propriedade: questÕes atuais · oficina notarial e registral o direito de propriedade-o conceito...

Oficina Notarial e Registral


PROPRIEDADE:

QUESTÕES ATUAIS

Ralpho Waldo de Barros

Monteiro FilhoInsta: @ralphomonteiro

Twitter: @ralphomonteiro


O DIREITO DE PROPRIEDADE

- O conceito analítico do Código Civil: art. 1.228, caput, fala

que o proprietário tem as faculdades de usar, gozar, dispor e

reaver bem.

- Conceito material = soma de 3 elementos:

- Garantia fundamental

- Poderes/direitos/faculdades

- Feixe de obrigações (limitações ao direito)



• Função social “remodelou” o conceito de propriedade (a

função da propriedade é social). Mas ela não deixou de ser um

direito (já houve quem afirmasse que a propriedade é uma

obrigação – função social seria elemento intrínseco da

propriedade).



- Origem do termo propriedade. Derivada de proprius, quesignificava, em Roma, "aquilo que pertence a uma pessoa".Neste sentido impreciso, era utilizada tanto para a propriedadede coisas corpóreas como incorpóreas.

- A CF/88 fornece ideia também imprecisa de propriedade(conceito amplo). Daí usar-se domínio como expressão para apropriedade de coisas corpóreas.

- Para o Código Civil, a propriedade tem por objeto semprecoisas corpóreas (tangíveis e consistentes).



Propriedade como relação jurídica complexa. Consequênciase distinções necessárias:

- propriedade multifacetada: aquela reconhecida pelo atualsistema, como relação jurídica complexa (complexo dedireitos, poderes e obrigações). Em sentido semelhante,propriedade mitigada.

- propriedade contraditória (propriedade suicida): a que nãocumpre sua função social. Em um significado semelhante, fala-se em propriedade inquisitiva, no sentido daquela que "atentacontra o ordenamento".



Propriedade como relação jurídica complexa. Consequências e

distinções necessárias:

- propriedade superável: propriedade que se pode perder porque

já reunidos requisitos para usucapir ou outro não-uso (supressio),

mas ainda não reconhecida judicialmente.

- propriedade sacral: visão ultrapassada da propriedade como

algo sagrado. Entre nós, definição dada por Lafayette Rodrigues:

“direito real que vincula e legalmente submete ao poder absoluto

de nossa vontade a cousa corpórea, na substância, acidentes e

acessórios.”



- Elementos do direito de propriedade (faculdades do

proprietário):

- Função social é elemento do direito de propriedade?

- Direito de usar (jus utendi).

- Direito de gozar (jus fruendi).

- Direito de dispor (jus abutendi ou jus disponendi).

- Direito de reaver (rei vindicatio).


EXPROPRIAÇÃO JUDICIAL

- Regra: Elementos do direito de propriedade (faculdades

do proprietário):

- Art. 1.228, § 4º, CC: “O proprietário também pode ser privado

da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na

posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de

considerável número de pessoas, e estas nela houverem

realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços

considerados pelo juiz de interesse social e econômico

relevante.”



- É constitucional?

- Requisitos:

(i) existência de ação reivindicatória;

(ii) imóvel que corresponda a extensa área usada de forma

coletiva por um número considerável de pessoas;

(iii) posse ininterrupta e de boa-fé pelos possuidores por mais de 5

anos e

(iv) realização de obras e serviços de interesse social e econômico

relevante.



- Natureza jurídica.

• DESAPROPRIAÇÃO JUDICIAL?

- Subversão do instituto de Direito Público, o que

representaria uma anomalia.

- § 3 o O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de

desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou

interesse social, bem como no de requisição, em caso de

perigo público iminente.

• MODALIDADE DE USUCAPIÃO?

- Há pagamento de indenização, o que não se coaduna com

nosso sistema em que a usucapião é “gratuita”.

• COMPRA E VENDA FORÇADA?

- Seria então um contrato sem vontade, o que é incompatível

com nosso Direito (teoria dos negócios jurídicos, que exige

sempre vontade qualificada).

- Compra e venda tem preço (art. 481), e não indenização.



- Natureza jurídica.

- O QUE FAZER ENTÃO? .......



- Algumas questões práticas:

a) O que se pode considerar obras e serviços de interesse social

e econômico?

b) Os possuidores podem ter outro imóvel? SIM. Não há esse

requisitos aqui (como em algumas modalidades de usucapião).

c) Exige-se POSSE DE BOA-FÉ: distorção do sistema.

d) Quem paga a indenização?

- os possuidores que, por natureza, serão população de “baixa renda”?

- o Poder Público?


DIREITO DE LAJE

- Conceito. É o direito real constituído a partir da cessão, por um

proprietário, da superfície superior ou inferior de sua construção,

representando unidade distinta daquela originalmente construída

sobre o solo.

- Art. 1.510-A, caput, CC: “O proprietário de uma construção-base

poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a

fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela

originalmente construída sobre o solo.”


DIREITO DE LAJE

- Natureza jurídica:

- (i) NOVO DIREITO REAL.

- (ii) MODALIDADE DE DIREITO DE SUPERFÍCIE.

- O que significa superfície, tal como usado na lei? É aideia de sobrado (a superfície superior, ou sobreposta)e de sotão (a superfície inferior, ou sotoposta)

- Regime jurídico do direito de superfície écompletamente diferente daquele dado à laje (arts.1.369 e 1.375, que seguem a ideia de que superficiessolo cedit).


DIREITO DE LAJE


- (iii) CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

- Art. 1.510-C. “Sem prejuízo, no que couber, das normasaplicáveis aos condomínios edilícios, para fins do direitoreal de laje, as despesas necessárias à conservação efruição das partes que sirvam a todo o edifício e aopagamento de serviços de interesse comum serãopartilhadas entre o proprietário da construção-base e otitular da laje, na proporção que venha a ser estipulada emcontrato.”

- Art. 1.331: “Pode haver, em edificações, partes que sãopropriedade exclusiva, e partes que são propriedadecomum dos condôminos.”


DIREITO DE LAJE


- (iv) DIREITO DE PROPRIEDADE.

- Faculdades do proprietário (mencionadas no § 3º, à

exceção do direito de reaver).

- Existência de unidade imobiliária autônoma. Matrícula

própria.

- Titular da laje é tratado pela lei como contribuinte, e não

mero responsável tributário.

- Que tipo de propriedade? Plena? Nova modalidade?

PROPRIEDADE SUPERFICIÁRIA.


DIREITO DE LAJE


- Propriedade superficiária: É a possibilidade de se admitirque outra propriedade seja destacada do solo, dasuperfície, e conferida a outrem. Coexistem, assim, apropriedade plena, do dono da construção base, e apropriedade superficiária, desprendida do solo, epertencente ao titular da laje.

- Código Civil nunca a vedou. “Toda construção ouplantação existente em um terreno presume-se feita peloproprietário e à sua custa, até que prove o contrário.” (art.1.253, que se inspirou, desde sempre, no art. 553 doCódigo Napoleão.


DIREITO DE LAJE

- Lajes sucessivas:

- § 6º. “O titular da laje poderá ceder a superfície de suaconstrução para a instituição de um sucessivo direito realde laje, desde que haja autorização expressa dos titularesda construção-base e das demais lajes, respeitadas asposturas edilícias e urbanísticas vigentes.”

- É preciso construção para a constituição de direito delaje? SIM. Somente se poderá registrar um direito de lajede segundo grau se, na matrícula da laje anterior, já tiversido averbada alguma construção.


CONDOMÍNIO DE LOTES

- PRESSUPOSTOS:

- Art. 8º, da Lei nº 4.591/64: “Quando, em terreno onde nãohouver edificação, o proprietário, o promitente comprador,o cessionário dêste ou o promitente cessionário sôbre êledesejar erigir mais de uma edificação...” – destaquei

- Art. 22, da Lei nº 6.766/79: “desde a data de registro doloteamento, passam a integrar o domínio do Município asvias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas aedifícios públicos e outros equipamentos urbanos,constantes do projeto e do memorial descritivo”.



- PRESSUPOSTOS (OBSERVAÇÃO):

- Os dispositivos cuidam, claro, de figuras diferentes –

condomínio edilício e loteamento – mas causam, na

prática, confusões – inclusive para fins de registro de

condomínios – porque muitas vezes são de difícil

distinção. Daí que era até comum, em registros de

loteamento, buscar-se aplicar o regime da Lei nº 4.591/64

com o objetivo de se tornar viável a copropriedade

daquelas áreas entre os lotes.



- COMPATIBILIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO COM O

LOTEAMENTO:

- A solução somente veio com a Lei nº 13.465/2017, que

regulamentou o condomínio em lotes, como forma de

condomínio edilício. O art. 1.358-A do Código Civil diz que

“pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que

são propriedade exclusiva e partes que são propriedade

comum dos condôminos”.



- COMPATIBILIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO COM O

LOTEAMENTO:

- Para que não houvesse qualquer dúvida a respeito do

casamento entre o condomínio edilício e o loteamento, a

Lei nº 6.766/79 também sofreu alteração. Incluiu-se o § 7º

no art. 2º que menciona pode ser o lote “constituído sob a

forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária

integrante de condomínio de lotes.”



• Conceito de loteamento. É a forma de parcelamento do solo por

meio da divisão de gleba em lotes destinados à edificação, com a

abertura de vias de circulação, de logradouros públicos ou mesmo

prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes (art.

2º, caput e § 1º, da Lei do Parcelamento).

• Regime jurídico. Será o mesmo dado ao condomínio edilício, não

apenas por força de disposição legal (art. 1.358-A, § 2º, do Código

Civil), mas porque a natureza jurídica do condomínio em lotes é de

condomínio edilício, e assim foi tratado pelo Diploma civil.



• Infraestrutura do loteamento. Para que não haja qualquer dúvida –

em verdade, para que se retire do Poder Público qualquer

responsabilidade – sobre quem custeará a infraestrutura, determina o

art. 1.358-A, § 3º, que competirá ao incorporador a implantação dela,

no local. É regra evidente posto que, no loteamento criado neste

formato, as áreas, todas, são de propriedade privada, diferentemente

do que acontece no loteamento regular em que incide a regra do

referido art. 22, da Lei nº 6.766/79.

• Anatomia do condomínio em lotes. Ao seguir o regime jurídico do

condomínio edilício – e, mais do que isso, sendo mesmo uma espécie

dele – haverá no condomínio em lotes áreas privativas, áreas comuns

e áreas de convivência.



• Procedimento registral:

a) a incorporação imobiliária (se houver) e a instituição do condomínio

serão registradas junto à matrícula da gleba (livro 2 – registro geral);

b) a conclusão das obras de infraestrutura será averbada também junto à

matrícula da gleba;

c) a convenção de condomínio será registrada em livro próprio (livro 3 –

registro auxiliar) e, ato contínuo, averbada na matrícula;

d) serão abertas matrículas para as unidades autônomas – lotes – para

nelas serem lançadas as transferências dominiais, as constituições de

ônus, as edificações, a referência ao registro da convenção de

condomínio e todos os demais atos de registro relativos a cada

unidade.

propriedade: questÕes atuais · oficina notarial e registral o direito de propriedade-o conceito...

Documents