políticas e direito da reabilitação urbana 1 · urbanístico assente na expansão urbana (com...

Fernanda Paula Oliveira

Políticas e direito da reabilitação urbana 1

Regime Jurídico da Reabilitação

Urbana


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1. C1. CONSIDERAÇÕESONSIDERAÇÕES INTRODUTÓRIASINTRODUTÓRIAS

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1.1 . Os problemas atuais

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Como enfrentar os problemas da

ocupação do território?

1.º Planear (planeamento do território)

2.º depois executar de acordo com os planos (gestão

urbanística)

Mas: depois de termos planos o território ficou

mais desorganizado!

Porquê? O que falhou?

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a) Defeitos e de insuficiências do planeamento

com implicações na ocupação do território

Falta de elementos estruturantes nos PDM

“Reservas de urbanização” criando áreas vazias no interior das

cidades;

Ausência de uma estratégia;

amplas admissibilidades construtivas neles constantes, não

sujeitas a condicionantes nem programação;

ausência de iniciativas públicas fundiárias (diretas ou de

dinamização de processos societários);

admissibilidade de iniciativas privadas dentro dos limites da

respetiva propriedade e de licenciamentos dispersos e

desgarrados (desde que conformes com PDM).

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b) O tipo de gestão urbanística

Baseada em iniciativas urbanísticas individualizadas,

de pequena dimensão e casuísticas

licenciamentos casuísticos,

promovidos por iniciativa privada,

no limite da sua propriedade de cada um,

de acordo com a sua ordem de prioridades.

Gestão urbanística como verificação de conformidades.

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Um planeamento que admite (de forma ampla)

ocupação urbanística sem, contudo, a programar

Consequência:

surgimento casuístico (ao sabor das iniciativas dos

promotores e de acordo com os seus próprios timings);

de operações urbanísticas, em regra concretizadas nos

limites da propriedade de cada um;

bem como de licenciamentos dispersos e desgarrados uns dos

outros (ainda que conformes com os planos diretores

municipais em vigor), desordenando, deste modo, o

território.

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Consequências

A dispersão da ocupação urbanística no território,

Irracional expansão das infraestruturas que o servem.

Os desperdícios associados

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1.2. Respostas aos problemas atuais

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Um novo modelo de ocupação territorial

passa por introduzir

Programação pública (municipal),

Promoção ou condicionamento das operações

urbanísticas a soluções de conjunto,

Promoção de parcerias entre privados e destes com

a Administração na concretização dos planos.

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Uma nova lógica de gestão urbanística

Onde os municípios programam, coordenam e controlam

operações que, de forma integrada, executam os planos, em

vez de se limitarem a controlar operações urbanísticas

casuísticas e desgarradas que lhe são apresentadas.

Uma Administração municipal que orienta e programa a

ação, em vez de intervir “a reboque” de iniciativas privadas.

As soluções pensadas na lei para a “nova

urbanização/edificação”: exemplos

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1.3. A reabilitação urbana no âmbito das

novas tendências do direito do urbanismo

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A reabilitação urbana no contexto de um

novo paradigma do direito do urbanismo

de um urbanismo de expansão (com alargamento

exponencial de perímetros urbanos e a consequente

expansão irracional das infraestruturas no território);

a um urbanismo de contenção (de colmatação dos

perímetros urbanos e de reabilitação urbana)

De um urbanismo casuístico a um urbanismo

programado

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O Regime jurídico atual da reabilitação urbana

pressupõe:

Programação pública das intervenções a efetuar (de

acordo com a sua ordem de prioridades e não em

consonância com os timings dos proprietários);

Áreas que apontem para intervenções integradas (áreas

de reabilitação urbana e unidades de intervenção);

Promoção de parcerias entre privados e destes com a

Administração ou com terceiros na concretização das

operações em causa.

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A reabilitação permite a consolidação e ocupação do já

edificado (cidade compacta), evitando os desperdícios

que caraterizam a expansão urbana:

Territoriais: impedindo a ocupação de novos espaços,

Financeiros: promovendo a racionalização das infraestruturas e

equipamentos existentes,

Ambientais e patrimoniais: em virtude da manutenção e

valorização do património construído e do ambiente urbano,

Sociais: já que pode funcionar como mecanismo de

identificação e integração sócio cultural e promover o bem

estar das populações.

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Em suma

A reabilitação urbana não pode ser (já não) é um

regime excecional, mas um regime normal;

Passa a fazer parte da gestão urbanística normal

dos municípios (uma forma normal de gestão

urbanística a par de outras);

Uma gestão urbanística programada pelo município

e não casuística ou sujeita ao timing dos privados.

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“Por este motivo a reabilitação urbana, posiciona-se também

como uma via para contrariar o modelo de desenvolvimento

urbanístico assente na expansão urbana (com todos os custos

inerentes: territoriais, financeiros, ambientais e, mesmo, sociais),

permitindo a consolidação e ocupação do já edificado e dos

espaços expectantes dentro das cidades.”

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Assim:

Para inverter as tendências expansionistas dos

perímetros e dispersivas da ocupação territorial: em

vez de expansão urbana:

contenção (consolidação) dos perímetros,

preenchimento (colmatação) de espaços vazios no

seu interior e,

revitalização/reabilitação urbana.

coesão social

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22.. AA políticapolítica dada reabilitaçãoreabilitação

urbanaurbana

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2.1. Traços caraterísticos da política

de reabilitação urbana

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Traços caraterísticos

Política de natureza essencialmente global e integrada (centrada em conjuntos edificados e não apenas no edifício isolado);

Intervenção assente numa execução a uma escala territorial limitada (áreas de reabilitação urbana, unidades de intervenção e unidades de execução);

Intervenção sobre o tecido urbano existente (consolidado), ainda que incluindo áreas de colmatação;

Ditada por preocupações de adequação e proporcionalidade dos instrumentos propostos (em face, sobretudo, da necessidade de preservar ou tomar em devida consideração direitos já constituídos e expetativas dos particulares)

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Política que exige uma consideração integrada ao nível

territorial e económico e social, pelo que deve ser

ponderada conjuntamente com outras políticas como a

do património, habitação, transportes, ambiental, etc.

Ao mesmo tempo, a definição destas políticas setoriais

deve, igualmente, integrar o interesse da reabilitação

urbana (em particular quanto a novos investimentos em

edifícios) .

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2.2. Conceito amplo de reabilitação

urbana

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Conceito amplo de reabilitação urbana [reabilitação de cidades e não (apenas) de edifícios] –

artigo 3.º

Que não se prende apenas a aspetos da vertente imobiliária ou patrimonial, mas que opta por uma disciplina integrada, e coordenada das distintas intervenções de ordem:

Urbanística (política urbanística);

Habitacional (política habitacional);

De proteção e valorização do património cultural (política patrimonial);

Ambiental (política ambiental);

De coesão social (políticas sociais);

De (racionalização de) transportes intimamente relacionada com a reordenação da vida nas cidades (política de transportes).

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A vocação global

não se atem a aspetos da vertente imobiliária ou patrimonial,

mas aponta para uma disciplina integrada, coordenada e dirigida

das intervenções.

Uma política “de fusão”, em que se misturam e priorizam

interesses públicos e privados de vária ordem: a conservação e

valorização integrada do património cultural, o acesso a uma

habitação apropriada, a promoção da coesão social e

territorial e a contribuição para o desenvolvimento sustentável

das cidades através da gestão cautelosa do ambiente.

• Da reabilitação à regeneração urbana (cfr. artigo 61.º

da LBPSOTU)

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Objetivos da reabilitação urbana

objetivos arquitectónico-urbanísticos: deve

contribuir para recuperar, modernizar e requalificar os

edifícios e o conjunto em que se inserem, incluindo as

infraestruturas urbanas, os espaços verdes, os espaços

urbanos e os equipamentos de utilização coletiva que se

encontrem degradados, em degradação ou sejam

funcionalmente inadequados.

A reabilitação urbana visa, desta perspetiva, não apenas a

recuperação de edifícios e a melhoria das suas condições de

utilização, mas também recuperar e requalificar os espaços

urbanos que estejam funcionalmente obsoletos

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objetivos económico-sociais: não basta ter edifícios e

espaços urbanos recuperados; é preciso também que esses

sejam habitados e tenham vida, o que significa a necessidade de

fomentar uma interligação entre as funções residenciais e as

funções económicas, dotando os espaços reabilitados de

estabelecimentos comerciais, de serviços e de atividades sociais,

lúdicas, culturais e outras que as tornem atrativas para a

população.

Objetivo: fomentar atividade económica e sociocultural de uma

forma diversificada e sustentável nas áreas reabilitadas, que

promovam a integração funcional, a inclusão social, a coesão

territorial, a igualdade de oportunidades dos cidadãos no acesso às

infraestruturas, aos equipamentos, aos serviços e às funções urbanas

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objetivos culturais: a reabilitação urbana deve contribuir para a

valorização do património cultural, protegendo-o e promovendo-o,

designadamente através de novos usos, como o turístico. Uma

reabilitação do ponto de vista cultural deve encontrar formas de

promover o património e, em simultâneo proteger e promover a

cultura enquanto atividade económica que também é, contribuindo

para revitalizar o centro urbano

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Reabilitação/regeneração

A reabilitação urbana visa muito mais do que uma mera

intervenção no edificado ou no parque habitacional.

Reabilitar é revitalizar as cidades:

repovoar os centros urbanos,

atrair investimento,

aumentar a sustentabilidade ambiental,

dinamizar negócios,

melhorar o ordenamento do território e

aumentar a mobilidade das pessoas e a mobilidade

territorial das famílias.

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O RJRU e a regeneração urbana entendida esta como “a

forma de intervenção territorial integrada que combina ações

de reabilitação com obras de demolição e construção nova e

com medidas adequadas de revitalização económica, social e

cultural e de reforço da coesão e do potencial territorial” (cfr.

n.º 2 do artigo 61.º da Lei n.º 31/2014, de 30 de maio).

Reabilitação/regeneração

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Conceito amplo de reabilitação urbana [alínea j) do artigo 2.º do RJRU]

A reabilitação urbana é “a forma de intervenção integrada

sobre o tecido urbano existente, em que o património

urbanístico e imobiliário é mantido, no todo ou em parte

substancial, e modernizado através da realização de obras de

remodelação ou beneficiação dos sistemas de infraestruturas

urbanas, dos equipamentos e dos espaços urbanos ou verdes

de utilização coletiva e de obras de construção, reconstrução,

ampliação, alteração, conservação ou demolição dos edifícios”.

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Embora a reabilitação urbana pressuponha a

manutenção do património urbanístico e imobiliário, tal

não significa, muito pelo contrário, que não se admitam

operações de nova construção, de demolição ou de

substituição de edifícios por outros, distintos deles:

por isso se refere a lei à “manutenção substancial” no

todo ou em parte (e não à manutenção integral) do

património urbanístico e imobiliário (e não dos

edifícios). A área de referência é a da ARU.

E por isso se refere, também, à modernização daquele

património (e não apenas dos edifícios isolados),

designadamente por via distintas operações (onde se

inclui expressamente a nova construção e a demolição).

Conceito amplo de reabilitação urbana [alínea j) do artigo 2.º do RJRU]

Portanto na ARU, a ORU que vier a ser aprovada pode

diferenciar ações (projetos), nada impedindo que em

determinadas áreas os projetos correspondam à construção de

novos edifícios, noutras à demolição de outros e noutras, ainda, à

substituição de certos edifícios por outros, material e

funcionalmente distintos: fundamental é que parte substancial

do tecido urbano da ARU (da totalidade da sua área de

abrangência) seja mantido.

Apesar de o legislador ter distinguido entre reabilitação de

edifícios e reabilitação urbana, apenas esta constitui o objeto

do Decreto-Lei n.º 307/2009, que se baseia na delimitação de

áreas de reabilitação urbana e não na reabilitação isolada de

edifícios.

Conceito amplo de reabilitação urbana (alínea j) do artigo 2.º do RJRU )

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Assim

o conceito de reabilitação urbana, apesar de assentar na conservação

substancial do edificado, admite todo um conjunto de intervenções

que tanto pode consistir na alteração e na demolição do existente

como na nova edificação.

Apesar de haver uma linha de preferência pelos instrumentos que

promovam a conservação do património incluído essencialmente nos

centros das cidades, como forma de preservação ou recuperação da

sua atratividade, (pluri)centralidade e multifuncionalidade, tal não

exclui que, em situações justificadas, se possa lançar mão de

instrumentos que promovam uma intervenção mais intensa nessa

área, tendo em vista os objetivos que, com a reabilitação urbana se

visam atingir, designadamente a substituição de edifícios obsoletos

e/ou degradados por outros destinados a novas funções que

permitam promover a sustentabilidade e dinamização de certas

áreas da cidade

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33.. OO REGIMEREGIME JURÍDICOJURÍDICO DADA REABILITAÇÃOREABILITAÇÃO

URBANAURBANA

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Reabilitação como gestão urbanística

normal

Já não é um regime excecional.

Passa a fazer parte da gestão urbanística normal dos

municípios (uma forma normal de gestão urbanística a par de

outras): nesta medida devem cumprir os planos municipais em

vigor e a sua programação.

36 ALMEDINAmais



Regime em vigor

Reabilitação em áreas de reabilitação urbana.

Reabilitação fora de áreas de reabilitação urbana.

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I. Reabilitação em áreas de reabilitação urbana

.

38 ALMEDINAmais

Os conceitos fundamentais

Áreas de reabilitação urbana (artigo 7.º e Secção II do

Capítulo II)

Operações de reabilitação urbana e instrumentos de

programação (artigo 8.º, Secção III do Capítulo II e Capítulo III,

artigos 29.º a 35.º)

Entidades gestoras (artigos 9.º e 10.º e Capítulo IV, artigos

36.º a 38.º)

Modalidades de execução (artigo 11.º e Capítulo V, artigos

39.º a 43.º)

Instrumentos de execução (Capítulo VI, artigo 44.º a 68.º)

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O funcionamento do regime

Uma operação de reabilitação urbana por cada área

de reabilitação urbana.

Inicialmente: um processo integrado - a delimitação

da ARU integrava também necessariamente a

aprovação da ORU, dos seus instrumentos

estratégicos e a definição da entidade gestora

Admissão atual de faseamento do processo de

reabilitação urbana.

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O faseamento do procedimento o município pode começar por efetuar uma simples

delimitação da área a sujeitar à operação de reabilitação urbana.

Remete para um momento posterior [que não deve ultrapassar os três anos após esta delimitação, sob pena de caducidade da mesma (artigo 15.º da Lei de alteração)] a aprovação da operação de reabilitação urbana (a qual integrará, como seu elementos componente, a aprovação da estratégia ou do programa estratégico da reabilitação consoante se trate de operação simples ou sistemática).

Só se poderá aplicar o regime integral previsto neste diploma, (desencadeamento das modalidades e dos instrumentos de execução) quando, para além de delimitada a área de atuação, tiver sido aprovada a respetiva ORU com seus “instrumentos estratégicos” (idem para alguns benefícios fiscais)

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1. Área de reabilitação urbana

42 ALMEDINAmais



Qualquer área da cidade, não apenas os tradicionais centros

históricos.

Não necessariamente solo urbano: pode abranger

aglomerados rurais ou áreas de génese ilegal (classe de solo

rústico/rural nos planos).

Deverá corresponder a escolhas estratégicas do município

(programação municipal), isto é, à determinação de onde

importa intervir com estes objetivos específicos.

Deve estar em consonância com a ordem de prioridades

identificados pelo município para a intervenção no território

(concretização de uma programação constantes dos

instrumentos de planeamento em vigor).

Áreas de reabilitação urbana: área de

incidência

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Critérios para a delimitação da área de

incidência

Deve garantir uma adequada articulação desta área com a

restante cidade, isto é, uma adequada articulação com a

restante gestão urbanística, de forma a perspetivar a cidade

como um todo.

O planeamentos (integral e abrangente do território

municipal) como pressuposto necessário

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Ideia de intervenção integrada

não se perspetivar as ARUs como “pedaços da cidade” a ser

intervencionados de forma atomística separada do resto do

espaço urbano (muito menos os projetos que se concretizem

no seu interior podem ser vistos “atomisticamente”, devendo,

sempre, ser perspetivados como uma parte de um todo que é

a operação de reabilitação urbana a concretizar no seu âmbito

de incidência);

entender a estratégia ou programa estratégico da operação de

reabilitação urbana como instrumentos de programação da

respetiva execução, os quais não dispensam, e devem ser

articulados, com uma estratégia mais ampla para toda a cidade

e para todo o território municipal, cuja definição deve constar

dos instrumentos de planeamento municipal;

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Necessidade de se convocarem para o efeito, os vários níveis de

planeamento municipal:

necessariamente o plano diretor municipal enquanto o instrumento

que define os objetivos de desenvolvimento estratégico a prosseguir e os

critérios de sustentabilidade a adotar na totalidade do território municipal;

de preferência o plano de urbanização particularmente vocacionado

para estruturar a totalidade da área da cidade (a cidade como um todo),

tendendo a perspectivá-la como um sistema de continuidades;

eventualmente o plano de pormenor, não como instrumento suficiente,

por si só, para promover a reabilitação urbana, mas como instrumento que

completa, ao respetivo nível, uma estratégia mais ampla e coerente para o

território.

Em todo o caso, sendo as áreas de reabilitação urbana, áreas

vocacionadas para a execução, fará sentido delimitá-las de forma

tendencialmente mais contida, de modo a que possam cumprir mais

adequadamente a sua função.

Ideia de intervenção integrada

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Procedimento de delimitação (quando

faseado): artigo 13.º

a câmara municipal apresenta proposta à assembleia municipal

(planta com delimitação da área abrangida e fundamentação numa

memória descritiva e justificativa )onde sejam explicitados:

os critérios subjacentes a tal delimitação,

os objetivos estratégicos a prosseguir (e que serão posteriormente

concretizados na estratégia ou programa estratégico da reabilitação

urbana). programação constantes dos instrumentos de planeamento em

vigor) – antecipação dos instrumentos de programação

O quadro dos benefícios fiscais.

Deliberação de aprovação é publicada, através de aviso, na 2.ª série do Diário da República e divulgada na página eletrónica do município sendo simultaneamente remetida ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P., por meios eletrónicos, para conhecimento por esta entidade.

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Ausência de discussão pública: a sua delimitação não tem

consequências negativas na esfera jurídica dos

interessados nem lhes impõem qualquer tipo de

obrigações

Procedimento de delimitação (quando

faseado): artigo 13.º

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Efeitos da mera delimitação da ARU

(i) Obriga o município a definir os benefícios fiscais associados aos impostos municipais sobre o património, designadamente o imposto municipal sobre imóveis (IMI) e o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT), nos termos da legislação aplicável;

(ii) Confere aos proprietários e titulares de outros direitos, ónus e encargos sobre os edifícios ou frações nela compreendidos o direito de acesso aos apoios e incentivos fiscais e financeiros à reabilitação urbana, nos termos estabelecidos na legislação aplicável, sem prejuízo de outros benefícios e incentivos relativos ao património cultural.

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2. Operações de reabilitação urbana

50 ALMEDINAmais

Operação de reabilitação simples: intervenção integrada de reabilitação

urbana de uma área, dirigindo-se primacialmente à reabilitação do

edificado, num quadro articulado de coordenação e apoio da respetiva

execução (artigo 8.º, nº 2)

Operação de reabilitação sistemática, intervenção integrada de

reabilitação urbana de uma área, dirigida à reabilitação do edificado e à

qualificação das infraestruturas, dos equipamentos e dos espaços verdes e

urbanos de utilização coletiva, visando a requalificação e revitalização do

tecido urbano, associada a um programa de investimento público (artigo 8.º,

nº 3)

Estratégia de reabilitação urbana

artigo 30.º

Programa estratégico de

reabilitação urbana – artigo 33.º ALMEDINAmais



• A opção por cada um destes tipos de reabilitação

resulta da ponderação e conjugação de vários

factores tais como:

• o nível da concertação/negociação com os

proprietários,

• a capacidade e vontade de investimento dos

privados,

• a necessidade de intervenção em espaço público

ou em infraestruturas e equipamentos públicos,

• a centralidade da intervenção,

• os interesses de terceiros, etc...

Opção pelo tipo de ORU

Fernanda Paula Oliveira ALMEDINAmais

Por instrumento próprio

Por via da aprovação de um plano de pormenor de

reabilitação urbana

2.1. Procedimentos de aprovação

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Instrumento próprio (artigo 17.º)

Elaboração da proposta pela câmara municipal (que

pode encarregar uma entidade do sector empresarial

local de o fazer);

Parecer do IHRU (15 dias para emanar parecer,

considerado favorável se silente) em simultâneo com a

discussão pública nos termos dos planos de pormenor

(logo pressupõe relatório de ponderação);

Aprovação pela assembleia municipal;

Publicitação nos termos do n.º 5 do artigo 14.º;

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Conteúdo do instrumento próprio

(artigo 16.º)

• Definição do tipo de operação de reabilitação urbana

• Estratégia ou programa estratégico


Plano de Pormenor de Reabilitação Urbana

Plano de Pormenor de Reabilitação Urbana (um PP com

algumas especificidades de procedimento) O procedimento do

RJIGT com as especificidades do RJRU:

Na conferência de serviços devem as entidades, sempre que se

pronunciem desfavoravelmente, indicar as razões da

discordância e as alterações necessárias para a viabilização das

soluções do plano (?),

A influência na gestão urbanística (artigo 27.º, n.º 3),

No caso de abranger área de reabilitação urbana já definida

com instrumento estratégico aprovado, não tem lugar a

participação preventiva (artigo 26.º, n.º 4);

O caso da reabilitação urbana em áreas classificadas: um plano

dois em um (plano de pormenor de salvaguarda integra o de

reabilitação urbana). 56

ALMEDINAmais

Questões:

Qual a melhor opção: em instrumento próprio ou por

intermédio de plano de pormenor?

Qual é a solução mais célere e também mais flexível para

alcançar os respetivos objetivos?

Em que situações se torna indispensável delimitar a área

de intervenção por intermédio de plano de pormenor?

57 ALMEDINAmais



A elaboração de um plano de pormenor pode

apresentar como a melhor via.

Quando se torna imprescindível proceder à alteração dos

instrumentos de planeamento em vigor (via mais célere);

Sempre que se considere fundamental definir princípios e regras

de uso dos solos e dos edifícios (do princípio da tipicidade dos

planos resulta ser aquele o único que pode ter estes efeitos);

Em situações contadas, tratando-se de operações de reabilitação

urbana sistemáticas e em que se pretenda proceder à

reestruturação da propriedade, pode torna-se a via mais célere

por, se lhe forem atribuídos efeitos registais, permitir concretizar

diretamente (com o respetivo registo) a transformação da

situação fundiária sem ser necessário desencadear operações de

execução em momento posterior.

ALMEDINAmais

Sempre que a área de reabilitação urbana contenha ou

coincida com património cultural imóvel classificado

ou em vias de classificação, e respetivas zonas de

proteção, já que nestes casos apenas haverá um

procedimento em curso em vez de dois: a delimitação

por instrumento próprio não dispensa (nem integra) o

procedimento de elaboração de um plano de

pormenor de salvaguarda (ao contrário do que sucede

com o procedimento de elaboração de um plano de

pormenor de reabilitação urbana).

A elaboração de um plano de pormenor pode

apresentar como a melhor via.

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Natureza dos “instrumentos” estratégicos

Próximos dos planos de pormenor, mas não são instrumentos de

gestão territorial , logo sem os seus efeitos;

Possibilidade de mobilização indireta da estratégia de reabilitação

urbana ou do programa estratégico de reabilitação urbana como

parâmetros para a apreciação das concretas operações urbanísticas, já

que, com base neles (no seu incumprimento) é possível invocar-se

aqueles fundamentos de indeferimento genéricos e, assim, indeferir-se

uma licença ou rejeitar-se uma comunicação prévia (agora, reagir às

obras) (dúvidas quanto a estes) - cfr. artigo 52.º: sua violação só gera

anulabilidade;

São instrumentos de programação vocacionados para a execução,

dando cumprimento às exigências de um novo paradigma de

intervenção urbanística programada pelas entidades públicas: as

intervenções, ainda que da responsabilidade dos proprietários, devem

ser realizadas de acordo com a ordem de prioridades e a programação

definida pelo próprio município.

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Q: As operações de reabilitação urbana são aprovadas

através de instrumento próprio ou de plano de pormenor. O

Decreto-Lei não define o conteúdo documental do

instrumento próprio.

• Pode a ORU, independentemente do meio utilizado para a sua

aprovação – instrumento próprio ou plano de pormenor – e em

complemento dos regulamentos municipais em vigor, definir regras

específicas para a edificação a aplicar a edifícios ou frações localizados

em área de reabilitação urbana, nomeadamente sobre a composição

das fachadas e coberturas, utilização de materiais ou técnicas

construtivas, sobre a especificidade da utilização ou uso dos edifícios

ou fracções relativa à compatibilidade das dinâmicas locais? Ou terão

essas regras de ser aprovadas em regulamento municipal?

• Reflexão: o âmbito de regulamentação dos planos e dos

regulamentos municipais

Questão


Questão

• Tratando-se a ARU do Centro Histórico (única delimitação

aprovada no município, tendo em preparação o projeto da

respectiva ORU) dum território entendido como “Zona Urbana

Consolidada” cuja morfologia importa preservar, e considerando

a especificidade dos critérios de controlo das alterações ao

edificado, tal regulamentação municipal específica da ARU/ORU.

pode dirigir-se e obrigar os casos de “comunicação prévia” de

operação urbanísticas, de escassa relevância urbanística ou isentas

de controlo prévio, nomeadamente as promovidas pela

Administração Pública (Estado e Autarquias)?

• Reflexão: as isenções do RJUE; a obrigação do cumprimento

das regras, o dever de comunicar o inicio da obra


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Questão

• Tem o instrumento próprio o valor de um regulamento

municipal pelo simples facto de ser aprovado em

assembleia municipal por proposta da câmara municipal?

• Reflexão: instrumentos de programação da execução e não

instrumentos de planeamento. Têm natureza regulamentar

(ou normativa), mas não têm a natureza de plano




3. Execução das ORUs

64 ALMEDINAmais

3.1 Modalidades de execução

Modelos de execução

( artigo 11.º e 39.º e ss)

Iniciativa dos particulares

Diretamente pelos privados com apoio da

entidade gestora

Administração conjunta

Iniciativa das entidades gestoras

Execução direta pela entidade gestora

Administração conjunta

Parcerias com entidades privadas

Concessão de reabilitação

Contrato de reabilitação

urbana

(apenas(apenas emem operaçõesoperações sistemáticassistemáticas ee nono âmbitoâmbito dede unidadeunidade dede intervençãointervenção ouou dede execuçãoexecução))

Nas operações de reabilitação urbana

estratégicas

Possibilidade de realização de intervenções integradas

(isto é, impondo a associação de vários proprietários)

Unidades de execução (PPRU)

Unidades de intervenção (Instrumento próprio)

Artigos 34.º e 35.º

66 ALMEDINAmais



3.2. Instrumentos de Execução do RJUE

Instrumentos de execução do RJUE

Instrumentos de política urbanística

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Licenciamentos, comunicações prévias e autorizações de

utilização (artigo 45.º);

Inspeções e vistorias de fiscalização (artigo 46.º);

Medidas de tutela de legalidade (artigo 47.º);

Cobrança de taxas (artigo 48.º) – o relevo do artigo 67.º;

Receção das cedências ou compensações devidas (artigo

48.º) - o relevo do artigo 67.º.

Aplicação do RJUE com as devidas adaptações expressas no

RJRU.

a) Instrumentos de execução do RJUE

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Aprovação da delimitação da Área de Reabilitação Urbana (ARU) do Centro Histórico

de V.N. de Gaia, publicada no Diário da República pelo aviso n.º 1360/2014, de 30 de

janeiro de 2014.

A proposta de delimitação desta ARU aprovada pela Assembleia Municipal, prevê como

incentivos financeiros, entre outros, a isenção das taxas relativas a “utilização e

ocupação de espaços de domínio público municipal para apoio às obras de

reabilitação de edifícios”… Esta norma altera a que se encontra fixada no

Regulamento Municipal de Taxas e Compensações Urbanísticas (RMTCU) de Vila Nova

de Gaia atualmente em vigor, que prevê no artigo 42º, a cobrança de “taxas relativas

a utilização e ocupação de espaços de domínio público municipal” em todo o

território do concelho.

A alínea b) do artigo 14º do RJRU refere que a delimitação de uma área de reabilitação

urbana, entre outros, confere aos proprietários e titulares de outros direitos, ónus e

encargos sobre os edifícios ou frações nela compreendidos o direito de acesso aos

apoios e incentivos fiscais e financeiros à reabilitação urbana, nos termos estabelecidos

na legislação aplicável…

No entanto o nº 1 do artigo 67º refere que pode ser estabelecido um regime especial

de taxas municipais, constante de regulamento municipal, para incentivo à realização das

operações urbanísticas ao abrigo do disposto no RJRU.

Questão

ALMEDINAmais



1. O RMTCU tem de ser alterado de forma a integrar os

benefícios financeiros aprovados para a ARU do Centro

Histórico, nomeadamente a título de exemplo, no que se

refere à isenção do pagamento de taxas pela utilização e

ocupação de espaços de domínio público municipal para apoio

às obras de reabilitação de edifícios?

R: Sim, até porque o n.º 1 do artigo 67.º é claro ao afirmar que

o regime especial de taxas (designadamente as isenções)

para incentivo à reabilitação urbana tem de constar de

regulamento municipal.

Questão 1


2. Uma vez que os benefícios financeiros referidos (isenções

e reduções de taxas municipais) foram já aprovados pela

Assembleia Municipal, podem considerar-se em vigor ou

dependem da alteração do RMTCU?

R: A simples delimitação de uma ARU tem um

procedimento que não coincide com o de aprovação de

regulamentos municipais, designadamente não está sujeita a

discussão pública. Por isso, ainda que se pudesse considerar

que essa delimitação também tem natureza regulamentar (e

o regime das taxas tem de constar de regulamento

municipal) este regulamento não cumpre as exigências

procedimentais para este tipo de regulamentos

Questão 2


3. O regime especial de taxas municipais, a que se refere o nº 1 do artigo

67º do RJRU diz respeito aos incentivos financeiros previstos nas ARUs

(aquando da sua delimitação), ou refere-se a outros, que podem ser por

exemplo definidos para todo o território do concelho (mesmo sem ARU),

relacionados com a reabilitação urbana?

R: O artigo 67.º, por estar integrado num regime da reabilitação urbana, está

a pensar em regimes especiais aplicáveis quando esse regime é mobilizado.

Em todo o caso, o regime da reabilitação urbana, depois das alterações de

2012, não se aplica apenas a ARUs, mas também a edifícios com mais de 30

anos, o que significa a possibilidade de aplicar esta previsão também nestes

casos.

Em todo o caso o regime das taxas das autarquias locais admite que os

municípios possam nos respectivos regulamentos municipais criar isenções

em geral) e devida fundamentação. Pelo que pode perfeitamente criar este

tipo de incentivos mesmo que não haja ARUS e mesmo para intervenções

que não se enquadrem no regime especial de reabilitação urbana criada em

2012

Questão 3




Especificidades em relação ao regime do RJUE

Uma nova isenção subjetiva (artigo 49.º), com dever de informação à

câmara municipal;

Consulta às entidades externas no âmbito dos procedimentos de controlo

preventivo (artigo 50.º): uma comissão de apreciação que substitui a

aplicação dos artigo 13.º a 13.º-B do RJUE e que funciona em termos

idênticos às conferências de serviço;

Ausência de consultas quando exista plano de pormenor de reabilitação

urbana e o caso da entidade responsável pelo património cultural (n.º 3 do

artigo 27.º);

Um regime especial de proteção do existente por comparação com o

constante do artigo 60.º do RJUE: as obras de ampliação e as obras de

construção que visem substituir edifícios previamente existentes (o âmbito

de amplitude da norma?) – artigo 51.º;

Um novo motivo de indeferimento: suscetibilidade de provocar prejuízo

manifesto à reabilitação do edifício (ORU simples) ou à reabilitação urbana

da área em que se insere (ORU sistemática) – o âmbito dos poderes de

apreciação compaginável com a figura das comunicações prévias?

ALMEDINAmais

Um procedimento simplificado de

comunicação prévia (só para áreas com PPRU)

Ideia inicial

Ver artigo 4.º e artigo 9.º do RJUE (versão do Decreto-

Lei n.º 136/2014, de 9 de setembro)

ALMEDINAmais

Um procedimento específico de

autorização de utilização (artigo 53.º-G)

Apenas aplicável às situações de comunicação prévia em áreas com

PRU e às operações que seguem o regime especial de reabilitação

previsto nos artigos 77.º-A e 77.º-B: crítica.

O requerimento (e não o termo de responsabilidade) deve conter a

identificação do titular da autorização de utilização, do edifício ou a

fração autónoma a que respeita e o uso a que se destina o edifício ou a

fração autónoma, devendo este ser acompanhado de termo de

responsabilidade no qual se declare que estão cumpridos os requisitos

legais para a constituição da propriedade horizontal, quando aplicável.

Caso não se determine a realização de vistoria no prazo de 10 dias

úteis a contar da receção do requerimento, o termo de

responsabilidade (acompanhado daquele requerimento e do

comprovativo da apresentação de ambos à entidade gestora), vale

como autorização de utilização, para os efeitos do disposto no artigo

62.º do RJUE, substituindo o alvará de utilização referido no n.º 3 do

artigo 74.º do RJUE. ALMEDINAmais



Um procedimento específico de

autorização de utilização

O legislador confere de imediato aos documentos

apresentados pelo requerente o valor de alvará para todos os

efeitos, inclusive perante terceiros, designadamente para

efeitos da celebração de negócios jurídicos relativos ao edifício

ou fração autónoma reabilitados e para efeitos de registo.

Já o mesmo não se diz nas situações em que haja lugar a

vistoria e na sua sequência deva ser emitida autorização de

utilização ou a realização de nova vistoria, nos casos previstos

no artigo 65.º do RJUE. Crítica.

ALMEDINAmais

b) Instrumentos de política urbanística

Imposição da obrigação de reabilitar e obras coercivas;

Empreitada única;

Demolição de edifícios;

Direito de preferência; Tacitamente delegadas

Arrendamento forçado;

Servidões;

Expropriação;

Venda forçada;

Reestruturação da propriedade

Só nas operações de reabilitação urbana sistemáticas

ALMEDINAmais

Venda forçada Venda forçada

Com a alteração de 2012, caso o proprietário tenha

apresentado contraproposta com um valor superior ao valor

base do edifício ou fração resultante da avaliação, o valor base

da venda em hasta pública passa a ser o valor fixado por

recurso prévio à arbitragem e demais expedientes processuais

do Código das Expropriações.

Esta fixação prévia (por via judicial) do valor base da venda

forçada (que equivale, nos termos da lei, ao valor da

indemnização justa correspondente ao valor venal do bem),

assegura que a entidade gestora não tem de cobrir a posteriori

o valor que medeia entre o valor da licitação e o valor da justa

indemnização.

ALMEDINAmais



Venda forçada Venda forçada

Esta alteração salvaguarda assim a entidade gestora e a

sustentabilidade financeira das operações de reabilitação

urbana, ainda que delongue o processo de reabilitação (já que

a venda forçada só tem lugar em momento posterior à

discussão judicial do valor base de licitação).

Por outro lado, obriga a uma maior atenção dos proprietários

relativamente à tramitação do procedimento de venda forçada,

já que se estiverem de acordo com o valor proposto pela

entidade gestora ou não apresentarem contraproposta, a

entidade gestora pode lançar a hasta pública com base no

valor por si definido nos termos do artigo 62.º, n.º 4,

entregando aos proprietários o produto da hasta pública e

assim terminado o respetivo procedimento

ALMEDINAmais

II. REGIME ESPECIAL DE REABILITAÇÃO URBANA

.

80 ALMEDINAmais

Âmbito de aplicação - edifícios

cuja construção seja legalmente existente;

cuja construção tenha sido concluída há pelo menos 30 anos

(este requisito pode ser difícil de provar nas situações em que

não tenha sido requerida a respetiva autorização de utilização,

cabendo, por isso, ao interessado comprová-lo);

que não sejam individualmente classificados ou em vias de

classificação ou localizados em áreas urbanas de génese ilegal,

salvo se estiverem incluídos em áreas de reabilitação urbana

(ou que, estando integrados em zonas de proteção e não

sendo individualmente classificados nem em vias de

classificação, não importem novas aberturas de vãos na fachada

ou na cobertura);

ALMEDINAmais




nos quais, em virtude da sua insuficiência, degradação ou

obsolescência, designadamente no que se refere às suas

condições de uso, solidez, segurança, estética ou salubridade,

se justifique uma intervenção de reabilitação destinada a

conferir adequadas características de desempenho e de

segurança funcional, estrutural e construtiva;

que preservem as fachadas principais do edifício com todos os

seus elementos não dissonantes;

que mantenham os elementos arquitetónicos e estruturais de

valor patrimonial do edifício, designadamente abóbadas,

arcarias, estruturas metálicas ou de madeira;

ALMEDINAmais


que mantenham o número de pisos acima do solo e no

subsolo, bem como a configuração da cobertura, sendo

admitido o aproveitamento do vão da cobertura como área

útil, com possibilidade de abertura de vãos para comunicação

com o exterior, nos termos previstos nas normas legais e

regulamentares e nos instrumentos de gestão territorial

aplicáveis;

e que não reduzam a resistência estrutural do edifício,

designadamente ao nível sísmico, e observem as opções de

construção adequadas à segurança estrutural e sísmica do

edifício.

ALMEDINAmais

O regime especial (?)

Por força do artigo 77.º-B aplica-se, com as necessárias adaptações,

o procedimento simplificado de comunicação prévia, exceto se as

mesmas estiverem isentas de controlo preventivo nos termos do

RJUE (caso em que também neste âmbito não estarão sujeitas a

controlo). Já não é especial

Nos casos em que se trate de imóveis integrados em zonas de

proteção e que não sejam individualmente classificados nem em vias

de classificação, que não importem novas aberturas de vãos na

fachada ou na cobertura, a comunicação deve ser remetida à

administração do património cultural, para emissão de parecer não

vinculativo no prazo de 10 dias úteis.

Decorrido este prazo sem que a administração do património

cultural se tenha pronunciado, considera-se que a mesma não se

opõe à comunicação, podendo esta ser admitida (rectius, a operação

ser realizada).

ALMEDINAmais



O regime especial

Solução assente em edifícios isolados parece confundir

reabilitação do edificado com reabilitação da cidade ou de

áreas urbanas nela contidas (reabilitação urbana): a soma da

reabilitação de vários edifícios não terá necessariamente como

resultado direto a reabilitação da cidade e, assim, da qualidade

de vida dos cidadãos.

ALMEDINAmais

A GARANTIA DO EXISTENTE E O DECRETO-LEI N.º

53/2014 DE 8 DE ABRIL

.

86 ALMEDINAmais

Princípio da garantia do existente

Admite intervenções no edificado que não respeitem as

normas, designadamente de planeamento, vigentes à data da

sua concretização (artigo 60.º e 67.º do RJUE)

O que são edifícios legalmente existentes?

O principal problema: a prova da existência da edificação

anterior à aplicação do RGEU (nos demais casos, haverá

acto administrativo a firmar a pretensão do interessado):

Provas fortes: existência de indícios claros de existência do imóvel

e da sua datação, por intermédio de vistoria

Provas complementares: levantamentos aerofotogra-métricos;

descrição no registo e inscrição na matriz (de datação anterior ao

RGEU), Fotos, mapas do cadastro

Provas fracas: A prova testemunhal; os atestados das juntas de

freguesia

ALMEDINAmais



O que permite a garantia do existente?

Permite a manutenção passiva do imóvel (garantia passiva

do existente)

Permite que sejam aprovadas operações de reconstrução

(ao que parece, não todas) e de alteração sobre o bem,

mesmo contra normas legais supervenientes (garantia aciva

do existente)

Pode aceitar-se alguma ampliação, desde que balizada pela

melhoria das condições de segurança e de salubridade da

edificação (Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo

de 1 de Março de 2005)

Princípio da garantia do existente (geral)

ALMEDINAmais

Garantia da existência excepcional?

Visa garantir a capacidade funcional do edifício, desde

que haja uma indissolúvel conexão funcional, sob pena

de, sem aquele alargamento ou modificação, a

construção ficar sem objecto


ALMEDINAmais

Os instrumentos de planeamento podem estabelecer

regras especiais sobre a garantia do existente:

seja admitindo-a mais amplamente, por exemplo,

admitindo a deslocalização ou alteração parcial da

localização do imóvel ou admitindo alterações de uso;

Seja restringindo o seu âmbito normal de aplicação,

inviabilizando a recuperação de construções existentes,

impedindo a consideração de ruínas como edificações;

Seja concretizando o âmbito da garantia do existente,

por exemplo definindo a área máxima de ampliação

permitida.

ALMEDINAmais




não se limita a permitir operações que não agravem as

desconformidades preexistentes (ou que as desagravem, ainda

que não cumpram as normas em vigor),

também admite intervenções agravadoras desta

desconformidade sempre que

tenham como resultado a melhoria das condições de

segurança e salubridade da edificação

da intervenção agravadora, resulte uma melhoria das

condições de desempenho e segurança funcional, estrutural e

construtiva da edificação e desde que, neste caso, o sacrifício

decorrente do cumprimento das normas violadas não se

revele desproporcionado em face da desconformidade criada

ou agravada pela realização da intervenção.

Princípio da garantia do existente (na reabilitação urbana)

ALMEDINAmais

O n.º 3 do artigo 51.º do RJRU e a “garantia do

inexistente”: admite o incumprimento das normas em

vigor por parte de novas edificações desde que destinadas

a substituir outras preexistentes

Mais ampla que a garantia excecional: não é apenas

para garantir a funcionalidade do edificio mas para

melhorar essa funcionalidade, com limite na segurança

estrutural e sismica do edificio

De forma a evitar verdadeiras deturpações do princípio

da legalidade, a admissão destas intervenções ao abrigo

garantia do existente deve ser devidamente

fundamentada.

ALMEDINAmais


Para além da identificação das normas não cumpridas deve

explicitar-se qual é o prejuízo que resulta do seu cumprimento

para o respectivo promotor (e que, em princípio, não pode

basear-se no maior encargo económico que decorre do

cumprimento daquelas normas), cotejando-a com o prejuízo

que do não cumprimento dessas disposições resulta para os

interesses públicos tutelados pela legislação sectorial aplicável (Luís

Pereira Coutinho)

ALMEDINAmais




Tal como no RJUE, este princípio corresponde à regra geral,

mobilizável quando os instrumentos de planeamento em vigor

(por exemplo, o plano de pormenor de reabilitação urbana

especificamente elaborado para a área) não disponham de

forma diferente.

O plano pode determinar expressamente a demolição de um

edifício e as regras a que deve obedecer a nova edificação, as

quais podem nada ter a ver com os parâmetros do edifício a

demolir.

ALMEDINAmais


Alteração do regime em 2012 para os edifícios isolados existentes

há mais de 30 anos

Um regime especial de proteção do existente (quer em relação ao

artigo 60.º do RJUE quer em relação ao artigo 51.º do RJRU) que

engloba uma garantia passiva do existente e uma garantia ativa, assente

esta na declaração dos técnicos: a entidade gestora apenas pode

rejeitar o pedido (agora reagir à obra) por violação de normas legais e

regulamentares cujo incumprimento não tenha sido identificado pelo

técnico autor do projeto no termo de responsabilidade, devendo este

ainda declarar nesse termo que a desconformidade com as normas em

vigor não é originada nem agravada pela operação de reabilitação

urbana ou que esta melhora as condições de segurança e de

salubridade da edificação, a apreciação pela entidade gestora no âmbito

da comunicação prévia não incide sobre a desconformidade com as

normas em vigor objeto daquela declaração.

ALMEDINAmais


Decreto-Lei n.º 53/2014 de 8 de Abril

O presente decreto-lei aplica-se à reabilitação de edifícios ou

de frações, concluídos há pelo menos 30 anos ou localizados

em áreas de reabilitação urbana, sempre que se destinem a ser

afetos total ou predominantemente ao uso habitacional e

desde que a operação urbanística não origine

desconformidades, nem agrave as existentes, ou contribua

para a melhoria das condições de segurança e salubridade do

edifício ou fração (pelo menos 50% da área se destine a

habitação ou usos complementares, como estacionamento,

arrecadação e usos sociais)

ALMEDINAmais



Noção ampla de reabilitação: inclui alteração de utilização,

reconstrução e construção ou ampliação, na medida em que

sejam condicionadas por circunstâncias preexistentes que

impossibilitem o cumprimento da legislação técnica aplicável,

desde que não ultrapassem os alinhamentos e a cércea

superior das edificações confinantes mais elevadas e não

agravem as condições de salubridade ou segurança de outras

edificações;

Contrabalançada pela sua vigência transitória: 7 anos


ALMEDINAmais

Dispensa legal de: algumas disposições do RGEU; regime legal

das acessibilidades; requisitos acústicos; eficiência energética e

qualidade térmica (ainda que com termo que identifique as

incompatibilidades); instalação de gás em edifícios; de algumas

infraestruturas de telecomunicações.

MAS garantia da SALVAGUARDA ESTRUTURAL: As

intervencões em edifícios existentes não podem diminuir as

condicões de seguranca e de salubridade da edificação nem a

seguranca estrutural e sismica do edifício


ALMEDINAmais

políticas e direito da reabilitação urbana 1 · urbanístico assente na expansão urbana (com...

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