, Ministerio PERU deJusticia

y Derechos HumanosSuperintendencia Nacional de Registros Publicos

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCION No. -2019-SUNARP-TR-LLima

03 ^0 7 ENE. 2019

DAVID PITOT ABURTO.N° 1851663 de 16/8/2018. H.T.D. N° 089242 de 6/11/2018. Predios de Lima.Compraventa.

APELANTETITULORECURSOREGISTROACTOSUMILLA

TRANSFERENCIA EFECTUADA POR EL CAUSANTE ANTES DE FALLECER“No constituye obstaculo para la inscripcion de una transferencia realizada por el causante antes de su fallecimiento, los asientos registrales que obren en la partida del predio relatives a actos de disposicion a titulo gratuito efectuados por los herederos a titulo universal del causante”.

ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA

Mediante el titulo venido en grado de apelacion se solicita la inscripcion de la compraventa otorgada por Ricardo Tipacti Hernandez en representacion de Petronila Hernandez Espino a favor de Brenda Aurora Moreno Acevedo, respecto del departamento N° 2 que forma parte del predio inscrito en la partida electronica N° 07001883 del Registro de Predios de Lima.

A tal efecto se adjunta parte notarial de la escritura publica de compraventa de fecha 14/7/1988 otorgada ante Notario de Lima Carlos Enrique Becerra Palomino.

II. DECISION IMPUGNADA

El Registrador Publico del Registro de Predios de Lima, Manuel Edmundo Mejia Zamalloa, observo el presente titulo por las siguientes consideraciones:

“Confirmada la autenticidad del parte notarial de la escritura publica del 14/07/1988 por el notario de Lima, Dr. Carlos Enrique Becerra Palomino, se procede a reiterar parcialmente la observacion pasada:

1.- Revisado el presente titulo, se aprecia que en merito al parte notarial de la escritura publica del 14/07/1988 otorgada ante notario de Lima, Dr. Carlos Enrique Becerra Palomino se solicita la inscripcion de una compraventa, compareciendo como VENDEDORA Petronila Hernandez Espino debidamente representada por Ricardo Tipacti Hernandez, transfiriendo el inmueble inscrito a fojas 451 del tomo 28 que sigue en la partida registral N° 07001883 del Registro de Predios de Lima, sin embargo, existe falta de tracto sucesivo, puesto que figuran como unicos propietarios: MIGUEL ANGEL TIPACTI LEdN v PAOLA TIPACTI LE6N.

Cabe acotar que en este caso no es de aplicacion el Art. 99 del Rl, por cuanto luego de la sucesidn a titulo universal se ha inscrito la donacion y el anticipo de legitim a a favor de terceros.

RESOLUCION No. -Q3 | -2019-SUNARP-TR-L

2.- Del mismo mode, en la clausula primera del citado instrumento publico se hace mencion que el inmueble materia de transferencia se encuentra en el Dpto. N° 2 del Jr. Nicolas de Pierola AT 335. mientras que en la partida de predios mencionada, la direccion es calle Nicolas de Pierola N° 335 interior 1 v 2.

Base legal.- Art. 2011 del Codigo Civil; Art. 31 y 32 del TUO del Reglamento General de los Registros Publicos, Art. 48 de la Ley del Notariado y sus modificaciones".

FUNDAMENTOS DE LA APELACION

El recurrente senala, entre otros, los siguientes fundamentos:

- Respecto a la falta de tracto sucesivo, si bien los actuales titulares del inmueble difieren de la vendedora que interviene en la escritura publica de compraventa de fecha 14/7/1988, no obstante corresponde aplicar el art. 98 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

- Respecto a la identificacion del inmueble existe una anotacion preventiva de la presente transferencia inscrita en el asiento 4, tomo 28, foja 453, donde se deja constancia que la transferencia es respecto del departamento 2, unidad inmobiliaria que forma parte del predio de mayor extension inscrito en la partida N° 07001883 y que aun no ha sido independizado.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

A fojas 451 del tomo 28 que continua en la partida electronica N° 07001883 del Registro de Predios de Lima, se encuentra inscrito el predio situado en la Calle Nicolas de Pierola N° 335 Interior 1 y 5, Urb. De la Avenida Miramar, San Miguel.

En el asiento C00001 consta inscrita la transferencia de dominio por sucesion a favor de Ricardo Antonio Tipacti Hernandez y Deifilia Rosa Tipacti Hernandez, por haber sido declarados herederos de Petronila Nolasco Hernandez Espino.

En el asiento C00002 consta inscrita la donacion de las acciones y derechos de Deifilia Rosa Tipacti Hernandez a favor de Miguel Angel Tipacti Leon, Ricardo Antonio Tipacti Leon y Paola Tipacti Leon, en merit© a la escritura publica de 23/12/2004.

En el asiento C00003 consta inscrita la donacion de las acciones y derechos de Ricardo Antonio Tipacti Hernandez a favor de Miguel Angel Tipacti Leon, Ricardo Antonio Tipacti Leon y Paola Tipacti Leon, en merito a la escritura publica de 23/12/2004.

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONESV.

Interviene como ponente el Vocal Pedro Alamo Hidalgo.

De lo expuesto y del analisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestion a determinar es la siguiente:

- Si la transferencia de dominio de un predio a titulo gratuito constituye obstaculo para la inscripcion de una transferencia del predio realizada por el causante antes de su fallecimiento.

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VI. ANALISIS

1. El artlculo 31 del TUO del Reglamento General de los Registros Publicos (RGRP) establece que la calificacion registral constituye el examen que efectua el registrador y, en su case, el Tribunal Registral come organo de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los titulos presentados cumplen con los requisites exigidos por el primer parrafo del artlculo 2011 del Codigo Civil para acceder al registro; esto es, la legalidad de los documentos presentados, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atencion a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Publicos.

2. Mediante el tltulo venido en grado de apelacion se solicita la inscripcion de compraventa otorgada por Ricardo Tipacti Hernandez en representacion de Petronila Hernandez Espino a favor de Brenda Aurora Moreno Acevedo, respecto del departamento N° 2 que forma parte del predio inscrito en la partida electronica N° 07001883 del Registro de Predios de Lima.

Se ha formulado observacion en el sentido de la falta de tract© sucesivo, puesto que el predio se encuentra inscrito a nombre de terceras personas.

El recurrente solicita la aplicacion del art. 98 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

3. El art. 98 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios dispone: Las transferencias a favor de terceros efectuadas por el causante antes de su fallecimiento, podran inscribirse aun cuando en la partida registral del predio se hubiera inscrito la sucesion a titulo universal, siempre que su inscripcion no perjudique a terceros.

Esta norma registral regula un supuesto de solucion de una inexactitud registral, cual es que no se encuentra reflejada en el registro la transferencia del derecho de propiedad de un predio realizada por el causante (ex propietario) cuando aim se encontraba vivo. En este orden de ideas establece que la inscripcion de la sucesion del causante a titulo universal (y no a titulo particular o legado), no constituye obstaculo para la inscripcion del titulo relative a la transferencia de propiedad.

4. Ello es porque las sucesiones a titulo universal y agregaremos cualquier adquisicion del derecho de propiedad a titulo gratuito (como por ejemplo una donacion), no se encuentran amparadas por el principio de fe publica registral contenido en el art. 2014 del Codigo Civil.

Si esto es asi, entonces la transferencia del derecho de propiedad efectuada por la ex propietaria Petronila Nolasco Hernandez Espino por medio de su representante Ricardo Tipacti Hernandez, a favor de Brenda Aurora Moreno Acevedo, mediante la escritura publica del 14/7/1988 otorgada ante Notario de Lima Carlos Enrique Becerra Palomino, puede inscribirse sin que constituya obstaculo los asientos C00002 y C00003 de la partida electronica N° 07001883 del Registro de Predios de Lima, referidos a actos de donacion de acciones y derechos de los herederos a titulo universal de la causante Petronila Nolasco Hernandez Espino, por cuanto se aplicaria el mismo razonamiento juridico que las inscripciones de las sucesiones a titulo universal, que es dichas adquisiciones se realizan a titulo gratuito y no se encuentran amparadas por el principio de fe publica registral.

RESOLUCION No. -03 ( -2019-SUNARP-TR-L

Corresponde revocar el primer extreme de la observacion.

5. Con relacion al segundo extreme de la observacion, de la lectura de la escritura publica de compraventa del 14/7/1988, se deduce que el predio objeto de venta fue el Departamento N° 2 (dos) ubicado en el Jiron Nicolas de Pierola N° 335 del distrito de San Miguel, Lima. Asimismo, en la clausula primera del referido documento se indico que el predio estaba pendiente de ser independizado.

De la revision del asiento 3 de fojas 452 del tomo 28 del Registro de Predios de Lima, se constata que la ex propietaria Petronila Hernandez Espino hizo construir sobre su lote de terreno 5 (cinco) departamentos de igual distribucion cada uno, es decir, que el acto de disposicion cuya inscripcion se solicita se refiere solo a uno de estos departamentos (el numero 2), por lo que en virtud del principio de folio real o especialidad contenido en el art. IV del Titulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Publicos, previamente debe procederse a su independizacion.

Corresponde confirmar el segundo extreme de la observacion.

Con la intervencion de la vocal (s) Jessica Giselle Sosa Vivanco, autorizada mediante la Resolucion N° 331-2018-SUNARP/SN del 31/12/2018.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCION

REVOCAR el primer extremo de la observacion formulada por el Registrador Publico del Registro de Predios de Lima al titulo referido en el encabezamiento, y CONFIRMAR el segundo y ultimo extremo, conforme a los fundamentos expresados en el analisis de la presente resolucion.

Registrese y comuniquese.

X

VATIERRA VALDIVIA'esidenta^e la Primera Sala

del Tribunal Registral

tfEDRO’ALAMCfHIDAJ.eoVocal del Tribunal Registral

^TSOSA VIVANCOibunal Registral

JESSICA GlVocal (sX

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