prova oral registro de imóveis...registro de imóveis aula 05 [email protected] manual do...

PROVA ORAL

Registro de Imóveis

PROVA ORAL | 2020

Registro de Imóveis Aula 05

www.notarium.com.br [email protected]

REGISTRO DE IMÓVEIS

EDITAL UNIFICADO: Registros especiais: Regularização fundiária, usucapião

judicial e extrajudicial, intimações e notificações. Parcelamento do solo rural e

urbano. Loteamentos. Regularização de Loteamentos Clandestinos e

Irregularidades. Regularização de Loteamentos Destinados as Classes de

Menor Renda.

Sistema de financiamento Imobiliário. Alienação Fiduciária com garantia de

bem imóvel. Condomínios, Incorporações e Patrimônio de Afetação. Conjunto

Habitacional. Registro de Carta de Arrematação Decorrente de Execução

Extrajudicial. Sistema Financeiro de Habitação. Contratos Imobiliários.

Compromisso de Compra e venda. Permuta. Conjunto Habitacional.

Este material foi construído com base nas obras / aulas dos seguintes

autores:

Ata Notarial – Doutrina, prática e Meio de Prova / Paulo Roberto Gaiger

Ferreira; Felipe Leonardo Rodrigues. 2ª ed. Salvador: Editora Juspodivm:

Salvador, 2020. ISBN 978-65-5680-144-5.

Direito Registral Imobiliário: Teoria Geral. Volume I / Eduardo Sócrates

Castanheira Sarmento Filho. Editora Juruá: Curitiba, 2018.

Direito Registral Imobiliário: Sujeitos, Imóveis e Direitos Inscritíveis. Volume II

/ Eduardo Sócrates Castanheira Sarmento Filho. Editora Juruá: Curitiba, 2018.

Direito Registral Imobiliário / Venício Salles. 2ª Ed., São Paulo, Saraiva, 2007;

Direito Urbanístico Brasileiro / José Afonso da Silva. 7ª edição. São

Paulo:Malheiros, 2012. ISBN 978-85-392-0143-3

Lei de Registros Públicos comentada: Lei 6.015/1973 / coordenação José

Manuel de Arruda Alvim Neto, Alexandre Laizo Clápis, Everaldo Augusto

Cambler. – 2. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2019. ISBN 978-85-309-8345-1

PROVA ORAL | 2020



Manual do registro de imóveis : aspectos práticos da qualificação registrai /

Luís Ramon Alvares. 2. ed. rev., atual, e ampl. — São José dos Campos, SP :

Editora Crono, 2016. ISBN 978-85-68742-02-0

Noções fundamentais de direito registral e notarial / Eduardo Pacheco Ribeiro

de Souza. – 2. ed. – São Paulo : Saraiva, 2017. (Série direito registral e notarial

/ coordenadores Sérgio Jacomino e Leonardo Brandelli). ISBN 978-85-472-

2017-4;

Posse e Usucapião – Direito material e Dirieto Processual / Marco Aurélio

Bezerra de Melo, José Roberto Mello Porto. Salvador: Juspodivm, 2020. ISBN

978-65-5680-048-6

Registros Públicos / Alberto Gentil. – Rio de Janeiro: Forense; São Paulo:

MÉTODO, 2020. ISBN 978-85-309-8789-3;

Registros públicos: teoria e prática / Luiz Guilherme Loureiro. - 10. ed. rev.,

atual e ampl. - Salvador: Editora Juspodivm, 2019. ISBN 978-85-442-2745-9.

Regularização Fundiária Urbana e seus Mecanismos de Titulação de

Ocupantes : Lei nº 13.465/2017 e Decreto nº 9.310/2018 [livro eletrônico] /

Paola de Castro Ribeiro Macedo. -- 1. ed. -- São Paulo : Thomson Reuters

Brasil, 2020. -- (Coleção Direito Imobiliário ; vol. V / Alberto Gentil de Almeida

Pedroso, coordenador) ISBN 978-65-5614-172-5

Retificação do Registro de Imóveis / Narciso Orlandi Neto. Editora Oliveira

Mendes: São Paulo, 1997.

Registro de Imóveis / Aline Yumi Konno. Teoria e Prática, 1ª Ed, São Paulo,

Memória Jurídica, 2007;

Registro de Imóveis / Afrânio de Carvalho. 4ª Ed., Rio de Janeiro, Forense,

1998;

Regularização Fundiária Urbana e seus Mecanismos de Titulação de

Ocupantes : Lei nº 13.465/2017 e Decreto nº 9.310/2018 [livro eletrônico] /

Paola de Castro Ribeiro Macedo. -- 1. ed. -- São Paulo : Thomson Reuters

Brasil, 2020. -- (Coleção Direito Imobiliário ; vol. V / Alberto Gentil de Almeida

Pedroso, coordenador). ISBN 978-65-5614-172-5

PROVA ORAL | 2020



Usucapião Extrajudicial. Marcelo de Rezende Campos Marinho Couto. 3ª ed.

Salvador: Juspodivm, 2020. ISBN 978-85-442-3479-2

Usucapião extrajudicial / Henrique Ferraz Corrêa de Mello. 2ª ed. São Paulo:

YK Editora, 2018. ISBN 978-85-68215-39-5

Diversos artigos da Revista de Direito Imobiliário. Editora Revista dos

Tribunais.

Aulas de Registro de Imóveis / Ivan Jacopetti do Lago e Pedro Ítalo da Costa

Bacelar. Curso Completo para Concursos de Cartório. Referência: 2019;.

Regularização fundiária.

1. O que é regularização fundiária? E regularização fundiária urbana?

➔ A regularização fundiária pode ser conceituada como o conjunto de

medidas destinadas à regularização de assentamentos e à titulação de seus

ocupantes, de modo a garantir a função social da propriedade, o direito à

moradia e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.

Na regularização fundiária urbana (REURB), busca-se a adequação das

desconformidades jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais de núcleos

urbanos informais consolidados com o intuito de integrá-los à cidade.

Por sua vez, a regularização fundiária rural busca a adequação das

desconformidades jurídicas, agrárias, fundiárias, ambientais e sociais de

imóveis rurais ocupados com destinação rural visando à promoção do

aproveitamento econômico da terra e a eliminação de conflito

agrário/fundiário.

Trata-se de procedimento administrativo presidido pela municipalidade

(para imóveis urbanos) ou por órgão fundiário (para os imóveis rurais) cujo

desfecho poderá ensejar a formação de títulos aptos a ingressarem no registro

de imóveis a exemplo da certidão de regularização fundiária, legitimação de

posse e legitimação fundiária para os imóveis urbanos e os Títulos de Domínio

ou de Concessão de Direito Real de Uso para os imóveis rurais.

PROVA ORAL | 2020



➔ (Lei 13.465/2017) Art. 9º Ficam instituídas no território nacional normas

gerais e procedimentos aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana (Reurb), a

qual abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas

à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial

urbano e à titulação de seus ocupantes.

➔ (Lei 4.504/1964) Art. 99. A transferência do domínio ao posseiro de terras

devolutas federais efetivar-se-á no competente processo administrativo de

legitimação de posse, cujos atos e termos obedecerão às normas do

Regulamento da presente Lei.

Art. 100. O título de domínio expedido pelo Instituto Brasileiro de Reforma

Agrária será, dentro do prazo que o Regulamento estabelecer, transcrito no

competente Registro Geral de Imóveis.

➔ (Lei 8.629/1993) Art. 18. A distribuição de imóveis rurais pela reforma

agrária far-se-á por meio de títulos de domínio, concessão de uso ou

concessão de direito real de uso - CDRU instituído pelo art. 7o do Decreto-Lei

no 271, de 28 de fevereiro de 1967. (Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014)

➔ (Lei 11.952/2009) Art. 6º Preenchidos os requisitos previstos no art. 5o,

o Ministério do Desenvolvimento Agrário ou, se for o caso, o Ministério do

Planejamento, Orçamento e Gestão regularizará as áreas ocupadas mediante

alienação.

§ 1º Serão regularizadas as ocupações de áreas não superiores a 2.500 ha

(dois mil e quinhentos hectares). (Redação dada pela Lei nº 13.465,

de 2017)

§ 2º Serão passíveis de alienação as áreas ocupadas, demarcadas e que não

abranjam as áreas previstas no art. 4o desta Lei.

§ 3º Não serão regularizadas ocupações que incidam sobre áreas objeto de

demanda judicial em que sejam parte a União ou os entes da administração

pública federal indireta até o trânsito em julgado da decisão, ressalvadas a

hipótese de o objeto da demanda não impedir a análise da regularização da

ocupação pela administração pública e a hipótese de acordo judicial.

(Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 4º A concessão de direito real de uso nas hipóteses previstas no § 1o do art.

4o desta Lei será outorgada pelo Ministério do Planejamento, Orçamento e

Gestão, após a identificação da área, nos termos de regulamento.

PROVA ORAL | 2020



§ 5º Os ocupantes de áreas inferiores à fração mínima de parcelamento terão

preferência como beneficiários na implantação de novos projetos de reforma

agrária na Amazônia Legal.

➔ (Decreto 9.309/2018) Art. 1º Este Decreto regulamenta a Lei nº 11.952,

de 25 de junho de 2009, para dispor sobre a regularização fundiária das áreas

rurais situadas em terras da União ou do Instituto Nacional de Colonização e

Reforma Agrária - Incra, por meio de alienação e concessão de direito real de

uso de imóveis. (Redação dada pelo Decreto nº 10.165, de 2019)

Art. 2º O disposto neste Decreto aplica-se à regularização fundiária de:

I - ocupações fora da Amazônia Legal nas áreas rurais do INCRA e da União

sob gestão do INCRA, exceto quanto ao disposto no art. 11 da Lei nº 11.952,

de 2009 ; e

II - áreas remanescentes de projetos com características de colonização

criados pelo INCRA, dentro ou fora da Amazônia Legal, anteriormente a 10 de

outubro de 1985.

§ 1º O disposto neste Decreto aplica-se subsidiariamente a outras áreas não

descritas no art. 3 da Lei nº 11.952, de 2009 , sob domínio da União na

Amazônia Legal, que serão regularizadas por meio dos instrumentos previstos

na legislação patrimonial.

[...] Art. 3º Compete ao Incra expedir os instrumentos titulatórios das áreas

rurais objeto de regularização fundiária nos termos do disposto neste Decreto.

(Redação dada pelo Decreto nº 10.165, de 2019)

2. Quais as modalidades de REURB? Para que serve a classificação? Como ela

ocorre? Quem é o responsável pela classificação? Ela impacta nos

emolumentos?

➔ A Lei 13.465/2017 classifica a Regularização Fundiária em duas

modalidades: i) regularização fundiária urbana de interesse social (REURB-S);

e ii) regularização fundiária urbana de interesse específico (REURB-E).

A primeira é aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados

predominantemente por população de baixa renda. Por sua vez, a segunda é

obtida por exclusão, ou seja, quando a população não é de baixa renda.

A consequência na fixação da modalidade está relacionada à

responsabilidade pela implantação ou adequação das obras da infraestrutura

essencial (correção das desconformidades urbanísticas, jurídicas e

ambientais) a qual será do poder público na REURB-S; e para a cobrança de

PROVA ORAL | 2020



emolumentos, pois na REURB-S os emolumentos relativos à regularização

fundiária são isentos.

Destaca-se que o decreto regulamentador (Decreto 9.310/2018) contém

previsão que possibilita a existência das duas modalidades de Reurb no

mesmo núcleo urbano informal, desde que seja ocupado predominantemente

por população de baixa renda.

A fixação da modalidade é responsabilidade do Município que preside o

procedimento administrativo de regularização fundiária. Frisa-se que, após o

requerimento dos legitimados, o Município tem o prazo de 180 dias para fixar a

modalidade da REURB. Se não o fizer, haverá a fixação automática da

modalidade, conforme requerida, sem prejuízo de ulterior revisão mediante

estudo técnico.

➔ (Decreto 9.310/2018) Art. 5º A Reurb compreende duas modalidades:

I - Reurb-S - regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais

ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim

declarados em ato do Poder Público municipal ou distrital; e

II - Reurb-E - regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais

ocupados por população não qualificada na hipótese de que trata o inciso I.

§ 1º Serão isentos de custas e emolumentos, entre outros, os atos registrais

relacionados à Reurb-S conforme disposto no Capítulo V.

§ 2º O registro dos atos de que trata § 1º independe da comprovação do

pagamento de tributos ou de penalidades tributárias.

§ 3º O disposto nos § 1º e § 2º aplica-se também à Reurb-S que tenha por

objeto conjuntos habitacionais ou condomínios de interesse social

construídos pelo Poder Público, diretamente ou por meio da administração

pública indireta, que já tenham sido implantados em 22 de dezembro de 2016.

§ 4º No mesmo núcleo urbano informal poderá haver as duas modalidades de

Reurb, desde que a parte ocupada predominantemente por população de baixa

renda seja regularizada por meio de Reurb-S e o restante do núcleo por meio

de Reurb-E. (Redação dada pelo Decreto nº 9.597, de 2018)

§ 5º Na Reurb, os Municípios e o Distrito Federal poderão admitir o uso misto

de atividades como forma de promover a integração social e a geração de

emprego e renda no núcleo urbano informal regularizado. (Redação dada pelo

Decreto nº 9.597, de 2018)

§ 6º A regularização fundiária de núcleos urbanos informais constituídos por

unidades imobiliárias não residenciais poderá ser feita por meio de Reurb-E.

§ 7º A classificação da modalidade da Reurb de unidades imobiliárias

residenciais ou não residenciais integrantes de núcleos urbanos informais

PROVA ORAL | 2020



poderá ser feita, a critério do Município ou do Distrito Federal, ou quando for o

caso, dos Estados e da União, de forma integral, por partes ou de forma

isolada por unidade imobiliária.

§ 8º A classificação da modalidade visa exclusivamente à identificação dos

responsáveis pela implantação ou adequação das obras da infraestrutura

essencial e ao reconhecimento do direito à gratuidade das custas e dos

emolumentos notariais e registrais em favor daqueles a quem for atribuído o

domínio das unidades imobiliárias regularizadas.

§ 9 o Os cartórios que não cumprirem o disposto neste artigo, que retardarem

ou não efetuarem o registro de acordo com as normas previstas neste Decreto,

por ato não justificado, ficarão sujeitos às sanções previstas no art. 44 da Lei

nº 11.977, de 2009 , observado o disposto nos § 3º -A e § 3º -B do art. 30 da

Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 .

§ 10. A partir da disponibilidade de equipamentos e infraestrutura para

prestação de serviço público de abastecimento de água, coleta de esgoto,

distribuição de energia elétrica, ou outros serviços públicos, é obrigatório aos

beneficiários do Reurb realizar a conexão da edificação que ocupem à rede de

água, de coleta de esgoto ou de distribuição de energia elétrica e adotar as

demais providências necessárias à utilização do serviço, exceto se houver

disposição em contrário na legislação municipal ou distrital.

Art. 6 º Para a classificação da Reurb na modalidade Reurb-S, a composição

ou a faixa da renda familiar para definição de população de baixa renda poderá

ser estabelecida em ato do Poder Público municipal ou distrital, consideradas

as peculiaridades locais e regionais de cada ente federativo.

Parágrafo único. A renda familiar prevista no caput não poderá ser superior ao

quíntuplo do salário mínimo vigente no País.

3. Qual a abrangência da gratuidade na REURB-S?

➔ (Decreto 9.310/2018) Art. 54. Os atos necessários ao registro da Reurb-

S, a que se refere o caput do art. 53, compreendem, entre outros:

I - o primeiro registro da Reurb-S, o qual confere direitos reais aos

beneficiários;

II - o registro da legitimação fundiária;

III - o registro do título de legitimação de posse e a sua conversão em título de

propriedade;

IV - o registro da CRF e do projeto de regularização fundiária, com abertura de

matrícula para cada unidade imobiliária urbana regularizada;

PROVA ORAL | 2020



V - a primeira averbação de construção residencial, desde que respeitado o

limite de até setenta metros quadrados;

VI - a aquisição do primeiro direito real sobre unidade imobiliária derivada da

Reurb-S;

VII - o primeiro registro do direito real de laje no âmbito da Reurb-S;

VIII - a averbação das edificações de conjuntos habitacionais ou condomínios;

IX - a abertura de matrícula para a área objeto da regularização fundiária,

quando necessária;

X - a abertura de matrículas individualizadas para as áreas públicas

resultantes do projeto de regularização; e

XI - a emissão de certidões necessárias para os atos previstos neste artigo.

4. Quais os critérios objetivos para aferir o enquadramento de determinado

núcleo em REURB-S ou REURB-E?

➔ O critério que pautará o enquadramento da modalidade da REURB

considerará a predominância ou não de ocupações por população considerada

de baixa renda.

Considerar-se-á população de baixa renda aquela cuja renda familiar não

ultrapasse 5 (cinco) salários mínimos ou outro teto inferior que seja fixado por

ato do poder público.

5. Qual o objeto da REURB? É possível realiza-la em núcleo urbano informal

reversível?

➔ A REURB poderá ser aplicada para a regularização de Núcleos Urbanos

Informais Consolidados (NUIC) estejam ou não localizadas no perímetro

urbano. Porém, não é possível a promoção de REURB em áreas indispensáveis

à segurança nacional ou de interesse da defesa.

Será considerado núcleo urbano informal consolidado aquele de difícil

reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a

localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos,

entre outras circunstâncias a serem avaliadas pelo Município ou pelo Distrito

Federal.

Destaca-se que a Reurb promovida por meio da legitimação fundiária

somente poderá ser aplicada para os núcleos urbanos informais

comprovadamente existentes em 22 de dezembro de 2016; e que o instituto da

legitimação de posse não pode ser utilizado em áreas públicas.

PROVA ORAL | 2020



➔ (Decreto 9.310/2018) Art. 16. A legitimação fundiária constitui forma

originária de aquisição do direito real de propriedade conferido por ato do

Poder Público, exclusivamente no âmbito da Reurb, àquele que detiver em área

pública ou possuir em área privada, como sua, unidade imobiliária com

destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado

existente em 22 de dezembro de 2016. (Redação dada pelo Decreto nº 9.597,

de 2018)

§ 1º Apenas na Reurb-S, a legitimação fundiária será concedida ao

beneficiário desde que atendidas as seguintes condições:

I - não ser o beneficiário concessionário, foreiro ou proprietário de imóvel

urbano ou rural;

II - não ter sido o beneficiário contemplado com por legitimação de posse ou

fundiária de imóvel urbano com a mesma finalidade, ainda que situado em

núcleo urbano distinto; e

III - quanto a imóvel urbano com finalidade não residencial, ser reconhecido,

pelo Poder Público, o interesse público de sua ocupação.

§ 2º Por meio da legitimação fundiária, em quaisquer das modalidades da

Reurb, o ocupante adquire a unidade imobiliária com destinação urbana livre e

desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais, gravames ou inscrições,

eventualmente existentes em sua matrícula ou transcrição de origem, exceto

quando disserem respeito ao próprio beneficiário.

§ 3º As inscrições, as indisponibilidades e os gravames existentes no registro

da área maior originária serão transportados para as matrículas das unidades

imobiliárias que não houverem sido adquiridas por legitimação fundiária.

§ 4º Na Reurb-S de imóveis públicos, a União, os Estados, o Distrito Federal e

os Municípios e as suas entidades vinculadas, quando titulares do domínio,

ficam autorizados a reconhecer o direito de propriedade aos ocupantes do

núcleo urbano informal regularizado por meio da legitimação fundiária.

§ 5º Na legitimação fundiária, o Poder Público encaminhará ao cartório de

registro de imóveis, para registro imediato da aquisição de propriedade, a CRF,

dispensados a apresentação de título individualizado e as cópias da

documentação referente à qualificação do beneficiário, o projeto de

regularização fundiária aprovado, a listagem dos ocupantes e a sua devida

qualificação e a identificação das áreas que estes ocupam.

§ 6º Para fins do disposto no §5º, a CRF será acompanhada exclusivamente

pelo projeto de regularização fundiária aprovado, a listagem dos ocupantes,

com a sua qualificação, e a identificação das áreas ocupadas.

§ 7º O Poder Público poderá atribuir domínio adquirido por legitimação

fundiária aos ocupantes que não tenham constado da listagem inicial, por

PROVA ORAL | 2020



meio de cadastramento complementar, sem prejuízo dos direitos de quem

tenha constado da listagem inicial.

§ 8º O procedimento previsto neste artigo poderá ser aplicado no todo ou em

parte do núcleo urbano informal e as unidades que não tenham sido

regularizadas por meio da legitimação fundiária poderão ser regularizadas por

meio de outro instrumento previsto em lei.

[...] Art. 18. A legitimação de posse, instrumento de uso exclusivo para fins de

regularização fundiária, constitui ato do Poder Público destinado a conferir

título, por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da Reurb,

com a identificação de seus ocupantes, do tempo da ocupação e da natureza

da posse, o qual poderá ser convertido em direito real de propriedade, na forma

estabelecida na Lei nº 13.465, de 2017 , e neste Decreto. (Redação dada pelo


§ 1º A legitimação de posse poderá ser transferida por causa mortis ou por ato

inter vivos.

§ 2º A legitimação de posse não se aplica aos imóveis urbanos situados em

área de titularidade do Poder Público.

6. Quem são os legitimados da REURB?

➔ (Decreto 9.310/2018) Art. 7º Poderão requerer a instauração da Reurb:

I - a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por

meio de entidades da administração pública indireta;

II - os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio

de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações,

organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou

outras associações civis que tenham por finalidade atuar nas áreas de

desenvolvimento urbano ou de regularização fundiária urbana;

III - os proprietários dos imóveis ou dos terrenos, os loteadores ou os

incorporadores;

IV - a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes; e

V - o Ministério Público.

§ 1º Os legitimados poderão promover os atos necessários à regularização

fundiária, inclusive requerer os atos de registro.

PROVA ORAL | 2020



§ 2º Nas hipóteses de parcelamento do solo, de conjunto habitacional ou de

condomínio informal, empreendidos por particular, a conclusão da Reurb

confere direito de regresso àqueles que suportarem os seus custos e as suas

obrigações, contra os legitimados responsáveis pela implantação dos núcleos

urbanos informais.

§ 2º Nas hipóteses de parcelamento do solo, de conjunto habitacional ou de

condomínio informal, empreendidos por particular, a conclusão da Reurb

confere direito de regresso àqueles que suportarem os seus custos e as suas

obrigações contra os responsáveis pela implantação dos núcleos urbanos

informais. (Redação dada pelo Decreto nº 9.597, de 2018)

§ 3º O requerimento de instauração da Reurb pelos proprietários de terreno,

pelos loteadores ou pelos incorporadores que tenham dado causa à formação

de núcleos urbanos informais, ou por seus sucessores, não os eximirá de

responsabilidades administrativa, civil ou criminal.

7. As associações legitimadas para a REURB precisam ter alguma característica

específica?

➔ Sim. É necessário que a associação seja de moradores ou tenha por

finalidade atuar nas áreas de desenvolvimento urbano ou de regularização

fundiária urbana.

8. Exemplifique instrumentos de titulação da REURB?

➔ Na busca pela regularização da situação dos ocupantes, diversos

institutos jurídicos podem ser empregados na REURB.

Há situações em que os ocupantes possuem título apto ao registro, mas

que não ingressou em razão de irregularidades do parcelamento. Em outras,

sequer há matrícula/transcrição para a área ser regularizada.

Essa variedade de situações exige que a REURB tenha a seu dispor uma

grande variedade de institutos que possam ser aplicados de acordo com o

caso concreto.

Além de institutos tradicionais como doação, venda e compra,

desapropriação, concessão de uso especial para fins de moradia ou de direito

real de uso, usucapião; há a possibilidade de instrumentos que permitem a

regularização ainda que não haja registro anterior como a utilização da

legitimação de posse e legitimação fundiária.

PROVA ORAL | 2020



➔ (Decreto 9.310/2018) Art. 8º Os seguintes institutos jurídicos poderão ser

empregados no âmbito da Reurb, sem prejuízo de outros considerados

adequados:

I - a legitimação fundiária e a legitimação de posse, nos termos da Lei nº

13.465, de 2017 , e deste Decreto;

[...] XI - a alienação de imóvel pela administração pública diretamente para o

seu detentor, nos termos da alínea “f” do inciso I do caput do art. 17 da Lei nº

8.666, de 21 de junho de 1993 ;

XII - a concessão de uso especial para fins de moradia;

XIII - a concessão de direito real de uso;

XIV - a doação;

XV - a compra e venda;

9. É possível REURB-E sobre bem público?

➔ É possível a promoção de REURB-E sobre bem público. No entanto,

haverá a incidência de algumas regras:

a) Caso haja interesse público, a REURB poderá ser promovida pelo poder

público, com posterior cobrança aos beneficiários;

b) Não poderá haver a utilização do instituto da Legitimação de Posse;

c) A aquisição de direitos reais pelo particular fica condicionada ao pagamento

do justo valor da unidade imobiliária regularizada;

➔ (Decreto 9.310/2018) Art. 16. Na Reurb-E, promovida sobre bem público,

havendo solução consensual, a aquisição de direitos reais pelo particular

ficará condicionada ao pagamento do justo valor da unidade imobiliária

regularizada, a ser apurado na forma estabelecida em ato do Poder Executivo

titular do domínio, sem considerar o valor das acessões e benfeitorias do

ocupante e a valorização decorrente da implantação dessas acessões e

benfeitorias.

[...] Art. 26. Instaurada a Reurb, compete ao Município ou ao Distrito Federal

aprovar o projeto de regularização fundiária, do qual deverão constar as

responsabilidades das partes envolvidas.

§ 1º A elaboração e o custeio do projeto de regularização fundiária e da

implantação da infraestrutura essencial obedecerão aos seguintes

procedimentos:

PROVA ORAL | 2020



[...] II - na Reurb-E, a regularização fundiária será contratada e custeada por

seus potenciais beneficiários ou requerentes privados.

§ 2º Na Reurb-E sobre áreas públicas, se houver interesse público, o Município

ou o Distrito Federal poderá elaborar e custear o projeto de regularização

fundiária e a implantação da infraestrutura essencial, com cobrança posterior

aos seus beneficiários. (Redação dada pelo Decreto nº 9.597, de 2018)

10. O que é legitimação de posse? É cabível em bem público?

➔ Trata-se de ato do Poder Público no âmbito da REURB que permite materialização de título administrativo apto ao registro, por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel com a identificação de seus ocupantes, o tempo da ocupação e a natureza da posse. Destaca-se que a legitimação de posse é conversível em aquisição de direito real de propriedade, desde que preenchidos os requisitos da usucapião. No entanto, não é possível a aplicação do instituto em REURB que incida sobre bem público. ➔ Art. 3º Para fins do disposto na Lei nº 13.465, de 2017 , e neste Decreto,

considera-se:

[...] VI - legitimação de posse - ato do Poder Público destinado a conferir título,

por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da Reurb,

conversível em aquisição de direito real de propriedade na forma estabelecida

na Lei nº 13.465, de 2017 , e neste Decreto, e do qual conste a identificação de

seus ocupantes, o tempo da ocupação e a natureza da posse;

[...] Art. 18. A legitimação de posse, instrumento de uso exclusivo para fins de

regularização fundiária, constitui ato do Poder Público destinado a conferir

título, por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da Reurb,

com a identificação de seus ocupantes, do tempo da ocupação e da natureza

da posse, o qual poderá ser convertido em direito real de propriedade, na forma

estabelecida na Lei nº 13.465, de 2017 , e neste Decreto. (Redação dada pelo


§ 1º A legitimação de posse poderá ser transferida por causa mortis ou por ato

inter vivos.

§ 2º A legitimação de posse não se aplica aos imóveis urbanos situados em

área de titularidade do Poder Público.

PROVA ORAL | 2020



§ 3º O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pela legislação

específica, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores, nos termos

estabelecidos no art. 1.243 da Lei nº 10.406, de 2002 - Código Civil .

11. O que é legitimação fundiária?

➔ Trata-se de ato do poder público que permite materialização de título

administrativo apto ao registro pelo qual há o reconhecimento de aquisição

originária de direito real de propriedade sobre unidade imobiliária objeto de

Reurb localizada em área pública ou privada.

➔ Art. 3º Para fins do disposto na Lei nº 13.465, de 2017 , e neste Decreto,

considera-se:

[...] VII - legitimação fundiária - mecanismo de reconhecimento da aquisição

originária do direito real de propriedade sobre unidade imobiliária objeto de

Reurb;

[...] Art. 16. A legitimação fundiária constitui forma originária de aquisição do

direito real de propriedade conferido por ato do Poder Público, exclusivamente

no âmbito da Reurb, àquele que detiver em área pública ou possuir em área

privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de

núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016.

(Redação dada pelo Decreto nº 9.597, de 2018)

12. O que ocorre com os ônus e gravames anteriores na legitimação fundiária?

➔ A legitimação fundiária é forma originária de aquisição da propriedade.

Portanto, a aquisição decorrente de legitimação ocorre livre e desembaraçada

de ônus/gravames/inscrições.

No entanto, a Lei 13.465/2017 ressalva àqueles que disserem respeito ao

próprio beneficiário. Estes serão transportados para a matrícula aberta e não

serão extintos pelo registro da legitimação fundiária.

➔ Atenção: A existência de demandas judiciais sobre áreas registradas em

nome do Poder Público que versem sobre a titularidade do imóvel exigirá a

existência de acordo judicial ou extrajudicial homologado, autorizando a

regularização.

PROVA ORAL | 2020



➔ (Lei 13.465/2017) Art. 16. Na Reurb-E, promovida sobre bem público,

havendo solução consensual, a aquisição de direitos reais pelo particular

ficará condicionada ao pagamento do justo valor da unidade imobiliária

regularizada, a ser apurado na forma estabelecida em ato do Poder Executivo

titular do domínio, sem considerar o valor das acessões e benfeitorias do

ocupante e a valorização decorrente da implantação dessas acessões e

benfeitorias.

Parágrafo único. As áreas de propriedade do poder público registradas no

Registro de Imóveis, que sejam objeto de ação judicial versando sobre a sua

titularidade, poderão ser objeto da Reurb, desde que celebrado acordo judicial

ou extrajudicial, na forma desta Lei, homologado pelo juiz.

Art. 23. A legitimação fundiária constitui forma originária de aquisição do

direito real de propriedade conferido por ato do poder público, exclusivamente

no âmbito da Reurb, àquele que detiver em área pública ou possuir em área

privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de

núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016.

[...] § 2º Por meio da legitimação fundiária, em qualquer das modalidades da

Reurb, o ocupante adquire a unidade imobiliária com destinação urbana livre e

desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais, gravames ou inscrições,

eventualmente existentes em sua matrícula de origem, exceto quando

disserem respeito ao próprio legitimado.

§ 3º Deverão ser transportadas as inscrições, as indisponibilidades ou os

gravames existentes no registro da área maior originária para as matrículas

das unidades imobiliárias que não houverem sido adquiridas por legitimação

fundiária.

13. Quais os requisitos impeditivos para aplicação da legitimação fundiária na

REURB-S?

➔ A legitimação fundiária não poderá ser utilizada como instrumento de

titulação na REURB-S quando o beneficiário (ocupante): i) já tenha sido

beneficiado por legitimação de posse ou legitimação fundiária; ou ii) seja

titular de concessão de direito real de uso, concessão de uso especial para fins

de moradia, domínio útil ou propriedade de imóvel urbano ou rural.

Além disso, nas situações em que a unidade imobiliária tenha finalidade

não residencial, haverá a exigência de que o poder público reconheça o

interesse público de sua ocupação, para que a legitimação fundiária possa ser

outorgada.

PROVA ORAL | 2020



➔ (Lei 13.465/2017) Art. 23. A legitimação fundiária constitui forma

originária de aquisição do direito real de propriedade conferido por ato do

poder público, exclusivamente no âmbito da Reurb, àquele que detiver em área

pública ou possuir em área privada, como sua, unidade imobiliária com

destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado

existente em 22 de dezembro de 2016.

§ 1º Apenas na Reurb-S, a legitimação fundiária será concedida ao

beneficiário, desde que atendidas as seguintes condições:

I - o beneficiário não seja concessionário, foreiro ou proprietário de imóvel

urbano ou rural;

II - o beneficiário não tenha sido contemplado com legitimação de posse ou

fundiária de imóvel urbano com a mesma finalidade, ainda que situado em

núcleo urbano distinto; e

III - em caso de imóvel urbano com finalidade não residencial, seja

reconhecido pelo poder público o interesse público de sua ocupação.

14. É possível a regularização urbana em áreas localizadas em unidade de

conservação de uso sustentável?

➔ Sim. A regularização fundiária urbana poderá ocorrer em núcleos

urbanos informais consolidados inseridos em áreas de unidade de

conservação de uso sustentável, desde que sejam promovidos estudos

técnicos que comprovem que as intervenções implicarão na melhoria das

condições ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior; e

ocorra a anuência do órgão gestor da unidade.

Diferentemente, por vedação expressa, não é possível a promoção de

REURB de núcleos inseridos em unidades de conservação de proteção

integral.

➔ (Lei 13.465/2017) Art. 11. Para fins desta Lei, consideram-se:

[...] § 1º Para fins da Reurb, os Municípios poderão dispensar as exigências

relativas ao percentual e às dimensões de áreas destinadas ao uso público ou

ao tamanho dos lotes regularizados, assim como a outros parâmetros

urbanísticos e edilícios.

§ 2º Constatada a existência de núcleo urbano informal situado, total ou

parcialmente, em área de preservação permanente ou em área de unidade de

conservação de uso sustentável ou de proteção de mananciais definidas pela

União, Estados ou Municípios, a Reurb observará, também, o disposto nos

arts. 64 e 65 da Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012 , hipótese na qual se

PROVA ORAL | 2020



torna obrigatória a elaboração de estudos técnicos, no âmbito da Reurb, que

justifiquem as melhorias ambientais em relação à situação de ocupação

informal anterior, inclusive por meio de compensações ambientais, quando for

o caso.

§ 3º No caso de a Reurb abranger área de unidade de conservação de uso

sustentável que, nos termos da Lei nº 9.985, de 18 de julho de 2000 , admita

regularização, será exigida também a anuência do órgão gestor da unidade,

desde que estudo técnico comprove que essas intervenções de regularização

fundiária implicam a melhoria das condições ambientais em relação à

situação de ocupação informal anterior.

§ 4º Na Reurb cuja ocupação tenha ocorrido às margens de reservatórios

artificiais de água destinados à geração de energia ou ao abastecimento

público, a faixa da área de preservação permanente consistirá na distância

entre o nível máximo operativo normal e a cota máxima maximorum .

Art. 12. A aprovação municipal da Reurb corresponde à aprovação urbanística

do projeto de regularização fundiária e, na hipótese de o Município ter órgão

ambiental capacitado, à aprovação ambiental. (Redação dada pela Medida

Provisória nº 996, de 2020)

§ 1º Considera-se órgão ambiental capacitado o órgão municipal que possua

em seus quadros ou à sua disposição profissionais com atribuição técnica

para a análise e a aprovação dos estudos referidos no art. 11,

independentemente da existência de convênio com os Estados ou a União.

§ 2º Os estudos referidos no art. 11 deverão ser elaborados por profissional

legalmente habilitado, compatibilizar-se com o projeto de regularização

fundiária e conter, conforme o caso, os elementos constantes dos arts. 64 ou

65 da Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012.

§ 3º Os estudos técnicos referidos no art. 11 aplicam-se somente às parcelas

dos núcleos urbanos informais situados nas áreas de preservação

permanente, nas unidades de conservação de uso sustentável ou nas áreas de

proteção de mananciais e poderão ser feitos em fases ou etapas, sendo que a

parte do núcleo urbano informal não afetada por esses estudos poderá ter seu

projeto aprovado e levado a registro separadamente.

§ 4º A aprovação ambiental da Reurb prevista neste artigo poderá ser feita

pelos Estados na hipótese de o Município não dispor de capacidade técnica

para a aprovação dos estudos referidos no art. 11.

➔ (Lei 12.651/2012) Art. 64. Na Reurb-S dos núcleos urbanos informais que

ocupam Áreas de Preservação Permanente, a regularização fundiária será

admitida por meio da aprovação do projeto de regularização fundiária, na

PROVA ORAL | 2020



forma da lei específica de regularização fundiária urbana. (Redação dada pela

Lei nº 13.465, de 2017)

§ 1º O projeto de regularização fundiária de interesse social deverá incluir

estudo técnico que demonstre a melhoria das condições ambientais em

relação à situação anterior com a adoção das medidas nele preconizadas.

§ 2º O estudo técnico mencionado no § 1º deverá conter, no mínimo, os

seguintes elementos:

I - caracterização da situação ambiental da área a ser regularizada;

II - especificação dos sistemas de saneamento básico;

III - proposição de intervenções para a prevenção e o controle de riscos

geotécnicos e de inundações;

IV - recuperação de áreas degradadas e daquelas não passíveis de

regularização;

V - comprovação da melhoria das condições de sustentabilidade urbano-

ambiental, considerados o uso adequado dos recursos hídricos, a não

ocupação das áreas de risco e a proteção das unidades de conservação,

quando for o caso;

VI - comprovação da melhoria da habitabilidade dos moradores propiciada

pela regularização proposta; e

VII - garantia de acesso público às praias e aos corpos d'água.

Art. 65. Na Reurb-E dos núcleos urbanos informais que ocupam Áreas de

Preservação Permanente não identificadas como áreas de risco, a

regularização fundiária será admitida por meio da aprovação do projeto de

regularização fundiária, na forma da lei específica de regularização fundiária

urbana. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 1º O processo de regularização fundiária de interesse específico deverá

incluir estudo técnico que demonstre a melhoria das condições ambientais em

relação à situação anterior e ser instruído com os seguintes elementos:


I - a caracterização físico-ambiental, social, cultural e econômica da área;

II - a identificação dos recursos ambientais, dos passivos e fragilidades

ambientais e das restrições e potencialidades da área;

III - a especificação e a avaliação dos sistemas de infraestrutura urbana e de

saneamento básico implantados, outros serviços e equipamentos públicos;

IV - a identificação das unidades de conservação e das áreas de proteção de

mananciais na área de influência direta da ocupação, sejam elas águas

superficiais ou subterrâneas;

V - a especificação da ocupação consolidada existente na área;

PROVA ORAL | 2020



VI - a identificação das áreas consideradas de risco de inundações e de

movimentos de massa rochosa, tais como deslizamento, queda e rolamento

de blocos, corrida de lama e outras definidas como de risco geotécnico;

VII - a indicação das faixas ou áreas em que devem ser resguardadas as

características típicas da Área de Preservação Permanente com a devida

proposta de recuperação de áreas degradadas e daquelas não passíveis de

regularização;

VIII - a avaliação dos riscos ambientais;

IX - a comprovação da melhoria das condições de sustentabilidade urbano-

ambiental e de habitabilidade dos moradores a partir da regularização; e

X - a demonstração de garantia de acesso livre e gratuito pela população às

praias e aos corpos d’água, quando couber.

§ 2º Para fins da regularização ambiental prevista no caput , ao longo dos rios

ou de qualquer curso d’água, será mantida faixa não edificável com largura

mínima de 15 (quinze) metros de cada lado.

§ 3º Em áreas urbanas tombadas como patrimônio histórico e cultural, a faixa

não edificável de que trata o § 2º poderá ser redefinida de maneira a atender

aos parâmetros do ato do tombamento.

15. É possível o registro de certidão de regularização fundiária e de concessão de

direitos reais em ato único?

➔ Sim. No âmbito da REURB-S, é possível a utilização da sistemática de ato

único em que o registro projeto de regularização fundiária e a constituição de

direito real em nome dos beneficiários ocorrerão simultaneamente.

Para tanto, haverá a emissão de título administrativo coletivo que

indicará a listagem dos ocupantes e conterá os direitos outorgados

(legitimação fundiária, legitimação de posse, concessão de direito real de uso

ou concessão de uso especial para fins de moradia) e a respectiva

qualificação dos beneficiários de cada unidade imobiliária.

No entanto, isso não significa dizer que haverá um único ato praticado no

registro imobiliário. Na verdade, deverá haver: i) abertura de matrícula da área

regularizada e encerramento dos registros anteriores (quando for o caso); ii)

registro da certidão de regularização fundiária; iii) abertura de matrícula das

unidades imobiliárias regularizadas; e iv) registro dos direitos concedidos aos

beneficiários.

PROVA ORAL | 2020



➔ (Decreto 9.310/2018) Art. 10. Na Reurb-S, promovida sobre bem público,

o registro projeto de regularização fundiária e a constituição de direito real em

nome dos beneficiários poderão ser feitas em ato único, a critério do Poder

Público promovente.

§ 1º Na hipótese a que se refere o caput, serão encaminhados ao cartório de

registro de imóveis o instrumento indicativo do direito real constituído, a

listagem dos ocupantes que serão beneficiados pela Reurb e as suas

qualificações, com a indicação de suas unidades, dispensada a apresentação

de título cartorial individualizado e de cópias da documentação referente à

qualificação de cada beneficiário.

§ 2º A qualificação dos beneficiários a que se refere o § 1º será constituída de:

I - nome completo;

II - estado civil; e

III - número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas - CPF.

§ 3º Poderá haver mais de um documento indicativo do direito real constituído

em um núcleo urbano informal e caberá ao Poder Público titular do domínio

indicar a qual direito real cada beneficiário faz jus.

§ 4º O procedimento previsto neste artigo poderá ser aplicado no todo ou em

parte do núcleo urbano informal e as unidades que não se enquadrarem neste

artigo poderão ser tituladas individualmente.

§ 5º A listagem dos ocupantes e o instrumento indicativo do direito real

constituído, previstos no § 1º, poderão ser encaminhados ao cartório de

registro de imóveis em momento posterior ao registro da CRF.

§ 6º Na Reurb-S promovida pela União, pelos Estados ou pelo Distrito Federal

em áreas de suas propriedades, caberá a estes a definição do instrumento

indicativo do direito real constituído e a listagem dos ocupantes a serem

beneficiados, que poderão ser encaminhados ao cartório de registro de

imóveis juntamente com a CRF ou em momento posterior, conforme previsto

no § 5º.

16. Quais direitos reais podem ser objeto de usucapião extrajudicial?

➔ A usucapião pode ter por objeto qualquer direito real, desde que: i)

possua previsão de posse (jus possidendi); e ii) a coisa seja hábil ou

suscetível de usucapir.

➔ (Provimento 65/2017-CNJ) Art. 2º Sem prejuízo da via jurisdicional, é

admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião formulado

pelo requerente – representado por advogado ou por defensor público, nos

PROVA ORAL | 2020



termos do disposto no art. 216-A da LRP –, que será processado diretamente

no ofício de registro de imóveis da circunscrição em que estiver localizado o

imóvel usucapiendo ou a maior parte dele.

§ 1º O procedimento de que trata o caput poderá abranger a propriedade e

demais direitos reais passíveis da usucapião.

17. É possível a usucapião de servidão?

➔ Sim. A servidão poderá ser objeto de usucapião, desde que esta seja

aparente.

Para a sua configuração, deverá haver o exercício incontestado e

contínuo de uma servidão aparente por dez anos, se fundado em justo título

(usucapião ordinário), ou por vinte anos, na sua falta (usucapião

extraordinário).

➔ (CC) Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão

aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a

registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a

sentença que julgar consumado a usucapião.

Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de

vinte anos.

18. Qual o título apresentado no Registro de Imóveis na REURB?

➔ O processo administrativo de regularização fundiária urbana – que é

presidido pela municipalidade – poderá ter como resultado a apresentação de

diversos títulos no registro de imóveis.

Sob o ponto de seu sentido formal (impróprio, ou seja, sob a acepção de

documento/instrumento), poderá haver a apresentação de: i) auto de

demarcação urbanística; ii) certidão de regularização fundiária; ii) títulos

administrativos de legitimação fundiária/posse; e iii) termos/contratos

administrativos de concessão de direito real de uso ou concessão de uso

especial para fins de moradia.

Por sua vez, sob a ótica material (título em sentido próprio/material), a

apresentação destes títulos resultará na prática de tantas causas do registro

que venham provocar, a exemplo do registro da legitimação fundiária,

legitimação de posse e CRF e da averbação de auto de demarcação

urbanística.

PROVA ORAL | 2020



➔ (LRP) Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.

(Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

I - o registro: (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).

[...] 37) dos termos administrativos ou das sentenças declaratórias da

concessão de uso especial para fins de moradia; (Redação dada

pela Medida Provisória nº 2.220, de 2001)

[...] 39) da constituição do direito de superfície de imóvel urbano;

(Incluído pela Lei nº 10.257, de 2001)

40) do contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público.

(Redação dada pela Medida Provisória nº 2.220, de 2001)

41. da legitimação de posse; (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)

42. da conversão da legitimação de posse em propriedade, prevista no art. 60

da Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009; (Incluído pela Lei nº 12.424,

de 2011)

43. da Certidão de Regularização Fundiária (CRF); (Incluído pela Lei nº

13.465, de 2017)

44. da legitimação fundiária. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

II - a averbação: (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).

[...] 26. do auto de demarcação urbanística. (Incluído pela Lei nº

11.977, de 2009)

➔ (Decreto 9.310/2018) Art. 15. Decorrido o prazo sem impugnação ou

superada a oposição ao procedimento, o auto de demarcação urbanística será

encaminhado ao cartório de registro de imóveis e averbado nas matrículas por

ele alcançadas.

§ 1º A averbação informará:

I - a área total e o perímetro correspondente ao núcleo urbano informal a ser

regularizado;

II - as matrículas alcançadas pelo auto de demarcação urbanística e, quando

possível, a área abrangida em cada uma delas; e

III - a existência de áreas cuja origem não tenha sido identificada em razão de

imprecisões dos registros anteriores.

§ 2º Na hipótese de o auto de demarcação urbanística incidir sobre imóveis

ainda não matriculados previamente à averbação, será aberta matrícula, que

refletirá a situação registrada do imóvel, dispensadas a retificação do

memorial descritivo e a apuração de área remanescente.

PROVA ORAL | 2020



§ 3º Na hipótese de registro anterior efetuado em outra circunscrição, para

abertura da matrícula de que trata o § 2º, o oficial requererá, de ofício,

certidões atualizadas daquele registro.

§ 4º Na hipótese de a demarcação urbanística abranger imóveis situados em

mais de uma circunscrição imobiliária, o oficial do cartório de registro de

imóveis responsável pelo procedimento comunicará as demais circunscrições

imobiliárias envolvidas para averbação da demarcação urbanística nas

matrículas alcançadas.

§ 5º A demarcação urbanística será averbada ainda que a área abrangida pelo

auto de demarcação urbanística supere a área disponível nos registros

anteriores.

§ 6º Para a averbação da demarcação urbanística, a retificação da área não

abrangida pelo auto de demarcação urbanística não será exigida e a apuração

de área remanescente será de responsabilidade do proprietário do imóvel

atingido.

[...] Art. 21. A Reurb obedecerá às seguintes fases:

[...] VII - registro da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado no

cartório de registro de imóveis em que se situe a unidade imobiliária com

destinação urbana regularizada.

[...] Art. 40. Os registros da CRF e do projeto de regularização fundiária

aprovado serão requeridos diretamente ao oficial do cartório de registro de

imóveis da situação do imóvel e serão efetivados independentemente de

decisão judicial ou de determinação do Ministério Público.

19. O que é CRF (certidão de regularização fundiária)?

➔ Trata-se de ato administrativo expedido ao final do procedimento da Reurb que formaliza a aprovação/conclusão da REURB e resulta em título hábil a ingressar no registro de imóveis. A CRF indicará as principais informações do núcleo urbano informal regularizado (especializando o núcleo e as unidades imobiliárias regularizadas) e conterá: i) o projeto de regularização fundiária aprovado (salvo quando dispensado); ii) o termo de compromisso relativo à execução (salvo quando não houver a necessidade de promoção de infraestrutura e correção de desconformidades); e ii) no caso de haver titulação coletiva por legitimação fundiária ou legitimação de posse, a listagem dos ocupantes do núcleo urbano informal regularizado com a sua devida qualificação e os direitos reais que lhes foram conferidos.

PROVA ORAL | 2020



➔ (Decreto 9.310/2018) Art. 3º Para fins do disposto na Lei nº 13.465, de

2017 , e neste Decreto, considera-se:

I - núcleo urbano - assentamento humano, com uso e características urbanas,

constituído por unidades imobiliárias com área inferior à fração mínima de

parcelamento prevista no art. 8º da Lei nº 5.868, de 12 de dezembro de 1972 ,

independentemente da propriedade do solo, ainda que situado em área

qualificada ou inscrita como rural;

II - núcleo urbano informal - aquele clandestino, irregular ou no qual não tenha

sido possível realizar a titulação de seus ocupantes, ainda que atendida a

legislação vigente à época de sua implantação ou regularização;

III - núcleo urbano informal consolidado - aquele de difícil reversão,

considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização

das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras

circunstâncias a serem avaliadas pelo Município ou pelo Distrito Federal;

IV - demarcação urbanística - procedimento destinado a identificar os imóveis

públicos e privados abrangidos pelo núcleo urbano informal e a obter a

anuência dos titulares de direitos inscritos nas matrículas ou nas transcrições

dos imóveis ocupados para possibilitar a averbação nas matrículas da

viabilidade da regularização fundiária, a ser promovida a critério do Município

ou do Distrito Federal;

V - Certidão de Regularização Fundiária - CRF - documento expedido pelo

Município ou pelo Distrito Federal ao final do procedimento da Reurb,

constituído do projeto de regularização fundiária aprovado, do termo de

compromisso relativo a sua execução e, no caso da legitimação fundiária e da

legitimação de posse, da listagem dos ocupantes do núcleo urbano informal

regularizado, da devida qualificação destes e dos direitos reais que lhes foram

conferidos;

[...] Art. 38. A CRF é o ato administrativo de aprovação da Reurb que

acompanhará o projeto de regularização fundiária aprovado e conterá, no

mínimo:

I - o nome do núcleo urbano regularizado;

II - a localização do núcleo urbano regularizado;

III - a modalidade da Reurb;

IV - os responsáveis pelas obras e pelos serviços constantes do cronograma;

V - a indicação numérica de cada unidade regularizada, quando possível; e

VI - a listagem dos ocupantes que houverem adquirido a unidade, por meio de

título de legitimação fundiária ou de ato único de registro, que conterá o nome

do ocupante, o seu estado civil, a sua a profissão, o seu número de inscrição

no CPF, o número de sua carteira de identidade e a sua a filiação.

PROVA ORAL | 2020



Parágrafo único. A CRF, na hipótese de Reurb somente para titulação final dos

beneficiários de núcleos urbanos informais já registrados junto ao cartório de

registro de imóveis, dispensa a apresentação do projeto de regularização

fundiária aprovado.

20. Quais sãos as fases da REURB?

➔ A REURB é iniciada por provocação de quaisquer dos legitimados. Após,

deverá a Municipalidade (a quem compete presidir o procedimento) autuar

procedimento administrativo e processá-lo, notificando os titulares de direitos

reais sobre os imóveis objeto de regularização e respectivos confrontantes.

Ato contínuo, deverá haver a elaboração do projeto de regularização

fundiária que conterá os trabalhos técnicos, estudos e projetos do núcleo

urbano informal e as indicações sobre a necessidade de promoção de

infraestrutura essencial e correção de desconformidades

urbanísticas/ambientais/sociais.

Porém, é importante destacar que o projeto de regularização fundiária

será dispensado quando se tratar de núcleo urbano já regularizado e

registrado, pendente tão somente da titulação de seus ocupantes ou quando

não houver a necessidade de promoção de infraestrutura e correção de

desconformidades.

Posteriormente, caso seja necessário, haverá o saneamento do

procedimento com a adequação dos trabalhos técnicos, notificação de

titulares faltantes e determinação de providências necessárias à finalização

do procedimento.

Superado o saneamento, a autoridade administrativa decidirá a respeito

do procedimento, reprovando ou aprovando a regularização fundiária por meio

de ato formal.

Caso ocorra a aprovação, haverá a emissão de Certidão de Regularização

Fundiária que conterá as informações do núcleo urbano informal regularizado

e abrangerá a aprovação urbanística e também a ambiental, quando o

município tiver órgão ambiental capacitado.

Por fim, haverá o envio da CRF ao Registro de Imóveis para que o título

seja qualificado e sejam praticados os atos necessários à regularização

fundiária.

➔ (Decreto 9.310/2018) Art. 21. A Reurb obedecerá às seguintes fases:

I - requerimento dos legitimados;

PROVA ORAL | 2020



II - processamento administrativo do requerimento, no qual será conferido

prazo para manifestação dos titulares de direitos reais sobre o imóvel e dos

confrontantes;

III - elaboração do projeto de regularização fundiária;

IV - saneamento do processo administrativo;

V - decisão da autoridade competente, por meio de ato formal, ao qual será

dado publicidade;

VI - expedição da CRF pelo Município ou pelo Distrito Federal; e

VII - registro da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado no

cartório de registro de imóveis em que se situe a unidade imobiliária com

destinação urbana regularizada.

§ 1º O termo de compromisso será assinado, também, por duas testemunhas,

de modo a formar título executivo extrajudicial na forma estabelecida no inciso

III do caput do art. 784 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 - Código de

Processo Civil.

§ 2º A elaboração do projeto de regularização fundiária é obrigatória para

qualquer Reurb, independentemente do instrumento que tenha sido utilizado

para a titulação, exceto:

I - na hipótese prevista no art. 69 da Lei nº 13.465, de 2017 , e

II - quando se tratar de núcleos urbanos já regularizados e registrados em que

a titulação de seus ocupantes se encontre pendente.

§ 3º Na elaboração do projeto de regularização fundiária, fica dispensada a

apresentação da Anotação de Responsabilidade Técnica - ART ou do Registro

de Responsabilidade Técnica - RRT quando o responsável técnico for servidor

ou empregado público.

§ 4º Não impedirá a Reurb, na forma estabelecida na Lei nº 13.465, de 2017, e

neste Decreto, a inexistência de lei municipal específica que trate de medidas

ou posturas de interesse local, aplicáveis a projetos de regularização fundiária

urbana.

21. É obrigatória a estipulação de direitos reais na CRF?

PROVA ORAL | 2020



➔ Não. Apesar de ser um dos principais objetivos da regularização fundiária, a titulação poderá ocorrer em ato único (quando apresentado título coletivo conjuntamente com a CRF) ou em títulos individuais apresentados simultaneamente ou posteriormente à emissão da CRF. ➔ (Decreto 9.310/2018) Art. 10. Na Reurb-S, promovida sobre bem público, o registro projeto de regularização fundiária e a constituição de direito real em nome dos beneficiários poderão ser feitas em ato único, a critério do Poder Público promovente. § 1º Na hipótese a que se refere o caput, serão encaminhados ao cartório de registro de imóveis o instrumento indicativo do direito real constituído, a listagem dos ocupantes que serão beneficiados pela Reurb e as suas qualificações, com a indicação de suas unidades, dispensada a apresentação de título cartorial individualizado e de cópias da documentação referente à qualificação de cada beneficiário. [...] Art. 42. Recebida a CRF, cumprirá ao oficial do cartório do registro de imóveis prenotá-la, autuá-la, instaurar o procedimento registral e, no prazo de quinze dias, emitir a nota de exigência ou praticar os atos tendentes ao registro. [...] § 3º Na falta de indicação dos beneficiários e dos direitos reais na CRF,

será feito o registro do projeto de regularização fundiária com abertura de

matrícula para cada unidade imobiliária e o direito real será registrado

posteriormente, por meio de título individual ou conforme o disposto no art.

10.

22. Qual o procedimento do Registro de Imóveis na REURB? O quê se registra?

Abre-se matrículas? O que eu qualifico?

➔ Com o advento da Lei 13.465/2017, a competência para presidir e

processar a REURB pertence à Municipalidade.

Desta forma, a priori, o Registro de Imóveis só participa durante a fase

administrativa do procedimento com a emissão de certidões para a

identificação dos titulares de direitos reais da área a ser regularizada e dos

imóveis confrontantes.

Com a apresentação da CRF e/ou títulos administrativos, inicia-se a fase

registral em que o Oficial deverá qualificar o título, formalizando as exigências

necessárias e suscitando dúvida, quando requerido.

Durante a qualificação registral, o Oficial deverá verificar a legalidade do

procedimento não se imiscuindo no mérito administrativo, mas tão somente

observando as formalidades legais como: i) aprovação urbanística e

ambiental; ii) atendimento à especialidade objetiva; iii) notificação dos

PROVA ORAL | 2020



titulares de direitos reais; e iv) apresentação dos documentos obrigatórios

(CRF, projeto de regularização fundiária, termo de compromisso e listagem dos

ocupantes).

Após a qualificação positiva, o Registrador deverá: i) abrir a matrícula da

área regularizada; ii) encerrar os registros anteriores (quando for o caso); iii)

promover o registro da certidão de regularização fundiária; iii) abrir as

matrículas das unidades imobiliárias regularizadas; e iv) registrar os direitos

concedidos aos beneficiários.

➔ (Decreto 9.310/2018) Art. 42. Recebida a CRF, cumprirá ao oficial do

cartório do registro de imóveis prenotá-la, autuá-la, instaurar o procedimento

registral e, no prazo de quinze dias, emitir a nota de exigência ou praticar os

atos tendentes ao registro.

§ 1º O registro do projeto Reurb aprovado importa:

I - a abertura de nova matrícula, quando for o caso;

II - a abertura de matrículas individualizadas para os lotes e as áreas públicas

resultantes do projeto de regularização aprovado; e

III - o registro dos direitos reais indicados na CRF junto às matrículas dos

lotes, dispensada a apresentação de título individualizado.

§ 2º Para fins do disposto neste Decreto, o registro dos direitos reais ao

beneficiário, de que trata o inciso III do § 1º, compreende os títulos

provenientes de quaisquer dos institutos jurídicos e instrumentos de aquisição

previstos na Lei nº 13.465, de 2017, e neste Decreto.

§ 3º Na falta de indicação dos beneficiários e dos direitos reais na CRF, será

feito o registro do projeto de regularização fundiária com abertura de matrícula

para cada unidade imobiliária e o direito real será registrado posteriormente,

por meio de título individual ou conforme o disposto no art. 10.

§ 4º Quando o núcleo urbano regularizado abranger mais de uma matrícula ou

transcrição, o oficial do registro de imóveis abrirá nova matrícula para a área

objeto de regularização, conforme previsto no inciso I do caput, com destaque

para a área abrangida na matrícula ou na transcrição de origem, dispensada a

apuração de área remanescente.

§ 5º Quando o núcleo urbano regularizado abranger imóveis ainda não

matriculados, será aberta matrícula que refletirá a situação da área ocupada

pelo núcleo regularizado, dispensadas a retificação do memorial descritivo e a

apuração de área remanescente.

PROVA ORAL | 2020



[...] Art. 49. Qualificada a CRF, desde que não haja exigências nem impedimentos, o oficial do cartório de registro de imóveis efetuará o seu registro na matrícula dos imóveis cujas áreas tenham sido atingidas, total ou parcialmente. Parágrafo único. Não identificadas as matrículas ou as transcrições da área regularizada, o oficial do cartório de registro de imóveis abrirá matrícula com a descrição do perímetro do núcleo urbano informal que constar da CRF e nela efetuará o registro.

23. O que é demarcação urbanística?

➔ Trata-se de procedimento administrativo cuja finalidade é: i) a

identificação dos imóveis (públicos e privados) abrangidos pelo núcleo urbano

informal; e ii) a obtenção da anuência dos titulares de direitos reais dos

imóveis ocupados, viabilizando posterior regularização fundiária.

Destaca-se que a demarcação urbanística não é condição necessária

para a regularização fundiária, mas providência preparatória, preliminar e

facultativa, pois também poderão ser alcançadas no processamento da

REURB.

➔ (Decreto 9.310/2018) Art. 3º Para fins do disposto na Lei nº 13.465, de

2017 , e neste Decreto, considera-se:

IV - demarcação urbanística - procedimento destinado a identificar os imóveis

públicos e privados abrangidos pelo núcleo urbano informal e a obter a

anuência dos titulares de direitos inscritos nas matrículas ou nas transcrições

dos imóveis ocupados para possibilitar a averbação nas matrículas da

viabilidade da regularização fundiária, a ser promovida a critério do Município

ou do Distrito Federal;

[...]Art. 12. O Poder Público poderá utilizar o procedimento de demarcação

urbanística, com base no levantamento da situação da área a ser regularizada

e na caracterização do núcleo urbano informal a ser regularizado.

§ 1º O auto de demarcação urbanística será instruído com os seguintes

documentos:

I - planta e memorial descritivo da área a ser regularizada, dos quais

constarão:

a) as medidas perimetrais;

b) a área total;

c) os confrontantes;

d) as coordenadas georreferenciadas dos vértices definidores de seus limites;

PROVA ORAL | 2020



e) os números das matrículas ou das transcrições atingidas;

f) a indicação dos proprietários identificados; e

g) a ocorrência de situações de domínio privado com proprietários não

identificados em razão de descrições imprecisas dos registros anteriores; e

II - planta de sobreposição do imóvel demarcado com a situação da área

constante do registro dos imóveis.

§ 2º O auto de demarcação urbanística poderá abranger uma parte ou a

totalidade de um ou mais imóveis que se enquadrem em uma ou mais das

seguintes hipóteses:

I - domínio privado com proprietários não identificados, em razão de

descrições imprecisas dos registros anteriores;

II - domínio privado registrado no cartório de registro de imóveis competente,

ainda que de proprietários distintos; ou

III - domínio público.

§ 3º O procedimento de demarcação urbanísticas não constitui condição para

o processamento e a efetivação da Reurb.

24. Quem é responsável por aprovar a REURB? A aprovação municipal abrange a

regularidade urbanística e ambiental?

➔ O Município (ou o Distrito Federal) possui a competência para a

aprovação da Regularização Fundiária.

Destaca-se que a aprovação abrangerá a regularidade urbanística; e

somente abrangerá a regularidade a ambiental caso a administração tenha

órgão ambiental capacitado. Caso contrário, será necessária a apresentação

de aprovação ambiental do Órgão estadual.

➔ (Decreto 9.310/2018) Art. 4º A aprovação municipal e distrital da Reurb

de que trata o § 4º do art. 3º corresponde à aprovação urbanística do projeto

de regularização fundiária, e à aprovação ambiental, se o Município tiver órgão

ambiental capacitado.

§ 1º A aprovação ambiental a que se refere o caput corresponde à aprovação

do estudo técnico ambiental a que se refere o inciso VIII do caput do art. 30.

§ 2º Considera-se órgão ambiental capacitado o órgão municipal que possua,

em seus quadros ou à sua disposição, profissionais com atribuição técnica

para a análise e a aprovação dos estudos referidos no art. 3º,

independentemente da existência de convênio com os Estados ou com a

União.

PROVA ORAL | 2020



§ 3º A aprovação ambiental poderá ser feita pelos Estados, na hipótese de o

Município não ter órgão ambiental capacitado.

25. Qual a competência do Município na REURB?

➔ No processamento da REURB, o Município possui competência

administrativa para: i) processar, analisar e aprovar/reprovar os projetos de

regularização fundiária; ii) classificar a modalidade da REURB no prazo de 180

dias, e caso não o faça, haverá enquadramento automático, conforme

requerido, sem prejuízo de posterior reenquadramento (mediante estudo

técnico); iii) emitir a CRF, quando houver a apresentação do projeto de

regularização fundiária simplificada.

➔ (Decreto 9.310/2018) Art. 23. Compete aos Municípios nos quais estejam

situados os núcleos urbanos informais a serem regularizados e ao Distrito

Federal:

I - classificar, caso a caso, as modalidades da Reurb;

II - processar, analisar e aprovar os projetos de regularização fundiária; e

III - emitir a CRF.

§ 1º Na Reurb requerida pela União ou pelos Estados, a classificação prevista

no inciso I do caput será de responsabilidade do ente federativo instaurador.

§ 2º O Município ou o Distrito Federal deverá classificar e fixar, no prazo de

cento e oitenta dias, uma das modalidades da Reurb ou indeferir,

fundamentadamente, o requerimento.

§ 3º A inércia do Município ou do Distrito Federal implicará a fixação

automática da modalidade de classificação da Reurb indicada pelo legitimado

em seu requerimento e o prosseguimento do procedimento administrativo da

Reurb, sem prejuízo de futura revisão da classificação pelo Município ou pelo

Distrito Federal, por meio de estudo técnico que a justifique.

26. Há georreferenciamento na REURB? De que forma?

➔ A Lei 13.465/2017 determina que o levantamento topográfico do projeto

de regularização fundiária deve ser georreferenciado. Porém, não detalha se os

vértices georreferenciados devem ser apenas do perímetro externo do núcleo

urbano informal a ser regularizado ou também das unidades regularizadas.

PROVA ORAL | 2020



Visando sanar a questão, o decreto regulamentador trouxe a previsão de

que haveria a necessidade de que as unidades regularizadas fossem descritas

com a utilização de georreferenciamento.

No entanto, a doutrina critica essa previsão e aponta a possibilidade de a

Municipalidade dispensar o georreferenciamento do perímetro das unidades

na escolha dos padrões técnicos, conforme previsão regulamentar.

➔ “Questão relevante a ser debatida é se a descrição georreferenciada

deverá ser apenas do perímetro externo do núcleo urbano ou, também, relativa

a cada uma das unidades imobiliárias criadas com a regularização fundiária.

O Decreto 9.310/2018 trouxe de forma muito detalhada, nos arts. 28 e 29,

o que considera levantamento topográfico georreferenciado, dando a ideia de

que os documentos técnicos produzidos no âmbito da Reurb – tais como

levantamento planialtimétrico cadastral, planta do perímetro, memorial

descritivo, descrições técnicas das unidades imobiliárias, ou outros

documentos em que se registrem os vértices definidores de limites –, devem

todos seguir o padrão de levantamento georreferenciado, conforme as normas

técnicas para serviços topográficos da ABNT, o disposto no Decreto

89.817/19841, as normas técnicas da Diretoria do Serviço Geográfico do

Exército Brasileiro, acompanhados de ART ou RRT.

Além disso, estabeleceu que os limites das unidades imobiliárias

deveriam ser definidos por vértices georreferenciados ao Sistema Geodésico

Brasileiro, com natureza tridimensional, coordenadas de latitude, longitude e

altitude geodésica, e erro posicional esférico do vértice definidor de limite igual

ou inferior do que oito centímetros de raio (art. 29, §§ 1º a 3º).

O decreto presidencial regulamentador revelou, ao ser tão exigente no

padrão de descrição, a intenção do Governo Federal de concentrar

informações sobre a posição aeroespacial das unidades imobiliárias

resultantes da Reurb no Sistema Nacional de Gestão de Informações

Territoriais (SINTER), criado pelo Decreto 8.764/2016.

Assim, no que diz respeito ao padrão de descrição, a normativa

regulamentadora parece ter estendido a necessidade de georreferenciamento

também para os limites das unidades imobiliárias (art. 29, § 1º, do Decreto

9.310/18).

Ocorre que a exigência de que a descrição de todas as unidades

imobiliárias regularizadas seja feita com georreferenciamento e, ainda, com a

indicação das áreas das efetivas construções, representa um elevadíssimo

custo e uma extrema dificuldade para os entes regularizadores, sejam estes

PROVA ORAL | 2020



públicos ou privados, sem que haja em contrapartida um benefício aparente

para tal exigência.

Ora, se nem para registrar um novo loteamento a Lei nº 6.766/79 exige a

descrição georreferenciada do imóvel ou de suas unidades, por que seria ela

cabível no âmbito da regularização fundiária que, por definição, deveria ser

mais desburocratizada, célere, econômica e flexível?

Não se discute que a descrição do imóvel com a precisão do

georreferenciamento é muito conveniente para o fólio registral brasileiro, que

se preocupa com a segurança jurídica e a especialidade objetiva de seus

assentamentos.

Porém, trata-se de providência custosa e de difícil implementação,

especialmente se considerarmos que a legislação foi engendrada para atender

a todo o País. Não são muitos os profissionais habilitados para realizar esse

tipo de trabalho, sem mencionar o alto custo dos equipamentos de medição

necessários.

Com efeito, existem outras maneiras menos custosas de descrição do

imóvel urbano, que trazem segurança na sua localização e confrontações,

como as descrições com UTM2 e azimutes. Pode-se entender que certas

unidades situadas na Amazônia Legal, por exemplo, sejam de difícil

localização, mas o mesmo não ocorre na área urbana da maioria das cidades

brasileiras.

Assim, a descrição georreferenciada apenas do perímetro externo do

núcleo urbano informal a ser regularizado, conforme determina a Lei

13.465/2017, parece ser suficiente para garantir a segurança da localização

das unidades, sendo um exagero se exigir a descrição georreferenciada

também lote a lote.

Ademais, o Município poderá dispensar essa descrição georreferenciada

lote a lote, quando da emissão da Certidão de Regularização Fundiária, com

base no art. 47 da Lei 13.465/2017, que lhe atribui competência para eleger os

melhores padrões técnicos a serem aplicados, de acordo com o interesse

público.”

➔ (Decreto 9.318/2018) Art. 28. Para fins do disposto neste Decreto,

considera-se levantamento topográfico georreferenciado o conjunto de:

I - levantamento planialtimétrico e cadastral, com georreferenciamento, de que

trata o inciso I do caput do art. 35 da Lei nº 13.465, de 2017 ;

II - outros levantamentos georreferenciados necessários para a elaboração do

projeto de regularização fundiária;Art. 29. Os levantamentos topográficos

georreferenciados serão realizados conforme as normas técnicas para

PROVA ORAL | 2020



serviços topográficos da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT, o

disposto no Decreto nº 89.817, de 20 de junho de 1984, as normas técnicas da

Diretoria do Serviço Geográfico do Exército Brasileiro e serão acompanhados

de ART ou de RRT.

§ 1º Os limites das unidades imobiliárias serão definidos por vértices

georreferenciados ao Sistema Geodésico Brasileiro.

§ 2º O vértice definidor do limite terá natureza tridimensional e será definido

por suas coordenadas de latitude, longitude e altitude geodésicas.

§ 3º O erro posicional esférico do vértice definidor de limite deverá ser igual ou

menor a oito centímetros de raio.

27. A existência de débito tributário do imóvel impede a reurb?

➔ A existência de débitos tributários em nome dos legitimados não

impedirá o registro da certidão de regularização fundiária.

Todavia, na prática de atos na REURB-E, o Registrador deverá exigir o

cumprimento das obrigações tributárias relativas aos atos que praticar.

Diferentemente, para a prática de atos na REURB-S, não será exigida a

comprovação de pagamento de tributos ou penalidades tributárias, o que

também abrangerá a prática dos atos de averbação de construção residencial

até o limite de setenta metros quadrados e o registro do primeiro direito sobre

a unidade imobiliária.

➔ (Lei 13.465/2017) Art. 13. A Reurb compreende duas modalidades:

I - Reurb de Interesse Social (Reurb-S) - regularização fundiária aplicável aos

núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de

baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal; e

II - Reurb de Interesse Específico (Reurb-E) - regularização fundiária aplicável

aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na

hipótese de que trata o inciso I deste artigo.

§ 1º Serão isentos de custas e emolumentos, entre outros, os seguintes atos

registrais relacionados à Reurb-S:

I - o primeiro registro da Reurb-S, o qual confere direitos reais aos seus

beneficiários;

II - o registro da legitimação fundiária;

PROVA ORAL | 2020



III - o registro do título de legitimação de posse e a sua conversão em título de

propriedade;

IV - o registro da CRF e do projeto de regularização fundiária, com abertura de

matrícula para cada unidade imobiliária urbana regularizada;

V - a primeira averbação de construção residencial, desde que respeitado o

limite de até setenta metros quadrados;

VI - a aquisição do primeiro direito real sobre unidade imobiliária derivada da

Reurb-S;

VII - o primeiro registro do direito real de laje no âmbito da Reurb-S; e

VIII - o fornecimento de certidões de registro para os atos previstos neste

artigo.

§ 2º Os atos de que trata este artigo independem da comprovação do

pagamento de tributos ou penalidades tributárias, sendo vedado ao oficial de

registro de imóveis exigir sua comprovação.

[...] Art. 44. Recebida a CRF, cumprirá ao oficial do cartório de registro de

imóveis prenotá-la, autuá-la, instaurar o procedimento registral e, no prazo de

quinze dias, emitir a respectiva nota de exigência ou praticar os atos tendentes

ao registro.

[...] § 3º O registro da CRF dispensa a comprovação do pagamento de tributos

ou penalidades tributárias de responsabilidade dos legitimados.

28. É necessário o cancelamento do cadastro rural para a REURB? Que cautelas o

registrador deve possuir ao final do procedimento?

➔ Não. O cancelamento do cadastro rural será realizado posteriormente.

Caberá ao Registrador comunicar o registro da CRF ao INCRA para que este

promova o cancelamento total ou parcial do cadastro rural.

Destaca-se que a REURB poderá ocorrer inclusive em núcleos urbanos

informais consolidados localizados em áreas alheias ao perímetro urbano ou

zona de expansão urbana.





PROVA ORAL | 2020



[...] § 7º O registro da CRF aprovado independe de averbação prévia do

cancelamento do cadastro de imóvel rural junto ao Instituto Nacional de

Colonização e Reforma Agrária - Incra.

[...] § 10. O oficial do cartório de registro de imóveis, após o registro da CRF,

notificará o Incra, o Ministério do Meio Ambiente e a Receita Federal do Brasil

do Ministério da Fazenda, para que cancelem, parcial ou totalmente, os

registros existentes no Cadastro Ambiental Rural - CAR e nos demais

cadastros relacionados a imóvel rural, relativamente às unidades imobiliárias

regularizadas.

29. Qual o prazo para conclusão da REURB no RI?

➔ O procedimento para registro deverá ser concluído no prazo de sessenta

dias, prorrogável, no máximo, por igual período, mediante justificativa

fundamentada do oficial do cartório de registro de imóveis.





[...] § 8º O procedimento para registro deverá ser concluído no prazo de

sessenta dias, prorrogável, no máximo, por igual período, mediante justificativa

fundamentada do oficial do cartório de registro de imóveis.

30. O Registrador deve notificar alguém na REURB?

➔ O Oficial de Registro deverá verificar se o Município realizou as

notificações dos titulares de direitos reais dos imóveis abrangidos pelo núcleo

urbano informal consolidado a ser regularizado e dos imóveis confrontantes.

Caso seja constatada a falta de notificações, o Oficial devolverá o título

ao agente promotor para que regularize a situação junto ao Município ou que

requeira a realização das notificações faltantes diretamente pelo Registro de

Imóveis, custeando-as, ainda que se trate de REURB-S.

➔ (Decreto 9.310/2018) Art. 44. Para atendimento ao princípio da

especialidade, o oficial do cartório de registro de imóveis adotará o memorial

descritivo da gleba apresentado com o projeto de regularização fundiária e

PROVA ORAL | 2020



deverá averbá-lo na matrícula existente anteriormente ao registro do projeto,

independentemente de provocação, retificação, notificação, unificação ou

apuração de disponibilidade ou de área remanescente.

§ 1º Na hipótese de haver dúvida quanto à extensão da gleba matriculada, em

razão da precariedade da descrição tabular, o oficial do cartório de registro de

imóveis abrirá nova matrícula para a área destacada e averbará o destaque na

matrícula matriz.

§ 2º As notificações serão emitidas de forma simplificada e indicarão os

dados de identificação do núcleo urbano a ser regularizado, sem a anexação

de plantas, projetos, memoriais ou outros documentos, e convidará o

notificado a comparecer à sede da serventia para tomar conhecimento da CRF

com a advertência de que o não comparecimento e a não apresentação de

impugnação, no prazo legal, importará em anuência ao registro.

§ 3º As notificações serão emitidas de forma simplificada, de modo a indicar

os dados de identificação do núcleo urbano a ser regularizado, sem a

anexação de plantas, projetos, memoriais ou outros documentos, e

convocarão o notificado a comparecer à sede da serventia para tomar

conhecimento da CRF com a advertência de que o não comparecimento e a

não apresentação de impugnação, no prazo legal, importará em anuência ao

registro.

§ 3º As notificações previstas no caput e no § 2º serão feitas aos titulares de

domínio das áreas envolvidas na Reurb, as quais ficam dispensadas quando já

realizadas pelos Municípios ou pelo Distrito Federal. (Redação dada pelo


§ 4º Na hipótese de o projeto de regularização fundiária não envolver a

integralidade do imóvel matriculado, o registro será feito com base na planta e

no memorial descritivo referentes à área objeto de regularização e será

averbado destaque da área na matrícula da área total.

31. O que é REURB Inominada?

➔ Denomina-se REURB inominada a regularização de parcelamentos do

solo realizados anteriormente à vigência da Lei do Parcelamento do Solo (Lei

6.766, em 19 de dezembro de 1979).

Esta espécie de procedimento permite a regularização de forma simples

e célere, mediante a apresentação de requerimento do interessado

PROVA ORAL | 2020



diretamente ao Registro de Imóveis, acompanhado de: (i) planta da área a ser

regularizada, com descrição do perímetro total, lotes, quadras, áreas públicas,

espaços livres, logradouros (sem necessidade de georreferenciamento); (ii)

Anotação ou Registro de Responsabilidade Técnica (dispensada se o

responsável for servidor público); e (iii) documento expedido pelo Município

atestando que o parcelamento é anterior a 1979 e está integrado à cidade.

Nesse caso, não há necessidade de projeto de regularização, estudos

técnicos, CRF, licenças, aprovações ou alvarás, para que ocorre o registro da

regularização.

➔ (Decreto 9.310/2018) Art. 87. As glebas parceladas para fins urbanos

anteriormente a 19 de dezembro de 1979 que não possuírem registro poderão

ter a sua situação jurídica regularizada por meio do registro do parcelamento,

desde que esteja implantado e integrado à cidade, e poderão, para tanto, ser

utilizados os instrumentos previstos na Lei nº 13.465, de 2017 , e neste

Decreto. (Redação dada pelo Decreto nº 9.597, de 2018)

§ 1º O interessado requererá ao oficial do cartório de registro de imóveis a

efetivação do registro do parcelamento, munido dos seguintes documentos:

I - planta da área em regularização, assinada pelo interessado responsável

pela regularização e por profissional legalmente habilitado, que contenha o

perímetro da área a ser regularizada, as subdivisões das quadras, dos lotes e

das áreas públicas, com as dimensões e a numeração dos lotes, os

logradouros, os espaços livres e as outras áreas com destinação específica, se

for o caso, dispensada a apresentação da ART no Conselho Regional de

Engenharia e Arquitetura ou o RRT no Conselho de Arquitetura e Urbanismo

quando o responsável técnico for servidor ou empregado público;

II - descrição técnica do perímetro da área a ser regularizada, dos lotes, das

áreas públicas e das outras áreas com destinação específica, quando for o

caso; e

III - documento expedido pelo Município ou pelo Distrito Federal, o qual ateste

que o parcelamento foi implantado anteriormente a 19 de dezembro de 1979 e

de que está integrado à cidade. (Redação dada pelo Decreto nº 9.597, de 2018)

§ 2º A apresentação da documentação prevista no § 1º dispensa a

apresentação do projeto de regularização fundiária, do estudo técnico

ambiental, da CRF ou de quaisquer outras manifestações, aprovações,

licenças ou alvarás emitidos pelos órgãos públicos.

§ 3º O registro do parcelamento das glebas previsto neste artigo poderá ser

feito por trechos ou etapas, independentemente de retificação ou apuração de

área remanescente.

PROVA ORAL | 2020



32. A abertura das unidades regularizadas ocorre em que momento? Ela é

obrigatória?

➔ De acordo com a Lei 13.465/2017, com o registro da Certidão de

Regularização Fundiária, deverá haver a abertura das matrículas para cada

uma das unidades imobiliárias regularizadas.

➔ (Lei 13.465/2017) Art. 52. Registrada a CRF, será aberta matrícula para

cada uma das unidades imobiliárias regularizadas.

Parágrafo único. Para os atuais ocupantes das unidades imobiliárias objeto da

Reurb, os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de

cessão valerão como título hábil para a aquisição da propriedade, quando

acompanhados da prova de quitação das obrigações do adquirente, e serão

registrados nas matrículas das unidades imobiliárias correspondentes,

resultantes da regularização fundiária.

Art. 53. Com o registro da CRF, serão incorporados automaticamente ao

patrimônio público as vias públicas, as áreas destinadas ao uso comum do

povo, os prédios públicos e os equipamentos urbanos, na forma indicada no

projeto de regularização fundiária aprovado.

Usucapião judicial e extrajudicial, intimações e notificações.

33. Qual o conceito e a natureza jurídica da usucapião?

➔ Usucapião provém da junção dos termos latinos usus + capio ou, para

alguns, de usu + capere e significa, etimologicamente, "tomar por meio do

uso".

Trata-se de modalidade de aquisição originária da propriedade que

permite o reconhecimento da titularidade dominial e à atribuição de título apto

a modificar a propriedade formal para quem possua o domínio,

incontestadamente, por certo lapso temporal.

34. Quais os requisitos indispensáveis para todas as formas de usucapião?

PROVA ORAL | 2020



➔ Para que haja a configuração da usucapião, é necessário: i) o exercício de

posse ininterrupta/contínua, justa, mansa e pacífica com animus domini; ii) a

ocorrência do lapso temporal previsto para a modalidade de usucapião

(prescrição aquisitiva que variará entre 2 a 20 anos); iii) trate-se de coisa hábil

ou suscetível de usucapir; e iv) a depender da modalidade, justo título, boa-fé e

outros requisitos especiais a exemplo de moradia e realização de obras.

35. Qual comportamento deve revestir a posse usucapível? Qualquer posse é

passível de dar ensejo à usucapião?

➔ A posse deve ser contínua/ininterrupta, justa e sem oposição. Além de

ser exercida com ânimo de dono.

Considera-se posse ininterrupta aquela exercida sem intervalos pelo

próprio possuidor ou interrompida por parte de um terceiro.

Posse sem oposição (também denominada de justa) será aquela que é

mansa e pacífica. Ou seja, não é violenta (tomada de forma abrupta),

clandestina (obtida de forma sorrateira) ou precária (quando o possuidor

recebe a coisa com a obrigação de restituí-la e, abusando da confiança, deixa

de devolvê-la ao proprietário, ou possuidor legítimo).

Destaca-se que a ausência de oposição não deve ser confundida com

inconformidade. Ou seja, a simples existência de lides que foram julgadas

improcedentes não retiram o caráter da posse, tampouco interrompem o prazo

prescricional.

➔ (CC) Art. 1.200. É justa a posse que não for violenta, clandestina ou

precária.

[...] Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância

assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos,

senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade.

➔ PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL.

FUNDAMENTAÇÃO, APENAS, NA ALÍNEA "C" DO PERMISSIVO

CONSTITUCIONAL. USUCAPIÃO. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. INTERRUPÇÃO DO

RESPECTIVO PRAZO NÃO VERIFICADA. AÇÃO POSSESSÓRIA JULGADA

IMPROCEDENTE. JURISPRUDÊNCIA. ENUNCIADO N. 83 DA SÚMULA DO STJ.

1. Impõe-se o não conhecimento do presente recurso especial, assentado

apenas no art. 105, III, "c", da CF/1988, porquanto a jurisprudência atual desta

Corte, diversamente da tese invocada pelos agravantes, converge no sentido

de que a citação efetuada em ação possessória julgada improcedente não

PROVA ORAL | 2020



interrompe o prazo para a prescrição aquisitiva (usucapião). Incidência do

enunciado n. 83 do STJ. 2. Agravo regimental desprovido. (AgRg no REsp

1010665/MS, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA,

julgado em 16/10/2014, DJe 21/10/2014)

36. Quais as espécies de usucapião? Quais os seus requisitos?

➔ Extraordinária: exercício de posse mansa, pacífica e contínua pelo prazo

de 15 anos;

Extraordinária habitacional pro labore: exercício de posse mansa, pacífica

e contínua pelo prazo de 10 anos e o estabelecimento de moradia habitual ou

realização de obras ou serviços de caráter produtivo;

Ordinária ou comum: exercício de posse mansa, pacífica e contínua com

justo título e boa-fé pelo prazo de 10 anos;

Ordinária secundum tabulas (prolabore ou habitacional): exercício de

posse mansa, pacífica e contínua com justo título e boa-fé pelo prazo de 5

anos em aquisição onerosa realizada conforme registro que posteriormente é

cancelado, desde que os possuidores tenham estabelecido a sua moradia, ou

realizado investimentos de interesse social e econômico.

Constitucional habitacional ou pro labore: exercício de posse mansa,

pacífica e contínua pelo prazo de 5 anos de imóvel urbano com no máximo

250m² utilizado para moradia própria ou da família do possuidor, desde que

não seja possuidor de outro imóvel urbano ou rural;

Coletivo: exercício de posse coletiva mansa, pacífica e contínua pelo

prazo de 5 anos de núcleo urbano informal com no máximo 250m² por

ocupante;

Familiar: exercício de posse mansa, pacífica e contínua pelo prazo de 2

anos de imóvel urbano com no máximo 250m² por ex-cônjuge/companheiro

abandonado por cônjuge/companheiro com quem dividia a propriedade;

Constitucional Especial Rural: exercício de posse mansa, pacífica e

contínua pelo prazo de 5 anos de imóvel rural com no máximo 50 hectares

utilizado para moradia e produtiva por trabalho próprio ou da família do

possuidor, desde que não seja possuidor de outro imóvel urbano ou rural;

➔ (CF) Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos

e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem

oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o

domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

PROVA ORAL | 2020



§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou

à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

[...] Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano,

possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra,

em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por

seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a

propriedade.

Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

➔ (CC) Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem

oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade,

independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o

declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de

Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se

o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele

realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano,

possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra

em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu

trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a

propriedade.

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e

cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem

oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o

domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1 o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou

à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2 o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao

mesmo possuidor mais de uma vez.

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem

oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m²

(duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-

cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua

moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não

PROVA ORAL | 2020



seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424,

de 2011)

§ 1 o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor

mais de uma vez.

§ 2 o (VETADO) . (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida,

mediante usucapião, a propriedade imóvel.

Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título

hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e

incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel

houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do

respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele

tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse

social e econômico.

37. O que é posse ad usucapionem?

➔ A posse ad usucapionem é aquela que é exercida com intenção de dono

animus domini) e que está apta a viabilizar a configuração de usucapião. Ou

seja, haja a intenção, objetivamente verificável, de ter a coisa como sua.

.

38. A posse ad usucapionem pode ser adquirida mediante violência?

➔ A posse violenta é aquela obtida por meio de força, contrapondo-se

àquela obtida de forma pacífica, sem coação física ou moral.

Trata-se de posse injusta que não configura posse ad usucapionem.

Para alguns autores, é considerada mera detenção, só passando a configurar

posse após eventual cessação da violência.

Porém, a cessação da violência ou situação em que a posse é tornada

pública permitirá posterior configuração de posse justa após seu

convalescimento decorrido o prazo de ano e dia.

39. É possível a recuperação da posse mediante violência?

PROVA ORAL | 2020



➔ Sim. O possuidor esbulhado pode recuperar a sua posse por meio da

utilização de desforço imediato.

➔ (CC) Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso

de turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se

tiver justo receio de ser molestado.

§ 1º O possuidor turbado, ou esbulhado, poderá manter-se ou restituir-se por

sua própria força, contanto que o faça logo; os atos de defesa, ou de desforço,

não podem ir além do indispensável à manutenção, ou restituição da posse.

§ 2º Não obsta à manutenção ou reintegração na posse a alegação de

propriedade, ou de outro direito sobre a coisa.

40. O que é sucessão possessória? Como ela pode ocorrer?

➔ A sucessão possessória é o instituto que permite ao atual possuidor

somar o tempo de posse exercido pelo seu antecessor para fins de

configuração de usucapião.

Classifica-se em duas espécies: i) sucessio possessionis a título

universal aos herdeiros/legatários (quando decorre da sucessão causa

mortis); e ii) acessio possessionis ou cessão de posse a título singular

(decorrente de negócio jurídico inter vivos)

➔ (CC) Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido

pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores

(art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art.

1.242, com justo título e de boa-fé.

41. É possível usucapião de lote em loteamento irregular? É possível usucapião de

Lote inferior à 125m²? Tem entendimento dos tribunais superiores?

➔ No julgamento do Recurso Extraordinário 4.2349, do STF, que teve

repercussão geral, ficou assentada a tese da possibilidade do uso da

usucapião para regularização de terrenos situados em loteamentos

irregulares, ainda que inferiores à fração mínima de parcelamento do solo

urbano.

A existência de requisitos urbanísticos infraconstitucionais não impede a

configuração da usucapião com status constitucional.

PROVA ORAL | 2020



Porém, ocorrerá sem prejuízo da responsabilização dos loteadores

faltosos.

➔ EMENTA Recurso extraordinário. Repercussão geral. Usucapião especial

urbana. Interessados que preenchem todos os requisitos exigidos pelo art. 183

da Constituição Federal. Pedido indeferido com fundamento em exigência

supostamente imposta pelo plano diretor do município em que localizado o

imóvel. Impossibilidade. A usucapião especial urbana tem raiz constitucional e

seu implemento não pode ser obstado com fundamento em norma

hierarquicamente inferior ou em interpretação que afaste a eficácia do direito

constitucionalmente assegurado. Recurso provido. 1. Módulo mínimo do lote

urbano municipal fixado como área de 360 m2. Pretensão da parte autora de

usucapir porção de 225 m2, destacada de um todo maior, dividida em

composse. 2. Não é o caso de declaração de inconstitucionalidade de norma

municipal. 3. Tese aprovada: preenchidos os requisitos do art. 183 da

Constituição Federal, o reconhecimento do direito à usucapião especial urbana

não pode ser obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça

módulos urbanos na respectiva área em que situado o imóvel (dimensão do

lote). 4. Recurso extraordinário provido. (RE 422349, Relator(a): Min. DIAS

TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em 29/04/2015, ACÓRDÃO ELETRÔNICO

REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-153 DIVULG 04-08-2015 PUBLIC 05-08-

2015) RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. USUCAPIÃO ESPECIAL

URBANA. REQUISITOS DO ART. 183 DA CF/88 REPRODUZIDOS NO ART. 1.240

DO CCB/2002. PREENCHIMENTO. PARCELAMENTO DO SOLO URBANO.

LEGISLAÇÃO INFRACONSTITUCIONAL. LEGISLAÇÃO MUNICIPAL. ÁREA

INFERIOR. IRRELEVÂNCIA. INDEFERIMENTO DO PEDIDO DECLARATÓRIO.

IMPOSSIBILIDADE. JULGAMENTO PELO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL.

REPERCUSSÃO GERAL. RE Nº 422.349/RS. MÁXIMA EFICÁCIA DA NORMA

CONSTITUCIONAL.

1. Cuida-se de ação de usucapião especial urbana em que a autora pretende

usucapir imóvel com área de 35,49 m2.

2. Pedido declaratório indeferido pelas instâncias ordinárias sob o fundamento

de que o imóvel usucapiendo apresenta metragem inferior à estabelecida na

legislação infraconstitucional que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano

e nos planos diretores municipais.

3. O Supremo Tribunal Federal, nos autos do RE nº 422.349/RS, após

reconhecer a existência de repercussão geral da questão constitucional

suscitada, fixou a tese de que, preenchidos os requisitos do artigo 183 da

Constituição Federal, cuja norma está reproduzida no art. 1.240 do Código

PROVA ORAL | 2020



Civil, o reconhecimento do direito à usucapião especial urbana não pode ser

obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na

respectiva área em que situado o imóvel (dimensão do lote).

4. Recurso especial provido.

(REsp 1360017/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA

TURMA, julgado em 05/05/2016, DJe 27/05/2016)

➔ Uniformização de Jurisprudência 317 do Tribunal de Justiça do Estado

do Rio de Janeiro, cujo teor é o seguinte: "É juridicamente possível o pedido de

usucapião de imóvel com área inferior ao módulo mínimo urbano definido

pelas posturas municipais".

42. É possível a usucapião de imóvel não matriculado?

➔ Sim. A usucapião configura forma de aquisição originária da propriedade.

Portanto, não se aplica o princípio da continuidade, de modo que o

reconhecimento da usucapião de área não matriculada permitirá a abertura de

matrícula para o registro da usucapião e conterá na indicação do registro

anterior a respectiva circunstância.

43. É possível usucapião de gleba rural inferior à Fração Mínima de Parcelamento?

➔ Sim. A existência de requisitos ao aproveitamento econômico do imóvel

rural não configuram óbice ao reconhecimento da usucapião constitucional

rural.

Nesse sentido, utilizando a ratio decidendi fixada pelo STF em sede de

repercussão geral para os imóveis urbanos, o STJ vem reconhecendo essa

possibilidade.

É possível ainda encontrar julgados que reconhecem a possibilidade da

configura de usucapião com fundamento infraconstitucional. Porém, a

questão está afetada ao rito dos recursos repetitivos (Resp 1.667.843/SC).

➔ RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO RURAL CONSTITUCIONAL. FUNÇÃO

SOCIAL DA PROPRIEDADE RURAL. MÓDULO RURAL. ÁREA MÍNIMA

NECESSÁRIA AO APROVEITAMENTO ECONÔMICO DO IMÓVEL.

INTERPRETAÇÃO TELEOLÓGICA DA NORMA. CONSTITUIÇÃO FEDERAL.

PREVISÃO DE ÁREA MÁXIMA A SER USUCAPIDA. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO

LEGAL DE ÁREA MÍNIMA.

PROVA ORAL | 2020



IMPORTÂNCIA MAIOR AO CUMPRIMENTO DOS FINS A QUE SE DESTINA A

NORMA.

1. A propriedade privada e a função social da propriedade estão previstas na

Constituição Federal de 1988 dentre os direitos e garantias individuais (art. 5.º,

XXIII), sendo pressupostos indispensáveis à promoção da política de

desenvolvimento urbano (art. 182, § 2.º) e rural (art. 186, I a IV).

2. No caso da propriedade rural, sua função social é cumprida, nos termos do

art. 186 da CF/1988, quando seu aproveitamento for racional e apropriado;

quando a utilização dos recursos naturais disponíveis for adequada e o meio

ambiente preservado, assim como quando as disposições que regulam as

relações de trabalho forem observadas.

3. A usucapião prevista no art. 191 da Constituição (e art. 1.239 do Código

Civil), regulamentada pela Lei n. 6.969/1981, é caracterizada pelo elemento

posse-trabalho. Serve a essa espécie tão somente a posse marcada pela

exploração econômica e racional da terra, que é pressuposto à aquisição do

domínio do imóvel rural, tendo em vista a intenção clara do legislador em

prestigiar o possuidor que confere função social ao imóvel rural.

4. O módulo rural previsto no Estatuto da Terra foi pensado a partir da

delimitação da área mínima necessária ao aproveitamento econômico do

imóvel rural para o sustento familiar, na perspectiva de implementação do

princípio constitucional da função social da propriedade, importando sempre, e

principalmente, que o imóvel sobre o qual se exerce a posse trabalhada

possua área capaz de gerar subsistência e progresso social e econômico do

agricultor e sua família, mediante exploração direta e pessoal - com a

absorção de toda a força de trabalho, eventualmente com a ajuda de terceiros.

5. Com efeito, a regulamentação da usucapião, por toda legislação que cuida

da matéria, sempre delimitou apenas a área máxima passível de ser

usucapida, não a área mínima, donde concluem os estudiosos do tema, que

mais relevante que a área do imóvel é o requisito que precede a ele, ou seja, o

trabalho realizado pelo possuidor e sua família, que torna a terra produtiva e

lhe confere função social.

6. Assim, a partir de uma interpretação teleológica da norma, que assegure a

tutela do interesse para a qual foi criada, conclui-se que, assentando o

legislador, no ordenamento jurídico, o instituto da usucapião rural,

prescrevendo um limite máximo de área a ser usucapida, sem ressalva de um

tamanho mínimo, estando presentes todos os requisitos exigidos pela

legislação de regência, parece evidenciado não haver impedimento à aquisição

usucapicional de imóvel que guarde medida inferior ao módulo previsto para a

região em que se localize.

PROVA ORAL | 2020



7. A premissa aqui assentada vai ao encontro do que foi decidido pelo Plenário

do Supremo Tribunal Federal, em conclusão de julgamento realizado em

29.4.2015, que proveu recurso extraordinário, em que se discutia a

possibilidade de usucapião de imóvel urbano em município que estabelece

lote mínimo para parcelamento do solo, para reconhecer aos recorrentes o

domínio sobre o imóvel, dada a implementação da usucapião urbana prevista

no art. 183 da CF.

8. Na oportunidade do Julgamento acima referido, a Suprema Corte fixou a

seguinte tese: Preenchidos os requisitos do art. 183 da CF, o reconhecimento

do direito à usucapião especial urbana não pode ser obstado por legislação

infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na respectiva área onde

situado o imóvel (dimensão do lote) (RE 422.349/RS, rel. Min. Dias Toffoli,

29.4.2015) 9. Recurso especial provido.

(REsp 1040296/ES, Rel. Ministro MARCO BUZZI, Rel. p/ Acórdão Ministro LUIS

FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 02/06/2015, DJe 14/08/2015)

➔ RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. USUCAPIÃO ESPECIAL

URBANA. REQUISITOS DO ART. 183 DA CF/88 REPRODUZIDOS NO ART. 1.240

DO CCB/2002. PREENCHIMENTO. PARCELAMENTO DO SOLO URBANO.

LEGISLAÇÃO INFRACONSTITUCIONAL. LEGISLAÇÃO MUNICIPAL. ÁREA

INFERIOR. IRRELEVÂNCIA. INDEFERIMENTO DO PEDIDO DECLARATÓRIO.

IMPOSSIBILIDADE. JULGAMENTO PELO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL.

REPERCUSSÃO GERAL. RE Nº 422.349/RS. MÁXIMA EFICÁCIA DA NORMA

CONSTITUCIONAL.

1. Cuida-se de ação de usucapião especial urbana em que a autora pretende

usucapir imóvel com área de 35,49 m2.

2. Pedido declaratório indeferido pelas instâncias ordinárias sob o fundamento

de que o imóvel usucapiendo apresenta metragem inferior à estabelecida na

legislação infraconstitucional que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano

e nos planos diretores municipais.

3. O Supremo Tribunal Federal, nos autos do RE nº 422.349/RS, após

reconhecer a existência de repercussão geral da questão constitucional

suscitada, fixou a tese de que, preenchidos os requisitos do artigo 183 da

Constituição Federal, cuja norma está reproduzida no art. 1.240 do Código

Civil, o reconhecimento do direito à usucapião especial urbana não pode ser

obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na

respectiva área em que situado o imóvel (dimensão do lote).

4. Recurso especial provido.

PROVA ORAL | 2020



(REsp 1360017/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA

TURMA, julgado em 05/05/2016, DJe 27/05/2016)

44. O provimento 65 do CNJ traz a possibilidade de usucapião de unidade

autônoma em condomínio irregular?

➔ Sim. É possível o reconhecimento administrativo da usucapião de

unidade autônoma em condomínio irregular. Porém, a norma restringe a

possibilidade da abertura da matrícula para os casos em que o condomínio

edilício de fato foi antecedido por incorporação.

A ausência de anterior incorporação traz óbices à correta identificação

das unidades, frações ideais e áreas comuns do condomínio.

Na doutrina, há grande discussão sobre questão. Predomina ser possível

o reconhecimento da usucapião, mas o seu registro ficar condicionado à

regularização do condomínio (o que pode se dar no próprio processo), quando

não houver anterior incorporação registrada.

Em alguns Estados, há inclusive previsão nas normas locais indicando...

➔ “Posição intermédia defende que a usucapião de unidade autônoma não

pode ser rechaçada tão apenas, diante da falta da especialização do

condomínio. Uma coisa é registro, outra é usucapião. Como a usucapião

independe de registro, o fato de não se poder registrar unidade autônoma

ainda não criada no fólio real não significa que a coisa não possa ser

usucapida.

Então, a sentença e/ou a decisão administrativa recognitiva de domínio

ficariam em compasso de espera, aguardando a instituição do condomínio,

para, diante desta, ter ingresso no álbum imobiliário. É evidente que, em caso

de divergência ou omissão de medidas, há verá de prevalecer a instituição,

devendo o registro da usucapião subordinar-se a ela, em decorrência do

princípio da especialidade objetiva, tal como ocorre na retificação do registro

posterior ao título imperfeito (art. 213, §13, da Lei 6.015/73).

[...] Por outro lado, partindo-se do pressuposto de que o registro seria inviável,

em razão da necessidade de préia instituição, nada há que impeça seja ela

promovida no mesmo processo administrativo, desde que sejam trazidos aos

autos os elementos de constituição do condomínio edilício, ou, após a

realização de perícia nos próprios autos, compareçam os demais interessados,

ou por meio de assembleia de instituição, anuindo, de fomra unânime, com a

pretensão e as descrições ofertadas no laudo. (MELLO, 2018, p. 289)

PROVA ORAL | 2020



➔ “Questão polêmica diz respeito à possibilidade de usucapião de unidade

autônoma (casa, apartamento, escritório, etc.) a despeito do prévio registro da

instituição condominial.

Para uma primeira corrente, a usucapião é condicionada ao atendimento

dos requisitos da Lei n. 4.591/1964, ou seja, à prévia averbação da construção,

com o respectivo registro da instituição e da especificação condominial, assim

como da convenção condominial, a fim de que exista juridicamente o

condomínio especial cuja unidade autônoma se pretenda usucapir. Isto porque

a unidade autônoma demanda prévia constituição do condomínio edilício.

A instituição e especialização do condomínio é questão alheia à

usucapião, que é forma de aquisição originária e independe da formalidade

registrária. Sendo assim, a impossibilidade de registro de unidade autônoma,

por não ter sido ainda criada no fólio real, não implica a impossibilidade de

usucapi-la. Para esta corrente, então, é possível o reconhecimento da

usucapião de unidade autônoma em condomínio não instituído, mas o título

apenas ingressa no fólio real para fins de registro após o efetivo registro da

instituição condominial. Essa solução, entretanto, falha na medida em que

desestabiliza o registro, em detrimento da segurança jurídica e da confiança

depositada por terceiros, tornando o assento registrai aparência de direito.

Por isso, há uma segunda corrente sustentando que o registro da

usucapião deve ser realizado, mesmo antes da instituição do condomínio, nos

moldes adotados nos projetos de incorporação. Ou seja, deve discriminar a

fração ideal do terreno e a unidade autônoma a que correspondera uma vez

registrada a especificação condominial.

Não é possível confundir a usucapião com a regularização registrária da

usucapião. A usucapião é forma independente de aquisição da propriedade

que só ingressa no registro para outorgar disponibilidade ao bem e para tornar

a mera aparência registraria em realidade, albergando segurança ao tráfego

negocial.

No Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, firmou-se

entendimento no sentido de ser possível a usucapião de unidade autônoma

em condomínio irregular, ressaltando-se que "(...) na verdade, o que se aprecia

em ação de usucapião (...) é a realidade de fato, traduzida em posse sobre bem

materialmente existente. Uma vez preenchidos os requisitos legais para que

isto gere a aquisição da propriedade, a realidade de fato passa a equivaler a

realidade de direito, cujo ingresso no registro imobiliário é consequência".

No que diz respeito à usucapião extrajudicial, adotando a concepção de

que o registro da usucapião é desvinculado do prévio registro da instituição e

especificação condominial, o Provimento 65/2017 do CNJ consigna que no

PROVA ORAL | 2020



caso de usucapião de unidade autônoma, localizada em condomínio edilício,

objeto de incorporação, mas ainda não instituído ou sem a devida averbação

de construção, deve-se abrir matrícula para a respectiva fração ideal, fazendo-

se menção à unidade autônoma correspondente. Neste caso, nada impede que

diante do posterior registro de instituição condominial a matrícula da unidade

autônoma, aberta anteriormente por ocasião do registro da usucapião, seja

retificada ou adaptada por simples cálculo, a fim de adequá-la às frações

ideais e demais elementos da especificação condominial.” (KUMPEL e

FERRARI, 2020, p. 979)

➔ (Provimento 65/2017-CNJ) Art. 7º Na hipótese de a unidade usucapienda

localizar-se em condomínio edilício constituído de fato, ou seja, sem o

respectivo registro do ato de incorporação ou sem a devida averbação de

construção, será exigida a anuência de todos os titulares de direito constantes

da matrícula.

[...] Art. 20. O registro do reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóvel

implica abertura de nova matrícula.

§ 1º Na hipótese de o imóvel usucapiendo encontrar-se matriculado e o

pedido referir-se à totalidade do bem, o registro do reconhecimento

extrajudicial de usucapião será averbado na própria matrícula existente.

§ 2º Caso o reconhecimento extrajudicial da usucapião atinja fração de imóvel

matriculado ou imóveis referentes, total ou parcialmente, a duas ou mais

matrículas, será aberta nova matrícula para o imóvel usucapiendo, devendo as

matrículas atingidas, conforme o caso, ser encerradas ou receber as

averbações dos respectivos desfalques ou destaques, dispensada, para esse

fim, a apuração da área remanescente.

§ 3º A abertura de matrícula de imóvel edificado independerá da apresentação

de habite-se.

§ 4º Tratando-se de usucapião de unidade autônoma localizada em

condomínio edilício objeto de incorporação, mas ainda não instituído ou sem a

devida averbação de construção, a matrícula será aberta para a respectiva

fração ideal, mencionando-se a unidade a que se refere.

➔ (CNMG) Art. 1.163. Transcorridos os prazos estabelecidos nos itens arts.

1.158 a 1.160, sem pendência de diligências complementares e achando-se

em ordem a documentação, o oficial de registro de imóveis emitirá nota

fundamentada de deferimento, a ser arquivada com o procedimento de

usucapião, e registrará a aquisição do imóvel com as descrições

apresentadas.

PROVA ORAL | 2020



45. Cabe a exigência de ITBI na usucapião?

➔ Por não se tratar de forma de transmissão da propriedade, mas sim

natureza jurídica de aquisição originária, não há a incidência de imposto de

transmissão de bens imóveis na usucapião.

Inclusive, tal entendimento já foi reconhecido pelo STF por não haver

transmissão da propriedade.

Neste sentido, foi previsto dispositivo no Provimento 65/2017-CNJ

determinando que não deve o Oficial de Registro exigir o pagamento de ITBI

para o registro da usucapião.

Porém, destaca-se que, caso haja legislação tributária municipal que

preveja a incidência do imposto, deverá o Registrador exigir manifestação da

autoridade tributária a respeito da (não) incidência, enquanto não houver sua

declaração de inconstitucionalidade.

➔ (Provimento 65/2017-CNJ) Art. 24. O oficial do registro de imóveis não

exigirá, para o ato de registro da usucapião, o pagamento do Imposto de

Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, pois trata-se de aquisição originária de

domínio.

➔ “Imposto de transmissão de imóveis. Alcance das regras dos arts. 23,

inc. I, da Constituição Federal e 35 do Código Tributário Nacional. Usucapião.

A ocupação qualificada e continuada que gera o usucapião não importa em

transmissão da propriedade do bem. À legislação tributária é vedada ‘alterar a

definição, o conteúdo e o alcance dos institutos, conceitos e formas de direito

privado’ (art. 110 do C.T.N.). Registro da sentença de usucapião sem

pagamento do imposto de transmissão. Recurso provido, declarando-se

inconstitucional a letra ‘h’, do inc. I, do art. 1o, da lei no 5.384, de 27.12.66, do

Estado de Rio Grande do Sul” (RE no 94580/RS, Rel. Min. Djaci Falcão, DJ de 7-

6-1985)

46. Quais os documentos necessários para reconhecimento da usucapião

extrajudicial?

➔ Para a configuração da usucapião extrajudicial, é necessária a

apresentação de:

1. Requerimento subscrito por advogado/defensor público com poderes

especiais e expressos em mandato com firma reconhecida do interessado (e

PROVA ORAL | 2020



cônjuge, quando houver) que traga os fatos, fundamentos jurídicos e pedido

da usucapião;

2. Ata notarial produzida por Tabelião de Notas da situação do imóvel contendo a

qualificação do requerente, a descrição do imóvel e as características da

posse;

3. Trabalhos técnicos (memorial, planta e art) descrevendo o imóvel,

atendendo a especialidade objetiva (inclusive, georreferenciamento, quando

obrigatório), salvo quando a descrição do imóvel usucapiendo coincidir com a

constante da matrícula/transcrição;

4. Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a

continuidade, a cadeia possessória e o tempo de posse;

5. Certidões negativas dos distribuidores em nome do proprietário tabular e

possuidores durante o prazo prescricional aquisitiva demonstrando a

inexistência ações que caracterizem oposição à posse do imóvel;

6. Certidão cadastral do INCRA ou do órgão municipal que demonstre a

natureza urbana ou rural do imóvel usucapiendo.

➔ (Provimento 65/2017-CNJ) Art. 4º O requerimento será assinado por

advogado ou por defensor público constituído pelo requerente e instruído com

os seguintes documentos:

I – ata notarial com a qualificação, endereço eletrônico, domicílio e residência

do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver, e do titular do

imóvel lançado na matrícula objeto da usucapião que ateste:

a) a descrição do imóvel conforme consta na matrícula do registro em caso de

bem individualizado ou a descrição da área em caso de não individualização,

devendo ainda constar as características do imóvel, tais como a existência de

edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo;

b) o tempo e as características da posse do requerente e de seus

antecessores;

c) a forma de aquisição da posse do imóvel usucapiendo pela parte

requerente;

d) a modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional;

e) o número de imóveis atingidos pela pretensão aquisitiva e a localização: se

estão situados em uma ou em mais circunscrições;

f) o valor do imóvel;

PROVA ORAL | 2020



g) outras informações que o tabelião de notas considere necessárias à

instrução do procedimento, tais como depoimentos de testemunhas ou partes

confrontantes;

II – planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente

habilitado e com prova da Anotação da Responsabilidade Técnica – ART ou do

Registro de Responsabilidade Técnica – RTT no respectivo conselho de

fiscalização profissional e pelos titulares dos direitos registrados ou

averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis

confinantes ou pelos ocupantes a qualquer título;

III – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a

continuidade, a cadeia possessória e o tempo de posse;

IV – certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça

Federal do local da situação do imóvel usucapiendo expedidas nos últimos

trinta dias, demonstrando a inexistência de ações que caracterizem oposição à

posse do imóvel, em nome das seguintes pessoas:

a) do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver;

b) do proprietário do imóvel usucapiendo e respectivo cônjuge ou

companheiro, se houver;

c) de todos os demais possuidores e respectivos cônjuges ou companheiros,

se houver, em caso de sucessão de posse, que é somada à do requerente para

completar o período aquisitivo da usucapião;

V – descrição georreferenciada nas hipóteses previstas na Lei n. 10.267, de 28

de agosto de 2001, e nos decretos regulamentadores;

VI – instrumento de mandato, público ou particular, com poderes especiais e

com firma reconhecida, por semelhança ou autenticidade, outorgado ao

advogado pelo requerente e por seu cônjuge ou companheiro;

VII – declaração do requerente, do seu cônjuge ou companheiro que outorgue

ao defensor público a capacidade postulatória da usucapião;

VIII – certidão dos órgãos municipais e/ou federais que demonstre a natureza

urbana ou rural do imóvel usucapiendo, nos termos da Instrução Normativa

Incra n. 82/2015 e da Nota Técnica Incra/DF/DFC n. 2/2016, expedida até

trinta dias antes do requerimento.

§ 1º Os documentos a que se refere o caput deste artigo serão apresentados

no original.

PROVA ORAL | 2020



§ 2º O requerimento será instruído com tantas cópias quantas forem os

titulares de direitos reais ou de outros direitos registrados sobre o imóvel

usucapiendo e os proprietários confinantes ou ocupantes cujas assinaturas

não constem da planta nem do memorial descritivo referidos no inciso II deste

artigo.

§ 3º O documento oferecido em cópia poderá, no requerimento, ser declarado

autêntico pelo advogado ou pelo defensor público, sob sua responsabilidade

pessoal, sendo dispensada a apresentação de cópias autenticadas.

§ 4º Será dispensado o consentimento do cônjuge do requerente se estiverem

casados sob o regime de separação absoluta de bens.

§ 5º Será dispensada a apresentação de planta e memorial descritivo se o

imóvel usucapiendo for unidade autônoma de condomínio edilício ou

loteamento regularmente instituído, bastando que o requerimento faça

menção à descrição constante da respectiva matrícula.

§ 6º Será exigido o reconhecimento de firma, por semelhança ou

autenticidade, das assinaturas lançadas na planta e no memorial

mencionados no inciso II do caput deste artigo.

§ 7º O requerimento poderá ser instruído com mais de uma ata notarial, por

ata notarial complementar ou por escrituras declaratórias lavradas pelo

mesmo ou por diversos notários, ainda que de diferentes municípios, as quais

descreverão os fatos conforme sucederem no tempo.

§ 8º O valor do imóvel declarado pelo requerente será seu valor venal relativo

ao último lançamento do imposto predial e territorial urbano ou do imposto

territorial rural incidente ou, quando não estipulado, o valor de mercado

aproximado.

§ 9º Na hipótese de já existir procedimento de reconhecimento extrajudicial da

usucapião acerca do mesmo imóvel, a prenotação do procedimento

permanecerá sobrestada até o acolhimento ou rejeição do procedimento

anterior.

§ 10. Existindo procedimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião

referente a parcela do imóvel usucapiendo, o procedimento prosseguirá em

relação à parte incontroversa do imóvel, permanecendo sobrestada a

prenotação quanto à parcela controversa.

§ 11. Se o pedido da usucapião extrajudicial abranger mais de um imóvel,

ainda que de titularidade diversa, o procedimento poderá ser realizado por

meio de único requerimento e ata notarial, se contíguas as áreas.

PROVA ORAL | 2020



47. A ausência de cadastro (em sentido amplo) impede a usucapião?

➔ A ausência dos cadastros (CCIR, ITR e CAR) não impedem o

reconhecimento da usucapião.

No entanto, para o registro da usucapião, será necessária a apresentação

dos mesmos, podendo o interessado realizar os cadastros após o

reconhecimento (decisão positiva do registrador), inclusive da certificação do

georreferenciamento.

➔ O Art. 19. O registro do reconhecimento extrajudicial da usucapião de

imóvel rural somente será realizado após a apresentação:

I – do recibo de inscrição do imóvel rural no Cadastro Ambiental Rural – CAR,

de que trata o art. 29 da Lei n. 12.651, de 25 de maio de 2012, emitido por

órgão ambiental competente, esteja ou não a reserva legal averbada na

matrícula imobiliária, fazendo-se expressa referência, na matrícula, ao número

de registro e à data de cadastro constantes daquele documento;

II – do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR mais recente, emitido

pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – Incra, devidamente

quitado;

III – de certificação do Incra que ateste que o poligonal objeto do memorial

descritivo não se sobrepõe a nenhum outro constante do seu cadastro

georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas, conforme as

áreas e os prazos previstos na Lei n. 10.267/2001 e nos decretos

regulamentadores.

48. A usucapião é ato de registro ou averbação? Deve ser aberta nova matrícula?

Há disposição do provimento 65 do CNJ sobre o tema?

➔ A usucapião é ato de registro em sentido estrito, conforme Lei de

Registros Públicos.

No entanto, o provimento 65/2017 causa certa confusão ao afirmar que

poderá ser objeto de averbação a usucapião referente à exata totalidade de

imóvel matriculado.

Porém, a leitura que deve ser feita deste dispositivo é no sentido que não

precisará ser aberta nova matrícula, de modo que o registro poderá ser feito na

matrícula atual.

PROVA ORAL | 2020



➔ (Provimento 65/2017-CNJ) Art. 20. O registro do reconhecimento

extrajudicial da usucapião de imóvel implica abertura de nova matrícula.











de habite-se.

§ 4º Tratando-se de usucapião de unidade autônoma localizada em

condomínio edilício objeto de incorporação, mas ainda não instituído ou sem a

devida averbação de construção, a matrícula será aberta para a respectiva

fração ideal, mencionando-se a unidade a que se refere.

§ 5º O ato de abertura de matrícula decorrente de usucapião

conterá, sempre que possível, para fins de coordenação e histórico, a

indicação do registro anterior desfalcado e, no campo destinado à indicação

dos proprietários, a expressão “adquirido por usucapião”.

49. A inexistência de habite-se e CND para a edificação de imóvel usucapiendo

impede o reconhecimento da usucapião?

➔ Não. A falta de regularidade urbanística ou do recolhimento da

contribuição previdenciária relativa à área construída não impede o

reconhecimento da usucapião, tampouco a abertura de matrícula (quando for

o caso).

Em tais situações, deverá o registrador noticiar por averbação a

existência de edificação e constar a não apresentação de certificação de

respeito às normas municipais e de que a construção tem condições seguras

de uso; bem como não ter havido a apresentação de CND da obra.

➔ (Provimento 65/2017-CNJ) Art. 20. O registro do reconhecimento

extrajudicial da usucapião de imóvel implica abertura de nova matrícula.

PROVA ORAL | 2020













de habite-se.

50. A existência de ônus ou gravames impede a usucapião extrajudicial?

➔ A existência de ônus ou gravames não impede o reconhecimento da

usucapião extrajudicial. Porém, a depender do pedido, da atuação do credor ou

do caráter do gravame, poderão ou não ser cancelados em razão do

procedimento.

Tradicionalmente, a usucapião é vista como forma de liberação dos ônus

existentes sobre o imóvel.

No entanto, é necessário destacar que a qualidade de aquisição

originária da usucapião não significa por si só que haja a extinção de

restrições e limitações.

Os ônus cuja posse qualificada os respeitaram não serão alcançados

pelo efeito libertador da usucapião. Tampouco àqueles constituídos pelo

antigo proprietário, antes do início da posse pelo usucapiente.

Assim, caso o pedido de usucapião reconheça a prevalência de direito

real previamente inscrito, o reconhecimento da usucapião não extinguirá os

ônus existentes.

Diferentemente, na situação em que se rogue pelo reconhecimento da

usucapião da propriedade desonerada de ônus reais, os titulares destes

direitos precisarão participar do procedimento para anuir expressamente com

o cancelamento ou, após regularmente notificados, não apresentarem

impugnação.

Por fim, em relação aos gravames e restrições administrativas, o

Provimento 65/2017-CNJ dispõe expressamente que não serão extintos pelo

PROVA ORAL | 2020



reconhecimento da usucapião, devendo o interessado formular pedido de

cancelamento diretamente à autoridade que expediu a ordem.

➔ (Provimento 65/2017-CNJ) Art. 21. O reconhecimento extrajudicial da

usucapião de imóvel matriculado não extinguirá eventuais restrições

administrativas nem gravames judiciais regularmente inscritos.

§ 1º A parte requerente deverá formular pedido de cancelamento dos

gravames e restrições diretamente à autoridade que emitiu a ordem.

§ 2º Os entes públicos ou credores podem anuir expressamente à extinção

dos gravames no procedimento da usucapião.

➔ “A constatação de que um direito adquirido originariamente possa

porventura ter o mesmo conteúdo de um direito anterior é de relevante

interesse prático, pois mostra que não basta reconhecer a originalidade de

uma aquisição concluir, como consequência necessária, que o novo direito

tenha sido adquirido como bem entenda o titular, ou sem restrições ou

limitações de qualquer espécie.

No direito brasileiro, Pontes de Miranda chama atenção ao ponto e

afirma que é possível a “mesmeidade do conteúdo do direito sem mesmeidade

do direito, ou seja, “a aquisição pode ser originária, a despeito de ser o mesmo

o conteúdo do direito que pertencia a outro. Entretanto, obras de maior

penetração infelizmente não ressalvam esse aspecto ao dar os característicos

da aquisição originária, e pressupõem ou dão a entender que o direito

adquirido originariamente nunca pode trazer, em seu conteúdo, algo que se

relacione ao direito anterior.

Além disso, o arquétipo da aquisição originária, no direito imobiliário

brasileiro, é a aquisição por usucapião, que opera igni ferroque, a ferro e a fogo

(mesmo sem título algum, e – o que não se passa no direito alemão –

inclusive contra o teor do registro de imóveis), fundando um domínio

inteiramente novo.

A conjugação desses três fatores (assentar a definição de aquisição

originária na inexistência de relação entre tiulares; desprezar a possível

identidade de conteúdo entre o direito anterior e o direito adquirido

originariamente; e tomar a usucapião como modelo e padrão de aquisição

originária teve por consequência, na doutrina e na jurisprudência nacional, a

ideia de que a nota característica da aquisição originária, em todas as suas

hipóteses, é levar ao surgimento de um direito sem restrição ou limitação

alguma – embora esse efeito, na everdade, não seja essencial para a definição

mesma de aquisição originária.

PROVA ORAL | 2020



Em suma (repetita iuvant): corretamente definida, diz-se originária a

aquisição que, em seu suporte fático, é independente da existência de um

outro direito; derivada, a que pressupõe, em seu suporte fático a existência do

direito por adquirir. A inexistência de relação entre titulares, a distinção entre o

conteúdo do direito anterior e o do direito adquirido originariamente, a extinção

de restrições e limitações, tudo isso pode se passar, mas nada disso é da

essência da aquisição originária.” (MODESTO PASSOS, 2005, p. 112)

51. Quais direitos reais podem ser objeto de usucapião?

➔ Todos os direitos reais que possuam previsão de posse podem ser objeto

de usucapião, desde que a posse possa ser exercida ad usucapionem.

➔ O Art. 2º Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de

reconhecimento extrajudicial da usucapião formulado pelo requerente –

representado por advogado ou por defensor público, nos termos do disposto

no art. 216-A da LRP –, que será processado diretamente no ofício de registro

de imóveis da circunscrição em que estiver localizado o imóvel usucapiendo

ou a maior parte dele.

§ 1º O procedimento de que trata o caput poderá abranger a propriedade e

demais direitos reais passíveis da usucapião.

52. Qual a função do Notário na Usucapião Extrajudicial?

➔ O artigo 216-A, da Lei de Registros Públicos exige que seja apresentada

Ata Notarial lavrada por Notário para a instrução do procedimento. Trata-se de

requisito de instância, um suposto pré-processual.

Na usucapião, a ata notarial é o instrumento público que descreve

fielmente determinada situação, sem juízo de valor e dotado de fé pública,

representando a veracidade dos fatos e viabilizando o direito de propriedade

imobiliária pela usucapião.

O Notário produz documento notarial que consistirá em meio de prova

para a comprovação da posse mansa, pacífica e contínua do interessado. Nele,

atestará o tempo de posse do requerente e de seus antecessores.

Durante a sua atuação, produz prova técnica e de qualidade para a

instrução do procedimento, atua como conselheiro e assessor Jurídico das

partes.

PROVA ORAL | 2020



Portanto, o Notário possui importante função instrumental no

procedimento de usucapião extrajudicial.

Porém, é necessário destacar que a ata notarial: i) não é título aquisitivo

de propriedade; ii) não gera por si só ato de registro no Registro de Imóveis; iii)

não é o único meio de prova da posse, apesar de elemento obrigatório; iv) não

resulta obrigatoriamente no deferimento da usucapião no processamento

administrativo.

➔ “queremos concluir que a ata notarial para usucapião é totalmente

diferente das demais atas. Nas atas ordinárias, o tabelião deve ter extremo

rigor com a descrição e evitar fazer qualquer juízo de valor. A ata de

usucapião, ao contrário, embute um juízo de valor. O tabelião deve aavaliar a

situação e documentos e concluir: está demonstrada a posse mansa, pacífica

e contínua para que esta pessoa pleiteie a propriedade?

A verificação fática perde importância em face do juízo de valor e isto é

inédito no trato do instrumento ata notarial.

[...] A lei exige que o tabelião ateste a posse, mansa, pacífica e contínua

da área por anos. Esta atestação é impossível. Como é que eu vou constatar

um fato durante anos? A aplicação da lei seria impossível?

A ata notarial pode e deve ser feita por uma razão: a lei quer uma ação

litúrgica, sacramental, proclamatória do tabelião. A vista dos elementos, dos

documentos, das declarações, ele, se convencido estiver da posse mansa,

pacífica e contínua do lapso temporal, deve lavrar o ato. É importante que

advogados, juízes, promotores saibam dessa característica litúrgica, pois se

houver alguma falsidade, o tabelião não deve ser responsabilizado. A ata é

sacramental, cumpre uma liturgia, um sacramento previsto em lei. Portanto, o

objeto da ata envolve declarar a posse continuada, a natureza dela, o prazo, a

forma de aquisição e a inexistência de ações e débitos incidentes sobre o bem.

A ata vai provar a existência do justo título, ou seja, qualquer contrato

aquisitivo ou com promessa de direitos, o pagamento de tributos, de contas de

consumo, a realização de construções ou benfeitorias.” (GAIGER e

RODRIGUES, 2020, p. 221)

➔ “Quanto ao óbice relativo à ata notarial, razão assiste ao Oficial.

Este juízo já se manifestou quanto a necessidade de tal documento e sua

importância no procedimento extrajudicial de usucapião. Cito o Proc.

1002887-04.2018.8.26.0100:

[S]ão previstas diversas modalidades de usucapião, sendo a posse mansa e

pacífica requisito de todas elas, e o justo título requisito da usucapião

PROVA ORAL | 2020



ordinária. A comprovação de tais requisitos é, portanto, essencial para a

procedência do pedido, independentemente do procedimento adotado.

Destarte, também na usucapião administrativa esta comprovação deve ser

feita. E a forma para tal não é livre: estando em jogo o direito de propriedade, a

prova há de observar as exigências legais, sob pena de haver uma

simplificação excessiva que coloque em risco a propriedade de terceiros.

Em outras palavras, a observância dos preceitos legais é essencial para a

segurança jurídica esperada do procedimento administrativo, não sendo

possível ao requerente optar pela forma em que demonstrará a posse e o justo

título.

Assim, ainda que se discorde dos meios exigidos pelo legislador (como a

ineficácia da ata notarial para atestar a existência da posse e seu tempo), são

eles garantias de que a usucapião foi reconhecida de modo legítimo,

declarando-se a propriedade do usucapiente em prejuízo do proprietário

tabular sem qualquer dúvida que possa contaminar a legitimidade do

procedimento.

Portanto, as exigências legais devem ser observadas em sua totalidade, e sua

interpretação deve ser restritiva, no sentido de limitar qualquer tentativa de se

simplificar o procedimento ou alterá-lo. Como bem exposto pelo D. Promotor:

“[O] reconhecimento da prescrição aquisitiva na via extrajudicial já

representou a vontade do legislador em desburocratizar tais operações, não

cabendo ao suscitado, de seu turno, buscar medida ainda mais simplória,

consistente na sua simples declaração.”

Aqui, cumpre colacionar o caput do Art. 216-A da Lei de Registros Públicos:

"Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de

reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente

perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o

imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por

advogado, instruído com:

I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do

requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias,

aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015

(Código de Processo Civil);

II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente

habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo

conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados

ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos

imóveis confinantes;

PROVA ORAL | 2020



III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e

do domicílio do requerente;

IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a

continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos

impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. "

Quando o legislador utiliza-se da expressão “instruído com”, está ele

determinando os documentos essenciais ao procedimento. Ao contrário do

que alegado pelo suscitado, a obrigatoriedade destes documentos, por todo o

exposto acima, se presume, e qualquer exceção deve estar prevista em lei ou

ato normativo emitido por órgão ou autoridade competente.

É o caso, por exemplo, do inciso IV: o §15º do Art. 216-A é expresso ao mitigar

a exigência destes documentos que comprovem as características da posse,

dispondo que, na sua ausência ou insuficiência, “a posse e os demais dados

necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação

administrativa perante a serventia extrajudicial”.

Outra exceção diz respeito ao inciso II, uma vez que o §5º do Art. 4º do

Provimento 65 do CNJ previu que “será dispensada a apresentação de planta e

memorial descritivo se o imóvel usucapiendo for unidade autônoma de

condomínio edilício ou loteamento regularmente instituído, bastando que o

requerimento faça menção à descrição constante da respectiva matrícula.”

No caso da ata notarial, contudo, não há exceção. Sua exigência é expressa na

lei. E, ao contrário do que quer fazer crer o suscitado, a expressão “conforme o

caso e suas circunstâncias” não vem no sentido de afastar a necessidade da

apresentação da ata, mas diz respeito ao “tempo de posse do requerente e de

seus antecessores”.

Ou seja, o tabelião deve atestar o tempo de posse conforme o caso e suas

circunstâncias, no sentido de que não há modelo específico de como deverá

fazê-lo: observadas as circunstâncias próprias de cada caso, o tabelião pode

atestar o tempo de posse de diversas maneiras, como entrevistando vizinhos,

analisando documentos ou utilizando-se de outros meios aptos para tanto.

Neste sentido o Art. 4º, I, do Provimento nº 65, de 14/12/2017, do Conselho

Nacional de Justiça, que prevê o conteúdo da ata notarial, visando justamente

clarificar qual o conteúdo necessário para que se atinja os objetivos do

procedimento:

"Art. 4º O requerimento será assinado por advogado ou por defensor público

constituído pelo requerente e instruído com os seguintes documentos:

I ata notarial com a qualificação, endereço eletrônico, domicílio e residência do

requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver, e do titular do

imóvel lançado na matrícula objeto da usucapião que ateste:

PROVA ORAL | 2020



a) a descrição do imóvel conforme consta na matrícula do registro em caso de

bem individualizado ou a descrição da área em caso de não individualização,

devendo ainda constar as características do imóvel, tais como a existência de

edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo;

b) o tempo e as características da posse do requerente e de seus

antecessores;

c) a forma de aquisição da posse do imóvel usucapiendo pela parte

requerente;

d) a modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional;

e) o número de imóveis atingidos pela pretensão aquisitiva e a localização: se

estão situados em uma ou em mais circunscrições;

f) o valor do imóvel;

g) outras informações que o tabelião de notas considere necessárias à

instrução do procedimento, tais como depoimentos de testemunhas ou partes

confrontantes;"

Destaque-se a alínea g), que vem a corroborar o entendimento de que a

expressão “conforme o caso e suas circunstâncias” deve ser interpretada no

sentido de que ao tabelião é livre a utilização das informações necessárias, em

cada hipótese, para melhor instruir o procedimento.

E não é só. A exigência da ata notarial, como dito acima, é garantia do Oficial

de Registros de Imóveis e de terceiros de que as informações dadas pelo

requerente são verdadeiras. Ou seja, não basta a palavra deste para que o

registrador reconheça a prescrição aquisitiva, sendo necessário outro meio de

prova apta a demonstrar a veracidade das informações.

Tal meio, escolhido pelo legislador, é a ata notarial. Corrobora este

entendimento a previsão do § 2º do Art. 5º do já mencionado Provimento 65,

no sentido de que o Tabelião não pode basear-se apenas na declaração do

requerente para lavrar o documento. Tudo isso a fortificar o entendimento de

que, dada a natureza da usucapião, não é suficiente o mero requerimento do

possuidor e o silêncio do proprietário tabular para seu reconhecimento; são

necessários elementos externos, que no caso judicial se dá pela inquirição de

testemunhas, perícia judicial e pela própria autoridade do juiz ao utilizar seu

convencimento motivado para atestar a posse. Já no caso extrajudicial, este

elemento externo é a ata notarial, que, caso afastada, retiraria esta garantia de

que os fatos alegados pelo requerente são verdadeiros.”

Do que se lê da referida decisão, vê-se a importância da ata notarial no

procedimento administrativo de usucapião, já que sua função primordial é

atestar, dado a fé pública do Tabelião, as características da posse, permitindo

PROVA ORAL | 2020



ao registrador imobiliário melhor conhecer as circunstâncias fáticas da posse

do imóvel para realizar a qualificação do pedido.

Justamente em vista deste objetivo, o Art. 4º, 'I' do Prov. 65/17 do CNJ

prevê os requisitos mínimos da ata notarial para que o registrador tenha

elementos suficientes para realizar sua qualificação.

E, para os fins de atingir esse objetivo, o Art. 5º do referido provimento

prevê a competência, diligências e conteúdo da ata, visando garantir que não

haja mera narrativa de fatos pelo interessado e sua formalização pelo

Tabelião, mesmo que com suporte em documentos, e sim verdadeiro

julgamento dos fatos pelo notário, sob pena de tornar sua função inócua e

substituível pelo próprio registrador.

Em outras palavras, a ata notarial não representa mero reforço

documental da narrativa do requerente e dos documentos existentes, já que

isso poderia ser feito também pelo registrador de imóveis, mas verdadeira

complementação do acervo probatório necessário a instrução do pedido, em

que a fé-pública do Tabelião é exercida na narrativa dos fatos e eventos

perceptíveis por seus sentidos para os fins de comprovar sua existência e

modo de existir, como expresso no Art. 384 do CPC. Cito o Tabelião Paulo

Roberto Gaiger Ferreira:

“O que pensamos para a ata notarial é que o tabelião poderá fornecer ao

registrador o máximo de elementos possíveis para que ele chegue à conclusão

de atribuir a propriedade ou não. E aqui, repito, o tabelião tem que atestar.

Tem gente falando que o tabelião não pode atestar, que seria uma atestação

impossível, porque o tabelião teria que ficar o tempo inteiro verificando aquele

fato. Essa ata é sacramental, ou seja, a lei exige que o tabelião ateste. E o

tabelião tem que se convencer da boa-fé daquele possuidor, que de fato ele

está ali no prazo definido pela lei, na posse mansa, pacífica e contínua. Basta o

tabelião se convencer disso. Se ele não se convencer disso ele não lavra a ata.

Se ele se convencer parcialmente, ele lavra a ata informando da parcialidade.

Por exemplo, um prazo determinado já é um documento que diz “atesto que o

posseiro está aqui por dez anos”. Se no futuro o posseiro conseguir outra

prova, ele poderá voltar e fazer uma nova ata para atestar o restante do tempo,

ou ir a outro tabelião que talvez com um julgamento mais flexível entenda que

houve um accessio possessionis.

O que o tabelião atesta? O tempo de posse e as circunstâncias. Para atestar

circunstância, o solicitante terá que informar o tipo de usucapião que ele vai

solicitar. (...) O tabelião tem que ter esse tipo de preocupação. A cautela

notarial, a prudência notarial, como diz o professor Ricardo Dip. Se houver

contratos que promovem a aquisição dos direitos, ele vai citar. Eventuais

PROVA ORAL | 2020



pagamentos de tributos, de contas de consumo, tudo isso ele poderá citar

nessa ata notarial.” FERREIRA, Paulo Roberto Gaiger. Ata Notarial Usucapião

registral. Boletim do IRIB em Revista: XLIV Encontro dos Oficiais de Registro

de Imóveis do Brasil. Publicação do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil

IRIB, edição n. 360, de fevereiro de 2020, pg. 200/201.

Neste sentido, portanto, necessária a retificação ou complementação da

ata notarial apresentada (fls. 21/23), já que ali nada mais consta do que a

declaração dos requerentes e citação de documentos apresentados. Não

houve, pelo Tabelião, qualquer juízo de valor sobre fatos ou eventos que

permitam ao Oficial de Registro verificar se, de fato, é exercida a posse pelos

requerentes. A juntada de documentos que demonstram a origem do direito

sobre o bem em nada indicam se os requerentes o ocupam e por quanto

tempo, ou se tal ocupação foi contínua e pacífica.

Cabia ao Tabelião realizar diligências adicionais, seja visitando o imóvel,

verificando se os requerentes tem sobre ele qualquer poder derivado da posse

(como o uso e livre acesso), seja requerendo testemunhas que demonstrem a

posse pacífica e pública sobre o bem, seja adotando outras medidas que

comprovassem, pela percepção do Tabelião, as características e existência da

posse, o que não ocorre com a mera documentação da narrativa dos

requerentes, o que torna a ata notarial apresentada verdadeira escritura

pública de declaração. Não se está a dizer aqui que é essencial a realização de

diligências in loco pelo Tabelião, questão ainda controversa na doutrina e que

não é objeto principal do óbice aqui analisado. A análise sensorial do Tabelião

poderá se dar também com apresentação de outros documentos que

demonstrem tal posse, mas nesse caso caberá a ele atestar que, com base em

tais documentos, é possível verificar a existência e forma da posse, ainda que

de modo limitado no tempo, sem prejuízo de exigência de complementação

posterior pelo Registrador, caso entenda necessário.

No presente caso, contudo, nem isso ocorreu, visto que a ata notarial se

limita a dizer que foi apresentada escritura que legitimaria a posse, mas sem

qualquer complementação sobre a real existência e circunstância de tal posse,

seja no passado, seja na data da lavratura da ata notarial.

Aqui, lembro o decidido por este juízo no Proc. 1104096-

79.2019.8.26.0100:

Quanto a ata notarial, em que pese seu inegável valor probatório, a simples

afirmação em seu conteúdo de que foram preenchidos os requisitos

possessórios não vincula o Oficial de Registro. Isso porque foi a este último

que a legislação incumbiu de realizar os trâmites para a declaração de

usucapião, com análise de todos os documentos protocolados que, em seu

PROVA ORAL | 2020



conjunto, incluindo a ata notarial, permitem reconhecer o preenchimento dos

requisitos legais.

A ata notarial sem dúvida expressa a percepção sensorial do Tabelião quanto

aos fatos verificados, não podendo ser desconsiderada principalmente quanto

aos fatos relativos a situação contemporânea do imóvel. Assim, se o Tabelião

atesta que o requerente ocupa o imóvel, que não há sinais de oposição a

posse e que o requerente é conhecido na região pelos vizinhos, tais fatos não

podem ser simplesmente afastados pelo registrador, dado sua presunção de

veracidade.

Todavia, aqueles elementos constantes da ata notarial relativos a fatos

passados ou mera descrição de alegações e documentos trazidos pelo próprio

requerente são passíveis de reavaliação pelo registrador, principalmente

quando confrontados com outros documentos e impugnações trazidos ao

processo administrativo que corre perante a serventia imobiliária.

Tal fundamentação em nada desqualifica o anteriormente exposto. O

conjunto de decisões apenas demonstra que o procedimento de usucapião

extrajudicial é complexo, com participação de diversos atores extrajudiciais

que, em conjunto e nos limites de cada uma de suas funções, qualificam o

pedido para o fim de garantir o direito de propriedade do requerente ao mesmo

tempo em que preserva as exigências legais para tanto, com especial proteção

aos interesses do titular de domínio que perderá sua propriedade caso

deferido o pedido.

É dizer que, quanto a ata notarial, há uma dupla importância, já que ao

Tabelião cabe atestar os fatos existentes, superando a mera análise

documental, enquanto ao registrador caberá analisar esta narrativa com a

documentação apresentada para os fins de qualificar juridicamente o pedido,

após toda a instrução que se realiza perante o ofício de imóveis.

Fica mantida, pois, o óbice relativo a retificação ou complementação da

ata notarial, já que necessária para que possa cumprir sua função no

procedimento extrajudicial de usucapião, em conformidade com a normativa

vigente.” (1VRPSP - PROCESSO: 1047113-26.2020.8.26.0100)

53. Resuma o funcionamento do procedimento de usucapião extrajudicial?

➔ O procedimento de usucapião é iniciado mediante o requerimento do

interessado acompanhado dos documentos obrigatórios (ata notarial,

trabalhos técnicos, certidões negativas dos distribuidores e justo título ou

outros documentos que comprovem a posse, quando for o caso).

PROVA ORAL | 2020



Após, haverá a qualificação do título pelo registrador que poderá emitir

nota de exigências para o prosseguimento do procedimento, além da

possibilidade de realizar diligências.

Caso o interessado não se conforme com as exigências, poderá suscitar

dúvida em qualquer fase do procedimento.

Uma vez em ordem a documentação, o Registrador dará ciência à União,

Estado e Município para se manifestarem em 15 dias.

Também publicará edital em jornal para a ciência de terceiros

interessados manifestarem em igual prazo.

Se não houver manifestações contrárias, o registrador poderá reconhecer

a usucapião em nota fundamentada e proceder ao seu registro.

Na ocorrência de manifestação contrária, o Registrador poderá promover

conciliação/mediação. Caso a impugnação persista, não poderá haver o

prosseguimento na via extrajudicial, devendo o interessado emendar a petição

inicial, adequando-a ao procedimento judicial e apresentá-la ao juízo

competente.

➔ (Provimento 65/2017-CNJ) Art. 15. Estando o requerimento regularmente

instruído com todos os documentos exigidos, o oficial de registro de imóveis

dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal ou ao Município

pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos ou

pelo correio com aviso de recebimento, para manifestação sobre o pedido no

prazo de quinze dias.

§ 1º A inércia dos órgãos públicos diante da notificação de que trata este

artigo não impedirá o regular andamento do procedimento nem o eventual

reconhecimento extrajudicial da usucapião.

§ 2º Será admitida a manifestação do Poder Público em qualquer fase do

procedimento.

§ 3º Apresentada qualquer ressalva, óbice ou oposição dos entes públicos

mencionados, o procedimento extrajudicial deverá ser encerrado e enviado ao

juízo competente para o rito judicial da usucapião.

Art. 16. Após a notificação prevista no caput do art. 15 deste provimento, o

oficial de registro de imóveis expedirá edital, que será publicado pelo

requerente e às expensas dele, na forma do art. 257, III, do CPC, para ciência de

terceiros eventualmente interessados, que poderão manifestar-se nos quinze

dias subsequentes ao da publicação.

§ 1º O edital de que trata o caput conterá:

I – o nome e a qualificação completa do requerente;

PROVA ORAL | 2020



II – a identificação do imóvel usucapiendo com o número da matrícula, quando

houver, sua área superficial e eventuais acessões ou benfeitorias nele

existentes;

III – os nomes dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados e

averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis

confinantes ou confrontantes de fato com expectativa de domínio;

IV – a modalidade de usucapião e o tempo de posse alegado pelo requerente;

V – a advertência de que a não apresentação de impugnação no prazo

previsto neste artigo implicará anuência ao pedido de reconhecimento

extrajudicial da usucapião.

§ 2º Os terceiros eventualmente interessados poderão manifestar-se no prazo

de quinze dias após o decurso do prazo do edital publicado.

§ 3º Estando o imóvel usucapiendo localizado em duas ou mais

circunscrições ou em circunscrição que abranja mais de um município, o edital

de que trata o caput deste artigo deverá ser publicado em jornal de todas as

localidades.

§ 4º O edital poderá ser publicado em meio eletrônico, desde que o

procedimento esteja regulamentado pelo órgão jurisdicional local, dispensada

a publicação em jornais de grande circulação.

Art. 17. Para a elucidação de quaisquer dúvidas, imprecisões ou incertezas,

poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de

imóveis ou por escrevente habilitado.

§ 1º No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o

inciso IV do caput do art. 216-A da LRP, a posse e os demais dados

necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação

administrativa perante o oficial de registro do imóvel, que obedecerá, no que

couber, ao disposto no § 5º do art. 381 e ao rito previsto nos arts. 382 e 383,

todos do CPC.

§ 2º Se, ao final das diligências, ainda persistirem dúvidas, imprecisões ou

incertezas, bem como a ausência ou insuficiência de documentos, o oficial de

registro de imóveis rejeitará o pedido mediante nota de devolução

fundamentada.

§ 3º A rejeição do pedido extrajudicial não impedirá o ajuizamento de ação de

usucapião no foro competente.

4º Com a rejeição do pedido extrajudicial e a devolução de nota fundamentada,

cessarão os efeitos da prenotação e da preferência dos direitos reais

determinada pela prioridade, salvo suscitação de dúvida.

§ 5º A rejeição do requerimento poderá ser impugnada pelo requerente no

prazo de quinze dias, perante o oficial de registro de imóveis, que poderá

PROVA ORAL | 2020



reanalisar o pedido e reconsiderar a nota de rejeição no mesmo prazo ou

suscitará dúvida registral nos moldes dos art. 198 e seguintes da LRP.

Art. 18. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial da

usucapião apresentada por qualquer dos titulares de direitos reais e de outros

direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na

matrícula dos imóveis confinantes, por ente público ou por terceiro

interessado, o oficial de registro de imóveis tentará promover a conciliação ou

a mediação entre as partes interessadas.

§ 1º Sendo infrutífera a conciliação ou a mediação mencionada no caput deste

artigo, persistindo a impugnação, o oficial de registro de imóveis lavrará

relatório circunstanciado de todo o processamento da usucapião.

§ 2º O oficial de registro de imóveis entregará os autos do pedido da

usucapião ao requerente, acompanhados do relatório circunstanciado,

mediante recibo.

§ 3º A parte requerente poderá emendar a petição inicial, adequando-a ao

procedimento judicial e apresentá-la ao juízo competente da comarca de

localização do imóvel usucapiendo.

[...] Art. 22. Estando em ordem a documentação e não havendo impugnação, o

oficial de registro de imóveis emitirá nota fundamentada de deferimento e

efetuará o registro da usucapião.

Art. 23. Em qualquer caso, o legítimo interessado poderá suscitar o

procedimento de dúvida, observado o disposto nos art. 198 e seguintes da

LRP.

Carta de Arrematação Decorrente de Execução Extrajudicial.

54. A carta de arrematação é título hábil para o Registro de Imóveis?

➔ Sim. A carta de arrematação ou de adjudicação, acompanhada das peças

necessárias e da comprovação do pagamento do ITBI.

Porém, é necessário observar que nas arrematações de unidade

condominial (art. 63, da Lei 4.591/1964) e na arrematação realizada em leilão

extrajudicial decorrente do descumprimento de obrigação ajustada na

alienação fiduciária de bem imóvel (art. 27, da Lei 9.514/1997), não é a carta

instrumento hábil para registro, devendo a transferência ocorrer por escritura

pública.

PROVA ORAL | 2020



No entanto, caso se trate de arrematação decorrente de hipoteca nos

casos de financiamento de imóveis no âmbito do SFH, contudo, a carta

expedida após o leilão extrajudicial é o título hábil para registro.

➔ (DL 70/1966) Art 32. Não acudindo o devedor à purgação do débito, o

agente fiduciário estará de pleno direito autorizado a publicar editais e a

efetuar no decurso dos 15 (quinze) dias imediatos, o primeiro público leilão do

imóvel hipotecado.

§ 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance obtido fôr inferior ao saldo

devedor no momento, acrescido das despesas constantes do artigo 33, mais

as do anúncio e contratação da praça, será realizado o segundo público leilão,

nos 15 (quinze) dias seguintes, no qual será aceito o maior lance apurado,

ainda que inferior à soma das aludidas quantias.

§ 2º Se o maior lance do segundo público leilão fôr inferior àquela soma, serão

pagas inicialmente as despesas componentes da mesma soma, e a diferença

entregue ao credor, que poderá cobrar do devedor, por via executiva, o valor

remanescente de seu crédito, sem nenhum direito de retenção ou indenização

sôbre o imóvel alienado.

§ 3º Se o lance de alienação do imóvel, em qualquer dos dois públicos leilões,

fôr superior ao total das importâncias referidas no caput dêste artigo, a

diferença afinal apurada será entregue ao devedor.

§ 4º A morte do devedor pessoa física, ou a falência, concordata ou dissolução

do devedor pessoa jurídica, não impede a aplicação dêste artigo.

[...] Art 36. Os públicos leilões regulados pelo artigo 32 serão anunciados e

realizados, no que êste decreto-lei não prever, de acôrdo com o que

estabelecer o contrato de hipoteca, ou, quando se tratar do Sistema Financeiro

da Habitação, o que o Conselho de Administração do Banco Nacional da

Habitação estabelecer.

Parágrafo único. Considera-se não escrita a cláusula contratual que sob

qualquer pretexto preveja condições que subtraiam ao devedor o

conhecimento dos públicos leilões de imóvel hipotecado, ou que autorizem

sua promoção e realização sem publicidade pelo menos igual à usualmente

adotada pelos leiloeiros públicos em sua atividade corrente.

Art 37. Uma vez efetivada a alienação do imóvel, de acôrdo com o artigo 32,

será emitida a respectiva carta de arrematação, assinada pelo leiloeiro, pelo

credor, pelo agente fiduciário, e por cinco pessoas físicas idôneas,

absolutamente capazes, como testemunhas, documento que servirá como

titulo para a transcrição no Registro Geral de Imóveis.

PROVA ORAL | 2020



§ 1º O devedor, se estiver presente ao público leilão, deverá assinar a carta de

arrematação que, em caso contrário, conterá necessàriamente a constatação

de sua ausência ou de sua recusa em subscrevê-la.

§ 2º Uma vez transcrita no Registro Geral de Imóveis a carta de arrematação,

poderá o adquirente requerer ao Juízo competente imissão de posse no

imóvel, que lhe será concedida liminarmente, após decorridas as 48 horas

mencionadas no parágrafo terceiro dêste artigo, sem prejuízo de se prosseguir

no feito, em rito ordinário, para o debate das alegações que o devedor

porventura aduzir em contestação.

§ 3º A concessão da medida liminar do parágrafo anterior só será negada se o

devedor, citado, comprovar, no prazo de 48 (quarenta e oito) horas, que

resgatou ou consignou judicialmente o valor de seu débito, antes da realização

do primeiro ou do segundo público leilão.

➔ (Lei 4.380/1964) Art. 61. Para plena consecução do disposto no artigo

anterior, as escrituras deverão consignar exclusivamente as cláusulas, têrmos

ou condições variáveis ou específicas.

§ 1° As cláusulas legais, regulamentares, regimentais ou, ainda, quaisquer

normas administrativas ou técnicas e, portanto, comuns a todos os mutuários

não figurarão expressamente nas respectivas escrituras.

§ 2° As escrituras, no entanto, consignarão obrigatòriamente que as partes

contratantes adotam e se comprometem a cumprir as cláusulas, têrmos e

condições a que se refere o parágrafo anterior, sempre transcritas, verbum ad

verbum, no respectivo Cartório ou Ofício, mencionado inclusive o número do

Livro e das fôlhas do competente registro.

§ 3° Aos mutuários, ao receberem os respectivos traslados de escritura, será

obrigatòriamente entregue cópia, impressa ou mimeografada, autenticada, do

contrato padrão constante das cláusulas, têrmos e condições referidas no

parágrafo 1° dêste artigo.

§ 4° Os Cartórios de Registro de Imóveis, obrigatòriamente, para os devidos

efeitos legais e jurídicos, receberão, autenticadamente, das pessoas jurídicas

mencionadas na presente Lei, o instrumento a que se refere o parágrafo

anterior, tudo de modo a facilitar os competentes registros.

➔ (CNPR) Art. 639. A carta de arrematação expedida por instrumento

particular é título hábil para transferência de imóvel hipotecado levado a leilão

pelo agente fiduciário, nos termos do Decreto-Lei nº 70/1966.

PROVA ORAL | 2020



§ 1º A carta deverá vir assinada pelo agente fiduciário, pelo leiloeiro, pelo

credor exequente e por cinco testemunhas físicas idôneas, identificadas e

qualificadas.

§ 2º O devedor também deverá assinar a carta, salvo se recusar ou se não

estiver presente ao leilão.

§ 3º A carta deverá ser apresentada em duas vias, sendo uma delas arquivada

na serventia e a outra entregue à parte interessada.

§ 4º A carta conterá:

I - a cláusula contratual que designar o agente fiduciário ou, na falta desta, o

ato que o tiver designado para representar o Banco Nacional de Habitação;

II - a transcrição dos avisos enviados pelo credor ou seu agente fiduciário ao

devedor e respectivo cônjuge; na ausência do recibo assinado pelo devedor,

servirá a publicação dos editais de notificação;

III - a carta de autorização do leiloeiro;

IV - o inteiro teor do edital do leilão, com indicação dos veículos e datas em

que foi publicado;

V - a transcrição do auto de leilão;

VI - a transcrição do recibo do pagamento do preço da arrematação;

VII - a quitação dos débitos fiscais, ITBI, laudêmio e respectivo alvará, se for o

caso;

VIII - a prestação de contas do leiloeiro; e

IX - a descrição do imóvel alienado e a referência a suas confrontações e

metragens, bem como ao título anterior de propriedade, às respectivas

transcrições e averbações no Registro Imobiliário e ao instrumento de cessão

do crédito, se houver.

Art. 640. Do registro deverão constar as especificações da transmissão, tais

como o adquirente, o transmitente, o título, a forma do título, o leiloeiro, o

agente fiduciário, o credor, o valor e o recolhimento do ITBI.

Parcelamento do solo rural e urbano. Loteamentos. Regularização de

Loteamentos Clandestinos e Irregularidades. Regularização de Loteamentos

Destinados as Classes de Menor Renda. Conjunto Habitacional.

55. O que é registro especial no âmbito do parcelamento do solo urbano? No que

consiste esse registro?

➔ Trata-se de procedimento especial no Registro de Imóveis a que o

proprietário que deseja parcelar solo urbano é submetido para que possa

PROVA ORAL | 2020



alienar os lotes resultantes e que tem por objetivo tutelar a situação

urbanística e proteger os adquirentes de lotes quanto à liquidez do domínio e à

segurança do negócio.

A legislação federal exige para o parcelamento do solo urbano que o

proprietário/loteador promova a infraestrutura necessária a integração do

parcelamento à cidade.

Para o registro especial, são apresentados uma série de documentos e

certidões relacionados ao imóvel, ao proprietário (atual e anteriores), e à

aprovação do projeto.

Cabe ao registrador verificar a regularidade dos documentos de

apresentação obrigatória, a comprovação da regularidade

urbanística/ambiental do empreendimento, além da observância de questões

consumeristas relacionadas ao contrato-padrão.

➔ (Lei 6.766/1979) Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de

desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro

de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação,

acompanhado dos seguintes documentos:

I - título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula, ressalvado o

disposto nos §§ 4o e 5o; (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)

II - histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20

(vintes anos), acompanhados dos respectivos comprovantes;

III - certidões negativas:

a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel;

b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos;

c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a

Administração Pública.

IV - certidões:

a) dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de

10 (dez) anos;

b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos;

c) de ônus reais relativos ao imóvel;

d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos.

V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de

verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das

obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução

das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e

logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação

de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado de

PROVA ORAL | 2020



competente instrumento de garantia para a execução das obras;


VI - exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de

promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações

previstas no art. 26 desta Lei;

VII - declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do

loteamento.

§ 1º - Os períodos referidos nos incisos III, alínea b e IV, alíneas a, e d, tomarão

por base a data do pedido de registro do loteamento, devendo todas elas

serem extraídas em nome daqueles que, nos mencionados períodos, tenham

sido titulares de direitos reais sobre o imóvel.

§ 2º - A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto

as referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração, não

impedirá o registro do loteamento se o requerente comprovar que esses

protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes. Se o

Oficial do Registro de Imóveis julgar insuficiente a comprovação feita,

suscitará a dúvida perante o juiz competente.

§ 3º - A declaração a que se refere o inciso VII deste artigo não dispensará o

consentimento do declarante para os atos de alienação ou promessa de

alienação de lotes, ou de direitos a eles relativos, que venham a ser praticados

pelo seu cônjuge.

§ 4o O título de propriedade será dispensado quando se tratar de

parcelamento popular, destinado às classes de menor renda, em imóvel

declarado de utilidade pública, com processo de desapropriação judicial em

curso e imissão provisória na posse, desde que promovido pela União,

Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, autorizadas

por lei a implantar projetos de habitação. (Incluído pela Lei nº 9.785,

de 1999)

§ 5o No caso de que trata o § 4o, o pedido de registro do parcelamento, além

dos documentos mencionados nos incisos V e VI deste artigo, será instruído

com cópias autênticas da decisão que tenha concedido a imissão provisória

na posse, do decreto de desapropriação, do comprovante de sua publicação na

imprensa oficial e, quando formulado por entidades delegadas, da lei de

criação e de seus atos constitutivos. (Incluído pela Lei nº 9.785, de

1999)

56. O que é parcelamento do solo? Qual a diferença no parcelamento do solo

urbano e rural?

PROVA ORAL | 2020



➔ O parcelamento (do solo urbano) transforma algo (gleba) em lotes, não

de modo qualquer, mas como partes de um todo (loteamento ou

desmembramento). Trata-se de fracionamento ordenado de terreno referente

à cidade, estática e dinamicamente considerada.

No parcelamento do solo urbano, devem ser observadas as diretrizes

estabelecidas na Lei 6.766/1979.

Diferentemente, o parcelamento do solo rural tem como finalidade a

divisão do imóvel rural com a manutenção da possibilidade de seu

aproveitamento econômico, de modo a manter seu dimensionamento eficaz,

sendo vedado o seu parcelamento em área inferior à fração mínima de

parcelamento, salvo nas exceções legalmente previstas.

O parcelamento do solo rural está sujeito à incidência de diversas

legislações federais esparsas como o decreto-lei 58/1937 e seu regulamento,

o Estatuto da Terra e a Lei da Reforma Agrária.

➔ “Parcelamento do solo urbano é subsistema do macrossistema da

cidade, que expressa operação polivalente de integração de espaços públicos

e privados, pelo fracionamento sustentável da propriedade imobiliária,

servindo de base a múltiplas acomodações civis, urbanísticas e ambientais

relevantes.” (CELESTE AMADEI e ABREU AMADEI, 2014, p. 2)

57. É possível o parcelamento do solo rural para fins urbanos? E se esse imóvel

estiver localizado fora da área do perímetro da zona urbana e da área de

expansão urbana?

➔ Sim. É possível o parcelamento do solo rural para fins urbanos, desde

que este esteja localizado dentro da área do perímetro da zona urbana, área de

expansão urbana ou área de urbanização específica.

Do contrário, não será possível pois a lei do parcelamento do solo

urbano veda o parcelamento urbano em área que não seja urbana.

Porém, é importante destacar que poderá haver regularização de núcleo

urbano informal consolidado por regularização fundiária, ainda que a área seja

rural e não esteja localizada em área de expansão urbana ou área de

urbanização específica.

➔ (Lei 6.766/1979) Art. 3º Somente será admitido o parcelamento do solo

para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização

PROVA ORAL | 2020



específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal.


➔ (Lei 13.465/2017) Art. 11. Para fins desta Lei, consideram-se:

I - núcleo urbano: assentamento humano, com uso e características urbanas,

constituído por unidades imobiliárias de área inferior à fração mínima de

parcelamento prevista na Lei nº 5.868, de 12 de dezembro de 1972 ,

independentemente da propriedade do solo, ainda que situado em área

qualificada ou inscrita como rural;

58. Quais as espécies de parcelamento do solo rural?

➔ O parcelamento do solo rural pode se dar a título de loteamento ou

desmembramento podendo ser resultado de iniciativas públicas ou

particulares.

Em regra, as glebas resultantes do parcelamento não podem ser

inferiores a fração mínima de parcelamento.

Para os Loteamentos Rurais destinados à utilização econômica da terra

através da exploração agrícola, pecuária, extrativa ou agro-industrial, há

necessidade de se obedecer a FMP (exceto na venda de lotes remanescentes

em parcelamentos anteriores a Lei 4.947/66) e devem ser aprovados pelo

INCRA;

Já os loteamentos rurais, com vistas à urbanização, industrialização e

formação de sítios de recreio, por se enquadrarem em finalidade urbana,

submetem-se ao regramento da Lei do Parcelamento do Solo.

Por sua vez, os desmembramentos promovidos por particulares que não

caracterizem colonização/empreendimento podem se dar sem necessidade de

aprovação do INCRA, desde que respeitada a FMP.

Por fim, as situações de desapropriação, ato de império e a iniciativa

particular que vise a atender interesses de Ordem Pública na zona rural não

precisam respeitar a FMP. Tais situações são previstas no Decreto

62.504/1968 e exigem autorização do INCRA que deverá constar do título.

59. Existe alguma forma de parcelamento do solo rural que não tenha finalidade

urbana, mas que seja possível ocorrer desobedecendo a fração mínima de

parcelamento?

PROVA ORAL | 2020



➔ Sim. É possível o parcelamento do solo rural com finalidade rural abaixo

da fração mínima de parcelamento nas hipóteses previstas na legislação

federal.

No Estatuto da Terra, são excepcionadas as situações de: i)

desmembramento destinado à alienação para anexação a imóvel confrontante,

desde que o imóvel desmembrado permaneça com área igual ou superior à

FMP; ii) glebas resultantes da concessão de direito real de uso ou título de

domínio em programas de regularização fundiária de interesse social em áreas

rurais; iii) aos imóveis rurais cujos proprietários sejam enquadrados como

agricultor familiar nos termos da Lei no 11.326, de 24 de julho de 2006; e iv) o

imóvel rural que tenha sido incorporado à zona urbana do Município.

Já no Decreto 62.504/1968), são excetuados os desmembramentos

decorrentes de desapropriação por necessidade ou utilidade pública; e os

desmembramentos de iniciativa particular que visem a atender interesses de

ordem pública (destinados a estabelecimentos comerciais, fins industriais ou

à instalação de serviços comunitários nas hipóteses previstas).

Destaca-se que todas as exceções mencionadas exigem autorização

expressa do INCRA cujo teor deverá ser transcrito no título aquisitivo.

➔ (Estatuto da Terra) Art. 65. O imóvel rural não é divisível em áreas de

dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural.

§ 1° Em caso de sucessão causa mortis e nas partilhas judiciais ou amigáveis,

não se poderão dividir imóveis em áreas inferiores às da dimensão do módulo

de propriedade rural.

§ 2º Os herdeiros ou os legatários, que adquirirem por sucessão o domínio de

imóveis rurais, não poderão dividi-los em outros de dimensão inferior ao

módulo de propriedade rural.

➔ (Lei 5.868/72) Art. 8º - Para fins de transmissão, a qualquer título, na

forma do Art. 65 da Lei número 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum

imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior

à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento

fixado no § 1º deste artigo, prevalecendo a de menor área.

§ 1º - A fração mínima de parcelamento será:

a) o módulo correspondente à exploração hortigranjeira das respectivas zonas

típicas, para os Municípios das capitais dos Estados;

b) o módulo correspondente às culturas permanentes para os demais

Municípios situados nas zonas típicas A, B e C;

PROVA ORAL | 2020



c) o módulo correspondente à pecuária para os demais Municípios situados na

zona típica D.

§ 2º - Em Instrução Especial aprovada pelo Ministro da Agricultura, o INCRA

poderá estender a outros Municípios, no todo ou em parte, cujas condições

demográficas e sócio-econômicas o aconselhem, a fração mínima de

parcelamento prevista para as capitais dos Estados.

§ 3o São considerados nulos e de nenhum efeito quaisquer atos que infrinjam

o disposto neste artigo não podendo os serviços notariais lavrar escrituras

dessas áreas, nem ser tais atos registrados nos Registros de Imóveis, sob

pena de responsabilidade administrativa, civil e criminal de seus titulares ou

prepostos. (Redação dada pela Lei nº 10.267, de 28.8.2001)

§ 4o O disposto neste artigo não se aplica: (Redação dada pela Lei

nº 13.001, de 2014)

I - aos casos em que a alienação da área destine-se comprovadamente a sua

anexação ao prédio rústico, confrontante, desde que o imóvel do qual se

desmembre permaneça com área igual ou superior à fração mínima do

parcelamento; (Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014)

II - à emissão de concessão de direito real de uso ou título de domínio em

programas de regularização fundiária de interesse social em áreas rurais,

incluindo-se as situadas na Amazônia Legal; (Incluído pela Lei nº 13.001, de

2014)

III - aos imóveis rurais cujos proprietários sejam enquadrados como agricultor

familiar nos termos da Lei no 11.326, de 24 de julho de 2006; ou


IV - ao imóvel rural que tenha sido incorporado à zona urbana do Município.


§ 5º - O disposto neste artigo aplica-se também às transações celebradas até

esta data e ainda não registradas em Cartório, desde que se enquadrem nas

condições e requisitos ora estabelecidos.

➔ (Decreto 62.504/1968) Art 2º Os desmembramentos de imóvel rural que

visem a constituir unidades com destinação diversa daquela referida no Inciso

I do Artigo 4º da Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964, não estão sujeitos

às disposições do Art. 65 da mesma lei e do Art. 11 do Decreto-lei nº 57, de 18

de novembro de 1966, desde que, comprovadamente, se destinem a um dos

seguintes fins:

I - Desmembramentos decorrentes de desapropriação por necessidade ou

utilidade pública, na forma prevista no Artigo 390, do Código Civil Brasileiro, e

legislação complementar.

PROVA ORAL | 2020



II - Desmembramentos de iniciativa particular que visem a atender interêsses

de Ordem Pública na zona rural, tais como:

a) Os destinados a instalação de estabelecimentos comerciais, quais sejam:

1 - postos de abastecimento de combustível, oficinas mecânicas, garagens e

similares;

2 - lojas, armazéns, restaurantes, hotéis e similares;

3 - silos, depósitos e similares.

b) os destinados a fins industriais, quais sejam:

1 - barragens, represas ou açudes;

2 - oledutos, aquedutos, estações elevatórias, estações de tratamento de

àgua, instalações produtoras e de transmissão de energia elétrica, instalações

transmissoras de rádio, de televisão e similares;

3 - extrações de minerais metálicos ou não e similares;

4 - instalação de indústrias em geral.

c) os destinados à instalação de serviços comunitários na zona rural quais

sejam:

1 - portos maritímos, fluviais ou lacustres, aeroportos, estações ferroviárias ou

rodoviarias e similares;

2 - colégios, asilos, educandários, patronatos, centros de educação fisica e

similares;

3 - centros culturais, sociais, recreativos, assistênciais e similares;

4 - postos de saúde, ambulatórios, sanatórios, hospitais, creches e similares;

5 - igrejas, templos e capelas de qualquer culto reconhecido, cemitérios ou

campos santos e similares;

6 - conventos, mosteiros ou organizações similares de ordens religiosas

reconhecidas;

7 - Àreas de recreação pública, cinemas, teatros e similares.

Art 3º Os desmembramentos referidos no inciso I do Artigo 2º dêste decreto

independem de prévia autorização do Instituto Brasileiro de Reforma Agrária,

devendo o desapropriado:

a) apresentar nova Declaração de Propriedade de Imóvel Rural, referente a

àrea remanescente;

b) juntar à nova Declaração, certidão atualizada da transcrição imobiliária, em

que conste a averbação do ato expropriatório, referido, expressamente, a àrea

desmembrado.

Art 4º Os desmembramentos resultantes de transmissão a qualquer título, de

frações ou parcelas de imóvel rural para os fins especificados no inciso II do

Artigo 2º do presente Decreto, serão necessariamente ??mitados à área que,

PROVA ORAL | 2020



comprovadamente, fôr necessária à realização de tais objetivos e dependerão

de prévia autorização, por parte do Instituto Brasileiro de Reforma Agrária.

Parágrafo único. A autorização de que trata o presente artigo será concedida

mediante requerimento firmado pelo proprietário e instruído com os seguintes

documentos:

a) Recibo Certificado de Cadastro do Imóvel referente ao último exercício

fiscal, no original, por fotocópia autentificada ou pública-forma;

b) Certidão atualizada da transcrição imobiliária, referente ao imóvel que se

pretende desmembrar;

c) Planta da área do imóvel rural, identificando e localizando a área da parcela

a ser desmembrada;

d) Declaração, fornecida pelo Prefeito do município onde se localiza o imóvel,

com firma reconhecida, expressando a concordância do Poder Público

Municipal como desmembramento pretendido e especificando o item a que se

destina a parcela a ser desmembrada;

e) Declaração, com firma reconhecida, do pretendente à aquisição da parcela a

ser desmembrada, comprometendo-se, no caso de ser autorizada a transação,

a adquiri-la e destiná-la aos fins previstos.

Art 5º O instrumento público ou particular relativo à transmissão, a qualquer

título, de parcela do imóvel rural, efetuada com base neste Decreto, devera

consignar, expressamente o inteiro teor da autorização emitida pelo Instituto

Brasileiro de Reforma Agrária, devendo esta ser igualmente averbada à

margem da transcrição do título no Registro de Imóveis.

Art 6º A autorização a que se refere o Art. 5º dêste Decreto, conterá:

a) nome e qualidade do alianamento e do adquirente;

b) número do Recibo-Certificado de Cadastro do Imóvel;

c) cartório, livro e folhas da transcrição imobiliária do imóvel a ser

desmembrado;

d) fração do imóvel cujo desmembramento é autorizado, mencionando suas

divisas e confrontações;

e) os fins específicos a que se destina a fração objeto do desmembramento;

f) área remanescente do imóvel desmembrado.

60. É possível a formação de sítio de recreio em área inferior à fração mínima de

parcelamento do solo rural?

➔ Os sítios de recreio possuem finalidade urbana. Assim, para que

possam ser registrados precisam estar localizados em área urbana.

PROVA ORAL | 2020



Nesta situação, não estão sujeitos às normas de parcelamento que

incidem sobre os imóveis rurais.

Portanto, deverão obedecer às diretrizes do plano diretor e da lei do

parcelamento do solo municipais, podendo ser parcelados, respeitados os

limites urbanísticos mínimos e máximos para as glebas fixadas na legislação

municipal.

➔ “A formação dos núcleos residenciais de recreio, como modo de

urbanificação, depende de planejamento urbanístico que se traduza em planos

integrados” (DA SILVA, 2012, p. 371)

➔ (Decreto 59.428/1966) Art 96. Os projetos de loteamentos rurais, com

vistas à urbanização, industrialização e formação de sítios de recreio, para

serem aprovados, deverão ser executados em área que:

I - Por suas características e pelo desenvolvimento da sede municipal já seja

considerada urbana ou esteja incluída em planos de urbanização;

II - Seja oficialmente declarada zona de turismo ou caracterizada como de

estância hidromineral ou balneária.

III - Comprovadamente tenha pedido suas características produtivas, tornando

antieconômico o seu aproveitamento.

Parágrafo único. A comprovação será feita pelo proprietário ou pela

municipalidade em circunstanciado laudo assinado por técnico habilitado,

cabendo ao IBRA ou ao INDA, conforme o caso, a constatação de sua

veracidade.

➔ AGRAVO REGIMENTAL. TRIBUTÁRIO. IPTU. MUNICÍPIO DE RIBEIRÃO

PRETO. SÍTIO RECREIO. INCIDÊNCIA. IMÓVEL SITUADO EM ÁREA URBANA

DESPROVIDA DE MELHORAMENTOS. DESNECESSIDADE.

1. A recorrente demonstra mero inconformismo em seu agravo regimental que

não se mostra capaz de alterar os fundamentos da decisão agravada.

2. A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que é legal a cobrança

do IPTU dos sítios de recreio, localizados em zona de expansão urbana

definida por legislação municipal, nos termos do arts. 32, § 1º, do CTN c/c

arts. 14 do Decreto-lei nº 57/66 e 29 da Lei 5.172/66, mesmo que não

contenha os melhoramentos previstos no art. 31, § 1º, do CTN.

3. Agravo regimental não provido.

(STJ. Segunda Turma. AgRg no RECURSO ESPECIAL Nº 783.794 - SP

(2005/0159477-5) Rel.: Min. MAURO CAMPBELL MARQUES. Julgamento:

15/12/2009)

PROVA ORAL | 2020



61. O que é gleba? O que é lote?

➔ Gleba: Trata-se de porção de terra maior que o limite máximo previsto

na legislação municipal para o enquadramento como lote ou àquela que não

sofreu parcelamento do solo urbano.

Lote: resultado do parcelamento do solo, nos termos da Lei 6.766/79,

que conterá infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices

urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que

se situe.

Após o registro do parcelamento, o imóvel deixará de existir como gleba

e passa a existir como coisa loteada ou desmembrada, composta de lotes e

áreas públicas.

62. Quais as espécies de parcelamento do solo urbano? Explique cada uma delas

➔ Loteamento; "subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com

abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou

prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.“

Desmembramento; subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação,

com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a

abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento,

modificação ou ampliação dos já existentes

Desdobro; A subdivisão do lote ou gleba que dispensa registro especial.

Não altera a natureza jurídica da porção de terra. É uma criação doutrinária e

jurisprudencial com o intuito de permitir pequenas divisões de imóveis já

urbanizados, sem impactos que possam vir a causar um desequilíbrio no uso

da infraestrutura existente ou sem que haja potencial lesivo ao meio ambiente,

a consumidores ou a sociedade.

➔ (Lei 6.766/1979) Art. 2o O parcelamento do solo urbano poderá ser feito

mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta

Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

§ 1o Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a

edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos

ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

PROVA ORAL | 2020



§ 2o Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes

destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente,

desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem

no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

§ 3o (VETADO) (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)

§ 4o Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas

dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou

lei municipal para a zona em que se situe. (Incluído pela Lei nº

9.785, de 1999)

§ 5o A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos

equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública,

esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica

pública e domiciliar e vias de circulação. (Redação dada pela Lei nº

11.445, de 2007). (Vigência)

➔ “4.5. Desmembramentos de pequeno porte

Desmembramento de pequeno porte é desmembramento despido da feição de

empreendimento imobiliário, aferível pelas circunstâncias objetivas do

parcelamento, quantitativas (especialmente a da quantidade de lotes

resultantes do fracionamento e de suas áreas) e qualitativas (atento não só a

cadeia de assentos, mas também de domínio e ao lapso temporal entre as

inscrições, dentre outras circunstâncias peculiares que se possam agregar,

aptas a inferir a ocorrência, ou não, de fraude à Lei)^^, ao qual se admite a

dispensa do registro especial (art. 18 da Lei n° 6.766/79), bastando, então, a

averbação de controle (art. 167, II, 4, da Lei n° 6.015/73) à vista da aprovação

urbanística.” (AMADEI, 2014, p. 23)

➔ (CNPR) Art. 571. Não estão sujeitos ao registro de que trata o art. 18 da

Lei nº 6.766/1979:

[...] VI - o desdobro do lote, assim entendido exclusivamente o parcelamento

de um lote em dois, ou o parcelamento de lote resultante de loteamento ou de

desmembramento já regularmente inscrito ou registrado, observados os

limites mínimos de testada para a via pública e de área;

PROVA ORAL | 2020



➔ (CNRS) Art. 685 – Será possibilitado o registro, independente de

aprovação pelo Município ou de registro prévio do respectivo projeto, dos atos

que:

[...] V – importarem em fracionamento ou desdobro de partes, com quaisquer

dimensões, anexadas na mesma oportunidade por fusão a imóvel contíguo,

desde que o remanescente continue com dimensões iguais ou superiores às

mínimas fixadas pela legislação municipal para os lotes e não fira as normas

da Lei na 6.766/79. Nesta hipótese, o interessado deverá apresentar prova

escrita, a fim de evidenciar que fora a obrigação contraída anteriormente a 20

de dezembro de 1979.

[...] Art. 686 – Independerá do registro imobiliário previsto no art. 18 de Lei nº

6.766/79 o fracionamento de terreno segundo dimensões fixadas na

legislação municipal.

§ 1º – Inexistindo norma municipal disciplinando a matéria, o fracionamento

não abrangerá área superior a uma quadra urbana, observada, sempre, a

prévia aquiescência do Município.

§ 2º – Aplica-se o disposto no art. 4º, II, da Lei nº 6.766/79, assim como os

preceitos de eventual legislação municipal complementar sobre a matéria, aos

casos de divisão amigável ou judicial e de partilha do lote, não se destacando

área inferior à prevista em lei.

§ 3º – Desde a data da averbação do fracionamento/desdobro, passam a

integrar o domínio do Município as áreas destinadas a edifícios públicos e

outros equipamentos urbanos constantes do projeto e do memorial descritivo,

desde que vigore Lei exigindo contraprestação em imóveis.

➔ (CNMG) Art. 990. São dispensados do registro especial previsto no art.

18 da Lei nº 6.766, de 1979:

I - o simples desdobro, assim considerada a subdivisão de gleba ou lote que

não implique, cumulativamente:

a) a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento,

modificação ou ampliação dos já existentes;

b) a necessidade de execução de obras ou melhoramentos públicos, conforme

certidão expedida pelo município;

➔ (CNRJ) Art. 637. O registro de que trata o art. 18 da Lei n.º 6.766/79 não

se aplica aos seguintes casos:

PROVA ORAL | 2020



[...] VI - ao desdobro do lote, assim entendido o parcelamento de um lote em

dois, ou o parcelamento de lote resultante de loteamento ou desmembramento

já regularmente inscrito ou registrado, observados os limites mínimos de

testada para a via pública e de área;

prova oral registro de imóveis...registro de imóveis aula 05 [email protected] manual do...

Documents