Procedimentos EspeciaisSegundo Elpídio Donizetti

USUCAPIÃO•Conceituada como modo de aquisição

da propriedade e outros direitos reais pela posse prolongada da coisa, a USUCAPIÃO é instituto que prestigia a posse mansa e pacífica, em detrimento da propriedade ociosa e descuidada.

•A inércia do proprietário e a função social da propriedade são, pois, os fundamentos da usucapião.

•Muito já se discutiu se a usucapião constitui modo originário ou derivado de aquisição da propriedade.

•Hoje, contudo, doutrina e jurisprudência já consolidaram o entendimento de que se está diante de um modo originário de aquisição do domínio, haja vista não existir qualquer ato de transmissão do direito real.

•A importância da prática de tal distinção reside no fato de que, por se tratar de modo originário de aquisição, não se verifica o fato gerador para incidência do ITBI, justamente por não haver transmissão da propriedade.

•Ademais, a coisa é adquirida livre de qualquer ônus real que porventura lhe recaísse (como a hipoteca, por exemplo).

•A despeito disso, a natureza jurídica da usucapião não permite concluir que o novo proprietário estará a salvo dos tributos e outras despesas incidentes sobre a coisa, como IPTU e condomínio.

•O ordenamento jurídico contempla 05 modalidades de usucapião.

•Usucapião extraordinária;

•Usucapião ordinária;

•Usucapião especial urbana, contemplada no art. 153 da CF/88, foi regulamentada pelo Estatuto da Cidade (Lei no 10.257/01), sendo esta subdividida em individual e coletiva;

•Usucapião especial rural, prevista no art. 191 da CF/88 e na Lei n2 6.969/81.

•Podem também ser adquiridos por USUCAPIÃO as servidões, o usufruto, o uso e a habitação.

•Concernente às servidões, importante advertir que somente aquelas aparentes serão objeto de usucapião.

•No usufruto, afigura-se possível que terceiro venha a exercer a posse direta sobre o bem e, preenchidos todos os requisitos, adquira definitivamente o direito de usufruto (art. 1.391 do CC).

•Quanto ao uso (ex. usucapião de linha telefônica) e à habitação, nenhuma ressalva há de ser feita, pois, outrora conceituados como "usufruto em miniatura", são disciplinados de forma supletiva pelas normas que regem o usufruto.

•A posse só pode ser exercida em relação a coisas corpóreas ou a direitos reais ligados a coisas corpóreas.

•Destarte, conclue-se que NÃO se exerce posse sobre direitos pessoais, logo, não são usucapíveis o direito à imagem, os direitos autorais, entre outros.

•Também não podem ser objeto de usucapião, por expressa previsão constitucional (art. 183, § 3o), os bens públicos, quer de uso comum, quer de uso especial ou ainda dominicais.

•No conceito de bens públicos encontram-se, além daqueles pertencentes às pessoas políticas (União, Estados, Municípios, e Distrito Federal), os de propriedade das pessoas jurídicas da Administração Pública indireta (autarquias e fundações públicas), excluídos os bens das empresas públicas e sociedades de economia mista que são pessoas jurídicas de direito privado criadas pelo Poder Público.

•Questão interessante diz respeito ao bem em condomínio. Poderia ele ser usucapido por um dos condôminos?

Tratando-se de condomínio indivisível, se a posse exercida por um dos condôminos é exclusiva, ela tem o condão de afastar a dos demais, e, portanto, elidir o condomínio. Se, por outro lado, o condomínio é divisível e a coisa já se encontra delimitada no plano fático, cada possuidor exerce seu direito na área a ele destinada e não há que se falar em usucapião.

•No que se refere às áreas comuns de condomínios edilícios, não há possibilidade de se operar a usucapião, haja vista que eventual ocupação é vista como mero ato de tolerância.

•Há bens que são insuscetíveis de usucapião em virtude de especial qualidade do proprietário e do usucapiente.

•E o caso do imóvel pertencente a pessoa absolutamente incapaz, contra quem não corre qualquer prazo prescricional.

•Da mesma forma, não há usucapião em favor de um dos cônjuges de bem pertencente ao outro, na constância do casamento.

•Os imóveis gravados com cláusula de inalienabilidade NÃO podem ser objeto de usucapião ordinária. Possível a usucapião extraordinária, na linha dos precedentes jurisprudenciais do STJ. É que a usucapião, modo originário de aquisição da propriedade, extingue a propriedade anterior e todos os direitos reais constituídos até então.

•Quanto ao bem de família, seja ele legal ou voluntário, a usucapião dependerá das circunstâncias do caso, sendo razoável sustentar que, se houve abandono do bem, decerto que este não está a cumprir a sua finalidade que é a de preservar o direito à moradia e, por conseguinte, a dignidade da pessoa humana. Nessa hipótese, afigura-se possível a aquisição mediante usucapião.

REQUISITOS ESSENCIAIS•A posse constitui o requisito principal da

usucapião. •Posse é o exercício de fato, pleno ou

não de algum dos poderes inerentes à propriedade (art. 1.196, CC); a exteriorização da propriedade (Ihering).

•Para que seja apta a ensejar a usucapião (ad usucapionem), a posse deve ser qualificada pelo animus domini, ou intenção de dono (Savigny).

•Acrescente-se que a posse há de ser mansa, pacífica e contínua, haja vista que a inércia do proprietário constitui o fundamento da prescrição aquisitiva.

•Ainda a respeito da continuidade da posse, vale destacar a possibilidade de que o usucapiente agregue à sua posse aquela exercida em época enterior, por meio da sucessio possessionis (Sucessão mortis causa) ou accessio possessionis (transferência da posse por meio de um negócio jurídico ordinário, como a doação ou a cessão a título oneroso).

•Também indispensável a qualquer tipo de usucapião é o requisito temporal, que consiste no período necessário para que a posse com animus domini se transmude em propriedade.

•Os prazos para usucapião sofreram redução nas recentes inovações legislativas, como reflexo da primazia que o direito tem dispensado à posse em detrimento da propriedade desidiosa e inerte.

•O transcurso dos prazos para a usucapião pode ser interrompido ou suspenso.

•Não há transcurso do prazo para usucapião entre os cônjuges na constância do casamento; entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar; entre curadores ou tutores e curatelados ou tutelados; quando o proprietário do bem ou titular do direito usucapiendo é absolutamente incapaz.

•Além dessa especificidade, deve-se ressaltar outra, ligada ao implemento do prazo no curso da ação.

•Nesse caso, conquanto a demanda tenha sido proposta sem satisfazer ao requisito temporal, é possível proceder ao julgamento conforme o estado do processo, aplicando-se o disposto no art. 462 do CPC, segundo o qual “se, depois da propositura da ação, algum fato constitutivo, modificativo ou extintivo do direito influir no julgamento da lide, caberá ao juiz tomá-lo em consideração, de ofício ou a requerimento da parte, no momento de proferir a sentença".

REQUISITOS EXCLUSIVOS DA USUCAPIÃO ORDINÁRIA: JUSTO

TÍTULO E BOA-FÉ•Entende-se por justo título o instrumento que,

aos olhos de qualquer pessoa minimamente cuidadosa, se reputa idôneo a produzir a transferência da propriedade ou do direito real almejado, mas que, na verdade, contém vício que impede o alcance do seu desiderato.

•Ex. A compra e venda levada a efeito por aquele que não é o dono da coisa. Embora formalmente válido, o título registrado não é hábil a transferir a propriedade do bem.

•São vários os atos jurídicos que podem ser considerados como justo título a doação, a arrematação e a cessão de direitos hereditários, entre outros.

•Boa fé, estado de ilusão em que se encontra o possuidor, que crê ser o dono da coisa ou titular do direito por ignorar o vício que impede a efetiva aquisição.

•A boa-fé goza de presunção relativa de existência, podendo, pois, ser ilidida por prova em sentido contrário.

•A boa-fé deve estar presente desde o início da posse.

REQUISITOS EXCLUSIVOS DA USUCAPIÃO ESPECIAL

•A Usucapião Especial prestigia aquele que além de possuir a coisa com ommus domimi faz dela sua moradia e/ou local de trabalho.

•Para a modalidade de usucapião especial coletiva, exige-se também que o grupo usucapiente seja formado por população de baixa renda.

•Nas modalidades de usucapião especial, exige-se que a área usucapienda não exceda determinados limites.

•A moradia constitui requisito a duas modalidades de usucapião especial: a rural e a urbana.

•Quando se fala no requisito da moradia, há que se considerar abrangida a situação de o imóvel servir, ao mesmo tempo, de residência e de escritório ou comércio.

•Tanto a Constituição como o Estatuto da Cidade (Lei no 10.257/2001) falam em "sua moradia ou de sua família", evidenciando que o fato do possuidor deixar o lar não desnatura o requisito para a usucapião especial, visto que, a posse continuará a contar em favor da família.

•A habitação, frise-se, há de ser efetiva e contínua, não esporádica.

•Mais do que fazer do imóvel sua moradia, é preciso que o possuidor não seja proprietário de qualquer outro prédio urbano ou rural.

•Outro requisito ínsito à usucapião especial, exigido exclusivamente no caso da usucapião especial rural, é a destinação produtiva dada à terra por meio de trabalho.

•Cumpre também destacar que, assim como no caso da moradia, o constituinte originário, no que tange à usucapião rural, mencionou o "seu trabalho ou de sua Família" (art 191), deixando claro que não importa se a terra é cultivada pelo possuidor ou pelos demais membros do núcleo familiar.

•Definir o requisito da "população de baixa renda" não é tarefa fácil, visto que se está diante de conceito jurídico indeterminado.

•Para que se possa verificar a presença do mencionado requisito, indispensável à declaração da usucapião urbana coletiva analisar a situação concreta.

•No caso da usucapião especial urbana, o Estatuto da Cidade prevê limite de 250 m2 (duzentos e cínquenta metros quadrados).

•Essa é a dimensão máxima para a usucapião individual e mínima para a coletiva.

•Tratando-se de usucapião rural, a Lei no 6.969/81 previa, em seu art. 1º, o limite de 25 hectares, o qual, com o advento da nova ordem constitucional, passou para 50 hectares.

ESPÉCIES DE USUCAPIÃOUsucapião Extraordinária

•Modalidade mais tradicional de aquisição da propriedade por usucapião.

•Caracteriza-se pela posse mansa, pacífica e ininterrupta e com a animus domini pelo prazo de 15 anos (CC, art. 1.238).

•Se o possuidor estabeleceu no imóvel a sua moradial habitacional ou nele realizou obras de caráter produtivo, o prazo se reduz para 10 anos (CC, art. 1.238 parágrafo único).

•Saliente-se que não é necessário o exercício de todos os atos possessórios por parte do usucapiente. Úteis e igualmente legítimos são os atos de seu prepostos.

•Também é possível que ocorra a sucessio ou accessio possessionis.

USUCAPIÃO ORDINÁRIA

•O instituto da usucapião ordinária assenta-se em negócio jurídico celebrado pelo possuidor que, acreditando ser o proprietário da coisa, exerce posse de boa-fé baseada em título que, conquanto formalmente válido, não se reputa hábil a operar o efeito pretendido (transmissão da propriedade).

•Se opera pela posse mansa, pacífica e ininterrupta, com intenção de dono e por mais de 10 (dez) anos (CC, art. 1.242).

•O justo título e a boa-fé são indissociáveis. Somente poderá alegar boa-fé quem tiver justo título.

•Em suma, para que se tenha por configurada a usucapião ordinária, o usucapiente deve possuir a coisa de forma mansa, pacífica e contínua, baseada em justo título e boa-fé, pelo prazo de 10 anos. Caso haja adquirido onerosamente a coisa, com base em registro no cartório compete, o prazo cai para 05 anos (art. 1242 do CC).

USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA

•A par do requisito geral de posse mansa e pacifica com animus domini, exIge-se prazo reduzido de 5 anos para a aquisição da propriedade.

•Por outro lado, é necessário que o usucapiente resida no imóvel e não seja proprietário de outro, além de limitar a área usucapienda em 250 m2.

•Além disso, o art. 9o do Estatuto da Cidade não se refere somente a "área", como fez o dispositivo constitucional, mas mencionou "edificação urbana".

•Disso se conclui que apartamentos também são usucapíveis pela modalidade em comento.

•O § 3o do mencionado art. 9o do Estatuto da Cidade, ao permitir somente a sucessio possessionis.

•O mesmo Estatuto da Cidade prevê também outra modalidade de usucapião especial urbana, insculpida no art. 10. Trata-se da usucapião coletiva.

•As áreas urbanas com mais de 250m2, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por 05 anos ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são suscetíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

•Na usucapião especial coletiva é possível a sucessão de posses, podendo o possuidor agregar à sua as posses dos antecessores para completar o prazo exigido, desde que sejam todas elas mansas, pacíficas e ininterruptas (sucessio e acessio possessiones são admitidas).

USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL•De acordo com o mandamento constitucional,

referida espécie de usucapião requer a posse de área localizada em zona rural, não superior a 50 hectares, por 05 anos ininterruptos, desde que seja tornada produtiva pelo trabalho do possuidor ou de sua família, que lá fixarem sua moradia, vedada a propriedade de outro imóvel.

•Por exigir como requisito específico o trabalho produtivo, a usucapião especial rural ficou conhecida como pro labore.

PROCEDIMENTO•O procedimento previsto no CPC é restrito

às modalidades de usucapião de terras particulares.

•Serão processadas segundo o rito sumário a usucapião constitucional urbana (individual e coletiva) e rural.

•Com relação à usucapião de bens móveis, aplica-se o procedimento comum ordinário ou sumário, dependendo do valor da causa.

•Legitimado ativo é o possuidor que, com animus domini, alegue ter completado o tempo necessário à usucapião, mesmo que haja somado o tempo de sua posse à dos seus antecessores.

•O legitimado não precisa ser, necessariamente o atual possuidor.

• Isso porque pode ocorrer de, completado o prazo para a aquisição da propriedade, o usucapiente ser despojado da posse.

•Sobre a legitimidade ativa nas ações de usucapião previstas no Estatuto da cidade cumpre destacar que o art. 12 contempla em seu rol a figura do possuidor isoladamente ou em litisconsórcio; os compossuidores; ou a associação de moradores, regularmente constituída, com personalidade jurídica e desde que autorizada pelos representados.

•No que tange à usucapião especial urbana coletiva, importante deixar consignado que a legitimidade será da população de baixa renda ocupante da área.

•Caso algum dos ocupantes se recuse a ingressar em juízo, será necessária a sua citação e, persistindo a recusa, o suprimento de consentimento pelo juiz.

•Para o polo passivo da relação processual deverão ser indicados os réus certos e incertos, bem como eventuais interessados.

•A pessoa em nome de quem estiver registrado o imóvel também deve ser citada.

•Trata-se, pois, de litisconsórcio passivo necessário.

•Também deverá ser incluído no polo passivo o possuidor atual, caso a ação seja intentada por aquele que, despojado da posse, já havia completado o prazo para a aquisição da propriedade.

•Para propor ação de usucapião, o cônjuge necessitará do consentimento do outro (art. 10, caput), haja vista que se está diante de ação real imobiliária.

•Via de regra, a competência para julgar ação de usucapião é da Justiça Estadual.

•Em casos excepcionais, contudo, admite-se a competência da Justiça Federal. É o que ocorre quando a União manifesta interesse na causa, fato capaz de deslocar a competência para a Justiça Federal, à qual incumbe definir se há ou não interesse do ente público no litígio, a teor da súmula 150 do STJ. Outra hipótese diz respeito à usucapião de bens de empresa pública federal.

•Afora essas hipóteses, a competência, como já consignado, será da Justiça Estadual, mais precisamente do foro da situação do imóvel, consoante preceitua o art. 95 do CPC.

•Observe-se que a competência aqui, conquanto territorial, é absoluta, porquanto a usucapião encerra litígio sobre direito de propriedade que, a teor da parte final do mesmo art. 95.

•Por fim, cabe salientar que, tratando-se de usucapião especial rural (pro labore) a competência será da Justiça Estadual, independentemente de haver interesse de ente público federal.

•Como sabido, o art. 282 do CPC elenca os requisitos genéricos necessários ao deferimento da petição inicial.

•Ao lado deles, devem-se destacar os requisitos específicos da petição inicial da ação de usucapião, previstos no art. 942 do CPC e na legislação extravagante.

•Inicialmente, deve-se ressaltar uma particularidade quanto à qualificação das partes.

•É certo que a ação de usucapião envolve réus certos e incertos. Por razões óbvias, deve-se prescindir do requisito da qualificação dos réus incertos.

•Como causa de pedir, deverá o autor noticiar a posse mansa, pacífica, com animus domini e sem oposição pelo prazo exigido por cada modalidade.

•Faz-se necessário também a perfeita individuação do imóvel usucapiendo, mencionando-se sua dimensão e confrontações.

•Em se tratando de usucapião urbana cotetiva, não há que se falar em individualização de cada porção possuída.

•Quanto ao pedido, consistirá na declaração do domínio sobre o bem ou direito real sobre coisas alheias.

•Reputa-se indispensável a juntada de certos documentos, sem os quais a inicial pode ser indeferida caso, intimado na forma do art. 284 do CPC, o autor não emende a inicial.

•É o caso já mencionado do justo título em se tratando de usucapião ordinária.

•Também se faz necessária a planta do imóvel, consoante se depreende do art. 942 do CPC.

•Tratando-se de usucapião especial urbano e rural, o processo observará o rito sumário.

•Assim, é de se concluir que o autor deverá indicar de plano o rol de testemunhas.

•Se requerer perícia, deverá indicar assistente técnico e formular quesitos (art. 276).

•No que tange às citações, convém destacar que o autor deve formular pedido para a citação daquele em cujo nome estiver registrado o imóvel usucapiendo, bem como de seus confinantes.

•Além disso, deve-se requerer a citação, por edital dos eventuais interessados, sabidos e não sabidos, bem como dos réus em local incerto.

•Se a ação for proposta contra pessoa casada, ambos os cônjuges serão necessariamente citados (art. 10, § 1o).

•Ainda no que tange às citações, vale lembrar que, na hipótese de usucapião coletiva, necessário que a associação de moradores requeira o chamamento daqueles possuidores que não autorizaram expressamente o ajuizamento a ação.

•Sobre a intimação das Fazendas Públicas da União, Estado e Município, importante atentar para a literalidade do art. 943 do CPC, o qual preceitua que tais entes serão "intimados". Como se vê, não há que se falar em citação das Fazendas Públicas.

•Cabe registrar que, uma vez intimada, se a Fazenda Pública da União demonstra interesse no desfecho da lide, esta passará a compor a lide, valendo a intimação como autêntico ato citatório.

•Nessa hipótese, o feito há de ser deslocado para a Justiça Federal, exceto se se tratar de usucapião especial rural.

•A lei no 8.951/94 implementou significativa mudança no procedimento da usucapião ao abolir da audiência de justificação de posse.

•No entanto, a Lei nº 6.969/81, que regula a usucapião rural, mantém a figura da audiência de justificação.

•Citados todos os réus e intimados as Fazendas Públicas e o Ministério Público, o prazo para resposta começará a fluir a partir da juntada do último mandado cumprido ou do último aviso de recebimento.

•A única ressalva a ser feita diz respeito às modalidades de usucapião rural e urbana.

•A primeira modalidade, porque a audiência de justificação ainda encontra previsão legal, contando-se da intimação da decisão que justificar a posse o prazo de resposta.

•A segunda modalidade porque, está submetida ao procedimento sumário, pelo que, não obtida conciliação em audiência, os réus deverão oferecer resposta nesse mesmo ato (art. 278, CPC).

•No prazo para a resposta, os réus poderão apresentar contestação e exceções de incompetência relativa, suspeição ou impedimento.

•A revelia assume nuances diferenciadas no procedimento da usucapião.

•Com efeito, ausentes os réus incertos, não há que se falar em revelia, mas em inexistência desses eventuais interessados.

•Por outro lado, com relação aos réus certos, perfeitamente possível a aplicação dos efeitos cía revelia.

•A presunção de veracidade dos fatos alegados na inicial não deve ser aplicada de forma irrestrita.

•A doutrina baliza a aplicação do art. 319 do CPC de maneira que a presunção de veracidade somente deve ocorrer no campo do razoável, do verossímil.

•Cumpridas todas as especificidades relativas à citação dos réus e dos interessados e à intimação das Fazendas Públicas e do Ministério Público, o rito a ser seguido é o ordinário.

•A única ressalva que se faz é quanto às ações de usucapião especial urbana e rural, que se submetem ao rito sumário.

•O ônus da prova segue a sistemática estabelecida no art. 330 do CPC.

•Assim, ao AUTOR incumbe demonstrar todos os requisitos necessários à configuração de usucapião, ao RÉU, cabe evidenciar qualquer fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito.

•A sentença na ação de usucapião se presta para certificar o direito do usucapiente, pelo que natureza declaratória.

•Todavia, não se lhe pode negar feições mandamentais, visto que a sentença também se presta para o registro no cartório competente.

•A sentença de procedência valerá contra todos aqueles que participaram da demanda, aos quais não mais será possível reivindicar o bem usucapido.

• Todavia, com relação àqueles confinantes ou interessados que não tenham sido citados, a autoridade da coisa julgada não se impõe.

•Partindo-se, pois, da premissa de que a sentença declaratória da usucapião produz efeitos a partir do primeiro dia de exercício da posse, conclui-se que todos os atos praticados pelo possuidor com aparência de proprietário são validados.

•Decaem todos os atos praticados pelo antigo proprietário, como, por exemplo, a constituição de ônus real sobre a coisa.

•Já se disse alhures que a sentença de procedência na ação de usucapião servirá como título hábil para registro no cartório competente. Deve-se, contudo, ir além para explicar que tal registro somente será feito após a quitação de todas as obrigações fiscais.

•Sendo a usucapião modo originário de aquisição da propriedade, não se verifica o fato gerador do ITBI.

•Tal exigência se refere ao IPTU e ao ITR.

•Por fim, tratando-se de usucapião especial coletiva, a sentença tem por efeito transformar a composse em condomínio, atribuindo frações ideais identicas a cada condomínio.

•De acordo com o art. 10, § 4o, da Lei no 10, 257/2001, o condomínio especial é, como regra, indivisível e insuscetível de extinção.

•A sentença proferida na ação de usucapião, caberá apelação, no prazo de 15 (quinze) dias. Advirta-se, contudo, que o litisconsórcio passivo necessário quase sempre ensejará a aplicação do prazo em dobro previsto no art. 191 do CPC, pois dificilmente todos os réus serão patrocinados por um só causídico.

•Sa Fazenda Pública integrar a lide como ré, aplicar-se-á o disposto no art. 188 do CPC, de modo que ela disporá de prazo em dobro para recorrer.

•Se a sentença julgar procedente o pedido, caberá também reexame necessário, nos termos do art. 475 do CPC.