PROCEDIMENTOS ESPECIAIS NA PRÁTICA

Deixam de

prestação de

existir os procedimentos especiais de

contas, nunciação de obra nova,

usucapião, venda a crédito com reserva de domínio e

especialização de hipoteca legal.

/ / / Obra irregular do vizinho limítrofe / / /

“Em relação a nunciação de obra nova, trata-se de uma forma de ação disposta no art.

934, do CPC/1973 que competia: ao proprietário ou ao possuidor, a fim deimpedir que a edificação de obra nova em imóvel vizinho lheprejudicasse o

prédio, suas servidões ou os fins a que fosse destinado; ao o condômino, para

impedir que o co-proprietário execute alguma obra com prejuízo ou alteração

da coisa comum; e ainda, ao Município, a fim de impedir que o particular

construa em contravenção da lei, do regulamento ou de postura. Atualmente, ao

falar de nunciação de obra nova, ainda que esteja inserida no direito de vizinhança,

pode ser fundada na posse ou mesmo na propriedade. Mais uma vez acreditamos na

persistência doutrinária do conteúdo dasnormas, mesmo não tendo sido repetidas pelo

Novo CPC”. (TARTUCE, 2019).

No CPC/2015

• A petição inicial passa a seguir apenas os requisitos gerais dos

atuais artigos 319 e 320 do CPC/2015, que equivale ao

procedimento comum. Poderá ser titulada a pretensão de “ação

cominatória” ou “ação de obrigação denãofazer” ou até “ação

de nunciação deobra nova”.

• Não se olvide que ainda são possíveis a cominação de pena e a

condenação de perdas e danos, por interpretação de várias

regras não sódalegislação processual como material.

• A ação de nunciação, ainda pode ser convertida em ação

demolitória, conforme posicionamento da jurisprudência (RT

533/1976).

• Além disso, a nunciação de obra nova consagra a possibilidade

de embargo liminar, Essa liminar tem natureza de tutela

antecipada (art. 300 do CPC/2015).

• A ação de nunciação de obra nova sempre objetivou o embargo

liminar que, uma não sendo alcançado, frustraria o seu objeto.

(TARTUCE, 2019, p. 144)

Apelação Cível. Nunciação de obra nova. Alegação de construção em área comum do

condomínio, sem a prévia aprovação de 2/3 dos condôminos, e que teria provocado

grotesca modificação da fachada do shopping e substancial redução do espaço.

Demonstração de que aárea objeto da ação está vinculada à loja 113-A, que detém, em

caráter perpétuo e exclusivo, os direitos de uso, gozo e fruição, pelo se conclui não se

tratar de área comum do condomínio. Desnecessidade de aprovação de qualquer

condômino para a realização de obras. Aprovação de projeto pela Secretaria de

Urbanismo que é questão de interesse da Administração Municipal, e como tal,

encerra discussão vedada ao Poder Judiciário, salvo se a matéria foi trazida a

juízo por provocação da própria municipalidade. Sentença mantida.

DESPROVIMENTO AO RECURSO. TJRJ 0020388-49.2015.8.19.0209 –

APELAÇÃO Des(a). PEDRO SARAIVA DE ANDRADE LEMOS - Julgamento:

29/01/2020 - DÉCIMA CÂMARACÍVEL.

PRECEDENTES STJ - Regra “foro rei sitae”.

Assentada a premissa de que a Ação Demolitória e a Ação de

Nunciação de Obra Nova se equivalem, o art. 95 do CPC (art. 47,

§1º CPC/2015) corrobora a tese sobre a natureza real de ambas. O

dispositivo prescreve que, nas ações fundadas em direito real sobre

imóveis, o foro competente é o da situação da coisa, com aressalva

de que as referidas ações podem ser propostas no foro do domicílio ou

deeleição, desdeque o litígio não recaia sobre propriedade, vizinhança,

servidão, posse, divisão e demarcação de terras e nunciação de obra

nova.

Para o CPC, portanto, a Ação de Nunciação de Obra

Nova se insere entre aquelas fundadas em direito real

imobiliário. Formação de litisconsórcio necessário entre

conjuges ou conviventes.

A Ação Demolitória visa à demolição de: a) prédio em

ruína (art. 1.280 do CC); b) construção prejudicial a imóvel

vizinho, às suas servidões ou aos fins aque édestinado (art.

934, I, do CPC); c) obra executada por um dos condóminos

que importe prejuízo ou alteração de coisa comum por (art.

934, II, do CPC); d) construção em contravenção da lei, do

regulamento ou depostura estabelecidospelo Município.

Interditos Possessórios

1) O procedimento especial que é aplicável às ações possessórias

(reintegração de posse, manutenção de posse e interdito

proibitório) somente é justificável em virtude da possibilidade

de obtenção de uma medida liminar satisfativa eem razão da

possibilidade de pedido contraposto.

CPC 2015

Art. 562. Estando a petição inicial devidamente instruída, o juiz

deferirá, sem ouvir o réu, a expedição do mandado liminar de

manutenção ou de reintegração, caso contrário, determinará que o

autor justifique previamente o alegado, citando-se o réu para

compareceràaudiência quefor designada.

Parágrafo único. Contra as pessoas jurídicas de direito público não

será deferida a manutenção ou a reintegração liminar sem prévia

audiência dosrespectivos representantes judiciais.

Na petição inicial da ação possessória, nos termos do artigo

561 do Novo CPC, o autor da ação deve indicar eprovar, com

os meios de que dispuser, (I) a sua posse; (II) a turbação ou

o esbulho praticado pelo réu; (III) a data da turbação ou

do esbulho; e (IV) a continuação da posse, embora

turbada, na ação de manutenção, ou a perda da posse, na

açãode reintegração.

Art. 563. Considerada suficiente a justificação, o juiz fará logo expedir

mandadodemanutenção ou dereintegração.

Art. 564. Concedido ou não o mandado liminar de manutenção ou de

reintegração, o autor promoverá, nos5 (cinco) dias subsequentes, a

citação do réu para, querendo, contestar a ação no prazo de 15

(quinze) dias.

Parágrafo único. Quando for ordenada a justificação prévia, o prazo

para contestar será contado da intimação da decisão que deferir ou não

amedida liminar.

Lembrando que o pedido contraposto é igualmente admitido em

outros procedimentos tal como no juizado especial cível, previsto e

regulamentado pela Lei 9.099/1995.

Continua a subsistir a dicotomia existente entre as ações

possessórias de força nova e ações possessórias de força velha, a

fim de justificar a possibilidade ou não de concessão de liminar

satisfativa por meio da tutela provisória (art. 294 do CPC/2015).

O art. 558 do CPC/2015 manteve a aplicação de procedimento

especial às ações possessórias de força nova bem como as ações

petitórias e possessórias que versem sobre litígios coletivos (art. 565

do CPC/2015).

Art. 558. Regem o procedimento de manutenção e de reintegração de

posse as normas da Seção II deste Capítulo quando a ação for

proposta dentro de ano e dia da turbação ou do esbulho afirmado

na petição inicial.

Parágrafo único. Passado o prazo referido no caput, será comum o

procedimento, não perdendo, contudo, o caráter possessório.

Nas possessórias atípicas ou impuras, que versam de forma indireta

sobre a posse, tais como embargos de terceiro e ação de imissão de

posse, aplicar-se-á o procedimento comum desde o início. Em verdade,

emtais demandas,acausadepedir éBASEADA no domínio.

A novidade é o regramento na solução consensual da controversia

como política pública e prioridade no processo possessório.

Art. 565. No litígio coletivo pela posse de imóvel, quando o esbulho

ou a turbação afirmado na petição inicial houver ocorrido há mais de

ano e dia, o juiz, antes de apreciar o pedido de concessão da medida

liminar, deverá designar audiência de mediação, a realizar-se em até 30

(trinta) dias, queobservará o disposto nos §§2º e4º.

§ 1º Concedida a liminar, se essa não for executada no prazo de 1

(um) ano, a contar da data de distribuição, caberá ao juiz designar

audiência de mediação,nos termos dos§§2º a4º deste artigo.

§ 2º O Ministério Público será intimado para comparecer à

audiência, e a Defensoria Pública será intimada sempre que

houver parte beneficiária degratuidade da justiça.

§ 3º O juiz poderá comparecer à área objeto do litígio quando sua

presençasefizer necessáriaàefetivação datutela jurisdicional.

§ 4º Os órgãos responsáveis pela política agrária e pela política

urbana daUnião, deEstado ou do Distrito Federal edeMunicípio onde

sesitue aárea objeto do litígio poderão ser intimados para aaudiência,

a fim de se manifestarem sobre seu interesse no processo e sobre a

existência depossibilidade desolução para oconflito possessório.

§ 5º Aplica-se o disposto neste artigo ao litígio sobre propriedade de

imóvel.

Art. 566. Aplica-se, quanto ao mais, o procedimento comum.

MODELO DE PETIÇÃO DE AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO

DE POSSE CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS

MATERIAIS (PERDAS E DANOS)

EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO

DA VARA CÍVEL DA COMARCA DE .

(NOME DO AUTOR), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), (endereço

eletronico), inscrito no CPF sob o nº XXXXXXXXX, RG nº XXXXXX,

residente e domiciliado na XXXXXXXXX, nº XXXX, Bairro XXXXXXX,

(cidade), (estado), vem, respeitosamente, por seu patrono que este subscreve,

propor apresente

AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DEPOSSE

CUMULADA COM PERDAS E DANOS

com fulcro nos artigos 554 e seguintes do Novo Código de Processo Civil, em

facede (NOME DO RÉU), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), ( endereço

eletronico), portador(a) da carteira de identidade nº XXXXXX e do CPF nº

XXXXXXX, residente e domiciliado(a) na XXXXXXXXX, nº XXXX, Bairro

XXXXXXX, (cidade), (estado), pelos fatos aseguir expostos.

DOS FATOS

De acordo com a cópia da certidão da matrícula anexa, o autor é

proprietário e possuidor indireto do imóvel localizado na Rua na

XXXXXXXXX, nº XXXX, Bairro XXXXXXX, nesta Comarca.

Nessa qualidade, houve o empréstimo gratuito do imóvel ao réu, tendo,

assim, sido celebrado contrato escrito de comodato por prazo

indeterminado no dia XX/XX/XXXX, conforme documento anexo.

Cumpre assinalar que nesse contrato ficou convencionado que:

“Na hipótese de o comodante necessitar do imóvel ora dado em comodato para

qualquer fim, o comodatário será previamente notificado dessa intenção, com

prazo de 30 (trinta) dias para desocupação do imóvel, obrigando-se o

comodatário e seus familiares a restituir o imóvel em perfeito estado de conservação,

higiene e habitabilidade, inteiramente livre e desembaraçado de

pessoas e coisas em perfeito estado de conservação e uso, tal comoestá

recebendo, sob pena de responder por perdas e danos.”

O autor promoveu válida notificação ao réu, em XX/XX/XXXX, visando

à rescisão do contrato de comodato, assegurando ao comodatário, por

conseguinte, o prazo de30 (trinta) dias para desocupaçãovoluntária, nos termos

do contrato.

Apesar disso, e não obstante as insistentes tentativas do autor que, sem

sucesso, tentou amigavelmente fazer com que o réu restituísse o imóvel

emprestado, a verdade éque este permanece irredutível, negando-se a devolver

aposseao autor.

Sendoassim, emXX/XX/XXXX, o autor, constituiu o réu emmora, tendo

notificado para que desocupasse o imóvel no prazo de 30 (trinta) dias, conforme

demonstrado no documento anexo.

Entretanto, decorrido o prazo concedido, quedando-se inerte, o réu não

desocupou o imóvel que, diante da sua permanência, passou a caracterizar-se

esbulho possessório.

Portanto, a partir do prazo concedido a posse do réu passou a ser viciada,

precária enão restou alternativa aoautor senãoingressar comapresente ação.

DO DIREITO

Dispõe o artigo 1.210 do Código Civil, que o possuidor tem o direito à

reintegração no caso de esbulho, inclusive liminarmente, conforme disposto nos

artigos 558 e 562 do Novo Código de Processo Civil e, mais adiante, o artigo

555, I, do Novo CPC, permite ao autor cumular ao pedido possessório o de

perdas e danos.

Por outro lado, tratando-se de comodato, o artigo 582 do Código Civil

preceitua que “O comodatário constituído em mora, além de por ela responder,

pagará, até restituí-la, o aluguel dacoisaque for arbitrado pelo comodante”.

Confira-se jurisprudência do TJ/RJ sobre a matéria, in verbis:

“CONTRATO DE COMODATO. NATUREZA. FORMA EXPRESSA OU

VERBAL.EXTINÇÃO. NOTIFICAÇÃO. RECUSA A DEVOLUÇÃO DO

IMÓVEL. ESBULHO.REINTEGRAÇÃO DE POSSE. O comodato é um

contrato celebrado intuito personae,ou seja,emconsideraçãoàfigura daspartes

que o pactuam. À medida que traduz um verdadeiro e desinteressado

favorecimento pessoal, constitui, sempre, um ajuste temporário, quer por prazo

expresso ou presumível (art. 581 do Código Civil), não admitindo a ordem

jurídica a eternização de uma obrigação motivada por princípios superiores

(benemerência ecaridade) dequemempresta seupróprio imóvel aterceiros, sem

exigir nada em troca. Precedentesdo STJ. No comodato a posse étransmitida

a título provisório, de modo que os comodatários adquirem a posse precária,

sendo obrigados adevolvê-la tão logo o comodante reclame acoisa de volta. De

fato, com anotificação extrajudicial, extingue-se o comodato, transformando-se

a posse anteriormente justa, em injusta, em virtude da recusa de devolução do

imóvel após o transcurso do lapso temporal estipulado. No caso, com a morte

do comodante, a posse e a propriedade do bem passam aos sucessores, que não

estão obrigados a manter o comodato. Afinal, a utilização privativa de um bem

integrante do espólio por um dos herdeiros só é possível mediante autorização

do inventariante e, assim, a notificação feita, no caso vertente que foi feita pela

inventariante, regularmente nomeada (fl. 11), põe termo ao comodato até então

regular. A necessidade de retomada do imóvel caracteriza o esbulho, bem como

os demais requisitos previstos no art. 927, do Código de Processo Civil, o que

conduz à procedência da pretensão de reintegração de posse. Sentença mantida.

Recurso aquesenegaseguimento.”

TJRJ – 3ª Câmara Cível – Apelação Cível n.º 0004945-29.2009.8.19.0028 –

Relator: Des. MARIO ASSIS GONÇALVES – Julgamento: 20/12/2011.

(Grifou-se)

APELAÇÃO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. EXTINÇÃO DE

COMODATO ESCRITO. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. RECUSA

DOS DEMANDADOS EM PROCEDER À DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL.

ESBULHO CARACTERIZADO. Sentença de procedência com a rescisão do

contrato de comodato firmado entre as partes, e condenação dos réus ao

pagamento de aluguel de R$300,00 (trezentos reais) por mês de retardamento

na entrega do imóvel. Apelação dos demandados alegando a nulidade do

decisum, e, quanto ao mérito, postulando A improcedência do pedido autoral.

Ausência de amparo ao recurso. Precedentes a autorizar a aplicação do art. 557

caput DO CPC. NÃO SEGUIMENTO DO RECURSO. 1. Pretensão autoral

visando à reintegração na posse do imóvel objeto de contrato de comodato

firmado com os réus. 2. Sentença de procedência com a rescisão do contrato de

comodato firmado entre aspartes, condenandoosréus no pagamento dealuguel

de R$300,00 (trezentos reais) por mês de retardamento na entrega do imóvel.

3. Apelação interposta pelos demandados, pretendendo a anulação do julgado,

e, quanto ao mérito, a improcedência do pedido autoral. 4. Inocorrência de

cerceamento de defesa, porquanto desnecessária a produção de provasorais,

sendo o Juiz, a teor do art. 130 do CPC, o destinatário direto da prova, por

intermédio da qual forma livremente seu convencimento, de acordo com o

sistema da persuasão racional, adotado por nosso Direito Processual Civil.

REJEIÇÃO DA PRELIMINAR. 5. Ação cujo objeto éa posse, matéria de fato,

não sendo condição da ação possessória a prova da propriedade. Documentação

apresentada pela parte autora que comprova sua legitimidade ativa. REJEIÇÃO

DA PRELIMINAR. 6. Ocorrendo a notificação dos réus para devolução do

imóvel objeto do contrato de comodato, e não procedendo os comodatários à

entrega voluntária do bem, caracteriza-se o esbulho a legitimar a reintegração

do autor na posse do bem, com o arbitramento de alugueres pelo tempo de

retardo na entrega do imóvel, a teor do art. 582 do Código Civil. 7. Precedentes

a autorizar o julgamento monocrático do recurso, com fulcro no art. 557 caput

do CPC.NÃO SEGUIMENTO DO RECURSO. TJRJ – 4ª Câmara Cível –

Apelação Cível n.º 0011056-51.2002.8.19.0003 – Relator: Des. SIDNEY

HARTUNG – Julgamento: 04/07/2014.

O Novo Código deProcessoCivil determina, no artigo 560,queo possuidor

tem o direito a ser reintegrado em caso de esbulho e, antes, defere, no artigo

555, I, apossibilidade de cumulação do pedido possessório com indenização por

perdas e danos.

É sabido que é necessário que haja comprovação, por parte do autor, dos

requisitos constantes do artigo 561 do Novo CPC. Certo é, Excelência, que o

primeiro requisito para o aforamento deaçãodereintegração éaprova daposse,

conforme dispõe o inciso I, do artigo 561, Novo Código deProcesso Civil.

Nesse sentido, resta inequivocamente provada a posse indireta do imóvel,

pelo autor, em virtude do contrato de comodato, além da própria certidão da

matrícula do imóvel, vez queaposseéaexteriorização dodomínio.

O autor cedeu a posse direta em face do contrato de comodato, que agora

busca recuperar.

Osdemais requisitos para aaçãosãoo esbulho praticado pelo réu esuadata,

para que se fixe o prazo de ano e dia a ensejar o rito especial dos artigos 560 a

568 do Novo Código de Processo Civil, tudo nos termos do artigo 561, incisos

I I aIV, do mesmodiplomalegal.

Com efeito, o autor foi esbulhado da posse com abuso de confiança, pois no

XX/XX/XXXX, o réu foi devidamente constituído em mora, com prazo de 30

(trinta) dias para desocupaçãodo imóvel e,não o fazendo, praticou esbulho, vez

que sua posse, antes justa, passou a ser injusta pelo vício da precariedade a partir

do dia XX/XX/XXXX.

Conforme lições de Cristiano Chaves de Farias, in verbis: “Posse precária:

resulta do abuso de confiança do possuidor que indevidamente retém a coisa

além do prazo avençado para o término da relação jurídica de direito real ou

obrigacional que originou a posse.”(FARIAS, Cristiano Chaves de;

ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil. Vol 5 (Direitos Reais) 11º Ed,

Editora Atlas. 2015, p. 108)

Como visto, restou demonstrado os requisitos, estando a presente exordial

devidamente instruída, o autor faz jus aconcessão liminar inaudita altera parte,

da reintegração de posse do imóvel supracitado, conforme prevê o artigo 562

do Novo CPC.

DOS PEDIDOS

Ante o exposto, requer:

a)deferida a liminar, determinando seja expedido mandado, concedido

liminarmente, inaudita altera parte, a reintegração de posse do imóvel situado

na Rua XXXXX;

b)Subsidiariamente, caso Vossa Excelência entenda necessária a audiência de

justificação nos termos da segunda parte do artigo 562 do Novo Código

de Processo Civil, requer o autor digne-se Vossa Excelência de considerar

suficiente (art. 563 do Novo CPC), com a consequente expedição de mandado

dereintegração de posse;

c)Ainda subsidiariamente, caso Vossa Excelência não conceda liminarmente,

requer o autor aprocedência dapresente açãocom aconsequenteexpedição do

mandado dereintegração daposse,condenado o réu no pagamento dasperdas e

danos consubstanciadas no valor de R$ XXX por mês, à título de aluguel

mensal pelo período emquepermanecer no imóvel;

d)ao final julgar procedente a presente ação, tornando definitiva a reintegração

deposse,comacondenaçãodo réu no pagamento,àtitulo deindenização ovalor

mensal de RS XXXX correspondente ao aluguel, nos termos do artigo 582, do

Código Civil, pelo período emquepermanecer no imóvel;

e)requer-se acitação do réu para, querendo, contestar aaçãono prazo conforme

artigo 564 do Novo CPC, oferecendo a defesa que tiver sob pena de confissão e

efeitos da revelia (art. 344 do Novo CPC), bem como comparecer àaudiência de

justificação, nos termos do artigo 562, segunda parte, do Novo Código de

Processo Civil, casoestasejadesignada por Vossa Excelência;

f) que seja o réu condenado ao pagamento além das custas, honorários de

advogado que Vossa Excelência houver por bem arbitrar e demais ônus de

sucumbência;

g) Protesta o autor por provar o alegado através de todos os meios de prova em

direito admitidos, especialmente pela produção de prova documental,

testemunhal, pericial e inspeção judicial, depoimento pessoal do réu sob penade

confissão, caso não compareça, ou, comparecendo, se negue a depor (art. 385, §

1º, do Novo CPC), inclusive emeventual audiência de justificação.

Dá-se à causa o valor de R$XXXX.

Nestes Termos.

PedeDeferimento. Local edata.

Nome do(a)

advogado(a) OAB XXXXXX

ASPECTOS RELEVANTES DO CPC/2015

NO DIREITO IMOBILIÁRIO

A primeira alteração

reconhecimento do estado

que se destaca no CPC/2015 é o

civil de convivente com impacto

processual nos direitos reais imobiliários e a exigênciada “outorga

convivencial” (Flávio Tartuce).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. MORTE DO

LOCATÁRIO. SUB-ROGAÇÃO. LEGITIMIDADE

PASSIVA. ALTERAÇÃO DO POLO PASSIVO.

1.Nas locações residenciais, falecendo o locatário permanece

hígido o pacto anteriormente travado, sub-rogando-se o

cônjuge ou companheiro nos direitos e obrigações decorrentes

da avença. Vêse, também, que a mens legis é justamente

proteger o cônjuge ou companheiro falecido, desde que estes

residam no imóvel no momento do falecimento. Doutrina.

2.Da análise dos autos, tem-se que certificou o I. Oficial de

JustiçaAvaliador que, ao comparecer na Rua Castro Lopes,nº

265, fundos – Inhaúma, Rio deJaneiro/RJ, fora informado pela

Srª Fátima que o citando, Sr. Miguel Vieira Ricardo falecera em

30/05/2012.

3. Nessepasso,emsendorealizada adiligência acima aduzida

em 27/01/2014, verifica-se que a informante, descrita pelo OJA

como sendo esposa do falecido, residia, no momento da

diligência, no imóvel locado, pois o endereço diligenciado é o

mesmo do contrato de locação adunado aos autos, sub-rogando-

se esta nos direitos e obrigações decorrentes do pacto

originariamente avençadopelo falecido.

4.Frise-se que, com a morte do locatário, permanecendo no

imóvel locado suasupostacompanheira (estadocivil de solteiro

nacertidão deóbito – item 00018), opera-se asub-rogação legal,

conforme dicção do artigo 11, inciso I, da Lei 8245/91, sendo

certo que a ocupante atual do imóvel é que possui legitimidade

passiva ad causam para figurar no polo passivo da relação

jurídica dedireito processual.Precedentes TJRJ.

5.Nesse caminhar, ao invés de determinar a suspensão do

processo para que os herdeiros do locatário originário se

habilitassem na ação de despejo por falta de pagamento, deveria

o Magistrado de Piso direcionar a demanda em face de sua

companheira, atual ocupantedo imóvel locado.

6.Recurso provido. TJRJ 14ª CÂMARA CÍVEL DO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RJAGRAVO

DE INSTRUMENTO PROCESSO Nº

61.2014.8.19.0000 AGRAVANTE: EURICO

0015536-

PEREIRA

CALDAS AGRAVADA: MIGUEL VIEIRA RICARDO

RELATOR: DESEMBARGADOR JOSÉ CARLOS PAES.

Nova realidade para a capacidade processual ativa dos

companheiros e capacidade processual passiva dos companheiros.

Proteção patrimonial à referida entidade familiar. Extensão às Uniões

Estáveis homoafetivas. Precedentes do STJ eSTF.

Art. 73. O cônjuge necessitará do consentimento do outro para

propor ação que verse sobre direito real imobiliário, salvo quando

casadossobo regime deseparaçãoabsoluta de bens.

(...)

§1o Ambos os cônjuges serão necessariamente citados para a ação:

I - que verse sobre direito real imobiliário, salvo quando casados sob

o regime deseparaçãoabsoluta de bens;

(...)

IV - que tenha por objeto o reconhecimento, a constituição ou a

extinção de ônus sobre imóvel de um ou de ambos os cônjuges.

§2o Nas açõespossessórias,aparticipação do cônjuge do autor ou do

réu somente é indispensável nas hipóteses de composse ou de ato por

ambos praticado.

§ 3o Aplica-se o disposto neste artigo à união estável comprovada

nos autos.

Art. 319. A petição inicial indicará:

(...)

I I - os nomes, os prenomes, o estado civil, a existência de união

estável, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas

Físicas ou no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica, o endereço

eletrônico, odomicílio earesidência do autor edoréu.

Segurança jurídica nas negociações imobiliárias

STJ REsp 1.592.072. DJe 18.12.2017. ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL

AMEALHADO DURANTE A CONSTÂNCIA DA UNIÃO ESTÁVEL. PRETENSÃO

DE DECRETAÇÃO DE NULIDADE NEGOCIAL. NECESSIDADE DE OUTORGA

CONVIVENCIAL. INTERPRETAÇÃO TELEOLÓGICA DO SISTEMAJURÍDICO.

Artigo 1.647 do Código Civil. Terceiro de boa-fé que ignora a relação de união estável.

Vendedor que se declara “ solteiro”. NECESSIDADE DE PROTEÇÃO DO

TERCEIRO DE BOA-FÉ EM RAZÃO DA INFORMALIDADE INERENTE AO

INSTITUTO DA UNIÃO ESTÁVEL. CASO CONCRETO. AUSÊNCIA DE

CONTRATO DE CONVIVÊNCIA REGISTRADO EM CARTÓRIO, BEM COMO

DE COMPROVAÇÃO DA MÁ-FÉ DOS ADQUIRENTES. MANUTENÇÃO DOS

NEGÓCIOS JURÍDICOS QUE SE IMPÕE, ASSEGURANDO-SE, CONTUDO, À

AUTORA O DIREITO DE PLEITEAR PERDAS E DANOS EMAÇÃO PRÓPRIA.

A LEI DO INQUILINATO: algumas considerações

-Lei 8245/1991

-Lei 12.112/2009 e Lei nº 12.744, de 2012 (alteraçõessubstanciais)

ASPECTOS GERAIS DA LEI DO INQUILINATO

A)o foro competente, em princípio, será aquele da situação do imóvel

locado; mas as partes podem eleger pelo princípio da autonomia da

vontade, outro foro (cláusula de eleição).

B)todas as ações locatícias terão como valor da causa uma

anuidade, bastará que se proceda à multiplicação do valor do aluguel

vigente, no momento do ajuizamento da ação, por doze, não estando

inclusos os encargos, exclusivamente o aluguel, e é sobre o valor

calculado ao ano que incidirão os emolumentos, como as taxas

judiciárias, custas; em todas as ações locatícias, os recursos serão

recebidos tão somenteno efeito devolutivo.

ATENÇÃO STJ

Penhora de salario para pagamento de aluguéis

Para garantir o pagamento de aluguéis atrasados havia mais de

uma década, o STJ determinou a penhora de parte do salário de um

inquilino devedor. O tribunal autorizou o desconto mensal de 10% do

vencimento do locador para garantir o pagamento do aluguel de um

imóvel residencial. Para aministra que relatou o caso(REsp 1.547.561),

Nancy Andrighi, descontar 10% mensais da folha de pagamento não

colocaria emrisco asubsistência do devedor nemdesua família.

Nova orientação (STJ)

Aditivo contratual

Outro assunto muito recorrente no STJ envolve o fiador do

contrato de locação e o aditivo dos contratos. Decisão recente do

tribunal mostrou que a falta de anuência em aditivo contratual não

desobriga o fiador na prorrogação de contrato de aluguel. Segundo

o STJ, os fiadores de contrato de locação devem ser solidariamente

responsáveis pelos débitos locativos, ainda que não tenham concordado

comaprorrogação do contrato.

Segundo a Terceira Turma, mesmo não tendo assinado o aditivo, a

garantia prestada pelo fiador persiste até o encerramento da

locação, com a ressalva apenas de que a responsabilidade dos

fiadores permanece limitada ao valor de aluguel previsto no

contrato original. Segundo a relatora do recurso especial (REsp

1.607.422), ministra Nancy Andrighi, o artigo 39 da Lei 8.245/91

estabelece que, “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das

garantias da locação seestende até aefetiva devolução do imóvel”. Para

se exonerar da obrigação, o fiador deve apresentar uma notificação

resilitória, declarando quenãomais responde pelos débitos locatícios.

AÇÃO DE DESALIJO COMPULSÓRIO

RESUMO:

Ações de despejo (arts. 59 a 66, Lei n. 8.245/91)

• É a única competente para que o locador recupere o imóvel locado;

• O pedido é o de rescisão de dissolução do contrato. É uma ação,

portanto, de natureza eminentemente pessoal e não possessória;

• Polo passivo da ação de despejo, figurará o locatário ou o

sublocatário ou quem venha sub-rogar-se em seus direitos;

• Segueorito comum;

• Permite medidas liminares semaoitiva daoutra parte;

•Tem caráter mandamental, pois dispensa a fase final exasperante da

liquidação da sentença;

•Pode ser utilizada por: falta de pagamento; infração contratual; pedido

para uso próprio; não conservação do imóvel; danos ao imóvel em

detrimento do patrimônio do locador; realizar obras que aumentem a

sua capacidade ou obras determinadas pela autoridade pública e que

sejamurgentes (arts. 47 e59, Lei n. 8.245/91);

• Permite odespejopor denúncia vazia.

1- DA VIABILIDADE DO DESPEJOLIMINAR

ALTERAÇÃO:

"Art. 59. ...................................................................................

§1o.......................................................................................................................

...............................................................................

VI - o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se

produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder

público, que não possam ser normalmente executadas com a

permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse aconsenti-las;

VII.- o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do

art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança

inaugural do contrato;

VIII.- o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a

ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação

comunicando o intento de retomada;

IX.- a falta de pagamento de aluguel eacessórios da locação no vencimento,

estando ocontrato desprovido dequalquer dasgarantias

previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou

pedido deexoneração dela, independentemente de motivo.

§ 3o No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário

evitar a rescisão da locação eelidir a liminar de desocupação se, dentro

dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e

independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple

a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art.

62."

DO DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO

ALTERAÇÃO:

"Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de

aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de

aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-

se-áo seguinte:

I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o

pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta

hipótese, citar-se-á o locatário para responder aopedido derescisãoeo

locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança,

devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor

do débito;

II.- o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação

efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o

pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e

mediante depósito judicial, incluídos:

III.- efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é

integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o

depósito no prazo de10 (dez) dias, contado daintimação, que poderá

ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou

publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;

IV - não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido

de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a

quantia depositada;

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já

houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses

imediatamente anteriores àpropositura daação."

DO PROCEDIMENTO E DOS PRAZOS PARA DESOCUPAÇÃO DO

IMÓVEL

ALTERAÇÃO:

"Art. 63. Julgada procedente aaçãode despejo, o juiz determinará aexpedição

de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a

desocupaçãovoluntária, ressalvado odisposto nos parágrafos seguintes.

§1o.......................................................................................................................................

...............................................................

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no §2o do art.

46. ..............................................................................................."

DA EXECUÇÃO PROVISÓRIA DO DESPEJO / DA CAUÇÃO

ALTERAÇÃO:

"Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 90, a

execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6

(seis) mesesnemsuperior a12 (doze) mesesdo aluguel, atualizado até a

data daprestação da caução.

......................................................................................................"

CONTROLE DA ABUSIVIDADE DE CLÁUSULASLOCATÍCIAS

Lei 8.245/1991. “Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do

contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei,

notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que

afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham

obrigações pecuniárias para tanto”.

O CDC aplica-se à locação imobiliária?

“Locação. Recurso especial. Inaplicabilidade do código de defesa do

consumidor. Acessão. Indenização. Renúncia. 1. Esta Corte firmou

compreensão no sentido deque o Código deDefesa do Consumidor não

é aplicável aos contratos locatícios. 2. Não é nula a cláusula em que se

renuncia ao direito de indenização nas hipóteses de acessão em terreno

locado, prestigiando o princípio da autonomia das vontades. 3. Recurso

conhecido e improvido” (STJ, REsp 439.797/SP, Rel. Min. Paulo

Gallotti, 6.ªTurma, j. 19.11.2002, DJ 26.05.2003, p. 380).

CONTRATANTE VULNERÁVEL

CDC incide em contratos imobiliários, decide STJ

DIREITO DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE DO CDC

AOS CONTRATOS DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. É

possível a aplicação do CDC à relação entre proprietário de imóvel e a

imobiliária contratada por ele para administrar o bem. Isso porque o

proprietário do imóvel é, de fato, destinatário final fático e também

econômico do serviço prestado. Revela-se, ainda, a presunção da sua

vulnerabilidade, sejaporque o contrato firmado édeadesão,sejaporque

éumaatividade complexa eespecializadaou, ainda, porque osmercados

se comportam de forma diferenciada e específica em cada lugar e

período. No cenário caracterizado pela presença da administradora na

atividade de locação imobiliária sobressaem pelo menos duas relações

jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida entre o

proprietário de um ou mais imóveis e a administradora; e a de locação

propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um

contrato de locação. Nas duas situações, evidencia-se a destinação final

econômica do serviço prestado ao contratante, devendo a relação

jurídica estabelecida ser regida pelas disposições do diploma

consumerista”. REsp 509.304/PR, Rel. Min. Villas Bôas Cueva,

julgado em 16/5/2013).

CDC. A discussão frequente no STJ é a aplicabilidade ou não do Código de

Defesa do Consumidor (CDC) aos contratos de locação. A jurisprudência da

corte tem sido firme no sentido dequenão seaplica o código aocontrato regido

pela Lei do Inquilinato, pois tais contratos não se enquadram no conceito de

relação de consumo e, além disso, já são regulados por lei própria. Para o

ministro Marco Buzzi, relator de um dos recursos que abordou o assunto

(AREsp 101.712), os contratos de locação fazem parte de microssistema

distinto, e as relações jurídicas locatícias não possuem os traços

característicos da relação de consumo, previstos nos artigos 2º e 3º da Lei

8.078/90. Assim, tratando-se de contrato regido especificamente pela lei

8.245/91, não há que se falar em aplicação do Código de Defesa do

Consumidor”, ressaltou Buzzi.

RENÚNCIA ÀS BENFEITORIAS

“Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as

benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não

autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas,

serão indenizáveis epermitem o exercício do direito deretenção”.

Súmula 335 do STJ: “Nos contratos de locação, éválida acláusula de

renúncia àindenização dasbenfeitorias eaodireito de retenção”.

E se a renúncia constar em contrato de locação deadesão?

Enunciado 433, da V Jornada de Direito Civil. “A cláusula de

renúncia antecipada ao direito de indenização e retenção por

benfeitorias necessárias énula emcontrato de locação deimóvel urbano

feito nos moldes do contrato de adesão”.

Explicação doart. 424 doCC.Renúnciaadireito inerente aonegócio.

CC “Art. 827. O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem

direito a exigir, até a contestação da lide, que sejam primeiro

executados os bens do devedor. Parágrafo único. O fiador que alegar o

benefício de ordem, a que se refere este artigo, deve nomear bens do

devedor, sitos no mesmo município, livres e desembargados, quantos

bastem para solver o débito”.

“Art. 828. Não aproveita este benefício ao fiador:

I.- se ele o renunciou expressamente;

II.- se se obrigou como principal pagador, ou devedor solidário;

I I I - se o devedor for insolvente, ou falido”.

E se a renúncia constar em contrato de fiança deadesão?

Enunciado 364 da IV Jornada de Direito Civil. “Arts. 424 e 828. No

contrato de fiança énula acláusula de renúncia antecipada ao benefício

deordem quando inserida emcontrato de adesão”.

CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO

Atualização CPC/2015. Artigos 319 e 320. Requisitos da Petição Inicial

STJ. "A consignação em pagamento visa exonerar o devedor de

sua obrigação, mediante o depósito da quantia ou da coisa

devida, e só poderá ter força de pagamento se concorrerem 'em

relação às pessoas, ao objeto, modo e tempo, todos os requisitos

sem os quais não é válido o pagamento' (artigo 336 do NCC)".

(Quarta Turma, REsp 1.194.264/PR, Rel. Ministro Luís Felipe

Salomão, unânime, DJe de 4.3.2011).

Art. 542. Na petição inicial, o autor requererá:

I.- o depósito da quantia ou da coisa devida, a ser efetivado no

prazo de 5 (cinco) dias contados do deferimento, ressalvada a

hipótese do art. 539, § 3º ;

II.- a citação do réu para levantar o depósito ou oferecer

contestação.

Parágrafo único. Não realizado o depósito no prazo do inciso I,

o processo será extinto sem resolução do mérito.

Art. 544. Na contestação, o réu poderá alegar que:

I.- não houve recusa ou mora em receber a quantia ou a coisa

devida;

II.- foi justa a recusa;

III.- o depósito não se efetuou no prazo ou no lugar do pagamento;

IV - o depósito não é integral.

Parágrafo único. No caso do inciso IV, a alegação somente será

admissível se o réu indicar o montante que entende debido.

Art. 545. Alegada a insuficiência do depósito, é lícito ao autor

completá-lo, em 10 (dez) dias, salvo se corresponder a prestação

cujo inadimplemento acarrete a rescisão do contrato.

§ 1º No caso do caput , poderá o réu levantar, desde logo, a quantia

ou a coisa depositada, com a consequente liberação parcial do

autor, prosseguindo o processo quanto à parcela controvertida.

§ 2º A sentença que concluir pela insuficiência do depósito

determinará, sempre que possível, o montante devido e valerá

como título executivo, facultado ao credor promover-lhe o

cumprimento nos mesmos autos, após liquidação, senecessária.

Art. 546. Julgado procedente o pedido, o juiz declarará extinta a

obrigação e condenará o réu ao pagamento de custas e honorários

advocatícios.

Parágrafo único. Proceder-se-á do mesmo modo se o credor

receber e der quitação.

Art. 547. Se ocorrer dúvida sobre quem deva legitimamente receber

o pagamento, o autor requererá o depósito e a citação dos possíveis

titulares do crédito para provarem o seu direito.