O que você não pode deixar de saber...

Dicas ao Financiar um Imóvel

Dicas

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Simulação

Encargo Mensal

Comprometimento de Renda

Limite de Valor de Financiamento

CESH

Sistema de Amortização

Taxa de Juros

SFI x SFH

Valor de Entrada

CET

Prazo de Amortização

• Caixa Econômica Federal • Banco do Brasil • Banco Itaú • Banco HSBC • Banco Bradesco • Banco Santander

Na busca da melhor opção, vale a pena comparar as condições de cada banco. A tarefa é fácil com ajuda dos simuladores disponíveis nas páginas da internet dos grandes bancos.

Não é possível financiar 100% do valor da compra/venda. O limite de financiamento determinado pelo Conselho Monetário Nacional – CMN depende do sistema de amortização escolhido. Se optar pelo SAC, alguns bancos aceitam até 90% do valor do imóvel. O valor de entrada pode ser em recursos próprios e/ou FGTS, caso seja possível o enquadramento.

CMN – até 80% do valor do imóvel

O valor da entrada será de no mínimo de 10% do valor do imóvel. Esse valor pode ser maior estando sujeito ao sistema de amortização escolhido ou disponível, da capacidade de pagamento (encargo mensal), dentre outros fatores.

O valor de entrada pode ser em recursos próprios e/ou FGTS, caso seja possível o enquadramento. No caso de uso do FGTS como poupança na aquisição com ou sem financiamento, o imóvel não pode ter sido transacionado também com FGTS a menos de 03 anos conforme verificação na matrícula do imóvel emitida pelo Registro de Imóveis.

Valor de Entrada = mínimo 10% do valor do imóvel (SFH)

O ideal é sempre que o comprometimento de renda seja em torno de 20%, ou o menor possível. A avaliação da capacidade de pagamento deve levar em consideração o comprometimento da renda com outras obrigações financeiras previamente assumidas pelo pretendente ao crédito, bem como as despesas necessárias a suprir o seu mínimo existencial; e O comprometimento de renda deve ser apurado com base no maior encargo mensal admitido contratualmente, na hipótese da existência de cláusula contratual que preveja a amortização negativa do saldo devedor em qualquer prestação ao longo do contrato ou a alteração da taxa de juros durante o prazo contratual, ainda que o exercício da cláusula seja prerrogativa do pretendente ao crédito.

Comprometimento de Renda = máximo 30%

Prestação (A – Amortização + J – Juros) • Parcela de amortização - A: é a parcela que é diminuída periodicamente (em geral, mensalmente) do Saldo devedor. É o dinheiro que você está reduzindo do saldo devedor. Se não tivesse juros, o valor da amortização seria o Valor Emprestado dividido pelo número de prestações. • Parcela de juros – J: calculada de acordo com o percentual constante no contrato é a remuneração do valor emprestado. O valor dos juros embutidos em cada prestação é sempre calculado sobre o saldo devedor do empréstimo, verificado no período imediatamente anterior, apurado com base na taxa de juros contratada entre as partes. O valor da prestação será calculado de acordo com o sistema de amortização escolhido pelo comprador.

Encargo Mensal = Prestação ( A + J ) + Acessórios ( Seguros + Taxas ).

Acessórios (Seguros + Taxas) • Parcela de seguro mensal: que possui 02 prêmios de seguros, um para cobrir Danos Físicos no Imóvel – DFI, gerados por forças da natureza, e outro para quitação do saldo devedor no caso de Morte ou Invalidez Permanente – MIP do comprador.

A parcela de seguro mensal (DFI + MIP) é repassada mensalmente pelo Banco diretamente à Seguradora, portanto não abate no saldo devedor.

• Parcela de Taxa de Administração: É cobrada mensalmente, junto com as prestações do financiamento, foi estipulada legalmente, com objetivo de ressarcir o agente financeiro dos custos de administração nas operações no SFH.

Encargo Mensal = Prestação ( A + J ) + Acessórios ( Seguros + Taxas ).

Basicamente no mercado imobiliário trabalha hoje em dia com 2 sistemas de amortização: SAC – Sistema de amortização constante e a Tabela PRICE – Sistema de Amortização Francês. No SAC a prestação será maior e por consequência o valor a financiar será menor e no PRICE a prestação será menor e poderá financiar um valor maior.

SAC: pagamento, por meio de prestações decrescentes, composta por amortizações iguais e juros decrescentes. PRICE: pagamento, por meio de prestações iguais e sucessivas, composta por amortizações crescentes e juros decrescentes.

O prazo de amortização é o prazo contratado para finalizar a dívida mediante pagamentos periódicos. Quanto maior o prazo, maior será o valor passível de financiamento. Isso pode ser uma vantagem ou desvantagem, pois quanto maior o prazo, maior o desembolso de juros ao longo do contrato. Atentar que o prazo também é limitado a idade: 80 anos e 6 meses, portanto o prazo pode ser menor.

Exemplo:

Imóvel: R$ 250.000,00 Financiamento: R$ 200.000,00 Taxa de juros efetiva: 11% ao ano Proponente de 35 anos de idade.

Prazo = máximo 420 meses ou 35 anos

Prazo (anos) Custo Total 15 R$ 370.094,00 20 R$ 426.493,00 25 R$ 482.893,00 30 R$ 539.292,00

A taxa de juros influencia diretamente no cálculo do encargos mensal. Dependendo do Banco e do relacionamento que tiver haverá diferenças nas taxas de juros ofertadas (em geral para ter uma taxa de juros menor o banco exigirá algumas reciprocidades: conta salário, conta, cartão de crédito e cheque especial, dentre outras).

A taxa de juros é um dos componentes que mais influencia na tomada de decisão para se fazer a portabilidade habitacional.

Prazo = máximo 420 meses ou 35 anos

O CET é uma importante ferramenta para auxiliar o consumidor na hora de contratar um empréstimo ou realizar uma compra a prazo. Criado pelo Banco Central para dar maior transparência às operações de crédito, como empréstimos, financiamentos e leasing, o CET traz informações sobre todas as despesas com as quais o consumidor deve arcar. Exemplo:

Empréstimo: R$ 20.000,00 Encargos: R$ 3.083,85 Total Financiado: 23.083,85 Parcelas: 60 x R$ 541,92 Juros: 15,38 ao ano

CET = Taxa de juros + Taxas + Demais Encargos

O CESH é outra importante ferramenta para auxiliar o consumidor na hora de contratar um empréstimo ou realizar uma compra a prazo. É calculado considerando-se os fluxos de pagamentos de prêmios previstos, referentes às coberturas mínimas obrigatórias dos seguros Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI).

CESH = Prêmios de seguro MIP +DFI

A maioria das pessoas que adquire um imóvel precisa fazer uso de financiamentos. As instituições que cedem estes recursos utilizam, em geral, dois sistemas: Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). A definição da modalidade do empréstimo imobiliário depende da renda, do valor do imóvel e da capacidade de pagamento e endividamento do mutuário.

Ao financiar um imóvel, atente-se as despesas e valores de: • Valor de entrada do financiamento. • Valor de taxas e emolumentos cartorários. • Valor de reforma, decoração e mobília. • Valor de reserva que ficaria na poupança, afinal temos que ter uma reserva.

O segredo do sucesso é se planejar de forma adequada, ter equilíbrio para balancear os objetivos de curto e longo prazo e ter disciplina para seguir o que foi planejado. Quanto mais você poupar e investir seu dinheiro, melhores serão as condições que você terá no momento de negociar com o vendedor.

O que devo fazer antes de pleitear o financiamento para comprar imóvel? • Faça uma poupança, guarde para dar o máximo de entrada e diminua o número de parcelas do financiamento; • Se possível, utilize o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) para pagar a entrada ou financiar menos ou em menor prazo. E se quiser pagar à vista? Não existe nada melhor do que acumular os seus próprios recursos para comprar um imóvel, pois, além de não pagar taxas de juros é possível conseguir um desconto na hora de pagar.

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