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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
MERCADOLÓGICA – PTAM
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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) de acordo com a Norma ABNT 14.653 e Lei 6.530/78
Página 2 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
SUMÁRIO 1 SOLICITANTE ....................................................................................................................... 3
2 ENDEREÇO DO IMÓVEL AVALIANDO ............................................................................... 3
3 OBJETIVO ............................................................................................................................. 4
4 NÚMERO DESTE PARECER ............................................................................................... 4
5 DA COMPETÊNCIA (LEI 6.530/78) ...................................................................................... 5
5.1 Partes da ABNT / NBR ................................................................................................... 6
6 ABREVIATURAS ................................................................................................................... 7
7 PRELIMINARES .................................................................................................................... 8
7.1 Vistoria ............................................................................................................................ 8
8 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL .................................................................................................... 9
9 CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO ...................................................................................... 10
9.1 Melhorias Públicas ....................................................................................................... 10
9.2 Confrontações .............................................................................................................. 11
9.3 Análise Mercadológica ................................................................................................. 11
9.4 Matrícula do Imóvel ...................................................................................................... 12
9.5 Certidão de Dados Cadastrais ..................................................................................... 15
9.6 Cálculo do IPTU ........................................................................................................... 16
10 MAPA DE LOCALIZAÇÃO E VISTA AÉREA .................................................................... 17
11 FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO (IA) ............................................................................. 18
12 METODOLOGIA APLICADA ............................................................................................. 23
12.1 Fontes de Pesquisa dos Imóveis Referenciais ........................................................... 23
12.2 Fotos dos Imóveis Referenciais (R1 à R10) ............................................................... 24
13 HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS E RESULTADO DAS COLETAS ............................ 44
13.1 Existência de preços do tipo “À Venda” ..................................................................... 45
13.2 Depreciação ............................................................................................................... 46
14 EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS ......................................................................................... 47
14.1 Cálculo da Média Aritmética ....................................................................................... 47
14.2 Cálculo da Média Ponderada ..................................................................................... 47
14.3 Cálculo da Média Homogeneizada ............................................................................. 48
14.4 Determinando o Valor de Mercado do Imóvel Avaliando ........................................... 49
14 CONCLUSÃO .................................................................................................................... 50
15 DADOS DO ESCRITÓRIO IMOBILIÁRIO ......................................................................... 52
15.1 Dados do Corretor ...................................................................................................... 53
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1 SOLICITANTE
Leda Aparecida de Oliveira Rossato
2 ENDEREÇO DO IMÓVEL AVALIANDO
Rua Silva Pinto, nº 148 – Apartamento nº 22
Bairro Lavapés
Bragança Paulista – SP
CEP: 12.903-100
Fachada do Imóvel Avaliando
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3 OBJETIVO
Este Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica tem por objetivo determinar
o valor de mercado para VENDA ou LOCAÇÃO do apartamento situado na Rua
Silva Pinto, nº 148 – Apartamento nº 22 – Bairro Lavapés, município de Bragança
Paulista / SP, de propriedade de Leda Aparecida de Oliveira Rossato e Francine Rossato, imóvel este, descrito nos termos da matrícula sob o número 67.669 do
Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Bragança Paulista / SP, e
devidamente cadastrado junto a “Prefeitura Municipal de Bragança Paulista” como
contribuinte municipal sob o número 1.00.05.17.0030.0910.00.22 e código do imóvel
451650.
4 NÚMERO DESTE PARECER
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5 DA COMPETÊNCIA (LEI 6.530/78)
Art. 1º – O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, no território nacional, é regido pelo disposto na Lei 6.530/78.
Este parecer foi elaborado em conformidade com o disposto no art. 3º da Lei
6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), assim redigido:
Art. 3º – Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.
Atende ainda as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis
(COFECI) nº 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26/06/2006) e nº 1.066, de 22
de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem sobre a competência do
Corretor de Imóveis para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração.
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5.1 Partes da ABNT / NBR
A ABNT / NBR 14.653 é constituída pelas seguintes partes, sob o título geral
"Avaliações de Bens”.
Parte 1: Procedimentos gerais;
Parte 2: Imóveis urbanos;
Parte 3: Imóveis rurais;
Parte 4: Empreendimentos;
Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações de bens industriais em geral;
Parte 6: Recursos naturais e ambientais;
Parte 7: Patrimônio histórico.
A ”Parte 1” da ABNT / NBR 14.653, desempenha a função de guia, indicando
os procedimentos gerais para as demais partes e somente será utilizável em
conjunto.
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6 ABREVIATURAS
ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas
Art. Artigo
AT Área do Terreno
ATC Área Total Construída
ATT Área Total do Terreno
C.m² Custo por Metro quadrado
CNAI Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários
CRECI-SP Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo
DTC Depreciação por Tempo de Construção
IA Imóvel Avaliando
IAC Idade Aparente da Construção
IPTU Imposto Predial, Territorial e Urbano
m² Metro Quadrado
MG Média Geral
NBR Normas Brasileiras
R Referenciais
RFD Resultado do Fator de Depreciação
TG Total Geral
VGV ou VGL Valor Global da Venda ou Locação
VL Valor da Locação
VM Valor Médio
VV Valor de Venda
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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) de acordo com a Norma ABNT 14.653 e Lei 6.530/78
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7 PRELIMINARES
Por solicitação formal da Sra. Leda Aparecida de Oliveira Rossato; constitui
objeto do presente trabalho, o parecer de valoração para efeito de "Valor Real para
VENDA e ou LOCAÇÃO do referido Imóvel".
O imóvel objeto deste parecer, está descrito nos termos da matrícula sob o
número 67.669 do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de
Bragança Paulista / SP, e devidamente cadastrado junto a “Prefeitura Municipal de
Bragança Paulista” como contribuinte municipal sob o número
1.00.05.17.0030.0910.00.22 e código do imóvel 451650.
7.1 Vistoria
O prédio foi vistoriado "in Loco" no dia 28/06/2016 no período da manha por
este subscritor em companhia da Sra. Nelza (faxineira), que trabalha no local, sendo
conferida as dependências internas do salão de festas e os dois níveis de garagem.
Foi vistoriado "in Loco" no mesmo dia uma outra unidade com as mesmas
características do Imóvel Avaliando para as devidas conferências de metragem do
apartamento, verificada a idade da mesma, analisado o estado de conservação, as
avarias, as benfeitorias e a qualidade do material utilizado em sua edificação.
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8 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
O imóvel foi edificado em um único bloco, constituído de 23 apartamentos,
térreo e dois subsolos onde estão localizadas as vagas de garagem que para esta
unidade está destacada 01 (uma) unidade localizada no 1º (primeiro) subsolo.
A unidade em avaliação encontra-se no 2º (segundo) andar, por ser
constituído de 03 (três) unidades por andar e estar localizado no 2º (segundo)
pavimento, recebeu a numeração “22”.
Em visita de reconhecimento realizada conforme acima mencionado,
pudemos verificar que o prédio é de padrão construtivo médio em todos os aspectos
apresentados, tanto de construção quanto de acabamento; possui 01 (um) elevador
de uso social e de serviço.
O prédio aparenta uma idade aproximada de 10 anos e seu estado de
conservação pode ser caracterizada como “Regular” tanto de construção quanto de
acabamento; sua fachada é revestida com textura e pintura; possui 03 (três)
entradas sendo: uma social para visitantes e duas para garagem de proprietários, na
parte frontal existe uma guarita com vidro fumê, portão eletrônico em aço, sistema
de interfone e o valor mensal do condomínio é de R$ 285,00.
A unidade possui uma área útil de 125,45 m² (cento e vinte e cinco metros e
quarenta e cinco centímetros quadrados), sendo a área privativa de 80,57 m²
(oitenta metros e cinquenta e sete centímetros quadrados).
A visita interna foi realizada em uma outra unidade com as mesmas
características do Imóvel Avaliando, de maneira a vistoriar todas as dependências
do referido imóvel que também se destaca por sua localização que é privilegiada por
tratar-se de local próximo da Av. dos Imigrantes, uma avenida de inúmeros
comércios e por onde circula transporte público, sendo uma via de grande
importância para toda a região.
A unidade possui hall de acesso ao apartamento, sala de estar / jantar com
piso em cerâmica e varanda, 02 (dois) dormitórios com piso em cerâmica, sendo, 01
(um) com varanda, 01 (um) banheiro social, cozinha com armários e lavanderia.
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9 CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
Referido imóvel está localizado na Rua Silva Pinto, esquina com a Rua Santa
Cruz, importante corredor de trânsito; distante 280m do Supermercado Spani
Atacadista e a 450m do Supermercado BIG, trata-se de uma via pavimentada com
mão única, o imóvel destaca-se pela proximidade de inúmeros pontos importantes
da cidade de Bragança Paulista, tais como Escola Municipal Luiz Gonzaga
Fernandes, Escola Estadual José Guilherme, Auto Posto Imigrantes, Av. dos
Imigrantes e Centro; destacando-se também a proximidade do Centro de Saúde Dr.
Lourenço Quillici, que dista 700m.
A chegada ao local procede-se por inúmeras vias, destacando as seguintes
ruas: Rua Santa Cruz e Rua Maj. Fagundes, ambas interligando o local ao centro da
cidade.
9.1 Melhorias Públicas
O local onde está situado o imóvel Avaliando possui uma característica de
uso e ocupação de solo misto e classificada pela prefeitura como uma zona “Z4M4”.
Todas as ruas do entorno, são pavimentadas e possui iluminação pública,
rede de água e esgoto, rede de telefonia, rede de TV a cabo, Internet banda larga,
coleta de lixo, linha de transporte coletivo urbano, escolas particulares, Estaduais e
Municipais, panificadoras, Clínicas Odontológicas e médicas, lojas e escritórios de
prestação de serviços, bancos e postos de combustível.
Um ponto muito importante também que se faz ressaltar é a proximidade de
um terminal rodoviário, que tem a denominação de Rodo Terminal de Bragança
Paulista, localizado a aproximadamente 1,8 km.
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9.2 Confrontações
A descrição exata e suas confrontações estão melhor caracterizadas na
matrícula sob o número 67.669 do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da
Comarca de Bragança Paulista / SP e fazem parte integrante deste Parecer;
possíveis alterações estarão contidas nas averbações do documento.
9.3 Análise Mercadológica
Conforme informações de imobiliárias que atuam no bairro, é constante a
procura por imóveis semelhantes ao avaliando, o que viabiliza a sua comercialização
em curto espaço de tempo.
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Página 12 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
9.4 Matrícula do Imóvel
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Página 13 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
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Página 14 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) de acordo com a Norma ABNT 14.653 e Lei 6.530/78
Página 15 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
9.5 Certidão de Dados Cadastrais
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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) de acordo com a Norma ABNT 14.653 e Lei 6.530/78
Página 16 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
9.6 Cálculo do IPTU
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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) de acordo com a Norma ABNT 14.653 e Lei 6.530/78
Página 17 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
10 MAPA DE LOCALIZAÇÃO E VISTA AÉREA
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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) de acordo com a Norma ABNT 14.653 e Lei 6.530/78
Página 18 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
11 FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO (IA)
Fachada da Entrada
Fachada da Entrada
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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) de acordo com a Norma ABNT 14.653 e Lei 6.530/78
Página 19 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
Fachada da Lateral (Rua Santa Cruz)
Estacionamento - 1º Subsolo
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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) de acordo com a Norma ABNT 14.653 e Lei 6.530/78
Página 20 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
Estacionamento - 2º Subsolo
Salão de Festas – Foto 01
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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) de acordo com a Norma ABNT 14.653 e Lei 6.530/78
Página 21 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
Salão de Festas – Foto 02
Cozinha do Salão de Festas
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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) de acordo com a Norma ABNT 14.653 e Lei 6.530/78
Página 22 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
Banheiro do Salão de Festas
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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) de acordo com a Norma ABNT 14.653 e Lei 6.530/78
Página 23 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
12 METODOLOGIA APLICADA
Para a realização do presente trabalho utilizou-se o “MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO”, que permite a determinação
do valor levando em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado
Imobiliário, normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da
economia, sendo por isso o mais recomendado e utilizado para a avaliação de
imóveis, obedecendo as Normas NBR 14.653-1 e 14.653-2 da ABNT.
Neste método, a determinação do valor do Imóvel em Avaliação (IA) resulta
da comparação deste com outros de natureza e características intrínsecas e
extrínsecas semelhantes, a partir de dados pesquisados no mercado. As
características e os atributos dos dados obtidos são ponderados por meio de
técnicas de Homogeneização dos Dados.
Portanto, ao final serão apresentados dois valores distintos para condições de
análise distintas (VENDA e LOCAÇÃO).
12.1 Fontes de Pesquisa dos Imóveis Referenciais
A pesquisa de mercado foi realizada com base em informações de imóveis
que se encontram à venda e já foram vendidos, ofertados pelos vários escritórios
imobiliários da região, identificados em cada foto dos referenciais (R).
Esta identificação permitiu então a obtenção de inúmeros imóveis dos quais
selecionamos os abaixo descritos, com características intrínsecas e extrínsecas
semelhantes ao imóvel avaliando e identificados como “R1 à R10”.
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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) de acordo com a Norma ABNT 14.653 e Lei 6.530/78
Página 24 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
12.2 Fotos dos Imóveis Referenciais (R1 à R10)
Identificação e caracterização do imóvel Referencial 1 (R1)
Tipo: Apartamento Vendido
Idade: 4 anos
Endereço: Rua Mauro de Próspero
Bairro: Residencial das Ilhas
Município: Bragança Paulista
UF: SP
Área Total: 54,00 m2
Infraestrutura disponível na região onde se encontra o imóvel
Rede de abastecimento de água, rede de energia elétrica, iluminação pública,
rede de esgoto, rede telefônica, linhas de transporte público, serviço de coleta de
lixo, TV a cabo e pavimentação.
Características da edificação
Apartamento de padrão construtivo médio, em estado de conservação que
podemos caracterizar “Regular”, localizado próximo à Avenida Norte Sul.
Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel
O apartamento é constituído de sala de TV e Jantar, cozinha, lavanderia, área
de serviço, banheiro social, 02 dormitórios, varanda, 01 (uma) vaga na garagem.
Preço
R$ 198.000,00
Fonte das Informações
www.delcolimoveis.com.br
Data da vistoria
14/06/2016
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Página 25 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
Fotografias da amostra
Sala de TV e Jantar
Dormitório 01
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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) de acordo com a Norma ABNT 14.653 e Lei 6.530/78
Página 26 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
Identificação e caracterização do imóvel Referencial 2 (R2)
Tipo: Apartamento à Venda
Idade: 12 anos
Endereço: Rua Antônio Caldato
Bairro: Jardim Novo Mundo
Município: Bragança Paulista
UF: SP
Área Total: 64,83 m2
Infraestrutura disponível na região onde se encontra o imóvel
Rede de abastecimento de água, rede de energia elétrica, iluminação pública,
rede de esgoto, rede telefônica, linhas de transporte público, serviço de coleta de
lixo, TV a cabo e pavimentação.
Características da edificação
Apartamento de padrão construtivo médio, em estado de conservação que
podemos caracterizar como “Reparos Simples”, localizado no Jardim Novo Mundo.
Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel
O apartamento é constituído de sala de TV e Jantar, cozinha, lavanderia, área
de serviço, banheiro social, 02 dormitórios, varanda, 01 (uma) vaga na garagem.
Preço
R$ 200.000,00
Fonte das Informações
www.delcolimoveis.com.br
Data da vistoria
02/04/2016
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Página 27 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
Fotografias da amostra
Sala de TV e Jantar
Cozinha
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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) de acordo com a Norma ABNT 14.653 e Lei 6.530/78
Página 28 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
Identificação e caracterização do imóvel Referencial 3 (R3)
Tipo: Apartamento à Venda
Idade: 3 anos
Endereço: Não Informado
Bairro: Jardim São Lourenço
Município: Bragança Paulista
UF: SP
Área Total: 60,00 m2
Infraestrutura disponível na região onde se encontra o imóvel
Rede de abastecimento de água, rede de energia elétrica, iluminação pública,
rede de esgoto, rede telefônica, linhas de transporte público, serviço de coleta de
lixo, TV a cabo e pavimentação.
Características da edificação
Apartamento de padrão construtivo médio, em estado de novo que podemos
caracterizar “Entre Novo e Regular”, localizado no Jardim São Lourenço.
Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel
O apartamento é constituído de sala de TV e Jantar, cozinha, lavanderia, área
de serviço, banheiro social, 02 dormitórios, varanda, 01 (uma) vaga na garagem.
Preço
R$ 220.000,00
Fonte das Informações
www.bezerraimoveisbraganca.com.br
Data da vistoria
Não Informado.
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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) de acordo com a Norma ABNT 14.653 e Lei 6.530/78
Página 29 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
Fotografias da amostra
Cozinha e Lavanderia
Dormitório 01
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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) de acordo com a Norma ABNT 14.653 e Lei 6.530/78
Página 30 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
Identificação e caracterização do imóvel Referencial 4 (R4)
Tipo: Apartamento à Venda
Idade: 9 anos
Endereço: Rua Mauro de Próspero
Bairro: Residencial das Ilhas
Município: Bragança Paulista
UF: SP
Área Total: 54,00 m2
Infraestrutura disponível na região onde se encontra o imóvel
Rede de abastecimento de água, rede de energia elétrica, iluminação pública,
rede de esgoto, rede telefônica, linhas de transporte público, serviço de coleta de
lixo, TV a cabo e pavimentação.
Características da edificação
Apartamento de padrão construtivo médio, em estado de conservação que
podemos caracterizar como “Reparos Simples”, localizado no Residencial das Ilhas.
Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel
O apartamento é constituído de sala de TV e Jantar, cozinha, lavanderia, área
de serviço, banheiro social, 02 dormitórios, 01 (uma) vaga na garagem.
Preço
R$ 240.000,00
Fonte das Informações
www.imobiliariabertelli.com.br
Data da vistoria
08/05/2016
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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) de acordo com a Norma ABNT 14.653 e Lei 6.530/78
Página 31 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
Fotografias da amostra
Sala de TV e Jantar
Dormitório 01
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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) de acordo com a Norma ABNT 14.653 e Lei 6.530/78
Página 32 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
Identificação e caracterização do imóvel Referencial 5 (R5)
Tipo: Apartamento à Venda
Idade: 8 anos
Endereço: Rua Professora Maria Eliza Quadros Câmara
Bairro: Jardim do Lago
Município: Bragança Paulista
UF: SP
Área Total: 70,00 m2
Infraestrutura disponível na região onde se encontra o imóvel
Rede de abastecimento de água, rede de energia elétrica, iluminação pública,
rede de esgoto, rede telefônica, linhas de transporte público, serviço de coleta de
lixo, TV a cabo e pavimentação.
Características da edificação
Apartamento de padrão construtivo médio, em estado de conservação que
podemos caracterizar “Entre Regular e Reparos Simples”, localizado próximo Lago
do Taboão.
Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel
O apartamento é constituído de sala de TV e Jantar, cozinha, lavanderia, área
de serviço, banheiro social, 02 dormitórios, varanda, 01 (uma) vaga na garagem.
Preço
R$ 315.000,00
Fonte das Informações
www.juarezimoveisbraganca.com.br
Data da vistoria
17/04/2016
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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) de acordo com a Norma ABNT 14.653 e Lei 6.530/78
Página 33 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
Fotografias da amostra
Fachada do Prédio
Dormitório 02
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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) de acordo com a Norma ABNT 14.653 e Lei 6.530/78
Página 34 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
Identificação e caracterização do imóvel Referencial 6 (R6)
Tipo: Apartamento Vendido
Idade: Nova
Endereço: Rua Mauro de Próspero
Bairro: Residencial das Ilhas
Município: Bragança Paulista
UF: SP
Área Total: 54,00 m2
Infraestrutura disponível na região onde se encontra o imóvel
Rede de abastecimento de água, rede de energia elétrica, iluminação pública,
rede de esgoto, rede telefônica, linhas de transporte público, serviço de coleta de
lixo, TV a cabo e pavimentação.
Características da edificação
Apartamento de padrão construtivo médio, em estado de novo, localizado
próximo à Avenida Norte Sul.
Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel
O apartamento é constituído de sala de TV e Jantar, cozinha, lavanderia, área
de serviço, banheiro social, 02 dormitórios, varanda, 01 (uma) vaga na garagem.
Preço
R$ 223.500,00
Fonte das Informações
www.delcolimoveis.com.br
Data da vistoria
26/04/2016
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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) de acordo com a Norma ABNT 14.653 e Lei 6.530/78
Página 35 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
Fotografias da amostra
Sala de TV e Jantar
Dormitório 02
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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) de acordo com a Norma ABNT 14.653 e Lei 6.530/78
Página 36 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
Identificação e caracterização do imóvel Referencial 7 (R7)
Tipo: Apartamento à Venda
Idade: 9 anos
Endereço: Não Informado
Bairro: Centro
Município: Bragança Paulista
UF: SP
Área Total: 68,00 m2
Infraestrutura disponível na região onde se encontra o imóvel
Rede de abastecimento de água, rede de energia elétrica, iluminação pública,
rede de esgoto, rede telefônica, linhas de transporte público, serviço de coleta de
lixo, TV a cabo e pavimentação.
Características da edificação
Apartamento de padrão construtivo médio, em estado de conservação que
podemos caracterizar “Entre Regular e Reparos Simples”, localizado nas
proximidades do Imóvel em Avaliação.
Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel
O apartamento é constituído de sala de TV e Jantar, cozinha, lavanderia, área
de serviço, banheiro social, 02 dormitórios, 01 (uma) vaga na garagem.
Preço
R$ 290.000,00
Fonte das Informações
www.consultealider.com.br
Data da vistoria
13/12/2015
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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) de acordo com a Norma ABNT 14.653 e Lei 6.530/78
Página 37 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
Fotografias da amostra
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fls. 149
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) de acordo com a Norma ABNT 14.653 e Lei 6.530/78
Página 38 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
Identificação e caracterização do imóvel Referencial 8 (R8)
Tipo: Apartamento Vendido
Idade: 7 anos
Endereço: Não Informado
Bairro: Vila Aparecida
Município: Bragança Paulista
UF: SP
Área Total: 60,40 m2
Infraestrutura disponível na região onde se encontra o imóvel
Rede de abastecimento de água, rede de energia elétrica, iluminação pública,
rede de esgoto, rede telefônica, linhas de transporte público, serviço de coleta de
lixo, TV a cabo e pavimentação.
Características da edificação
Apartamento de padrão construtivo médio, em estado de conservação que
podemos caracterizar “Entre Novo e Regular”, localizado na Vila Aparecida.
Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel
O apartamento é constituído de sala de TV e Jantar, cozinha, lavanderia, área
de serviço, banheiro social, 02 dormitórios, varanda, 01 (uma) vaga na garagem.
Preço
R$ 285.000,00
Fonte das Informações
www.portalbragancaimoveis.com.br
Data da vistoria
26/02/2016
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fls. 150
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) de acordo com a Norma ABNT 14.653 e Lei 6.530/78
Página 39 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
Fotografias da amostra
Sala de TV e Jantar
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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) de acordo com a Norma ABNT 14.653 e Lei 6.530/78
Página 40 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
Identificação e caracterização do imóvel Referencial 9 (R9)
Tipo: Apartamento à Venda
Idade: 10 anos
Endereço: Rua Silva Pinto
Bairro: Lavapés
Município: Bragança Paulista
UF: SP
Área Total: 80,57 m2
Infraestrutura disponível na região onde se encontra o imóvel
Rede de abastecimento de água, rede de energia elétrica, iluminação pública,
rede de esgoto, rede telefônica, linhas de transporte público, serviço de coleta de
lixo, TV a cabo e pavimentação.
Características da edificação
Apartamento de padrão construtivo médio, em estado de conservação que
podemos caracterizar “Entre Regular e Reparos Simples”, localizado nas
proximidades do Imóvel em Avaliação.
Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel
O apartamento é constituído de sala de TV e Jantar, cozinha, lavanderia, área
de serviço, banheiro social, 02 dormitórios, 01 (uma) vaga na garagem.
R$ 320.000,00
Fonte das Informações
www.zapimobiliaria.com.br
Data da vistoria
21/06/2016
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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) de acordo com a Norma ABNT 14.653 e Lei 6.530/78
Página 41 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
Fotografias da amostra
Sala de TV e Jantar
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Identificação e caracterização do imóvel Referencial 10 (R10)
Tipo: Apartamento Vendido
Idade: 11 anos
Endereço: Não Informado.
Bairro: Vila Mota
Município: Bragança Paulista
UF: SP
Área Total: 75,00 m2
Infraestrutura disponível na região onde se encontra o imóvel
Rede de abastecimento de água, rede de energia elétrica, iluminação pública,
rede de esgoto, rede telefônica, linhas de transporte público, serviço de coleta de
lixo, TV a cabo e pavimentação.
Características da edificação
Apartamento de padrão construtivo médio, em estado de conservação que
podemos caracterizar como “Regular”, localizado nas proximidades do Imóvel em
Avaliação
Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel
O apartamento é constituído de sala de TV e Jantar, cozinha, lavanderia, área
de serviço, banheiro social, 02 dormitórios, varanda, 01 (uma) vaga na garagem.
Preço
R$ 290.000,00
Fonte das Informações
www.alloraimobiliaria.com.br
Data da vistoria
19/03/2016
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Fotografias da amostra
Sala de TV e Jantar
Dormitório 01
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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) de acordo com a Norma ABNT 14.653 e Lei 6.530/78
Página 44 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
13 HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS E RESULTADO DAS COLETAS
Após a coleta de dados descritos na Tabela de Pesquisa abaixo, foi possível
homogeneizar os dados obtidos e efetuar os cálculos matemáticos que permitiu
concluir os valores apresentados ao final deste parecer técnico.
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Página 45 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
13.1 Existência de preços do tipo “À Venda”
A existência de preços do tipo "À Venda", normalmente superiores ao valor
real do imóvel, torna necessário a aplicação de um redutor (Fator de Oferta) para
adequá-los ao valor de mercado, uma vez que nesses casos a euforia do
vendedor ou do corretor exige que o interessado apresente uma contraproposta.
Aplicando então um redutor (Fator de Oferta) de 10% aos preços do tipo
"oferta":
Valores do tipo “À Venda” foram ajustados (reduzido) pelo "Fator de Oferta" de 10%
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Página 46 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
13.2 Depreciação
Calculando a depreciação das amostras pelo Método de “Ross Heidecke”,
de acordo com a idade, vida útil e estado de conservação:
Redefinindo então o valor das amostras, levando em consideração as
depreciações calculadas pelo Método de Ross-Heidecke:
Preço depreciado (reduzido) pelo "Método de Ross-Heidecke"
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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) de acordo com a Norma ABNT 14.653 e Lei 6.530/78
Página 47 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
14 EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS 14.1 Cálculo da Média Aritmética
𝑀é𝑑𝑖𝑎𝐴𝑟𝑖𝑡𝑚é𝑡𝑖𝑐𝑎 =𝑆𝑜𝑚𝑎𝑡ó𝑟𝑖𝑎𝑑𝑜𝑠𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟𝑒𝑠𝑃𝑒𝑠𝑞𝑢𝑖𝑠𝑎𝑑𝑜𝑠𝑁ú𝑚𝑒𝑟𝑜𝑑𝑒𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟𝑒𝑠𝑃𝑒𝑠𝑞𝑢𝑖𝑠𝑎𝑑𝑜𝑠
𝑀é𝑑𝑖𝑎𝐴𝑟𝑖𝑡𝑚é𝑡𝑖𝑐𝑎 𝑉𝑒𝑛𝑑𝑎 =𝑅$33.228,0110𝑎𝑚𝑜𝑠𝑡𝑟𝑎𝑠 = 𝑅$3.322,80/𝑚D
𝑀é𝑑𝑖𝑎𝐴𝑟𝑖𝑡𝑚é𝑡𝑖𝑐𝑎 𝐿𝑜𝑐𝑎çã𝑜 =𝑅$166,1410𝑎𝑚𝑜𝑠𝑡𝑟𝑎𝑠 = 𝑅$16,61/𝑚D
14.2 Cálculo da Média Ponderada
Adotou-se 20% como Fator de Ponderação, eliminando-se os imóveis
pesquisados com valores / m2 inferiores à R$ 2.990,52 (média aritmética - 10%) e
superiores à R$ 3.655,08 (média aritmética + 10%).
Após a ponderação restaram os seguintes imóveis pesquisados:
𝑀é𝑑𝑖𝑎𝑃𝑜𝑛𝑑𝑒𝑟𝑎𝑑𝑎 =𝑆𝑜𝑚𝑎𝑡ó𝑟𝑖𝑎𝑑𝑜𝑠𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟𝑒𝑠𝑃𝑒𝑠𝑞𝑢𝑖𝑠𝑎𝑑𝑜𝑠, 𝑎𝑝ó𝑠𝑃𝑜𝑛𝑑𝑒𝑟𝑎çã𝑜𝑁ú𝑚𝑒𝑟𝑜𝑑𝑒𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟𝑒𝑠𝑃𝑒𝑠𝑞𝑢𝑖𝑠𝑎𝑑𝑜𝑠, 𝑎𝑝ó𝑠𝑃𝑜𝑛𝑑𝑒𝑟𝑎çã𝑜
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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) de acordo com a Norma ABNT 14.653 e Lei 6.530/78
Página 48 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
𝑀é𝑑𝑖𝑎𝑃𝑜𝑛𝑑𝑒𝑟𝑎𝑑𝑎 𝑉𝑒𝑛𝑑𝑎 =𝑅$19.748,286𝑎𝑚𝑜𝑠𝑡𝑟𝑎𝑠 = 𝑅$3.291,38/𝑚D
𝑀é𝑑𝑖𝑎𝑃𝑜𝑛𝑑𝑒𝑟𝑎𝑑𝑎 𝐿𝑜𝑐𝑎çã𝑜 =𝑅$98,746𝑎𝑚𝑜𝑠𝑡𝑟𝑎𝑠 = 𝑅$16,46/𝑚D
14.3 Cálculo da Média Homogeneizada
A homogeneização tem por objetivo descartar os imóveis pesquisados cujos
dados eventualmente expressem anomalias em relação à média, uma vez que só é
possível equalizar-se matematicamente grandezas comparáveis.
No presente caso, concluídos os procedimentos de Ponderação, não
identificamos anomalias que exijam a eliminação de qualquer uma das amostras
remanescentes.
Portanto, concluídos os procedimentos de Ponderação e Homogeneização
restou o seguinte grupo de imóveis pesquisados:
𝑀é𝑑𝑖𝑎𝑃𝑜𝑛𝑑𝑒𝑟𝑎𝑑𝑎 =
𝑆𝑜𝑚𝑎𝑡ó𝑟𝑖𝑎𝑑𝑜𝑠𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟𝑒𝑠𝑃𝑒𝑠𝑞𝑢𝑖𝑠𝑎𝑑𝑜𝑠,𝑎𝑝ó𝑠𝑃𝑜𝑛𝑑𝑒𝑟𝑎çã𝑜𝑒𝐻𝑜𝑚𝑜𝑔𝑒𝑛𝑒𝑖𝑧𝑎çã𝑜𝑁ú𝑚𝑒𝑟𝑜𝑑𝑒𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟𝑒𝑠𝑃𝑒𝑠𝑞𝑢𝑖𝑠𝑎𝑑𝑜𝑠,
𝑎𝑝ó𝑠𝑃𝑜𝑛𝑑𝑒𝑟𝑎çã𝑜𝑒𝐻𝑜𝑚𝑜𝑔𝑒𝑛𝑒𝑖𝑧𝑎çã𝑜
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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) de acordo com a Norma ABNT 14.653 e Lei 6.530/78
Página 49 de 53 Leandro Antonio Del Col PTAM – LADC – 0011 – 07/2016 – REV.0 CRECISP 118.371-F
𝑀é𝑑𝑖𝑎𝑃𝑜𝑛𝑑𝑒𝑟𝑎𝑑𝑎 𝑉𝑒𝑛𝑑𝑎 =𝑅$19.748,286𝑎𝑚𝑜𝑠𝑡𝑟𝑎𝑠 = 𝑅$3.291,38/𝑚D
𝑀é𝑑𝑖𝑎𝑃𝑜𝑛𝑑𝑒𝑟𝑎𝑑𝑎 𝐿𝑜𝑐𝑎çã𝑜 =𝑅$98,746𝑎𝑚𝑜𝑠𝑡𝑟𝑎𝑠 = 𝑅$16,46/𝑚D
Logo:
Valor Médio de VENDA / m² = R$ 3.291,38
Valor Médio de LOCAÇÃO / m² = R$ 16,46 14.4 Determinando o Valor de Mercado do Imóvel Avaliando
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟𝑑𝑒𝑉𝐸𝑁𝐷𝐴𝑑𝑜𝐼𝑚ó𝑣𝑒𝑙𝐴𝑣𝑎𝑙𝑖𝑎𝑛𝑑𝑜
= Á𝑟𝑒𝑎𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙𝑑𝑜𝐼𝑚ó𝑣𝑒𝑙𝐴𝑣𝑎𝑙𝑖𝑎𝑛𝑑𝑜×𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟𝑀é𝑑𝑖𝑜𝑑𝑒𝑉𝐸𝑁𝐷𝐴
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟𝑑𝑒𝑉𝐸𝑁𝐷𝐴𝑑𝑜𝐼𝑚ó𝑣𝑒𝑙𝐴𝑣𝑎𝑙𝑖𝑎𝑛𝑑𝑜 = 80,57𝑚D×𝑅$3.291,38
𝑽𝒂𝒍𝒐𝒓𝒅𝒆𝑽𝑬𝑵𝑫𝑨𝒅𝒐𝑰𝒎ó𝒗𝒆𝒍𝑨𝒗𝒂𝒍𝒊𝒂𝒏𝒅𝒐 = 𝑹$𝟐𝟔𝟓. 𝟏𝟖𝟔, 𝟒𝟖
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟𝑑𝑒𝐿𝑂𝐶𝐴ÇÃ𝑂𝑑𝑜𝐼𝑚ó𝑣𝑒𝑙𝐴𝑣𝑎𝑙𝑖𝑎𝑛𝑑𝑜
= Á𝑟𝑒𝑎𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙𝑑𝑜𝐼𝑚ó𝑣𝑒𝑙𝐴𝑣𝑎𝑙𝑖𝑎𝑛𝑑𝑜×𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟𝑀é𝑑𝑖𝑜𝑑𝑒𝐿𝑂𝐶𝐴ÇÃ𝑂
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟𝑑𝑒𝐿𝑂𝐶𝐴ÇÃ𝑂𝑑𝑜𝐼𝑚ó𝑣𝑒𝑙𝐴𝑣𝑎𝑙𝑖𝑎𝑛𝑑𝑜 = 80,57𝑚D×𝑅$16,46
𝑽𝒂𝒍𝒐𝒓𝒅𝒆𝑽𝑬𝑵𝑫𝑨𝒅𝒐𝑰𝒎ó𝒗𝒆𝒍𝑨𝒗𝒂𝒍𝒊𝒂𝒏𝒅𝒐 = 𝑹$𝟏. 𝟑𝟐𝟔, 𝟏𝟖
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14 CONCLUSÃO
A vistoria realizada em acordo com a NBR 14.653-1 e 14.653-2 da ABNT,
aplicando fatores de transposição e correção consubstanciada segundo técnicas
modernas de avaliações contribuíram para a formação da convicção dos valores
aqui expressos; estando o IMÓVEL AVALIANDO livre e desembaraçado de
quaisquer ônus reais comprometimentos tais como títulos, hipotecas, ações ou
quaisquer outras avenças que impeçam uma negociação, CONCLUIMOS que:
Para a Venda do imóvel no estado em que se encontra, representa nesta
data a importância de R$ 265.186,48 (duzentos e sessenta e cinco mil, cento e oitenta e seis reis e quarenta e oito centavos).
Em segunda instância, seguindo os mesmos princípios e comentários acima
apresentados, CONCLUIMOS que:
Para a Locação do imóvel, no estado em que se encontra, representa nesta
data a importância mensal de R$ 1.326,18 (um mil, trezentos e vinte e seis reais e dezoito centavos).
O imóvel objeto deste Parecer Técnico foi avaliado levando-se em
consideração duas situações distintas, ou seja:
1ª Valor de Mercado para a Venda do imóvel no estado em que se encontra.
2ª Valor de Mercado para Locação do imóvel no estado em que se encontra,
sendo acrescido de IPTU R$ 90,10 (noventa reais e dez centavos) mensais.
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Por tratar-se de um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica expedida
comercial que se louva em informações obtidas junto ao mercado imobiliário,
considerando imóveis com característica e localização sócia econômica,
semelhante, deve-se prever uma possível variação de até 5% nos valores acima
expressos (-5% a + 5%), diante dos interesses inerentes do próprio mercado e de
seu proprietário.
Agradecemos a oportunidade de preparar e apresentar este trabalho, nos
colocando à disposição de V.Sa. para quaisquer esclarecimentos que se façam
necessário.
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15 DADOS DO ESCRITÓRIO IMOBILIÁRIO
DEL COL IMÓVEIS
Rua Victório Panúncio, nº 20 – Sala 05
Bairro Jardim Sevilha
Bragança Paulista – SP
CEP: 12.914-140
Tel.: +55 (11) 2473-5828
Cel.: +55 (11) 9 8558-1005
Site: www.delcolimoveis.com.br
E-mail: [email protected]
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15.1 Dados do Corretor
LEANDRO ANTONIO DEL COL
FORMAÇÃO ACADÊMICA:
• Técnico em Transações Imobiliárias
• Pós-Graduação em MBA - Gestão Empresarial
• Engenharia Mecânica Automação e Sistemas (Mecatrônica)
• Técnico em Processamento de Dados
Nosso grande diferencial é o serviço de assessoria e consultoria para compra ou
venda de imóveis oferecido aos nossos clientes, desde a apresentação, aquisição
até a posterior venda do mesmo.A nossa ideia não é simplesmente vender um
imóvel, mas sim fornecer todo o suporte necessário antes, durante e depois do
negócio realizado.Objetivamos deixar nossos clientes cientes de seus
investimentos e confortáveis com questões fiscais, jurídicas e burocráticas.Com
uma administração moderna que se utiliza de ferramentas avançadas em Tecnologia
de Informação, com o intuito de satisfazer nossos clientes e parceiros, nosso
objetivo é crescer com segurança e transparência.Nossa missão é sempre buscar a
completa satisfação dos nossos parceiros de negócios, superando suas expectativas
e assim fidelizando-os através de um atendimento único e individual com ética e
respeito pelo seu patrimônio.Somos especializados em imóveis de médio e alto
padrão em Bragança Paulista e região.
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