regularizaÇÃo de loteamentos urbanos e...

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UNIVERSIDADE SÃO FRANCISCO

ANTONIO JOSÉ DE OLIVEIRA

REGULARIZAÇÃO DE LOTEAMENTOS URBANOS E CLANDESTINO NO MUNICÍPIO DE EXTREMA – MG

ITATIBA

2010

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REGULARIZAÇÃO DE LOTEAMENTOS URBANOS E CLANDESTINO NO

MUNICÍPIO DE EXTREMA – MG

Trabalho de Conclusão de Curso, do

Curso de Engenharia Civil da

Universidade São Francisco, sob a

orientação do Prof. Dr. Adilson Franco

Penteado como exigência parcial para

conclusão do curso de graduação.

ITATIBA

2010



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REGULARIZAÇÃO DE LOTEAMENTOS URBANOS E CLANDESTINO NO

MUNICÍPIO DE EXTREMA – MG

Trabalho apresentado à disciplina Trabalho de Conclusão de Curso, do curso de

Engenharia Civil da Universidade São Francisco, como requisito parcial para a

aprovação na disciplina.

Aprovado com a nota: _______

Data de aprovação: 07/12/2010.

BANCA EXAMINADORA

____________________________________________________

Prof. Dr. Adilson Franco Penteado.

USF – Orientador

____________________________________________________

Profª. Ms. Cristina das Graças Fassina

USF – Examinadora

____________________________________________________

Profª. Aline Giovannelli Ramos Cecon

USF – Examinadora



4

Primeiramente a Deus, que sempre esteve

ao meu lado me dando forças guiando e

iluminando meus passos e as escolhas do

meu caminho.

Agradeço a minha esposa Mirian por ter

entendido e me dado força e coragem,

também aos meus pais, meus filhos, meus

amigos e também a todos os professores

que foram a base para que eu conseguisse

realizar mais esta vitória da minha vida.



5

RESUMO

A ocorrência do êxodo rural a partir de 1943, motivada pela criação da

Consolidação das Leis Trabalhistas (CLT), legislação que contrariava o interesse

dos fazendeiros da época, e por outro lado, pelo processo de industrialização de

várias cidades, que alimentava esperanças de conquista de trabalhos bem

remunerados, surge então o problema de ocupação dos espaços urbanos. A falta de

moradia para todos, decorrente da grande demanda de empregos, gera ocupações

clandestinas do solo em torno da cidade formal, causando graves conseqüências

socio-ambientais e estruturais para as cidades. O problema é agravado pela

exploração imobiliária ilegal. Com a criação da Lei 10.257/01, (Estatuto da cidade),

surgem às discussões acerca dos temas referentes à regularização fundiária e à

inclusão social da população urbana informal. Discutem-se e sugerem-se

providências e ações visando à prevenção do surgimento de parcelamentos

clandestinos. No caso de parcelamentos clandestinos consolidados, procuram-se

detectar providências cabíveis e ações mais diretas para implementação e

conclusão de um processo de regularização em conformidade com as legislações

vigentes de parcelamento do solo urbano. Este estudo revela ser um processo

levando a uma reflexão sobre a importância da eficiência de um sistema de

fiscalização de parcelamento do solo urbano. É o caminho primordial para combater

o problema de ocupação dos solos urbanos. Considera-se atingidos os objetivos

colocados no presente trabalho, no sentido de combater a clandestinidade de

parcelamento do solo urbano.

Palavras chave: êxodo, parcelamento, ocupação, regularização.



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ABSTRACT

The occurrence of the rural exodus from 1943, driven by the creation of

Consolidation of Labor Laws (CLT), laws that contradicted the interests of

landowners in the season, and secondly, the process of industrialization in various

cities, which fed hopes to conquer a well-paid jobs. Arises from the issue of

occupation of urban spaces the lack of housing for everyone, coupled with low

purchasing power and unemployment creates illegal occupations of land around the

city formal, causing serious consequences socio-environmental and structural to the

cities. The problem, is aggravated by the illegal farm buildings, sometimes supported

by legal. With the creation of Law 10.257/01, are the discussions about the issues

relating to land settlement and social inclusion of the informal urban population. It is

discussed and it is suggested measures and actions to prevent the emergence of

plots illegal. In the case of parcels illegal consolidated, seeks to identify appropriate

measures and actions for more direct implementation and completion of a process of

settlement in accordance with existing laws of fragmentation of urban land. The es

included in this study revealing a process be expensive, cumbersome and slow,

leading to a discussion about the importance of the efficiency of a surveillance

system of dividing up of urban land. It appears that the formation of a collective

consciousness focused on the citizen will be the primary way to eradicate the

problem of occupation of urban spaces around the world. It was considered attained

the goals put in this work, to combat the illegal subdivision of the urban land.

Key words: exodus, fragmentation, occupation, settlement.



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LISTA DE ABREVIATURAS

Art – artigo

Engº – engenheiro

ha – hectare

m2 – metro quadrado

nº – número

Sr. – Senhor



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LISTA DE SIGLAS

APP – Área de Preservação Permanente

ART – Anotação de Responsabilidade Técnica

CCIR – Certificado de Cadastro de Imóveis Rurais

CLT – Consolidação das Leis Trabalhistas

IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística

INCRA – Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária

ITR – Imposto Territorial Rural



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SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO..................................................................................................11 1.1 Problemática....................................................................................................13 1.2 Pressupostos de Solução..............................................................................14 1.3 Objetivo...……………………………………………..………………....…….........15

1.4 Justificativa.....................................................................................................16 2 PARCELAMENTO DO SOLO EM ZONA URBANA........................................17 3 A CLANDESTINIDADE NA FORMAÇÃO URBANA.......................................20 3.1 Origem da Clandestinidade na Formação Urbana.......................................20

3.2 A Fiscalização da Ocupação do Solo Urbano..............................................21 3.2.1 O Sistema de Fiscalização Desejável……………………..…………...............21 4 REGULARIZAÇÃO DE PARCELAMENTO CLANDESTINO DO SOLO URBANO…….........………………………………...………………………............23

5 METODOLOGIA...............................................................................................28 6 ESTUDO DE CASO.......…………..…………………....……….......………….….29 6.1 O Caso “Loteamento Ângelo Aparecido Morbidelli”...................................30 6.1.1 O Início das Atividades de Parcelamento…...........………..………………....30

6.1.2 Resumo da Situação de Parcelamentos Executados..................…………..33 6.1.3 Histórico da Implantação da Infra-Estrutura Existente................................34 6.1.4 Iniciativas Visando a Regularização..............................................................35 6.1.5 A Montagem do Processo de Regularização………..…….…..………….......35

6.1.6 A Detecção de Falha na Montagem do Processo…………….………...........36 6.1.7 A Situação Atual do Processo de Regularização ..................…..…….........37 7 CONSIDERAÇÕES FINAIS................................……………………..…............38 8 REFERÊNCIAS.................................................................................................40



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ANEXOS...…………………………….………………………..………………….............41

ANEXO A – INSTRUÇÃO Nº 01/85...…………………………...……………….....…..42 ANEXO B – PORTARIA Nº 006/002.........................................................................45 ANEXO C – LEI COMPLEMENTAR Nº 035/04…….................................................50 ANEXO D – FLUXOGRAMA REPRESENTATIVO DE MATRÍCULAS EMITIDAS..59

ANEXO E – MEMORIAL DESCRITIVO DO EMPREENDIMENTO...........................61 ANEXO F – RELATÓRIO DE APROVAÇÃO DE LOTEAMENTO............................66 ANEXO G – PORTARIA DE APROVAÇÃO DE REGULARIZAÇÃO………….........70 ANEXO H – LOTEAMENTO APROVADO IMAGEM DE SATÉLITE.......……..........72

ANEXO I – MAPA DO LOTEAMENTO ÂNGELO APARECIDO MORBIDELLI......74



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1 - INTRODUÇÃO

Entende-se que trabalho digno e educação para os cidadãos são

fundamentais na formação de uma sociedade que possa ser honesta e, que entre

outras coisas, contemple aos seus membros oportunidades de aquisições, no

mínimo, de bens essenciais de forma dígna e legal.

Antes de 1943, quando se instituiu a Consolidação das Leis Trabalhistas (CLT), as

populações rurais de baixa renda conseguiam, de bom acordo com fazendeiros,

estabelecerem-se nas fazendas, onde construíam suas casas de morada. A

vantagem para os fazendeiros consistia no fato de ter nas fazendas a mão de obra

em potencial de que tanto dependiam. Nas fazendas, os agregados executavam

trabalhos rurais diversos, em parte, como diaristas. Também cultivavam as terras na

condição de meeiro, dividindo a produção com os fazendeiros. Nos pequenos

terrenos outorgados pelos proprietários, que eram cercados em volta das casas

onde moravam, as famílias dos colonos, podiam cultivar alguns produtos agrícolas

de subsistência.

Com a criação da CLT, aos poucos esta prática foi se acabando, pois os

fazendeiros passaram a temer as ações trabalhistas indenizatórias por tempo de

serviço, que podiam ser impetradas na justiça, por parte de ex-colonos que

pretendiam buscar seus direitos então garantidos por lei.

Se por um lado a CLT trouxe conquistas para os trabalhadores, por outro trouxe uma

enorme contribuição para o êxodo rural. Com o êxodo de famílias, que em geral

eram desprovidas de recursos financeiros, veio a urbanização desordenada das

cidades, traduzida em processos informais e ilegais de ocupação do solo urbano.

Com o desenvolvimento das cidades e o fenômeno da migração do homem

do campo, constituindo um caminho sem volta, para cidades em fase de

industrialização ou industrializadas, em busca de oportunidades e de melhores

condições de renda, a explosão demográfica tornou-se inevitável. Absorver esse

contingente de pessoas é um desafio constante para os administradores públicos.

Sem políticas de infra-estrutura e planejamento adequados e sem programas

sustentáveis de moradias, o retrato fiel dessa realidade é o crescimento

desordenado, com o surgimento de aglomerados urbanos (favelas) sem as

condições mínimas de saneamento básico.



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O fracionamento de solo urbano deve-se dar de forma legal, através de

projetos de parcelamentos devidamente elaborados por profissionais habilitados,

evitando-se assim, problemas inerentes à infra-estrutura urbana.

Sabe-se que a realidade da urbanização brasileira é constituída de

parcelamentos clandestinos e irregulares, que trazem como conseqüência,

problemas sócio-econômicos e estrutural de difícil solução para as populações dos

referidos parcelamentos e que acabam afetando também a cidade como um todo. O

município de Extrema, está sofrendo impacto de valorização imobiliária desenfreada

em função do crescimento de seu pólo industrial e da expansão da área urbana,

necessária para conter o aumento populacional decorrente da oferta de postos de

trabalho. Com uma população de 27.000 habitantes, o município de Extrema é

sustentado por uma economia embasada nas atividades industriais, possui também

um grande potencial para o desenvolvimento de atividades turísticas e de lazer.

A exploração imobiliária ilegal gera nas zonas urbanas a comercialização de

lotes não oriundos de projetos de parcelamento do solo devidamente elaborados por

profissionais técnicos e aprovados pela prefeitura, promovendo uma urbanização

sem planejamento e produzindo posteriormente, na área ocupada, problemas de

implantação e manutenção da infra-estrutura básica, além de gerar as mais diversas

formas de degradação ambiental.

A exploração de lotes urbanos, por parte das imobiliárias, aumenta a

clandestinidade e visa fugir das obrigações legais que são: alienar ao poder público

o percentual da área parcelável destinado às áreas públicas, respeitar as Áreas de

Preservação Permanente (APP) quando é o caso, e fazer os investimentos

necessários na área parcelada. Soma-se a isso, o grande desejo do loteador

inescrupuloso de sonegar imposto, objetivando no final de tudo, grande lucro fácil.

Como em todo município com uma população em fase de grande crescimento,

justifica-se o aumento da demanda por novas moradias, onde a oferta de imóveis

regularizados acaba não atendendo as necessidades urbanísticas da região.

Verifica-se em todo município de Extrema a existência de parcelamentos irregulares

e clandestinos oriundos de uma exploração imobiliária gananciosa, que efetivam

parcelamentos sem projetos com a omissão do poder publico municipal.

O presente trabalho tem como objetivo geral subsídiar o combate às

irregularidades e clandestinidades dos parcelamentos do solo urbano que envolva



13

seus aspectos urbanísticos e ambientais, por meio do estudo de caso da

regularização de um loteamento urbano e irregular.

Como objetivos foi realizado o levantamento bibliográfico sobre o tema,

levantamento de normas técnicas e documentação necessária para os diferentes

orgãos, foi apresentado um roteiro, procedimentos de praticas para a regularização

das áreas irregulares.

1.1 Problemática

O problema urbanístico tem se agravado incessantemente mesmo depois de

obter certa atenção do poder público federal a partir de 2003 com a criação do

Ministério das Cidades, através da instituição de uma política nacional de

regularização fundiária em áreas urbanas.

A baixa renda das famílias, que dificulta a aquisição da casa própria, motiva

invasões de áreas públicas, encostas de morro e Áreas de Preservação Permanente

(APP). Nessas áreas edificam-se moradias precárias, formando os atualmente

denominados aglomerados residenciais (favelas), portanto, a carência de recursos

financeiros de uma parcela da população brasileira deve merecer atenção especial

por parte do poder público no sentido da adoção de mecanismos para geração de

emprego, da concessão de financiamentos compatíveis com a renda familiar que

possibilitem a aquisição da moradia formal e de implementação de programas

sociais habitacionais sustentáveis, possibilitando assim, a adoção de um combate à

formação dos aglomerados residenciais, através de uma fiscalização eficiente.

A exploração imobiliária ilegal gera nas zonas urbanas, a comercialização de

lotes e chácaras não oriundos de projetos de parcelamento do solo devidamente

elaborados por profissional técnico e em seguida deferido pela Prefeitura,

promovendo assim uma urbanização sem planejamento. O não cumprimento destas

diretrizes, o parcelamento do solo produzirá posteriormente na área ocupada,

problemas de implantação e manutenção da infra-estrutura básica, necessária à boa

qualidade de vida dos moradores, além das mais diversas formas de degradação

ambiental.



14

A exploração imobiliária clandestina visa fugir das obrigações legais que são:

Alienar ao poder público o percentual da área parcelável destinado a áreas públicas,

respeitar Áreas de Preservação Permanente (APP) quando é o caso, fazer os

investimentos necessários na área parcelada. Soma-se a isso, o grande desejo do

loteador é de sonegar imposto, objetivando no final de tudo, grande lucro fácil.

As práticas ilegais e inerentes ao parcelamento do solo urbano, no município

de Extrema, não vêm sendo coibidas, de forma eficaz, através de um sistema de

fiscalização e punição dos infratores.

Assim, parcelamentos clandestinos do solo acabam por produzir impactos

ambientais e sócio-econômicos de conseqüências graves, na maioria das vezes,

perpetuantes.

1.2 Pressupostos de Solução

É consenso geral que o parcelamento clandestino do solo urbano no Brasil

tornou-se um problema generalizado, que não só fustiga impiedosamente as famílias

de baixa renda, mas que também gera conseqüências danosas para toda população

da cidade.

Trata-se de um problema persistente, que nem sequer se paralisará se

resultados provenientes de soluções rápidas e eficientes não forem obtidos,

percebe-se que a urbanização descontrolada traz conseqüências quase

insuportáveis, principalmente nas grandes cidades onde ocorrências dos mais

diversos transtornos, somados a tantos outros problemas decorrentes da pobreza de

uma parcela da população, são acontecimentos bastante freqüentes e repetitivos.

A busca e implementação de almejadas e tão necessárias ações de controle

e organização da ocupação dos espaços no solo urbano são providências

extremamente necessárias para a solução desse complicado problema, que atinge a

sociedade urbana como um todo. Se tais providências não forem tomadas a

contento, os cidadãos urbanos brasileiros continuarão sujeitos a um habitat cada vez

mais degradante e impróprio para se ter qualidade de vida.

Acredita-se que a obtenção de soluções definitivas para os problemas

urbanísticos pode vir de três ações básicas por parte do poder público, quais sejam:



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A primeira consiste na implementação de programas sociais habitacionais e

de programas de geração de emprego e renda para a camada mais pobre da

população.

A segunda consiste na elaboração de um sistema de controle em que serão

destacadas as áreas urbanas, as de expansão urbana e de turismo, mais passíveis

de ações de urbanização irregulares clandestina. A partir da existência de um

sistema de controle funcional, traça-se um plano de visitação e revisitação para o

fiscal de obras e urbanismo da prefeitura verificar a existência de indícios de

parcelamento clandestino, o que motivará uma investigação mais aprofundada no

sentido da constatação da realidade dos fatos.

A terceira consiste na elaboração em conjunto com a Prefeitura Municipal, de

uma metodologia básica de montagem de processos de regularização de

parcelamento clandestino do solo urbano, que contemplará parcelamentos passíveis

de serem regularizados, constituindo um caminho mais curto, menos demorado e

menos onerosos entre o interesse de se fazer à regularização e a obtenção do

registro dos imóveis oriundos do parcelamento clandestinamente realizado.

1.3 Objetivo

O presente trabalho tem a missão de buscar, em idéias embasadas em

conhecimentos que envolvam aspectos urbanísticos, ambientais, sócio-econômicos

e jurídicos, esclarecimentos visando à formação de opiniões que venham reforçar

conhecimentos e identificar outras possíveis formas de prevenção e combate à

clandestinidade de parcelamento do solo urbano. E quem sabe, poder deduzir

sugestões que possam ser objetivamente aplicáveis na adoção de soluções

preventivas, coibindo assim a agravação do problema; que é a ocupação dos

espaços urbanizáveis, sem planejamento, envolvendo parcelamentos clandestinos,

de toda a natureza, do solo urbano.



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1.4 Justificativa

Através das ocupações clandestinas, paisagens de cidades brasileiras têm

sofrido intensas modificações indesejáveis, inconvenientes e degradantes, quer seja

pela ausência de políticas de um adequado planejamento urbano, ou seja, pela falta

de ações de fiscalização pelo poder público na gestão municipal.

Cidadãos bem intencionados e de boa vontade, envolvidos com as questões

urbanísticas, ambientais e sócio-econômicas, têm demonstrado grandes

preocupações com os aspectos dominantes do crescimento desordenado das

cidades brasileiras. Porém a eficácia das tímidas medidas já adotadas no sentido de,

em um lado, prover condições de aquisição de moradia às pessoas pobres, e do

outro, conter abusos na exploração imobiliária, contabiliza resultados inexpressivos.

O Estatuto da Cidade, através da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001, Lei

que regula o Capítulo da Política Urbana da Constituição Federal de 1988, fomentou

a discussão acerca dos temas referentes à regularização fundiária e à inclusão

social da população para a qual o mercado imobiliário formal é inacessível.

A população de baixa renda tem se sustentado com a informalidade

imobiliária, gerada pelo grande déficit habitacional ou pelo sonho da casa própria,

fazendo surgir os parcelamentos clandestinos, implantado à margem de qualquer

amparo legal ou técnico em áreas periféricas aos centros urbanos, desprovidas de

um mínimo de infra-estrutura básica. Por outro lado, verifica-se também,

informalidade imobiliária gerada a princípio, pelo interesse de cidadãos de vida

financeira estável, na aquisição de pequenas glebas, fração ideal de terra, o

suficiente para edificar moradias com infraestrutura de lazer e refúgio dos grandes

centros urbanos. Tais frações ideais de terra vêm, ou vinham, sendo adquiridas em

municípios interioranos: Em áreas urbanas, de expansão urbana, de turismo e até

mesmo em zonas rurais e são compradas diretamente do proprietário de uma gleba

maior, ou de um corretor ou parcelador de imóveis inescrupuloso.

A urbanização desordenada está mais diretamente vinculada ao

parcelamento clandestino do solo e é, sem dúvida, um tema que deve ser

amplamente debatido por todos os segmentos da sociedade brasileira por constituir

um problema instalado a nível nacional e pelas desastrosas conseqüências que

produz.



17

2 - PARCELAMENTO DO SOLO EM ZONA URBANA

Com relação à migração de uma parcela considerável da população do meio

rural para as cidades, Castro (2002, p. 154.) considera que, tal fato, “acarreta

problemas para os poderes públicos municipais, que precisam organizar a ocupação

das terras por essa parcela da população”.

Cabe ao poder público o estabelecimento de “normas complementares

relativas ao parcelamento do solo municipal”, contemplando a adequação às

peculiaridades regionais e locais, prevista no Art. 1º da Lei nº 6.766/79, o qual

permite facilitar a organização dos espaços a serem ocupados pela população

urbana.

Segundo Sampaio e Pereira, (p. 180, maio/ago. 2003). “é importante que o

poder público possua novos instrumentos legais e urbanísticos para atuar no sentido

de fiscalizar, controlar, adequar e direcionar a produção imobiliária”. Tais

instrumentos podem ser importantes no sentido de promover o disciplinamento do

parcelamento do solo urbano, podendo assim minimizar os impactos produzidos pelo

crescimento das cidades.

A reorganização dos espaços urbanos é tarefa social complexa e

dispendiosa. Regularizar loteamentos e urbanizar aglomerados é um grande passo

que ainda assim não é suficiente para a realização da integração econômica e social

com a cidade formal. Segundo Grostein, (jan./mar. 2001 Vol. 15 nº 1), é preciso

“atender aos interesses dos moradores e à necessidade dos bairros, condicionados

pelos interesses difusos da população e da cidade”.

Sobre responsabilidades do município frente aos loteamentos clandestinos,

Oliveira (1986, p. 41-55) salientam que, em geral, acaba prevalecendo a situação de

permanência do parcelamento clandestino na comunidade, e se, neste parcelamento

faltam infra-estruturas básicas e serviços exigidos pelas normas urbanísticas

vigentes, fica o poder público municipal com a obrigação de executá-los para

respeitar o interesse coletivo, ou acionar o loteador para o cumprimento das normas

urbanísticas estabelecidas. As autoras citadas salientam também que, ao deixar de

cumprir com o dever de fiscalizar e sendo omissa no dever de agir, a prefeitura

poderá ser compelida a realizar as obras e serviços que não exigiu do loteador.



18

Com a aprovação do Estatuto da Cidade, acompanhado pela Medida

Provisória nº 2.220, de 04 de setembro de 2001, muitos dos principais obstáculos

legais às políticas de regularização de assentamentos informais foram removidos.

Tal fato vem estimulando um número cada vez mais crescente de elaboração e

implementação de políticas e programas de regularização de assentamentos

informais, por parte dos municípios.

Com a finalidade de proporcionar um melhor entendimento sobre o tema

abordado no presente trabalho, seguem algumas conceituações:

Loteamento Urbano – “É a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação,

com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou

prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes”.

Desmembramento Urbano – É o parcelamento do solo em lotes a serem

edificados, “[...] com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não

implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento,

modificação ou ampliação dos já existentes”.

Loteamentos Irregulares – “São aqueles cujo projeto é aprovado pela autoridade

municipal e que não obtêm o aceite das obras pelo fato do loteador não tê-las

concluído, apesar de ter efetivado a venda dos lotes [...]”. Loteamentos Clandestinos – “São os loteamentos que não têm projeto aprovado

pela autoridade municipal. Neste caso, além da não conclusão das obras de

urbanização há, normalmente, irregularidades quanto ao título de propriedade da

terra”. Lote – “Porção de terreno resultante de loteamento ou desmembramento”.

Via – “É o espaço aberto destinado à circulação de veículos e/ou pedestres”.

Áreas Públicas – “São as áreas destinadas a sistema de circulação, a implantação

de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público”.

Equipamentos Comunitários – “São os equipamentos públicos de educação,

cultura, saúde, lazer e similares”.

Equipamentos Urbanos – “São os equipamentos públicos de abastecimento de

água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede

telefônica e gás canalizado”.



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Infraestrutura-urbana – “São os equipamentos urbanos de escoamento de águas

pluviais, rede de energia, rede de esgoto sanitário, abastecimento de água potável,

vias de circulação”.

Planejamento Urbano – Sistema de criação e desenvolvimento de programas e

mecanismos, que buscam melhorias e revitalizações de segmentos do setor público

municipal, objetivando promover qualidade de vida para população dentro de uma

área urbana considerada.

Impacto Ambiental – Alteração de propriedades físicas, químicas e biológicas do

meio ambiente, causada por qualquer forma de matéria ou energia proveniente das

atividades humanas que, direta ou indiretamente, afetem a saúde, a segurança e o

bem-estar da população, as atividades sociais e econômicas, a biota, as condições

estéticas e sanitárias do meio ambiente e a qualidade dos recursos ambientais.

Loteador – É o sujeito que dá início ao parcelamento do solo, objetivando o lucro,

podendo ser ou não o proprietário da gleba. Cabem a ele, diversas obrigações, em

relação à propriedade da gleba e em relação às exigências legais para que seja

consolidado o parcelamento pretendido.



20

3 - A CLANDESTINIDADE NA FORMAÇÃO URBANA

A clandestinidade na formação urbana tem como princípio básico o

parcelamento clandestino do solo, de forma desordenada e sem critério técnico.

Trata-se de um problema sócio-econômico, cultural e até político agravado pela falta

de programas sociais de geração de renda que venham contemplar de um modo

geral as populações de baixo poder aquisitivo; trata-se também da exploração

imobiliária ilegal, somada à falta de um plano de fiscalização eficaz por parte do

poder público.

3.1 Origem da Clandestinidade na Formação Urbana

Pode-se atribuir a origem da clandestinidade da formação urbana,

inicialmente, ao exodo de populações rurais, constituídas de cidadãos sem

qualificação para trabalhos urbanos bem remunerados. Esses, ao chegar nas

cidades, enfrentam a questão da baixa oferta de emprego e a falta de moradia

suficiente para abrigar toda população recém-chegada. Essa parcela da população,

que se torna urbana, passa a constituir o percentual considerável de cidadãos de

baixo poder aquisitivo, os quais acabam constituindo a parte informal da cidade.

Passam a ocupar clandestinamente, de forma favorecida, em muitos casos, por

parceladores clandestinos do solo urbano e pela falta de um plano de fiscalização

eficiente por parte do poder público, as áreas públicas, as Áreas de Preservação

Permanente (APP), as faixas de domínio das vias públicas, áreas urbanas privadas,

entre outras.

Por outro lado, verifica-se também, a origem do mesmo problema na

exploração imobiliária ilegal. É uma atividade através da qual se atua parcelando

clandestinamente e comercializando o solo urbano e que tem sido favorecida pela

generosa procura por parte de adquirentes de situação financeira estável e também

pela ineficácia do sistema de fiscalização pública municipal.

Os adquirentes das parcelas de terra ofertadas pelos corretores imobiliários

inescrupulosos, em muitos casos, são mal informados e enganados com promessas

relativas a providências, que acabam não sendo tomadas no sentido de legalização



21

do parcelamento, e assim passam a ser mais um proprietário de gleba parcelada de

forma clandestina.

3.2 A Fiscalização da Ocupação do Solo Urbano

Como se sabe, os sistemas de fiscalização brasileiros de parcelamento do

solo urbano não têm encontrado nas administrações públicas das quais fazem parte,

os respaldos necessários para agirem soberanamente, no sentido de fazer valer o

rigor das legislações, através das notificações e multas aplicadas. A questão política

acaba prevalecendo sobre as ações do fiscal, fazendo com que estas sejam de certa

forma relaxadas ou atenuadas para não provocar ou minimizar desgastes políticos,

principalmente em vésperas de períodos eleitorais. Diante dessa situação fica difícil

elaborar e implementar um plano eficiente de fiscalização, já que o relaxamento

imposto pelo sistema político acaba colocando quase tudo a perder. No geral, o

modelo de fiscalização atual torna-se um modelo aleatório que funciona

precariamente, porém da forma possível, de acordo com o bom senso do fiscal.

3.2.1 O sistema de Fiscalização Desejável

Entende-se no presente trabalho que um sistema de fiscalização desejável do

solo urbano deve contar com:

a) Uma legislação municipal que dê autonomia ao sistema de fiscalização

constituído, tornando-o totalmente livre de influências políticas, para que este

sistema possa realmente trabalhar no sentido de fazer os cidadãos cumprirem

à risca, com o que determinam as legislações vigentes de parcelamento do

solo urbano;

Uma equipe de trabalho constituídos de profissionais capacitados e treinados

para colocar e manter o sistema de fiscalização em funcionamento, no sentido de

fazer cumprir as determinações impostas pelas legislações.



22

Entende-se também, no presente estudo, que para alavancar um sistema de

fiscalização do solo urbano é fundamental que os profissionais envolvidos tenham:

a) Conhecimento minucioso de todas as formas de ocupação urbana do

município;

b) Conhecimento dos limites e áreas dos espaços definidos pelo poder público

municipal como área urbana, área de expansão urbana, áreas industriais,

áreas de refúgio, lazer e turismo, áreas de preservação ambiental, áreas

públicas e faixas de domínio de vias públicas, bem como conhecimento das

tendências de ocupação pelos habitantes locais de todos esses espaços.

Entende-se também que as ações do sistema de fiscalização devem constar de:

a) Um plano de visitação e revisitação dos espaços definidos como áreas

passíveis de surgimento de parcelamento clandestino, objetivando a detecção

de indícios de ações visando ocupação ilegal do solo ou ocupação ilegal

caracterizada, o que passará a ser objeto de investigação a fim de constatar a

realidade dos fatos;

Diante da constatação da existência de alguma forma de parcelamento

clandestino iniciada ou em andamento, realizar o embargo da atividade através de

uma notificação que dará um prazo para que o infrator realize a regularização do

parcelamento, apresentando projeto de desmembramento ou loteamento aprovado

pelo poder público municipal, ou para que o mesmo desista da atividade clandestina.

No caso de desistência por parte do infrator em realizar o parcelamento, os órgãos

ambientais deverão ser acionados para verificar se a interferência realizada na área

proporciona ou proporcionará algum prejuízo ambiental e para que providências

cabíveis sobre questões ambientais sejam também tomadas contra este mesmo

infrator, se for o caso;

No caso de descumprimento pelo infrator das determinações impostas pelo

sistema de fiscalização, acioná-lo judicialmente através do departamento jurídico

municipal para que o mesmo responda judicialmente pelos persistentes atos ilícitos

de ocupação urbana e para que seja penalizado com sanções e multas. Os órgãos

ambientais deverão também neste caso, ser acionado para verificação e

manifestação sobre algum prejuízo ambiental possivelmente causado à área

interferida.



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4 - REGULARIZAÇÃO DE PARCELAMENTO CLANDESTINO DO SOLO URBANO

Com reação aos diversos fatores já mencionados envolvendo a questão da

ocupação clandestina das áreas urbanas, de expansão urbana e de turismo, que

acabam desencadeando a situação de irregularidade e falta de padrões, nos

parcelamentos clandestinos do solo, Castro (2002, p. 154.) salienta que,

”[…] grande quantidade de exigências para a regularização no Registro Geral de Imóveis, colaboram para que esses loteamentos só possam ser regularizados e legalizados, a partir de uma ação do Poder Público Municipal no sentido de baixar os padrões de habitabilidade.

No sentido de obter a regularização e legalização de um parcelamento

clandestino, constatou-se as providências e ações a serem tomadas conforme o

roteiro a seguir:

Roteiro Básico de Regularização de Parcelamento Clandestino do Solo Urbano

Reunir a documentação existente da gleba parcelada clandestinamente:

Matrícula, inscrição no (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária)

INCRA, (Certificado de Cadastro de Imóveis Rurais) CCIR, (dos últimos cinco anos)

e (Imposto Territorial Rural) ITR, (dos últimos cinco anos);

Reunir a documentação de cada gleba gerada pelo parcelamento: Escritura

de parte ideal, sem registro e registrada (se houver), compromisso de compra e

venda e outros documentos que possam comprovar a posse;

Providenciar junto ao Cartório de Registro Geral de Imóveis da comarca,

certidão imobiliária de registro referente à matrícula ou matrículas da gleba total

parcelada, bem como das parcelas geradas pelo parcelamento clandestino;

Obtenção de cópias da documentação pessoal do(s) proprietário(s) da área

total parcelada, bem como dos atuais proprietários das parcelas geradas pelo

parcelamento clandestino;

Análise minuciosa de todos os documentos obtidos, constantes nos itens

anteriores, visando à identificação de cada gleba com seu respectivo proprietário;



24

Identificação da área total parcelada clandestinamente no sistema cadastral

municipal através de mapas provenientes de levantamentos topográficos anteriores,

através de técnicas de geoprocessamento de imagens de satélite e até por cartas do

(Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) IBGE se for o caso;

Providenciar levantamento topográfico planialtimétrico e cadastral da área

total parcelada clandestinamente, separando as áreas de cada matrícula quando a

área total for composta por mais de uma matrícula. O referido levantamento deve

partir de estações já materializadas contendo coordenadas do sistema cadastral

municipal. O levantamento topográfico cadastral completa consiste, neste caso, em

cadastrar: lotes, edificações, sistema viário, sistema de esgotamento sanitário,

sistema de abastecimento de água, sistema de escoamento de águas pluviais,

sistema de iluminação pública e de fornecimento de energia elétrica aos moradores,

bosques, áreas verdes, árvores isoladas, córregos e nascentes;

Os produtos provenientes do levantamento topográfico da área total

parcelada clandestinamente a serem apresentados serão os seguintes:

Mapa planialtimétrico e cadastral, apresentando as configurações, as medidas

lineares e as áreas apuradas (total e referente a cada matrícula quando a área total

parcelada for formada por mais de uma matrícula, e de cada parcela gerada pelo

parcelamento clandestino);

Memoriais descritivos referentes à área total parcelada e às demais áreas

internas mapeadas;

Relatório técnico visando uma complementação das informações, quando for

o caso.

Designação de um profissional, Engº Agrimensor e ou Engº Civil, para uma

inspeção minuciosa da área parcelada clandestinamente, no sentido de verificar a

situação de divisas materializadas e configurações das parcelas geradas, as infra-

estruturas existentes, para neste caso, propor um projeto de revitalização, ampliação

e complementação desses sistemas visando otimizá-los;

Montar um processo de retificação da área total parcelada clandestinamente.

No caso da área parcelada ser composta por mais de uma matrícula, será efetuada

a retificação de cada área referente a cada matrícula e, em seguida, será efetuada

também em cartório a junção das matrículas com área retificada;



25

Após a conclusão do processo de retificação da área total parcelada

clandestinamente junto ao Cartório de Registro Geral de Imóveis, elaborar um mapa

com a área total parcelada contendo os lotes provenientes do parcelamento

clandestino executado;

Montar o projeto geométrico do loteamento com as modificações necessárias

possíveis efetuadas no sentido de se obter uma revitalização das divisas dos lotes e

do traçado do sistema viário existente;

Dar formatação de projeto ao parcelamento atribuindo-lhe um nome,

identificação alfabética ou numérica para as quadras, identificação numérica para os

lotes e nomes para as vias. Sempre que possível, adotar para as vias, nomes já

reconhecidos pelos moradores;

No caso dos lotes com escritura de parte ideal registrada, terá que montar um

processo de retificação objetivando a correção da área constante na escritura

registrada para a área apurada no levantamento topográfico, exceto nos casos em

que a área registrada coincidir com a obtida na medição. No caso dos lotes sem

registro junto ao Cartório de Registro Geral de Imóveis, a área a ser considerada

será aquela apurada pelo levantamento topográfico.

Verificar a necessidade e a possibilidade de destinação de áreas para

equipamentos comunitários e urbanos;

Área destinada à implantação de equipamentos públicos terá que ser

identificada e destacada na planta do projeto de regularização do parcelamento

clandestino;

Elaborar memoriais descritivos de todas as parcelas geradas no parcelamento

clandestino em fase de regularização;

Elaborar memorial descritivo do Empreendimento contendo:

a) Identificação;

b) Descrição da gleba;

c) Caracterização do parcelamento;

d) Descrição das edificações existentes;

e) Descrição do sistema viário;



26

f) Descrição da infra-estrutura;

g) Encaminhar o projeto de regularização do parcelamento clandestino para

aprovação junto ao departamento ou secretaria de obras e urbanismo da Prefeitura

Municipal;

h) Ao aprovar o projeto de regularização do parcelamento clandestino, o engenheiro

ou arquiteto da prefeitura emitirá um Relatório de Aprovação de Loteamento;

i) O Departamento ou Secretaria de Obras e Urbanismo, o projeto de regularização

do parcelamento clandestino será encaminhado para o Departamento ou Secretaria

de Assuntos Jurídicos da Prefeitura para que o mesmo seja analisado e endossado

sob o ponto de vista das legislações vigentes, onde será elaborado o “Ato de

Aprovação (Portaria)”;

j) O prefeito municipal, no exercício de suas funções e no uso de suas atribuições

legais, assina a portaria que aprova a regularização do parcelamento clandestino;

k) Solicitar cancelamento da inscrição no INCRA, apresentando a esse órgão os

seguintes documentos;

l) Requerimento solicitando o cancelamento;

m) Cópia da certidão imobiliária do imóvel;

n) CCIR e ITR dos últimos cinco anos;

o) Certidão de regularidade fiscal;

p) Certidão emitida pela Secretaria ou Departamento de Obras e Urbanismo da

Prefeitura Municipal certificando que o imóvel encontra-se inserido em área de

perímetro urbano;

q) Lei municipal que possibilitou a criação do perímetro urbano no qual se encontra

inserido o imóvel, objeto da solicitação de cancelamento da inscrição;

r) Laudo técnico acompanhado de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) do

Engº Agrônomo, referente à área na qual o imóvel encontra-se inserido,

comprovando a perda de característica de área rural;

s) Mapa do loteamento também acompanhado de ART;

t) Cópia da portaria que regulariza o loteamento;



27

u) Documentos pessoais do proprietário da gleba a ter a inscrição no INCRA

cancelada, bem como do cônjuge se for o caso;

v) O processo de regularização do parcelamento será encaminhado ao cartório de

registro geral de imóveis, onde será conferido e, mediante apresentação da

anuência de baixa da inscrição no INCRA, o parcelamento será registrado e

encaminhado para o cartório de notas, objetivando a emissão das escrituras de cada

gleba parcelada;

x) As escrituras emitidas, juntamente com o processo de regularização, serão

novamente encaminhadas do cartório de notas para o cartório de registro geral de

imóveis, objetivando a obtenção do registro de cada lote;

y) As escrituras dos lotes serão registradas, finalizando, assim, o processo de

regularização.



28

5 - METODOLOGIA

Após contato com a Prefeitura Municipal de Extrema junto com departamento

de obras e urbanismo, baseado no Plano Diretor e Código de obras municipal,

Cartório de Registro de notas e Registro de Imóveis e mercado Imobiliário foi obtido

informações possíveis a fim de reduzir problemas futuros. Foi pesquisado e

analisado alguns estudos de referências já citados.

O presente trabalho passa a desenvolver o tema de forma a analisar a

situação persistente e generalizada dos parcelamentos clandestinos. A presente

pesquisa visa detectar as origens do problema de surgimento da clandestinidade na

formação urbana das cidades brasileiras, para, a partir de então, sugerir

providências e ações que visem à prevenção através de um sistema de fiscalização

pretendido e desejável.

Em se tratando de um parcelamento clandestino consolidado e passível de

ser regularizado, detectar as providências mais cabíveis e as ações mais diretas

para implementação e conclusão de um processo de regularização em conformidade

com as legislações vigentes de parcelamento do solo urbano.

O objetivo é dar sustentabilidade à pesquisa desenvolvida, o presente

trabalho realiza e um estudo de caso de um loteamento regularizado junto à

Prefeitura Municipal de Extrema no Estado de Minas Gerais, denominado

“Loteamento Ângelo Aparecido Morbidelli”.



29

6 - ESTUDO DE CASO

A partir da década de 80, o município de Extrema, no sul do Estado de Minas

Gerais passou por uma nova fase de desenvolvimento, privilegiado pela sua

localização, pela sua beleza natural e pelo surgimento de algumas indústrias. Com

isso, deu-se início a uma nova atividade: a exploração imobiliária. A procura por

imóveis rurais e urbanos impulsiona este novo mercado gerando emprego e renda.

Com a edição da Instrução nº 01/85 (ANEXO A), que autorizou os tabeliães a lavrar

e registrar escrituras com áreas inferiores à fração mínima de parcelamento ou

desmembramento, desde que mantida a comunhão, ou seja, em partes ideais,

surgiram inúmeros núcleos de chacreamento e loteamentos em todo o território do

município.

Os agentes envolvidos com a grave questão imobiliária do município de

Extrema não consideraram a necessidade de apresentação de projeto dos

parcelamentos que realizavam para aprovação junto ao Departamento de Obras e

Urbanismo da Prefeitura Municipal.

A grande fase de parcelamento desordenado do solo em Extrema, que

acabou adquirindo certo respaldo legal na Instrução 01/85, perdurou até a edição da

Portaria nº 006/2002, a qual considerou que os parcelamentos praticados até então,

contêm indícios de burla às disposições das legislações vigentes. (ANEXO B).

Ainda hoje, vivenciam-se, no Município de Extrema, os reflexos desse

crescimento desordenado, não planejado, embora algumas medidas, ainda que

tardias, tenham sido tomadas para coibir os abusos praticados.

Hodiernamente, cada município, à sua maneira, vai enfrentando as dificuldades e as

conseqüências que o crescimento desordenado representa no tecido social

brasileiro.



30

6.1 O Caso “Loteamento Ângelo Aparecido Morbidelli”

O “Loteamento Ângelo Aparecido Morbidelli” constitui-se de uma gleba de

terra parcelada clandestinamente, hoje regularizado junto à Prefeitura Municipal de

Extrema.

Localizado no Bairro Ponte Nova, área urbana do Município e Comarca de Extrema,

Estado de Minas Gerais.

Os motivos geradores do parcelamento clandestino que resultou no

surgimento do então denominado Loteamento Ângelo Aparecido Morbidelli,

atualmente regularizado, são os seguintes:

1º) O interesse de habitantes da grande São Paulo na aquisição de

pequenas áreas. Apenas o suficiente para implantar uma estrutura

destinada a refúgio e lazer de fim de semana, feriados e períodos de

férias, em locais de fácil acesso e perto da cidade;

2º) O parcelador e proprietário era trabalhador rural com idade já

avançada, cansado da lida no campo e prestes a aposentar, pretendeu

trabalhar cada vez menos e resolveu minguar a área rural possuída, muito

cobiçada pelos paulistas;

3º) Edição da Instrução nº 01/85, que autorizou os tabeliães a lavrar e

registrar escrituras com áreas inferiores à fração mínima de parcelamento

ou desmembramento, desde que mantidas em comum dentro de uma

gleba maior.

6.1.1 Início das Atividades de Parcelamento

A atividade de parcelamento teve início em uma gleba, aqui denominada de

gleba maior, realizando parcelas ideais (em comum) menores que a menor fração

rural parcelável na região, que na época era de 30.000,00 m2 (atualmente, é de

20.000,00 m2), contendo a área de 4,3560 ha (quatro hectares, trinta e cinco ares e



31

sessenta centiares), ou seja, 43.560,00 m2 (quarenta e três mil, quinhentos e

sessenta metros quadrados) de matrícula R.1 – 1.268, fluxograma (ANEXO D).

No dia 24/08/1983, gerou-se a matrícula R.2 – 1.268 de uma parcela menor com

área de 12.660,75 m2 proveniente da gleba maior de matrícula R.1 – 1.268. No dia

14/02/1984, gerou-se a matrícula R.3 – 1.268 de uma parcela menor com área de

2.772,80 m2, também proveniente da gleba maior de matrícula R.1 – 1.268. No dia


4.605,00 m2, parte menor da parcela da matrícula R.2 – 1.268, ambas provenientes

da gleba maior de matrícula R.1 – 1.268. No dia 16/05/1989, gerou-se a matrícula

R.5 – 1.268 de uma parcela menor com área de 6.125,00 m2, também parte menor

da parcela da matrícula R.2 – 1.268, ambas provenientes da gleba maior de

matrícula R.1 – 1.268. No dia 28/11/1990, gerou-se a matrícula R.6 – 1.268 de uma

parcela menor com área de 1.930,00 m2, também parte menor da parcela da

matrícula R.2 – 1.268, ambas provenientes da gleba maior de matrícula R.1 – 1.268.

No dia 28/11/1991, gerou-se a matrícula R.7 – 1.268 de uma parcela menor com

área de 250,00 m2 proveniente da gleba maior de matrícula R.1 – 1.268. No dia



23/12/1992, gerou-se a matrícula R.9 – 1.268, com área de 6.125,00 m2, proveniente

da parcela de matrícula R.5 – 1.268, que é parte menor da parcela da matrícula R.2

– 1.268, ambas provenientes da gleba maior de matrícula R.1 – 1.268. No dia


346,50 m2, proveniente da gleba maior de matrícula R.1 – 1.268. No dia 11/03/1993,

gerou-se a matrícula R.11 – 1.268 de uma parcela com área de 1.120,00 m2

proveniente da matrícula R.8 – 1.268, proveniente da gleba maior de matrícula R.1 –

1.268. No dia 02/02/1994, gerou-se a matrícula R.12 – 1.268 de uma parcela menor

de área de 2.500,00 m2, proveniente da gleba maior de matrícula R.1 – 1.268. No dia




627,00 m2, parte menor da parcela da matrícula R.13 – 1.268, ambas provenientes


R.15 – 1.268 de uma parcela menor de 665,00 m2, também parte menor da



32

matrícula R.13 – 1.268, ambas provenientes da gleba maior de matrícula R.1 –

1.268. No dia 25/02/1997, gerou-se a matrícula R.16 – 1.268 de uma parcela de

área de 2.772,80 m2 proveniente da matrícula R.3 – 1.268, proveniente da gleba

maior de matrícula R.1 – 1.268. No dia 25/08/1998, gerou-se a matrícula R.17 –

1.268 de uma parcela menor com área de 1.314,41 m2, proveniente da gleba maior

de matrícula R.1 – 1.268. No dia 25/08/1998, gerou-se a matrícula R.18 – 1.268 de

uma parcela menor com área de 1.314,41 m2, proveniente da gleba maior de


parcela menor com área de 1.815.00 m2, parte menor da parcela da matrícula R.13 –

1.268, ambas provenientes da gleba maior de matrícula R.1 – 1.268. No dia

14/10/1999, gerou-se a matrícula R.20 – 1.268 de uma parcela menor com a área de

715,00 m2, proveniente da parcela da matrícula R.19 – 1.268, que é parte menor da

parcela de matrícula R.13 – 1.268, ambas provenientes da gleba maior de matrícula

R.1 – 1.268. No dia 14/10/1999, gerou-se a matrícula R.21 – 1.268 de uma parcela

menor com a área de 1.315,00 m2, proveniente da parcela de matrícula R.19 –

1.268, que é parte menor da parcela de matrícula R.13 – 1.268, ambas provenientes


R.22 – 1.268 de uma parcela menor com área de 130,00 m2, proveniente da gleba


1.268 com a área de 665,00 m2, proveniente da matrícula R.15 – 1.268, que é parte

menor da parcela da matrícula R.13 – 1.268, ambas provenientes da gleba maior de

matrícula R.1 – 1.268. No dia 23/02/2001, gerou-se a matrícula R.24 – 1.268 da

parcela de área de 346,50 m2, proveniente da matrícula R.10 – 1.268, proveniente


R.25 – 1.268 de uma parcela menor com área de 500,00 m2, parte menor da parcela

da matrícula R.13 – 1.268, proveniente da gleba maior de matrícula R.1 – 1.268. No

dia 28/08/2001, gerou-se a matrícula R.26 – 1.268 da parcela de área de 2.500,00

m2, proveniente da matrícula R.12 – 1.268, proveniente da gleba maior de matrícula

R.1 – 1.268. No dia 24/01/2002, gerou-se a matrícula R.27 – 1.268 de uma parcela

menor com área de 948,00 m2, parte menor da parcela da matrícula R.13 – 1.268,

ambas provenientes da gleba maior de matrícula R.1 – 1.268. No dia 02/07/2002,

gerou-se a matrícula R.29 – 1.268 de uma parcela menor com área de 1.596,00 m2,

parte menor da parcela da matrícula R.13 – 1.268, ambas provenientes da gleba




33

1.268 da parcela de 3.772,80 m2, proveniente da matrícula R.16 – 1.268, que foi

proveniente da matrícula R.3 – 1.268, que foi proveniente da gleba maior de


parcela menor com área de 694,00 m2, parte menor da parcela de matrícula R.13 –

1.268, ambas provenientes da gleba maior de matrícula R.1 – 1.268. No dia

18/06/2004, gerou-se a matrícula R.34 – 1.268 da parcela de 250,00 m2, proveniente

da matrícula R.7 – 1.268, que foi proveniente da gleba maior de matrícula R.1 –

1.268. No dia 16/11/2004, gerou-se a matrícula R.35 – 1.268 de uma parcela menor

com área de 770,00 m2, parte menor da parcela de matrícula R.13 – 1.268, ambas

provenientes da gleba maior de matrícula R.1 – 1.268. Finalmente, no dia

28/10/2005, gerou-se a matrícula R.36 – 1.268 da parcela de área de 665,00 m2,

proveniente da matrícula R.23 – 1.268, que foi proveniente da matrícula R.15 –

1.268, parte menor da parcela da matrícula R.13 – 1.268 que foi proveniente da

gleba maior de matrícula R.1 – 1.268.

6.1.2 Resumo da Situação de Parcelamentos Executados

A Gleba maior de 4,3560 ha, objeto de estudo do presente trabalho, gerou, através

do parcelamento clandestino, um total de 36 (trinta e seis) lotes, dos quais: 25 (vinte

e cinco) lotes encontram-se matriculados no registro geral de imóveis. Dentre os 25

lotes matriculados, três mudaram de proprietário e receberam novas escrituras que

serão matriculadas antes da conclusão final do processo de regularização; 11 (onze)

possuem somente compromisso de compra e venda assinado por ambas as partes

(vendedor e comprador). (ANEXO H), imagem de satélite indicando localização e no

(ANEXO I), mapa, ambos do Loteamento Ângelo Aparecido Morbidelli.



34

6.1.3 Histórico da Implantação da Infra-Estrutura Existente

A implantação e revitalização da infra-estrutura existente (rede de água potável, rede

de esgotamento sanitário, rede de energia elétrica, pavimentação e sistema de

escoamento de águas pluviais), foi uma conquista ocorrida de forma gradativa

através de negociações que partiram do parcelador Ângelo Aparecido Morbidelli

aliado aos adquirentes das parcelas e moradores do então Loteamento Ângelo

Aparecido Morbidelli.

• Desde agosto de 1983, início do parcelamento, o abastecimento de água

potável era feito, inicialmente, por gravidade, através de um sistema de

mangueiras que captava a água em nascentes da Serra do Lopo, que fica ao

lado.

• O esgotamento sanitário constituía-se inicialmente de fossas, uma em cada

propriedade que cada adquirente construía ao edificar sua casa.

• O abastecimento de energia elétrica constituiu-se inicialmente, desde 1983,

de uma rede precária, causadora de muitos transtornos em termos de

abastecimento, concedida pela empresa elétrica da cidade. O custo dessa

rede foi assumido pelo parcelador, proprietário da gleba maior.

• Em 1996, o parcelador conseguiu, em parceria com a Prefeitura Municipal a

implantação de um sistema de rede de esgoto, que atualmente atende a

todas as residências edificadas no loteamento.

• No mesmo ano de 1996, o parcelador conseguiu-se, com a empresa elétrica,

a revitalização do sistema de abastecimento de energia, obtendo a solução

definitiva dos problemas elétricos sofridos pelos moradores do Loteamento.

• Em 1997, por iniciativa do parcelador, conseguiu-se, junto à empresa de

abastecimento de água, a implantação do sistema de abastecimento de água

tratada.

• Finalmente, também em 1997, o parcelador conseguiu, junto à prefeitura, a

pavimentação revestida por asfalto da rua principal do Loteamento Ângelo

Aparecido Morbidelli, a Rua Antônio Morbidelli. O custo da pavimentação foi

dividido entre os moradores da rua asfaltada.



35

Atualmente a infra-estrutura existente no Loteamento Ângelo Aparecido Morbidelli

encontra-se em condições de atender a toda demanda de usuários que habita o

mesmo, conforme memorial descritivo do empreendimento (ANEXO E).

6.1.4 Iniciativas Visando a Regularização

A regularização do Loteamento Ângelo Aparecido Morbidelli tornou-se viável

devido a fatores, quais sejam:

Em 2007, o proprietário parcelador passou a sofrer maiores pressões. De um

lado, moradores visando obter o registro das áreas adquiridas e de outro, a

Prefeitura Municipal, no sentido de se fazer à regularização.

Ainda em 2007, o mesmo proprietário parcelador decide procurar a Prefeitura

Municipal para obter ajuda no sentido de realizar a regularização.

Em atendimento à vontade do proprietário e parcelador da gleba maior, após

a constatação de falta de recursos financeiros por parte do mesmo, necessários para

realizar a regularização, a prefeitura decidiu intervir através de seu Departamento de

Obras e Urbanismo, fazendo um levantamento da situação documental do

loteamento.

Constatou-se a possibilidade de se fazer à regularização com base na Lei

Federal 6.766/79, no Plano Diretor (Lei 1.574/01) e na Lei Complementar Municipal

035/04 (ANEXO C), assim a Prefeitura Municipal decide assumir a realização da

regularização do Loteamento Ângelo Aparecido Morbidelli.

O Departamento de Obras e Urbanismo da Prefeitura Municipal conseguiu

obter o envolvimento dos proprietários dos lotes do Loteamento Ângelo Aparecido

Morbidelli com o processo de regularização.

6.1.5 A Montagem do Processo de Regularização

A montagem do processo de regularização do Loteamento Ângelo Aparecido

Morbidelli foi feita pelo Departamento de Obras e Urbanismo da Prefeitura Municipal.



36

Tomou-se como roteiro a seguir a Lei Municipal Complementar nº 035/04 e também

se serviu de orientações obtidas junto aos profissionais do cartório de registro geral

de imóveis da Comarca de Extrema.

O processo de regularização do loteamento obteve aprovação do

Departamento de Obras e Urbanismo da Prefeitura em 18 de julho de 2008.

Conforme relatório de aprovação (ANEXO F).

De acordo com o Roteiro Básico de Regularização de Parcelamento

Clandestino do Solo Urbano sugerido pelo presente trabalho, verificou-se no

processo de regularização do Loteamento Ângelo Aparecido Morbidelli, após a

aprovação do mesmo pelo Departamento de Obras e Urbanismo, o cumprimento de

todas as etapas sugeridas, com a exceção de uma: a não execução da retificação

das áreas matriculadas no registro de imóveis. Mesmo assim o processo recebeu

aprovação final da Prefeitura Municipal, através da Portaria de Aprovação e

Regularização nº 438 de 21 de julho de 2008 (ANEXO G) e foi enviado para o

Cartório de Registro Geral de Imóveis no dia 22 de julho de 2008.

6.1.6 A Detecção de Falha na Montagem do Processo

Com o processo de regularização do Loteamento Ângelo Aparecido Morbidelli

em mãos, o escrivão do Cartório de Registro Geral de Imóveis verificou divergências

entre as áreas apuradas pelo levantamento topográfico constantes em mapas e

memoriais descritivos produzidos, e as áreas constantes nas respectivas matrículas

existentes. Algumas divergências entre áreas eram pequenas e outras, nem tanto.

Então o referido processo foi devolvido para o Departamento de Obras e Urbanismo

devido à necessidade de eliminar quaisquer divergências constantes.

Tendo em vista a elevação do custo da montagem do processo de

regularização para o poder público e a previsão de um tempo maior necessário para

a finalização da montagem do mesmo, adotou-se o seguinte procedimento: em vez

de montar um processo de retificação objetivando a correção das áreas registradas,

fazendo com que os registros assumam as áreas obtidas pelo levantamento

topográfico, os responsáveis técnicos pelo processo de regularização preferiram



37

adotar um procedimento que consiste em manter a descrição dos perímetros em

memoriais e em mapas trocando-se as áreas apuradas em levantamento topográfico

pelas áreas constantes em matrícula.

6.1.7 A Situação do Processo de Regularização

O processo de regularização de parcelamento clandestino “Ângelo Aparecido

Morbidelli”, no presente trabalho, encontra-se, atualmente, no Departamento de

Obras e Urbanismo.

Após a emissão das referidas matrículas, foi emitida também pelo próprio

cartório de registro, uma certidão imobiliária de pleno teor, a qual consta de três

novas matrículas geradas. A certidão emitida foi juntada ao referido processo de

regularização, que contem também a anuência de baixa de inscrição no INCRA.

Finalmente, o Loteamento Ângelo Aparecido Morbidelli já foi registrado. Do Cartório

de Registro Geral de Imóveis, o processo, já com o loteamento registrado, foi

encaminhado para o Cartório de Notas para que sejam emitidas as escrituras, que

serão posteriormente também enviadas ao Cartório de Registro a fim de que sejam

registradas finalizando, assim, o processo de regularização.



38

7 - CONSIDERAÇÕES FINAIS

A importância do parcelamento do solo urbano regularizado para o município está

fundamentada na inclusão social, ambiental, espacial e econômica proporcionada

aos cidadãos, deixando assim, de ser um problema para toda a população

municipal.

A Política de Planejamento Urbano e o sistema de fiscalização eficiente da

ocupação do solo é fundamental para um crescimento sustentável da cidade com

qualidade de vida para a população residente.

A cidade ideal, para qualquer habitante é a cidade que é capaz de

proporcionar a todos, sem distinção de classe social, tudo que um cidadão precisa

para viver com dignidade. Essa conquista inicia com a ocupação planejada dos

espaços urbanos. As ocupações de maneiras irregulares dos referidos espaços, de

toda a natureza, constituem um problema que deve merecer imediato tratamento

adequado no sentido de obter soluções possíveis e desejável.

O Sistema globalizado vigente tornou-se uma realidade em função de

convergência de consciências políticas formadas em prol do benefício das

coletividades mundiais. Assim sendo, a formação de uma consciência voltada para a

coletividade cidadã será o caminho primordial para a solução do problema de

ocupação dos espaços urbanos em todo o mundo.

Mesmo que o municipio de Extrema tenha encontrado uma solução plausível

para o caso em estudo, cabe salientar que a pratica do parcelamento e a

comercialização do solo sem a devida aprovação pelos órgãos municipais e estadual

e possível acarretar prejuízo tanto ao parcelador quanto aos adquirentes.

No caso em questão o municipio abriu mão de todos encargos e das áreas

publicas e institucionais bem como aprovação no sistema de área existente na forma

que se encontra.

Com a revisão do plano diretor as regras de parcelamentos, no meu parecer,

serão mais exigentes, visto que a forma com qual procedeu a regularização do

Loteamento Ângelo Aparecido Morbidelli não seria mais possível.



39

Desta forma conclui-se que a necessidade de regularização do loteamento

irregular não será mais possível concluir, sem a conscientização do empreendedor,

respeitando as referencias e observações das Leis 6.766/79 e Plano Diretor 1574/01

e da Lei Complementar 035/04. A aquisição de lotes irregulares acarreta prejuízo de

ordem ilegal, afetando toda população da cidade.

Portanto, considerando a pesquisa bibliográfica efetuada e ainda o estudo

apresentado, foram atingidos os objetivos colocados de forma buscar idéias que

venham reforçar e combater a clandestinidade de parcelamento do solo urbano.



40

8 - REFERÊNCIAS

BRASIL. Poder Judiciário – Comarca de Extrema. Instrução nº 01 de 10 de outubro de 1985.

BRASIL. Poder Judiciário – Comarca de Extrema. Portaria nº 006 de 06 de março de 2002.

BRASIL. Lei complementar nº 035 de 17 de agosto de 2004.

CASTRO, S. C. S.; Loteamentos Irregulares e Clandestinos: A Cidade e a Lei, 2002, p. 154.

CORAZZA, T. A. M; OLIVEIRA, D. D. A Responsabilidade do Município Frente aos Loteamentos Clandestinos e a Legitimidade do Ministério Público, Revista Cesumar –

Ciências Humanas e Sociais Aplicadas, jan/jun. 2006, vol. 11, nº 1, p. 115 – 128.

Citado pela, Resolução nº 001, de 23-01-86, do CONAMA.

GROSTEIN, M. D. Metrópole e Expansão Urbana: a persistência de processos insustentáveis”, São Paulo Perspec., Vol. 15 nº 1, São Paulo, jan./mar. 2001. Lei Municipal Complementar nº 035/04 do Município de Extrema – MG., 2004, p. 40

MASCARÓ, J. L.; Manual de Loteamentos e Urbanização, Porto Alegre, 1994.

OLIVEIRA, J. Loteamento e Parcelamento do Solo, 1986, p. 41-55.

PUC Campinas Virtual et all; Regularização Fundiária de Assentamentos Informais Urbanos, última modificação 21/02/2008 15:09.

SAMPAIO, M. R. A; PEREIRA, P. C. X. Habitação em São Paulo, São Paulo, vol.

17 nº 48, p. 176, p. 180 maio/ago. 2003.



41

ANEXOS



42

ANEXO A – INSTRUÇÃO Nº 01/85



43

PODER JUDICIÁRIO – COMARCA DE EXTREMA INSTRUÇÃO Nº 01/85

Disciplina a lavratura e registro de escritura de imóvel com

área menor que a fração mínima de parcelamento.

O MM. Juiz de Direito da comarca de Extrema, neste

Estado, Dr. SEBASTIÃO TARCÍSIO DE MATOS, usando

de suas atribuições legais, e,

Considerando que tem havido disparidades de

interpretação da Lei, com respeito à Lavratura e Registro de Escrituras de Imóvel

com área menor que a fração mínima de parcelamento;

Considerando que isto vem provocando uma série de

dúvidas e consultas jurídicas a este Juízo;

Considerando que o Ilustre Representante do Ministério

Público, no uso das atribuições da Curadoria dos Registros Públicos, atento ao

problema, requereu providências deste Juízo;

Considerando, como diz o Ilustre Promotor, que esta

Comarca, potencialmente formada por pequenos sitiantes e incontáveis chácaras de

lazer, cujas glebas, formadas de condomínios, se viu tolhida na área dos negócios

imobiliários, com sérios prejuízos para o próprio Estado, que deixou de recolher ITBI,

aos Tabelionatos, Registros de Imóveis, Distribuidor, e outros paralelos da

comunidade;

Considerando que a decisão do Exmo. Sr. Des.

Corregedor da Justiça do Estado de Minas Gerais não proíbe a Lavratura de

Escritura envolvendo áreas inferiores à fração mínima de parcelamento, desde que

mantido o condomínio, pois a Lei permite a alienação de parte ideal em imóvel rural,

o que não significa parcelamento ou desmembramento, e, portanto, não

desrrespeitando a Lei;



44

Resolve baixar a seguinte instrução, a fim de esclarecer

aos Srs. Tabeliães e Oficial do Registro de Imóveis.

I – O Srs. Tabeliães não devem se abster de lavrar

escrituras de imóveis, com áreas inferiores à fração mínima de parcelamento ou

desmembramento (3,00 ha), desde que mantida a comunhão, ou seja, desde que

em partes ideais;

II – Lavradas tais escrituras, deve o Sr. Oficial do Registro

de Imóveis registrá-las, desde que obedecidas às condições do item anterior.

Registre-se, publique-se e cumpra-se.

Extrema, 10 de outubro de 1985.

Dr. SEBASTIÃO TARCÍSIO DE MATOS

Juiz de Direito e Corregedor Permanente dos Cartórios.



45

ANEXO B – PORTARIA Nº 006/2002



46

PORTARIA nº 006/2002

O Doutor FÁBIO GARCIA MACEDO FILHO, Juiz de

Direito, Diretor do Foro e Juiz Corregedor dos Serviços Notariais e Registrais desta

Comarca, no uso de suas atribuições legais;

CONSIDERANDO a existência do REGISTRO ESPECIAL

para parcelamento do solo rural e urbano previsto pelo Dec-Lei nº 58/37 e Lei nº

6.766/79;

CONSIDERANDO o dever de aconselhamento dos

tabeliães às partes na formalização das Escrituras Públicas;

CONSIDERANDO o dever dos oficiais de registro de

qualificar os títulos que ingressam no Serviço Registral, com observância de

eventual indício de burla às disposições do Dec-Lei nº58/37 e da Lei nº 6.766/79;

CONSIDERANDO as sanções civis, penais e

administrativas previstas pelas Leis nº 6.015/73, 6.766/79 e 8.935/94, inclusive a

perda da delegação;

CONSIDERANDO o disposto nas instruções nº 176/88 e

nº 213/93, da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Minas Gerais;

CONSIDERANDO, ainda, e sobretudo, o considerável

aumento de alienações sucessivas de frações ideais sobre o mesmo imóvel, rural e

urbano, neste Município, com áreas localizadas, cercadas e individualizadas, com

metragens certas, muitas delas com edificações e benfeitorias, indícios fortes e

consistentes de parcelamento irregular e ilegal do solo, porquanto não regularizadas

junto à Prefeitura Municipal e nem mesmo junto ao Serviço Registral de Imóveis;

CONSIDERANDO, finalmente, nos dizeres da instrução nº

213/93 da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Minas Gerais, “o elevado

grau de interesse público que envolve a matéria em questão”,

RESOLVE determinar aos oficiais de registro, tabeliães,

substitutos legais ou prepostos autorizados/credenciados do respectivo serviço

notarial ou de registro, subordinados a esta Corregedoria Permanente, o seguinte:

Art. 1º Os Notários e Registradores deverão comunicar,

via ofício, devidamente instruído com documentos, independentemente da



47

suscitação de dúvida, ao Juiz Corregedor Permanente, ao Ministério Público e aos

Municípios que integram a Comarca de Extrema, todos os atos que praticarem onde

existirem indícios de parcelamento irregular do solo constantes do título ou tabula

registral.

§1º Caracterizam indícios objetivos de parcelamento

irregular do solo, entre outros:

I Alienação sucessiva de partes ideais sobre imóveis

rurais;

II Oferta pública de lotes para venda a prestações,

inexistindo o registro previsto no artigo 18 da Lei nº 6.766/79;

III Caracterização de empreendimento imobiliário

sujeito a prévio registro nos termos do artigo 18 da Lei nº 6.766/79;

IV Realização, em imóveis rurais ou de expansão

urbana, de obras de infra-estrutura, tais como abertura de ruas, implantação de

sistema de abastecimento de água e esgoto ou iluminação pública, dentre outros

pertinentes;

V Localização da área em documento, seja ele

público ou particular, de modo a torná-la certa, una e individuada, dentro de um todo

maior;

VI Ocupação demográfica da área, aferida segundo o

número de partes ideais alienadas na gleba;

VII Construção de casas, edifícios, habitações ou

qualquer espécie de moradia, ou mesmo edificações destinadas a outras finalidades

como ao comércio e a depósitos de uma maneira geral, barracões, currais, dentre

outros, além de benfeitorias ou plantações, cercas de arame, tela de arame, cercas

vivas ou similares, em área certa e determinada.

Art. 2º As áreas envolvidas serão, a requerimento do

Ministério Público ou determinação da Corregedoria Permanente, vistoriadas “in

loco” pelo Município, para aferição da regularidade do parcelamento.



48

Art. 3º O Ministério Público, através de ofício, noticiará ao

Serviço Registral Imobiliário a instauração de qualquer ação ou procedimento

administrativo que verse sobre eventual parcelamento irregular do solo.

§1º A informação terá recepção e será arquivada no

Serviço Registral de Imóveis.

§2º Estas informações constarão das Certidões

imobiliárias envolvendo referidas áreas.

§3º Esta medida não se confunde com ato de

averbação, tampouco impede a prática de registros ou averbações nas respectivas

matrículas, objetivando, apenas, nos termos do Capítulo IV, da Lei nº 6.015/73, dar

publicidade aos potenciais adquirentes quanto à existência de eventual

parcelamento irregular e ilegal do solo.

§4º As alienações de partes ideais sobre imóveis

rurais, registradas anteriormente à entrada em vigor desta Portaria, estarão

dispensadas das exigências previstas neste artigo, não podendo, contudo, as

referidas áreas, serem objeto de novo fracionamento sem se submeterem às

exigências previstas neste dispositivo.

§5º As alienações de partes ideais sobre imóveis rurais

com inobservância às disposições deste artigo, estarão sujeitas à recusa do

respectivo registro na matrícula do imóvel.

Art. 5º Constatado parcelamento irregular do solo, a

matrícula do imóvel, em atenção aos adquirentes de boa-fé, será bloqueada por

decisão judicial, sendo vedada, sem autorização judicial, a prática de qualquer ato

antes da regularização do registro.

Art. 6º Caso o imóvel possua a mesma descrição do título

anterior, e cumpridas as demais exigências legais, poderá ser levado a registro

Formal de Partilha ou Carta de Adjudicação envolvendo partes ideais de imóveis,

independentemente das disposições anteriores.

Art. 7º Constatado indício de parcelamento irregular do

solo, os tabeliães, seus prepostos e escreventes autorizados deverão abster-se de



49

lavrar escrituras públicas sobre as áreas envolvidas, devendo suscitar dúvida à

Corregedoria Permanente.

Parágrafo único – Lavrada a escritura pública, e

verificando indício de parcelamento irregular do solo, o Serviço Registral imobiliário

suscitará dúvida à Corregedoria Permanente, acompanhada da certidão de matrícula

e demais documentos apresentados, suspendendo o registro do título.

Art. 8º Os registros realizados antes do bloqueio da

respectiva matrícula, constatada e existência de vício ensejador de nulidade,

poderão ser cancelados de ofício pelo MM Juiz Corregedor Permanente, nos termos

do art. 214 da Lei dos Registros Públicos.

Art. 9º O Ministério Público, havendo indícios de

parcelamento do solo à margem da lei, entendendo necessário, promoverá as ações

judiciais cabíveis.

Art.10 Esta portaria entra em vigor na data de sua

publicação, revogadas as disposições em contrário, especialmente à instrução nº

01/85, da lavra do anterior Juiz Corregedor Permanente desta Comarca.

REGISTRE-SE, PUBLIQUE-SE e CUMPRA-SE,

encaminhando-se cópia à Egrégia Corregedoria Geral de Justiça e aos Delegados

dos Serviços Notariais e Registrais interessados (Município de Extrema e Toledo).

Por entender útil, oportuno e conveniente, determino o

encaminhamento de cópia desta Portaria ao Ministério Público da Comarca, à

Prefeitura Municipal e a todas as Imobiliárias e Corretores devidamente legalizados

junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI – e a Prefeitura

Municipal.

Extrema, 06 de março de 2.002.

FÁBIO GARCIA MACEDO FILHO

Juiz de Direito Diretor do Foro

‘Corregedor Permanente’



50

ANEXO C – LEI COMPLEMENTAR Nº 035/04



51

Lei complementar nº 035

De 17 de agosto de 2004.

“Dispõe sobre a regularização de

parcelamentos irregularmente implantados no município de Extrema e dá outras providências”

Prefeito do Município de Extrema, Dr. Luiz Carlos Bergamin,

Estado de Minas Gerais, no uso de suas atribuições, faz saber que a Câmara

Municipal de Extrema aprovou e ele sanciona e promulga a seguinte lei

complementar.

Art. 1º - Fica o Executivo Municipal autorizado a aprovar a

regularização dos parcelamentos de solo que tenham sido implantados ou

caracterizados irregularmente no Município de Extrema, até a data da promulgação

desta lei complementar.

§ 1º - Para efeito de aplicação desta lei complementar, é classificado

como parcelamento irregular àquele que não atende a legislação Federal, Estadual e

Municipal de parcelamento do solo.

§ 2º - Todo parcelamento que vier a ser regularizado com base nesta

lei complementar, será classificado como urbanização específica e suas

especificações diferenciais constarão, obrigatoriamente, do processo de aprovação.

§ 3º - O interessado por motivação própria ou mediante notificação do

órgão competente com prazo de sessenta dias, deverá protocolar junto à Prefeitura

Municipal de Extrema, seu pedido formal de regularização do parcelamento de solo

existente.

§ 4º - Os pedidos de regularização já protocolados na Prefeitura Municipal de

Extrema, ou aqueles que solicitaram aprovação de loteamentos que se enquadrem

como regularização, serão analisados a luz desta lei complementar.

§ 5º - Constatada pelo Poder Público a implantação de parcelamentos

irregulares, anterior a vigência da presente lei complementar, deverá ser identificado

o parcelador ou adquirentes, se for o caso, e notificado para comparecer ao



52

departamento de obras, marcando dia e hora, para ser informado dos procedimentos

a serem tomados para sua regularização.

Art. 2º - Procedimentos para análise dos processos de regularização:

§ 1º - Recebido o pedido de regularização será efetuada visita “in loco”

pelo departamento de obras, para vistoria técnica, que emitirá seu parecer através

de um relatório;

§ 2º - O Departamento de jurídico emitirá seu parecer através de um

relatório apontando as irregularidades jurídicas;

§ 3º - Verificadas as irregularidades técnicas e jurídicas abrir-se-á o

processo de regularização propriamente dito, mediante a apresentação de relatórios

sobre as irregularidades técnicas e jurídicas encontradas no parcelamento;

§ 4º - Confrontar o projeto apresentado pelo parcelador, com o

cadastro municipal, e com o relatório da vistoria técnica do § 1º deste artigo. Emitir

relatório dos pontos conflitantes, com as propostas de solução;

§ 5º - Elaborar orçamento da infra-estrutura, caso necessário, e

confeccionar cronograma de execução, apresentando em forma de relatório,

adequando o imóvel à situação fática encontrada;

§ 6º - Analisar, à luz dessa lei complementar sobre, a possibilidade de

destinar áreas à equipamentos urbanos e comunitários, sistema viário,

fundamentando sua decisão e registrando no relatório as irregularidades

constatadas em consonância com o § 4º deste artigo.

§ 7º - Notificar o parcelador ou adquirentes para comparecer ao

Departamento de obras, definindo dia e hora, para reunião, onde será dada ciência

dos relatórios, orçamentos e cronogramas para regularização. Estudar, definir,

propor e negociar com o loteador ou adquirentes, se necessário, as correções,

adequações, compensações, mitigações e instrumentos de garantias,

fundamentando sua decisão. Emitir relatório, termos de compromisso, planos de

ações e demais resultados das negociações;

§ 8º - Caso o parcelador ou adquirentes, quando for o caso, não

concordem com o resultado da reunião descrita no § 6º, terá sessenta dias para

apresentar contra-proposta completa, incluindo o cronograma de execução e os

instrumentos de garantia. Vencido o prazo sem apresentação da contra-proposta,

prevalece o estudo realizado pelo Departamento de obras, estabelecido no § 7º;



53

§ 9º - Definido os tramites mediante acordo ou notificação, os

procedimentos a serem adotados serão incluídos em um relatório final para o Chefe

do Executivo para tomar ciência:

§ 10 - Regularizado o parcelamento, o Chefe do Poder Executivo,

enviará cópia da Portaria de aprovação da Regularização do parcelamento, ao

Ministério Público e ao Serviço Registral de Imóveis da Comarca de Extrema.

§ 11 - O Departamento de obras tem prazo de noventa dias, para

concluir o processo de regularização e emitir o relatório final de aprovação da

regularização, após o parcelador apresentar a documentação completa solicitada no

artigo 5º desta lei complementar, se for o caso.

Art. 3º - Para regularização dos parcelamentos de solo de acordo com

esta lei complementar, as análises do Departamento de obras serão norteadas e

fundamentadas nas dimensões, conceitos, parâmetros, anexos, artigos, incisos e

alíneas da lei federal 6.766 e da lei municipal 1.574 – Plano Diretor de Extrema. § 1º - As irregularidades ou desvios constatados deverão ser

documentalmente comprovadas, de forma a evidenciar que a realidade é fato

consumado.

§ 2º - As correções, compensações, mitigações e outras soluções que

venham a ser adotadas pelo Departamento de obras deverão estar acompanhadas

das devidas justificativas no relatório final.

§ 3º - Os imóveis que já se encontram registrados não serão

submetidos ao critério de “área mínima”, devendo a análise da regularização do

parcelamento levar em consideração a área inserta no registro imobiliário, no tocante

às frações ideais não localizadas, assim como nos imóveis já caracterizados em

matrículas ou registros autônomos;

§ 4º - Sistema viário:

1– As ruas que não atenderem as dimensões mínimas, e que por questões técnicas, ou venda do lote, conforme estudos do Departamento de obras, não possam ser alargadas, deverão ser observados:

a – As construções existentes permanecem na condição de não conforme.

b – As construções a serem edificadas de frente para estas ruas, deverão ter um recuo de seis metros do eixo da mesma.



54

c – A construção de muros em alvenarias ou similares, alambrados, deverão dar um recuo de cinco metros do eixo da rua.

Art. 4º - Para a situação específica definida nesta lei complementar que

procura regularizar os parcelamentos de fato existentes no município, as áreas a serem destinadas ao município, quando possível, para equipamentos urbano e comunitário, serão definidas conforme os parágrafos deste artigo.

§ 1º - As áreas destinadas ao sistema viário estarão automaticamente definidas independentes de qualquer percentual.

§ 2º - As áreas a serem destinadas a equipamentos comunitários terão a sua área calculada pela multiplicação da quantidade de unidades por 50 m²/unidade (lote), sendo este parâmetro utilizado como área mínima.

§ 3º- Os lotes destinados às áreas de equipamentos urbano e comunitário, não poderão ser fracionados, caso o mesmo possua área superior à mínima exigido pelo caput deste artigo;

§ 4º- Nos parcelamentos, situados na zona urbana e na zona de expansão urbana, localizados num raio de até 750 (setecentos e cinqüenta) metros lineares de praças, áreas verdes, Parques Municipais, fica dispensada a exigência do § 2º deste artigo.

Art. 5º - Para fazer jus aos benefícios desta lei complementar, os

interessados deverão protocolar pedido de regularização, juntando para tanto os

documentos abaixo descritos:

I – Planta do parcelamento de solo constando de:

Ruas abertas, com as respectivas larguras;

Divisão das quadras e lotes;

Construções existentes e recuos;

Áreas reservadas ou não comercializadas;

Infra-estrutura existente;

Curvas de nível de metro em metro;

Cursos d’água e nascentes;

Vegetação existente.

Fica dispensada a exigência do item “c” deste caput desde que esteja lançado no

cadastro municipal.



55

Fica dispensa a exigência do item “f” deste caput para parcelamentos realizados

antes da vigência desta lei complementar, desde que comprovado este prazo.

Poderá ser utilizado para regularização o mapa extraído do cadastro municipal, após

conferência da situação de fato;

II – Certidão de inteiro teor, atualizada, da matrícula constante do

Registro de imóveis;

III – Documentação pessoal do parcelador ou adquirente, se for o caso;

IV – Cópia de todos os contratos de compra e venda ou escrituras de

todos os lotes ou frações ideais comercializadas;

V – Documentos que comprovem a anterioridade do parcelamento à

promulgação desta lei complementar, ou sua comprovação feita pelo Departamento

de obras, através de inspeção “in loco”, apresentando relatório da inspeção;

Art. 6º - Formalizar a reserva da área definida segundo o Art. 4º

destinada à implantação de equipamentos urbanos e comunitários.

Parágrafo único - Existindo área remanescente ao parcelador, esta

será transferida ao município, conforme disposto no § 2º do artigo 4º, se porventura

não constituir moradia do parcelador, e se for objeto de outro parcelamento.

Art. 7º - Caso haja áreas remanescentes disponíveis ao parcelador,

estas poderão ser caucionadas em favor do Município, até o valor obtido pelo

Departamento de obras, conforme relatório dos §§ 4º ao 8º do artigo 2º desta lei

complementar, para a garantia da infra-estrutura básica, suplementada por outra

garantia se necessário, e somente serão liberadas após a conclusão das obras.

Parágrafo único - Entende-se por infra-estrutura básica os

equipamentos urbanos de escoamento de águas pluviais, rede de energia, rede de

esgoto sanitário, abastecimento de água potável, vias de circulação.

Art. 8º – Para regularização de parcelamentos onde foram vendidas

frações ideais de terra, devidamente comprovadas, as medidas mitigatórias com

relação às questões ambientais, no que couber, serão tomadas junto aos

adquirentes dos lotes.



56

Art. 9º – Para parcelamentos destinados a chácaras de recreio,

independente da área parcelada, situadas na zona rural, ou na zona de expansão

urbana, o esgoto sanitário deverá ser feito através de fossa séptica, filtro anaeróbico,

sumidouro e/ou valas de infiltração, calculados em função do número de habitantes

previsto, levando-se em consideração a norma Brasileira NBR 13.969 e NBR 7.229,

desde que não atendidos por rede pública. Como também deverá ser provido de

caixa de gordura, calculada de acordo com as normas da ABNT.

Parágrafo único: O sistema de esgoto será construído pelo adquirente

do lote.

Art. 10 – O abastecimento de água potável em parcelamentos

destinados a chácaras de recreio, poderá ser por poços, perfurados pelos

adquirentes, observadas as normas vigentes.

Art. 11 – Para efeito desta lei complementar, entende-se como

chácaras de recreio aqueles parcelamentos cuja densidade populacional seja inferior

a 30 hab. /ha (Trinta habitantes por hectare).

§ 1º - Para cálculo da densidade será utilizada a seguinte fórmula:

D = P / AT, sendo:

D = densidade populacional bruta, expressa em habitantes por

hectare, e, estimada a partir dos parâmetros urbanísticos a serem adotados para o

empreendimento;

P = População (habitantes) prevista para ocupar o empreendimento na

sua condição de saturação;

AT = Área total, expressa em hectares (ha), utilizada pela pelo

empreendimento, compreendendo as áreas loteadas e as demais áreas destinadas

ao sistema de circulação, à implantação de equipamento urbano e comunitário, à

composição paisagística, a espaços livres de uso público, etc;

§ 2º - Adota-se para efeito desta lei complementar, para cálculo da

densidade o parâmetro da COPASA-MG, que é de cinco habitantes por unidade

(lote).

Art. 12 – Para parcelamentos situados num raio até 3.000 (três mil)

metros do centro da cidade – Praça Presidente Vargas, o abastecimento de água

potável deverá ser feita por rede de abastecimento da COPASA-MG.



57

Parágrafo único - Poderá ser admitido solução individual, como poços,

desde que comprovada sua viabilidade técnica.

Art. 13 – Para o equipamento urbano de escoamento de águas

pluviais, em parcelamentos destinados a chácaras de recreio, será dada a

preferência ao método ecológico, com canaletas de gramas e bacias de contenção e

infiltração, dentro das condições técnicas de cada arruamento.

Parágrafo único – Este critério deverá ser mesclado com as técnicas

convencionais de escoamento das águas pluviais, para parcelamentos situados num

raio até 3.000 (três mil) metros do centro da cidade – Praça Presidente Vargas,

devendo ser analisado rua por rua, conforme seu greide e vazão. Aprovado pelo

Departamento de obras.

Art. 14 – Toda área ocupada por parcelamento regularizado nos

termos desta lei complementar, será considerada, zona urbana de urbanização

específica.

Art. 15 – Ficam os parceladores ou adquirentes, se for o caso, isentos

da cobrança dos tributos municipais referentes à aprovação de regularizações,

sendo apenas cobrada a taxa de expediente.

Art. 16 – Fica a Prefeitura Municipal de Extrema, autorizada a contratar

profissionais ou empresas, de acordo com a legislação para prestar serviços de

levantamento topográficos, estudos de projetos técnicos, orçamento de obras de

infraestrutura e cronograma de execução, como auxílio para agilização dos

processos junto ao Departamento de Obras, caso o loteador ou adquirentes não

possuam a documentação prevista no artigo 5º desta lei complementar, sem ônus

para os loteadores, condôminos, corretores, pertencentes a Zona Urbana, zona de

Expansão urbana e Rural, anterior à presente lei complementar, e que todas as

despesas sejam arcadas pelo Poder Executivo.

Art. 17 – Os condomínios de fato, instituídos mediante decisão judicial

datada de 28 de setembro de 1982, e Instrução Disciplinar n. 01/85, do MM. Juiz de

Direito desta Comarca, com base no artigo 623 Código Civil Brasileiro vigente à



58

época, ficam dispensados de regularização e considerados como condôminos

especial e particular, enquanto os proprietários tiverem interesse em permanecer

nestas condições;

Parágrafo Único – As vias internas, rede de serviços públicos, com

energia elétrica, telefone, água, esgoto, ficam sob a responsabilidade dos

condôminos, enquanto permanecer a condição de condômino especial;

Art. 18 - Os condôminos de fato instituídos em caráter de condomínio

social, serão considerados como de interesse social, ficando isentos de despesas

relacionadas a urbanização, com a implantação de serviço público;

Art. 19 – Somente farão jus aos benefícios dos artigos 17 e 18, os

condomínios implantados anterior à presente lei complementar;

Art. 20 – Qualquer notificação dos Poderes Públicos, ou requerimento

de um dos condôminos para a regularização de loteamento, para ter legitimidade

deverá ter a concordância e ciência da totalidade dos co-proprietários, e ou

compromissários compradores de partes ideais, restando necessário colher a

aquiescência da unanimidade dos proprietários interessados.

Art. 21 – Esta lei complementar entra em vigor na data de sua

publicação, revogadas as disposições em contrario.

Dr. Luiz Carlos Bergamin Prefeito Municipal



59

ANEXO D – FLUXOGRAMA REPRESENTATIVO DE MATRÍCULAS EMITIDAS

Fase de parcelamento clandestino do “Loteamento

Ângelo Aparecido Morbidelli”



60



61

ANEXO E – MEMORIAL DESCRITIVO DO EMPREENDIMENTO

Loteamento Ângelo Aparecido Morbidelli



62

REGULARIZAÇÃO DE PARCELAMENTOS

MEMORIAL DESCRITIVO DO EMPREENDIMENTO

I – IDENTIFICAÇÃO

NOME DO EMPREENDIMENTO: LOTEAMENTO ÂNGELO APARECIDO MORBIDELLI

PROPRIETÁRIO: ÃNGELO APARECIDO MORBIDELLI E OUTROS CPF 059.778.946-00 RESPONSÁVEL TÉCNICO: RAFAEL AUGUSTI CREA: 5062039115/D ART Nº

ENDEREÇO DA GLEBA Rua R. Antônio Morbidelli

Bairro Ponte Alta

Dist. da Pr. Pres. Vargas 800 m

ÁREA DA GLEBA: 43.580,00 m² No. DE LOTES: 36 ZONA:

URBANA – Zona Central II

II – DESCRIÇÃO DA GLEBA

O Loteamento Ângelo Aparecido Morbidelli é composto por 36 lotes com áreas de

130,00 m² a 6125,00 m². A área total do loteamento é de 43.641,45 m².

A gleba está situada próxima no Bairro Ponte Alta, com acesso através da Rua

Antônio Morbidelli. Confronta as áreas de Júlio Morbidelli, Augusto Mazzo, João

Morbidelli e Benedito Morbidelli.

Possui rede de abastecimento de água e energia elétrica. Parte do loteamento,

como os lotes da Rua Antônio Morbidelli até o lote 14 da Quadra C, possuem coleta

de esgoto.

Encontra-se a 600 metros da Praça Itália e do Poliesportivo e a 700m da Escola

Estadual Alfredo Olivotti.



63

III – CARACTERIZAÇÃO DO PARCELAMENTO

A declividade máxima da gleba é de 28,6%.

Quantidade de lotes segundo o uso:

TABELA 1 – ÁREAS

ESPECIFICAÇÃO UNIDADES ÁREA (M²) %

Lotes residenciais 36 41.420,62 95,05

Lotes comerciais - - -

Lotes industriais - - -

TOTAL DE LOTES 36 41.420,62 95,05

ESPECIFICAÇÃO ÁREA (M²) %

Áreas públicas - -

Sistema viário 2.159,38 4,95

Áreas institucionais (equipamentos

urbanos e comunitários)

- -

Espaços livres de uso público - -

Áreas verdes / sistemas de lazer - -

Áreas de Proteção Permanente - -

ÁREA TOTAL PARCELADA 43.580,00 100

ÁREA REMANESCENTE - -

TOTAL DA GLEBA 43.580,00 100 Fonte: Arquivos referentes a Levantamento topográfico Planialtimétrico e Cadastral realizado pela Prefeitura Municipal de Extrema. IV – DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES EXISTENTES

No. De habitações: _____31________ un ______4306,15_________ m²

Outras edificações ________________ un _____________________ m²

Área total construída do empreendimento: ________4306,15________ m²



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V – DESCRIÇÃO DO SISTEMA VIÁRIO

TABELA 3 – SISTEMA VIÁRIO

Identificação das vias

(nome, no.)

Classificação da via*

Largura do Leito

carroçável

Declividade máxima (%)

Tipo de Revestimento

Rua Antônio

Morbidelli

LOCAL Variável

5,53 a

8,79 m

20,5 Asfalto /

Cascalho

Rua João

Morbidelli

LOCAL 5,10 m 4,7 Cascalho

Rua Geraldo

Morbidelli

LOCAL 5,45 9,5 Asfalto /

Cascalho Fonte: Arquivos referentes a Levantamento topográfico Planialtimétrico e Cadastral realizado pela Prefeitura Municipal de Extrema.



65

VI – DESCRIÇÃO DA INFRA-ESTRUTURA

Esgotamento sanitário: Na Rua Antônio Morbidelli, até a altura do lote 14 da

Quadra C há rede de coleta de esgoto sanitário. Nas demais vias, não há rede. Nos

demais lotes com edificações em que não há coleta de esgoto, existência de fossas

sépticas.

Rede de Água Potável: Rede de abastecimento de água potável para os lotes com

edificações.

Rede de Energia elétrica: Existência de rede de fornecimento de energia elétrica no

local.

Sistema viário: Sistema implantado.

Não há obras de infraestrutura básica a serem realizadas pelo proprietário. Futuras

extensões de rede, para abastecer as novas edificações, encontram-se dentro dos

limites de atendimento das companhias prestadoras de serviços.

Conforme descrito, requer-se a regularização deste parcelamento.

Assinatura do responsável técnico

___________ RAFAEL AUGUSTI - CREA: 5062039115/D



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ANEXO F – RELATÓRIO DE APROVAÇÃO DE LOTEAMENTO

Aprovação da regularização do Loteamento Ângelo

Aparecido Morbidelli



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RAL 002 / 08 – 07 / Julho / 2008 - Processo n° 000993/2008

RELATÓRIO DEAPROVAÇÃO DE LOTEAMENTO

Assunto: Regularização de Loteamento

Proprietário: Ângelo Aparecido Morbidelli – CPF: 059.778.946-00

Local: Lot. Ângelo Aparecido Morbidelli – Bairro Ponte Alta – Extrema – MG .

Responsável Técnico: Rafael Augusti – Eng. Civil CREA: 5062039115/D

ESCLARECIMENTOS

O processo foi analisado com base na Lei Federal 6.766/79, no Plano Diretor (Lei

1574/01) e na Lei Complementar Municipal 035/04.

O processo se refere à Regularização do Loteamento Ângelo Aparecido

Morbidelli, Registrado no Serviço Registral de Imóveis da Comarca de Extrema, sob

a matrícula 1268. O loteamento encontra-se já constituído e consolidado, levando-se

em consideração que 80% dos lotes já estavam edificados e todos delimitados.

DOCUMENTAÇÃO

Foi apresentada toda a documentação necessária e exigida pela Legislação

vigente:

Documentação pessoal do(s) parcelador(s);

Documentação de posse e propriedade do bem (terreno);

Cópia de todos os contratos de compra e venda e/ou documento certidão de

matrícula com respectivos registros das partes ideais.



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DA APROVAÇÃO

Estribado na Lei Complementar 035/04 e pela documentação apresentada, sou pela

aprovação do loteamento observando que:

Por não existirem obras de infraestrutura a serem realizadas, não há lotes

caucionados.

A taxa de área transferida foi baseada pela Lei Complementar 035 Art 1° §4º, pois

não há a possibilidade de transferência de áreas para o município além das vias

abertas;

Das obras de Infra-estrutura:

Esgotamento sanitário: Na Rua Antônio Morbidelli, até a altura do lote 14 da Quadra

C há rede de coleta de esgoto sanitário. Nas demais vias, não há rede. Segundo

documentação apresentada pelo interessado e visita ao local ficou constatada a

existência de fossas sépticas nos demais lotes com edificações em que não há

coleta de esgoto.

Rede de Água Potável: Segundo documentação apresentada pelo interessado e

visita ao local ficou constatada a existência de rede de abastecimento de água

potável para os lotes com edificações.

Rede de Energia elétrica: Segundo documentação apresentada pelo interessado e

visita ao local ficou constatada a existência de rede de fornecimento de energia

elétrica no local.

Sistema viário: Sistema consolidado, com largura mínima inferior a 10 m, sem

possibilidade de alargamento. Rua Antônio Morbidelli – largura mínima 5,53 m –

Irregular; Rua João Morbidelli – largura mínima 5,10 m – Irregular; Rua Geraldo

Morbidelli – largura 5,45 m – Irregular.

O proprietário deverá encaminhar a documentação de aprovação do loteamento ao

cartório de registro de imóveis (SRI), no prazo de 180 dias, para que se proceda ao

PROCESSO DE REGISTRO DO LOTEAMENTO, de acordo com Artigo 18 da Lei

Federal 6.766/79, sob pena de caducidade desta aprovação.

Desde a data do registro do loteamento, passam a integrar ao domínio do município

as vias e os espaços livres, constantes no projeto e do memorial descritivo,

conforme prescreve o Artigo 22 da Lei Federal 6.766/79.



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Zoneamento: Conforme Artigo 34° da Lei 1574/01, o Loteamento se caracterizará

como “Zona Central II”, sendo exigidos os seguintes parâmetros urbanísticos:

Taxa de Ocupação – 75% (setenta e cinco por centro)

Coeficiente de Aproveitamento – 3,0 (Três)

Recuo frontal – não há.

Quota mínima de área por unidade habitacional – 40m²

Tamanho mínimo do lote – 300m²

Frente mínima – 10m

Para as demais restrições, será considerada a predominância existente no local.

Estes valores são válidos para as novas construções que serão aprovadas no

local.

Estas condicionantes deverão fazer parte da aprovação do Loteamento e

registradas em escritura.

DISPOSIÇÕES FINAIS

Deverá constar na escritura de cada lote o descrito no item “DA APROVAÇÃO”. O Departamento Jurídico deverá elaborar o competente ATO DE APROVAÇÃO (PORTARIA) do loteamento “Ângelo Aparecido Morbidelli”.

Extrema, 18 de julho de 2008.

DAVIDSON FIGUEIREDO DEANA Engenheiro Civil - CREA 5061078403/D

Departamento de Obras e Urbanismo



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ANEXO G – PORTARIA DE APROVAÇÃO DE REGULARIZAÇÃO

Aprovação da regularização do Loteamento Ângelo

Aparecido Morbidelli



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Portaria nº 438

De 21 de julho de 2008.

“Aprova regularização de loteamento denominado “Ângelo

Aparecido Morbidelli” e dá outras providências”

O Prefeito Municipal de Extrema, Dr. Sebastião Antônio

Camargo Rossi, no exercício de suas funções e no uso de suas atribuições legais.

Determina:

Artigo 1º - Fica aprovada a regularização do loteamento

denominado “ÂNGELO APARECIDO MORBIDELLI”, localizado no Bairro Ponte Alta,

de propriedade de Ângelo Aparecido Morbidelli, CPF/MF nº 059.778.946-00, nas

conformidades do Relatório de Aprovação decorrente do processo nº 993/2008,

assinado pelo Engenheiro Civil, Davidson Figueiredo Deana, que passa a fazer parte

integrante desta Portaria.

Artigo 2º - Esta portaria, revogadas as disposições em

contrário, entra em vigor na data de sua publicação.

Publique-se;

Cumpre-se.

Dr. Sebastião Antônio Camargo Rossi

- Prefeito Municipal -



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ANEXO H – IMAGEM DE SATÉLITE DO LOTEAMENTO

Um mapa do Loteamento Ângelo Aparecido Morbidelli inserido em uma imagem de satélite.



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74

ANEXO I – MAPA DO LOTEAMENTO ÂNGELO APARECIDO MORBIDELLI



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regularizaÇÃo de loteamentos urbanos e...

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