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Quais os tiposde financiamento?

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ÍNDICE

IntroduçãoFinanciamento ImobiliárioTaxa de JurosTipos de financiamento imobiliário Os três sistemas de amortização disponíveis Conclusão

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INTRODUÇÃO

Nos dias de hoje, se deparar com clientes querendo saber os tipos de financiamento imobiliários, é normal! Você como corretor precisa está atento para quais são esses tipos, que podem parecer simples, mas muita gente ainda não sabe como funcionam e nem os fatores que contribuem para a autorização ou não do crédito. Explicaremos nesse e-book o que é um financiamento imobiliário e quais são os mais usados no Brasil.

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FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Financiar nada mais é do que pegar dinheiro emprestado de uma instituição financeira para, neste caso em específico, comprar um imóvel. Esse empréstimo é feito por um um contrato firmado entre o comprador e o credor, suas cláusulas podem variar conforme o tipo de financiamento escolhido. Vale lembrar que, o valor do financiamento é de acordo com a renda do comprador, do tipo de imóvel, e entre outros fatores a serem analisados. E o processo funciona de qual maneira? O comprador paga um valor de entrada, pede o empréstimo para o restante do valor e paga parcelado, com juros por até 20 anos.

OBS: A taxa de juros pelo empréstimo, vai variar de banco para banco. o que torna bastante relevante a pesquisa pelas melhores condições de financiamento.

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TAXA DE JUROS

A partir do momento que a instituição fornece o empréstimo, ele irá cobrar para o seu cliente uma taxa. Cobrança essa para justificar o tempo que o banco em questão ficará sem o dinheiro que emprestou. O valor que será disponibilizado, segue uma série de fatores. Primeiro, eles irão verificar qual a chance que o seu cliente tem de não honrar com o contrato. Portanto, será necessário avaliar o imóvel ofertado, o valor pedido para ser financiado, a renda familiar do cliente, a idade e o histórico de dívidas entre outras coisas. Quanto maior a possibilidade deles acharem que o cliente dará um “calote”, maior será a taxa juros. De forma educada e sincera, é sempre bom que o corretor alerte aos seus clientes em relação às taxas de juros, pois o histórico financeiro do cliente é um grande fator prejudicial ou não.

TAXAS ADICIONAIS

Além da taxa que explicamos no tópico acima, existem algumas cobranças adicionais, como : Custo administrativo das operações financeiras e seguro que proteja o comprador. Cada banco vai ter sua própria taxa adicional administrativa e diferentes pacotes.

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TIPOS DE FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS

Agora que você já sabe como é funcionamento básico de um financiamento, vamos te explicar os tipos dessa operação. No Brasil há duas principais modalidades mais utilizadas, o cliente deve escolher um desses tipos, ou seja, o que mais for compatível com a renda familiar. A partir daí entram os sistemas de amortização, apresentaremos um pouco abaixo.

SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO (SFH)

Essa modalidade de financiamento foi desenvolvida pelo Governo Federal e é garantida pelos recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE). Criado e regulamentado pela Lei 4.380/64, o sistema rege a maioria dos financiamentos imobiliários que acontecem no país.

Um financiamento através do SFH deve ter as seguintes características:

O valor máximo de avaliação do imóvel deve ser de R$950 mil para Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal. Nos demais estados, o valor é de R$800 mil;

A parcela não pode comprometer mais do que 30% da renda mensal do contratante;

O prazo de quitação da dívida é de até 35 anos (420 meses);

A compra deve ser feita exclusivamente por pessoa física;

A base de recursos vem da caderneta de poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS);

A taxa de juros pode ser de, no máximo, 12% a.a.. Em 2018, a taxa mínima caiu de 10,25% para 9% ao ano;

O percentual do valor máximo a ser financiado é de 70% para móveis usados e de 80% para unidades novas.

Ainda, nesse sistema, há 50% de desconto no registro e na escritura do primeiro imóvel.

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SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO (SFI)

Essa modalidade de financiamento também foi criada pelo Governo Federal, com o objetivo de suprir as carências do SFH. Ou seja, ele serve para valores avaliados em mais de R$950 mil (ou R$800 mil). Por isso, aqui, há um risco maior que, logo, é refletido nas taxas de juros maiores e variáveis. Um financiamento através do SFH deve ter as seguintes características:

O valor de avaliação do imóvel deve ultrapassar R$950 mil para Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal. Nos demais estados, deve ultrapassar R$800 mil;

Não há limite de renda comprometida;

O prazo de quitação da dívida é de até 35 anos (420 meses);

O valor de concessão de financiamento varia entre 80% e 90% do valor do imóvel;

A compra pode ser feita por pessoa física ou jurídica;

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FINANCIAMENTO

O recurso é proveniente do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE);

A taxa de juros é variável. Em 2018, a taxa mínima caiu de 11,25% para 10% ao ano.

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OS TRÊS SISTEMAS DEAMORTIZAÇÃO DISPONÍVEIS

Conhecendo como funciona um empréstimo imobiliário e quais os componentes da sua parcela, que ajudam a entender como é feito o cálculo das prestações e os juros a serem pagos, fica mais fácil explicar para o seu cliente a amortização da dívida, cada sistema vai de acordo com o banco e o tipo de financiamento que foi adotado. Amortização é o percentual da parcela que corresponde à devolução do valor emprestado pelo banco. Já os juros, como explicamos no tópico 3, referem-se ao “aluguel” cobrado pelo empréstimo do dinheiro. Os juros sempre são cobrados em relação ao saldo devedor, ou seja, ao montante que ainda falta devolver ao banco.

Nesse sentido, confira abaixo os três sistemas de amortização disponíveis aos consumidores:

SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CONSTANTE (SAC)

A tabela SAC — Sistema de Amortização Constante —, como o próprio nome sugere, mantém o valor amortizado mensal constante ao longo de toda a quitação do financiamento. No entanto, engana-se quem pensa que, devido a isso, a parcela possuirá o mesmo valor: os juros são cobrados de forma decrescente ao longo do prazo de pagamento. Dessa forma, as primeiras prestações possuem os maiores valores, sendo a última a mais barata de toda a dívida. Para quem possui condições financeiras, pagar a maior parte do crédito no começo pode ser interessante — visto que, com parcelas menores, será mais fácil se manter adimplente. Dentre os três tipos de financiamento, a tabela SAC costuma ser o mais utilizado.

SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CRESCENTE (SACRE)

Sendo, possivelmente, o menos utilizado dentre os três tipos de financiamento, o Sistema de Amortização Crescente (Sacre) altera o valor das parcelas ao longo da quitação — possuindo o seu maior valor na metade do período. Começando as prestações a um determinado preço, a composição da parcela cresce até um momento específico do pagamento — quando, enfim, volta a ter seu valor baixado.

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TABELA PRICE

Na tabela Price, também conhecida como sistema francês de amortização, é a única forma de quitar o financiamento imobiliário mantendo as prestações sempre no mesmo preço. No entanto, por mais que o boleto chegue sempre com o mesmo valor, não significa que a composição segue pelo mesmo caminho. Caso no começo a maior parte da parcela seja composta pela amortização, no fim da quitação da dívida a taxa de juros será predominante.

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CONCLUSÃO

Corretores, para nós do mercado imobiliário é de extrema importância ser transparente para os clientes em relação ao financiamento imobiliário. O sonho do imóvel próprio, vem crescendo cada vez mais no país, para que tudo ocorra como o planejado, é necessário um certo conhecimento das informações que será apresentado para os clientes. O cliente estando com dúvida sobre um dos tipos de financiamento, busque orientá-lo da melhor maneira, mostrando-o a opção mais compatível com a realidade dele.

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