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BINSWANGER BRAZIL

Relatório de Consultoria Imobiliária

AVALIAÇÃO – CONDOMÍNIO LOGÍSTICO GLOBAL CUMBICA

BRASIL – JUNHO – 2010 ELABORADO PARA:

São Paulo, 08 de Junho de 2010.

At: Srs. Carlos Barcellos e Maria do Carmo Bersano

GWI Empreendimentos Imobiliários S.A. Avenida Brigadeiro Faria Lima, 3.900 6º andar - conj. 601 – Itaim Bibi CEP 04538-132 - São Paulo /SP

REF: Condomínio Logístico localizado à Rua Estrela d’Oeste, nº 124, Vila Barros - Guarulhos /SP.

De acordo com sua solicitação, concluímos o trabalho de avaliação para o imóvel em

referência.

O objetivo deste trabalho é determinar os valores de mercado para venda e locação da

propriedade em questão, assumindo não haver impedimentos legais ou ônus gravando a

mesma.

Este relatório descreve a propriedade em estudo, bem como a metodologia utilizada para a

determinação dos valores.

De acordo com nossas análises, somos da opinião de que em Junho de 2.010, os valores da

propriedade em questão, considerando-a livre de ocupação, são os seguintes:

VALORES DE MERCADO PARA VENDA

Situação 1 – Blocos A e C em operação e Bloco D com aproximadamente 30% das obras concluídas.

- Sessenta e Seis Milhões, Quatrocentos e Quarenta Mil Reais -

(R$ 66.440.000,00)

Situação 2 – Blocos A, C e D Concluídos

- Setenta e Um Milhões, Oitocentos e Noventa Mil Reais - (R$ 71.890.000,00)

Situação 3 – Blocos A, B, C e D Concluídos

- Noventa e Quatro Milhões, Setecentos e Vinte Mil Reais -

(R$ 94.720.000,00)

VALORES LOCATIVOS DE MERCADO

Cenário Conservador

- Dezesseis Reais e Vinte e Três Centavos por m2 por Mês -

(R$ 16,23/m2/Mês)

Cenário Realista

- Dezoito Reais e Três Centavos por m2 por Mês – (R$ 18,03/m2/Mês)

Cenário Otimista

- Dezenove Reais, Oitenta e Três Centavos por m2 por Mês -

(R$ 19,83/m2/Mês)

Para fins deste estudo, nas Situações 2 e 3, consideramos que, quando os Blocos B e D

estiverem prontos, os valores locativos serão os mesmos praticados atualmente. Porém

estes valores poderão estar sujeitos a alterações de acordo com as condições de mercado da

época.

Agradecemos a oportunidade de elaborarmos este trabalho e, por gentileza, contate-nos se

houver qualquer dúvida ou esclarecimento.

Atenciosamente,

Luciana Espinosa Hungaro

Binswanger Brazil

Avaliação – Condomínio Logístico Global Cumbica

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SUMÁRIO

1. RESUMO ................................................................................................................................................ 6 2. INTRODUÇÃO E METODOLOGIA .................................................................................................... 9

2.1 OBJETIVO ......................................................................................................................................11 2.2 METODOLOGIA ............................................................................................................................11 2.3 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO ........................................................................................................11 2.4 DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO LIVRE ..........................................................................12

3. PANORAMA DE MERCADO ..............................................................................................................13

3.1 A EVOLUÇÃO DO MERCADO INDUSTRIAL ..............................................................................13 3.2 O MERCADO INDUSTRIAL DE GUARULHOS ............................................................................14 3.3 CONSIDERAÇÕES SOBRE A PROPRIEDADE .............................................................................18

4. LOCALIZAÇÃO ...................................................................................................................................19

4.1 LOCALIZAÇÃO .............................................................................................................................19 4.2 CIRCUNVIZINHANÇA ..................................................................................................................19 4.3 MELHORAMENTOS PÚBLICOS ..................................................................................................22 4.4 ACESSOS, TRANSPORTES E VISIBILIDADE ..............................................................................22

5. DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE ......................................................................................................23

5.1 TERRENO ......................................................................................................................................23 5.2 CONSTRUÇÕES ............................................................................................................................24

6. DOUMENTAÇÃO DA PROPRIEDADE ..............................................................................................56

6.1 MATRÍCULA DO IMÓVEL............................................................................................................56 6.2 CERTIDÃO DE DADOS CADASTRAIS DO IMÓVEL - IPTU .......................................................56 6.3 PROJETO ARQUITETÔNICO ........................................................................................................57

7. PLANEJAMENTO URBANO ...............................................................................................................58 8. CONSIDERAÇÕES DE MERCADO ....................................................................................................59

8.1 OFERTA .........................................................................................................................................59 8.2 DEMANDA ....................................................................................................................................59 8.3 VALORES ......................................................................................................................................60

9. AVALIAÇÃO .........................................................................................................................................61

9.1 VALOR DE MERCADO PARA VENDA ........................................................................................61 9.2 VALORES LOCATIVOS DE MERCADO.......................................................................................65

10. CERTIFICADO DE VALORES ............................................................................................................68 11. CONFIDENCIALIDADE ......................................................................................................................70 12. APÊNDICE I – HOMOGENEIZAÇÃO E ELEMENTOS COMPARATIVOS ...................................71 13. APÊNDICE II – CUSTOS DE REPOSIÇÃO ........................................................................................75 14. APÊNDICE III – HOMOGENEIZAÇÃO E ELEMENTOS COMPARATIVOS ................................78 15. APÊNDICE IV – ÁREA LOCÁVEL DOS MÓDULOS ........................................................................80 16. APÊNDICE V - DOCUMENTAÇÃO ........................................................... Erro! Indicador não definido.


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1. RESUMO

CARACTERÍSTICAS GERAIS Solicitante: GWI Empreendimentos Imobiliários S.A.

Objeto: Condomínio Logístico.

Local: Rua Estrela d’Oeste, nº 124 – Vila Barros -

Guarulhos /SP.

Finalidade: Determinação dos Valores de Mercado para Venda

e Locação.

Liquidez: Média/Alta.


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RESUMO DAS ÁREAS E VALORES SITUAÇÃO 1 – COMO O IMÓVEL SE ENCONTRAVA NA OCASIÃO DA VISTORIA (BLOCOS A + C + APROXIMADAMENTE 30% DO BLOCO D CONCLUÍDO)

Área de Terreno: 105.887,97 m²

Área Construída: 40.840,49 m²

Área Locável: 29.218,90 m² (O bloco D não foi incluído nesta situação em função da edificação não estar concluída).

Valor de Mercado para Venda: R$ 66.440.000,00

Valores Locativos de Mercado: Cenário Conservador: R$ 474.100,00 Mensais

Cenário Provável: R$ 526.800,00 Mensais

Cenário Otimista: R$ 579.500,00 Mensais

SITUAÇÃO 2 – BLOCOS A, C E D CONCLUÍDOS Área de Terreno: 105.887,97 m²


Área Locável: 35.457,70 m²




Cenário Otimista: R$ 703.200,00 Mensais


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SITUAÇÃO 3 – BLOCOS A, B, C, D CONCLUÍDOS



Área Locável: 54.509,05 m²




Cenário Otimista: R$ 1.081.000,00 Mensais

Obs.: Para fins deste estudo, para os cálculos dos valores locativos, consideramos a ocupação total dos espaços.


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2. INTRODUÇÃO E METODOLOGIA

CONSIDERAÇÕES INICIAIS

Os valores de venda do imóvel em estudo foram calculados através da utilização do Método

Evolutivo, cuja composição do valor total é obtida pela conjugação e soma de 2 (dois)

métodos, sendo, (i) Método Comparativo Direto para identificação do valor do terreno e (ii)

Método da Quantificação do Custo, para identificação e atribuição dos valores das

construções e benfeitorias existentes no imóvel.

A Binswanger, através da utilização de seu banco de dados, realizou pesquisa de mercado para

identificação de terrenos na área de influência do imóvel em estudo, utilizando o Método

Comparativo Direto, através do Tratamento por Fatores (Modelo de Homogeneização),

reconhecido pelas normas técnicas em vigor na data da avaliação.

Já as benfeitorias, foram avaliadas a partir do Método da Quantificação do Custo de

Benfeitorias, onde são calculados todos os custos necessários para se repor o bem, com

explicitação do estado de conservação em que se encontravam na ocasião da avaliação.

Para a determinação do valor das benfeitorias foi utilizado o estudo Valores de Edificações de

Imóveis Urbanos - IBAPE/SP – Conversão dos Coeficientes H82QN para R8N –

Fevereiro/2.007, em atendimento a publicação da NBR-12.721/06, devidamente adaptado para

a região e época ora considerados.

As tabelas com os resumos das pesquisas de mercado, ilustradas pelos elementos

comparativos de imóveis estão anexados ao final do relatório.

Para a determinação dos valores locativos de mercado do imóvel, foi utilizado o Método

Comparativo de Dados de mercado de imóveis de mesma especificação técnica.

Na ocasião da vistoria (10/mai/2010), os Blocos A e C estavam concluídos, as obras de

construção do Bloco B ainda não haviam sido iniciadas e o Bloco D estava com cerca de 30%

das obras prontas.


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Sendo assim, a pedido do consulente, a propriedade foi avaliada considerando-se 3 Situações

distintas, sendo:

SITUAÇÃO 1 – Estágio Atual – neste caso consideramos o imóvel da forma em que se

encontrava na ocasião da vistoria, ou seja, com os Blocos A e C totalmente concluídos, e o

Bloco D com aproximadamente 30% das obras concluídas. O Bloco B não foi considerado

nesta situação uma vez que as obras ainda não haviam sido iniciadas.

SITUAÇÃO 2 – Consideramos os Blocos A, C e D totalmente concluídos. De acordo com

cronograma fornecido pelo cliente, a previsão de entrega das obras do Bloco D é no final de

Junho/2010.

SITUAÇÃO 3 – Consideramos o imóvel totalmente pronto, ou seja, todos os blocos

concluídos e em pleno funcionamento. De acordo com informações fornecidas pelo cliente, a

execução das obras do galpão B depende da finalização da análise de viabilidade técnico-

econômica.

Cumpre salientar que no caso das Situações 2 e 3, nos baseamos fielmente nas informações

prestadas pelo cliente, nos projetos e Memoriais Descritivos fornecidos.


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Não levamos em consideração o risco das obras não serem finalizadas, tampouco nos

responsabilizamos caso as obras não sejam executadas de acordo com as especificações

contidas nas plantas e memoriais fornecidos.

2.1 OBJETIVO

Este relatório tem por objetivo a determinação dos valores de mercado para venda e locação

do imóvel em estudo.

2.2 METODOLOGIA

A metodologia adotada segue as prescrições emanadas pela NBR 14.653, Partes 1 e 2 da

ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, cujos métodos de avaliação

recomendados são explicados a seguir.

A especificação da avaliação será estabelecida em razão do prazo demandado, da

disponibilidade de dados de mercado, da natureza do tratamento a ser empregado, e dos

recursos disponíveis.

Essa avaliação atende ao Grau I (Comparativo Direto – Terreno) e ao Grau II (Comparativo

Direto – Galpões) de Fundamentação e ao Grau III de Precisão.

2.3 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO

2.3.1 Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

“Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos

elementos comparáveis, constituintes da amostra”.

2.3.2 Método Involutivo

“Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado

em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento


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compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está

inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto”.

2.3.3 Método Evolutivo

“Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade

seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização”.

2.3.4 Método da Capitalização da Renda “Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista,

considerando-se cenários viáveis”.

Através da metodologia mais adequada, podemos concluir qual seria o mais provável valor de

mercado que se poderia alcançar pelo imóvel, se este fosse exposto à venda.

2.4 DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO LIVRE

O valor de mercado livre pode ser definido pelo valor que acreditamos ser razoável para

realizar a venda da propriedade na data da avaliação, sem cláusulas restritivas e com

pagamento à vista, admitindo-se:

a) um proprietário disposto a efetuar a transação;

b) que, previamente à data da avaliação, tivesse havido um período razoável de tempo

para realização do marketing apropriado, a fim de estabelecer um acordo sobre o preço

e demais condições envolvidas para a efetiva conclusão da transação;

c) que as condições de mercado, os níveis de valores e outras circunstâncias não tenham

sofrido modificações entre a data da assinatura do contrato de compra e venda ou de

locação previamente assumida e da efetiva conclusão da transação, ou seja, data da

avaliação;

d) não considerando a possibilidade de uma oferta adicional, por parte de um comprador

com “especial” interesse na propriedade em questão.


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3. PANORAMA DE MERCADO

3.1 A EVOLUÇÃO DO MERCADO

O mercado de imoveis industrias e de logistica mostrou uma mudança substancial nos

últimos 15 anos, sobretudo após a implantação do Plano Real. Neste período,

verificamos um grande movimento de “relocalização” de empresas da Capital para o

Interior e outros Estados, buscando usufruir os benefícios fiscais oferecidos.

A consolidação de outras regiões atrativas ao segmento, como Jundiaí, Sorocaba, São

José dos Campos e Taubaté e localizações pontuais do Vale do Paraíba, surgiram como

pólo concentrador de atividades, tendo como um dos mais significativos argumentos a

proximidade dos centros urbanos de forte expressão.

Além disso, a mobilização sindical mais consolidada nos grandes centros colaborou para

estas mudanças, fazendo com que as empresas buscassem locais onde o movimento

sindical fosse menos articulado.

A consolidação da expansão do mercado foi também favorecida pela ocupação

estrangeira no país, as quais viram na estabilização da economia uma boa oportunidade

de mercado para novas unidades. Da mesma maneira, com a criação do Mercosul, as

empresas já instaladas no país apostaram na criação de novas unidades de produção,

principalmente no setor automobilístico e de autopeças.

Toda esta atividade levou o mercado de imóveis a viver um momento favorável nos 3

primeiros anos do Plano Real, ocorrendo investimentos no setor envolvendo

propriedades industriais diversas, tanto nas principais capitais, para reciclagem de uso,

como em outras localidades visando a produção.

A comercialização de imóveis ficou comprometida com longos períodos de alta vacância

em decorrência da alta especulação fora da margem dos preços praticados no mercado e

com falta de vocação de uso definida para reciclagem.


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A partir do final da década passada, no entanto, a política econômica adotada pelo

Governo exigiu a manutenção de uma política fiscal muito apertada, com taxas de juros

próximas de 20% a.a. Isso gerou uma conjuntura muito adversa, com fortes reflexos no

mercado imobiliário, que passou a apresentar liquidez muita baixa, principalmente no

segmento de compra e venda.

Muitas empresas mudaram suas estratégias de expansão e, em alguns casos, estão

pretendendo se desfazer de alguns imóveis, os quais ficaram disponíveis a partir da

racionalização de suas operações ou de processos de terceirização. Em alguns casos, as

empresas, mesmo em atividade, estão dispostas a vender seus imóveis já vislumbrando

sua “relocalização”.

Porém, a partir de 2005, o Governo promoveu reduções nas taxas de juros que hoje se

encontram em 9,5% a.a., com tendencia de um pequeno aumento no curto prazo e

tendência de queda, no médio e logo prazo, gerando assim, uma expetctativa no mercado

imobiliário quanto a futuros ganhos de capital.

3.2 O MERCADO INDUSTRIAL DE GUARULHOS

O Parque industrial de Guarulhos compõe-se em um diversificado ramo de indústrias de

pequeno, médio e grande porte e movimenta boa parte da economia local.

A região concentra áreas de aglomeração industrial e desenvolve-se principalmente em

função do potencial de facilidade logística, favorecida pelas Rodovias Presidente Dutra e

Ayrton Senna, conectando São Paulo e Guarulhos às cidades do interior e a outros

Estados.

O eixo da Rodovia Dutra - São Paulo / Rio de Janeiro - apresenta atividade tipicamente

industrial em ambos os lados, cuja especulação imobiliária oscila de acordo com a

proximidade aos centros urbanos, pontes, retornos, facilidade de acessos, além de grande

visibilidade em um dos principais pólos industriais do país.


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Os parques industriais na região de Guarulhos distribuem-se em áreas de aglomeração

industrial, como: Cumbica, Bonsucesso e ao longo de vias como as Avenidas Monteiro

Lobato, Santos Dumont e Marginal do Rio Baquirivu (via paralela à Avenida Hélio

Smidt).

A região de Cumbica ramifica-se no entorno da Av. Santos Dumont e apresenta grande

diversidade industrial. Ao norte, próximo ao Aeroporto Internacional de Guarulhos,

concentram-se galpões com áreas menores e atividade tanto industrial como comercial e

residencial. Ao sul, próximo à Rodovia Ayrton Senna, nota-se aglomerações de favelas.

Porém, a região ainda mostra os maiores valores ofertados e continua a ser considerada

uma região atrativa, concentrando grandes empresas, principalmente pela facilidade de

acessos.

A oferta é escassa para imóveis de alto padrão, sugerindo baixa vacância para galpões

com boas especificações e regular para imóveis de médio porte e padrão regular.

Encontra-se em, sua maioria, propriedades com especificações técnicas restritas, como

baixo pé-direito, vãos livres limitados e baixa resistência de piso, apresentando restrições

em adaptação a outros segmentos do ramo.

A concentração industrial próxima ao Aeroporto Internacional de Guarulhos, também em

Cumbica, desenvolveu-se nas proximidades da Av. do Rio Baquirivu (via paralela à Av.

Hélio Smidt) e apresenta escassa oferta de imóveis de alto padrão.


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A imagem a seguir ilustra os principais eixos industriais de Guarulhos:

Juntamente ao eixo da Rodovia Dutra, parte desta região pode ser considerada como uma

das regiões mais nobres de Guarulhos. Além da facilidade e proximidade com o

aeroporto, há presença de condomínios industriais. Observa-se também o ramo hoteleiro

desenvolvido na região, tal como: Hotel Mariot e Blue Tree Towers.

A região de Bonsucesso apresenta-se ainda em desenvolvimento, com grande oferta de

terrenos e alguns galpões de porte médio com especificações regulares e até de altíssimo

padrão. Porém, é considerada uma região com muitos problemas de segurança, com

presença de favelas que se desenvolvem ao longo das principais vias de circulação.

Em decorrência dos problemas de segurança e dificuldade de acessos, as empresas

buscam rotas alternativas, havendo a necessidade de deslocamento e passagem pelo

pedágio de Arujá para retorno. Isso influencia os valores de imóveis comerciais e

industriais praticados na região.

No lado esquerdo da Dutra, para quem vai de São Paulo ao Rio de Janeiro há presença de

extensas áreas verdes pertencentes a zonas aeroportuárias, com restrições urbanísticas e

AAVVAALLIIAANNDDOO


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não ofertadas ao mercado. Observa-se presença de poucos galpões de pequeno e médio

porte com especificações técnicas simples.

Devido à escassez de ofertas em regiões mais nobres em Guarulhos e atratividade dos

preços pedidos que gera condições vantajosas, proporcionando um fluxo de caixa

atraente para o negócio, muitas das grandes empresas localizam-se nesta região, tais

como: Odebrecht, Cummins, ABB e Vigor, entre outras.

Ao longo da cidade de Guarulhos desenvolveu-se uma região alternativa de expansão

imobiliária, ao longo da Rodovia Dutra, em direção ao interior, logo após Bonsucesso,

como o município de Arujá.

Esta região conta com um distrito industrial com galpões de pequeno, médio e grande

porte e pode ser considerada uma região que vem se desenvolvendo. Há ofertas de

pequenos terrenos e a oferta de imóveis de médio e grande porte é limitada.

As propriedades industriais disponíveis no mercado de Guarulhos, em geral, são antigas

e necessitam de reparos importantes, apresentando variação de preços em função da

demanda, da qualidade das construções e sua localização. As condições de relocalização

de imediato para uma empresa é baixa.

Entretanto, há opções alternativas para instalação de novas plantas, executadas “sob

medida” (Built-to-Suit) em áreas dentro e fora de condomínios industriais.


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3.3 CONSIDERAÇÕES SOBRE A PROPRIEDADE

O imóvel em estudo encontra-se localizado à Rua Estrela d’Oeste, com frente secundária para

as Ruas Cristolândia e Haiti. O terreno apresenta topografia plana e formato irregular.

O imóvel constitui-se de um conjunto de galpões dispostos em caráter de condomínio fechado,

com controle de acesso (portaria 24 horas), estacionamento interno e para visitantes,

restaurante e lanchonete. Trata-se de complexo logístico constituído de 04 blocos de galpões

modulares, sendo 02 blocos finalizados e em operação, 01 em fase de construção e 01 em fase

de projeto.

Os galpões apresentam características construtivas que diferem de todos os imóveis do seu

entorno imediato. Tem bom padrão construtivo, pé-direito elevado e foram erigidos com

planejamento especifico.

O imóvel em estudo encontra-se na linha da rota de tráfego do Aeroporto Internacional de

Guarulhos (Cumbica), ou seja, os pousos e decolagens passam por sobre o imóvel.

No entanto possui ótima localização, estando próximo à Rodovia Hélio Smidt e ao eixo das

Rodovias Ayrton Senna e Presidente Dutra.


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4. LOCALIZAÇÃO

4.1 LOCALIZAÇÃO

A propriedade em estudo está localizada na Rua Estrela d’Oeste, no 124 – Vila Barros –

Guarulhos /SP, com frente secundária para as ruas Cristolândia, Haiti e Inhaúma. Esta quadra

é formada também pela Rua Eng. Albert Leimer e Av. Marginal do Rio Baquirivu.

O mapa a seguir ilustra a macro localização do imóvel na região em que se localiza:

4.2 CIRCUNVIZINHANÇA

A região onde está localizado o imóvel é caracterizada por ocupação predominantemente

industrial e de logística, onde podemos encontrar além de diversos galpões de porte variado,

utilizados basicamente por distribuição e logística, também terrenos, residências unifamiliares

de padrão simples e comércio local.

AVALIANDO


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Dentre os principais equipamentos próximos, podemos destacar o Aeroporto Internacional

Gov. André Franco Montoro (Cumbica) e o Parque CECAP. Está também prevista a

construção do Terminal Rodoviário de Guarulhos na Al. dos Lírios, próximo ao avaliando.

As imagens a seguir ilustram os acessos ao imóvel:

Vista da Rua Estrela d’Oeste, no sentido da Rua Lauro de Gusmão Silveira.

Vista da Rua Estrela d’Oeste, no sentido do Avaliando (final da rua).

Vista da Rua Inhaúma, viela que faz divisa com o Avaliando, no final da Rua Estrela d’Oeste.

Vista da Rua Cristolândia, no sentido da Rua Eugênio Diamante (divisa com o Avaliando).


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Vista de uma das ruas internas do imóvel Avaliando. Vista Geral do Imóvel Avaliando.

Vista Superior do Imóvel Avaliando e Entorno.


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4.3 MELHORAMENTOS PÚBLICOS

A região apresenta alguns serviços públicos básicos, como pavimentação, redes de água e

esgoto, energia elétrica, telefonia fixa e celular, iluminação pública, arborização, coleta de lixo

e entrega postal.

4.4 ACESSOS, TRANSPORTES E VISIBILIDADE

O acesso ao imóvel é feito de forma direta por entrada de pedestres e veículos pela Rua Estrela

d’Oeste, tendo ótima visibilidade.

As principais vias de acesso mais próximas são: Av. Marginal do Rio Baquirivu (a 500 m),

Av. Monteiro Lobato (a 2,3 km), Rodovia Hélio Smidt (a 3,4 km), Rodovia Presidente Dutra

(a 4,1 km) e Rodovia Ayrton Senna (a 5,7 km).

O transporte público se dá através de ônibus municipais que circulam pela Avenida Marginal

do Rio Baquirivu.


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5. DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE

5.1 TERRENO

O terreno referente ao Imóvel em Estudo tem frente para as Ruas Estrela d’Oeste, Cristolândia

e Haiti, encerrando área de 105.887,97 m², de acordo com as informações descritas na

Matrícula no 101.031, fornecida pelo consulente.

O terreno possui formato irregular e topografia plana.

A imagem a seguir, datada de 2.008, ilustra a localização da quadra da propriedade avalianda e

proximidades.


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5.2 CONSTRUÇÕES

Sobre o imóvel em estudo encontram-se erigidas algumas edificações e outras que ainda

encontram-se em fase de obras, as quais totalizam 61.108,14 m² de área, distribuídas da

seguinte forma:

As áreas supracitadas foram obtidas a partir da planta “Implantação do Condomínio de

Galpões”, datada de 13/07/2009.

Ressaltamos que os Blocos A e C, são os únicos que se encontram inteiramente acabados e

prontos para utilização. O Bloco D tem aproximadamente 30% de sua construção executada e

o Bloco B está em fase de análise de viabilidade técnico-economica. Portanto, a avaliação dos

Blocos B e D baseiam-se integralmente nas informações prestadas pela proprietária, através

das plantas e memoriais descritivos.

EDIFICAÇÕES STATUS ÁREA (m²)

Bloco A Concluído 21.370,36

Bloco A - Marquise Concluído 985,60

Bloco B Início de Obra 19.763,65

Bloco B - Marquise Início de Obra 504,00

Bloco C Concluído 10.037,99

Bloco C - Marquise Concluído 576,00

Bloco D 30% Concluído 6.485,39

Bloco D - Marquise 30% Concluído 360,00

Lanchonete Concluído 32,06

Lanchonete - Cobertura Concluído 90,55

Portaria Principal Concluído 128,00

Portaria Principal - Cobertura Concluído 372,00

Outras benfeitorias Concluído 402,54

Total 61.108,14


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Salientamos que não foram feitas avaliações na estrutura dos prédios e não avaliamos as

máquinas e equipamentos.

5.2.1 BLOCO A

Aspectos da Edificação

Área Total Construída: 22.355,96 m²

Composição: Térreo e Superior.

Térreo: Circulação Central (acesso interno aos módulos),

Galpões Modulares, Escritórios (salas

individuais), Sanitários (M/F), Ambulatório,

D.G., Sala de Segurança, QGBT, Cozinha,

Vestiários, Depósito, Câmara Fria.

Superior: Sanitários/Vestiários (Mezanino dos Galpões),

Escritórios (salas individuais), Banheiros,

Escritório (Administração), Reuniões,

Restaurante, Lavagem e Distribuição, Varanda.


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Fechamentos: Alvenaria.

Estruturas: Concreto armado.

Cobertura – Materiais: Telhas metálicas sobre estrutura metálica.

Esquadrias/ Vidros: Alumínio / Comuns.

Pé - Direito: 8 metros.

Número de Pavimentos: 02

ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS Instalações Especiais: Combate a Incêndio (hidrantes, extintores,

sistema de alarme e iluminação de emergência).

Ar Condicionado: Aparelhos individuais (somente administração).

Circulação Vertical: 03 Escadas metálicas e 02 de concreto, 01

elevador para acesso a deficiente), 01 escada

metálica a cada 02 módulos.

ACABAMENTOS INTERNOS E EXTERNOS Piso: Concreto nivelado a laser com capacidade para 6

ton./m² (Galpão) / Cerâmica / Carpete,

Porcelanato / Madeira.

Paredes: Argamassa com pintura / Cerâmica / Madeira.

Forro: Laje / Telhas vãs / Gesso acartonado / Colméia /

Mineral (termo-acústico).

Fachadas: Argamassa com pintura / Concreto pintado /

Telhas metálicas brancas.


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RESUMOS PARA AVALIAÇÃO

BLOCO A

Área Construída (m²): 21.370,36 Valor Unitário (R$/m²) - Novo: 1.087,32

Idade Real Estimada/Referencial: 1/80 Anos Depreciação: 0,992

Estado de Conservação: Novo (a)

Padrão Construtivo: Galpão – Padrão Médio – Nível Máximo (1,680)

BLOCO A - MARQUISE

Área Construída (m²): 985,60 Valor Unitário (R$/m²) - Novo: 543,66



Padrão Construtivo: Equivalente a 25% do padrão Galpão – Padrão Médio – Nível

Máximo (0,420)


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FOTOS

Vista da Circulação Central (acesso interno aos módulos de Galpão).

Vista da infra-estrutura sob a laje, no corredor central.

Vista do acesso ao corredor central. Vista da Circulação da área de Escritórios (Pavimento Superior).


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Vista do Escritório Administrativo do Condomínio (Pavimento Superior).

Vista do Hall de Acesso à Área de Escritórios (Pavimento Superior).

Vista da Laje Técnica (Cobertura). Vista de uma das salas disponíveis para Escritório. (Pavimento Superior)


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Vista Geral do Restaurante (Pavimento Superior). Vista Geral do Restaurante (Pavimento Superior).

Vista de um dos sanitários (Pavimento Superior). Vista da Varanda do Restaurante (Pavimento Superior).


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Vista Geral da Cozinha (Pavimento Térreo). Vista da área de Lavagem e Distribuição do Restaurante (Pavimento Superior).

Vista do Paisagismo (Pavimento Térreo). Vista de uma das escadas de acesso da área de Escritórios.


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Vista dos elevadores de carga do Restaurante. Vista Geral do QGBT.

Vista Geral do Bloco A. Vista Geral do Bloco A.


33

Vista Geral do Bloco A. Vista Geral do Bloco A.


34

5.2.2 BLOCO B (Em Projeto)

ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS Área Total de Construção: 20.267,65 m²


Térreo: Armazenagem (Galpões Modulares), Docas.

Superior: Circulação, Escritórios, Sanitários/Vestiários e

Copa.


Estruturas: Metálica.


Esquadrias/ Vidros: Alumínio / Comuns, Fumê temperado 8mm.

Pé - Direito: 12 m.


Instalações Especiais: Combate a Incêndio (hidrantes, extintores,


Ar Condicionado: Não Apresenta.

Circulação Vertical: Escadas metálicas (01 por módulo).


ton./m² (Galpão) / Cerâmica / Emborrachado

antiderrapante / Porcelanato.

Paredes: Argamassa com pintura / Cerâmica / Porcelanato.

Forro: Laje pintada / Gesso acartonado.


35


Telhas metálicas brancas.

RESUMOS PARA AVALIAÇÃO BLOCO B





BLOCO B – MARQUISE





Máximo (0,420)


36

5.2.3 BLOCO C




Térreo: Recepção, Sanitário, QGBT, DG, Trafo,

Armazenagem (Galpões Modulares), Docas.

Superior: Circulação, Escritórios, Sanit./Vestiários e Copa.




Esquadrias/ Vidros: Alumínio / Comuns, Temperado 8mm.




37









Forro: Laje pintada / Gesso acartonado / Telhas vãs com

manta térmica.


Telhas metálicas brancas (brises) / Vidro.

RESUMOS PARA AVALIAÇÃO BLOCO C






38

BLOCO C – MARQUISE





Máximo (0,420)


39

FOTOS

Vista da Recepção (Pavimento Térreo). Vista da circulação externa (Pavimento Superior).

Vista de uma das salas de escritório (Pavimento Superior).

Vista de uma das salas de escritório, com a área de copa e sanitários ao centro (Pavimento Superior).


40

Vista do Vestiário (Pavimento Superior). Vista Geral de um dos módulos ocupados.

Vista Geral de um dos módulos de Galpão. Vista da escada de acesso individual do módulo.


41

Vista da área de docas. Vista do QGBT (Pavimento Térreo).

Vista área de docas. Vista Geral do Bloco C.


42

5.2.4 BLOCO D (Em Construção)

Aspectos da Edificação (Em fase de construção)

Área Total de Construção: 6.845,39 m²


Térreo: Recepção, Sanitário, QGBT, DG, Trafo,

Armazenagem (Galpões Modulares), Docas.

Superior: Circulação, Escritórios, Sanit./Vestiários e Copa.




Esquadrias/ Vidros: Alumínio / Comuns, Temperado 8mm.




43









Forro: Laje pintada / Gesso acartonado / Telhas vãs com

manta térmica.


Telhas metálicas brancas (brises) / Vidro.

RESUMOS PARA AVALIAÇÃO BLOCO D






44

BLOCO D – MARQUISE





Máximo (0,420)

Constatamos que a edificação está inacabada, portanto utilizamos o Custo Unitário PINI de

Edificações, de “Galpão Médio”, para determinar a etapa da obra em que se encontra.

Estima-se que a edificação esteja com 27,84% das obras concluídas. Segue quadro:

VALOR DA CONSTRUÇÃO

ETAPAS CONSTRUTIVAS Custo % Execução Total (%)Serviços Preliminares 0,80 100,00 0,80 Movimentos de Terra 0,50 100,00 0,50 Fundações Especiais 3,50 100,00 3,50 Infra-Estrutura 3,40 100,00 3,40 Superestrutura 28,05 70,00 19,64 Vedação 3,35 - - Esquadrias 10,75 - - Cobertura - - - Instalações Hidráulicas 9,90 - - Instalações Elétricas 3,90 - - Impermeabilização e Isolação Térmica 2,20 - - Revestimentos (piso, forro e paredes) 17,50 - - Vidros 2,70 - - Pintura 7,90 - - Serviços Complementares 0,45 - - Elevadores 5,10 - - Custo Global/m2 100,00 (%) 27,84


45

5.2.5 Lanchonete


Área Total Construída: 122,61 m²

Composição: Atendimento, Apoio, Churrasqueira, Deck, W.C.

Masculino e W.C. Feminino.


Estruturas: Concreto armado / Metálica.


Esquadrias/ Vidros: Alumínio / Comuns.

Pé - Direito: Aprox. 3,5 m.



46

ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS Instalações Especiais: Combate a Incêndio (extintores), Coifa com

exaustão.


Circulação Vertical: Não Apresenta.

ACABAMENTOS INTERNOS E EXTERNOS Piso: Concreto / Cerâmica / Madeira (deck).

Paredes: Argamassa com pintura / Azulejos.

Forro: Telhas vãs / Forro Mineral.

Fachadas: Argamassa com pintura / Cerâmica / Madeira.

RESUMOS PARA AVALIAÇÃO LANCHONETE




Padrão Construtivo: Escritório – Padrão Simples (s/ elevador) – Nível Médio (1,206)

LANCHONETE (COBERTURA)




Padrão Construtivo: Cobertura – Padrão Médio – Nível Mínimo (0,192)


47

FOTOS

Vista da área de Apoio (Cozinha). Vista da área de Atendimento.

Vista do Deck. Vista da área de Churrasqueira e acesso aos sanitários.


48

5.2.6 Portaria Principal


Área Total Construída: 500,00 m²


Térreo: Sala de Espera, Sanitários, Sala Equipamento,

Guarita Blindada (Recepção).

Superior: Copa, Sala Monitoramento, Vestiário Masc. e

Fem., W.C.

Fechamentos: Alvenaria, Vidros.

Estruturas: Concreto armado / Metálica.


Esquadrias/ Vidros: Alumínio / Blindados.

Pé - Direito: Variando entre 3,0 m e 4,0 m.



49

ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS Instalações Especiais: Combate a Incêndio (extintores), Circuito CFTV.

Ar Condicionado: Aparelho Individual.

Circulação Vertical: Escada metálica.

ACABAMENTOS INTERNOS E EXTERNOS Piso: Porcelanato / Cerâmica / Blocos intertravados.

Paredes: Argamassa com pintura, Cerâmica.

Forro: Gesso acartonado / Telhas vãs.

Fachadas: Argamassa com pintura / Vidros.

RESUMO PARA AVALIAÇÃO PORTARIA PRINCIPAL




Padrão Construtivo: Escritório – Padrão Simples (s/ elevador) – Nível Médio (1,206)

PORTARIA PRINCIPAL (COBERTURA)




Padrão Construtivo: Cobertura – Padrão Médio – Nível Mínimo (0,192)


50

FOTOS

Vista Externa da Recepção e Sala de Espera. Vista do Acesso Controlado (catracas).

Vista do Vestiário (Pavimento Superior). Vista da Copa (Pavimento Superior).


51

5.2.7 Benfeitorias Acessórias

O imóvel é dotado ainda de benfeitorias adicionais que não possuem valor comercial isolado,

mas que agregam valor ao conjunto e devem ser consideradas, tais como:

Subestação (33,00 m2);

Portaria 2 (9,00 m2);

Cobertura metálica (75,00 m2);

Casa do Caminhoneiro (176,54 m²);

Abrigo de GLP (9,00 m²);

Abrigo Gerador (20,00 m²);

Cabine de Transformação (30,00 m²);

Cabine Entrada de Energia (20,00 m²);

Cabine Retransmissão de Energia (30,00 m²);

Pavimentação em concreto (aprox. 3.300,00 m2);

Pátio de Estacionamento (40 vagas);

Paisagismo;

Reservatório de água;

Poço artesiano;

Grades e muro em todo o perímetro;

Sistema de drenagem de águas pluviais;

Quadra Poliesportiva;

Iluminação externa;

Sistema de câmeras, alarme e monitoramento;

Pavimentação em asfalto (aprox. 3.300 m² de área);

Etc.


52

FOTOS

Casa do Caminhoneiro. Abrigo de GLP.

Poço Artesiano. Reservatórios de Água.


53

Abrigo do Gerador. Cabine de Transformação.

Cabine Entrada de Energia. Cabine Retransmissão de Energia.


54

Portaria 2 (saída de caminhões). Quadra poliesportiva.

Pátio de Caminhões. Ruas internas.


55

Pavimentação e Paisagismo. Pavimentação e Paisagismo.

Estacionamento para Visitantes. Muros, taludes e drenagem de águas pluviais.


56

6. DOUMENTAÇÃO DA PROPRIEDADE

6.1 MATRÍCULA DO IMÓVEL

De acordo com cópia da Matrícula nº 101.031 fornecida pelo consulente e emitida pelo 2o

Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Guarulhos /SP, consta as seguintes informações:

MATRÍCULA Nº 101.031



Proprietários: FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO GWI

CONDOMÍNIOS LOGÍSTICOS

Para este estudo admitiremos que não existem dívidas, dúvidas ou quaisquer ônus gravando a

propriedade.

6.2 CERTIDÃO DE DADOS CADASTRAIS DO IMÓVEL - IPTU

De acordo com cópia da Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel – IPTU, fornecida pelo

consulente, constam as seguintes informações:

Número do Contribuinte: 084.65.93.0001.01.001

Proprietário: GWI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/C

Local do Imóvel: Rua Estrela do Oeste, 701



Testada Principal: 177,00 m

Número do Contribuinte: 084.65.93.0001.01.002


57

6.3 PROJETO ARQUITETÔNICO

Foram fornecidos Projetos Arquitetônicos de todos os blocos, cujas áreas estão descritas no

item “5.2 – Construções”.

Para fins deste estudo, adotamos a área de terreno constante na Matrícula e a área construída

através dos Projetos Arquitetônicos e informações do cliente.


58

7. PLANEJAMENTO URBANO

A legislação urbanística vigente na cidade de Guarulhos que determina o Uso e Ocupação do

Solo é regida pela Lei nº 6.253, de 24 de maio de 2007. De acordo com esta Lei, a propriedade

em estudo está inserida na região classificada como ZA-6 (Zona Aeroportuária).

Da análise dessa regulamentação, depreendem-se as seguintes medidas para o aproveitamento,

conforme os usos permitidos:

É aconselhável que antes da eventual operação de compra e venda, garantia ou dação em

pagamento, seja providenciada junto aos órgãos competentes a Certidão de Uso e Ocupação

do Solo referente ao imóvel.

Para fins deste estudo, não consideramos a existência de processos de desapropriação ou

melhoramentos viários que venham a atingir a área.

Como o imóvel já está edificado, partimos do princípio de que as construções encontram-se

regularizadas junto aos órgãos competentes e junto à Prefeitura do Município de Guarulhos.


59

8. CONSIDERAÇÕES DE MERCADO

8.1 OFERTA

8.1.1 Terrenos

A disponibilidade de terrenos para venda, localizados na região próxima ao imóvel em estudo

pode ser considerada média.

Foram identificados 9 terrenos ofertados para venda na mesma região onde se localiza o

imóvel avaliando. Entretanto, apenas 07 imóveis fizeram parte da homogeneização.

8.1.2 Galpões

A disponibilidade de galpões para locação, com o mesmo padrão construtivo do

empreendimento em estudo, localizados na região próxima ao imóvel em estudo pode ser

considerada escassa.

Dessa forma, em função do reduzido número de ofertas de imóveis similares na região de

Guarulhos, foram localizados imóveis comparáveis em outras regiões, onde acreditamos

que os valores praticados sejam semelhantes.

Foram identificados 14 galpões ofertados para locação. Entretanto, apenas 09 imóveis fizeram

parte da homogeneização.

8.2 DEMANDA

Na região, o mercado imobiliário para locação de imóveis vem demonstrando-se aquecido

com baixa taxa de vacância e com poucas opções de imóvel de bom padrão.


60

8.3 VALORES

8.3.1 Terrenos

Os terrenos localizados na região em que se localiza o imóvel avaliando e que estão

ofertadas para venda, apresentam unitários que variam de R$ 150,00/m² a R$ 600,00/m².

No Apêndice I apresentamos a planilha de Elementos Comparativos.

8.3.2 Galpões

Os galpões comparáveis localizados em outras regiões onde acreditamos que os valores

praticados para locação sejam semelhantes ao valor do imóvel avaliando, apresentam

unitários que variam de R$ 15,00/m² a R$ 23,00/m²/Mês.

No Apêndice III apresentamos a planilha de Elementos Comparativos.


61

9. AVALIAÇÃO

Os valores de mercado da propriedade foram determinados por etapas em estudos

financeiros e estatísticos a fim de atingirmos os seguintes objetivos:

Identificar o valor de mercado de venda do terreno da propriedade em estudo,

utilizando o Método Comparativo de Dados;

Identificar o valor da construção pelo Custo de Reposição de uma nova propriedade

similar, com as devidas construções depreciadas;

Identificar o valor locativo de mercado da propriedade em estudo, utilizando o Método

Comparativo de Dados.

9.1 VALOR DE MERCADO PARA VENDA

9.1.1 Valor da Parcela Terreno

De acordo com a pesquisa de mercado, comparamos as características de cada terreno em

oferta com as do imóvel em estudo, através do método comparativo (homogeneização

por fatores), para chegar a um valor unitário aplicável ao mesmo.

Levaram-se em consideração as variáveis de localização, visibilidade e área, além de um

desconto de 10% pelo fator oferta, conforme pode ser visto no Apêndice I.

Para tanto, foi necessário definir a Situação Paradigma, ou seja, um denominador

comum, parâmetro sob o qual foram analisados todos os elementos comparativos. Neste

caso, temos a seguinte Situação Paradigma:

Localização: 110,00

Área: 1,0

Visibilidade: 1,0


62

Nos cálculos realizados, foi definido um valor para o objeto da seguinte forma:

a) valores encontrados:

média aritmética saneada: R$ 294,99/m²

nº de elementos compreendidos: 7.

Isso indica que o valor aplicável ao imóvel em questão, respeitando os limites obtidos,

situa-se entre R$ 265,49 e R$ 324,49/m².

Para fins deste estudo, adotamos o Valor Unitário Médio (R$ 294,99/m2).

Sendo assim, temos:

VT = 105.887,00 m² x R$ 294,99/m²

VT = R$ 31.235.606,13

Arredondando:

VT = R$ 31.236.000,00

9.1.2 Valor da Parcela Benfeitoria

Para a determinação do valor das benfeitorias foi utilizado o estudo Valores de

Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP – Conversão dos Coeficientes H82QN para

R8N – Fevereiro/2.007, em atendimento a publicação da NBR-12.721/06, devidamente

ajustado para a região e época ora considerados.

Este estudo engloba todos os valores finais, ou seja, já foram considerados fatores de

“vantagem de coisa feita”, “fator de comercialização”, etc.

O índice “R8N” corresponde ao Custo Unitário Básico mensalmente divulgado pelo

Sindicato da Indústria da Construção Civil (SINDUSCON), válido para o Município de


63

São Paulo, devidamente aferido e adaptado para o Município de Guarulhos (R$

820,00/m²).

Conforme preconizações do estudo supramencionado, o critério especificado para a

determinação da depreciação é uma adequação do método Ross/Heidecke que leva em

conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de

conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda.

As tabelas contendo as premissas adotadas nos Custos de Reposição do imóvel foram

anexadas ao laudo no Apêndice II – Custos de Reposição.

Os dados utilizados nas tabelas de Custos de Reposição foram obtidos através das

informações constantes nos Resumos de Avaliação, apresentados no item “5.2 -

Construções” deste laudo.

Para cada situação, foi calculado um Custo de Reposição.

9.1.2.1 Situação 1 – Blocos A e C em operação e Bloco D com

aproximadamente 30% das obras concluídas

De acordo com as premissas adotadas para esta situação, o Custo de Reposição

(Apêndice II) de uma propriedade com as mesmas características do imóvel em estudo,

depreciando as construções por sua idade e estado de conservação, o valor seria de

R$ 48.496.500,00.

9.1.2.2 Situação 2 – Blocos A, C e D Concluídos




R$ 55.033.400,00.


64

9.1.2.3 Situação 3 – Blocos A, B, C e D Concluídos




R$ 82.433.400,00.

9.1.3 Valor Total do Imóvel

9.1.3.1 Situação 1 – Blocos A e C em operação e Bloco D com

aproximadamente 30% das obras concluídas

O valor final do imóvel será definido através do resultado da soma dos valores do terreno

e das construções devidamente depreciadas, aplicando-se um fator de comercialização

sobre as construções, ou seja:

VV1 = (Terreno + Construções e Benfeitorias) / Fator de Comercialização;

VV1 = (R$ 31.236.000,00 + R$ 48.496.500,00) / 1,20;

VV1 = R$ 66.443.750,00

Arredondando:

VV1 = R$ 66.440.000,00

9.1.3.2 Situação 2 – Blocos A, C e D Concluídos




VV2 = (Terreno + Construções e Benfeitorias) / Fator de Comercialização;

VV2 = (R$ 31.236.000,00 + R$ 55.033.400,00) / 1,20;


65

VV2 = R$ 71.891.166,67

Arredondando:

VV2 = R$ 71.890.000,00

9.1.3.3 Situação 3 – Blocos A, B, C e D Concluídos




VV3 = (Terreno + Construções e Benfeitorias) / (Fator de Comercialização;

VV3 = (R$ 31.236.000,00 + R$ 82.433.400,00) / 1,20;

VV3 = R$ 94.724.500,00

Arredondando:

VV3 = R$ 94.720.000,00

9.2 VALORES LOCATIVOS DE MERCADO

Para fins deste estudo, foram calculados os valores unitários de locação para três

cenários, sendo: conservador, realista e otimista.

Em função do reduzido número de ofertas de imóveis similares na região de Guarulhos,

foram localizados imóveis comparáveis em outras regiões, onde acreditamos que os

valores praticados sejam semelhantes.

De acordo com a pesquisa de mercado, comparamos as características de cada imovel em

oferta com as do imóvel em estudo, através do método comparativo (homogeneização

por fatores), para chegar a um valor unitário aplicável ao mesmo.


66

Levaram-se em consideração as variáveis de localização, depreciação, padrão construtivo

e docas, além de um desconto de 10% pelo fator oferta, conforme pode ser visto no

Apêndice I.

Para tanto, foi necessário definir a Situação Paradigma, ou seja, um denominador

comum, parâmetro sob o qual foram analisados todos os elementos comparativos. Neste

caso, temos a seguinte Situação Paradigma:

Localização: 120,00

Peso do Terreno: 0,30

Peso da Construção: 0,70

Idade: 1 ano

Idade Referencial: 80 anos

Padrão Construtivo: 1,680 – Galpão Padrão Médio – Nível Máximo

Estado de Conservação: A – Nova

Depreciação: 0,992

Docas: 1,10

Nos cálculos realizados, foi definido um valor para o objeto da seguinte forma:

a) valores encontrados:

média aritmética saneada: R$ 18,03/m²/Mês

nº de elementos compreendidos: 9.

Isso indica que o valor aplicável ao imóvel em questão, respeitando os limites obtidos,

situa-se entre R$ 16,23 e R$ 19,83/m²/Mês.


67

Para fins deste estudo, adotamos os seguintes unitários para as seguintes cenários:

CENÁRIO CONSERVADOR: R$ 16,23/m2/Mês (Limite Inferior do Campo de

Arbítrio)

CENÁRIO REALISTA: R$ 18,03/m2/Mês (Valor Unitário Médio)

CENÁRIO OTIMISTA: R$ 19,83/m2/Mês (Limite Superior do Campo de Arbítrio)


68

10. CERTIFICADO DE VALORES

De acordo com as bases acima estabelecidas, somos da opinião que em Junho de 2.010, os

valores da propriedade em questão, considerando-a livre de ocupação, são os seguintes:

VALORES DE MERCADO PARA VENDA

Situação 1 – Blocos A e C em operação e Bloco D com aproximadamente 30% das obras concluídas.

- Sessenta e Seis Milhões, Quatrocentos e Quarenta Mil Reais - (R$ 66.440.000,00)

Situação 2 – Blocos A, C e D Concluídos

- Setenta e Um Milhões, Oitocentos e Noventa Mil Reais -

(R$ 71.890.000,00)

Situação 3 – Blocos A, B, C e D Concluídos

- Noventa e Quatro Milhões, Setecentos e Vinte Mil Reais -

(R$ 94.720.000,00)

VALORES LOCATIVOS DE MERCADO

Cenário Conservador

- Dezesseis Reais e Vinte e Três Centavos por m2 por Mês - (R$ 16,23/m2/Mês)


69

Cenário Realista

- Dezoito Reais e Três Centavos por m2 por Mês – (R$ 18,03/m2/Mês)

Cenário Otimista

- Dezenove Reais, Oitenta e Três Centavos por m2 por Mês -

(R$ 19,83/m2/Mês)

Para fins deste estudo, nas Situações 2 e 3, consideramos que, quando os Blocos B e D

estiverem prontos, os valores locativos serão os mesmos praticados atualmente. Porém estes

valores poderão estar sujeitos a alterações de acordo com as condições de mercado da época.

Agradecemos a oportunidade de elaborarmos este trabalho e, por gentileza, contate-nos se

houver qualquer dúvida ou esclarecimento.


70

11. CONFIDENCIALIDADE

Este relatório reserva-se ao uso exclusivo do destinatário e nenhuma responsabilidade será

assumida perante terceiros no que se refere à sua utilização, sejam quais forem as

circunstâncias.

Finalizando, notificamos V.Sas. que, de acordo com nossas práticas normais, este relatório não

poderá ser incluído em qualquer documento, circular ou declaração, em parte, por inteiro ou

em qualquer referência, nem ser publicado sem o nosso consentimento por escrito quanto a

forma ou contexto em que possa aparecer.

Atenciosamente,

Luciana Espinosa Hungaro CREA: 5060965307 Binswanger Brazil


71

12. APÊNDICE I – HOMOGENEIZAÇÃO E ELEMENTOS COMPARATIVOS

GUARULHOS/ SPVENDA - TERRENOS

Total Fator Oferta V.U. (R$/m2) Fator Visibilidade

Fator Transposição Fator Área

1 Rua Theodore Goldschimidt Guarulhos 5.250,00 3.150.000,00 0,90 540,00 1,0000 0,7333 0,9500 0,6833 368,98

2 R. Amancio Gaiolli Guarulhos 13.500,00 4.500.000,00 0,90 300,00 1,0000 1,0000 0,9700 0,9700 291,00

3 R. Amancio Gaiolli Guarulhos 30.000,00 10.500.000,00 0,90 315,00 1,0000 1,0000 0,9800 0,9800 308,70

4 R. Landri Sales Guarulhos 42.000,00 7.560.000,00 0,90 162,00 1,2500 1,5714 0,9900 1,8114 293,45

5 R.Amancio Gaiolli Guarulhos 35.000,00 12.250.000,00 0,90 315,00 1,0000 1,0000 0,9800 0,9800 308,70

6 Av. Armando Bei Guarulhos 20.000,00 3.000.000,00 0,90 135,00 1,2500 1,5714 0,9700 1,7914 241,84

7 R.Amancio Gaiolli Guarulhos 25.000,00 5.500.000,00 0,90 198,00 1,0000 1,2941 0,9800 1,2741 252,27

Limites de Confiança Situação ParadigamNúmero de Amostras = 7 Área Terreno = 105.887,97 m2

Graus de Liberdade = 6 Local = 110,00

tc (tabelado) = 1,44 Área = 1,00

Desvio Padrão = 41,871 Visibilidade = 1,00

Limite Superior = R$ 317,78 Campo de ArbítrioMédia = R$ 294,99 Limite Superior = R$ 324,49 / m2

Limite Inferior = R$ 272,20 Limite Inferior = R$ 265,49 / m2

Intervalo - Elementos Efetivamente Utilizados Determinação do Valor do ImóvelValor Mínimo = R$ 241,84 Vu adot (R$/m2) = 294,99 / m2

Valor Máximo = R$ 368,98 Área Adotada (m2) = 105.887,97

Valor = R$ 31.236.000,00

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO I

Fator FinalValor

Homogeneizado (R$/m²)

Nº Endereço Município Área TerrenoValor de Venda(R$) Homogeneização


ELEMENTO 1 ENDEREÇO: Rua Theodore Goldschimidt O/T: OFERTA

BAIRRO: Vila Barros MUNICÍPIO: Guarulhos/SP V/L: VENDA

FONTE: Sr. Eder CONTATO: DATA: jun/10

PREÇO: R$ 3.150.000,00 ÁREA DE TERRENO (m²):5.250,00 ÁREA CONSTRUÍDA (m²):

V.U. (R$/m²): R$ 540,00 VALOR DO TERRENO: R$ 3.150.000,00 VALOR DA CONSTRUÇÃO:

ZONEAMENTO: N/D TESTADA (m):N/D TOPOGRAFIA:

OBSERVAÇÃO: prox. Imóvel avaliando

ELEMENTO 2 ENDEREÇO: R. Amancio Gaiolli O/T: OFERTA

BAIRRO: Bonsucesso MUNICÍPIO: Guarulhos/SP V/L: VENDA

FONTE: Imob. Industrial - Marcio CONTATO: DATA: jun/10




OBSERVAÇÃO: -

ELEMENTO 3 ENDEREÇO: R. Amancio Gaiolli O/T: OFERTA


FONTE: Imob. Industrial - Marcio CONTATO: DATA: jun/10

PREÇO: R$ 10.500.000,00 ÁREA DE TERRENO (m²):30000,00 ÁREA CONSTRUÍDA (m²):

V.U. (R$/m²): R$ 315,00 VALOR DO TERRENO: R$ 30.000,00 VALOR DA CONSTRUÇÃO:


OBSERVAÇÃO: -

FOTO NÃO DISPONÍVEL

(11)7653-0443/ 7106-2982


2483-2000


2483-2000


ELEMENTO 4 ENDEREÇO: R. Landri Sales O/T: OFERTA

BAIRRO: Aracília MUNICÍPIO: Guarulhos/SP V/L: VENDA

FONTE: Sr. Marcondes CONTATO: DATA: jun/10




OBSERVAÇÃO: -

ELEMENTO 5 ENDEREÇO: R.Amancio Gaiolli O/T: OFERTA


FONTE: Sr. Marcondes CONTATO: DATA: jun/10




OBSERVAÇÃO: -

ELEMENTO 6 ENDEREÇO: Av. Armando Bei O/T: OFERTA


FONTE: Sr. Waldo CONTATO: DATA: jun/10




OBSERVAÇÃO: -


7757-9902/2408-7888


2408-7888


2408-7888


ELEMENTO 7 ENDEREÇO: R.Amancio Gaiolli O/T: OFERTA


FONTE: Sr. Marcio - Imob. Industrial CONTATO: DATA: jun/10




OBSERVAÇÃO: 300m da Rod. Presidente Dutra


7495-2358/2483-2000


13. APÊNDICE II – CUSTOS DE REPOSIÇÃO

SITUAÇÃO 1 - COMO O IMÓVEL SE ENCONTRAVA NA OCASIÃO DA VISTORIA

GUARULHOS/ SPCusto de ReposiçãoR8N = R$ 820,00/m2

Item Descrição UnidadeÁrea

Construída (m2)

Padrão Construtivo

(EVV)

Custo de reposição novo

(R$)

Idade aparente

(anos)

Vida útil

(anos)

Estado de Conservação

(Ross-Heidecke)

Depreciação (Foc)

1 GALPÃO A - CONCLUÍDO m² 21.370,36 1,680 29.439.807,94 1 80 A 0,992MARQUISE m² 985,60 0,420 339.440,64 1 20 A 0,976

2 GALPÃO B - EM PROJETO m² 19.763,65 1,680 27.226.404,24 0 80 A 1,000MARQUISE m² 504,00 0,420 173.577,60 0 20 A 1,000

3 GALPÃO C - CONCLUÍDO m² 10.037,99 1,680 13.828.335,02 1 80 A 0,992MARQUISE m² 576,00 0,420 198.374,40 1 20 A 0,976

4 GALPÃO D - EM OBRAS m² 6.485,39 1,680 8.934.273,26 0 80 A 1,000MARQUISE m² 360,00 0,420 123.984,00 0 20 A 1,000

5 LANCHONETE m² 32,06 1,206 31.704,78 1 70 A 0,992LANCHONETE COBERTURA m² 90,55 0,192 14.256,19 1 20 A 0,976

6 PORTARIA PRINCIPAL m² 128,00 1,206 126.581,76 1 70 A 0,992PORTARIA PRINCIPAL - COBERTURA m² 372,00 0,192 58.567,68 1 20 A 0,976

Outras Befeitorias 402,54

61.108,14 80.495.307,51

Fator de Comercialização 1,20

m² 105.887,97

TOTAL ARREDONDADO

Subtotal

Terreno Total


SITUAÇÃO 2 - CONSIDERANDO OS BLOCOS A, C e D CONCLUÍDOS



Construída (m2)

Padrão Construtivo

(EVV)


(R$)

Idade aparente

(anos)

Vida útil

(anos)


(Ross-Heidecke)

Depreciação (Foc)




4 GALPÃO D - CONCLUÍDO m² 6.485,39 1,680 8.934.273,26 0 80 A 1,000MARQUISE m² 360,00 0,420 123.984,00 0 20 A 1,000




61.108,14 80.495.307,51


m² 105.887,97

TOTAL ARREDONDADO

Subtotal

Terreno Total


SITUAÇÃO 3 - CONSIDERANDO OS BLOCOS A, B, C e D CONCLUÍDOS



Construída (m2)

Padrão Construtivo

(EVV)


(R$)

Idade aparente

(anos)

Vida útil

(anos)


(Ross-Heidecke)

Depreciação (Foc)




4 GALPÃO D - CONCLUÍDO m² 6.485,39 1,680 8.934.273,26 0 80 A 1,000MARQUISE m² 360,00 0,420 123.984,00 0 20 A 1,000




61.108,14 80.495.307,51


m² 105.887,97

TOTAL ARREDONDADO

Subtotal

Terreno Total


14. APÊNDICE III – HOMOGENEIZAÇÃO E ELEMENTOS COMPARATIVOS

GUARULHOS/ SPGALPÕESLOCAÇÃO

Total Fator Oferta V.U. (R$/m2) Fator Transposição Fator

DepreciaçãoFator

Construtivo

1 Rod. Anhanguera, km 37 Cajamar Distribution Park Cajamar Cajamar 4.200,00 73.500,00 0,90 15,75 1,0429 0,9944 1,0000

2 Rod. Romildo Prado Louveira Fora de Condomínio Louveira 7.806,00 128.799,00 0,90 14,85 1,0429 0,9944 1,1869

3 Rod. Santos Dumont, km 50 IndaiatubaCondominio

Empresarial NR Indaiatuba 1.600,00 24.000,00 0,90 13,50 1,0429 0,9944 1,0000

4 Av. Piracema, 1.411 Barueri Cond. Multiplo 2 Alphaville / Tamboré Barueri 2.000,00 40.000,00 0,90 18,00 1,0000 1,0031 1,0000

5 Rod. Anhanguera, km 15,5 Pirituba Centro Logístico Anhanguera Pirituba 1.376,00 28.000,00 0,90 18,31 1,0273 1,0031 1,0000

6 Tamboré Barueri WLC - World Logistic Center Barueri 3.437,89 79.071,47 0,90 20,70 1,0000 1,0000 1,0000

7 Av. Marginal Projetada, 1.810 Barueri Modular 2 - Castelo Branco Barueri 1.078,00 21.560,00 0,90 18,00 1,0000 1,0031 1,0000

8 Rodovia Ayrton Senna, km 25 Guarulhos - Guarulhos 13.920,00 278.400,00 0,90 18,00 1,0130 1,0000 1,0000

9 Rod. Anhanguera, km 66 Jundiaí Cond. Global Jundiai Jundiaí 1.393,00 23.681,00 0,90 15,30 1,0429 0,9944 1,0000

Limites de Confiança Situação ParadigmaNúmero de Amostras = 9 Local: 120,00

Graus de Liberdade = 8 Peso do Terreno: 0,30

tc (tabelado) = 1,397 Peso da Construção: 0,70

Desvio Padrão = 1,397 Idade: 1

Idade Referencial: 80

Limite Superior = R$ 19,01 Padrão Construtivo: 1,680

Média = R$ 18,03 Estado: A

Limite Inferior = R$ 17,05 Fator de Depreciação: 0,992

Intervalo - Elementos Efetivamente Utilizados Campo de ArbítrioValor Mínimo = R$ 16,13 Limite Superior = R$ 19,83 / m2

Valor Máximo = R$ 20,70 Limite Inferior = R$ 16,23 / m2

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO II VALORES ADOTADOS:

CENÁRIO CONSERVADOR 16,23 / m2

CENÁRIO REALISTA 18,03 / m2

CENÁRIO OTIMISTA 19,83 / m2

Nº Endereço Município MunicípioValor Locativo (R$)Área do módulo

disponível (m²)

HomogeneizaçãoCondomínio


LOCAÇÃO - GALPÕESSÃO PAULO - SP

Área Fabril Escritórios Tamanho Módulos

Área Disponível

Qtde disp.

1 Distribution Park Cajamar Rod. Anhanguera, km 37 - Cajamar /SP Oferta SIM - 200,00 a

250,00 4.200,00 4.200,00 11 4 - 9,70 0 Otimo 73.500,00 0,90 15,75 - -

2 - Rod. Romildo Prado - Louveira /SP Oferta NÃO 6.200,00 512,00 ÚNICO 7.806,00 1 8 - 9,70 0 Otimo 128.799,00 0,90 14,85 NÃO POSSUI -

3Condominio

Empresarial NR Indaiatuba

Rod. Santos Dumont, km 50

Setor Industrial Indaiatuba /SP Oferta SIM 1.143,21 108,53 1.250,00 /

1.600,00 1.600,00 8 1 doca dupla - 10,00 0 Otimo 24.000,00 0,90 13,50 1,80 / m² 1,80 / m²

4Cond. Multiplo 2

Alphaville / Tamboré

Av. Piracema, 1.411 Tamboré Barueri /SP Oferta SIM 1.511,00 245,00 2.000,00 2.000,00 1 3 7 11,20 2 Ótimo 40.000,00 0,90 18,00 - -

5 Centro Logístico Anhanguera

Rod. Anhanguera, km 15,5 Pirituba São Paulo /SP Oferta NÃO 990,00 219,00 ÚNICO 1.376,00 1 2 4 11,00 2 Ótimo 28.000,00 0,90 18,31 3.966,81 1.429,03

6 WLC - World Logistic Center Tamboré Alphaville /

Tamboré Barueri /SP Oferta SIM - - 3.437,89 3.437,89 6 4 - 11,00 1 Ótimo 79.071,47 0,90 20,70 - -

7 Modular 2 - Castelo Branco

Av. Marginal Projetada, 1.810 Tamboré Barueri /SP Oferta SIM - 297,00 1.078,00 1.078,00 - 2 10 12,00 2 Ótimo 21.560,00 0,90 18,00 - -

8 - Rodovia Ayrton Senna, km 25 - Guarulhos /SP Oferta NÃO 11.920,00 1.488,00 13.920,00 13.920,00 2 12 - 13,00 1 Ótimo 278.400,00 0,90 18,00 - -

9 S/F Cond. Global Jundiai Rod. Anhanguera, km 66 - Jundiaí /SP Oferta SIM - - 1.191 a 1.393 1.393,00 - 3 - 12,00 0 Ótimo 23.681,00 0,90 15,30 - -

Pé direito (m)

Idade Aparente

(anos)


Preço Pedido (R$)

Total Fator Oferta

R$ /m² construído

Valor Condomínio (R$ / Mês)

Valor IPTU (R$ / Mês)

Nº Docas por

Módulo

Nº Vagas Privativas

por Módulo

MÓDULONº FOTO NOME Endereço Bairro Cidade / Estado Situação Dentro de

Condomínio?

ÁREAS (m²)


80

15. APÊNDICE IV – ÁREA LOCÁVEL DOS MÓDULOS

MÓDULO ÁREA ÚTIL LOCÁVEL (m²)

A1 652,20A2 694,50A3 652,20A4 694,50A5 652,20A6 694,50A7 652,20A8 694,50A9 652,20

A10 694,50A11 652,20A12 694,50A13 652,20A14 694,50A15 740,70A16 698,40A17 740,70A18 698,40A19 740,70A20 698,40A21 740,70A22 698,40A23 740,70A24 698,40A25 740,70A26 698,40A27 740,70A28 698,40

Área Total 19.500,60

GALPÃO A


81


B1 1.771,62B2 1.756,02B3 1.756,02B4 1.523,81B5 1.523,81B6 1.531,37B7 1.531,37B8 1.523,81B9 1.523,81

B10 1.531,37B11 1.531,37B12 1.546,97


GALPÃO B


C1 1.301,90C2 1.284,98C3 1.284,98C4 1.285,49C5 1.285,49C6 1.086,18C7 1.086,18C8 1.103,10


GALPÃO C


82


D1 1.151,46D2 1.290,27D3 1.290,27D4 1.293,75D5 1.213,05


GALPÃO D

relatório de consultoria imobiliária - gwi real estate...

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