slides - construção de diferentes fluxos de...
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Quero comprar um imóvel para investir. Espero Quero comprar um imóvel para investir. Espero Quero comprar um imóvel para investir. Espero Quero comprar um imóvel para investir. Espero receber aluguéis desse imóvel ao longo de 5 anos e receber aluguéis desse imóvel ao longo de 5 anos e receber aluguéis desse imóvel ao longo de 5 anos e receber aluguéis desse imóvel ao longo de 5 anos e vendêvendêvendêvendê----lo valorizado, fazendo assim um bom lucrolo valorizado, fazendo assim um bom lucrolo valorizado, fazendo assim um bom lucrolo valorizado, fazendo assim um bom lucro
Problema 1: estimar corretamente os fluxos de caixa futuros
Despesas na venda o imóvel: IR, corretagem?
Despesas ao longo do tempo: manutenção, IPTU, imobiliária?
Qual será o valor de venda da casa após os 5 anos?
Por qual percentual irei reajustar os valores dos aluguéis, anualmente?
Quais os valores de aluguéis conseguirei receber?
Quais os valores de aluguéis conseguirei receber?
Problema 2: qual a taxa de desconto utilizar
A qual taxa de juros pretendo remunerar meu capital, para valer a pena o investimento?
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Cumpridas essas duas etapas...
O valor presente dos futuros fluxos de caixa será o PREÇO PREÇO PREÇO PREÇO
JUSTOJUSTOJUSTOJUSTO desse ativo, HOJEHOJEHOJEHOJE
Exemplo 1 Exemplo 1 Exemplo 1 Exemplo 1 ---- EXCELEXCELEXCELEXCEL
A empresa pretende adquirir uma nova máquina. A empresa pretende adquirir uma nova máquina. A empresa pretende adquirir uma nova máquina. A empresa pretende adquirir uma nova máquina. Precisará financiáPrecisará financiáPrecisará financiáPrecisará financiá----la. Ela é bastante cara, mas irá la. Ela é bastante cara, mas irá la. Ela é bastante cara, mas irá la. Ela é bastante cara, mas irá
produzir o dobro do que a máquina atual, que será produzir o dobro do que a máquina atual, que será produzir o dobro do que a máquina atual, que será produzir o dobro do que a máquina atual, que será vendida.vendida.vendida.vendida.
Problema 1: estimar corretamente os fluxos de caixa futuros
Período de análise? Depreciação? Valor residual da máquina?
Qual será a despesa com juros do financiamento?
Outras despesas: treinamento de funcionário, energia elétrica etc?
Quais as despesas com manutenção que a máquina exigirá?
Quais as estimativas de receitas dessa nova máquina (preço x quantidade)?
Por quanto consigo vender a máquina atual?
Quais os valores de aluguéis conseguirei receber?
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Problema 2: qual a taxa de desconto utilizar
A qual taxa de juros pretendo remunerar meu capital, para valer a pena o investimento?
Cumpridas essas duas etapas...
O valor presente dos futuros fluxos de caixa será o PREÇO PREÇO PREÇO PREÇO
JUSTOJUSTOJUSTOJUSTO desse ativo, HOJEHOJEHOJEHOJE
Exemplo 2 Exemplo 2 Exemplo 2 Exemplo 2 ---- EXCELEXCELEXCELEXCEL
� A maioria esmagadora dos livros textos dá
maior ênfase em avaliar um tipo de ativo em
específico: Empresas S/AEmpresas S/AEmpresas S/AEmpresas S/A
� Qual o valor de uma empresa S/A de capital
aberto: com ações negociadas em bolsa?
� Dados disponíveisDados disponíveisDados disponíveisDados disponíveis: balanço, DRE, fluxo, preço
negociado em bolsa etc
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� Primeiro iremos estudar essa literatura focada
em S/As
� Para só depois expandirmos para casos
práticos (Projeto da Disciplina)
Existem dois tipos de Investidores Existem dois tipos de Investidores Existem dois tipos de Investidores Existem dois tipos de Investidores dentro de uma Empresadentro de uma Empresadentro de uma Empresadentro de uma Empresa
CREDORESCREDORESCREDORESCREDORES ACIONISTASACIONISTASACIONISTASACIONISTAS
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CREDORESCREDORESCREDORESCREDORES
Fluxo de Caixa = Juros + Principal
Para a empresa: capital de terceiros
*Possui um certo CUSTO *Possui um certo CUSTO *Possui um certo CUSTO *Possui um certo CUSTO DE CAPITALDE CAPITALDE CAPITALDE CAPITAL
ACIONISTASACIONISTASACIONISTASACIONISTAS
Fluxo de Caixa = Dividendos
Para a empresa: capital próprio
*Possui um CUSTO DE *Possui um CUSTO DE *Possui um CUSTO DE *Possui um CUSTO DE CAPITAL distintoCAPITAL distintoCAPITAL distintoCAPITAL distinto
Fonte: https://www.youtube.com/watch?v=7CyIzkx9bf4
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� Sigla para: “Free cash flow to the equity”
� Equity: relaciona-se com acionista, capital
próprio (Patrimônio Líquido)
� Valor da companhia para o acionista: desconta-
se os fluxos de caixa pelo custo do capital
próprio (CAPM)
� O FCFE é o VALOR DE MERCADO da companhiaVALOR DE MERCADO da companhiaVALOR DE MERCADO da companhiaVALOR DE MERCADO da companhia
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� Sigla para: “Free cash flow to the firm”
� Firm: relaciona-se com todos stakeholders
(acionistas + credores)
� Valor da empresa: desconta-se os fluxos de
caixa pelo custo médio ponderado (WACC)
� O FCFF O FCFF O FCFF O FCFF –––– Dívidas = Valor de Mercado da Dívidas = Valor de Mercado da Dívidas = Valor de Mercado da Dívidas = Valor de Mercado da
CompanhiaCompanhiaCompanhiaCompanhia
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Warren BuffettWarren BuffettWarren BuffettWarren Buffett
- Um dos maiores investidores de todos os tempos
Veja o ranking com os 10 homens Veja o ranking com os 10 homens Veja o ranking com os 10 homens Veja o ranking com os 10 homens mais ricos do mundo em 2016:mais ricos do mundo em 2016:mais ricos do mundo em 2016:mais ricos do mundo em 2016:
Bill Bill Bill Bill GatesGatesGatesGatesFortuna: U$ 75 bilhões
Empresa: Microsoft
AmancioAmancioAmancioAmancio OrtegaOrtegaOrtegaOrtegaFortuna: US$67
Empresa: Zara Spain
Warren BuffettWarren BuffettWarren BuffettWarren BuffettFortuna: US$ 60,8 bilhões
Empresa: Berkshire Hathaway
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� “Nunca pergunte a um barbeiro se você está
precisando de um corte de cabelo”
� “Os prognósticos costumam dizer mais sobre
quem os faz do que sobre o que é
prognosticado”
� “Recomendar a conservação de alguma coisa
por 30 anos é um nível de auto sacrifício que
você raramente verá num mosteiro, menos
ainda numa corretora”
� Fonte: “O Tao de Warren Buffett”, ed.
Sextante, autores Mary Buffett e David Clark
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a) Investimento inicial (FC0): R$50 mil na compra de um terreno, R$150 mil de edificações e R$100 mil na compra de mobiliário (vai comprar mobiliário novo para outros 10 apartamentos já existentes)
b) Construção deverá ser depreciada linearmente em 20 anos; mobiliário em 10 anos
c) Aumento do capital de giro no valor de R$25 mild) Mobiliário atual totalmente depreciado e no valor de mercado de
R$30 mile) A expansão dos apartamentos deverá produzir receitas líquidas
anuais de R$180 mil no primeiro anos de operação, subindo para R$216 mil a partir do segundo ano
f) Custos variáveis: 30% da receita líquida no primeiro ano; 28% do segundo ano em diante (significando margem de contribuição sobre receitas líquidas de 70% no primeiro ano, e 72% do segundo em diante)
g) Custos fixos anuais: R$50 mil no primeiro ano; R$80 mil do segundo ao décimo ano
h) Alíquota de IR de 40%, tanto para ganhos operacionais, quanto para ganhos de capital
TransaçãoTransaçãoTransaçãoTransação Impacto no CaixaImpacto no CaixaImpacto no CaixaImpacto no Caixa
AquisiçãoAquisiçãoAquisiçãoAquisição dodododo terrenoterrenoterrenoterreno
EdificaçõesEdificaçõesEdificaçõesEdificações
AquisiçãoAquisiçãoAquisiçãoAquisição MobiliárioMobiliárioMobiliárioMobiliário
CapitalCapitalCapitalCapital dededede GiroGiroGiroGiro
VendaVendaVendaVenda MobiliárioMobiliárioMobiliárioMobiliário Antigo****Antigo****Antigo****Antigo****
FluxoFluxoFluxoFluxo dededede CaixaCaixaCaixaCaixa TotalTotalTotalTotal
Vamos construir o Fluxo de Caixa Inicial (FC0)
Trataremos disso mais a fundo, nos próximos Slides.
� Diferença (positiva) entre o valor de venda e
seu respectivo valor contábil (custo)
� Valor contábil:
◦ valor de aquisição – depreciação
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Ano Valor Contábil
0 R$ 50.000,00
1 R$ 41.666,67
2 R$ 33.333,33
3 R$ 25.000,00
4 R$ 16.666,67
5 R$ 8.333,33
6 R$ 0,00
Exemplo: Máquina adquirida por R$50.000,00, depreciada linearmente ao longo de 6 anos
Ano Valor Contábil
0 R$ 50.000,00
1 R$ 41.666,67
2 R$ 33.333,33
3 R$ 25.000,00
4 R$ 16.666,67
5 R$ 8.333,33
6 R$ 0,00
Ano 3 máquina é vendida por R$35.000
Ganho de capital: R$10.000,00
Receita da Atividade R$ 200.000,00
Base Cálculo IRPJ (8%) R$ 16.000,00
Ganho de capital R$ 10.000,00
Total para IRPJ R$ 26.000,00
Pgto IRPJ - Alíquota de 15% R$ 3.900,00
Receita da Atividade R$ 200.000,00
Base Cálculo CSLL (12%) R$ 24.000,00
Ganho de capital R$ 10.000,00
Total para CSLL R$ 34.000,00
Pgto CSLL - Alíquota de 15% R$ 5.100,00
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“O Ganho de Capital será identificado através da apuração do lucro líquido do
período. O Resultado do Ganho poderá ser Identificado na Conta de Ganho ou Perda de Capital dentro de Outras receitas ou
Outras Despesas.”
Alíquota de 15% sobre o ganho de capital
Exigência, mesmo que a empresa não tenha escrituração contábil
Valor deverá ser pago até último dia útil do mês subsequente (via DARF)
� Como mobiliários já estão totalmente
depreciados, seu valor contábil é ZERO
� Valor da venda: R$30 mil
� IR de 40%: 30 * 0,4 = R$12 mil
� Entrada efetiva de caixa: R$18 mil
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TransaçãoTransaçãoTransaçãoTransação Impacto no CaixaImpacto no CaixaImpacto no CaixaImpacto no Caixa
AquisiçãoAquisiçãoAquisiçãoAquisição dodododo terrenoterrenoterrenoterreno R$50.000,00
EdificaçõesEdificaçõesEdificaçõesEdificações R$150.000,00
AquisiçãoAquisiçãoAquisiçãoAquisição MobiliárioMobiliárioMobiliárioMobiliário R$100.000,00
CapitalCapitalCapitalCapital dededede GiroGiroGiroGiro R$25.000,00
VendaVendaVendaVenda MobiliárioMobiliárioMobiliárioMobiliário Antigo****Antigo****Antigo****Antigo**** R$18.000,00
FluxoFluxoFluxoFluxo dededede CaixaCaixaCaixaCaixa TotalTotalTotalTotal R$307.000,00R$307.000,00R$307.000,00R$307.000,00
Fluxo de Caixa Inicial (FC0)
TransaçãoTransaçãoTransaçãoTransação Ano 1Ano 1Ano 1Ano 1 Anos 2 a 9Anos 2 a 9Anos 2 a 9Anos 2 a 9 Ano 10Ano 10Ano 10Ano 10
+ Receita Líquida Total+ Receita Líquida Total+ Receita Líquida Total+ Receita Líquida Total
---- Custos VariáveisCustos VariáveisCustos VariáveisCustos Variáveis
= Margem de Contribuição Total= Margem de Contribuição Total= Margem de Contribuição Total= Margem de Contribuição Total
---- Custos FixosCustos FixosCustos FixosCustos Fixos
= Lucro Antes Juros, Depr., = Lucro Antes Juros, Depr., = Lucro Antes Juros, Depr., = Lucro Antes Juros, Depr., AmortAmortAmortAmort e IRe IRe IRe IR
---- JurosJurosJurosJuros
= Lucro Antes Depr., = Lucro Antes Depr., = Lucro Antes Depr., = Lucro Antes Depr., AmortAmortAmortAmort e IRe IRe IRe IR
---- Depreciação e AmortizaçãoDepreciação e AmortizaçãoDepreciação e AmortizaçãoDepreciação e Amortização
= Lucro Antes do IR= Lucro Antes do IR= Lucro Antes do IR= Lucro Antes do IR
---- Imposto de RendaImposto de RendaImposto de RendaImposto de Renda
= Lucro Líquido= Lucro Líquido= Lucro Líquido= Lucro Líquido
+ Depreciação e Amortização+ Depreciação e Amortização+ Depreciação e Amortização+ Depreciação e Amortização
= Fluxos de Caixa Operacionais= Fluxos de Caixa Operacionais= Fluxos de Caixa Operacionais= Fluxos de Caixa Operacionais
� Diária: R$200,00 (após todos impostos)
� Taxa de ocupação: 50% no primeiro ano e
60% do segundo ano em diante
� Receita ANO 1:
◦ 200 x 30 dias x 12 meses x 0,5 x 5 aptos = R$180 mil
� Receita ANO 2 em diante:
◦ 200 x 30 dias x 12 meses x 0,6 x 5 aptos = R$216 mil
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� Um apartamento ocupado gasta R$60/dia, no
primeiro ano e R$56 do segundo em diante
(alimentação hóspedes, arrumadeiras, lavanderia etc)
� ANO 1:
◦ R$60 x 360 dias x 0,5 (taxa ocupação) x 5 aptos
◦ CV no ano 1: R$54.000
� ANO 2 e demais:
◦ R$56 x 360 dias x 0,6 (taxa ocupação) x 5 aptos
◦ CV: R$60.480
� Exemplos: salários de novos funcionários,
manutenção de equipamentos e predial etc
� ANO 1:
◦ CF: R$50.000
� ANO 2 e demais:
◦ CF: R$80.000 (o aumento é devido a, todo ano, trocar itens
de cama/mesa/banho, manutenção dos novos quartos etc)
� Não estamos considerando utilização de
capital de terceiros
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� Não foi considerada qualquer amortização
� Depreciação
◦ (150.000/20) + (100.000/10) = 17.500
� Considerando-se o valor de cada ativo, e sua
depreciação linear de 20 anos para parte
construída, e de 10 anos para novo mobiliários
� Ao final do horizonte de tempo do projeto
(10 anos, no nosso caso), alguns valores não
podem ser desprezados
� Valor do terreno R$50 mil +
� Edificações com 50% de depr. R$75 mil +
� Capital de Giro R$25 mil
TransaçãoTransaçãoTransaçãoTransação Ano 1Ano 1Ano 1Ano 1 Anos 2 a 9Anos 2 a 9Anos 2 a 9Anos 2 a 9 Ano 10Ano 10Ano 10Ano 10
+ Receita Líquida Total+ Receita Líquida Total+ Receita Líquida Total+ Receita Líquida Total 180.000 216.000 216.000
---- Custos VariáveisCustos VariáveisCustos VariáveisCustos Variáveis 54.000 60.480 60.480
= Margem de Contribuição Total= Margem de Contribuição Total= Margem de Contribuição Total= Margem de Contribuição Total 126.000 155.520 155.520
---- Custos FixosCustos FixosCustos FixosCustos Fixos 50.000 80.000 80.000
= Lucro Antes Juros, Depr., = Lucro Antes Juros, Depr., = Lucro Antes Juros, Depr., = Lucro Antes Juros, Depr., AmortAmortAmortAmort e IRe IRe IRe IR 76.000 75.520 75.520
---- JurosJurosJurosJuros 0 0 0
= Lucro Antes Depr., = Lucro Antes Depr., = Lucro Antes Depr., = Lucro Antes Depr., AmortAmortAmortAmort e IRe IRe IRe IR 76.000 75.520 75.520
---- Depreciação e AmortizaçãoDepreciação e AmortizaçãoDepreciação e AmortizaçãoDepreciação e Amortização 17.500 17.500 17.500
= Lucro Antes do IR= Lucro Antes do IR= Lucro Antes do IR= Lucro Antes do IR 58.500 58.020 58.020
---- Imposto de RendaImposto de RendaImposto de RendaImposto de Renda 23.400 23.208 23.208
= Lucro Líquido= Lucro Líquido= Lucro Líquido= Lucro Líquido 35.100 34.812 34.812
+ Depreciação e Amortização+ Depreciação e Amortização+ Depreciação e Amortização+ Depreciação e Amortização 17.500 17.500 17.500
+ + + + Valor Valor Valor Valor ResidaualResidaualResidaualResidaual 150.000
= Fluxos de Caixa Operacionais= Fluxos de Caixa Operacionais= Fluxos de Caixa Operacionais= Fluxos de Caixa Operacionais 52.600 52.312 202.312
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� Payback Simples: busca identificar o TEMPO para recuperar o
capital investido, sem a aplicação de nenhuma taxa de desconto
Fluxos PB Simples
Ano 0 -103740 -103740
Ano 1 34380 -69360
Ano 2 38160 -31200
Ano 3 37620 6420
Ano 4 44340 50760
Ano 5 44340 95100
Entre 2 e 3 anos, Entre 2 e 3 anos, Entre 2 e 3 anos, Entre 2 e 3 anos, recuperarecuperarecuperarecupera----se o capitalse o capitalse o capitalse o capital
2 anos + (31.200,00/37.620,00)2 anos + (31.200,00/37.620,00)2 anos + (31.200,00/37.620,00)2 anos + (31.200,00/37.620,00)
Exatamente: 2,8293 anosExatamente: 2,8293 anosExatamente: 2,8293 anosExatamente: 2,8293 anos
� Payback Descontado: TEMPO para recuperar o capital
investido, aplicando-se certa taxa de desconto
3333 anos + (20.254,14/25.351,54)anos + (20.254,14/25.351,54)anos + (20.254,14/25.351,54)anos + (20.254,14/25.351,54)
Exatamente: 3,7989 anosExatamente: 3,7989 anosExatamente: 3,7989 anosExatamente: 3,7989 anos
Ano FluxosTaxa de
DescontoFluxo
DescontadoPB
Descontado
0 -103740 15% -103740,00 -103740,00
1 34380 15% 29895,65 -73844,35
2 38160 15% 28854,44 -44989,91
3 37620 15% 24735,76 -20254,14
4 44340 15% 25351,54 5097,39
5 44340 15% 22044,82 27142,21
Entre 3 e 4 anos, Entre 3 e 4 anos, Entre 3 e 4 anos, Entre 3 e 4 anos, recuperarecuperarecuperarecupera----se o capitalse o capitalse o capitalse o capital
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� Virtude: tempo para recuperar o capital
� Quanto maior o tempo, maior o risco
� Payback Descontado é preferível ao Simples
por considerar o valor do dinheiro no tempo
� Todos os fluxo de caixa esperados são descontados por
uma taxa de juros (TMA)
� O valor presente dos fluxos pode ser visto como O VALOR
DO ATIVO ANALISADO
Ano Fluxos
0 -103740
1 34380
2 38160
3 37620
4 44340
5 44340
VPL R$ 27.142,21
� O valor absoluto do VPL, tratado
isoladamente, pouco diz
� Se estivermos comparando VPLs de projetos
com FC0 diferentes, sua interpretação fica
prejudicada
� Mesma coisa para projetos com PRAZOS
diferentes...
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� Retorno médio de um fluxo de caixa
� Taxa de desconto quando o VPL = 0
� Para aceitar projeto: TIR > TMA
Ano Fluxos
0 -103740
1 34380
2 38160
3 37620
4 44340
5 44340
TIR 25,06%
�Dados dos exercícios Dados dos exercícios Dados dos exercícios Dados dos exercícios
resolvidos anteriormente, na resolvidos anteriormente, na resolvidos anteriormente, na resolvidos anteriormente, na
planilha EXEMPLO 3 do Excelplanilha EXEMPLO 3 do Excelplanilha EXEMPLO 3 do Excelplanilha EXEMPLO 3 do Excel
� Planilha em Excel “Exercício Hotel” já está
toda completa com os dados de fluxo de
caixa
� Agora calcule PAYBACK (simples e
descontado), além do VPL e TIR