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PROF. JOSEVAL MARTINS VIANA
RETROVENDA
Artigos 505 a 508 do CC
PROF. JOSEVAL MARTINS VIANA
1. Conceito de retrovenda - Art. 505 do CC
2. Requisitos - Art. 505 do CC
“O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o
direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência
de três anos, restituindo o preço recebido e
reembolsando as despesas do comprador, inclusive
as que, durante o período de resgate, se efetuaram
com a sua autorização escrita, ou para a realização
de benfeitorias necessárias.”
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3. Requisitos
3.1 - bem imóvel
3.2 - prazo decadencial de três anos (a partir do dia em
que se concluiu o contrato)
3.3 - preço recebido (juros e correção monetária)
3.4 - reembolso das despesas e benfeitorias necessárias
(autorização por escrito)
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ATENÇÃO:
É ilegal utilizar a cláusula de retrovenda para
mascarar empréstimo usurário.
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Apelação. Ação de adjudicação compulsória. Sentença
de improcedência. Inconformismo da autora. Contrato
de Compra e Venda com Cláusula de Retrovenda.
Simulação. Negócio jurídico realizado com o fito de
prestar garantia a empréstimo com juros usurários.
Nulidade. Manutenção da sentença por seus próprios
fundamentos (art. 252 RITJSP). Recurso não provido.
(Apelação nº 0126188-93.2009.8.26.0011( 3015/2009) -
Voto nº 26571 LBP - Tribunal de Justiça do Estado de
São Paulo)
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OBSERVAÇÃO:
A retrovenda é uma cláusula contratual
acessória e sua nulidade não afeta a validade do
contrato de compra e venda.
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4. RECUSA DO CUMPRIMENTO DA CLÁUSULA DE
RETROVENDA: consequências jurídicas - Art. 506 do
CC
• Ações judiciais que envolvem a cláusula de
retrovenda
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1- Por parte do vendedor
a) Consignação em pagamento - arts. 539 a 549 do CPC
b) Ação de Reintegração de Posse - arts. 560 a 566 do
CPC
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1- Por parte do vendedor
a) Consignação em pagamento - arts. 539 a 549 do CPC
Art. 506 do CC: “Se o comprador se recusar a receber as
quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito
de resgate, as depositará judicialmente.
Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito
judicial, não será o vendedor restituído no domínio da
coisa, até e enquanto não for integralmente pago o
comprador.”
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2- Por parte do comprador
a) Adjudicação compulsória - Artigos 15 e 16 do
Decreto-Lei n. 58/37 e Artigos 1.417 e 1.418 do CC.
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ATENÇÃO:
Se houver simulação no contrato de compra e
venda com cláusula de retrovenda, a ação será a “Ação
Declaratória de Nulidade de Ato Jurídico”, com base
legal no art. 167 do CC
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5. Direito de Retrato
Art. 507 do CC
“O direito de retrato, que é cessível e
transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser
exercido contra o terceiro adquirente.”
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-Cessão e transmissão “causa mortis” do direito de
retrato
O exercício da retrovenda é cessível e transmissível por
ato “causa mortis”. Falecendo o vendedor, seu direito de
resgate passará a ser exercido por seus herdeiros
legítimos, seguindo-se a ordem da vocação hereditária,
ou testamentários ou de seus legatários, se houver
testamento que atribua o direito de retrato em forma de
legados.
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6. DOIS OU MAIS VENDEDORES - DIREITO DE RETRATO
Art. 508 do CC
“Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato
sobre o mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá o
comprador intimar as outras para nele acordarem,
prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o
depósito, contanto que seja integral.”
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- Se dois vendedores ou mais tiverem direito ao retrato
sobre o mesmo bem imóvel, e só uma exercer o direito de
retrato, o comprador deverá intimar os outros para nele
acordarem, prevalecendo o pacto em favor daquele que
efetivou o depósito, desde que seja integral.
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1. Conceito
Art. 509 do CC
“A venda feita a contento do comprador entende-se
realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa
lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita,
enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.”
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2. Venda sujeito a prova
Art. 510 do CC
“Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a
condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades
asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a
que se destina.”
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ATENÇÃO
Venda a contento = não há justificativa
Venda sujeito a prova = há justificativa
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Art. 511 do CC
“Em ambos os casos, as obrigações do
comprador, que recebeu, sob condição suspensiva, a
coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto
não manifeste aceitá-la.”
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Art. 512 do CC
“Não havendo prazo estipulado para a declaração
do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo,
judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo
improrrogável.”
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1. Conceito
Art. 513 do CC
“A preempção, ou preferência, impõe ao comprador
a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que
aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que
este use de seu direito de prelação na compra, tanto
por tanto.”
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ATENÇÃO
O prazo para o exercício do direito de preferência
não poderá exceder 180 dias para bem móvel e dois
anos para bem imóvel a partir da data da tradição ou do
registro.
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O vendedor ou ex-proprietário não será obrigado
a esperar que o comprador notifique-o da pretensão de
alienar o bem. Ele poderá antecipar-se, intimando,
judicial ou extrajudicialmente, o comprador, assim que
tiver conhecimento de que este irá vender a coisa, sua
intenção de valer-se de seus direitos de preferência,
ante seu interesse de readquirir a coisa (Art. 514 do CC)
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Sendo assim, o prazo decadencial de 180 dias para
anular o negócio jurídico findou em 21 de abril de 2014,
e a ação foi proposta apenas no dia 22 de abril de 2014.
O termo final do prazo decadencial que coincide com
data de feriado forense não se prorroga para o primeiro
dia útil posterior, pois os prazos suspensos por conta
de feriados forenses dizem respeito apenas aos
processuais, e não aos de direito material. Tribunal de
Justiça de São Paulo (Apelação nº 1004657-
62.2014.8.26.0006)
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O vendedor ou ex-proprietário não será obrigado
a esperar que o comprador notifique-o da pretensão de
alienar o bem. Ele poderá antecipar-se, intimando,
judicial ou extrajudicialmente, o comprador, assim que
tiver conhecimento de que este irá vender a coisa, sua
intenção de valer-se de seus direitos de preferência,
ante seu interesse de readquirir a coisa (Art. 514 do CC)
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Art. 515 do CC
Aquele que exercer a preferência está, sob pena
de a perder, obrigado a pagar, em condições iguais, o
preço encontrado, ou o ajustado.
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OBSERVAÇÃO
Para o exercício do direito, o vendedor tem o
prazo de três dias, se o bem for móvel, ou sessenta dias,
se for imóvel, contados da data em que o comprador
tiver notificado o vendedor original.
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2. Direito de perempção estipulado em favor de dois ou
mais preemptores
Art. 517 do CC
“Quando o direito de preempção for estipulado a
favor de dois ou mais indivíduos em comum, só pode ser
exercido em relação à coisa no seu todo. Se alguma das
pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu
direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita.”
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O proprietário que alienar o bem sem dar ciência
àquele que tem preferência na compra do bem
(preemptor) responderá por perdas e danos. (Art. 518 do
CC)
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Age de má-fé o adquirente do bem alienado se,
ciente da cláusula de preempção, ou preferência,
adquiri-lo, respondendo solidariamente com o vendedor
as perdas e danos.
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O pacto de preempção gera direito estritamente
pessoal entre comprador e vendedor, inoponível ao
terceiro adquirente.
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A ação de violação do pacto de preempção é
somente indenizatória, e não reipersecutória.
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O dano possível, em decorrência da violação ao
direito de preferência, corresponderia à diferença entre o
valor de venda do imóvel e o valor de mercado, se este
fosse maior do que aquele.
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Ação anulatória de compra e venda de imóvel c.c.
indenização por perdas e danos e pedido de adjudicação
de imóvel pela preterição de direito de preempção.
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RETROCESSÃO
A retrocessão consiste no dever imposto ao
poder desapropriante, no caso de pretender vender o
imóvel desapropriado, de oferecê-lo ao ex-proprietário
pelo mesmo preço por que foi desapropriado, caso não
tenha o destino para o que se desapropriou.
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Art. 519 do CC
“Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou
utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o
destino para que se desapropriou, ou não for utilizada
em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado
direito de preferência, pelo preço atual da coisa.”