o valor do património reabilitado: uma aplicação do método ... · como resultado desta análise...

O Valor do Património Reabilitado: Uma Aplicação do

Método Comparativo e do Método do Rendimento ao

Mercado de Lisboa

João Ricardo Valente Chastre

Dissertação para obtenção do Grau de Mestre em

Engenharia Civil

Orientador: Prof. Dr. Carlos Paulo Oliveira Silva da Cruz

Júri

Presidente: Prof. Dr. João Pedro Ramôa Ribeiro Correia

Orientador: Prof. Dr. Carlos Paulo Oliveira Silva da Cruz

Vogal: Prof. Dr. Pedro Manuel Gameiro Henriques

Outubro 2016

i

Resumo

A crise no setor da Construção e, consequentemente, no setor imobiliário, agravada por um

declínio da economia nacional, resultou numa redução do número de empresas e postos de trabalho

no respetivo setor. Face a esta situação, a remodelação de imóveis face à construção nova surgiu

como uma vertente alternativa e até então pouco explorada. A remodelação de imóveis degradados e

colocados novamente no mercado envolve preços inferiores aos praticados pelos construtores em

imóveis novos ou até mesmo em imóveis colocados para arrendamento caso seja difícil a sua venda.

Por outro lado, e dado o valor patrimonial característico dos imóveis, é mais fácil a um comprador ter

acesso ao crédito para a aquisição de um imóvel remodelado do que para um imóvel novo.

Nesta dissertação, através dos princípios da avaliação imobiliária, tem-se como objectivo

principal avaliar para os mercados de venda e arrendamento quais os lucros e yields médios que se

podem obter através da aposta na compra de imóveis degradados. Para tal, serão calculados os valores

médios da reabilitação, através de ferramentas de orçamentação, e cujos valores obtidos conjugados

com uma base de dados de imóveis vendidos e arrendados, corresponderão aos referidos lucros e

yields. Como resultado desta análise conclui-se que o investimento no imobiliário nestes moldes é uma

solução bastante lucrativa quando comparada com outras formas de investimento, no entanto, há que

haver alguma ponderação no tipo de imóvel a investir e em quais mercados em função do imóvel.

Palavras-chave: crise económica; avaliação imobiliária; remodelação; yield; lucro.

iii

Abstract

Alongside the crisis felt in the Construction sector, which had implications across all the real

estate market, and with the aggravation of all the national economy, resulting in a reduction of both

number of companies and personnel in the sector, came the rise of an unexplored branch thus far: the

renovation of degraded real estates, which could be placed again in the market after renovation, allowing

investors to sell them at a cheaper price, when compared to new real estates that were being sold by

the house-builder itself, and still be able to make a profit, or by placing them for rent. The cheaper price

would also allow a buyer to be able to get credit from its financing entity more easily.

In this dissertation, guided by the principles of real estate appraisal, the main objective is to

evaluate for both sale and rental markets the average profits and yields obtained by investing in

degraded real estates. To do so, average rehabilitation costs will be calculated, with the help of

budgeting tools, which values will be conjugated alongside with the values from sold and rented real

estates, obtained from a database, allowing to calculate the aforementioned profits and yields. As a

result of this analysis, as a conclusion, the investment in real estates for this markets is a very lucrative

investment, when compared to other types of investment, although some pondering needs to be done

to select in which real estates to invest.

Keywords: economic crisis; real estate evaluation; renovation; yield; profit.

v

Índice

Resumo .....................................................................................................................................................i

Abstract.................................................................................................................................................... iii

Índice ........................................................................................................................................................v

Índice de Figuras .................................................................................................................................... vii

Índice de Tabelas .................................................................................................................................... ix

Lista de Acrónimos ................................................................................................................................. xii

1 Introdução ........................................................................................................................................ 1

1.1 Contexto .................................................................................................................................. 1

1.2 Objetivos .................................................................................................................................. 1

1.3 Metodologia ............................................................................................................................. 2

1.4 Organização da Dissertação ................................................................................................... 2

2 Avaliação Imobiliária ........................................................................................................................ 5

2.1 Considerações Gerais ............................................................................................................. 5

2.2 Processo de Avaliação ............................................................................................................ 7

2.2.1 Pedido de Avaliação ............................................................................................................ 7

2.2.2 Mercado Imobiliário ............................................................................................................. 8

2.2.3 Características do Imóvel .................................................................................................... 9

2.3 Métodos de Avaliação ........................................................................................................... 10

2.3.1 Método Comparativo ......................................................................................................... 11

2.3.2 Método do Rendimento: .................................................................................................... 12

3 Reabilitação de Imóveis Habitacionais em Lisboa ........................................................................ 17

3.1 Objetivos ................................................................................................................................ 17

3.2 Metodologia ........................................................................................................................... 17

3.3 Oferta Habitacional ................................................................................................................ 17

3.4 Cenários para a Reabilitação dos Imóveis ............................................................................ 19

3.5 Custos da Reabilitação .......................................................................................................... 22

3.5.1 Melom ................................................................................................................................ 23

3.5.2 CasaViva ........................................................................................................................... 27

4 Análise do Mercado Habitacional em Lisboa ................................................................................ 33

4.1 Objetivos ................................................................................................................................ 33

vi

4.2 Metodologia ........................................................................................................................... 33

4.3 Considerações Gerais ........................................................................................................... 34

4.4 Caracterização do Mercado de Venda .................................................................................. 36

4.4.1 Imóveis por Reabilitar ........................................................................................................ 36

4.4.2 Imóveis Reabilitados ......................................................................................................... 45

4.5 Mercado de Arrendamento de Imóveis Reabilitados ............................................................ 52

4.6 Análise Económica dos Dados Recolhidos ........................................................................... 60

5 Conclusões e Desenvolvimentos Futuros ..................................................................................... 71

5.1 Conclusões ............................................................................................................................ 71

5.2 Desenvolvimentos Futuros .................................................................................................... 73

Referências Bibliográficas ..................................................................................................................... 75

Anexos ...................................................................................................................................................... .

Anexo A – Base de dados de imóveis vendidos por remodelar....................................................... A.1

Anexo B – Base de dados de imóveis vendidos remodelados ........................................................ B.1

Anexo C – Base de dados de imóveis arrendados remodelados .................................................... C.1

vii

Índice de Figuras

Figura 1 – Metodologia da dissertação ................................................................................................... 3

Figura 2 – Valor médio da avaliação bancária de habitação em Lisboa, INE (2014) ............................. 6

Figura 3 – Valor médio da avaliação bancária de habitação em Lisboa no ano de 2014, INE (2014) ... 6

Figura 4 – Passos no processo de avaliação, adaptado de Ventolo (2001) ........................................... 8

Figura 5 – Edifícios (%) por localização geográfica (à data dos Censos 2001), Estado de conservação;

Lisboa; Decenal - INE, Recenseamento da população e habitação ..................................................... 18

Figura 6 – Edifícios (%) por localização geográfica (à data dos Censos 2011), Estado de conservação;

Lisboa; Decenal - INE, Recenseamento da população e habitação ..................................................... 18

Figura 7 – Custos de remodelação por m2 pela empresa Melom ......................................................... 25

Figura 8 – Custos Médios de Remodelação por m2 pela empresa Melom para cada Grupo de

Características ....................................................................................................................................... 26

Figura 9 – Custos de remodelação por m2 pela empresa CasaViva para cada tipo de remodelação . 30

Figura 10 – Custos médios de remodelação por m2 pela empresa CasaViva para cada grupo de

características ....................................................................................................................................... 31

Figura 11 – Custos médios de remodelação por m2 pela média de ambas as empresas para cada grupo

de características .................................................................................................................................. 31

Figura 12 – Alojamentos familiares de residência habitual (N.º e %) em Lisboa (à data dos Censos

2011) e regime de ocupação; Decenal - INE, Recenseamento da população e habitação ................. 35

Figura 13 – Comparação entre lucros brutos de imóveis com grau de degradação de 1 a 4 e imóveis

com degradação 5 ................................................................................................................................. 64

Figura 14 – Comparação entre rendimentos brutos anuais de imóveis com grau de degradação de 1 a

4 e imóveis com degradação 5 ............................................................................................................. 65

Figura 15 – Rendimento médio mensal/m2 para cada tipo de remodelação nos imóveis reabilitados

arrendados ............................................................................................................................................ 66

Figura 16 – Preço médio/m2 para cada tipo de remodelação nos imóveis reabilitados vendidos ........ 66

Figura 17 – Variação entre preço inicial e valor de venda ao longo do tempo nos imóveis vendidos

remodelados .......................................................................................................................................... 68

Figura 18 – Número de imóveis arrendados na zona da baixa/chiado em cada ano, adaptado iWork

(2016) .................................................................................................................................................... 69

Figura 19 – Renda média mensal na zona da Baixa/Chiado em cada ano, adaptado iWork (2016) ... 70

ix

Índice de Tabelas

Tabela 1 – Características a utilizar para cada simulação pela Melom ................................................ 20

Tabela 2 – Características a utilizar para cada simulação pela Casa Viva .......................................... 21

Tabela 3 – Áreas médias consideradas para cada tipologia ................................................................ 22

Tabela 4 – Número janelas e portas a colocar por tipologia ................................................................. 22

Tabela 5 – Custos de remodelação para um T0 pela empresa Melom ................................................ 23





Tabela 10 – Variação percentual entre cada tipologia mantendo o cenário ......................................... 26

Tabela 11 – Variação percentual entre cada cenário mantendo a tipologia ......................................... 26

Tabela 12 - Custos de remodelação para um T0 pela empresa CasaViva .......................................... 27

Tabela 13 – Custos de remodelação para um T1 pela empresa CasaViva ......................................... 27




Tabela 17 – Variação percentual entre cada tipologia mantendo o cenário ......................................... 30

Tabela 18 – Variação percentual entre cada cenário mantendo a tipologia ......................................... 30

Tabela 19 – Alojamentos (N.º) por localização geográfica; Lisboa; Decenal - INE, Censos - séries

históricas................................................................................................................................................ 34

Tabela 20 – Proporção de alojamentos familiares clássicos vagos (%); Segundo Censos 2001 e 2011;

Concelho Lisboa .................................................................................................................................... 35

Tabela 21 – Edifícios (N.º, % e % Acumulada) por época de construção em Lisboa (à data dos Censos

2011); Decenal - INE, Recenseamento da população e habitação ...................................................... 36

Tabela 22 – Número e percentagem de imóveis vendidos por reabilitar segundo cada tipologia ....... 37

Tabela 23 – Áreas médias de cada tipologia referentes aos imóveis vendidos reabilitados e respetivo

ajuste para imóveis por reabilitar .......................................................................................................... 37

Tabela 24 – Número e percentagem de imóveis vendidos por reabilitar segundo cada tipologia com

correção ................................................................................................................................................. 38

Tabela 25 – Número e percentagem de imóveis vendidos por reabilitar segundo localização ............ 38

Tabela 26 – Número e percentagem de imóveis vendidos por reabilitar segundo grau de degradação

............................................................................................................................................................... 39

Tabela 27 – Relação entre localização (por freguesia) e preço/m2 nos imóveis vendidos por reabilitar

............................................................................................................................................................... 40

Tabela 28 – Relação entre grau de degradação e preço/m2 nos imóveis vendidos por remodelar ..... 40

Tabela 29 – Relação entre tipologia corrigida e preço/m2 nos imóveis vendidos por remodelar ........ 41

Tabela 30 – Relação entre localização (por freguesia) conjugado com grau de degradação e preço/m2

............................................................................................................................................................... 41

x


............................................................................................................................................................... 43

Tabela 32 – Preços médios por m2 para cada característica considerada ........................................... 44

Tabela 33 – Coeficientes de cálculo para cada característica considerada ......................................... 44

Tabela 34 – Número e percentagem de imóveis vendidos reabilitados segundo cada tipologia ......... 46

Tabela 35 – Número e percentagem de imóveis vendidos reabilitados segundo localização ............. 46

Tabela 36 – Número e percentagem de imóveis vendidos reabilitados segundo grau de remodelação

............................................................................................................................................................... 46

Tabela 37 – Relação entre localização (por freguesia) e preço/m2 nos imóveis vendidos reabilitados 47

Tabela 38 – Relação entre tipologia e preço/m2 nos imóveis vendidos remodelados .......................... 48

Tabela 39 – Relação entre localização (por freguesia) conjugado com tipologia e preço/m2, nos imóveis

vendidos reabilitados ............................................................................................................................. 48

Tabela 40 – Relação entre localização (por freguesia) conjugado com grau de remodelação e preço/m2,

para imóveis vendidos remodelados ..................................................................................................... 49

Tabela 41 – Relação entre: localização (por freguesia); grau de remodelação e tipologia com preço/m2

............................................................................................................................................................... 50

Tabela 42 – Preços médios por m2 para cada característica considerada ........................................... 51

Tabela 43 – Coeficientes de cálculo para cada característica considerada ......................................... 51

Tabela 44 – Número e percentagem de imóveis arrendados reabilitados segundo cada tipologia ..... 52

Tabela 45 – Número e percentagem de imóveis vendidos reabilitados segundo localização ............. 53


............................................................................................................................................................... 53

Tabela 47 – Relação entre localização (por freguesia) e preço/m2 nos imóveis arrendados reabilitados

............................................................................................................................................................... 54

Tabela 48 – Relação entre tipologia e preço/m2 nos imóveis arrendados remodelados ...................... 55

Tabela 49 – Relação entre grau de remodelação e preço/m2 nos imóveis vendidos remodelados .... 55

Tabela 50 – Relação entre localização (por freguesia) conjugado com tipologia e preço/m2, nos imóveis

arrendados reabilitados ......................................................................................................................... 55

Tabela 51 – Relação entre localização (por freguesia) conjugado com grau de remodelação e preço/m2,

para imóveis arrendados remodelados ................................................................................................. 56


............................................................................................................................................................... 57

Tabela 53 – Preços médios/m2 e coeficientes de cálculo para cada característica considerada ........ 59

Tabela 54 – Preços médios/m2 e coeficientes de cálculo para cada característica considerada ........ 60

Tabela 55 – Custos totais com remodelação de imóveis por remodelar .............................................. 61

Tabela 56 – Custos totais com remodelação de imóveis por remodelar com majoração para imóveis de

grau de degradação 5 ........................................................................................................................... 61

Tabela 57 – preços médios de venda e arrendamento e imóveis remodelados .................................. 62

Tabela 58 – Lucros brutos médios por tipologia e grau de remodelação em imóveis vendidos .......... 62

xi

Tabela 59 – Rentabilidade anual bruta média por tipologia e grau de remodelação em imóveis

arrendados ............................................................................................................................................ 63

Tabela 60 – Lucros brutos médios por tipologia e grau de remodelação em imóveis vendidos, para

imóveis de grau de degradação 5 ......................................................................................................... 63

Tabela 61 – Rentabilidade anual bruta média por tipologia e grau de remodelação em imóveis

arrendados, para imóveis de grau de degradação 5 ............................................................................ 64

Tabela 62 – Yields médios por m2 em relação ao grau de remodelação ............................................. 66

Tabela 63 – Rentabilidade anual bruta de imóveis remodelados ......................................................... 67

Tabela 64 – Diferenciais entre preço inicial e valor de venda nos imóveis por remodelar ................... 68

Tabela 65 – Diferenciais entre preço inicial e valor de venda nos imóveis remodelados .................... 68

xii

Lista de Acrónimos

ABP – Área Bruta Privativa

AICCOP – Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas

CD – Capitalização Direta

CFD – Cash-Flow Descontado

CVP – Coeficiente de Variação de Pearson

IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis

INE – Instituto Nacional de Estatística

IST – Instituto Superior Técnico

MO – Mão de Obra

RB – Rendimento Bruto

PVT – Presumível Valor de Transação

TIR – Taxa Interna de Rendibilidade

VAL – Valor Atual Líquido

1

1 Introdução

1.1 Contexto

Com a crise no setor da Construção, de acordo com Matos (2014), houve um decréscimo

acentuado no número de empresas de construção e consequentemente no número de empregos

gerados pelo setor, fazendo com que muitas das empresas para continuarem a gerar receitas tivessem

de adotar uma nova estratégia de negócio. São casos disso a aposta na remodelação de imóveis

degradados para os colocar novamente no mercado de venda ou arrendamento. Segundo dados do

INE, não foram apenas os empresários já enraizados no setor da construção que apostaram neste

segmento de negócio. Com a incerteza relativamente a alguns bancos no plano nacional e às baixas

taxas de juro oferecidas aos clientes, muitas pessoas que possuíam alguns fundos disponíveis,

decidiram apostar neste mercado pois viram ali uma oportunidade de investimento devido ao elevado

número de pessoas que tiveram de vender os seus imóveis por preços abaixo do valor de mercado,

fruto da crise instalada em Portugal.

Segundo dados da Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas (AICCOP),

o ano de 2014 fechou com um aumento de 18.0% no nível de atividade na reabilitação urbana, bem

como um aumento de 10.3% da carteira de encomendas na reabilitação urbana. No final do ano de

2015 o aumento no nível de atividade na reabilitação urbana foi ainda superior, tendo atingido um

crescimento de 29.9%, crescimento este que também foi acompanhado pelas licenças de reabilitação

emitidas, com um aumento de 8.8%. Estes dados são obtidos através dos empresários que trabalham

no ramo.

É com base neste aumento tão significativo nos últimos anos, que surge o tema para esta

dissertação, já que do ponto de vista financeiro é importante fazer-se uma análise da sustentabilidade

deste tipo de operações e quão rentável está a ser para as empresas, ou até mesmo para os pequenos

investidores, apostar neste mercado. Análise essa que será feita por base em dados concretos de

venda de imóveis e recorrendo-se a valores médios da reabilitação.

1.2 Objetivos

A presente dissertação tem como principal objetivo:

- Análise da rentabilidade obtida por investimento na reabilitação urbana, isto é, pretende-se

calcular e quantificar quais os yields médios e os lucros médios obtidos através deste tipo de

investimento.

Sendo os objetivos secundários:

2

1. Determinação dos rendimentos anuais brutos, relativamente à compra de imóveis já

reabilitados sendo depois colocados no mercado de arrendamento;

2. Análise da diferença entre lucros para os diferentes graus de remodelação dos imóveis

colocados no mercado de venda;

3. Análise da diferença entre rendimentos anuais brutos para os diferentes graus de remodelação

dos imóveis no mercado de arrendamento;

4. Análise à variação entre o preço inicialmente pedido e o preço de venda, verificando se existe

ou não um padrão temporal em relação a este diferencial;

5. Determinação da existência ou não de inflação recente nomeadamente na zona da Baixa

Lisboa.

1.3 Metodologia

Na Figura 1 é apresentada a metodologia a seguir na dissertação, para além dos já referidos princípios

da avaliação imobiliária que serão utilizados. Com auxílio dos dados obtidos através das empresas

Melom e CasaViva, serão calculados os valores médios referentes às remodelações.

Em seguida serão compilados na forma de uma base de dados trabalhável os dados obtidos

através do site da Remax, em relação aos imóveis vendidos por remodelar, aos imóveis vendidos

remodelados e aos imóveis arrendados remodelados.

Depois da base de dados criada define-se quais as características relevantes e que se julgam

como sendo as mais influenciadoras do preço/m2 de cada imóvel, calculando-se seguidamente

coeficientes de majoração e minoração para cada uma destas características, validando também a

escolha destas características. Procede-se em seguida ao cálculo dos valores médios de venda e

arrendamento tendo em conta cada uma destas características e respetivos valores médios globais.

Em função dos valores calculados é possível fazer-se uma análise de acordo com os objetivos

definidos, tanto o principal, como os secundários.

1.4 Organização da Dissertação

Quanto à organização da dissertação, esta é constituídas 5 capítulos, bibliografia e anexos. São os

Capítulos:

Capítulo 1: INTRODUÇÃO – no capítulo inicial, é feita uma breve introdução do trabalho,

onde são especificados os objetivos que justificam o tema adotado, descrevendo-se em

seguida a metodologia a tomar e como será organizada a dissertação;

Capítulo 2: AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA – no segundo capítulo, é abordada a avaliação

imobiliária e os seus princípios gerais, nomeadamente no que concerne o método

3

comparativo e o método do rendimento que servirão de base para algumas das análises

feitas nos capítulos seguintes;

Capítulo 3: REABILITAÇÃO DE IMÓVEIS HABITACIONAIS – neste capítulo, é abordada

a reabilitação de imóveis no concelho de Lisboa, onde serão feitas algumas considerações

gerais em relação ao tipo de edificado que existe e quais os cuidados a ter devido ao tipo

de construção. De seguida, será feito o tratamento de dados de modo a se conseguir um

dos objetivos que passa pela definição do custo médio da reabilitação;

Capítulo 4: ANÁLISE DO MERCADO HABITACIONAL EM LISBOA – no quarto capítulo,

são analisados os segmentos do mercado imobiliário com interesse para o presente

documento, que são eles: a venda de imóveis por remodelar; a venda de imóveis

remodelados e o arrendamento de imóveis remodelados. Com base nos dados recolhidos,

e com a análise já efetuada no capítulo anterior é possível, em seguida, responder ao

objetivo principal da tese.

Capítulo 5: CONCLUSÃO – são apresentadas as principais conclusões sobre o tema da

dissertação.

Figura 1 – Metodologia da dissertação

5

2 Avaliação Imobiliária

2.1 Considerações Gerais

Este capítulo tem como principais objetivos fazer uma descrição do estado atual do imobiliário

em Portugal e mais concretamente na cidade de Lisboa, assim como, fazer uma explicação de quais

serão os princípios base da avaliação imobiliária, e quais os métodos principais e como estes serão

enquadrados no desenrolar desta dissertação.

O sector dos bens imobiliários é uma parte integrante do universo da construção e por conseguinte

uma vasta parcela no que diz respeito aos bens transacionáveis, quer sejam eles públicos, particulares

ou empresariais, como é o caso de edifícios, terrenos e instalações, importando assim haver uma

avaliação destes mesmos bens para cada um dos seus fins específicos, que segundo Henriques

(2012), são: Avaliações para obtenção de crédito bancário; Avaliações para expropriação de utilidade

pública; Avaliações fiscais, como por exemplo para cálculo de IMI; Avaliações relativas a atividades

seguradoras, de modo a determinar prémios de seguros; Avaliações no âmbito de transações;

Avaliações para fundos de investimento imobiliário, entre outras.

No entanto, segundo Paulo (2014), os bens imobiliários são bens específicos, suscetíveis de causar

problemas na sua avaliação que não são comumente verificados na avaliação de outros bens

económicos, já que são bens que apresentam determinadas características peculiares:

São bens capazes de mobilizar capitais muito elevados;

Possuem custos de operação e de manutenção elevados, visto tratarem-se de bens com um

ciclo de exploração elevado. Verificado principalmente em imóveis para arrendamento ou para

imóveis de prestação de serviços, com fins lucrativos ou não;

Maioritariamente no caso de edifícios para habitação, os bens imobiliários são únicos e

dificilmente dissociáveis;

Estão sujeitos a medidas e políticas administrativas, políticas essas que sofrem ao longo do

tempo de vida dos bens alterações contribuindo assim para que haja uma maior incerteza na

avaliação dos bens;

Bens onde o efeito da inflação se faz sentir bastante.

Como forma de sustentar este pressuposto pode-se ter por base a variação do valor médio por

metro quadrado da avaliação bancária na zona de Lisboa efetuada a habitações ao longo dos últimos

anos que teve em 2010 o seu valor mais alto de 1425 €/m2 tendo atingido em 2013 o seu valor mais

baixo de 1198 €/m2 como se verifica no gráfico da Figura 2, segundo dados disponibilizados pelo INE

(2014).

6

Figura 2 – Valor médio da avaliação bancária de habitação em Lisboa, INE (2014)

Pode ainda verificar-se pelo gráfico da Figura 3 que quando se considera apenas o ano de 2014

as flutuações ao nível de €/m2 são bastante relevantes.

Figura 3 – Valor médio da avaliação bancária de habitação em Lisboa no ano de 2014, INE (2014)

Entre os meses de Abril e Setembro verifica-se uma variação de 75 €/m2, o que reflete a

incerteza no sector da avaliação imobiliária.

No entanto, e apesar das dificuldades na correta avaliação, o mercado imobiliário é um

mercado prime para os investidores, já que apresenta na maior parte dos casos uma rentabilidade

muito superior a outros investimentos financeiros. Mas antes da crise do imobiliário, crê-se, ter sido

1412 1425

1355

12321198 1205

1050

1100

1150

1200

1250

1300

1350

1400

1450

2009 2010 2011 2012 2013 2014

€/m

2

Ano

1214

11871180

1166

1181

1198

1221

1239 1241

1221

1209

1120

1140

1160

1180

1200

1220

1240

1260

Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov

€/m

2

Mês

7

mais fácil rentabilizar o investimento feito em imóveis para habitação, face à facilidade de os

particulares obterem crédito junto da banca para a compra de habitação. No entanto, neste momento

existe um excesso de oferta por parte do mercado pelo que importa cada vez mais uma correta

avaliação do real valor do imóvel por forma a garantir que o investimento feito conduz de facto a um

retorno financeiro positivo.

Importa realçar as diferenças entre Valor e Preço já que estas avaliações são feitas segundo o

valor do imóvel, referindo-se por isso a quanto vale teoricamente a propriedade em certas

circunstâncias. Já o Preço, por outro lado, refere-se ao real valor pago por um imóvel por parte de um

comprador a um vendedor numa transação real. Significando por isso que Valor é um conceito,

enquanto Preço é um facto (Schmal, 2006). Para além destas definições de “valor” existem muitas mais

definidas por Figueiredo (2014).

Pretende-se neste capítulo fazer uma descrição dos passos do processo de avaliação, com

especial foco nos métodos comparativo e do rendimento. O foco será maioritariamente nestes dois

métodos pois são aqueles que mais se adequam aos mercados analisados, nomeadamente o método

comparativo para o mercado de venda e o método do rendimento para o mercado de arrendamento,

tal como referido por Couto (2007).

2.2 Processo de Avaliação

2.2.1 Pedido de Avaliação

O pedido de avaliação corresponde ao primeiro passo no que diz respeito a todo o processo

de avaliação, pedido este que deve estabelecer o âmbito da avaliação fornecendo ao avaliador a

informação necessária para que todo o processo se desenvolva com detalhe e a orientação certa

consoante aquilo que são as especificidades da requerida avaliação. Assim, o avaliador deve proceder

às análises e conclusões de modo a atender às pretensões da entidade requerente.

Apenas depois de devidamente feito o pedido de avaliação, com base nos parâmetros

pretendidos, deve o avaliador dar início ao seu trabalho de investigação, tratamento e análise de dados

com vista à obtenção do valor final da avaliação (Couto, 2007).

Na Figura 4 apresenta-se uma ilustração dos passos a adotar no processo de avaliação.

Tratando-se dos passos gerais, podendo estes sofrer alguns ajustes segundo o âmbito da avaliação.

8

Figura 4 – Passos no processo de avaliação, adaptado de Ventolo et al.(2001)

2.2.2 Mercado Imobiliário

Segundo Paulo (2014), à semelhança do que acontece nos mais variados mercados, também

no mercado imobiliário as transações são regidas por uma lei de oferta e procura.

Para um correto funcionamento das leis de oferta e procura, pressupõe-se que exista um

mercado ativo, com transações suficientes, que permitam uma comparação de preços adequada

(Henriques, 2012), significando, pois, que o preço de um bem ou serviço é dado através do equilíbrio

entre a oferta e a procura. Através desta relação se conclui que o preço varia inversamente com a

oferta do bem ou serviço e diretamente com a procura desse mesmo bem.

9

No entanto, e apesar de as regras do mercado corresponderem às verificadas nos mercados

de concorrência perfeita, os mecanismos de determinação do preço no mercado imobiliário são

bastante mais complexos, já que o real valor tem uma variação bastante acentuada de imóvel para

imóvel pelas mais diversas razões. São, segundo Couto (2007), casos disso as características:

localização do imóvel; qualidade e características construtivas; serviços e instalações na imediação do

imóvel; dimensão do imóvel (regra geral, a partir de uma certa dimensão imóveis de grandes áreas têm

um preço por metro quadrado inferior a imóveis com áreas menores); estrato socioeconómico e

prestígio da zona. Existem outras características que dependendo do caso tomam maior ou menor

relevância na atribuição do preço por metro quadrado. É por isso necessário haver uma amostra

suficientemente grande de imóveis, de características semelhantes, para que se consiga definir com

precisão um preço por metro quadrado para um dado imóvel.

Em última análise, pode atribuir-se o valor de um bem imobiliário à conjunção de 4 fatores,

nomeadamente: a utilidade para os consumidores; a escassez/disponibilidade de bens; o desejo de

adquirir; e o poder de aquisição.

Em relação aos últimos dois pontos, ainda segundo Couto (2007), o mercado imobiliário é dotado

de uma vertente emocional, o que pode fazer com que o preço de um bem imobiliário tenha uma

variação acentuada face ao seu real valor. Isto é verificado, por exemplo, em situações em que o

vendedor considera uma determinada característica do imóvel como sendo importante, que, para o

comprador é completamente irrelevante, levando o vendedor a avaliar o seu imóvel num valor muito

acima daquele que é considerado pelo comprador. Por outro lado, o comprador pode desejar um imóvel

para habitação na zona onde passou a sua infância, não se importando de pagar um preço acima do

valor de mercado para o adquirir. Também os fatores económicos de tanto comprador como vendedor

fazem variar o preço por metro quadrado de um imóvel, tal ocorre quando o vendedor necessita de

fazer um encaixe financeiro a curto prazo com a venda do imóvel dispondo-se, por isso, a efetuar a

venda por um valor abaixo do valor de mercado, ou no caso de um comprador caprichoso que quer

uma propriedade que não se encontra no mercado e faz uma proposta acima do real valor da mesma

para a sua aquisição.

Assim, é notória a diferença de um mercado concorrencial perfeito onde os preços são bem

definidos pelo vendedor e em que para que haja uma transação o comprador se dispõe a pagá-los, e

o caso do mercado imobiliário em que, apesar de se seguir uma lei de oferta e procura, o preço dos

bens é bastante flutuante e nem sempre reflete o valor dos mesmos.

2.2.3 Características do Imóvel

O passo mais moroso e porventura o mais importante da avaliação imobiliária prende-se com

a recolha e obtenção dos dados referentes às propriedades a avaliar. Estes dados podem ser divididos

em quatro grupos, tal como explicitado por Figueiredo (2014):

10

Dados de natureza geral;

Dados de economia em geral;

Dados específicos da propriedade;

Dados sobre a oferta e a procura.

Relativamente aos dados de natureza geral pode-se ainda subdividir em dados de carácter

internacional, nacional, relacionados com o município e relacionados com o bairro/vizinhança. Este

último parâmetro é dos mais importantes no que concerne a avaliação em Lisboa, já que a zona onde

se situa o imóvel se presume como sendo o fator com maior influência no preço/m2, já que face à

história da própria cidade, existem zonas onde não há uma grande oferta de habitações e que fruto da

sua antiguidade estão, muitas delas, num estado bastante degradado como se poderá ver no capítulo

seguinte.

2.3 Métodos de Avaliação

Segundo Figueiredo (2014), são três os métodos de avaliação mais utilizados na avaliação

imobiliária:

- Método Comparativo (também designado por método direto, sintético ou empírico);

- Método do Rendimento (também designado por método de capitalização de rendimento,

analítico, indireto ou de exploração);

- Método do Custo (também designado por método do investimento, do custo de reposição, do

custo de reprodução ou do custo de substituição).

Ainda segundo Figueiredo (2014), de modo a se escolher qual método a aplicar existem alguns

pressupostos que têm de ser satisfeitos para que cada método seja justamente aplicado. Para a

aplicação do método comparativo, é necessário que haja um mercado imobiliário ativo com a existência

de transações de imóveis de características semelhantes ao que se pretende avaliar, tornando-se por

isso essencial a obtenção de informação quanto às características, quer do imóvel a avaliar, quer do

histórico de imóveis avaliados. Já quanto ao método do rendimento, tal como o nome sugere, é

necessário que algum tipo de rendimento advenha do imóvel a avaliar, quer esse rendimento sejam

rendas relativas a arrendamento, no caso de escritórios ou apartamentos de habitação, ou receitas

geradas pela utilização da propriedade como por exemplo em propriedades rústicas a que estejam

associados terrenos agrícolas capazes de gerar uma receita pela sua exploração, ou o caso de salas

de espetáculos que oferecem rendimentos através da venda de bilhetes.

11

2.3.1 Método Comparativo

Segundo Figueiredo (2014), apesar do conceito deste método ser bastante simples, que como

já referido, baseia-se na comparação com imóveis de características semelhantes ao que se pretende

avaliar e respetivo preço de venda, nem sempre a recolha destes dados se dá com tanta facilidade.

Isto porque nem sempre se encontram imóveis de características semelhantes ao que se pretende

avaliar, e nesse caso é impossível fazer uma correta avaliação, mesmo quando existe esta informação

é difícil ao avaliador garantir que todas as informações disponibilizadas correspondem de facto às reais

características dos imóveis.

Segundo Henriques (2012), também a qualidade de informação é de extrema importância no

que concerne a avaliação pelo método comparativo. Já que quando se consideram certos parâmetros,

como a área, a não ser que seja o próprio avaliador a fazer a medição de todos os imóveis a considerar

para se fazer a comparação, o mais certo é encontrar-se informação não uniformizada acerca destes

parâmetros. Há ainda o risco de alguns mediadores ou vendedores de modo a inflacionar as

características dos imóveis terem tendência a incluir, na área útil, as áreas acessórias tais como

terraços, estacionamentos e arrecadações. É por isso de extrema importância fazer-se uma

uniformização da «área de avaliação» já que com a avaliação se pretende obter um preço por metro

quadrado, e o facto de diferentes avaliadores considerarem áreas diferente na sua avaliação leva a

que se obtenham valores bastante díspares.

Assim sendo, há que definir a área a usar na avaliação imobiliária. Como referido, é usual

consoante a parte interessada utilizar um valor para a área incluindo ou não, áreas acessórias,

varandas, quota-parte das áreas comuns de acesso ao piso. Veja-se agora duas definições de área

segundo Figueiredo (2012):

Área principal - deve ser definida como a «área bruta privativa» ou «área bruta interior», no

caso de frações habitacionais, no entanto e quando se tratam de frações habitacionais onde a

espessura das paredes exterior pode chegar a medir 1 metro, deve-se considerar para a «área bruta

privativa» ou «área bruta interior» paredes de espessura às correntemente verificadas em edifícios

mais recentes, na ordem dos 25 a 30 centímetros.

Áreas acessórias - são definidas como áreas acessórias as correspondentes a arrecadações,

piscinas, estendais, lugares de estacionamento, terraços, varandas, logradouros e quaisquer outros

espaços de funcionalidade específica.

Visto a área ser um dos fatores que melhor explica e relaciona os preços de mercado de

determinado imóvel, importa por isso introduzir o conceito de «pulsar de venda» que é dado pelo

quociente entre o valor de um dado espaço físico com funcionalidade específica e a sua respetiva área.

(Figueiredo, 2012).

12

Nesta dissertação será utilizada o conceito de Área Bruta Privativa como Área Homogeneizada,

já que todos os imóveis da base de dados utilizada especificam esta característica, estando por isso

devidamente homogeneizada a amostra ao se utilizar este parâmetro.

Depois de definidas áreas homogeneizadas, é possível proceder-se ao restante trabalho de

homogeneização, significando que, deverá ser feito um ajuste no pulsar de referência para determinada

característica que se pretenda comparar de modo a que este pulsar espelhe o mais fidedignamente o

pulsar do imóvel a comparar. No entanto, esta homogeneização é feita por base na experiência e

intuição do avaliador (Figueiredo, 2012), exceção feita quando existe uma base de dados fidedigna

como aquela que se pretende apresentar para análise mais à frente.

Algumas das características onde é importante existir esta homogeneização, são: tipologia e

área principal expandida; idade; grau de conservação; localização geográfica; posição da fração no

prédio; qualidade da vista; espaços exteriores; garagem.

Tal como referido é com base nos dados constantes da base de dados que se irá atribuir

coeficientes de minoração e/ou majoração para cada imóvel. No entanto isto apenas irá ser feito para

as características que se julgam ser determinísticas para o valor dos imóveis na cidade de Lisboa.

Estes coeficientes são importantes para conjugar com as análises finais que se pretende obter, já que

ao não se possuir um imóvel para o qual se fazer uma análise, obtém-se assim dados que permitem

adaptar os resultados calculados a qualquer – ou assim se pretende – imóvel na cidade de Lisboa.

2.3.2 Método do Rendimento:

2.3.2.1 Introdução

O Método do Rendimento, como já referido anteriormente é o método mais adequado para se

fazer a avaliação de imóveis aos quais está associada uma renda ou um rendimento. Podendo este ser

proveniente da renda do espaço, ou da venda de bilhetes (caso de casas de espetáculos, museus entre

outros), ou até em casos de terrenos agrícolas em que pode estar associado um valor à produção

conseguida com a exploração do terreno.

Para Couto (2007), na utilização deste método há que seguir, regra geral, alguns passos

transversais às propriedades em avaliação:

- Cálculo de rendimentos brutos médios esperados – de notar que se trata de uma estimativa;

- Estimar em seguida os rendimentos líquidos médios com base nos rendimentos brutos e todas

as despesas associadas à exploração do imóvel;

- Para o terceiro passo há que escolher uma abordagem e consoante essa abordagem, que

será discutida mais à frente, há que fixar taxas de atualização ou de capitalização;

13

- E por fim calcular o valor da propriedade a avaliar.

Verifica-se por isso que existem aqui duas variáveis a definir/estimar, importando por isso, fazê-

lo o mais criteriosamente possível de modo a que o resultado desta avaliação seja fidedigno.

No entanto, o caso de estudo será trabalhado com valores reais de rendimento anual bruto

recolhidos também eles do website da Remax, estando assim estes dados também uniformizados em

relação aos utilizados para se obter valores de venda de imóveis por reabilitar e reabilitados.

2.3.2.2 Processos de Cálculo

Segundo Henriques (2012), recorre-se normalmente a uma de duas abordagens para estimar

o valor atual dos rendimentos futuros:

Capitalização Direta (CD) ou Cash-Flow Descontado (CFD)

Na abordagem por Capitalização Direta é dividido o rendimento anual por uma taxa de

rendimento, denominada de taxa de capitalização, no entanto esta operação parte do princípio que a

renda será perpétua e que será constante anualmente. Podendo esta ser obtida por uma das duas

seguintes fórmulas:

𝑽𝑨𝑳 = 𝑹𝑳

𝒕𝒄𝒍í𝒒𝒖𝒊𝒅𝒂 (1)

Ou:

𝑽𝑨𝑩 = 𝑹𝑩

𝒕𝒄𝒃𝒓𝒖𝒕𝒂 (2)

Consoante se pretenda obter o Valor Atualizado (VA) líquido ou brutp. Onde: RL – Rendimento

Líquido; tclíquida – Taxa de capitalização líquida; RL – Rendimento Bruto; tcbruta – Taxa de capitalização

bruta.

Na abordagem através do Cash-Flow Descontado, é considerado que o imóvel será arrendado

durante um determinado intervalo de tempo e/ou que será vendido posteriormente tendo em conta o

tempo de absorção pelo mercado. Com estas considerações por base é possível atribuir um valor final

ao imóvel, que se traduz no valor atual dos benefícios futuros líquidos, ou seja, o valor resultante das

receitas subtraindo os custos.

𝑽𝑨 = ∑𝑹𝒊−𝑫𝒊

(𝟏+𝒕)𝒊

𝒏

𝒊=𝟎 (3)

A Equação (3) mostra essa relação onde: Ri – Receitas no ano i; Di – Despesas no ano i; t –

Taxa de atualização.

14

No entanto, e tal como já referido, será usada uma abordagem em que apenas são

considerados os rendimentos anuais brutos, visto que também serão analisados vários cenários, em

que os imóveis tanto podem ser comprados por uma empresa ou por um investidor singular à procura

do melhor investimento para o seu capital.

Esta abordagem é particularmente importante para esta dissertação, já que nos permite para

um determinado imóvel, a necessitar de remodelação, estimar os rendimentos que se podem obter

através do arrendamento do imóvel após remodelação e através do valor de venda e adicionando os

custos da própria remodelação, determinar o valor do imóvel após remodelação.

2.3.2.3 Aplicação do Método do Rendimento

Para motivos de análise e melhor compreensão desta dissertação considera-se, para a

aplicação do Método do Rendimento, que se está a tratar imóveis que necessitam de remodelação e

que serão posteriormente colocados no mercado de arrendamento ou de venda.

Na perspetiva de investimento importa distinguir rendimentos brutos de rendimentos líquidos,

definindo o rendimento bruto - normalmente considerado anualmente - como a soma das rendas

mensais nesse mesmo ano de imóveis arrendados que sejam análogos e que servem assim de

estimativa para os imóveis em apreciação. Já o rendimento líquido será a soma dessas mesmas

rendas, mas subtraindo todas as despesas inerentes a essas propriedades no mesmo período de

tempo. Ora, esta e a principal razão de se usar a rentabilidade anual bruta em vez da líquida, já que

não se tem informação acerca de quem compra os imóveis, e suas despesas, nem que tipos de

possíveis acordos existem por exemplo com as câmaras de modo a reduzir impostos em imóveis a

necessitar de franca remodelação.

Na ótica de Figueiredo (2014), tendo por base os rendimentos brutos (RB) e de venda (V)

obtidos de imóveis de características semelhantes é possível obter a taxa de capitalização bruta através

do quociente entre ambos, obtendo assim e inversamente ao calculado através da Capitalização Direta:

Taxa de capitalização bruta = 𝑹𝑩

𝑽 (𝟒)

Figueiredo (2014) define esta taxa como:

i. Uma taxa de correlação – Já que permite verificar a relação entre os mercados de

arrendamento e de venda para imóveis análogos;

ii. Uma taxa operacional – Permitindo obter o presumível valor comercial do imóvel através

do conhecimento do rendimento anual desse mesmo imóvel;

iii. Uma taxa de indiferença – Já que permite tornar indiferente para o proprietário a venda ou

arrendamento do imóvel para um período de vida útil de construção do imóvel;

15

iv. Uma taxa de rendibilidade – Correspondendo à rendibilidade possível de extrair do

arrendamento do imóvel face ao seu atual valor. E esta é talvez a definição mais

interessante para esta dissertação, já que substituindo o valor estimado do imóvel pelo

valor de compra somado ao custo da reabilitação do mesmo, se pode obter a rentabilidade

anual bruta.

Para se ter uma melhor perceção de quando o investimento começa a ter retorno positivo, no

caso do investimento em imobiliário para colocar no mercado de arrendamento, importa definir algumas

expressões úteis, caso do Valor Atualizado Líquido (VAL):

𝐕𝐀𝐋 = −𝑰 + ∑𝑹𝒊−𝑫𝒊

(𝟏+𝒕)𝒊

𝒏

𝒊=𝟎+

𝑽𝒓

(𝟏+𝒕)𝒊 (𝟓)

Onde: I – Montante investido; Ri – Receitas durante o período i; Di – Despesas durante o

período i; n – Período de vida útil do investimento; Vr – Valor residual; t – Taxa de atualização.

Do ponto de vista do investidor é bastante importante perceber quando vai ter retorno pelo seu

investimento e por isso é importante introduzir a Taxa Interna de Rendibilidade (TIR) que representa o

ponto a partir do qual se começa a ter efetivo retorno, a uma taxa atualizada, pelo investimento, ou

seja, em que período no tempo é que o VAL tem valor 0 para a taxa de atualização previamente

definida. Esta podendo ser descrito através da seguinte expressão:

𝟎 = −𝑰 + ∑𝑹𝒊 − 𝑫𝒊

(𝟏 + 𝒕)𝒊

𝒏

𝒊=𝟎

+𝑽𝒓

(𝟏 + 𝒕)𝒊 (𝟔)

Em alternativa, a TIR permite-nos também para um dado período de tempo perceber qual terá

de ser a taxa de atualização de modo a que a partir desse momento se comece a ter lucro efetivo.

Definindo esse período de tempo como sendo de 10 anos, obtém-se a seguinte expressão:

𝟎 = −𝑰 + ∑𝑹𝒊 − 𝑫𝒊

(𝟏 + 𝑻𝑰𝑹)𝒊

𝟏𝟎

𝒊=𝟎

+𝑽𝒓

(𝟏 + 𝑻𝑰𝑹)𝒊 (𝟕)

17

3 Reabilitação de Imóveis Habitacionais em Lisboa

3.1 Objetivos

Neste capítulo tem-se como principal objetivo calcular um custo médio para a reabilitação em

Lisboa. Inicialmente, estava previsto que os dados para tal fossem extraídos de orçamentos reais

disponibilizados por empresas do ramo, no entanto, após uma primeira análise dos orçamentos

verificou-se que os dados eram ou incompletos, ou incoerentes ou insuficientes. Como tal, optou-se

por recorrer a orçamentos online em sites especializados, nomeadamente das empresas Melom e

CasaViva. Ao se utilizar esta abordagem há que ter em conta que não se tratam de reabilitações reais,

podendo estas simulações estar abaixo do valor real com o intuito da empresa de receber contactos

de potenciais clientes.

3.2 Metodologia

Apesar de se querer obter o valor médio, é certo, que o valor investido irá alterar

significativamente o produto final e a sua classificação quanto ao grau de remodelação. Também o

estado inicial do imóvel a reabilitar é um fator a ter em conta no investimento necessário a fazer

aquando da remodelação do mesmo. Já que há imóveis em que a remodelação é apenas estética,

enquanto outros será necessário renovar todas as instalações e por vezes até reparar partes da

estrutura. Serão por isso definidos vários graus de majoração ou minoração que permitam refletir todos

estes casos. Foi também nessa perspetiva que se escolheu os simuladores das referidas empresas, já

que permitiam simular vários casos consoante o estado final pretendido para cada imóvel. No entanto,

quer num, quer noutro simulador há custos que não são possíveis incluir, nomeadamente no que diz

respeito às especialidades de portas e janelas, cujos custos serão calculados à parte e somados aos

valores obtidos.

No subcapítulo 3.4 será feita uma descrição do tipo de imóveis e graus de degradação que se

encontram em geral no concelho de Lisboa, estes dados permitem ter uma ideia geral do que se poderá

encontrar na prática relativamente ao estado de conservação dos imóveis.

3.3 Oferta Habitacional

A Figura 5 e Figura 6 apresentam as necessidades de reparação dos Edifícios Clássicos em

Lisboa, de acordo com os dados dos Censos de 2001 e 2011.

18

Figura 5 – Edifícios (%) por localização geográfica (à data dos Censos 2001), Estado de conservação; Lisboa;

Decenal - INE, Recenseamento da população e habitação

Figura 6 – Edifícios (%) por localização geográfica (à data dos Censos 2011), Estado de conservação; Lisboa;

Decenal - INE, Recenseamento da população e habitação

Através da análise dos mesmos verifica-se que houve um acentuado decréscimo dos edifícios

a necessitar de intervenção, com uma variação de 15%. E é precisamente nos edifícios que

39%

29%

18%

9%5%

Sem Necessidade Pequenas Reparações Reparações Médias

Grandes Reparações Muito Degradado

53 387EdifíciosClássicos

54%

27%

12%

4% 3%

Sem Necessidade Pequenas Reparações Reparações Médias

Grandes Reparações Muito Degradado

52 496EdifíciosClássicos

19

necessitavam de grandes reparações e que se encontravam muito degradados que se verificam o maior

número de intervenções face ao volume dos mesmos. Nos edifícios a necessitar de grandes reparações

verificou-se por exemplo uma quebra de 9% para 4%, um decréscimo superior a 50% de 4863 para

2306, se considerarmos que esta tendência se verifica para os fogos desses mesmos edifícios, pode-

se concluir que existiram nestes anos uma forte aposta no mercado de imóveis reabilitados.

Nota: São Edifícios Clássicos os Edifícios cuja estrutura e materiais empregues tem um caráter não

precário e duração esperada de 10 anos pelo menos (INE, 2009).

3.4 Cenários para a Reabilitação dos Imóveis

De modo a uniformizar as intervenções efetuadas em cada simulação, e com base na informação

e opções contidas em cada site, foi elaborada uma tabela para cada caso, construindo-se 3 cenários

distintos de modo a corresponder cada um, a um grau de remodelação. O Cenário 1 corresponde ao

Grau de Remodelação 3, o Cenário 2 corresponde ao Grau de Remodelação 4 e o Cenário 3

corresponde ao Grau de Remodelação 5. Sendo esses graus definidos, tal como também descrito com

maior pormenor na página 47, da seguinte forma:

3 – Imóvel reabilitado em aspetos meramente estéticos, com materiais modernos;

4 – Imóvel reabilitado com bons acabamentos e/ou com algumas das instalações renovadas;

5 – Imóvel com alguns acabamentos de luxo, instalações totalmente renovadas, por vezes em

prédio também renovado.

Como se pode verificar em cada uma das tabelas, o tipo de materiais e qualidade dos mesmos

nem sempre são iguais segundo cada empresa, no entanto, procurou-se ao máximo utilizar os pares

materiais/qualidade que reflitam o grau de remodelação final desejado independentemente da

empresa, para tal considerou-se técnicas e materiais por nível de custo que reflitam os vários cenários,

cenário esses explicitados em seguida. Para as instalações foi seguido o mesmo pressuposto, todavia,

apesar do tipo de instalações a remodelar ser similar em ambas as empresas, já os custos apresentam

discrepâncias entre cada empresa, como se poderá ver mais à frente.

De acordo com o que está descrito nas Tabelas 1 e 2, os pressupostos seguidos para que tipo

de intervenção fazer foram os seguintes:

Cenário 1 (Remodelação de Grau 3): Remodelação meramente estética, assumindo que

os imóveis a reabilitar são algo antigos e como tal é necessária intervenção a nível de

portas, e de todo o mobiliário de cozinha e casa de banho para além da renovação de

todos estes espaços, recorrendo à gama de materiais mais baratos disponibilizados em

cada empresa;

20

Cenário 2 (Remodelação de Grau 4): Remodelação de algumas das instalações, bem

como de todas as divisões com materiais de gama intermédia e melhoria a nível de

acabamentos, assim como remodelação também ao nível das janelas e porta de entrada,

isto em adição a todas as intervenções consideradas no cenário anterior;

Cenário 3 (Remodelação de Grau 5): Neste cenário foram considerados todos os

materiais da melhor qualidade disponível em cada empresa, bem como eventuais

recuperações ao nível de pavimento em madeira em algumas das divisões e uma total

remodelação das instalações técnicas.

Tabela 1 – Características a utilizar para cada simulação pela Melom

Melom

Cenário 1 Cenário 2 Cenário 3

Sala

Parede Pintura Tinta

Plástica

Sala

Parede Tinta série

superior lavável

Sala

Parede Forra acústica em gesso cartonado

Teto Pintura Tinta

Plástica Teto

Tinta série superior lavável

Teto Falso Gesso Cartonado

Pavimento

Flutuante Pavimen

to Revestimento

cerâmico Pavimen

to Revestimento Grés

Cerâmico

Quarto


Plástica

Quarto

Parede Tinta série

superior lavável

Quarto


Teto Pintura Tinta

Plástica Teto



Pavimento

Flutuante Pavimen

to Flutuante Série

Superior Pavimen

to Recuperação

Madeira Natural

WC


Plástica

WC

Parede Revestimento

cerâmico

WC

Parede Revestimento

Cerâmico

Teto Pintura Tinta

Plástica Teto


Teto Barramento Fino e

Pintura

Pavimento

Revestimento cerâmico

Pavimento

Revestimento Grés Cerâmico

Pavimento


Cozinha


Plástica

Cozinha

Parede Revestimento

cerâmico

Cozinha

Parede Revestimento

cerâmico

Teto Pintura Tinta

Plástica Teto



Pavimento

Revestimento cerâmico

Pavimento


Pavimento


Hall / Corredor


Plástica

Hall / Corredor

Parede Tinta série

superior lavável

Hall / Corredor


Teto Pintura Tinta

Plástica Teto



Pavimento

Flutuante Pavimen

to Revestimento

cerâmico Pavimen

to Revestimento Grés

Cerâmico

Instalações Instalações Instalações

Esgotos Não Esgotos Não Esgotos Sim

Águas Não Águas Sim Águas Sim

Eletricidade - Apenas aparelhagem

Não Eletricidade - Apenas

aparelhagem Sim

Eletricidade - Apenas

aparelhagem Sim

Eletricidade - Quadro, cablagem e

aparelhagem Não


aparelhagem Não


aparelhagem Sim

Telecomunicações Não Telecomunicações Sim Telecomunicações Sim

Gás Não Gás Sim Gás Sim

21

Tabela 2 – Características a utilizar para cada simulação pela Casa Viva

Casa Viva


Sala

Pavimento

Soalho Flutuante

Sala

Pavimento

Soalho Flutuante

Sala

Pavimento

Soalho Madeira; Recuperação

Parede Pintura Tinta Plástica Parede Estuque; Pintura Tinta

Esmalte Parede

Gesso Cartonado; Pintura Tinta Esmalte

Teto Pintura Tinta Plástica Teto Estuque; Pintura Tinta

Esmalte Teto


Qu

arto

Pavimento

Soalho Flutuante

Qu

arto

Pavimento

Soalho Flutuante

Qu

arto

Pavimento



Esmalte Parede



Esmalte Teto


WC

Pavimento

Mosaico; Económico

WC

Pavimento

Mosaico; Médio

WC

Pavimento

Mosaico; Excelente

Parede Azulejo; Económico;

Até 2m Parede

Azulejo; Médio; Até 2m

Parede Azulejo; Excelente; Até 2m


Esmalte Teto

Estuque; Pintura Tinta Esmalte

Co

zin

ha

Pavimento

Mosaico; Económico

Co

zin

ha

Pavimento

Mosaico; Médio

Co

zin

ha

Pavimento

Mosaico; Excelente

Parede Azulejo; Económico;

Até 2m Parede

Azulejo; Médio; Até 2m

Parede Azulejo; Excelente; Até 2m


Esmalte Teto


Hal

l / C

orr

edo

r Pavimento

Pintura Tinta Plástica

Hal

l / C

orr

edo

r Pavimento

Soalho Flutuante

Hal

l / C

orr

edo

r Pavimento



Esmalte Parede


Teto Flutuante Teto Estuque; Pintura Tinta

Esmalte Teto


Instalações Instalações Instalações

Eletricidade Não Eletricidade Sim Eletricidade Sim

Esgotos Não Esgotos Não Esgotos Sim

Águas Não Águas Sim Águas Sim

Gás Não Gás Sim Gás Sim

Nestas empresas, apesar de possível mediante orçamento presencial, não é possível fazer a

orçamentação para janelas, portas e eventuais demolições de paredes e/ou outros. No entanto com

recurso a outras empresas, foi possível incluir nos orçamentos os custos referentes a cada um deste

tipo de trabalhos, excetuando a demolição de elementos pois tratam-se de casos específicos, não

aplicável a todos os imóveis. Para tal recorreu-se às empresas: Leroy Merlin para os custos referentes

às portas interiores e exteriores; perfiLider para os custos referentes às janelas; Obras em casa Lisboa

para os custos de mão-de-obra referentes às portas; e a dados recolhidos no site forumdacasa.com

onde algumas empresas especializadas faziam referência aos custos por m2 da aplicação de janelas.

De forma a uniformizar a informação relativamente às áreas de cada tipologia foi feita uma

estimativa com base na Área Bruta Privativa dos imóveis vendidos remodelados constantes na base

22

de dados utilizada no Capítulo 4, dividindo-se essas áreas pelas divisões expectáveis de cada tipo de

apartamento. Foram utilizadas as áreas constantes na Tabela 3 para um pé direito médio de 3 metros:

Tabela 3 – Áreas médias consideradas para cada tipologia

De igual modo foram definidos quais os elementos envidraçados e portas a alterar em cada

tipologia, obtendo-se a Tabela 4:

Tabela 4 – Número janelas e portas a colocar por tipologia

Definidos todos os parâmetros a ter em conta nos cenários a avaliar, procede-se no capítulo

seguinte aos cálculos dos respetivos custos.

3.5 Custos da Reabilitação

Apresentam-se primeiramente, com base nas características definidas nas Tabelas 1, 2, 3 e 4,

os resultados referentes à empresa Melom para cada tipologia, em conjunção com os dados obtidos

através das outras empresas para as janelas e portas, no entanto, para o mobiliário e loiças de cozinha

e casa de banho foram sempre utilizados os valores obtidos através do orçamento da CasaViva pois o

simulador da Melom não dispõe destes dados e assim é uma forma de melhor aproximar os resultados.

T0 T1 T2 T3 T4

Divisão Área (m2) Divisão Área (m2) Divisão Área (m2) Divisão Área (m2) Divisão Área (m2)

Sala 22.3 Sala 22.0 Sala 25.0 Sala 30.0 Sala 35.0

Cozinha 7.0 Quarto 13.0 Quarto 1 15.0 Quarto 1 15.0 Quarto 1 16.0

WC 3.0 WC 4.0 Quarto 2 13.0 Quarto 2 13.0 Quarto 2 14.0

Cozinha 9.0 WC 6.0 Quarto 3 13.0 Quarto 3 14.0

Hall 4.5 Cozinha 12.0 WC 1 6.0 Quarto 4 14.0

Hall 6.0 WC 2 4.0 WC 1 8.0

Despensa 1.0 Cozinha 12.0 WC 2 4.0

Hall 6.0 Cozinha 15.0

Corredor 3.0 Hall 6.0

Despensa 1.0 Corredor 4.5

Despensa 1.0

Total 32.3 Total 52.5 Total 78.0 Total 103.0 Total 131.5

T0 T1 T2 T3 T4

Janelas Portas Janelas Portas Janelas Portas Janelas Portas Janelas Portas

2 2 3 4 5 5 6 7 7 8

23

3.5.1 Melom

Nas Tabelas 5, 6, 7, 8 e 9 são apresentados os resultados para cada tipo de apartamento, de

referir que os campos que não estão preenchidos significam campos que não foram remodelados face

ao grau da remodelação final pretendido:

Tabela 5 – Custos de remodelação para um T0 pela empresa Melom


Melom


Sala 794.39 € Sala 970.60 € Sala 2 811.07 €

WC 217.20 € WC 609.90 € WC 678.00 €

Mobiliário e Loiças 1 000.00 € Mobiliário e Loiças 2 000.00 € Mobiliário e Loiças 3 500.00 €

Cozinha 398.00 € Cozinha 1 023.10 € Cozinha 1 126.00 €

Mobiliário e Bancada 3 000.00 € Mobiliário e Bancada 5 000.00 € Mobiliário e Bancada 7 500.00 €

Carpintaria 67.98 € Carpintaria 438.00 € Carpintaria 858.00 €

Janelas - € Janelas 1 189.00 € Janelas 1 547.00 €

Porta Entrada - € Porta Entrada 899.00 € Porta Entrada 1 999.00 €

MO Portas 100.00 € MO Portas 100.00 € MO Janelas 100.00 €

MO Janelas - € MO Janelas 206.40 € MO Janelas 206.40 €

Instalações - € Instalações 1 346.00 € Instalações 2 267.00 €

Total 5 577.57 € Total 13 782.00 € Total 22 592.47 €

Custo/m2 172.68 € Custo/m2 426.69 € Custo/m2 699.46 €

Melom


Sala 794.39 € Sala 970.60 € Sala 3 211.17 €

Quarto 534.82 € Quarto 647.78 € Quarto 1 982.88 €

WC 262.40 € WC 713.20 € WC 804.00 €




Hall 267.30 € Hall 310.95 € Hall 1 084.50 €

Carpintaria 135.96 € Carpintaria 876.00 € Carpintaria 1 716.00 €



MO Portas 160.00 € MO Portas 160.00 € MO Portas 160.00 €





24



Melom


Sala 873.00 € Sala 1 070.00 € Sala 3 649.06 €

Quartos 1 101.22 € Quartos 1 335.38 € Quartos 4 035.54 €

WC 352.80 € WC 919.80 € WC 1 056.00 €




Hall 336.00 € Hall 392.70 € Hall 1 347.00 €

Despensa 106.40 € Despensa 115.90 € Despensa 115.90 €

Carpintaria 169.95 € Carpintaria 1 095.00 € Carpintaria 2 145.00 €








Melom


Sala 1 006.80 € Sala 1 070.50 € Sala 4 378.87 €


WCs 615.20 € WCs 1 633.00 € WCs 1 860.00 €




Hall 336.00 € Hall 392.70 € Hall 1 347.00 €


Corredor 198.60 € Corredor 229.20 € Corredor 814.05 €









25


Com base nas tabelas apresentadas é possível fazer um gráfico síntese onde estão representados todos os

custos de cada tipo de remodelação considerada. Esses resultados são apresentados na

Figura 7:

Figura 7 – Custos de remodelação por m2 pela empresa Melom

Melom


Sala 1 140.60 € Sala 1 411.10 € Sala 5 254.64 €


WCs 705.60 € WCs 1 839.60 € WCs 2 112.00 €




Hall 404.70 € Hall 392.70 € Hall 1 347.00 €


Corredor 267.30 € Corredor 312.52 € Corredor 1 084.50 €









Cenário 1

Cenário 2

Cenário 3

€-

€100,00

€200,00

€300,00

€400,00

€500,00

€600,00

€700,00

T0 T1 T2 T3 T4

€172,68 €126,54

€99,40 €97,19 €85,31

€426,69

€309,85

€253,58 €240,16 €209,70

€699,46

€540,70

€445,87 €435,73

€374,04


26

Verifica-se que independentemente do grau de remodelação considerado, se torna menos

dispendioso por metro quadrado fazer a remodelação de um imóvel com mais quartos, este facto é

explicado com o elevado custo de remodelar cozinhas e casas de banho, já que apresentam os custos

mais elevados entre todos os tipos de divisões. Também por isso existe uma quase estagnação dos

valores entre o preço/m2 dos T2 para os T3, já que apesar da introdução de mais um quarto, o que faria

descer o preço/m2, o facto de se considerar para os T3 mais uma casa de banho faz com que equilibre

o valor obtido.

Já relativamente aos custos médios por metro quadrado para a empresa Melom, que são o

objetivo principal, são os que se podem observar na Figura 8.

Figura 8 – Custos Médios de Remodelação por m2 pela empresa Melom para cada Grupo de Características

Para a elaboração das Tabelas 10 e 11 calculou-se a variação percentual quer para o mesmo

cenário, mas para diferentes tipologias, como para a mesma tipologia alternando os cenários:

Tabela 10 – Variação percentual entre cada tipologia mantendo o cenário

T0 -> T1 T1 -> T2 T2 -> T3 T3 -> T4

Cenário 1 -36% -27% -2% -14%

Cenário 2 -38% -22% -6% -15%

Cenário 3 -29% -21% -2% -16%

Tabela 11 – Variação percentual entre cada cenário mantendo a tipologia

T0 T1 T2 T3 T4

1 -> 2 147% 145% 155% 147% 146%

2 -> 3 64% 75% 76% 81% 78%

€116,23

€287,99

€499,16

€432,94

€325,70

€266,28 €257,69 €223,01

€301,13

€-

€100,00

€200,00

€300,00

€400,00

€500,00

€600,00

Cenário 1 Cenário 2 Cenário 3 T0 T1 T2 T3 T4 Geral

27

Tal como observado nos gráficos, existe um decréscimo do preço/m2 conforme se aumenta a

tipologia, no entanto esta variação é muito mais acentuada se considerarmos fixa a tipologia e

aumentando o grau de remodelação, onde, de um grau 3 para grau 4 existem aumentos a rondar os

150%, no entanto de grau 4 para grau 5 estes aumentos já são menos acentuados com valores a rondar

os 75%.

3.5.2 CasaViva

Apresentam-se nas Tabelas 12, 13, 14, 15 e 16 as simulações referentes à empresa CasaViva

para que se possa posteriormente fazer uma análise comparativa com os resultados obtidos pela

Melom e uma média entre as duas de modo a se ter uma melhor aproximação dos valores médios

obtidos nas remodelações em Lisboa.

Tabela 12 - Custos de remodelação para um T0 pela empresa CasaViva

CasaViva - T0


Sala

1 999.25 €

Sala

3 665.00 €

Sala

6 142.00 € WC WC WC

Cozinha Cozinha Cozinha



Carpintaria 67.98 € Carpintaria 438.00 € Carpintaria 858.00 €



MO Portas 100.00 € MO Portas 100.00 € MO Janelas 100.00 €





Tabela 13 – Custos de remodelação para um T1 pela empresa CasaViva

Casa Viva – T1


Sala

3 065.43 €

Sala

6 103.10 €

Sala

10 355.80 €

Quarto Quarto Quarto

WC WC WC


Hall Hall Hall



Carpintaria 135.96 € Carpintaria 876.00 € Carpintaria 1 716.00 €


28

Tabela 13 - Custos de remodelação para um T1 pela empresa CasaViva (continuação)

Casa Viva – T1









Casa Viva – T2


Sala

4 940.90 €

Sala

8 700.32 €

Sala

14 744.20 €

Quartos Quartos Quartos

WC WC WC


Hall Hall Hall

Despensa Despensa Despensa












Casa Viva – T3


Sala

5 711.75 €

Sala

11 484.64 €

Sala

19 407.40 €


WCs WCs WCs


Hall Hall Hall

Corredor Corredor Corredor


29

Tabela 15 - Custos de remodelação para um T3 pela empresa CasaViva (continuação)

Casa Viva – T3













Casa Viva – T4


Sala

7 989.13 €

Sala

14 159.50 €

Sala

23 908.00 €


WCs WCs WCs


Hall Hall Hall

Corredor Corredor Corredor












De maneira análoga ao que se fez para a empresa Melom, apresenta-se, na Figura 9, um

gráfico síntese dos resultados obtidos por cada simulação para que seja possível fazer uma melhor

análise dos mesmos.

Em paralelo com o que acontece com a empresa Melom, também neste caso os custos da

remodelação são decrescentes com o aumento da “Tipologia” e do mesmo modo, na passagem de T2

para T3, verifica-se um decréscimo muito menos acentuado do que nas outras tipologias.

30

Figura 9 – Custos de remodelação por m2 pela empresa CasaViva para cada tipo de remodelação

Faz-se na Tabela 17 e Tabela 18 uma análise às respetivas variações entre “Tipologias” e

“Graus de Remodelação”, obtendo-se assim os seguintes resultados:

Tabela 17 – Variação percentual entre cada tipologia mantendo o cenário

T0 -> T1 T1 -> T2 T2 -> T3 T3 -> T4

Cenário 1 -27% -15% -9% -6%

Cenário 2 -26% -17% -4% -14%

Cenário 3 -24% -17% -3% -13%

Tabela 18 – Variação percentual entre cada cenário mantendo a tipologia

T0 T1 T2 T3 T4

1 -> 2 177% 180% 174% 190% 165%

2 -> 3 51% 54% 53% 55% 56%

À semelhança do que acontecia com a empresa Melom, no caso de mudança de tipologia,

onde se verificam as maiores variações negativas é na passagem de T0 para T1 e de T1 para T2, com

valores entre os 27 e os 17%, todos eles negativos. Já na mudança de grau de remodelação, acentua-

se mais a diferença entre remodelações de grau 3 e de grau 4 com a variação a chegar aos 190%, no

entanto a diferença entre grau 4 e grau 5 é menor, com valores todos eles compreendidos entre os

51% e os 56%.

Cenário 1

Cenário 2

Cenário 3

€-

€100,00

€200,00

€300,00

€400,00

€500,00

€600,00

€700,00

€800,00

T0 T1 T2 T3 T4

€190,94 €140,22 €119,24 €108,73 €102,72

€529,33

€392,87

€327,15 €314,97 €271,78

€797,29

€603,26

€501,57 €488,26

€422,88


31

Figura 10 – Custos médios de remodelação por m2 pela empresa CasaViva para cada grupo de características

Por comparação com os resultados médios obtidos na empresa Melom, e por observação da

Figura 10, verifica-se que independentemente da característica observada, os valores pela empresa

CasaViva são sempre superiores significando por isso que os valores médios totais serão um

intermédio das duas empresas tal como se pode observar no gráfico da Figura 11:

Figura 11 – Custos médios de remodelação por m2 pela média de ambas as empresas para cada grupo de

características

De acordo com os resultados obtidos para os custos de remodelação, o expectável é que o

custo por metro quadrado de apartamentos remodelados, quer no mercado de venda como no de

arrendamento, será mais reduzido quanto maior o número de quartos, assim como será maior quanto

maior for o “Grau de Remodelação”, com especial incidência sobre a diferença de uma remodelação

de grau 3 para uma remodelação de grau 4. Pressupostos estes que serão verificados no seguinte

capítulo onde serão introduzidos os valores de venda deste tipo de imóveis.

€132,37

€367,22

€562,65

€505,85

€378,78

€315,98 €303,99 €265,79

€354,08

€-

€100,00

€200,00

€300,00

€400,00

€500,00

€600,00


€124,30

€327,61

€530,90

€469,40

€352,24

€291,13 €280,84

€244,40

€327,60

€-

€100,00

€200,00

€300,00

€400,00

€500,00

€600,00


33

4 Análise do Mercado Habitacional em Lisboa

4.1 Objetivos

Neste capítulo será feita uma análise ao parque habitacional em Lisboa, com recurso à base de

dados obtida, envolvendo uma avaliação de custos de venda e arrendamento para as características

em estudo, bem como, o cálculo de coeficientes de minoração/majoração para essas mesmas

características. Posteriormente e com os dados de remodelação obtidos no capítulo 3 pretende-se tirar

algumas conclusões pertinentes do mercado imobiliário em Lisboa, tais como:

Coeficientes médios de majoração e/ou minoração para características relevantes dos

imóveis;

Valores médios de venda e de preço/m2 nos imóveis por reabilitar;

Valores médios de venda e de preço/m2 nos imóveis reabilitados;

Valores médios de arrendamento e de preço/m2 em imóveis reabilitados;

Quais os valores médios do rendimento bruto anual obtidos em imóveis por reabilitar após

remodelação;

Qual o rendimento bruto anual médio obtido em imóveis já reabilitados;

Avaliar eventuais tendências temporais nos valores obtidos nos vários mercados;

Avaliar existência de eventual inflação na zona da Baixa Lisboeta.

4.2 Metodologia

Quanto à metodologia a adotar, como já referido anteriormente, os métodos a usar seriam o

Método Comparativo no que diz respeito ao mercado de venda e o Método do Rendimento no que diz

respeito ao mercado de arrendamento. No entanto, face aos dados que foram possíveis obter e fruto

também de não se ter um imóvel base para se atribuir um valor, mas sim uma base de dados de onde

se pretendem obter valores para imóveis em função das características mais comuns e verificar quais

aquelas que apresentam maior preponderância na atribuição de valor por parte do comprador, no

mercado de venda o que será feito será mais aproximado de um estudo de mercado com base no

Método Comparativo. Significando por isso, que serão utilizados muitos dos princípios do Método

Comparativo, no entanto não será rígido quanto ao seu uso.

De referir que a base de dados a que se recorreu foi a base de dados da rede Remax, a qual

se teve acesso durante o desenvolver da dissertação, permitindo por isso ter acesso a dados concretos

e com maior precisão do que os apresentados por exemplo em sites de venda imobiliária onde o preço

apresentado corresponde na maior parte das vezes a valores que não os de venda final, mas sim ao

valor pretendido inicialmente pelo vendedor.

34

Relativamente às características que foram possíveis apurar para cada imóvel são elas:

Freguesia e respetiva zona;

Tipologia;

Ano de construção;

Piso;

Se possui vista e de que tipo;

Número de casas de banho mais WCs;

Existência de garagem, box e/ou lugar de parqueamento e respetiva quantidade;

Número de elevadores;

Existência de arrecadação;

Área de terraço e/ou quintal;

Preço de venda;

Valor inicial de venda;

Área bruta privativa;

Data de venda.

Estas são as características empíricas que se pôde obter, no entanto também o “Grau de

Degradação”/”Grau de Remodelação” foi avaliado. Estas últimas características dependem da

interpretação da descrição e das fotos de cada imóvel, têm por isso uma avaliação relativa já que a

atribuição do grau irá depender de quem avaliar as mesmas.

Como já referido, uma das características mais importantes no Método Comparativo é o fator

“Área”, que neste caso será usada como Área Bruta Privativa (ABP), no entanto no caso de imóveis

que disponham também de Terraço/Quintal a área destes será descontada na ABP na avaliação do

Preço/m2. Assim, nos casos em que não existir Terraço nem Quintal, a Área Bruta Privativa

corresponderá diretamente à Área Homogeneizada.

4.3 Considerações Gerais

Numa análise prévia, é possível com recurso a alguns dados recolhidos no Instituto Nacional de

Estatística (INE), apresentados na Tabela 19, fazer um ponto de situação do mercado imobiliário em

Lisboa principalmente recorrendo aos dados dos Censos de 2001 e 2011 e verificando algumas

tendências e evolução do mercado entre estes anos e fazendo a ponte para aquilo que se espera

encontrar atualmente.

Tabela 19 – Alojamentos (N.º) por localização geográfica; Lisboa; Decenal - INE, Censos - séries históricas

Período de referência dos dados Variação (%)

2001 (Nº) 2011 (Nº) 9,54

293064 323981

35

Por exemplo, a partir da Tabela 19 é possível verificar que de 2001 para 2011 houve um

incremento de quase 10% no número de alojamentos em Lisboa, o que se traduz num aumento de

30917 Alojamentos.

Dos 323981 Alojamentos em Lisboa, 237247 são considerados como alojamentos familiares

de residência habitual, e que se dividem da seguinte forma relativamente ao Regime de Ocupação:

Figura 12 – Alojamentos familiares de residência habitual (N.º e %) em Lisboa (à data dos Censos 2011) e

regime de ocupação; Decenal - INE, Recenseamento da população e habitação

Através da Figura 12 podemos verificar que existe uma percentagem de alojamentos habitados

pelo proprietário ou coproprietário abaixo da média nacional, e em sentido inverso um valor bem acima

da média nacional para imóveis habitados por arrendatários, 51.8% vs. 73% e 42.2% vs. 20%

respetivamente. O que espelha o peso do mercado de arrendamento em Lisboa por comparação com

outras zonas do país. No entanto, será importante perceber o que aconteceu durante estes anos a

novos fogos que foram sendo construídos.

Tabela 20 – Proporção de alojamentos familiares clássicos vagos (%); Segundo Censos 2001 e 2011; Concelho Lisboa

Proporção de alojamentos familiares clássicos vagos (%)

Período de referência dos dados

2001 2011

13,90% 15,55%

A nível nacional existe uma taxa de desocupação de 32% dos alojamentos, seja por nunca

terem passado do processo de venda quer pelo seu uso ser destinado a habitação secundária (INE

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

0

20000

40000

60000

80000

100000

120000

140000

Proprietário ouCoproprietário

Arrendatário ouSubarrendatário

Outras Situações

valores

51.8% 42.2%

6.0%

Tipo de Ocupação do alojamento

36

2012), no entanto, em Lisboa, e apesar de ter havido um aumento deste valor de 2001 para 2011,

encontra-se ainda abaixo de metade da média nacional. Mas a destacar há o facto de quase metade

dos alojamentos vagos, que se encontravam para venda, terem sido construídos há 10 ou menos anos.

Ora, essa estatística, aliada ao facto de existirem bastantes edifícios em Lisboa com 30 ou mais anos

como se pode ver na Tabela 21, faz com que seja recorrente a procura do arrendamento.

Tabela 21 – Edifícios (N.º, % e % Acumulada) por época de construção em Lisboa (à data dos Censos 2011); Decenal - INE, Recenseamento da população e habitação

Idade de Construção dos Edifícios

Até 1919 1919 - 1945

1946 - 1960

1961 - 1970

1971 - 1980

1981 - 1990

1991 - 2000

2001 - 2011

Número 10279 9747 13149 6965 4335 2136 2922 2963

Percentagem

19,58% 18,57% 25,05% 13,27% 8,26% 4,07% 5,57% 5,64%

Acumulado

19,58% 38,15% 63,20% 76,46% 84,72% 88,79% 94,36% 100,00%

Como se pode verificar na Tabela 21, quase 85% dos edifícios são anteriores a 1980 o que

leva a crer que os seus alojamentos, caso não tenham sido ainda, precisarão de ser intervencionados

de modo a continuar a garantir condições de habitabilidade para os seus ocupantes. É assim expectável

que existam bastantes transações no mercado de venda e arrendamento de imóveis reabilitados e

possivelmente também no que diz respeito aos imóveis por reabilitar, apesar de em menor número,

pois como já se viu grande parte dos alojamentos familiares são ocupados por arrendatários ou

coarrendatários, que em condições normais não irão arrendar um imóvel a necessitar de remodelação.

4.4 Caracterização do Mercado de Venda

4.4.1 Imóveis por Reabilitar

Relativamente aos imóveis por reabilitar no mercado de venda, tal como previsto, a amostra

conseguida é consideravelmente mais pequena do nos imóveis reabilitados. Esta amostra é constituída

por 143 imóveis, onde, para se conseguir essa amostra foi necessário recuar até imóveis vendidos em

2010. No entanto esse facto permite também tirar conclusões a nível de variação de preços/m2 nos

últimos 6 anos. A informação recolhida é apresentada na tabela constante do Anexo 1.

De uma primeira análise é possível notar que apenas existe um imóvel, com o ID 117, com um

preço/m2 anormalmente alto, acima dos 3000€/m2, não havendo nenhuma característica observável

pela descrição ou pelas fotos que justifique este preço, pelo que foi excluído de futuras análises.

Relativamente às tipologias, opta-se por considerar mesmo as que apresentam um número de

assoalhadas elevado, já que em muitos casos o facto de ter muitas divisões é representativo dessas

37

mesmas divisões serem de dimensões bastante reduzidas. O que, após remodelação, se traduzirá num

número mais reduzido de assoalhadas, aumentando por isso a área de cada assoalhada.

No entanto, considerando a área bruta privativa, existem imóveis que vão ter ABPs muito

superiores ao encontrado nos imóveis remodelados para venda e/ou arrendamento, nomeadamente os

imóveis com os ID: 26, 94, 104, 114 e 118. São estes imóveis, por isso, também imóveis a descartar e

são apresentados na tabela com fundo a vermelho.

Antes de se fazer o estudo de mercado, tem-se como hipótese que as características mais

significativas na atribuição de valor/m2 serão a “Localização”, o “Grau de Degradação” e a “Área”.

Considera-se a área ao invés da Tipologia pois muitos destes imóveis serão alvo de alteração

relativamente à sua tipologia devido ao facto de em imóveis mais antigos ser comum ter mais divisões

de áreas mais pequenas, importando por isso estudá-los quanto à tipologia possível de obter após

remodelação.

Categorizando os imóveis recolhidos relativamente à “Tipologia”, apresenta-se na Tabela 22 o

número de ocorrências:

Tabela 22 – Número e percentagem de imóveis vendidos por reabilitar segundo cada tipologia

Imóveis Vendidos por Reabilitar por Tipologia

T0 T1 T2 T3 T4 Outros Totais

Quantidade 1 20 49 27 27 18 142

Percentagem 0,70% 14,08% 34,51% 19,01% 19,01% 12,68% 100,00%

Como se pode verificar por comparação com a Tabela 34, a percentagem de imóveis vendida

com tipologia T4 ou superior não chega sequer aos 14%, por contraste com os mais de 31% nos imóveis

por remodelar.

Ponderando esse fator, e tendo por base as áreas médias de cada tipologia relativamente aos

imóveis vendidos, obtém-se a Tabela 23:

Tabela 23 – Áreas médias de cada tipologia referentes aos imóveis vendidos reabilitados e respetivo ajuste para imóveis por reabilitar

Áreas Médias por Tipologia (m2)

Valores para imóveis por reabilitar (m2)

T0 32,25 T0 Até 35

T1 52,25 T1 36 - 60

T2 78,41 T2 61 - 90

T3 104,55 T3 91 - 125

T4 132,00 T4 126 - 170

De referir que estes valores foram adotados na ótica do que seria razoável para um investidor

obter o maior retorno possível face ao seu investimento, não utilizando áreas grandes de mais nem

pequenas de mais para cada tipologia.

38

Categorizando agora os imóveis em tipologias tendo por base os intervalos considerados

obtém-se os resultados da Tabela 24:

Tabela 24 – Número e percentagem de imóveis vendidos por reabilitar segundo cada tipologia com correção

Imóveis Vendidos por Reabilitar por Tipologia corrigida


Quantidade 1 21 53 31 20 11 137

Percentagem 0,7% 15,3% 38,7% 22,6% 14,6% 8,0% 100%

Ainda assim, verifica-se uma percentagem elevada de imóveis com áreas acima dos 125m2,

no entanto poderá ser um indicador de que este tipo de imóveis são bastante procurados pois poderão

permitir construir um número elevado de quartos, o que arrendando o imóvel ao quarto trará uma

rentabilidade superior do que arrendado como um todo.

Tabela 25 – Número e percentagem de imóveis vendidos por reabilitar segundo localização

Imóveis Vendidos por Reabilitar por Localização

Quanti-

dade Percen-tagem

Quanti-

dade Percen-tagem

Quanti-

dade Percen-tagem

Ajuda 7 5,1% Benfica 3 2,2% Olivais 1 0,7%

Alcântara 6 4,4% Campo de Ourique

7 5,1% Parque das

Nações - -

Alvalade 10 7,3% Campolide - - Penha de

França 20 14,6%

Areeiro 8 5,8% Carnide - - Santa Clara - -

Arroios 11 8,0% Estrela 8 5,8% Santa Maria

Maior 6 4,4%

Avenidas Novas

20 14,6% Lumiar 5 3,6% Santo António 3 2,2%

Beato 3 2,2% Marvila 1 0,7% São Domingos

de Benfica 7 5,1%

Belém 4 2,9% Misericórdia 4 2,9% São Vicente 3 2,2%

Quanto ao “Grau de Degradação” e por ser uma característica subjetiva que depende da

análise feita pelo observador, e cujas fotos e descrição do imóvel vão ter impacto no valor atribuído,

descreve-se em seguida os critérios para a atribuição do valor a esta característica, similares em alguns

aos descritos por Pedro (2009) para a gravidade de uma anomalia:

1 – Imóvel sem anomalias ou com anomalias sem significado. Carecendo apenas de

remodelação para ficar de acordo com os gostos pessoais do comprador;

2 – Imóvel com anomalias ligeiras que apenas prejudicam o aspeto, requerendo trabalhos de

fácil execução;

3 – Imóvel habitável, no entanto, com anomalias que prejudicam o aspeto e que requerem

trabalhos de difícil execução;

39

4 – Imóvel com anomalias prejudiciais ao uso e ao conforto, a necessitar de trabalhos de difícil

execução;

5 – Imóvel com anomalias que colocam em risco a saúde e/ou segurança, com necessidade

de trabalho de difícil execução.

Obtém-se assim a Tabela 26, que reflete o grau de remodelação e que permite ter uma ideia

também da magnitude da obra que se terá de executar de modo a tornar cada imóvel habitável:

Tabela 26 – Número e percentagem de imóveis vendidos por reabilitar segundo grau de degradação

Imóveis Vendidos por Reabilitar por Grau de Degradação

Grau Quantidade Percentagem

1 3 2,2%

2 16 11,7%

3 40 29,2%

4 38 27,7%

5 40 29,2%

Da análise das Tabelas 24, 25 e 26, verifica-se que a tipologia que mais foi vendida para

remodelação foi os T2, seguida dos T3 e dos T4. Tradicionalmente os T4 não se encontram entre os

tipos de imóveis mais vendidos, mas como já referido, provavelmente estes T4 serão reconvertidos

para imóveis com um número mais reduzido de assoalhadas. Quanto às zonas onde há maior registo

de imóveis vendidos, destacam-se das demais as Freguesias: Avenidas Novas e Penha de França. E

como seria de esperar nos imóveis classificados como “Para Remodelar”, poucos são os de grau 1 e

2, verificando-se que os de grau 3, 4 e 5 têm valores muito próximos.

De forma a se tentar perceber se efetivamente estas características são influenciadoras do

preço/m2 utilizou-se alguns parâmetros estatísticos de modo a se poder tirar conclusões sobre as

mesmas, neste caso a média aritmética (Md), o desvio padrão (DesvP) e Coeficiente de Variação de

Pearson (CVP) que é resultante da seguinte Fórmula:

𝐶𝑉𝑃 = 𝐷𝑒𝑠𝑣𝑃

𝑀𝑑∗ 100 (%) (𝟖)

O CVP permite calcular a percentagem do desvio padrão em relação à média aritmética, já que

para um imóvel com uma média de 1000€/m2, um desvio padrão de 300€/m2 será considerado elevado,

já o mesmo desvio padrão de 300€/m2 para uma média de 3000€/m2 não o será.

Obtém-se assim a Tabela 27 que relaciona a Localização (por Freguesia) com o Preço/m2:

40

Tabela 27 – Relação entre localização (por freguesia) e preço/m2 nos imóveis vendidos por reabilitar

Imóveis Vendidos por Reabilitar por Localização

Média/m2 Desvio

Padrão/m2 CVP Média/m2

Desvio Padrão/m2

CVP

Ajuda 832,23 € 185,48 € 22,29% Estrela 1 238,24 € 229,36 € 18,52%

Alcântara 1 092,50 € 395,12 € 36,17% Lumiar 1 415,80 € 224,30 € 15,84%

Alvalade 1 455,71 € 461,65 € 31,71% Marvila 1 158,73 € - -

Areeiro 1 416,57 € 409,41 € 28,90% Misericórdia 1 095,35 € 122,39 € 11,17%

Arroios 1 223,24 € 291,51 € 23,83% Olivais 857,14 € - -

Avenidas Novas 1 518,48 € 438,71 € 28,89% Parque das Nações - - -

Beato 818,59 € 63,38 € 7,74% Penha de França 1 157,92 € 241,69 € 20,87%

Belém 1 435,14 € 533,84 € 37,20% Santa Clara - - -

Benfica 1 273,39 € 234,75 € 18,43% Santa Maria Maior 1 760,02 € 524,75 € 29,82%

Campo de Ourique

1 718,34 € 234,80 € 13,66% Santo António 1 655,59 € 254,89 € 15,40%

Campolide - - - São Domingos de

Benfica 1 162,58 € 180,76 € 15,55%

Carnide - - - São Vicente 1 419,02 € 620,72 € 43,74%

Total 1 318,27 € 401,34 € 30,44%

Verifica-se assim que em 8 das 18 Freguesias com 2 ou mais imóveis para analisar o CVP é

inferior a 20% (dados apresentados a verde) o que já poderá corresponder a uma aproximação razoável

para o preço por metro quadrado dos imóveis nestas freguesias. São elas:

Beato;

Benfica;

Campo de Ourique;

Estrela;

Lumiar;

Misericórdia;

Santo António;

São Domingos de Benfica.

No entanto, e apesar de apenas 4 freguesias apresentarem CVPs superiores a 30%, as

variabilidades não são suficientemente baixas para se poder concluir quanto ao preço/m2.

Considerando isoladamente o “Grau de Degradação” do imóvel os preços médios por m2

seriam os apresentados na Tabela 28:

Tabela 28 – Relação entre grau de degradação e preço/m2 nos imóveis vendidos por remodelar

Grau de Degradação 1 2 3 4 5

Preço/m2 1 621.80 € 1 359.38 € 1 328.70 € 1 407.12 € 1 184.22 €

Desvio Padrão/m2 415.10 € 416.21 € 357.35 € 457.46 € 391.00 €

CVP 26% 31% 27% 33% 33%

41

Com exceção dos imóveis classificados como “4” nota-se uma tendência decrescente com o

“Grau de Degradação”, e por si só, apesar de apresentar um CVP médio de 30% tendo em conta que

só se está a considerar uma característica, não é um valor alto e que quase não oscila em relação a

cada grau.

Tabela 29 – Relação entre tipologia corrigida e preço/m2 nos imóveis vendidos por remodelar

Imóveis Vendidos por Reabilitar por Tipologia corrigida T0 T1 T2 T3 T4 Outros

Preço Médio/m2 1642.86€ 1 347.35 € 1 285.53 € 1 392.84 € 1 137.63 € 1 509.27 €

Desvio Padrão/m2 - 439.89 € 400.32 € 351.05 € 368.59 € 449.20 €

CVP - 32.6% 31.1% 25.2% 32.4% 29.8%

Tal como se verificou com o “Grau de Degradação” também a “Tipologia” corrigida, como se

pode verificar na Tabela 29, apresenta valores de CVP próximos dos 30% apesar de ligeiramente mais

baixos, que ainda assim, não é suficiente para atribuição de um valor com base nesta característica.

Como nenhuma das características quando consideradas isoladamente são explicativas do

preço/m2, há que aplicar a conjugação dos filtros considerados anteriormente. Conjugando a

“Localização” com o “Grau de Degradação”, obtendo-se assim a Tabela 30.


Freguesia e Grau de Degradação Média/m2 Desvio/m2 CVP Média/m2 Desvio/m2 CVP

Ajuda

5 737.00 € 173.95 € 23.6% Benfica

3 1 378.83 € 208.58 € 15.1%

4 640.00 € - - 2 1 062.50 € - -

3 991.55 € 52.91 € 5.3%

Campo de Ourique

5 1 642.16 € 173.31 € 10.6%

Alcântara

5 870.54 € 410.37 € 47.1% 4 1 748.14 € 375.47 € 21.5%

4 1 700.00 € - - 3 1 749.83 € 50.26 € 2.9%

3 1 337.21 € - -

Estrela

5 1 097.36 € 217.26 € 19.8%

2 888.35 € 37.17 € 4.2% 4 1 222.22 € - -

Alvalade

5 1 116.53 € 118.05 € 10.6% 3 1 309.52 € - -

4 1 502.26 € 792.29 € 52.7% 2 1 492.36 € 112.94 € 7.6%

3 1 724.48 € 559.30 € 32.4%

Lumiar

4 1 418.23 € 445.17 € 31.4%

2 1 281.38 € 350.08 € 27.3% 3 1 372.55 € - -

1 1 583.33 € - - 2 1 435.00 € 21.21 € 1.5%

Areeiro

5 1 764.71 € - - Marvila 3 1 158.73 € - -

4 1 494.55 € 536.25 € 35.9%

Misericórdia

5 1 031.75 € - -

3 1 252.64 € 30.93 € 2.5% 4 1 038.46 € 54.39 € 5.2%

2 1 084.34 € - - 2 1 272.73 € - -

Arroios

5 910.31 € 249.49 € 27.4% Olivais 5 857.14 € - -

4 1 473.60 € 239.36 € 16.2%

Penha de França

5 1 174.58 € 218.08 € 18.6%

3 1 337.56 € 255.64 € 19.1% 4 1 141.67 € 436.05 € 38.2%

2 1 200.00 € - - 3 1 007.76 € 288.93 € 28.7%

1 1 227.27 € - - 2 1 407.77 € - -

42

Tabela 30 - Relação entre localização (por freguesia) conjugado com grau de degradação e preço/m2

(continuação)

Com a Tabela 30 já é possível aferir que 20 das 36 ocorrências onde é possível determinar o

CVP têm valores inferiores a 20% o que já é um incremento bastante positivo face à tabela anterior, no

entanto, apenas as freguesias Beato, Benfica, Estrela, Misericórdia, Santo António e São Domingos de

Benfica apresentam para todas as categorias de “Grau de Degradação” valores inferiores a 20%.

Quando comparado com a tabela anterior, verifica-se que do lote de Freguesias aprovadas, foram

excluídas Campo de Ourique e Lumiar, sendo que no caso de Campo de Ourique, os imóveis com

“Grau de Degradação” 4 estão muito perto dos 20%, o que se poderia considerar em incluir também.

Mas em relação a esta característica como já foi referido há que ter em atenção que é uma

característica que depende da avaliação do observador. Pode-se, eventualmente, avaliar um dos

imóveis de categoria 4 em categoria 5 ou 3 e nesse caso esta já seria uma freguesia a incluir também

no lote.

Apesar de uma melhor aproximação em várias freguesias considerando o “Grau de

Degradação”, nota-se também que em muitos pares de características o desvio padrão e o CVP

aumentou bastante. Apesar desta constatação nota-se também que em muitas das freguesias existe

um aumento quase linear do preço por metro quadrado quanto menos degradado estiver o imóvel. São

o caso das freguesias da Ajuda, Belém, Campo de Ourique, Estrela, Misericórdia, Santo António, São

Vicente e as freguesias de Alvalade e Avenidas Novas para a maior parte dos graus de degradação.

Evidência de que quanto mais degradado for o imóvel, independentemente da localização menor será

o valor por metro quadrado, já que mais elevado será o valor necessário investir, para além do valor de

compra do imóvel, para tornar o imóvel habitável.

Calcula-se agora os valores para uma conjugação entre a “Localização” e a “Tipologia” corrigida

para verificar se entre estas existe uma maior correlação, no entanto, e devido ao facto de existirem

poucos imóveis de certas tipologias, apenas se considerou as tipologias mais comuns (T1, T2, T3 e

T4), apresentando-se os resultados na Tabela 31:

Freguesia e Grau de Degradação

Média/m2 Desvio/m2 CVP Média/m2 Desvio/m2 CVP

Avenidas Novas

5 1 755.64 € 466.58 € 26.6% Santa Maria

Maior

5 1 540.84 € 1 039.85 € 67.5%

4 1 494.55 € 492.86 € 37.3% 4 2 089.55 € - -

3 1 601.82 € 216.43 € 13.5% 3 1 796.30 € 208.49 € 11.6%

2 1 823.07 € 134.66 € 7.4% Santo António

5 1 395.35 € - -

Beato 3 818.59 € 63.38 € 7.7% 4 1 785.71 € 168.36 € 9.4%

Belém

4 1 027.08 € 315.25 € 30.7% São Domingos de Benfica

4 1 276.60 € - -

2 1 631.58 € - - 3 1 143.58 € 190.20 € 16.6%

1 2 054.79 € - - São Vicente

5 937.50 € - - 4 1 659.78 € 650.23 € 39.2%

43


Relação entre Tipologia e Freguesia

Freguesia Tipolog

ia Média/m2

Desvio Padrão/m2

CVP Freguesia Tipologi

a Média/m2

Desvio Padrão/m2

CVP

Ajuda T2 838.56 € 227.22 € 27.1% Campo de Ourique

T1 1 793.32 € 277.78 € 15.5%

Alcântara T3 870.54 € 410.37 € 47.1% T2 1 644.71 € 267.68 € 16.3%

Alvalade

T2 2 013.39 € 69.45 € 3.4% Estrela T2 1 153.53 € 191.46 € 16.6%

T3 1 493.84 € 419.78 € 28.1% Lumiar T3 1 518.52 € 189.75 € 12.5%

T4 1 020.38 € 72.56 € 7.1% Misericórdia T1 1 136.36 € 170.40 € 15.0%

Areeiro T2 1 606.06 € 399.78 € 24.9% Penha de

França

T2 1 181.13 € 231.30 € 19.6%

Arroios T2 1 198.89 € 95.78 € 8.0% T3 1 247.78 € 283.42 € 22.7%

T3 1 278.66 € 44.50 € 3.5% T4 981.59 € 233.12 € 23.7%

Avenidas Novas

T1 1 573.08 € 555.54 € 35.3% Santa Maria Maior

T1 1 916.67 € 0 € 0.0%

T2 1 065.60 € 394.18 € 37.0% T2 1 973.74 € 373.98 € 18.9%

T3 1 578.53 € 138.48 € 8.8% Santo

António T3 1 785.71 € 168.36 € 9.4%

T4 1 487.00 € 425.66 € 28.6% São Domingos de Benfica

T1 919.05 € 20.20 € 2.2%

Beato T1 812.50 € 88.39 € 10.9% T2 1 196.03 € 49.13 € 4.1%

Benfica T2 1 146.92 € 119.39 € 10.4% T3 1 302.65 € 194.52 € 14.9%

Campo de

Ourique

T1 1 793.32 € 277.78 € 15.5% São Vicente T2 1 068.75 € 185.62 € 17.4%

T2 1 644.71 € 267.68 € 16.3%

Por observação da Tabela 31, é possível verificar que com a utilização destas duas

características em os valores do Coeficiente de Variabilidade de Pearson se encontram quase todos

abaixo dos 20%, estando muitos deles inclusive abaixo dos 10%. Assim, considera-se a conjugação

destes dois fatores como os preponderantes para a atribuição de valor/m2 aos imóveis no concelho de

Lisboa, no entanto e como verificado anteriormente, também o grau de degradação terá bastante

importância para a atribuição de valor, pelo que se irá considerar esse terceiro fator como

preponderante, obtendo assim a seguinte expressão para o cálculo do preço/m2 de um qualquer imóvel

no concelho de Lisboa:

𝑉𝑖𝑗𝑘 = 𝑉𝑚 × (1 + 𝐶𝑖) × (1 + 𝐶𝑗) × (1 + 𝐶𝑘) (𝟗)

Onde:

𝑉𝑖𝑗𝑙 – Preço do Imóvel com características i, j e k (ou qualquer combinação das 3);

𝑉𝑚 – Valor Médio de todos os imóveis considerados;

𝐶𝑎 – Coeficiente de Multiplicação relativo ao termo a.

Já para o cálculo de cada coeficiente individual usa-se a expressão:

𝐶𝑎 = 𝑉𝑎

𝑉𝑚

− 1 (𝟏𝟎)

Onde neste caso, 𝑉𝑚 representa o valor médio de um determinado grupo de característica, e 𝑉𝑎

o valor médio de um determinado subgrupo que se pretende calcular.

44

A título de exemplo, apresentam-se nas Tabelas 32 e 33 os preços médios por m2 e respetivos

coeficientes dentro de cada categoria para as duas freguesias mais representativas, Avenidas Novas

e Penha de França considerando o preço médio por m2 de toda a base de dados com o valor de

1318.27€/m2.

Tabela 32 – Preços médios por m2 para cada característica considerada

Preços médios por m2

Preço

médio/m2 Cat. Ci

Preço

médio/m2 Cat. Cj

Preço

médio/m2 Cat. Ck

Preço

médio/m2 Cat. Ci

Preço

médio/m2 Cat. Cj

Preço

médio/m2 Cat. Ck

Ave

nid

as N

ova

s

1 518.48 €

T1 1 573.08 €

2 -

Pen

ha

de

Fran

ça

1 157.92 €

T1 -

2 -

3 1 307.69 € 3 -

4 1 200.00 € 4 -

5 2 211.54 € 5 -

T2 1 065.60 €

2 -

T2 1 181.13 €

2 -

3 - 3 881.87 €

4 994.44 € 4 -

5 1 279.07 € 5 1 247.63 €

T3 1 578.53 €

2 -

T3 1 247.78 €

2 1 407.77 €

3 1 650.00 € 3 -

4 1 542.79 € 4 1 141.67 €

5 - 5

T4 1 487.00 €

2 1 781.25 €

T4 981.59 €

2 -

3 1 724.79 € 3 1 259.54 €

4 957.45 € 4 -

5 1 776.32 € 5 978.84 €

Considere-se que se pretendia saber o preço de um apartamento por remodelar nas Avenidas

Novas de tipologia T3 e com um “Grau de Degradação” 4, de acordo com os coeficientes calculados

na Tabela 33, obtém-se:

𝑉 = 1318.27 × (1 + 0.15) × (1 + 0.04) × (1 − 0.02) = 1545.12€/𝑚2

Tabela 33 – Coeficientes de cálculo para cada característica considerada

Coeficientes Ca

Freguesia Ci Tipologia Cj Degradação Ck Freguesia Ci Tipologia Cj Degradação Ck

Ave

nid

as N

ova

s

0.15

T1 0.04

2 -

Pen

ha

de

Fran

ça

-0.12

T1 -

2 -

3 -0.17 3 -

4 -0.24 4 -

5 0.41 5 -

T2 -0.30

2 -

T2 0.02

2 -

3 - 3 -0.25

4 -0.07 4 -

5 0.20 5 0.06

45

Tabela 33 - Coeficientes de cálculo para cada característica considerada (continuação)

Coeficientes Ca

Freguesia Ci Tipologia Cj Degradação Ck Freguesia Ci Tipologia Cj Degradação Ck

Ave

nid

as N

ova

s

0.15

T3 0.04

2 -

Pen

ha

de

Fran

ça

-0.12

T3 0.08

2 0.13

3 0.05 3 -

4 -0.02 4 -0.09

5 - 5 -1.00

T4 -0.02

2 0.20

T4 -0.15

2 -

3 0.16 3 0.28

4 -0.36 4 -

5 0.19 5 0.00

Com a aplicação dos coeficientes consegue-se assim estimar um valor para cada imóvel do

Concelho de Lisboa.

4.4.2 Imóveis Reabilitados

Relativamente aos imóveis vendidos reabilitados, obteve-se uma amostra mais extensa do que

nos imóveis por reabilitar o que em princípio irá conduzir a resultados mais fiáveis exatamente devido

ao maior volume de dados. Esta amostra é constituída por 229 imóveis, com data de venda desde o

final de 2014 até ao início de 2016.

À semelhança ao efetuado na base de dados dos imóveis vendidos por remodelar, procedeu-

se a uma primeira análise para verificar a existência de imóveis com preços anormalmente baixos e

anormalmente altos, identificando-se os imóveis com os IDs 69 e 57 com valores anormalmente baixos

e por isso removidos de futuras análises.

A tabela com a listagem de todos os imóveis pode ser encontrada no Anexo 2 onde estes

imóveis foram representados com o fundo a vermelho para melhor identificação.

Tal como feito anteriormente tem-se por base que as 3 características que mais irão influenciar

os Preços/m2 são a “Localização”, a “Tipologia” e neste caso o “Grau da Remodelação”.

Em seguida apresentam-se as ocorrências de cada um destes tipos na base de dados e

respetivas percentagens, de modo a ser ter uma maior perceção do impacto que cada uma das

características poderá ter nos resultados.

Quanto à “Tipologia”, os resultados são apresentados na Tabela 34. Como seria de esperar, a

tipologia a que pertencem a maior parte dos imóveis vendidos são os T2, que percentualmente

corresponde quase à soma dos segundos e terceiros mais vendidos, T3 e T1 respetivamente.

46

Tabela 34 – Número e percentagem de imóveis vendidos reabilitados segundo cada tipologia

Imóveis Vendidos Reabilitados por Tipologia


Quantidade 8 44 88 54 20 13 227

Percentagem 3.52% 19.38% 38.77% 23.79% 8.81% 5.73% 100.00%

Quanto à “Localização”, os resultados são apresentados na Tabela 35.

Tabela 35 – Número e percentagem de imóveis vendidos reabilitados segundo localização

Imóveis Vendidos Reabilitados por Localização

Quanti-dade

Percenta-gem

Quant-idade

Percenta-gem

Quanti-dade

Percenta-gem

Ajuda 4 1.8% Benfica 14 6.2% Olivais 2 0.9%

Alcântara 6 2.6% Campo de Ourique

13 5.7% Parque das Nações - -

Alvalade 20 8.8% Campolide 6 2.6% Penha de França 13 5.7%

Areeiro 6 2.6% Carnide 3 1.3% Santa Clara 1 0.4%

Arroios 24 10.6% Estrela 12 5.3% Santa Maria Maior 20 8.8%

Avenidas Novas

22 9.7% Lumiar 12 5.3% Santo António 7 3.1%

Beato 2 0.9% Marvila 2 0.9% São Domingos de

Benfica 7 3.1%

Belém 4 1.8% Misericórdia 15 6.6% São Vicente 12 5.3%

Nota-se aqui algum paralelo com o que acontecia com os imóveis por reabilitar, já que Alvalade,

Arroios e Avenidas Novas continuam a ser das zonas com mais imóveis vendidos, com alguma quebra

para os imóveis vendidos na Penha de França. Há a registar também uma grande percentagem de

imóveis vendidos em Santa Maria Maior.

Quanto ao “Grau de Remodelação”, os resultados são apresentados na Tabela 36.


Imóveis Vendidos Reabilitados por Grau de Remodelação


1 - -

2 15 6.6%

3 57 25.1%

4 97 42.7%

5 58 25.6%

Analogamente ao que acontecia com o “Grau de Degradação” dos imóveis por reabilitar,

também o “Grau de Remodelação” nos imóveis remodelados é uma característica subjetiva, mas

bastante relevante para a avaliação do Preço/m2 dos imóveis em estudo. Através das fotografias e pela

descrição do imóvel, foram classificados de 1 a 5 segundo os parâmetros:

47

1 – Imóvel com uma remodelação muito pobre, a necessitar de intervenção para se tornar

habitável;

2 – Imóvel com uma intervenção escassa, no limiar da habitabilidade;

3 – Imóvel reabilitado em aspetos meramente estéticos, com materiais modernos;

4 – Imóvel reabilitado com bons acabamentos e/ou com algumas das instalações renovadas;

5 – Imóvel com alguns acabamentos de luxo, instalações totalmente renovadas, por vezes em

prédio também renovado.

Através da análise da tabela é possível concluir que os imóveis mais atrativos para o comprador

são aqueles que apresentam características de luxo ou bons acabamentos.

Numa análise dos imóveis quanto ao Preço/m2 para as características já especificadas, tem-se

para a subdivisão em Freguesias os resultados apresentados na Tabela 37.

Por comparação com os imóveis por reabilitar, nota-se que os valores do coeficiente de

variação de Pearson são superiores dos obtidos anteriormente para esta característica isoladamente.

Verifica-se que apenas um total de 6 freguesias em 21 apresentam valores de CVP satisfatórios.

Tabela 37 – Relação entre localização (por freguesia) e preço/m2 nos imóveis vendidos reabilitados

Imóveis Vendidos Reabilitados por Localização

Freguesia Média/m2 Desvio

Padrão/m2 CVP Freguesia Média/m2

Desvio Padrão/m2

CVP

Ajuda 1 758,70 € 880,67 € 50,08% Estrela 2 100,24 € 673,93 € 32,09%

Alcântara 1 544,98 € 408,63 € 26,45% Lumiar 1 966,37 € 239,60 € 12,19%

Alvalade 2 345,99 € 544,04 € 23,19% Marvila 1 090,38 € 198,53 € 18,21%

Areeiro 2 244,62 € 256,73 € 11,44% Misericórdia 2 765,77 € 791,53 € 28,62%

Arroios 1 795,90 € 437,72 € 24,37% Olivais 1 107,73 € 108,16 € 9,76%

Avenidas Novas

2 243,89 € 678,30 € 30,23% Parque das Nações - - -

Beato 1 168,77 € 411,53 € 35,21% Penha de França 1 546,57 € 413,90 € 26,76%

Belém 1 404,35 € 422,21 € 30,06% Santa Clara 978,26 € - -

Benfica 1 527,96 € 324,90 € 21,26% Santa Maria Maior 2 613,78 € 525,59 € 20,11%

Campo de Ourique

2 617,12 € 1 096,44 € 41,89% Santo António 2 358,18 € 453,50 € 19,23%

Campolide 1 331,64 € 311,86 € 23,42% São Domingos de

Benfica 1 895,58 € 257,46 € 13,58%

Carnide 2 353,77 € 478,74 € 20,34% São Vicente 2 123,03 € 608,94 € 28,68%

Total 2 074,33 € 703,63 € 33,92%

Relativamente às “Tipologias” obteve-se a Tabela 38:

48

Tabela 38 – Relação entre tipologia e preço/m2 nos imóveis vendidos remodelados

Imóveis Vendidos Reabilitados por Tipologia

T0 T1 T2 T3 T4 Outros

Preço Médio/m2 2 549,99 € 2 311,04 € 1 998,23 € 1 942,84 € 2 149,85 € 1 925,59 €

Desvio Padrão/m2 805,75 € 772,17 € 702,96 € 597,31 € 640,00 € 701,43 €

CVP 31,6% 33,4% 35,2% 30,7% 29,8% 36,4%

Também em relação à “Tipologia” se verifica a mesma tendência para o CVP, onde apenas

nos T4 o valor é abaixo dos 30% ainda que liminarmente. No entanto, verifica-se uma significativa

tendência decrescente no preço/m2 dos apartamentos T0 aos T3, podendo ser um indicador de que o

Rendimento Bruto Anual em imóveis com menos quartos no mercado de arrendamento será superior.

Considerando também que a família “tipo” que é constituída por um casal e uma ou duas crianças, não

necessita de apartamentos T4 ou maiores, podendo estes ser explorados, dependendo das zonas, ao

quarto aumentando assim o seu rendimento.

Tabela 39 – Relação entre localização (por freguesia) conjugado com tipologia e preço/m2, nos imóveis vendidos reabilitados

Conjugação entre Freguesias e Tipologias nos Imóveis Vendidos Remodelados

Freguesia Tipo-logia

Média/m2 Desvio

Padrão/m2 CVP Freguesia

Tipo-logia

Média/m2 Desvio

Padrão/m2 CVP

Ajuda T2 1 428.26 € 712.91 € 49.9% Campolide T2 1 244.13 € 253.23 € 20.4%

Alcântara T1 1 301.65 € 154.43 € 11.9% Carnide T3 2 589.48 € 353.59 € 13.7%

T2 2 009.38 € 372.43 € 18.5% Estrela

T1 2 066.67 € 94.28 € 4.6%

Alvalade

T2 2 487.46 € 469.27 € 18.9% T2 2 138.71 € 839.74 € 39.3%

T3 2 284.57 € 576.44 € 25.2% Lumiar

T2 1 869.59 € 240.83 € 12.9%

T4 2 081.30 € 751.41 € 36.1% T3 2 016.87 € 258.54 € 12.8%

Areeiro T2 2 107.58 € 289.80 € 13.8%

Misericórdia

T0 3 187.50 € 1 255.11 € 39.4%

T3 2 376.98 € 331.11 € 13.9% T1 2 891.64 € 954.31 € 33.0%

Arroios

T1 2 190.86 € 585.56 € 26.7% T2 2 492.66 € 644.37 € 25.9%

T2 1 811.96 € 415.98 € 23.0% Penha de

França

T1 1 664.46 € 251.05 € 15.1%

T3 1 784.55 € 455.96 € 25.6% T2 1 448.75 € 369.01 € 25.5%

Avenidas Novas

T1 2 500.00 € 282.84 € 11.3% T3 1 285.40 € 373.20 € 29.0%

T2 1 944.35 € 335.75 € 17.3%

Santa Maria Maior

T0 2 635.14 € 408.73 € 15.5%

T3 2 226.70 € 591.31 € 26.6% T1 2 553.13 € 611.28 € 23.9%

T4 2 149.79 € 867.97 € 40.4% T2 2 900.71 € 948.53 € 32.7%

Beato T3 1 168.77 € 411.53 € 35.2% T3 2 762.80 € 412.28 € 14.9%

Belém T2 1 529.22 € 362.74 € 23.7% T4 2 333.55 € 308.54 € 13.2%

Benfica

T2 1 621.79 € 286.34 € 17.7% Santo

António T2 2 281.74 € 516.09 € 22.6%

T3 1 442.93 € 438.47 € 30.4% São

Domingos de Benfica

T2 1 942.99 € 246.30 € 12.7%

Campo de Ourique

T1 2 697.44 € 950.72 € 35.2% São Vicente

T1 2 466.67 € 941.78 € 38.2%

T2 2 849.78 € 1 307.97 € 45.9% T2 1 949.33 € 655.10 € 33.6%

49

Considerando a conjugação de características, “Localização” e “Tipologia”, considerando

apenas aquelas que apresentam em simultâneo pelo menos 2 imóveis, obtém-se valores observados

na Tabela 39.

Tal como na tabela anterior, os valores calculados para o CVP, mantém-se elevados onde

apenas 17 dos 42 coeficientes se fixam abaixo dos 20%, valores francamente menos correlacionados

do que nos imóveis vendidos por reabilitar.

Faz-se por isso, na Tabela 40, a relação entre a Localização e o Grau de Remodelação para

averiguar se essa tabela já nos fornece uma maior correlação entre características.

Tabela 40 – Relação entre localização (por freguesia) conjugado com grau de remodelação e preço/m2, para imóveis vendidos remodelados

Conjugação entre Freguesias e Grau de Remodelação nos Imóveis Vendidos Remodelados

Freguesia Grau Média/m2 Desvio

Padrão/m2 CVP Freguesia Grau Média/m2

Desvio Padrão/m2

CVP

Ajuda 4 1 594.93 € 1 001.22 € 62.8% Carnide 5 2 360.93 € 676.81 € 28.7%

Alcântara 3 1 699.94 € 810.05 € 47.7%

Estrela

3 1 707.55 € 413.59 € 24.2%

4 1 507.95 € 208.62 € 13.8% 4 1 886.62 € 266.69 € 14.1%

Alvalade

2 1 719.80 € 283.12 € 16.5% 5 2 360.93 € 676.81 € 28.7%

3 2 203.67 € 494.91 € 22.5% Lumiar

4 1 885.89 € 207.68 € 11.0%

4 2 472.98 € 719.65 € 29.1% 5 2 147.78 € 237.64 € 11.1%

5 2 570.05 € 291.77 € 11.4% Marvila 4 1 090.38 € 198.53 € 18.2%

Areeiro 4 2 133.76 € 267.76 € 12.5%

Misericórdia

3 2 427.12 € 444.83 € 18.3%

Arroios

3 1 923.37 € 479.23 € 24.9% 4 3 116.47 € 953.75 € 30.6%

4 1 690.95 € 464.67 € 27.5% 5 2 691.75 € 357.97 € 13.3%

5 2 570.05 € 291.77 € 11.4% Penha de

França

2 1 435.55 € 547.81 € 38.2%

Avenidas Novas

3 1 852.79 € 502.82 € 27.1% 4 1 632.94 € 351.41 € 21.5%

4 1 957.23 € 468.93 € 24.0% 5 1 726.06 € 402.53 € 23.3%

5 2 485.43 € 586.00 € 23.6% Santa Maria

Maior

3 2 288.85 € 552.19 € 24.1%

Belém 3 1 482.52 € 296.69 € 20.0% 4 2 650.50 € 569.14 € 21.5%

Benfica

3 1 533.24 € 79.90 € 5.2% 5 2 829.49 € 351.66 € 12.4%

4 1 516.81 € 161.71 € 10.7% Santo

António 4 2 401.23 € 510.55 € 21.3%

Campo de

Ourique

2 1 406.25 € 220.97 € 15.7% São Domingos de Benfica

3 1 813.36 € 184.30 € 10.2%

3 1 723.36 € 540.09 € 31.3% 4 1 957.24 € 313.21 € 16.0%

4 2 916.50 € 1 139.65 € 39.1% São Vicente

3 2 804.76 € 670.28 € 23.9%

5 3 421.46 € 539.90 € 15.8% 4 1 923.16 € 464.18 € 24.1%

Campolide

3 1 324.47 € 458.87 € 34.6%

4 1 335.23 € 303.08 € 22.7%

Identifica-se agora uma maior correlação entre características, no entanto continuam a haver

valores para o CVP que não são satisfatórios.

Conjuga-se assim as três características acima descritas e obtém-se os resultados

apresentados na Tabela 41.

50

Através dessa mesma tabela consegue-se verificar que a maior parte dos Coeficientes de

variação de Pearson se encontram até aos 20% e uma boa parte até, abaixo dos 10% revelando que

a relação entre: “Localização”, “Tipologia” e “Grau de Remodelação” são uma boa aproximação para o

valor por m2 no Concelho de Lisboa.

De referir que para além das três características consideradas haverá outras que poderão ter

algum peso para o cálculo do preço/m2 como por exemplo o Piso onde se encontra o imóvel, já que

imóveis em andares mais elevados, sem elevador, poderão ter tendência para ser mais desvalorizados

e essa poderá ser também uma característica a tomar em conta caso se pretenda analisar um

determinado imóvel.


Conjugação de Freguesias, Tipologias e Graus de Remodelação

Fregue-sia

Tipo-logia

Grau Média/m2 Desvio


Tipo-logia


Padrão/m2 CVP

Ajuda T2 4 1 017.39 € 59.95 € 5.9% Campolid

e T2 4 1 190.57 € 110.52 € 9.3%

Alcântara

T1 4 1 388.90 € 44.92 € 3.2%

Estrela

T1 4 2 066.67 € 94.28 € 4.6%

Alv

alad

e

T2 3 2 322.90 € 402.10 € 17.3% T2 3 1 707.55 € 413.59 € 24.2%

T2 4 2 792.44 € 649.27 € 23.3% T2 4 1 706.58 € 273.54 € 16.0%

T2 5 2 359.13 € 115.05 € 4.9% T2 5 2 839.65 € 1 079.23 € 38.0%

T3 4 1 719.86 € 75.22 € 4.4%

Lumiar

T2 4 1 869.59 € 240.83 € 12.9%

T3 5 2 924.56 € 141.61 € 4.8% T3 4 1 790.65 € 178.16 € 9.9%

Arroios

T2 3 2 065.36 € 190.00 € 9.2% T3 5 2 147.78 € 237.64 € 15.5%

T2 5 1 431.87 € 372.00 € 26.0%

Mis

eric

ó

rdia

T1 4 2 967.11 € 1 046.75 € 35.3%

T3 3 1 754.88 € 665.80 € 37.9% T2 3 2 443.88 € 627.74 € 25.7%

T3 4 1 743.78 € 554.20 € 31.8% T2 5 2 976.36 € 193.54 € 6.5%

T3 5 1 919.17 € 150.71 € 7.9% Penha de França

T2 4 1 803.73 € 488.46 € 27.1%

Ave

nid

as N

ova

s

T2 3 2 043.89 € 452.19 € 22.1% T2 5 1 478.29 € 49.60 € 3.4%

T2 4 2 000.90 € 288.53 € 14.4%

Santa Maria Maior

T0 4 2 635.14 € 408.73 € 15.5%

T2 5 1 788.26 € 448.30 € 25.1% T1 3 2 031.19 € 217.52 € 10.7%

T3 4 1 742.19 € 763.24 € 43.8% T1 4 2 504.17 € 707.14 € 28.2%

T3 5 2 558.61 € 427.20 € 16.7% T1 5 3 124.03 € 214.83 € 6.9%

T4 3 1 488.10 € 589.26 € 39.6% T2 4 2 900.71 € 948.53 € 32.7%

T4 5 2 805.50 € 647.93 € 23.1% T3 5 2 526.56 € 71.23 € 2.8%

Benfica T2 4 1 496.46 € 143.30 € 9.6%

Santo António

T2 4 2 003.69 € 262.34 € 13.1%

T3 2 1 035.95 € 111.61 € 10.8% São Domingos

de Benfica

T2 3 1 914.49 € 81.10 € 4.2%

Cam

po

de

Ou

riq

ue

T1 4 2 682.87 € 1 195.78 € 44.6% T2 4 1 957.24 € 313.21 € 16.0%

T2 2 1 406.25 € 220.97 € 15.7% São

Vicente T2 4 1 769.99 € 598.17 € 33.8%

T2 4 3 677.57 € 1 279.64 € 34.8%

T2 5 3 465.52 € 755.87 € 21.8%

51

À semelhança do efetuado anteriormente, calculam-se os coeficientes, neste caso para as

freguesias onde o grau de acerto será maior e onde existe uma quantidade de imóveis razoáveis. Que

serão neste caso Alvalade e o Lumiar.

Calculou-se os valores médios por característica, apresentados na Tabela 42:

Tabela 42 – Preços médios por m2 para cada característica considerada

Preços Médios

Preço

médio/m2 Cat. Ci

Preço

médio/m2 Cat. Cj

Preço

médio/m2 Cat. Ck

Preço

médio/m2 Cat. Ci

Preço

médio/m2 Cat. Cj

Preço

médio/m2 Cat. Ck

Alv

alad

e

2 345.99 €

T1 2 500.00 €

2 -

Lum

iar

1 966.37 €

T1 2 000.00 €

2 -

3 - 3 -

4 - 4 2 000.00 €

5 2 500.00 € 5 -

T2 2 487.46 €

2 -

T2 1 869.59 €

2 -

3 2 322.90 € 3 -

4 2 792.44 € 4 1 869.59 €

5 2 359.13 € 5 -

T3 2 284.57 €

2 1 920.00 €

T3 2 016.87 €

2 -

3 2 498.61 € 3 1 804.12 €

4 1 666.67 € 4 1 861.44 €

5 1 773.05 € 5 2 147.78 €

T4 2 081.30 €

2 1 519.61 €

T4 -

2 -

3 1 431.82 € 3 -

4 3 020.83 € 4 -

5 2 352.94 € 5 -

Tabela 43 – Coeficientes de cálculo para cada característica considerada

Coeficientes de Cálculo

Ci Cj Ck Ci Cj Ck

Alv

alad

e

0.13

T1 0.07

2 -

Lum

iar

-0.05

T1 0.02

2 -

3 - 3 -

4 - 4 0.00

5 0.00 5 -

T2 0.06

2 -

T2 -0.05

2 -

3 -0.07 3 -

4 0.12 4 0.00

5 -0.05 5 -

T3 -0.03

2 -0.16

T3 0.03

2 -

3 0.09 3 -0.11

4 -0.27 4 -0.08

5 -0.22 5 0.06

T4 -0.11

2 -0.27

T4 -

2 -

3 -0.31 3 -

4 0.45 4 -

5 0.13 5 -

52

Aplicando a fórmula usada anteriormente e considerando que o valor médio de todos os imóveis

vendidos remodelados é de 2074.33€, obtém-se os coeficientes apresentados na Tabela 43.

Supondo agora que se pretendia saber o Preço/m2 de um apartamento T3 no Lumiar totalmente

remodelado e com acabamentos de luxo, em prédio também ele recuperado, por aplicação da fórmula,

tem-se:

𝑉 = 2074.33 × (1 − 0.05) × (1 + 0.03) × (1 + 0.06) = 2151.51€/𝑚2

4.5 Mercado de Arrendamento de Imóveis Reabilitados

Tal como o mercado de venda em imóveis reabilitados, também no arrendamento de imóveis

reabilitados, foi possível recolher dados extensos da base de dados, esta recolha de informação levou

a uma lista de 233 imóveis, cujos arrendamentos foram efetuados entre Abril de 2015 e Maio de 2016.

Tal como efetuado nos subcapítulos anteriores foi efetuada uma análise prévia, de onde se

removeram imóveis com valores anormalmente altos e imóveis com valores anormalmente baixos,

foram por isso excluídos de futuras análises os imóveis com os IDs 19, 94, 98, 106,129 e 152 que são

representados na tabela do Anexo 3, com o fundo a vermelho.

Efetuou-se uma análise às três características que se julgam mais influenciadoras do Preço/m2,

que tal como nos imóveis no mercado de venda são: “Localização”, “Tipologia” e “Grau de

Remodelação”.

De modo a quantificar, quer em termos absolutos quer em termos percentuais, quantos imóveis

existem em cada grupo de características, procede-se às tabelas síntese de cada característica.

Apresenta-se quanto à “Tipologia”, os dados na Tabela 44.

Tabela 44 – Número e percentagem de imóveis arrendados reabilitados segundo cada tipologia

Imóveis Arrendados Reabilitados por Tipologia


Quantidade 5 59 104 41 15 3 227

Percentagem 2,2% 26,0% 45,8% 18,1% 6,6% 1,3% 100,0%

Em relação aos imóveis vendidos remodelados, nota-se uma quebra nos imóveis com mais

assoalhadas, nomeadamente os T4 e superiores, onde os imóveis T3 têm uma quebra de mais de 5%,

e tanto os imóveis T1 como os imóveis T2 têm um aumento de aproximadamente 7% face aos imóveis

vendidos.

Já quanto à “Localização”, apresentam-se os dados da Tabela 45.

53

Tabela 45 – Número e percentagem de imóveis vendidos reabilitados segundo localização

Imóveis Arrendados Reabilitados por Localização

Quanti-

dade Percenta-

gem

Quanti-dade

Percenta-gem

Quanti-

dade Percenta-

gem

Ajuda 2 0,9% Benfica 17 7,5% Olivais 15 6,6%

Alcântara 13 5,7% Campo de Ourique

19 8,4% Parque das Nações 1 0,4%

Alvalade 13 5,7% Campolide 8 3,5% Penha de França 12 5,3%

Areeiro 13 5,7% Carnide 4 1,8% Santa Clara - -

Arroios 13 5,7% Estrela 14 6,2% Santa Maria Maior 1 0,4%

Avenidas Novas

16 7,0% Lumiar 3 1,3% Santo António 13 5,7%

Beato - - Marvila - - São Domingos de

Benfica 21 9,3%

Belém 12 5,3% Misericórdia 6 2,6% São Vicente 8 3,5%

Se nos imóveis vendidos tanto por reabilitar como reabilitados parecia haver uma tendência em

relação ao percentual nas várias freguesias, tudo se altera no mercado de arrendamento. Verificando-

se que tanto Campo de Ourique como São Domingos de Benfica são as freguesias onde mais imóveis

são arrendados.

Por comparação ao encontrado nos imóveis vendidos remodelados, onde a freguesia de Santa

Maria Maior apresentava 20 ocorrências, no caso dos imóveis reabilitados arrendados, apenas foi

encontrada uma ocorrência no último ano.

Este fato pode ser sustentado por um fenómeno recente que tem vindo a ocupar uma quota

cada vez maior do mercado em zonas históricas e mais centrais da cidade de Lisboa, fenómeno esse

conhecido como shortrenting, fenómeno esse que pode ser corroborado com o aparecimento de vários

websites que promovem exatamente o shortrenting, que é nada mais nada menos que o arrendamento

de imóveis por períodos de curta duração, o que permite aos proprietários uma maior rentabilidade dos

seus imóveis quando comparado com arrendamentos de longa duração. Este conceito é bastante

adotado por exemplo por turistas que para além de terem assim à disposição uma casa completa,

quando comparado com a solução mais comum que passa pela estadia ser feita num hotel, conseguem

preços mais baratos do que nesses mesmos hotéis.

Apresenta-se, na Tabela 46, os dados referentes ao “Grau de Remodelação”.


Imóveis Arrendados Reabilitados por Grau de Remodelação


1 - -

2 24 10,7%

3 70 31,3%

4 92 41,1%

5 38 17,0%

54

De acordo com o inicialmente previsto, existe um ligeiro aumento dos imóveis classificados

com o grau 2 e 3 em detrimento dos imóveis com grau 5, sendo que os valores dos imóveis classificados

com grau 4 se manteve dentro dos mesmos valores. Isto considerando que os parâmetros tanto num

como noutro mercado foram os mesmos para a atribuição de cada classificação aos imóveis.

Analogamente ao já efetuado anteriormente, na Tabela 47 apresentam-se os preços médios

por metro quadrado, bem como o desvio padrão por metro quadrado e respetivos coeficientes de

variação de Pearson.

Tabela 47 – Relação entre localização (por freguesia) e preço/m2 nos imóveis arrendados reabilitados

Imóveis Arrendados e Reabilitados por Localização

Freguesia Média/m2 Desvio

Padrão/m2 CVP Freguesia Média/m2

Desvio Padrão/m2

CVP

Ajuda 8,22 € 0,94 € 11,44% Estrela 9,49 € 2,61 € 27,56%

Alcântara 9,00 € 1,70 € 18,90% Lumiar 7,56 € 0,83 € 10,97%

- 9,61 € 1,69 € 17,53% Marvila - -

21,60% 8,95 € 1,80 € 20,17% Misericórdia 10,76 € 2,33 €

Arroios 9,02 € 1,72 € 19,04% Olivais 8,85 € 1,68 € 19,00%

Avenidas Novas 10,56 € 2,23 € 21,07% Parque das Nações 7,06 € - -

Beato - - - Penha de França 8,72 € 2,09 € 23,96%

Belém 9,47 € 1,61 € 17,00% Santa Clara - - -

Benfica 8,15 € 2,08 € 25,57% Santa Maria Maior 8,68 € - -

Campo de Ourique

9,38 € 1,97 € 21,00% Santo António 10,67 € 1,92 € 17,99%

Campolide 9,81 € 1,46 € 14,85% São Domingos de

Benfica 8,30 € 1,27 € 15,28%

Carnide 7,96 € 1,37 € 17,27% São Vicente 10,39 € 1,90 € 18,31%

Total 9,25 € 1,97 € 21,33%

Nota-se no mercado de arrendamento uma uniformização muito maior dos valores de

arrendamento considerando apenas a distribuição por “Localização”, quando comparado com o

mercado de venda. Como se pode verificar na tabela, quase todas as freguesias apresentam valores

abaixo dos 20% ou muito perto desse valor para o coeficiente de variação de Pearson.

No entanto, por conjugação de características, será calculada a combinação que leva a que

estes valores sejam o mais baixos possível.

Apresenta-se na Tabela 48 o mesmo tipo de análise para cada “Tipologia”. Por análise da

tabela verifica-se que também no caso da distribuição por “Tipologia” os valores de CVP são inferiores

em relação ao mercado de venda, com uma notória linearidade negativa em termos de rendimento por

m2 conforme se aumenta o número de assoalhadas. Sustentando assim o que já tinha sido descrito

anteriormente aquando desta mesma análise para o mercado de venda de imóveis remodelados.

55

Tabela 48 – Relação entre tipologia e preço/m2 nos imóveis arrendados remodelados

Imóveis Vendidos por Reabilitados por Tipologia T0 T1 T2 T3 T4

Preço Médio/m2 11,62 € 10,18 € 8,95 € 8,56 € 8,71 €

Desvio Padrão/m2 0,99 € 2,00 € 1,82 € 1,76 € 1,95 €

CVP 8,5% 19,7% 20,3% 20,6% 22,5%

Em seguida apresenta-se a tabela com a mesma análise, considerando cada “Grau de Remodelação”:

Tabela 49 – Relação entre grau de remodelação e preço/m2 nos imóveis vendidos remodelados

Grau da Remodelação

1 2 3 4 5

Preço/m2 - 7,92 € 8,97 € 9,34 € 10,38 €

Desvio Padrão/m2 - 1,55 € 1,75 € 2,07 € 1,76 €

CVP - 20% 19% 22% 17%

Também na relação entre “Grau de Remodelação” e preço/m2 são notórios os valores mais

baixos em relação aos imóveis vendidos. Com tendência natural para o preço/m2 aumentar quanto

melhor for a remodelação como seria de esperar.

Analisa-se agora, conjugando duas características, no caso a “Localização” e a “Tipologia”,

validando assim a combinação de características cujo CVP apresenta valores inferiores a 15%,

resultando na Tabela 50.

Tabela 50 – Relação entre localização (por freguesia) conjugado com tipologia e preço/m2, nos imóveis arrendados reabilitados

Conjugação entre Freguesias e Tipologias no Imóveis Vendidos Remodelados


Média/m2

Desvio Padrão/m2

CVP Freguesia Tipo-logia

Média/m2

Desvio Padrão/m2

CVP

Alcântara

T1 9,48 € 1,81 € 19,1%

Campo de Ourique

T1 9,56 € 2,23 € 23,3%

T2 9,24 € 1,77 € 19,1% T2 8,81 € 1,79 € 20,3%

T3 8,30 € 2,16 € 26,0% T3 9,89 € 1,67 € 16,9%

Alvalade

T1 12,25 € 1,53 € 12,5% Campolide

T1 9,57 € 1,63 € 17,0%

T2 8,91 € 0,95 € 10,6% T2 9,63 € 1,24 € 12,9%

T3 9,41 € 1,59 € 16,9% Carnide T2 8,57 € 1,48 € 17,2%

Areeiro

T1 9,84 € 1,23 € 12,5%

Estrela

T1 9,20 € 2,38 € 25,9%

T2 10,07 € 1,74 € 17,3% T2 9,70 € 3,16 € 32,5%

T4 7,11 € 0,51 € 7,2% T3 9,21 € 1,12 € 12,2%

56

Tabela 50 - Relação entre localização (por freguesia) conjugado com tipologia e preço/m2, nos imóveis arrendados reabilitados (continuação)

Conjugação entre Freguesias e Tipologias no Imóveis Vendidos Remodelados


Média/m2

Desvio Padrão/m2

CVP Freguesia Tipo-logia

Média/m2

Desvio Padrão/m2

CVP

Arroios

T1 9,91 € 1,82 € 18,4% Lumiar T3 7,22 € 0,83 € 11,5%

T2 9,23 € 1,77 € 19,2% Misericórdia

T2 10,00 € 3,86 € 38,6%

T3 7,68 € 1,71 € 22,2% T3 10,47 € 2,87 € 27,4%

T4 8,41 € 1,79 € 21,3%

Olivais

T1 11,17 € 1,65 € 14,8%

Avenidas Novas

T1 12,38 € 1,16 € 9,4% T2 8,71 € 1,46 € 16,7%

T2 10,32 € 5,87 € 56,9% T3 7,74 € 1,23 € 15,9%

T3 9,23 € 1,10 € 11,9% Penha de França

T1 9,02 € 2,20 € 24,4%

T4 10,11 € 1,26 € 12,5% T2 8,02 € 1,88 € 23,4%

Belém

T1 8,41 € 1,28 € 15,3% Santo António

T1 11,04 € 2,54 € 23,0%

T2 9,27 € 1,10 € 11,9% T2 10,43 € 1,41 € 13,6%

T3 9,27 € 1,27 € 13,7% São Domingos de

Benfica

T1 8,75 € 0,45 € 5,2%

Benfica

T1 10,51 € 2,27 € 21,6% T2 8,39 € 1,30 € 15,4%

T2 8,11 € 1,48 € 18,3% T3 7,37 € 1,40 € 19,1%

T3 5,53 € 0,60 € 10,8% São Vicente

T1 10,84 € 1,53 € 14,1% T2 8,21 € 1,01 € 12,3%

Relativamente ao esperado, não são muitas a entradas com CVP abaixo dos 15%, no entanto,

a maior parte encontra-se abaixo dos 20% iniciais (caso das células representadas a amarelo), o que

revela uma correlação elevada para estes 2 fatores.

Aplica-se agora as características “Localização” e “Grau de Remodelação” de modo a verificar

a sua correlação, resultando na Tabela 51.

Tabela 51 – Relação entre localização (por freguesia) conjugado com grau de remodelação e preço/m2, para imóveis arrendados remodelados

Conjugação entre Freguesias e Grau de Remodelação nos Imóveis Arrendados Remodelados



Desvio Padrão/m2

CVP

Ajuda 4 8,22 € 0,94 € 11,4% Campolide

3 8,92 € 1,42 € 15,9%

Alcântara

3 7,31 € 0,38 € 5,2% 4 10,25 € 1,51 € 14,8%

4 9,82 € 1,30 € 13,3% Carnide 4 6,94 € 0,83 € 12,0%

5 9,62 € 2,15 € 22,3%

Estrela

3 9,40 € 1,73 € 18,4%

Alvalade 3 8,53 € 0,95 € 11,1% 4 10,74 € 2,81 € 26,2%

4 10,27 € 1,87 € 18,2% 5 8,26 € 1,57 € 19,0%

Areeiro

2 7,79 € 1,31 € 16,8% Lumiar 4 7,22 € 0,83 € 11,5%

4 8,72 € 1,40 € 16,1% Misericórdia

4 10,58 € 3,03 € 28,7%

5 11,28 € 1,24 € 11,0% 5 11,83 € 0,56 € 4,7%

Arroios

3 8,67 € 1,05 € 12,1%

Olivais

3 9,39 € 0,92 € 9,8%

4 7,56 € 0,97 € 12,8% 4 8,18 € 1,82 € 22,3%

5 11,30 € 1,42 € 12,6% 5 10,30 € 0,26 € 2,5%

57

Tabela 51 – Relação entre localização (por freguesia) conjugado com grau de remodelação e preço/m2, para

imóveis arrendados remodelados (continuação)

Conjugação entre Freguesias e Grau de Remodelação nos Imóveis Arrendados Remodelados



Desvio Padrão/m2

CVP

Avenidas Novas

3 9,59 € 2,70 € 28,1% Penha de

França

2 6,80 € 0,96 € 14,1%

4 9,45 € 1,21 € 12,8% 3 9,38 € 1,32 € 14,0%

5 11,59 € 1,91 € 16,5% 4 10,84 € 1,55 € 14,3%

Belém

3 9,19 € 1,96 € 21,4%

Santo António

2 10,73 € 1,57 € 14,7%

4 9,98 € 1,89 € 19,0% 3 9,85 € 1,89 € 19,2%

5 9,29 € 0,71 € 7,7% 4 11,63 € 1,96 € 16,8%

Benfica

3 5,77 € 0,62 € 10,7%

São Domingos de Benfica

2 7,92 € 1,11 € 14,1%

4 8,32 € 2,14 € 25,8% 3 8,13 € 1,47 € 18,1%

5 9,91 € 0,13 € 1,3% 4 8,66 € 1,29 € 14,9%

Campo de Ourique

3 9,18 € 1,81 € 19,7% 5 8,85 € 1,20 € 13,6%

4 9,37 € 2,24 € 23,9% São Vicente 3 10,10 € 2,10 € 20,8%

Verifica-se com esta tabela uma enorme correlação entre o “Grau de Remodelação” e a

“Localização” do imóvel, onde quase todos os pares de características apresentam um valor de CVP

inferior a 20% e na maior parte dos casos inferior a 15%. E ao contrário do que acontecia com outras

combinações de características, nenhum destes valores ultrapassa os 30%.

No entanto, procede-se à combinação das três características para se verificar se há um

melhoramento destes valores ou não. Resultando nos dados da Tabela 52.



Freguesia

Tipo-logia

Grau Média/

m2 Desvio


Tipo-logia


Padrão/m2 CVP

Alcântara T2 4 9,46 € 1,41 € 14,9%

Campolide T1 3 9,01 € 1,99 € 22,1%

5 9,65 € 3,04 € 31,5% 4 9,57 € 2,17 € 22,7%

Alvalade

T1 4 12,25 € 1,53 € 12,5%

Estrela

T1 5 8,06 € 1,57 € 19,5%

T2 3 8,73 € 1,21 € 13,8%

T2 4 11,07 € 3,56 € 32,1%

4 8,99 € 0,99 € 11,0% 5 8,46 € 2,18 € 25,7%

T3 3 8,40 € 0,99 € 11,8% T3 4 9,21 € 1,12 € 12,2%

Areeiro

T1 2 9,18 € 0,60 € 6,6% Lumiar T3 4 7,22 € 0,83 € 11,5%

T2 4 8,30 € 0,43 € 5,1%

Olivais T2

3 9,08 € 1,06 € 11,7%

5 11,28 € 1,24 € 11,0% 4 7,62 € 1,01 € 13,3%

T4 2 6,87 € 0,18 € 2,6% 5 10,30 € 0,26 € 2,5%

Arroios T2 3 8,79 € 1,07 € 12,2% T3 4 7,74 € 1,23 € 15,9%

58


(continuação)


Freguesia Tipologia

Grau Média/

m2 Desvio


Tipologia


Padrão/m2 CVP

Avenidas Novas

T1 3 11,86 € 2,09 € 17,6%

Penha de França

T1 2 7,11 € 0,62 € 8,8%

5 12,73 € 0,25 € 2,0% 3 9,72 € 2,17 € 22,3%

T3 3 9,05 € 1,48 € 16,4%

T2 2 6,11 € 1,26 € 20,6%

5 10,00 € 0,19 € 1,9% 3 9,05 € 0,23 € 2,6%

T4 5 10,03 € 1,77 € 17,7%

Santo António

T1 3 11,03 € 3,48 € 31,5%

Belém

T1 4 8,41 € 1,28 € 15,3% 4 12,00 € 3,23 € 26,9%

T2 5 9,29 € 0,71 € 7,7% T2

3 9,81 € 0,27 € 2,8%

T3 4 10,00 € - € 0,0% 4 11,47 € 2,08 € 18,1%

Benfica

T1 4 10,85 € 3,10 € 28,6%

São Domingos de Benfica

T2

2 8,88 € 0,30 € 3,4%

T2 4 7,97 € 1,49 € 18,6% 3 7,97 € 1,54 € 19,3%

T3 3 5,77 € 0,62 € 10,7% 4 8,43 € 1,56 € 18,5%

Campo de

Ourique

T1 4 9,43 € 2,65 € 28,1% 5 8,85 € 1,20 € 13,6%

T2 3 8,41 € 1,56 € 18,5%

T3 2 6,75 € 0,35 € 5,2%

4 9,32 € 2,16 € 23,1% 3 7,98 € 2,07 € 25,9%

T3 3 5,77 € 0,62 € 10,7% São

Vicente T1 3 10,75 € 1,75 € 16,3%

Através da análise da tabela é possível verificar que enquanto alguns dos valores do CVP

reduziram bastante há outros cujo aumento também é significativo, importa por isso diferenciar entre

freguesias qual a fórmula a usar para o cálculo do preço médio por metro quadrado.

Tem-se então que para as Freguesias:

Alvalade;

Areeiro;

Arroios;

Avenidas Novas;

Belém;

Campo de Ourique;

Estrela;

Lumiar;

Olivais;

São Vicente.

É mais vantajoso usar a combinação entre “Tipologia" e “Grau de Remodelação”, visto que se

obtém valores médios de erro inferiores.

59

A título de exemplo, para o mercado de venda, calculou-se os coeficientes para a freguesia do

Areeiro e apresentam-se na Tabela 53.

Tabela 53 – Preços médios/m2 e coeficientes de cálculo para cada característica considerada

Preços Médios

Preço

Médio/m2 Cat. Ci

Preço

Médio/m2 Cat. Cj

Preço

Médio/m2 Cat. Ck

Ci Cj Ck

Are

eiro

9.61 €

T1 12.25 €

2 -

Are

eiro

0.04

T1 0.32

2 -

3 - 3 -

4 12.25 € 4 0.00

5 5 -

T2 8.91 €

2 -

T2 -0.04

2 -

3 8.73 € 3 -0.02

4 8.99 € 4 0.01

5 - 5 -

T3 9.41 €

2 -

T3 0.02

2 -

3 8.40 € 3 -0.11

4 11.43 € 4 0.21

5 10.42 € 5 0.11

Por aplicação da fórmula, para um T2 com uma remodelação de grau 4, e considerando que o

valor médio/m2 de todos os imóveis considerados é de 9.25€/m2 tem-se:

𝑉 = 9.25 × (1 + 0.04) × (1 − 0.04) × (1 + 0.01) = 9.33€/𝑚2

O que corresponde a um valor de venda de 9.33€/m2, valor bastante aproximado do valor médio

da base de dados considerada.

Já nas “Freguesias”:

Ajuda;

Alcântara;

Benfica;

Campolide;

Carnide;

Misericórdia;

Penha de França;

Santo António;

São Domingos de Benfica.

Torna-se mais vantajoso usar apenas a característica “Grau de Remodelação” para concluir

quanto ao preço/m2 médio.

Se considerarmos a freguesia de Penha de França obtém-se os valores considerados na

Tabela 54:

60

Tabela 54 – Preços médios/m2 e coeficientes de cálculo para cada característica considerada

Preços Médios

Preço Médio/m2

Cat. Ci

Preço Médio/m2

Cat. Cj Ci Cj

Penha de França

8.72 €

2 6.80 €

Penha de França

-0.06

2 -0.22

3 9.38 € 3 0.08

4 10.84 € 4 0.24

5 11.46 € 5 0.31

Por aplicação da fórmula de cálculo, apenas se terá agora os coeficientes Ci e Cj, o que para

um apartamento com uma remodelação de grau 5, se traduz na expressão:

𝑉 = 9.25 × (1 − 0.06) × (1 + 0.31) = 11.39€/𝑚2

Definindo assim o valor de 11.39€/m2 para um imóvel na freguesia de Penha de França com

uma remodelação de nível superior.

4.6 Análise Económica dos Dados Recolhidos

Com base nas análises de dados já efetuadas é possível tirar já algumas conclusões quanto

aos diferentes mercados considerados. Conclusões essas especificadas em seguida juntamente com

uma breve descrição de como se procederá:

Rendimentos Anuais Brutos esperados em imóveis por reabilitar - para tal recorre-se às

análises feitas no capítulo 3 e também no capítulo 4 relativamente aos valores de

remodelação médios e valores de venda de imóveis reabilitados e por reabilitar, bem como

os valores para o arrendamento de imóveis reabilitados;

Rendimentos Anuais Brutos esperados para imóveis já reabilitados aquando a aquisição -

neste caso serão tidos em conta os valores de imóveis vendidos já reabilitados e os valores

para o arrendamento de imóveis reabilitados, procurando averiguar qual a discrepância

em termos percentuais em relação ao ponto anterior;

Lucros esperados para a revenda de imóveis comprados inicialmente por reabilitar, após

devida remodelação – serão utilizados neste ponto os valores obtidos anteriormente neste

capítulo para a venda tanto de imóveis reabilitados, como de imóveis por reabilitar;

Análise do rendimento obtido para imóveis de diferentes graus de remodelação no

mercado de arrendamento e no mercado de venda e se para esses mesmos graus de

remodelação é mais favorável colocar no mercado de arrendamento ou no mercado de

venda. O mesmo será dizer se um determinado imóvel remodelado trará um maior

61

benefício ao seu proprietário se colocado no mercado de venda ou por outro lado é mais

benéfico colocá-lo no mercado de arrendamento;

Análise à variação entre o preço pretendido inicialmente pelo vendedor e o preço final de

venda para os imóveis considerados e se existe algum padrão temporal que possa sugerir

que com a recente inflação a diferença entre o valor colocado à venda e o preço de venda

seja cada vez menor;

Análise à Freguesia de Santa Maria Maior na zona da Baixa/Chiado e zonas envolventes,

de modo a se verificar se efetivamente existe uma inflação recente nos preços de imóveis

arrendados nesta zona mais histórica da cidade de Lisboa.

Rentabilidade Bruta quanto ao Grau de Remodelação e Tipologia

Analisando o caso de imóveis que são comprados com claras necessidades de remodelação,

e considerando o custo de aquisição, bem como o custo de remodelação, tendo por base que os

imóveis não precisam de reparações ao nível da estrutura, ou seja, com um "Grau de Degradação”

entre 1 e 4. E aplicando um fator de majoração de custo de remodelação de 3, 2 e 1.5, para os imóveis

com um grau de degradação 5, para um grau de remodelação de 3, 4 e 5 respetivamente tem-se:

Tabela 55 – Custos totais com remodelação de imóveis por remodelar

Custo de Remodelação Venda Custo Total

Tipologia Cenário 1 Cenário 2 Cenário 3 Preço/m2 Grau 3 Grau 4 Grau 5

T0 181.81 € 478.01 € 748.37 € 1 642.86 € 1 824.67 € 2 120.87 € 2 391.23 €

T1 133.38 € 351.36 € 571.98 € 1 333.12 € 1 466.50 € 1 684.49 € 1 905.11 €

T2 109.32 € 290.36 € 473.72 € 1 325.53 € 1 434.85 € 1 615.89 € 1 799.25 €

T3 102.96 € 277.56 € 461.99 € 1 465.23 € 1 568.20 € 1 742.80 € 1 927.23 €

T4 94.01 € 240.74 € 398.46 € 1 163.27 € 1 257.28 € 1 404.00 € 1 561.72 €

Tabela 56 – Custos totais com remodelação de imóveis por remodelar com majoração para imóveis de grau de degradação 5

Custo Remodelação com Majoração de 3, 2 e 1.5 Venda Custo Total

Tipologia Cenário 1 Cenário 2 Cenário 3 Preço/m2 Cenário 1 Cenário 2 Cenário 3

T0 545.42 € 956.02 € 1 122.56 € - - - -

T1 400.13 € 702.72 € 857.97 € 950.00 € 1 350.13 € 1 652.72 € 1 807.97 €

T2 327.97 € 580.72 € 710.58 € 1 204.96 € 1 532.93 € 1 785.68 € 1 915.54 €

T3 308.89 € 555.13 € 692.99 € 1 028.35 € 1 337.25 € 1 583.48 € 1 721.34 €

T4 282.04 € 481.47 € 597.69 € 1 077.81 € 1 359.85 € 1 559.29 € 1 675.50 €

Obtidos os custos totais, elaborou-se a Tabela 56, com os valores médios de venda e

arrendamento de imóveis remodelados.

62

Tabela 57 – preços médios de venda e arrendamento e imóveis remodelados

Preços Venda Imóveis Reabilitados

Preços Arrendamento Imóveis Reabilitados

Grau 3 Grau 4 Grau 5 Grau 3 Grau 4 Grau 5

T0 1 341.46 € 2 793.07 € 2 300.00 € 12.22 € 10.97 € 11.96 €

T1 2 178.01 € 2 230.70 € 2 661.85 € 9.88 € 10.45 € 11.04 €

T2 2 012.36 € 1 952.42 € 2 261.93 € 8.68 € 9.00 € 10.04 €

T3 1 805.29 € 1 816.92 € 2 305.30 € 8.44 € 8.67 € 9.69 €

T4 1 834.18 € 2 282.19 € 2 620.20 € 7.86 € 9.45 € 9.91 €

Finalizando com a Tabela 57, referente aos rendimentos obtidos para cada caso de estudo, de

onde será possível retirar as conclusões que se pretendia inicialmente, iniciando para os apartamentos

com um “Grau de Degradação” entre 1 e 4.

Pela observação da Tabela 58, e considerando os custos de remodelação, verifica-se que

existem pares de “Tipologia”/”Grau de Remodelação” de risco do ponto de vista do investidor, já que

apresentam valores médios negativos, nomeadamente no que diz respeito aos T0. Apesar dos T0 com

um grau de remodelação de nível 4 apresentarem um lucro médio bruto de 24% em contraste com o

prejuízo de 36% e 4% nas remodelações de grau 3 e grau 5 respetivamente.

Tabela 58 – Lucros brutos médios por tipologia e grau de remodelação em imóveis vendidos

Lucro Bruto na Venda

Grau 3 Grau 4 Grau 5 Média

T0 -36% 24% -4% -5%

T1 33% 24% 28% 29%

T2 29% 17% 20% 22%

T3 13% 4% 16% 11%

T4 31% 38% 40% 37%

Média 14% 22% 20% 19%

Já quanto aos lucros, tal como esperado no mercado de venda, aqueles que apresentam

valores mais elevados são as remodelações de grau 4 e 5, com médias de 22% e 20% respetivamente.

Por outro lado, considerando a “Tipologia”, verifica-se ser os T4 que atingem uma média de lucro mais

alto com um valor de 37%, seguidos dos T1 com 29%. No entanto há a considerar o capital disponível

para se fazer o investimento num imóvel T4, bastante mais elevado do que o investimento num imóvel

T1 face às dimensões de ambos e apesar do custo por metro quadrado dos T1 ser cerca de 30% mais

elevados do que os T4.

Relativamente ao mercado de arrendamento, e paralelamente com o que acontece com os

imóveis no mercado de venda, também os T4 seguidos dos T1 apresentam as rentabilidades brutas

anuais mais elevadas, de 7.7% e 7.5%, tal como observado na Tabela 59. Já quanto ao grau de

remodelação e inversamente ao que acontece no mercado de arrendamento, são as remodelações de

63

grau 3 que apresentam uma média superior. Este facto vem reforçar a tese de que o cliente

comprador/arrendatário está mais inclinado para pagar mais por um apartamento melhor remodelado

no mercado de venda, e não se importa de pagar um valor mais aproximado dos imóveis com um grau

de remodelação mais elevado no que concerne o mercado de arrendamento.

Tabela 59 – Rentabilidade anual bruta média por tipologia e grau de remodelação em imóveis arrendados

Rentabilidade Imóveis Arrendados


T0 8.0% 6.2% 6.0% 6.7%

T1 8.1% 7.4% 7.0% 7.5%

T2 7.3% 6.7% 6.7% 6.9%

T3 6.5% 6.0% 6.0% 6.2%

T4 7.5% 8.1% 7.6% 7.7%

Média 7.5% 6.9% 6.7% 7.0%

Faz-se agora uma análise final aos imóveis com um grau de degradação 5, cujos resultados se apresentam na Tabela 60:

Tabela 60 – Lucros brutos médios por tipologia e grau de remodelação em imóveis vendidos, para imóveis de grau de degradação 5

Rentabilidade Imóveis Vendidos


T0 - - - -

T1 38% 26% 32% 32%

T2 24% 9% 15% 16%

T3 26% 13% 25% 21%

T4 26% 32% 36% 31%

Média 28% 20% 27% 25%

Tal como nos imóveis com um grau de degradação inferior, continuam a ser os imóveis T4 e

T1 a apresentar um lucro bruto superior, no entanto com ligeira vantagem para os T1, 32% contra 31%

nos T4. Já quanto ao “Grau de Remodelação”, neste caso são os imóveis de grau 3 a apresentar maior

rentabilidade, no entanto, e face à aplicação do fator de majoração com base no valor base do custo

de remodelação, que é bastante baixo para uma remodelação de grau 3, este fator poderá pecar por

defeito e por isso estar a retornar um valor de lucro bruto superior ao real.

De igual modo, nos imóveis para arrendamento, e tal como verificado na Tabela 61, são os T1

e T4 que apresentam uma maior rentabilidade com 7.9% e 7.1%, respetivamente, bem como os imóveis

com um grau de remodelação 3 com uma rentabilidade de 7.5%.

64

Tabela 61 – Rentabilidade anual bruta média por tipologia e grau de remodelação em imóveis arrendados, para imóveis de grau de degradação 5

Rentabilidade Imóveis Arrendados


T0 - - - -

T1 8.8% 7.6% 7.3% 7.9%

T2 6.8% 6.1% 6.3% 6.4%

T3 7.6% 6.6% 6.8% 7.0%

T4 6.9% 7.3% 7.1% 7.1%

Média 7.5% 6.9% 6.9% 7.1%

Faz-se agora uma comparação entre as rentabilidades e lucros brutos de imóveis com grau de

degradação de 1 a 4 e os com um grau de degradação 5, comparação essa apresentada no gráfico da

Figura 13.

Figura 13 – Comparação entre lucros brutos de imóveis com grau de degradação de 1 a 4 e imóveis com

degradação 5

Observando os valores dos dois gráficos, denota-se para o mercado de arrendamento uma

variação de valores quase insignificante quando comparando os imóveis com “Grau de Degradação”

de 1 a 4 com os de grau 5, onde possivelmente por uma questão de complexidade da remodelação e

incerteza, será mais vantajoso investir num imóvel que careça de menos obras.

Já quando comparando os imóveis no mercado de venda, denota-se alguma disparidade, para

os imóveis com um grau de degradação de 1 a 4 o lucro bruto situa-se em média nos 18.7% já para os

imóveis com um grau de degradação 5 o lucro bruto médio é de 25.1%, no entanto, é nos imóveis de

grau entre 1 a 4 que se pode encontrar o lucro médio mais elevado, nomeadamente nos T4 cujo valor

é de 36.8%. Será por isso nesse caso vantajoso recorrer-se a uma análise muito mais criteriosa no

momento da escolha do imóvel para remodelar, já que haverá muito bons negócios possíveis, mas

-10,0%

0,0%

10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

T0 T1 T2 T3 T4 Grau 3 Grau 4 Grau 5 Total

-5,3%

28,5%

22,1%

11,2%

36,8%

14,0%

21,7% 20,3% 18,7%

0,0%

32,0%

15,9% 21,4%

31,2%

28,4%

19,7%

27,2%

25,1%

Venda 1-4 Venda 5

65

também haverá negócios desastrosos, nomeadamente no que concerne os T0 com prejuízo em vez de

lucro.

Figura 14 – Comparação entre rendimentos brutos anuais de imóveis com grau de degradação de 1 a 4 e

imóveis com degradação 5

Também da análise dos gráficos é possível notar que no caso do mercado de arrendamento

se obtêm rentabilidades superiores nos imóveis com um estado de remodelação de grau 3 em

comparação com os imóveis de grau 4 e 5, tanto para imóveis que são adquiridos com um grau de

degradação de 1 a 4 como no grau 5. Já nos imóveis no mercado de venda, os imóveis com um grau

de remodelação 4 e 5 apresentam uma menor variabilidade em relação ao lucro bruto esperado quando

comparados com os imóveis de grau 3, isto em relação aos valores obtidos para imóveis com grau de

degradação entre 1 a 4 e de grau 5.

Optou-se por não fazer este tipo de gráfico para a característica “Localização” já que na maior

parte dos casos iria conduzir a freguesias onde para determinado grau de degradação – de 1 a 4 ou de

grau 5 – não haveria correspondência entre imóveis reabilitados e por reabilitar, daí também se ter

calculado os coeficientes de minoração/majoração para cada freguesia, podendo-se para cada caso

particular aplicar os mesmos de modo a se obter os lucros/yields correspondentes.

Investimento em Imóveis Reabilitados para o Mercado de Arrendamento

Outro segmento de investidor pretende apenas fazer a compra de imóveis já reabilitados, e

colocá-los no mercado de arrendamento e daí obter dividendos. Muitos destes investidores compram

os imóveis pois a rentabilidade que obtém dos mesmos é superior ao valor que conseguem obter por

ter o capital no banco a acumular juros, por exemplo, ou noutro tipo de aplicações.

0,0%

2,0%

4,0%

6,0%

8,0%

T0 T1 T2 T3 T4 Grau 3 Grau 4 Grau 5 Total

6,7%7,5%

6,9%6,2%

7,7% 7,5%6,9%

6,7% 7,0%

0,0%

7,9%

6,4%7,0%

7,1% 7,5%

6,9%

6,9% 7,1%

Arrendamento 1-4 Arrendamento 5

66

Analisando apenas do ponto de vista do grau de remodelação, para os preços médios de venda

e rendimento mensal por metro quadrado têm-se os gráficos da Figura 15 e Figura 16:

Figura 15 – Rendimento médio mensal/m2 para cada tipo de remodelação nos imóveis reabilitados arrendados

Figura 16 – Preço médio/m2 para cada tipo de remodelação nos imóveis reabilitados vendidos

Em ambos os casos, verifica-se uma tendência crescente com o grau de remodelação, no

entanto, do ponto de vista do investidor o que é realmente relevante é a rentabilidade que se consegue

obter, dados esses que se apresentam na Tabela 62.

Tabela 62 – Yields médios por m2 em relação ao grau de remodelação

Yields Médios

Grau Preço/m2 Rendimento Ano/m2 Valor de Venda/m2 Yield/m2

2 7,92 € 95,02 € 1 532,29 € 6,2%

3 8,97 € 107,60 € 1 952,10 € 5,5%

4 9,34 € 112,03 € 2 026,24 € 5,5%

5 10,38 € 124,58 € 2 394,22 € 5,2%

€7,92

€8,97 €9,34

€10,38

€-

€2,00

€4,00

€6,00

€8,00

€10,00

€12,00

2 3 4 5

Grau de Remodelação

€1.532,29

€1.952,10 €2.026,24

€2.394,22

€-

€500,00

€1.000,00

€1.500,00

€2.000,00

€2.500,00

€3.000,00

2 3 4 5

Grau de Remodelação

67

Como já descrito, o preço por metro quadrado na venda aumenta com o grau de remodelação,

no entanto, aumenta a um ritmo muito mais elevado do que os valores de arrendamento, o que faz com

que seja mais rentável o investimento em apartamentos com um grau de remodelação inferior se a

intenção for colocar posteriormente no mercado de arrendamento. O que desde já vai de encontro ao

pressuposto inicialmente, já que alguém que arrenda um apartamento, em princípio, estará à procura

de uma habitação temporária não dando tanta importância ao estado de conservação como quando

faz uma compra. Significando, por isso, que em imóveis com um grau de remodelação inferior será

mais vantajoso colocar no mercado de arrendamento por oposição com os imóveis com um grau de

remodelação superior.

Usando agora os dados constantes na Tabela 57, calculam-se os preços médios por

característica, desta vez não considerando os imóveis com um “Grau de Remodelação” 2, já que estes

a curto prazo certamente terão de ser alvo de intervenção o que irá alterar a rentabilidade, obtém-se

por isso as rentabilidades anuais brutas constantes na Tabela 63.

Tabela 63 – Rentabilidade anual bruta de imóveis remodelados

Rentabilidades Anuais Brutas


T0 10.9% 4.7% 6.2% 6.6%

T1 5.4% 5.6% 5.0% 5.3%

T2 5.2% 5.5% 5.3% 5.3%

T3 5.6% 5.7% 5.0% 5.4%

T4 5.1% 5.0% 4.5% 4.8%

Média 6.2% 5.3% 5.2% 5.5%

Por comparação com as rentabilidades obtidas para imóveis por remodelar após

correspondente remodelação, obtém-se independentemente da “Tipologia” e/ou “Grau de

Remodelação”, valores consideravelmente inferiores, onde, em média, as rentabilidades são 1.5%

inferiores. Média essa que baixa de 7% para 5.5%.

No entanto, a principal vantagem de se investir em imóveis já remodelados prende-se com o

facto de imediatamente após a compra eles estarem disponíveis para arrendamento, sendo possível

obter rendimentos no imediato, e não estando a remodelação sujeita a qualquer tipo de derrapagem

orçamental, o que para investidores menos experientes neste mercado pode ser uma opção de maior

interesse pois elimina este tipo de incerteza.

Diferenciais entre Preço Inicial e Valor de Venda

Quando se pesquisa nos sites imobiliários, é recorrente, até para o mais inexperiente dos

compradores em termos do valor de mercado, encontrar imóveis que lhe possam parecer inflacionados.

Será por isso interessante analisar estes valores dentro da base de dados recolhida na Remax, já que

poderá permitir avaliar se existe efetivamente uma inflação recorrente nos imóveis em venda.

68

Tem-se assim as Tabelas 64 e 65 para os imóveis por remodelar e remodelados respetivamente:

Tabela 64 – Diferenciais entre preço inicial e valor de venda nos imóveis por remodelar

Valor de Venda < Preço Inicial

Valor de Venda = Preço Inicial

Valor de Venda > Preço Inicial

Quantidade 117 18 2

Diferencial Médio -13.6% 0% 3.2%

Diferencial Total Médio -11.6%

Desvio Padrão 9.8%

Tabela 65 – Diferenciais entre preço inicial e valor de venda nos imóveis remodelados

Valor de Venda < Preço Inicial

Valor de Venda = Preço Inicial

Valor de Venda > Preço Inicial

Quantidade 172 50 5

Diferencial Médio -8% 0% 5.8%

Diferencial Total Médio -5.9%

Desvio Padrão 6.2%

Denota-se nos imóveis remodelados um “acerto” muito superior quando comparado com os

imóveis por remodelar, já que é também mais fácil atribuir um valor a um imóvel remodelado do que a

um imóvel, em muitos casos, inabitável.

Ainda assim, os valores para o desvio padrão, entre valor de venda e preço inicial, não chegam

sequer aos 10% nos imóveis por reabilitar e passam ligeiramente os 6% nos imóveis reabilitados.

Havendo inclusive ocorrências onde o valor de venda é superior ao preço inicial.

Para a produção do gráfico da Figura 17 ordenou-se os imóveis por data de venda, do mais

antigo para o mais recente, onde cada instância corresponde à variação entre o valor inicialmente

pedido e o preço de venda do imóvel, pertencendo por isso ao valor 1 do eixo das abcissas o imóvel

com data de venda mais antiga e o 229 o mais recente.

Figura 17 – Variação entre preço inicial e valor de venda ao longo do tempo nos imóveis vendidos remodelados

-40,0%

-30,0%

-20,0%

-10,0%

0,0%

10,0%

20,0%

1 71

31

92

53

13

74

34

95

56

16

77

37

98

59

19

71

03

10

91

15

12

11

27

13

31

39

14

51

51

15

71

63

16

91

75

18

11

87

19

31

99

20

52

11

21

72

23

69

Através do gráfico é possível verificar que são pontuais os casos em que os diferenciais de

preço são relevantes, inclusive, na maior parte dos casos encontram-se abaixo dos 10%. Verifica-se

também que temporalmente os diferenciais de preço tendem a encurtar e em alguns casos o valor de

venda é inclusivamente mais alto que o valor pedido inicialmente.

Inflação do Arrendamento

Outro ponto a analisar prende-se com a recente inflação no mercado de arrendamento, no

entanto, através da análise da base de dados não foi possível verificar nenhuma tendência que

validasse esta ideia. Até pelo facto de a freguesia onde isto seria mais expectável ser a de Santa Maria

Maior, onde apenas foi possível recolher informação de um imóvel.

Por isso, recolheu-se informação de todos imóveis arrendados pela Remax nesta freguesia,

independentemente do estado, desde 2013 e compilou-se esta nova informação, gerando uma base

de dados semelhante às obtidas anteriormente para os imóveis reabilitados e por reabilitar. No entanto,

e pelo facto de se pretender apenas saber valores de arrendamento e os valores de ABP, os dados

não geraram uma listagem tão complexas como os obtidos anteriormente, no entanto sem nunca haver

prejuízo da precisão da informação.

Dessa nova base de dados criou-se o gráfico da Figura 18, onde são apresentados o número

de imóveis arrendados em cada ano.

Figura 18 – Número de imóveis arrendados na zona da Baixa/Chiado em cada ano, adaptado iWork (2016)

Da análise dos gráficos apresentados, desde logo é percetível que existe um decréscimo

acentuado do número de imóveis que foram arrendados de ano para ano. E se em termos de preço/m2,

35

25

13

4

2013 2014 2015 2016

70

entre os anos de 2013 e 2015, a subida foi ligeira, de 2015 para 2016 o crescimento foi superior a 50%.

O que é sinal evidente de 2 fatores:

1) Menos proprietário preferem o arrendamento “tradicional” optando pelo shortrenting;

2) Os proprietários que ainda assim preferem o primeiro método escolheram aumentar

sobremaneira o valor praticado para as rendas.

Figura 19 – Renda média mensal na zona da Baixa/Chiado em cada ano, adaptado iWork (2016)

€8,68 €9,39 €9,75

€14,97

€-

€2,00

€4,00

€6,00

€8,00

€10,00

€12,00

€14,00

€16,00

2013 2014 2015 2016

71

5 Conclusões e Desenvolvimentos Futuros

5.1 Conclusões

Antes da crise no sector da construção, principalmente os pequenos e médios construtores,

usavam a construção de prédios novos como forma de negócio, no entanto, essa mesma crise obrigou

a uma mudança de paradigma, já que também os bancos passaram a ser muito mais contidos nos

créditos cedidos e nas respetivas avaliações bancárias, levando os compradores a optar por imóveis

remodelados devido ao valor mais ajustados face às avaliações bancárias. Como tal, muitos destas

empresas que conseguiram subsistir tiveram a necessidade de apostar noutro tipo de negócio, a venda

de imóveis recuperados ou simplesmente a remodelação de imóveis como forma de gerar lucro.

A presente dissertação teve como principal objetivo a análise de lucros e yields médios

esperados através da aposta em imóveis degradados e posterior colocação, respetivamente, no

mercado de venda ou arrendamento. Analisando primeiramente os imóveis com um “Grau de

Degradação” de 1 a 4 constatou-se que, em média, no mercado de venda, o lucro bruto se situa nos

19%, havendo no entanto prejuízo quando se analisa os apartamentos de “Tipologia” T0, sendo esta

uma tipologia a evitar do ponto de vista do investidor. Ainda quanto ao mercado de venda, e analisando

a característica “Grau de Remodelação”, verifica-se uma média de lucro superior – cerca de 50% acima

- para uma remodelação dos graus 4 e 5 quando comparado com as de grau 3. Da análise do mercado

de arrendamento constata-se que o yield médio se situa nos 7.0%; neste mercado as variações são

menos significativas, balizando-se todos os resultados entre os 6.7% e os 7.7%, com exceção dos T3

que apresentam um yield médio de 6.2%. Inversamente ao que acontece com o mercado de venda, ao

se analisar a característica “Grau de Remodelação”, são as de grau 3 que apresentam maior

rentabilidade entre 0.6% e 0.8% superior, quando comparado com o grau 4 e grau 5 respetivamente.

No entanto, há uma característica em comum entre ambos os mercados, nomeadamente o facto de os

imóveis T4 serem os mais rentáveis, com um lucro bruto esperado de 37% no mercado de venda e um

yield médio de 7.7% no mercado de arrendamento. Analisando em seguida os imóveis com um “Grau

de Degradação” de 5, os lucros brutos são superiores aos do caso anterior, apresentando valores

médios de 25%, desta feita com as tipologias T1 e T4 com valores muito próximos, 32.0 e 31.2%,

respetivamente. Quanto à característica “Grau de Remodelação”, são neste caso os imóveis de grau 3

que apresentam um lucro maior, no entanto bastante próximo dos de grau 5, 28.4% e 27.2%,

respetivamente. Quanto ao mercado de arrendamento, continua a haver uma oscilação menor do que

no mercado de venda, estando os valores compreendidos entre os 7.9% para imóveis T1 e o os 6.4%

para os imóveis T2, já quanto ao “Grau de Renovação”, o grau 3 continua a ser o que apresenta maior

rentabilidade com um yield de 7.5%, contra os 6.9% tanto nos de grau 4 como grau 5.

Apesar de não se registarem valores negativos nos imóveis com um “Grau de Degradação” 5,

a incerteza quanto aos trabalhos de remodelação a efetuar é bastante maior, o que levando a uma

derrapagem na orçamentação pode significar valores de lucro/rendimento inferiores.

72

Conclui-se com base nesta análise, que o investimento na compra de imóveis degradados, sua

remodelação e posterior colocação de novo no mercado, seja o de venda ou o de arrendamento traz

resultados bastante atrativos quer o imóvel se encontre num estado bastante degradado ou não.

Mesmo para imóveis em que se pretende fazer um investimento reduzido na sua remodelação, existe

essencialmente o mercado de arrendamento para absorver esse tipo de produto, já que há escassez

de imóveis para arrendamento na cidade de Lisboa e quase todos os imóveis que são colocados para

arrendamento são escoados com relativa facilidade.

Em linha com esta escassez, a análise à zona da baixa Lisboeta evidenciou que nos últimos

meses tem havido, para além do decréscimo do número de imóveis disponíveis para arrendamento,

um aumento bastante significativo do preço/m2 destes imóveis, como se verifica na Figura 18. Sinal

que muitos proprietários preferem arrendar em shortrenting do que fazer contratos de longo prazo pois

rentabilizam muitos mais os seus imóveis dessa forma. E mesmo aqueles que não optam por esta

vertente por que motivo for, acabam na mesma por aumentar o preço pedido pelos seus imóveis,

obedecendo a uma lei de oferta-procura elástica.

Apesar de se ter feito orçamentos o mais detalhado possível e em função de se ter tentando

cobrir cada um dos casos que se pode encontrar na cidade de Lisboa, as remodelações consideradas

têm um carácter bastante geral. Havendo por isso alguns trabalhos que poderão ser necessários caso

a caso, mas que não estão a ser considerados, como é o caso de demolições que encarecem o

preço/m2 final. Há também a ressalvar que ao se estar a recorrer a simuladores online, possivelmente

as simulações são obtidas por defeito por uma questão de marketing já que um dos intuitos destes

simuladores é levar o cliente a entrar em contacto com a empresa que presta o serviço e para tal têm

de apresentar valores que levem o cliente a fazer este contacto, o que significa que os orçamentos

obtidos poderão eventualmente estar subestimados. No entanto pelos resultados apresentados na

Figura 13 na Figura 14, existe margem para mexer no valor/m2 das remodelações e continuar a obter

bons lucros/yields.

Caso a pretensão do investidor seja a de comprar para colocar no mercado de arrendamento,

sem necessidade de fazer obras, o investimento apresenta um yield, em média, 1.5% mais baixo do

que quando comparado com a compra de imóveis por remodelar. Estes valores atingem um máximo

de 6.6% para os T0 e 6.2% para imóveis de grau 3 numa média de 5.5%, no entanto apenas os T4

apresentam valores abaixo dos 5%, mais concretamente 4.8%. Conclui-se por isso que para este tipo

de investimento se deve optar por um imóvel com um “Grau de Remodelação” 3 e/ou T0, já que a

combinação dos dois leva a um yield médio de 10.9%.

Outro dos pontos a analisar, prendia-se com o diferencial entre preço inicial e valor final de

venda dos imóveis, nos sites imobiliários é recorrente encontrar-se vários imóveis bastante fora dos

valores de mercado. Acabando por funcionar como uma bola de neve, já que um proprietário que

pretenda vender o seu imóvel, e devido ao fácil acesso que tem a este tipo de base de dados, ao fazer

uma comparação com os imóveis disponíveis para venda na sua zona vai, ele também, inflacionar o

valor que pretende para a venda do seu imóvel. Pelo fato da Remax trabalhar num regime de

73

exclusividade, crê-se que o preço dos imóveis colocados no site já seja algo trabalhado pelo consultor

para melhor refletir o real valor do imóvel.

Referente também há inflação no mercado de arrendamento e consequente inflação no

mercado de venda na cidade de Lisboa, importa analisar se, o valor de venda se aproxima mais do

valor pedido inicialmente ou se por outro lado se irá afastar ainda mais fruto da especulação gerada

pelo mercado no cliente vendedor. Sendo mais relevantes os valores obtidos nos imóveis remodelados,

especialmente face à sua maior uniformidade de características quando comparados com os imóveis

por remodelar, verifica-se que o diferencial é bastante reduzido como se verifica na Tabela 65, já em

relação à tendência temporal, esta tende para que a diferença entre o valor pedido e o valor de venda

seja cada vez mais reduzida.

5.2 Desenvolvimentos Futuros

Embora qualquer pessoa, que tenha acesso à internet, possa fazer o seu próprio estudo de

mercado, existe sempre alguma dificuldade em se compilar dados fidedignos acerca das características

dos imóveis e reais preços de venda. Com a realização da presente dissertação, pretendeu-se, visto

se ter tido acesso a uma base de dados homogeneizada e fiável, fazer uma análise do lucros e yields

obtidos no investimento em imóveis por reabilitar.

No seguimento das análises realizadas, futuramente, será interessante estudar os seguintes

temas:

discrepância de valores de lucros e yields obtidos com recurso a dados não homogeneizados

por comparação com os obtidos na presente dissertação;

avaliação dos reais valores de yield obtidos através do arrendamento de curta duração para as

diferentes zonas da cidade, analisando quais as zonas onde é mais benéfico colocar no

mercado de arrendamento de curta duração ao invés do mercado de arrendamento de longa

duração;

Analisar comparativamente a dados anteriores e futuros se a inflação no mercado de

arrendamento se poderá traduzir numa nova bolha no imobiliário;

Análise de outros mercados onde existe uma componente muito forte do arrendamento (zona

da margem sul do Tejo), e por comparação com os resultados obtidos verificar onde se obtém

yields mais elevados.

Ainda face aos resultados da análise, a presente dissertação poderá ser utilizada, por investidores

menos experientes no mercado de imóveis por reabilitar, como um guia acerca das características a

evitar e em que características apostar aquando da compra de um imóvel degradado. Sem nunca deixar

de ter em conta que um estudo de mercado reflete o valor de mercado para um imóvel na altura da

elaboração do mesmo, podendo haver uma alteração brusca no valor de mercado num intervalo de

tempo relativamente curto.

75

Referências Bibliográficas

AICCOPN (2016), acedido em 10 de Setembro de 2016.

http://www.aiccopn.pt/

CasaViva, http://casavivaobras.pt/orcamento-obras-gratis

Couto, Paula M. C. M. (2007). Avaliação Patrimonial de Imóveis para Habitação. Tese para a obtenção

do grau de Doutoramento em Engenharia Civil. Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto,

2007

Figueiredo, Ruy (2004). Manual de Avaliação Imobiliária, Edição 2014.

Figueiredo, Ruy (2012). Manual Teórico-Prático do Método Comparativo. Janeiro de 2012

Henriques, Pedro Manuel Gameiro (2012). Folhas de Apoio da Disciplina de Avaliação Imobiliária,

IST.

INE (2012). Parque Habitacional em Portugal – Evolução na última década 2001-2011.

INE (2013). Acedido a 13 de Maio de 2016.

https://www.ine.pt/xportal/Dados_Estatísticos

INE (2014). Valores médios de avaliação bancária (€/ m²) dos alojamentos por Localização geográfica

(Municípios - áreas metropolitanas do Porto e de Lisboa 2013) e Tipo de construção; Mensal

Matos, Marina Teixeira (2014). Rentabilidade operacional e rentabilidade real de empresas de

construção. Perspetivas para o futuro da indústria em Portugal. Dissertação de mestrado em

Engenharia Civil, Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto.

http://www.aiccopn.pt/

http://casavivaobras.pt/orcamento-obras-gratis

https://www.ine.pt/xportal/xmain?xpid=INE&xpgid=ine_base_dados&contexto=bd&selTab=tab2

https://www.ine.pt/xportal/xmain?xpid=INE&xpgid=ine_indicadores&indOcorrCod=0007606&contexto=bd&selTab=tab2

https://www.ine.pt/xportal/xmain?xpid=INE&xpgid=ine_indicadores&indOcorrCod=0007606&contexto=bd&selTab=tab2

76

Melom, http://melom.pt/simulador

Paulo, P. (2002). E-BUSINESS na Construção, Tecnologias de informação aplicadas ao sector.

Dissertação para a obtenção do grau de Mestre em Construção. Instituto Superior Técnico, Dezembro

de 2002.

Paulo, Pedro Vaz (2014). Avaliação imobiliária e manutenção das construções, DECivil, IST.

Pedro, João Branco et al (2009). Método de Avaliação do estado de Conservação de Imóveis,

desenvolvimento e aplicação. Laboratório Nacional de Engenharia Civil.

Remax, acedido continuamente até ao término da tese.

http://www.iworkremax.com/padrao

Schram, Joseph F. (2006), Real Estate Appraisal. Rockwell Publishing Company, Bellevue, WA.

Ventolo, William L. et al (2001), Fundamentals of Real Estate Appraisal 8th Edition. Dearborn Real

Estate Education, Chicago, IL.

http://melom.pt/simulador

http://www.iworkremax.com/padrao

Anexos

A. Base de dados de imóveis vendidos por remodelar

B. Base de dados de imóveis vendidos remodelados

C. Base de dados de imóveis arrendados remodelados

A.1

Anexo A – Base de dados de imóveis vendidos por remodelar

ID Freguesias Zona Tipologia Ano Piso Vista Nº WC

Garagem

Elevador

Arrecadação

Área Terraço

Quintal

Preço ABP Grau

Degradação

Preço/m2 Data Venda

1 Estrela Museu de Arte Antiga T1 1951 1 - 1 0 0 0 0 8 76 500,00 € 65 5 1 176,92 € 22/03/2015

2 Arroios Estefânia T5 1950 1 - 4 0 0 0 0 0 135 000,00 € 110 1 1 227,27 € 27/10/2014

3 Santa Maria Maior Chiado T3+1 1800 3 - 1 0 0 0 0 0 140 000,00 € 90 3 1 555,56 € 01/08/2014

4 Misericórdia Chiado T1 1951 3 - 1 0 0 0 0 0 50 000,00 € 50 4 1 000,00 € 23/04/2014

5 Santo António Marquês de Pombal T4 1951 4 Aberta 1 0 1 0 0 0 180 000,00 € 129 5 1 395,35 € 28/01/2015

6 Belém Pedrouços T2 1940 2 - 1 0 0 0 0 0 75 000,00 € 60 4 1 250,00 € 22/07/2014

7 Beato Beato T3 Duplex 1950 0 - 1 0 0 0 0 0 45 000,00 € 60 3 750,00 € 23/05/2014

8 Arroios Bairro das Colónias T2 1934 1 - 1 0 0 0 0 0 120 000,00 € 92 4 1 304,35 € 14/07/2015

9 Penha de França Penha de França T2 1937 1 - 2 0 0 0 0 0 84 000,00 € 64 5 1 312,50 € 25/05/2015



12 Santa Maria Maior São Nicolau T1 1950 3 - 1 0 0 0 0 0 140 000,00 € 67 4 2 089,55 € 02/07/2015

13 Santa Maria Maior São Nicolau T1 1950 4 - 1 0 0 80 0 0 152 500,00 € 67 5 2 276,12 € 22/04/2015

14 Belém Torres do Restelo T4 1970 6 Rio 3 2 1 25 0 0 310 000,00 € 190 2 1 631,58 € 30/01/2015

15 Ajuda Boa Hora T2 1938 2 - 1 0 0 0 0 0 36 000,00 € 65 5 553,85 € 06/03/2015

16 Estrela Madragoa T2 1951 0 - 1 0 0 0 0 0 56 500,00 € 40 2 1 412,50 € 31/12/2014

17 Arroios Estefânia T6 1945 1 - 2 0 1 0 0 0 197 500,00 € 185 3 1 067,57 € 21/01/2015

18 Lumiar Telheiras T2 1992 3 Aberta 2 0 0 0 0 0 145 000,00 € 100 2 1 450,00 € 24/12/2014

19 Alcântara Alto de Santo Amaro T3 1941 1 Aberta 1 0 0 0 0 0 115 000,00 € 86 3 1 337,21 € 10/10/2014

20 Penha de França Penha de França T3 1987 3 Rio 1 0 0 0 13 0 100 000,00 € 120 4 833,33 € 10/12/2014

21 Lumiar Alameda das Linhas de

Torres T2 1956 0 - 1 0 0 4 0 0 71 000,00 € 50 2 1 420,00 € 27/11/2014

22 Penha de França Chile T3 1973 3 - 2 0 1 0 0 0 165 000,00 € 131 3 1 259,54 € 19/09/2014

23 Avenidas Novas António Augusto Aguiar T4+1 1965 3 Aberta 3 0 1 0 0 0 375 000,00 € 190 2 1 973,68 € 01/06/2015

24 Ajuda Ajuda T2 1934 2 Aberta 2 0 0 0 0 0 45 000,00 € 50 5 900,00 € 09/10/2014

25 Arroios Arroios T2 1974 5 - 2 0 1 0 0 0 110 000,00 € 85 3 1 294,12 € 12/11/2014

26 Campo de Ourique Estrela T5 1950 4 Rio 1 0 1 0 0 0 480 000,00 € 225 4 2 133,33 € 30/05/2014

27 São Domingos de

Benfica Estrada da Luz T1 1970 8 Aberta 1 0 0 0 0 0 72 000,00 € 62 3 1 161,29 € 23/05/2014

28 Ajuda Calçada da Ajuda T3 Duplex 1940 0 - 2 1 0 0 8 0 95 000,00 € 102 3 931,37 € 18/07/2014

A.2


Garagem

Elevador

Arrecadação

Área Terraço

Quintal

Preço ABP Grau

Degradação


29 Beato Beato T2 1962 3 Rio 1 0 1 0 0 0 54 000,00 € 65 3 830,77 € 26/05/2015

30 Avenidas Novas 5 de Outubro T2 1954 0 - 1 0 1 0 0 60 110 000,00 € 86 5 1 279,07 € 22/03/2014

31 Alcântara Calvário T6 1937 2 Aberta 2 0 0 0 0 0 150 000,00 € 174 2 862,07 € 28/03/2014

32 Alcântara Calvário T5 1937 3 Aberta 2 0 0 0 0 0 150 000,00 € 164 2 914,63 € 04/04/2014

33 Areeiro Avenida de Roma T2 1952 3 - 1 0 0 0 0 0 130 000,00 € 65 4 2 000,00 € 03/04/2014

34 Arroios Alameda D. Afonso

Henriques T4 1954 5 Aberta 3 2 1 0 0 0 320 000,00 € 190 3 1 684,21 € 23/12/2013

35 Penha de França Penha de França T2 1988 4 Rio 1 0 0 0 0 0 45 000,00 € 65 3 692,31 € 12/09/2013

36 Areeiro Avenida João XXI T4 1947 2 Aberta 2 0 0 0 0 0 180 000,00 € 166 2 1 084,34 € 14/02/2014


38 Ajuda Calçada da Ajuda T2 1982 1 Aberta 1 0 0 0 0 0 81 000,00 € 80 3 1 012,50 € 03/07/2013

39 Alvalade Avenida EUA T4 1957 8 Rio 2 0 1 0 0 0 140 000,00 € 129 3 1 085,27 € 14/12/2014

40 Avenidas Novas Bairro Azul T3 1978 3 - 2 0 0 0 0 0 165 000,00 € 100 3 1 650,00 € 30/04/2014

41 Beato Beato T1 1960 0 - 1 0 0 0 0 0 52 500,00 € 60 3 875,00 € 19/04/2013

42 Belém Belém T4 Duplex 1900 2 Rio 1 0 0 0 0 0 96 500,00 € 120 4 804,17 € 03/10/2012

43 Misericórdia Bairro Alto T3 1800 1 - 1 0 0 0 20 0 140 000,00 € 130 4 1 076,92 € 07/12/2012

44 Avenidas Novas Bairro de Santos T1 1959 2 - 1 0 0 0 0 0 68 000,00 € 52 3 1 307,69 € 27/01/2014


46 Ajuda Alto da Ajuda T5 1950 2 Rio 1 0 0 0 0 0 96 000,00 € 150 4 640,00 € 21/11/2013

47 Campo de Ourique Campo de Ourique T1 1960 1 - 1 0 1 0 0 0 73 200,00 € 41 3 1 785,37 € 01/11/2013

48 Estrela Infante Santo T5 Duplex 1955 3 - 2 0 1 0 0 0 283 000,00 € 180 3 1 572,22 € 29/01/2014

49 Avenidas Novas António Augusto Aguiar T2 1969 1 - 1 0 1 0 0 0 68 000,00 € 90 4 755,56 € 06/11/2013

50 Avenidas Novas António Augusto Aguiar T2 1969 4 - 1 0 1 0 0 0 63 000,00 € 90 4 700,00 € 12/02/2014

51 São Domingos de

Benfica Jardim Zoológico T2 1970 0 Serra 1 0 1 0 0 0 80 000,00 € 65 3 1 230,77 € 16/10/2013

52 Estrela Infante Santo T2 1966 2 - 1 0 0 0 0 0 77 000,00 € 63 4 1 222,22 € 04/10/2013

53 Penha de França São João T2 1960 2 - 1 0 0 0 0 0 56 000,00 € 61 5 918,03 € 11/04/2014

54 Arroios Alameda D. Afonso

Henriques T5 1930 4 - 1 0 0 0 0 0 93 000,00 € 148 5 628,38 € 23/07/2013

55 Arroios Campo Mártires da Pátria T2 1950 1 - 1 0 0 0 0 0 45 000,00 € 45 5 1 000,00 € 06/06/2014

56 São Domingos de

Benfica Estrada de Benfica T3 1977 4 Aberta 2 1 0 0 0 0 120 000,00 € 94 4 1 276,60 € 04/06/2013

57 Belém Belém T2 1982 3 Aberta 1 0 1 0 0 0 150 000,00 € 73 1 2 054,79 € 03/05/2013

A.3


Garagem

Elevador

Arrecadação

Área Terraço

Quintal

Preço ABP Grau

Degradação


58 São Domingos de

Benfica Alto dos Moinhos T0 1969 0 - 1 0 0 0 0 0 38 000,00 € 42 3 904,76 € 30/08/2013

59 Alvalade Avenida do Brasil T4 1988 3 - 2 0 1 0 0 0 130 000,00 € 138 4 942,03 € 08/03/2013

60 Campo de Ourique Campo de Ourique T2+1 1950 2 - 1 0 0 0 0 0 95 000,00 € 71 4 1 338,03 € 08/03/2013

61 Ajuda Boa Hora T1 1980 Cav

e - 1 0 0 0 0 10 53 000,00 € 70 5 757,14 € 19/04/2013

62 Penha de França Penha de França T2 1960 0 - 1 0 1 0 0 0 65 000,00 € 66 5 984,85 € 28/02/2014

63 Alvalade Roma-Areeiro T3 1951 3 - 1 0 0 0 0 0 125 000,00 € 121 5 1 033,06 € 28/06/2013


65 Avenidas Novas Avenidas Novas T5+1 1970 3 - 3 1 1 0 12 0 360 000,00 € 210 2 1 714,29 € 08/03/2013

66 Avenidas Novas Rua Castilho T4+1 1950 Cav

e . 2 0 0 0 0 0 115 000,00 € 141 4 815,60 € 07/06/2013

67 Misericórdia Bairro Alto T1 1930 3 . 1 0 0 0 0 0 70 000,00 € 55 2 1 272,73 € 29/03/2012

68 Avenidas Novas Campo Pequeno T3 1967 5 Aberta 1 0 1 0 0 0 200 000,00 € 120 4 1 666,67 € 21/07/2014

69 Avenidas Novas Avenidas Novas T2 1951 0 - 1 0 0 0 0 30 110 000,00 € 72 4 1 527,78 € 23/01/2013

70 Avenidas Novas El Corte Inglês T2 1964 0 - 1 0 0 0 0 0 60 000,00 € 50 4 1 200,00 € 01/04/2012

71 Benfica Cemitério de Benfica T2 1978 2 - 1 0 0 0 0 0 82 500,00 € 67 3 1 231,34 € 28/09/2012

72 Santo António Santo António T4 1960 3 - 1 0 1 0 0 0 200 000,00 € 120 4 1 666,67 € 30/12/2011

73 Estrela Lapa T2 1961 0 - 1 0 0 0 0 0 82 500,00 € 63 3 1 309,52 € 11/05/2012

74 Olivais Olivais Sul T4 1965 0 - 1 0 0 0 0 0 60 000,00 € 70 5 857,14 € 02/05/2013

75 Alvalade Avenida de Roma T5 1952 2 - 2 0 0 0 0 84 150 000,00 € 125 5 1 200,00 € 15/11/2011

76 Avenidas Novas Picoas T3 1948 5 - 2 1 1 0 0 0 285 000,00 € 160 2 1 781,25 € 20/12/2011

77 Avenidas Novas Rua Castilho T4+1 1950 Cav

e . 2 0 0 0 0 0 155 000,00 € 141 4 1 099,29 € 15/11/2011

78 Lumiar Telheiras T3 1988 5 - 2 0 1 0 0 0 140 000,00 € 102 3 1 372,55 € 28/03/2012

79 Estrela Avenida Infante Santo T1 1978 2 - 1 0 0 0 0 0 75 000,00 € 70 5 1 071,43 € 10/02/2012


81 Santo António São Mamede T3 1950 2 - 2 0 1 0 0 0 200 000,00 € 105 4 1 904,76 € 24/10/2011

82 Estrela Lapa T3 1900 4 Aberta 1 0 0 0 0 0 65 000,00 € 80 5 812,50 € 17/10/2011

83 Misericórdia Príncipe Real T3 1940 0 - 1 0 0 0 0 0 65 000,00 € 63 5 1 031,75 € 27/09/2011

84 São Domingos de

Benfica Estrada da Luz T4 1990 0 - 1 0 1 0 0 0 138 500,00 € 112 3 1 236,61 € 21/12/2011

85 São Vicente Alfama T1 1977 4 Rio 1 0 1 0 0 0 75 000,00 € 80 5 937,50 € 31/10/2011

86 São Domingos de

Benfica Laranjeiras T3 1966 3 Aberta 2 0 1 0 0 0 132 500,00 € 95 3 1 394,74 € 27/02/2012

A.4


Garagem

Elevador

Arrecadação

Área Terraço

Quintal

Preço ABP Grau

Degradação


87 Benfica Fonte Nova T5 1978 7 Aberta 2 0 1 0 0 0 145 000,00 € 95 3 1 526,32 € 31/05/2011

88 Alvalade Bairro de Alvalade T2 1964 0 - 1 1 0 0 0 0 165 000,00 € 84 3 1 964,29 € 22/08/2011



91 Estrela Zona Estrela T1 1950 0 - 1 0 0 0 0 0 93 000,00 € 70 5 1 328,57 € 11/03/2011

92 Avenidas Novas Rua Castilho T4 1950 1 - 1 0 0 0 40 0 392 500,00 € 201 4 1 952,74 € 10/08/2012



95 Areeiro Avenida de Roma T2 1958 6 Aberta 1 0 1 0 0 0 152 500,00 € 80 4 1 906,25 € 28/03/2011


97 Lumiar Lumiar T4 1975 4 - 1 1 1 0 0 0 178 500,00 € 103 4 1 733,01 € 22/10/2010

98 Arroios Graça T3 1951 4 Aberta 1 0 0 0 0 0 86 000,00 € 78 5 1 102,56 € 04/10/2010

99 Campo de Ourique Estrela T1 1954 0 - 1 0 0 0 0 0 77 500,00 € 51 5 1 519,61 € 09/09/2010

100 Alcântara Alto de Santo Amaro T3 1978 1 - 1 0 0 0 0 70 65 000,00 € 112 5 580,36 € 03/09/2010

101 Alcântara Alto de Santo Amaro T3 1978 2 - 1 0 0 0 0 0 130 000,00 € 112 5 1 160,71 € 03/09/2010

102 Avenidas Novas Avenidas Novas T4+1 1930 4 - 1 0 0 0 0 0 157 500,00 € 111 4 1 418,92 € 30/08/2010

103 Santa Maria Maior Santa Justa T4+2

Duplex 1920 3 - 2 0 0 0 0 0 145 000,00 € 180 5 805,56 € 31/07/2011

104 Avenidas Novas Saldanha T5 1910 0 - 1 0 0 35 0 0 360 000,00 € 235 5 1 531,91 € 03/08/2010


106 Areeiro Alto do Pina T2+1 1950 0 - 1 0 0 0 0 15 96 000,00 € 78 3 1 230,77 € 23/07/2010


108 Avenidas Novas Avenidas Novas T4 1950 2 - 2 0 1 6.6 0 0 270 000,00 € 152 5 1 776,32 € 09/07/2010



111 Santa Maria Maior Castelo T2 1940 1 - 1 0 0 0 0 0 115 000,00 € 60 3 1 916,67 € 26/02/2016

112 Santa Maria Maior Castelo T2 1940 1 - 1 0 0 0 0 0 115 000,00 € 60 3 1 916,67 € 03/03/2016

113 Arroios Arroios T2 1978 3 - 1 0 0 0 0 0 78 000,00 € 65 2 1 200,00 € 03/12/2015

114 Alvalade Campo Grande T4+2 1953 1 Jardim 3 0 1 0 0 0 355 000,00 € 268 2 1 324,63 € 30/11/2015

115 Areeiro Rua Barão Sabrosa T1 1939 2 Aberta 1 0 0 0 0 0 79 000,00 € 70 4 1 128,57 € 26/04/2016

116 São Vicente Graça T3 1950 0 - 1 0 0 0 24 0 195 000,00 € 92 4 2 119,57 € 30/03/2016

A.5


Garagem

Elevador

Arrecadação

Área Terraço

Quintal

Preço ABP Grau

Degradação


117 Estrela Lapa T2 1964 1 Rio 1 0 1 0 0 0 270 000,00 € 85 2 3 176,47 € 29/02/2016

118 Santo António Av. Da Liberdade T11

Duplex 1937 0 - 4 0 0 0 0 0 190 000,00 € 302 5 629,14 € 28/03/2016

119 Areeiro Rua Barão Sabrosa T1 1939 2 Aberta 1 0 0 0 0 0 50 000,00 € 53 4 943,40 € 04/01/2016


121 Alvalade Av. EUA T3 1959 6 Jardim 2 0 1 0 0 0 185 000,00 € 121 2 1 528,93 € 01/02/2016




125 Alvalade Campo Grande T4 1970 3 - 2 0 1 0 0 0 137 500,00 € 133 2 1 033,83 € 02/12/2015

126 Avenidas Novas Av. Da República T5+1 1930 4 - 2 0 1 0 0 0 267 500,00 € 165 3 1 621,21 € 02/11/2015

127 Marvila Bela Vista T2 1991 6 Aberta 1 0 0 0 0 0 73 000,00 € 63 3 1 158,73 € 02/10/2015

128 Benfica Estação T2 1972 2 - 1 0 2 0 0 0 85 000,00 € 80 2 1 062,50 € 24/02/2016

129 Alcântara Alcântara T2 1951 1 - 1 0 0 0 0 0 85 000,00 € 50 4 1 700,00 € 02/12/2015

130 São Vicente Graça T2 1977 1 - 1 0 0 0 0 0 96 000,00 € 80 4 1 200,00 € 02/11/2015

131 Ajuda Ajuda T1+1 1950 0 - 1 0 0 0 0 0 67 000,00 € 65 3 1 030,77 € 06/01/2016

132 São Domingos de

Benfica Bairro das Fumas T2 1990 3 - 1 0 0 0 0 0 56 000,00 € 60 3 933,33 € 15/10/2015

133 Penha de França Praça do Chile T4 1940 2 - 1 0 0 0 0 0 145 000,00 € 103 2 1 407,77 € 30/01/2015

134 Penha de França Afonso III T3 1990 9 Aberta 2 1 0 0 0 0 145 000,00 € 100 4 1 450,00 € 23/10/2015

135 Lumiar Lumiar T4 1971 4 Aberta 3 0 2 0 0 0 160 000,00 € 145 4 1 103,45 € 27/07/2015








143 Penha de França Penha de França T4 Duplex 1937 4 - 2 0 0 0 0 0 213 500,00 € 171 5 1 248,54 € 14/11/2015

B.1

Anexo B – Base de dados de imóveis vendidos remodelados

ID Freguesia Zona Tipologia Mobilado

Ano Piso

Vista Nº WC

Garagem

Elevador

Arrecadação

Área Terraço

Área Quintal

Preço ABP Grau

Remodelação Preço/m2 Data Venda

1 Avenidas Novas Gemini T2 1 1986 3 Aberta 2 1 1 1 0 0 200 000.00 € 95 5 2 105.26 € 08/07/2015

2 Areeiro Av. De Roma T1+1 0 1950 3 - 1 0 0 0 0 0 145 000.00 € 70 4 2 071.43 € 30/07/2015

3 Lumiar Telheiras T3 0 1987 9 Aberta 1 0 1 0 0 0 195 000.00 € 103 5 1 893.20 € 08/07/2015

4 Alcântara Junqueira T1+1 0 1956 1 - 1 0 0 0 15 0 106 550.00 € 75 4 1 420.67 € 14/07/2015

5 Alvalade Av. De Roma T2 0 1982 2 - 1 0 0 0 0 35 166 000.00 € 77 3 2 155.84 € 30/06/2015

6 Misericórdia Assembleia da

República T1 1 1900 3 Aberta 1 0 0 0 0 0 79 500.00 € 39 4 2 038.46 € 18/06/2015

7 Avenidas Novas Bairro de Santos T2 0 1981 2 - 1 0 0 0 0 0 115 000.00 € 64 4 1 796.88 € 17/07/2015


9 Santa Maria

Maior Sé T1+1 0 1950 3 - 1 0 0 0 0 0 129 000.00 € 43 5 3 000.00 € 15/07/2015

10 Lumiar Telheiras T3 0 1992 5 - 1 0 1 0 0 0 247 500.00 € 112 5 2 209.82 € 23/06/2015

11 Misericórdia Bairro Alto T1 1 1951 0 - 1 0 0 0 0 0 80 000.00 € 21 4 3 809.52 € 04/06/2015


13 Penha de França Penha de França T2 0 1952 1 - 1 0 0 0 0 0 72 500.00 € 69 3 1 050.72 € 04/06/2015

14 Arroios São Jorge de Arroios T1 0 1963 3 - 1 0 1 0 0 0 126 500.00 € 53 3 2 386.79 € 23/04/2015

15 Santo António Av. Da Liberdade T2 0 1976 4 - 1 0 1 0 0 0 162 000.00 € 74 4 2 189.19 € 25/06/2015

16 Belém São Francisco Xavier T1 0 1960 0 - 1 0 0 0 0 0 65 000.00 € 75 4 866.67 € 21/05/2015

17 Estrela Av. Infante Santo T2 0 1989 0 - 2 0 0 0 0 30 150 000.00 € 106 3 1 415.09 € 18/05/2015

18 Ajuda Boa Hora T2 0 1967 0 Aberta 1 0 0 1 0 27 117 000.00 € 120 4 975.00 € 04/06/2015

19 Alvalade Av. Do Brasil T2 0 1988 3 - 1 0 0 0 0 0 132 000.00 € 64 4 2 062.50 € 31/08/2015

20 Estrela Lapa T2 0 1951 3 Rio 1 0 0 0 0 0 210 000.00 € 90 5 2 333.33 € 25/05/2015

21 Avenidas Novas 5 de Outubro T4 0 1988 1 - 2 0 0 0 0 0 426 000.00 € 130 5 3 276.92 € 30/04/2015

22 Misericórdia Príncipe Real T2 0 1950 0 - 1 0 0 0 0 0 92 500.00 € 57 2 1 622.81 € 28/05/2015

23 São Vicente Santa Engrácia T2 0 1950 2 - 1 0 0 0 0 40 97 500.00 € 107 4 911.21 € 22/05/2015

24 Avenidas Novas El Corte Inglês T5+2 0 1950 4 Aberta 4 0 1 0 0 0 1 300 000.00

€ 335 5 3 880.60 € 17/06/2015

25 Estrela Madragoa T2 0 1900 2 - 1 0 0 0 0 0 115 000.00 € 76 4 1 513.16 € 19/05/2015

26 Arroios Anjos T3+2 0 1950 3 - 2 0 0 0 0 0 160 000.00 € 120 4 1 333.33 € 04/06/2015

27 Penha de França Penha de França T2 0 1988 5 Aberta 1 0 1 0 0 0 100 000.00 € 70 5 1 428.57 € 13/04/2015

28 Arroios Desterro T3 0 1988 1 - 1 0 0 0 0 0 120 000.00 € 95 4 1 263.16 € 03/06/2015

29 Santo António Av. Da Liberdade T1 0 1950 1 - 1 0 0 0 0 0 106 500.00 € 41 4 2 597.56 € 30/07/2015

B.2


Ano Piso

Vista Nº WC

Garagem

Elevador

Arrecadação

Área Terraço

Área Quintal

Preço ABP Grau


30 Alvalade Bairro de Alvalade T3 0 1990 7 Aberta 2 1 1 0 0 0 370 000.00 € 131 5 2 824.43 € 03/07/2015

31 Avenidas Novas Picoas T3 0 1972 10 Aberta 2 1 1 0 0 0 330 000.00 € 150 3 2 200.00 € 15/05/2015

32 Carnide Carnide Centro T2 0 1982 1 - 1 0 0 0 0 0 128 000.00 € 68 5 1 882.35 € 30/06/2015

33 Arroios Bairro das Colónias T3 0 1950 3 Aberta 1 0 0 0 0 0 130 000.00 € 110 3 1 181.82 € 08/09/2015

34 Misericórdia Chiado T1 1 1934 2 - 1 0 1 0 0 0 176 000.00 € 70 5 2 514.29 € 08/06/2015

35 Santa Clara Estrada do Desvio T2 0 1977 2 - 1 0 0 0 0 0 67 500.00 € 69 2 978.26 € 04/06/2015

36 Penha de França Penha de França T1+1 0 1943 1 - 1 0 0 0 25 0 118 500.00 € 66 5 1 795.45 € 14/05/2015

37 Benfica Pedralvas T2 0 1985 6 Aberta 1 0 1 4 0 0 155 000.00 € 95 4 1 631.58 € 20/05/2015

38 Santa Maria

Maior Chiado T2 0 1937 4 - 1 0 0 0 0 0 122 650.00 € 55 4 2 230.00 € 31/03/2015

39 Benfica Benfica T3 0 1968 5 - 2 0 1 0 0 0 127 000.00 € 86 3 1 476.74 € 04/06/2015

40 Campo de Ourique

Campo de Ourique T2+1 0 1984 6 Aberta 2 0 1 0 0 0 150 000.00 € 96 2 1 562.50 € 09/04/2015

41 Santo António Príncipe Real T2 0 1851 0 - 2 0 0 0 0 6 210 000.00 € 74 3 2 837.84 € 30/06/2015

42 Avenidas Novas Gemini T3 0 1939 1 - 1 0 0 10 0 20 96 200.00 € 80 4 1205.50 € 27/04/2015

43 Santa Maria

Maior Baixa T1+1 0 1951 3 - 1 0 1 0 0 0 265 000.00 € 80 4 3 312.50 € 08/05/2015

44 Campo de Ourique

Campo de Ourique T3 0 1947 0 - 1 0 0 0 0 0 220 000.00 € 105 4 2 095.24 € 30/06/2015

45 São Vicente Graça T2 1 1937 4 Rio 1 0 0 0 80 0 172 500.00 € 80 4 2 156.25 € 01/06/2015

46 Penha de França Penha de França T2+1 0 1951 4 Aberta 1 0 0 0 0 0 140 000.00 € 96 4 1 458.33 € 04/05/2015

47 Areeiro Bairro dos Actores T2 0 1955 3 - 1 0 0 0 0 0 107 500.00 € 56.5 4 1 902.65 € 15/04/2015

48 Santo António Marquês de Pombal T5 0 1955 2 - 2 0 0 0 0 0 320 000.00 € 155 4 2 064.52 € 21/07/2015

49 São Domingos de

Benfica Estrada de Benfica T2 0 1989 1 - 1 0 0 0 0 0 130 000.00 € 70 3 1 857.14 € 12/05/2015

50 Benfica Benfica T2 0 1984 4 Aberta 1 0 1 0 0 0 126 500.00 € 90 4 1 405.56 € 11/05/2015

51 Estrela 24 de Julho T2+2 0 1890 2 - 2 0 0 0 0 0 230 000.00 € 120 5 1 916.67 € 22/03/2015

52 Alvalade Av. EUA T2 0 1967 1 - 1 0 1 0 0 0 167 000.00 € 75 3 2 226.67 € 27/05/2015

53 Ajuda Rio Seco T2 0 1988 5 Aberta 1 0 1 0 0 0 97 500.00 € 92 4 1 059.78 € 15/03/2015

54 Santa Maria

Maior Chiado T2 0 1988 1 - 1 0 0 0 0 0 175 000.00 € 49 4 3 571.43 € 04/06/2015

55 São Vicente São Vicente T0 0 1973 1 - 1 0 0 0 0 0 60 000.00 € 28 4 2 142.86 € 05/06/2015


57 Santa Maria

Maior São Cristóvão e São

Lourenço T2 0 1950 0 - 1 0 0 0 0 0 56 500.00 € 70 1 807.14 € 30/03/2015

58 Alvalade São João de Brito T4 0 1956 3 - 2 0 0 0 0 0 155 000.00 € 102 2 1 519.61 € 24/03/2015

59 Arroios Arroios T4 0 1837 3 - 2 0 0 0 0 0 233 990.00 € 137 3 1 707.96 € 25/03/2015

B.3


Ano Piso

Vista Nº WC

Garagem

Elevador

Arrecadação

Área Terraço

Área Quintal

Preço ABP Grau



61 Campolide Campolide T2 0 1935 0 - 1 0 0 0 0 0 80 000.00 € 80 3 1 000.00 € 03/03/2015

62 Santo António Marquês de Pombal T4 0 1950 1 - 2 0 0 0 0 10 240 000.00 € 80 4 3 000.00 € 02/04/2015




66 Alvalade Av. EUA T3 0 1953 3 - 1 0 0 0 0 0 250 000.00 € 141 4 1 773.05 € 04/06/2015



69 Campo de Ourique

Campo de Ourique T3 0 1989 2 - 2 0 0 0 0 0 79 000.00 € 115 4 686.96 € 06/04/2015


71 Belém Belém T3 0 1988 0 - 2 0 0 0 0 0 110 000.00 € 65 3 1 692.31 € 29/04/2015

72 Alvalade Av. EUA T2 0 1965 5 Aberta 1 0 1 0 0 0 190 000.00 € 95 3 2 000.00 € 29/05/2015

73 Santa Maria

Maior Chiado T1 0 1951 4 - 1 0 0 0 0 0 120 000.00 € 60 4 2 000.00 € 04/03/2015

74 Avenidas Novas Defensores de Chaves T4+1 0 1967 5 Aberta 3 0 1 4 0 0 480 000.00 € 252 3 1 904.76 € 17/03/2015


76 Estrela Lapa T2+2 0 1938 4 Rio 2 0 0 0 0 0 208 400.00 € 102 4 2 043.14 € 30/06/2015

77 Lumiar Lumiar T3 0 1975 3 - 3 0 0 0 0 0 175 000.00 € 97 3 1 804.12 € 04/02/2015

78 Beato Beato T3 0 1973 0 - 2 0 1 0 0 6 127 000.00 € 87 4 1 459.77 € 27/02/2015

79 Alvalade Roma-Areeiro T4 0 1953 0 - 2 0 0 0 0 0 320 000.00 € 136 5 2 352.94 € 31/03/2015

80 Belém Restelo T2 0 1978 0 - 2 0 1 0 0 0 140 000.00 € 110 3 1 272.73 € 27/02/2015


82 Santa Maria

Maior Castelo T1 1 1950 1 - 1 0 0 0 0 0 55 000.00 € 25 3 2 200.00 € 12/03/2015

83 Avenidas Novas Avenidas Novas T3 0 1937 2 - 2 0 0 0 0 0 340 000.00 € 140 5 2 428.57 € 13/02/2015

84 Estrela Estrela T1 0 1950 2 - 1 0 0 0 0 0 130 000.00 € 65 4 2 000.00 € 10/04/2015




88 Belém Restelo T2 0 1950 0 - 1 0 0 0 0 0 250 000.00 € 140 5 1 785.71 € 23/03/2015

89 Benfica Bairro Charquinho T3 0 1970 3 - 1 0 0 0 0 0 82 500.00 € 74 2 1 114.86 € 21/04/2015

90 Estrela Infante Santo T2 0 1963 7 - 1 0 1 0 0 0 158 000.00 € 75 5 2 106.67 € 06/04/2015

B.4


Ano Piso

Vista Nº WC

Garagem

Elevador

Arrecadação

Área Terraço

Área Quintal

Preço ABP Grau



92 Arroios Bairro das Colónias T2 0 1940 Cav

e - 1 0 0 0 0 21 90 000.00 € 77 5 1 168.83 € 13/05/2015

93 São Vicente São Vicente T2 0 1910 1 Aberta 1 0 0 4 30 0 145 000.00 € 80 4 1 812.50 € 05/03/2015

94 Misericórdia Av. D Carlos I T1 0 1920 2 - 1 0 0 0 0 0 90 000.00 € 55 4 1 636.36 € 12/01/2015

95 Alvalade Roma-Areeiro T1 0 1991 0 - 1 0 0 0 0 0 90 000.00 € 36 5 2 500.00 € 02/04/2015

96 São Vicente São Vicente T2 0 1938 2 Rio 1 0 0 0 0 0 120 000.00 € 45 3 2 666.67 € 12/05/2015

97 Arroios Bairro das Colónias T2 0 1950 0 - 2 0 0 0 13 0 150 000.00 € 75 3 2 000.00 € 06/04/2015

98 Santo António Santo António T6 0 1949 3 Aberta 3 0 0 0 0 0 300 000.00 € 150 5 2 000.00 € 25/02/2015



101 Carnide Quinta da Luz T3 0 1978 8 Aberta 2 1 1 0 0 0 230 000.00 € 81 5 2 839.51 € 09/04/2015

102 Penha de França Penha de França T1 0 1950 3 Rio 1 0 0 0 0 0 55 000.00 € 40 4 1 375.00 € 25/06/2015

103 Alcântara Alto de Sto. Amaro T1 0 1962 0 Rio 1 0 0 0 0 0 76 000.00 € 56 4 1 357.14 € 08/07/2015

104 Beato Beato T3 0 1980 1 Aberta 2 0 1 0 0 0 79 000.00 € 90 3 877.78 € 22/05/2015

105 Santa Maria

Maior Alfama T1 1 1800 0 - 1 0 0 0 0 0 88 000.00 € 40 4 2 200.00 € 15/04/2015

106 Arroios Arroios T2 1 1989 3 Aberta 1 1 0 0 0 0 100 000.00 € 59 5 1 694.92 € 02/06/2015

107 Santa Maria

Maior Baixa Pombalina T3 0 1800 4 - 2 0 0 0 0 0 335 000.00 € 130 5 2 576.92 € 04/05/2015

108 Santa Maria


109 Avenidas Novas Avenidas Novas T4+1 0 1966 7 - 2 0 1 0 0 0 310 000.00 € 150 5 2 066.67 € 19/01/2015

110 Santo António Av. Da Liberdade T2 0 1949 4 Jardim 1 0 0 0 0 0 200 000.00 € 110 4 1 818.18 € 22/01/2015

111 Santa Maria


112 Campolide Campolide T2 0 1936 2 Serra 1 0 0 0 0 0 101 500.00 € 77 4 1 318.18 € 30/01/2015

113 Olivais Olivais Norte T3 0 1965 2 - 1 0 0 6 0 0 82 500.00 € 80 3 1 031.25 € 30/12/2014

114 Santa Maria

Maior Albergaria do Sado T1 1 1950 1 - 1 0 0 0 4 0 145 000.00 € 43 5 3 372.09 € 06/01/2015

115 Campolide Campolide T2 0 1936 Cav

e - 1 0 0 0 0 37 80 000.00 € 71 4 1 126.76 € 30/04/2015


117 Avenidas Novas Picoas T2 0 1973 2 - 1 0 1 0 0 0 134 500.00 € 61 4 2 204.92 € 16/02/2015


119 Santa Maria

Maior Alfama T0 1 1800 0 - 1 0 0 0 0 0 65 000.00 € 30 4 2 166.67 € 27/02/2015

120 Alcântara Junqueira T2 0 1937 0 - 1 0 0 0 0 14 220 000.00 € 126 4 1 746.03 € 28/05/2015

B.5


Ano Piso

Vista Nº WC

Garagem

Elevador

Arrecadação

Área Terraço

Área Quintal

Preço ABP Grau


121 Santa Maria

Maior Baixa Pombalina T4 0 1945 5 Aberta 1 0 0 0 0 0 275 000.00 € 130 3 2 115.38 € 16/01/2015

122 Santa Maria

Maior Alfama T1 0 1937 3 - 1 0 0 0 0 0 107 500.00 € 51 3 2 107.84 € 30/04/2015


124 Alvalade Av. Da Igreja T4 0 1953 2 - 1 0 0 0 0 0 157 500.00 € 110 3 1 431.82 € 21/11/2014

125 Arroios Policia Judiciária T3 0 1937 2 - 4 0 0 0 0 0 230 000.00 € 131 5 1 755.73 € 01/02/2015

126 Penha de França Chile T3 0 1929 5 Aberta 1 0 0 0 0 0 95 000.00 € 93 3 1 021.51 € 16/02/2015

127 Alcântara Alto de Sto. Amaro T3 0 1945 0 - 2 0 0 0 0 0 175 000.00 € 130 5 1 346.15 € 05/12/2014

128 Benfica Colombo T4 0 1977 5 3 1 1 0 0 0 242 500.00 € 140 4 1 732.14 € 17/08/2015

129 Campo de Ourique


130 Santa Maria

Maior Alfama T0 1 1935 0 - 1 0 0 0 0 0 65 000.00 € 22 4 2 954.55 € 06/11/2014

131 Estrela Lapa T1 0 1900 2 - 1 0 0 0 0 0 128 000.00 € 60 4 2 133.33 € 25/11/2014




134 Arroios Arroios T1+1 0 1977 1 - 1 0 0 0 8 0 118 000.00 € 77 4 1 532.47 € 12/06/2015






138 Estrela Prazeres T2 0 1970 2 - 2 0 0 0 0 0 190 000.00 € 100 4 1 900.00 € 05/05/2016


140 Misericórdia Bairro Alto T4+1 0 1950 3 Rio 1 0 0 0 3 0 225 000.00 € 94 3 2 393.62 € 27/04/2016

141 Lumiar Alto da Faia T3 0 1993 2 - 2 1 2 1 0 0 230 000.00 € 94 5 2 446.81 € 28/04/2016






146 São Vicente Santa Engrácia T1 0 1950 0 - 1 0 0 0 0 0 106 000.00 € 30 3 3 533.33 € 15/04/2016

147 Benfica Igreja Benfica T2 0 1963 2 - 1 0 0 0 0 0 124 000.00 € 78 3 1 589.74 € 27/04/2016

148 Carnide Colégio Militar T3 0 1979 8 Aberta 2 1 2 1 0 0 255 000.00 € 109 4 2 339.45 € 29/04/2016


Benfica Jardim Zoológico T2 0 1955 1 - 2 0 0 0 0 0 148 500.00 € 76 4 1 953.95 € 27/04/2016

150 Avenidas Novas El Corte Inglês T3+2 0 1939 1 - 1 0 0 0 0 0 320 000.00 € 125 5 2 560.00 € 26/04/2016

B.6


Ano Piso

Vista Nº WC

Garagem

Elevador

Arrecadação

Área Terraço

Área Quintal

Preço ABP Grau


151 São Vicente Graça T4 0 1940 3 Rio 2 0 1 0 0 0 310 000.00 € 140 3 2 214.29 € 31/03/2016

152 Marvila Bairro das

Amendoeiras T4 0 1968 2 - 1 0 1 0 0 0 80 000.00 € 65 4 1 230.77 € 19/04/2016


154 Arroios Alameda T5 0 1937 4 Aberta 2 0 0 0 0 0 260 000.00 € 138 4 1 884.06 € 30/04/2016



Benfica Rua dos Soeiros T2 0 1973 8 - 1 0 1 0 0 0 140 000.00 € 71 3 1 971.83 € 01/04/2016

157 Benfica Bairro do Charquinho T3 0 1965 3 - 2 0 0 0 0 0 122 500.00 € 128 2 957.03 € 26/04/2016

158 Avenidas Novas 5 de Outubro T3 0 1968 3 Aberta 2 1 2 0 0 0 340 000.00 € 149 4 2 281.88 € 22/04/2016

159 Lumiar Plátanos T2 0 1992 2 - 2 1 1 1 0 0 210 000.00 € 95 4 2 210.53 € 05/04/2016

160 Campolide Campolide T2+1 0 1951 3 Aberta 2 0 0 0 0 0 155 000.00 € 94 3 1 648.94 € 05/04/2016

161 Arroios Almirante Reis T1 0 1971 4 - 1 1 0 0 0 0 199 000.00 € 75 5 2 653.33 € 21/03/2016

162 Arroios Bairro das Colónias T3 0 1951 1 - 2 0 0 0 0 0 230 000.00 € 118 5 1 949.15 € 30/03/2016


164 Olivais Olivais Sul T5 0 1972 1 - 3 0 0 0 0 0 225 000.00 € 190 5 1 184.21 € 05/05/2016

165 Estrela Estrela T2 0 1950 2 - 1 0 0 0 0 0 100 000.00 € 50 3 2 000.00 € 04/04/2016



168 Ajuda Calçada da Ajuda T1 0 1938 2 Rio 1 0 0 0 40 0 110 000.00 € 40 4 2 750.00 € 22/03/2016

169 Avenidas Novas Avenidas Novas T2+1 0 1950 0 - 2 0 0 0 10 0 200 000.00 € 116 3 1 724.14 € 30/04/2016




172 Areeiro Areeiro T3 0 1971 6 Aberta 2 0 0 0 0 0 235 000.00 € 90 3 2 611.11 € 04/04/2016

173 São Vicente Graça T2+2 0 1937 3 - 1 0 0 0 0 0 148 000.00 € 80 3 1 850.00 € 26/04/2016


São Bento T2 0 1951 0 - 1 0 0 0 0 0 200 000.00 € 50 5 4 000.00 € 30/03/2016


176 Alvalade Av. Do Brasil T2 0 1972 2 - 2 0 0 0 0 0 205 000.00 € 90 5 2 277.78 € 03/05/2016

177 Alcântara Alto de Sto. Amaro T2 0 1937 1 - 1 0 0 0 0 0 125 000.00 € 55 3 2 272.73 € 15/03/2016

178 Lumiar Alameda das Linhas de

Torres T2 0 1971 3 - 2 1 0 1 0 0 186 000.00 € 100 4 1 860.00 € 13/04/2016

179 Areeiro Bairro dos Actores T4 0 1939 0 - 3 0 0 0 0 8 250 000.00 € 103 4 2 427.18 € 30/04/2016

180 Arroios Alameda T3 0 1950 3 - 2 0 0 0 0 0 188 000.00 € 80 4 2 350.00 € 30/03/2016

181 Avenidas Novas Saldanha T4 0 1971 4 - 2 0 1 0 0 0 590 000.00 € 192 5 3 072.92 € 05/05/2016

B.7


Ano Piso

Vista Nº WC

Garagem

Elevador

Arrecadação

Área Terraço

Área Quintal

Preço ABP Grau


182 Avenidas Novas Picoas T2 0 1978 4 - 2 0 0 0 0 0 260 000.00 € 110 3 2 363.64 € 22/04/2016

183 Avenidas Novas Saldanha T3 0 1985 7 - 2 2 1 0 0 0 425 000.00 € 140 5 3 035.71 € 05/05/2016

184 Alvalade Av. do Brasil T3 0 1955 3 - 2 0 0 0 0 0 200 000.00 € 120 4 1 666.67 € 28/02/2016

185 Santa Maria

Maior Castelo T0 0 1930 0 - 1 0 0 0 0 0 108 000.00 € 36 4 3 000.00 € 17/02/2016

186 Areeiro Olaias T2 0 1984 2 Aberta 2 1 2 0 0 0 185 000.00 € 80 5 2 312.50 € 07/03/2016

187 Santa Maria

Maior Alfama T3 0 1950 2 - 1 0 0 0 0 0 275 000.00 € 85 3 3 235.29 € 05/05/2016


Benfica Hospital da Cruz

Vermelha T3 0 1937 2 Serra 1 0 0 0 0 0 145 000.00 € 90 3 1 611.11 € 22/02/2016

189 São Vicente Graça T2 0 1927 1 - 1 0 0 0 0 0 154 000.00 € 70 4 2 200.00 € 27/03/2016

190 Alvalade Estádio 1º de Maio T4 0 1960 0 - 3 0 0 0 40 0 362 500.00 € 120 4 3 020.83 € 13/04/2016

191 Alvalade Bairro de Alvalade T3 0 1950 0 - 1 0 0 0 0 0 245 000.00 € 81 5 3 024.69 € 29/03/2016

192 Benfica Califa T5+1 0 1969 7 - 3 0 1 1 0 0 287 500.00 € 205 4 1 402.44 € 08/04/2016


194 Misericórdia Assembleia da

República T2 0 1951 1 - 1 0 0 0 0 0 283 000.00 € 98 3 2 887.76 € 30/04/2016

195 Alvalade Av. Da Igreja T2 0 1981 0 - 1 1 0 0 0 0 162 500.00 € 54 4 3 009.26 € 07/03/2016

196 Santa Maria

Maior Alfama T0 0 1950 4 Rio 1 0 0 0 0 0 75 000.00 € 31 4 2 419.35 € 04/03/2016

197 Estrela Janelas Verdes T2 0 1950 1 - 1 0 0 0 0 0 141 000.00 € 80 2 1 762.50 € 29/02/2016

198 Areeiro Av. De Roma T3 0 1938 2 - 1 0 0 0 0 0 195 000.00 € 91 2 2 142.86 € 30/03/2016


Benfica Estrada de Benfica T2 0 1969 2 Aberta 1 0 2 0 0 0 167 500.00 € 70 4 2 392.86 € 07/03/2016



202 Arroios Estefânia T2 0 1963 3 - 1 0 0 0 0 0 155 000.00 € 68 3 2 279.41 € 28/04/2016



205 Misericórdia Praça das Flores T0 0 1950 5 Aberta 1 0 0 0 0 0 115 000.00 € 50 5 2 300.00 € 03/02/2016

206 Benfica Califa T3 0 1973 6 - 2 0 2 0 0 0 187 000.00 € 90 5 2 077.78 € 04/05/2016


208 Penha de França Penha de França T3 0 1950 1 Aberta 1 0 0 0 0 0 110 000.00 € 71 4 1 549.30 € 05/04/2016



211 Estrela Embaixadas T2 0 1930 3 - 2 0 0 0 24 0 310 000.00 € 76 5 4 078.95 € 18/03/2016

B.8


Ano Piso

Vista Nº WC

Garagem

Elevador

Arrecadação

Área Terraço

Área Quintal

Preço ABP Grau


212 Avenidas Novas Nossa Senhora de

Fátima T1 1 1968 0 - 1 0 0 0 0 0 115 000.00 € 50 4 2 300.00 € 06/04/2016




215 Benfica Mercado T1 0 1956 Cav

e - 1 0 0 1 45 0 80 000.00 € 61 4 1 311.48 € 06/05/2016

216 Penha de França Afonso III T2+1 0 1981 5 Rio 2 0 0 0 0 0 178 900.00 € 121 5 1 478.51 € 25/02/2016



218 Santa Maria

Maior Castelo T1 0 1951 1 Aberta 2 0 0 0 0 0 225 000.00 € 75 5 3 000.00 € 28/02/2016

219 Misericórdia Misericórdia T1 0 1945 0 - 1 0 0 0 0 0 170 000.00 € 48 4 3 541.67 € 22/01/2016

220 Alcântara Bairro do Alvito T1 0 1950 3 Aberta 1 0 0 0 0 0 78 900.00 € 70 3 1 127.14 € 28/03/2016



222 Arroios Bairro das Colónias T3 0 1950 4 Aberta 1 0 0 0 0 0 165 000.00 € 137 3 1 204.38 € 19/01/2016







226 Marvila Marvila T3 0 1985 14 Rio 2 0 2 0 0 0 95 000.00 € 100 4 950.00 € 20/01/2016

227 Santa Maria

Maior Alfama T1 0 1951 2 Rio 1 0 0 0 0 0 100 000.00 € 56 3 1 785.71 € 25/02/2016

228 Penha de França Afonso III T2 0 1979 4 Aberta 1 0 0 0 0 0 122 500.00 € 57 4 2 149.12 € 04/02/2016

229 Ajuda Calçada da Ajuda T2 0 1985 2 - 1 0 0 0 0 0 135 000.00 € 60 3 2 250.00 € 05/02/2016

C.1

Anexo C – Base de dados de imóveis arrendados remodelados

ID Freguesias Zona Tipologia

Mobilado

Ano Piso

Vista Nº WC

Garagem

Elevador

Arrecadação

Área Terraço

Área Quintal

Preço ABP Grau

Remodelação

Data Arrendamento

Preço/m2

1 Areeiro Campo Pequeno T1 0 1983 1 Aberta 1 1 0 0 40 0 570.00 € 51 4 06/07/2015 11.18 €

2 Olivais Olivais Norte T2 0 1960 3 - 1 0 0 0 0 0 500.00 € 50 5 29/06/2015 10.00 €

3 Campolide Bairro Calçada dos Mestres T1 0 1950 1 Aberta 1 0 0 0 0 0 395.00 € 52 3 01/07/2015 7.60 €

4 Estrela Av. Infante Santo T2 0 1963 7 Rio 1 0 2 0 0 0 750.00 € 75 5 06/07/2015 10.00 €

5 Olivais Santa Maria dos Olivais T2 0 1986 3 - 1 0 0 0 0 0 450.00 € 65 4 29/06/2015 6.92 €

6 Arroios Estefânia T2 0 1989 0 - 1 0 0 0 0 0 550.00 € 70 4 27/06/2015 7.86 €

7 Alvalade Bairro de Alvalade T3 1 1948 0 - 1 0 0 0 0 0 800.00 € 70 4 29/06/2015 11.43 €

8 Avenidas Novas Campo Pequeno T3 0 1970 3 Aberta 3 1 1 65 24 0 2 000.00 € 250 3 30/07/2015 8.00 €

9 Campo de Ourique Campo de Ourique T3 0 1965 4 Rio 1 0 1 0 0 0 810.00 € 93 3 30/06/2015 8.71 €

10 Penha de França Chile T2+1 0 1937 1 Aberta 1 0 0 0 0 20 600.00 € 115 2 25/06/2015 5.22 €

11 Estrela Santos-o-Velho T1 0 1937 0 - 1 0 0 0 0 0 450.00 € 55 3 24/06/2015 8.18 €

12 Benfica Igreja Benfica T2 0 1960 0 - 1 0 0 0 0 0 450.00 € 61 4 24/06/2015 7.38 €

13 Campo de Ourique Campo de Ourique T2 0 1950 0 Serra 1 0 0 0 0 0 450.00 € 60 4 23/06/2015 7.50 €

14 Alvalade Av. De Roma T2 0 1948 1 - 1 0 0 0 0 0 700.00 € 73 3 25/06/2015 9.59 €

15 Belém Belém T2 0 1943 0 - 1 0 0 0 15 0 650.00 € 70 5 05/06/2015 9.29 €

16 Belém Belém T2 0 1943 1 - 1 0 0 0 15 0 600.00 € 70 5 11/06/2015 8.57 €

17 Benfica Benfica T1 1 1970 0 - 1 0 0 0 0 0 550.00 € 56 5 05/06/2015 9.82 €

18 Areeiro Bairro Arco do Cego T2+1 0 1951 3 Aberta 2 0 0 0 0 0 960.00 € 120 4 06/07/2015 8.00 €

19 Estrela Estrela T1 1 1960 0 - 1 0 0 0 0 0 600.00 € 35 4 17/06/2015 17.14 €

20 Misericórdia Príncipe Real T3 0 1950 2 - 2 1 1 0 0 0 1 350.00 € 160 4 30/06/2015 8.44 €

21 Belém Belém T2 0 1988 2 Aberta 1 0 0 0 0 0 700.00 € 70 5 05/06/2015 10.00 €

22 Santo António Príncipe Real T1 1 1950 3 Aberta 1 0 0 0 10 0 600.00 € 70 3 01/06/2015 8.57 €

23 Campo de Ourique Campo de Ourique T1 0 1959 2 Aberta 1 0 1 0 0 0 410.00 € 48 3 04/06/2015 8.54 €

24 São Domingos de Benfica Estrada de Benfica T3 0 1970 4 - 2 0 1 0 0 0 750.00 € 115 3 06/07/2015 6.52 €

25 Alcântara Alcântara T4 0 1949 2 - 1 0 0 6 0 0 550.00 € 75 3 26/06/2015 7.33 €

26 Benfica Benfica T2 0 1951 0 - 1 0 0 0 0 0 500.00 € 61 4 24/06/2015 8.20 €

27 Misericórdia Santa Catarina T2 1 1910 3 Aberta 1 0 0 0 0 0 700.00 € 55 4 05/06/2015 12.73 €

28 Carnide Quinta da Luz T2 0 1981 3 Aberta 1 1 0 4 0 0 700.00 € 93 4 22/06/2015 7.53 €

29 Belém Junqueira T2 1 1932 0 - 1 0 0 0 0 0 550.00 € 52 3 01/06/2015 10.58 €

C.2


Mobilado

Ano Piso

Vista Nº WC

Garagem

Elevador

Arrecadação

Área Terraço

Área Quintal

Preço ABP Grau

Remodelação Data

Arrendamento Preço/

m2

30 São Domingos de Benfica Hospital Cruz Vermelha T2 0 1989 2 - 1 0 0 0 0 0 550.00 € 83 3 25/05/2015 6.63 €

31 São Domingos de Benfica Alto dos Moinhos T2 0 1989 0 - 1 0 1 0 0 0 550.00 € 59 4 23/06/2015 9.32 €

32 Areeiro Olaias T3 0 1984 1 - 2 0 0 0 0 0 750.00 € 94 4 01/06/2015 7.98 €

33 Campo de Ourique Campo de Ourique T2 0 1960 2 - 1 0 0 0 0 0 480.00 € 60 3 05/06/2015 8.00 €

34 São Vicente Graça T0 0 1973 1 - 1 0 0 0 0 0 350.00 € 28 5 05/06/2015 12.50 €

35 Alvalade Bairro de S. Miguel T1 0 1988 Cav

e - 1 0 0 0 15 0 480.00 € 43 4 01/06/2015 11.16 €

36 Alvalade Bairro de S. Miguel T3 0 1953 2 Aberta 2 0 0 0 0 0 1 100.00 € 137 3 01/06/2015 8.03 €

37 São Domingos de Benfica Torres de Lisboa T2 0 1955 1 - 1 0 0 0 0 0 600.00 € 75 5 28/05/2015 8.00 €

38 Olivais Olivais Sul T3 0 1976 3 Aberta 1 0 0 0 0 0 600.00 € 70 4 03/07/2015 8.57 €


40 Carnide Quinta da Luz T3 0 1982 8 Aberta 2 0 1 0 0 0 1 000.00 € 120 5 25/05/2015 8.33 €

41 Santo António São Mamede T1 1 1951 0 - 1 0 0 0 0 0 600.00 € 42 4 02/06/2015 14.29 €

42 Estrela Santos-o-Velho T2+1 0 1951 1 - 2 0 0 0 0 0 900.00 € 130 5 02/06/2015 6.92 €


44 Lumiar Telheiras T2 0 1983 5 Aberta 2 0 1 0 0 0 700.00 € 85 3 28/05/2015 8.24 €

45 Santa Maria Maior Alfama T2

Duplex

1 1937 4 Aberta 1 0 0 0 0 0 625.00 € 72 5 24/06/2015 8.68 €

46 São Domingos de Benfica Estrada de Benfica T2 0 1967 6 Aberta 1 0 1 0 0 0 550.00 € 90 3 26/05/2015 6.11 €

47 Alcântara Bairro do Alvito T1 0 1931 0 - 1 0 0 0 0 0 275.00 € 36 3 26/05/2015 7.64 €

48 Areeiro São João de Deus T4 0 1950 Cav

e - 2 0 0 0 0 30 700.00 € 100 2 20/05/2015 7.00 €

49 São Domingos de Benfica Laranjeiras T2 1 1975 7 Aberta 1 0 1 0 0 0 700.00 € 74 3 11/05/2015 9.46 €

50 Misericórdia Bairro Alto T1+1 0 1939 1 - 2 0 0 0 0 0 880.00 € 72 5 05/06/2015 12.22 €

51 São Domingos de Benfica Estrada de Benfica T2 0 1960 3 Aberta 1 0 0 0 0 0 550.00 € 85 4 23/06/2015 6.47 €


53 Santo António Av. Da Liberdade T1+1 0 1900 3 Aberta 1 0 0 0 0 0 500.00 € 60 3 06/07/2015 8.33 €

54 Estrela Lapa T2 1 1951 1 - 1 0 0 0 0 0 650.00 € 48 4 02/07/2015 13.54 €


56 Campolide Campolide T1 0 1962 0 - 1 0 0 0 15 0 450.00 € 42 2 01/06/2015 10.71 €

57 Misericórdia Bairro Alto T2 1 1950 4 Aberta 1 0 0 0 0 0 400.00 € 55 2 05/05/2015 7.27 €

58 Misericórdia Bairro Alto T3 1 1951 2 Aberta 1 0 0 0 0 0 1 000.00 € 80 3 30/05/2015 12.50 €

59 Avenidas Novas 5 de Outubro T3 0 1974 1 - 2 0 1 0 0 0 1 100.00 € 109 3 03/06/2015 10.09 €

C.3


Mobilado

Ano Piso

Vista Nº WC

Garagem

Elevador

Arrecadação

Área Terraço

Área Quintal

Preço ABP Grau

Remodelação Data


m2


61 São Domingos de Benfica Hospital Cruz Vermelha T2 0 1950 1 Jardim 1 0 0 0 0 0 630.00 € 63 4 11/06/2015 10.00 €

62 Estrela Av. Infante Santo T3 0 1949 1 - 1 0 0 0 0 0 850.00 € 101 4 26/06/2015 8.42 €

63 Benfica Benfica T4 0 1976 4 - 2 0 0 0 0 0 1 000.00 € 107 4 27/04/2015 9.35 €


65 Arroios Alameda T2 0 1969 2 Aberta 1 0 1 0 0 0 650.00 € 86 3 02/06/2015 7.56 €

66 Arroios Alameda T2 0 1969 3 Aberta 1 0 1 0 0 0 650.00 € 78 3 16/07/2015 8.33 €

67 Alvalade Av. De Roma T2 0 1979 7 Aberta 1 0 1 0 0 0 700.00 € 92 4 04/06/2015 7.61 €

68 Benfica Igreja Benfica T3 0 1930 2 Aberta 1 0 0 0 0 0 430.00 € 85 4 28/05/2015 5.06 €

69 Benfica Av. Do Uruguai T2 0 1987 2 Aberta 1 0 1 0 0 0 550.00 € 75 2 14/05/2015 7.33 €

70 Alvalade Av. De Roma T2 0 1979 6 Aberta 1 0 1 0 0 0 725.00 € 92 3 04/06/2015 7.88 €

71 Campolide Bairro Calçada dos Mestres T1 0 1950 0 - 1 0 0 0 0 0 400.00 € 36 4 31/05/2015 11.11 €

72 Arroios Estefânia T1+1 0 1940 0 - 1 0 0 0 0 18 500.00 € 60 4 06/05/2015 8.33 €

73 Alvalade Av. EUA T2 0 1988 1 - 1 0 1 0 0 0 825.00 € 84 4 23/06/2015 9.82 €

74 Campo de Ourique Campo de Ourique T2 0 1961 1 - 1 0 0 0 0 0 500.00 € 77.5 3 28/05/2015 6.45 €

75 São Domingos de Benfica Rua dos Soeiros T1 1 1988 2 - 1 0 0 0 0 0 450.00 € 54 2 08/06/2015 8.33 €

76 São Vicente São Vicente T2 0 1950 3 - 1 0 0 0 0 0 420.00 € 56 3 28/05/2015 7.50 €

77 Alcântara Quinta do Jacinto T3 0 1936 1 Aberta 1 0 0 0 0 0 550.00 € 56 4 18/05/2015 9.82 €

78 Avenidas Novas Bairro de Santos T2 0 1956 2 - 1 0 0 0 0 0 475.00 € 77 3 31/05/2015 6.17 €


80 Carnide Quinta da Luz T4 1 1980 2 - 2 0 1 0 0 0 800.00 € 126 4 30/04/2015 6.35 €

81 Areeiro Campo Pequeno T1 0 1988 1 Aberta 1 0 0 0 30 0 480.00 € 50 2 31/05/2015 9.60 €

82 Lumiar Alto da Faia I T3 0 1985 5 Aberta 2 0 1 0 0 0 650.00 € 98 4 17/06/2015 6.63 €

83 Arroios Bairro das Colónias T3+1 0 1930 1 - 1 0 0 0 0 30 790.00 € 122 4 04/05/2015 6.48 €


85 Arroios Saldanha T2 0 1930 1 - 1 0 0 0 0 80 700.00 € 70 3 05/05/2015 10.00 €

86 Olivais Olivais Sul T3 0 1987 4 - 1 0 0 0 0 0 550.00 € 66 4 21/05/2015 8.33 €

87 Estrela Lapa T2 0 1950 2 - 1 0 0 0 0 0 600.00 € 91 4 10/04/2015 6.59 €

88 Benfica Fonte Nova T2 0 1978 2 - 1 0 1 0 0 0 585.00 € 60 4 09/04/2015 9.75 €

89 Alvalade Av. Da Igreja T3 0 1965 1 Aberta 1 0 0 0 0 6 750.00 € 72 5 05/05/2015 10.42 €

90 Alvalade Av. EUA T2 0 1988 0 - 2 0 0 0 0 0 700.00 € 78 4 11/06/2015 8.97 €

C.4


Mobilado

Ano Piso

Vista Nº WC

Garagem

Elevador

Arrecadação

Área Terraço

Área Quintal

Preço ABP Grau

Remodelação Data


m2

91 Carnide Quinta da Luz T2 0 1977 2 Aberta 1 1 1 0 0 0 750.00 € 78 3 30/04/2015 9.62 €

92 Belém Torres do Restelo T4 1 1989 7 Rio 2 1 1 0 0 0 2 000.00 € 150 4 14/05/2015 13.33 €

93 Alcântara Alto de Sto. Amaro T2 0 1937 2 - 1 0 0 0 0 0 625.00 € 53 5 12/05/2015 11.79 €

94 Alcântara Alto de Sto. Amaro T1+1 0 1937 1 - 1 0 0 0 0 0 525.00 € 33 4 02/07/2015 15.91 €


96 Belém Belém T1 1 1950 0 - 1 0 0 0 0 0 360.00 € 48 4 30/04/2015 7.50 €

97 Campo de Ourique Estrela T0 0 1977 2 - 1 1 0 0 0 0 550.00 € 45 3 30/04/2015 12.22 €

98 Alcântara Calçada da Tapada T1 0 1941 3 - 1 0 0 0 0 0 300.00 € 68 3 05/06/2015 4.41 €

99 Belém Belém T2 0 1988 1 - 1 0 0 0 0 0 600.00 € 80 2 05/05/2015 7.50 €


101 São Domingos de Benfica Av. Columbano Bordalo

Pinheiro T3 0 1975 4 - 2 0 1 0 0 0 700.00 € 100 2 26/05/2015 7.00 €


Pinheiro T3 0 1975 4 - 2 0 1 0 0 0 650.00 € 100 2 08/05/2015 6.50 €

103 Arroios Paço da Rainha T4 0 1951 1 - 3 0 0 0 100 0 2 100.00 € 217 5 06/04/2015 9.68 €

104 São Vicente Santa Engrácia T1 0 1980 3 - 1 0 0 0 0 0 500.00 € 45 3 04/05/2015 11.11 €

105 São Domingos de Benfica Laranjeiras T1 0 1977 7 - 1 0 1 0 0 0 600.00 € 65 3 30/04/2015 9.23 €

106 Avenidas Novas El Corte Inglês T1 1 1977 4 - 1 0 1 0 0 0 950.00 € 45 4 04/05/2015 21.11 €

107 Avenidas Novas Avenidas Novas T1 1 1987 8 Aberta 1 1 1 0 0 0 825.00 € 65 5 17/04/2015 12.69 €

108 Estrela Av. Infante Santo T2 0 1968 3 Rio 2 0 0 0 0 0 650.00 € 113 2 31/05/2015 5.75 €

109 Olivais Santa Maria dos Olivais T3 0 1970 2 Rio 2 0 1 0 0 0 740.00 € 117 4 29/05/2015 6.32 €

110 Areeiro Areeiro T1 0 1939 Cav

e - 1 0 0 0 0 0 350.00 € 40 2 01/04/2015 8.75 €

111 Areeiro Praça de Londres T4 0 1960 2 - 2 0 1 0 0 0 1 000.00 € 150 2 30/06/2015 6.67 €

112 Arroios Praça do Chile T4 0 1951 3 - 1 0 0 0 0 0 500.00 € 70 3 09/04/2015 7.14 €

113 São Domingos de Benfica Jardim Zoológico T2 0 1950 Cav

e - 1 0 0 0 0 10 600.00 € 66 2 06/04/2015 9.09 €


115 Belém Restelo T3 0 1966 6 - 2 0 1 0 0 0 950.00 € 95 4 10/05/2016 10.00 €




119 Olivais Olivais Norte T1 0 1981 5 Aberta 1 0 2 0 0 0 450.00 € 45 3 05/05/2016 10.00 €


121 Benfica Estrada de Benfica T2 0 1988 2 - 0 0 0 0 0 0 690.00 € 78 4 11/05/2016 8.85 €

C.5


Mobilado

Ano Piso

Vista Nº WC

Garagem

Elevador

Arrecadação

Área Terraço

Área Quintal

Preço ABP Grau

Remodelação Data


m2

122 Penha de França Afonso III T1 0 1960 1 - 1 0 0 0 0 0 400.00 € 60 2 04/05/2016 6.67 €


124 Penha de França Penha de França T1 0 1963 2 - 1 0 0 0 0 0 550.00 € 48 5 22/04/2016 11.46 €

125 Alcântara Calçada da Tapada T3 0 1958 1 - 2 0 0 0 0 0 650.00 € 96 3 30/04/2016 6.77 €



128 Areeiro Av. De Roma T2 0 1964 1 - 1 0 1 0 0 0 875.00 € 72 5 14/04/2016 12.15 €

129 Santa Maria Maior Chiado T1 0 1988 3 - 1 0 0 0 0 0 950.00 € 52 4 06/05/2016 18.27 €

130 Misericórdia Príncipe Real T0 0 1900 2 - 1 0 0 0 0 0 400.00 € 35 5 04/04/2016 11.43 €



Pinheiro T2 0 1938

Cave

- 1 0 0 0 0 0 500.00 € 60 3 18/04/2016 8.33 €

133 Santo António Rato T1 0 1950 2 - 2 0 0 0 0 0 680.00 € 70 4 10/05/2016 9.71 €

134 Areeiro Av. de Roma T4 0 1950 2 - 2 0 0 0 0 0 950.00 € 121 4 30/04/2016 7.85 €


136 Arroios Arroios T1 0 1951 4 - 1 0 0 0 0 0 500.00 € 42 5 05/04/2016 11.90 €

137 Campo de Ourique Campo de Ourique T2+1 0 1940 1 - 1 0 0 0 0 0 850.00 € 70 4 12/04/2016 12.14 €

138 Avenidas Novas Avenidas Novas T3 1 1940 1 - 3 0 1 0 0 0 1 500.00 € 148 5 30/05/2016 10.14 €


140 Arroios Arroios T2+1 0 1895 3 - 1 0 0 0 0 0 650.00 € 70 3 27/04/2016 9.29 €

141 Benfica Av. Do Uruguai T1 0 1975 2 - 1 0 0 0 0 0 600.00 € 46 4 28/03/2016 13.04 €

142 Campolide Campolide T3 0 1989 2 Serra 1 1 0 0 0 0 850.00 € 75 4 30/04/2016 11.33 €

143 Ajuda Ajuda T3 0 1973 1 - 3 0 2 0 0 0 800.00 € 90 4 18/04/2016 8.89 €



Pinheiro T4 0 1967 3 - 2 0 2 0 0 0 1 000.00 € 105 4 27/04/2016 9.52 €

146 Benfica Mercado T2 0 1984 4 - 1 0 0 0 0 0 450.00 € 77 4 05/04/2016 5.84 €

147 Benfica Cemitério de Benfica T2 0 1970 4 - 1 0 2 0 0 0 700.00 € 84 4 18/04/2016 8.33 €

148 Arroios Praça do Chile T3 0 1968 2 - 1 0 0 0 0 0 800.00 € 90 3 23/03/2016 8.89 €

149 Belém Belém T3 0 1969 2 - 1 0 0 0 0 0 850.00 € 109 3 28/03/2016 7.80 €

150 Santo António Marquês de Pombal T2 0 1960 2 - 1 0 2 0 0 0 500.00 € 52 3 09/03/2016 9.62 €

151 Alcântara Junqueira T2 0 1956 3 - 1 0 0 0 0 0 600.00 € 78 4 29/02/2016 7.69 €

152 Avenidas Novas Avenidas Novas T2+1 1 1974 0 - 1 0 0 0 30 0 1 600.00 € 90 5 02/05/2016 17.78 €

C.6


Mobilado

Ano Piso

Vista Nº WC

Garagem

Elevador

Arrecadação

Área Terraço

Área Quintal

Preço ABP Grau

Remodelação Data


m2

153 Santo António Amoreiras T2 0 1950 3 Aberta 1 0 0 0 0 0 1 100.00 € 85 4 31/03/2016 12.94 €

154 Benfica Estrada da Luz T3 0 1977 5 . 2 1 1 0 0 0 850.00 € 137 3 03/04/2016 6.20 €

155 Alcântara Alto de Sto. Amaro T1+1 0 1937 0 - 1 0 0 0 0 0 450.00 € 40 4 29/03/2016 11.25 €

156 Estrela Lapa T1 1 1950 0 - 1 0 0 0 0 0 750.00 € 108 5 11/03/2016 6.94 €

157 Estrela 24 de Julho T1 0 1951 2 - 1 0 0 0 0 0 500.00 € 40 4 29/02/2016 12.50 €

158 Santo António Rua Castilho T1 0 1968 6 Jardim 1 0 0 0 0 0 900.00 € 76 2 02/05/2016 11.84 €


160 Avenidas Novas 5 de Outubro T5+2 0 1937 4 - 2 0 1 0 0 0 1 800.00 € 160 4 23/03/2016 11.25 €

161 São Domingos de Benfica Laranjeiras T1+1 0 1950 Cav

e - 1 0 0 0 0 25 600.00 € 69 4 01/04/2016 8.70 €

162 Areeiro Bairro dos Actores T2 0 1940 2 - 2 0 0 0 0 0 780.00 € 75 5 25/04/2016 10.40 €


164 Santo António Príncipe Real T3 0 1900 2 - 2 1 1 0 0 0 1 600.00 € 143 4 01/03/2016 11.19 €

165 Avenidas Novas Campo Pequeno T1 1 1988 1 - 1 0 0 0 0 0 750.00 € 60 5 29/02/2016 12.50 €

166 Olivais Encarnação T1 1 1991 5 - 1 0 1 0 0 0 580.00 € 47 4 01/03/2016 12.34 €


168 São Domingos de Benfica Rua dos Soeiros T2 0 1975 6 - 1 0 1 0 0 0 700.00 € 75 3 23/02/2016 9.33 €

169 Belém Alto Restelo T1 0 1988 1 - 1 1 0 0 0 0 680.00 € 73 4 31/03/2016 9.32 €

170 Avenidas Novas Amoreiras T3 0 1950 5 - 2 0 1 0 0 0 1 000.00 € 124 4 19/02/2016 8.06 €

171 Santo António Av. Da Liberdade T4 0 1984 1 - 2 0 0 0 50 0 1 000.00 € 110 3 04/03/2016 9.09 €

172 Alvalade Campo Grande T1 1 1988 1 - 1 0 0 0 0 0 1 000.00 € 75 4 18/04/2016 13.33 €

173 Belém Restelo T3 0 1965 3 Jardim 2 0 1 0 0 0 1 000.00 € 100 4 19/02/2016 10.00 €


175 Santo António Marquês de Pombal T2 0 1970 5 1 0 1 0 0 0 850.00 € 85 4 25/02/2016 10.00 €


177 Estrela Prazeres T3 0 1950 2 - 2 1 0 0 0 0 1 200.00 € 120 4 16/03/2016 10.00 €

178 Avenidas Novas Picoas T1 0 1970 4 - 1 0 0 0 0 0 550.00 € 53 3 16/02/2016 10.38 €




182 Campo de Ourique Campo de Ourique T2 0 1970 7 Aberta 1 0 2 0 0 0 700.00 € 90 4 08/02/2016 7.78 €

183 Penha de França Penha de França T2 0 1970 12 Aberta 1 1 2 0 0 0 590.00 € 64 3 03/03/2016 9.22 €

C.7


Mobilado

Ano Piso

Vista Nº WC

Garagem

Elevador

Arrecadação

Área Terraço

Área Quintal

Preço ABP Grau

Remodelação Data


m2


185 Avenidas Novas Avenidas Novas T4+1 0 1930 3 - 2 0 0 0 0 0 1 500.00 € 133 5 11/02/2016 11.28 €

186 Alcântara Alcântara T2

Duplex

0 1951 1 - 2 0 0 0 0 0 600.00 € 80 5 08/02/2016 7.50 €

187 Estrela Lapa T2 0 1937 1 - 2 0 0 0 0 0 1 000.00 € 70 4 18/02/2016 14.29 €


189 Arroios Arroios T6 0 1977 4 - 1 0 0 0 0 0 1 100.00 € 108 4 03/02/2016 10.19 €



192 Benfica Benfica T1 0 1956 2 Aberta 1 0 0 0 0 0 450.00 € 52 4 11/01/2016 8.65 €



195 Lumiar Quinta das Mouras T3 0 1976 6 Aberta 2 1 2 0 0 0 1 100.00 € 141 4 19/04/2016 7.80 €

196 Alvalade Av. de Roma T3 0 1955 3 - 2 0 0 0 0 0 1 000.00 € 105 3 04/04/2016 9.52 €

197 Avenidas Novas Campo Pequeno T3+1 0 1937 0 - 2 0 0 0 0 0 1 500.00 € 152 5 04/03/2016 9.87 €

198 Areeiro Av. de Roma T2 0 1950 1 - 1 0 0 0 0 0 750.00 € 67 3 23/03/2016 11.19 €

199 Avenidas Novas Avenidas Novas T4 0 1960 4 Aberta 3 0 2 0 0 0 1 500.00 € 171 5 23/02/2016 8.77 €


201 Areeiro Av. Guerra Junqueiro T4 0 1935 5 - 2 0 1 0 0 0 1 200.00 € 173 2 23/12/2015 6.94 €


203 Alcântara Alcântara T2 0 1968 5 Aberta 1 0 0 0 0 0 700.00 € 72 4 01/02/2016 9.72 €



206 São Vicente São Vicente T1+1 0 1950 1 - 1 0 0 0 0 0 650.00 € 58 4 21/12/2015 11.21 €

207 Ajuda Alto da Ajuda T2 1 1950 1 - 1 0 0 0 0 0 650.00 € 86 4 09/02/2016 7.56 €

208 Penha de França Penha de França T1 0 1945 Cav

e - 1 0 0 0 0 0 450.00 € 55 3 06/02/2016 8.18 €

209 Campolide Campolide T1 0 1951 Cav

e - 1 0 0 0 0 0 450.00 € 56 4 01/02/2016 8.04 €


211 Avenidas Novas Avenidas Novas T4 0 1978 5 - 3 0 1 0 0 0 1 850.00 € 180 4 31/01/2016 10.28 €


213 Benfica Pedralvas T2 0 1982 8 - 1 0 2 0 0 0 575.00 € 97 4 04/01/2016 5.93 €

C.8


Mobilado

Ano Piso

Vista Nº WC

Garagem

Elevador

Arrecadação

Área Terraço

Área Quintal

Preço ABP Grau

Remodelação Data


m2

214 Penha de França Chile T2 0 1959 4 - 1 0 1 0 0 0 640.00 € 72 3 22/12/2015 8.89 €

215 Olivais Olivais Norte T2 0 1967 2 - 1 0 0 0 0 0 500.00 € 60 3 06/01/2016 8.33 €

216 Olivais Olivais Velho T2 0 1984 2 - 1 1 2 0 0 0 600.00 € 61 3 26/01/2016 9.84 €


218 Santo António Av. Da Liberdade T2 0 1950 3 - 1 0 0 0 0 0 800.00 € 60 3 29/12/2015 10.00 €

219 Estrela Av. Infante Santo T2 0 1990 1 - 2 0 0 0 0 0 680.00 € 81 4 04/01/2016 9.88 €

220 Belém Belém T2 0 1984 1 - 1 0 0 1 0 0 480.00 € 70 4 01/12/2015 9.71 €

221 Parque das Nações Moscavide T2 0 1995 5 Aberta 1 0 0 0 0 0 1 100.00 € 68 3 03/12/2015 7.06 €

222 Avenidas Novas 5 de Outubro T2 0 1978 1 - 2 0 1 0 0 0 650.00 € 76 5 25/02/2016 14.47 €

223 Alvalade Av. De Roma T2 0 1952 1 - 1 0 0 0 0 0 550.00 € 68 4 01/12/2015 9.56 €

224 Olivais Olivais Sul T2 0 1996 0 - 1 0 0 0 0 0 1 030.00 € 61 4 17/12/2015 9.02 €


226 Areeiro Av. João XXI T2 0 1988 8 - 1 1 2 0 0 0 650.00 € 93 4 07/11/2015 8.60 €

227 Avenidas Novas Avenidas Novas T1 0 1986 1 - 1 0 2 0 0 0 950.00 € 50 5 21/01/2016 13.00 €

228 Benfica Mercado T5 0 1970 8 - 2 0 2 0 0 0 1 100.00 € 143 4 09/12/2015 6.64 €

229 Alvalade Bairro de S. Miguel T3 0 1951 3 - 2 0 0 0 0 0 450.00 € 144 3 30/11/2015 7.64 €

230 Penha de França Afonso III T1 0 1950 3 Rio 1 0 0 0 0 0 650.00 € 40 3 12/11/2015 11.25 €

231 São Domingos de Benfica Hospital Cruz Vermelha T2 0 1960 0 - 1 0 0 0 0 0 500.00 € 75 2 28/12/2015 8.67 €


233 Campo de Ourique Amoreiras T1 0 1937 1 - 1 0 0 0 0 0 570.00 € 65 4 07/12/2015 10.77 €

o valor do património reabilitado: uma aplicação do método ... · como resultado desta análise...

Documents