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Revisão do Plano Diretor

Municipal e

Lei de Parcelamento de Solo


Municipal e Lei de

Parcelamento de Solo


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Equipe Técnica

• José Eduardo Damas Loureiro - Engenheiro Civil e Segurança do Trabalho;

• Rosa Fortis Ribotta - Arquiteta e Urbanista; • Juliana Ferreira Andreatta - Arquiteta e Urbanista; • Diego Henrique Prestes - Arquiteto e Urbanista, pós-

graduado em Geoprocessamento; • Juliana Egydio Caldevilla Bonfietti - Engenheira Ambiental; • Caroline Góes Bosco - Advogada; • Bruno César Octávio Caparelli - Advogado; • Renata Mariucci de Oliveira - Advogada;


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Sumário

I - Plano Diretor Municipal

II - Parcelamento do Solo


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Sumário


1 - Critérios Norteadores

2 - Zoneamento: ambiental, urbano e rural, macrozoneamento, zoneamento, núcleos urbanos;

3 - Atividades, índices, recuos, afastamentos, alturas;

4 - Sistema Viário Municipal.


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Sumário

I - Parcelamento do Solo

1 - Tipos de parcelamento;

2 - Índices para o parcelamento;

3 - Sistema Viário;

4 - Regularização fundiária.


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O que é Plano Diretor Municipal?

O Plano Diretor Municipal - PDM é o principal instrumento estabelecido pelo Estatuto da Cidade (Lei Federal nº 10.257/01).

O PDM é uma lei municipal que “deve expressar a construção de um pacto social, econômico e territorial para o desenvolvimento urbano do Município.”

Deve abranger todo o território Municipal.


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Plano Diretor Municipal não é?

Assistencialismo;

Estacionamento pago na cidade – zona azul;

Resolver problemas de divisa entre particulares;

......


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Porque revisar o PDM

• Mudança na dinâmica urbana; • Exigência legal; • Compatibilização com outras legislações,

municipais (estudo do Plano Ambiental), Estadual (APA), Federal (regularização fundiária), etc;


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Procedimentos na revisão PDM

• 2017 – Criação comissão e reuniões juntamente ao PDUI; • 2018 – Procedimento da legislação; Reuniões PDUI;

Recolhimento das propostas, compilação e divulgação; 1ª Audiência Pública; Análise pelo Concidade sobre propostas; Plano Diretor Ambiental;

• 2019 – Plano Diretor Ambiental; Levantamento de dados, diagnósticos; Recebimento de propostas; Ouvidoria empreendedores; Interação com demais departamentos; Reuniões com gestor da APA Itupararanga; Contratação de consultoria para fechamentos;


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Procedimentos na revisão PDM - Foram recebidas 71 propostas protocoladas pela

comunidade na prefeitura + da câmara de vereadores;

- Todas foram avaliadas pelo Conselho da Cidade;

- Todas foram avaliadas pela Comissão de Revisão do Plano Diretor do executivo;

- Ficando pendentes dúvidas técnicas, foi contratado consultoria em novembro de 2019 (Equipe: Giovana Ulian, Eng. Civil Dra. Urbanismo, Vinícius Ribeiro Arquiteto e Urbanista, especialista em Planejamento Urbano e Mobilidade, Fábio Vanin Advogado e Doutorando em Politica Urbana);

80%

20%


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Critérios Norteadores


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- Planejamento Urbano não é uma verdade absoluta e única;

- Podem ser escolhidos direcionamentos diferentes;

- Critérios balizam a tomada de decisão técnica; e - Direcionam quando há impasses; e - Ajudam na busca do consenso.


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Conservação Ambiental: abastecimento água, diminuir os riscos na ocupação do solo (alagamento, erosão), respeitar legislações estaduais e federais e reconhecer a APA - Itupararanga;

Cidade Compacta: incentivar a densificação onde já existe infraestrutura urbana, equipamentos urbanos sem esquecer da preservação de paisagem urbana, cidade mais compacta potencializa negócios urbanos;

Cidade Coesa: permitir o acesso à cidade por todas as classes sociais, tipos de famílias, necessidades, etc;


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Cidade Mista: possibilidade de diferentes atividades urbanas na mesma área da cidade - cidade integrada;

Simplificar a legislação: reordenar a estrutura, de forma mais clara e objetiva, simplificar os zoneamentos;

Liberdade Econômica: incluir aspectos da nova Lei Federal, possibilitando potencializar o empreendedorismo;

Transparência: incluir pontos faltantes, regrar procedimentos e promover o efetivo acesso à informação;

Isonomia: se uma postura é definida, todos os demais locais com o mesmo potencial devem receber o mesmo tratamento;


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Zoneamento - Princípios

Mapa de Zoneamento é uma ferramenta de ordenação do Município, a partir do reconhecimento das características do território, visando objetivos específicos para o desenvolvimento.

Adequou-se o zoneamento aos estudos do Plano Diretor Ambiental.


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Zoneamento - Princípios

Os princípios para direcionamento do zoneamento proposto são:

• Reconhecimento dos principais núcleos urbanos do município, com inclusão do núcleo urbano do Carmo;

• Reconhecimento dos limites dos zoneamentos com APA – Itupararanga;

• Reconhecimento das áreas de preservação ambiental, conforme Plano Diretor Ambiental;


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Zoneamento Ambiental (anexo I) - Manutenção das “áreas de especial interesse ambiental –

AEIA” Plano Diretor vigente (2006) com inclusão/adequação das apontadas no Plano Diretor Ambiental;

- Criação de novas áreas de interesse ambiental nas proximidades da região do bairro Guaçu e SJN;

- Reconhecimento Plano de Manejo da APA – Itupararanga: zona rural e zona de proteção de recursos hídricos;

- A partir do PDA foram reconhecidas as áreas de controle de processos erosivos e de escoamento pluvial;


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Mapa Ambiental comparativo

mapa ambiental (câmara) x mapa adotado

Zoneamento Ambiental (anexo I)


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Espaço Urbano e Rural (anexo II)

O território Municipal ou é urbano ou é rural;

Devem ser regradas quais atividades são permitidas em cada espaço;

É muito importante esta divisão e devem ser propostas diretrizes bem distintas pois a função da terra no espaço urbano e rural tem objetivos muito diferentes;

Deve-se ter cuidado com o aumento da área urbana, pois pode gerar passivos sociais, ambientais, econômicos e criminais muito graves;


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Os espaços do território municipal se desenvolverão a partir das potencialidades ambientais, culturais, sociais e econômicas:

O Espaço Rural abrigará a produção primária, a agroindústria, a produção vinícola, o turismo e todas as atividades de apoio necessárias para o desenvolvimento das mesmas.

Os Espaços Urbanos abrigarão as produções secundária e terciária, a habitação e as atividades institucionais de apoio ao Município em sua integralidade.


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O Mapa do Zoneamento Urbano e Rural (anexo II) que tem como objetivo identificar as zonas rurais e urbanas do município, destacando também os principais núcleos urbanos:

- Núcleo Sede - Núcleo Maylasky - Núcleo São João Novo - Núcleo Canguera - Núcleo Carmo


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Zoneamento Urbano e Rural

Propostas:

Adaptação da mancha urbana, de forma a atender os critérios cidade compacta, respeitar APA, vegetação em área urbana x IPTU, incentivo ao turismo rural;

Identificação e inserção descritiva das atividades permitidas no zoneamento rural, tais como: Atividades agropecuárias, agroindústrias, turismo e todas as atividades complementares a estas. No zoneamento rural não são permitidos parcelamento do solo abaixo do módulo mínimo do INCRA e outras atividades urbanas específicas.


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Mapa Urbano e Rural

comparativo com calculos

Monjolinho

Serrinha

Paiol Velho


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Mapa núcleos urbanos

mostrar contorno 2006 e 2020


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Macrozoneamento (anexo III)

• macrozoneamento de consolidação urbana área prioritária ao adensamento;

• macrozoneamento de urbanização específica, subdividida em zona de interesse turístico e zona de logística;

• macrozoneamento especial como núcleos urbanos isolados que demandam controle de expansão e demanda legislação específica para regularização fundiária;


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Consolidação Urbana

O Macrozoneamento de Consolidação Urbana foi ampliado a partir dos seguintes critérios:

• Respeitando os limites da APA – Itupararanga; • Respeitando as áreas de preservação conforme

anexo I; • Unificação de núcleos urbanos formando

corredor para o desenvolvimento e crescimento urbano ordenado;


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Zoneamento Especial

O Macrozoneamento Especial foi proposto a partir dos seguintes critérios:

• Identificados os núcleos urbanos irregulares fora do limite da APA – Itupararanga buscou-se aglutinar e formar manchas, quando possível;

• Identificados os núcleos irregulares dentro do limite da APA – Itupararanga buscou-se criar a mancha urbana mais ajustada possível, para não permitir futura expansão na região;


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Macrozoneamento de Urbanização Específica

- Mantida parte da área de interesse turístico 2006;

- Definida como de interesse logístico na região do novo aeroporto que requer proteção em seu entorno;


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Zoneamento Sede São Roque

Inserido no Macrozoneamento de Consolidação Urbana (anexo IV), na área sede do município, propõe-se a adequação dos 9 zoneamento para 4 zoneamentos (zona mista, corredor de atividades, corredor de atividades especiais e centro histórico turístico), com seguintes características:

• A área da Brasital mantida como área ambiental conforme já indicado no Plano Diretor vigente (2006);


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• Redução do CA para 1.8 no Centro Histórico Turístico visando a preservação histórica, cultural, arquitetônica e paisagística e reconhecendo que a infraestrutura pública é limitada, não tendo capacidade de suporte para densidades maiores;

• Os zoneamentos de baixa, média e alta densidade foram unificados, passando a denominar-se “zona mista”;

• Os coeficientes da zona mista também foram unificados, passando para: C.A. básico de 1.8 e C.A. máximo de 2.5 (através da compra de índices);


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Zoneamento Sede São Roque • Os usos da zona mista permanecem o proposto para a

zona de média densidade; • A zona industrial que pertencia à sede passou a integrar a

zona mista, cabendo habitações e atividades urbanas, além da industrial;

• Os corredores de atividades também foram integrados, denominando-se:

• “corredores de atividades” sendo permitidos os geradores de ruídos e de tráfego intenso.

• “corredores de atividades especiais” sendo permitidos também os geradores de tráfego pesado;


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• Em qualquer caso o município pode exigir Estudo de Impacto de Vizinhança que comprovem a viabilidade da localização do empreendimentos/empresas que possam gerar transtornos urbanos;

• As indústrias são autorizadas em concordância com o grau de incomodidade limite para cada zoneamento. As indústrias classificadas como não incômodas são permitidas na zona mista, outras de incomodidade relativa à sonoridade e tráfego poderão ocorrer no corredor de atividades especiais. As demais poderão ser permitidos em corredor de atividades;


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Núcleos urbanos

O Macrozoneamento de Consolidação Urbana também abrange os núcleos urbanos de Maylasky, São João Novo, Canguera e Carmo. Destaca-se as seguintes propostas:

• Integração das manchas urbanas do núcleo sede, Maylasky e São João Novo com vistas a gerar um corredor de desenvolvimento, mantendo autonomia dos núcleos, mas favorecendo a conexão com o núcleo sede. Neste eixo um para o desenvolvimento industrial, denominado “corredor de atividades especiais”, que favorece o setor secundário e possibilita a implantação de empreendimento/negócios de grande porte;


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Núcleos urbanos

• Expansão da zona mista entre Maylasky e São João Novo, visando direcionamento do adensamento e expansão urbana através da criação de eixo de conexão entre a sede, Maylasky e São João Novo;

• Reconhecimento do núcleo urbano do Carmo, devido a sua distância, promover seu desenvolvimento de maneira a dar autonomia ao mesmo;

• Expansão da área compreendida por Canguera devido a consolidação da ocupação urbana;


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Mapas com zoom


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Usos do solo urbanos

Os diversos usos urbanos mantiveram sua divisão em conformidade à legislação vigente. Foram distribuídos nos zoneamentos conforme a seguir:

• Zona Mista: zona de atividades múltiplas destinada à habitação, indústria não incômoda, comércio e serviços, turismo e lazer;

• Centro Histórico Turístico: área destinada à proteção de patrimônio cultural e histórico, uso residencial, comércio e serviços, turismo e lazer, e geradores de ruídos (bares com música, salões de festas, etc) e com potencial para o desenvolvimento turístico urbano;


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Usos do solo urbanos

• Corredor de atividades: todos os usos permitidos na zona mista, acrescido de geradores de ruídos e pólo geradores de tráfego intenso (centros de compras de grande porte, locais de grande concentração de pessoas, etc);

• Corredor de atividades especiais: todos os usos permitidos no corredor de atividades, acrescido do pólo gerador de tráfego pesado (garagens de ônibus, depósitos de matérias primas – sucata, material de construção, insumo para agricultura,etc);


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Usos urbanos • Zona de interesse turístico: zona destinada ao uso

residencial, comércio e serviços, turismo e lazer, indústria ligada ao turismo.

• Zona de logística: zona destinada à indústria, comércio e serviços, geradores de ruído, geradores de tráfego, usos especiais relacionado ao aeroporto e região da rodovia Castelo Branco;

• Zona Especial: zona de atividades múltiplas destinada à habitação, indústria não incômoda, comércio e serviços, turismo e lazer que demandam regramento especial para sua regularização fundiária.


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Descrição dos índices urbanos

• Coeficiente de Aproveitamento (CA): o quociente entre a área máxima construída e a área total do terreno;

• Taxa de Ocupação (TO): a relação entre a projeção horizontal máxima da edificação e a área total do terreno;

• Taxa de Permeabilidade (TP): percentual mínimo de área do terreno que deverá ser mantida permeável para garantir a drenagem urbana.


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Índices urbanos

Principais alterações:

• Aumento do gabarito (verticalização); • Aumento do coeficiente de aproveitamento

(aumento da possibilidade de construção); • Determinação de limite para outorga onerosa; • Diminuição da exigência de recuos laterais e de

fundos, mantendo as determinações para iluminação e ventilação;


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Tabela de índices urbanos Zonas C.A. básico C.A. máximo T.O. T.P. Altura (m) Recuo frontal

Zona Mista 1.8 (1.2 - 1.4 - 2.4) 2.5 70% (60%-70%) 20% (20%) 36 (9-12-30) 5.00(5.00)

Centro

Histórico

1.8 (3.2) 1.8 80% (80%) - (-) 20 (13) -

Corredor de

Atividades

1.8 (1.6 - 2.4) 2.5 70% (80%-60%) 20% (20%) 36 (13-30) 5.00 (10.00)

Corredor de

Atividades

Especiais

1.8 (1.2) 2.5 70% (60%) 20% (20%) 20 (15) 6.00 (6.00)

Urbanização

Especial

0.6 (0.6) 1.0 40% (30%) 50% (60%) 12 (8) 6.00(6.00)

Interesse

Turístico

0.6 (0.6) 1.0 40% (30%) 50% (70%) 12(8) 6.00(6.00)

Logística 1.2 (1.2) 3.6 60% (60%) 30% (30%) 36 (100) 10.00(10.00)


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Sistema viário municipal

Quanto o sistema viário municipal, foram identificadas as principais vias existentes, hierarquizando-as.

Foram identificadas as rodovias, ferrovias, vias de comunicação intermunicipal, vias de comunicação entre núcleos urbanos e vias propostas para novas conexões entre núcleos urbanos.

Foram projetadas vias que façam conexão independente das rodovias (especialmente Raposo) e favorecendo conexão alternativa com a Castelo Branco.


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Mapa viário


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II - Parcelamento Solo


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Parcelamento do Solo

É definido como a divisão de terra, no Espaço Urbano, em unidades juridicamente independentes, dotadas de individualidade própria, de infraestrutura e com vista à edificação.

São formas parcelamento do solo:

• Loteamento; • Desmembramento; • Desdobro; • Condomínio de lotes por unidades autônomas;


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• Loteamento: abertura de novas vias de circulação ou prolongamento, modificação ou ampliação das já existentes, implicando em doação de área pública;

• Desmembramento: aproveitamento do sistema viário (infraestrutura deve ser realizada pelo empreendedor), implicando em doação de área pública;

• Desdobro: aproveitamento do sistema viário (infraestrutura deve ser realizada pelo empreendedor), não implicando em doação de área pública, para imóveis até 5.000m²;


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• Condomínio de lotes por unidade autônoma: tipo de parcelamento do solo resultante da subdivisão de imóvel em unidades autônomas destinadas à edificação, mas não vinculadas a ela, onde as áreas de uso comum correspondem a frações ideais e os serviços básicos são de responsabilidade e custeio dos condôminos.


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Zonas Lote mínimo (m²) Testada (m) Quadra máxima

(m)

Tipo de

Parcelamento

Observação

Zona Mista 250(250)

125(125)

10 (-)

5 (5)

200 Loteamento,

Desmembramento,

Desdobro, Condomínio

Centro Histórico

Turístico

250(250) 10 (-) 200 Desmembramento,

Desdobro

Corredor de

Atividades

250(250)

10 (-)

200 Loteamento,

Desmembramento,

Desdobro

Corredor de

Atividades

Especiais

250 (1.000)

10 (-)

200 Loteamento,

Desmembramento,


Urbanização

Especial

500(2.000)

12 (-)

200 Loteamento,

Desmembramento,


Em área de APA

exceto loteamento

observando

restrições

Interesse Turístico 500(1.000)

12 (-)

200 Loteamento,

Desmembramento,


Logística 1.000(10.000) 15 (-) 200 Loteamento,

Desmembramento,



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Doação de áreas

As doações de áreas para uso público poderão ocorrer da seguinte forma:

• Doação em área dentro ou fora do parcelamento, desde que justificado;

• Doação em pecúnia, desde que justificado, e que o entorno não necessite de áreas para uso público;

• Doação em obras públicas, devidamente justificadas; • Em condomínio fechado a área pública deverá ser doada

fora do empreendimento;


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O que mudou sobre doação?

No Plano Diretor vigente, as doações eram extremamente específicas aos zoneamentos.

Conflito: em parcelamento do solo, em zona de interesse turístico, era obrigatória a doação em áreas interesse social definidas no Plano Diretor.


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Sistema viário


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Regularização Fundiária

Com o advento da Lei Federal 13.465/17 e decreto 9.310/18, houve inovação na forma de se realizar a regularização fundiária, que terá regramento específico.

As modalidades de regularização fundiária são:

• REURB – E (Regularização Fundiária de Interesse Específico);

• REURB – S (Regularização Fundiária de Interesse Social);


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Mapa de áreas irregulares


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Legislação específica posterior • Programas de habitação de interesse social; • Regularização Fundiária; • Torres de telefonia (ERB); • Poluição sonora e visual; • Normativas para EIV – Estudo de Impacto de Vizinhança; • Instrumentos do Estatuto das Cidades (Ex.: OODC, Direito

de Preempção, TDC); • Drenagem urbana e esgotamento sanitário; • Planos de Manejo das áreas verdes; • Patrimônio Histórico e Cultural; • Plano de Mobilidade Urbana;


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Prazo Apresentação Sugestões • 30 dias corridos;

• Devem ser oficialmente protocolados;

• Pedidos deverão apresentar justificativa técnica;

• Equipe Prefeitura está disponível para correções em mapas;

• O município está contratando base cartográfica;

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