residencial harumi - um estudo de caso

1

Adriana de Oliveira

Fabrcio Miyagima

Residencial Harumi Um estudo de Caso

Curitiba

2012

2

Adriana de Oliveira

Fabrcio Miyagima


Trabalho de concluso de curso do

MBA em Gesto de Empreendimentos

Imobilirios da Universidade Positivo.

Orientador: Luis Napoleo

Curitiba

2012

3

Adriana de Oliveira

Fabrcio Miyagima


Trabalho de concluso de curso do

MBA em Gesto de Empreendimentos

Imobilirios da Universidade Positivo.

Orientador: Luis Napoleo

APROVADA EM: _____/______/______

________________________________________________________

______________________

_____________________

________________________________________________________

______________________

_____________________

________________________________________________________

______________________

_____________________

CONCEITO FINAL: _______________________

4

RESUMO

A construo civil estratgica para a economia do pas, pois movimenta

considervel quantia em recurso financeiro alm da gerao de empregos. Com o

boom do mercado imobilirio ocorrido nos ltimos anos, o setor obteve um

crescimento h muitos anos no vistos.

Com resultado, surgiram novos incorporadores, que viram no mercado uma

nova forma de renda. Diante desse cenrio, para conseguir o resultado esperado,

fez-se necessrio dominar os conceitos de viabilidade de empreendimentos

imobilirios. comum encontrar nesse mercado, investidores que se arriscaram,

baseados em mtodos empricos.

O presente trabalho apresenta o estudo de caso do empreendimento

Residencial Harumi e demonstra todo o processo e os documentos necessrios para

viabilizar um empreendimento imobilirio.

importante para o incorporador seguir conceitos bsicos e preocupar-se

com o aprimoramento na mesma medida com que cresce o setor, pois alm da

concorrncia preciso estar atento aos impactos negativos provenientes das

decises polticas, economia nacional e internacional.

Palavras Chave: Gesto de empreendimento imobilirio; Empreendimento

imobilirio.

5

SUMARIO

INTRODUO 7

1.0 APRESENTAO DO TERRENO 8

1.1 CARACTERSTICAS GERAIS 8

1.2 DOCUMENTAO 8

1.2.1 GUIA AMARELA 8

1.2.2 REGISTRO DE IMVEIS 9

1.2.3 IMPOSTO TERRITORIAL URBANO (IPTU) 10

1.2.4 OUTROS DOCUMENTOS 10

1.2.5 FICHA DO TERRENO E RELATRIO FOTOGRFICO 11

1.2.6 ESTUDO TOPOGRFICO E SONDAGEM DO SOLO 12

1.3 LOCALIZAO 13

1.3.1 CURITIBA 13

1.3.2 BAIRRO E REGIO 14

1.4 PESQUISA DE MERCADO 19

1.4.1 MERCADO IMOBILIRIO EM CURITIBA 19

1.4.2 MERCADO IMOBILIRIO NA REGIO 26

2.0 GERENCIAMENTO DE PROJETO 29

2.1 CONCEITO 33

2.2 PROJETO ARQUITETNICO 39

2.3 MEMORAIL DESCRITIVO 41

2.4 VIABILIDADE ECONMICO FINANCEIRO 41

3.0 EMPRESA INCORPORADORA E CONSTRUTORA 47

6

4.0 INCORPORAO 49

5.0 COMERCIALIZAO 51

5.1 HISTRICO DA IMOBILIRIA 51

5.2 PROPOSTA DE DIVULGAO 51

5.3 COMISSIONAMENTO 52

5.4 MATERIAIS DE DIVULGAO 53

CONCLUSO 58

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS 59

ANEXOS 61

7

INTRODUO

No h dvida que a construo civil realiza o sonho de muitas famlias,

tornando-se essencial para o desenvolvimento de uma regio. Nos ltimos anos

esse ramo de atividade passou por diversas mudanas, ampliando o mercado

imobilirio e criando excelentes oportunidades.

No entanto, o crescimento do mercado trouxe muitos

incorporadores/investidores, colocando frente o lucro incessante, de maneira

desordenada e sem o adequado investimento em planejamento, controle e

monitoramento.

O presente trabalho apresentar o estudo de caso do empreendimento

imobilirio Residencial Harumi, com objetivo de demonstrar a importncia do

planejamento prvio na concepo e o momento adequado de lanamento do

produto.

Os estudos de viabilidade so essenciais na deciso de lanar ou desistir de

um empreendimento. Cabe ressaltar que o estudo de viabilidade no se resume em

fechar contas, mas em estudar o mercado e a concorrncia para escolher o produto

certo.

Percebe-se que muito h o que ser estudado acerca do tema, mas buscou-se

dentro das informaes levantadas, desenvolver um estudo completo e organizado.

8

1.0 APRESENTAO DO TERRENO

1.1 CARACTERSTICAS GERAIS

O terreno est localizado no Bairro do Novo Mundo, regional da Fazendinha,

na Rua Laudelino Ferreira Lopes, 499. Com uma rea de 799,51 m2, tem o formato

retangular, com testada de 17m por 47m de comprimento. O lote est posicionado

no meio da quadra e se encontra limpo, com terraplanagem j executada. No se

encontra nenhuma rvore, ou edificao a ser demolida.

Quanto aos lotes adjacentes ao terreno, nos fundos, encontra-se um

condomnio residencial com oito torres de quatro pavimentos cada. No lado direito,

de quem olha da rua, encontra-se uma edificao de dois pavimentos, que abriga

uma residncia na parte superior e comrcio na parte trrea. No lado esquerdo, de

quem olha para a rua, encontra-se um terreno vago.

O terreno dotado das principais infraestruturas urbanas, como energia

eltrica, telefonia, abastecimento de gua, rede de esgoto e coleta de lixo. No

existe a rede de gs natural no local.

1.2 DOCUMENTAO

1.2.1 Guia Amarela (ANEXO I)

A guia amarela pode ser obtida atravs do site de consultas da Prefeitura

Municipal de Curitiba (PMC), atravs do nmero da indicao fiscal ou inscrio

Imobiliria. um documento que apresenta as principais caractersticas do terreno,

parmetros de zoneamento e informaes complementares fornecidas pelas

diversas secretarias do municpio. Atravs da guia Amarela possvel identificar se

um determinado lote propcio para a instalao do empreendimento imobilirio em

questo, pois determina as principais atividades permitidas no local, alm de

determinar os parmetros possveis de construo. Alm disto, a Guia amarela

9

tambm informa os possveis bloqueios de construo, reas de passagem de

drenagem ou adutoras, bosques ou reas de preservao, unidades de interesse de

preservao histrica, detalhes financeiros de cobrana do IPTU e outras

informaes pertinentes de extrema importncia para a viabilizao de um

empreendimento imobilirio.

A guia amarela do terreno define os seguintes parmetros de Zoneamento,

dos quais, foram os principais analisados para um primeiro estudo de viabilidade do

empreendimento:

Zoneamento: CONEC.SETOR ESPECIAL CONECTORA 2

Usos Permitidos: HABITAO COLETIVA

Coeficiente de Aproveitamento: 1,5

Taxa de Ocupao: 50%

Taxa de Permeabilidade: 25%

Altura Mxima: 04 pavimentos

Recuo Frontal: 5 metros

Com os principais parmetros de zoneamento definidos, os estudos de massa

e consequentemente, os estudos preliminares de arquitetura podem iniciar os

trabalhos.

1.2.2 Matrcula / Registro de Imveis (ANEXO II)

Para Maria Helena Leonel Gandolfo, matrcula "um ato de registro, no

sentido lato, que d origem individualidade do imvel na sistemtica

registral brasileira, possuindo um atributo dominial derivado da

transcrio da qual se originou. (Gandolfo, Maria Helena Leonel. Reflexes

Sobre a Matrcula 17 Anos Depois. RDI 33/105, So Paulo, jan./jun. 1994)

10

A matrcula documento essencial de consulta antes do fechamento de

qualquer negociao, pois via de regra, se houver algum nus incidente sobre o

imvel dever constar na matrcula.

Para fins de alienao de imvel, importante seja solicitada a matrcula com

negativa de nus referente aos ltimos 20 anos.

1.2.3 Imposto Territorial Urbano (IPTU) (ANEXO III)

O imposto territorial urbano (IPTU) de competncia da Prefeitura e seu

inadimplemento acarreta em uma faculdade da Prefeitura na penhora do imvel at

o pagamento da dvida. Ainda, a dvida de IPTU acompanha o imvel. Assim, se

houverem dbitos em aberto, eles sero transferidos junto com a propriedade.

Assim fundamental exigir uma certido de negativa de dbitos de IPTU referente

ao imvel antes da aquisio.

1.2.4 Outros Documentos

Alm do documento do terreno essencial verifica se o vendedor no tem

nenhuma restrio financeira ou judicial que impea a alienao do imvel, sendo

esse garantia de eventual credor. Assim, faz-se necessrio solicitar o rol de

documentos abaixo relacionados inerentes ao vendedor:

Certides negativas de Aes Cveis e de Famlia, atualizadas, em nome do VENDEDOR, pelo perodo de 10 anos;

Certides negativas de Executivos Fiscais Municipais e Estaduais, atualizadas, em nome do VENDEDOR, pelo perodo de 10 anos;

Certides negativas dos Cartrios de Protesto, em nome do VENDEDOR, atualizadas, pelo perodo de 5 anos;

11

Certides negativas da Justia Federal, atualizadas, em nome do VENDEDOR, pelo perodo de 10 anos;

Certido negativa da Justia do Trabalho, em nome do VENDEDOR;

CIC e RG do VENDEDOR (cpia autenticada);

Certido de casamento em nome do VENDEDOR (cpia autenticada);

Cpia autenticada do comprovante de endereo do VENDEDOR;

Caso algum documento apresente uma certido positiva, deve-se levantar o

motivo - em caso de aes judiciais, dever ser solicitada a Certido de Objeto em

P, que mostrar o andamento do processo e se o imvel no est apontado como

garantia em eventual processo de execuo.

Se no ato do registro do imvel no constar estes documentos anexados,

junto a escritura definitiva, corre-se o risco, quem comprar, de perder o imvel

futuramente, ou por uma ao de despejo, hipoteca, ou qualquer outro que a justia

determine.

1.2.5 Ficha do Terreno e Relatrio Fotogrfico (ANEXO IV)

A ficha do terreno um resumo das avaliaes feitas atravs das visitas ao

local e por informaes na anlise de documentos. Nela esto apontados os

principais pontos positivos e negativos de um determinado terreno(s). Quando existe

mais de um local de interesse para a implantao de um empreendimento

imobilirio, a ficha do terreno permite de forma sucinta e prtica, comparar os

diversos locais de interesse.

12

1.2.6 Estudo Topogrfico e Sondagem do Solo

O projeto de topografia a representao grfica do relevo e dos limites do

terreno. Auxilia na descrio detalhada do local, determinando as dimenses exatas,

elementos naturais existentes, variaes altimtricas, acidentes geogrficos,

construes existentes, etc. necessrio para analisar elementos que podem

influenciar no projeto arquitetnico e consequentemente at inviabilizar

empreendimento.

O estudo fornece dados, obtidos atravs de clculos, mtodos e instrumentos

que permitem o conhecimento do terreno, dando base para execuo dos projetos e

obras, sendo fundamental tanto na etapa de projeto quanto na execuo da obra.

J a sondagem do solo possibilita obter informaes da sub-superfcie,

indispensveis para projetar ou escolher o melhor tipo de fundao, bem como sua

provvel cota de apoio. Entre as diversas informaes, a sondagem possibilita

coletar amostras do tipo de solo, profundidade de ocorrncia do lenol fretico (nvel

dgua do subsolo) e demais informaes essenciais que podem inclusive inviabilizar

um projeto.

Portanto, somente com a execuo de sondagens a percusso possvel

determinar as caractersticas e propriedades do subsolo dessa residncia ou

empreendimento.

13

1.3 LOCALIZAO

1.3.1 Curitiba e Regio Metropolitana

A Regio Metropolitana de Curitiba formada por 26 municpios, com uma

populao de 3.434.220 habitantes e taxa de crescimento de aproximadamente

1,98% ao ano. Estima-se que em 2020 a populao da grande Curitiba alcance

3.762.062 habitantes. (IPPUC, 2012).

Figura 1- Mapa da Regio Metropolitana de Curitiba, destacando os municpios de influncia direta e os ncleos urbanos. Fonte: IPPUC

14

1.3.2 Bairro e Regio

O Bairro do Novo Mundo integrante da regional do Porto e faz divisa com

os bairros do Xaxim, Capo Raso, Cidade Industrial, Fazendinha, Lindia e Fanny.

Localizado na regio sudeste de Curitiba, abriga uma srie de equipamentos

urbanos da rede municipal de educao e sade, oferece fcil acesso ao centro da

cidade (8,7Km) e conta com diversas linhas de transporte coletivo que atendem a

regio.

A regio conta com um comrcio variado de pequeno porte, com o comrcio

local, e de grande porte, como hipermercados e shopping centers (Shopping

Popular, Shopping Palladium, Shopping Total).

O bairro cortado pelo setor estrutural, responsvel pela principal

concentrao de empreendimentos verticais na cidade e por onde trafegam os

nibus biarticulados pelas canaletas exclusivas, parando nas estaes tubo.

Grandes projetos de interveno urbanstica j alteram o perfil da regio, como a

Linha Verde e o projeto do Novo Metr, previsto para passar, justamente, pelo setor

estrutural.

O terreno est localizado a uma quadra da Rua Pedro Gusso, conhecida

tambm como Conectora 2 que interliga o setor Estrutural Sul com a cidade

industrial de Curitiba. Por este motivo, a regio passagem de diversos

trabalhadores, que tem como destino, as diversas empresas instaladas na CIC.

15

Figura 2 - Mapa da localizao da regional do Porto na cidade de Curitiba e mapa da Regional do Porto com a descrio do zoneamento, destacando os principais atrativos. Fonte: IPPUC autoria prpria

16

Figura 3 - Mapa do bairro do Novo Mundo e a localizao dos diversos equipamentos urbanos.

17

Figura 4 Rua Pedro Gusso Conectora 2. Fonte: Prpria Ano: 2011

A regio prxima ao terreno conta com diversos atrativos, como uma unidade

Municipal de Sade, Centro de Educao Infantil, Escola Municipal, Espaos de

Contra turno escolar, faculdade (Faculdade Santa Cruz ) e tem como tipologia

habitacional predominante habitaes de dois pavimentos, mas possvel encontrar

diversos empreendimentos habitacionais j consolidados, em fase de consolidao

ou em projeto de at quatro pavimentos.

Figura 5 Tipologia habitacional prximo ao terreno Fonte: Prpria Ano: 2011

18

Figura 6 Mapa de Localizao do Terreno e principais atrativos. Fonte: Google Ano: 2011

Figura 7 Terreno do Empreendimento Fonte: Prpria. Ano: 2011

19

1.3 PESQUISA DE MERCADO

Decidir pela implantao de um empreendimento, produto e o momento

adequado para lanamento, exige cuidado. Dessa forma interessante contar com

dados de uma pesquisa mercadolgica, pois seus resultados podem contribuir com a

deciso final do incorporador.

Segundo o SEBRAE (2005), a pesquisa de mercado s interessante se o

empreendedor est disposto a alterar sua posio inicial e acredita nos resultados

trazidos pela pesquisa. Assim, se a deciso j est tomada, no justifica iniciar uma

pesquisa.

Alm disso, a pesquisa de mercado traz informaes importantes sobre a

escolha do produto.

Segundo JOBIM (1997, p. 156), na fase de planejamento de

empreendimentos imobilirios, a identificao do mercado que se pretende atingir,

assim como a definio das caractersticas pertinentes ao produto em termos de

dimenso, local e estilos, insere-se na etapa de concepo do produto.

1.3.1 Mercado Imobilirio em Curitiba

Como grande parte do pas, o mercado curitibano teve um grande salto em

2011. o que demonstra a pesquisa apresentada pelo SINDUSCON-PR Sindicato

da Indstria da Construo Civil do Paran com dados da Prefeitura Municipal de

Curitiba.

20

Grfico 1 Alvars para construo unidades Fonte: PMC Ano:

Comparando 2010 e 2011, mesmo com a reduo dos alvars liberados,

ainda houve um aumento significativo em unidades entregues.

Pesquisa realizada recentemente pelo SINDUSCON-PR demonstrou que a

velocidade de compras estabilizou. Segundo Marcos Kahtalian, consultor do

Sinduscon-PR e responsvel pelo levantamento. O pleno emprego, a renda e o

crdito em alta e o bnus demogrfico, com o maior nmero de pessoas em idade

ativa e empregada, aumentam a confiana e o otimismo em relao compra da

casa prpria.

A pesquisa do SINDUSCON-PR ouviu 200 pessoas, sendo 39% com renda

familiar entre R$ 2 mil a R$ 4,5 mil, 42% com renda familiar entre R$ 4,5 mil a R$

8,5 mil e 20% acima de R$ 8,5 mil.

21

Figura 8 Pesquisa de Mercado no municpio de Curitiba, realizado pela SINDUSCON-PR Fonte: SINDUSCON-PR Infografia: Gazeta do Povo Ano: 2011

22

Os dados da pesquisa foram importantes para entender a concorrncia, as

caractersticas da regio e principalmente o preo mdio do m na regio.

Embora o bairro do Novo Mundo no aparea nas pesquisas como um dos

bairros mais procurados para morar, entende-se que o empreendimento dever

atingir o pblico da prpria regio, uma vez que a tendncia do curitibano procurar

imveis para comprar no prprio bairro onde moram, segundo Marcos Kahtalian.

O mercado tambm trouxe uma tendncia nos ltimos anos, trazendo os

condomnios clubes, porm apesar dessas preferncias, as reas de lazer mais

procuradas ainda so os sales de festas e jogos, conforme demonstra o quadro

abaixo:

Grfico 2 Principais espaos coletivos preferenciais. Fonte: SINDUSCON

Analisando as informaes, percebe-se que os dados coletados so

fundamentais para identificar aspectos relevantes sobre a regio onde se pretende

desenvolver o empreendimento.

As informaes auxiliam na definio do produto, visando alcanar, assim, as

reais necessidades dos clientes e consequentemente obter maior poder de venda no

mercado.

24%

13%13%

10%

9%

9% 7%

15%

SALO DE FESTAS

ACADEMIA

CHURRASQUEIA

PLAYGROUND

SALO DE JOGOS

ESPAO GOURMET

BOSQUE

OUTROS

23

Cabe destacar que as informaes devem ser avaliadas de forma imparcial e

servir efetivamente de base para deciso final sobre o lanamento ou no do

produto. Muito se discute sobre o futuro do mercado imobilirio no Brasil.

Semanalmente so divulgadas notcias sobre as expectativas para os prximos

anos.

Muitos falam em bolha imobiliria, mas o fato que independente dos rumos

do mercado nos prximos anos, a expectativa do incorporador que o mercado no

tenha quedas significativas.

Como o boom das vendas nos anos de 2008 e 2009, houve um aumento de

novos incorporadores em Curitiba, trazendo inmeros produtos lanados para

entrega futura e que atualmente compem o estoque de unidades disponveis para

venda.

A oferta muito maior que a procura e j se percebe que os preos

estabilizaram. Em 2012 houve muitas oportunidades de bons negcios para o

comprador em razo das diversas opes de escolha.

O perodo de especulao j passou e aos poucos vemos os imveis

voltarem a ter valores mais condizentes. Acredita-se que o mercado deve estabilizar

nos prximos anos, sem apresentar oscilaes considerveis.

Acompanhar a evoluo do mercado e a divulgao da mdia importante

antes do lanamento de um produto e durante o perodo construtivo, uma vez que as

notcias refletem muita na deciso do comprador.

Em reportagem realizada pelo Jornal Gazeta do Povo do dia 19 de Setembro

de 2012, baseado na pesquisa do Instituto Paranaense de Pesquisa e

Desenvolvimento do Mercado Imobilirio e Condominial INPESPAR, verifica-se um

aumento de 14,8% no preo dos imveis, mesmo com a grande oferta de imveis no

mercado.

24

Figura 9 Reportagem da Gazeta do Povo (19/9/2012), com base nas informaes da INPESPAR. Fonte: INPESPAR Ano: 2012

25

Figura 10 Reportagem da Gazeta do Povo (19/9/2012), com base nas informaes da INPESPAR. Fonte: INPESPAR Ano: 2012

Na reportagem, possvel verificar que ocorre uma ligeira queda nas

unidades imobilirias negociadas, porm o valor do metro quadrado continua

aumentando. Estas informaes so importantes para montar os estudos de

viabilidade econmica financeira.

26

1.3.2 Mercado Imobilirio na Regio

Antes de lanar um empreendimento fundamental conhecer os

concorrentes, mesmo que indiretos, da regio onde se pretende lanar o

empreendimento.

Nesse contexto, foi realizada uma pesquisa de marcado dos

empreendimentos imobilirios da regio, mesmo que concorrentes indiretos.

A pesquisa tem por objetivo analisar os produtos, opo de lazer, localizao,

data de entrega e principalmente, preo do metro quadrado.

Para a pesquisa, foram visitados 10 empreendimentos da regio. Em mdia, o

os apartamentos de dois dormitrios com rea de 54,4 m2, so adquiridos por

aproximadamente R$ 219.444,00, onde o metro quadrado de venda fica em torno de

R$4.123,07 m2.

Pela mdia, so 386 unidades distribudas em 5 torres, de 12 pavimentos com

7 unidades em cada. Todos dispem de elevadores e a maioria conta com sacada e

metade destes com churrasqueira. So entregues com cermica nos banheiros e na

cozinha e a sua maioria dispe de vaga de garagem descoberta.

O prazo de entrega do empreendimento desde o seu lanamento de

aproximadamente 30,6 meses e os empreendimentos sero entregues em

aproximadamente 17 meses, desde a pesquisa.

27

Tabela 1 - Pesquisa de empreendimentos imobilirios novos na regio

SMART CITY

PINHEIRINHO NEW

RESIDENCE FIT MARUMBI THE MUST LINEA VERDE SMERO

UP LIFE PINHEIRINHO

ALLEGRO RECANTO

VERDE PARQUE

ARVOREDO

BAIRRO PINHEIRINHO PINHEIRINHO GUARA NOVO MUNDO NOVO

MUNDO NOVO MUNDO PINHEIRINHO PINHEIRINHO PINHEIRINHO XAXIM

EMPRESA Bascol Ba Tenda De Domit PDG Reitzfeld Living PDG Rossi Tenda

N DE TORRES 2 1 12 1 4 2 6 4 7 11

N DE PAVIMENTOS

15 15 8 19 11 10 12 15 7 torres de 8 e 3 torres de 6

11

TOTAL DE APTOS

172 104 670 120 344 153 576 504 468 750

N DE APTOS POR LAJE

6 8 6 8 8 6 8 8 4 8

DATA DE LANAMENTO

06/11 01/12 09/09 10/11 06/11 12/10 06/11 06/11 12/09 10/10

ENTREGA-LANAMENTO

26 meses 35 meses 32 meses 35meses 31 meses 33 meses 25 meses 30 meses 28 meses 31 meses

MESES PARA ENTREGA

17 meses 33 meses 2 meses 30 meses 22 meses 21 meses 16 meses 21 meses 1 ms 12 meses

DATA DE ENTREGA

08/13 12/14 05/12 09/14 01/14 09/13 07/13 12/13 04/12 05/13

SACADA sim sim sim sim sim sim no sim sim sim

CHURRASQUEIRA

sim sim no sim no no no no sim sim

AQUECIMENTO DE GUA

no no sim sim no sim no sim sim sim

PTO AR-CONDICIONAD

O sim sim sim sim sim sim no sim

28

AZULEJO COZINHA

sim sim sim sim 0 sim sim sim sim sim

AZULEJO BWC sim sim sim sim sim sim sim sim sim sim

METRAGEM 2 DORMS

49 58 57 56 55 54 53 50 57 55

PREO 2 DORMS

R$ 225.000,00 R$ 250.000,00 R$ 220.000,00 R$ 270.000, 00 R$

205.000,00 R$ 252.000,00 R$ 178.000,00 R$ 180.000,00 R$ 250.000,00 R$ 215.000,00

PREO POR M 2 DORMS

R$ 4.591,84 R$ 4.310,34 R$ 3.859,65 R$ 4.821,43 R$ 3.727,27 R$ 4.666,67 R$ 3.358,49 R$ 3.600,00 R$ 4.385,96 R$ 3.909,09

Preo vaga de garagem extra

mdia de r$ 25mil

mdia de r$ 25mil

mdia de r$ 25mil

mdia de r$

25mil mdia de r$ 25mil

mdia de r$ 25mil

sem vaga extra mdia de r$ 25mil

GARAGEM coberta coberta descoberta coberta descoberta coberta descoberta descoberta descoberta coberta e

descoberta

ESCADARIA sim sim sim sim sim sim sim sim sim sim

ELEVADOR sim sim sim sim sim sim sim sim sim sim

N DE REAS DE LAZER

13 20 19 ?? 11 15 22 24 sim sim

29

2.0 GERENCIAMENTO DE PROJETO

No Brasil, o processo de projeto no valorizado em prazo e custos, refletindo no custo final do empreendimento e no prazo de sua execuo. O projeto encarado como um nus pelos empreendedores (MELHADO, 2005).

Para minimizar os riscos de um empreendimento imobilirio necessrio um

elaborado plano de gerenciamento de projeto. Decises tomadas nas fases iniciais

do processo minimizam as incidncias de falhas e podem influenciar as demais

fases do empreendimento, em fatores como custos, prazos e qualidade.

Empreendimentos imobilirios geralmente so divididos em trs fases

distintas: fase inicial (Concepo/Projeto), Produo (construo/Produto) e Fase

Final (entrega/comercializao/encerramento).

Figura 11 - Fases de um empreendimento Imobilirio Fonte: Prpria Ano:2011

30

Figura 12 Estrutura e Cronograma de Apresentao dos Projetos (ANEXO V)

31

A primeira fase do projeto tem incio a partir da assinatura do contrato, com a

primeira reunio com o objetivo de apresentar o local e as opes iniciais de

empreendimento. Isto possibilitar o balizamento para os estudos de viabilidade

econmica e arquitetnica, realizado pelas equipes de arquitetura e financeira.

Devero estar presentes os investidores, a equipe de arquitetura, financeira, e caso

haja, a equipe de marketing.

Aps o perodo estipulado para a produo dos estudos de viabilidade

realizada uma segunda reunio para apresentao dos resultados obtidos com os

estudos. Esta apresentao feita para os investidores pela equipe de arquitetura e

financeira, acompanhados pela equipe de marketing. Com a aprovao, emite-se a

carta do projeto e encerra-se a primeira fase do projeto.

A terceira reunio d inicio fase de desenvolvimento do produto e ao estudo

preliminar de arquitetura. Estas duas fases ocorrem paralelamente e integradas,

onde o desenvolvimento do produto define o tipo de empreendimento adotado,

enquanto o estudo preliminar arquitetnico define as dimenses e distribuio do

empreendimento. Nesta reunio devero estar presentes os investidores, equipes de

arquitetura e marketing.

A fase de desenvolvimento do produto encerra-se com uma quarta reunio,

apresentando definitivamente o tipo do produto a ser desenvolvido no

empreendimento para os investidores e equipe de marketing, que pode comear os

seus trabalhos, caso haja a comercializao antecipada do empreendimento. Nesta

reunio devero estar presentes os investidores, equipe de arquitetura, financeiro e

de marketing.

O estudo preliminar arquitetnico continua a desenvolver o projeto de acordo

com as diretrizes estipuladas pela segunda fase do projeto, at a sua apresentao

final, que contar com a presena dos investidores, equipe de arquitetura,

engenharia, financeira e marketing. A partir da aprovao por todos os stakeholders,

diversas fases se iniciam aps este perodo. emitido o memorial preliminar do

empreendimento, que define as dimenses bsicas e os materiais bsicos a serem

utilizados, mas que podem ser modificados at a o inicio da fase dos projetos

executivos.

32

Com a aprovao e finalizao da fase de estudo preliminar, iniciam-se as

fases de anteprojeto e projeto legal. Na fase de anteprojeto, os principais envolvidos

so as equipes de engenharia, arquitetura, financeira e contam com o apoio da

equipe de produo, representado pelo gerente de produo. So elas as

responsveis pela compatibilizao dos projetos e onde so tomadas todas as

decises, como o sistema construtivo adotado, materiais a serem utilizados,

aperfeioamento do memorial descritivo e do oramento detalhado. As reunies so

mais restritas a estas equipes, porm todos os stakeholders devero ser informados

das mudanas ocorridas ao longo desta fase.

A fase de projeto legal inicia junto com a fase de anteprojeto, pois para a sua

finalizao depende exclusivamente da aprovao do projeto pelos rgos pblicos.

Estas duas fases so dependentes uma da outra e, portanto no pode haver

mudanas significativas em nenhuma das duas fases. A responsabilidade por esta

fase da equipe de arquitetura, que conta com a colaborao da equipe jurdica.

Esta fase pode se estender at a fase de projeto executivo, mas no pode haver

mudanas significativas no projeto arquitetnico. Aps a aprovao desta fase

emitido o alvar de construo pelo rgo pblico, autorizando a construo do

empreendimento. A fase de anteprojeto termina com a aprovao dos stakeholders,

definindo o sistema construtivo adotado e os materiais a serem utilizados.

Inicia-se ento, as fases finais do projeto, que so os projetos executivos e

as planilhas de oramento e cronograma. Com o empreendimento j definido, a fase

de projetos executivos contempla a realizao dos diversos projetos necessrios que

sero utilizados durante a fase de produo (obra). Esto includos nesta fase os

projetos executivos de arquitetura, estrutura, eltrica, telefone e antena, hidrulica e

incndio e gs.

Ao trmino da fase de anteprojeto, a equipe financeira pode comear o

levantamento de informaes para a realizao do oramento detalhado e

conseqentemente o cronograma fsico e financeiro, alm do levantamento da mo

de obra necessria, equipamentos necessrios e plano de aquisio de material. O

oramento detalhado pode ser iniciado durante a fase de anteprojeto, j que auxilia

na tomada de decises quanto alternativas de metodologias construtivas, opes de

materiais, auxilia a equipe de comercializao na venda antecipada dos produtos.

33

Porm, como apenas uma estimativa, o oramento pode variar e, portanto, pode

ser reajustado de acordo com o avano das fases.

O projeto ser finalizado com a assinatura do termo de recebimento e

fechamento do projeto pelos investidores. Nesta fase final ser entregue todos os

projetos executivos, com suas respectivas anotaes de responsabilidade tcnica, o

oramento detalhado final, juntamente com o cronograma fsico financeiro, o plano

de mo de obra e aquisies, alm do memorial descritivo final. Ser entregue

tambm o alvar de construo, documento que autoriza a construo do

empreendimento.

Em todas as reunies ser gerado a ATA de reunio, documento que ser

distribudo um dia aps ao encontro e que valida todas as decises tomadas pelos

stakeholders participantes ao encontro.

2.1 CONCEITO DO PRODUTO

Balizados pelas pesquisas de mercado, pela regio do entorno imediato ao

terreno, e pelas condies do mercado imobilirio, percebe-se que grande

quantidade de empreendimentos com o conceito de condomnios clubes e com

grande nmero de unidades.

Pelas caractersticas do terreno e pelo capital possvel aplicado pelos

idealizadores do empreendimento e investidores, chegou-se a idealizao do

produto.

O Residencial Harumi um empreendimento ideal para quem gosta de viver

em apartamento, porm preservando a privacidade. Com apenas 15 unidades, em

torre nica, distribudas em quatro pavimentos, o empreendimento conta com

exclusiva rea de lazer para os moradores e pensando na acessibilidade, os

acessos podem ser feitos tanto por escadas quanto por elevador.

Para segurana, uma guarita est disponvel na entrada do empreendimento,

alm do controle de acesso para a edificao. O controle de gua, luz e gs so

individuais por unidades, fazendo com que o morador pague apenas o consumido.

34

No trreo esto localizadas as unidades Garden, no qual o proprietrio tem

o direito de usufruir de uma rea aberta ajardinada, alm da comodidade e conforto

dos apartamentos.

A planta livre dos apartamentos possibilita uma configurao de acordo com a

necessidade e gosto do morador. possvel escolher uma configurao com o

quarto maior, integrao entre a sala de estar/jantar com a cozinha, divisrias

diferenciadas, sala ampliada ou a configurao original de dois quartos.

O Residencial Harumi conta com um salo de festas com churrasqueira e

lavabos exclusivos para o espao, alm de acesso independente do acesso aos

apartamentos garantindo a comodidade e segurana do empreendimento.

Na parte superior, em um local mais reservado aos moradores, est a Sala

Fitness e os terraos descobertos, reas de lazer apontadas como as preferidas dos

Curitibanos, conforme pesquisa do SINDUSCON-PR demonstrada anteriormente.

O produto escolhido dever ter um timo custo benefcio e com preo

acessvel. Sero 15 unidades, de 2 dormitrios cada, de 79,41m 125,28m de

rea total e 51,90m2 54,36m2 de rea privativa. Contar com 3 unidades com rea

de uso exclusivo para jardim.

35

Figura 13 - Perspectiva Externa do Empreendimento Fonte: Prpria Ano: 2012

Figura 14 - Perspectiva Externa do Empreendimento Fonte: Prpria Ano: 2012

36

Figura 15 Planta Geral do Pavimento Tipo Fonte: Prpria Ano: 2012

Figura 16 Planta 3D do Pavimento Tipo Fonte: Prpria Ano: 2012

37

Figura 17 - Perspectiva do Apartamento Tipo, com a opo Sala Expandida. Fonte: Prpria. Ano: 2012.

Figura 18 - Perspectiva do Apartamento Tipo, com a opo Sala Simples. Fonte: Prpria. Ano: 2012.

38

Figura 19 - Perspectiva do Salo de Festas. Fonte: Prpria. Ano: 2012.

Figura 20 - Perspectiva da Sala Fitness. Fonte: Prpria. Ano: 2012.

39

2.2 PROJETO ARQUITETNICO (ANEXO VI)

O projeto arquitetnico aprovado pela Prefeitura Municipal de Curitiba foi

criado em Julho de 2011 e aprovado em fevereiro de 2012, aps uma srie de

correes e passagens pelos diversos rgos municipais como as Secretarias de

Urbanismo, Obras e Meio Ambiente, alm do Corpo de Bombeiros.

O responsvel pelo projeto arquitetnico deve atender todas as exigncias,

obedecendo a legislao municipal e todas as normas brasileiras vigente.

Para a expedio do Alvar de Construo, necessria a reunio de

diversos documentos, listados abaixo, de acordo com a prefeitura Municipal de

Curitiba:

So obrigatrios os seguintes documentos para a submisso do projeto

arquitetnico para a 1 anlise:

Requerimento: o qual dever estar preenchido, datado e assinado;

Guia Amarela Atualizada ( validade 180 dias);

Registro de Imveis Atualizado (VALIDADE 90 DIAS): o qual dever ser

original ou fotocpia autenticada;

Projeto Arquitetnico Completo: 1 (uma) via em papel sulfite;

Cpias dos Anexos I e II do Decreto 212/2007: referente ao uso a ser

aprovado devidamente ticado quanto ao atendimento dos itens

especificados no anexo I e anexo II do Dec. 212/07 e assinado ao final

pelo autor do projeto

Diagrama de reas dos Pavimentos (p/residncias em srie, conj.

Habitacional, habitao coletiva);

Levantamento Topogrfico (p/os casos previstos no anexo II do Dec.

212/07)

Aps a 1 anlise podero ser solicitados os seguintes documentos:

Contrato Social com ltimas Alteraes Contratuais, no caso de

sociedades limitadas ou, Estatuto Social e Ata de Eleo da Diretoria,

no caso de sociedades annimas e associaes;

40

Levantamento para Definio do Alinhamento(levantamento

topogrfico): ver no anexo II do Dec. 212/07 os casos de dispensa de

apresentao;

Projeto Definitivo: mnimo de 2 (duas) vias plotado em papel sulfite,

assinado pelo(s) proprietrio(s), autor do projeto arquitetnico e

responsvel tcnico pela execuo

Anotao de Responsabilidade Tcnica - ART CREA: referente ao

projeto arquitetnico, execuo e levantamento topogrfico (quando for

exigido);

Termo de Responsabilidade para Construes: obrigatrio em todos

os projetos;

Termo de Responsabilidade Quanto ao uso e Conservao Racional

da gua nas Edificaes: obrigatrio em todos as novas edificaes;

Termo de Responsabilidade Quanto ao Dimensionamento de Itens

da Edificao: opcionalmente nos termos do Art. 4 do Dec. 769/2004;

Termo de Responsabilidade Quanto ao Atendimento das Exigncias

do Corpo de Bombeiros: quando opcionalmente no for apresentado o

visto do Corpo de Bombeiros para aprovao;

Termo de Responsabilidade Quanto ao Atendimento das Exigncias

da Vigilncia Sanitria: quando opcionalmente no for apresentado o

visto da Vigilncia Sanitria para aprovao;

Vistos de Outros Orgos Envolvidos na Aprovao: dever ser

efetuada a anexao dos pareceres e das pranchas vistadas quando da

necessidade de ouvir os seguintes rgos:

o SMOP OPO: quando se tratar de lote atingido por faixa no

edificvel de drenagem; e/ou quando na guia amarela houver

omisso quanto a faixa no edificvel de drenagem; e/ou quando

a rea impermevel do lote ultrapassar a 3.000 m; e/ou quando

a taxa de permeabilidade mnima exigida para o zoneamento no

for atendida; e/ou quando se tratar de residncia em srie e

conjuntos habitacionais nos quais possuam rua interna;

o SMMA MAPM: quando existirem rvores no lote ou no passeio;

e/ou quando o lote for atingido por bosque; e/ou quando o lote for

atingido por rea de preservao permanente APP; e/ou

quando se tratar de aprovao de indstria; e/ou quando se tratar

de aprovao de projetos de usos especficos (tais como: posto

de abastecimento, lava car, etc. ver Dec. 212/07).

41

o Corpo de Bombeiros C.B.; DNIT; CONCESSIONRIAS;

COPEL; RFFSA; ALL; entre outros: : quando existir informao

na guia amarela referente a estes rgos;

ISS (Imposto sobre Servios): no dever existir pendncia quanto ao

ISS do autor do projeto arquitetnico, do responsvel tcnico pela

execuo da obra ou construtora, cuja verificao ser efetuada atravs

do sistema da PMC, caso constatado pendncia ser solicitado a devida

comprovao de regularizao;

Guia de Recolhimento (GR): a mesma ser emitida assim que a

consulta estiver apta para a aprovao, conforme tabela de taxas.

2.3 MEMORIAL DESCRITIVO (ANEXO VII)

O memorial descritivo, neste caso, a descrio de das caractersticas do

projeto arquitetnico e da obra, especificando os materiais e o sistema construtivo a

serem aplicados, desde a fundao at os itens de acabamento.

2.4 VIABILIDADE ECONMICA FINANCEIRA

Alm da pesquisa de mercado, o estudo de viabilidade essencial para que o

incorporador.

Para Kaziemer (1982), a anlise de investimentos consiste em coletar as

informaes e aplicar tcnicas de engenharia econmica, considerando as taxas de

desconto, os prazos e os valores previstos em um fluxo de caixa.

O estudo de viabilidade econmico financeira a etapa mais importante do

processo de planejamento de um empreendimento, pois atravs dele percebemos se

haver o retorno financeiro esperado.

A respeito da importncia do planejamento em um empreendimento, Lima

Jnior (1993) destaca:

42

Para que se possam desenvolver empreendimentos no mercado

imobilirio, com expectativa de taxas de retomo capazes de

compensar o padro de riscos dos negcios no setor, h

necessidade de que o planejamento do produto seja feito com

muito rigor, pois a quebra de desempenho das variveis de

comportamento, no curso da ao, relativamente condio

esperada, sempre apresenta grande sensibilidade com respeito

s variveis dependentes tradicionalmente usadas como

indicadores de qualidade, base para tomada de deciso.

O estudo de viabilidade nada mais que uma anlise criteriosa do

empreendimento, avaliando despesas e receitas desde a aquisio do terreno at a

entrega da obra, comparando os resultados em relao ao tempo. O resultado

dever demonstrar a viabilidade em avanar com o projeto, adiar ou ainda

abandon-lo definitivamente.

Geralmente, a maior receita do incorporador ocorre na concluso da obra.

Assim, para que o estudo seja fiel, devem-se utilizar dados mais reais possveis. A

questo financeira do empreendimento deve ser analisada cautelosamente, pois

alm dos custos imediatos precisa programar-se com a obteno de recursos para

despesas futuras.

O estudo de viabilidade econmico financeira do empreendimento foi

realizado utilizando dados mais prximos possvel da realidade, utilizando os dados

coletados e de um modelo matemtico bastante prtico de simulao.

O estudo considerou a anlise mercadolgica, custo do terreno, marketing e

custo.

Normalmente em estudos de viabilidade econmica e financeira so utilizadas

a Taxa Interna de Retorno - TIR , Valor Presente Lquido VPL, o Custo Peridico -

CP, perodo de retorno do investimento (pay back) e o ndice de Lucratividade - IL. A

anlise deve buscar identificar o lucro, identificando se se a taxa de retorno maior

do que a taxa de atratividade.

43

importante que o rendimento seja comparado a mdia de aplicaes

financeiras disponveis no mercado, comparando com o mesmo volume de recursos

a serem aplicados no empreendimento.

Para que a anlise seja mais prxima possvel da realidade, importante ser

considerado o momento em que ocorrem as despesas e receitas, por meio de um

fluxo de caixa descontado.

ndice de lucratividade (IL):Estabelece a razo entre o saldo dos valores

presentes das entradas e sadas lquidas de caixa do projeto e o investimento

inicial. Neste critrio tambm, os clculos so efetuados com base na taxa

mnima de atratividade (k) da empresa. Este ndice informa a percentagem de

quanto se est ganhando, alm do custo do capital, em relao ao valor

presente do investimento (Galesne, 1999).

Taxa interna de retorno (TIR): Por definio, a taxa que anula o valor

presente lquido do empreendimento chamada de taxa interna de retorno

(TIR). uma taxa mdia de desconto do fluxo de caixa, ou, em outras

palavras, a taxa que torna o valor presente dos fluxos de caixa igual ao

investimento inicial. a mnima taxa de retorno que garante a recuperao da

quantidade investida (Gonzalez e Formoso,1999). Todo projeto cuja taxa de

retorno seja superior taxa mnima de rentabilidade que o dirigente da

empresa exige para seus investimentos, o negcio interessante (Galesne,

1999).

Perodo de retorno do investimento (pay back): Consiste na anlise do

perodo necessrio para se obter o retorno do investimento inicial sem

considerar nenhum tipo de juros. O que falho neste critrio que ele

utilizado como um critrio de rentabilidade de projetos, quando, na verdade,

ele se caracteriza mais como uma medida da liquidez do capital investido no

projeto. O uso deste critrio pode ser justificado quando empregado em

44

conjunto com os critrios baseados nos fluxos de caixa descontados, jamais

como critrio principal (Galesne,1999).

O mercado pouco utiliza tcnicas para avaliao prvia de empreendimentos.

Comumente utilizam-se regras mais simples, baseando-se exclusivamente no

comparativo entre custos e receitas totais.

45

LOCALIZAO: RUA LAUDELINO FERREIRA LOPES

Nmero de Unidades 15

Area do Terreno 799 m2 R$ 26.666,67

Valor do Terreno R$ 400.000,00 (aproximado)

Preo Por Metro Quadrado do Terreno R$ 500,63 m2 CUB R$ 1.069,75 jan - set 2012

CONSTRUO (UNIDADE) PRODUTO A. Compu No Comp. A. Com. + Est TOTAL (M2) PREO DE CONSTRUO + TERRENO

APTOS (2 Dorm) 52 27 79 m2 R$ 111.176,92

CONSTRUO (TOTAL)

PRODUTO UNIDADES REA A SER CONSTRUIDA PREO DE CONSTRUO + TERRENO

APTOS (2 Dorm) 15 1185 m2 R$ 1.667.653,75

Sub Total 15 1185 m2 R$ 1.667.653,75

PREO DE CONTRUO (Mo de Obra e Material - Sem Terreno) R$ 1.267.653,75

TAXA ADM. 12,5% R$ 158.456,72

PLANEJAMENTO 3,0% R$ 38.029,61

INST. COND. REGISTRO 1,0% R$ 12.676,54

TOTAL ( PRODUO + PLANEJAMENTO + REGULARIZAO + ADMINISTRAO) R$ 1.876.816,62

46

VENDA

Preo Metro Quadrado para VENDA : R$ 2.670,00 m2

VENDA (UNIDADE) PRODUTO REA (UTIL + COMUM) INFRA ESTRUTURA TOTAL PREO DE VENDA POR UNIDADE

APTOS (2 Dorm) 79 m2 0 m2 79 R$ 210.930,00

VENDA (TOTAL) VALOR BRUTO

VALOR BRUTO DAS VENDAS R$ 3.163.950,00

LUCRO BRUTO DAS VENDAS R$ 1.287.133,38

69% DESCONTO DA IMOBILIRIA

DESCONTO IMOBILIRIA 4,50% R$ 142.377,75

VALOR LQUIDO DAS VENDAS

R$ 3.021.572,25 LUCRO LQUIDO DAS VENDAS

R$ 1.144.755,63

61%

DESCONTOS IMPOSTOS

DESCONTO IMPOSTOS 6,50% R$ 205.656,75

VALOR LQUIDO DAS VENDAS

R$ 2.815.915,50 LUCRO LQUIDO DAS VENDAS

R$ 939.098,88

50%

47

3.0 EMPRESA INCORPORADORA E CONSTRUTORA

A FAMY Construtora e Incorporadora atua h seis anos na Construo Civil,

combinando a solidez e seriedade com a inovao nos seus empreendimentos. A

empresa foi criada recentemente, mas a atuao no mercado imobilirio pelos

scios e parceiros no passado possibilitou a consolidao da empresa e o

investimento neste novo empreendimento imobilirio.

A proposta do empreendimento oferecer um apartamento diferenciado, com

preo acessvel e em localizao privilegiada, atuando na faixa de mdio e baixo

padro.

Misso: Proporcionar sociedade solues habitacionais sustentveis,

desde o desenvolvimento do projeto de viabilidade sua comercializao, visando

sempre conservar o maior patrimnio da empresa que a satisfao total do cliente,

assim como a qualidade tcnica empregada no desenvolvimento de nossos

produtos, proporcionando o bem estar social, em sintonia com as necessidades de

preservao do meio ambiente.

Compromisso: Nossa razo de ser perpetuar o projeto idealizado na dcada

de oitenta, pelo fundador da empresa, em planejar e executar cuidadosamente a

construo de sua prpria residncia, proporcionando aos nossos projetos o mesmo

cuidado com que projetou para nossa famlia, pois acreditamos que a confiana e o

respeito so as bases de todos os nossos relacionamentos entre clientes,

funcionrios, fornecedores e colaboradores, para juntos buscarmos solues

imobilirias que respondam aos desafios de uma sociedade mais justa para todos.

Valores : Confiana: Construmos relaes baseadas na considerao

pessoal e profissional oferecendo respaldo e segurana a todos aqueles com quem

nos vinculamos.

Respeito: Mantemos uma atitude prudente que nos oriente ao crescimento

com esprito de autocrtica e conscientes de nossas virtudes e debilidades.

48

Compromisso: Construmos uma gesto baseado no crescimento contnuo,

estimulando a interao, o esforo e a contribuio de todos para que os resultados

sejam alcanados.

Integridade: Assumimos uma conduta honesta, transparente, coerente, austera e

responsvel, onde nossas decises so tomadas de forma participativa, primando

sempre pela qualidade de nossos produtos.

49

4.0 INCORPORAO

Incorporao imobiliria, no direito, nome dado para o conjunto de atividades

exercidas com a finalidade de construir ou promover a construo de edificaes ou

conjunto de edificaes, bem como a sua comercializao, total ou parcial,

compostas de unidades autnomas que, em seu conjunto, formam um condomnio.

Disciplinada pela lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, ser incorporador toda

pessoa (quer fsica, quer jurdica) que de alguma forma se responsabilize pela

entrega, dentro de prazo, preo e condies determinadas, as obras concludas.

Ainda considerado incorporador aquele que contrate a construo de prdios para

a constituio de condomnios.

O processo de incorporao foi registrada no Cartrio de Registro de Imveis da

5 Circunscrio Imobiliria de Curitiba, apresentando os documentos exigidos por

lei e listados abaixo:

a) Ttulo de propriedade do terreno: Escritura Pblica de Compra e Venda

lavrada fl. 5, do Livro n 171, em data de 18/04/2011, nas Notas do

Cartrio Distrital do Tatuquara desta Capital, devidamente registrado no R-

8, da matrcula n 53.535, deste Cartrio de Registro de Imveis. (Anexo

II)

b) Certido negativa conjunta de dbitos relativos aos tributos federais e a

dvida ativa da unio.

c) Certido negativa da justia federal.

d) Certido negativa da justia do trabalho.

e) Certido negativa de imposto estadual.

f) Certido negativa de imposto municipal.

g) Certido negativa de protesto de ttulos.

h) Certido negativa de aes cveis.

i) Certido negativa criminal

j) Certido negativa de nus reais, relativamente ao imvel e aos

proprietrios do terreno e incorporadores.

k) Histrico do ttulo de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos vinte

(20) anos, acompanhado de certido dos respectivos registros.

50

l) Projeto de construo devidamente aprovado pela Prefeitura Municipal de

Curitiba-PR. (Anexo VI)

m) Clculo das reas das edificaes, discriminando, alm da global, e das

partes comuns, e indicando a respectiva metragem de rea construda.

n) Memorial descritivo das especificaes da obra projetada. (Anexo VII)

o) Avaliao do custo global da obra, atualizada.

p) Discriminao das fraes ideais do terreno, com as unidades autnomas

que a elas correspondero.

q) Minuta da Futura Conveno de Condomnio, que reger o "EDIFICIO

RESIDENCIAL HARUMI". (Anexo VIII)

r) Declarao quanto ao prazo de carncia.

s) Atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de

crdito que opera no Pas h mais de cinco (05) anos.

51

5.0 COMERCIALIZAO

A comercializao do empreendimento, aps a aprovao do processo de

incorporao, ser feita pela Imobiliria Th.

5.1 HISTRICO DA IMOBILIRIA

A Imobiliria Th foi fundada em 1993, atuando inicialmente na comercializao

de imveis prontos, especialmente aqueles recebidos como parte de pagamento nas

aquisies de imveis novos da construtora Th.

Graas a sua atuao marcante e autnoma, a Imobiliria Th rapidamente

alcanou uma posio de vanguarda no mercado, adotando um novo modelo

organizacional que lhe colocou entre as melhores empresas do setor.

Todos esses esforos, aliados a uma equipe altamente qualificada e motivada,

colocaram a Imobiliria Th entre as mais eficientes empresas imobilirias do

Paran, sendo associada Rede de negcios Imobilirios, Cmara de Valores

Imobilirios e ao SECOVI-PR (Sindicato da Habitao).

Com vrias agncias localizadas estrategicamente na cidade, site, eventos,

jornais e revistas, a Imobiliria Th est preparada para oferecer os melhores canais

para venda de imveis. Hoje, a qualidade, a credibilidade, o foco nos negcios e o

profissionalismo da Imobiliria Th so plenamente reconhecidos.

5.2 PROPOSTA DE DIVULGAO

Os 05 (cinco) ltimos anos foram marcados por uma crescente e contnua

onda de crescimento da comercializao de imveis novos (na planta) no mercado

imobilirio de Curitiba.

A Imobiliria Th antecipou-se a essa tendncia e ampliou o seu quadro de

corretores e de Agncias para comercializao dos imveis. Hoje conta com

aproximadamente 80 corretores especializados na comercializao de imveis

52

prontos (distribudos em 6 Agncias localizadas estrategicamente pela nossa cidade)

e outros 180 corretores que atuam na rea de vendas de lanamentos. Atua,

tambm, com o sistema de atendimento ON-LINE (corretor online), at s 23 horas

diariamente, incluindo sbados e domingos, atravs de plantes de atendimento.

uma ferramenta moderna de atendimento, onde o cliente, a qualquer

momento, pode interagir com um de nossos corretores que estar com todas as

informaes do empreendimento disposio.

A divulgao correta e eficiente do Empreendimento, aliada a essa grande

fora de vendas, sero responsveis por mais um sucesso de vendas.

5.3 COMISSIONAMENTO

No contrato de opo de venda das 15 unidades do Residencial Harumi ficou

estipulada uma comisso de 5% (cinco por cento) sobre o valor bruto de cada

unidade vencida, sendo que todos os benefcios aqui expostos sero custeados pela

Imobiliria Th.

Ocorre que, como os valores apresentados estavam abaixo do preo de

mercado, fizemos a opo de acrescer mais 0,5% (meio por cento) em nossa tabela

de comercializao, com o intuito de deixar essa margem de meio por cento para

que os corretores pudessem trabalhar algum desconto e, principalmente, para que

pudssemos reduzir a comisso para 4,5% (quatro e meio por cento).

Um exemplo que no dia 18/09/2012 a PRIMEIRA unidade foi vendida pelo

valor cheio da tabela. Apartamento 401 no valor de R$ 219.200,00 (duzentos e

dezenove mil e duzentos reais).

No mercado imobilirio, principalmente em grandes empreendimentos, o

percentual de comisso pode chegar at 6% (seis por cento), pois comum

acrescer no percentual repassado aos corretores alguns bnus por resultado ou

prmios para estmulo.

53

importante que o percentual seja considerado no estudo de viabilidade,

levando em conta o produto, velocidade de vendas esperada e concorrncia.

5.4 MATERIAIS DE DIVULGAO

8.000 Folders + 8.000 Flayers + 11.000 E-mails marketing

de responsabilidade da imobiliria todo o material de divulgao que j est

inserido no valor de comissionamento da imobiliria.

Confeco de material grfico (PANFLETO) com imagens e informaes do

empreendimento para distribuio aos clientes interessados, nas imediaes, nos

pontos comerciais da regio e tambm em feiras e eventos.

E-mail Marketing - O mesmo LAYOUT do material grfico ser disponibilizado na

VERSO ELETRNICA para ser enviado aos clientes cadastrados em nosso banco

de dados (so 5.000 clientes ativos cadastrados, que autorizaram o recebimento de

informaes sobre empreendimentos). Alm destes, contam tambm com 6.000

nomes de clientes que estiveram na ltima edio da FEIRA DE IMVEIS DO

PARAN a procura de um imvel.

Aps a concluso de todas as unidades, poder ser instalado um PLANTO DE

VENDAS no empreendimento, principalmente nos finais de semana. Incluso de

todas as informaes do empreendimento no site da Imobiliria TH.

Divulgao do empreendimento no site da LOPES, empresa scia do Grupo

Th, que atua em nvel nacional e que conta com aproximadamente 700 corretores

de imveis em seus quadros de vendas.

Divulgao do Empreendimento no Site: www.imoveiscuritiba.com.br, o maior

PORTAL IMOBILIRIO do Paran.

54

Divulgao do Empreendimento no Site: www.chavefacil.com.br, o portal de

imveis do SECOVI/PR, que rene imveis de todas as grandes Imobilirias de

Curitiba afiliadas ao Sindicato.

Divulgao do empreendimento no Site: www.minhaprimeiracasa.com.br, o mais

novo portal de imveis de Curitiba, que rene imveis de todas as grandes

Imobilirias de Curitiba.

Divulgao do empreendimento no JORNAL GAZETA DO POVO. A Imobiliria

TH compromete-se em anunciar s quartas-feiras, sbados e domingos -

alternadamente. Anncios exclusivos com FOTO do Imvel, alm do texto descritivo

ressaltando benfeitorias do imvel, localizao, estrutura da regio.

Anncios com DESTAQUE tambm na REVISTA IMOBILIRIA TH, publicao

EXCLUSIVA da Imobiliria Th com tiragem de 15.000 unidades.

Divulgao do empreendimento nos JORNAIS especficos da regio onde est o

empreendimento, chamados JORNAIS DE BAIRRO, que tem boa circulao, boa

distribuio e grande aceitao do pblico local.

55

Figura 21 - Folder para divulgao

56

Figura 22 - E-mail Marketing

57

Figura 23 - Flyer de Divulgao

58

CONCLUSO

Ao trmino do presente trabalho, foi possvel entender as etapas que

compreendem o lanamento de um empreendimento imobilirio, contemplando o

processo decisivo da aquisio de um terreno, a escolha do produto e finalmente

seu lanamento no mercado.

Foi possvel demonstrar a importncia de verificar todos os fatores

monitorveis ou no, mensurando os riscos do negcio, objetivando obter os

melhores resultados e sucesso nos estudos de viabilidade tcnica, econmica e

comercial para a implantao de empreendimentos na construo civil.

O trabalho tambm permitiu reconhecer os fatores fundamentais para

construo, como concorrentes, anlise de produto e mercado.

Foi possvel entender que o estudo criterioso na fase de concepo do

empreendimento to importante quanto s demais etapas do empreendimento,

sendo fundamental para o sucesso do empreendimento.

Mesmo que o mercado imobilirio esteja mais calmo comparado ao

crescimento de 2008 e 2009, a concorrncia continua acirrada e vrios imveis

esto disponveis para comercializao, consequentemente o mercado imobilirio

fica mais exigente, obrigando os incorporadores a serem mais cautelosos.

Nesse contexto, o estudo e planejamento bem feito desde a escolha do

terreno traro efeitos durante todo o perodo construtivo, minimizando os riscos do

lanamento de um produto inadequado.

59

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

ADEMI-PR. Associao dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobilirio no Estado do Paran.

ATIVIDADES ECONMICAS, CURITIBA, SETOR DA INDSTRIA (MTE) 1996 2005. Disponvel em < http://www.agencia.curitiba.pr.gov.br/multimidia/PDF/00000360.pdf> Acesso em: 10/08/2012.

DRUCKER,P.F. Administrando em tempos de grandes mudanas. So Paulo: Pioneira, 1995.

ECONOMIA BRASILEIRA CRESCE 2,7% EM 2011, MOSTRA IBGE. Globo News. So Paulo, Globo, 06 de maro de 2012. Programa de TV.

ESTABELECIMENTOS ATIVOS POR SETOR DE ATIVIDADE ECONMICA DO BAIRRO NOVO MUNDO 2010. Disponvel em Acesso em: 10/08/2012. GANDOLFO, Maria Helena Leonel. Reflexes Sobre a Matrcula 17 Anos Depois. RDI 33/105, So Paulo, jan./jun. 1994.

IBGE. Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica agosto de 2011. Disponvel em http://www.ibge.gov.br/home/presidencia/noticias/noticia_visualiza.php?id_noticia=1961HYPERLINK . Acesso em 08/09/2012.

IPARDES. Caderno Estatstico Municpio de Curitiba Instituto Paranaense de Desenvolvimento Econmico e Social - junho 2012. Disponvel em -

60

PREO DE USADOS SOBE 14,8% NA CAPITAL, MESMO COM VENDAS MENOS VIGOROSAS. Londrina, Gazeta do Povo, 19 de setembro de 2012. Jornal Impresso.

PITTMAN, Russel. Por que deve haver uma poltica de concorrncia especialmente para economias em desenvolvimento. Disponvel em http://usinfo.state.gov/jornals/ites/0299/ijpe/ie029903.htm SEBRAE Servio Brasileiro de Apoio s Micro e Pequenas Empresas Site Disponvel em: . Acesso em: Agosto/2012. SINDUSCON-PR. Sindicato da Indstria da Construo Civil do Paran

ANEXO I

Guia Amarela

Inscrio Imobiliria Sublote N da Consulta / AnoIndicao Fiscal85.560.019

PREFEITURA MUNICIPAL DE CURITIBASecretaria Municipal do Urbanismo

41.1.0077.0758.00-2 - 287235/2012

CONSULTA PARA FINS DE CONSTRUO

Bairro: Rua da Cidadania:

Quadrcula:

FazendinhaNOVO MUNDO

Q-09

Informaes da SMU - Secretaria Municipal do Urbanismo

Testadas do Lote

Posio do Lote: Meio de quadra

Sistema Virio: 1- Denominao: NORMALR. LAUDELINO FERREIRA LOPES

Dados de Projeto de Rua (UUS-5.1): OBEDECER O ALINHAMENTO CONFORME O PROJETO APROVADO DA RUA

499Tipo: N Predial: Testada (m): Cd. do Logradouro:W136 Principal 17,00

Cone da Aeronutica: 970,00m em relao a Referncia de Nvel (RN) Oficial

Parmetros da Lei de Zoneamento

Zoneamento:

Sistema Virio:

CONEC.SETOR ESPECIAL CONECTORA 2

NORMAL

* Em caso de dvidas ou divergncias nas informaes impressas, vale a Legislao Vigente.

Classificao dos Usos

Usos Permitidos HabitacionaisHABITAO COLETIVA.HABITAO TRANSITRIA 1 E 2.HABITAO INSTITUCIONAL.TOLERADO HABITAES UNIFAMILIARES.PARA MAIS DE DOIS BLOCOS DE HABITAO COLETIVA NO LOTE, CONSULTAR O IPPUC.

Usos Permitidos ComerciaisCOMRCIO E SERVIO VICINAL, DE BAIRRO E SETORIAL.COMUNITRIO 1 E 2.COMRCIO E SERVIO ESPECFICO 1, ATENDIDA LEGISLAO ESPECFICA.

Usos Tolerados.................................

Usos PermissveisCOMUNITRIO 3.

** Os parmetros de construo para os Usos Permissveis, sero definidos pelo Conselho Municipal de Urbanismo.

Usos Proibidos.................................

Parmetros da Construo

Coeficiente de Aproveitamento1,5.

Taxa de Ocupao50%.

Taxa de Permeabilidade25%.

Densidade mxima*******************************************

Verso: 3.0.0.142 Para maiores informaes acesse: www.curitiba.pr.gov.br 010274-8 397215-1

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Altura Mxima04 PAVIMENTOS.06 PAVIMENTOS PARA USOS HABITACIONAIS NOS TRECHOS LINDEIROS A ZR-4.ATENDIDO LIMITE DA ANATEL E AERONAUTICA.

Recuo Frontal5,00 M.

Afastamento das DivisasFACULTADO AT 02 PAVIMENTOS.NOS DEMAIS PAVIMENTOS H/6 ATENDIDO O MNIMO DE 2,50 M.

EstacionamentoOBEDECER O CONTIDO NO DECRETO 582/90.

RecreaoOBEDECER O CONTIDO NO DECRETO 212/07.

Observaes Para Construo

1 - Observar o contido na lei 9803/2000 que dispe sobre a transferncia de potencial construtivo.2 - Em caso de aquisio de potencial construtivo, de acordo com a lei 9802/2000 e decreto 196/2000, os usospermitidos e parmetros construtivos sero os seguintes:- Usos: Habitao coletiva e habitao transitria 1.- Coeficiente de aproveitamento: 2,0.- Altura mxima: 8 pavimentos.- Afastamento de divisas: At 2 pavimentos facultado. Demais pavimentos H/6 atendido mnimo de 2,50 m.- Atender demais parmetros desta consulta amarela.3 - Poder ser concedido alvar de funcionamento para Indstrias Tipo 1 em edificaes existentes.4 - Poder ser concedido lvara de funcionamento para Indstrias Tipo 2 na rea de abrangncia da Cidade Industrialde Curitiba, ouvida a CDC.

Informaes Complementares

Cdigo Observaes9 Processo 01-123577/2007 construo de residncias, deciso Negado

Bloqueios

*****

Alvars de Construo

Sublote: 0

Nmero Antigo: Nmero Novo:309214

Informaes de Plantas de Loteamentos (UCT 6)

Sublote Situao de Foro N Documento Foro0000 No foreiro

Dados Sobre Planta de Loteamento

Planta/Croqui N Quadra N Lote Protocolo

Situao: Lote dentro do permetro de Planta/Croquis aprovada

Nome da Planta: ***

01-002500/2008C-3/C-11S.00411-PROJ04


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Informaes do IPPUC - Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba

*****

Informaes da SMOP - Secretaria Municipal de Obras Pblicas

Faixa no Edificvel de Drenagem

Situao Faixa Sujeito Inundao Dimetro da Tubulao gua Corrente

Caractersticas: 3

No Informado NO NO

Informaes da SMMA - Secretaria Municipal do Meio Ambiente

** Existindo rvores no imvel obrigatria a consulta MAPM.**

Informaes da SMF - Secretaria Municipal de Finanas

rea Total Construda:rea do Terreno:

Espcie:

0,00 m

Dados dos Sublotes

Sublote Utilizao Ano Construo rea ConstrudaVago0000 0 0,00 m

Qtde. de Sublotes: 1799,51 m

Normal

Cd. Logradouro Planta Pavimentao Esgoto Iluminao Pblica Coleta de Lixo

Infraestrutura Bsica

A ANTI-PO NAO EXISTEW136 Sim Sim

Bacia(s) Hidrogrfica(s)

BACIA BARIGUI Principal

Observaes Gerais

1 - Considerando a necessidade de adequar e organizar os espaos destinados a circulao de pedestres, aconstruo ou reconstruo de passeios dever obedecer os padres definidos pelo Decreto 1.066/2006

2 - A altura da edificao dever obedecer as restries do Ministrio da Aeronatica, referentes ao plano da zona deproteo dos aerdromos e as restries da Agncia Nacional de Telecomunicaes - Anatel, referentes ao planode canais de microondas de telecomunicaes do Paran.

3 - Todo o esgotamento sanitrio (banheiro, lavanderias e cozinhas) dever obrigatoriamente ser conectado a redecoletora de esgoto existente na via pblica. No caso de cozinhas dever ser prevista a caixa de gordura antes dareferida rede.

4 - Na ausncia de rede coletora ser tolerada a utilizao de sistema de tratamento composto por fossas, filtros esumidouros (ver Termo de Referncia no site da PMC www.curitiba.pr.gov.br ) prevendo-se futura ligao com arede coletora de esgoto.

5 - As guas pluviais devem ser direcionadas obrigatoriamente a galeria de gua pluvial existente na via pblica.

6 - Para qualquer tipo de construo, reforma ou ampliao, consultar a Sanepar quanto a ligao domiciliar deesgoto.

DataResponsvel pela Emisso

CONSULTA IMPRESSA VIA INTERNET05/11/2012

*** Prazo de validade da consulta - 180 dias ***


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41.1.0077.0758.00-2 - 287235/2012


ATENO

Formulrio informativo para elaborao de projeto. No d direito a construir. Incio da obra somente aps a expedio do Alvar de Construo. Em caso de dvidas ou divergncia nas informaes impressas valem as informaes atualizadas do Lote, bem como a Legislao vigente.


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ANEXO II

Registro de Imveis

ANEXO III

Imposto Territorial Predial

05/11/12 Certido Negativa de Imvel

1/1certidaonegativa.curitiba.pr.gov.br/frmCertidao.aspx

PREFEITURA MUNICIPAL DE CURITIBA

SECRETARIA MUNICIPAL DE FINANAS

DEPARTAMENTO DE CONTROLE FINANCEIRO

Certido Negativa

IMPORTANTE:

1. RESERVA-SE O DIREITO DE A FAZENDA MUNICIPAL COBRAR DVIDASPOSTERIORMENTE CONSTATADAS, MESMO REFERENTES A PERODOS NESTACERTIDO COMPREENDIDOS.

2. A PRESENTE CERTIDO TEM VALIDADE AT 05/12/2012, SEM RASURAS E NOORIGINAL.

3. A ACEITAO DA PRESENTE CERTIDO EST CONDICIONADA A VERIFICAODE SUA VALIDADE NA INTERNET, NO ENDEREO www.curitiba.pr.gov.br.

CERTIFICAMOS QUE AT A PRESENTE DATA, NO CONSTA DBITO TRIBUTRIO PARA APRESENTE INDICAO FISCAL.

CURITIBA, 05 DE NOVEMBRO DE 2012.

CERTIDO NEGATIVA N: 192188/2012 Certido expedida pela Internet gratuitamente

FINALIDADE: VERIFICAO

CONTRIBUINTE: CONSTRUTORA FAMY LTDA

INDICAO FISCAL

85.560.019.000-2

INSCRIO IMOBILIRIA

41.1.0077.0758.00-2

SUBLOTE

0000

NATUREZA

TERRITORIAL

LOCALIZAO

R. LAUDELINO FERREIRA LOPES

NMERO

000499

AP/SALA

RAMO/PLANTA OU EDIFCIO

***

QUADRA

LOTE

C-3/C-11

Verso 2.0.0.13 (11/10/2012) [gtm_db] CDIGO DE CONTROLE

cEpZOmTpQC18aFEIlXDzWUR3UHGqhPmX

ANEXO IV

Ficha do Terreno e Relatrio Fotogrfico

FAT - Ficha de Avaliao do Terreno Fl. 01/02

Terreno: Laudelino Ferreira Lopes rea: 799,51 cada ( so dois terrenos ) Zoneamento: ZR 4

AVALIAO PRVIA

Nome do representante do proprietrio: Fone: Nome do proprietrio: Fone:

Vistoriador (Comercial) Data ___/___/___

Vistoriador ( Engenharia ) Data _08/ 06 / 2010

Itens

Discriminao dos Itens de Verificao

Verificao

Sim (O)

No (X)

Observaes

LO

CA

LIZ

A

O

DO

TE

RR

EN

O

1. O padro dos imveis existentes na regio compatvel? 0

2. A infra-estrutura urbana existente atende?

( ) Arborizao

( 0) Iluminao Pblica

( 0) Pavimentao

( 0) Postes de Luz

( 0) Rede de guas Pluviais

( 0) Rede de gua

( ) Rede de Gs

( 0) Rede de Esgoto

( 0 ) Telefone

( ) TV a cabo

3. Os servios locais existentes so satisfatrios?

( ) Aougue

( ) Casas Noturnas

( 0) Escola

( 0) Farmcia

( ) Favelas Sade

( ) Feiras

( ) Jornaleiro

( ) Lazer(parques/praas)

(0 ) Meios de Transporte

( ) Restaurante

(0 ) Supermercado

( ) Outros ____________

4. No h construes depreciativas na vizinhana? X Citar:

X

5. H construes valorizativas na vizinhana? 0 Citar: prdios de apartamentos economicos

0

6. A vizinhana apresenta alguma caracterstica restritiva no aspecto construtivo? X Citar:

X

7. As vias de acesso ao local so satisfatrias? Citar largura das vias lindeiras Principais vias de acessos: r.Pedro Gusso

0

8. As tendncias de ocupao vizinha so favorveis valorizao futura? 0 0

9. As condies de segurana da regio so satisfatrias? 0 0

10. A regio est livre de inundao? 0 0

11. A regio est livre de fatores de insalubridade(sonora/olfativa/txicas)?0 0

12. Qual o uso anterior do terreno? Nenhum

13. A regio apresenta topografia favorvel ? 0 Acesso durante a obra; no posicionamneto do stand...

0

CA

RA

CT

ER

ST

ICA

S F

SIC

AS

E T

C

NIC

AS

D

O

TE

RR

EN

O

14. O terreno apresenta vista atraente? 0 0

15. O terreno apresenta insolao satisfatria? 0 0

16. As condies de aerao e ventilao do terreno so satisfatrias? 0 0

17. As medidas e o formato do terreno so satisfatrias ao produto definido? Frente: 17 Fundo: 17 Lateral Esquerda: 47 Lateral Direita: 47

0

18. A topografia do terreno satisfatria? ( x ) Plano ( ) Declive ( ) Aclive Declividade:

0

19. O Tipo de solo local satisfatrio ao produto definido? ( x ) Seco ( ) Arenoso ( ) Brejoso ( ) Outros

0

20. A limpeza do terreno est satisfatria sem entulhos, vegetao ou construo? (x ) Sim ( ) No

Existem rvores? (x ) Sim ( ) No Quantas? Uma em um dos terrenos

0

20. H necessidades de demolio? X ( ) Pisos ( ) Edificaes ( ) Testadas

X

21. O posicionamento do terreno na rua satisfatrio? 0

22. Como so as fundaes dos vizinhos? verificar

23. Quais as condies dos muros de divisa e caladas existentes ( ) No H ( ) Integros e/ou passveis de recuperao e utilizao

Apenas em

uma lateral

24. O terreno est liberado para negociao e incio da construo, sem ocupao no local? ( ) posse ( ) invaso

0

25. Existe a presena de cursos dgua ou servido de passagem? X

LE

GIS

LA

O

UR

BA

NA

26. O terreno est isento de restries construtivas com relao legislao urbana e demais rgos do poder municipal?

Citar a restrio:

0

27. Existe possibilidade de alteraes urbanas futuras e favorveis? Citar:

0 potencial

construtivo

Taxa de ocupao: Coeficiente de aproveitamento:

Cota do terreno: Coeficiente de permeabilidade:

Recuos:

PR

E

O E

CO

ND

I

O

DE

PA

GA

ME

N

TO

28. O preo do terreno est dentro da referncia? Citar o valor. 360.000

29. As condies de pagamento esto dentro das diretrizes da empresa? Permuta- ( ) Local ____________% ( ) Fora ______________________________

$ - Forma de Pagamento:

30. O proprietrio tem real necessidade e interesse de venda do terreno? 0

31. O proprietrio est aberto a negociao do preo e condies de pagamento? X

SIT

UA

O

DO

CU

M

EN

TA

L 32. A escritura est em ordem e devidamente registrada?

Em nome de :

0

33. H um nico proprietrio? X

32. O terreno est liberado sem nenhuma pendncia de processo de inventrio ? 0

33. O pagamento dos impostos esto em dia? verificar

Posio com relao ao terreno: ( X ) Aprovado ( ) Reprovado

Responsvel pela avaliao do terreno:

________________________ ___/___/___ NOME-ASS Data

FAT - Ficha de Avaliao do Terreno Fl. 02/02 Terreno: rea: Zoneamento:

AVALIAO DETALHADA

Itens

Discriminao dos Itens de Verificao

Verificao

Sim (O)

No (X)

Observao

TT

UL

O D

E P

RO

PR

IED

AD

E D

O T

ER

RE

NO

DO

CU

ME

NT

A

O

DO

TE

RR

EN

O

1. O ttulo de propriedade, que pode ser qualquer um dos documentos abaixo, est em ordem?

Escritura Pblica de: Compra e Venda;

Promessa de Compra e Venda

Permuta

Dao em Pagamento

Cesso de Direitos

Promessa de Cesso de Direitos

Doao

Formal de Partilha Carta de Adjudicao Carta de Arrematao Carta de Sentena Escritura ou Sentena de Extino de Condomnio Sentena de Aquisio por Usucapio

Alm do ttulo de propriedade, os documentos relativos ao imvel que devem ser solicitados

diretamente pelo comprador aos rgos expedidores e verificados, esto em ordem?

2. Certido da Cadeia Vintenria do imvel, expedida pelo Cartrio de Registro de Imveis.

3. Certido de aes reais ou pessoais reipersecutrias do imvel, no Cartrio de Registro de Imveis, expedida pela Justia Estadual e Federal.

4. Certido de nus reais do imvel e registro do terreno, no Cartrio de Registro de Imveis, expedidos pelo Cartrio de Registro de Imveis.

5. Certido da Fazenda Estadual quanto existncia de dbitos do imvel

6. Certido da Fazenda Municipal (IPTU) quanto existncia de dbitos do imvel, expedida pela Prefeitura Municipal.

7. Certido Negativa de Dbitos (CND) do INSS, caso exista edificao a ser demolida.

8. Certido Negativa de desapropriao, expedida pela Prefeitura Municipal.

9. Certido do FUNRURAL, caso o imvel seja rural.

10. Certido de cadastro do INCRA com a quitao do imposto territorial rural at o exerccio anterior, caso o imvel seja rural.

11. Prova de quitao do pagamento de foro ou taxa de ocupao, caso o imvel seja enfitutico ou localizado em terreno de marinha.

12. Alvar de Demolio (na hiptese de conter construo suspeita de tombamento), expedido pela Prefeitura Municipal.

13. No caso de terreno edificado ou pertencente rea de proteo ambiental, solicitar certido dos rgos de proteo do patrimnio histrico ou do meio ambiente sobre as restries de uso que

pesam sobre o imvel/ Laudo Ambiental

14. Certificar-se nos rgos competentes das Prefeituras Municipais, nos Cdigos de Obra ou nas leis urbansticas do Municpio sobre o coeficiente de aproveitamento do terreno ou o gabarito de

construo/ Fficha Tcnica do empreendimento

DO

CU

ME

NT

OS

DO

VE

ND

ED

OR

DO

TE

RR

EN

O

Os documentos do vendedor e respectivos cnjuges, se casados, foram solicitados e esto

em ordem?

15. Cpia autenticada da Carteira de Identidade e do CPF

16. Certido de casamento

17. Certido da Fazenda Federal quanto existncia de dbitos do vendedor

18. Certido do Cartrio de Distribuio relativamente aos feitos cveis e fiscais

19. Certido da Justia Federal

20. Certido do INSS referente existncia de dbitos do vendedor, se este for vinculado a Previdncia Social

21. Certides dos Cartrios de Protestos quanto aos Ttulos e Letras Protestados 22. Certides trabalhistas 23. Certides das Varas de Falncia e Concordatas se o vendedor for pessoa jurdica

VE

RF

ICA

O

DA

SIT

UA

O

FS

ICA

DO

TE

RR

EN

O

24. As dimenses e medidas reais do terreno foram examinadas e correspondem quelas constantes do ttulo de propriedade (levantamento planialtimtrico)?

25. O resultado da sondagem do terreno favorvel ? 26. A Legislao Urbana junto a prefeitura e junto aos demais rgo pblicos foram verificadas e esto

em ordem?

27. O Boletim Tcnico e a Quadra Fiscal foram solictados na prefeitura e esto satisfatrios? 28. CQTF Certido de Quitao dos Tributos Federais 29. CRFGTS Certido de Recolhimentos do Fundo de Garantia por Tempo de Servio

OU

TR

OS

Posio com relao ao terreno: ( ) Aprovado ( ) Reprovado

Responsvel pela avaliao do terreno:

________________________ ___/___/___ NOME-ASS Data

RELATRIO FOTOGRFICO

Foto 01 Terreno

Foto 02 Rua do Terreno

Foto 03 Rua Lateral

Foto 04 Tipologia Arquitetnica da regio

ANEXO V

Estrutura e cronograma de Apresentao de Projetos

Id Nome da tarefa Durao Incio Trmino

1 INICIO DOS TRABALHOS 3 dias Seg 27/6/11 Qua 29/6/112 Assinatura do Contrato 1 dia Seg 27/6/11 Seg 27/6/113 Reunio de Apresentao 1 dia Ter 28/6/11 Ter 28/6/114 Distribuio Ata de Reunio - Diretoria 1 dia Qua 29/6/11 Qua 29/6/1156 SERVIOS PRELIMINARES 21 dias Qui 30/6/11 Qui 28/7/117 Art Sondagem 1 dia Qui 28/7/11 Qui 28/7/118 Sondagem 20 dias Qui 30/6/11 Qua 27/7/119 Art Topografico 1 dia Qui 28/7/11 Qui 28/7/1110 Topogrfico 20 dias Qui 30/6/11 Qua 27/7/111112 VIABILIDADE 11 dias Qui 30/6/11 Qui 14/7/1113 Pesquisa de Mercado 3 dias Qui 30/6/11 Seg 4/7/1114 Viabilidade Arquitetnica 5 dias Sex 1/7/11 Qui 7/7/1115 Viabilidade Financeira 5 dias Sex 1/7/11 Qui 7/7/1116 Anlise Unificao / Subdiviso 1 dia Qui 30/6/11 Qui 30/6/1117 Apresentao Final do Terreno 3 dias Sex 8/7/11 Ter 12/7/1118 Reunio de Apresentao 1 dia Qua 13/7/11 Qua 13/7/1119 Distribuio ATA de Reunio 1 dia Qui 14/7/11 Qui 14/7/1120 Emisso da Carta do Projeto 1 dia Qua 13/7/11 Qua 13/7/1121 Distribuio da Carta do Projeto 1 dia Qui 14/7/11 Qui 14/7/112223 DESENVOLVIMENTO DO PRODUTO 7 dias Qui 14/7/11 Sex 22/7/1124 Definio Produto 5 dias Qui 14/7/11 Qua 20/7/1125 Reunio de Apresentao 1 dia Qui 21/7/11 Qui 21/7/1126 Distribuio ATA de Reunio 1 dia Sex 22/7/11 Sex 22/7/112728 PROJETO PRELIMINAR 12 dias Qui 14/7/11 Sex 29/7/1129 Projeto Arquitetnico Preliminar 10 dias Qui 14/7/11 Qua 27/7/1130 Memorial descritivo Preliminar 10 dias Qui 14/7/11 Qua 27/7/1131 Perspectivas Preliminares 10 dias Qui 14/7/11 Qua 27/7/1132 Reunio Com Stakeholders - Diretoria 1 dia Qui 28/7/11 Qui 28/7/1133 Distribuio Ata de Reunio - Diretoria 1 dia Sex 29/7/11 Sex 29/7/113435 ANTEPROJETO 39 dias Sex 29/7/11 Qua 21/9/1136 Projeto Arquitetnico - Anteprojeto 10 dias Sex 29/7/11 Qui 11/8/1137 Reunio Com Stakeholders - Engenharia 1 dia Sex 12/8/11 Sex 12/8/1138 Distribuio Ata de Reunio - Engenharia 1 dia Seg 15/8/11 Seg 15/8/1139 Distribuio - Projeto Arquitetonico - Engenharia 1 dia Seg 15/8/11 Seg 15/8/114041 Readequao Anteprojeto de Arquitetura 5 dias Sex 12/8/11 Qui 18/8/1142 Reunio Com Stakeholders - Engenharia 1 dia Sex 19/8/11 Sex 19/8/1143 Distribuio Ata de Reunio - Engenharia 1 dia Seg 22/8/11 Seg 22/8/114445 Memorial descritivo Anteprojeto 25 dias Sex 29/7/11 Qui 1/9/1146 Distribuio Anteprojeto e memorial definitivo - Engenharia 1 dia Sex 2/9/11 Sex 2/9/114748 Projeto Estrutural - Anteprojeto 15 dias Ter 16/8/11 Seg 5/9/1149 Projeto Eltrico - Anteprojeto 15 dias Ter 16/8/11 Seg 5/9/1150 Projeto Hidrulico - Anteprojeto 15 dias Ter 16/8/11 Seg 5/9/1151 Projeto Antena / Telefone - Anteprojeto 15 dias Ter 16/8/11 Seg 5/9/1152 Projeto Incndio - Anteprojeto 15 dias Ter 16/8/11 Seg 5/9/1153 Oramento - Anteprojeto 10 dias Ter 6/9/11 Seg 19/9/1154 Cronograma Fsico 10 dias Ter 6/9/11 Seg 19/9/1155 Cronograma Financeiro 10 dias Ter 6/9/11 Seg 19/9/1156 Cronograma Mo de Obra 10 dias Ter 6/9/11 Seg 19/9/1157 Reunio Com Stakeholders - Engenharia 1 dia Ter 20/9/11 Ter 20/9/1158 Distribuio Ata de Reunio - Engenharia 1 dia Qua 21/9/11 Qua 21/9/11596061 PROJETO LEGAL 151 dias Sex 29/7/11 Sex 24/2/1262 Adaptaao para Projeto Arquitetnico - Legal 4 dias Sex 29/7/11 Qua 3/8/1163 Capa do Requerimento 1 dia Qui 4/8/11 Qui 4/8/1164 Guia Amarela Atualizada 1 dia Qui 4/8/11 Qui 4/8/1165 Decretos 212/2007 1 dia Qui 4/8/11 Qui 4/8/1166 Diagrama rea de Pavimentos 1 dia Qui 4/8/11 Qui 4/8/1167 SAAP 1 dia Qui 4/8/11 Qui 4/8/1168 Primeira Entrada Urbanismo 30 dias Sex 5/8/11 Qui 15/9/1169 Entrada SMOP 30 dias Qui 4/8/11 Qua 14/9/1170 Entrada SMMA 30 dias Qui 4/8/11 Qua 14/9/1171 Corpo de Bombeiros 30 dias Qui 4/8/11 Qua 14/9/117273 Correes Projeto Legal Arquitetura 3 dias Sex 16/9/11 Ter 20/9/1174 Segunda Entrada Urbanismo 50 dias Qua 21/9/11 Ter 29/11/117576 Correes FINAL Projeto Legal Arquitetura 3 dias Qua 30/11/11 Sex 2/12/1177 Contrato Social e/ou Estatuto Social 3 dias Qua 30/11/11 Sex 2/12/1178 Art Arquitetnico 3 dias Qua 30/11/11 Sex 2/12/1179 Art Responsabilidade Tcnica 3 dias Qua 30/11/11 Sex 2/12/1180 Iss Arquitetnico 3 dias Qua 30/11/11 Sex 2/12/1181 Iss Responsvel Tcnico 3 dias Qua 30/11/11 Sex 2/12/1182 Guia de Recolhimento 2 dias Qua 30/11/11 Qui 1/12/1183 Assinatura Termos 1 dia Qua 30/11/11 Qua 30/11/1184 Entrada Final Urbanismo 30 dias Seg 5/12/11 Sex 13/1/1285 Requisio Alvar 30 dias Seg 16/1/12 Sex 24/2/128687 PROJETO EXECUTIVO 77 dias Qua 21/9/11 Qui 5/1/1288 Projeto Arquitetnico - Executivo 30 dias Qua 21/9/11 Ter 1/11/1189 Reunio Com Stakeholders - Engenharia 1 dia Qua 2/11/11 Qua 2/11/1190 Distribuio Ata de Reunio - Engenharia 1 dia Qui 3/11/11 Qui 3/11/1191 Distribuio Executivo - Engenharia 1 dia Qui 3/11/11 Qui 3/11/1192 Projeto Estrutural - Executivo 30 dias Sex 4/11/11 Qui 15/12/1193 Projeto Eltrico - Executivo 30 dias Sex 4/11/11 Qui 15/12/1194 Projeto Hidrulico - Executivo 30 dias Sex 4/11/11 Qui 15/12/1195 Projeto Antena / Telefone - Executivo 30 dias Sex 4/11/11 Qui 15/12/1196 Projeto Incndio - Executivo 30 dias Sex 4/11/11 Qui 15/12/1197 Memorial Descritivo - Executivo 30 dias Sex 4/11/11 Qui 15/12/1198 Oramento - EXECUO 30 dias Sex 4/11/11 Qui 15/12/1199 Cronograma Fsico 15 dias Sex 16/12/11 Qui 5/1/12

100 Cronograma Financeiro 15 dias Sex 16/12/11 Qui 5/1/12101 Cronograma Mo de Obra 15 dias Sex 16/12/11 Qui 5/1/12102103 ENTREGA DO PROJETO 35 dias Qua 2/11/11 Ter 20/12/11104 Formatao do Plano de Gerenciamento 34 dias Qua 2/11/11 Seg 19/12/11105 Reunio de Documentos 34 dias Qua 2/11/11 Seg 19/12/11106 Assinatura do Termo de Recebimento 1 dia Ter 20/12/11 Ter 20/12/11

23 26 29 2 5 8 11 14 17 20 23 26 29 1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 2 5 8 11 14 17 20 23 26 29 2 5 8 11 14 17 20 23 26 29 1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 3 6 9 12 15 18 21 24 27Julho 2011 Agosto 2011 Setembro 2011 Outubro 2011 Novembro 2011 Dezembro 2011 Janeiro 2012 Fevereiro 2012

Tarefa Diviso Andamento Etapa Resumo Resumo do projeto Tarefas externas Etapa externa Data limite

EstruturaeCronogramadeApresentaodeProjetos1

Projeto: Projeto de Empreendimento ImData: Ter 23/10/12

ANEXO VI

Projeto Arquitetnico Aprovado

ANEXO VII

Memorial Descritivo

V 2.2 | 25/4/2012 1

Rua Antonio Rafael Sartori, n 43-A - CEP 82.015-660 - Santa Felicidade - Curitiba Paran

MEMORIAL DESCRITIVO

EDIFCIO RESIDENCIAL HARUMI Rua Laudelino Ferreira Lopes, 499

Curitiba PR

ABRIL / 2012

V 2.2 | 25/4/2012 2

Rua Antonio Rafael Sartori, n 43-A - CEP 82.015-660 - Santa Felicidade - Curitiba Paran

DESCRIO DO IMVEL 1.0 LOCALIZAO

Endereo: Rua Laudelino Ferreira Lopes, 499 Bairro: Novo Mundo Cidade: Curitiba/PR

rea do Terreno: 799,51 m2 rea Construda: 1048,58 m2

rea Global: 1.676,87 m2

Alvar de Construo: n 309.214 de 23/02/2012 2.0 PROJETOS

Responsabilidade Tcnica ARQUITETO FABRICIO MIYAGIMA | CAU 86.769 - 1 RRT: 50.616

Projeto Arquitetnico ARQUITETO FABR

residencial harumi - um estudo de caso

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