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Ana Morais de Sá – DECIVIL IST

Teorias e métodos para a determinação do valor do solo


J.M. Von Thuenen (1826)

• Introduz o conceito de renda diferencial, associado à

localização do terreno;

• Considerando um modelo concêntrico em torno de um único

aglomerado urbano, num espaço homogéneo e isotrópico, as culturas agrícolas (à época as mais importantes para determinar o valor do solo) distribuem-se de modo a minimizar os custos de transporte.

Teorias sobre a Renda Fundiária

1 . Anteriores a 1900

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Menger (1871)

• Distinção entre valor actual e valor potencial;

• A renda traduz simultaneamente um fenómeno de raridade, de limitação da oferta, de utilidade e de importância da procura.

Alfred Marshall (1890)

• O valor de cada parcela é fixado segundo os mecanismos de licitação da procura. O limite máximo do valor a licitar é

estimado pela diferença entre o rendimento futuro esperado e as despesas de investimento(custos de construção e de aquisição dos direitos de utilização).


2. Economistas do Solo Urbano

Robert Haig (1927) – fundador da revista “Land Economics”

• A localização das diferentes actividades é decidida pelos diferentes utilizadores em função da soma dos custos de arrendamento e de transporte;

• O planeamento urbano tem como função reduzir ao mínimo os custos de transporte;

Richard Ely (1925; 1928)

• O solo urbano só tem valor porque é através dele que se fornecem os serviços necessários à vida urbana;

• É um bem de consumo (habitação do proprietário) ou

um factor de produção (quando entra no processo de urbanização).

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R. Ratcliff (1949; 1961)

• O crescimento urbano determina dois tipos de alteração do

uso do solo: conversão de usos rurais em usos urbanos; sucessão de utilizações do solo (alteração do tipo de uso – por ex. de habitação para serviços -, intensificação de utilização, qualidade de utilização - por ex. em função do prestígio social da zona);

• Factores que influenciam o valor do solo: físicos, de localização e regulamentares;

• A localização é o aspecto fundamental para a determinação do valor do solo;


3. Os Factores Psico-sociológicos

Maurice Halbwachs (1909)

• O valor dos terrenos depende do factor “situação” (rua ou bairro em que se localizam);

• Aspectos que influenciam o factor “situação”: proximidade ao comércio especializado e a zonas de negócios, de locais

de diversão e lazer, a composição social do bairro;

• Um terreno tem um “valor de opinião” (subjectiva),

resultado das influências sociais (e não tanto económicas) que não têm necessariamente a ver com as “necessidades reais, mas com a ideia que se forma sobre essas necessidades e da sua eventual extensão”;

• O valor do terreno é indissociável do valor da construção que nele se pode realizar.

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4. A Escola da ECOLOGIA HUMANA

Park e Burgess (1925) – Escola de Chicago

• O valor do solo resulta de um processo de licitação entre os seus utilizadores potenciais, e os padrões de localização dos usos do solo são a sua consequência;

• O “valor do solo é a influência determinante na segregação de áreas locais e na determinação dos usos que lhe são atribuídos”.

A. Hawley (1950)

• “As unidades familiares são distribuídas de acordo com o valor do solo, a localização de outros tipos de unidades e o tempo e custo de transporte aos centros de actividade”económica.


Factores que determinam o valor da propriedade imobiliária…

Micro-Localização Macro-Localização Factores Gerais

Características intrínsecas do imóvel e sua

envolvente imediata

Características da zona envolvente, incorporando

elementos de política urbanística

Variáveis conjunturais e de investimento na

propriedade imobiliária

(DERYCKE,1981)

Abordagens mais recentes…

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Factores de Micro-Localização:

(DERYCKE,1981)

A associar aos custos da promoção imobiliária (solo, subsolo, dimensão, forma, declive, inserção da parcela no tecido urbano local,…);

A associar às características do produto final (exposição solar, vistas, equipamentos e serviços nas proximidades,…);

A associar ao risco de investimento (dimensão da propriedade, idade, estado de conservação, obsolescência física e funcional, especificidade…);


Factores de Macro-Localização:

(DERYCKE,1981)

A associar características intrínsecas da zona (qualidade ambiental e social, nível de dotação de equipamentos e infra-estruturas,…);

A associar à acessibilidade (em transportes públicos ou individuais) aos pólos de interesse da vida urbana;

A associar aos direitos de construção (densidades permitidas e normativa aplicável à transformação da propriedade);

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Factores Gerais:

(DERYCKE,1981)

Dimensão e dinâmicas de crescimento do espaço

urbano;

Políticas urbanísticas;

Políticas fiscais e de credito ao nível nacional;

Eficiência da administração urbanística;


Os factores que influenciam a formação dos preços no mercadoimobiliário são políticos, económicos e psicológicos, o que dificulta a análise dos comportamentos do mercado de solos. A análise torna-se complexa quando não há uma clara segmentação dos mercados em função dos usos do solo regulamentados em planos territoriais.

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Caracterização da dinâmica do mercado de solos:os diferentes tipos de agentes que actuam no mercado

1. áreas classificadas;2. espaços silvestres de produção;

3. solos agrícolas;4. solo rústico;5. solos rústicos urbanizáveis;

6. lotes para construção;7. prédios urbanos para renovação;8. espaço edificado em segunda

mão;9. prédios novos edificados

FONTE: A APROPRIAÇÃODO TERRITÓRIOCrítica aos diplomas da RAN e da RENSidónio Pardal


Áreas Periféricas

Áreas Centrais

Áreas de Reconversão

Caracterização da dinâmica do mercado de solos:os diferentes tipos de agentes que actuam no mercado

Fonte: Paulo Correia – “Políticas de Solos no Planeamento Municipal”

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Como determinar o valor do solo?...Técnicas de avaliação imobiliária


Transação que o vendedor e o comprador estão dispostos a efectuar, sem coacção, havendo o conhecimento de outras alternativas, designadamente dos respectivos valores....

1. Técnica da comparação dos valores venais de mercado

Técnicas de

Avaliação

Imobiliária:

Consiste em comparar preços de venda de propriedadescom características semelhantes à propriedade que se está a avaliar.

Mercado Livre:

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Técnica mais adequada para parcelas com características

relativamente normalizadas e sobre as quais existe

informação relativa a transações recentes.

Técnicas de

Avaliação

Imobiliária:

1. Técnica da comparação dos valoresvenais de mercado

indústria comércio hotelaria


Comparação dos

valores venaisde mercado

A aplicação criteriosa desta técnica deve ponderar....

Aspectos regulamentares (PMOT);

Enquadramento biofísico, urbanístico e

social

Características físicas: aspectos fisiográficos, dimensão, forma....

Informação do mercado (disponibilidade, actualidade, credibilidade).

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Comparação dos valores venais de mercado

Dificuldades... de implementação

Cada caso é um caso e logo a comparação não é fácil…

Funcionamento Imperfeito do Mercado, conduz a valores de transação diferentes para parcelas com características semelhantes!!!

Valores anunciados não são os valores reais....


O valor de uma parcela é é igual ao somatório das rendas

futuras esperadas actualizadas à data de avaliação.

2. Técnica da capitalizaçãorendimentosexistentes ou potenciais

Técnica mais ajustada à avaliação de parcelas produtivas, das

quais se espera um rendimento periódico, quer se trate de habitação para arrendamento, ou unidades industriais ou

comerciais.

r

a

V

n

t

t∑=

=1

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2. Técnica da capitalizaçãorendimentosexistentes ou potenciais r

a

V

n

t

t∑=

=1

Dificuldades: A taxa de capitalização

A cada pp. deve ser aplicada uma taxa de capitalização que inclua os diferentes aspectos de risco e incerteza

associados ao rendimento futuro esperado.

Factores que determinam o risco....

Risco de recebimento de rendaTipo de Investimento

Alternativas de mercadoEscoamento no mercado.....



a

V

n

t

t∑=

=1

Dificuldades: O Valor da Renda

Quando se trata de pp arrendada com um contracto inalterável ou

com regras de actualização bem definidas... Não é difícil estimar o rendimento líquido do senhorio....

A grande parte do parque habitacional está nas mãos dos seus proprietários....

No entanto....

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Técnica utilizada pelas Finanças para definir o valor matricial

da pp imobiliária, valor sobre o qual incide a tributação fiscal.


a

V

n

t

t∑=

=1

Utilidade....

As instituições de crédito também dão bastante importância a

esta técnica. O valor das cauções durante o período em que a

hipoteca vigora depende do rendimento proporcionado pela pp

hipotecada!


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a

V

n

t

t∑=

=1

Dificuldades: A taxa de capitalização

nr

1=

Valores de referência:25 anos (4%):fogo c/ renda antiga (contrato rígido); sem obras

12,5 anos (8%): fogo c/ renda actualizada, s/ obras; expectativa

de libertação do fogo a curto prazo

10 anos (10%): fogo desocupado; com realização de obras

4 anos (25%):parque temático, ….


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Esta técnica baseia-se na determinação do custo em reproduzir

os mesmos usos (incluindo edificações e outras benfeitorias,

existentes ou previstas) numa parcela de terreno noutro

local equivalente….

3. Técnica de Avaliação dosCustos de Substituição

Permite estabelecer um limite superior do valor da propriedade: Um potencial comprador bem informado não pagará,

em principio, mais do que o valor que lhe custe uma alternativa com características semelhantes noutro local comparável.

Grande Vantagem ....

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Determinação dos valores das deduções a fazer em relação àdepreciação e obsolescência das edificações.

3. Custos de Substituição

Dificuldades..

Determinação do custo de substituição dos edifícios: Quais as características das edificações novas que podem ser comparáveis…

Determinação do custo de um local alternativo comparável:Utilização da técnica de comparação dos valores de mercado!


3. Custos de Substituição

Utilidade....

Para a Administração Pública esta técnica tem interesse... permite

separar o valor de mercado, do valor económico actual (intrínseco) do terreno, informação potencialmente muito útil para determinar:

Indemnizações por expropriação por utilidade pública

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4. Técnica de Avaliação do Valor Residual

O método consiste em determinar o valor de capital potencial

e deduzir deste valor os custos e encargos necessários à

alteração.

O valor residual é o valor da pp no seu estado não

aproveitado, mas incluindo o seu valor potencial.

Implica a formulação de hipóteses relativas ao melhor uso possível, dentro das limitações previstas pelos instrumentos de

planeamento.


4. Técnica de Avaliação do Valor Residual

aspectos a ter em conta:

Duração das actividades e suas precedências

Despesas de investimento e sua evolução

Receitas próprias e sua evolução

Impostos

Empréstimos e despesas de capital

…..

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Preço de Venda (C/m2abc) 250

Taxa de actualização anual 0,04

Taxa de actualização trimestral 0,0099

Programação das Actividades Trimestres

Designação Duração (m) 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Empreitada de infraestruturas 9

Empreitada de construção dos blocos residenciais (1ª fase) 12

Comercialização dos blocos residenciais (1ªfase) 12

Empreitada de construção da Escola Básica 1 12

Empreitada de construção dos blocos residenciais (2ª fase) 9

Comercialização dos blocos residenciais (2ªfase) 12

Empreitada de construção dos arranjos exteriores 6

Análise de Cash-Flows ...


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Dificuldades: A taxa de actualização

A sua determinação é subjectiva, dependendo da percepçãosobre a conjuntura económica e financeira (inflação, taxas de juro bancário, índices bolsistas, etc.), bem como sobre o

risco associado ao investimento que pretende realizar.

A taxa de actualização traduz também o custo da preferência entre rendimentos presentes versus rendimentos futuros.

O seu valor tende a ser mais reduzido quando o promotor do projecto e a sua própria utilidade é eminentemente pública e tende a ser majorado quando o promotor éprivado....

A taxa de actualização será tanto maior quanto maior for a incerteza/risco....

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