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Curso de Avaliação Imobiliária certificado pela CMC MÉTODO COMPARATIVO

Pedro Coimbra Lopes

2015 – 1ª Ed.

1. Imobiliário como veículo de investimento 2. Finalidades da avaliação imobiliária 3. Processos de avaliação 4. Taxas e a avaliação imobiliária 5. Risco e a avaliação imobiliária 6. Tipos de métodos 7. Método do Rendimento (Income Approach) 7.1 Método de capitalização direta 7.2 Desconto cash flow (DCF) 8. Bem imobiliário como investimento

MÉTODO DO RENDIMENTO

QUAL SERÁ VALOR ( AVALIAÇÃO) DO SEGUINTE EDIFÍCIO ? QUAIS OS CRITÉRIOS A UTILIZAR ?



Prédio com 7 andares com 42 frações

Fonte: BNA 16-06-2015

1. Imobiliário como veículo de investimento

§ O imobiliário compete com outros tipos de investimentos para captar o capital dos investidores

§ Objetivo principal dos investidores é aumentar o capital investido

§ O investidor tenta também minimizar o risco

§ O investidor não pagará mais por um imóvel do que lhe custaria comprar um investimento alternativo(Princípio da substituição) § Investimento alternativo é a quele que oferece os mesmos retorno e risco que o imóvel em análise (Princípio da substituição)


1. Imobiliário como veículo de investimento

Onde investir o capital ? Investidor faz perguntas ?

§ Qual o custo do investimento?

§ Quando terei o retorno?

§ Quais são os riscos?

§ Recorro a capital alheio ?

§ Qual a liquidez dos imoveis ?

§ Qual o retorno de um investimento imobiliário comparado com

outros investimentos com riscos similares?

§ Vantagens fiscais (FII)

§ Administração requerida


1. Imobiliário como investimento

§ Ao avaliar imobiliário considerado como investimento devemos considerar dois tipos de retorno: Ø Retorno no investimento = Rendimento Periódico

Ø Retorno do investimento = Apreciação do Capital


1. Imobiliário como investimento – Liquidez

§ Liquidez refere-se à facilidade de converter o investimento em dinheiro vivo § Investimentos altamente líquidos convertem-se em dinheiro mais facilmente, logo o investidor espera um retorno (desconto) mais baixo que pretenderia para um investimento que leva mais tempo, ou é mais difícil, a converter


§ Investimento em imobiliário visto como uma classe de ativos Tradicionalmente, existem quatro classes de ativos: ü Bilhetes do Tesouro (Cash) ü Ações ü Obrigações ü Investimento em imobiliário Cada um destes investimentos apresenta características diferentes a nível de risco, rendibilidade e crescimento:


1. Imobiliário como investimento – Liquidez


Pode ter interesse por razões distintas: 1. Avaliações no âmbito da atividade do crédito hipotecário

2. Avaliações no âmbito das expropriações por utilidade pública

3. Avaliações do âmbito fiscal

4. Avaliações no âmbito da atividade seguradora

5. Avaliações no âmbito do processo civil

6. Avaliações no âmbito das transações

7. Avaliações no âmbito dos fundos de investimento imobiliário

2. Finalidades da avaliação imobiliária

1. Definição do Problema •Identificação do imóvel e objetivo

•Pressupostos e condicionantes

2. Análise Preliminar •Recolha de dados •Dados específicos do mercado •Dados específicos do imóvel

3. Análise do “melhor uso” (“Highest and Best Use Analysis”

4. Escolha e Aplicação do método de Avaliação •Método do Rendimento •Método Comparativo •Método do custo

5.Análise do valor e estimativa do Valor •Análise e avaliação dos val. indicativos •Estimativa do valor final

6. Relatório Final •Estimativa do valor final •Data utilizada na avaliação •Cálculos utilizados na avaliação

3. Processos de avaliação


Atenção! Antes de iniciar uma avaliação § Análise de mercado uma das fases mais importantes § Procura dos dados deverá ter em conta a natureza do local, o tipo de propriedade a avaliar, a demografia local e regional § Tipo de propriedade (escritórios, residencial, armazém...) § Quem é o cliente? § Qual é o local? § Quais os fatores com maior impacto na avaliação? § Quais os locais de maior valor?

3. Processos de avaliação


4. Taxas e a avaliação imobiliária

§ Taxa de capitalização § Taxa de atualização


§ Existem um conjunto diversificado de taxas financeiras

taxas de juro, simples, taxas de juro composto, taxa, ativas, taxas passivas, taxas postecipadas, taxas antecipadas, taxas reais, taxas nominais, taxas efetivas, taxas liquidas, taxas brutas, taxa interna de rentabilidade, taxas sem risco……………………………..

§ As três taxas mais importantes utilizadas na avaliação imobiliária

Ø Taxa de atualização Ø Taxa de capitalização Ø Taxa interna de rentabilidade


4. Taxas e a avaliação imobiliária

4. Taxas e a avaliação imobiliária - Atualização

§ Atualização é o fenómeno inverso da capitalização e corresponde a uma redução do valor do capital durante um determinado espaço de tempo § Considerando o capital(C) no momento t, a atualização (A) constituía a redução desse capital durante o período compreendido entre t-1 e t § Atualização transforma o capital (C) referido a um dado momento t , num capital inferior (C-A),referido a um momento anterior ao dado(t-1).Note-se que A>0



§ À semelhança da taxa de juro, pode-se definir Taxa de Atualização (ta) como sendo a redução sofrida por uma unidade de capital descontada durante uma unida de de tempo



§ A transformação de valores futuros em quantidades equivalentes no presente pode fazer-se mediante o processo de atualização, multiplicando-os pelo chamado Fator de Desconto (FD) ou Fator de Atualização


Exercício Se investirmos 100 unidades de capital durante 5 anos a uma taxa anual de 5%, qual o capital final? § Para respondermos a esta questão é necessário saber qual o regime de capitalização do investimento ?

§ Entende-se por regime de capitalização o processo pelo qual se vai fazer a liquidação dos juros do capital aplicado ?

§ Os juros produzidos dependem de dois fatores: tempo e capital

4. Taxas e a avaliação imobiliária - Capitalização


§ Relação tempo / capital é responsável pela distinção entre dois processos de capitalização: Juros simples / Juro composto

§ Juro simples: processo que pressupõe que o juro é dado apenas em função do tempo ,isto é ,para o mesmo capital inicial é constante o juro produzido em cada unidade tempo

§ Juro composto: processo que pressupõe que o juro é dado em função do tempo e do capital, ou seja, além do capital inicial o juro vencido em cada unidade de tempo passa imediatamente a vencer juros nas unidades de tempo posteriores



§ Os juros são excluídos do processo de capitalização após o vencimento § O capital que vence juros mantém-se constante



Exercício Neste caso Cn = C0 x (1 + n tj) regime de juro simples Cn = 100 x (1 + 5 x 5%) Cn = 100 x 1,25 Cn = 125



§ Os juros vencidos em cada momento são imediatamente incorporados no processo de capitalização

§ C1=C0+j1; C2=C1+j2; C3=C2+j3 … Ct=Ct-1+jt



Exercício Neste caso Cn = C0 x (1 + tj)^N regime de juro composto Cn = 100 x (1 + 5%)^5 Cn = 100 x 1,276 Cn = 127,6





4. Taxas e a avaliação imobiliária – Taxas de juro

§ Taxa de Juro Equivalente – transforma todas as taxas numa base equivalente






§ A estabilidade do rendimento esta associado ao risco § Risco politico, Risco fiscal, Risco ambiental


5. Risco e avaliação imobiliária

§ Os conceitos risco e prémio de risco variáveis essências para a definição correta das taxas de atualização § Angola não possui dados históricos imobiliários credíveis e de longa data, com base em estatística determinar os prémios de risco

RISCO Forma quantifica da depercepção da incerteza baseada em probabilidades objetivas dos acontecimentos futuros consoante os cenários possíveis “Risco é definido em finanças como a probabilidade de receber

um retorno de um investimento muito diferente do retorno esperado” Damodaran, (2001), “Corporate Finance, Theory and Practice”


§ Quanto mais seguro um investimento, menos retorno (desconto) um investidor espera

§ Reciprocamente, quanto mais risco apresenta um investimento, um mais alto o retorno (desconto) esperado



§ Como estimamos a Taxa de Remuneração ?

Tx = Tsr + Pr

Tx. = Tx. Sem risco + Prémio de Risco (Tx. sem Risco = Rendimento Certificados de Aforro, pex)



Taxa de desconto pode também ser calculada através do modelo CAPM, que é representado pela equação

E(Ri) = Rf + [E(Rm) –Rf] x ßi E(Ri) = retorno esperado do activo ou taxa de desconto; Rf = taxa livre de risco; E(Rm) = retorno esperado da carteira de mercado; βi = risco sistemático do activo;




§ Relaciona , dentro do modelo CAPM ,o comportamento de um título (ou carteira específica de títulos)com a carteira de mercado


§ Coeficiente Beta: Risco Sistemático



§ Métodos de avaliação imobiliaria destinam-se à estimação do valor da propriedade

§ Método de Comparação § Método do Rendimento § Método do Custo

§ Depende do fim que se destina a avaliação imobiliária e da disponibilidade de dados Alienação, hipoteca, imposto, inventário, expropriação, tipo de imóvel (habitação, comércio, escritório, armazém, terreno urbano, terreno agrícola, terreno industrial)

6. Tipos de métodos


QUAIS SÃO OS MÉTODOS DIRETOS E INDIRETOS ?


§ Onde exista mercado relativamente grande de imoveis similares, transacionadas numa base regular, será possível fazer uma comparação direta dos valores dos imóveis (método comparativo)

§ Onde exista mercado relativamente grande de bens similares ,transacionadas numa base regular e arrendada e tida como investimento (método do rendimento)

§ Onde o terreno tem potencial para desenvolvimento de projeto imobiliário( montante máximo que poderá ser pago pelo terreno), situação em que o motivo não seja o lucro, hospital, igrejas, cemitérios (método do custo)



Recomendável



a utilização de pelo menos dois dos métodos de avaliação imobiliaria , para ser possível obter, por conciliação dos diferentes valores estimados, o valor mais provável do imóvel

§ Utilizado na estimação dos valores de propriedade imobiliária, sendo especialmente adequado nas seguintes situações:

§ Avaliações de propriedades produtiva

§ Prédios urbanos (habitações, escritórios, unidades comerciais)

§ Prédios rústicos (vinhas, pomares, eucaliptais, pinhais, etc.)

§ Fixação de valores de trespasse em arrendamentos comerciais

§ Determinação do valor de utilização em direito de superfície

7. Método do Rendimento ( Income Approach)


1. Estimativa dos rendimentos brutos médios esperados

2. Estimativa dos rendimentos líquidos médios proporcionados

3. Fixação da taxa de atualização ou de capitalização (conforme a abordagem escolhida)

4. Cálculo do valor da propriedade em avaliação

§ Avaliação com recurso a esta metodologia engloba basicamente os seguintes passos:

7. Método do Rendimento ( Income Approach)


Método do rendimento

CAPITALIZAÇÃO DIRETA

(rendas perpetuas e constantes)

DESCONTO DOS CASH FLOW(DCF)

(rendas diferenciadas e finitas)


7.1 Método de capitalização direta

§ Avaliação por capitalização direta ( ou em perpetuidade)

converter, estimativa da renda de um único ano numa indicação

de valor, dividindo o Rend. anual líquido por taxa de capitalização

apropriada que parte do pressuposto que a renda será perpétua e

em termos anuais constantes

R = Rendimento do imóvel

Tx = taxa de capitalização

V = Valor do Imóvel

V = R / Tx

Definição



Definição


§ Forma de análise de investimento, baseado na capacidade da propriedade em gerar receitas

§ Pode ser utilizado para estimar o Valor de Mercado ou calcular o Valor em Uso

§ Utiliza-se em propriedades detidas como investimento

§ Pressupõe-se que os rendimentos são constantes e perpétuos


Definição


§ Tudo o que nós necessitamos para avaliar pelo método de capitalização direta são duas variáveis: Ø Taxa de capitalização(tx)

Ø Renda(ou rendimento)(R) § Uma vez tendo aqueles dois elementos, simplesmente usamos a a relação entre os dois para estimar o valor da propriedade


Definição


Significado da taxa de capitalização

Taxa de correlação: relação existente entre mercados de arrendamento e de venda Taxa operacional: obter o v. comercial apartir do rendimento anual Taxa de indiferença: indiferente para o proprietário a venda do mesmo ou o recebimento de uma renda ao longo do período de vida útil de construção(50-70 anos) Taxa de rendibilidade: corresponde a uma taxa de rendibilidade expectável anual bruta real


Obtenção da taxa de capitalização e rendimentos


§ A designação de taxa de capitalização quando reportada à avaliação imobiliária é uma designação pouco apropriada

§ Generalizou-se para a taxa de capitalização bruta Yield significa taxa de retorno , rentabilidade ou renumeração


Significado da taxa de capitalização


YIELD



§ Taxa obtida empiricamente, pelo estudo das relações existentes entre os rendimentos e valores comercial dos imóveis

Taxa de capitalização bruta – rendimentos brutos Taxa de capitalização liquida – rendimentos líquidos Mercado publicita ou negoceia sempre os valores brutos de venda e renda Rendas brutas anuais – mais fácil e rápida definição Valores de venda – mais fácil e rápida definição

§ Deverá ser cuidadoso aos diversos aspetos de homogeneização



§ Pode ser obtida pelos valores dos imóveis comparáveis, no caso de se saber os rendimentos e preços de venda Exe: Dados sobre 5 imóveis comparáveis são os seguintes: § Atenção : cuidados na escolha dos imóveis comparáveis




§ O rendimentos designam-se por brutos ou líquidos § O rendimento bruto "RB“ é igual ao valor anual:

§ Renda contratual( prédios rústicos urbanos arrendados) § Ao resultante da multiplicação da produção anual pelo preço de mercado dos produtos agrícolas ou florestais (caso das parcelas produtivas agrícolas ou florestais) § Ao valor anual da renda de propriedades arrendadas análogas que possam servir de referência (caso dos prédios urbanos não arrendados)





§ Rendimento líquido "RL" verificado em cada ano (em cada período de tempo considerado) na propriedade em apreço ou nas propriedades comparáveis

§ Obtém-se deduzindo ao rendimento bruto anual (período de tempo considerado), todas as despesas e encargos "D“ que tiverem lugar nessa unidade de tempo

§ RL = RB - D






O RIGOR DO VALOR ENCONTRADO DEPENDERÁ DA ESTIMATIVA DOS RENDIMENTOS E DA TAXA FIXADA

§ As variáveis "rendimento" e "taxa", são igualmente importantes para a determinação do valor do imóvel

§ “taxa” oferece maiores dificuldades, embora a determinação dos rendimentos não seja, também pacífica

§ Uma diferença pequena na “taxa” de capitalização resultará em estimativas de valor que podem diferir em milhares de dolares.

§ “taxa” de capitalização, é determinada empiricamente, através da relação existente entre os rendimentos gerados pela habitação e o valor da habitação que os originam






§ Como avaliamos uma perpetuidade? § Dividimos a renda considerada perpétua pela taxa de retorno requerida pelo mercado

UMA RENDA É 10.000 $ ANUAL E A TAXA DE RETORNO DO MERCADO É 12% . QUAL É O VALOR?

10.000/.12 = 83.333.33



A TAXA DE CAPITALIZAÇÃO É UMA TAXA DE RETORNO DE INVESTIMENTO ?

A TAXA DE CAPITALIZAÇÃO É UMA TAXA DE RENDIMENTO ?

A TAXA DE ATUALIZAÇÃO É UMA TAXA DE RENDIMENTO ?


4.1.1 Método de capitalização direta

Exemplo


§ Dificuldades na obtenção de dados que sejam comparáveis com o imóvel em avaliação

§ Não considera a evolução dos fluxos de caixa futuros

§ Não constitui medida de rendibilidade total do invest, apenas inclui a rendibilidade a nível do rendimento


Limitações do MR de capitalização direta


Exercício nº 1


Estime o Valor de mercado de um armazém, com as seguintes características Área bruta armazém 3500 m² Área bruta de escritórios 450 m² De acordo com a prospeção efetuada, armazéns novos com características semelhantes são arrendados na zona por 7 $ / m² área bruta de construção mês e a taxa de capitalização de investimentos em armazéns é de 8 %.

Exercício nº 2


Um cliente pediu-lhe a avaliação de um estabelecimento comercial que possui situado no morro bento e com 1 lugar de estacionamento novo com Ab=250 m² O quadro de prospeção apresentado refere-se a imoveis com características e localização semelhantes ao imóvel em estudo

Imóvel Idade Estac. Zona Renda / m^2

1 Novo 2 Talatona 18

2 Novo 1 Talatona 15

3 25 1 Morro bento 11

4 23 2 Morro bento 13

5 Novo 2 Morro bento 15

1) O valor potencial considerado livre e disponível para uso continuado, sabendo que a taxa de capitalização pretendida na zona é de 18%. 2) Estime os valores que considere adequados se o imóvel se encontrasse arrendado com uma renda 3000$/m sabendo que contrato de arrendamento termina no final de 2016

§ Aplica-se a imóveis que gerem rend. ou avaliação de imóveis que irão gerar rend. diferenciados em períodos diferenciados

§ Materializa-se num Cash-flow, em que § são elencadas as diversas variáveis consideradas fundamentais § estimado o período de saídas e entradas de capitais § O valor

§ Baseado numa análise da rentabilidade futura § Traduzido pelo Valor Atual Líquido dos benefícios futuros inerentes

7.2 Método de cash flow descontados (DCF)

Definição


§ Para aplicar o (DCF) Atualizados é necessário definir: § Projeção dos Cash Flows

§ Horizonte Temporal

§ Taxa de Desconto/Atualização

§ Valor Residual


Definição



Definição


§ O Valor atual das Rendas acumuladas durante os vários períodos pode ser estimado a partir da fórmula seguinte:


Definição


§ A taxa de atualização será nominal ou real consoante a forma como é feita a valorização dos rendimentos ou despesas futuros

§ Taxa de atualização visa atualizar valores monetários futuros para determinar o valor no momento presente

§ a preços constantes, isto é, apreços do ano-base § a preços correntes, isto é, a preços dos anos em que ocorrem § a preços reais , isto é , a preços correspondentes a um poder de compra equivalente ao do ano-base


Obtenção da taxa de atualização


§ Utilizar-se-á a taxa de atualização real, se os montantes futuros forem estimados a preços reais( correspondente a um poder de compra para o ano base) ou a preços constantes ( inflação homotética)

§ Utilizar-se-á a taxa de atualização nominal, se os montantes futuros forem estimados a preços correntes(preços dos anos em que se pressupõe que vierem ocorrer)


Obtenção da taxa de atualização



§ M.R em relação ao M.C tem a vantagem de incorporar diferenças de escala, qualidade de construção, localização e idade, diferenças afectam simultaneamente o rendimento e o preço do imóvel

§ M.R apresenta à semelhança do M.C a vantagem de ser fácil de compreensão e de simplicidade de aplicação.

§ M.R não implicando o domínio de conceitos técnicos e económicos muito avançados


Vantagens


§ Dificuldade no conhecimento do rendimento futuro da propriedade

§ Dificuldade na obtenção da duração dos contratos

§ Dificuldade na previsão da conjuntura económica

§ Dificuldade na uniformização dos métodos de avaliação para certas finalidades(efeitos fiscais, estabelecimento de seguros, hipoteca)


Desvantagens


Um cliente pediu-lhe a avaliação de um apartamento novo que possui, T3 sem estacionamento e com gerador novo. O quadro de prospeção refere-se a imóveis com características e localização semelhantes ao imóvel em estudo, Determine, justificando a) O Valor do mercado, considerado livre e disponível e para uso continuado, sabendo

que a taxa de capitalização pretendida na zona é de 15%: b) Estime os valores que considere adequados, identificando-os, se o imóvel se

encontrar arrendado com uma renda de 3500 $, sabendo que: a. O contrato de arrendamento termina daqui a 3 anos.

Tipologia Garagem Gerador Renda Potencial ($)

1 T3 Sim Não 610

2 T3 Sim Sim 660

3 T3 Não Sim 605

4 T3 Sim Não 610

5 T3 Não Sim 600

6 T3 Sim Não 600

Exer

cíci

o n

º 3

Considere um imóvel que se encontra arrendado a uma única entidade pelo valor mensal de 100.000 $ mensais, que termina em Outubro de 2017. A entidade já informou que não pretende dar continuidade ao contrato e afigura-se pouco provável encontrar uma outra que a substitua, pelo que o cenário mais provável é o arrendamento das frações isoladas, num total de 40 frações com uma área de 125 m² cada, sendo a renda potencial de 16 $/m². No final do contrato terão que ser realizadas obras no edifício, para reposição da divisão original das frações, que se prevê ocorra num período de 4 meses e tenham um custo de 150 $/m². Apenas a partir daí podem ser ocupadas as frações, sendo habitual conceder 3 meses de carência aos inquilinos. Para simplificação dos cálculos considere que todas as frações serão arrendadas após as obras. Solicite a informação complementar que ache necessária.

Exercício n.º 4

Considere um imóvel com valor de mercado livre e disponível de 450.000 $ Qual o Valor que este teria se se encontrasse arrendado, com uma renda de 3500 $/mês, pelos próximos 33 meses?

Exercício nº 5

8. Bem imobiliário como investimento

Valor atual líquido (VAL)

§ Indicador de rendibilidade amplamente utilizado para encontrar a alternativa de investimento mais eficiente do ponto de vista económico

§ Expressa (no presente) o valor atual do benefício líquido (riqueza) gerado por um imóvel

§ Corresponde à soma dos Cash-Flows atualizados:






§ Critério de decisão do VAL consiste de: § VAL (depois dos impostos) pode ser usado como medida de rentabilidade do imóvel § Quanto maior for a taxa de atualização menor será o VAL § VAL negativo significa que a solução da TIR é menor do que a taxa de atualização usada


VAL > 0 : investimento económico rentável

VAL=0 : Tão bom como a próxima melhor oportunidade de invest.

VAL<0 : Investimento não é rentável



Taxa interna de rentabilidade (TIR)

§ Rendimento anual em % esperado de um invest. em imóveis § TIR é a taxa de atualização para o qual o VAL se anula



Se TIR > TMR = Investimento rentável Se TIR = TMR = Benefícios igualam os custos Se TIR < TMR = Investimento não rentável Taxa Interna de Rentabilidade (TIR), permite ao promotor comparar a TIR do empreendimento com a sua taxa mínima de retorno (TMR). Estabelecendo o VAL igual a zero e especificando a taxa de atualização como um valor desconhecido “ta”

Taxa interna de rentabilidade (TIR)


Considere uma oportunidade de investimento que requer dois pagamentos escalonados consistindo um inicial de 1.000€ e outro de 1.000€ no final do segundo ano Espera-se receber em retorno benefícios no valor de 4.000€ no final do quarto ano e outro no valor de 1.000€ no final do décimo ano, quando o bem for vendido. Qual a TIR do projeto imobiliário ?

Exercício nº 6


mÉtodo do rendimento - cld.pt · constante o juro produzido em cada unidade tempo ... (método...

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