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INTRODUO AVALIAO IMOBILIRIA Universidade Fernando Pessoa

Avaliao imobiliria Mtodo comparativo - 1/46

MANUAL DO MTODO COMPARATIVO

Este manual foi retirado do Livro MANUAL DE AVALIAO IMOBILIRIA, da Vislis Editores, de RUY FIGUEIREDO, o qual se aconselha a compra para uma abordagem mais completa.



MANUAL DO MTODO COMPARATIVO NDICE

NDICE DO MTODO COMPARATIVO. . . . . . 2

1 INTRODUO . . . . . . . . . 4

2. VALOR DE MERCADO . . . . . . . 5

3. A IMPORTNCIA DA INFORMAO . . . . . 6 3.1 A IMPORTNCIA DA QUANTIDADE DA INFORMAO . . 6 3.2 A IMPORTNCIA DA QUALIDADE DA INFORMAO . . . 9 3.3 A DIVERGNCIA DOS VALORES DE AVALIAO . . . 12

4. A REA DE AVALIAO . . . . . . . 13 4.1. REAS DEFINIDAS PELO RGEU . . . . . . 13 4.2. REA PRINCIPAL E REAS ACESSRIAS. . . . . 14 4.2.1 Posturas gerais no clculo das reas. . . . . . . 14 4.2.2 Postura do avaliador no clculo das reas . . . . . 15 4.2.2.1 rea Principal . . . . . . . . . 15 4.2.2.2 reas acessrias . . . . . . . . 16 4.3 PULSAR DE VENDA DA REA PRINCIPAL E DAS REAS ACESSRIAS DE FRACES HABITACIONAIS . . . . 21 4.4 REA EQUIVALENTE OU HOMOGENEIZADA . . . . 24 4.4.1 rea Equivalente de fraces Habitacionais . . . . . 24 4.4.1.1. Determinao da rea equivalente Exemplo 1 . . . . 27 4.4.1.2. Determinao da rea equivalente Exemplo 2 . . . . 28 4.4.2 rea Equivalente de outros produtos imobilirios . . . . 29 4.5 PROBLEMAS NA MEDIO DE REAS . . . . . 30



5. O TRABALHO DE PROSPECO . . . . . . 32

6. O TRABALHO DE HOMOGENEIZAO . . . . . 33 6.1 ANLISE PROCESSUAL DO TRABALHO DE HOMOGENEIZAO . 33 6.2 MATRIZ DE HOMOGENEIZAO . . . . . . 35 6.3 PROCESSO DE HOMOGENEIZAO . . . . . 38 6.3.1 Generalidades . . . . . . . . . 38 6.3.2 Caractersticas de Comparao . . . . . . . 39 6.3.2.1 Tipo de valor . . . . . . . . . 39 6.3.2.2 Tipologia e rea principal expandida . . . . . 40 6.3.2.3 Idade . . . . . . . . . . 42 6.3.2.4 Estado de conservao . . . . . . . 42 6.3.2.5 Data da transaco . . . . . . . . 43 6.3.2.6 Localizao . . . . . . . . . 43 6.3.2.7 Posio da fraco no prdio . . . . . . . 43 6.3.2.8 Qualidade das vistas . . . . . . . . 44 6.3.2.9 Outras Caractersticas . . . . . . . 44 6.3.3 Cuidados a ter na homogeneizao . . . . . . 45

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1 INTRODUO O "Mtodo Comparativo", tambm, por vezes, designado mtodo directo, sinttico, emprico ou de comparao, fundamenta-se sobretudo no conhecimento do mercado local e dos valores pelos quais se tm vindo a transaccionar as propriedades anlogas que se pretende avaliar. Neste mtodo, o valor do imvel determinado por comparao com outros semelhantes, de que so conhecidos os valores de venda ou de oferta de venda no mercado imobilirio. A informao disponvel ou disponibilizada em relao s transaces de propriedades "anlogas" e "comparveis" com a que est a ser objecto de avaliao assume, neste mtodo, uma importncia fulcral. O objectivo enunciar o valor de mercado ou mais correctamente o presumvel valor de mercado da propriedade em apreo. O "Mtodo Comparativo", se bem utilizado, considerado o de maior confiana pois sem dvida o mtodo que melhor traduz o "pensamento do mercado imobilirio" no momento da avaliao, isto , o que melhor reflecte o valor do bem em mercado livre, sujeito lei da oferta e da procura, e tendo em conta as diversas imperfeies que caracterizam este mercado. No entanto, a utilizao deste mtodo assenta em determinados pressupostos e envolve alguns riscos. Os pressupostos em que se baseia "O Mtodo Comparativo" so os seguintes: i) a existncia de um mercado imobilirio activo; ii) a obteno de informao correcta; iii) a existncia de transaces de imveis semelhantes. Quanto aos riscos associados aplicao do "Mtodo Comparativo" poderemos apontar os seguintes: i) risco associado interferncia de critrios subjectivos na avaliao das propriedades; ii) risco associado inexistncia, raridade ou falta de constncia de transaces de bens anlogos ao em apreo. No que se refere subjectividade da avaliao, esta, em geral, responsvel pelas divergncias entre os valores estimados por diferentes avaliadores, dado que a actividade de avaliao imobiliria ainda no se encontra totalmente estruturada, e deste modo, o acto de avaliar no totalmente cientfico, comportando ainda alguma dose de arte. Quanto insuficincia de transaces em termos numricos, a mesma conduz a uma caracterizao inadequada do comportamento do mercado local, e por conseguinte no permite uma avaliao fundamentada de forma satisfatria do imvel em causa. Desde que a informao disponvel seja suficiente e credvel pode-se utilizar este mtodo com fiabilidade. Contudo, a sua aplicao mais adequada, na avaliao de propriedades que so transaccionadas em maior nmero (habitaes e terrenos) e menos adequada na avaliao das propriedades com transaces menos frequentes (unidades industriais, etc.).



A aplicao do "Mtodo Comparativo" na sua forma mais evoluda utiliza as tcnicas de homogeneizao e de anlise estatstica. As primeiras, ao ajustarem (homogeneizarem) os dados recolhidos, permitem comparar propriedades que entre si apresentam caractersticas diversas, nomeadamente em relao idade, estado de conservao, rea, localizao geogrfica, data de transaco, nvel de acabamentos, etc.. As tcnicas de anlise estatstica, por sua vez, permitem escrever a populao dos dados, atravs da determinao de certos parmetros estatsticos (mdia, moda, desvio padro, percentis e outros), e possibilitam, para uma dada margem de segurana (confiana), enunciar um valor ou um leque de valores mais provveis para o imvel em apreo. Discutem-se, nos pontos seguintes, os aspectos tidos como mais relevantes no processo de avaliao com recurso ao "Mtodo Comparativo", nomeadamente: i) as perspectivas e tipos de valor (j visto em generalidades); ii) a informao; iii) o trabalho de prospeco; iv) o trabalho de homogeneizao;

2. VALOR DE MERCADO Usa-se com frequncia, como base ou principal referncia para o valor de um imvel, o tipo de valor conhecido por "Valor de Mercado" e tambm designado por Presumvel Valor de Transaco (PVT), Presumvel Valor Comercial (PVC) ou Presumvel Valor Venal (PVV). A palavra "presumvel" utilizada aqui na qualificao do "Valor de Mercado" reflecte o facto de o acto de avaliar ou de atribuir valor ser uma "estimao" e no uma "determinao". O "Valor de Mercado" pode ser estimado com base no valor pelo qual se tem vindo a transaccionar a maioria dos bens com caractersticas semelhantes s do bem em apreo. Cada uma dessas transaces dever ser efectuada sem coaco entre o vendedor que quer vender e o comprador que quer comprar, devendo estes serem conhecedores das alternativas possveis no mercado e seus valores, e dever-se-o excluir da amostra as transaces relativas s situaes anmalas do mercado, como, por exemplo, as que a seguir se indicam: i) transaces precipitadas e apressadas, que no permitem no geral, a realizao de um estudo aceitvel de mercado por parte de quem quer vender e/ou de quem quer comprar, nem o apuramento dos valores praticados nesse mercado; ii) transaces comandadas por razes de natureza sentimental, doena, divrcio, etc.; iii) vendas restringidas a um s comprador ou a um grupo pequeno de compradores, que assim podem manipular o negcio; iv) outras. De todos os tipos de valores indicados, o "Valor de Mercado", sem dvida, aquele que mais merece a ateno e preocupao do "Mtodo Comparativo".



Dado o seu interesse, apresenta-se a seguir, a sua definio de acordo com o TIAVSC (The International Valuation Standards Committee). Valor de Mercado o montante pelo qual se estima que uma propriedade adequadamente publicitada seja transaccionada data da avaliao entre um comprador e um vendedor interessados cada um dos quais actuando independentemente um do outro, com prudncia, sem coaco e com pleno conhecimento do mercado. Um comprador interessado significa aquele que est motivado a comprar sem ser forado a tal. Assume-se tambm que nem est ansioso por comprar nem deseja comprar por qualquer preo. Pressupe tambm que o comprador actuar de acordo com as realidades do mercado e que no pagar um preo superior ao do que o mercado exige. Um vendedor interessado significa aquele que est motivado a vender sem ser forado a tal, sem estar ansioso por faz-lo e que no deseja vender por qualquer preo. A independncia entre as partes envolvidas, comprador e vendedor, significa que no existem relaes particulares ou especiais entre as mesmas (familiares, senhorio-arrendatrio, outra) que possam estabelecer um nvel de preo no caracterstico do mercado.

3. A IMPORTNCIA DA INFORMAO No "Mtodo Comparativo" o valor do imvel obtido por comparao com os valores de mercado das referncias, comprovados em transaces j realizadas ou nos valores de oferta. Deste modo, a ausncia de informao o "calcanhar de Aquiles" do avaliador. "Sem informao no h avaliao". A informao a recolher para suporte ou apoio das avaliaes imobilirias tem de necessariamente obedecer aos seguintes dois requisitos: i) QUANTIDADE isto , dever ser suficientemente volumosa, sob o risco de no se obter uma caracterizao correcta e credvel do mercado; ii) QUALIDADE isto , dever ser recolhida com prudncia para poder ser utilizada de forma adequada.

3.1 A IMPORTNCIA DA QUANTIDADE DA INFORMAO O primeiro requisito enunciado procura afastar os juzos de valor baseados num nmero bastante restrito de transaces envolvendo propriedades anlogas que se avalia. Num universo to limitado provvel que algumas das transaces ocorridas e que servem de referncia, tenham sido norteadas por razes afectivas, de aflio, estratgicas ou de outra natureza, que no as condicionadas pelas foras de oferta e procura actuando num mercado livre. Deste modo, o valor obtido com base naquelas referncias, poder no reflectir o verdadeiro "pensar do mercado".

S com uma quantidade adequadamente volumosa de informao imobiliria possvel assegurar uma caracterizao adequada e fivel do mercado em anlise (local, regional ou nacional).



Analisemos, por exemplo, as avaliaes efectuadas por trs profissionais, cada um possuidor de um determinado volume de informao, e por conseguinte, cada um dos quais tendo caracterizado de forma diferente o "pensar do mercado" relativamente ao objecto em apreo. Vamos supor que o objecto de avaliao um armazm novo de dois pisos com 1.000 m2 de rea por piso, situado em determinada localidade, cuja planta e corte se apresentam a seguir.

Figura 1 Caractersticas geomtricas de um armazm.

Suponhamos as seguintes amostras (caracterizadas pela rea e respectivo preo unitrio de venda) recolhidas, no local, pelos 3 avaliadores:

AVALIADOR 1 Armazm rea Preo Unitrio de venda

Armazm 1 325 m2 500 / m2 Armazm 2 575 m2 500 / m2 Armazm 3 750 m2 500 / m2


Armazm 1 325 m2 500 / m2 Armazm 2 575 m2 500 / m2 Armazm 3 750 m2 500 / m2 Armazm 4 1,250 m2 475 / m2 Armazm 5 1,475 m2 475 / m2 Armazm 6 1,700 m2 350 / m2


Armazm 1 325 m2 500 / m2 Armazm 2 575 m2 500 / m2 Armazm 3 750 m2 500 / m2 Armazm 4 1,250 m2 475 / m2 Armazm 5 1,475 m2 475 / m2 Armazm 6 1,700 m2 350 / m2 Armazm 7 1,800 m2 450 / m2 Armazm 8 1,900 m2 450 / m2 Armazm 9 2,000 m2 425 / m2

Se as avaliaes forem realizadas apenas com base na informao recolhida por cada avaliador. justo pensarmos que os valores de avaliao sejam os seguintes:



AVALIADOR 1 V = 2000 m2 x 500 / m2 = 1000000

AVALIADOR 2 V = 2000 m2 x 350 / m2 = 700000

AVALIADOR 3 V = 2000 m2 x 425 / m2 = 850000

O avaliador 1 baseou-se numa amostra de reduzido volume, que, por esse facto, no caracterizava o mercado imobilirio local de armazns de forma credvel e abrangente. O avaliador 2 tinha sua disposio uma amostra mais alargada mas no to suficientemente alargada para neutralizar a utilizao do elemento amostral de menor preo unitrio (armazm 6) e descaracterizador do mercado (tratava-se seguramente de uma transaco motivada por razes anmalas). O avaliador 3 utilizou uma amostra suficientemente alargada e caracterizadora do "pensar do mercado". Do exemplo apresentado, resulta a importncia da concepo e implementao das denominadas "Bases ou Bancos de Dados Imobilirios", dado permitirem o armazenamento de grande volume de informao e consequentemente uma correcta caracterizao do mercado. Estas "ferramentas", se convenientemente estruturadas, permitiro disponibilizar em tempo til, informao imobiliria em quantidade e de qualidade. A utilidade dessas bases de dados, contudo, no se esgota apenas no suporte do trabalho de avaliao. A sua explorao permitir retirar concluses e resultados que contribuiro seguramente para o aperfeioamento tcnico-cientfico do corpo de doutrina da Actividade de Avaliao Imobiliria. Nesse sentido, alguns desses resultados podero corporizar um conjunto de elementos que podero ser utilizados com alguma utilidade, destacando-se os seguintes: i) indicadores (de venda, de oferta de venda, de arrendamento, de oferta de arrendamento, etc.) para cada tipo de propriedade, estruturados com base na localizao, magnitude da rea, idade, estado de conservao, nvel de acabamentos, etc.; ii) frmulas de homogeneizao ou de ajustamento dos indicadores usados como referncia no processo de avaliao pelos Mtodos "Comparativo" e do "Rendimento" e que permitiro ajustar os indicadores disponveis em termos de reas/tipologias, localizao, idades de construo, estados de conservao, nveis de acabamentos, etc.;

iii) tabelas de depreciao para avaliao de propriedades urbanas no novas com base no "Mtodo do Custo"; iv) taxa de capitalizao (lquida ou bruta) para avaliao com base no "Mtodo do Rendimento" de propriedades geradoras de rendas ou de rendimentos. v) outros.



3.2 A IMPORTNCIA DA QUALIDADE DA INFORMAO Como vimos, fundamental para o suporte e fundamentao do trabalho de avaliao, com base no "Mtodo Comparativo", a disponibilizao de um volume significativo de informao imobiliria de qualidade. A qualidade da informao particularmente importante, pois avaliaes feitas com base em informao de qualidade duvidosa, seguramente conduziro a valores distorcidos do pensamento do mercado. Muitas vezes, a deficiente qualidade da informao resulta simplesmente do facto de no existir um entendimento nico no tocante definio e determinao da "rea" que constitui uma das mais importantes variveis explicativas do valor dos bens imobilirios. Por este motivo, a informao que transmitida ou recolhida pelo avaliador pode resultar defeituosa. Se a "rea" pode assumir diversos valores consoante a pessoa que a determina, ento os indicadores de venda (valor de venda ou de oferta de venda do imvel por m2 da sua rea) ou os indicadores de renda (valor da renda ou de oferta de renda do imvel por m2 da sua rea) dependem tambm de quem os calcula. Deste modo, o avaliador no pode aceitar de nimo leve as reas ou os indicadores que lhe so fornecidos pelos vendedores e mediadores, ou expressos em jornais, semanrios ou revistas da especialidade, sob pena de obter e utilizar uma informao perigosa, dado no conhecer, na maior parte das vezes o processo utilizado no seu clculo (as publicaes, jornais ou revistas da especialidade raramente explicitam os processos e critrios usados na obteno das reas e dos indicadores de avaliao). Por exemplo, do conhecimento geral, que alguns vendedores incluem na "medida" da rea das habitaes, as reas acessrias (de estacionamento, de arrecadao, de terrao e outras) e que outros no as consideram. Estas consideraes procuram ilustrar os cuidados a ter na obteno e utilizao da informao imobiliria e a importncia e necessidade de se proceder normalizao, uniformizao e implementao generalizada do conceito de "rea de avaliao", de modo a que num futuro prximo, seja inequvoca a sua determinao para todos os intervenientes no imobilirio (donos de obra, projectistas, promotores, construtores, empresas e revistas de informao imobiliria, mediadores, avaliadores e utilizadores). Para ilustrar a importncia, no resultado da avaliao, do critrio utilizado na determinao da rea, analisemos o exemplo do armazm utilizado anteriormente para demonstrar a importncia da quantidade da informao. O objectivo a determinao do indicador unitrio de venda "uv" do referido armazm (valor efectivo da transaco a dividir pela sua rea) por 4 indivduos pertencentes a uma ou a mais das seguintes classes de intervenientes no mercado imobilirio (vendedor, comprador, avaliador, mediador ou fornecedor de informao imobiliria). Cada um destes intervenientes tem um determinado conceito de rea, pelo que o indicador "uv" determinado por cada um, apresentar valores diferentes. Vamos supor que os quatro intervenientes sabem que o referido armazm foi transaccionado por 850.000.



Figura 2 Caractersticas geomtricas do armazm

Vejamos, agora, a influncia da metodologia empregue na medio da rea nos valores dos indicadores unitrios de venda obtidos.

INTERVENIENTE 1 medio efectuada pelo permetro exterior das paredes rea = 1000 m x 2 m = 2000 m2 uv = 850000 : 2000 m2 = 425 / m2

INTERVENIENTE 2 medio efectuada pelo permetro interior das paredes exteriores Espessura das paredes exteriores = 0,20 m rea de Paredes = 2m x 2m x 0,20m x (40m + 24,6m) = 52 m2 rea = 2000 m2 52 m2 = 1948 m2 uv = 850000 : 1948 m2 = 436 / m2

INTERVENIENTE 3 medio pelo exterior e no considerando a rea da rampa rea da Rampa = 6m x 15m = 90 m2 rea = 2000 m2 - 90.00 m2 = 1910 m2 uv = 850000 : 1910 m2 = 445 / m2

INTERVENIENTE 4 medio pelo interior e no considerando a rea da rampa rea de Paredes = 2m x 2m x 0.20m x (40m + 24.6m) = 52 m2 rea da Rampa = 6m x 15m = 90 m2 rea = 2000 m2 - (52 m2+ 90 m2) = 1858 m2 uv = 850000 : 1858 m2 = 457 / m2 Poder agora, o leitor perguntar:

Mas afinal, onde reside o problema? O problema tem sentido quando um avaliador utiliza a informao (indicador unitrio de venda) veiculada por uma fonte que tem, determina e utiliza um conceito de rea diferente do seu.



Se assim acontecer, o avaliador mede a rea do imvel em apreo de uma determinada forma, mas utiliza na sua avaliao uma informao baseada noutro conceito de rea. O resultado obtido ser seguramente distorcido. Se assim no acontecer, isto , se o conceito de rea for igual para o avaliador e para o fornecedor da informao, ento, o resultado ser credvel. Considerando o armazm dos exemplos anteriores, vamos supor 4 avaliadores (Avaliador 1, Avaliador 2, Avaliador 3 e Avaliador 4), cada um dos quais tendo medido a rea do armazm em apreo de forma diferente, e 4 fornecedores de informao (Fornecedor 1, Fornecedor 2, Fornecedor 3 e Fornecedor 4), cada um dos quais tendo calculado o indicador unitrio de venda tambm de forma diferente. Poderemos construir o seguinte quadro, onde figuram em milhares de Euros os valores possveis de avaliao bem como os desvios percentuais em relao ao valor de mercado (850 mil ).

FORNECEDOR 1 FORNECEDOR 2 FORNECEDOR 3 FORNECEDOR 4 2000 m2 1948 m2 1910 m2 1858 m2 425 / m2 436 / m2 445 / m2 457 / m2

AVALIADOR 1 850 872 890 914 2000 m2 0.0% +2.6% +4.7% +7.5%

AVALIADOR 2 828 850 867 890 1948 m2 -2.6% 0.0% +2.0% +4.7%

AVALIADOR 3 812 833 850 873 1910 m2 -4.5% -2.05% 0.0% +2.7%

AVALIADOR 4 790 810 827 850 1858 m2 -7.1% -4.7% -2.7% 0.0%

Quadro 1 - Valores de avaliao em milhares de desvio (%) em relao ao valor de mercado.

Por exemplo, a informao veiculada em determinado jornal (Fornecedor 4), afirmava que o indicador unitrio de venda para os armazns em determinada localidade era de 457 / m2 (indicador obtido com base numa rea de 1858 m2). Se o avaliador tiver de expressar uma opinio de valor sobre um armazm situado na mesma localidade e com iguais caractersticas geomtricas, poder acontecer que a forma como ele mede a rea seja diferente da usada por este fornecedor de informao aquando da determinao do indicador unitrio de venda. Ento, se a rea medida e utilizada pelo avaliador for de 2000 m2, o valor estimado para o imvel ser de 914000 , que ser cerca de 7.5% superior ao valor de mercado (850000 ) que seria obtido caso as metodologias de medio de rea fossem iguais. Este exemplo ilustra o facto de a qualidade da informao ter de estar estritamente dependente da existncia da normalizao da actividade de avaliao imobiliria e do estado da sua generalizao pelos vrios intervenientes no imobilirio. A existncia de normalizao e a sua generalizao permitir que os fornecedores de informao (revistas, publicaes da especialidade, outros) e os utilizadores de informao (avaliadores) falem "a mesma linguagem".



Do exposto, se constata que a informao recolhida dever sempre ser analisada, filtrada, testada, para poder ser utilizada de forma credvel.

3.3 A DIVERGNCIA DOS VALORES DE AVALIAO Como vimos a informao fundamental para o avaliador imobilirio. Sem informao no pode haver avaliaes, ou melhor, sem informao em quantidade e com qualidade no se pode realizar um trabalho de avaliao suficientemente credvel. com alguma frequncia que se verifica a no coincidncia entre os valores de avaliao apresentados por diversos avaliadores em relao ao mesmo imvel, sendo, por vezes, assustadores os desvios detectados, mesmo entre avaliadores de reputada competncia profissional. Retomemos o exemplo apresentado anteriormente e vejamos o que acontece quando as avaliaes so norteadas com base em nveis diferenciados de quantidade e de qualidade de informao. Suponhamos os indicadores unitrios de venda obtidos pelos trs avaliadores e referidos no ponto 3.1 (designadamente 500 /m2, 350 /m2 e 425 /m2), e admitamos que, em paralelo, cada um deles poder medir a rea do armazm das quatro formas referidas no ponto 3.2. Cruzando os indicadores obtidos com as diferentes medidas de reas do imvel em apreo, obteremos valores diferentes para as avaliaes do mesmo imvel. Assim, considerando o indicador de 425 / m2 o mais correcto e admitindo que a rea de 2.000 m2 seja a mais consensual, teremos em relao ao valor de mercado (850000 = 2000 m2 x 425 / m2) desvios que oscilam entre -23.5% e +17.6%.

MEDIO DE REA DO TIPO 1




2000 m2 1948 m2 1910 m2 1858 m2 AVALIADOR 1 1000 974 955 929

500 /m2 +17.6% +14.6% +12.4% +9.3% AVALIADOR 2 700 682 669 650

350 /m2 -17.6% -19.8% -21.3% -22.5% AVALIADOR 3 850 828 812 790

425 /m2 0.0% -2.6% -4.5% -7.1% Quadro 2 - Valores de avaliao em milhares de e desvio (%) em relao ao valor de mercado.

De uma forma geral, e em sntese, os desvios dos valores das avaliaes efectuadas por avaliadores diferentes ocorrem devido uma ou a mais das seguintes quatro razes: i) divergncia entre os valores encontrados para a rea do imvel em apreo por esta ser medida de forma diferente pelos vrios avaliadores; ii) divergncia entre os indicadores de apoio avaliao prospectados "in situ" e utilizados pelos vrios avaliadores, dado os mesmos serem obtidos por cada um deles, com base em amostras diferentemente caracterizadoras do mercado; iii) diferena na filtragem da informao recolhida junto a diversos fornecedores de informao (jornais, revistas de informao, outros), no caso de as avaliaes serem suportadas por informao no prospectada "in situ" pelo avaliador;



iv) diferena dos nveis de competncia profissional dos avaliadores.

4. A REA DE AVALIAO 4.1. REAS DEFINIDAS PELO RGEU A "rea de avaliao", em termos operativos, substancialmente diferente das reas legais estabelecidas no Regulamento Geral das Edificaes Urbanas - RGEU. De facto, o disposto no ponto 2 do artigo 67 do RGEU, estabelece: 2. Para os fins do disposto neste regulamento, considera-se: a) rea bruta (Ab) a superfcie total do fogo, medida pelo permetro exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, e inclui varandas privativas, locais acessrios e a quota-parte que lhe corresponda nas circulaes comuns do edifcio; b) rea til (Au) a soma das reas de todos os compartimentos, arrumos, outros compartimentos de funo similar e armrios nas paredes que limitam o fogo, descontando encalos at 30 cm, paredes interiores, divisrias e condutas; c) rea habitvel (Ah) a soma das reas dos compartimentos da habitao, com excepo de vestbulos, circulaes interiores, instalaes sanitrias, arrumos e outros compartimentos de funo similar, e mede-se pelo permetro interior das paredes que limitam o fogo, descontando encalos at 30 cm, paredes interiores, divisrias e condutas. Como se ver, os trs tipos de "reas" definidos neste regulamento, em especial o referente "rea bruta", no servem os propsitos da actividade de avaliao imobiliria. De facto, o conceito de rea bruta do RGEU considera na sua determinao a soma de subreas com diferentes valores de venda unitrios, pelo que a sua utilizao na actividade de avaliao imobiliria no aconselhvel. Um pequeno exemplo, que se se apresenta a seguir, permitir ao leitor compreender facilmente o que acabou de ser exposto.

Este exemplo foi retirado de um anncio publicitrio (em tempos publicado num jornal da nossa praa de tiragem considervel) que explicitava o seguinte:

TIPOLOGIA T1 TIPOLOGIA T2 REA 90 m2 REA 80 m2

Preo (oferta) 80,000 Preo (oferta) 110,000

Da anlise do publicitado no jornal, pode-se concluir o seguinte: i) o fogo de tipologia T1 tem maior rea do que o fogo de tipologia T2 o que, no sendo impossvel, pouco vulgar, pois em regra as tipologias superiores tm maior rea do que as tipologias inferiores; ii) o indicador unitrio de oferta de venda do fogo de tipologia T2 maior do que o indicador unitrio de oferta de vendado fogo de tipologia T1 o que, no sendo impossvel, pouco vulgar, pois em regra as tipologias inferiores tm maior indicador unitrio do que as tipologias superiores.



De facto, tem-se:

fogo de tipologia T1 uv = 80000 : 90 m2 = 889/ m2 fogo de tipologia T2 uv = 110000 : 80 m2 = 1375 / m2 A razo destas incoerncias prende-se com o conceito de "rea bruta" do RGEU. De facto, no mesmo anncio, por baixo da informao referida, aparecia, em forma esquemtica, a planta correspondente de cada um dos fogos. A planta do T2 era constituda apenas pelo fogo, no se visualizando qualquer rea acessria. A planta do T1 integrava o fogo propriamente dito e um terrao contguo. A anlise desta ltima planta permitiu, atravs da proporcionalidade relativa das reas, concluir o seguinte: i) rea do fogo = 50 m2 ii) rea do terrao = 40 m2 iii) rea bruta da fraco (RGEU) = 90 m2 iv) Valor do terrao (estimativa) = 5000 v) Unitrio de oferta de venda uv = (80000 - 5000) : 50 m2 = 1500 / m2

Como se observa as incoerncias anteriores dissiparam-se, dado que: i) o fogo de tipologia TI no tem maior rea do que o fogo de tipologia T2; ii) o indicador unitrio de oferta de venda do fogo de tipologia T2 menor do que o indicador unitrio de oferta de venda do fogo de tipologia T1. Deste modo, como se verifica, o conceito de "rea bruta" do RGEU, embora legal, no adequado para o exerccio da actividade de avaliao imobiliria. Mas ento surge a questo: Que rea dever ser utilizada na avaliao imobiliria?

4.2. REA PRINCIPAL E REAS ACESSRIAS 4.2.1 Posturas gerais no clculo das reas J foi referido, que no tocante rea total de uma fraco, existem vrias posturas para a sua determinao, no universo dos intervenientes no mercado imobilirio (projectistas, vendedores, compradores, avaliadores, outros).

Por exemplo, existem intervenientes que na determinao da rea total de uma fraco: i) Consideram a quota-parte dos acessos comuns ao nvel do piso (alguns projectistas e alguns avaliadores);



ii) no consideram a quota-parte dos acessos comuns (vendedores, outros projectistas e outros avaliadores); iii) consideram e integram na rea total as reas acessrias (alguns vendedores); iv) no consideram as reas acessrias na rea total (compradores, avaliadores, projectistas e outros vendedores); v) consideram e integram na rea total a rea de varandas (projectistas, avaliadores, vendedores, compradores); vi) no consideram a rea de varandas na rea total (alguns compradores); vii) consideram apenas a rea til do RGEU (compradores, alguns vendedores); viii) outras posturas.

Sobre este assunto, apresenta-se em anexo o trabalho efectuado em 1997, pelo Grupo de Trabalho para a Normalizao dos Conceitos relacionados com as reas, sob a coordenao da Ordem dos Engenheiros. Como j foi referido, enquanto alguns vendedores incluem as reas acessrias (de estacionamento, de arrecadao, de terrao e outras) na "medida" da rea total das habitaes, outros no as incluem. Enquanto o processo de normalizao da actividade imobiliria em Portugal no estiver realizado e, por conseguinte, enquanto no estiverem definidas as metodologias para a determinao da rea de avaliao, todas as posturas adoptadas para o seu clculo so aceitveis, desde que os indicadores unitrios utilizados sejam ajustados a cada uma delas. No entanto, e no que se refere determinao da rea de avaliao, parece haver algum consenso no universo dos avaliadores imobilirios, quanto postura ou metodologia a utilizar. Esta postura assenta na determinao separada de todas as reas que integram a fraco (a rea principal e cada uma das reas acessrias).

Esta determinao, no entanto, faz-se com algumas regras que se passam a indicar.

4.2.2 Postura do avaliador no clculo das reas 4.2.2.1 rea Principal No caso das fraces habitacionais, a rea principal ser constituda pela designada "rea bruta privativa" ou "rea bruta interior". Este conceito de rea integra as reas das "bases" ou superfcies de apoio de todas as paredes interiores e exteriores que interessam fraco, e no inclui nem a rea correspondente quota-parte dos acessos comuns ao nvel do piso nem a rea de varandas correspondente. No entanto, quando as funes em apreo possuem paredes exteriores de elevada espessura (nas edificaes antigas, de paredes de alvenaria de pedra resistente vulgar espessuras da ordem dos 50 a 100 cm), a determinao da "rea bruta privativa" ou "rea bruta interior" no dever considerar a espessura total das paredes exteriores mas apenas aquela que vulgar em edificados mais novos (25 ou 30 cm).



No caso de fraces de tercirio (lojas e escritrios), a rea principal ser constituda pela designada "rea til privativa" ou "rea til interior". Este conceito de rea integra as reas das "bases" ou superfcies de apoio de todas as paredes interiores que interessam fraco, e no inclui a rea correspondente quota-parte dos acessos comuns ao nvel do piso, nem a rea de varandas correspondente (se for caso disso), nem a rea da "base" ou superfcies de apoio das paredes delimitadoras da fraco. No caso de fraces industriais, as posturas dividem-se, havendo quem considere para a rea principal, a rea bruta (que integra as reas das "bases" ou superfcies de apoio de todas as paredes exteriores), e quem considere a rea til (que no integra as reas das "bases" ou superfcies de apoio de todas as paredes exteriores).

4.2.2.2 reas acessrias As reas acessrias correspondem s reas das arrecadaes, terraos, estendais, lugares de estacionamento, varandas, piscinas, logradouros e de outros espaos fsicos de funcionalidade especfica. Analisemos, agora, cada um dos tipos de reas acessrias, mais comuns em fraces habitacionais.

TIPO A - ARRECADAES As arrecadaes podem ser tipificadas de acordo com os critrios seguintes: i) Configurao Volumtrica a) sotada; b) Normal. ii) Localizao no Edifcio a) Em caves; b) No sto; c) Ao nvel dos andares (acessos comuns). iii) Localizao em relao ao Fogo a) No contgua ao fogo; b) Contgua ao fogo na horizontal, isto , no mesmo piso; c) Contgua ao fogo na vertical, isto , no piso imediatamente superior ou inferior. iv) Nvel de Comunicao Fsica com o Fogo a) No contgua ao fogo; b) Contgua ao fogo na horizontal e no acessvel directamente ao fogo; c) Contgua ao fogo na vertical e no acessvel directamente ao fogo; d) Contgua ao fogo na horizontal e acessvel directamente ao fogo; e) Contgua ao fogo na vertical e acessvel directamente ao fogo. v) Afectao Actual a) Arrecadao pura;



b) Arrecadao revertida ao uso habitacional com nveis diversos de adequao funo "habitar" (em termos de acabamentos, equipamentos, iluminao e ventilao naturais, etc.) e integrada fisicamente na fraco (constituindo um fogo tipo duplex, se integrao vertical ou um fogo mais amplo ao nvel do piso, se integrao horizontal). vi) Estatuto Legal face Reverso de Uso a) ilegal; b) legal. vii) rea a) n de m2 de rea til; b) n de m2 de rea bruta.

O avaliador dever, face ao tipo de arrecadao em anlise, estimar o valor que no seu entendimento mais se ajusta s caractersticas positivas e negativas de valorizao que a mesma apresenta.

TIPO B - TERRAOS Os terraos podem ser tipificados de acordo com os critrios seguintes: i) Localizao em relao ao Edifcio a) terrao de fogo ao nvel trreo; b) terrao de fogo situado num piso intermdio; c) terrao de fogo situado no ltimo piso. ii) Tipo de Afectao da Fraco a que pertence a) habitacional; b) tercirio comercial; c) tercirio (servios). iii) Magnitude da rea iv) Qualidade da vista que permite desfrutar. O avaliador dever, face ao tipo de terrao em apreo, estimar o valor que no seu entendimento mais se ajusta s caractersticas positivas e negativas de valorizao que o mesmo apresenta.

TIPO C - PARQUEAMENTOS/GARAGENS Os parqueamentos/garagens podem ser tipificados de acordo com os critrios seguintes: i) Localizao em relao ao Edifcio a) no logradouro, ao ar livre; b) no logradouro, em edificado coberto; c) no edifcio.

ii) Localizao dentro do Edifcio a) na 1 cave;



b) na 2 cave; c) noutra cave; d) no rs/cho.

iii) Tipo de Acesso a) por rampa; b) por elevador.

iv) Manobras de Circulao e Parqueamento a) sem problemas; b) facilitadas; c) complicadas.

v) Tipologia a) LI - 1 lugar individual (parqueamento); b) LDsr - 2 lugares individuais sem restries; c) LDcr- 2 lugares individuais com restries (*); d) BI - 1 garagem ("box") para 1 veculo; e) BD - 1 garagem ("box") dupla (2 veculos); f) BT - 1 garagem ("box") tripla (3 veculos); g) O - outros. (*) 2 lugares individuais apresentam restries quando a entrada ou sada de um dos veculos est dependente da entrada ou sada do outro veculo (lugares em fila);

vi) rea a) rea til; b) rea bruta.

O avaliador dever, face ao tipo de parqueamento/garagem em apreo, estimar o valor que no seu entendimento mais se ajusta s caractersticas positivas e negativas de valorizao que o mesmo apresenta.

TIPO D - ESTENDAIS Correspondem a espaos, em regra, situados no ltimo piso dos edifcios e destinados recolha de roupa para secagem.



TIPO E - VARANDAS As varandas configuram uma tipologia de rea acessria com uma particularidade que as outras j tratadas no apresentam. Esta particularidade assenta no facto de o valor unitrio de venda (terico) ou de oferta de venda (terico) de uma varanda (relao ou quociente entre o valor de venda terico ou de oferta de venda terico da varanda e a sua rea) estar correlacionado com o valor unitrio de venda ou de oferta de venda da rea principal (relao ou quociente entre o valor de venda ou de oferta de venda da rea principal e a sua rea). De facto, sendo: VApr - valor de venda ou de oferta de venda da rea principal; Vvar - valor de venda ou de oferta de venda das varandas (terico); Apr - rea principal; Avar - rea de varandas. ter-se-: Vvar / Avar = (VApr / Apr) Obviamente que no se pode falar de valor de venda ou de oferta de venda de uma varanda dado que esta e outras reas acessrias (exceptuando os parqueamentos e garagens) no so comercializadas individualmente mas integradas na fraco a que dizem respeito. No entanto, possvel atribuir valores tericos de venda a estas reas. No que diz respeito s outras tipologias de reas acessrias (arrecadaes, terraos, parqueamentos/garagens, estendais, etc.) no se verifica esta correlao, ou seja, o valor unitrio de venda de cada tipologia de rea acessria referida (relao entre o valor de venda e respectiva rea) no funo do valor unitrio de venda da rea principal. Por exemplo, um lugar individual de estacionamento pode valer 15.000, quer quando integrado numa fraco cujo valor unitrio de venda seja de 4.000 / m2 de rea principal, quer quando integrado numa fraco cujo valor unitrio de venda seja de 2.000 / m2 de rea principal. Da mesma forma, poderemos encontrar arrecadaes de 5.000 em fraces com diferentes valores unitrios de venda da rea principal. J o mesmo no se passa com as varandas. De facto, o valor unitrio de uma varanda funo directa do valor unitrio de venda da rea principal da fraco a que pertence. Este facto permite-nos a criao do conceito de "rea principal expandida" " Apr+", bastante til no trabalho de homogeneizao que ser desenvolvido, mais frente, neste captulo. Esta rea obtida com base na seguinte frmula: Apr+ = Apr + Avar O coeficiente " " depende dos trs aspectos seguintes: i) nvel de integrao da varanda com o fogo; ii) magnitude e distribuio da rea de varanda; iii) situao da legalizao camarria, se fechada. Analisemos, agora, cada um dos trs aspectos referidos.



A - Nvel de integrao da varanda com o fogo No tocante a este aspecto as varandas podem ser: i) abertas; ii) fechadas mas com imperfeita adequao ao espao contguo; iii) fechadas mas com perfeita adequao ao espao contguo. No geral, as varandas so originalmente abertas. No entanto, muitos dos moradores de fraces que disponham deste tipo de rea acessria, no intuito de conseguirem a expanso da rea habitvel, mais cedo ou mais tarde promovem o seu fecho. Esse fecho, todavia, pode ser realizado com diversos nveis de adequao ao espao contguo, em termos da funo "habitar". A perfeita adequao ao espao contguo ("quase que nem se percebe que em tempos atrs existia ali uma varanda") no apenas fsica mas tambm funcional (trmica, acstica, etc.). Nestes casos, a varanda deixou de ser simplesmente uma rea acessria para passar a constituir um acrscimo da rea principal da fraco. Podemos agora enunciar os possveis valores para o coeficiente "", atendendo ao nvel da integrao da varanda com o fogo. i) varandas abertas; 0.50 ii) varandas fechadas mas sem total adequao ao espao contguo; 0.50 < < 1.00 iii) varandas fechadas mas com total adequao ao espao contguo. = 1.00

B - Magnitude e distribuio da rea da Varanda Uma fraco harmoniosa dever ter uma rea equilibrada de varandas abertas. No entanto, por vezes, constatamos a existncia de produtos habitacionais cuja rea total de varandas abertas significativa. Nestes casos, o comprador, no estar, em geral, disposto a pagar pelo exagero e excesso de rea de varanda, pois -lhe indiferente adquirir uma fraco com 20 m2 ou com 30 m2 de varandas abertas. Os 10 m2 excedentrios no constituem atractivo de compra e no so valorizados pelo mesmo e consequentemente, tambm no devero ser valorizados pelo avaliador. Assim, nas situaes em que a rea total de varandas abertas tem uma magnitude significativa, o valor unitrio de venda desta rea acessria baixa, e consequentemente, na avaliao de uma fraco nestas condies deveremos considerar valores mais baixos para o coeficiente " ".

Tambm, por vezes, constatamos produtos habitacionais que apresentam varandas muito estreitas e compridas (quer abertas, ou mesmo fechadas de forma no perfeitamente adequada ao espao contguo), e deste modo, pouco funcionais. Tambm, nestes casos, o avaliador dever reflectir essa disfuncionalidade, utilizando valores mais baixos para o coeficiente " ".



C - Situao da legalizao camarria, se fechada Se a varanda tiver sido fechada e no se encontrar devidamente legalizada pelos servios competentes da edilidade correspondente, o avaliador, em princpio (dependendo da ptica ou da entidade que tiver encomendado a avaliao), dever utilizar valores mais baixos para o coeficiente " ", de modo a reflectir esse facto.

4.3 PULSAR DE VENDA DA REA PRINCIPAL E DAS REAS ACESSRIAS DE FRACES HABITACIONAIS Vamos agora introduzir o conceito "pulsar de venda", ou mais simplesmente, "pulsar". Assim, o "pulsar" "P" corresponde ao rcio entre o valor de um dado espao fsico de funcionalidade especfica (rea principal, reas acessrias, etc.) e a sua respectiva rea. Corresponde afinal ao indicador unitrio de venda "uv" desse mesmo espao fsico. Vejamos, agora, o desenvolvimento do conceito "pulsar" para as fraces habitacionais, podendo aplicar-se para cada uma das outras tipologias de produtos imobilirios (moradias, escritrios, lojas, armazns, outras) idntica formulao, desde que se faam os devidos ajustamentos. Assim, considerando: Atotal - rea total; Apr - rea principal; Apr+ - rea principal expandida; Avar - rea de varandas; Aarr - rea de arrecadao; Aterr - rea de terrao; Aest - rea de estendal; Agar - rea de parqueamento ou garagem (til ou bruta); Aoutr - rea de outros espaos; V - valor de venda ou de oferta de venda da fraco; VApr - valor de venda ou de oferta de venda da rea principal; VApr+ - valor de venda ou de oferta de venda da rea principal expandida; Vvar - valor de venda ou de oferta de venda das varandas (terico); Varr - valor de venda das arrecadaes (terico); Vterr - valor de venda do terrao (terico); Vest - valor de venda do estendal (terico); Vgar - valor de venda dos estacionamentos (parqueamentos e garagens); Voutr - valor de venda de outros espaos; PApr - pulsar de venda ou de oferta de venda da rea principal; PApr+ - pulsar de venda ou de oferta de venda da rea principal expandida; Pvar - pulsar de venda ou de oferta de venda da varanda (terico); Parr - pulsar de venda da arrecadao (terico); Pterr - pulsar de venda do terrao (terico);



Pest - pulsar de venda do estendal (terico); Pgar - pulsar de venda do parqueamento ou garagem (por m2 de rea til ou bruta); Poutr - pulsar de venda de outros espaos.

ter-se-:

Apr+ = Apr + Avar Atotal = Apr + Avar + Aarr + Aterr + Aest + Agar + Aoutr Atotal = (Apr+) + Aarr + Aterr + Aest + Agar + Aoutr

VApr+ = VApr + Vvar V = VApr + Vvar + Varr + Vterr + Vest + Vgar + Voutr V = (VApr+) + Varr + Vterr + Vest + Vgar + Voutr VApr = Apr PApr VApr+ = (Apr+) (PApr+) PApr = VApr / Apr PApr+ = VApr+ / Apr+ PApr = PApr+ Pvar = Vvar / Avar Parr = Varr / Aarr Pterr = Vterr / Aterr Pest = Vest / Aest Pgar = Vgar / Agar Poutr = Voutr / Aoutr

Muitas vezes so calculados e utilizados pulsares que no fazem qualquer sentido e que distorcem a realidade, como por exemplo, os seguintes: P1 = V / Atotal P2 = V / Apr De facto, os pulsares da rea principal e das reas acessrias no so homogneos e consequentemente, no correcto calcular-se o pulsar (de venda ou de oferta de venda) de uma fraco, dividindo o respectivo valor (de venda ou de oferta de venda) pela rea total da fraco ou mesmo pela sua rea principal. O que de facto interessa, sob o ponto de vista da caracterizao do mercado, o pulsar da rea principal "PApr" (ou, o que o mesmo, o pulsar da rea principal expandida "PApr+") que em geral, sempre maior do que o pulsar das reas acessrias.



Para melhor clarificar o que acabou de ser exposto, vejamos o seguinte exemplo do clculo dos diversos pulsares de uma fraco habitacional nova de tipologia T3:

i) Valor de venda = 175000

ii) reas Apr = 120 m2 Aarr = 5 m2 Aterr = 25 m2 Agar = 25 m2 Atotal = 175 m2

iii) Valores estimados das reas acessrias Varr = 2500 Vterr = 7500 Vgar = 15000

iv) Valor de venda da rea principal VApr = 175000 - (2500 + 7500 + 15000) = 150000

v) Pulsares coerentes PApr = 150000 / 120 m2 = 1250/m2 Parr = 2500 / 5 m2 = 500/m2 Pterr = 7500 / 25 m2 = 300/m2 Pgar = 15000 / 25 m2 = 600/m2

vi) Pulsares distorcidos P1 = 175000 / 175 m2 = 1000/m2 P2 = 175000 / 120 m2 = 1458/m2

- Como se constata, o pulsar da rea principal maior do que os pulsares das reas acessrias e constitui o melhor aferidor do "pensamento do mercado". - Os pulsares "P1" e "P2" do uma ideia distorcida do mercado imobilirio habitacional e no devem servir para caracteriz-lo. - Infelizmente, em Portugal, um volume aprecivel da informao disponibilizada de caracterizao imobiliria ainda calculado desta forma.



4.4 REA EQUIVALENTE OU HOMOGENEIZADA 4.4.1 rea Equivalente de fraces Habitacionais J foi discutido nos pontos anteriores a postura do avaliador face determinao das reas principal e acessrias de uma fraco habitacional. Constatmos tambm que o pulsar da rea principal maior do que os pulsares das reas acessrias e que apenas o pulsar das varandas est correlacionado com o pulsar da rea principal, no havendo em geral qualquer correlao entre o pulsar de cada uma das outras reas acessrias e o pulsar caracterizador do mercado, ou seja, o da rea principal. Deste modo, se o valor de uma fraco corresponde soma dos valores de vrias reas com pulsares diferentes, parece adequado e til exprimir cada "m2" de rea acessria com um dado pulsar, em termos de um determinado n de "m2" de rea principal que, como vimos, pulsa em sintonia com o mercado. Assim, a "rea de avaliao" de uma fraco constituda por um conjunto de reas de pulsares heterogneos pode ser expressa atravs de uma rea artificial toda ela com o pulsar caracterizador do mercado. Esse tipo de rea designado por rea Equivalente "Aequi" ou rea Homogeneizada "Ahom ". Se a rea total de uma fraco calculada pela seguinte frmula: Atotal = Apr + Avar + Aarr + Aterr + Aest + Agar + Aoutr a rea Equivalente "Aequi" ser calculada desta forma: Aequi = Apr + 1.Avar + 2 .Aarr + 3.Aterr + 4.Aest + 5.Agar + 6.Aoutr em que: 1 = Pvar / PApr 2 = Parr / PApr 3 = Pterr / PApr 4 = Pest / PApr 5 = Pgar / PApr 6 = Poutr / PApr

Deste modo, o valor da fraco poder ser calculado da seguinte forma:

V = Aequi x PApr

A utilizao da ferramenta avaliadora designada por "rea Equivalente" til e adequada, mas a fixao dos coeficientes de equivalncia para as reas acessrias, carece de algum cuidado, dado a no existncia de correlao entre os pulsares das reas acessrias e o pulsar da rea principal (com a excepo j referida para as varandas). Vamos analisar dois exemplos onde se pode verificar que os coeficientes de equivalncia a aplicar no so necessariamente sempre os mesmos.



EXEMPLO A Consideremos o exemplo anterior da fraco habitacional nova de tipologia T3 cujo valor de venda de 175 000.

Apr = 120 m2 Aarr = 5 m2 Aterr = 25 m2 Agar = 25 m2 Atotal = 175 m2

Os pulsares coerentes determinados so os seguintes: PApr = 1250/m2 Parr = 500/m2 Pterr = 300/m2 Pgar = 600/m2

Os coeficientes de equivalncia determinados so os seguintes: 2 = Parr / PApr = 500/m2 / 1.250/m2 = 0.40 3 = Pterr / PApr = 300/m2 / 1.250/m2 = 0.24 5 = Pgar / PApr = 600/m2 / 1.250/m2 = 0.48

Deste modo, a rea Equivalente "Aequi" ser a seguinte: Aequi = Apr + 2 Aarr + 3 Aterr + 5 Agar = 120m2 + 0.40 5m2 + 0.24 25m2 + 0.48 25m2 = 140 m2

e o valor da fraco ser obviamente de: V = Aequi PApr = 140 m2 1250 / m2 = 175000

EXEMPLO B i) Valor de venda = 151500

ii) reas Apr = 84 m2 Aarr = 6 m2 Aterr = 45 m2 Agar = 25 m2 Atotal = 160 m2



iii) Valores estimados das reas acessrias Varr = 3000 Vterr = 10000 Vgar = 12500

iv) Valor de venda da rea principal VApr = 151500 - (3000 + 10000 + 12500) = 126000

v) Pulsares coerentes Ppr = 126000 / 84 m2 = 1500/m2 Parr = 3000 / 6 m2 = 500/m2 Pterr = 10000 / 45 m2 = 222/m2 Pgar = 12500 / 25 m2 = 500/m2

Os coeficientes de equivalncia, neste caso, sero os seguintes: 2 = Parr / PApr = 500/m2 / 1500/m2 = 0.33 3 = Pterr / PApr = 222/m2 / 1500/m2 = 0.15 5 = Pgar / PApr = 500/m2 / 1500/m2 = 0.33

a rea Equivalente "Aequi" ser a seguinte: Aequi = Apr + 2 Aarr + 3 Aterr + 5 Agar = 84m2 + 0.33 6m2 + 0.15 45m2 + 0.33 25m2 = 101 m2 e o valor da fraco ser obviamente de: V = Aequi x PApr = 101 m2 1500 / m2 = 151500

Como se constata, a seguir, os coeficientes de equivalncia variam dentro de cada tipologia de rea acessria: 2 EXEMPLO A = 0.40 2 EXEMPLO B = 0.33 3 EXEMPLO A = 0.24 3 EXEMPLO B = 0.15 5 EXEMPLO A = 0.48 5 EXEMPLO B = 0.33

Daqui se infere que o avaliador nem sempre pode utilizar para cada rea acessria o mesmo coeficiente de equivalncia. A postura mais correcta inicialmente "propor" determinados coeficientes e depois, uma vez calculado o valor da fraco verificar da adequao dos coeficientes propostos. Se com os coeficientes propostos se obtiver valores incoerentes para as reas acessrias, ento iterativa e progressivamente dever-se- rectific-los at se obter uma estrutura de valores de reas acessrias mais adequada. Apresentam-se a seguir, alguns exemplos de avaliao de fraces habitacionais com recurso ferramenta "rea Equivalente"



4.4.1.1. Determinao da rea equivalente - Exemplo 1

EXEMPLO 1 Trata-se da avaliao de uma fraco nova de tipologia T2, com as seguintes caractersticas: Apr = 110 m2 Avar = 11 m2 Aarr = 8 m2 Aest = 2 m2 Agar = 25 m2

Atotal = 156 m2 conhecido o pulsar de mercado local, isto , o pulsar da rea principal que tem o seguinte valor: PApr = 1200 / m2

Em primeiro lugar vamos determinar a rea equivalente da fraco em apreo. Aequi = Apr + 1 Avar + 2 Aarr + 4 Aest + 5 Agar = 110m2 + 1 11m2 + 2 8 m2 + 4 2 m2 + 5 25 m2 Admitindo os coeficientes de equivalncia seguintes: 1 = 0.40 2 = 0.35 4 = 0.15 5 = 0.50 vir para a fraco em apreo, a seguinte rea equivalente: Aequi = 110m2 + 0.4 11m2 + 0.35 8 m2 + 0.15 2 m2 + 0.5 25 m2 = 130 m2 Finalmente, poderemos calcular o valor do nosso objecto de avaliao.

Assim, ter-se-: V = Aequi PApr = 130 m2 1200 / m2 = 156000 Vamos agora verificar se os coeficientes de equivalncia foram bem atribudos. Para tal, calculam-se e analisam-se os valores das reas acessrias, para pesquisar da sua coerncia de valor. Varr = 2 Aarr PApr = 0.35 8 m2 1200 / m2 = 3.360 aceitvel Vest = 4 Aest PApr = 0.15 2 m2 1200 / m2 = 360 aceitvel Vgar = 5 Agar PApr = 0.50 x 25 m2 1200/ m2 =15000 aceitvel.



4.4.1.2. Determinao da rea equivalente Exemplo 2

EXEMPLO 2 Trata-se da avaliao de uma moradia nova com as seguintes caractersticas: Acave = 50 m2 Ar/c = 110 m2 A1and = 100 m2

Asto = 60 m2 Avar = 16 m2 Aterr = 25 m2 Agar = 15 m2 Abarbecue = 40 m2 Alogradouro = 360 m2 Apiscina = 50 m2 Atotal = 826 m2

conhecido o pulsar de mercado local, isto , o pulsar da rea principal ( rs/cho e 1 andar ) que tem o seguinte valor: PApr = 1000 / m2

Admitindo os coeficientes de equivalncia seguintes: Coef. cave = 0.50 Coef. r/c = 1.00 Coef. 1 and = 1.00 Coef. sto = 0.40 Coef. var = 0.50 = 1 Coedf. terr = 0.20 = 3 Coef. gar = 0.40 = 5 Coef. barbecue = 0.10 Coef. logradouro = 0.05 Coef. piscina = 0.50 vir para a moradia em apreo, a seguinte rea equivalente: Aequi = 0.50 50m2 + 1.00 110m2 + 1.00 100m2 + 0.40 x 60m2 + 0.50 16m2 + 0.20 25m2 + 0.40 15m2 + 0.10 40m2

+ 0,05 360m + 0,50 50m2 = 325 m2

Finalmente, poderemos calcular o valor do nosso objecto de avaliao. Assim, ter-se-: V = Aequi x PApr = 325 m2 x 1000 / m2 = 325000



Vamos agora verificar se os coeficientes de equivalncia foram bem atribudos. Para tal, calculam-se e analisam-se os valores das reas acessrias, para pesquisar da sua coerncia de valor. Vcave = 0.50 x 50 m2 x 1000 / m2 = 25000 aceitvel Vsto = 0.40 x 60 m2 x 1000 / m2 = 24000 aceitvel Vterr = 0.20 x 25 m2 x 1000 / m2 = 5000 aceitvel Vgar = 0.40 x 15 m2 x 1000 / m2 = 6000 aceitvel Vbarbecue = 0.10 x 40 m2 x 1000 / m2 = 4000 aceitvel Vlogradouro = 0.05 x 360 m2 x 1000 / m2 = 18000 aceitvel Vpiscina = 0.50 x 50 m2 x 1000 / m2 = 25000 aceitvel

4.4.2 rea Equivalente de outros produtos imobilirios O processo de homogeneizao de reas pode ser realizado para qualquer produto imobilirio que integre um conjunto de espaos fsicos com pulsar diferente do pulsar da rea principal.

Por vezes, toma-se necessrio homogeneizar dentro da prpria rea principal, quando esta no apresenta um pulsar homogneo em todo o desenvolvimento da sua rea. A figura que se apresenta a seguir constitui a planta de uma loja que integra trs zonas diferentemente distanciadas da rua e obviamente com diferentes pulsares.

Figura 3 - Planta de uma loja de rua composta por 3 zonas com pulsar diferente.

Vamos supor que o pulsar de mercado das lojas situadas na mesma rua e com reas compreendidas entre os 100 m2 e 150 m2, se situa nos 2000/m2. A rea total da loja em apreo de: Atotal = 115 m2 + 50 m2 + 65 m2 = 230 m2 O valor da loja no pode ser obtido pelo produto da sua rea total pelo pulsar referido, dado que a loja integra trs zonas diferentemente distanciadas da rua, e por conseguinte, com pulsares diferentes. O problema fica resolvido atravs da determinao da "rea Equivalente". No caso presente, ter-se-:



Aequi = 1.0 x 115 m2 + 0.75 x 50 m2 + 0.50 x 65 m2 = 185 m2 e, deste modo: V = 185 m2 x 2000 / m2 = 370000 Os coeficientes "0.75" e "0.50" aqui propostos so obviamente subjectivos, cabendo a cada avaliador a delicada tarefa da sua fixao.

4.5 PROBLEMAS NA MEDIO DE REAS J foi referido, a propsito da qualidade da informao imobiliria, que muitas vezes a sua deficincia resulta simplesmente do facto de no existir um entendimento nico no tocante definio e determinao da "rea", uma das mais importantes variveis explicativas do valor dos bens imobilirios, ou seja, esta pode assumir diversos valores consoante a pessoa que a determina. No entanto, em tomo desta grandeza, rondam dois outros perigos, no menos srios, um que se prende com os erros de contas e de medies ("errar prprio da natureza humana"), e o outro que advm do facto de o avaliador, muitas vezes, no exerccio da sua profisso, ter de determinar reas com base em plantas distorcidas. A necessidade de comprimir o factor tempo resultante da acelerao com que se vive actualmente, determina que os elementos necessrios para se elaborar uma avaliao (nomeadamente, a planta do objecto de avaliao), sejam enviados ao avaliador, por exemplo, via fax. A planta original pode logo na fonte ficar deturpada, dado que o emissor muitas vezes realiza a sua reduo, por a planta ser de rea significativa, para viabilizar o seu envio. A acrescentar a este facto, durante o processo de envio e recepo, a planta pode distorcer-se numa das direces ou mesmo nas duas direces do plano do papel. Como se tudo isso no bastasse, a temperatura e a humidade do ambiente de trabalho (quer do emissor quer do receptor) podem tambm provocar distores. Registe-se que as distores quando se verificam nos dois sentidos podem ser da mesma magnitude ou de magnitudes diferentes. Sendo assim, o avaliador dever medir as reas de avaliao de forma cautelosa, tendo em conta as distores, se for caso disso. Tendo em ateno o exposto, na determinao das reas de avaliao, podem surgir uma das seguintes trs situaes: i) A planta apresenta um conjunto aprecivel de cotas numricas. Neste caso, a rea pode ser determinada com recurso s cotas expressas, mesmo se a planta apresentar distores e/ou no estiver explicitada a sua escala. ii) A planta no apresenta um conjunto aprecivel de cotas numricas mas verifica-se que no existem distores. Neste caso, no se consideram as cotas expressas, e dado no haver distores, a rea determinada na planta com recurso a uma rgua normal, sendo depois, o valor encontrado "Argua" ajustado em funo da escala, para se obter a rea real "Areal". ou seja: Areal = Argua x fe x fe = Argua x fe , sendo "fe" o factor de escala



Exemplo 1 Exemplo 2 Exemplo 3 Escala 1:100 Escala 1:200 Escala 1:50 Argua=9 cm2 Argua=9 cm2 Argua=9 cm2 fe=1 ;fe2=1 fe=2 ;fe2=4 fe=0.5 ;fe2=0.25

Areal=9 1= 9 m2 Areal=9 4= 36 m2 Areal=9 0.25= 2.25 m2

iii) A planta no apresenta um conjunto aprecivel de cotas numricas mas verifica-se que existem distores. Neste caso, no se consideram as cotas expressas, e dado haver distores, a rea determinada na planta com recurso a uma rgua normal, sendo depois o valor "Argua" encontrado, corrigido em funo da distoro quadrtica apurada, para se obter a rea real "AreaI". Ou seja:

Areal = Argua x fdv x fdh

Sendo fdv o factor de distoro vertical e fdh o factor de distoro horizontal. Para determinar os factores de distoro necessrio conhecer algumas cotas numricas verticais e horizontais, sendo suficientes quaisquer duas, por cada direco (vertical e horizontal). Assim, o factor de distoro vertical "fdv" obtido com base na mdia aritmtica de pelo menos 2 quocientes:

fdv = (Rv1 + Rv2) / 2

Sendo: Rv1 = cota vertical 1 / medio com base na rgua da cota vertical 1 RV2 = cota vertical 2 / medio com base na rgua da cota vertical 2 De igual forma, o factor de distoro horizontal "fdh" obtido com base na mdia aritmtica de pelo menos 2 quocientes:

fdh = (Rh1 + Rh2) / 2

Sendo: Rh1 =cota horizontal 1 / medio com base na rgua da cota horizontal 1 Rh2 =cota horizontal 2 / medio com base na rgua da cota horizontal 2



5. O TRABALHO DE PROSPECO Como vimos, a informao fundamental para o exerccio da actividade de avaliao imobiliria. Os avaliadores devero recolher a informao imobiliria que, por diversas vias, tiveram acesso, trat-la e armazen-la. Os relatrios devero tambm explicitar a informao que serviu de base ao trabalho de avaliao (prtica no muito frequente em Portugal). A recolha da informao pode ser feita a partir de diversas fontes (bases de dados, revistas, jornais e outras publicaes contendo bolsas de valores imobilirios, outras), mas a mais segura a que o avaliador realiza no prprio local, com base num trabalho de prospeco. No trabalho de prospeco o avaliador dever recolher os dados e elementos que repute mais interessantes e relevantes. Tais elementos sempre que possvel devero fazer parte integrante do relatrio de avaliao. Apresenta-se, a seguir, um hipottico excerto de um relatrio de avaliao onde se exemplifica o trabalho de prospeco efectuado para a avaliao de uma fraco habitacional e constitudo por 2 amostras.

Elemento Amostral A

Localizao: 8 Esq do prdio contguo Tipologia: T2

Idade: 24 anos (+2 anos do que a fraco em apreo) rea: da ordem de grandeza da fraco em apreo (90.0m2)

Garagem: no Conservao: algumas obras feitas

Contacto: 010101010 (Sr. Joaquim) Valor de oferta: 85000

Valor negocial provvel: 95% x 85000 81000 ndice unitrio de venda: 81000 / 90 m2 = 900 /m2

Elemento Amostral B

Localizao: 7 Esq do prdio contguo Tipologia: T2

Idade: 24 anos (+2 anos do que a fraco em apreo) rea: da ordem de grandeza da fraco em apreo (90.0m2)

Garagem: no Conservao: completamente remodelado

Contacto: 020202020 (Sr. Manuel) Valor de oferta: 110.000

Valor negocial provvel: 90% x 110000 99000 ndice unitrio de venda: 99000 / 90.0 m2 = 1100 /m2



6. O TRABALHO DE HOMOGENEIZAO 6.1 ANLISE PROCESSUAL DO TRABALHO DE HOMOGENEIZAO A informao recolhida pelos avaliadores no trabalho de prospeco e/ou disponibilizada por outros meios nem sempre imediatamente comparvel com a propriedade que se analisa. E isto porque, como bvio, s muito dificilmente os imveis de referncia so iguais ao que objecto de avaliao. Para que seja possvel "comparar", ser necessrio que o avaliador efectue os ajustamentos que decorrem das diferenas entre as propriedades de referncia e a propriedade em apreo. Este trabalho de ajustamento designado por "homogeneizao" consiste afinal, num tratamento a que os elementos de referncia devem ser submetidos de modo a torn-los homogneos, isto a torn-los comparveis ao imvel em apreo. A homogeneizao permite comparar propriedades que entre si apresentam caractersticas diversas, em relao aos diversos aspectos que reputamos como significativos na explicao dos preos. De um lado, possumos a informao amostral, ou seja, de referncia, que foi recolhida e que servir de suporte ao trabalho de avaliao, e de outro lado, temos a informao relativa ao imvel em apreo.

So portanto conhecidas as caractersticas das nossas referncias, incluindo aquelas relativas aos aspectos monetrios (principalmente o pulsar da rea principal expandida de cada referncia), enquanto que, no que se refere ao objecto de avaliao, apenas so conhecidas as caractersticas referentes aos aspectos no monetrios. Ora so as caractersticas monetrias do imvel em apreo, o que justamente pretendemos obter. Vejamos, como em termos operacionais se processa o trabalho de homogeneizao. considerando: OA - imvel objecto de avaliao; R1 - imvel de referncia n 1; R2 - imvel de referncia n 2; Rn - imvel de referncia de ordem n; P(Apr+R1) - pulsar (de venda ou de oferta de venda) da rea principal expandida da referncia n 1; P(Apr+R2) - pulsar (de venda ou de oferta de venda) da rea principal expandida da referncia n 2; P(Apr+Rn) - pulsar (de venda ou de oferta de venda) da rea principal expandida da referncia de ordem n; P(Apr+OA) - pulsar de venda da rea principal expandida do imvel objecto de avaliao; Apr - rea principal do imvel objecto de avaliao; Apr+ - rea principal expandida do imvel objecto de avaliao; Avar - rea de varandas do imvel objecto de avaliao; Aarr - rea de arrecadao do imvel objecto de avaliao; Aterr - rea de terrao do imvel objecto de avaliao; Aest - rea de estendal do imvel objecto de avaliao;



Agar - rea de parqueamento ou garagem do imvel objecto de avaliao; Aoutr - rea de outros espaos do imvel objecto de avaliao; c1 - caracterstica de comparao n 1; cm - caracterstica de comparao de ordem m; fnm - coeficiente que homogeneza o "PApr+Rn" (pulsar de venda ou de oferta de venda) da rea principal expandida de "Rn" (imvel de referncia de ordem "n"), relativamente a "cm " (caracterstica de comparao de ordem "m"); P(Apr+R1H) - pulsar homogeneizado da rea principal expandida da referncia n1; P(Apr+R2H) - pulsar homogeneizado da rea principal expandida da referncia n 2; P(Apr+RnH) - pulsar homogeneizado da rea principal expandida da referncia de ordem n. teremos:

P(Apr+R1H) = PApr+R1 f11 f12 f13 f14 f15 f16 f17 ... f1m P(Apr+R2H) = PApr+R2 f21 f22 f23 f24 f25 f26 f27 ... f2m P(Apr+RnH) = PApr+Rn fn1 fn2 fn3 fn4 fn5 fn6 fn7 ... fnm

Em princpio, se a informao referencial for de qualidade e se o trabalho de homogeneizao tiver sido executado com coerncia, os pulsares homogeneizados das reas principais expandidas dos imveis de referncia deveriam ser todos iguais entre si, e esse valor constante corresponderia ao valor procurado para o "PApr+" (pulsar da rea principal expandida do imvel objecto de avaliao), ou seja, se os pressupostos referidos se verificassem, ento, ter-se-ia: PApr+ = P(Apr+R1H) = P(Apr+R2H) = P(Apr+RnH) No entanto, nem sempre a informao referencial recolhida de boa qualidade (donde consequentemente os pulsares referenciais so algo distorcidos). Aliado a este facto, haver a registar a subjectividade com que so fixados os coeficientes de homogeneizao "fnm" e ainda o eventual desfasamento de algumas referncias em relao ao mercado.

Deste modo, os pulsares homogeneizados das reas principais expandidas das referncias so, em regra, desiguais entre si. Sendo assim, o valor procurado para o "PApr+" (pulsar da rea principal expandida do imvel objecto de avaliao) dever ser obtido atravs da mdia dos pulsares referenciais homogeneizados. Essa mdia pode ser obtida atravs de um dos seguintes clculos: i.) mdia aritmtica de todos os pulsares referenciais homogeneizados; ii.) mdia aritmtica dos pulsares referenciais homogeneizados com excluso dos valores entendidos como anmalos (por exemplo, o valor mais baixo e/ou o valor mais alto); iii.) mdia estatstica dos pulsares homogeneizados. Se considerarmos a mdia aritmtica de todos os pulsares referenciais homogeneizados, o pulsar a utilizar para avaliar o objecto de avaliao, ser obtido com recurso seguinte frmula: PApr+ =[ P(Apr+R1H) + P(Apr+R2H) ++ P(Apr+RnH) ] / n



Uma vez obtido o "PApr+", estamos em condies de determinar o valor do imvel em apreo, bastando para tal recorrermos seguinte frmula, j atrs explicitada: V = VApr+ + Varr + Vterr + Vest + Vgar + Voutr

com:

VApr+ = Apr PApr+ e, Varr, Vterr , Vest , Vgar e Voutr correspondendo a valores estimados.

6.2 MATRIZ DE HOMOGENEIZAO A matriz de homogeneizao consiste numa folha de clculo onde realizado o trabalho de homogeneizao. Nessa folha de clculo devero figurar os seguintes elementos: i.) caractersticas monetrias e no monetrias dos imveis de referncia; ii.) caractersticas no monetrias do imvel objecto de avaliao; iii.) caractersticas de comparao reputadas significativas, em torno das quais vai ser feito o processo de homogeneizao; iv.) valores assumidos pelas referncias relativamente s caractersticas de comparao reputadas como significativas; v.) valores assumidos pelo imvel objecto de avaliao relativamente s caractersticas reputadas como significativas; vi.) coeficientes de homogeneizao.

Essa matriz pode ser desenhada de diversas formas, num nico quadro ou em vrios quadros, consoante a vontade e capacidade criativa do avaliador.

Apresentam-se a seguir, os trs quadros (QUADRO I, QUADRO II e QUADRO III) em formato individualizado (por comodidade de exposio e leitura) que devero integrar uma matriz de homogeneizao.

PROCESSO DE HOMOGENEIZAO - QUADRO I REAS (m2) VALORES MONETRIOS

Tipo

.

Apr Avar Aarr Aterr Agar Apr+ V

(103) Tipo de

valor Varr

(103) Vterr

(103) Vgar

(103) Vapr+

(103) Papr+Rn (/m2)

OA T2 105 8 6 0 1LI 25 109 ? V 2.5 0 10 ? ?

R1 T2 92 6 5 41 1LI 25 95 178 V 2.5 10 10 155.5 1637

R2 T3 116 14 8 0 1LDsr 50 123 180 OV 3.0 0 20 157.0 1276

R3 T3 118 8 0 0 1LDsr 50 122 175 OV 0.0 0 20 155.0 1270

R4 T2 101 4 5 0 1LI 25 103 115 OV 2.5 0 10 102.5 995 Quadro 3 Caractersticas do imvel em apreo e das referncias (tipologias, reas e valores monetrios).



Recordemos o significado das diversas siglas: OA - imvel objecto de avaliao; R1 - imvel de referncia n 1; R2 - imvel de referncia n 2; R3 - imvel de referncia n 3; R4 - imvel de referncia n 4; Apr - rea principal do imvel objecto de avaliao e das referncias; Avar - rea de varandas do imvel objecto de avaliao e das referncias; Aarr - rea de arrecadao do imvel objecto de avaliao e das referncias; Aterr - rea de terrao do imvel objecto de avaliao e das referncias; Agar - rea de parqueamento ou garagem do imvel objecto de avaliao e das referncias; Apr+ - rea principal expandida do imvel objecto de avaliao e das referncias; V - valor de venda ou de oferta de venda das fraces utilizadas como referncias; Tipo de valor - se a referncia uma oferta de venda (OV) ou se se trata de uma venda concretizada (V). O imvel em apreo obviamente do tipo (V), porque compete ao avaliador indicar o valor pelo qual a propriedade poder se transaccionada e no o valor que devero pedir pela mesma quando a colocam no mercado de venda; Varr - valor de venda (terico) das arrecadaes do imvel objecto de avaliao e das referncias; Vterr - valor de venda (terico) do terrao do imvel objecto de avaliao e das referncias; Vgar - valor de venda (terico) dos estacionamentos (parqueamento ou garagem) do imvel objecto de avaliao e das referncias; VApr+ - valor de venda ou de oferta de venda da rea principal expandida do imvel objecto de avaliao e das referncias; PApr+Rn - pulsar homogeneizado da rea principal expandida da referncia de ordem n.

PROCESSO DE HOMOGENEIZAO - QUADRO II REAS (m2) VALORES MONETRIOS C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11

PApr+Rn (/m2)

Tipo

de

valo

r Apr+ (m2)

Tipo

logi

a

Idade

(anos)

Loca

l.

Vist

as

Expo

si

o so

lar

Situ

a

o

no pr

dio

Acaba

.

Equ

ip.

Polu

o

sonora

OA ? V 109 T2 2 Local1 Boas Boa 3 c/elev Razoveis Mdios Bom

R1 1637 V 95 T2 Novo Local 2 Boas Boa 6

c/elev ptimos Bons Bom

R2 1276 OV 123 T3 Novo Local 2 Boas Boa 3

c/elev ptimos Bons Razovel

R3 1270 OV 122 T3 Novo Local 2 Boas Boa 3

c/elev ptimos Bons Razovel

R4 995 OV 103 T2 Novo Local 3 Razovel Razovel 2

c/elev Bons Mdios Bom Quadro 4 Valores assumidos pelo imvel em apreo e pelas referncias para cada uma das caractersticas de comparao.



sendo: c1 - caracterstica de comparao n 1; c2 - caracterstica de comparao n 2; cm - caracterstica de comparao de ordem m.

PROCESSO DE HOMOGENEIZAO - QUADRO III

COEFICIENTES DE HOMOGENEIZAO fn1 fn2 fn3 fn4 fn5 fn6 fn7 fn8 fn9 fn10 fn11

PApr+Rn (/m2)

Tipo

de

va

lor

Apr+ (m2)

Tipo

logi

a

Idade

(an

os)

Loca

liza

o

Vist

as

Expo

si

o

sola

r

Situ

a

o no

prd

io

Acaba

men

tos

Equ

ipam

ento

s

Polu

o

sonora

PApr+RnH (/m2)

OA ? V 109 T2 2 Local1 Boas Boa 3

piso c/elev

Razoveis Mdios Bom

R1 1637 V (1.00) 95

(0.90) T2

(1.00) Novo (0.98)

Local2 (1.05)

Boas (1.00)

Boa (1.00)

6 piso

c/elev (1.00)

ptimos (0.85)

Bons (0.90)

Bom (1.00) 1160

R2 1276 OV (0.95) 123

(1.00) T3

(1.15) Novo (0.98)

Local2 (1.05)

Boas (1.00)

Boa (1.00)

3 piso

c/elev (1.00)

ptimos (0.85)

Bons (0.90)

Razovel (1.05) 1152

R3 1270 OV (0.95) 122

(1.00) T3

(1.15) Novo (0.98)

Local2 (1.05)

Boas (1.00)

Boa (1.00)

3 piso

c/elev (1.00)

ptimos (0.85)

Bons (0.90)

Razovel (1.05) 1147

R4 995 OV (0.95) 103

(1.00) T2

(1.00) Novo (0.98)

Local3 (1.10)

Razovel (1.15)

Razovel (1.10)

2 piso

c/elev (1.00)

Bons (0.90)

Mdios (1.00)

Bom (1.00) 1160

Quadro 5 - Determinao dos pulsares homogeneizados das referncias PApr+RnH com base os coeficientes de homogeneizao fnm

sendo: fnm - coeficiente que homogeneza o "PApr+Rn" (pulsar de venda ou de oferta de venda) da rea principal expandida de "Rn" (imvel de referncia de ordem "n"), relativamente a cm"(caracterstica de comparao de ordem "m"); PApr+RnH - pulsar homogeneizado da rea principal expandida da referncia de ordem n. Estamos agora, em condies de poder determinar o "PApr+" (pulsar da rea principal expandida do imvel objecto de avaliao), que poder ser obtido atravs da mdia aritmtica de todos os pulsares referenciais homogeneizados, ou seja: PApr+ = (PApr+R1H + PApr+R2H + PApr+R3H + PApr+R4H) / 4 = (1160 + 1152 + 1147 + 1160) / 4 = 1155 /m2



Desta mdia aritmtica no foi necessrio excluir nenhum dos valores dos pulsares homogeneizados dado que eram muito prximos entre si. Deste modo, teremos:

VApr+ PApr+ = 109m2 1.155/m2 = 125895 vindo, finalmente, para o imvel em apreo, o seguinte valor comercial presumvel: V = VApr+ + Varr + Vterr + Vest + Vgar + Voutr = 25895 + 2500 + 0 + 0 + 10000 + 0 = 138395 = 138000

6.3 PROCESSO DE HOMOGENEIZAO 6.3.1 Generalidades Foi atrs referido que homogeneizar comparar propriedades que entre si apresentam caractersticas diversas. Ao comparar um imvel de referncia com o objecto de avaliao, em relao a uma determinada caracterstica, poder-se- constatar que, no tocante quela caracterstica, no apresentam nenhuma similitude entre si, ou ento, que so similares. A utilizao da referncia para o apuramento do pulsar do objecto de avaliao s se toma legtima se o pulsar da referncia for ajustado em relao ao imvel que se avalia. Este ajustamento visa aproximar a referncia do objecto de avaliao. Esta aproximao pode ser realizada por compresso, expanso ou manuteno do pulsar da referncia. O que que se deve fazer ao pulsar de uma referncia para que traduza o pulsar do imvel em avaliao? i) Se a referncia tiver, em relao a determinada caracterstica de comparao, um pulsar superior do objecto de avaliao, o seu pulsar dever ser comprimido, para reflectir o pulsar do imvel em apreo, relativamente a essa caracterstica. Por exemplo, se a referncia tiver 5 anos de idade e o objecto de avaliao tiver 35 anos, obviamente que em relao caracterstica de comparao "idade", a referncia tem um pulsar superior ao pulsar do imvel em apreo e consequentemente, o seu pulsar dever ser comprimido para traduzir o pulsar do objecto de avaliao. ii) Se a referncia tiver, em relao a determinada caracterstica de comparao, um pulsar inferior do objecto de avaliao, o seu pulsar dever ser expandido, para reflectir o pulsar do imvel em apreo, relativamente a essa caracterstica. Por exemplo, se a referncia constituir uma fraco em cave e o objecto de avaliao constituir uma fraco situada num 2. andar de um prdio com elevador, obviamente que em relao caracterstica de comparao "posio da fraco no prdio", a referncia tem um pulsar inferior ao pulsar do imvel em apreo e consequentemente, o seu pulsar dever ser expandido para traduzir o pulsar do objecto de avaliao.



iii) Se a referncia tiver, em relao a determinada caracterstica de comparao, um pulsar igual ao do objecto de avaliao, o seu pulsar dever ser mantido, para reflectir o pulsar do imvel em apreo, relativamente a essa caracterstica. Por exemplo, se a referncia constituir uma fraco com bons acabamentos e o objecto de avaliao tiver tambm bons acabamentos, obviamente que em relao caracterstica de comparao "nvel de qualidade dos acabamentos", a referncia tem um pulsar igual ao do imvel em apreo e consequentemente, o seu pulsar dever ser mantido para traduzir o pulsar do objecto de avaliao. Cabe ao avaliador, com base na sua experincia e intuio, fixar o nvel de compresso ou de expanso a aplicar a cada referncia, para cada caracterstica de comparao. Tambm compete ao avaliador definir o conjunto de caractersticas de comparao a aplicar ao caso em anlise. No faz sentido, por exemplo, seleccionar a caracterstica de comparao "idade" se e o imvel em apreo e todas as referncias forem contemporneas, dado que no h necessidade de se proceder a ajustamentos em relao a esta caracterstica. Podero ser seleccionadas diversas caractersticas de comparao, entre as quais as seguintes: i.) tipo de valor; ii.) tipologia e rea principal expandida; iii.) idade; iv.) estado de conservao; v.) data da transaco; vi.) localizao geogrfica; vii.) posio da fraco no prdio; viii.) qualidade das vistas; ix.) outras.

6.3.2 Caractersticas de Comparao Vamos agora analisar cada uma das caractersticas referidas.

6.3.2.1 Tipo de valor Muitas vezes, quando a informao obtida a partir de anncios, mediadores ou outras fontes, os valores anunciados no traduzem com rigor o valor de mercado, dado estar subjacente uma certa elasticidade na negociao, ou seja, nem sempre o valor de oferta de venda se transforma no valor efectivo de venda. Nestes casos, deve-se efectuar um ajustamento com recurso a um factor minorativo adequado. Por exemplo, se no trabalho de prospeco o avaliador for informado de que determinada propriedade est a ser "oferecida" por 100000, no dever considerar que seja este o valor da mesma, e isto, porque a propriedade ser seguramente vendida por um preo inferior, ao ser objecto de um desconto de 5%, 10% ou outro. Deste modo, o coeficiente de homogeneizao relativamente caracterstica de comparao "tipo de valor" dever ser respectivamente de 0.95, 0.90 ou outro.



Sobre este assunto, em 2001, Telmo Carvalho, mediador imobilirio e aluno da ESAI - Escola Superior de Actividades Imobilirias, realizou um excelente trabalho. Analisou 295 fraces habitacionais usadas da linha de Sintra de tipologia diversa que foram colocadas no mercado de venda, entre o ltimo trimestre de 2000 e Fevereiro de 2001. Desta anlise retirou as seguintes concluses: i.) 190 (75%) dos imveis da amostra foram vendidos por um preo inferior ao de oferta; ii.) em termos mdios, e em relao aos 190 imveis referidos, a relao mdia entre o valor de venda e o valor de oferta de venda situou-se nos 94.5%; iii.) em termos mdios e por cada tipologia, a relao mdia entre o valor de venda e o valor de oferta de venda situou-se nos seguintes valores: tipologia TI 94.5% tipologia T2 93.9% tipologia T3 94.8% iv.) em termos mdios, e por cada tipologia, a diferena entre os preos de oferta de venda e de venda, foram as seguintes: tipologia TI - 4250 tipologia T2 - 6150 tipologia T3 - 6300 Como sabemos, ao avaliador compete estimar o valor de venda presumvel da fraco objecto de avaliao e no o seu valor de oferta de venda. Logo o objecto de avaliao, em relao, caracterstica de comparao "tipo de valor" assume o valor "venda efectiva". Deste modo e em sntese, se a referncia constituir uma oferta de venda, o pulsar da sua rea principal expandida dever ser multiplicado por um factor minorativo, digamos 0.95. Se a referncia constituir uma venda j efectuada, ento o pulsar da sua rea principal expandida dever ser mantido, ou seja, dever ser multiplicado por 1.

6.3.2.2 Tipologia e rea principal expandida Constata-se no mercado imobilirio que, quanto menor for a rea de um imvel, maior ser o seu pulsar, ou seja, maior o seu valor por unidade de rea. Por exemplo, uma loja situada em determinada rua, com 20 m2 de rea pode ter um pulsar de venda de 5000/m2, e portanto ser vendida a 100000. Nessa mesma rua, uma outra loja com 200 m2 de rea pode ter um pulsar de venda de 2000/m2, e portanto ser vendida a 400000. Uma outra loja, na mesma rua, mas com 2000 m2 de rea pode ter um pulsar de venda de 1000/ m2 e portanto ser vendida a 2000000.



Como se verifica, quanto maior a rea de um dado produto imobilirio, maior o seu valor absoluto, mas menor o seu valor unitrio ou pulsar. Este comportamento do mercado imobilirio deve-se sobretudo aos seguintes dois factos:

i.) o custo unitrio de construo tanto maior quanto menor a rea de construo (menor economia de escala aliado ao facto de o custo das componentes de construo imprescindveis e mais onerosas, nomeadamente, casas de banho, cozinhas, entre outras, ter de ser imputado a uma menor rea); ii.) os produtos imobilirios de menor rea, embora apresentando um pulsar superior, so mais baratos, logo mais acessveis. Daqui se infere que uma fraco habitacional de tipologia Ti apresenta, em regra, um pulsar superior ao pulsar de uma fraco habitacional de tipologia Ti+1, desde que as outras caractersticas explicativas de valor sejam idnticas. Podemos tambm afirmar que uma fraco habitacional de tipologia T1 com 40 m2 de rea tem, em regra, um pulsar superior ao de uma outra fraco habitacional da mesma tipologia mas com uma rea, por exemplo, de 70 m2 desde que as outras caractersticas explicativas de valor sejam idnticas. Na mesma linha de ideias, podemos tambm afirmar que um escritrio com 50m2 de rea tem, em regra, um pulsar superior ao de um outro escritrio, por exemplo, com 120 m2 de rea, desde que as outras caractersticas explicativas de valor sejam idnticas. No entanto, nem sempre as regras enunciadas se verificam. Basta, por exemplo, pensar numa fraco de tipologia T2 com 100 m2 que apresenta seguramente um pulsar inferior ao de uma fraco de tipologia T3 que tenha tambm 100 m2 de rea, desde que as outras caractersticas explicativas de valor sejam idnticas. Tratando-se de fraces habitacionais, quando se homogeneza em termos das caractersticas de comparao "tipologia" e "rea principal expandida" (com excepo dos casos que no aderem s diversas regras enunciadas), dever-se- observar o seguinte: i.) quando a tipologia do imvel de referncia for diferente da tipologia do objecto de avaliao, o coeficiente de homogeneizao relativo caracterstica de comparao "rea principal expandida" dever ser igual a "1" e o coeficiente de homogeneizao relativo caracterstica de comparao "tipologia" ser respectivamente maior do que "1" ou menor do que "1", consoante a tipologia do imvel de referncia for superior ou inferior do imvel objecto de avaliao; ii.) quando a tipologia do imvel de referncia for igual tipologia do objecto de avaliao, o coeficiente de homogeneizao relativo caracterstica de comparao "tipologia" dever ser igual a "1" e o coeficiente de homogeneizao relativo caracterstica de comparao "rea principal expandida" ser respectivamente maior do que "1", igual a "1" ou menor do que "1", se a rea expandida do imvel de referncia for significativamente maior, da mesma magnitude, ou significativamente menor do que a rea principal expandida do imvel objecto de avaliao. Apresenta-se de seguida, um exemplo de homogeneizao em relao s caractersticas de comparao "rea principal expandida" e "tipologia".



C1 C2 F1 F2

PApr+ (/m2) Apr+

(m2)

Tipo

logi

a

Apr+ (m2)

Tipo

logi

a

PApr+RiH (/m2)

OA ? 100 T2 R1 1500 125 T3 1.00 1.10 1650 R2 1375 170 T4 1.00 1.20 1650 R3 1736 70 T1 1.00 0.95 1650 R4 1650 105 T2 1.00 1.00 1650 R5 1435 125 T2 1.15 1.00 1650 R6 1834 70 T2 0.90 1.00 1650

Quadro 6 - Exemplos de homogeneizaes em relao s caractersticas de comparao "rea principal expandida" e "tipologia".

Ao analisarmos os pares de referncias (R1, R5) e (R3, R6), verificamos que cada um dos pares integra duas fraces com a mesma rea principal expandida, embora tipologicamente diferentes. Repare-se que, nestes casos, os pulsares contrariam a regra atrs enunciada, pois verifica-se, obviamente, que os maiores pulsares localizam-se, em cada par de referncias, na fraco de tipologia superior.

6.3.2.3 Idade Uma fraco nova quando comparada com outra fraco no nova, desde que as outras caractersticas explicativas de valor sejam idnticas, apresenta obviamente um pulsar superior. Quando a homogeneizao feita em tomo da caracterstica de comparao "idade", o coeficiente de homogeneizao maior do que "1 ", igual a "1" ou menor do que "1 ", sempre que, respectivamente, o imvel de referncia seja mais velho, contemporneo ou mais novo do que o objecto de avaliao.

6.3.2.4 Estado de conservao A varivel "estado de conservao" fortemente explicativa do valor dos imveis. Uma fraco em ptimo estado de conservao quando comparada com outra fraco que apresente um outro estado de conservao, desde que as outras caractersticas explicativas de valor sejam idnticas, apresenta obviamente um pulsar superior. Quando a homogeneizao feita em torno da caracterstica de comparao "estado de conservao", o coeficiente de homogeneizao maior do que "1", igual a "1" ou menor do que "1", sempre que, respectivamente, o imvel de referncia estiver em pior, igualou melhor estado de conservao do que o objecto de avaliao.



6.3.2.5 Data da transaco Muitas vezes a informao de referncia recolhida corresponde a transaces passadas. A sua utilizao requer ento que o seu preo histrico seja ajustado (homogeneizado) em funo da taxa de evoluo (inflao) imobiliria experimentada por aquele produto imobilirio, ao longo do perodo de tempo que decorreu entre as datas de transaco e avaliao. O coeficiente de homogeneizao nestes casos, ento obtido com recurso seguinte frmula: fdata = (1 + t)n sendo: fdata - coeficiente de homogeneizao relativo caracterstica de comparao "data de transaco"; t - taxa mdia de inflao imobiliria verificada para o produto imobilirio em anlise, durante os "n" anos que decorreram entre a data de transaco da referncia e a data da avaliao do imvel em apreo; n - n de anos que decorreram entre a data de transaco da referncia e a data da avaliao. A fixao da taxa de inflao imobiliria mdia algo complicada, porque durante os "n" anos, essa taxa pode assumir valores diversos, inclusive, negativos.

6.3.2.6 Localizao Quando a informao recolhida que servir de referncia ou comparao corresponder a uma localizao geogrfica de valor imobilirio diferente (superior ou inferior) do imvel em apreo, dever-se- realizar o seu ajustamento com base num coeficiente respectivamente minorativo e majorativo. Quando a homogeneizao feita em torno da caracterstica de comparao "localizao", o coeficiente de homogeneizao maior do que "1 ", igual a "1" ou menor do que "1", sempre que, respectivamente, o imvel de referncia estiver situado num local de menor,

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