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Análise de Prestação de Contas

Pré-Vistorias Imobiliárias

Acompanhamentos em Assembleias (Assessoria)

Gestão de Bens Imóveis

Sindicância Profissional

Acompanhamentos de Andamentos de Obras

Assessoria para Síndicos e Administradoras

O que é um Condomínio?

Tecnicamente, e segundo a legislação brasileira, temos expressa que a ideia do direito exercido por mais de uma pessoa sobre o mesmo objeto. No Brasil tem-se o condomínio, quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, e todas envolvidas têm igual direito, de forma ideal, sobre o todo e cada uma de suas partes

Sendo assim, o poder jurídico atribuído a todos na sua integralidade. Cada condômino tem assegurada uma fração, ou quota da coisa

No Brasil, faz-se uma distinção jurídica entre o condomínio em sentido amplo e o condomínio edilício, que é comumente conhecido apenas por condomínio de apartamentos, vertical, horizontal, etc

Nesse último sentido, é regulamentado pela Lei 4.591/64 (Lei do Condomínio), existindo também regulamentação de alguns aspectos nos artigos 1.331 a 1.358 daLei 10.406/02 (Novo Código Civil) e na Lei 8.245/09 (Nova Lei do Inquilinato)

Sempre lembramos aos nossos clientes que um Condomínio não possui Inquilino, mas um proprietário; e que um imóvel SEMPRE possui um proprietário, seja ela a construtora ou morador, e esse sim sempre responderá legalmente por sua unidade

“O condomínio (em latim: condominium) ocorre quando existe um domínio de mais de uma pessoa simultaneamente de um determinado

bem, ou partes de um bem”

T: (11) 3895-2600 | E: [email protected] | S: www.donasindica.com.br

mailto:[email protected]

A hierarquia em um Condomínio

Constituição Federal BrasileiraLeis Federais, Estaduais e Municipais

(Código Civil, Penal, etc)

Constituição do CondomínioConvenção ColetivaRegimento Interno

Assembleia

Síndico

Corpo Diretivo Administradora de Condomínio

- A Assembleia é quem deve definir seu representante legal, na figura do Síndico (Profissional ou Morador), bem como sua destituição quando for o caso

- O Síndico nada mais é que um “procurador” legal dos interesses dos proprietários, e possui (e deve possuir) autonomia para tomar decisões que melhor reflitam as necessidades e desejos e interesses da maioria

- O Síndico possui certas autonomias inerentes ao cargo, como poder de contratação e demissão de funcionários, contratação e cancelamento de prestação de serviços, mas deve SEMPRE responder sobre seus atos perante a Assembleia de Prestação de Contas

Algumas desmistificações se fazem necessário

- Erroneamente muitas pessoas tendem a atribuir poderes que não existem à Administradora de Condomínios: legalmente, eles são apenas responsáveis pelo suporte BUROCRÁTICO, facilitadores para operação de lançamentos contábeis, organização de contas, criadores de relatórios, arquivistas, etc, e não possuem qualquer tipo de autonomia para contratação (ou cancelamento) de contratos, votação em Assembleia ou aprovação de contas

- O Corpo Diretivo NÃO POSSUI PODERES para aprovação de contas, apenas SUGERE para a Assembleia sua aprovação ou desaprovação (a Assembleia sim possui a atribuição legal necessária para tal)



http://www.donasindica.com.br/

Atribuições de um Síndico (Profissional ou Morador)

Independentemente se o Síndico é terceirizado ou morador, ele responde civil e criminalmente pelo condomínio

Segundo a lei, compete ao síndico:

1. Convocar assembleias;

2. Representar o condomínio legalmente;

3. Informar imediatamente sobre problemas judiciais ou administrativos;

4. Cumprir e fazer cumprir a convenção e as determinações da assembleia;

5. Zelar pela conservação das áreas comuns e pela prestação de serviços;

6. Elaborar o orçamento da receita e da despesa a cada ano;

7. Cobrar dos condôminos as contribuições e as eventuais multas;

8. Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

9. Realizar o seguro do prédio.

O ideal, para escolher um síndico, tanto morador quanto profissional, é avaliar o currículo da pessoa, cursos que já fez, antecedentes criminais, etc

Uma grande vantagem do síndico terceirizado é gestão profissional do condomínio O síndico ou gestor profissional tem a vantagem de ser desprovido de vínculos com moradores e empregados, o que facilita a gestão profissional do condomínio





❏ "Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar

o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se."

❏ "Art. 1.348. / § 1o. Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes

de representação."

❏ "Art. 1.348. / § 2o. O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de

representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo

disposição em contrário da convenção."

❏ "Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos

pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as

contas do síndico."

❏ Salvo disposição contrária da Convenção, a eleição se dá, em segunda chamada, por maioria

simples dos presentes à assembleia, de acordo com os artigos 1.351 e 1.352 do novo Código

❏ A legislação não dispõe sobre subsíndicos. O cargo é totalmente regulamentado pela

Convenção do condomínio.

❏ Síndico e conselho consultivo devem ser sempre eleitos. O sorteio e as indicações não têm valor

legal. Assim, mesmo em prédios em que haja "rodízio" das funções entre os moradores, deve

haver uma eleição para legitimar o processo


http://www.sindiconet.com.br/7444/Informese/Codigo-Civil--Capitulo-sobre-Condominios/Eleicao-do-sindico-e-conselho-fiscal--art-1347



Mas então, como avaliar se uma pessoa pode se tornar uma boa síndica?

Um bom(a) síndico(a) deve possuir conhecimentos Legais, Contábeis, de Infra Estrutura e Manutenção Prediais, de Organização, de Relacionamento Interpessoal, de Mediação de Conflitos, Transparência, Personalidade, Altivez, Persuasão, etc

Para tanto, é sempre bom lembrar que atualmente no Brasil não existe regulamentação específica para a profissão de síndico no MTE, tampouco formação específica no MEC

Portanto, para uma possoa se tornar um boa síndica deveria necessariamente possuir um mix de conhecimentos que poderiam ser apreendidos nos cursos de

● Engenharia

● Direito

● Contabilidade/Ciências Contábeis

● Psicologia

● Relações Públicas, dentre outros





Entretanto, ser graduado em alguma (ou todos os cursos citados) ainda não é garantia de nos tornarmos aptos a ser um bom síndico, como por exemplo:

● Um engenheiro pode ser um profundo conhecedor de obras e infra estrutura, ter habilidade com números dos lançamentos contábeis, no entanto não possuir a mesma facilidade com processos e impostos ou relacionamento com os demais condôminos

● Um advogado com certeza manterá o Condomínio em dia perante as leis, porém não terá necessariamente o mesmo entendimento de manutenções que um engenheiro ou a habilidade de um contador com a prestação de contas

● Um contador com certeza manterá as contas e pastas de prestação em ordem, e dentro da legalidade, mas muito provavelmente não terá a visão estratégica de médio e longo prazo para uma manutenção de infra estrutura

Como queremos demonstrar, são várias atribuições que formam um bom síndico, um mix de conhecimento que é formentado através de experiência, argumentação, jogo de cintura e principalmente: paciência

Por exemplo, absolutamente nada impede que um Zelador com experiência comprovada e bom histórico profissional, bom relacionamento com moradores e funcionários, e que esteja disposto a estudar as exigências legais e contábeis de um síndico, exerça a função de Síndico Profissional com muito mais desenvoltura e propriedade que um Engenheiro, Advogado o Contador sem experiência

Mudanças significativas em Condomínios não ocorrem da noite pro dia, e requerem muita força de vontade por parte de seus moradores e/ou

proprietários e principalmente por parte do Síndico, para que demonstre os benefícios a médio e longo prazo e convença a todos a participarem de

sua meta





Passo a Passo de uma Análise de Prestação de Contas

Análise e estudo da Convenção, com o objetivo de conhecer as caractarísticas do condomínio, sua composição, forma de administrar, formas de arrecadação, sua compatibilidade com o código civil

Análise das Atas de Assembleia, com o objetivo de conhecer as decisões e aprovações, as vontades e necessidades dos moradores, se estas decisões estão ou não de acordo com o Código Civil e a Convenção

Análise das Pastas de Prestação de Contas, onde são levados em conta os seguintes aspectos

Despesas: verificar se foram cumpridas as deciões em Assembleia, se todas as despesas foram devidamente comprovadas, se as obrigações acessórias (recolhimento de impostos) foram cumpridas, se a taxa arrecadada mensalmente supre todas as necessidades do condomínio

Receitas: Analisar se o rateio da taxa condominial foi elaborado como manda a Convenção (despesas ordinárias, extraordinárias, rateios para despesas futuras, fundo de obras e reserva)

Inadimplência: verificar se os valores estão atualizados como está sendo feita a cobrança, como está o andamento das cobranças através de acordo judicial ou extra judicial

Contratos: verificar se os contratos firmados estão sendo cumpridos, se os valores cobrados são os de praxe de mercado, se são suficientes para atender as necessidades do condomínio

Contrato com a Construtora: análise jurídica da legalidade do contrato da construtora, análise dos documentos de entrega do que foi contratado




Relatórios entregues em uma Análise de Prestação de Contas

Só então após essa análise minuciosa são elaborados os Relatórios Diagnósticos de Análise de Prestação de Contas, os quais devem ser elaborados todos os pareceres. Esses Relatórios só podem ser elaboradas pela AUDITORA, e nunca, jamais, por nenhum membro do Corpo Diretivo para não comprometer a credibilidade, autenticidade, transparência, ética e veracidade dos fatos apurados

Os relatórios entregues são:

Diagnóstico: Registro de falhas, Anomalias, Lapsos encontrados

Orientador: Diretrizes para correção do que foi encontrado no Diagnóstico e sugestões de novas práticas preventivas

Conclusão: Outorga a responsabilidade das irregularidades encontradas e auxilia o Corpo Diretivo e a Assembleia para tomada de decisões

Observação importante

A Análise (ou a Dona Síndica) por si não possui atribuições legais ou de perícia para tomar medidas contra os responsáveis por eventuais problemas encontrados

Porém, a falta de uma Análise de Prestação de Contas bem formentada com bases legais sólidas, inviabiliza a criação de Inquéritos Policiais e Petições para eventuais processos

Após a entrega dos Relatórios, nós oferecemos Suporte em Assessoria para Sindicância e Jurídica que facilitarão a continuidade do processo de salubridade das contas, definição de próximos passos e organização do Condomínio como um todo





Como explicado anteriormente, a Administradora possui papel muito importante no apoio dos trabalhos operacionais e gerenciamento do Condomínio pelo Síndico

Seu trabalho é de alta relevância e exige confiança por parte do Síndico pois deve cumprir todas as determinações por ele colocadas, elaborando com assertividade em tempo hábil todas as Pastas de Prestação de Contas, Serviços Bancários, Elaboração e Registro de Atas, Boletos de Cobrança, e todos os aspectos burocráticos que o Condomínio e o Síndico determinam

Infelizmente, muitas vezes as Administradoras de Condomíno recebem atribuições que não condizem com a realidade de sua prestação de serviços

Por outro lado, algumas vezes os próprios Síndicos deixam de exercer suas atribuições corretamente, gerando atrasos, retrabalhos, desgastes pessoais e gastos desnecessários, acreditando que a Administradora deva exercer papéis que simplesmente não cabem à ela

Há muitas discussões envolvendo esse problema, uma delas seria a própria nomenclatura “Administradora de Condomínio” que muitas vezes pode levar os moradores, síndicos e até mesmos as próprias administradoras a cometer equívocos sobre as tarefas que devem efetivamente ser executadas





Algumas vezes os Síndicos equivocadamente “deixam” o gerenciamento do Condomínio nas mãos da Administradora, reconhecendo cegamente todas as despesas nas Pastas de Prestação de Contas, colocando todo o dinheiro da arrecadação ordinária e fundos na conta pool (conta corrente jurídica em nome da Administradora em que todos os Condomínios clientes depositam suas arrecadações de forma “misturada”), o que dificulta qualquer Análise e Controle mais efetivo das contas do Condomínio

A realidade é que as Administradoras de Condomínio devem executar apenas serviços administrativos Burocráticos e Operacionais e nunca, jamais Gerenciais, servindo de suporte para a execução das ordens e decisões da Assembleia, Síndicos e Corpo Diretivo. Lembre-se que o Síndico é a única pessoa responsável civil e criminalmente, ativa e passivamente por todas as decisões e ocorrências de um Condomínio

Concluindo, as atribuições dos Síndicos, Conselheiros e Administradoras de Condomínio diferem completamente uma da outra, e devemos trabalhar para que cada um execute suas tarefas e tenha suas responsabilidades de maneira que todos atinjam seus objetivos que é o bem do Coletivo




Site: www.donasindica.com.brEmail: [email protected]

Tel: (11) 3895-2600 Atendimento: 2ª a 6ª, 9h às 18h

Entre em contato. Teremos muito prazer em ouvir, entender e atender suas necessidades

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