revista buildings - 1ª edição

BUILDINGS

Veja 123 ofertas de espaços corporativos e os índices do mercado imobiliário de São Paulo.REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS - Gestão documental de imóveis e empresas.

MERCADO EM ALTAMercado imobiliário

corporativo de São Paulo acompanha crescimento

econômico do país e cresce pelo 9º trimestre

consecutivo.

ANO 1 - EDIÇÃO 1 - 1º Trimestre 2008 - DISTRIBUIÇÃO GRATUITAwww.buildings.com.br

Espaços Corporativos Online

www.buildings.com.br Espaços Corporativos Online

CapaMercado em altaMercado imobiliário corporativo de São Paulo acompanha crescimento econômico do país e cresce pelo 9º trimestre consecutivo

Ofertas08 Pinheiros 20 Bela Vista 25 Sé/República 10 Itaim Bibi 22 Jardim Paulista 28 Barra Funda/Perdizes/Alto de Pinheiros 14 Santo Amaro 23 Vila Mariana 29 Morumbi/Vila Andrade/Jardim São Luís 16 Consolação 24 Moema

Matéria Estatística31São Paulo encerra 2007 com crescimento histórico e com ótimas perspectivas para 2008

Matéria TécnicaRegularização de imóveisGestão documental de imóveis e empresas

Sumário

02

BUILDINGS

08

04

06

Diretor: Fernando Libardi

Conteúdo: Rose Bertolini

Coordenadora de Pesquisa: Patricia Abreu

Pesquisa: David Pizzotti, Matheus Soares, Thalita Gonçalves

Projeto Gráfico e Produção: Fernando Libardi, Henrique Lima

Capa: Jean Trindade

Fotografia: Jorge Hirata

www.buildings.com.br

Rua Alexandre Dumas, 1601 - 12º andar - Cj. 121, Ch. Santo Antônio, 04717-004, São Paulo, SP

Tel.: (11) 5181-4369

Para receber gratuitamente a Revista Buildings envie um e-mail com seu

nome e endereço para: [email protected]

Dúvidas e sugestões, envie um e-mail para: [email protected]

@

www.buildings.com.br Espaços Corporativos Online03

Écom grande prazer que apresentamos, a partir deste trimestre, as ferramentas Buildings de procura de espaços corporativos. Um deles, o site “Buildings – Espaços Corporativos Online”, é um portal interativo de procura, com

resultados imediatos; em apenas alguns cliques você pode achar o que procura. Visite nosso site e comprove: www.buildings.com.br.

As informações geradas pelo site dão origem à Revista Buildings, um veículo de comunicação, com tiragem trimestral, que dispõe de forma clara e fácil todos os edifícios comerciais da cidade de São Paulo com laje mínima de 500 m². Mas o grande diferencial desta revista é a qualidade das informações fornecidas. Elas são geradas automaticamente pelo próprio site. Nossa equipe de pesquisa trabalha para que todas essas informações sejam atuais e precisas. A própria concepção do site, que incentiva os proprietários a manterem suas informações atualizadas, garante que o conteúdo do site e da revista sejam atuais. E se durante o trimestre alguma informação foi modificada, é só checar no site online e confirmar o que for preciso; as modificações são atualizadas em tempo real, assim que ela é verificada.

Outra vantagem é que a Revista Buildings apresenta as ofertas por micro-região, trazendo, ainda, o mapa desta micro-região e algumas informações importantes como estações de metrô e trem metropolitano, shopping centers e os melhores hotéis da região (segundo classificação do Guia Quatro Rodas), além de seus indicadores estatísticos.

Mas a Revista Buildings não traz apenas ofertas de espaços. Nossa preocupação é levar aos leitores informações que sejam relevantes no mercado imobiliário corporativo. Para isso, trazemos também, três matérias:

Matéria principal: A matéria principal é a matéria de capa, que aborda temas de economia, política, ou qualquer outro setor que afete ou infuencie o mercado imobiliário corporativo. Nesta primeira edição, “Mercado em Alta”, que destaca o crescimento do mercado imobiliário corporativo em toda a grande São Paulo.

Matéria Técnica: Sempre tratando de um assunto relacionado aos aspectos físicos do seu espaço corporativo. Nesta edição, “Regularização de imóveis - Gestão documental de imóveis e empresas”.

Matéria Estatística: Apresentando, a cada trimestre, como se comportou o mercado imobiliário quanto à vacância, absorção líquida, entrega de novos espaços (também chamado Novo Estoque) e a atividade construtiva em andamento. Para maiores informações, não deixe de visitar o nosso site. www.buildings.com.br Esperamos que você aproveite ao máximo nossa revista.

Equipe Buildings

Editorial


A economia brasileira está vi-vendo seus melhores dias e um

dos setores que mais refletem isso é o da construção civil, um dos que mais cresce-ram em 2007. Este crescimento do setor está relacionado ao aumento do crédito, cenário de queda de juros, melhoria da renda de modo geral, aumento nas taxas de emprego e outros incentivos do go-verno, todos aspectos resultantes de um crescimento saudável da economia.

Mas nem só de alegrias viveu a eco-nomia brasileira em 2007. O susto nos mercados financeiros do mundo, vivi-do em Agosto, fez surgir aquela velha sensação de “será que essa crise vai nos alcançar?”. Natural. Estamos acostuma-dos com a idéia de que a economia no Brasil é frágil e inspira cuidados extras para continuar crescendo e superando as dificuldades. A boa notícia é que talvez sejamos mais fortes do que pensávamos. As informações sobre os investimentos no Brasil mostraram isso.

A imprensa, de modo geral, vem apresentando a opinião de especialistas reconhecidos internacionalmente e pare-ce haver um consenso sobre a estabilida-de que já alcançamos. Alguns inclusive, apontam o Brasil como forte candidato ao

“investiment grade” já para os próximos anos. Kenneth Rogoff, ex-economista-chefe do FMI e professor de Harvard, disse em uma entrevista à EXAME que o país poderá ser considerado seguro para investimentos dentro de um ano.

Só nos primeiros sete meses de 2007, os valores investidos na construção civil somaram US$ 900 milhões, quase 3 ve-zes mais que todos os investimentos de 2006 (que totalizaram US$ 321 milhões). Talvez mais inclinados a correrem riscos, os investidores estrangeiros mereceram o crédito de terem sido os primeiros a apos-tar que o país estava prestes a mudar de patamar. Empresas estrangeiras e alguns Fundos de Private Equity investiram nos últimos dois anos cerca de R$ 3 bilhões só para o segmento corporativo. Já não era sem tempo. O ritmo de crescimento das construções tinha que começar a acompa-nhar a demanda futura por novos espaços neste mercado brasileiro em expansão.

Mercado paulistano

Falando sobre o mercado corporativo, olhemos de perto o caso de São Paulo. Em 2007, dois pontos chamaram a aten-ção: recorde no volume de metros qua-drados em construção e manutenção da

queda da taxa de vacância pelo segundo ano consecutivo.

Nunca se tinha visto em São Paulo tanto espaço comercial em construção. No 3º trimestre de 2007 os espaços Clas-se A* em andamento quase bateram a casa dos 400 mil metros quadrados. No 4º trimestre foi a vez do segmento Outros (edifícios de classe B e C), com pouco mais de 236 mil metros quadrados, nú-meros históricos para a cidade de São Paulo. A conseqüência é a entrega des-ses novos espaços, o chamado Novo Es-toque, que começa a se intensificar: são esperados** para 2008 cerca de 385 mil metros quadrados, sendo que 215 mil metros quadrados são de espaços Classe A, representando, para esse segmento, um crescimento de 13,8%, maior que o de 9,45% observado em 2007. A entrega desses espaços trará alívio ao mercado paulistano, que já se encontra em situa-ção bem desconfortável com uma taxa de vacância de 7% para Classe A (dados do 4º trimestre de 2007), abaixo do valor mínimo considerado saudável pelos es-pecialistas, que é de 10%.

Os últimos dois anos têm apresenta-do queda contínua da taxa de vacância, apesar da entrega do novo estoque. O

04

Capa

MERCADO EM ALTA

www.buildings.com.br Espaços Corporativos Online05

mercado como um todo teve, em 2007, um crescimento em metros quadrados de 2,12%, sendo que o segmento Outros cres-ceu 0,68% e Classe A, 9,45%. Esse é outro ponto importantíssimo na análise do mer-cado de São Paulo, e um dos mais fortes in-dicadores do crescimento deste mercado.

O segmento Classe A, como se viu, foi o que mais cresceu. A razão é clara: é o mais procurado pelas grandes empre-sas, nacionais e estrangeiras. Hoje muitas das especificações técnicas economizam tempo e dinheiro, além de atenderem, também, às tendências de segurança, combate ao desperdício e agressões ao meio ambiente. Em suma, pode-se dizer que, no que diz respeito à construção de espaços Classe A, São Paulo já apresenta padrões tão bons quanto os das grandes cidades de negócios do mundo.

O destaque de Alphaville, na grande São Paulo.

Não é apenas na capital que se obser-va esse crescimento. A grande São Paulo vem apresentando números que compro-vam o crescimento da região, principal-mente em Alphaville, no município de Barueri.

Alphaville foi concebido inicialmente na década de 70 para ser um pólo industrial para empresas não-poluentes. O grande di-ferencial era a proposta de uma infra-es-trutura completa: rede de água, iluminação pública, ruas asfaltadas e telefone, uma verdadeira inovação para a época.

Do estoque total Classe A de Alpha-ville hoje, mais de 50% foram entregues nos últimos 5 anos. Mas o que mais cha-ma a atenção é a taxa de vacância para este mesmo segmento Classe A, que hoje é de 0%! Os únicos espaços Classe A disponíveis hoje em Alphaville estão no Green Valley, um complexo de 54 mil metros quadrados que está em fase de de-socupação para, em cerca de três anos, ser demolido e dar lugar a outro empreendi-mento, a princípio, residencial, segundo informações dos incorporadores.

Conclusão

Contrariando as impressões de Mário de Andrade quanto às especulações imo-biliárias na cidade no começo do século XX, o mercado imobiliário corporativo paulistano ficou longe de ser “desvaira-do”. O que se tem visto, especialmente nos últimos dois anos, são investimentos sérios, crescimento e expansão, reflexo

também de uma economia mais sólida e respeitada em outros países. Se as previ-sões de entrega das incorporadoras/cons-trutoras se confirmarem, o crescimento de 9,45%, observados em 2007, somados aos 13,8% esperados para 2008, o mercado Classe A em São Paulo, ao final do ano, terá crescido 23,25%, quase um quarto do tamanho atual e em apenas dois anos.

Assim, seguindo essa tendência dos últimos dois anos, 2008 promete ser um ano de mercado em crescimento e ótimas oportunidades de investimentos.

* Edifícios Classe A são aqueles que foram entregues a menos de 20 anos e possuem al-tas especificações técnicas.

** A Revista Buildings trabalha com infor-mações de prazos de entrega fornecidas dire-tamente pelas incorporadoras/construtoras.


Atualmente, a cidade de São Paulo, assim como vários municípios brasileiros, sofre com a existência de inúmeros imóveis em situação irregular. Esses, na maioria das vezes, estão presentes em tecidos urbanos já consolidados, onde a legislação confere um leque de restrições e condições a serem atendidas, sob pena e risco de permanente situação irregular, sujeitando o munícipe a multas, interdições de estabelecimentos e demolição de áreas irregulares.

A legislação todavia, quando em sua estância executiva, muitas vezes mostra diferentes interpretações às soluções to-madas como efetivas ou paliativas aos ca-sos de irregularidade imobiliária, sejam no âmbito físico ou no da atividade do empre-endimento.

Regularizar um imóvel é uma tarefa cuidadosa onde cada detalhe deve ser le-galmente embasado. Para tal, é necessário um profundo conhecimento das leis vigen-tes e das tramitações dentro dos órgãos públicos para que sua morosidade habitual não permita que o processo fique no esque-cimento e sua situação, insolúvel.

A regularização de um imóvel poderá ser no seu aspecto físico, envolvendo to-das as condições da edificação e do lote onde está construída, ou, no seu aspecto funcional, verificando compatibilidades da atividade com o imóvel, zoneamento, cate-gorias de uso e órgãos afins.

O caminho mais seguro é iniciar com um estudo de viabilidade técnica e legal, onde será feito um exame cuidadoso sobre a situação do imóvel, sua área, índices ur-

banísticos, condições de segurança, débi-tos, arquivo documental e diversas situa-ções cuja lei implica de maneira incisiva. Através desta análise inicial, executada por um profissional habilitado, é possível diagnosticar onde estão os pontos a serem avaliadas as condições e possibilidades de regularização. Quando não existe esse cui-dado, o risco é a execução e acompanha-mento de um trabalho em vão, visto que algumas situações, quando expostas erro-neamente aos órgãos públicos, resultam em complicações e dificuldade de obten-ção da regularidade do imóvel.

Os órgãos envolvidos na regularidade do imóvel são inúmeros, tais como: Pre-feitura Municipal, Corpo de Bombeiros, Cetesb, Conpresp, Condephaat, Vigilância Sanitária, ANVISA, Contru, CET, entre outros. Todavia, o procedimento mais cor-reto, antes do protocolo e após analisado o imóvel, suas leis pertinentes, e verificadas as possibilidades de regularização, é a exe-cução de uma vistoria, para confirmação de áreas existentes, regulares, irregulares, demolidas ou à demolir e a reformar.

Feita a análise e avaliadas todas as pos-sibilidades, é dado início ao cumprimento das exigências de cada órgão pertinente, através do protocolo e acompanhamento de processos administrativos. Com relação a esses, se não houver um gerenciamento de informações e previsão dos aconteci-mentos durante seu andamento, pode-se facilmente perdê-los através do indeferi-mento.

Dessa maneira, a questão primária que

aqui se trata perde seu teor prioritário, ou seja, que a maioria dos imóveis da cidade esteja em condição regular.

Os cuidados necessários no ato da lo-cação ou compra de um imóvel, devem ser redobrados, pois muitos problemas podem ser evitados se houver um estudo cuidado-so da documentação pertinente ao imóvel. Após a compra do tão sonhado imóvel, surpresas não muito agradáveis podem aparecer. Muitas vezes não é possível efe-tuar o registro do imóvel, e o imóvel per-manece não averbado. É preciso mais do que uma avaliação de questões financeiras envolventes e possibilidades de lucro no mercado imobiliário, pois todas essas van-tagens se anulam diante da irregularidade do imóvel, visto que, nesta condição, não poderá abrigar nenhuma atividade em fun-cionamento normal.

Locar ou mesmo adquirir o imóvel ir-regular é o mesmo que vincular-se a um negócio incerto, pois as metas e o funcio-namento de pequenas, médias e grandes empresas possivelmente serão comprome-tidos.

Portanto, é muito importante que as leis vigentes sejam observadas e respeita-das, para que sonhos sejam realizados na certeza de um andamento estável, já que vivemos sob as condições impostas por lei. E seguramente, não existem meios de driblar essas situações, apenas o conheci-mento e a prática podem favorecer na ins-trumentação de informações que a lei nos condiciona.

A regularidade dos imóveis perante to-

REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS

Mercado

06


dos os órgãos envolventes é um custo para o proprietário mas certamente é o investi-mento inicial mais acertado.

A Soluções Consultoria, empresa es-pecializada na regularização de imóveis, possui suporte técnico e atua com frente perante todos os órgãos públicos relacio-nados.

Frederica Stanke - Arquiteta

07

A Revista Buildings é um canal de comunicação que divulga informações do mercado imobiliário corporativo da cidade de São Paulo. Não nos responsabilizamos,

portanto, por decisões ou transações de qualquer natureza realizadas com base nas informações aqui contidas.


Estatística

0 %

4 %

8 %

1 2 %

1 6 %

2 0 %

-2 0 .0 0 0

3 0 .0 0 0

8 0 .0 0 0

1 3 0 .0 0 0

1 8 0 .0 0 0

2 3 0 .0 0 0

2 8 0 .0 0 0

A bsorç ão Líquida - O utrosA bsorç ão Líquida - C lasse ATax a de V ac ânc ia - O utrosTax a de V ac ânc ia - C lasse A

Gráfico 1 - Absorção Líquida eTaxa de Vacância

Previsão(m² locáveis)

Gráfico 3 - Atividade Construtiva

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

3o Trim

2005

4o Trim

2005

1o Trim

2006

2o Trim

2006

3o Trim

2006

4º Trim

2006

1o Trim

2007

2o Trim

2007

3o Trim

2007

4o Trim

2007

OutrosClasse A

Gráfico 4 - Novo Estoque

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

3o Trim

2005

4o Trim

2005

1o Trim

2006

2o Trim

2006

3o Trim

2006

4o Trim

2006

1o Trim

2007

2o Trim

2007

3o Trim

2007

4o Trim

2007

1o Trim

2008

2o Trim

2008

OutrosClasse A

Previsão

Absorção líquida e Taxa de Vacância (Gráfico 1) – O ano de 2007 termina com um balanço bastante positivo. O mercado imobiliário corporativo passa por uma das me-lhores fases e ao contrário de outras épocas, a política e a economia estáveis sustentam essa condição. O reflexo imediato é a manutenção dos volumes em construção associa-dos à queda da taxa de vacância, de 7,46% para 7,08%, fato este que se mantém nos últimos dois anos. A previsão do aumento desta taxa, publicada no 3º trimestre de 2007, se devia unicamente à previsão das incorporadoras** de entregarem um grande volume de novos es-paços, o que não aconteceu. A absorção líquida para o segmento Classe A* volta aos patamares anteriores ao 3º trimestre (quando foi desocu-pado o Edifício do Bank Boston), confirmando as tendências de crescimento do mercado.

Taxa de Vacância por Distrito (Gráfico 2) – Com relação ao 3º trimestre, dois pontos chamam bastante a atenção neste 4º trimestre: Queda da taxa de vacância para o seg-mento Classe A em Moema: de 82% para cerca de 15%, com a ocupação de 17.229 m² das Torres Empresariais do Ibirapuera; e aumento desta taxa, no distrito de Pinheiros, de 1,76% para 15,35% com a entrega do Edifício Eldorado Bussiness Tower, com 60.144 m². Nos demais distritos, apenas pequenas flutuações na ocupação, como a do CEAB, que baixou para 0% a taxa de vacância na Barra Funda e a desocupação de parte do Panamerica Park, no Jardim São Luiz.

Atividade Construtiva (Gráfico 3) – A atividade construtiva no segmento Classe A segue em tendência de alta. Neste semestre foram incluídas a construção de mais de 17 mil m², mantendo um patamar de pouco mais de 320 mil m². O mesmo ocorre para o segmento Outros, com o maior volume de m² em construção da história da cidade, cerca de 236.781 m². A previsão é de que com a entrega desses novos espaços o mercado de São Paulo se estabilize em uma taxa de ocupação mais confortável.

Novo Estoque (Gráfico 4) – Segundo previsão das incorporadoras, o 4º trimestre de-veria ter um volume maior de novos espaços, o que não aconteceu. Dos quase 112 mil m² previstos para serem entregues no 4º trimestre, foram entregues 84.402 m², o que influenciou diretamente a taxa de vacância, que sofreu uma leve queda do 3º para o 4º trimestre. Com o adiamento das entregas, a previsão é que no novo estoque para o próximo trimestre ultrapasse os 100 mil m² totais.

Balanço do ano – 2007 pode ser considerado um excelente ano para o mercado imo-biliário corporativo. O mercado como um todo teve um crescimento em m² de 2,12%, sendo que o segmento Outros cresceu 0,68% e Classe A, 9,45%, mostrando claramente a tendência de crescimento deste último segmento. No 3º trimestre o volume de m² em construção bateu recordes alcançando, no total, quase 600 mil m², sendo quase 400 mil m² só para Classe A. Com a estabilidade da economia brasileira frentes aos revezes mundiais de 2007, o Brasil se confirma como um dos países mais interessantes para novos investimentos, o que se reflete diretamente no mercado imobiliário. Para 2008 as tendências são de mais crescimento, porém com a entrega de novos espaços a taxa de vacância pode aumentar, dando mais tranquilidade ao mercado.

* Classe A: Edifícios entregues após 1987, com área locável superior a 700 m2 por laje, e elevadas especificações técnicas.** Informações fornecidas pelas construtoras e incorporadoras.

Indicadores de Mercado

Taxa de Vacância

Absorção Líquida

Novo Estoque

Atividade Construtiva

SÃO PAULO ENCERRA 2007 COM CRESCIMENTO HISTÓRICO E COM ÓTIMAS PERSPECTIVAS PARA 2008.

Gráfico 2 - Taxa de Vacância por Distrito

0%

5%

10%

15%

20%

Sé

Repúb

lica

Conso

lação

Bela Vist

a

Jardi

m Paulist

a

Vila M

arian

a

Moema

Barra F

unda

Perdize

s

Alto de

Pinheir

os

Pinheir

os

Itaim

Bibi

Santo

Amaro

Morumbi

Vila And

rade

Jardi

m São Lu

ís

Outros

OutrosClasse A

31

Conduzindo empResas paRa o melhoR negóCio

Ocupantes, The Tenant Rep Company,é especializada em soluções imobiliárias para o mercado corporativo.

Descubra a diferença de ter um tenant rep ao seu lado.

www.ocupantes.com.br

Rua Fernandes Moreira, 1.166, 4o andar, 04716-003, São Paulo - SP, Tel. (11) 5182.3455

• Relocalizações• Revisões e Renovações• Rescisões• Gerenciamento de Oportunidades e Datas Críticas• Avaliações e Desmobilizações• Busca de Lojas e Pontos Comerciais (Retail) • Build-to-Suit• Sale & Leaseback• Project Management (Serviços de Transição)

SÃO PAULO

RIO DE JANEIRO

BELO HORIZONTE

FLORIANÓPOLIS

ARACAJU

SALVADOR

RECIFE

GOIÂNIA

JOÃO PESSOA

MACEIÓ

revista buildings - 1ª edição

Documents