Produo e apropriao do espao urbano de Campos dos Goytacazes RJ: da residncia unifamiliar aos difcios de apartamentos Kila Pirovani da Silva Freitas /UENF keilapfreitas@yahoo.com.br Teresa Peixoto Faria/UENF Tete@uenf.com. RESUMO: No processo de urbanizao, as diferentes formas de moradia e de sua produo desempenham importante papel na organizao scio-espacial, interferindo no tecido urbano e nos mecanismo de seleo e diferenciao scio-espacial. Entendida como mercadoria pela produo capitalista, a moradia est sujeita lgica de atuao do setor imobilirio que regula todas as etapas da produo de acordo com as leis de mercado. Ao deixar a proviso de moradias quase exclusivamente merc do jogo do mercado, o poder pblico contribuiu para que o acesso a elas ocorresse de forma desigual e excludente, acentuando o processo de segregao residencial. Em Campos dos Goytacazes RJ, o processo de segregao sempre se caracterizou pela concentrao da moradia para a populao de alto status socioeconmico na rea mais valorizada, que corresponde ao entorno da rea central, enquanto os indivduos de menor renda ocupam predominantemente as reas perifricas. Algo novo para a cidade est sendo o intenso processo de verticalizao verificado nos ltimos anos, que nos leva a questionar as novas dinmicas da atuao do mercado; os novos desafios no planejamento urbano; a ressignificao do conceito de morar. Partindo desse pressuposto, a pesquisa analisa a atuao recente do mercado imobilirio formal em Campos dos Goytacazes e seus impactos na organizao scio-espacial da cidade, atravs dos investimentos em edifcios de apartamentos A metodologia empregada consistiu inicialmente em levantar informaes referentes aos edifcios residenciais lanados na cidade a partir de 2007, principalmente sobre a faixa de renda a qual se destinam, tipologia e localizao. A atuao do Estado enquanto agente produtor e regulador do uso do solo urbano e seu papel na diviso funcional e social do espao, foi analisada via legislao urbanstica e distribuio dos equipamentos urbanos. A diferenciao residencial foi estudada de acordo com a distribuio espacial da populao segundo seu status social - baixo status, mdio baixo status, mdio alto status e alto status. No fim, foram elaborados mapas da distribuio desses edifcios no espao urbano destacando as reas em que h maior concentrao dos mesmos e para qual grupo de status social ele voltado, o que respondeu ao questionamento inicial: at que ponto a localizao das recentes moradias verticais, de acordo com o grupo de status scio-econmico, est reforando a segregao urbana ou est mudando a diviso social da cidade. Palavras-Chave: espao urbano, organizao scio-espacial; produo de moradia, edifcios de apartamentos; mercado imobilirio; legislao urbanstica.

TEXTO COMPLETO

Produo e apropriao do espao urbano de Campos dos Goytacazes RJ: da residncia unifamiliar aos edifcios de apartamentos.

Freitas, Kila Pirovani da Silva.1 Faria, Teresa Peixoto2

.

RESUMO

No processo de urbanizao, a produo de diferentes formas de moradia desempenha importante papel na organizao scio-espacial, interferindo nos mecanismo de seleo e diferenciao scio-espacial. Em Campos dos Goytacazes RJ, o intenso processo de verticalizao, verificado nos ltimos anos, nos leva a questionar as novas dinmicas da atuao do mercado; os novos desafios no planejamento urbano; e mesmo a ressignificao do conceito de morar. Partindo desse pressuposto, a pesquisa analisa a atuao recente do mercado imobilirio formal em Campos dos Goytacazes e seus impactos na organizao scio-espacial da cidade, atravs dos investimentos em edifcios de apartamentos.

Palavras-Chave: organizao scio-espacial; produo de moradia, edifcios de

apartamentos; mercado imobilirio.

1. INTRODUO Entendida como mercadoria pela produo capitalista, a moradia est sujeita

lgica de atuao do setor imobilirio que regula todas as etapas da produo de acordo

com as leis de mercado, interferindo no acesso habitao formal. O fato do poder pblico

ter deixado a proviso de moradias quase exclusivamente merc do jogo do mercado, que

sempre voltou seus investimentos para a populao de maior renda, contribuiu para que o

acesso a mesma ocorresse de forma desigual e excludente, acentuando o processo de

segregao residencial. Em Campos dos Goytacazes RJ, essa diviso se caracteriza pela

1 Mestranda em Polticas Sociais pela Universidade Estadual do Norte Fluminense Darcy Ribeiro. keilapfreitas@yahoo.com.br. 2 Doutora em Estudos Urbanos pela tudes Urbaines - Ecole des Hautes Etudes en Sciences Sociales. Professor Associado II da Universidade Estadual do Norte Fluminense Darcy Ribeiro. Tete@uenf.com.

concentrao da moradia para a populao de alto status socioeconmico na rea mais

valorizada, que corresponde ao entorno da rea central, enquanto os indivduos de menor

renda ocupam predominantemente as reas perifricas.

No Brasil de hoje, o governo tem apresentado novas polticas habitacionais, mas, o

setor imobilirio ainda responsvel por grande parte da produo de moradias. A

mudana significativa observada corresponde s faixas de renda atendidas pelo mercado

que passou a investir em maior escala na produo para a populao de menor renda. Outra

mudana importante que ocorreu na questo habitacional brasileira ao longo dos momentos

histricos, diz respeito aos padres das habitaes. Gradativamente os edifcios de

apartamentos foram sendo aceitos e se destacando entre a populao como o novo padro

de moradia, ttulo antes pertencente s casas unifamiliares. Um dos fatores responsveis por

essa mudana o prprio mercado imobilirio que encontrou na habitao vertical maiores

possibilidades de multiplicar os lucros.

Para analisar a produo e apropriao do espao urbano de Campos atravs da

produo de moradia, importa compreender que a mesma perpassa por uma lgica

especfica de mercado na qual a utilizao capitalista do espao urbano confere

propriedade privada da terra um valor (RIBEIRO, 1997). Este valor determinado pelo

jogo do mercado, em que proprietrios fundirios, promotores imobilirios e o Estado

atuam de forma expressiva, e, ao mesmo tempo, resultado de uma conjuno de

condicionantes que envolvem fatores histricos, simblicos, polticos e sociais. Ao falar em

fatores sociais inclui-se a demanda final, formada por indivduos que desempenham um

papel importante na determinao da localizao dos imveis.

Assim, as problemticas relacionadas habitao - como o dficit habitacional,

assentamentos precrios, produo informal da moradia e diferenciao residencial que

contribuem para a segregao do territrio - no podem ser correlacionadas apenas s

polticas pblicas. necessrio que algumas questes sejam levadas em considerao,

quais sejam: que a moradia vista como uma mercadoria, e como tal, est sujeita aos

mecanismos do mercado. Por isso, pesquisas que analisam no apenas as aes do Estado,

mas tambm partem do prisma dos mercados imobilirio e de terras so importantes para

elucidar a questo do acesso moradia.

2. METODOLOGIA A metodologia empregada consistiu inicialmente em levantar informaes

referentes aos edifcios residenciais lanados na cidade a partir de 2007, principalmente

sobre a faixa de renda a qual se destinam, tipologia e localizao. A atuao do Estado

enquanto agente produtor e regulador do uso do solo urbano e seu papel na diviso

funcional e social do espao, foi analisada via legislao urbanstica e distribuio dos

equipamentos urbanos.

A diferenciao residencial foi estudada de acordo com a distribuio espacial da

populao segundo seu status social - baixo status, mdio baixo status, mdio alto status e

alto status. O trabalho de Terra (2007) serviu de base na utilizao da configurao dos

grupos socioespaciais em Campos e contribui para responder ao questionamento inicial: at

que ponto a Localizao das recentes moradias verticais, de acordo com o grupo de status

scio-econmico, est reforando a segregao urbana ou est mudando a diviso social da

cidade.

3. RESULTADO E DISCUSSO A cidade de Campos dos Goytacazes, que de acordo com Faria ([s/d]), teve sua

expanso baseada em construes horizontais e descontnuas, ocupando reas pertencentes

s usinas que eram destinadas a plantao de cana de acar, vem passando por um

momento em que os edifcios de apartamentos esto sendo construdos de forma intensa.

Junto com a consolidao dessa moderna forma de morar, novas problemticas sociais,

simblicas, econmicas e polticas passaram a fazer parte da realidade urbana campista.

Ao pensar nos diferentes momentos histricos referentes evoluo urbana de

Campos, observa-se que nem sempre o comportamento do mercado imobilirio e do poder

pblico foram os mesmos e que fatores distintos determinaram o curso da urbanizao e da

expanso do mercado de terras e de moradias na cidade desde o perodo colonial, como

visto a seguir.

3.1 QUESTO DA MORADIA: A DIMENSO HISTRICA DE SUA

PRODUO.

Quando da formao da cidade no perodo colonial, o centro era a rea onde as

atividades religiosas, polticas, administrativas, comerciais e judicirias, representantes dos

poderes dominantes da poca, se localizavam. Dominar o centro e o acesso a ele sempre

significou no s uma vantagem material concreta, mas tambm o domnio de toda uma

simbologia (Villaa, 2001). Era no centro que estava representao mxima da vida

urbana no Brasil.

Em relao formao do espao urbano de Campos do Goytacazes, os principais

elementos que eram a Igreja Matriz, a casa de Misericrdia, a Casa de Cmara e Cadeia e o

Pelourinho reforavam a importncia do centro - localizado em torno da Praa So

Salvador, ncleo original da cidade - e se mantinham como pontos altamente estratgicos

para o exerccio da dominao. Tamanhos atrativos fizeram com que em torno dessa rea

passassem a se localizar os Solares dos Senhores de Terras e o comrcio, reforando a sua

centralidade e atraindo outras classes sociais com sua moradia, estilo de vida e atividades

econmicas.

Durante o sculo XIX Campos possua uma economia de grande expresso devido

produo aucareira e seu espao urbano apresentava vrias semelhanas com as cidades

coloniais brasileiras que foram analisadas no captulo um. Com o crescimento da cidade, as

deficincias acentuaram-se: insalubridade, vrios terrenos localizados em reas pantanosas

e pssimas condies das moradias da camada pobre simbolizadas pelos cortios. A

cidade enfrentava diversos problemas de ordem sanitria, que eram agravados pelas

constantes enchentes do rio Paraba do Sul (FARIA, 2003).

No final do sculo XIX, esse cenrio comea a sofrer transformaes advindas do

processo engendrado pelo Estado para todo o pas com o intuito de construir um novo

Brasil rompendo com as caractersticas coloniais, em que as formas herdadas de um

regime monrquico escravocrata ainda marcavam a paisagem e estrutura das cidades

(POHLMANN, 2003). A Repblica encontrou no urbanismo um poderoso instrumento que

corroborava para o projeto de modernizao do pas de forma a adequ-lo nova sociedade

do tipo capitalista-industrial. Suas prticas, influenciadas pelos valores culturais europeus e

pelo higienismo, defendiam a necessidade de reformar, regenerar, e civilizar a

sociedade e o pas, condenando as formas populares de moradia do perodo colonial, vistas

como o foco das doenas e do atraso colonial (Ibidem, 2003).

Em relao a Campos, a cidade passou ento a ser um espao de intervenes e de

controle mais sistemticos sobre a populao e seus hbitos, recebendo uma srie de

reformas e modificaes no espao pblico e no privado (moradia), embasados nos

princpios de higiene e sade pblica que tinham como seus maiores representantes os

mdicos e engenheiros sanitaristas. Faria (2000), atravs de um discurso do ento prefeito

Benedito Pereira Nunes publicado na Gazeta do Povo em novembro de 1906, exemplifica

como essas reformas interferiram no espao da cidade, principalmente na habitao da

populao mais pobre moradora dos casebres antigos que no atendiam as condies

bsicas de higiene, mas eram alugados por um preo acessvel classe trabalhadora:

O problema de salubridade das habitaes exige, mais do que nunca, a ateno do poder municipal. necessrio melhorar as condies de higiene das casas, transformar o sistema de edificaes, expurgar a cidade dos velhos casebres, focos de infeco de toda a espcie da tuberculose e da peste, principalmente. No ano passado fiz demolir nos termos da lei, 45 desses velhos pardieiros e as enchentes completaram, em parte, esta obra de saneamento.

Essas intervenes que ocorreram de forma expressiva no centro da cidade,

dotando-o dos smbolos do progresso, excluam a populao pobre que nela morava para

novas reas sem infra-estrutura localizadas na periferia da cidade, ao mesmo tempo em que

a populao que possua condies de arcar com os custos de residir na rea central, nela

permanecia. Campos passou a apresentar, ento, uma dupla configurao: um centro

urbanizado, saneado e esteticamente burgus e os bairros perifricos, ocupados por

trabalhadores pobres, desprovidos de saneamento e de outros servios de infra-estrutura

bsica.

Essa diviso social do espao urbano campista comea a se modificar nas primeiras

dcadas do sculo XX. Influenciados pela arquitetura e urbanismo e pelos discursos e

planos higienistas, espaos maiores passaram a ser necessrios para abrigar as novas

construes da burguesia e organizar as reas em que estas estavam sendo edificadas com

as caractersticas da modernidade. Como o centro apresentava uma estrutura urbana

colonial - com ruas estreitas e tortuosas e uma rea j densamente povoada, ele se

mostrou invivel para absorver o novo padro de moradia e, pouco a pouco foi perdendo

sua funo de moradia.

Com isso, novos eixos de expanso passaram a ser delineados pela burguesia

nascente da poca, que detinha as condies financeiras para se adequar a essas novas

normas de construo residencial, reforando o crescimento da cidade para o lado oeste.

Vrios so os motivos, ou os fatores locacionais, que podem explicar a direo de

crescimento urbano dessa parte da populao. uma das reas mais altas da cidade; j era

dotada de alguns servios e infra-estrutura (FARIA, 2001).

Essas reas correspondem principalmente a Avenida Pelinca e seu entorno com os

bairros Parque Tamandar e Jardim Maria de Queiroz. Na verdade, a Av. Pelinca foi

construda para o sentido em que as famlias ricas de Campos j se localizavam, o que

refora a teoria de Villaa de que as benfeitorias so levadas pelo poder pblico para as

reas j consolidadas como sendo de alto padro e no o contrrio. Gradativamente

passaram a atrair novos investimentos do poder pblico e privado, com a instalao de

restaurantes, comrcios diversificados e bancos, consolidando-as como novo ponto de

centralidade da cidade; Centralidade esta que continuou a atrair a construo de moradias

voltadas populao de alta renda. Inicialmente com as habitaes unifamiliares no final

do sculo XIX incio do XX, e aps a segunda metade do sculo XX com os condomnios

de apartamentos que, como ser visto posteriormente, sofreram um progressivo processo de

verticalizao a partir dos anos de 1980. (FARIA, 2001).

Figura 1: Mapa do permetro urbano de Campos dos Goytacazes.

Fonte: Mapa do permetro urbano de Campos dos Goytacazes, 2001. A rea demarcada corresponde ao Parque Av. Pelinca e aos bairros Parque Tamandar e Jardim Maria de Queirz. A rea demarcada de preto corresponde ao centro da cidade.

Esse processo reafirma as teorias de Villaa de que o centro da cidade se deteriora

ou perde parte de sua importncia enquanto centralidade em decorrncia da sada da

populao rica para outras reas, ao contrrio do que outros autores colocam, de que essa

populao se v obrigada a sair do centro por causa de sua deteriorao.

Em se tratando de padres espaciais, Bonduk (1998) relaciona os primeiros indcios

de segregao espacial nas cidades brasileiras ao problema da habitao popular no final do

sculo XIX, da mesma forma como ocorreu em Campos. Ao escrever sobre a emergncia

do problema habitacional em So Paulo, o autor afirma que a segregao social do espao

impedia que os diferentes estratos sociais sofressem da mesma maneira os efeitos da crise

urbana, garantindo elite reas de uso exclusivo e livre da deteriorao, alm de uma

apropriao diferenciada dos investimentos pblicos.

Em Campos dos Goytacazes, como analisa Faria (2003), pode-se dizer que as aes

seletivas do poder pblico no tocante as obras de infra-estrutura e embelezamento da cidade

foram uma das principais responsveis pelo incio da segregao scio-espacial;

Segregao esta baseada no padro espacial centro x periferia em que as populaes que

no possuem recursos financeiros suficientes para arcar com as despesas em habitao se

vem obrigadas a se deslocarem para reas que no interessam ao mercado imobilirio

formal, ou seja, a periferia da cidade; Em contrapartida, a populao de elevado status

social se concentra nas reas mais valorizadas, que recebe a maior parte dos investimentos

tanto do poder pblico quanto da iniciativa privada.

Durante o sculo XX o crescimento da cidade continuou perpetuando essa dualidade

centro x periferia. Baseada nas observaes e estudos sobre o espao urbano de Campos a

figura a seguir, elaborada por Terra (2007) como adaptao ao trabalho de Faria (1998) e

Carvalho (2004), mostra a fragmentao do espao da cidade em reas centrais e

perifricas, segundo a definio tradicional do que vem a ser esse padro de segregao

espacial.

Figura 02: configurao espacial de Campos dos Goytacazes: dualidade centro-periferia.

Ao longo do processo de urbanizao, as contradies do espao urbano campista,

caracterizado por essa dualidade centro-periferia, se ampliaram e tornaram-se mais

complexas, sobretudo nas ltimas dcadas. Para Faria (2005), dois dos principais motivos

responsveis por essa complexidade teria sido a implantao incompleta dos planos

urbansticos elaborados desde 1902 e a ausncia de polticas pblicas concretas para a

periferia. Cabe ressaltar que a cidade recebeu a interveno de trs planos urbansticos: em

1902, pelo engenheiro Saturnino de Brito; em 1944, pela empresa Coimbra Bueno; e em

1979, com a elaborao do PDUC (Plano de Desenvolvimento Urbanstico e Territorial de

Campos). Atualmente est em vigor o Plano Diretor aprovado em 2008.

A partir de 1980, devido implantao incompleta dos planos aliada a falta de uma

poltica habitacional, Campos consolida o modelo de expanso desordenada e orientada do

centro em direo periferia, de acordo com os interesses das classes dominantes e do

mercado imobilirio. Faria (2001) destaca que nesse perodo ocorreu a acentuao de

alguns processos, como a favelizao e os loteamentos ilegais. Em 1978, por exemplo,

levantamentos registravam a existncia de 19 favelas na rea urbana do municpio,

enquanto que, em 2000 dados do IBGE demonstraram que a cidade possui 32 favelas

(XAVIER, 2004).

Alm disso, Faria (ibidem) salienta o surgimento de outros fenmenos que passam a

fazer parte da cidade, como os condomnios residenciais horizontais fechados voltados para

a classe mdia e alta, localizados nas reas perifricas; e a verticalizao, concentrada nos

bairros tidos como os mais nobres da cidade, ocupados pela populao de mais alta renda.

Carvalho (2004) analisa como que no perodo ps-80 da dcada perdida, somada

falncia de usinas de cana-de-acar e posterior aumento do xodo rural, a cidade de

Campos enfrentou um vertiginoso processo de favelizao em que, mais uma vez, o

controle urbano se mostrou ineficiente, deixando a merc da prpria populao a

concorrncia pelo espao. Enquanto uma parcela da mo-de-obra no era absorvida pela

capacidade produtiva da cidade, o mercado continuava voltado para as faixas de renda de

maior poder aquisitivo, diversificando seus investimentos atravs dos condomnios

fechados tanto horizontais como verticais.

notrio que o setor habitacional sempre busca auferir lucro em suas mercadorias,

ou seja, na moradia. Com isso, j na segunda metade do sculo XX, as formas de produo

das moradias em Campos no correspondiam mais as praticadas nos sculos anteriores,

passando das residncias unifamiliares em bairros com amplos espaos externos - quintais

ou jardins - para os condomnios fechados horizontais e verticais.

Analisando o fenmeno dos condomnios fechados e a segregao urbana no Brasil,

Couto (2003) afirma que os mesmos acarretaram mudanas nos aspectos paisagsticos,

sociais e polticos das cidades brasileiras. Para a autora, a emergncia desta forma explcita

de segregao social que remonta aos anos 60 se ope a uma tradio de urbanizao aberta

encontrada desde o perodo colonial, impondo caractersticas novas e variadas ao processo

de expanso urbana. Em Campos dos Goytacazes, como uma das conseqncias dessa nova

produo de moradia - tema dessa do artigo destaca-se o fenmeno da verticalizao, que

ser melhor analisada a seguir.

3.1.1 A CONSOLIDAO DOS EDIFCIOS DE APARTAMENTO COMO NOVO PADRO DE MORADIA: O PROCESSO DE VERTICALIZAO

O fenmeno da verticalizao na cidade pode ser dividido em trs momentos

distintos, mas complementares. O primeiro corresponde dcada de 1940: nele surgem os

primeiros edifcios com quatro e cinco. Eram para fins comerciais e localizavam-se no

centro da cidade, em torno da Praa So Salvador. O segundo momento inicia-se na dcada

de 1960, perodo em que os primeiros edifcios com mais de oito pavimentos surgem e

posteriormente se intensificam na paisagem urbana. Inicialmente continuam localizando-se

na rea central. A exceo o edifcio Jos do Patrocnio, construdo fora da rea central e

para fins residenciais, e caracterizado como sendo o primeiro edifcio com mas de cinco

andares da cidade, fundando no ano de 1961.

A intensificao da verticalizao ocorreu no final da dcada de 70, inicialmente na

rea central. Logo passou a se deslocar para espaos j consolidados, com destaque para a

Avenida Pelinca e seu entorno onde os edifcios no ultrapassavam 4 pavimentos. Esse

perodo corresponde dcada em que o BNH facilitou a construo de habitaes no pas.

Dois condomnios fogem a essa regra, so eles: Condomnio Baro da Lagoa dourada e o

Condomnio Lacerdo, localizado prximo rodoviria do centro (FARIA, [s.d.]).

O terceiro momento corresponde ao ritmo acelerado de lanamento dos

empreendimentos imobilirios que comeou por volta do incio do sculo XX. Ele

corresponde a um perodo de forte verticalizao da rea da Pelinca, entorno dos bairros

Jardim Maria de Queiroz e Parque Tamandar, com um boom imobilirio a partir de

2006/2007. Outras reas tambm passaram a receber construes verticais, com destaque

para o bairro Flamboyant, mas em um ritmo menor e com outra tipologia se comparado

regio da Pelinca. Os motivos para essa concentrao esto ligados aos fatores histricos

elencados anteriormente, que conferiram a essa rea o status de residncia da populao de

maior renda e possibilitou uma estrutura urbanstica dotada de infra-estrutura e tambm de

uma rede bem equipada de servios e comrcios.

Nesse terceiro momento no qual o fenmeno da verticalizao foi dividido, outras

reas como o bairro Flamboyant - a leste da rea central - tambm passaram a abarcar parte

da construo de edifcios de apartamentos para uma populao de status social mais

elevado, porm, com uma tipologia diferente da rea central. O bairro, que iniciou-se com o

loteamento da rea para a populao de alto padro que construiu casas unifamiliares,

passou a ter os apartamentos em sua paisagem. A diferena para a regio central ou a

Pelinca que aqui a legislao, atravs do cdigo de obras, imps o mximo de 6 andares

para os apartamentos construdos no Flamboyant, como veremos melhor ao tratar das

legislaes urbansticas.

3.2 A REPRODUO DO ESPAO URBANO CAMPISTA E SEUS ATORES

No processo de urbanizao brasileira, o acesso a moradia sempre ocorreu de forma

desigual e excludente, acentuando a segregao residencial. Includo nesse processo esto o

mercado imobilirio e a propriedade fundiria. Em Campos dos Goytacazes, a estrutura

fundiria baseada em grandes propriedades, se mostra como uma das causas de uma

estrutura urbana diferenciada. A cidade apresenta vazios urbanos que a condicionam a um

crescimento linear, reforando problemas de infra-estrutura e servios.

Outro ator social que se destaca na produo de moradia o Estado. A atuao do

mesmo no processo de produo e apropriao do espao urbano de forma direta - atravs

da construo de habitaes -, ou indireta - pelo financiamento aos consumidores e as

firmas construtoras - de suma importncia (CORRA, 1995). Ao definir a distribuio

espacial dos equipamentos urbanos e formular as legislaes urbansticas que definem os

ndices mximos de aproveitamento do terreno, o Estado interfere na definio do preo do

solo e tambm na determinao das demandas pelo uso de cada rea especfica, desenhando

um mapa de valores para o parque fundirio da cidade.

Em Campos, um exemplo dessa questo est no Plano Diretor aprovado em 2008,

que manteve algumas consideraes a respeito da verticalizao feitas nos Planos

anteriores, e adequou outras para a nova realidade da cidade. Analisando os ndices de Uso

e ocupao do solo pode-se perceber como as legislaes urbansticas produzem efeitos na

estrutura e paisagem da cidade. A tabela abaixo, apenas com as Zonas j comentadas,

exemplifica melhor essa questo.

ZONAS CARACTERSTICAS

SEM

OUTORGA

COM OUTORGA

CAT* TO* CAM* CAB*

ZCP Residencial/Comecial/Servios 5,0 80% - -

ZR1 Uni e bifamiliar 1,0 50% -

ZR3 Multifamiliar/alta densidade 3,0 60% 4,0 3,0

ZR4 Multifamiliar/alta densidade 4,0 70% 5,0 4,0

Tabela 1 - ndices e parmetros de intensidade de ocupao

CAT: Coeficiente de aproveitamento do terreno corresponde relao entre a rea do terreno e a rea total construda da edificao. TO: Taxa de Ocupao. CAM: Coeficiente de Aproveitamento Mximo do Terreno o fator multiplicador da rea do terreno para determinao da rea mxima de edificao permitida neste mesmo lote, para efeito da Outorga CAB: Coeficiente de Aproveitamento Bsico de Terreno o fator multiplicador da rea do terreno para clculo da rea total construda da edificao Onerosa do Direito de Construir

A rea central da cidade - exceto o centro histrico corresponde a ZCP e possui o

maior aproveitamento do terreno, entre as demais analisadas. O segundo maior CAT

pertence ao bairro Av. Pelinca e seu entorno, que j a rea mais verticalizada da cidade. J

o bairro Flamboyant situa-se nas duas Zonas restantes. O que se pode observar que a

legislao campista vai de encontro estrutura urbana j consolidada na cidade, reforando

a densidade ocupacional da Regio da Pelinca.

Figura 1e 2: Urbanizao do bairro Flamboyant

Fonte: fotos da autora

Figura 3 e 4: Verticalizao do bairro Pelinca e seu entorno

Fonte: fotos da autora

Concordando com Villaa (2001) para o qual os grupos de maior status scio-

econmico possuem grande influencia, e por vezes, o controle do aparelho do Estado, pode-

se entender a autorizao legal para a continuidade da verticalizao na ZR4. O Estado

controlado por essa classe pela influncia na localizao dos aparelhos de Estado que

tendem a acompanhar a direo do deslocamento das camadas de maior status

socioeconmico, pela produo de infra-estrutura e pela legislao urbanstica, produzida

pelas classes de maior nvel educacional e de renda. Como salienta Terra (2007), essa

legislao, segundo os estudiosos de poltica urbana, no contempla a cidade informal,

ilegal, pois no apresenta mecanismos que possibilitem a obedincia a essas leis.

Em relao a produo de infra-estrutura pelo Estado, a cidade de Campos mais

um exemplo de como o mesmo interfere na diviso social do espao. O trabalho de Terra

(2007), que identificou as reas que foram mais beneficiadas com os investimentos em

obras pblicas realizados pelas gestes municipais no perodo 1993/2004, chegou a

concluso de que as reas centrais e suas adjacncias receberam vultosos investimentos.

reas essas que, pelo estudo da evoluo urbana de Campos, sempre foram dotadas de

investimentos por parte do poder pblico. a espacializao do controle exercido pelas

camadas de maior status socioeconmico.

3.2.1 A ATUAO DO MERCADO IMOBILIRIO NA VALORIZAO DO SOLO URBANO

Nos ltimos anos, o setor imobilirio brasileiro est passando por um excelente

momento. O aquecimento do setor imobilirio realmente significativo. Em 2010, os

imveis brasileiros registraram a terceira maior alta do planeta, atrs apenas dos de Hong

Kong e Singapura. Nesse contexto, a estrutura do mercado imobilirio brasileiro e a forma

tradicional de operar das construtoras vm sofrendo mudanas que incluem novas fontes de

recursos, a partir da abertura dos IPOs em 2006; aumento do segmento de

empreendimentos populares, tendo em vista o dficit habitacional do pas e o leque de

possibilidades de financiamentos bancrios a prestaes baixas; e alianas estratgicas no

segmento de incorporao imobiliria. Para se adaptarem, empresas do setor esto

diversificando seu portflio de negcios nos vetores regio geogrfica e segmento de

mercado, atuando em um modelo de negcio com caractersticas peculiares e at ento

pouco explorado. Em Campos dos Goytacazes - RJ, as mudanas na tradicional diviso

territorial do mercado imobilirio viabilizaram a entrada de construtoras e incorporadoras

de regies metropolitanas, modificando a lgica de atuao dos agentes imobilirios da

cidade, que envolve essas empresas e tambm as locais.

De fato, a intensidade da verticalizao campista notria. Para ganhar o que

Ribeiro chama de sobrelucro de localizao, o setor imobilirio utiliza-se dos valores

diferenciados da terra. Isso significa que a utilidade da moradia enquanto unidade central de

consumo no apenas definida pelas suas caractersticas internas enquanto objeto

construdo, seu valor de uso tambm determinado pela sua articulao com o sistema

espacial de objetos imobilirios que compem o valor de uso complexo representado pelo

espao urbano. Esse valor, como salienta Ribeiro (1997) resultado da articulao

quantitativa, qualitativa e espacial de vrios processos de produo e circulao de

mercadoria e da configurao espacial de objetos imobilirios que servem como suporte a

esta articulao

Os fatores de localizao envolvidos na apropriao do espao urbano de Campos a

partir da produo de edifcios de apartamentos pelo mercado formal so principalmente a

relao com o centro de emprego e os equipamentos coletivos. Outros fatores tambm so

importantes, so eles: os fatores de stio, naturais e construdos e a diviso simblica do

espao. Os fatores de stio construdos localizam-se principalmente nas reas j

consolidadas como sendo de status socioeconmicos maiores, ou seja, o bairro Av. Pelinca

e seu entorno. E, como so dotadas de um nmero significativo de servios, comrcios e

obras de infra-estrutura, atraem novos investimentos em edifcios de apartamento.

A diviso simblica da cidade est ligada ao que conclui Lefbvre ao dizer que o

espao um produto repleto de ideologia. claro que a exaltao dos smbolos no a

mesma para todas as pessoas. O valor simblico de alguns bairros de Campos fica bem

visvel ao observamos as propagandas do mercado imobilirio que vo ao encontro do que

o consumidor deseja. Nelas, observamos a importncia que o centro ocupa na vida dos

campistas, talvez pelo fato do que comentamos sobre o tempo ser dinheiro em nossa

sociedade.

Quando analisamos a evoluo do crescimento urbano de Campos, percebemos que

a relao entre a proximidade com o centro sempre foi relevante, desde o perodo colonial.

Mesmo com a diminuio da sua funo de moradia e com os processos de expanso da

cidade que conferiram novas centralidades ao seu espao, a acessibilidade ao centro,

adquirida principalmente pelas reas ao entorno, continua sendo fator de atrao para

investimentos imobilirios, j que este ainda concentra grande parte das principais

atividades da vida urbana.

Na verdade como lembra Villaa (2001), de acordo com a localizao desigual da

infra-estrutura a cidade apresenta reas de valores diversificados, tanto simblicos quanto

financeiros, influenciando na apropriao diferenciada do solo e na diviso econmica e

social do espao.

4. CONCLUSO Partindo da premissa de que o processo de produo de moradia funciona como um

mecanismo de seleo e diferenciao scio-espacial, o artigo buscou mostrar como a

produo de edifcios de apartamentos em Campos dos Goytacazes est diretamente

relacionado a desigual organizao scio-espacial da cidade.

Por fim, chegou-se a concluso de que o setor imobilirio formal est reforando a

segregao urbana presente na cidade. Isso porque em sua estratgia e atuao esse

mercado est optando por construir os empreendimentos voltados para a classe de maior

status scio-econmico nas reas que historicamente sempre foram ocupadas pelas

mesmas, quais sejam: o bairro Pelinca e seu entorno. Para a classe de mdio status o setor

est lanando novos prdios no bairro Flamboyant, local que se iniciou com casas

unifamiliares construdas por uma populao de maior renda.

Essa realidade na qual o setor imobilirio atua de forma a manter a diviso social do

espao urbano, ainda pertence a vrias cidades brasileiras e mostra a importncia da

interferncia do Estado. Afinal, a dinmica de produo da moradia aqui demonstrada faz

com que os moradores da cidade que pertencem aos estratos sociais mais baixos encontrem

obstculos maiores mobilidade espacial, reforando a segregao residencial e os

problemas por ela causados.

5. REFERENCIAL TERICO

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