orcamentacao avaliacao artigo de marcio rocha

7/24/2019 Orcamentacao Avaliacao Artigo de Marcio Rocha

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Oramentao Sinttica Por rea Construda

Eng. Marcio Soares da Rocha

O CUB (Custo Unitrio Bsico) oficialmente calculado pelos sindicatos deconstrutores estaduais (Sinduscons) para diversos tipos e padres de construes, poruma imposio da Lei nmero 4.591 de 1964. O custo por metro quadrado foiinstitudo para fins de registro oficial em cartrio, das incorporaes imobilirias. Muitoembora haja diversas entidades pblicas (como a Caixa Econmica Federal) eempresas privadas (como a Editora PINI) calculando e publicando CUBs, os sindicatosde construtores so os nicos autorizados por lei para o clculo de custos unitriosbsicos para fins de registro oficial de incorporaes de imveis no Brasil. Se afinalidade da estimativa do preo da obra no estiver relacionada incorporaoimobiliria, os oramentistas podem adotar outros valores de CUB, calculados epublicados por entidades pblicas ou editoras especializadas, segundo seu prprio

bom senso e julgamento tcnico, desde que justifiquem tal procedimento. Osoramentistas podem ainda adotar CUBs calculados com base em oramentosanteriores, de obras semelhantes avalianda. Este autor sempre prefere adotar oCUB do sinduscon local quando se trata de avaliar construes nas reasmetropolitanas das capitais.

Consiste a tcnica, basicamente em:

a) Enquadrar a construo sob avaliao em um dos tipos e padres de acabamentoadotados pela organizao responsvel pela publicao do CUB e verificar qual oseu valor correspondente;

b) Calcular area Equivalente de Construo, da obra em anlise;c) Multiplicar a rea equivalente calculada, pelo CUB correspondente;d) Estimar o BDI adequado situao analisada;e) Multiplicar o resultado do item (c), pelo BDI estimado no item (d), obtendo-se o valor

avaliado.

Geralmente os tipos de obras padronizados pelos Sinduscons e por diversasoutras entidades so:

Edificaes habitacionais (classificadas pelo nmero de pavimentos); Edificaes comerciais com ou sem subdivises internas de alvenarias

(paredes);

Galpes industriais; Casas populares.

Quanto ao padro de acabamento, a classificao feita entre baixo, normal ealto e depender do projeto-piloto adotado por cada entidade ou editora.Normalmente, cada entidade ou editora especializada divulga os tipos deacabamentos considerados nos projetos-piloto, para a adoo dos seus padrespublicados.

Neste ponto j se pode verificar uma primeira dificuldade para utilizao domtodo da avaliao por custo por metro quadrado em auditorias, que oenquadramento da obra avalianda nos tipos padronizados pela entidade que publica o

CUB. No fica adequado, por exemplo, enquadrar uma ponte, uma estrada ou umarede de saneamento bsico em nenhum dos tipos padronizados. O CUB, como j se


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2Oramentao / Avaliao de Obras pelo CUB


disse, foi desenvolvido para a incorporao imobiliria, e por isso, contempla apenasos tipos de obras que podem estar relacionados a esta finalidade.

Clculo da rea Equivalente de Construo

Para que uma obra possa ser avaliada pelo mtodo do custo por metroquadrado, os avaliadores devem saber calcular a rea Equivalente (Aeq) daconstruo. O valor do CUB ser multiplicado pela Aeq e somado ao custo deinstalaes especiais e outros equipamentos e elementos no considerados no CUBadotado, para que se obtenha o custo avaliado da obra. O custo avaliado ser entomultiplicado pelo BDI estimado para a obra, obtendo-se assim o preo global avaliadoda obra.

Muitos engenheiros avaliadores e principalmente os leigos erram ao avaliar coma utilizao do CUB, pois o multiplicam pela rea cobertaou pela rea pavimentada,ao invs da rea equivalente. A rea equivalente de construo uma rea fictcia,

que corresponde a uma homogeneizao da rea construda, para fins de avaliaoadequada.

Sua definio consta na Norma NBR 12.721/2003, em seu item 7.6, aquitranscrito:

rea virtual cujo custo de construo equivalente ao custo da respectiva reareal, utilizada quando este custo diferente do custo unitrio bsico da construoadotado como referncia. Pode ser, conforme o caso, maior o u menor que a reareal correspondente.

A rea equivalente (Aeq) encontrada quando se multiplicam as reasconstrudas reais (reas pavimentadas incluindo permetros de paredes) pelos seusrespectivos coeficientes de homogeneizao. A citada norma sugere valores paraalguns desses coeficientes aplicveis a diversos tipos de reas de um edifcio, osquais podem ser adotados diretamente ou por similaridade, quando a avaliao setratar de uma construo que no seja propriamente uma edificao. Os coeficientessugeridos pela norma constam na Tabela 5.1 a seguir.

Tabela 5.1 Coeficientes de Homogeneizao para diversos tipos de reas de umaedificao

rea CoeficienteGaragem 0,50

rea privativa (Unidade autnoma Padro) 1,00rea privativa salas com acabamento 1,00rea privativa salas sem acabamento 0,75 a 0,90rea de loja sem acabamento 0,40 a 0,60Varandas 0,75 a 1,00Terraos 0,30 a 0,60Estacionamento sobre terreno 0,05 a 0,10rea de projeo 0,00rea de servio residncia uni familiarpadro baixo

0,50

Barrilete 0,50 a 0,70Caixa dgua 0,75Casa de mquinas 0,50 a 0,75

Fonte: Norma Tcnica NBR 12.721/2003 da ABNT.


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Exemplos de aplicao da avaliao a partir do CUB:

Exemplo1

Sabendo que o CUB para residncias uni-familiares com um pavimento, e compadro alto, publicado pelo sinduscon local de R$ 800,00, avaliar o preo deconstruo de uma residncia com essas caractersticas, sabendo-se que sua reaconstruda real, de 350,00 m2, assim subdividida:

Garagem = 35 m2 rea padro = 200 m2 Varandas = 25 m2 Terrao = 45 m2 rea de servio = 20 m2 Caixa dgua = 25 m2

Soluo:

1) Clculo de rea equivalente de construo (Aeq)

Aeq = (35,00 x 0,50) + (200,00 x 1,00) + (25,00 x 0,75) + (45,00 x 0,30) +(20,00 x 0,50) + (25,00 x 0,75)

Aeq =278,50 m2

2) Avaliao do custo de construo

Custo = 800,00 x 278,50 = R$ 222.800,00

3) Avaliao final do preo de construo

Supondo que o imvel tenha sido construdo por uma empresa construtora,adote-se um BDI de 40% (1,40). Mais frente, neste livro, detalha-se como calcular ouestimar o BDI de obras e servios de Engenharia.

VA = 222.800,00 x 1,40

VA = R$ 311.920,00

O preo avaliado para a construo (preo de construo) da residncia empauta foi de R$ 311.920,00, (no considerando aspectos valorizantes oudesvalorizantes relacionados ao mercado imobilirio). O preo por metro quadrado daresidncia avaliada foi de R$ 891,20.

Exemplo2

Avaliar o preo de construo de um prdio escolar pblico sabendo que suarea assim dividida:

rea interna padro = 300,00 m2

Ptios cobertos = 100,00 m2

rea descoberta (pavimentada, incluindo rea para estacionamento) = 400,00 m2


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E que o CUB adequado, para efeito de avaliao, o de unidade habitacionalautnoma de padro baixo, de valor igual a R$ 600,00.

1) Clculo de rea equivalente de construo (Aeq

)

Aeq= (300,00 x 1,00) + (100,00 x 0,40) + (400,00 x 0,10)

Aeq= 380,00 m2

2) Avaliao do custo de construo

Custo = 600,00 x 380,00 = R$ 228.000,00

3) Avaliao final do preo de construo (VA)

Supondo que o imvel tenha sido construdo por uma empresa construtora (e por serobra pblica), adote-se um BDI de 30% (1,30).

VA = 228.000,00 x 1,30

VA = R$ 296.400,00

Como se pode perceber, a avaliao por metro quadrado um processobastante rpido e simples, que pode ser utilizado quando a estimativa do preo noexige rigor na avaliao, promovendo agilidade na concluso e entrega do trabalho.

Como citar este artigo em trabalhos:

a) No prprio texto: ROCHA, 2008 Oramentao Sinttica por rea Construda-

b) Na Bibliografia: ROCHA, Marcio Soares da. Oramentao Sinttica por reaConstruda. Instituto de Auditoria de Engenharia do Cear. Artigo no websitewww.iaece.org.br. Acessado em outubro de 2008.

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