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r e l a tó r io anua l 2010

www.scsa.com.br

PRINCIPAIS DESTAQUES DE 2010

• A São Carlos adquire R$ 450 milhões em imóveis comerciais com forte potencial de valorização, em regiões nobres de São Paulo, e vende outros R$ 145 milhões . Foi o melhor ano na história da Empresa em termos de aquisição de imóveis

• O portfolio da Companhia atinge valor de mercado estimado em R$ 2,23 bilhões e o NAV (Net Asset Value) chega a R$ 1,71 bilhão, ou R$ 30 por ação

• O lucro l íquido totaliza R$ 92 milhões

• O saldo de caixa alcança R$ 321 milhões ao final do ano, proporcionando boa capacidade de alavancagem para novos investimentos e crescimento

DESTAQUES

1re la tó r io anua l são ca r los 2010

ÍNDICE

MENSAGEM DA PRESIDÊNCIA

PERFIL

ESTRUTURA SOCIETÁRIA

HISTÓRIA DA SÃO CARLOS

ESTRATÉGIAS E VANTAGENS COMPETITIVAS

GESTÃO DE RISCOS

PORTFOLIO

NOVIDADES 2010

SUSTENTABILIDADE

GOVERNANÇA CORPORATIVA

DESEMPENHO OPERACIONAL E FINANCEIRO

DESEMPENHO DAS AÇÕES E VALOR DE MERCADO

CAPITAL HUMANO

DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS

GLOSSÁRIO

CRÉDITOS

03

04

05

06

08

10

11

12

28

30

36

38

40

42

48

50

2 re la tó r io anua l são ca r los 2010 Cen t ro Empresa r i a l Bo ta fogo , R io de Jane i ro (RJ)


MENSAGEMDA PRESIDÊNCIA

O ano de 2010 foi de recorde para a São Carlos: investimos R$ 450 milhões em aquisições e vendemos outros R$ 145 milhões. Entre as compras, podemos destacar a do Brazilian Financial Center, antiga sede do Banco Real, muito bem localizado em um dos corações financeiros de São Paulo – a Avenida Paulista – e o Edifício SulAmérica, no Morumbi. Outra aquisição relevante foi a do Centro Administrativo Santo Amaro, com quatro edif ícios de escritórios de padrão classe A, instalados na região da Chácara Santo Antônio, igualmente na capital paulistana. A São Carlos também se manteve firme em sua estratégia de realizar a gestão ativa de edif ícios comerciais de qualidade para a ocupação por grandes empresas dos mercados de São Paulo e Rio de Janeiro.

Preparamos, ainda, novas iniciativas para endereçar mais efetivamente o tema da sustentabilidade dentro da Companhia. Impulsionados pelo case emblemático do Edifício Eldorado Bussines Tower – do qual participamos ativamente do desenvolvimento –, um dos poucos no mundo certif icados com o “selo verde” LEED® Platinum , mais elevado grau da respeitada certif icação ambiental LEED®, traçamos um projeto piloto para levar a sustentabilidade, por meio da certif icação das operações e manutenção, também para os prédios mais antigos.

Com todos esses movimentos, totalizamos um lucro l íquido de R$ 92 milhões e um saldo de caixa de R$ 321 milhões, o que, somado à nossa capacidade de endividamento, nos proporciona boas oportunidades de continuar investindo e crescendo.

Essa é a nossa forma de agregar cada vez mais valor para os nossos acionistas, a quem gostaríamos de agradecer pelo apoio e confiança prestados em 2010. Aproveito para agradecer também aos nossos colaboradores, que fazem da São Carlos o que ela é hoje.

Rolando MifanoPresidente

4 re la tó r io anua l são ca r los 2010

Com 22 anos de atuação, a São Carlos Empreendimentos e Part icipações S.A. é uma das principais e mais tradicionais empresas de invest imentos em imóveis comerciais do Brasi l . Seu port fol io possui 39 empreendimentos de reconhecida qual idade, muito bem localizados e de grande potencial de valorização, avaliados atualmente em R$ 2,23 bilhões em valor de mercado.

A Companhia a tua pr inc ipalmente na compra, adminis t ração, locação e venda de edi f íc ios corpora t ivos de a l to padrão. Com esse propósi to , moni tora cont inuamente a o fer ta e a demanda imobi l iá r ia no mercado bras i le i ro , as osci lações nas taxas de juros e o crescimento da economia nacional , v isando adquir i r empreendimentos por preços a t raentes e com al to potencia l de va lor ização.

A São Carlos administra os imóveis adquiridos com opropósito de aumentar as receitas de aluguel e valorizá-los.Para tanto, loca áreas vagas, identifica e obtém rendasacessórias, investe em retrofit (reformas e melhorias)e otimiza a administração condominial por meio daimplantação de um rígido controle de despesas e daeliminação de desperdícios.

A Companhia está presente especialmente noRio de Janeiro e em São Paulo, que, por seremos maiores polos empresariais do País,apresentam alta demanda por imóveis comerciais,e boas perspectivas de crescimento.Compõem sua carteira de clientes cerca de170 empresas de grande porte, dos maisvariados segmentos da economia.

PERFIL


*Free- f loa t : Ações em l i v re negoc iação no mercado

Cen t ro Admin is t ra t i vo R io Negro , Ba rue r i (SP)

50,01%

1,09% 0,98% 47,92%

Acionistas e Controladores

São Carlos TesourariaAdministração

Free-Float*

ESTRUTURA SOCIETÁRIA


HISTÓRIA DA SÃO CARLOS

1 9 8 5 - 1 9 8 9 1 9 9 8


O atual modelo de negócio teve origem em 1998, quando a Lojas Americanas transferiu para a São Carlos todos os ativos imobiliários, constituídos, na época, por lojas de rua, centros de distribuição, shopping centers, edifícios de escritório, imóveis vagos e terrenos.

Constituída em 10 de outubro de 1985, a São Carlos começou a operar efetivamente no final de 1989, como controlada da empresa de varejo Lojas Americanas S.A. Inicialmente, a Companhia atuava no desenvolvimento e na administração de shopping centers com vistas a apoiar a expansão da rede da Lojas Americanas pelo interior do País.


1 9 9 9 2 0 0 6 2 0 1 0

re la tó r io anua l são ca r los 2010 7

É deliberada a separação da Companhia e dos ativos imobiliários do restante do grupo. A nova São Carlos passou a ser uma Companhia de capital aberto com ações listadas na Bovespa e sem vínculo societário com a Lojas Americanas, porém ainda contando com essa empresa como um de seus principais locatários.

Em 13 de dezembro de 2006, a São Carlos aderiu ao Novo Mercado de governança corporativa da BM&FBovespa (ticker: SCAR3) e realizou uma oferta pública de ações, na qual captou aproximadamente R$ 350 milhões para investir na expansão de suas atividades.

Em 2010 a São Carlos obtém volume recorde em transações de compra e venda, totalizando R$ 600 milhões. A receita com locações – R$ 167 milhões – é igualmente recorde.


A São Carlos se destaca no mercado principalmente pelo foco na rentabilidade sobre o crescimento, tanto nas transações com imóveis como nos contratos de locação; pelo rígido controle de custos e riscos; por ser especializada em encontrar soluções imobiliárias para edif ícios de escritório com lajes corporativas; e pe la la rga exper iência no t ra to de imóveis de vare jo de rua . É uma empresa que “ tem dono” e v isão de longo prazo para o negócio, conduzida por uma adminis t ração com grande e reconhecida exper iência no se tor imobi l iá r io .

Em paralelo, a Companhia pratica contratos de aluguel com preços ajustados pela inflação. A taxa de vacância em seus empreendimentos é baixa e controlada, o que faz frente a um dos maiores riscos do setor imobiliário. Adic ionalmente , mui tos imóveis da São Car los possuem potencia l de expansão, ou se ja , es tão ins ta lados em ter renos com espaço para mais const ruções.

Esses diferenciais são decorrentes da missão, estratégias e vantagens competitivas da Companhia, citadas a seguir.

MISSÃO

Propiciar negócios de sucesso no Brasil por meio de imóveis corporativos e comerciais que estimulem a interação, o bem-estar e a responsabilidade social e ambiental, antecipando as necessidades dos nossos clientes.

ESTRATÉGIAS

• Capitalização do potencial de crescimento dos mercados em que a Companhia atua• Foco na contínua valorização dos imóveis• Maximização da eficiência na administração condominial e foco no aumento da receita com aluguéis• Manutenção de uma situação financeira responsável

VANTAGENS COMPETITIVAS

• Qualidade do portfolio de imóveis• Relacionamento comercial de longo prazo com grandes empresas, locatárias dos imóveis• Experiência e visão empreendedora dos executivos da Companhia• Modelo de gestão voltado para resultados• Modelo de negócios autossuficiente• Previsibilidade e segurança na operação da Companhia• Histórico de Companhia com capital aberto e comprometimento com as práticas de governança corporativa do Novo Mercado

ESTRATÉGIAS EVANTAGENS COMPETITIVAS


A São Car los se des taca no

mercado , en t re ou t ros f a to res , pe lo foco

na ren tab i l idade sobre o c resc imen to

Hal l de En t rada do Cen t ro Empresa r i a l Bo ta fogo , R io de Jane i ro (RJ)


A São Car los adota r íg idos procedimentos para ger i r os r iscos inerentes aos negócios e ao mercado imobi l iá r io , em especia l a vacância , a inadimplência e os r iscos l igados à aquis ição de imóveis , pr inc ipais fa tores a serem moni torados em seu segmento de a tuação. Por essa razão, a São Carlos é hoje uma das mais tradicionais e importantes empresas do mercado imobiliário comercial. Dessa forma, mesmo em um cenário adverso que demande a paralisação da atividade de aquisição de novos imóveis, a Companhia mantém sua capacidade de gerar lucro.

Vacância – Dada a qualidade de seu portfolio, a São Carlos vem mantendo taxas de vacância física reduzidas – respectivamente de 2,7%, 3,3% e 2,6% ao final dos últimos três anos.

Inadimplência – A São Carlos não registra inadimplência, pois busca firmar contratos de locação apenas com grandes empresas. Também procura diversificar o portfolio de clientes de acordo com os segmentos de atuação, de forma a não ser afetada em caso de variações setoriais. A fragmentação da carteira de locatários garante ainda segurança em caso de perda eventual de contratos. Hoje, nenhum locatário responde por mais de 8% do faturamento da Companhia.

Risco em aquisições – A São Carlos é administrada por executivos experientes e especializados. A administração é apoiada por conselheiros e controladores igualmente experientes, e a existência de um bloco de controle afiança a condução dos negócios sob diretrizes e segundo processos sérios e transparentes. A Companhia conta com uma equipe de profissionais que contabilizam décadas de atuação no setor, assegurando a realização de negócios que agreguem valor dentro de uma visão mercadológica de longo prazo.

GESTÃO DE RISCOS

Taxa de vacância f ísicanos últimos três anos

2008

2,7%3,3%

2,6%

2009 2010


O port fol io da São Carlos é composto por 39 imóveis comerciais, principalmente edi f íc ios de escri tório e lojas de varejo, total izando 412.897m² de área bruta locável e valor de mercado est imado em R$ 2,23 bi lhões. Os empreendimentos se local izam principalmente nos Estados de São Paulo e Rio de Janeiro.

Perfil do atual portfolio de imóveis

PORTFOLIO

Valor do Portfolio:R$ 2,23 milhões

Escritórios OutrosVarejo

93%3% 4%

39 ImóveisComerciais


427

8

ABL:412.897m²


10%

11%79%

Distribuição Geográfica(em valor de mercado)

MG1%

RS3%

SP62%

RJ 34%

Portfolio da Companhianos últimos três anos

Valor do portfolio (em R$ milhões)Área Bruta Locável (em mil m²)

512,60

1.760

391,9

1.470

412,9

2.220

20092008 2010


Ed i f í c io Su lAmér ica , São Pau lo (SP)


NOVIDADESDE 2010


O ano de 2010 foi marcado pela realização de novos negócios. Foram adquiridos oito imóveis comerciais que, juntos, somam 91.780 metros quadrados de área bruta locável (ABL). Nesse cenário, quatro aquisições podem ser destacadas, todas realizadas em São Paulo (SP): a do Centro Administrativo Santo Amaro, na região da Marginal Pinheiros; do Edifício SulAmérica, também nessa Marginal; de parte do Brazilian Financial Center, na Avenida Paulista; e do Edifício Barros Loureiro, no Itaim.

Além desses movimentos de entrada no portfolio, a São Carlos também realizou vendas importantes, em especial a de um grupo de lojas de varejo e a de uma torre, ainda em construção, no Centro Administrativo Rio Negro, em Alphaville (Barueri - SP). As vendas somaram 11 empreendimentos, com 75.899 metros quadrados de ABL.


Centro Administrativo Santo Amaro – C.A.S.A

A São Car los adqu i r iu pe lo p reço g loba l de R$ 165 mi lhões o condomín io C .A .S .A (Cen t ro Admin is t ra t i vo San to Amaro) , loca l i zado no ba i r ro Chácara San to An tôn io , em São Pau lo (SP) . O C.A.S.A é um complexo de quatro edifícios de escritórios de padrão classe A com 38.150 m² de área locável total e 1.050 vagas de estacionamento. Está instalado próximo à Marginal Pinheiros, à Avenida Santo Amaro e à estação Granja Julieta da CPTM (Companhia Paulista de Trens Metropolitanos). Trata-se de uma região com boa atratividade para empresas, onde há forte demanda pela locação de lajes corporativas. O empreendimento está 100% ocupado por 18 grandes empresas. Locatários: Baxter, Camargo Correia, CNEC Engenharia, Eletropaulo, Heidelberg, JP Morgan, Net, Oracle e Santander, entre outros

Edifício SulAmérica

Entre os imóveis adquiridos em 2010, um dos mais relevantes foi o Edifício SulAmérica, localizado no bairro Morumbi, em São Paulo (SP). O imóvel, um prédio de padrão classe A com oito andares corporativos, três andares de subsolo, mais andar térreo e cobertura, 488 vagas de garagem e 22.206 m² de área locável total, foi comprado pelo preço global de R$ 130 milhões. O empreendimento possui boa atratividade e está em uma das melhores localizações comerciais de São Paulo, na região da Marginal Pinheiros, entre as pontes Cidade Jardim e Octavio Frias de Oliveira (Ponte Estaiada), tradicional região de lajes corporativas. Locatário: SulAmérica Seguros

Aquisições


Brazilian Financial Center

A São Carlos adquiriu esse empreendimento em parceria com a Brazilian Finance & Real Estate. Trata-se de um edifício de escritórios de padrão classe A com cinco andares de subsolo, mais andar térreo, dois mezaninos, 13 andares corporativos, cobertura, pavimento técnico e heliponto. As vagas de garagem somam 552 e a ABL (área bruta locável) é de 38.830 m². Localizado na Avenida Paulista, um dos principais centros financeiros de São Paulo (SP), o imóvel abrigava a sede do Banco Real. Por meio da parceria, a São Carlos passou a deter 40% do edifício, o equivalente a 15.532 m² de ABL, pelo valor de R$ 108 milhões. A Avenida Paulista é um dos pontos de menor vacância em São Paulo, com alta demanda por imóveis frente a uma baixa oferta.Locatários: BV Financeira, Brazilian Finance & Real Estate, Goldfarb Construtora e Santander

Edifício Barros Loureiro

Outra negociação foi a aquisição do Edifício Barros Loureiro, localizado no ltaim, em São Paulo (SP), por R$ 39 milhões. Trata-se de imóvel de escritórios de padrão classe A com 11 andares, 8.130 m² de área bruta locável total e 92 vagas de estacionamento. Sua localização é de grande atratividade para empresas, pois se encontra em uma das principais avenidas da capital, a Nove de Julho, próxima a outra via importante, a Brigadeiro Faria Lima. A estratégia da São Carlos é fazer um retrofit geral para elevar o edifício para o padrão AAA; atender às diretrizes da certificação LEED® (Leadership in Energy and Environmental Design) de sustentabilidade; e construir um prédio de garagem em terreno contíguo, já de propriedade da São Carlos. Estima-se que o retrofit demandará investimento total de R$ 25 milhões e um prazo de 12 meses para a conclusão.


9º andar do Edifício Itaim Center

A São Carlos adquiriu o 9º andar do edif ício Itaim Center por R$ 4,15 milhões. Esse andar, que possui 589 m² de área locável, já se encontra alugado. Após essa transação, a São Carlos passou a deter 10 andares do total de 12 do edif ício Itaim Center.Locatários: ITM

Terrenos

A São Carlos adquiriu dois terrenos no Estado de São Paulo para a futura construção de centros de conveniência e serviços. Um deles, de aproximadamente 1.890 m², foi comprado em Pindamonhangaba por R$ 1,6 milhão. O outro, com cerca de 5.000 m², foi adquirido em Paulínia por R$ 4,9 milhões.

Conjunto 31 do Edifício Mykonos

Mais meio andar do Edifício Mykonos, localizado na Vila Olímpia, em São Paulo (SP), foi adquirido pela São Carlos. Essa porção adicional do andar, de aproximadamente 283 m², demandou investimento de R$ 2 milhões. Com essa aquisição, a Companhia passou a ter 8 de 15 andares do empreendimento.Locatário: Total Lubrificantes


Edifício Jauaperi

Por um preço total de R$ 69,3 milhões, dos quais R$ 23,0 milhões foram pagos à vista, a São Carlos vendeu o Edif ício Jauaperi , local izado dentro do Centro Administrat ivo Rio Negro, em Barueri (SP). O restante do valor será pago em 12 parcelas. O Jauaperi é um edif ício de escri tórios de padrão classe A atualmente em construção, local izado próximo ao acesso da Rodovia Castelo Branco e ao Shopping Iguatemi de Barueri . Possui 11.960 m² de área privat iva, 15 andares e 296 vagas de estacionamento. A São Carlos segue proprietár ia de duas torres de escri tório e do deck-park do Centro Administrat ivo Rio Negro.

Edifício Sacadura Cabral

A São Carlos vendeu o Edifício Sacadura Cabral – com 5.814 m² de área locável – pelo valor total de R$ 7,25 milhões, com pagamento à vista. Trata-se de edif ício de escritórios monousuário localizado na região portuária do Rio de Janeiro (RJ), próximo ao centro da cidade.

Lojas de Rua

A Companhia vendeu, em 2010, lojas de rua em Belém (PA), Maceió (AL), Nilópolis (RJ), Taguatinga (DF), Vitória (ES), Brasília (DF), João Pessoa (PB) e Manaus (AM) por R$ 57,8 milhões, com pagamento à vista. Juntas, essas lojas somam 53.159 m² de área bruta locável.

Loja Campo Grande

A São Carlos vendeu a loja Campo Grande – com 4.966 m² de ABL (área bruta locável) –, localizada no Shopping Center Eldorado, em Campo Grande (MS), pelo valor de R$ 10,5 milhões, com pagamento à vista.

Vendas


Condomínio Business Center (Business Space Tower + Logistic Space Center)

Localização: São Paulo (SP)Propriedade da São Carlos: 100%Área Bruta Locável Própria: 9.270 m² Ano de Aquisição: 2007Locatários: Diasorin, Eaton, Incentel, Mabe e Pharmaster

Condomínio Edifício Itaim Center

Localização: São Paulo (SP)Propriedade da São Carlos: 10 de 12 andaresÁrea Bruta Locável Própria: 5.851 m²Ano de Aquisição: 2006Locatários: AON e ITM

Condomínio Edifício Mykonos

Localização: São Paulo (SP)Propriedade da São Carlos: 8 de 15 andaresÁrea Bruta Locável Própria: 4.863 m²Ano de Aquisição: 2007Locatários: BRQ, Fischer, Lufthansa, Piramidal, Spring Wireless e Total Lubrificantes

Edifício Antonio Carlos

Localização: São Paulo (SP)Propriedade da São Carlos: 100%Área Bruta Locável Própria: 4.419 m²Ano de Aquisição: 2008Locatário: Serasa Experian

Edifício Borges Lagoa

Localização: São Paulo (SP)Propriedade da São Carlos: 100%Área Bruta Locável Própria: 6.456 m²Ano de Aquisição: 2007Locatários: Tozzini Freire Advogados

Edifício Brasilprev

Localização: São Paulo (SP)Propriedade da São Carlos: 100%Área Bruta Locável Própria: 11.845 m²Ano de Aquisição: 2006Locatário: Brasilprev

Outros Empreendimentos

19re la tó r io anua l são ca r los 2010Ed i f í c io Bras i lp rev, São Pau lo (SP)


Edifício Corporate Plaza

Localização: São Paulo (SP)Propriedade da São Carlos: 13 de 17 andaresÁrea Bruta Locável Própria: 8.174 m²Ano de Aquisição: 2007Locatários: Advocacia Granda, Bematech, Buntech, CentroProjekt, Eldorado Celulose, I3, M² Marketing, Mitsui Alimentos, Oster, Q-Med, Verisure, Willis e Wipro, entre outros

Edifício Ericsson

Localização: São Paulo (SP)Propriedade da São Carlos: 100%Área Bruta Locável Própria: 24.788 m²Ano de Aquisição: 2000Locatário: Ericsson

Edifício Top Center

Localização: São Paulo (SP)Propriedade da São Carlos: 100%Área Bruta Locável Própria: 12.706 m²Ano de Aquisição: 2004Locatários: Café Iguaçu, Consulado do Japão, Fox Latin American, Goodyear, Hitachi Ar, Marubeni, Melitta, Nikkei, Sumitomo Chemical e Wella, entre outros

Edifício São Paulo Office Park II

Localização: São Paulo (SP)Propriedade da São Carlos: 100%Área Bruta Locável Própria: 4.541 m²Ano de Aquisição: 2006Locatário: Deloitte Touche Tohmatsu

Edifício São Paulo Office Park X

Localização: São Paulo (SP)Propriedade da São Carlos: 100%Área Bruta Locável Própria: 3.091 m²Ano de Aquisição: 2006Locatário: Deloitte Touche Tohmatsu

Edi f í c io E r i csson , São Pau lo (SP)20 re la tó r io anua l são ca r los 2010


Terreno Eduardo Souza Aranha

Localização: São Paulo (SP)Propriedade da São Carlos: 100%Área Bruta Locável Própria: 500m²Ano de Aquisição: 2006Locatário: ROD Estacionamentos

Terreno Renato Paes de Barros

Localização: São Paulo (SP)Propriedade da São Carlos: 100%Área Bruta Locável Própria: 475 m² Ano de Aquisição: 2008Locatário: RITI Estacionamentos

Centro Administrativo Rio Negro

Localização: Alphaville, Barueri (SP)Propriedade da São Carlos: 2 edif ícios e1 deck-parkÁrea Bruta Locável Própria: 34.953 m²Ano de Aquisição: 2006Locatários: Adidas, Altran, Assurant Seguros, Atlantica Hotels, Bradesco, Campari, Citibank, Cleartech, Diveo Telecomunicações, Leaseplan, Paramount, Petraroli Advogados Associados, Smartnet, Unione Consulting e Warner Bros, entre outros

Centro de Distribuição Barueri

Localização: Barueri (SP)Propriedade da São Carlos: 100%Área Bruta Locável Própria: 37.590 m²Ano de Aquisição: 1998Locatário: DHL

GlobalTech

Localização: Campinas (SP)Propriedade da São Carlos: 60%Área Bruta Locável Própria: 9.481 m²Ano de Aquisição: 2008Locatários: Hidelbrando, HP e Venturus


Globa tech , Campinas (SP)

Ed i f í c io Top Cen te r, São Pau lo (SP)


Edifício CityTower

Localização: Rio de Janeiro (RJ)Propriedade da São Carlos: 100%Área Bruta Locável Própria: 18.727 m²Ano de Aquisição: 2005Locatários: Citibank, Ecology e Petrobras

Edifício Garagem Marrecas

Localização: Rio de Janeiro (RJ)Propriedade da São Carlos: 100%Área Bruta Locável Própria: 90 vagasAno de Aquisição: 1998Locatário: Citibank

Edifício Meier

Localização: Rio de Janeiro (RJ)Propriedade da São Carlos: 100%Área Bruta Locável Própria: 3.153 m² Ano de Aquisição: 1998Locatário: CTIS

Centro Empresarial Arcos da Lapa

Localização: Rio de Janeiro (RJ)Propriedade da São Carlos: 8 de 14 andaresÁrea Bruta Locável Própria: 8.400 m²Ano de Aquisição: 2009Locatários: Serpro, Sinopec e Unisys

Centro Empresarial Botafogo

Localização: Rio de Janeiro (RJ)Propriedade da São Carlos: 100%Área Bruta Locável Própria: 20.865 m²Ano de Aquisição: 2007Locatários: AES Eletropaulo, Ágora Corretora, Andrade Gutierrez, Banco Itaú BBA, Banco HSBC, Citibank, Ernst & Young, McKinsey, Mitsui Gás, Odebrecht, Repsol YPF,Telemar e Tishman Speyer, entre outros

Condomínio Visconde de Ouro Preto

Localização: Rio de Janeiro (RJ)Propriedade da São Carlos: 62%Área Bruta Locável Própria: 5.730 m²Ano de Aquisição: 2008Locatários: Andrade Gutierrez, Bozzano, BV Financeira, Essilor e Task Sistemas, entre outros

23re la tó r io anua l são ca r los 2010Cen t ro Empresa r i a l A rcos da Lapa , R io de Jane i ro (RJ)


Ed i f í c io Passe io , R io de Jane i ro (RJ)

Centro Empresarial Guaíba, Porto Alegre (RS)



Ed i f í c io Pas teur 110 , R io de Jane i ro (RJ)

Edifício Passeio

Localização: Rio de Janeiro (RJ)Propriedade da São Carlos: 100%Área Bruta Locável Própria: 22.023 m²Ano de Aquisição: 2003Locatários: Contax e Lojas Americanas

Edifício Pasteur 110

Localização: Rio de Janeiro (RJ)Propriedade da São Carlos: 100%Área Bruta Locável Própria: 6.350 m²Ano de Aquisição: 2007Locatários: Energisa, Fisher e Odebrecht

Edifício Venezuela 43

Localização: Rio de Janeiro (RJ)Propriedade da São Carlos: 100%Área Bruta Locável Própria: 4.488 m²Ano de Aquisição: 2009Locatário: em reforma

Terreno Praça da Bandeira

Localização: Rio de Janeiro (RJ)Propriedade da São Carlos: 100%Área Bruta Locável Própria: 1.205 m²Ano de Aquisição: 1998Locatário: vago

Centro Empresarial Guaíba

Localização: Porto Alegre (RS)Propriedade da São Carlos: 100%Área Bruta Locável Própria: 12.463 m²Ano de Aquisição: 2008Locatários: Caixa Econômica Federal,IBM e Ipiranga


Loja Belo Horizonte

Localização: Belo Horizonte (MG)Propriedade da São Carlos: 100%Área Bruta Locável Própria: 12.153 m²Ano de Aquisição: 1998Locatário: Lojas Americanas

Loja Copacabana

Localização: Rio de Janeiro (RJ)Propriedade da São Carlos: 100%Área Bruta Locável Própria: 3.548 m²Ano de Aquisição: 1998Locatário: Lojas Americanas

Loja Laranjeiras


Loja Madureira


Loja Niterói

Localização: Niterói (RJ)Propriedade da São Carlos: 100%Área Bruta Locável Própria: 7.482 m²Ano de Aquisição: 1998Locatário: Casa & Vídeo e MultiPark

Loja Ouvidor


Loja Petrópolis

Localização: Petrópolis (RJ)Propriedade da São Carlos: 100%Área Bruta Locável Própria: 2.178 m²Ano de Aquisição: 1998Locatário: Lojas Americanas

Loja Tijuca


Lojas

27rela tó r io anua l são ca r los 2010Lo ja Madure i ra , R io de Jane i ro (RJ)


SUSTENTABILIDADE

A São Carlos é pioneira em empreendimentos sustentáveis no Brasil: desenvolvido em parceria com a Gafisa, o Eldorado Business Tower, inaugurado em 2008, foi o primeiro edifício na América Latina a obter a certificação LEED® Core & Shell na categoria Platinum, mais alto grau do conjunto de selos LEED® (Leadership in Energy and Environmental Design), certificação baseada em critérios de construção sustentável, economia de água, eficiência energética, seleção de materiais e recursos, além de qualidade ambiental interna. Foi também um dos três primeiros no mundo a receber essa distinção fora dos Estados Unidos, país de origem do United States Green Building Council (USGC), organização sem fins lucrativos responsável pelo sistema LEED®.

A partir dos conceitos incorporados ao Eldorado Business Tower, a São Carlos idealizou um projeto visando promover melhorias em empreendimentos já presentes em sua carteira. Para tanto, estudou as necessidades nesse sentido e, em 2010, deu início ao projeto piloto de busca pela certificação LEED® Existing Buildings: Operations & Maintenance (EB:O&M) para todos os edifícios de seu atual portfolio. Adicionalmente, buscará a certificação LEED® Core & Sheell para cada um de seus novos projetos, sejam do tipo greenfield (ainda em concepção) ou retrofit. Exemplos desse movimento são o Edifício Venezuela 53 (Rio de Janeiro – RJ) e o Edifício Barros Loureiro (São Paulo – SP). A Companhia adere às melhores práticas sustentáveis não só como forma de demonstrar seu compromisso com a sociedade e o meio ambiente, mas também como estratégia para a valorização de seu portfolio e a conquista de clientes de grande porte. Nesse sentido, a São Carlos está na vanguarda do mercado brasileiro.


O Eldorado Business

Tower, inaugurado

em 2008, fo i o

primeiro edi f íc io

na América

Lat ina a obter a

certificação LEED®

Core & Shell na

categoria Platinum

E ldorado Bus iness Tower, São Pau lo (SP)


A São Carlos possui capital aberto desde 1999. Para reforçar seu compromisso com a ética e a transparência, tornou-se, em 2006, a primeira empresa de seu segmento a ingressar no Novo Mercado, mais elevado segmento de listagem da BM&FBovespa. O Novo Mercado admite apenas empresas cujas práticas de governança corporativa superem o determinado na legislação brasileira. Entre as exigências do segmento estão emitir somente ações ordinárias e conceder a todos os acionistas o direito de venda conjunta ( tag along) em caso de alienação do controle acionário da Companhia.

A estrutura da São Carlos é composta por um Conselho de Administração e uma Diretoria, responsáveis, de acordo com o Estatuto Social, pela administração das operações.

CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO

O Conselho de Administração é o órgão de deliberação colegiada da São Carlos, responsável pelo estabelecimento de suas polít icas gerais de negócio, incluindo a estratégia de longo prazo. Cabe ao Conselho, também, entre outras atribuições, a supervisão da gestão dos diretores da Companhia. O órgão se reúne sempre que necessário ou por convocação do Presidente ou pela maioria de seus membros.

Atualmente, o Conselho de Administração da São Carlos é composto por seis membros efetivos e cinco suplentes, cujos mandatos são de dois anos, podendo ser automaticamente prorrogados até a eleição dos novos conselheiros.

GOVERNANÇA CORPORATIVA

Nome Cargo Início do Mandato

Rolando Mifano Presidente do Conselho 02/05/2011

Riccardo Arduini Conselheiro 02/05/2011

Jorge Felipe Lemann Conselheiro 02/05/2011

Rogério Ziviani Conselheiro 12/05/2011

Abram Abe Szajman Conselheiro 12/05/2011

Roberto Moses Thompson Motta Conselheiro 02/05/2011


DIRETORIA

Os diretores são os representantes legais da São Carlos, responsáveis, principalmente, pela administração cotidiana da Companhia e pela implementação das polít icas e diretrizes gerais estabelecidas pelo Conselho de Administração.

De acordo com o Estatuto Social da Companhia, a Diretoria deve ser composta por no mínimo dois e, no máximo, cinco diretores. Em sua composição deve haver obrigatoriamente um Diretor Presidente e um Diretor de Relações com Investidores. Os demais devem ser designados apenas como Diretores. Para todos, valem as mesmas regras de seleção, realizada pelo Conselho de Administração, com mandato de dois anos, sendo permitida a reeleição. Os diretores podem ser destituídos pelo Conselho a qualquer tempo.

Atualmente a Diretoria é composta por cinco diretores estatutários.

CURRÍCULOS DOS CONSELHEIROS ADMINISTRATIVOS E DOS DIRETORES

Abram Abe Szajman – Nascido em julho de 1939, é formado em Contabil idade pela Escola de Comércio Álvares Penteado (FECAP). O Sr. Abram Szajman é presidente do conselho de administração do Grupo VR; presidente da Federação do Comércio de Bens, Serviços e Turismo do Estado de São Paulo (Fecomercio SP); presidente do Centro do Comércio do Estado de São Paulo (Cecomercio SP); presidente dos Conselhos Regionais do SESC e do SENAC SP; vice-presidente da Confederação Nacional do Comércio (CNC) e conselheiro t i tular do Serviço Brasi leiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas (SEBRAE SP). Também atuou em entidades de classe e ent idades de ação comunitár ia, e recebeu diversas condecorações e t í tulos de cidadania em municípios. Desde maio de 2011 ocupa a posição de membro-t i tular no conselho de administração da São Carlos Empreendimentos.

Nome Cargo Início do mandato

Rolando Mifano Diretor Presidente 02/05/2011

Felipe Góes Diretor Superintendente 01/06/2011

Marcelo Faria Scarabotolo Diretor 08/04/2011

Rubens Eduardo Campos Cardoso Diretor 08/04/2011

Fábio Russo Corrêa Diretor de Relações com Investidores 08/04/2011


Fábio Russo Corrêa – Antes de ingressar na Companhia, foi executivo da CCR (Companhia de Concessões Rodoviárias) entre 1997 e 2009, tendo passado pelas áreas de Engenharia da Concessionária Nova Dutra, de Planejamento das Concessionárias AutoBAn e de estruturação de financiamentos da CCR. Formou-se em Engenharia Civil na Escola de Engenharia de São Carlos (SP), tendo cursado o CEAG da FGV e o programa de Master in Financial Management na Rotterdam School of Managment (Holanda).

Felipe Góes – Ocupou anteriormente a posição de Secretário Municipal de Desenvolvimento da cidade do Rio de Janeiro, onde foi responsável pelo projeto de revitalização da região portuária e pela atração de investimentos para grandes projetos na cidade, além de acumular as presidências do Instituto Pereira Passos, órgão de planejamento da prefeitura, e do Conselho Municipal de Desenvolvimento. Trabalhou também na McKinsey, empresa multinacional de consultoria, durante dez anos, sendo os quatro últimos como sócio, com atuação destacada nos setores de infraestrutura e financeiro no Brasil, na Europa e nos Estados Unidos. É formado em administração de empresas pela Pontif ícia Universidade Católica do Rio de Janeiro - PUC/RJ e possui MBA pela Universidade de Michigan.

Jorge Felipe Lemann – Possui OPM (Owners Presidents Managers) pela Harvard Business School. É membro do Conselho Consultivo da Adeval (Associação das Empresas Distribuidoras de Valores) e do Conselho de Administração da São Carlos Empreendimentos e Participações S/A. Fundou em 2003 as empresas Flow Corretora de Câmbio, Títulos e Valores Mobiliários S/A e Flow Corretora de Mercadorias Ltda., onde exerce atualmente o cargo de Diretor. Antes de fundar as empresas Flow, trabalhou, desde o início da década de 1990, em instituições financeiras e de auditoria, como a PriceWaterhouseCoopers (Assistente de Auditoria); a Célio Pelajo CCV (Operador de Cliente Junior); a Ativa S/A CCTV (Operador de Bolsa); o Banco Matrix (Trainee); a Andrade Gutierrez (Gerente de Projeto); a Unibanco Corretora (Operador de Contas Especiais); e a Link CCTVM (Sócio Responsável pela área Internacional).

Marcelo Faria Scarabotolo – Trabalha na São Carlos Empreendimentos e Participações S.A. desde 1999, onde já ocupou os cargos de Superintendente de Shopping Center, Gerente Administrativo-Financeiro e Diretor Financeiro e de Relações com Investidores. Atualmente ocupa o cargo de Diretor de Operações da Companhia, sendo responsável pelas áreas comercial e de administração imobiliária. É formado em Administração Pública pela Fundação Getulio Vargas (FGV-SP) e pós-graduado em Negócios Imobiliários pela Fundação Armando Álvares Penteado (FAAP-SP).

Riccardo Arduini – Membro efetivo do Conselho de Administração da ALL - América Latina Logística S.A. desde abril de 1999, é também diretor executivo da Cinpal (Companhia Industrial de Peças para Automóveis). Formou-se em engenharia mecânica e possui pós-graduação em administração pela FGV - Fundação Getulio Vargas.


Roberto Moses Thompson Motta – Integrou o departamento de finanças corporativas do Banco de Investimentos Garantia S.A. de 1986 a 1992, quando foi responsável pelas operações de fusões, aquisições e emissões de dívidas externas para clientes como Shell, Aracruz e IBM. Em 1993, em conjunto com os sócios controladores do Banco Garantia, fundou a GP Investimentos S.A., que se tornou a maior Companhia de private equity da América Latina. Na GP, foi responsável pela captação de fundos com investidores estrangeiros em um total de US$ 1,5 bilhões. Concretizou a compra do controle de inúmeras Companhias, notadamente a Gafisa S.A., a Multicanal S.A., os Supermercados Sé, a SuperMar S.A., a Telemar S.A., a ALL, a Submarino S.A. e a Ferrovia Centro Atlântico. Em 2001, retirou-se da administração da GP, permanecendo como conselheiro até 2010. A partir de 1999, passou a concentrar-se em atividades relacionadas aos conselhos da AmBev S.A., Anheuser-BuschInBev S.A. (Bélgica), Lojas Americanas S.A. e São Carlos Empreendimentos e Participações S.A. É conselheiro dessas empresas e também membro do comitê financeiro da Anheuser-BuschInBev, das Lojas Americanas e da AmBev. Liderou diversas operações de aquisição feitas por essas Companhias, com destaque para a fusão entre a Brahma e a Antarctica para formar a AmBev, em 1999, a aquisição da Quilmes (Argentina) pela AmBev em 2002, a fusão da AmBev e da Interbrew (Bélgica) em 2004 para formar a InBev S.A., a aquisição do Submarino pela Americanas.com em 2006 e a aquisição da Anheuser-Busch Inc. pela Inbev em 2008 para formar a Anheuser-BuschInBev S.A. É Graduado em Engenharia pela Pontif ícia Universidade Católica do Rio de Janeiro - PUC/RJ e tem MBA pela The Wharton School, da Universidade da Pennsylvania (EUA).

Rogério Ziviani – Nascido em novembro de 1956, é membro-titular do conselho de administração da Marcopolo desde maio de 2010 e da São Carlos Empreendimentos desde maio de 2011. Também foi conselheiro da Duratex (2009/2011). Graduado em Administração de Empresas pela Universidade Mackenzie (1980), possui MBA e especialização em Administração Internacional, pela University of Southern New Hampshire, nos EUA (1981 e 1983). Atuou como Diretor Executivo da Suzano Papel e Celulose de 2001 a 2008; Diretor Executivo da Bahia Sul Celulose entre 1990 e 2001 e Gerente da Aracruz Celulose entre 1983 e 1990.

Rolando Mifano – Foi diretor de crédito imobiliário do Comind no período de 1970 a 1985, passando pelo Unibanco como Superintendente de investimentos imobiliários em 1985 e 1986. Transferiu-se para o Carrefour em 1987, onde exerceu o cargo de Diretor de Desenvolvimento e Expansão para a América Latina até se transferir para a São Carlos. Formou-se em Administração de Empresas pela FGV - SP e concluiu os cursos de Informática Aplicada a Empresas no Cepia e de Informática Geral no National des Artset Offices, ambos em Paris (França).

Rubens Eduardo Campos Cardoso – Antes de assumir a diretoria na São Carlos Empreendimentos e Participações S.A., foi diretor do Carrefour Comércio e Indústria de 1987 a 1999, na área Imobiliária, sendo responsável pelo departamento de shopping centers e galerias comerciais. Formou-se em Comunicação Social pela Escola Superior de Propaganda e Marketing - ESPM, com especialização em Marketing e Matemática Financeira e pós-graduação em Negócios Imobiliários pela Fundação Armando Álvares Penteado (FAAP-SP).


POLÍTICA DE DIVIDENDOS

Os termos da Lei das Sociedades por Ações e o Estatuto Social da São Carlos obrigam a Companhia a pagar no mínimo 25% do seu lucro líquido anual aos seus acionistas, podendo a distribuição ser feita na forma de dividendos ou de juros sobre o capital próprio. No ano de 2010 foram distribuídos R$ 25 milhões.

Distribuição de dividendos(em R$ milhões)

2008

30,036,2

25,0

2009 2010

Foram distribuídos em

forma de div idendos

25% do lucro l íquido da

Companhia em 2010


Ed i f í c io Top Cen te r, São Pau lo (SP)


DESEMPENHOOPERACIONALE FINANCEIRO

A São Carlos registrou um de seus melhores desempenhos operacionais em 2010, um ano particularmente ativo em termos de aquisições e venda de imóveis. Como consequência, os resultados financeiros relativos a esse período já capturaram parte do desempenho que deve ser consolidado no exercício de 2011.

RECEITA BRUTA COM LOCAÇÕES

A rece i t a b ru ta com locações da São Car los to ta l i zou R$ 167 mi lhões – va lo r r ecorde pa ra a Companh ia – , com expansão de 6 ,9% em re lação a 2009 .

EBITDA AJUSTADO E MARGEM EBITDA

O EBITDA ajustado da São Carlos totalizou R$ 121,6 milhões em 2010, com margem EBITDA ajustada de 78,1%, contra R$ 125,9 milhões e margem de 84,3% reportados no ano anterior.

Receita bruta com locações(em R$ milhões)

2008

153,8 159,3 167,0

2009 2010

EBITDA Ajustado e Margem(em R$ milhões)

84,7%78,1% 84,3%

2008

122,4 125,9 121,6

2009 2010


LUCRO LÍQUIDO

Em 2010, o lucro l íquido da Companhia foi equivalente a R$ 92 milhões.

NAV – NET ASSET VALUE

O NAV atinge R$ 1,71 bilhões, ou R$ 30 por ação da São Carlos, um aumento de 28,7% em relação a 2009.

INVESTIMENTOS

A São Carlos registrou um nível recorde de investimentos em 2010: R$ 492,1 milhões. Desse valor, aproximadamente R$ 469 milhões foram destinados às aquisições de imóveis com potencial de valorização; R$ 17 milhões à construção do Edifício Jauaperi, já vendido; e cerca de R$ 6 milhões a reformas e melhorias dos demais imóveis do portfolio.

Lucro Líquido(em R$ milhões)

2008

31,2

133,4

92,0

2009 2010

NAV - Net Asset Value(em R$ milhões)

22,17/ação 22,79/ação

30,00/ação

2008

1,28 1,311,71

2009 2010

Investimentos(em R$ milhões)

2008

487,8

139,9

492,1

2009 2010


Ao final de dezembro de 2010, a São Carlos tinha capital social representado por 57.737.319 ações ordinárias. Em 2010, as ações da São Carlos apresentaram bom desempenho, especialmente no quarto trimestre. Nesse per íodo, em decorrência da excelente performance da Companhia ao longo do ano, ocorreu uma valorização dos imóveis que se ref let iu nas ações, que sal taram de R$ 15,95 por ação ao f inal de 2009 para R$ 23,25 ao f inal de 2010.

DESEMPENHO DAS AÇÕESE VALOR DE MERCADO

1. Valor to ta l das ações de uma empresa com base em sua co tação no mercado .

Dez 2008 Dez 2009 Dez 2010

440,0

320,0

200,0

380,0

260,0

140,0

410,0

290,0

170,0

350,0

230,0

110,080,050,0

IMOBIBOVSCAR3

Cotação – SCAR3

1.400

800

1.200

600

1.000

400

200

0

Dez 2008 Dez 2009 Dez 2010

Market Cap1 – SCAR3


O p reço dos papé is da São Car los sa l tou de

R$ 15 ,95 por ação em 2009 pa ra R$ 23 ,25

por ação em 2010

Cent ro Admin is t ra t i vo San to Amaro (C .A .S .A . ) , São Pau lo (SP)


A São Carlos trabalha com um quadro funcional enxuto, composto por 34 colaboradores, altamente especializados no setor e em negócios, sendo que 95% deles possuem nível superior completo. O quadro aumentou cerca de 31% frente ao registrado em 2009 para acompanhar o crescimento da São Carlos.

A remuneração de todos os profissionais está atrelada ao desempenho e aos resultados, variando de acordo com as metas da Companhia e os objetivos individuais. Como forma de valorização, além dos benefícios usuais, a empresa oferece bolsas de estudos vinculadas ao desempenho individual e programa de Participação nos Lucros e Resultados (PLR). O PLR é calculado, principalmente, de acordo com as metas estabelecidas pela Administração da São Carlos para a função, área e cargo dos profissionais. A evolução de cada colaborador dentro da Companhia é baseada na meritocracia.

CAPITAL HUMANO

Evolução no múmerode colaboradores

Participação nos lucros e resultados nos últimostrês anos (em R$ mil)

2008 2008

24

792

26

949

341.674

2009 20092010 2010


A São Car los con ta com 34 co laboradores

a l t amen te espec ia l i zados no se to r e em

negóc ios , sendo que 95% de les possuem

n íve l super io r comple to


DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS

BALANÇOS PATR IMONIA IS LEVANTADOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2010 E DE 2009 E EM 1º DE JANE IRO DE 2009(Em milhares de reais - R$)

Controladora (BR GAAP) Consolidado (IFRSs e BR GAAP)

ATIVO 31.12.10 31.12.09 01.01.09 31.12.10 31.12.09 01.01.09

CIRCULANTE

Caixa e equivalentes de caixa 146.748 358.249 88.766 149.136 358.837 92.455

Aplicações financeiras 171.501 59.534 4.040 171.501 60.830 10.046

Contas a receber 5.710 4.997 4.459 33.783 19.261 25.089

Valores a receber de partes relacionadas 3.003 4.580 5.061 3.111 4.683 5.061

Impostos a recuperar 16.035 15.939 - 19.480 18.793 532

Outros créditos 216 251 126 3.704 1.155 21

Imóveis destinados à venda - - - 33.917 - 238.015

Total do ativo circulante 343.213 443.550 102.452 414.632 463.559 371.219

NÃO CIRCULANTE

Valores a receber de controladas, líquidos 2.855 1.279 5.893 - - -

Dividendos a receber de controladas 10.203 10.744 - - - -

Depósitos judiciais 10.446 9.181 9.100 10.522 9.181 9.100

Impostos a recuperar - - 9.101 - - 9.101

Outras contas a receber - - 1 - 43 41

Contas a receber - - - - 13 33

Investimentos em controladas 673.936 509.541 758.139 - - -

Propriedades de investimento 76.091 94.876 95.197 1.160.105 751.182 761.643

Imobilizado 345 396 484 6.046 5.466 5.197

Intangível 1.204 1.161 623 1.216 1.179 645

Total do ativo não circulante 775.080 627.178 878.538 1.177.889 767.064 785.760

TOTAL DO ATIVO 1.118.293 1.070.728 980.990 1.592.521 1.230.623 1.156.979


BALANÇOS PATR IMONIA IS LEVANTADOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2010 E DE 2009 E EM 1º DE JANE IRO DE 2009(Em milhares de reais - R$)


PASSIVO E PATRIMÔNIO LÍQUIDO 31.12.10 31.12.09 01.01.09 31.12.10 31.12.09 01.01.09

CIRCULANTE

Empréstimos e financiamentos 63.784 60.348 58.703 120.490 80.595 77.914

Adiantamento de clientes - - - 24.880 - -

Salários e encargos sociais 14.934 5.571 3.883 14.957 5.581 3.947

Provisão para imposto de renda e contribuição social 5.086 6.908 - 10.924 12.931 3.263

Impostos, taxas e contribuições 822 869 749 3.823 1.069 1.529

Dividendos - 6.179 8.019 - 6.179 8.019

Provisão para perdas com investimento 719 512 - - - -

Contas a pagar por compra de imóveis - - - - - 2.605

Juros sobre o capital próprio a pagar - 12.000 - - 12.000 -

Outras contas a pagar 779 1.069 792 3.052 5.019 5.071

Total do passivo circulante 86.124 93.456 72.146 178.126 123.374 102.348

NÃO CIRCULANTE

Impostos diferidos 463 - - 3.342 865 1.425

Empréstimos e financiamentos 339.005 353.793 367.246 718.352 482.905 511.608

Provisão para contingências 24.381 20.586 18.523 24.381 20.586 18.523

Total do passivo não circulante 363.849 374.379 385.769 746.075 504.356 531.556

PATRIMÔNIO LÍQUIDO

Capital social 473.912 473.912 473.912 473.912 473.912 473.912

Reserva de capital 2.201 - 4.147 2.201 - 4.147

Ações em tesouraria (3.892) (24.789) (24.789) (3.892) (24.789) (24.789)

Reservas de lucros 196.099 153.770 69.805 196.099 153.770 69.805

Total do patrimônio líquido 668.320 602.893 523.075 668.320 602.893 523.075

TOTAL DO PASSIVO E PATRIMÔNIO LÍQUIDO 1.118.293 1.070.728 980.990 1.592.521 1.230.623 1.156.979



31.12.10 31.12.09 31.12.10 31.12.09

RECEITA LÍQUIDA DE LOCAÇÕES 20.837 27.517 155.720 134.505

RECEITA LÍQUIDA DE VENDAS 75.514 107.000 75.517 396.578

Custo dos imóveis vendidos (17.168) (37.148) (17.168) (278.646)

Custo das locações (3.555) (2.879) (21.023) (22.264)

LUCRO BRUTO 75.628 94.490 193.046 230.173

RECEITAS (DESPESAS) OPERACIONAIS

Gerais e administrativas (17.050) (20.161) (22.412) (29.830)

Honorários da Administração (16.070) (6.985) (16.143) (7.052)

Outras receitas operacionais, líquidas 6.706 94 10.500 866

Resultado da equivalência patrimonial 65.528 89.096 - -

LUCRO OPERACIONAL ANTES DO RESULTADO FINANCEIRO 114.742 156.534 164.991 194.157

RESULTADO FINANCEIRO

Receitas financeiras 36.769 26.962 37.067 27.492

Despesas financeiras (54.402) (43.203) (91.531) (59.163)

(17.633) (16.241) (54.464) (31.671)

LUCRO OPERACIONAL ANTES DO IMPOSTO DE RENDA E DA CONTRIBUIÇÃO SOCIAL

97.109 140.293 110.527 162.486

IMPOSTO DE RENDA E CONTRIBUIÇÃO SOCIAL

Correntes (4.811) (6.908) (16.670) (29.432)

Diferidos (364) - (1.923) 331

LUCRO LÍQUIDO DO EXERCÍCIO 91.934 133.385 91.934 133.385

LUCRO POR AÇÃO

Básico (centavos por ação) 1,5939 2,3153 1,5939 2,3153

Diluído (centavos por ação) 1,5881 2,3153 1,5886 2,3153

DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO PARA OS EXERC ÍC IOS F INDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2010 E DE 2009(Em milhares de reais - R$, exceto o lucro l íquido por ação)

Nota: Não há outros resultados abrangentes no exercício corrente nem no exercício anterior.


Reserva de capital

Reservas de lucros

Capital Plano de ações

Ações emtesouraria

Legal Retençãode lucros

Lucros acumulados Total

SALDOS EM 1º DE JANEIRO DE 2009 473.912 4.147 (24.789) 10.956 58.849 - 523.075

Dividendos adicionais referentes ao exercício de 2008 - - - - (21.981) - (21.981)

Reversão de dividendos a pagar por prescrição - - - - 183 - 183

Reconhecimento do plano de opção de ações - 4.410 - - - - 4.410

Cancelamento do plano de opção de ações - (8.557) - - 8.557 - -

Lucro líquido do exercício - - - - - 133.385 133.385

Destinação do lucro do exercício:

Reserva legal - - - 6.669 - (6.669) -

Dividendos e juros sobre o capital próprio propostos - - - - - (36.179) (36.179)

Retenção de lucros - - - - 90.537 (90.537) -

SALDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2009 473.912 - (24.789) 17.625 136.145 - 602.893

Reconhecimento do plano de opção de ações - 2.201 - - - - 2.201

Cancelamento do plano de opção de ações - - - - - - -

Aquisição de ações em tesouraria - - (12.633) - - - (12.633)

Venda de ações em tesouraria - - 8.925 - - - 8.925

Cancelamento de ações em tesouraria - - 24.605 - (24.605) - -

Lucro líquido do exercício - - - - - 91.934 91.934

Destinação do lucro do exercício:

Reserva legal - - - 4.597 - (4.597) -

Juros sobre o capital próprio pagos antecipadamente - - - - - (25.000) (25.000)

Retenção de lucros - - - - 62.337 (62.337) -

SALDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2010 473.912 2.201 (3.892) 22.222 173.877 - 668.320

DEMONSTRAÇÃO DAS MUTAÇÕES DO PATR IMÔNIO L ÍQU IDO PARA OS EXERC ÍC IOS F INDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2010 E DE 2009(Em milhares de reais - R$)


Controladora (BR GAAP)Consolidado (IFRSs

e BR GAAP)31.12.10 31.12.09 31.12.10 31.12.09

FLUXO DE CAIXA DAS ATIVIDADES OPERACIONAISLucro líquido do exercício 91.934 133.385 91.934 133.385 Ajustes para reconciliar o lucro líquido do exercício com o caixa líquido gerado pelas atividades operacionais:

Provisão para créditos de liquidação duvidosa 2 - 4 239 Depreciações e amortizações 3.555 2.879 21.023 22.264 Resultado da equivalência patrimonial (65.528) (89.096) - - Provisão para riscos tributários 3.112 1.402 3.112 1.402 Reconhecimento do plano de opção de ações 2.201 4.410 2.201 4.410 Ganho na alienação de bens destinados à venda (58.347) (69.852) (58.347) (121.705)Atualização monetária de ativos e passivos 53.756 38.435 84.574 55.455

30.685 21.563 144.501 95.450 Redução (aumento) nos ativos operacionais:

Contas a receber (715) (538) (14.470) 6.087 Valores a receber de partes relacionadas 1 5.095 1.572 378 Depósitos judiciais (1.153) (81) (1.229) (81)Impostos a recuperar (96) (6.838) (687) (9.160)Outros créditos 35 (124) (2.549) (1.136)

Aumento (redução) nos passivos operacionais:Adiantamento de clientes - - 24.880 - Salários e encargos sociais 9.363 1.688 9.376 1.634 Provisão para imposto de renda e contribuição social (1.822) 6.908 (2.007) 9.668 Impostos, taxas e contribuições (47) 120 2.754 (460)Impostos diferidos 463 - 2.477 102 Contas a pagar por compra de imóveis - - - (2.605)Provisão para riscos tributários - (36) - (36)Outras contas a pagar (290) 277 (1.967) (52)

Caixa líquido gerado pelas atividades operacionais 36.424 28.034 162.651 99.789

FLUXO DE CAIXA DAS ATIVIDADES DE INVESTIMENTODividendos de controladas 57.785 88.993 - - Aplicações financeiras (111.967) (55.494) (110.671) (50.784)Adições nos investimentos (179.490) - - - Recebimento obtido na realização de imóveis destinados à venda 75.515 107.000 75.418 397.450 Redução de capital em controladas 23.045 238.469 - - Aquisições de bens de propriedades de investimento, imobilizado e intangível (1.182) (20.156) (185.172) (28.667)Caixa líquido gerado pelas (aplicado nas) atividades de investimento (136.294) 358.812 (220.425) 317.999

FLUXO DE CAIXA DAS ATIVIDADES DE FINANCIAMENTOPagamento de empréstimos (64.744) (69.363) (105.040) (103.406)Captação de empréstimos - - - - Venda de ações próprias 8.925 - 8.925 - Aquisição de ações próprias (12.633) - (12.633) - Juros sobre o capital próprio pagos (37.000) (18.000) (37.000) (18.000)Dividendos pagos (6.179) (30.000) (6.179) (30.000)Caixa líquido aplicado nas atividades de financiamento (111.631) (117.363) (151.927) (151.406)

(REDUÇÃO) AUMENTO DO SALDO DE CAIXA E EQUIVALENTES DE CAIXA (211.501) 269.483 (209.701) 266.382

SALDO DE CAIXA E EQUIVALENTES DE CAIXA NO INÍCIO DO EXERCÍCIO 358.249 88.766 358.837 92.455

SALDO DE CAIXA E EQUIVALENTES DE CAIXA NO FIM DO EXERCÍCIO 146.748 358.249 149.136 358.837

(REDUÇÃO) AUMENTO DO SALDO DE CAIXA E EQUIVALENTES DE CAIXA (211.501) 269.483 (209.701) 266.382

DEMONSTRAÇÃO DOS FLUXOS DE CA IXA PARA OS EXERC ÍC IOS F INDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2010 E DE 2009(Em milhares de reais - R$)



31.12.10 31.12.09 31.12.10 31.12.09

RECEITASReceita de locação, líquida 23.682 30.322 167.687 154.888 Receita de venda de imóveis, líquida 75.514 107.000 75.517 396.578

99.196 137.322 243.204 551.466

INSUMOS ADQUIRIDOS DE TERCEIROSCustos dos serviços prestados (3.555) (2.879) (21.023) (22.264)Custos dos imóveis vendidos (17.168) (37.148) (17.168) (278.646)Materiais, energia, serviços de terceiros e outros (8.814) (11.221) (13.945) (20.518)

(29.537) (51.248) (52.136) (321.428)

VALOR ADICIONADO BRUTO 69.659 86.074 191.068 230.038

VALOR ADICIONADO LÍQUIDO PRODUZIDO 69.659 86.074 191.068 230.038

VALOR ADICIONADO RECEBIDO EM TRANSFERÊNCIAResultado de equivalência patrimonial 65.528 89.096 - - Receitas financeiras, incluindo variação cambial líquida 36.769 26.962 37.067 27.492 Outras receitas 6.705 93 10.499 867

109.002 116.151 47.566 28.359

VALOR ADICIONADO TOTAL A DISTRIBUIR 178.661 202.225 238.634 258.397

DISTRIBUIÇÃO DO VALOR ADICIONADOPessoal e encargos 22.367 14.524 22.651 14.591 Participação nos lucros 1.674 928 1.674 928 Impostos, taxas e contribuições 8.285 10.185 30.846 50.328 Juros e variação monetária 57.989 45.904 88.098 61.494 Outros 1.009 3.968 8.028 4.340 Dividendos e juros sobre o capital próprio 25.000 36.179 25.000 36.179 Lucros retidos 62.337 90.537 62.337 90.537

VALOR ADICIONADO DISTRIBUÍDO 178.661 202.225 238.634 258.397

DEMONSTRAÇÃO DO VALOR AD IC IONADO PARA OS EXERC ÍC IOS F INDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2010 E DE 2009(Em milhares de reais - R$)


Área Bruta Locável Própria: corresponde à soma de todas as áreas disponíveis para locação dentro de um empreendimento que sejam de propriedade da São Carlos.

EBITDA: lucro l íquido do exercício, excluindo-se os efeitos dos resultados financeiro e não operacional, do imposto de renda, da contribuição social sobre o lucro, da depreciação e da amortização. O EBITDA calculado pela São Carlos pode não ser comparável ao EBITDA calculado por outras companhias.

EBITDA ajustado: cálculo do EBITDA a partir do Demonstrativo de Resultados ajustado para excluir os efeitos de eventos não recorrentes.

LEED®: sigla para Leadership in Energy and Environmental Design , sistema de certif icação de edif ícios “verdes” (sustentáveis) reconhecido internacionalmente. Desenvolvido pelo U.S. Green Building Council (USGBC) em março de 2000, o LEED® oferece aos proprietários e administradores de edif ícios um sistema de identificação e execução de soluções viáveis de design, construção, operação e manutenção sustentáveis que são, ainda, mensuráveis.

LEED® Core & Shell: certi f icação concedida à estrutura envoltória do empreendimento e suas áreas comuns e, internamente, ao sistema de ar-condicionado e aos elevadores. O LEED® Core & Shell é util izado por construtores e incorporadores que estão desenvolvendo o projeto para posterior comercialização de suas salas, garantindo ao futuro usuário que suas instalações oferecem todas as condições para um alto desempenho do empreendimento.

GLOSSÁRIO

48 rela tó r io anua l são ca r los 2010


LEED® Existing Buildings: Operations & Maintenance (EB:O&M): este sistema ajuda a mensurar, melhorar e manter as operações com o objetivo de maximizar a eficiência operacional ao mesmo tempo em que se minimizam os impactos ambientais. O LEED for Existing Buildings engloba todos os temas relacionados à limpeza e à manutenção dos edif ícios, incluindo o uso de substâncias químicas, programas de reciclagem, programas de manutenção externa, entre outros. Pode ser adotado tanto em empreendimentos já existentes que estejam em busca da certif icação LEED , quanto em novos projetos.

Margem EBITDA: a Margem EBITDA é calculada de acordo com o quociente entre o EBITDA da empresa e sua receita l íquida de vendas.

NAV (Net Asset Value): valor de mercado do portfolio de imóveis menos a dívida l íquida da empresa, em determinada data. O NAV calculado pela São Carlos pode não ser comparável aoNAV calculado por outras companhias.

Retrofit : trata-se da adaptação tecnológica das instalações elétricas, hidráulicas e dos principais equipamentos instalados nas áreas comuns dos edif ícios, como elevadores, sistemas de iluminação e mobiliários, entre outros, com o propósito de revitalizar e atualizar as construções para aumentar a vida útil do imóvel. Prevê a incorporação de tecnologias mais modernas e materiais de qualidade avançada com o propósito de valorizar o empreendimento.

Taxa de Vacância Física: área bruta locável própria vaga divida pela área bruta locável própria total do portfolio, excluindo os imóveis não operacionais e os edif ícios Venezuela 43 e Barros Loureiro.



Coordenação GeralMarketing Institucional

Conteúdo e Consultoria GRIBRIC Integrated Corporate Communications

Projeto GráficoMZ Design

FotosBanco de imagens São CarlosShutterstock

Agradecemos a todos os envolvidos no processo de elaboração deste relatório.

CRÉDITOS

51re la tó r io anua l são ca r los 2010Ed i f í c io Corpora te P laza , São Pau lo (SP)

PRINCIPAIS DESTAQUES DE 2010

• A São Carlos adquire R$ 450 milhões em imóveis comerciais com forte potencial de valorização, em regiões nobres de São Paulo, e vende outros R$ 145 milhões . Foi o melhor ano na história da Empresa em termos de aquisição de imóveis

• O portfolio da Companhia atinge valor de mercado estimado em R$ 2,23 bilhões e o NAV (Net Asset Value) chega a R$ 1,71 bilhão, ou R$ 30 por ação

• O lucro l íquido totaliza R$ 92 milhões

• O saldo de caixa alcança R$ 321 milhões ao final do ano, proporcionando boa capacidade de alavancagem para novos investimentos e crescimento

DESTAQUES

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www.scsa.com.br

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