PROTOCOLO DE ENTENDIMENTOPROTOCOLO DE ENTENDIMENTO

VIABILIZAÇÃO DA REGULARIZAÇÃO DOS VIABILIZAÇÃO DA REGULARIZAÇÃO DOS

LOTEAMENTOS E DESMEMBRAMENTOS LOTEAMENTOS E DESMEMBRAMENTOS

EM ÁREAS URBANAS DA SEDE E DISTRITOSEM ÁREAS URBANAS DA SEDE E DISTRITOS

VARGEM ALTA - ESVARGEM ALTA - ES

MOTIVAÇÃO:MOTIVAÇÃO:

Encontrar um mecanismo legal para viabilizar a

regularização fundiária no município, considerando sua

importância socioeconômica na medida em que a mesma

se reveste em importante instrumento de capacitação

econômica da população e na melhoria da qualidade de

vida, pois garante acesso aos equipamentos públicos;

Colaborar com a produção dos espaços urbanos no

Município;

Alcançar a segurança jurídica proporcionada pelo Registro

de Imóveis

FINALIDADE:FINALIDADE:

Primeiramente impende pontuar que o principal instrumento

para a regularização de imóveis é a Lei 6.766/79 (alterada

pela Lei 9.785/99) e pelas leis federais 10.257/01 e 10.931/04,

sem perder de vista que em nosso estado o parcelamento do

solo é regulado pela recente Lei 7.943, de 16.12.04, que

derrogou a Lei 3.384/80 e, no âmbito municipal pelas Leis

005/89 e 287/97. Porém, outras formas de regularização

podem ser invocadas, como decisões judiciais proferidas em

ações de usucapião, adjudicação compulsória, divisão,

extinção de condomínio, ou em iniciativas como esta, que

ocorrem em vários municípios brasileiros.

Com a adoção do presente expediente, objetivou-se solucionar

um grave problema social, reduzindo, e talvez um dia quem

sabe, pondo um fim no número de propriedades informais,

conferindo um título de domínio ao possuidor do terreno,

mediante a regularização do solo urbano pelo registro do

loteamento, desmembramento, fracionamento ou desdobro de

imóveis urbanos ou urbanizados, que apresentam situações

de posses consolidadas e irreversíveis.

Entende-se por situação consolidada “aquela em que o

prazo de ocupação da área, a natureza das edificações

existentes, a localização das vias de circulação ou

comunicação, os equipamentos públicos disponíveis,

urbanos ou comunitários, dentre outras situações

peculiares, indique a irreversibilidade da posse

titulada que induza ao domínio” (conceito extraído do

§1º do art. 2º do Provimento n. 28/04 da Eg. Corregedoria

Geral da Justiça do RS).

Neste passo, percebe-se que não é qualquer parcelamento

irregular que terá sua situação jurídica regularizada, há a

necessidade de que a ocupação da área beire índices

próximos à plenitude e de forma consolidada. Implica

dizer que apenas será objeto de acerto o que é

irreversível

PROCEDIMENTO:PROCEDIMENTO:

Conforme restou estabelecido nos debates, foram

empreendidas diligências pela Prefeitura Municipal de

Vargem Alta, pelo Cartório de Registros de Imóveis, a quem

cabe a solicitação, de forma subsidiária, ajuda ao Oficial do

Cartório de Registro Civil e Tabelionato da sede da Comarca

bem como do Distrito de Jaciguá, objetivando identificar os

loteadores (da forma mais completa possível) das áreas

consolidadas, daqueles potenciais parceladores, incluindo-

se as áreas localizadas às margens das rodovias, bem como

daqueles que iniciaram desmembramentos sucessivos.

Uma vez efetuado este levantamento, a relação detalhada será

encaminhada ao Ministério Público que notificará as pessoas ali

mencionadas a comparecerem a uma reunião pública.

Ato contínuo foi firmado entre o Ministério Público e os

proprietários das áreas loteadas irregularmente e daquelas

potencialmente loteáveis, um Termo de Ajuste de Conduta,

no qual ficou consignado que os mesmos deveriam fornecer

elementos para a regularização dos loteamentos nos moldes

ajustados e adiante relacionados, bem como assumir o custo

da mesma, sob as penas da lei.

Uma vez fornecido pelos loteadores/parceladores o

competente levantamento topográfico acompanhado de

memorial descritivo de cada lote bem como de áreas públicas

a Municipalidade, efetuará diligências in locco com o

intuito de atestar a veracidade das informações contidas no

levantamento. Estando tudo em ordem a Municipalidade

emitirá o competente Auto de Vistoria e aprovará o projeto

com base na legislação municipal. Desta forma o

parcelador ou o Município (artigo 40 da Lei 6.766/79)

requererá ao Cartório de Registros de Imóveis, juntamente

com toda a documentação, o pedido para formalizar o

registro de cada Loteamento.

Título de propriedade do imóvel ou preferencialmente a

certidão atualizada da matrícula;

Certidão negativa de ação real ou reipersecutória, de

ônus reais ou outros gravames referentes ao imóvel;

Planta do imóvel e memorial descritivo assinados pelo

proprietário e pelo profissional responsável pela

execução dos serviços, aprovados pela municipalidade e

contendo a descrição pormenorizada de cada lote, a

descrição das áreas públicas, como ruas e áreas de lazer

(caso existam) e a Anotação de Responsabilidade Técnica

– ART/CREA;

DOCUMENTAÇÃO:DOCUMENTAÇÃO:

Auto de Vistoria a fim de constatar a atual situação da

gleba, bem como se a ocupação se encontra localizada

em áreas de preservação ambiental, às margens de

recursos hídricos onde se faz a captação de água

consumida pela cidade ou nas proximidades de locais

extremamente poluídos ou perigosos, que possam pôr

em risco a integridade física dos moradores;

Decreto de aprovação municipal.

EXAME PELO OFICIAL:EXAME PELO OFICIAL:

O pedido de regularização, juntamente com todos os

documentos necessários, é encaminhado ao Registro de

Imóveis a fim de que o Oficial possa verificar se o mesmo

atende as exigências e aos princípios registrais, bem como se

a área a ser legalizada se encontra na disponibilidade do

proprietário, total ou parcialmente, e se será necessário

efetuar algum desmembramento para individualizar a área

objeto de regularização. Estando tudo em ordem, o Oficial

autuará a documentação e encaminhará a mesma ao Juiz

Diretor do Fórum, que proferirá a decisão final após

manifestação do Órgão do Ministério Público, que é o curador

do meio ambiente e protetor dos direitos difusos da

sociedade.

Não serão passiveis de regularização as ocupações

efetuadas em áreas de preservação permanente e legal,

unidades de conservação de proteção integral, terras

indígenas e outros casos previstos em lei, salientando que

as áreas de risco ficam condicionadas à satisfação das

exigências previstas no parágrafo único do artigo 3º da Lei

6.766/79. Implica dizer que a regularização pretendida das

áreas de situações consolidadas deverão atender e

respeitar as condições mínimas de habitabilidade,

segurança, higiene e de respeito ao ambiente.

Publicação de Editais:

Levando-se em conta o bom senso e a oportunidade, o

magistrado poderá determinar a publicação de editais para

conhecimento de terceiros, nos termos da Lei 6.766/79,

objetivando a prevenção de eventuais litígios. Assim, será

FACULTATIVA a publicação dos editais, que, uma vez

determinada, correrá por conta dos respectivos

proprietários.

BENEFÍCIOS:BENEFÍCIOS:

ALGUNS DOS BENEFÍCIOS ATINGIDOS COM O PROJETO:

coibir a propriedade informal;

regularizar qualquer imóvel, até àqueles condomínios sobre

área determindada;

a regularização da totalidade da área, ou a subdivisão de

apenas uma quadra;

a simplificação documental, tanto sobre o imóvel, como do

beneficiário;

conferir o direito de propriedade para quem detém apenas

título de posse, podendo aliená-lo ou onerá-lo (com acesso

ao crédito);

a proteção jurídica dos adquirentes;

atualizar o cadastro das municipalidades, para fins

tributários, propiciando, inclusive, a possibilidade de

tributação sobre a futuras vendas efetuadas, possibilidade

até então inexistente;

incremento da economia, pela inserção de novos negócios

no mundo jurídico formal, bem como novas fontes de

receita para o Município e Estado;

a segurança jurídica e a paz social geradas pelo sistema

registral imobiliário.

CUSTOS:CUSTOS:

As despesas relativas ao levantamento topográfico,

eventualmente pela publicação dos editais, bem como do

registro do loteamento serão suportadas pelos proprietários

de cada gleba fracionada.

Já as despesas com a confecção de escrituras e registro da

transmissão ficarão a cargo dos adquirentes, com exceção

àqueles possuidores de baixa renda, a serem

previamente identificados e relacionados pela

Secretaria de Ação Social, os quais ficarão isentos

das taxas de lavraturas das escrituras bem como do

primeiro registro.

Também ficou acordado que, por meio de Lei Municipal,

tais adquirentes poderão ser isentados do pagamento do

Imposto de Transmissão devido (ITBI).

Quanto às despesas devidas ao Fundo Especial do Poder

Judiciário-FUNEPJ (Lei 6.670/01-ES c/c Ato TJ/ES n. 678) e ao

Fundo de Apoio ao Reg. Civil das Pessoas Naturais do ES-

FARPEN será encaminhado um Ofício à Eg. Corregedoria do

Tribunal de Justiça do Espírito Santo pleiteando a dispensa

dos valores devidos.

CONSIDERAÇÕES FINAIS:CONSIDERAÇÕES FINAIS:

* DESAFIOS ATUAIS A SEREM ENFRENTADOS:

“O Brasil tem mais de 30 leis ambientais federais.

Combinadas às regras estaduais e municipais as leis

deixam apenas 30% do território brasileiro livre para a

ocupação econômica. Como não temos 70% do território

ocupados por paraísos ecológicos, fica óbvio o exagero das

restrições (...)”

“Menos de 50% dos domicílios brasileiros são ligados à rede

de esgotos. Destes, apenas 35% recebem tratamento. O

restante é despejado diretamente em rios, córregos e

lagos. (...)” (Revista VEJA, ed. n. 36, de 10.09.2008).

*EVOLUÇÃO DO DIREITO AMBIENTAL E SUA

COMPATIBILIZAÇÃO COM O DIREITO

URBANÍSTICO:

“Quinhentos anos de ocupação urbana e rural

em áreas de várzeas, contra vinte anos de

legislação ambiental restritiva! Uma tarefa

instigante para os órgãos ambientais, juristas,

advogados, Ministério Público e Poder

Judiciário”. (Drª Anaiza Helena Malhardes

Miranda – Titular da 1ª Promotoria de Justiça

de Tutela Coletiva do Núcleo Teresópolis - RJ)

*Resolução CONAMA nº 302/2002 (classificação das

áreas consolidadas e seus requisitos):

a) definição legal pelo poder público;

b) existência de, no mínimo, quatro dos seguintes

equipamentos de infra-estrutura urbana:

1. malha viária com canalização de águas pluviais;

2. rede de abastecimento de água;

3. rede de esgoto;

4. distribuição de energia elétrica e iluminação pública;

5. recolhimento de resíduos sólidos urbanos;

6. tratamento de resíduos sólidos urbanos; e

C) densidade demográfica superior a cinco mil habitantes por

Km².

*RECENTE POSICIONAMENTO DA ADVOCACIA GERAL DA

UNIÃO, com assento na Assessoria Jurídica da Gerência

Rio de Janeiro do IBAMA:

O entendimento é no sentido de que a aplicação do Código

Florestal se dá pela geomorfologia da área, indicando critérios

do princípio da razoabilidade no exame caso a caso, segundo a

melhor solução para o meio ambiente, para as áreas de

ocupação consolidada.

“6.5 Nas áreas urbanas onde a ocupação não está

consolidada é imperativa a obediência aos dispositivos

do Código Florestal. Já nas áreas onde a ocupação é

consolidada, deve-se aplicar o princípio da razoabilidade

para ponderar qual é a melhor solução para o meio

ambiente e para os cidadãos - Alessandro Q.

Machado, Procurador Chefe do IBAMA/RJ em Parecer da

Advocacia Geral da União de 06.08.2007 - Procuradoria -

Geral Federal - Procuradoria Federal Especializada junto ao

Ibama, referente ao Processo Administrativo nº

02022.000671/2006 - Interessado DIJUR/RJ - Assunto:

Aplicação do Art. 2º do Código Florestal em Área Urbana,

pág. 32.” (Grifo não existente no texto original).

Pontos extraídos do Parecer do IBAMA (ao enfrentar

a alteração dos limites ambientais trazidos pela Lei

4771/65, alterados em 11 de janeiro de 1986):

a) Não indicação da imediata necessidade de desfazimento

de todas as obras urbanas implantadas ao longo dos anos

nessas áreas;

b) Caso o proprietário pretenda o seu desfazimento, com a

demolição das edificações existentes no local, nenhuma

outra pode ser construída, devendo a área de APP ser

revegetada e entregue à proteção ambiental.

PRINCÍPIO DA RAZOABILIDADE – APLICAÇÃO

DEFENDIDA PELA MAIORIA DA DOUTRINA.

JUSRISPRUDÊNCIA – SUPEROR TRIBUNAL DE JUSTIÇA

– PRINCÍPIO DO POLUIDOR PAGADOR.

"impossibilidade fática e jurídica do desfazimento da obra,

cujas conseqüências ambientais e sociais seriam bem

piores que as de sua realização"STJ - Recurso Especial nº

499.188”

CÓDIGO FLORESTAL E PRINCÍPIO DA

RAZOABILIDADE EM ÁREAS COM OCUPAÇÃO

CONSOLIDADA.

absurdos urbanísticos, especialmente em áreas com

ocupação humana urbana anteriores a alteração legislativa

do próprio dispositivo citado (Lei 4771/65, alterada

parcialmente em 11 de janeiro de 1986);

forma usual das ocupações na maioria das cidades (topos

de morro ou várzeas);

perda do poder do uso da propriedade (impossibilidade de

uso diverso do imóvel inclusive de demolição para reforma);

criação de vários imóveis inaproveitáveis (impossibilidade

de utilização);

fragilidade das relações jurídicas (impedimento da

adequação do uso do espaço urbano, sempre necessário

em razão do aumento populacional)

busca da população para ocupar novos espaços,

anteriormente livres de urbanização, causando maior

impacto ambiental.

NORMAS AMBIENTAIS EM COMPARAÇÃO COM

USO DO SOLO URBANO

Função das Áreas Preservação Permanente:

1 - garantir a permeabilidade do solo nas margens, de

forma a possibilitar a microdrenagem de águas pluviais, e

assim diminuir a contribuição de águas à calha dos rios,

reduzindo o volume das cheias;

2 - garantir a permeabilidade do solo nas margens, de

forma a possibilitar a microdrenagem de águas pluviais, e

abastecimento dos lençóis freáticos, e águas subterrâneas,

especialmente nas áreas onde os aqüíferos se comunicam

com as águas superficiais;

3 - evitar a erosão e o desmoronamento das margens, o

alargamento da calha e a conseqüente alteração na

profundidade do rio, o que pode levar, em casos extremos, a

que o corpo hídrico desapareça, pela ação da evaporação de

suas águas, que, correndo por largo espelho de pouca

profundidade, fica vulnerável à ação do sol;

4 - evitar o assoreamento pelo carreamento de terras para o

leito do rio em referência, bem como para os demais que

receberão suas águas por afluência;

5 - garantir o choque das águas com a vegetação das

margens, assim propiciando a desinfecção de eventuais

elementos poluidores, orgânicos, que passam a ter, com o

choque, a quebra de suas moléculas, e assim facilitando a

despoluição das águas;

6 - manter o fluxo de águas para a bacia de referencia,

mantendo os níveis hídricos em todo o complexo

hidrológico. A supressão vegetal no entorno de nascentes e

microdrenagens leva à diminuição sistemática da vazão dos

corpos hídricos maiores;

- a chamada FUNÇÃO AMBIENTAL é condição, sine qua non,

do reconhecimento da área como APP – (metodologia:

avaliação técnica-ambiental da presença de alguma dessas

funções no corpo hídrico)

Recente posicionamento da FEEMA/RJ:

"No caso, observa-se que se trata de curso d´água canalizado,

cujas margens já foram objeto de intervenção antrópica há

muitos anos, por obras efetuadas pelo próprio poder público,

no processo de urbanização da região.

Ficou caracterizada a perda da função ecológica de

ambas as margens do mencionado curso d´água, que

inclusive contemplam duas vias públicas pavimentadas,

não mais se verificando a permeabilidade, tampouco a

existência ou possibilidade de crescimento de qualquer

vegetação que pudesse contribuir para a proteção do

recurso hídrico, da paisagem, da biodiversidade, o fluxo

gênico da flora ou fauna, ou mesmo para atenuar a

erosão da terra.

Não obstante tudo o que foi dito sobre a importância da

aplicação do Código Florestal nas áreas urbanas, registrou-

se que a imposição da obrigação ao proprietário se

justificaria na medida em que fosse possível resguardar as

imprescindíveis funções ambientais exercidas pelas áreas

de preservação permanente...

Não se trata de admitir a interpretação quanto à

não incidência do Código Florestal nas áreas

urbanas, mas de se confrontar a sua aplicabilidade,

no caso concreto, à luz dos princípios constitucionais

aplicáveis à hipótese." (FEEMA - Fundação Estadual de

Engenharia do Meio Ambiente - Parecer RD nº 04/2007,

oriundo da sua Assessoria Jurídica, da lavra do Dr. RAFAEL

LIMA DAUDT d´OLIVEIRA, datado de 20 de junho de 2007)

DOUTRINA:

(...) a necessidade de destinação urbanística e sócio-ambiental

para as APP quando não mais se verifica em suas áreas a

função ecológica, sob pena de exigir o Poder Público a

manutenção desses limites sem nenhum ganho efetivo

ambiental, muito menos social.

(...)Dentro desse contexto as APP não podem ser consideradas

como ecossistemas intocáveis, já que estão inseridas em um

espaço social, criado originalmente pela natureza e

transformado continuamente pelas relações sociais. Porem, as

metragens definidas pela lei para a proteção das APP urbanas

insistem em considerar os limites do sistema biológico da APP

como entidades fixas, inseridas em um contexto não

dinâmico, o que não é real em áreas urbanas.

Nestas a dinâmica da paisagem é movida pelas relações

sociais que devem ser consideradas na elaboração de

políticas e planos de preservação e recuperação já que

influenciam constantemente a saúde e o funcionamento do

sistema biológico das APP.

(ELSON RONEY SERVILHA, EMILIA RUTKOWSKI, GRAZIELLA

CRISTINA DEMANTOVA e RAFAEL COSTA FREIRIA em

parecer publicado na Revista de Direito Ambiental, n. 46 -

abril/junho de 2007 - Editora Revista dos Tribunais - pág.

97/113).

CONCLUSÕES:CONCLUSÕES:

1) NECESSIDADE EFETIVA DE APROXIMAÇÃO DO DIREITO

AMBIENTAL DO URBANÍSTICO (TENDÊNCIA NACIONAL);

2) USO RACIONAL DOS ESPAÇOES PROTEGIDOS

(HARMONIZAÇÃO NECESSÁRIA);

3) AS DISPOSIÇÕES AMBIENTAIS DO CÓDIGO FLORESTAL SE

APLICAM, IRRESTRITAMENTE, À TODAS AS ÁREAS URBANAS

LIVRES, SEM CONSTRUÇÃO, OU SEJA, NÃO CONSOLIDADAS;

4) AFASTAMENTO DA INCIDÊNCIA IRRESTRITA DAS NORMAS

AMBIENTAIS EM ÁREAS CONSOLIDADAS E EM ESPECIAL;

4.1 - QUANDO DA APLICAÇÃO EM SITUAÇÕES DE

NECESSIDADE PÚBLICA OU UTILIDADE SOCIAL (RESOLUÇÃO

CONAMA 369/2006);

4.2 - QUANDO NÃO HOUVER A POSSIBILIDADE DA ÁREA EM

EXERCER SUA FUNÇÃO AMBIENTAL, NA FORMA DO ARTIGO

PRIMEIRO, PARÁGRAFO SEGUNDO, INCISO II DO CÓDIGO

FLORESTAL, ASSIM DEFINIDA POR MEIO DE AVALIAÇÃO

TÉCNICA AMBIENTAL.

Bruno Santolin Cipriano

Registrador Imobiliário - Vargem Alta - ES

(28) 3528-1139 – santobru@terra.com.br