REVISTADOS TRIBUNAIS

ANO 64 JULHO 1975 VOLUME 477

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Publicação oficial doTribunal deJustiça, Primeiro eSegundo Tribunais de Alçada Civil eTribunal de Alçada Criminal de São Paulo;dos Tribunais de Justiça do Paraná, Mato Grosso, Rio de Janeiro,Espírito Santo, Santa Catarina, Rio Grande doSul, Bahia,Minas Gerais e dos Tribunais de Alçada de Minas Gerais,Paraná, Rio Grande do Sul e Rio de Janeiro.

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REVISTADOS TRIBUNAIS

Fasciculo 1 - CÍVEL

ANO 64 — JULHO DE 1975 — VOLUME 477

A UNIDADE IMÓVEL — "FOLIO REAL" —EAMECANIZAÇÃO DOS REGISTROS NO BRASIL*

ELVINO SILVA FILHO

Oficial do 1» Registro de Imóveis de Campinase Secretário do Instituto de Registros Imobiliá

rios do Brasil

SUMARIO: 1. Visão crítica de um século de Registro de Imóveis noBrasil — 2. A elaboração do Código Civil e os sistemas então vigentes:sistema francês e sistema germânico — 3. A peculiaridade do sistemabrasileiro adotado no Código Civil — 4. Síntese do sistema atualmenteem vigor — a transcrição — 5. O desenvolvimento econômico-pollUcoe a necessidade da mudança da técnica registrai — 6. A unidade imóvel,base para a nova técnica — 7. A matrícula do imóvel e o "folio ou fichareal" criados pela Lei n. 6.015, de 31.12.1973 — 8. O "folio ou ficha real"e a mecanização dos registros — 9. Críticas ã Lei n. 6.015, de 1973, e à"ficha ou folio real" — Refutações — 10. O "folio ou ficha real" e osprincípios informativos do Registro de Imóveis — 12. O "folio real"e o cadastro físico — 13. Conclusões.

1. Se lançarmos uma vista d'olhos, emum exame, mesmo superficial, no primeiro registro efetuado em o cartório anosso cargo, sob a égide da Lei n. 1.237.de 24.9.1864, e seu Regulamento n. 3.453,de 26.4.1865, o qual está datado de 25.3.1866, e depois formos verificar os lançamentos que estão sendo feitos nos diasde hoje, nos livros de Registro de Imóveis, iremos constatar estupefatos quenada mudou.

Decorridos mais de 100 anos, os livrossão os mesmos. Maçudos e enormes, medindo 0,62m x 0,47m, com 300 folhas, comas mesmas divisões em colunas perpendiculares, encadernados, e, ainda, todoseles manuscritos.

Entretanto, se fizermos um ligeiroretrospecto nas condições de vida do

• Trabalho apresentado ao II Congresso Internacional de Derecho Registrai, realizado emMadri. Espanha, de SO de setembro a 6 deoutubro de i«7*.

País, tanto sociais, como econômicas oudemográficas, sem sermos sociólogo ouhistoriador, iremos intuitivamente constatar que, após um século, foram radicais e substanciais as mudanças ocorridas. Tudo mudou, exceção feita ao Registro de Imóveis e a outros aparelhamen-tos da administração e distribuição daJustiça que permanecem os mesmos,estagnados no tempo.

2. Por ocasião da elaboração do vigente Código Civil Brasileiro, promulgado eml.°.1.1916, e entrado em vigor no mesmodia e mês do ano subseqüente, o autor doprojeto, o notável civllista Clóvls Beviláqua tinha à sua disposição os dois grandes sistemas que inspiravam as legislaçõesdos vários países em matéria de Registrode Imóveis, agrupando-as sob os princípios de cada um: o sistema francês e osistema germânico.

Sem pretender esmiuçar as características de cada um desses sistemas, os

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quais são sobejamente conhecidos, tracemos as suas linhas gerais, as quais ditamduas técnicas diferentes na escrituraçãodo Registro de Imóveis.

Pelo sistema francês, a propriedadeimóvel é adquirida, entre outros modos,pelo contrato. O art. 711 do CC francês,bem caracteriza o sistema, quando, assim preceitua: "La proprieté des bienss'acquiert et se transmet par succession,par donation entre vifs ou t.istamentaire,et par 1'effet des obllgations". E o art.1.138 completa a regra, determinando:"L'obligation de livrer Ia chose est par-faite par le seul consentement des par-ties contractantes".

O título aquisitivo da propriedade imóvel é levado ao Registro Imobiliário tão--somente para o efeito de publicidade,com o objetivo de dar a conhecer a terceiros o ato aquisitivo da propriedadeimóvel, e, no caso específico, o contrato.

Do ponto-de-vista formal, o sistema doRegistro de Imóveis do Direito francêsé calcado sobre o critério do nome daspessoas, não se levando em conta o imóvel, mas tão-somente a publicidade dotítulo sob o critério de ordem cronológica.

Pelo sistema germânico toda aquisiçãonegociai da propriedade imóvel, além dese basear em um ato causai, dependente, também, de um acordo entre as partes para a transferência do domínio,está submetida, principalmente, a suainscrição no Registro de Imóveis. Ê oque está prescrito no art. 873 do CC alemão (BGB) assim redigido: "Para Iatransmisión de Ia propiedad de una finca, para ei gravamen de una finca conun derecho, así como para Ia transmisión o gravamen de semejante derecho,es necesario ei acuerdo ("Einigung") deititular y de Ia otra parte sobre Ia pro-ducción de Ia modificación jurídica y Iainscripción de dicha modificación jurídica en ei Registro ("Eintragung in dasGrundbuch"), en tanto que Ia ley noprescriba otra cosa" ("tradução diretado alemão para o castelhano por CarlosMelon Infante, Bosch, Casa Editorial,Barcelona).

O Registro de Imóveis, ao contráriodo sistema francês, é baseado, exclusivamente nos imóveis, através de um cadastram en to. Percebe-se, assim, que, alémde um título aquisitivo, o Direito germânico exige um modo de aquisição, que

é a sua inscrição no Registro de Imóveispara que a propriedade Imóvel possa seradquirida.

O sistema em vigor no Brasil, até avigência do Código Civil, era, não hádúvida alguma, o sistema francês. Aaquisição da propriedade imóvel nos atosnegociais se fazia tão-só pelo contrato.O titulo aquisitivo era levado ao Registro de Imóveis para o efeito de publicidade e para a sua oponibilidade cronológica em relação a terceiros. A transcrição tinha o efeito de conceder a prioridade no tempo, no conflito entre doistítulos opostos. Eram expressivas, nessesentido, as palavras do § 4.° do art. 8.°do Decreto n. 169-A, de 19.1.1890, entãovigente: "A transcrição não induz a prova do domínio, que fica salvo a quemfor".

3. Coube ao autor do projeto do Código Civil — Clóvis Beviláqua — a tentativa de inovar o sistema então vigo-rante. A aquisição da propriedade imóvel, por ato "inter vivos", passou a depender não só do título, mas, também,da sua transcrição no Registro de Imóveis que é um dos modos de aquisiçãodo domínio (art. 530, n. I, do CC). Deixou, assim, de ser a transcrição, merapublicação do ato aquisitivo, através doregistro do título, e passou a ser formalidade indispensável para a sua aquisição.

Entretanto, se a mudança do sistema,agasalhada no Código Civil foi válida eeficaz, representando, sem dúvida alguma, um sensível progresso para a segurança do direito da propriedade imóvel,entretanto, na técnica do Registro, osseus métodos e o seu processamento continuaram a ser realizados nos mesmosmoldes do sistema anterior, ou seja, nosmoldes do sistema francês. Ressentia-seo País, para a adoção integral do sistema germânico, como argumentaram osJuristas da época, de um perfeito eadas-tramento dos imóveis.

País de ^largas e imensas dimensõesterritoriais, o Brasil tinha, por ocasiãoda promulgação do Código Civil, umaeconomia ainda incipiente, baseada, exclusivamente, na agricultura e, os bensimóveis, sem qualquer cadastramento.como dissemos, apresentavam-se sob aperspectiva de futuras e grandes mutações. Daí, então, a técnica, no Registrode Imóveis, apesar da Inovação introdu-

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com propriedade, só lhe cabe nos paísesem que o registro se executa copiandoo título, como em França, na Bélgica eHolanda" ("O Registro de Imóveis", vol.I, "A Trarscrição", pág. 141, ano 1922,Livraria Francisco Alves).

Assim, ap «ar de, na transcrição, o título ser lançado nos livros do Registrode Imóveis, em resumo, exige-se, pelalegislação atualmente vigente (Decretan. 4.857, de 9.11.1939), que o imóvelseja sempre, em todos os lançamentos,descrito na sua integridade, com medidas, características e confrontações.

O mesmo sucede com os assentamentos relativos à constituição dos direitosreais sobre coisa alheia ("jus in re aliena") — tanto quanto aos direitos reaisde gozo (Livro n. 4) como em relaçãoaos direitos reais de garantia, hipoteca(Livro n. 2) e anticrese (Livro n. 4).

Assim, quantas vezes um mesmo imóvel for negociado, tantas vezes ele teráque ser descrito, com todas as suas características, no mesmo Cartório de Registro de Imóveis. Acrescente-se, a isso,as dificuldades supervenientes com circunstância da escrituração ser manual,em face do tamanho dos livros, e, também por serem eles encadernados.

5. O enorme surto de desenvolvimento industrial, técnico, econômico e socialque o Brasil atravessa nos dias atuais,determinou um extraordinário aumentodos negócios imobiliários, propiciando uminusitado aumento do número de títulosapresentados nos Cartórios de Registrode Imóveis, principalmente nos grandescentros urbanos de alta densidade demográfica.

Supomos que os países com a técnicaregistrai semelhante à nossa tenham enfrentado, ou estejam enfrentando, osmesmos problemas que acima expusemos.

A situação, na República Argentina,há alguns anos atrás, era idêntica ànossa, como se pôde constatar destas palavras: "Con ei correr dei tiempo eitráfico inmobíliario, en constante crecl-miento, ya sea por ei propio vegetativo,o ei que imponen los ciclos económico--financieros, ponen nuevamente de re-lieve Ia ineficácia de ias técnicas regis-trales aludidas. Se producen atrasos endistintas oportunidades y Ia situación seagrava con Ia existência de casi 20.00Qlivros o protocolos con un contenidopromedio de 300 inscripciones cada uno"

zida pelo Códlgp Civil no sistema deaquisição da propriedade imóvel, ter continuado a ser a mesma que vigorava soba égide do sistema francês.

$ o próprio autor do projeto do Código Civil que explica essa situação comas seguintes palavras: "Adotou o CódigoCivil o sistema germânico da transferência da propriedade imóvel, ainda quetivesse de dar-lhe feição mais adequadaàs condições do País, sem, todavia, prejudicar-lhe a vantagem principal, que éa segurança, pela força probante do registro" (Clóvis Beviláqua, "Direito dasCoisas", vol. 1/147, 1941).

Continuou-se, então, a se transcrever otítulo, e, não propriamente os imóveis.Estes só eram inseridos no Registro deImóveis por via reflexa, uma vez que oslançamentos feitos por ordem cronológica e os índices eram organizados tendoem consideração mais os nomes das pessoas do que propriamente os imóveis.

Assim, se houvesse em um mesmo título a transmissão de vários imóveis, olançamento efetuado no Registro — atranscrição — era uma só, em nome dapessoa adquirente, então, efetuava-se umsó assentamento, um só registro, apesarde serem vários os imóveis, objeto datransmissão ou da alienação.

4. Na técnica registrai atualmente vigente, apesar da impropriedade do vocábulo "transcrição", cada título apresentado ao Registro de Imóveis que envolva a transmissão do direito de propriedade é lançado em livro próprio (Livro n. 3), sob um determinado número,descrevendo-se em cada assentamento, oimóvel, com suas medidas, característicase confrontações, com o nome das partes(adquirente e transmitente etc), sendoos livros divididos em colunas perpendiculares. Esse assentamento é feito deacordo com os dados e com os requisitos exigidos na lei, não se copiando, evidentemente, o título apresentado na integra. Daí, a evidente impropriedade dovocábulo "transcrição", já criticada porClóvis Beviláqua na elaboração do projeto do Código Civil, e, endossada porLysippo Garcia, nos seguintes termos:"Transcrever é copiar, trasladar um escrito, portanto o registro dos títulos detransferência ou constituição de direitoreal não se fazendo por cópia do titulo,mas por extratos, em resumo, não se deferia denominar transcrição, nome que,

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fTransformación Técnico-Legal ?•, ]i)67--1970, pág. 14, Buenos Aires, Um).

Sem querer adentrar no probk na dacentralização ou descentralização dos registros, entendemos que seria desaconse-lhável, não há dúvida alguma, a criaçãode novos Cartórios de Registros de Imóveis, através de novas divisões teirito-riais, provocando, assim um agravamentopara as partes interessadas na pesquisae na localização dos negócios realizadose incidentes sobre um determinado imóvel.

Convencidos, porém, estamos de que seimpunha uma mudança na técnica dosistema registrai adotado, pois ela estavaem absoluto descompasso com a celeridade dos negócios jurídicos nos diasatuais e completamente divorciada dasconquistas que a tecnologia no mundomoderno põe à disposição do homempara a rapidez, eficácia e segurança dasinformações de que necessita, principalmente em matéria tão relevante, comosão os direitos relativos à propriedadeimóvel.

6. Evidentemente, que a mudança natécnica registrai teria que ser efetuadatendo por base o imóvel. O Registro deImóveis passaria, então, a ser um repositório de imóveis e não uma seqüênciade registro de títulos, os quais têm porobjeto transmissões imobiliárias.

Aliás, a jurisprudência do Estado deSão Paulo já tinha prognosticado a mudança da técnica registrai, quando aodecidir questões suscitadas sobre o Registro de Imóveis determinou que, muitoembora, em um mesmo título aquisitivoexistisse a transmissão de vários imóveis,a transcrição não deveria ser tão-somente do título apresentado, mas deveriamser efetuadas tantas transcrições quantos fossem os imóveis transmitidos, demodo que em cada transcrição houvesse,tão-somente, a descrição de um só imóvel.

Era, sem dúvida alguma, os primórdiosda introdução do sistema do "folio real".

O Conselho Superior da Magistraturado Tribunal de Justiça do Estado de SãoPaulo, apreciando o recurso em decisãoproferida em processo de dúvida suscitada por Oficial do Registro de Imóveis,assim se pronunciou: "desmembrando demaior área, três glebas distintas e separadas e transferlndo-as para a sociedade, o acionista transferiu, na verdade,

três imóveis, devendo cada um delesconstituir, o objeto de uma transcriçãodiferente" (acórdão de 9.8.1955, proferido no agravo de petição n. 71.412, dacomarca de São Simão, publicado na RT242/343).

No mesmo sentido seguiram-se outrasdecisões, das quais destacamos, por serbastante expressivo, na mudança de umatécnica e de uma orientação, o seguintepronunciamento: "Efetivamente, tratando-se de dois lotes independentes, comcaracterísticas próprias, registrados deacordo com o Decreto-lei n. 58, de 1937,não há razão para uma transcrição única, como pretende o agravante. Devemser declaradas as divisas de cada lote esão necessárias duas transcrições, comoexige o oficial do registro" (acórdão de17.12.1956, proferido nos agravos de petição ns. 80.073 e 80.074, da comarca deRibeirão Preto, publicados no DJE de22.12.1956, pág. 7).

Essa orientação foi, então, pacificamente seguida em decisões posteriores,como se poderá verificar nos acórdãosdesse mesmo órgão judicante, proferidosnos agravos de petição n. 101.458, da comarca de Piracicaba, publicado no DJEde 12.7.1960, pág. 12, n. 87.783, da comarca de Votuporanga, publicado na RT279/552, n. 91.893, da comarca de Fer-nandópolis, publicado na RT 286/489.

7. Acolhendo um dos princípios firmados na Carta de Buenos Aires, a qualno seu item X, assim declara: "Debeadoptar-se como base para Ia registra-ción ia unidad inmueble y su manifes-tación formal, a travez dei folio o fichareal, para Ia aplicación dei principio dedeterminación y Ia conveniente vincula-ción con ei regimen cadastral", o Brasilmodificou a sua legislação, através davotação e promulgação da Lei n. 6.015de 31.12.1973.

Essa lei, que deveria ter entrado emvigor no dia 1°. 7.1974, teve a sua vigência prorrogada para 1.°.7.1975 (Lei n.6.064, de 26.6.1974), pela necessidade quese impôs de um prazo maior para que

•os Cartórios de Registro de Imóveis pudessem se adaptar à nova técnica registrai.

Instituiu a nova lei a "matrícula" dosimóveis, conforme preceitua a alínea "a"do art. 173, assim redigido: "cada imóvel terá matricula própria, que será aber-

as RT-47T — JBLHO 5» TJ975

ta por ocasião do primeiro registro a serleito na vigência da presente lei".

Aliás, a idéia e a denominação da"matrícula" não são novas no Direitobrasileiro. Elas já existiam no art. 10 doDecreto n. 451-B, de 31.5.1890, que instituiu o "Registro e a Transmissão deImóveis pelo Sistema Torrens" no Brasil,o qual, entretanto, foi pouquíssimo usado.

As matrículas serão numeradas seguidamente, em numeração infinita, e, emcada uma delas, no alto da face de cada folha, o imóvel terá a sua identificação, através da descrição de suas características e confrontações, localizaçãoe denominação, se rural, ou logradouroe número, se urbano. No espaço restanteda folha, serão lançados, por ordem cronológica e em forma narrativa, os registros e averbações dos atos pertinentes aoimóvel matriculado (art. 173, "a", e iterr3.° do art. 227 da Lei n. 6.015, de 1973,'.

Admite a nova lei brasileira que fsmatrículas sejam escrituradas pelo sistema de fichas (§ 2.° do art. 173).

Não há dúvida alguma, que a alteração da técnica registrai introduzida noBrasil, sucintamente exposta acima, é aadoção e o acolhimento integral do sistema do "folio ou ficha real" — preconizado, no item X da Carta de BuenosAires". "El registro es real cuando Iofundamental es ei inmueble y alredor deeste giran todas Ias inscripciones y ano-taciones" (Wolfram Luthy, "La Trans-misión inmobiliaria a travez dei BGBAlemán y Ia Ley y Técnica Registrai Argentinas", in "Contribución ai I Con-greso Internacional de Derecho Registrai", pág. 88).

Temos a inteira convicção de que amudança da técnica registrai era absolutamente indispensável e imprescindívelno momento atual da evolução e do desenvolvimento técnico-legal e econômico--jurídico que o Brasil atravessa.

A introdução do "folio ou ficha real"no Brasil propiciará u'a maior rapidezna técnica do Registro de Imóveis, semquebra dos princípios informativos quelhe deram, desde a vigência do CódigoCivil, até agora, uma indispensável etranqüila segurança, mas que, entretanto, como dissemos, não lhe ensejava _arapidez e celeridade exigida pela dinâmica da vida atual.

Dir-se-á, como já se disse, que o Brasilnão se constitui apenas dos grandes cen

tros urbanos, antes, pelo contrário, queo seu território de dimensões continentais, é- constituído de grandes extensõestje tet*as, pontilhadas de pequenos povoados e de pequenas cidades, e que nestes locais não se fazia, e nem se faz ne-cessá-la, qualquer reforma ou qualquermodificação da técnica do Registro deImóveis e que, também, não se deveriamudar essa técnica, tão-só pelo prazer demudar, principalmente, em um processode registro que tem produzido bons resultados até agora.

Quer nos parecer, entretanto, que taisargumentos não têm qualquer procedência. Se, realmente, o Brasil não se constitui apenas dos grandes centros urbanos,não há dúvida alguma de que são nessescentros urbanos que se situam os impulsos dinâmicos, econômicos, políticos e sociais do país. E, neles, a técnica registrai, em relação aos direitos sobre osimóveis, tem que ser a mais rápida, amais dinâmica, a mais perfeita e segurapossível, pois é ela que lastreia e fundamenta um dos bens de riqueza mais expressivos na projeção da liberdade e dapersonalidade humana, que é o imóvel eo direito de propriedade sobre ele incidente.

Além disso, não se mudou a técnicatão-somente pelo prazer de mudar. Elase fazia concretamente necessária, comojá demonstramos. A mudança de técnicaserá o meio indispensável para que amecanização possa ser introduzida noRegistro de Imóveis, como adiante demonstraremos.

Entretanto, o legislador, na Lei n.6.015, de 1973, não desconheceu a realidade brasileira e, a par da "ficha real",mas sem transigir com a técnica do "folio real", admitiu outros meios de escrituração no Registro de Imóveis, para ospequenos povoados e para as pequenascidades, determinando que essa escrituração seja feita, também: a) em livrosencadernados, e, portanto, manuscrita eb) em livro/ de folhas soltas.

8. Dissemos, há pouco, que a introdução da técnica do "folio ou ficha real"propiciará u'a maior rapidez na escrituração no Registro de Imóveis e, conseqüentemente, u'a maior celeridade na rapidez das informações que ele deve fornecer a respeito dos imóveis e dos direitos sobre eles incidentes. Vamos dernons-trá-lo.

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Em primeiro lugar, o imóvel — a nr;-dade imóvel — é a realidade físicíà ou oobjeto do direito de propriedade, i nu-Jsofre poucas mutações, ou, então, Mutações lentas, e, uma vez efetuadas, sáo degrande duração no tempo. Assim sendo,o imóvel, desde que matriculado, cr>m assuas características e medições, sofreráreduzidas alterações em sua descrição.Não necessitando, em conseqüência, noslançamentos posteriores ou subseqüentesser descrito novamente, como vem acontecendo até o presente momento.

As alterações que serão introduzidas na"ficha real" serão as relativas aos titulares do domínio ("jus in re") ou aostitulares dos direitos reais sobre a coisa("jura in re aliena").

Essas mutações ou alterações dos titulares do direito sobre os imóveis devemser feitas de modo resumido, suprimidastodas as cláusulas ou convenções de direito obrigacional e, portanto, de carátertransitório, as quais não afetando o imó- 'vel ou os direitos diretamente incidentessobre eles não necessitam ter ingressoe nem publicidade no Registro de Imóveis, exceção feita, evidentemente, àquelas que afetem ou restrinjam o domínio.

Esses detalhes, de suma importância,determinarão uma extraordinária celeridade nos registros, proporcionando, inclusive a sua mecanização.

Não é concebível que, nos dias de hoje,em que dispomos de máquinas de escreverdos mais diversos tipos, com a celeridadeque se lhes imprimem a eletricidade oua eletrônica, os registros ou os lançamentos nos Registros de Imóveis continuema ser escritos a mão, com tinta azul oupreta. Admitiu, o legislador brasileiro, apartir da vigência da Lei n. 6.015, de 1973,que, "para facilidade do serviço os livrospossam ser escriturados mecanicamente,em folhas soltas ou fichas" (§ 2o do art'3.° e § 2° do art. 173).

Desnecessário será encarecer e ressaltaras vantagens e excelências da escrituração mecânica sobre a escrituração manual. Mas, resumidamente, poderíamosenumerar que a escrituração manual ficasempre dependente da boa caligrafia doescrevente, o que é raro nos dias de hoje, que, após alguns anos de serviço, aqualidade da caligrafia do escrevente vaipiorando sensivelmente, pelo decurso desua idade, e pelo natural cansaço; quea escrituração manual é, consideravelmente, mais lenta que a mecânica.

A superioridade dos lançamentos naescrituração mecânica dos registros nãodiminui, evidentemente, a contribuição doelemento humano, pois tais lançamentosficarão, sempre, na dependência da habilidade pessoal de redação, do resumo dosdados contidos no título, e, devem, portanto, conter a assinatura da pessoa queefetua tais lançamentos, a qual é o elemento caracterizador de sua responsabilidade (item IV da Declaración do Tema3 do I Conpreso Internacional de Derecho Registrai).

A adoção e a introdução do sistema do"folio real ou ficha real", possibilitando,assim, a sua escrituração mecânica virá,indubitavelmente, eliminar uma série dosinconvenientes atuais existentes nos Cartórios de Registro de Imóveis e que, coincidentemente, são os mesmos enfrentados pela Espanha, como se pode deduzir das seguintes palavras: "En resumen,podemos sefialar como imperfecciones enei modo de llevar nuestros Registros,derivadas en su mayor parte dei sistemade libras encuadernados Ias siguientes: a)escritura manual; b) aprovechamientoparcial dei archivo; c) existência de"pases" frecuentes en ei historiai hipotecário de cada finca; d) imposible utili-zación simultânea de un libro por másde una persona; e) difícil empleo de médios modernos para Ia reproducción delos asientos; f) deficiências en Ia legi-bilidad de los mismos; g) ocupar mayorespacio que los extendidos a máquina; h)aumento de costes, por necesitar plan-tillas de personal numerosas para podermantener ei ritmo de despacho de losdocumentos, cuyo volumen se incrementaafio trás afio" ("La Mecanización deiRegistro", Ignacio Martinez de Bedoyae Fernando Munoz Carinanos, in "Revista de Derecho Registrai", n. 1, de 1974.editada pelo Centro Internacional deDerecho Registrai, pág. 78, n. 20).

A mecanização dos Registros, além deser uma inelutável necessidade da marcha do tempo e do progresso, não privanem elimina a colaboração do homemem toda a dinâmica e em toda a sistemática dos Registros, como dissemos, eisque dele fica dependendo o exame dalegalidade e da validade dos títulos apresentados a registro (art. 215 do vigenteDecreto n. 4.857, de 9.11.1939 e art. 198da Lei n. 6.015, de 31.12.1973), a "caíi-ficación registrai", como a denominam

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es argentinos, os espanhóis e as naçõesde língua castelhana.

Acrescente-se, ainda, que a adoção do"folio real ou ficha real", através damatrícula, conjugada com a mecanizaçãodos lançamentos, possibilitará uma extraordinária rapidez nas Informações sobreimóveis, que são solicitadas ao respectivoRegistro, através da expedição de certidões pelo processo xerox, mediante areprodução ou cópia da ficha, o que,atualmente, é impossível no Brasil, umavez que os dados solicitados são extraídos,por datilografia, dos maçudos livros encadernados e manuscritos.

E, nesta oportunidade, não poderíamosdeixar de nos referir, também, à utilização de computadores, uma vez que osRegistros de Imóveis, além de serem osrepositórios dos imóveis e das pessoas dostitulares de direito sobre eles, devempossibilitar precisas informações sobreesses dois dados ou elementos. É, no quese constitui a imformática, no dizer doProf. Ivan Sá Motta, Chefe do Departamento de Métodos Quantitativos e Informática da Escola de Administração deEmpresas da Fundação Getúlio Vargasde São Paulo. A "informática", na definição desse Professor, "é o processo detransformação da informação de umacerta qualidade em outra, de qualidademais fácil de ser utilizada". É o que, precisamente, o Registro de Imóveis deveproporcionar.

A mecanização dos registros possibilitará, assim, no Brasil, em futuro naomuito remoto, a aplicação da cibernética,mediante a utilização de computadores,para o processamento das informaçõessobre os imóveis e os titulares do seudomínio, como já acontece no "Registrode La Propiedad Inmueble" de BuenosAires, República Argentina, o qual tivemos a oportunidade de visitar. O uso docomputador, nesse Registro, como manifestou o seu Diretor, Dr. Edgardo A.Scotti, "resulta un apoyo eficaz y unelemento de control y seguridad deidocumento; mas no un médio, forma oprueba de registración".

Ainda, para completar esse extraordinário apoio de um computador, a mecanização dos registros poderá se utilizarda microfilmagem, da qual nos referiremos mais adiante, conjugada ou não como computador, através do sistema "COM"<"Computer Output Microfilm"), ou,

«rão, 'pelo sistema "Mlcrodisc" recente-m/nte \ fabricado pela 3M Company.

Dir-se-á que tais previsões são umtanto quanto visionárias de nossa parte,para a implantação no Brasil. Não comungamos, todavia, dessa opinião. Se ohomem dispõe da máquina para a suautilização, por que não utilizá-la parau'a maior eficiência nos seus serviços?

E esse prognóstico Já vem sendo cogitado em outros países, fi o Prof. MarioG. Losano da Universidade de Milão, naItália, que nos esclarece: "Um outroexemplo de automatização, que em futuro não muito distante dará resultadosespetaculares, é a automatização doscadastros. Os cadastros europeus são bastante velhos, centenários e desde háalguns anos já se encontram em crise.Assim como a crescente mobilidade socialpôs em crise o registro populacional dascidades, o aumento da circulação dos bensimobiliários pôs em crise os cadastrostradicionais. Na Itália, em particular, odesenvolvimento das construções no último decênio foi rapidíssimo — emboraem certos aspectos insatisfatório — sendo que cada novo edifício significa umaenorme quantidade de dados para registronos livros de cadastro Assim, aexplosão de dados para registro não podeser neutralizada, nem mesmo por meiode um grande aumento no número defuncionários nas repartições cadastrais,visto ser impossível o trabalho de tantaspessoas em um único arquivo, aberto paraa consulta quotidiana. Hoje, na Itália,chegou-se praticamente a uma estagnação no setor, pois as transcrições nSo sãofeitas rapidamente, levando-se anos antesque o novo proprietário veja seu nomeinscrito no registro e, enquanto o seunome não é registrado, não é possíveltransferir a outros o bem imóvel emquestão. O atraso do sistema cadastraleuropeu coloca-se como um obstáculo àlivre circulação dos bens imóveis.

"Por isso, a Baviera está experimentando um cadastro automatizado: oslivros empoeirados e seculares transformam-se em fichas perfuradas e, assim,•todos os dados relacionados com os bensimóveis passam para a memória docomputador" ("Problemas da CibernéticaJurídica", artigo publicado no jornal "OEstado de S. Paulo", ed. de 29.7.1973, pág.59).

Não poderíamos, entretanto, deixar dereconhecer, neste momento, que há, na

DOUTRINA (CÍVEL)

técnica da escrituração da matrícula oudo "folio real" ou "ficha real", previstana Lei n. 6.015, de 1973, uma lamentávelfalha ou deficiência, que merece ser melhorada, tanto para a facilidade do serviço, como para a visualização das certidões expedidas pelo sistema xerox eirelação aos lançamentos ou registros nelacontidos ou a serem nela Inseridos.

Dispôs o legislador no art. 173, regrando a escrituração da matrícula (em fichasou folhas), que no alto da face de cadafolha será lançada a matrícula do imóvel, com a sua perfeita identificação,características e confrontações, e no espaço restante e no verso da folha serãolançados, por ordem cronológica e emforma narrativa, os registros e averbaçõesdos atos pertinentes ao imóvel matriculado. Os registros e averbações a seremlançados na folha da matrícula serãonumerados seguidamente, antecipando-sea eisa numeração, separadas por um traço, as letras "R" para os registros e"AV" para as averbações, seguidas donúmero da matrícula.

Ora, essa forma de escrituração daficha ou folha real, de maneira contínua e seguida, apesar de serem os lançamentos efetuados em ordem cronológica,dificultará, sobremaneira, a visualizaçãoe a leitura dos assentamentos.

Melhor seria, não há dúvida alguma,diante dos modelos de ficha que nos foidado a conhecer na Argentina e no Peru,que as nossas fichas ou folhas reais fossem divididas horizontalmente, em pelomenos, quatro partes: a primeira contendo o número da matrícula e a sua

designação cadastral, quando fosse possível a inserção desse elemento; a segunda, a descrição do imóvel; a terceira,a titularidade do domínio; a quarta, osônus, os direitos reais incidentes sobreo imóvel e demais gravames. As averbações, em virtude de alterações posterioresnesses dados e nesses elementos, inclusive os cancelamentos, seriam inseridas,pela ordem cronológica, em cada umadessas divisões a que dissessem respeito.

Parece-nos, evidente, que essas divisõestrariam uma inegável melhoria na visualização e na leitura de todos os lançamentos e aqui fica a nossa sugestão parauma possível reforma da Lei n. 6.015, de1973.

9. Apesar da excelência da mudançada técnica registrai trazida pela Lei n.

6.015, de 1973, e das inúmeras vantagensque ela irá introduzir na dinâmica dosRegistros de Imóveis do Brasil, criticas jálhe tem sido formuladas, mesmo antes dalei ter entrado em vigor, e, apesar mesmo das vitoriosas experiências demonstradas pela mudança da técnica adotadapela República Argentina, através dassuas Leis ns. 17.801, de 28.6.1968, e 17.417,de 30.8.1967.

Entre essas criticas, destacamos a quefoi feita pelo Prof. Afrânio de Carvalho,da Universidade Federal do Rio de Janeiro, em artigo publicado na RT 459/24,intitulado "Registro de Imóveis" últimaversão — Lei n. 6.015, de 1973". Preconizao ilustre professor que a nova técnica aser adotada no Brasil trará uma quebrada segurança que os Registros até agoraproporcionaram, assim se pronunciando:"Sem que se haia demonstrado a possibilidade de conciliar a segurança dosdireitos com a mobilidade do repositório,pois a tanto não chega o "espelho"avulso com o reflexo de cada folha, que,ao contrário, pressupõe a imobilidade noDireito alemão — a lei precipitou-se emfacultar a mudança. No entanto, na atualidade, especialistas experientes, até emlivros, repelem categoricamente a novidade, advertindo que as folhas soltas eas fichas prestam-se a perdas, extraviese substituições fraudulentas, que fazempericlitar os direitos nelas encerrados".

Não nos parece assistir razão ao ilustre professor em sua crítica, em relaçãoa técnica do "folio real" ou "ficha real",adotado na nova lei brasileira.

Toda mudança, toda alteração de umarotina exige intensa reflexão, exige planejamento, exige e requer, sobretudo,ventade de mudar para algo melhor edinâmico do que se possui. E essa mudança provoca uma reação igual e diretamente contrária, por parte daquelesque desejam a inércia e a manutençãodo "statu quo ante". E, evidentemente,não se pede desprezar a possibilidade daperda ou extravio de uma ficha ou folhareal. Entretanto, quer nos parecer que asprovidências para se evitarem tais acontecimentos são apenas de ordem administrativa e burocrática na organizaçãodos serviços internos de cada Cartório.

Além do número, em seqüência infinita,que possuirá cada matrícula ou cadaficha, e, portanto, facilitando o controlee a fiscalização, os lançamentos ali efe-

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tuados são sempre baseados em instrumentos públicos, lavrados em notas públicas e, portanto, facilmente reconstruí-veis ou recuperáveis. E, se forem instrumentos particulares, como possibilita alegislação brasileira, estarão arquivadosno próprio Cartório de Registro de Imóveis.

Evidentemente, que o Oficial do Registro de Imóveis deverá tomar as devidas cautelas para, a qualquer tempo, tera possibilidade de reconstruir a ficha realou a folha real eventualmente perdidaou extraviada. E, essa reconstituiçãoafigura-se-nos de relativa facilidade, poisalém de contar com os dados acima expostos em relação aos instrumentospúblicos e particulares, conta, também,com os indicadores reais e pessoais e,mais ainda, com a imprescindível colaboração da numeração colocada no LivroProtocolo ou Diário (denominação argentina e espanhola). E, além de tudo isso,o Oficial do Registro de Imóveis poderáter à sua disposição aparelhos de micro-filmagem e, então, todos os títulos registrados serão microfilmados, em numeração conjugada com o Livro Protocolo,contando, assim, com substancioso elemento coadjuvante que lhe possibilitaráa reconstituição da "ficha real" ou "folha real" perdida ou extraviada.

Evidencie-se, a propósito, que a micro-filmagem introduzida legalmente no Brasil pela Lei n. 5.433, de 8.5.1968, e regulamentada pelo Decreto n. 64.398, de 24.4.1969, foi amplamente acolhida pela novaLei n. 6.015, de 31.12.1973, de que nostemos ocupado, nos arts. 19, 8 1.°, e 25.

Aliás, entre as recomendações constantes do I Congreso Internacional de Derecho Registrai, realizado em BuenosAires, constou, no item X do Tema 3,a seguinte declaração: "Se aconseja eiuso de Ia microfilmación y en general decualquier procedimiento de seguridad,para facilitar Ia reconstrución total oparcial dei Registro y Ia conservaciónde los documentos y libros antiguos quedeban archivarse" ("Anales", pág. 199).

Quanto às substituições fraudulentas,com que se atemoriza o ilustre professor,quer nos parecer que elas não merecemmaiores digressões de nossa parte, poispartem da presunção de desonestidadedos Oficiais de Registro de Imóveis, e queé absolutamente contrária à realidadedos fatos que revelam ser os Oficiais de

Registro plenamente responsáveis, cujaresponsabilidade está firmada em lei (arts.37 do Decreto n. 4.857, de 1939, e 28 daLei n. 6.015, de 1973), além da responsabilidade subsidiária do Estado, firmada

o art. 15 do CC). Tais substituições•raudulentas, se houverem, serão mínimase absolutamente insignificantes, não Justificando, em hipótese alguma, a criticaformulada.

Quer nos parecer, que as inovações trazidas pela nova técnica, acolhida pela Lein. 6.015, de 1973, e a serem Introduzidasno Registro de Imóveis no Brasil, proporcionando rapidez, eficiência, legibilidade nos lançamentos, facilidade nasinformações e, colocando o Registro deImóveis atualizado com a dinâmica e oprogresso da vida atual, compensarãolargamente os infundados temores e críticas acima expostos. Estamos absolutamente convictos e seguros que valerá apena mudar a técnica e inovar paramelhor.

10. A adoção da nova técnica registrai relativa à "ficha ou folio real" nãoabole nem suprime os princípios informativos do Registro de Imóveis. Antes,pelo contrário, é perfeitamente compatível com eles, como já ficou expresso eacolhido por todas as nações signatáriasda "Carta de Buenos Aires", inclusive oBrasil.

Assim, continuará íntegro o princípioda obrigatoriedade, o qual exige o registrodo título aquisitivo para a aquisição dapropriedade imobiliária. Trata-se de princípio de direito substantivo, previsto noart. 533 e no parágrafo único do art. 860do CC vigente, não sendo princípio dedireito adjetivo ou formal, apesar deestar também inserido no art. 179 dovigente Decreto n. 4.857, de 1939, e constar do art. 169 da Lei n. 6.015, de 1973. Omesmo ocorrerá com o princípio da legalidade ("calificación registrai"), decorrente da faculdade atribuída pelo legislador ao Oficial do Registro de Imóveisde penetrar no exame da legalidade e davalidade dos títulos que lhe são apresentados, opondo dúvidas aos seus registros(arts. 215 do Decreto n. 4.857, de 1939, e198 da Lei n. 6.015, de 1973).

O princípio da continuidade dos registros (principio de tracto sucessivo) éplenamente compatível com a adoção do"folio real" ou "ficha real" e ele estáacolhido nos arts. 197 e 226 da Lei n.

6.015, de 1973.

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No mesmo sentido se poderá dizer doprincípio da fé pública — aquele queexpressa o valor da prova da transcriçãono sistema atualmente vigente, proporcionando a ela uma presunção, segundoalguns autores, absoluta, e segundo outros, relativa. Trata-se, também, de prin*-cípio de direito substantivo, previsto noart. 859 do CC, e que em nada mudariacom a inovação da técnica registrai. Nenhuma restrição, também, haveria, e, nemtampouco se abalaria o princípio daprioridade, o qual assegura a aquisiçãoda propriedade para aquele que transcrever ou registrar o seu título em primeirolugar. Essa prioridade se traduz pelaapresentação do título em ordem cronológica e sua anotação no Livro Protocolo (Diário). Não tendo havido qualquersupressão desse Livro, tal princípio continua previsto e acolhido nos arts. 534 doCC e 187 e 11 da Lei n. 6.015, de 1973.

E, finalmente, o princípio da especialidade que determina a precisa caracterização do bem imóvel sobre o qual recaio direito de propriedade ou seus desmembramentos, encontra na técnica do "folioreal" ou "ficha real" a sua mais perfeitaexpressão em face da sua descrição permanecer praticamente imutável, em todasas negociações a que ele estiver sujeito,sem possibilidades de enganos, falhas ouomissões em suas descrições.

Tais foram os motivos que determinaram a inserção no item X da Carta deBuenos Aires da seguinte declaração: "Lautilización de Ia unidad inmueble sustenta Ia vigência íntegra de los princípiosde especialidad y tracto sucesivo".

11. Uma das maiores objeções à adoção do sistema germânico, em toda a suaintegralidade, durante os debates para aaprovação do Código Civil, foi, como jádissemos, a ausência do cadastro noBrasil.

É o próprio autor do projeto — ClóvisBeviláqua — que nos fala: "Tratando nósde organizar o Código Civil, era naturalque nos preocupássemos com esse assunto,e, então, supus eu que era ocasião própria, se não de introduzir, entre nós,porque parecia impossível, o sistema chamado germânico, em sua plenitude, porque ele depende da propriedade cadastrada, ao menos no que tem de essencial eaplicável, sem dependência de cadastro"("Direito das Coisas", vol. 11/375).

Se a objeção foi considerada válidanaquela ocasião — ano de 1916 — não

nos parece que ela, agora, possa aindaser argüida para impedir a mudança datécnica registrai no Brasil e a adoção do"folio ou ficha real".

Realmente, sendo o imóvel a base física sobre a qual recai o direito de propriedade, a precisão dos lançamentosregistrais e a matricula do imóvel noRegistro deveria estar apoiada em umseguro cadastro físico, de tal sorte a nãopairar quaisquer dúvidas na descrição doimóvel, e para haver uma perfeita correspondência entre o que está descrito noRegistro Imobiliário e a realidade física.

Nos dias atuais, os bens imóveis localizados nos centros urbanos do Brasil jásofreram mutações e transformações, alienações e transmissões, loteamentos efracionamentos, que já nos permitemafirmar, em relação a eles, que já atingiram uma relativa estabilidade.

Não possuímos, no Brasil, uma leifederal que determine aos municípios aelaboração do cadastro físico de seuscentros urbanos, e áreas adjacentes, aexemplo do que ocorreu na Argentina coma Lei n. 14.159, de 29.9.1952, e, atualmente Lei n. 20.440, de 1973, a qual mandouque se procedesse a execução do cadastro, "con ei propósito determinante deobtener ia correcta localización de losbienes inmuebles fijar sus dimensioneslineales e superficiales su naturaleza intrínseca su nomenclatura y demás características".

Preferiu-se, no Brasil, deixar a tarefaa cada um dos municípios, como um dosatributos de sua competência, dentro daautonomia municipal, acolhida como preceito constitucional. Essa atribuição decompetência constitui, não há dúvidaalguma, um ponto falho, na base cadastral para os Registros de Imóveis, poisse há municípios que possuem um bomcadastro, há outros que nada possuem.

Entretanto, não quer nos parecer queessa falha, nos dias de hoje, como já dissemos, seja motivo impediente para a adoção do "folio ou ficha real", na novatécnica do Registro de Imóveis.

Os argumentos do notável colega ejurista Lysippo Garcia, expostos em 1922,continuam, a nosso ver, ainda válidos.Vale a pena relê-los: "Quanto à propriedade sem limites certos ou sujeitos àcontestação, esparsa pelo vasto territóriodo País, continuará a existir tal qual é;porque o registro prova os direitos, e nãoo modo de ser físico do objeto sobre que

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eles recaem. A área, limites e identificação do imóvel é comprovada pelo cadastro, que não temos. Não é, porém, razoável nem justo, que se prive a propriedadebem delimitada dos benefícios que podedesfrutar, porque esses benefícios não sepodem estender a. toda a propriedadeexistente. Com o tempo, à medida quese forem liquidando as dúvidas pelosmeios comuns, essa mesma propriedade,hoje incerta, gozará de iguais vantagens"(ob. cit., pág. 4).

No mesmo sentido é o pronunciamentodo extraordinário mestre e do maiorjurista dos Registros Públicos no Brasil,Prof. Dr. M. M. de Serpa Lopes: "tãoobjetada deficiência ou ausência desseaparelhamento (cadastração) em nossoDireito não constitui obstáculo ao problema de direito material concernente àprova absoluta do domínio pela transcrição. Em primeiro lugar, em todas as nossas leis reguladoras do Registro Imobiliário sempre figurou, como requisito substancial, o da consignação dos limites ecaracterísticos do imóvel transcrito. Ajurisprudência, desde o Direito anterior,timbrou em considerar a falta desse requisito como motivo de nulidade da transcrição. Ora, a observância fiel desse dispositivo implica uma cadastração indireta da propriedade. Se ela é urbana, adesignação da rua e número, a indicaçãoda área ocupada, com exatidão, constituem meios eficazes de individuação. Serural, a denominação da propriedade e aespecificação dos limites são elementosmais que suficientes de individualizaçãoda propriedade. Para dirimir as controvérsias de limites, há o acordo ou a açãode demarcação, e o resultado de qualquer dessas duas situações jurídicasdeverá constar do Registro Imobiliário"("Tratado dos Registros Públicos", vol.1/61, n. 26, 2.a ed., Ed. A Noite).

Em relação aos imóveis rurais, já existe,no Brasil, um início de Cadastro. A Lein. 4.504, de 30.11.1964, que dispôs sobreo Estatuto da Terra, determinou, no art.46, a elaboração do cadastro de imóveisrurais, em todo o País, pelo InstitutoBrasileiro de Reforma Agrária, atualmente denominado Instituto Nacional deColonização e Reforma Agrária — INCRA(Decreto-lei n. 1.110 de 9.7.1970). O § 1.°do art 22 da Lei n. 4.947, de 6.4.1966,proibiu aos proprietários de imóveis ruraisdesmembrar, arrendar, hipotecar, venderou prometer à venda tais imóveis, sem a

apresentação do Certificado d* Cadastre.E, posteriormente, a Lei n. 5.868, de 12>12.1972, regulamentada pelo Decreto n.72.106, de 18.4.1973, criou o Sistema Nacional de Cadastro Rural, compreendendo

rc Cadastro de Imóveis Rurais (n. I do»Vt. l.°) e o Cadastro das Terras PúblicasIn. IV do art. 1.°). Firmou-se, entretanto, nessa legislação (parágrafo únicodo art. 3.°) o princípio de que: "os documentos expedidos pelo INCRA, parafins cadastrais, não fazem prova de propriedade ou de direitos a ela relativos",aliás, coerente, com toda a legislação eo sistema do direito da propriedade imóvel no Brasil, segundo os quais essa provase faz através do Registro de Imóveis.

Assim sendo, embora não seja indispensável o cadastro para a mudança datécnica registrai, onde ele existir, deveráser um elemento coadjuvante para a perfeita caracterização e descrição física doimóvel, objeto do direito de propriedade.

De tudo o que ficou exposto, podemosatingir as seguintes:

13. Conclusões

I — Impõe-se, nos dias de hoje, umacompleta mudança na técnica, até entãoadotada no Registro de Imóveis doBrasil.

II — Essa mudança deverá ter porbase fundamental, o imóvel — ou a unidade imóvel — passando, então, o Registro de Imóveis a ser um verdadeirorepositório dos direitos de propriedadeque tenham por objeto bens imóveis, e,não registro de titulos que contenhama obrigação contratual da transmissãodo direito de propriedade sobre bens imóveis.

III — O imóvel ou a unidade imóveldeverá ser registrado sob o aspecto formal do "folio real ou ficha real", que éo meio adequado para proporcionar amecanização dos registros, a'qual deveráse efetuar, em um estágio inicial, através da mecanização dos lançamentos ena utilização dos meios mecânicos e eletrônicos para a expedição das informações dos direitos reais contidos no Registro de Imóveis.

IV — A mecanização dos registros, empaíses de largas dimensões territoriais ecaracterísticas regionais diferentes, comoé o Brasil, deve ser compatível e coetâ-nea com a escrituração manual dos lan-

DOUTRINA (CÍVEL) 43

çamentos, através de uma legislação flexível para atender as peculiaridadeslocais e regionais.

V — É desejável, na medida do possível, a utilização de computadores para arapidez das informações que devam serprestadas pelos Registros de Imóveis, sem,todavia, poder ser eliminada a contribuição do homem, no exame da validade eda legalidade dos títulos que fundamentam a transmissão do direito de propriedade.

VI — A utilização da unidade imóvel,como meio para a adoção do "folio real"ou "ficha real", e, também da mecanização dos registros, não pode ficar condicionada ou dependente da existência ounão do cadastro físico, sendo porém desejável a sua existência, como um dos elementos coadjuvantes da nova técnica aser Introduzida nos Registros de Imóveis.

VII — Cogitando-se, no Brasil, de umareformulação da Lei n. 6.015, de 31.12.1973,que adotou a técnica do "folio real", eem face das criticas que lhe tem sidoformuladas, sugere-se ao II CongresoInternacional de Derecho Registrai quese pronuncie, novamente, reiterando, oitem X da Carta de Butqos Aires, nosentido de que: sendo a mrCnde imóvela base para o registro e para a mecanização dos lançamentos, qualquer reformalegislativa deverá ser fundamentada, e só

poderá ser efetuada com o respeito a essaunidade, adotando-se, sempre, o "folioou ficha real", e a conseqüente mecanização dos lançamentos.

BIBLIOGRAFIA

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11. " Transformación Técnico-Legal" —1967-1970, Buenos Aires, 1972.

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