rua domingos sequeira lisboa...o terreno para construção, sito na rua domingos sequeira, freguesia...

153028-A-VARI

Rua Domingos Sequeira – Lisboa

Agosto / 2015

Relatório de Avaliação

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Maria Fernanda Domingues (Eng.ª Tec. Civil), na qualidade de Directora da empresa TINSA Portugal, como resumo da avaliação realizada por Daniel Carvalho (Arqº) e Pedro Mestre (Eng. Civil MSc.), depois da visita ao imóvel:

Que o Terreno para Construção, sito na Rua Domingos Sequeira, freguesia de Lapa, concelho de Lisboa, tem as seguintes características e valores de avaliação: Solicitante: Câmara Municipal de Lisboa

Finalidade da Avaliação: Presumível Valor de Transacção (P.V.T.) no estado actual

Estado: Considera-se o imóvel como devoluto.

Critérios de Avaliação: recomendações das EVS - “European Valuation Standards”, do IVSC – International Valuation Standards Committee (IVS), em tudo o que forem aplicáveis ao caso concreto. Métodos de Avaliação: Método do Valor Residual-DCF Para cálculos auxiliares o Método Comparativo e Método do Custo de Reposição.

P.V.T. (de acordo c/ estudo de edif. CML). ≈ € 762.000,00

Os valores encontrados estão apoiados nos pressupostos referidos e nos dados obtidos da documentação fornecida, estando condicionado à apresentação de documentação original facultada (Estudo de Edificabilidade), e da documentação não analisada (Certidão da Conservatória do Registo Predial, Caderneta Predial Urbana, Projecto com evidencia de aprovação camarária á data atual, Alvará de Obras).

O resultado desta avaliação tem um prazo de validade não superior a seis meses, dependerá do uso e manutenção do imóvel e está condicionado à não existência de quaisquer ónus ou encargos, considerando o uso actual do imóvel.

Lisboa, 07 de Agosto de 2015

A Direcção Técnica

Maria Fernanda Domingues (Eng.ª Téc. Civil – OET nº 3572)

(CMVM - AVFII/09/067/002)

Declara

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Resumo ..........................................................................................................................................................1

1 – Objectivo..................................................................................................................................................3

2 – Documentação ........................................................................................................................................3

3 – Identificação do imóvel ...........................................................................................................................3

4– Características ..........................................................................................................................................4

4.1 – Da Localização ..................................................................................................................................4

4.2 - Do imóvel ..........................................................................................................................................5

4.2.1 – Das áreas do imóvel atual .............................................................................................................5

4.3 – Dos Instrumentos de Gestão Territorial em Vigor ...........................................................................5

5 – Avaliação ..................................................................................................................................................6

5.1 – Critérios e Metodologia ....................................................................................................................6

6 – Estudo de Mercado .................................................................................................................................8

6.1 – Prospecção do Mercado de Apartamentos ......................................................................................8

6.2 – Prospecção de Comércio ..................................................................................................................9

6.3 – Prospecção de Prédios .................................................................................................................. 10

7 – Avaliação ............................................................................................................................................... 10

7.1 – Método Valor Residual Dinâmco – DCF (De acordo c/ ficha de Edif.) ........................................... 10

8 – Conclusão ............................................................................................................................................. 12

Registo Fotográfico..................................................................................................................................... 13

Documentação: .......................................................................................................................................... 16

Índice

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Cumprindo as instruções das EVS, Norma IX, o relatório tem o seguinte conteúdo: a) Instruções, data e finalidade da avaliação Esta avaliação tem como objectivo o cálculo do Presumível Valor de Transacção (PVT) de o Terreno para Construção, sito na Rua Domingos Sequeira, freguesia de Lapa, concelho de Lisboa, em cumprimento da Legislação em vigor. A visita ao imóvel realizou-se no mês de Julho de 2015. Foram instruídos os seguintes pressupostos: O PVT do imóvel foi determinado, considerando que o mesmo está licenciado e livre de ónus e encargos. O proprietário não está obrigado por razões legais, ou outras, a vender o imóvel. E que a ficha de edificabilidade se encontra válido. b) Identificação da propriedade Localização: Rua Domingos Sequeira, freguesia de Lapa, concelho de Lisboa.

c) Estado de conservação do Imóvel Imóvel existente para demolir e ser considerado como terreno urbano para construção com ficha de edificabiliade. d) Critérios de Avaliação

Dados os pressupostos, calcula-se o PVT atendendo ao seu VALOR DE MERCADO EVS-1 (EVS) e Artº 49(2) da Directiva Comunitária - 91/674/CEE e seguintes bem como do IVSC

– International Valuation Standards Committee (IVS), em tudo o que for aplicável ao caso concreto, usando-se os métodos mais adequados ao comportamento actual do mercado e às características da propriedade. e) Métodos de Avaliação Método do Valor Residual-DCF Para cálculos auxiliares o Método Comparativo e Método do Custo de Reposição.

P.V.T. (de acordo c/ estudo de edif. CML). ≈ € 762.000,00

Resumo

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f) Cláusulas de Publicidade, confidencialidade ou responsabilidade diante de terceiros “Este relatório é confidencial para V. Exas. e V/assessores profissionais e só pode ser usado para os fins estabelecidos anteriormente. Não se aceitam responsabilidades no caso de que se use por pessoas distintas seja ou não para os fins indicados”. g) Qualificação e independência dos avaliadores Os avaliadores possuem a qualificação adequada à realização deste trabalho conforme as Europeans Standards Valuations (S-2), as Normas do Instituto Seguros de Portugal e o Regulamento da CMVM. São cumpridas todas as exigências de independência frente ao cliente (não existe nenhum interesse nesta ou propriedade do cliente, seja para compra/venda, mediação imobiliária, leilão ou outra actividade relacionada com o mesmo). h) Factores Ambientais Não foram efectuadas inspecções a respeito da presença de substâncias tóxicas ou perigosas pelo que não nos podemos pronunciar com segurança sobre o seu impacto potencial sobre o valor do imóvel. Desta forma, para se conseguir o objectivo desta avaliação, considera-se que não existem condições ambientais desvalorizadoras do bem.

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1 – Objectivo Esta avaliação tem como objectivos o cálculo do Presumível Valor de Transacção (PVT) de Terreno para Construção, sito na Rua Domingos Sequeira, freguesia de Lapa, concelho de Lisboa. Solicitante: Câmara Municipal de Lisboa. 2 – Documentação Foram apresentados os seguintes documentos: Estudo de Edificabilidade da Câmara Municipal

A análise dos documentos disponíveis foi complementada por uma visita ao local, tendo-se levado a cabo uma investigação complementar na zona, para recolha de elementos de relevância para a atribuição de valores. 3 – Identificação do imóvel Localização: Rua Domingos Sequeira, freguesia de Lapa, concelho de Lisboa.

Relatório de Avaliação

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4– Características 4.1 – Da Localização O imóvel localiza-se na Estrela, próximo da Basílica e do Jardim da Estrela e beneficia de bons acessos ao centro de Lisboa

Coordenadas GPS: 38°42'51.00"N, 9° 9'43.82"W

Trata-se de uma zona com um tipo de malha urbana consolidado e onde na envolvente os edifícios apresentam cércea variável, sendo em geral de médio porte, predominantemente de habitação plurifamiliar com aglum comércio de rua. Nesta zona da cidade existe proximidade a escolas (primárias, secundárias), serviços, áreas verdes e de lazer, transportes e boas acessibilidades dada a proximidade ao centro da cidade. Nas imediações está situada, Basílica e do Jardim da Estrela. No que concerne a transportes públicos, é servida por autocarros.

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O estacionamento processa-se à superfície com moderada dificuldade, sendo sujeito a tarifa de parquímetro a não residentes.

4.2 - Do imóvel Terreno para construção com 564,24m2. Com capacidade construtiva definida pela Câmara Municipal: SP Habitação: 655m2; Sup Comércio: 160m2 4.2.1 – Das áreas do imóvel atual

Não foi facultada documentação matricial De acordo com CRP: Área Total do Terreno: ND M2 De acordo com CPU: Área total do terreno: ND m² Área de implantação do edifício: ND m² Área bruta de construção: ND m²;Área bruta dependente: ND m² 4.3 – Dos Instrumentos de Gestão Territorial em Vigor

Para efeitos da presente avaliação foi utilizada a capacidade construtiva defina por documento facultado pela C. M. Lisboa.

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5 – Avaliação

5.1 – Critérios e Metodologia

Para efectuarmos a avaliação das fracções, vamos seguir as recomendações das EVS - “European Valuation Standards” e do IVSC – International Valuation Standards Committee (IVS), em tudo o que forem aplicáveis ao caso concreto.

Após análise dos documentos apresentados, da visita ao local e análise das suas características, sobretudo a localização, dimensão, optámos por seguir o critério do Valor de Mercado através do Método Comparativo de Mercado e Custo de Reposição Depreciado e Método do Rendimento:

Valor de mercado – é o montante estimado pelo qual, na data da avaliação, se trocaria voluntariamente um activo entre um comprador e um vendedor numa transacção livre, depois de uma comercialização adequada, na qual cada uma das partes actuou com conhecimento, prudentemente e sem coacção.

Para cálculo do valor do imóvel considerando a venda das fracções, vamos usar os seguintes métodos:

- Método Comparativo de Mercado - considerado como método directo, calcula-se o valor do bem comparando-o com os que estão sendo transaccionados na sua vizinhança, recorrendo, sempre que possível, à utilização de técnicas que envolvem análise estatística e meios informáticos sempre que seja possível ou considerados adequados.

Deve atender-se que a comparação directa é sempre incompleta e imperfeita (porque não existem dois bens exactamente iguais devido à impossibilidade de poderem ocupar o mesmo espaço físico) pelo que nos limitamos a obter um valor analógico relacionado funcionalmente com os valores efectivamente praticados, partindo de valores de oferta ou transacção encontrados no mercado.

Este método é o mais utilizado em todas as avaliações, obrigando a uma caracterização minuciosa do bem em avaliação (localização, tipo de construção, estado de conservação, etc.), a uma pesquisa exaustiva de antecedentes (casos) e à homogeneização destes antecedentes.

- Método do Custo de Reposição – neste método, simula-se a construção de um imóvel que substitua o avaliado, com recurso a modernas técnicas e materiais.

Para tal, identificamos todos os investimentos e custos envolvidos no processo de construção, bem como os factores que contribuem para a formação do seu valor final, como sejam a aquisição do terreno, a afectação do investimento com uma percentagem de lucro bruto (compreendida dentro de intervalos adequados à prática normal) e uma determinada depreciação originada em causas várias como sejam a idade do edifício e possível desadequação funcional face às exigências actuais.

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Método do Valor Residual – calcula-se o valor do terreno tendo em atenção as suas potencialidades futuras, considerando o seu máximo valor eficiente. Nesta situação, o que se costuma fazer é simular a construção e comercialização do referido empreendimento (identificando todos os investimentos e custos envolvidos no processo de construção + comercialização, bem como os fatores que contribuem para a formação do seu valor final) e verificar se o valor do terreno e o lucro médio anual resultante deste investimento estão dentro de intervalos adequados à prática normal ou se satisfazem as exigências do investidor e cobrem o risco que lhe está associado.

No caso presente, a simulação faz-se de forma a obter o valor que se deve pagar pelo terreno e o lucro que seria obtido com o projeto concluído. Esquematicamente pode ser resumido na seguinte expressão:

(V) – (C + L) = T, onde V = Valor total do imóvel concluído C = Custo Total da Construção (incluindo o lucro do empreiteiro e encargos gerais) L = Lucro do promotor T = Valor do Terreno

O método residual dinâmico fundamenta-se num Discount Cash Flow através de um período mais ou menos longo, a que se aplica uma taxa de desconto (TIR) que iguala a zero o valor atual líquido (VAL) para o projeto imobiliário em estudo, onde figura como incógnita (gasto) o custo de aquisição do terreno, obtendo-se assim o seu valor.

O DCF apoia-se no fluxo previsto de receitas e despesas associadas ao projeto imobiliário em estudo, considerando sempre a hipótese do seu maior e melhor uso legal, calculado num período previsível suficiente para o desenvolvimento do projeto, considerando os múltiplos fatores que afetam a sua duração e outras situações dependentes das condições de flutuação do mercado.

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6 – Estudo de Mercado

Regista-se fraco equilíbrio entre a oferta e a procura de imóveis com características similares nesta zona da cidade, atendendo à atual conjuntura económica e financeira. O estudo que se segue tem por base os elementos necessários para a realização do cálculo do PVT estimado, dados os pressupostos assumidos em cada cenário.

O enquadramento em zona mista (residencial / serviços / comércio / escolas) permite abordar o mercado local com longevidade expectável, no contexto de desenvolvimento da cidade, ainda que a conjuntura actual não favoreçam o imediatismo da venda. 6.1 – Prospecção do Mercado de Apartamentos

Tipo

TipologiaDescrição

Área Bruta

Privativa

(m2)

Valor de

Mercado

(€)

Valor unitário

(€/m2)

Valor unit.

Homogeneizado

(€/m2)

Contacto Refª

T1Estrela, Travessa do Possolo 28, em condomínio com

parqueamento e arrecadação, novo80 305.000 3.813 € 3.229 €

Particular

919380773 -

T1Mesma freguesia, novo, com 2 lugares de parqueamento e

arrecadação90 306.500 3.406 € 2.735 €

Cidade Prática

213142739 987

T1Avenidas Novas, zona comparável, novo, com parqueamento

e arrecadação75 339.900 4.532 € 3.863 €

Alvarez Marinho

261319110 790B-T1NM

T1Campo de Ourique, novo, no antigo Cinema Europa, com

parqueamento e arrecadação82 330.000 4.024 € 3.424 €

Sétimo Ambiente

217971395 5887

T1Av. 5 de Outubro, zona comparável, novo, com terraço,


Montrigues

218936096 12394

T1 Rua Castilho, novo, com um parqueamento e arrecadação 78 410.000 5.256 € 4.523 € Ins Portugal

214659600 VL076 (2)

Média 4.134 € 3.454 €

Mínimo 3.406 € 2.735 €

Máximo 5.256 € 4.523 €

Tipo


Área Bruta

Privativa

(m2)

Valor de

Mercado

(€)

Valor unitário

(€/m2)

Valor unit.

Homogeneizado

(€/m2)

Contacto Refª

T2Mesma freguesia, novo, com 2 lugares de parqueamento e

arrecadação130 486.500 3.742 € 3.140 €

Cidade Prática

213142739 987-1

T2Avenidas Novas, zona comparável, novo, com


Alvarez Marinho

261319110 904-T2NM

T2 Estrela, novo, boa qualidade de acabamentos 132 460.000 3.485 € 3.136 € Consultan

213173880 14114

T2 Príncipe Real, prédio com elevador, reconstruido em 2007 110 450.000 4.091 € 3.682 € Consultan

213173880 14129

T2Príncipe Real, prédio com elevador, reconstruido, em

projecto, com terraço110 480.000 4.364 € 3.886 €

Maison dOr

219198310 762

T2Avenidas Novas, zona comparável, novo, com


Casa Dimensão

961300206 CD.10696.13.08

T2 Avenidas Novas, zona comparável, novo 94 300.000 3.191 € 2.872 € Casa Dimensão

961300206 CD.10722.13.03

Média 3.662 € 3.217 €

Mínimo 3.191 € 2.746 €

Máximo 4.364 € 3.886 €

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Tipo


Área Bruta

Privativa

(m2)

Valor de

Mercado

(€)

Valor unitário

(€/m2)

Valor unit.

Homogeneizado

(€/m2)

Contacto Refª

T3Avenidas Novas, zona comparável, novo, com dois


Casa Dimensão

961300206 CD.10696.13.04

T3Saldanha, como novo, 2002. com dois lugares de

parqueamento155 550.000 3.548 € 3.019 €

Consultan

213173880 14193

T3 Av. 5 de Outubro, novo, com dois parqueamento e arrecadação 151 640.000 4.238 € 3.707 € Nélson Plácido

211362720 NP0041

T3Rato, em projecto, reconstrução de edifício, 2 parqueamento e

arrecadação220 740.000 3.364 € 2.888 €

Cidade Prática

213142739 537-1

T3 Av. 5 de Outubro, novo, com dois parqueamento e arrecadação 152 670.000 4.408 € 3.766 € Nélson Plácido

211362720 NP0042

T3Campo de Ourique, novo, no antigo Cinema Europa, com 2

parqueamentos e arrecadação150 600.000 4.000 € 3.402 €

Sétimo Ambiente

217971395 5891

T3 Chiado, prédio reconstruido 158 380.000 2.405 € 2.165 € Casa Dimensão

961300206 CD.10660.13.01 (A)

Média 3.583 € 3.085 €

Mínimo 2.405 € 2.165 €

Máximo 4.408 € 3.766 €

Tipo


Área Bruta

Privativa

(m2)

Valor de

Mercado

(€)

Valor unitário

(€/m2)

Valor unit.

Homogeneizado

(€/m2)

Contacto Refª

T4Av. 5 de Outubro, novo, com dois parqueamento e

arrecadação176 690.000 3.920 € 3.355 €

Nélson Plácido

211362720 NP0043

T4 Saldanha, novo, com parqueamento e arrecadação 178 789.000 4.433 € 3.893 € Habisale

214309180M284 (3)

T4 Saldanha, novo, com parqueamento e arrecadação 188 660.500 3.513 € 3.071 € Consultan

213173880 14135

T4Campo de Ourique, novo, com 2 parqueamentos e

arrecadação145 480.000 3.310 € 2.768 €

Casas e Casinhas

213845120 635

T4Rato, em condomínio, com 2 lugares de parqueamento,

2009244 1.000.000 4.098 € 3.578 €

Claustro

213887280 1042

T4 Estrela - Campo de Ourique, novo 436 1.550.000 3.555 € 3.200 € A Predial Liz

217816920 10730

T4Av. 5 de Outubro, novo, com dois parqueamento e

arrecadação200 750.000 3.750 € 3.222 €

Avenida Homes

213145445 1866

Média 3.797 € 3.298 €

Mínimo 3.310 € 2.768 €

Máximo 4.433 € 3.893 €

6.2 – Prospecção de Comércio

Tipo


Área Bruta

Privativa

(m2)

Valor de

Mercado

(€)

Valor unitário

(€/m2)

Valor unit.

Homogeneizado

(€/m2)

Contacto Refª

Loja Av. Infante Santo, com 2 pisos 60 200.000 3.333 € 2.333 € Consultan

213173880 13535

LojaAv. Infante Santo, nova, com 2 lugares de

parqueamento62 254.380 4.103 € 2.872 €

Cidade Prática

213142739 940-5

Loja Rato, nova, com um lugar de parqueamento 50 158.000 3.160 € 2.212 € Janelas de Lisboa

213829861 2832

LojaSaldanha, nova, arrecadação e garagem

com 3 lugares de estacionamento. 154 550.000 3.571 € 2.500 €

Wallis

217904040 W1717

LojaBairro Alto, Condomínio Santa Catarina,

nova167 450.000 2.695 € 2.156 €

Quintela & Penalva

212454059 LOJ0355

LojaBairro Alto, Condomínio Santa Catarina,

nova160 395.000 2.469 € 1.975 €

RioMagic Deluxe

213478305 687/2014

Média 3.222 € 2.341 €

Mínimo 2.469 € 1.975 €

Máximo 4.103 € 2.872 €

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6.3 – Prospecção de Prédios

Tipo


Área de

terreno (m2)

Área Bruta

(m2)

Valor de

Mercado

(€)

Repercussão acima do

solo (€/m2)

Valor unit.

terreno

(€/m2)

Contacto Refª

Prédio

Marquês do Pombal, com projeto PIP aprovado para empreendimento imobiliário com

20 fogos + 154m2 para SPA+ginásio e/ou sala de condomínio) , 3 lojas e 2 de pisos de

estacionamentos em cave com 35 lugares

712 3.466 3.000.000 866 € 7.360 € Inside Living

91 400 11 22 50488

PrédioPraça da Alegria, com PIP aprovado com a possibil idade de se construir mais três

pisos192 1.920 2.250.000 1.172 € 19.012 €

Wallis

217904040 W314

Prédio Saldanha, com projecto aprovado com 2900m2 acima do solo para 25 apartamentos 500 2.900 3.500.000 1.207 € 11.957 € Habipróprio

969779749 A 1020 (1)

Prédio Saldanha, para intervenção, devoluto, com 1.672 m2 940 1.672 2.800.000 1.675 € 4.750 € RioMagic Deluxe

213478305 1083/2015

Prédio Lapa, para intervir, possibil idade de construção de 2.850m2 - 2.850 2.074.000 728 € Urban Profile

930511493 NBS-E2

PrédioSão Sebastião da Pedreira, Devoluto composto por 10 pisos acima do solo e 3 pisos

abaixo do solo1.515 6.621 5.000.000 755 € 6.249 €

RioMagic Deluxe

213478305 910/2014

PrédioAvenida da República, com projecto aprovado para 19 fogos, espaço comercial e

estacionamentos, com área acima do solo, de 3350,00 m2- 3.350 3.500.000 1.045 €

Strong Source

213870969 Nov003

Média 1.064 € 9.866 €

Mínimo 728 € 4.750 €

Máximo 1.675 € 19.012 €

7 – Avaliação

7.1 – Método Valor Residual Dinâmco – DCF (De acordo c/ ficha de Edif.)

Os dois quadros iniciais que precedem o DCF fundamentam os custos adotados (quadro 1) e os

valores de venda (quadro 2) que constam no DFC.

Método Custo de Construção

A Cu Cc=A*Cu

2P+4P 655,00 1000 655.000

RC 160,00 600 96.000

815,00 751.000 €

Comércio

Custo de Construção

Total (Cc)

(€)

Custos directos

Piso

Área Bruta

Privativa

(m2)

Custos Unitário de

Construção

(€/m2)

Natureza de Ocupação

Designação

Habitação

Método Comparativo de Mercado:

Piso Usos / Ocupação

Área Bruta

Privativa

(m2)

Valor Unitário

(€/m2)

P. V. T.

(€)

2P+4P Habitação 655,00 3.200 € 2.096.000 €

RC Comércio 160,00 2.300 € 368.000 €

815,00 2.464.000 € Total

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8 – Conclusão Face à metodologia seguida e aos pressupostos considerados, propõe-se para valor actual do imóvel, o abaixo indicado:

P.V.T. (de acordo c/ proj aprov. 162/EDI/2005). ≈ € 762.000,00

O valor proposto tem em conta que:

O imóvel está licenciado, livre de ónus e encargos.

Que os documentos fornecidos pelo cliente estão conforme os respectivos originais

Que as áreas e usos adoptados na avaliação estejam devidamente licenciadas.

E que o projecto aprovado para o local, seja semelhante a sintese de edificabilidade apresentado pela CML. Dadas as circunstâncias gerais do mercado (em crise), o valor proposto pode variar +10% e está condicionado à apresentação de documentação suficiente que demonstre as condições legais para que se possa proceder à sua transacção, livre de outros ónus ou encargos de qualquer natureza. O resultado desta avaliação tem um prazo de validade não superior a seis meses e dependerá do uso e manutenção do imóvel avaliado, bem como do seu estado de conservação, assim como das restantes condições que determinaram o cálculo dos valores referidos. Este resultado faz parte do contexto deste relatório pelo que não pode ser usado separadamente, devendo ser alterado se qualquer das condições dos pressupostos considerados não se verificar ou forem alteradas.

Lisboa, 7 de Agosto de 2015

Os avaliadores,

Pedro Mestre Daniel Carvalho

(Eng.Civil MSc - OE nº63604) (Arquiteto - OA nº7187) (CMVM-AVFII/09/067/004) (CMVM-AVFII/09/067/006)

O Certificador,

Maria Fernanda Domingues

(Eng.ª Téc. Civil – OET nº 3572) (CMVM - AVFII/09/067/002)

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Registo Fotográfico

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Documentação:

rua domingos sequeira lisboa...o terreno para construção, sito na rua domingos sequeira, freguesia...

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