pós-graduação em direito imobiliário tema: parcelamento do ... · email: [email protected]...

Pós-Graduação em Direito Imobiliário

Tema: Parcelamento do solo urbanoExpositor: Marcus Kikunaga

Email: [email protected]

Data: 16/05/2020

mkikunaga1 / adnotare marcus vinicius kikunaga II

mailto:[email protected]

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P r o f e s s o r : M a r c u s V i n i c i u s K i k u n a g a

Advogado (www.kikunaga.adv.br) Mestre em Direitos Difusos e Coletivos pela

Universidade Metropolitana de Santos – UNIMES Especialista em Direito Notarial e Registral pela Escola

Paulista de Direito - EPD. Professor da Pós-Graduação em Direito Notarial e

Registral Imobiliário na EPD, Puc/COGEAE, Mackenzie,Legale, Unicuritiba/PR, Escola Superior de Advocacia -ESA

Autor da obra Direito Notarial e Registral à luz do CDC,Editorial Lepanto, 2019

Presidente da Academia Nacional de Direito Notarial eRegistral – AD NOTARE (www.adnotare.org.br)

http://www.kikunaga.adv.br/

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Parcelamento do Solo Urbano

Sumário:

1. Introdução2. Bem jurídico3. Princípios4. Regime jurídico5. Elementos essenciais6. Loteamento7. Desmembramento8. Do registro imobiliário9. Compromisso de compra e venda


1. Introdução

1º) Êxodo rural

2º) Desenvolvimento urbano

3º) Planejamento

4º) Aumento da demanda de adquirentes em prestações

5º) Desamparo aos adquirentes, pelo título não transferir odomínio

6º) Falta de publicidade quanto aos títulos de propriedade doloteador

7º) Única garantia = seriedade, boa fé e solvabilidade do loteador

(Fonte: Decreto-Lei 58/37)


2. Bem jurídicoa) Planejamento urbanístico (desenvolvimento)b) Dignidade da pessoa humanac) Tutela do adquirented) Tutela de direito ambiental


3. Príncípios1º) P. Legalidade (art. 3º)2º) P. Dignidade da pessoa humana3º) P. da proteção do adquirente (“considerandos do DL 58/37)- Pagamento em prestações- Transferência de direito real de aquisição- Desamparo perante o vendedor (boa fé e solvencia)- Segurança nas transações- Impossibilidade de novas alienações- Segurança jurídica


4. Regime jurídico4.1. União – poder normativo geral (art. 30, II, CF)- Diretrizes gerais (art. 24, inciso I e §1º, c.c. art. 182, CF)“Art. 24. Compete à União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente sobre:

I - direito tributário, financeiro, penitenciário, econômico e urbanístico;

§ 1º - No âmbito da legislação concorrente, a competência da União limitar-se-á a estabelecernormas gerais.”

“Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal,conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o plenodesenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem estar de seushabitantes.”

“Art. 30. Compete aos Municípios:

II - suplementar a legislação federal e a estadual no que couber;”

a) Decreto-lei 58/37 – loteamento rural (IN Incra nº 17-B)b) Lei nº 6.766/79 – loteamento urbano


4. Regime jurídico4.2. Estados – poder normativo regional para ordenamento do

território (art. 25, §3º, CF) e competência suplementar (art.24, §§2º e 3º, CF)

Art. 25. Os Estados organizam-se e regem-se pelas Constituições e leis que adotarem,observados os princípios desta Constituição.

§ 3º - Os Estados poderão, mediante lei complementar, instituir regiões metropolitanas,aglomerações urbanas e microrregiões, constituídas por agrupamentos de municípioslimítrofes, para integrar a organização, o planejamento e a execução de funções públicasde interesse comum.

Art. 24. Compete à União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente sobre:

§ 2º - A competência da União para legislar sobre normas gerais não exclui a competênciasuplementar dos Estados.

§ 3º - Inexistindo lei federal sobre normas gerais, os Estados exercerão a competêncialegislativa plena, para atender a suas peculiaridades.


4. Regime jurídico4.3. Municípios – poder normativo de interesse local e

ordenamento dos espaços urbanos (planejamento econtrole do uso, parcelamento e ocupação do solo urbano)(art. 30, VIII, CF)

Art. 30. Compete aos Municípios:

VIII - promover, no que couber, adequado ordenamento territorial,mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e daocupação do solo urbano;


5. Elementos essenciais

a) Gleba

“É a porção de terra divísivel em lotes” (Afrânio de Carvalho, Registro

de Imóveis, 4ª ed. – Forense, p. 66)

b) Parcelamento regular

É o parcelamento aprovado, registrado e executado(implantado).

c) Parcelamento irregular

É o parcelamento aprovado, mas sem registro, ou registradocom falha na implantação (execução).



d) Parcelamento clandestino

É parcelamento não aprovado, oculto à Administração.

e) Parcelamento regularizado

É o parcelamento informal (clandestino ou irregular) que foi,de forma superveniente, formalizado por qualquer forma.



f) Loteamento

É a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, comabertura de novas vias de circulação, de logradourospúblicos ou prolongamento, modificação ou ampliaçãodas vias existentes. (art. 2º, §1º, L. 6.766/79)

É o parcelamento do solo fora do sistema viário.(Afrânio de Carvalho. Registro de Imóveis.4ª.ed. Rio de Janeiro: Forense, p. 66)



g) Loteamento fechado ou de acesso controlado

É aquele de acesso controlado (sem proibição de acesso), paraagregar segurança e qualidade do empreendimento,autorizado pelo Poder Público Municipal

(ex: Lei Municipal de São Paulo nº 9.413/81).

L. 6.766/79 – art. 2º § 8º - Constitui loteamento de acesso controlado amodalidade de loteamento, definida nos termos do §1º deste artigo,cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder públicoMunicipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou acondutores de veículos, não residentes, devidamente identificados oucadastrados.



g) Loteamento fechado ou de acesso controlado

Obs: O Condomínio de lotes está enquadrado na Lei 4.591/64

Código Civil - Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partesdesignadas de lotes que são propriedade exclusiva epartes que são propriedade comum dos condôminos.



h) Desmembramento

É a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, comaproveitamento do sistema viário existente, desde quenão implique na abertura de novas vias e logradourospúblicos, nem no prolongamento, modificação ouampliação dos já existentes. (art. 2º, §2º, L. 6.766/79)



i) Lote

É o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensõesatendam aos índices urbanísticos definidos pelo planodiretor ou lei municipal para a zona em que se situe. (art.

2º, §4º, L. 6.766/79)

É a porção de terra resultante do parcelamento urbanodestinada à edificação ou recreação. (Vicente Celeste Amadei e

Vicente de Abreu Amadei. O parcelamento do solo urbano em seus aspectosessenciais. Edição Universidade Secovi. São Paulo, 2001, p. 9)



j) Desdobro

É a divisão do lote para formação de novos lotes, com frente paravia oficial de circulação já existente, sem abertura de novas viase nem prolongamento das vias já existentes. (inciso V, artigo 1°da Lei Municipal da cidade de São Paulo nº 9.413/81)

- Não se exige registro especial (art. 18) quando não houver razãojurídica de tutela urbanística e de proteção dos adquirentes dossub-lotes.

- Ex: Proc. CGJ 53.995/90

- Ex2: Proc. CGJ 66129/83



k) Remembramento

É a soma das áreas de dois ou mais lotes, para a formação denovo lote. (inciso III, artigo 1° da Lei 9.413/81)



l) Infra-estrutura básica dos equipamentos urbanos:

- Escoamento de águas e chuva;

- Iluminação pública;

- Rede de esgoto;

- Abastecimento de água potável;

- Energia elétrica.



m) Infra-estrutura básica dos parcelamentos:

- Vias em circulação;

- Escoamento das águas pluviais;

- Rede para o abastecimento de água potável;

- Solução para o esgoto sanitário;

- Solução para energia elétrica domiciliar.



n) Loteador

Título de domínio - imprescindívelCGJSP – PROCESSO 1.817/94 – J. 24.03.1995 - São Paulo

Relator: Marcelo Martins Berthe - Legislação: Art. 18, L. nº 6.766/79

LOTEAMENTO - Para o registro do loteamento, imprescindível queo loteador tenha o domínio do imóvel a ser parcelado - Inadmissível sedestine para loteamento imóvel que o loteador tenha apenas direitosde compromissário comprador - Decisão normativa.

Exceção: L. 9785/99 – entes públicos com título de imissão provisória naposse em processo de desapropriação em andamento. (art. 18§§4º e 5º)



n) LoteadorProjeto de Lei nº 20/2007 (autor: Fernando Chucre), art. 146,

propõe nova redaçao ao art. 172, §9º Lei 6.015/73apensado ao Projeto de Lei nº 3.057, 18.05.2000 (Autor:Bispo Wanderval) (atual art. 55, L. 13.097/2015)

§ 9° Os imóveis alienados em empreendimentos imobiliários decorrentes deincorporação ou parcelamento do solo, registrados após aapresentação da documentação exigida em lei, não poderão ser objetode evicção ou de decretação de ineficácia da alienação, ficandosubrogados os seus efeitos ao preço ou ao eventual crédito imobiliário,sem prejuízo das perdas e danos imputáveis ao incorporador ouparcelador.


6. Do loteamento

6.1. Introdução

- O art. 1º do DL 58/37 se preocupa com a venda ao público.

- DL 58/37 a venda tem de ser feita por oferta pública, compagamento em prestações periódicas e sucessivas.

- L.6.766/79 definiu os institutos sem explicar a forma de venda.


6. Do loteamento

6.2. Condições para o loteamento (art. 3º, L. 6766/79)

1º) previsão por lei municipal ou plano diretor;

2º) terreno em condições mínimas:

a) não inundável;

b) não aterrado com produto nocivo;

c) com declive inferior a 30%;

d) com condições geológicas favoráveis;

e) em área isenta de preservação ecológica


6. Do loteamento

6.3. Requisitos urbanísticos (art. 4º, L. 6766/79)

a) com equipamentos comunitários

- Serviço de abastecimento de água, luz, esgoto etc.

- Prédio de educação, cultura, escola, saúde, lazer.

b) com espaços livres para uso público

c) lotes com área mínima de 125 m² e 5m (de testada)

Exceção: loteamento destinado a urbanização específica ouedificação de conjuntos habitacionais de interesse social(art. 4º, II, 2ª parte)


6. Do loteamento

6.3. Requisitos urbanísticos (art. 4º, L. 6766/79)

d) lotes que guardem distância mínima de 15 metros derodovias e ferrovias de margem

- Área non aedificandi.

- A lei específica pode ser mais rigorosa.

e) vias do loteamento articuladas com as vias oficiais.

- Deve haver harmonização com a topografia local.


6. Do loteamento

6.4. Do projeto de loteamento

I) Fase preliminar (arts. 6º e 7º, L. 6766/79)1º) O interessado solicita à Prefeitura as diretrizes para o parcelamento.

- O interessado apresenta requerimento com a planta do imóvel queconterá:

a) divisão da gleba;

b) distâncias e tamanho dos lotes;

c) indicação dos arruamentos;

d) tipo de uso do loteamento;

e) localização das zonas de uso contíguas.


6. Do loteamento


I) Fase preliminar (arts. 6º e 7º, L. 6766/79)2º) Estudos de viabilidade:

a) Documentos imobiliários;

b) Ambiental (impacto e topografia);

c) Restrições urbanísticas (desapropriação, tombamento etc);

d) Econômico-financeiro (custo e previsão de faturamento);

e) Velocidade de vendas;

f) Publicidade.


6. Do loteamento


II) Fase inicial (art. 9º, L. 6766/79)- Apresentação do projeto à Prefeitura:

a) memorial descritivo;

b) cronograma de execução da obra com prazo máximo de 4 anos;

c) certidão atualizada da matrícula da gleba, indicando:

- as vias existentes próximas ao loteamento;

- a indicação do tipo de uso do local;

- a divisão de lotes.


6. Do loteamento


III) Fase de aprovação (art. 8º e 12, L. 6766/79)1º) Concordar com o esboço do projeto submetido a exame;

2º) Fazer exigências ou “comunique-se”;

- Municípios com menos de 50.000 habitantes, ou que o Plano Diretorcontenha diretrizes de urbanização, poderão dispensar essa fase (art.8º, Lei 9.785).

- Vigência por 4 anos das orientações (art. 7º, parágrafo único).


6. Do loteamento


IV) Fase do projeto definitivo (art. 9º, L. 6766/79)3º) Loteador elabora projeto definitivo.

- Deve conter memorial descritivo, desenhos, cronograma de execuçãode obra, certidão atualizada da matrícula da gleba expedida pelo R.I.competente e certidão de negativa de tributo.

- Deve conter os elementos do art. 9º da Lei 6.766/79.


6. Do loteamento


IV) Fase do projeto definitivo (art. 12, L. 6766/79)4º) Aprovação pela Prefeitura.

-Art. 16 (Lei municipal define os prazos de aprovação/execução).

-Se ultrapassados os prazos, houver silêncio, implica em rejeição.

-Na omissão, o prazo é de 90 dias para aprovação ou rejeição e de 60 diaspara aceitação ou recusa fundamentada das obras de urbanização (art. 16,§ 2º).

-os espaços livres de uso comum não podem ser mudados pelo loteador(art. 17).


7. Do desmembramento

7.1. Introdução

- O Decreto-Lei 271/67 distinguiu o loteamento dodesmembramento.

- Na Lei 6.766/79 o parcelamento virou gênero e o loteamentoe o desmembramento, espécies.

- Aqui aproveita-se o sistema viário oficial da cidade, semabrir novas vias ou logradouros públicos, não semodificando os existentes.


7. Do desmembramento

7.2. Processo de desmembramento

- Enquanto o loteamento é registrado, o desmembramento éaverbado (art. 167, II, n. 4, LRP).

1º) Requerimento endereçado à autoridade municipalcompetente.

- Acompanha a planta do imóvel e certidão atualizada damatrícula.

- Junta memorial descritivo nos termos do art. 10.


8. Registro do loteamento e do desmembramento (art. 18)

- Muito embora o loteamento seja registrável e odesmembramento averbável, o procedimento é idêntico.

1) Aprovação junto ao Poder Público competente.

2) Requerimento de registro e/ou averbação.

- Prazo de encaminhamento de 180 dias (caducidade).

- Perde validade a aprovação.

- Não será necessário que novo projeto seja elaborado eaprovado. Basta revalidação.



8.1. Documentos necessários referentes ao imóvel:

a) certidão da matrícula;

b) histórico vintenário do imóvel;

c) certidão negativa de tributos federais, estaduais e municipais;

d) cópia do ato de aprovação do loteamento

e) cópia do termo de verificação da Prefeitura da execução dasobras;

f) exemplar do compromisso de compra e venda;



8.2. Documentos necessários referentes ao loteador:

a) outorga do cônjuge do requerente de que consente noregistro (tal consentimento não implica no da cessão doslotes - §3º);

b) certidão de protestos de títulos;

c) certidão de ações pessoais ;

d) certidão negativa criminal; (ler o §2º)

e) certidão negativa de ações reais (10 anos);

f) certidão integral do loteador negativa (10 anos).


8. Registro do loteamento e do desmembramento

8.3. Procedimento registral (art. 19):

a) Exige regularização (prazo decadencial).

b) Estando tudo em ordem - encaminhará a comunicação àPrefeitura.

- publicará edital do pedido de registro em três diasconsecutivos;

- o edital conterá desenho de localização da área e resumo dopedido de registro;



8.3. Procedimento registral (art. 19):

c) O Oficial do R.I. aguardará por 15 dias da últimapublicação:

a) Sem impugnação (§1º) – registro ou averbação.



b) Com impugnação (§1º) – O Oficial intima o requerente e aPrefeitura deve se manifestar em 5 dias.

- No silêncio do apresentante, arquiva.

b.1) Remessa ao juiz para decisão.

b.2) Oitiva do Ministério Público em 5 dias.

b.3) Sentença

a) se procedente a impugnação, ocorre o arquivamento;

b) se improcedente a impugnação, registro.

c) se maiores indagações, vias ordinárias.



8.4.) O registro é feito por extrato em livro próprio (art. 20).

- Loteamento abre matrículas da área a ser subdividida e seefetua o registro no Livro 2 (art. 167, I, n. 19).

- Após o registro, coloca-se a numeração de todos os lotes emordem vertical.

- Aberta a matrícula e feito o registro, averba-se acircunstância na matrícula originária.

- Em caso de desmembramento, não há registro, só averbação(art. 167, II, n. 4).


9. Cancelamento do parcelamento (art. 23, L. 6766/79):

a) por decisão judicial;

b) a requerimento do loteador, desde que não tenha vendidonenhum lote;


9. Cancelamento do parcelamento (art. 23, L. 6766/79):

c) a requerimento conjunto do loteador e de todos osadquirentes de lote;

Procedimento:

- O RI faz publicar um edital do pedido de cancelamento impugnável noprazo de 30 dias. Findo o prazo o processo vai ao juiz parahomologação do cancelamento, ouvido o MP (§2º);

- o juiz deve vistoriar o imóvel para atestar que não haver ocupantes (§3º);

- tanto o processo de loteamento quanto os contratos depositados emcartório, podem ser gratuitamente examinados (art. 24).

- denegado o registro em qualquer das circunscrições haverá comunicaçãoaos demais para o cancelamento dos registros;


10. Promessa de compra e venda

10.1. Regime jurídico

a) De imóveis loteados – Lei 6.766/79.

b) De imóveis não loteados – Decr. Lei 58/37 e Lei 6.014/73.



10.2. Nomenclaturas

a) compromisso de compra e venda

b) promessa de compra e venda

c) promessa de cessão

d) promessa de contrato preliminar (Carvalho Santos)

e) contratos preliminares (Caio Mário da Silva Pereira),

f) promessa de venda (Orlando Gomes)

g) pré-contrato (Pontes de Miranda)



10.3. Natureza jurídica

CRITÉRIO PROMESSA COMPROMISSO

NJ Contrato Contrato

Execução Diferida Diferida

Conteúdo Preliminar Definitivo

Eficácia Condicionada Irretratável

Regime jurídico 1.417, CC 1.417, CC



10.4. Do contrato padrão

a) Possibilidade de registro do pré-contratoArt. 27. Se aquele que se obrigou a concluir contrato de promessa de venda ou de cessão não

cumprir a obrigação, o credor poderá notificar o devedor para outorga do contrato ouoferecimento de impugnação no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de proceder-se aoregistro de pré-contrato, passando as relações entre as partes a serem regidas pelocontrato-padrão.

§ 1º Para fins deste artigo, terão o mesmo valor de pré-contrato a promessa de cessão, aproposta de compra, a reserva de lote ou qualquer, outro instrumento, do qual conste amanifestação da vontade das partes, a indicação do lote, o preço e modo de pagamento,e a promessa de contratar.

§ 2º O registro de que trata este artigo não será procedido se a parte que o requereu nãocomprovar haver cumprido a sua prestação, nem a oferecer na forma devida, salvo seainda não exigível.

§ 3º Havendo impugnação daquele que se comprometeu a concluir o contrato, observar-se-áo disposto nos arts. 639 e 640 do Código de Processo Civil.




b) Requisitos do contrato padrão (art. 26-A, L. 6766/79)

Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de

cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, quedeverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei:

I - o preço total a ser pago pelo imóvel;

II - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e aidentificação precisa de seu beneficiário;

III - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores evencimentos das parcelas;





Art. 26-A. (...)IV - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando

houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;

V - as consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato,seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplementode obrigação do adquirente ou do loteador, com destaque negritadopara as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução devalores ao adquirente;





Art. 26-A. (...)VI - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se

nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema deamortização;

VII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte doadquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art.49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa doConsumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendase fora da sede do loteador ou do estabelecimento comercial;





Art. 26-A. (...)VIII - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a

obtenção do termo de vistoria de obras;

IX - informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel;

X - o número do registro do loteamento ou do desmembramento, amatrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveiscompetente;

XI - o termo final para a execução do projeto referido no § 1º do art. 12desta Lei e a data do protocolo do pedido de emissão do termo devistoria de obras.





Art. 26-A. (...)§ 1º Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste

artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato esaneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada,caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.

§ 2º A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, mencionadasno inciso V do caput deste artigo, dependerá de anuência prévia e específicado adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas,que deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4º do art. 54 da Lei nº8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).




b) Requisitos do contrato padrão (art. 26, L. 6766/79)

Art. 26. (...) :I – (QUALIFICAÇÃO SUBJETIVA) nome, registro civil, cadastro fiscal no

Ministério da Fazenda, nacionalidade, estado civil e residência doscontratantes;

II – (ESPECIALIDADE OBJETIVA) denominação e situação do loteamento,número e data da inscrição;

III – (ESPECIALIDADE OBJETIVA) descrição do lote ou dos lotes que foremobjeto de compromissos, confrontações, área e outras características;

IV – (PREÇO) preço, prazo, forma e local de pagamento bem como aimportância do sinal;




b) Requisitos do contrato padrão (art. 26, L. 6766/79)

Art. 26. (...) :V – (CORREÇÃO) taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre

as prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nuncaexcedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos deintervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses;

VI – (RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA) indicação sobre a quem incumbe opagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lotecompromissado;

VII – (RESTRIÇÕES) declaração das restrições urbanísticas convencionais doloteamento, supletivas da legislação pertinente.




c) Efeitos jurídicos do contrato padrão

1º) direito do adquirente de se opor contra qualquer um quequeira gravar o imóvel por ônus do alienante, devendopara isso registrar seu direito real sobre coisa alheia deaquisição, conforme dispõe o art. 1.227 do Código Civil,gerando a oponibilidade erga omnes dos registros públicos,ratificado entendimento pelo arts. 54 e 55 da Lei nº13.097/15 e Súmula 375 STJ ;





2º) direito do adquirente de transferir sua posição contratual aterceiros, mediante simples trespasse, conforme previstono art. 13 do Decreto-Lei nº 58/37 e art. 31 da Lei nº6.766/79 ), e transferir causa mortis a herdeiros oulegatários (art. 9º do Decreto-Lei nº 58/37 e art. 29 da Leinº 6.766/79).





3º) direito do adquirente de ser emitido na posse quando dacelebração do contrato.

Nesse passo, a posse apesar de direta, é precária, pelanatureza do contrato, devendo o alienante ser reintegradona posse no caso de extinção do contrato porinadimplemento do adquirente;





4º) direito do adquirente de purgar a mora, devendo odevedor adquirente ser intimado, a requerimento docredor, pelo oficial de Registro de Imóveis, a satisfazer asprestações vencidas e as que se vencerem até a data dopagamento, os juros convencionados e as custas deintimação (art. 14 do Decreto-Lei nº 58/37 e art. 32 da Leinº 6.766/79);





5º) direito do adquirente em adjudicar compulsoriamente oimóvel mediante processo judicial.

Enunciado 95 da I Jornada de Direito Civil:

“O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novoCódigo Civil), quando exercido em face do promitentevendedor, não se condiciona ao registro de promessa decompra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula239 do STJ)”;





6º) Direito do alienante em receber a totalidade do preçoparcelado, com os juros estipulados contratualmente noslimites da lei;

7º) Direito do alienante em extinguir o contrato peloinadimplemento absoluto do adquirente ou seucessionário, após a notificação e infrutífera purgação damora;





8º) Direito do alienante em transferir seu direito a terceiros,respeitando-se o direito aquisitivo do compromissáriocomprador, mesmo que este esteja lançado no Registro deImóveis;





9º) Dever do alienante, após o recebimento do preço, ememitir o termo de quitação das parcelas pagas, nashipóteses de contratos vinculados aos regimes jurídicosdos empreendimentos imobiliários, que terão como efeitojurídico, o poder de transmitir a propriedade imobiliária,sem a escritura pública definitiva de compra e venda, comorege o art. 26, §6º da Lei nº 6.766/79, e Enunciado 87 da IJornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal ;





10º) Dever do alienante, em outorgar a escritura definitiva decompra e venda, após a quitação do preço, nas hipótesesde contratos celebrados no âmbito do Código Civil;




d) Observações

- A Lei 6.015/73 não previu o registro do pré-contrato.

- Duas posições:

a) Não registrável.

b) Registrável, pois o rol é exemplificativo (Walter Ceneviva)- Imposição do art. 27, caput, 2ª parte, L. 6766/79.

- Hoje é averbável o contrato de gaveta (Prov. 37/2008 - MT).

- Não incide ITBI em promessa de compra e venda, enquanto pré contrato(precedente do STF).




e) Extinção

1º) adimplemento;

2º) adjudicação compulsória;

3º) resilição bilateral ou distrato;

4º) rescisão;

5º) resolução.


OBRIGADO

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