perita [email protected] 11-9.9571.1304 crea sp nº 506 ... · segundo a norma nbr 13752/96 -...

Sylmara Pereira Garcia de [email protected] 11-9.9571.1304Engenheira Civil, Engenheira de Segurança do Trabalho,Especialista em Engenharia Ambiental e Pós-Graduada em Avaliações e Perícias de EngenhariaMembro Titular do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE-SPCREA SP nº 506.162.512-3

Processo nº 0009683-70.2014.8.26.0099

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL

DA COMARCA DE BRAGANÇA PAULISTA - SP

Processo nº 0009683-70-2014.8.26.0099Ação: Cumprimento de Sentença - AssociaçãoRequerente: Associação Vale das Águas ResidencialRequerido: Marco Aurélio Bento e outro

SYLMARA PEREIRA GARCIA DE OLIVEIRA, Engenheira

Civil e de Segurança do Trabalho, inscrita no CREA-SP sob o nº 506.162.512-3,

nomeada na ação em referência como Perita Judicial, devidamente habilitada,

tendo concluído seus estudos, vistorias, análises e exames necessários para

vistoriar o imóvel situado na Alameda das Camélias, Lote 36, da Quadra J, do

Loteamento Vale das Águas, Bairro Itapechinga e Campo Novo, município de

Bragança Paulista, estado de São Paulo, vem à presença de Vossa Excelência

apresentar as conclusões através do seguinte:

LAUDO PERICIAL

DE

AVALIAÇÃO

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SUMÁRIO

1 Resumo.......................................................................................................................... 3

2 Preliminares.................................................................................................. ................. 4

3 Vistoria............................................................................................ ................................ 7

4 Metodologia Adotada .................................................................................................. 15

5 Quesitos ofertados pelo Autor ....................................................................................... 34

6 Quesitos ofertados pelo Réu.......................................................................................... 34

7 Conclusão ..................................................................................................................... 35

8 Encerramento................................................................................................................. 36

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1- RESUMO

O resumo dos valores da avaliação do imóvel, constituído somente por

terreno, sem benfeitorias, situado na Alameda das Camélias, lote 36, da quadra J,

Loteamento Vale das Águas, município de Bragança Paulista, estado de São

Paulo para o mês de AGOSTO/2017 está descrito abaixo:

IMÓVEL AVALIANDOVALOR TOTAL

(TERRENO +BENFEITORIAS)

VALORDO

TERRENO

VALORDAS

BENFEITORIAS

Alameda das Camélias,lote 36, da quadra J

Loteamento Vale das ÁguasBragança Paulista/SP

R$ 273.000,00 R$ 273.000,00 ZERO

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2- PRELIMINARES

Trata-se de ação de cumprimento de sentença por falta de pagamento das

quotas condominiais, pelos executados.

O objetivo do Laudo Pericial de Avaliação visa à apuração do valor de

mercado do imóvel constituído de terreno, sem benfeitorias, situado na Alameda

das Camélias, lote 36, da quadra J, Loteamento Vale das Águas, município de

Bragança Paulista, estado de São Paulo.

O imóvel está situado no Bairro Itapechinga e Campo Novo, neste

município. Pertence a macrozona de expansão urbana. Está registrado no CRI

local sob o nº 66.717 de 20/10/2008, com área de 622,83 m², tendo como

promitente comprador o Sr. Rodolfo Vinícius da Silva (fls 95).

O juízo determinou a realização de perícia nomeando esta signatária (fls

190).

As partes não indicaram assistentes técnicos.

O autor e os executados não ofertaram quesitos.

Segundo a Norma NBR 13752/96 - Perícias de Engenharia na Construção

Civil, da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, perícia é a atividade

que envolve apuração das causas que motivaram determinado evento ou da

asserção de direitos. “Já o laudo é peça, na qual o perito, profissional habilitado,

relata o que observou e dá as suas conclusões ou avalia, fundamentadamente, o

valor das coisas ou direitos.

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Já a Norma NBR 14653/01 da Associação Brasileira de Normas Técnicas –

ABNT, “Avaliações de Bens”, valor de mercado é a quantia mais provável pela

qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de

referência, dentro das condições do mercado vigente. Benfeitoria é o resultado de

obra ou serviço realizado num bem e que não pode ser retirado sem destruição,

fratura ou dano.

Os requisitos de uma perícia são condicionados à abrangência das

investigações, à confiabilidade e adequação das informações obtidas, à qualidade

das análises técnicas efetuadas e ao menor grau de subjetividade emprestado

pelo signatário, sendo estes aspectos definidos pelos seguintes pontos: quanto à

metodologia empregada, aos dados levantados, ao tratamento dos elementos

coletados e trazidos ao laudo e a menor subjetividade inserida no trabalho. Sendo

assim, o Laudo Pericial de Avaliação, elaborado por esta signatária, é um estudo

fundamentado com aplicação de conhecimentos científicos na área de avaliações

e perícias.

O Laudo Pericial observou criteriosamente os seguintes princípios

fundamentais:

Foi elaborado com estrita observância dos postulados constantes do

Código de Ética Profissional do Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e

Agronomia do Estado de São Paulo CREA SP e do Instituto Brasileiro de

Avaliações Periciais de São Paulo IBAPE/SP;

Os honorários profissionais desta signatária não estão, de forma alguma,

sujeitos à conclusão do Laudo Pericial;

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A signatária não tem nenhuma inclinação pessoal em relação à matéria

envolvida nesta perícia, nem contempla, tanto no momento atual, quanto no

futuro, qualquer interesse;

No melhor conhecimento e crédito desta signatária, as análises, opiniões e

conclusões expressadas no presente trabalho são baseadas em dados,

diligências, levantamentos verdadeiros e corretos.

Não foram efetuadas investigações específicas no que concerne a defeitos

em títulos, invasões, hipotecas ou superposição de dívidas.

Este Laudo constitui peça única, não devendo, portanto, qualquer

informação isolada, ser objeto de análise parcial ou de conclusões antecipadas.

Todas as informações contidas no laudo são consideradas sigilosas, não

podendo ser cedidas a terceiros, salvo expressa autorização do Juízo de Direito.

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3- VISTORIA

O imóvel foi vistoriado na terça-feira, dia 17 de agosto de 2017, com

início às 13 horas e 30 minutos. Não houve acompanhamento das partes, sendo

realizada somente por esta signatária e seu auxiliar, Sr. Anderson Rodrigo

Oliveira.

Durante a vistoria esta signatária colheu todos os dados e elementos

necessários com o objetivo de traçar as diretrizes para elaboração do Laudo

Pericial de Avaliação.

A figura 1 evidencia o croqui de localização do imóvel avaliando que está

localizado no Loteamento denominado “Vale das Águas”, condomínio com

fechado com vigilância e monitoramento 24 horas. O loteamento encontra-se à

margem direita da Rodovia Alkindar Monteiro Junqueira, Km 54, sentido Itatiba,

Bairro Itapechinga e Campo Novo, município de Bragança Paulista-SP.

Figura 1: Croqui de localização do Loteamento “Vale das Águas”

Loteamento“Vale das Águas”

Centro dacidade

Bragança GardenShopping

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A figura 2 evidencia a fachada da entrada principal do Loteamento

Residencial “Vale das Águas”. Possui seis lagos totalizando 81.000 m² de

espelho d' água, totalmente murado, com sistema de vigilância e monitoramento

24 horas. Acesso restrito a moradores e visitantes, previamente autorizados.

Figura 2: Fachada da portaria principal de entrada do Loteamento Residencial “Vale das Águas”

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3.1- CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

De acordo com o Plano diretor do município de Bragança Paulista – Lei

complementar nº 556/2007, a região onde está localizado o imóvel avaliando,

pertence à Macrozona de Expansão Urbana.

A macrozona de expansão urbana é aquela destinada a:a-) priorizar o crescimento das áreas urbanas;

b-) amenizar os possíveis processos de especulação imobiliária das áreas urbanas;

c-) orientar os planos de expansão de infra-estrutura; e

d-) implantação de atividades comerciais e de apoio à área urbana.

Os melhoramentos públicos essenciais existentes na região do Bairro

Itapechinga e Campo Novo são: escolas públicas e particulares, posto de saúde,

comércio de médio e grande porte, rede de energia elétrica, rede de distribuição

de água, telefonia fixa e móvel, transporte coletivo direto, coleta de lixo e acesso

caracterizado por estrada pavimentada em bom estado de conservação.

Evidenciamos loteamentos residenciais próximos ao Bairro Itapechinga e Campo

Novo. A vocação econômica do bairro é de áreas residenciais e de comércio.

O tráfego de veículos e caminhões é intenso na Rodovia Alkindar

Monteiro Junqueira, pois dá acesso as cidades vizinhas Itatiba, Morungaba,

Jundiaí, e Campinas e também à Rodovia Dom Pedro I.

Imóvel dasContestantes

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3.2- CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

O imóvel avaliando está caracterizado por terreno residencial, sem

benfeitorias. De acordo com a figura 3, a quadra J do imóvel que está inserido no

Loteamento “Vale das Águas”, localiza-se nos fundos, conforme apontado por

esta signatária. O referido loteamento possui área de lazer composta por seis

lagos, portaria principal com monitoramento e vigilância 24 horas, quadras

poliesportivas, campo de futebol, quadra de tênis, capela ecumênica, clube,

piscina, prainha, parque infantil, área para caminhada e pesca. O loteamento

possui 528 lotes com dimensões compreendidas entre 380m² a 1000 m².

Figura 3: Croqui do Loteamento “Vale das Águas” com a localização das áreas de lazer

Imóvel avaliando


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Segundo a matrícula 66.717 do CRI local, o imóvel é constituído por um

lote de terreno, sob o número 36, da quadra J, situado na Alameda das Camélias,

possui área total de 622,83 m². Medindo 14 metros de frente para a via pública,

43,35 metros do lado direito onde confronta com o lote 35, 40,08 metros do lado

esquerdo onde confronta com a faixa sanitária dezessete, 16,93 metros nos

fundos onde confronta com a faixa sanitária 2.

O imóvel avaliando, de acordo com a Norma do IBAPE-SP, está

enquadrada na 3ª Zona: Residencial Horizontal de Padrão Alto que compreende

nas regiões dotadas de infra-estrutura completa e ocupadas exclusivamente por

casas de alto padrão, com arquitetura das edificações diferenciada, geralmente

com projetos personalizados, predominando terrenos de grandes proporções em

torno de 600 m².

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A figura 3 evidencia fachada do imóvel avaliando que possui topografia

em aclive a plano, a consistência do solo é seca e o formato é irregular.

Figura 3: Fachada do imóvel avaliando – lote 36 da quadra J

Imóvel avaliando

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Página 13

A figura 4 evidencia o imóvel avaliando com o logradouro público

chamado Alameda das Camélias. Possui melhoramentos públicos essenciais:

rede de água, rede coletora de esgoto, sistema de cabeamento de telefonia e

televisão, iluminação pública e pavimentação asfáltica.

Figura 4: Imóvel avaliando com o logradouro público

Imóvel avaliando

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Página 14

A figura 5 evidencia o imóvel avaliando, lote 36 da quadra J. Possui

confrontante, do lado direito de quem da Alameda das Camélias, o lote 35 nº494,

com benfeitorias padrão residencial. Do lado esquerdo do imóvel avaliando está

situado o lote 37, também sem benfeitorias.

Figura 5: Imóvel avaliando e confrontações laterais

Imóvel avaliando

Confrontante ladodireito nº 494

Confrontante ladoesquerdo, lote 37, sem

edificação

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Página 15

4. METODOLOGIA ADOTADA

Em atendimento ao item 7.5 da NBR 14653-1 Procedimentos Gerais da

Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT, conforme a seguir se observa a

transcrição da norma:

A metodologia utilizada para obtenção do valor de mercado da região do

imóvel avaliando foi o método comparativo direto de dados de mercado, em

função da natureza do bem, da finalidade da avaliação e da disponibilidade de

dados de mercado. Este método consiste em analisar os elementos semelhantes

ou assemelhados ao avaliando, com objetivo de encontrar a tendência de

formação de seus preços. Esta signatária entende ser o método adequado para

avaliar os imóveis em questão, considerando o atendimento a Norma Técnica. O

loteamento “Vale das Águas” possui diversos lotes que ainda não foram vendidos.

Desta forma, esta signatária realizou a pesquisa de campo e coleta de amostras

no mesmo loteamento do imóvel avaliando.

A condição necessária à aplicação do método comparativo direto de

dados de mercado é, portanto, a existência de elementos que poderão ser

comparáveis ao imóvel avaliando. Conforme ensinamentos do Engº Nelson Nady

Nór Filho, os elementos comparáveis devem ser suficientes a uma análise

estatística, sendo recomendável, no mínimo, cinco dados de mercado

efetivamente utilizados no cálculo do valor médio final. Esta signatária utilizou 12(doze) elementos.

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Página 16

Outros métodos poderão ser utilizados somente quando não houver

elementos comparáveis ao avaliando o que não é o caso. Os métodos podem ser:

o método evolutivo, método involutivo, método de capitalização de renda e o

método da quantificação do custo.

O item 8.2 da NBR 14653-1 descreve as metodologias que poderão serutilizadas:

O mesmo ensinamento do Engº Nelson Nady Nór Filho também diz que

quando não for possível reunir informações sobre os valores praticados para um

determinado imóvel, similares entre si, tal amostra, ainda assim, não seria

homogêneo o bastante para permitir uma conclusão direta quanto ao valor médio

de mercado. Isto seria possível se os imóveis pesquisados, e todos os aspectos

intervenientes à formação de seus respectivos valores, denominados variáveis,

pudessem ser considerados idênticos. Como na prática, a raridade desta situação

se impõe, pois, em geral, os imóveis possuem características diferentes entre si –

tais como topografia, consistência de solo, localização, dimensão – antes de

extrair uma média dos valores observados é necessário que sejam feitas

compensações das diferenças existentes entre os imóveis pesquisados, de modo

a homogeneizar a amostra e possibilitar o cálculo do valor médio de mercado.

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Página 17

A homogeneização das características dos dados foi efetuada com o uso

de procedimentos, dentre os quais se destacam o tratamento por fatores,

conforme preconiza o item 9.2 da Norma de Avaliação de Imóveis Urbanos do

IBAPE/SP:2011.

4.1 Procedimentos Utilizados para obtenção do valor de mercado por metroquadrado do terreno

Nesta importante fase do trabalho, esta signatária pessoalmente

pesquisou os terrenos do Loteamento “Vale das Águas”, município de Bragança

Paulista/SP a fim de verificar as transações efetuadas à área dos imóveis

avaliando, na busca de elementos em oferta ou efetivamente transacionados,

priorizando elementos que guardassem semelhança com os imóveis, objeto desta

pericia, buscando ofertas na mesma região geoeconômica do imóvel com o fito de

obter uma amostragem representativa e sem qualquer viés.

4.1.1 Coleta de Amostras e Pesquisa de Campo

Na primeira etapa foram realizadas coletas de amostras sendo

considerando a semelhança no que diz respeito à frente, profundidade, topografia

e consistência do solo. As pesquisas foram realizadas no período de 17/08/2017 a

31/08/2017.

A norma NBR 14653-1 recomenda nos itens 7.4.1 e 7.4.2 buscar a maior

quantidade possível de dados de mercado com atributos comparáveis aos do bem

avaliando, bem como seja descrito as características relevantes dos dados de

mercados coletados.

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Página 18

A terra nua será, de acordo com o IBAPE-SP será avaliada por

comparação direta com outros imóveis semelhantes e próximos ao avaliando que

estejam à venda ou foram vendidos recentemente. O valor atribuído ao metro

quadrado do terreno será a média dos valores unitários homogeneizados dos

imóveis que fazem parte da pesquisa realizada, excluindo os valores das

benfeitorias porventura existentes nas propriedades.

Esta signatária entendeu que os atributos ou variáveis semelhantes ao

bem avaliando, diz respeito a encontrar imóveis no mesmo loteamento do imóvel

avaliando, bem como com dimensões próximas a do imóvel avaliando.

As variáveis eleitas e consideradas relevantes para explicar a tendência

da formação de valor da região são: frente, profundidade, consistência do solo e

topografia. A pesquisa de campo para coleta de dados visa conhecer a região do

imóvel avaliando. Esse conhecimento consiste em identificar, investigar, coletar,

selecionar, processar, analisar e interpretar os resultados obtidos sobre os dados

de mercado. Todos os elementos e dados de mercado encontrados na pesquisa e

coleta de dados passarão por tratamento por fatores que homogeneizarão

esses elementos tornando-os mais semelhante à situação paradigma adotada

como referencial para o imóvel avaliando.

Foi possível obter, a princípio, 12 (doze) elementos, os quais foram

tratados posteriormente por tratamentos de fatores, como segue:P

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Elemento 1

Elemento 2

Elemento 3

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Elemento 4

Elemento 5

Elemento 6

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Elemento 7

Elemento 8

Elemento 9

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Página 22

Elemento 10

Elemento 11

Elemento 12

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4.1.2 Fatores de Homogeneização

Na segunda etapa foi realizada a homogeneização dos valores

considerando os fatores oferta, frente, profundidade, topografia e consistência do

solo.

Foram adotados os fatores de homogeneização como seguem:

Onde:Elementos = referência de cada elemento

VU terreno= valor unitário total do terreno expresso em metros quadrados

Natureza = natureza do preço

At = área do terreno expresso em metros quadrados

Fator frente = considera a fachada do terreno com o logradouro público

Fator profundidade = considera a distância da frente aos fundos do terreno

Fator Topografia = situação do terreno

Zona que pertence os elementos

Valor do terreno = Valor total do terreno expresso em reais

Fator consistência = condições de permeabilidade do terrenoP

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FATOR OFERTA: foi aplicada, para elementos em ofertas, uma depreciação de 10%(dez por cento) de seu valor, a fim de vislumbrar a elasticidade do mercadoimobiliário.

FATOR TESTADA: calculado segundo recomendação do item 10.3.1 da NORMAIBAPE admitindo-se 15,00 m (quinze metros) como testada de referência para o local(aproveitamento eficiente), limitada a um mínimo de 7,50 m e máximo de 30m (trinta metros), calculada do seguinte modo:

Cf = (Fp / Fr)f , dentro dos limites: Fr/2 < Fp< 2 Fr ;

Todos os elementos sofreram alteração quando aplicado o FATOR TESTADA, exceto oelemento 12, pois as frentes equivalentes estavam fora dos limites estabelecidos peloIBAPE/SP, item 10.3.1 da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos (2011).

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FATOR PROFUNDIDADE: calculado segundo recomendação normativa, admitindo queo imóvel avaliando esteja situado em 3° Zona para quais as profundidades limiteseficiente para aproveitamento máximo resultam nos seguintes valores: 30,00 (trintametros) a profundidade mínima e 60,00 m (sessenta metros) a profundidade máxima.O fator profundidade é calculado do seguinte modo:

A aplicação do fator profundidade forneceu o seguinte resultado:

O elemento 10 sofreu alteração, pois a sua profundidade não está contida nointervalo de 30 metros a 60 metros. Os demais elementos não sofrerão alteraçãoquando aplicado o FATOR PROFUNDIDADE, pois as profundidades equivalentes estãodentro dos limites estabelecidos pelo IBAPE/SP, item 10.3.1 da Norma para Avaliaçãode Imóveis Urbanos.

1-) Entre Pmi e Pma admite-se que o fator profundidade C = 1,0

2-) Se a profundidade equivalente for inferior à mínima e estiver acima da metade da mesma(1/2 Pmi < Pe< Pmi), deverá ser empregada a seguinte fórmula:

Cp = (Pe / Pmi)p

3-)Para Pe inferior a ½ Pmi , adota-se Cp = (0,5)0,5

4-)Se a profundidade equivalente for superior à máxima até o triplo da mesma

(Pma < Pe< 3Pma ), o fator somente afeta o valor unitário da parte do terreno que excedaeste limite e deverá ser empregada a seguinte fórmula:

Cp = (Pma / Pe) + [(1-( Pma / Pe ) * ( Pma / Pe )p]

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Processo nº 0009683-70.2014.8.26.0099

Página 26

FATOR TOPOGRAFIA: A topografia do terreno, em elevação ou depressão, em acliveou declive, poderá ser valorizante ou desvalorizante. Calculado segundorecomendação do item 10.5.2 da NORMA IBAPE/SP – 2011, admitindo-se fatorescorretivos genéricos referenciados para terrenos planos. A aplicação do fatortopografia resultou na seguinte tabela:

FATOR CONSISTÊNCIA: A existência de água aflorante no solo, devido ao nível elevadodo lençol freático ou ações da natureza, tais como: inundações periódicas,alagamentos, terrenos brejosos e pantanosos rotineiramente podem ser consideradasdesvalorizante. Calculado segundo recomendação do item 10.5.3 da NORMA IBAPE –2011. A aplicação do fator consistência resultou na seguinte tabela:

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Página 27

ATUALIZAÇÃO: Todos os elementos são válidos para o mês de AGOSTO/2017.

LOCAL: A transposição de valores não se faz necessária, tendo em vista que foramcoletados elementos situados na mesma região geoeconômica do imóvel avaliando;

CONSTRUÇÕES: Os elementos com algum tipo de construção sofreram deduçãocorrespondente ao valor da mesma, sempre que estas edificações fossemrepresentativas no preço do imóvel. Tal dedução se faz necessária para que o valorunitário final represente valor somente do terreno e foi feita mediante o uso doCRITÉRIO RESIDUAL, princípio indireto que assume o valor de terreno como a diferençaentre o valor do imóvel e das benfeitorias.

Como podemos verificar acombinação representativa daformação do valor unitário domercado local é a “combinação28”, que utiliza 5 fatores parahomogeneizar os preços.

Fez-se o cálculo do valor médio do desvio padrão, do coeficiente de variação (CV) e doslimites de Chauvenet, apenas para a “combinação 28” , conforme acima.

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Página 28

A aplicação dos fatores na homogeneização dos dados da pesquisa à situação

paradigma, esta descrito abaixo conforme item 10.6 da Norma para Avaliação de Imóveis

IBAPE-SP 2011.

Vu = Vo * (1+(F1 – 1) + (F2 – 1) + (F3 – 1) + (F4 – 1)+ (F5 – 1)), onde:

Vu = Valor unitário do terreno

Vo = Valor de oferta

F1 = Fator de frente

F2 = Fator de profundidade

F 3 = Fator de topografia

F4 = Fator consistência do solo

A combinação fornece um valor unitário de: RR$$ 445577,,0000// mm²²((qquuaattrroocceennttooss ee cciinnqquueennttaa ee sseettee rreeaaiiss ppoorr mmeettrroo qquuaaddrraaddoo))..

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Página 29

4.1.3 Grau de Precisão

A nova norma estabelece que a combinação selecionada deva ser

classificada em um grau de precisão, função da amplitude do intervalo de

confiança de 80% (oitenta por cento) para a média. O intervalo de confiança é

obtido por meio da seguinte formulação:

O valor t p, para um dado nível de significância, deve ser obtido com base

na distribuição “t-student”, aplicável em inferências para pequenas amostras,

cuja densidade segue representada a seguir:

Procedendo-se aos cálculos, obtém-se a tabela a seguir:

Da tabela supra, certifica a signatária que o modelo proposto atingiu GRAUIII DE PRECISÃO (a maior precisão dentre os limites estabelecidos).

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Página 30

4.1.4. Grau de Fundamentação

Conforme exposto na tabela 4, do item 9.4.3.1 da NBR 14653-2, há que se

calcular o intervalo de ajuste para cada fator individualmente e para o conjunto

de fatores, com posterior classificação, segundo o grau de fundamentação.

A Norma NBR 14653-2, Anexo B, item B.2.2 considera dados de mercado

com atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de

homogeneização calculados em relação ao avaliando. Esta signatária evidenciou

que os dados de mercado possuem atributos semelhantes ao imóvel avaliando

neste item, em que os elementos utilizados estão contidos entre 0,87 a 0,95.

Onde: Elementos = Referência das amostrasVu = valores unitários não homogeneizados;

“Comb 28” = valores unitários homogeneizados e calculados;FG = fator de ajuste global

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Página 31

Sendo assim, Todos os fatores resultaram em valores dentro do intervalo

0,80 a 1,20, portanto os fatores individuais atingiram GRAU III DEFUNDAMENTAÇÃO.

Item DescriçãoGRAU

III II I

1 Caracterização doImóvel

Completa quanto atodas as variáveis

analisadas

Completa quanto aosfatores utilizado no

tratamentoAdoção desituação

2

Quantidade mínimade dados de mercado

efetivamenteutilizados

12 5 3

3 Identificação dosdados de mercado

Apresentação deinformações relativas

a todas ascaracterísticas dosdados analisadas,

com foto ecaracterísticas

observadas peloautor do laudo

Apresentação deinformações relativas

a todas ascaracterísticas dosdados analisados

Apresentação deinformações

relativas a todasas características

dos dadoscorrespondentes

aos fatoresutilizados

4

Intervalo admissívelde ajuste para cada

fator e para oconjunto de fatores

0,80 a 1,20 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50

4.1.5 Valor Médio de Mercado Estimado da Região

O valor médio de mercado estimado para o terreno no Loteamento fechado

‘Vale das Águas”, Bairro Itapechinga e Campo Novo, município de Bragança

Paulista-SP resulta em R$$ 445577,,0000// mm²² ((qquuaattrroocceennttooss ee cciinnqquueennttaa ee sseettee rreeaaiissppoorr mmeettrroo qquuaaddrraaddoo)) para o mês de agosto/2017.

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4.1.6 Valor Unitário por metro quadrado do imóvel avaliando

Conforme calculado anteriormente com o valor unitário por metro quadrado

proposto para o terreno situado no Loteamento fechado “Vale das Águas”, Bairro

Itapechinga e Campo Novo, município de Bragança Paulista-SP, pode-se calcular

o valor total da área erradicada.

Valor Unitário por metro quadrado da região (Vu/m²) = R$ 457,00(quatrocentos e cinquenta e sete reais por metro quadrado) para o mês deagosto/2017.

Arrendando-se:

Valor total do terreno do imóvel avaliando = R$ 273.000,00 (duzentos esetenta e três mil reais) para o mês de agosto/2017.

IMÓVEL AVALIANDO

Área do imóvel avaliando 622,83 m²

VU homogeneizado R$ 457,00/m²

Topografia Plana (1,00) Aclive a plano (0,95)

Frente referência 15m (1,00) F=14 m (1,01)

Profundidade referência entre 30 a 60 m (1,00) P = 43,35 (1,00)

Consistência do solo seco (1,00) Seco (1,00)

VU/m² Corrigido R$ 438,72

VALOR TOTAL DO IMÓVEL AVALIANDO R$ 273.247,97

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4.1.7 Valor das Benfeitorias do imóvel avaliando

Não foram encontradas benfeitorias no imóvel avaliando

4.1.8 Valor Total do Imóvel avaliando

Conforme exposto nos itens anteriormente apresentados, pode-se calcular

o valor total do imóvel avaliando, considerando o terreno SEM benfeitorias para o

mês de AGOSTO/2017.

IMÓVEL AVALIANDOVALOR TOTAL

(TERRENO +BENFEITORIAS)

VALORDO

TERRENO

VALORDAS

BENFEITORIAS

Alameda das Camélias,lote 36, da quadra J

Loteamento Vale das ÁguasBragança Paulista/SP

R$ 273.000,00 R$ 273.000,00 ZERO

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5- QUESITOS OFERTADOS PELO AUTORNão foram ofertados quesitos, pelo autor.

6- QUESITOS OFERTADOS PELO RÉUNão foram ofertados quesitos, pelo réu.

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Página 35

7- CONCLUSÃO

O objetivo do Laudo Pericial de Avaliação visa à apuração do valor de

mercado do imóvel constituído de terreno, sem benfeitorias, situado na Alameda

das Camélias, lote 36, da quadra J, Loteamento Vale das Águas, município de

Bragança Paulista, estado de São Paulo.

Esta signatária realizou a avaliação do imóvel composto somente por e

concluiu através da metodologia específica e de acordo com as Normas Vigentes,

que o valor de mercado estimado do imóvel avaliando resulta em R$ 273.000,00(duzentos e setenta e três mil reais) para o mês de agosto/2017.

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Página 36

8- ENCERRAMENTO

Esta signatária dá por encerrado o presente Laudo Pericial de Avaliação,

que segue editada e rubricada todas de um só lado, contendo 36 páginas,

seguindo esta última datada e assinada para todos os fins de Direito e colocando-

se a inteira disposição deste R. Juízo para quaisquer outros esclarecimentos que

se tornem necessário.

Nestes TermosP. Deferimento

Bragança Paulista, 15 de setembro de 2017

SYLMARA PEREIRA GARCIA DE OLIVEIRAEngenheira Civil

Engenheira de Segurança do TrabalhoEspecialista em Engenharia Ambiental

Pós-Graduada em Avaliações e Perícias de EngenhariaMembro Titular do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo

CREA SP nº 506.162.512-3

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