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MANUAL: REVITALIZAÇÃO DE ÁREAS DEGRADADAS E CONTAMINADAS
(BROWNFIELDS) NA AMÉRICA LATINA
Projeto INTEGRATION – Desenvolvimento Urbano Sustentável na América Latina
PARCEIROS DO PROJETO
Cidade de Stuttgart, Departamento de Proteção Ambiental, Alemanha
KATE - Centro de Ecologia & Desenvolvimento, Stuttgart, Alemanha
Estado de Chihuahua, Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Ecologia, México
Prefeitura de Guadalajara, Diretoria Geral de Cultura, México
Prefeitura de Bogotá, Secretaria Municipal de Ambiente, Colômbia
Município do Distrito Metropolitano de Quito, Equador
Prefeitura da Cidade de São Paulo, Brasil
Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, Brasil
ICLEI - Governos Locais pela Sustentabilidade
Agencia Federal de Meio Ambiente, Dessau, Alemanha
Municipalidade de Viña del Mar, Secretaria de Planejamento, Chile
ICLEI – GOVERNOS LOCAIS PELA SUSTENTABILIDADE
Secretário Geral ICLEI - Secretariado MundialGino Van Begin
Presidente ICLEI-BrasilPedro Roberto Jacobi
Secretária Executiva - Secretariado para América do Sul - ICLEI SAMSFlorence Karine Laloë
Projeto INTEGRATION
Coordenador Geral do Projeto INTEGRATIONHermann J. KirchholtesDepartamento de Proteção Ambiental da Cidade de Stuttgart, Alemanha
Apoio
PREFEITURA DA CIDADE DE SÃO PAULOPrefeito Fernando Haddad
SECRETARIA MUNICIPAL DO VERDE E DO MEIO AMBIENTESecretário Ricardo Teixeira
FICHA TÉCNICA
Coordenação Geral: ICLEI – Governos Locais pela Sustentabilidade / Secretariado para América do Sul (SAMS) Departamento de Proteção Ambiental da Cidade de Stuttgart, Alemanha
Edição: ICLEI – Governos Locais pela Sustentabilidade / Secretariado para América do Sul (SAMS)
Autor: Andreas Marker
Preparação de originais e revisão geral: Mônica C. Ribeiro – Conteúdo & Afins
Revisão ortográfica: José Julio do Espirito Santo
Projeto gráfico: Mary Paz Guillén
Diagramação: Anelise Stumpf
Foto da Capa: Ricardo Vendramel
Colaboradores (Equipe Secretaria do Verde e do Meio Ambiente - SVMA/PMSP): Carolina Afonso Pinto Fernanda Bertaco Bueno Luis Eduardo Peres Damasceno Maykon Ivan Palma Milton Tadeu Motta Rosimeire Lobato Rute Cremonini de Melo
Equipe ICLEI – Secretariado para América do Sul (SAMS) Projeto INTEGRATION Florence Karine Laloë, Coordenadora Geral Sophia B. N. Picarelli, Coordenadora de Projetos
Equipe Departamento de Proteção Ambiental da Cidade de Stuttgart, Alemanha Hermann J. Kirchholtes Manfred Bärlin
ICLEI-BrasilDepartamento de Proteção Ambiental da Cidade de Stuttgart, AlemanhaAutor: Andreas MarkerTítulo: Manual: Revitalização de áreas degradadas e contaminadas (brownfields) na América Latina1º ed. São Paulo, 2013.ISBN: 978-85-99093-24-5
O ICLEI-Brasil e a Cidade de Stuttgart autorizam a reprodução total ou parcial desta obra, por qualquer meio convencional ou eletrônico, para fins de estudo e pesquisa, desde que citada a fonte. O ICLEI-Brasil e a Cidade de Stuttgart apreciariam receber uma cópia de qualquer publicação que use esta como fonte. Nenhum uso desta publicação pode ser feito para revenda ou fins comerciais, sem prévia autorização por escrito do ICLEI-Brasil e da Cidade de Stuttgart.
Este documento foi produzido com a ajuda financeira da União Europeia. O conteúdo deste documento é de responsabilidade exclusiva da Cidade de Stuttgart, não podendo, em caso algum, considerar-se que reflete a posição da União Europeia ou do ICLEI.
Prefácio – SVMA/SP .............................................10 Prefácio – ICLEI ...................................................11Apresentação .......................................................12 Introdução ..........................................................14
CONTEXTOS E CONCEITOS ......................................16
ESTRUTURAÇÃO DE CADASTROS: IDENTIFICAÇÃO, DIAGNÓSTICO REGIONAL E GESTÃO DE INFORMAÇÃO SOBRE ÁREAS CONTAMINADAS E BROWNFIELDS ............................................................................20
2.1. Cadastro de Áreas Potencialmente Contaminadas (AP), Áreas Suspeitas (AS) e Áreas Contaminadas (AC) para fins de controle ......21
2.2. Cadastros de brownfields (contaminados ou não) no âmbito do planejamento urbano e promoção da revitalização ....................................25
AVALIAÇÃO DE POTENCIAIS DE CONTAMINAÇÃO E REVITALIZAÇÃO EM TERRENOS E BROWNFIELDS: ASPECTOS AMBIENTAIS E ECONÔMICOS ...................34
3.1. Metodologia de Avaliação Preliminar da contaminação de um terreno .................................37
3.2. Prognóstico de custos de revitalização de brownfields ..........................................................43
SUMÁRIO
SELEÇÃO DE MEDIDAS TÉCNICAS, TECNOLÓGICAS E INSTITUCIONAIS NA REVITALIZAÇÃO DE BROWNFIELDS ............................................................................46
4.1. Medidas de intervenção ...............................47
4.2. Estratégias específicas ................................50
IDENTIFICAÇÃO DE ALTERNATIVAS PARA O DESENVOLVIMENTO ECONÔMICO DOS BROWNFIELDS .......58
5.1. Modelos e estratégias no âmbito do desenvolvimento urbano .......................................59
5.2. Modelos de revitalização com recursos públicos diretos ...................................................63
5.3. Modelo de Habitação de Interesse Social (HIS) e revitalização de brownfields ......................64
5.4. Modelos na esfera público-privada ...............66
5.5. Identificação dos mecanismos mais apropriados de viabilização econômica ..................68
IDENTIFICAÇÃO E PAPEL DOS STAKEHOLDERS ENVOLVIDOS NO PROCESSO DE REVITALIZAÇÃO ......70
6.1. Papel e atribuições dos principais stakeholders ........................................................72
6.2. Stakeholders executivos e apoiadores ..........75
6.3. Identificação dos principais stakeholders ......77
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FORMAS DE GESTÃO E COMUNICAÇÃO NA REVITALIZAÇÃO DE BROWNFIELDS .........................80
7.1. Formas de gestão e gerenciamento de projetos de revitalização ......................................80
7.2. A gestão da comunicação ............................83
CONCLUSÃO – REVITALIZAÇÃO DE BROWNFIELDS: UM DESAFIO PROPULSIONADO PELO PODER LOCAL............................................................................86
ANEXOS – FERRAMENTAS ......................................90
Ferramenta 1: Passo a passo para elaborar um Modelo Conceitual em área contaminada e brownfield, com exemplo de indústria abandonada ...........................................90
Ferramenta 2: Prognóstico de custos ..................96
Ferramenta 3: Fichas Técnicas Sucintas sobre tecnologias e técnicas de remediação usadas em processos de revitalização de brownfields e outros sites ..................................................................104
GLOSSÁRIO .........................................................110
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS .............................112
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A América Latina é atualmente uma das regiões com os maiores índices de urbanização do planeta, cerca de 75% a 85% da população já reside em cidades na maior parte dos países da região. A falta de planejamento e o crescimento desordenado das áreas urbanas infelizmente ainda são uma realidade muito presente, o que resulta em diversos impactos ambientais e socioeconômicos. Tudo indica que nos próximos 40 anos, será necessário construir a mesma capacidade urbana que foi construída nos últimos 4 mil anos. Considerando a demanda crescente e a deterioração dos recursos naturais, as cidades e sistemas urbanos precisam ser repensados e desenhados de modo que possam produzir o que consomem, como alimentos e energia, e ser mais compactos. A produtividade das cidades e dos sistemas urbanos no que se refere aos recursos naturais está no centro de uma economia urbana verde e da atual discussão sobre planejamento urbano.
Diante desse cenário, é fundamental que as cidades passem a enfrentar estes grandes desafios não como problemas, mas sim como oportunidades, de modo que possam se tornar espaços mais eficientes, produtivos e equitativos, protegendo os tão valiosos recursos naturais e proporcionando melhores condições de vida a seus habitantes. O desenvolvimento e a implementação de políticas públicas inte-gradas, com estratégias de longo prazo, é um caminho que necessita ser trilhado com persistência a fim de transformar os cenários atuais.
Os governos locais, como nível de governança mais próximo do cidadão, têm papel e responsabilidade importantes na construção de cidades mais sustentáveis. Para isso, podem buscar apoio em movimentos como o ICLEI – Governos Locais pela Sustentabilidade, que é hoje a principal associação mundial de cidades e governos locais dedicados ao desenvolvimento sustentável. Representa um poderoso movimento de 12 megacidades, 100 super-cidades, 450 grandes cidades e regiões urbanas, bem como de 450 cidades de pequeno e médio porte em 83 países, com a missão de construir e servir a um movimento mundial de governos locais para alcançar melhoras tangíveis na sustentabilidade global, com especial atenção às condições ambientais, através de ações cumulativas. Promove ação local para a sustentabilidade global e apoia cidades a se tornarem sustentáveis, resilientes, eficientes no uso de recursos, biodiversas, de baixo carbono; a construírem infraestru-tura inteligente e a desenvolverem uma economia urbana verde e inclusiva, com o objetivo final de alcançar comunidades felizes e saudáveis.
Ao longo de quatro anos, de 2009 a 2012, cidades como São Paulo e Rio de Janeiro (Brasil), Bogotá (Colômbia), Quito (Equador), Guadalajara e o Estado de Chihuahua (México)participaram ativamente do Projeto INTEGRATION – Integrated Urban Development, coordenado pela Cidade de Stuttgart, Alemanha, no âmbito do Programa URB AL III, financiado pela União Europeia e tendo como parceiro o ICLEI. Capacitaram-se no tema de desenvolvimento urbano sustentável, com o intuito de desenvolverem políticas públicas para o aprimoramento de processos e instrumentos relacionados ao desenvolvimento integrado de áreas urba-nas degradadas e potencialmente contaminadas, de forma segura, economicamente viável e socialmente participativa.
Por meio de projetos-piloto de revitalização, as cidades demonstraram as possibilidades da aplicação de metodologias e pro-cedimentos inovadores para a reintrodução ao contexto urbano de áreas centrais eventualmente contaminadas, subutilizadas ou abandonadas, os chamados brownfields, visando assim a um melhor aproveitamento de áreas centrais providas de infraestrutura e diversificando os usos com base em processos apoiados pela coesão social.
Esse manual apresenta os principais elementos que devem ser considerados para a revitalização de áreas degradadas e contaminadas no contexto do desenvolvimento urbano e indica as principais ações para implementação de projetos, programas e idealmente políticas de revitalização de brownfields. Com isso, acreditamos que gestores na América Latina terão em mãos um instrumento prático para orientar ações necessárias e concretas em suas cidades. Há ainda muito que fazer. Mãos à obra!
Florence Karine LaloëSecretária Executiva
ICLEI – Secretariado para América do Sul
A Cidade de São Paulo apresentou, no século XX, um crescimento vertiginoso. Nas décadas de 80 e 90 do século passado, toda a região metropolitana de São Paulo passou por profundas modificações estruturais, que alteraram de forma definitiva o perfil e a distribuição espacial da atividade industrial paulista.
Com o passar do tempo, diversas áreas sofreram mudanças, com o surgimento de galpões subutilizados, situados próximos à região central dessa metrópole e atendido por expressiva infraestrutura urbana em parte ociosa.
Neste contexto, a revitalização e reutilização adequada e sustentável de áreas abandonadas e subutilizadas, dentro das quais se encontram os chamados brownfields, tornou-se um desafio tanto urbanístico quanto ambiental.
Na esfera ambiental, a Secretaria do Verde e do Meio Ambiente (SVMA) vem atuando desde 2002 no controle do uso e da ocupação de áreas contaminadas. Sobretudo em regiões selecionadas para requalificação urbanística, como a Operação Urbana Consorciada Mooca – Vila Carioca, onde se encontram muitos terrenos originalmente utilizados para fins industriais nos quais possíveis passivos ambientais podem influenciar negativamente sua reutilização.
Com o intuito de subsidiar de maneira sistemática a revitalização futura destes terrenos e servir como modelo para outras regiões da cidade, o Projeto INTEGRATION, com financiamento da União Europeia, viabilizou a elabo-ração de um cadastro dessas áreas, que serviu como subsídio para indicar a ocupação mais adequada e balizar os investimentos públicos e privados necessários para impulsionar o processo de reconversão urbana desejado para a obtenção das diretrizes do projeto urbanístico através da Secretaria de Desenvolvimento Urbano (SMDU).
Essas experiências incentivaram e auxiliaram no estabelecimento de políticas de cooperação efetiva entre os parceiros, no sentido de coordenar e preparar ações coletivas inovadoras e integradoras.
Além disso, possibilitam a criação de práticas relacionadas ao planejamento urbano local, incluindo aspectos ecológicos, sociais e de infraestutura com a participação dos cidadãos na tomada de decisões e com a disseminação das práticas mais positivas.
O Projeto possibilitou a integração da Cidade de São Paulo, através de sua administração pública, a uma rede, em cooperação internacional, juntamente com outras cidades da América Latina como Quito, Bogotá, Guadalajara, Chihuahua e Rio de Janeiro e a Cidade de Stuttgart, Alemanha, proporcionando uma troca de experiências e conheci-mento com um objetivo comum.
A experiência da Cidade de São Paulo no âmbito da revitalização de brownfields, sendo uma das mais relevantes da América Latina, é parte integral deste Manual. Neste sentido, esta publicação poderá auxiliar no suporte para a continuidade das ações integradas da municipalidade, assim como oferecer subsídios técnicos aos responsáveis pelo desenvolvimento urbano e pela gestão ambiental de outras cidades e regiões da América Latina de maneira sistemá-tica e fundamentada.
Ricardo TeixeiraSecretário Municipal do Verde
e do Meio Ambiente de São Paulo
Sophia B. N. PicarelliCoordenadora de Projetos
ICLEI – Secretariado para América do Sul
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renovação urbanística interna (ou de áreas urbanas internas). O Manual toma como base experiências já feitas na América Latina, muitas delas no âmbito do Projeto INTEGRATION, e, além disso, apresenta soluções e instrumen-tos inovadores da Alemanha, da Europa e dos Estados Unidos. Em especial as políticas, conceitos e instrumentos desenvolvidos e implementados pela Cidade de São Paulo são de grande interesse para outras regiões da América Latina. Por este motivo, o Manual será publicado também em língua espanhola.
O autor do Manual, Dr. Andreas Marker, apor tou suas experiências de longa data no campo de revitalização de brownfields na América Latina para a publicação e, em especial, levou em consideração os resultados do Projeto INTEGRATION.
Agradeço a todos os participantes, parceiros do INTEGRATION e em particular aos colaboradores da adminis-tração municipal de São Paulo – Milton Motta, Carolina Pinto e Rute Cremonini de Melo – que contribuíram com grandes esforços para o êxito do Projeto e da elaboração deste Manual. Além disso, agradeço a todos os outros que participaram na elaboração deste Manual. Um agradecimento especial a Florence Laloë, Sophia Picarelli e equipe do ICLEI SAMS, a Silvia Merendas, da Caixa Econômica Federal, e a Thomas Ertel, da Associação Técnica de Engenharia de Áreas Contaminadas (ITVA) Alemanha.
Será uma grande satisfação se este Manual contribuir para a o desenvolvimento urbano sustentável através da revitalização ambientalmente adequada, economicamente viável e socialmente justa de áreas degradadas e conta-minadas. A sustentabilidade se alcança somente quando os aspectos sociais e ambientais, tanto como a participa-ção da sociedade civil, encontram sua consideração adequada.
Hermann Kirchholtes Coordenador Geral do Projeto INTEGRATION
Departamento de Proteção Ambiental da Cidade de Stuttgart, Alemanha
apRESEntaçãO
Cinco cidades latino-americanas – São Paulo, Rio de Janeiro, Quito, Bogotá e Guadalajara – e o estado mexica-no de Chihuahua, juntamente com a cidade alemã de Stuttgart, formaram uma rede para enfrentar em conjunto e através do Projeto INTEGRATION os desafios do desenvolvimento urbano sustentável. Estratégias e medidas de-senvolvidas no âmbito do Projeto foram implementadas em projetos-piloto locais, tendo como um dos norteadores o saneamento ecológico, econômico e social de brownfields – áreas degradadas e contaminadas – nas regiões internas das cidades.
Neste quadro, por meio da elaboração de um cadastro de terrenos com potencial de revitalização, a Cidade de São Paulo deu uma contribuição de grande importância para o desenvolvimento urbanístico de uma região em mudança de uso e ocupação do solo, enfatizando o potencial de reúso e valorização destas áreas. As cidades de Guadalajara, Chihuahua e Quito também têm implementado ações para desenvolver ou subsidiar novos planos di-retores e regionais para seus terrenos e bairros com foco em uma maior integração, justiça social e recuperação ambiental. Sobretudo em Bogotá e Chihuahua foram implementadas ações de investigação e remediação ambiental visando uma utilização nova e segura de sites previamente contaminados. Já a Cidade do Rio de Janeiro contribuiu com projetos demonstrativos, mostrando que a revitalização de áreas industriais desativadas pode ser parte da solução para demandas habitacionais e sociais.
Todas as medidas do Projeto foram financiadas, entre 2009 e 2013, pela União Europeia através do Programa URB AL III, visando o melhoramento da coesão social e territorial na América Latina.
O Manual aqui apresentado descreve as estratégias de ação e os instrumentos mais importantes que podem ser aplicados na América Latina para encaminhar novos usos para os brownfields de maneira sustentável, visando a
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estudos de casos ou demonstrativos que deveriam motivar futuras administrações a seguir os exemplos e sistematizá-los. Entretanto, a sustentabilidade dessas ações depende muito da internalização do conhecimento pelas pessoas que atuam com atividade de revitalização urbanística e gestão ambiental, assim como pelos gestores financeiros.
Portanto, espera-se que este Manual contribua diretamente para esse processo e também para a concretização dos esforços relacionados a um desenvolvimento mais sustentável das cidades latino-americanas, principalmente no que se refere à revitalização de áreas degradadas e contaminadas.
Destinado a atores e representantes do poder público, sobretudo no âmbito municipal, envolvidos no planeja-mento urbano, na gestão ambiental e na comunicação social, o Manual apresenta recursos para os envolvidos nas questões de financiamento de intervenções urbanas, como prefeituras, agências de fomento à habitação social, de financiamento de projetos de habitação e desenvolvimento territorial, e em especial bancos e agências de habita-ção de interesse social, que muitas vezes se encontram frente a problemas relacionados a compra, ocupação ou construção em terrenos tipo brownfields, ou estão em busca dessas áreas para implementar seus projetos. Também é voltado a empresas estatais de infraestrutura, energia ou recursos minerais que frequentemente são obrigadas a avaliar seu estoque de áreas obsoletas e propor novos usos sob critérios de sustentabilidade.
Concebido para proporcionar acesso fácil aos elementos e ações relacionados à revitalização de áreas degradadas e contaminadas no contexto do desenvolvimento urbano, traz capítulos cur tos e diretos, e as pa-lavras destacadas em azul na primeira vez que aparecem no texto são detalhadas no Glossário ao final da edição, possibilitando uma leitura fluida do texto e aprofundamento nos temas.
Ao longo do texto também são apresentados Checklists (tabelas) para possibilitar a identificação, de maneira resumida, de elementos e ações considerados essenciais, podendo subsidiar e orientar eventu-ais projetos de revitalização.
Ao final, constam algumas FERRAMENTAS para subsidiar, com a ajuda de exemplos, a implementação de medidas de importância para a identi-ficação, avaliação ambiental e econômica, e remediação de brownfields.
IntROdUçãO
Durante quatro anos (2009 a 2012), as cidades latino-americanas de São Paulo, Rio de Janeiro, Bogotá, Gua-dalajara e Quito e o estado mexicano de Chihuahua desenvolveram em seus territórios o Projeto INTEGRATION, iniciativa da cidade alemã de Stuttgart financiada pela União Europeia com fundos do Programa URB AL III*.
O foco do Projeto foi a capacitação destes governos no tema de desenvolvimento urbano sustentável, a fim de criar e melhorar as políticas públicas locais em favor de uma sociedade coesa, proporcionando espaço para coope-ração, troca de experiências e boas práticas de desenvolvimento urbano sustentável.
A experiência buscou apoiar e promover a criação ou consolidação de políticas públicas dos governos participantes, tendo em vista que a melhoria dos instrumentos e processos de desenvolvimento integrado em áreas urbanas deterio-radas ou em desuso diminui as iniquidades espaciais e sociais, especialmente junto às populações mais vulneráveis.
A expertise reunida ao longo do INTEGRATION, além da experiência pioneira da Cidade de Stuttgart, e da Alemanha como um todo, proporcionou a elaboração deste manual, cujo objetivo é fornecer subsídios para a sus-tentabilidade das ações, auxiliando atores municipais e outros stakeholders da América Latina a sistematizar as alternativas de revitalização de brownfields por meio de metodologias, instrumentos e conceitos consagrados. A intenção é que este material se converta em importante ferramenta para concretização de esforços relacionados ao desenvolvimento mais sustentável das cidades latino-americanas, especialmente no que diz respeito à revitalização de áreas degradadas e contaminadas.
Face ao crescimento acelerado das cidades na região e os desafios relacionados ao desenvolvimento muitas vezes ainda desigual em termos sociais e territoriais, o Projeto INTEGRATION elaborou num primeiro momento uma análise das condições gerais para a revitalização de áreas urbanas no México, Colômbia, Equador, Brasil e Chile, enfatizando o papel de liderança das administrações municipais, sobretudo das secretarias de desenvolvimento urbano e de meio ambiente, na necessidade de capacitação dos atores e de parcerias público-privadas, entre ou-tros1. Num segundo momento, as cidades desenvolveram seus próprios projetos-piloto de revitalização de áreas ou terrenos urbanos, aplicando critérios, metodologias e procedimentos inovadores e proativos com o intuito de internalizá-los nos futuros procedimentos institucionais e nas suas políticas públicas de desenvolvimento urbano.
Os resultados dos projetos-piloto foram muito positivos. Algumas das cidades pela primeira vez reconheceram o potencial da revitalização de áreas urbanas degradadas e eventualmente contaminadas. Assim, os projetos geraram
*Iniciativa de cooperação regional da Comissão Europeia com a América Latina, cujo objetivo é contribuir para o incremento do grau de coesão social e territorial no âmbito das coletividades subnacionais e regionais da América Latina, con-solidando ou promovendo processos e políticas públicas que possam se converter em modelos de referência capazes de gerar debates e indicar possíveis soluções para os governos subnacio-nais da América Latina que desejem impulsionar dinâmicas de coesão social.
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Os brownfields ainda não estão mapeados, ava-liados e “reciclados” de maneira sistemática na América Latina. Também há poucas políticas públicas explícitas para sua reintegração e instru-mentos financeiros para viabilizá-los. Como destacado pelo Projeto INTEGRATION1, 4, o universo dos brownfields, na in-terface entre planejamento urbano, gestão ambiental e de-senvolvimento social, ainda é um desafio na administração pública, que deve incorporar essa questão ao planejamento urbano integrado, tendo em vista inclusive que o setor priva-do já está em busca desses espaços. Uma vez que o espa-ço livre está cada vez mais escasso, cabe ao poder público gerenciar a reintegração desses brownfields, determinando usos mistos e reforçando o foco social.
Desenvolvimento urbano sustentável
Para revitalizar brownfields com êxito, o Projeto INTEGRA-TION1 buscou identificar aspectos que precisam ser adequa-damente abordados na reintegração dessas áreas em uma cidade, como o planejamento urbano e a participação social, os trâmites e procedimentos de licenciamento de obras, a remediação ambiental, a revitalização de áreas degradadas e contaminadas e a atuação integrada com o setor privado, que tem papel relevante no desenvolvimento urbano.
Os participantes do INTEGRATION assinaram, em 2012, a chamada Declaração de Guadalajara7, que destaca princípios cruciais para o desenvolvimento urbano sustentável, entre eles:
A América Latina é considerada uma das regiões mais urbanizadas do mundo, que se destaca pela presença de quase dez megacidades com mais de 10 milhões de habitantes. Essas cidades experimentaram um crescimento demo-gráfico acelerado nos últimos 70 a 80 anos, com migrações de grandes contingentes de população das zonas rurais para o meio urbano que resultaram nessas grandes concentrações populacionais.
Mais de dois terços da riqueza da região procede das cidades, e a maior parte do valor agregado produzido está concentrado nas grandes áreas metropolitanas. O número de cidades que contribuem para essa riqueza aumentou, assim como o potencial produtivo de centros urbanos secundários.
Entretanto, segundo o Programa das Nações Unidas para os Assentamentos Humanos2, desde o ano 2000 essa tendência de crescimento demográfico nos grandes centros vem arrefecendo, e o crescimento médio anual da popula-ção urbana na América Latina baixou a uma taxa inferior a 2%, considerada crescimento demográfico natural.
Apesar dessa desaceleração, o espaço edificado e ocupado pelas cidades continua crescendo, sobretudo com a construção de novos complexos residenciais, centros comerciais, novas zonas industriais e também bairros in-formais2. Embora na Cidade de São Paulo o crescimento populacional esteja diminuindo, a construção de unidades habitacionais está aumentando, refletindo o boom imobiliário em função do poder aquisitivo elevado e da indivi-dualização da habitação. Segundo a Caixa Econômica Federal3, entre 1970 e 2010 a população brasileira cresceu 104,78%, enquanto os domicílios particulares permanentes ocupados cresceram 220,68%, demonstrando a neces-sidade de mais espaço para cada indivíduo.
Essa expansão física das cidades, além de promover a ocupação de áreas verdes, de proteção ambiental e de ma-nanciais, e a perda da densidade, significa um aumento de custos em infraestrutura e manutenção, tornando necessárias mais estradas, sistemas de transporte, de abastecimento de água, de coleta de esgoto e de eletricidade, promovendo a impermeabilização de amplas áreas e intensificando efeitos negativos tanto na esfera econômica quanto na ambiental.
O território ainda vem sendo utilizado de maneira pouco eficiente, em especial no que diz respeito às áreas urbanas mais centrais, incluindo regiões de antiga industrialização, áreas degradadas em função do seu uso anterior – como depósitos de lixo –, e áreas de infraestrutura como ferrovias, portos e pátios. Esses espaços hoje muitas vezes representam vazios urbanos – áreas abandonadas ou subutilizadas em função de fatores econômicos, fundiários e ambientais. Não raramente se transformam em “elefantes brancos” em plena cidade, e muitas vezes são apropriadas informalmente por grupos sociais desfavorecidos.
Essas áreas, denominadas como brownfields em inglês, apresentam bom potencial de revitalização e reintegração ao ciclo econômico, podendo contribuir para contrabalançar a decadência social de alguns centros urbanos, para melhorar ou recuperar as funções do solo e das águas subterrâneas, e ainda abrigar usos sociais urgentemente necessitados nos centros urbanos, como parques, habitação social, praças públicas, entre outros.
1. COntExtOS E COnCEItOS
*Mais informações disponíveis em: http://www.epa.gov/brownfields
Brownfield (USEPA)* = Propriedade aban-donada ou subutilizada cuja reutilização é difi-cultada pela presença real ou potencial de subs-tâncias perigosas poluentes ou contaminantes
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• Estabelecer modelos-guia, enfocando o desenvolvimento urbano interno;• Fortalecer instrumentos urbanísticos, capacidade institucional e legislação;• Fomentar a cooperação interdisciplinar e interinstitucional;• Tratar de maneira sistemática o desafio da contaminação do solo e das águas subterrâneas;• Fortalecer a inclusão social, cultural e econômica nos projetos de desenvolvimento urbano;• Criar áreas urbanas atrativas, ecológicas e dignas.A revitalização de brownfields é apenas um aspecto no desenvolvimento urbano interno e sustentável, mas repre-
senta um desafio especial, porque os brownfields podem apresentar potencial de contaminação causada pela atividade anterior realizada em seu território, tendo esse fator grande influência na viabilidade de um projeto de revitalização.
Um conceito básico mundialmente aceito é a diferenciação de brownfields em três categorias (Figura 1): (A) – site de alto valor imobiliário e/ou menor necessidade de medidas custosas de remediação e cuja revitalização se paga pelo lucro imobiliário;(C) – site cuja localização é pouco atrativa, resultando em baixo valor imobiliário e/ou que tem passivos ambientais cuja remediação é muito cara; e (B) – sites que precisam de incentivos especiais para voltar para o ciclo econômico e urbanístico.
Nesse sentido, este Manual visa dar orientações para a implementação de projetos, programas ou até políticas de re-vitalização de brownfields. Baseado nas experiências do Projeto INTEGRATION, ele orienta sobre tipos de gestão eficiente, aplicação de instrumentos inovadores e aproveitamento de sinergias com o desenvolvimento urbano, com o objetivo de apoiar os atores públicos e privados na reintegração dessas áreas com efeitos positivos para o meio ambiente, coesão social e ciclo econômico. O quadro abaixo apresenta didaticamente os temas abordados nesta publicação:
QUESTÕES ABORDADAS POR ESTE MANUAL:
Capítulo 1 – Contexto e conceitosCapítulo 2 – Estruturação de cadastros: identificação, diagnóstico regional e gestão de informação sobre áreas contaminadas e brownfieldsCapítulo 3 – Avaliação de potenciais de contaminação e revitalização em terrenos e brownfields: as-pectos ambientais e econômicosCapítulo 4 – Seleção de medidas técnicas, tecnológicas e institucionais na revitalização de brownfieldsCapítulo 5 – Identificação de alternativas para o desenvolvimento econômico dos brownfieldsCapítulo 6 – Identificação e papel dos stakeholders envolvidos no processo de revitalizaçãoCapítulo 7 – Formas de gestão e comunicação na revitalização de brownfieldsCapítulo 8 – Conclusão - Revitalização de brownfields: um desafio propulsionado pelo poder local
Sobretudo para a execução das etapas que enfocam a adequação ou remediação ambiental de brownfields con-taminados, são indispensáveis bases normativas existentes no que se refere a controle da contaminação do solo e águas subterrâneas, e a questões de responsabilidade sobre a gestão dessas áreas. Enfatiza-se aqui que nenhuma medida de adequação ambiental de um terreno contaminado pode ser executada de maneira satisfatória sem ter um consenso e uma regra (no sentido de, por exemplo, uma norma legal) sobre o que são solo e água subterrânea “limpos” (atendendo a um padrão ambiental), risco aceitável (na obra e na ocupação), e que regulamenta os direi-tos e deveres do proprietário, do comprador, do investidor e do causador de contaminação, além das competências dos órgão de controle. O Manual não vai entrar no mérito dessas questões, por não ser o objetivo da publicação.
Fica expresso que as metodologias, instrumentos, procedimentos aqui apresentados e propostos para a gestão de brownfields em um momento ou outro necessitam da existência de bases legais para serem executados com êxi-to. Exemplo: nenhum instrumento de avaliação de custo-benefício de revitalização de um terreno, e nenhum critério para estabelecer uma medida de intervenção visando retirar ou mitigar contaminantes do solo ou água subterrânea pode satisfatoriamente ser implementado sem a existência de padrões estabelecidos pela lei sobre metas de reme-diação ambiental. O custo de uma remediação de solo é mais alto se a meta de remediação (valor a ser atingido) para um certo tipo de ocupação é relativamente baixa e restritiva.
Valor do terreno
(depois da revitalização)
Custos de revitalização
Sites que se desenvolvempelo mercado
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Brownfields
Áreas e sites complexos
Os brownfields s.s. ou B-sites são aqueles que precisam de in-centivos adicionais para serem desenvolvidos5
Figura 1 - Tipologia de brownfields
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2. EStRUtURaçãO dE CadaStROS: IdEntIfICaçãO, dIaGnóStICO REGIOnaL E GEStãO dE InfORMaçãO SObRE ÁREaS COntaMInadaS E bROwnfIELdS
A identificação e o registro de caracterís-ticas quantitativas e qualitativas de áreas, propriedades ou terrenos para a criação de ca-dastros são instrumentos de gestão no âmbito público que também podem ser utilizados por empresas e corporações privadas. Geralmente, estes dados ou inventários são registros alfanu-méricos ligados a bases geográficas (mapas), chamados de Cadastro. Os cadastros, no âmbi-to de qualidade do solo, áreas contaminadas e brownfields variam segundo sua abrangência e em função de seu objetivo, o que determina o tipo de dados e informações disponibilizados.
Dentre os tipos de cadastros abordados neste Manual, estão:Cadastro de Áreas Potencialmente Contaminadas, Áreas Suspeitas e Áreas
Contaminadas para fins de controle;Cadastros de brownfields e áreas para apoiar o potencial de desenvolvimen-
to econômico e urbanístico;Cadastros de terrenos para fins de revitalização e planejamento urbano.
2.1. Cadastro de Áreas Potencialmente Contaminadas (AP), Áreas Suspeitas (AS) e Áreas Contaminadas (AC) para fins de controle
Esse tipo de cadastro é um instrumento usado na gestão de áreas contaminadas para geograficamente delimitar e classificar terrenos segundo seu grau e evidência de contami-nação, características ambientais e de risco. Contém, na sua base alfanumérica, os dados de cada área e, na sua base geográfica, a representação dos parâmetros mais importantes como tamanho da área, uso do solo, zoneamento e classificação em categorias como AP, AS e AC. As definições dessas categorias de áreas podem ser consultadas no Glossário ao fim deste Manual. Cada classificação pode ser relacionada a uma etapa de investigação, como demons-trado na tabela abaixo:
Classificação Etapa de investigação que leva à classificação
Área Potencialmente Contaminada (AP)
Identificação de locais com histórico de atividade com potencial contaminador de solo/água subterrânea – pesquisa regional
Área com Suspeita de Contaminação (AS)
Identificação de indícios de contaminação que possam ter gerado uma área contaminada – pesquisa histórica industrial na área em questão
Área Contaminada (AC) Identificação de evidências de contaminação na área por meio de amostragem de solo e água subterrânea, e análise de laboratório
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Estrutura de dadosOs órgãos ambientais, em vários níveis da administração, usam os cadastros para o diagnóstico ambiental e con-
sequentemente para determinar e justificar ações administrativas e institucionais subsequentes sobre essas áreas. Como exemplo, o Relatório de áreas contaminadas no Município de São Paulo, atualizado trimestralmente e inseri-
do no chamado Boletim de Dados Técnicos (BDT)*, contém informação sobre as áreas comprovadamente contaminadas (AC) – não inclui AS e AP. O relatório não se encontra relacionado a uma base georreferenciada, porém apresenta:
• Coordenadas exatas dos terrenos em questão; • Endereço completo;• Zoneamento;• Classificação que inclui em que etapa do gerenciamento de AC o terreno se encontra (investigação,
remediação ou monitoramento);• Contaminantes principais;• Restrição de uso;• Medida e intervenção aplicada. Um outro exemplo é o cadastro do Estado de São Paulo**, atualizado anualmente, que contém basicamente os
mesmos itens para áreas, inclusive informações sobre a atividade industrial, o responsável legal e a etapa do geren-ciamento de cada área, com abrangência estadual. Trata-se de uma listagem que traz apenas o endereço, sem coorde-nadas geográficas da área em questão.
Esses cadastros atendem, num primeiro momento, à necessidade de informação ambiental e auxiliam as institui-ções no próprio gerenciamento das áreas, ajudando na geração de estatísticas e análises sobre o estado atual e ações institucionais necessárias no que se refere a AC.
Uso de cadastro no âmbito do controle do uso e ocupação do soloEm nível municipal, o cadastro é sobretudo utilizado para ações de controle no âmbito de licenciamento de obras
e orientação de investidores, incorporadoras e proprietários.Obrigatoriedade pública: na Alemanha, a implementação de cadastros de AC se tornou obrigatória no âmbito do
licenciamento de obras municipais depois da ocorrência de danos à saúde e à propriedade em casos de reutilização de áreas contaminadas e brownfields. Desde 1987, o Código de Obras Alemão (§ 5 (3) e § 9 (5)) exige a marca-ção/identificação de áreas contaminadas destinadas à construção civil nos planos de uso e ocupação de solo e planos diretores. É importante ressaltar que, nesses casos, a responsabilidade da investigação dessas áreas cabe ao município.
Obrigatoriedade do empreendedor e/ou proprietário: em São Paulo, os licenciamentos de empreendimentos imobiliários que pleiteiam áreas
Mais informações disponíveis em: *http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/uplo-ad/meio_ambiente/arquivos/gtac%20jan%202013.pdf**http://www.cetesb.sp.gov.br/userfiles/file/are-as-contaminadas/2011/ordem-alfabetica.pdf
inseridas no BDT (como AP, AS ou AC) são remetidos da Secretaria de Habitação e das Subprefeituras (responsáveis pelo licenciamento e emissão de alvará) à Secretaria do Verde e do Meio Ambiente (SVMA) para análise, que pode determinar a necessidade de investigações do solo e da água subterrânea. A obrigatoriedade desse processo tem base em lei e decreto municipais (Lei n° 13.564/2003, Decreto n° 42.319/2002 e Artigo 201 da Lei nº 13.885/2004).
Em ambos os casos, existe uma consulta formal da autoridade responsável sobre o licenciamento de obras à SVMA em relação à existência de contaminações em determinado terreno.
Acesso à informaçãoA Cidade de Stuttgart, na Alemanha, determina o grau de acesso às informações disponíveis no cadastro ISAS
(InformationsSystem Altlasten Stuttgart – Sistema de Informação de Passivos Ambientais de Stuttgart) segundo o envolvimento dos interessados com o caso em questão (ver Figura 2.1):
• Informação básica e estatísticas (não específicas de alguma área em particular) são de acesso público indiscriminado via internet;
• Informação detalhada sobre uma área determinada é disponibilizada para o proprietário ou pessoas que têm interesse legítimo na área;
• Informação setorial fica disponível para cada departamento/secretaria municipal;• Todos os dados e informações sem limitação ficam disponíveis para a Secretaria do Meio Ambiente.A Cidade de São Paulo torna toda a informação do seu cadastro pública através do BDT. Em geral, cabe ao gestor ou administrador do cadastro definir o grau de acesso à informação, ressaltando que
existe informação confidencial cuja ção poderia ferir os interesses dos responsáveis e proprietários e cuja divulgação poderia resultar em ações legais contra o gestor do cadastro (por exemplo: divulgação de dados preliminares sobre ocorrência e risco da contaminação, informação interna de empresas, etc.).
Precondições operacionais e financeirasCom base nas experiências da Cidade de Stuttgart, podemos afirmar que a implementação e a manutenção do
cadastro de áreas contaminadas são medidas de elevado custo, que exigem tanto mão de obra qualificada para sua im-plantação e administração quanto recursos financeiros para gerar os dados necessários e a manutenção dos mesmos. No caso de Stuttgart, o levantamento da informação (muitas vezes já disponível, como dados sobre área, contami-nação, tipo de atividade e relatórios, conforme Figura 2.1) e sua inserção e manutenção no cadastro, incluindo mapa digital, custa € 500 (cerca de R$ 1.300,00) por site, o que totaliza o montante de € 1,8 milhão (R$ 4,68 milhões), incluindo as 3.600 áreas suspeitas e contaminadas em análise naquela cidade. O cadastro foi construído em duas etapas, durante cinco anos, por empresas especializadas. Mais informação sobre custos de levantamento de dados específicos às áreas (site specific data), ver abaixo e no Capítulo 3.
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Total: 5.394 conjuntos de dados de áreas contaminadas
Conjunto completo de dadosSistema de Informação sobre Áreas Contaminadas de Stuttgart, AlemanhaAcesso sob consulta individual
Conjunto parciallimitado de dadosAcesso via mapadigital Cidade Stuttgart
Figura 2.1 - Conjunto de dados e representação em mapa do cadastro de áreas contaminadas de Stuttgart 6
2.2. Cadastros de brownfields (contaminados ou não) no âmbito do planejamento urbano e promoção da revitalização
Os cadastros de brownfields diferem dos cadastros de áreas contaminadas no que se refere a seu objetivo e, consequen-temente, seu uso e conteúdo. O objetivo dos cadastros de brownfields é divulgar potenciais, tanto na esfera do desenvolvi-mento urbano como na esfera econômica, para promover e viabilizar novos usos e reintegrar estas áreas ao ciclo econômico.
Por isso, o conteúdo abrange preferencialmente informação e dados sobre uso atual da área e layout dos pré-dios (área em uso ou abandonada), informação fundiária, uso do solo, zoneamento e valor urbanístico do entorno (patrimônio histórico, infraestrutura e lazer), informação sobre valores imobiliários, e, afinal, dados sobre eventuais contaminações de solo e água subterrânea relacionados a restrições de uso.
Uso do cadastro para desenvolvimento urbano e marketing de brownfieldsOs cadastros de brownfields podem proporcionar análises sobre os potenciais de reutilização e mecanismos de
busca de áreas para determinados usos. Seu público-alvo são investidores e proprietários em busca de oportunidade
ConteúdoDenominação da áreaDescrição do local e entornoTipo de atividade, ramo, tempo de operaçãoContaminantes de interesseEtapa de investigaçãoRiscos ambientaisNecessidade de ação e intervençãoRelatórios técnicos anterioresMapa digital
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econômica, mas sobretudo os responsáveis pelo planejamento urbano, que utilizam este cadastro como instrumento estratégico para encaminhar e gerenciar o desenvolvimento urbano sustentável no que se refere à reciclagem de ter-renos – especialmente em áreas internas das cidades –, para conter o consumo de áreas não edificadas e do espaço “verde” e combater o urban sprawl (crescimento desenfreado das periferias das cidades).
Em Stuttgart, a plataforma Gerenciamento Sustentável de Terrenos com Poten-cial Construtivo (NBS, em alemão)* reúne informações sobre terrenos com poten-cial construtivo que têm características de brownfields. Ela é tanto pública, voltada a investidores e outros interessados, como interna, para uso da administração mu-nicipal. Atualmente ela contém cerca de 350 áreas, com um total de mais de 500
hectares de área potencial para construção, das quais 10% já foram comercializadas e desenvolvidas.Como mostra a Figura 2.2, o acesso público a dados sobre uma área é limitado. Porém, o interessado ou investidor
pode buscar mais informação com o responsável na administração municipal.
*Mais informações disponíveis em: www.stuttgart-bauflaechen.de (em alemão)
Terreno: Na periferia do bairro Cannstatt, acima do vale do Rio Neckar. Reconversão e valorização de antiga indústria (fábrica de açúcar). Já concluído: depósito de equipamentos do teatro estatal (1,8 ha)
Informação sobre o bairro: veja Bad Cannstatt na Internet
Acesso e transporte público: acesso através da Rua Löwentor (Es-trada Federal B10/B27). Parada do trem metropolitano U12 no en-torno da área em fase de planejamento
Uso e ocupação do solo (segundo o plano diretor): FNP Stuttgart: uso comercial
Plano de edificação B-Plan 1994: zona de uso comercial GE1. Área de renovação urba-nística Bad Cannstatt 4 – fábrica de açúcar Possível uso futuro: serviços, pequenas oficinas Mais Informações: Cidade de Stuttgart – Se-cretaria de Planejamento e Renovação Urbana
Figura 2.2 - Dados públicos do NBS 6
O uso interno, no âmbito da administração municipal, é mais abrangente e serve, sobretudo, a uma gestão mais eficiente do solo urbano. Como mostra a Figura 2.3, a plataforma é um elemento central com várias vertentes de ação: fora da base de informação sobre terrenos selecionados a ser consultada pelo público externo – cerca de 150 consultas por dia (PÚBLICO na Figura 2.3) –, a NBS apoia internamente a administração na gestão e no desenvolvi-mento urbano – uma vez que as áreas contidas no cadastro são de interesse especial para o desenvolvimento urbano (ESTRATÉGIAS na Figura 2.3) –, no monitoramento e análise das estratégias aplicadas (AVALIAÇÃO), e em questões de gestão e geração de conhecimento (PESQUISA).
Tamanho do lote: área edi-ficável de ca. 1,6 ha (ca. 30.000 m²) Proprietário: Cidade de Stuttgart
Uso atual: sem uso e edi-ficação (ver foto)
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Figura 2.3 - Funções e usos da plataforma NBS - Gerenciamento Sustentável de Terrenos com Potencial Construtivo 21
Publicidade NBSMarketing de terrenos
Gerenciamento de terrenos Desenvolvimento urbano
Gerenciamento sustentável de
terrenos com potencial construtivo Plataforma
NBS
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Listas de prioridades de uso: habitação/comércio
Relatórios de follow-up NBS
MonitoramentoControle de êxito
Assistência a cidadãos e investidores
Articulação institucional
Projetos-pilotoPublicações técnicas
Transferência de conhecimentointerno/externo
Uso de cadastro para subsidiar um Plano Urbanístico em São PauloUm primeiro piloto de um cadastro de brownfields foi desenvolvido no âmbito do Projeto INTEGRATION. A Cidade
de São Paulo elaborou um cadastro de terrenos com potencial de revitalização (base de dados alfanumérica e mapas) para uma região de interesse de 650 ha dentro do perímetro da Operação Urbana Consorciada (OUC) Mooca – Vila Ca-rioca7. Diferente do Cadastro de AP, AS e AC, esse inventário tem como objetivo – fora a identificação e o gerenciamento de AP, AS e AC – subsidiar os Estudos de Impacto Ambiental (EIA) necessários para a implantação desta Operação Urbana, e sobretudo subsidiar o Plano Urbanístico na escolha de áreas propícias à transformação de usos e novas formas de ocupação.
A Tabela 2.1 lista as fontes de informação usadas e trabalhadas nesse cadastro, que incluem dados disponíveis pelos órgãos municipais e estaduais e dados e informações obtidos através de pesquisas de imagens aéreas e de satélite, entrevistas e vistorias de campo. As informações foram selecionadas para obter um máximo de dados e bases para tomada de decisão sobre a revitalização de brownfields na área.
Fontes documentais usadas Justificativa
Zoneamento Urbano Municipal (PMSP) Determina o uso e ocupação do solo legalmente estabelecido
Cadastros Culturais (PMSP e ESP) Cadastro Imobiliário (PMSP)Processos de Áreas Tombadas (PMSP)
Informação sobre lotes em relação de restrições e exigências no que se refere a seu uso e ocupação
Zoneamento Urbano Municipal (PMSP) Determina o uso e ocupação do solo legalmente estabelecido
Cadastro de Processo de Licenciamento Ambiental em Curso (CETESB)
Informação sobre exigências e restrições ambientais referentes a ativida-des poluidoras, por endereço
Cadastros de Áreas Contaminadas (CETESB e PMSP)
Informação sobre potencial de contaminação de áreas (área potencial, suspeita, contaminada, sob investigação, em fase de reabilitação e em monitoramento)
Processos de Licenciamento Ambiental e/ou de Avaliação do Passivo Ambien-tal (CETESB)
Informação sobre o potencial de contaminação de sites (site com poten-cial, suspeito, contaminado, sob investigação, em fase de revitalização e monitorado)
Certificado de Registro da Propriedade (Cartórios)
Escrituras e certificados de propriedade, por lote e endereço
Imagens: Fotografias aéreas e mapas topográficos de diferentes períodos; imagem de satélite de 2009
Fonte de informação sobre a localização exata de lotes, prédios e cur-sos d’água, suas atividades e sua evolução ao longo do tempo; especi-ficamente, informação sobre indícios de contaminação do solo (descar-te de resíduos, efluentes, etc.)
Registros fotográficos das fachadas de todos os lotes
Representa o estado atual dos lotes; em muitos casos, essencial para de-terminar o estado de uso (não utilizado, subutilizado, ativo ou novo uso)
Entrevistas com vizinhança e morado-res (187). Vistorias de campo (32)
As entrevistas revelam informação sobre atividades realizadas nos lotes ao longo do tempo.As vistorias revelam informação sobre o estado atual de uso e de poten-ciais de contaminação do lote (quando for possível a entrada no local)
Tabela 2.1 - Checklist: Fontes de informação e justificativa de uso para o cadastro de brownfields - Cidade de São Paulo 7
PMSP = Prefeitura Municipal de São Paulo; ESP = Estado de São Paulo; CETESB = Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental, ligada à Secretaria do Meio Ambiente do Estado de São Paulo
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A etapa mais importante, considerando o grande número de lotes presentes na região de interesse (561 lotes avaliados), é a priorização dos terrenos de interesse especial em relação à transformação urbanística da região (veja etapa 4 em Tabela 2.2).
Etapa Objetivo
1Definição da região de interesse
Focar em regiões com maior probabilidade de mudança de uso de solo, sobretu-do zonas industriais (em uso ou decadência)
2Definição do nível de infor-mação e evidência
Dimensionar recursos necessários (expertise técnica, tempo, dinheiro e fontes de dados)
3Levantamentos dos dados disponíveis
Elaborar mapas e bases alfanuméricas dos lotes da região
4
Priorização do universo de áreas do cadastro
Focar em áreas com maior relevância urbanística (tamanho, ocupação atual, es-tado de abandono e valor de patrimônio histórico), potencial de conflito ambien-tal (potencial de contaminação do solo e água subterrânea), relevância social (localização em Zona Especial de Interesse Social (ZEIS), perto de favelas, etc.)
5Levantamento do histó-rico industrial nas áreas priorizadas
Obter dados e informações específicas a cada site para poder avaliar e dimensio-nar a necessidade de aporte de recursos para adequação ambiental (medidas de investigação e intervenção)
6
Cruzamento das informa-ções e dados urbanísticos e ambientais para as áreas priorizadas
Obter um ranking tecnicamente fundamentado dos lotes com maior necessidade de aportes de recursos, tendo em vista a adequação ou reinserção desses para os usos planejados no Plano Urbanístico ou para adequar o Plano a eventuais restrições na ocupação de solo contaminado.
Os critérios listados na Tabela 2.3 têm como objetivo priorizar áreas que possuam relevância urbanística pelo seu tamanho, pelo estado de uso atual e pelo potencial de contaminação – esse último é um critério “restritivo”, pois impli-ca na necessidade de desenvolver estratégias específicas para a revitalização desses brownfields – para uma segunda etapa de levantamento e caracterização.
Tabela 2.2- Checklist: Etapas da elaboração do cadastro de terrenos com potencial de contaminação
Critérios urbanísticos Justificativa
Lotes inseridos em Zona Especial de Interesse Social (ZEIS) com área territorial superior a 3.000 m²
Esses lotes têm um grande potencial de reabilitação urbanística, sobretudo quando existe degradação física e social (favelas). Os lotes maiores do que 3.000 m², apesar de serem apenas 288 de 561 (51%), representam 93% da área total e assim são também parte relevante nas ZEIS
Lotes tombados (Zona Especial de Preservação Cultural – ZEPEC)
São lotes com uso urbanisticamente relevante por serem tombados, incluindo certas implicações também para o uso do seu entorno
Lotes maiores do que 30.000 m² Existem 24 grandes lotes na região, que representam 40% da área total. Pelo tamanho, têm elevada relevância urbanística no processo de revitalização. Entre eles, há 14 lotes abandonados e subutilizados
Critérios ambientais Justificativa
Lotes com contaminação confirmada As áreas contaminadas requerem uma gestão específica, sobretudo no que se refere ao seu uso após remediação e às eventuais restrições de uso futuro.
Lotes com áreas maiores do que 10.000 m² relacionados no cadastro SIPOL – CETESB
Esses lotes têm certa relevância urbanística – pelo tamanho (médio) – e am-biental – pela atividade industrial com potencial de contaminação do seu pro-cesso produtivo licenciado
Lotes notoriamente suspeitos, que não se enquadram nos crité-rios relacionados anteriormente
São lotes onde, segundo observações de campo, fotos aéreas e notícias de imprensa, existe uma suspeita de contaminação, embora eles não estejam in-cluídos no cadastro de áreas contaminadas
Dentro do cadastro foram levantados 432 lotes com seus dados básicos de localização e uso, e foram priorizados 122 lotes de relevância urbanística no que se refere a potenciais usos nas futuras mudanças de uso e ocupação. Eles foram conduzidos até a etapa 5 da Tabela 2.2: o levantamento do histórico industrial e a vistoria do terreno para poder definir a necessidade de estudos adicionais, como Avaliação Preliminar, Investigação Confirmatória e o acompanha-mento do processo de reabilitação. Os resultados, resumidos na Figura 2.4, indicam os terrenos que necessitam de aprofundamento na investigação de eventuais passivos ambientais, como investigações técnicas e vistorias adicionais.
Tabela 2.3- Checklist: Critérios de priorização de lotes/terrenos para uma avaliação detalhada em relação a seu estado de conta-minação e potencial urbanístico
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Figura 2.4 - Mapa do cadastro das áreas
priorizadas para investigação e do potencial de contaminação de solo e
água subterrânea 7
Salienta-se que o grande desafio é a obtenção dos dados. Como se encontram descentralizados em vários órgãos públicos, é necessário obter permissões de acesso e às vezes lidar com certa burocracia para sua obtenção e utiliza-ção. A qualidade dos dados e sua atualidade devem também ser avaliadas. O levantamento in loco dos Lotes Avaliados Priorizados, que envolve o acesso físico às áreas, traz certa dificuldade, uma vez que os proprietários dos terrenos nem sempre cooperam, assim tornando muito difícil a execução desta tarefa em médio e curto prazo.
Esses dados no primeiro momento subsidiarão os Estudos de Impacto Ambiental necessários para a formulação e aprovação da legislação específica da Operação Urbana (entre outros instrumentos ambientais), bem como a escolha de áreas propícias à transformação de usos e novas formas de ocupação na elaboração do Plano Urbanístico.
O uso potencial desses dados para o planejamento urbano é grande, porém ainda não foi explorado na sua totali-dade. Na etapa seguinte, que corresponde ao item 6 da Tabela 2.2, os resultados do cruzamento dos dados ambientais e urbanísticos pretendem subsidiar o redesenho da região a ser revitalizada dentro da OUC e a elaboração do Plano Urbanístico. Por exemplo:
1. Em terrenos e lotes ociosos e de baixo potencial de contaminação, acompanhados por alto valor urbanístico e mercadológico (áreas tipo A na Figura 1) devem ser viabilizados usos de valor agregado e retorno financeiro e fiscal alto (residências, comércio), assim valorizando também o entorno;
2. Em terrenos tipo brownfields de grande extensão e com contaminação manejável (áreas tipo B) propõem-se usos públicos ou sociais (parques e condomínios de habitação de interesse social), assim valorizando o entor-no e as áreas propriamente ditas e garantindo seu uso sem risco;
3. Em áreas de brownfields com contaminação relevante (tipo C) e com elevada importância urbanística, porém loca-lizadas em entornos de valor mercadológico baixo, devem ser previstos recursos públicos para sua revitalização e inserção no Plano Urbanístico, o que pode resultar na valorização das mesmas e do entorno ao longo prazo.
Para a etapa 6 ser satisfatoriamente executada, é necessária a disponibilidade de instrumentos de estimativa e de cálculo dos custos envolvidos na remediação, que variam não só em função da contaminação encontrada, mas do novo uso que se pretende para os espaços (veja Capítulos 3 e 4, FERRAMENTA 2).
No Capítulo 5 será abordada a utilização dos instrumentos específicos da Operação Urbana e seus potenciais para financiar a revitalização de brownfields, sobretudo para fins de uso público.
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Cada terreno, seja abandonado ou em uso, pode potencialmente apresentar inconformidades ambientais, que podem levar à sua des-valorização ou impossibilidade de uso. As mais frequentes são ocor-rências de contaminação no solo e nas águas subterrâneas de um terreno e nas estruturas de construções eventualmente presentes. Especialmente áreas abandonadas, como antigos sites industriais e terrenos de disposição de resíduos, podem conter essas contami-nações, que muitas vezes não são visíveis ou não deixam rastros de fácil identificação.
Para brownfields com as características mencionadas acima, é crucial identificar e investigar essas contaminações antes de entre-gar as áreas ao novo uso. É aconselhável que estas medidas sejam tomadas antes mesmo de adquirir estas áreas, iniciar as obras de demolição e começar a construir um novo empreendimento imobi-liário. Exatamente nesse momento, a estimativa de custo e tempo necessários para implementar investigações e medidas de reme-diação de contaminações são de altíssima importância para avaliar a viabilidade do projeto em função de riscos financeiros, legais e ambientais. Como mostra a Figura 3.1, no decorrer da implantação de um empreendimento imobiliário há vários momentos de incidên-
3. avaLIaçãO dE pOtEnCIaIS dE COntaMInaçãO E REvItaLIzaçãO EM tERREnOS E bROwnfIELdS: aSpECtOS aMbIEntaIS E ECOnôMICOS
Figura 3.1 - Incidência de riscos ao longo do desenvolvimento de um empreendimento imobiliário 8
SeleçãoPedido e avaliação de financiamento/empreendimento
Aquisição do terreno. Obtenção de crédito
Uso habitacional
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C Obras, construção (Movimento de terra)
Risco financeiro, econômico e legal
Risco ocupacional do trabalhador
Risco ambiental e de saúde pública decorrente do uso habitacional e manejo de resíduos
Implantação do empreendimento imobiliárioC R Incidência e
relevância de riscos
cia de riscos. Quanto mais cedo se consegue obter dados sobre medidas necessárias – como investigação, remediação, adequação arquitetônica –, mais seguros e previsíveis se tornam o planejamento e a implementação do projeto.
No âmbito da gestão de áreas contaminadas, vários procedimentos sequenciais no sentido de identificar e caracterizar estes terrenos são regulamentados por lei (Brasil: Resolução CO-NAMA 420 de 2009, Lei nº 13.577, São Paulo, de 2009 regulamentada pelo Decreto nº 59.263, de 2013; México: Ley General para la Prevención y Gestión Integral de Residuos Solidos – LGP-GIR, de 2003 e sua Regulamentação, de 2006; Alemanha: Lei Federal de Proteção de Solo e Ordenança Federal de Proteção do Solo e Passivos Ambientais de 1999). Todas essas normas e procedimentos técnicos têm como objetivo central identificar eventuais riscos, sobretudo para a saúde humana, e estabelecer medidas de intervenção para mitigar ou eliminar esses riscos conforme o uso de uma área. A Lei alemã traz também um forte aspecto preventivo.
Neste capítulo serão apresentados métodos e instrumentos de avaliação de terrenos com po-tencial de contaminação com enfoque em brownfields. Estes métodos focam na estimativa do risco ambiental que um terreno contaminado pode representar, num prognóstico sobre recursos neces-sários, custos inerentes à sua revitalização e retorno para o ciclo econômico. Assim, eles devem ser aplicados preferencialmente antes ou no início de projetos de revitalização de brownfields.
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A Avaliação Preliminar da contaminação e a elaboração de um Modelo Conceitual Preliminar consistem em etapas distintas. No caso da primeira, incluem-se:
• Avaliação da magnitude e das características do foco (área fonte da contaminação);• Avaliação do potencial de difusão e propagação da contaminação para os meios a partir da área fonte;• Estimativa ou avaliação de risco para a saúde humana sob diferentes cenários de uso da área na forma de Modelo Conceitual Preliminar.Obtidas essas informações, é possível elaborar um prognóstico em relação às medidas para viabilizar o novo uso:• Dimensionar tipo e abrangência da intervenção (remediação) para viabilizar o novo uso, caso exista contaminação;• Agregar custos e prazos às ações necessárias.Já o Modelo Conceitual Preliminar de uma área degradada ou contaminada proporcionará e subsidiará de maneira
sistemática uma série de importantes estimativas sobre a abrangência das ações a serem tomadas e prognósticos de custos para implantá-las. As estimativas se referem às seguintes ações subsequentes:
• Aprofundamento das investigações sobre as contaminações prováveis a ser feito através de coleta de amostras de solos, de gases de solo, de resíduos sólidos e de água subterrânea, através de perfurações e outros tipos de análises, incluindo análises laboratoriais;• Medidas necessárias para remediar, tratar ou confinar as contaminações presentes no solo e nas águas subter- râneas da área;• Medidas de demolição de construções e escavação de fundações;• Destinação adequada de eventuais resíduos;• Medidas de proteção dos trabalhadores;• Controle de emissões da obra e limpeza do canteiro de obras.A abrangência e os custos dessas ações dependem da definição do futuro uso do terreno e do uso do entorno.
Por isso, é indispensável ter uma visão arquitetônica e urbanística do uso pretendido a partir do primeiro momento da intenção de revitalização de um brownfield (detalhes em FERRAMENTA 2).
Em termos metodológicos, propõe-se a seguinte comparação: como um médico que faz uma anamnese clínica do seu paciente através de entrevistas sobre seu histórico de doenças, doenças existentes na família e natureza dos sintomas sentidos pelo paciente, acompanhado por uma boa análise visual superficial da pessoa e alguns exames pos-síveis na visita como por exemplo, batimento cardíaco e pressão de sangue. Propõe, então, um plano de tratamento e cura SEM pedir exames de laboratório. Isso seria equivalente à Avaliação Preliminar de um terreno, procedimento que, usando poucos recursos tecnológicos, de mão de obra, de tempo e dinheiro, pode render resultados bastante satisfa-tórios em relação aos potenciais de reúso de um brownfield já em um momento inicial do projeto. O êxito da Avaliação Preliminar depende da qualificação e experiência do especialista (o médico, na comparação) e do uso eficiente de instrumentos e procedimentos (anamnese, na comparação), descritos em seguida e na FERRAMENTA 1.
4. Receptores e mecanismos de exposição aos contami-nantes – vias de exposição
3. Propagação dos contaminantes –
rotas de exposição
1. Identificação da fonte primária
2. Caracterização do foco (fonte secundária)
5. Resumir e relacionar tudo = Modelo Conceitual
A Avaliação Preliminar nunca substitui ou isenta as investigações técnicas no caso de terem sido encon-tradas evidências de contaminação.
3.1. Metodologia de Avaliação Preliminar da contaminação de um terreno
Esta etapa tem como objetivo elaborar um Modelo Conceitual Preliminar de um site ou brownfield em relação a contaminações eventualmente presentes no solo, água subterrânea e edificações do terreno. O Modelo Conceitual resultante desta etapa resume as características ambientais mais relevantes sobre a fonte de contaminação, as vias e mecanismos de difusão e propagação dos contaminantes em solo, água e ar e os receptores atingidos, inclusive as vias e rotas de exposição dos mesmos (Figura 3.2).
Figura 3.2 - Fontes primárias, vias e rotas de exposição e receptores em áreas contaminadas (adaptado de Marker, 2008) 8
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Como mostra a Figura 3.2, o caminho para chegar ao Modelo Conceitual Preliminar de uma área contaminada consiste em:1. Identificar e caracterizar a fonte primária;2. Caracterizar os focos (fonte secundária);3. Identificar e caracterizar as rotas de exposição (vias de propagação);4. Identificar e caracterizar os receptores e as vias de exposição.Resumindo, na Avaliação Preliminar temos um procedimento sequencial de levantamento e interpretação de dados
e informações históricas e recentes disponíveis sobre a área e sobre o meio físico, como geologia, hidrologia, vias e rotas possíveis de exposição, informação sobre receptores na área e no seu entorno, todos convergindo para um Modelo Conceitual Preliminar, que por si forma a base para investigações subsequentes (Figura 3.3).
Pesquisa sobre uso histórico e atual do brownfieldUm brownfield pode ser comparado a um sítio arqueológico que revela ao pesquisador informações sobre o pas-
sado do seu uso, seus usuários e eventos marcantes do seu passado. Especialmente sites industriais podem ter uma estratigrafia ou sequência de usos diferentes, e às vezes o uso e a aparência atual ofuscam as atividades que se realizaram no passado e suas “pegadas” ambientais. Para investigar o histórico de um site ou brownfield, existem os seguintes métodos ou ferramentas mais comuns (Tabela 3.1):
Método Como funciona O que revela
Estudo multitemporal de documentos
Análise e comparação de plantas e mapas de várias épocas, de documentos sobre processo industrial, acompanha-mento ambiental, licenciamento, etc., relacionados a um brownfield
Análise e comparação de plantas baixas: localização de unidades produtivas, prédios, ampliação ou demolição de unidades; licen-ciamento: substâncias usadas, quantidades, tratamento e disposição de resíduos
Análise multitemporal de imagens (aereofotos, satélite)
Comparação de fotos aéreas ou de sa-télites (Google Earth) de várias épocas em relação a um brownfield
Mudanças da ocupação e do layout de indús-trias, características de deposição de resíduos em terrenos baldios, análises morfológicas (do relevo) e mudanças na topografia
Entrevistas com testemunhas da época
Entrevistas com antigos funcionários de uma fábrica, com antigos ocupantes ou vizinhos de um brownfield
Informação sobre processos industriais com potencial de contaminação do solo; ocorrên-cia de acidentes (por exemplo, vazamentos, explosões, etc.); localização de unidades de produção ou resíduos enterrados
Tabela 3.1 - Checklist: Métodos aplicados no estudo do histórico industrial
O objetivo desta etapa é obter a imagem mais completa do histórico de um determinado terreno para poder chegar a uma conclusão sobre a existência (ou não) de passivos ambientais contidos nele. Em particular, os estudos históricos levam à identificação e caracterização preliminar de fontes de contaminação e às resultantes contaminações de solo, água subterrânea e material de construção, conforme demonstra a Figura 3.2.
As ferramentas específicas para conduzir um estudo histórico industrial são abordadas com um exemplo na FERRA-MENTA 1 (tabelas, listas de atividades e listas de substâncias específicas para a atividade e resíduos). No âmbito da América Latina existem publicações sobre o tema8, 9, 10.
Identificação e caracterização das fontes primárias e dos focos da contaminaçãoCom a informação obtida na etapa anterior, é possível mapear e caracterizar os locais onde existe potencial de con-
taminação de solo, materiais e água subterrânea. Existem vários tipos de fontes potenciais de contaminação de solos e águas subterrâneas (Tabela 3.2).
A relevância da contaminação a partir de uma determinada fonte depende do seu tamanho, das substâncias manu-seadas/contidas e do tempo de sua existência.
A Figura 3.4 representa um brownfield (indústria abandonada) com suas fontes de contaminação (antigos tanques e resíduos enterrados), mecanismos de liberação e migração, e as contaminações geradas (focos) nos meios ambien-tais como solo, ar, águas superficiais e subterrâneas.
Pesquisa sobre uso histórico e atual
Recomendações para futuras investigações
Identificação e caracterização das fontes primárias da
contaminação
Informação sobre geologia, hidrologia, vias e rotas de contaminação
Informação sobre uso e ocupação, receptores e entorno
Caracterização dos focos potenciais e substâncias de
interesse
Modelo Conceitual Preliminar
Figura 3.3 - Avaliação Preliminar de brownfields – dados e inputs necessários
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Fonte potencial de contaminação
Processo de liberação de contaminantes Rotas e focos (fontes secundárias)
Tanques de líquidos Por vazamento acidental, gotejamentos despercebidos, falhas de manuseio
Solo e águas subterrâneas por infiltração; lajes e pisos por impregnação
Unidades de produção
• Substâncias líquidas: acidental, no processo produtivo; por falhas de manuseio; na limpeza• Poeira e substâncias voláteis: no processo produtivo
• Solo e águas subterrâneas por infiltração; lajes e pisos por impregnação• Paredes, solo e pisos por impregnação
Depósito/armazenagem de substâncias
Por vazamento acidental, gotejamentos despercebidos, falhas de manuseio
Solo e águas subterrâneas por infiltração; lajes e pisos por impregnação
Áreas de descarte de resíduos (sólidos e pastosos)
• Por lixiviação após deposição ou enterramento por águas pluviais
• Por transporte de vento em forma de poeira
• Solo e águas subterrâneas por infiltração e mistura
• Solo superficial, águas superficiais e prédios por aporte aéreo
Tabela 3.2 - Checklist: Tipos de fontes primárias, processos de liberação e focos de contaminação
A partir dos focos (fontes secundárias), os contaminantes podem alcançar os receptores humanos e assim causar danos à saúde (ver Figura 3.4).
Existem vários métodos para identificar as fontes primárias e suas substâncias de interesse emitidas para o solo e águas subterrâneas:
• Documentos analisados na pesquisa histórica: sobretudo os documentos de licenciamento ambiental e as des-crições do processo industrial contidos no processo de licenciamento relatam o tipo e a quantidade das subs-tâncias de interesse empregadas no processo produtivo;
• Listas e publicações sobre o potencial específico de contaminação de determinados processos industriais: são ferramentas de uso para experts, que relacionam processos industriais por um lado com a ocorrência de conta-minações de solo e água subterrânea por outro;
• Vistoria do local por um especialista, acompanhado por fotos aéreas, de satélite, mapas e plantas baixas: reve-lam evidências visíveis de contaminações e outras inconformidades ambientais;
• Listas com características da composição química de resíduos sólidos perigosos contidos nas bases normativas técnicas de lei sobre gestão de resíduos sólidos;
• Entrevistas com testemunhas, trabalhadores, vizinhos, moradores, antigos funcionários de indústrias, etc. (exem-plo de questionário na FERRAMENTA 1).
Figura 3.4 - Representação visual de um brownfield contaminado a partir de uma indústria abandonada com fontes primárias e secundárias no solo e água subterrânea (recorte de figura original elaborada por BUND)20
1: Tanque oxidado com vazamento de líquidos voláteis; 2: Tambor com resíduos tóxicos enterrado; 3: Percolação de antigos vazamentos no subsolo – fonte secundária; 4: Depósito de resíduos sólidos ao ar livre; 5: Propagação da contaminação no solo a partir do tambor de resíduos tóxicos – fonte secundária; 6: Pluma de contaminantes na água subterrânea – fonte secundária; 7: Aquífero; 8: Franja capilar; 9: Escoamento superficial de resíduos sólidos para o rio; 10: Rio contaminado por (9); 12: Emanação de gases de solo para o ambiente aberto a partir da contaminação (1); 13: Vegetação afetada por contaminação; 31: Equipe de investigação e amostragem
Brownfield
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Fora da elaboração do Modelo Conceitual, esta etapa visa gerar subsídios para a elaboração de um plano de amos-tragem para a Investigação Confirmatória/de Orientação, incluindo coleta de amostras de solo e água subterrânea nas imediações das fontes de contaminação e focos detectados. Esta investigação técnica tem como objetivo, através de amostras e análises laboratoriais, confirmar ou descartar os resultados obtidos na Avaliação Preliminar.
Elaboração do Modelo Conceitual PreliminarO Modelo Conceitual Preliminar é a síntese das informações relativas a uma área em estudo, onde se pode visu-
alizar, através de texto explicativo ou ilustração, a localização estimada das contaminações, sua forma provável de propagação e sua relação com os bens a proteger existentes. Os dados e informações das etapas anteriores assim são sintetizados neste Modelo. Salienta-se que esta etapa ainda inicial reúne informações com nível baixo de evidência, às vezes não ultrapassando estimativas, probabilidades, suposições e suspeitas. Assim, o Modelo depende muito da expertise e experiência do especialista, e é mais confiável quanto mais experiente for o profissional.
O Modelo Conceitual Preliminar pode ser resumido em forma de tabela (Tabela 3.3) e deve ser acompanhado por um croqui ou mapa que permita visualizar a posição presumida das fontes, focos e receptores tanto quanto instalações, construções, marcos topográficos e cursos d’água, podendo ter como orientação as Figuras 3.2 e 3.4 (a FERRAMENTA 1 exemplifica como realizar as etapas sequenciais para chegar ao Modelo Conceitual Preliminar).
Fonte FocoVia de propagação (até o homem)
Receptor/ bem a proteger
Descrever onde a contaminação tem sua origem, quanto tempo durou o evento, que substância e que quantidade.
Exemplos: vazamento de cerca de 400 l de benzeno por fissura em tubulação durante 3 anos; resíduo sólido de 3 t enterrado
Descrever em que meio ambiental as substân-cias liberadas (da fonte) causaram contaminação, tamanho da contaminação e substâncias de interesse.
Exemplos: 40 m³ de solo profundo entre 2 e 5 m contaminado com mer-cúrio; água subterrânea com fase dissolvida de solvente organoclorado
Descrever a maneira como os contaminantes, a partir do foco, migram pelos meios; estimar dis-tâncias de migração, efeitos de diluição e atenuação.
Exemplos: difusão via aérea de poeira e substâncias voláteis até 100 m na direção sudeste; pro-pagação via água subterrânea em fase livre de contaminantes sobrenadantes e eventual vola-tilização e migração ascendente via solo até ambientes fechados
Descrever o receptor e a via de exposição.
Exemplos: receptor = crianças, adultos, trabalhadores de obras; via de expo-sição = ingestão de solo contaminado, de água contamina-da; contato termal; inalação de vapores, de poeira
Tabela 3.3 - Checklist: Modelo Conceitual Preliminar
3.2. Prognóstico de custos de revitalização de brownfields
Trata-se de um instrumento ainda não disponível no âmbito da revitalização de brownfields na América Latina. Uma descrição sucinta deste instrumento, que pode ajudar na compreensão do seu funcionamento e na eventual elaboração de instrumentos adaptados à realidade da região, segue abaixo. Informações mais detalhadas dos elementos centrais deste instrumento e sua inter-relação se encontram na FERRAMENTA 2.
Como abordado anteriormente, o conhecimento bem fundamentado sobre o brownfield no que se refere às medidas de intervenção necessárias para sua revitalização, seu novo uso proposto e as características urbanísticas do seu en-torno são cruciais para o desenvolvimento exitoso do projeto de revitalização e reintegração econômica e urbanística.
O escopo de uma medida de intervenção (remediação, confinamento, escavação, descontaminação, etc.) teo-ricamente já pode ser elaborado com base nos resultados da Avaliação Preliminar e do Modelo Conceitual. Tendo em mente a natureza conceitual e não quantitativa do Modelo, ele pode resultar em consideráveis imperfeições na definição do escopo: o Modelo Conceitual Preliminar possibilita fazer apenas estimativas ou previsões qualitativas sobre a natureza das contaminações (localização, quantidade, volume, composição físico-química), as vias de pro-pagação (probabilidade e direção de propagação e meios atingidos) e os receptores e bens a proteger (sobretudo para o novo uso, entram dados como localização de prédios, uso do solo planejado e características dos usuários como adultos e crianças).
Consequentemente, com estas informações é possível, de maneira preliminar, prever, planejar e prognosticar o escopo e os custos das seguintes ações:
• Investigações técnicas complementares (coleta de amostras, perfurações e análises de campo e laboratoriais) e seus custos;
• Medidas de intervenção necessárias para viabilizar o uso pretendido do brownfield, como: • Tratamento do solo e/ou escavação e destinação final adequada dos resíduos; • Tratamento de águas subterrâneas; • Demolição e desmobilização (desativação de indústria e retirada de seus equipamentos) de prédios e instalações; • Medidas de segurança ocupacional do trabalhador da obra e controle de emissões e seus custos.Naturalmente, as previsões ficam cada vez mais exatas e confiáveis, de maneira que dados de investigações
complementares (Investigação Confirmatória/de Orientação; Investigação Detalhada) são agregados e geram um nível de evidência mais alto (Figura 3.5). Porém, a obtenção destes dados complementares requer tempo e recur-sos financeiros adicionais.
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de prédios e instalação de segurança do canteiro de obra e ocupacional, mas sobretudo valores empíricos de custos de remediação por metro quadrado ou metro cúbico, dependendo do tipo de contaminante, meio atingido e tipolo-gia da atividade industrial exercida no terreno.
Saliente-se que nesta etapa de investigação de brownfields o prognóstico de custos é apenas uma aproximação aos custos finais, feito no início de um projeto com recursos financeiros e demanda de tempo bastante reduzidos.
A FERRAMENTA 2 tenta resumir os parâmetros centrais de um prognóstico de custos segundo o Projeto Proside*, desenvolvido com o apoio da União Europeia na Alemanha. Também são listados exemplos de custos normatizados e padronizados para serviços e medidas baseados na experiência da Alemanha. Seguramente, estes valores padronizados terão que ser adaptados à realidade dos países latino-americanos quando for possível e viável.
Etapa de investigação
(= Nível de evidência)~ custos de investigação
~ tempo
Figura 3.5 - Relação entre nível de evidência – custos de investigação e margem de erro no prognóstico de custos 8
Investigação detalhada
Avaliação preliminar
Margem de erro no prognóstico de custos de revitalização
Para obter os valores de custos para cada medida e submedida, é indispensável conhecer custos médios pratica-dos para cada serviço integrante de uma etapa. Além disso, e para facilitar os cálculos, os custos devem ser norma-tizados e agrupados. Este nível de normatização e transparência somente existe em países com longa experiência no tratamento de áreas contaminadas e brownfields, como por exemplo, Alemanha e Estados Unidos. Nesses países, existem parâmetros básicos não apenas para os custos dos serviços de sondagem, análise laboratorial, demolição
*Mais informações disponíveis em: http://www.stuttgar t.de/item/show/335193/1/publ/5565?language=en
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Como mencionado no capítulo anterior, um dos aspectos determinantes para a revitalização de brownfields é o custo-benefício econômico. A priori, uma área degradada e eventualmente contaminada pode ser um bem ativo (econômico) ou passivo (ambiental ou econômico). Isso depende do valor imobiliário (preço de m²), que por sua vez é determinado pelo mercado e depende de demanda, atratividade da localização, dentre outros fatores. Assim, o papel desva-lorizador de uma contaminação presente no terreno em questão, apesar de ser apenas um fator para determinar a divisória entre ativo e passivo econômico, muitas vezes é crucial na decisão se uma área deve ser revitalizada ou não. O fator que influencia diretamente essa questão é o custo de intervenções necessárias para viabilizar a utilização segura do terreno.
A necessidade de aplicar medidas corretivas de intervenção – como a remediação de solo e águas subterrâneas ou o confinamento de contaminações – de maneira simplificada se dá por dois motivos:
1. Em uma determinada área ou terreno existe um perigo iminente para os receptores (saúde humana, água subterrânea, etc.) que exige uma ação de defesa ao perigo para proteger ou resguardar sobretudo a população. Nesse caso, o órgão público competente ordena uma intervenção para eliminar o perigo ou mitigar o risco até um nível aceitável.
2. Em boa parte dos brownfields que apresentam contaminações não existe a necessida-de de uma defesa ao perigo, uma vez que essas áreas costumam estar abandonadas, sem moradores ou apresentam um uso (atual) menos sensível (indústria, depósito, etc.). Porém, na mudança de uso do solo de uma área degradada ou subutilizada, o novo uso (mais sensível, por exemplo, como o uso residencial) não seria compatível com a existência da contaminação. Assim, a contaminação precisa ser mitigada e con-trolada para viabilizar o novo uso até o nível de risco aceitável para o uso pretendido. Esse processo, chamado revitalização, emprega várias estratégias que, por sua vez, são implementadas através de medidas e instrumentos técnicos e gerenciais.
4. SELEçãO dE MEdIdaS téCnICaS, tECnOLóGICaS E InStItUCIOnaIS na REvItaLIzaçãO dE bROwnfIELdS
4.1. Medidas de intervenção
O universo das medidas de intervenção – definido como medidas de controle institucional e de engenharia, de reme-diação (contenção e tratamento), de ação emergencial e de monitoramento* - é amplo e complexo, e não será descrito em detalhe neste Manual. Como mostra a Figura 4.1, as medidas de intervenção agem:
1. Sobre a fonte de contaminação, por eliminação/escavação + destinação, mitigação, ou controle e confinamento;
2. Sobre a propagação dos contaminantes, interceptando-os fisicamente (barras vermelhas na Fi-gura 4.1) ou mitigando sua propagação, sobretudo no fluxo subterrâneo;
3. Sobre o receptor, limitando o contato dos contaminantes com os receptores (homem) e outros bens a proteger através de restrição de usos de superfícies ou água.
*Mais informações disponíveis em: http://www.cetesb.sp.gov.br/Solo/areas_contaminadas/pro-ced_gerenciamento_ac.pdf.
Figura 4.1 - Sistemática das medidas de intervenção em relação às fontes, vias de exposição e receptores (adaptado de Swartjes et al., 2011)11
3. Restringir cenários de uso para proteger receptores
Receptores Vias de contaminação/ exposição Fonte
2. Interceptar ou controlar as vias de propagação de contaminantes
1. Eliminar ou mitigar a fonte de contaminação
Humanos, animais, vegetação, ecossistemas, propriedade, patrimônio
Substâncias inorgânicas incluindo metais, orgânicas
Via ar/gás, via lixiviado/água, contato direto/dermal,
inalação, ingestão
Processos de restrição de uso, proteção de poços,
construção civil
Processos de descontaminação, contenção,
remediação, eliminação
Processos de contenção, tratamento, mitigação,
construção civil
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Estas medidas têm como objetivo o controle de risco, até assegurar um risco aceitável e compatível com o uso pretendido de uma área ou brownfield. Um risco é controlado uma vez que a medida aplicada reduz a possibilidade de os contaminantes alcançarem os receptores, ficando abaixo de um valor estabelecido e considerado como se-guro para determinado uso.
A seleção da estratégia e da tecnologia depende do novo uso pretendido de uma área, que por sua vez determina o retorno de custos e o montante de recursos financeiros potencialmente disponíveis para a medida de intervenção. É claro que um brownfield em boa localização, com alto retorno imobiliário esperado, viabiliza intervenções tecnologi-camente mais sofisticadas, de custos mais altos. Da mesma maneira, um brownfield com contaminações cujo controle exige tecnologias ou medidas caras pode não ser revitalizado para um novo uso se sua localização não for atrativa (ver também Figura 1). Neste caso, são necessárias políticas e recursos públicos voltados à revitalização.
As estratégias, métodos e tecnologias diferem entre si no que se refere a eficiência, especificidade (a certos contaminantes e meios ambientais), custos de implantação, manutenção e muitas outras características. Na FERRA-MENTA 3 são listadas algumas técnicas e tecnologias mais usadas, com seus princípios de funcionamento, aspectos de custo e aplicabilidade.
Também no âmbito de revitalização de brownfields na qual o objetivo é o controle de contaminações para viabi-lizar um novo uso seguro, é comum utilizar uma combinação de tecnologias e métodos, muitas vezes favorecendo medidas de contenção/confinamento, de adequação e de restrição parcial de uso. Fazem parte destas medidas a demolição de construções existentes, a segurança ocupacional como parte da obra, controle de emissões e dispo-sição de eventuais resíduos gerados durante a demolição e medidas de intervenção. (ver Tabela 4).
Medidas voltadas à demolição do legado construtivo exis-tente e preparação do terreno
Atividades
Demolição e desconstrução de prédios e fundamentos, lajes e subsolos preexistentes
• Amostragem pré-demolição para avaliar eventuais entulhos contaminados e materiais de destinação específica (asbestos, resíduos estocados, etc.)
• Implementação das medidas de desconstrução
Destinação de resíduos da demolição eventualmente gerados
• Definir e quantificar os resíduos/entulhos e selecionar alternativas de destinação e tratamento
• Avaliar e implementar a reciclagem de entulho e reutilização no site como agregado, aterramento, elementos paisagísticos
Escavações para novos fundamentos, subsolos
• Classificar solos escavados para destinação on site ou off site
• Destinar solos on site ou off site
Medidas de remediação e intervenções técnicas ambientais
Atividades
Planejamento das intervenções • Avaliar disponibilidade técnica, custos, espaço necessário, combinação de tecnologias, emissões esperadas, aceitação local (órgão ambiental e vizi-nhos); elaborar projeto executivo de intervenção e submeter a aprovação pelo órgão competente
Medidas técnicas (intervenção na fonte, nas vias; ex situ, on site, in situ)
• Definir para cada contaminação/conjunto de contaminação: meio (solo, águas subterrâneas), metas de remediação, ponto de conformidade, tecnologia de remediação (FERRAMENTA 3)
• Implantar as medidas
Medidas de controle institucional e de engenheira
• Definir para cada contaminação/conjunto de contaminação: restrição de usos e/ou medidas arquitetônicas construtivas para mitigar e afastar riscos e controlar contaminantes (FERRAMENTA 3)
• Implantar as medidas
Medidas de segurança ocupacional dos trabalhadores e de canteiro de obra
• Definir equipamento de proteção individual (roupa, máscaras, filtros, etc.)
• Instalar sistema de lavagem de veículos, equipamentos
Monitoramento • Definir planos de monitoramento: intervalos de medição, substâncias, locais
• Implementar monitoramento de solo, gases de solo ou água subterrânea
Tabela 4 - Checklist para a implantação de medidas executivas de um projeto de revitalização
Na implantação de um empreendimento imobiliário em uma área degradada e contaminada existem basicamente três tipos de conflitos ou riscos potenciais, caso a contaminação não seja identificada previamente (Figura 4.2):
• Risco ocupacional de trabalhadores na demolição do legado construtivo e escavações e movimentação de terra e material contaminado;
• Risco ambiental por transferência de solos e materiais contaminados escavados para locais não adequados e sem medidas de controle;
• Risco para futuros moradores do novo empreendimento em brownfields contaminados.
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Resumindo, várias medidas técnicas fazem parte de uma revitalização de brownfields, abrangendo as medidas voltadas à demolição e retirada do legado construtivo existente, à preparação do terreno para o novo empreendi-mento e à compatibilização do novo uso a contaminações preexistentes por meio de medidas de remediação.
O Checklist contido na Tabela 4 mostra de maneira resumida um escopo mínimo das medidas e atividades neces-sárias no âmbito da revitalização de brownfields. É indispensável, nesta etapa do desenvolvimento do projeto, ter claro qual o uso futuro do terreno. O novo uso norteia sobretudo o montante dos investimentos nesta etapa (novo uso com retorno financeiro alto possibilita mais investimentos em remediação). O layout dos usos específicos, como a distribuição de edificações, vias de acesso, estacionamentos, elementos arquitetônicos e paisagísticos, deve se adaptar às necessidades ambientais e afastar riscos para os futuros usuários.
A seguir, demonstraremos dois exemplos implementados por parceiros do INTEGRATION, nos quais planos-mestre arquitetônicos (master plans) e estratégias específicas de revitalização de brownfields foram projetados e aplicados com êxito.
4.2. Estratégias específicas
A base de um projeto de revitalização é composta pelo Modelo Conceitual descrito no Capítulo 3 e os resultados das etapas sequenciais de gerenciamento: investigações técnicas e avaliação de risco. A partir de então se desen-volvem estratégias que visam adequar um brownfield para novo uso, aplicando medidas de intervenção, técnicas de
remediação e soluções arquitetônicas e urbanísticas de forma sinergética e eficiente. Como mostram os exemplos abaixo, os norteadores neste processo são o layout ou plano-mestre do novo uso, as necessidades de controlar os riscos para os usos pretendidos e os recursos disponíveis. Estes fatores podem se influenciar mutuamente, como, por exemplo, na adequação do projeto arquitetônico em função de riscos e de recursos disponíveis e limitados: o in-vestidor abre mão da construção de um prédio com subsolo em certa parte do terreno onde escavações produziriam um grande volume de solo contaminado a ser destinado com altos custos. Em vez disso, a área em questão recebe uma impermeabilização superficial e um estacionamento como uso definitivo, enquanto o prédio com subsolo pode ser instalado em outra localização no terreno, onde não há risco de encontrar e escavar solo contaminado.
A seguir são apresentados alguns casos de revitalização de brownfields.
Revitalização do antigo incinerador de lixo “Sumidouro” – Projeto Praça Victor Civita em São Paulo, Brasil
O projeto de revitalização, que foi desenvolvido pela Cidade de São Paulo com o apoio da Agência Alemã de Cooperação Internacional (GIZ) – incluindo as investigações técnicas do solo, água subterrânea, remoção de insta-lações e entulho (reboco), construção das novas instalações e projetos paisagísticos –, durou cerca de sete anos12:
• O antigo incinerador da Cidade de São Paulo, no bairro de Pinheiros, foi desativado em 1989 e desde então o terreno permanecia abandonado e subutilizado;
• A atividade de incineração gerou contaminações significativas no edifício e em todo o terreno de 1,4 ha, sobretudo por enterramento de cinzas e emissões gasosas;
• O bairro de Pinheiros experimentou uma mudança de perfil urbano, com a valorização da região de acordo com a instalação de grandes empresas de serviços, uma Operação Urbana (Faria Lima) e a chegada do metrô;
• A Prefeitura e o investidor privado interessado no terreno em 2001 fecharam um acordo sobre a conversão das instalações e do terreno em praça pública com direito de uso preferencial para o investidor e o dever de arcar com sua manutenção;
• Foi inaugurada a Praça “Victor Civita – Espaço de Sustentabilidade” em novembro de 2008.
Objetivo arquitetônico, urbanístico e econômico das intervençõesO novo uso visou preservar a memória histórica do terreno através do reaproveitamento arquitetônico (retrofit)
do prédio do incinerador, da manutenção do conjunto de árvores e da instalação de novos espaços verdes e de eventos para divulgar e implementar projetos culturais e de sustentabilidade. A inserção urbanística da praça con-sistiu no alinhamento dos acessos e eixos viários com o conjunto urbanístico do bairro.
Sendo um investimento privado em um terreno público, o parceiro privado deu grande importância ao controle dos custos da revitalização ambiental, inclusive investigações do solo e água subterrânea. Para tornar as medidas de intervenção economicamente viáveis e ecologicamente eficientes, a solução ambiental e arquitetônica precisou ser alinhada de maneira a evitar escavação e destinação custosas de solos contaminados e tratamento de água sub-
Brownfield: indústria abandonada
Desconstrução Demolição
Escavação e troca de solos
Novo empreendimento e uso
exposição do trabalhador a contaminantes contidos
no entulho, solo
disposição inadequada de solos e entulhos contaminados
exposição de moradores a contaminações remanescentes
Figura 4.2 - Riscos possíveis no processo da revitalização de brownfields contaminados com objetivo de implantação de empre-endimento imobiliário 8
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terrânea, mas ao mesmo tempo eliminar contaminações dentro do prédio para permitir seu uso posterior e retrofit, como descrito em seguida.
Medidas de intervenção implementadasPara atender aos objetivos acima descritos, as seguintes medidas foram implementadas para impedir o contato
de futuros usuários com contaminantes existentes ou residuais no terreno (Figura 4.3):Remediação• Remoção integral de reboco interno contaminado por dioxinas e disposição adequada em aterro especial para
evitar contato com essas substâncias;• Cobertura de toda a área com camada de solo limpo de 50 cm para impedir contato com cinzas de incineração
ainda presentes no solo;• Troca do solo em volta das árvores para assegurar substrato biológico limpo;• Remoção de tanques de combustível para excluir qualquer vazamento.Medidas de Engenharia • Cobertura definitiva das áreas afetadas por jardineiras com bases impermeabilizadas e decks para impedir
contato com cinzas ou solo residualmente contaminado.Medidas institucionais – Restrições de uso• Restrição de uso de água subterrânea, ainda contaminada na área;• Restrição de acesso a câmaras de combustão e chaminé com paredes impregnadas com fuligem;• Proibição do uso da vegetação para consumo humano.
JustificativaA estratégia de intervenção visou aproveitar ao máximo o projeto arquitetônico para diminuir custos, sobretudo
de escavação e destinação das cinzas ainda presentes no terreno. Como mostra a Figura 4.3, uma vez cobertas por instalações como jardineiras e decks, foi possível controlar os riscos oriundos dessas contaminações por impedir o contato direto e a inalação de poeira.
Através de restrições de uso de água e acessos específicos às chaminés (seladas com vidros) e árvores frutí-feras (isoladas com cerca), foi possível evitar a remediação custosa da água subterrânea e preservar atrativos da praça. Um manual de utilização orienta sobre a segurança na manutenção da área e restrição de usos e acessos. A água subterrânea que deságua a 100 m a jusante da área, no Rio Pinheiros, foi monitorada no início do processo.
O reaproveitamento arquitetônico do prédio do incinerador como museu exigiu sua descontaminação interna total por remoção de reboco, que foi a ação corretiva mais custosa (cerca de US$ 50.000) – Figura 4.4.
Impedir acesso a árvores e frutas por cercas paisagísticas
(medida institucional)
Adicionalmente, implantar decks para afastar visitantes do solo
(medida de engenharia)
Remoção do reboco contaminado por
dioxinas e furanos (medida de remediação)
Selar chaminé
Probir instalação de poços e ingestão de água subterrânea
(medida institucional)
Impedir contato direto com solo contaminado por cinzas/escórias e inalação de poeira
contaminada através de aplicação de camada superficial
de 50 cm de solo limpo (medida de contenção)
Figura 4.3 - Medidas de intervenção na revitalização de um brownfield – Projeto Praça Victor Civita
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A Praça Victor Civita é um exemplo de revitalização de brownfields que foi incentivado e facilitado pelo poder público e executado pela empresa privada. O terreno municipal sofreu longa degradação ambiental e social. Sem o incentivo a investidores através da criação de uma estrutura cooperativa e de parceria, que gerou segurança de investimentos e segurança legal, o empreendimento dificilmente seria viabilizado (ver também Capítulo 5.4).
Figura 4.4 - Revitalização do antigo incinerador “Sumidouro” e retrofit do prédio antigo
Revitalização da Antiga Usina de Asfalto – Projeto Parque Veraguas em Bogotá, Colômbia
O Projeto Parque Veraguas atualmente se encontra em fase de planejamento. As investigações ambientais foram concluídas e um plano-mestre para o futuro uso foi elaborado no âmbito do Projeto INTEGRATION23. Apesar de a implementação ainda não ter sido executada, a estratégia da revitalização já conta com um projeto preliminar. Alguns fatos importantes:
• O terreno de 2,8 ha abriga, desde 1968, uma usina de asfalto frio e quente e o pátio de operações da Unidade de Manutenção da Cidade de Bogotá, com oficinas, depósitos de combustíveis e estocagem temporária de resíduos de construção (asfalto e dragagem);
• A atividade gerou modificações visíveis por substâncias asfálticas e combustíveis, sobretudo no solo do ter-reno; porém, em cima de uma capa de concreto que forma a base de quase todo o terreno;
• Está localizado em um bairro de uso atual residencial, com bolsões de uso comercial e industrial. Devido ao seu valor urbanístico e seu potencial poluidor (emissões de poeira e fuligem), foi estabelecida no Plano de Ordenamento Territorial (POT) a alteração de uso para a criação de um parque;
• A Prefeitura terá que arcar com os custos de revitalização e instalação do novo uso como parque de caráter esportivo e de lazer ao ar livre, fazendo parte do sistema de parques zonales da cidade de Bogotá;
• Foi elaborada uma estratégia de revitalização com base no novo uso da área como Parque Veraguas.
Objetivo urbanístico, arquitetônico e econômicoA proposta arquitetônica para o futuro parque baseia-se em doze diretrizes ambientais urbanísticas para a mi-
crorregião. Elas incluem a recuperação de tecidos urbanos, a reativação econômica através da implantação de usos mistos, a minimização dos impactos industriais e o desenvolvimento de tecnologias sustentáveis, inclusive utiliza-das para a revitalização do terreno. As funcionalidades do futuro parque foram discutidas com a população. Dentro desta premissa/orientação, a construção do parque prevê a demolição dos prédios existentes e o aproveitamento de grandes volumes de entulho para futuros elementos paisagísticos.
Medidas de intervenção a serem implementadasNo âmbito do Projeto Parque Veraguas, as seguintes medidas de prevenção foram propostas13:• As medidas propostas enfocam a prevenção de riscos futuros e não a eliminação dos riscos existentes não
comprovados nas investigações para uso atual e futuro;• O solo e as superfícies, muitas vezes visivelmente impregnados pela emulsão e capas asfálticas, manchas de
combustível e óleos, receberão um confinamento superficial para evitar o contato e a emissão de poeira do local. A dispersão de poeira seria o maior fator de risco no momento atual;
• Não se considera necessária neste momento a escavação ou remoção de áreas afetadas devido ao fato de que essa atividade iria gerar emissões de partículas que impactam o ambiente da área (veja acima);
Antes: área degradada com prédio e solos contaminados e
conjunto de árvores
Depois: descontaminação interna do prédio para
utilização pública
decks evitam o contato dos visitantes com o solo
terreno coberto com 50 cm de solo limpo para viabilizar
plantio seguro
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• A baixa mobilidade dos compostos encontrados na zona não saturada (hidrocarbonetos aromáticos policí-clicos) e o fato que eles se encontram acima de uma camada impermeabilizante (piso de concreto) des-favorecem o transporte dessas substâncias para as águas subterrâneas, que atualmente não apresentam contaminação relacionada às fontes do terreno. A camada de concreto será preservada.
Medidas de engenharia• Áreas de maior afetação visível por substâncias (itens 1 a 4 na Figura 4.5) serão preventivamente cobertas
por camadas de material inerte, a fim de reduzir custos e melhorar o equilíbrio ecológico por evitar a sua remoção e transporte;
• A reciclagem de entulhos inertes presentes na área atenderá esta medida, de maneira a cobrir as áreas afe-tadas como elementos paisagísticos (Figura 4.5);
• Através da trituração dos escombros se produzirá um agregado de granulometria homogênea que servirá para o nivelamento dos elementos paisagísticos e de outras áreas do Parque (ruas e caminhos);
• A cobertura final será feita com uma camada de solo orgânico natural, de pelo menos 40 cm de espessura, para o desenvolvimento da vegetação;
• Será implantado sistema de drenagem de água pluvial para evitar inundações e possível erosão;• Instalação de uma área não permeável na parte menos afetada do terreno para promover a infiltração central
da água de chuva (ver item 5 na Figura 4.5).Medidas institucionais• Restrição de uso para água potável, afetada por baixas concentrações de naftaleno (abaixo de valores de
orientação da Alemanha, da Holanda e do Ministério de Ambiente, Habitação e Desenvolvimento Territorial da Colômbia) dentro e fora da área, deve ser institucionalmente estabelecida. A fonte do naftaleno é desconhe-cida e localizada fora do terreno, sendo assim de difícil remediação.
Monitoramento• Instalação de poços adicionais para monitorar a possível contribuição da zona de mistura de asfalto a frio para
as águas subterrâneas e sua saída do local de integração (ver item 6 na Figura 4.5).
Em suma, as medidas propostas visam atender a viabilização de novo uso como parque de maneira mais eco-nômica por reciclar os entulhos on site, reinserindo-os como elementos paisagísticos e ao mesmo tempo como barreira de contenção, cobrindo assim os solos afetados por substâncias derivadas de asfalto e combustíveis. A reciclagem do entulho em agregados a serem utilizados como material de construção barateará o projeto e dará importante contribuição ecológica por evitar emissões de CO2 e poluentes, em função da movimentação, transporte e destinação do entulho fora do terreno.
Salienta-se que outros usos mais sensíveis também seriam possíveis nesse terreno, uma vez que ele não apre-senta contaminações demasiado severas. Porém, as intervenções aqui propostas para viabilizar a implantação de parque teriam que ser redimensionadas conforme o uso pretendido.
Legenda
Oficinas de troca de óleo e lavagem
Produção de asfalto a frio, emulsão asfáltica
Oficinas mecânicas
Produção de asfalto a quente
Área prevista para infil-tração de água pluvial
Poços de monitoramen-to de água subterrânea a jusante
Figura 4.5 - Localização das áreas afetadas por contaminantes e plano-mestre com elementos paisagísticos no Projeto Parque Veraguas 13
Autoria da imagem: Roger Ruiz Melo, Francisco Pinzón y Sergio Ballen
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O desenvolvimento econômico de áreas degra-dadas e contaminadas é definido como o processo que gera, através de medidas econômicas e finan-ceiras, os recursos e a expertise necessários para a revitalização de brownfields tipo B na Figura 1, ou que tornem economicamente viável a sua revitaliza-ção. Não serão abordados aqui casos em que o valor imobiliário de um brownfield é tão alto que a priori viabiliza o redesenvolvimento do mesmo (ver terre-nos tipo A na Figura 1).
Na esfera pública, fazem parte dessas medidas a utilização de recursos ou fundos de programas específicos como, por exemplo, de habitação ou desenvolvimento regional, mas também o uso de instrumentos financeiros no âmbito da reabilitação urbanística, incluindo também as Parcerias Público- Privadas (PPPs) no sentido mais amplo, que pro-porcionam sinergia entre investimentos privados e a gestão pública.
5. IdEntIfICaçãO dE aLtERnatIvaS paRa O dESEnvOLvIMEntO ECOnôMICO dOS bROwnfIELdS
Na esfera pública da América Latina ainda não existem programas, legislação ou incentivos públicos específicos para a revitalização de brownfields como já acontece, por exemplo, nos Estados Unidos através do Brownfield Economic Redevelopment Initiative – um programa que aporta recursos públicos para subsidiar e incentivar a revitalização de brownfields, visando, entre outros, a geração de empre-go14 – e as políticas de Smart Growth (Crescimento Inteligente) propagadas, entre outros, pela USEPA*.
A Alemanha também dispõe de um grande número de programas de fomento no âmbito dos estados federativos, voltados à investigação e remediação de áreas contaminadas e seu reúso. O principal beneficiário são as administrações municipais.
Naquele país existe um modelo-guia que tem como objetivo reduzir o consumo de áreas verdes e não edificadas no sentido do uso eficiente de recursos, sendo um deles o espaço físico. Esse modelo é um norteador importante para a reutilização e revitalização de brown-fields: a meta nacional desde 2002 é reduzir o “consumo” diário de áreas não edificadas de atualmente 81 ha para 30 ha até o ano de 2020. Sendo uma política pública estabelecida, foram criados muitos programas de fomento e instrumentos para promover o desenvolvimento interno sustentável das cidades, e, consequentemente, a reutilização de espaços internos edificados e brownfields, controlando a tendência de crescimento urbano periférico. Os programas estaduais aportam recursos financeiros para medidas relacionadas a projetos inovadores, executáveis em médio prazo no âmbito do desenvolvimento interno das cidades (Ta-bela 5.1). Os beneficiados são cidades e adminis-trações municipais, que arcam com contrapartidas14.
5.1. Modelos e estratégias no âmbito do desenvolvimento urbano
Um fator de grande importância no contexto do desenvolvimento urbano na América Latina é a existência de políticas públicas que permitem o aproveitamento da mais-valia gerada pela intervenção pública como mecanismo essencial no desenvolvimento urbano. Segundo ONU HA-BITAT2, “diante das limitações orçamentárias é fundamental difundir as políticas de planejamen-to e gestão do solo que permitam se beneficiar do valor resultante do investimento público. É necessário fortalecer os mecanismos que permitam orientar o mercado imobiliário a favor do interesse coletivo, potencializá-los e, acima de tudo, aproveitar os ganhos de capital para rein-vestir no desenvolvimento de novos serviços e infraestrutura”.
*Mais informações disponíveis em: http://www.epa.gov/brownfields/ e no documento em es-panhol “Como alcanzar el desarrollo inteligente – 100 políticas para su implementación”, dispo-nível em: http://www.epa.gov/smartgrowth/pdf/gtsg_spanish.pdf
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Medida Objetivo e instrumentos
Mapeamento, avaliação e regeneração de áreas potencialmente contaminadas e abandonadas
Obter dados sobre o potencial municipal de revitalização de áreas abandonadas e brownfields através de cadastros
Estudos comparativos sobre demanda de áreas construtivas e potencial de desenvolvimento interno (brownfields)
Elaborar bases para o planejamento urbano e investimentos através de estudos no âmbito do mercado imobiliário e cadastros
Contato e assessoria de proprietários e investidores
Através de escritórios de contato com o cidadão, informar os grupos-chave e obter informação
Conceitos e medidas visando a sensibilização de grupos-alvo e stakeholders
Gerar informação e apropriação das medidas urbanísticas através de estratégia de comunicação e participação social
Conceitos e planos preliminares (processo cooperativo de planejamento – “planos-teste”**) para alvos concretos
Obter bases concretas de projetos urbanísticos viabilizados por meio de oficinas participativas e multidisciplinares de planejamento que podem, no futuro, subsidiar o planejamento urbano
Apoio à cooperação, coordenação e moderação em processos de desenvolvimento interno
Gerar mecanismos de troca de informação interdepartamental e entre setores público e privado para gerar transparência e eficiência na gestão através de moderadores e oficinas
Análises de custo-benefício para custos de investimento e operativos em nível de desenvolvimento municipal
Apoiar o município com dados financeiros para planejar e executar os projetos com mais segurança e previsibilidade
Implementação de projetos concretos intermunicipais
Executar projetos concretos intermunicipais, visando diminuição de consumo de áreas sem gerar situações de competição (fiscal, de investimentos, etc.)
Tabela 5.1 - Exemplos de medidas a serem financiadas por programas estaduais de fomento ao desenvolvimento interno e cidade compacta (adaptado de Baden Württemberg, 2013)15
** São planos elaborados para testar e averiguar várias alternativas de desenvolvimento urbanístico. O melhor plano serve para subsidiar o planejamento oficial e definitivo.
Na esfera pública municipal existem vários mecanismos que potencialmente podem ser usados para gerar recur-sos financeiros para a revitalização de brownfields. A partir das experiências dos parceiros do projeto INTEGRATION, serão abordados aqueles que parecem ter maior potencial de implementação no futuro. Salienta-se que os modelos e programas aqui apresentados não se restringem somente a brownfields, mas podem ser aplicados no âmbito geral de desenvolvimento urbano e social.
Uso de instrumentos de gestão e planejamento urbano no BrasilComo em outras grandes cidades da América Latina, também nas grandes cidades do Brasil – como São Paulo
e Rio de Janeiro, que sofrem com iniquidades sociais e territoriais – são utilizados mecanismos e instrumentos que apoiam e possibilitam a renovação urbanística, sobretudo através de uma reabilitação dos centros urbanos, muitas vezes degradados, subutilizados e contendo um grande número de brownfields e áreas contaminadas. Uma descri-ção detalhada destes instrumentos pode ser encontradas em SEPE, P. et al 7.
Embora não seja um instrumento específico para financiamento da revitalização de brownfields, o Certificado de Potencial Adicional de Construção (CEPAC) – correspondente ao Bono de Densidad, no Mexico²² –, é um mecanismo capaz de gerar recursos financeiros para investimentos em obras públicas de infraestrutura. É previsto no Estatuto da Cidade (Lei Federal Nº 10.257/2001), aplicado amplamente na Cidade de São Paulo.
Os CEPACs são adquiridos por investidores que querem o direito de construção superior aos previstos na le-gislação de uso e ocupação do solo; por exemplo, aumentar o número de andares de prédios. Os recursos obtidos são depositados em conta pública vinculada a determinada Operação Urbana e usados para ações previstas por lei.
Através deste mecanismo se apresentam várias possibilidades de arrecadação e aporte de recursos financeiros que potencialmente poderiam ser usados para a revitalização de brownfields, dependendo porém, do que é estabe-lecido na legislação específica de cada Operação Urbana.
O conceito seria a compensação dos CUSTOS da revitalização de brownfields, que exigem altos investimentos, por GANHOS no desenvolvimento de áreas que proporcionam lucro imobiliário. Essa seria a chave do processo (Figura 5.1): uma vez identificadas as áreas com conversão fácil (terrenos lucrativos: caixa verde da figura – alto retorno do mercado, baixo custo de revitalização por causa de contaminações ausentes ou menos complexas), os recursos arrecadados pelo redesenvolvimento desses terrenos – sejam em função de mais valia em impostos, sejam prove-nientes da Outorga Onerosa ou de CEPACs – poderiam ser usados como investimento na revitalização de brownfields complicados (brownfield: caixa marrom da figura – baixo valor imobiliário, altos custos de revitalização por causa de contaminações mais severas). A revitalização bem sucedida desses terrenos, promovida ou apoiada pelo poder público, leva a priori a uma valorização do seu entorno, gerando mais terrenos lucrativos adicionais e a possibili-dade de arrecadar impostos ou recursos adicionais que possam ser reinvestidos na revitalização dos demais sites, criando um círculo vir tuoso.
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5.2. Modelos de revitalização com recursos públicos diretos
Essa modalidade de financiamento direto pelo orçamento público estadual ou federal é bastante difundida no México. Naquele país, o governo e empresas governamentais responsáveis pela geração de passivos ambientais no passado assumiram, e ainda assumem, em grande parte a remediação de contaminações de solo e águas sub-terrâneas e a revitalização de brownfields de alta relevância urbanística e econômica na atualidade. Como mostram os cinco sites descritos na Tabela 5.2, o financiamento da revitalização e da implementação de novos usos – na maioria parques, áreas de lazer e centros culturais – é público e sai dos cofres dos estados ou do governo federal. A reabilitação de terrenos que pertenceram a empresas estatais e que ficaram obsoletos tanto atende a demanda da população para áreas públicas como também possibilita a remediação de passivos ambientais significativos.
Denominação antiga → novo uso • Local, Estado Área/ha Processo
fundiárioFonte de $ da intervenção Destino e custos
Refinaria 18 de Marzo → Parque Bicentenario• Cidade do México, Distrito Federal
55 Doação: PEMEX para SEMARNAT
PEMEX Remediação e plano-mestre: € 60 milhões + € 8 milhões
Oficinas Ferrocarriles → Parque Tres Centurias• Aguascalientes, Aguascalientes
88 Aquisição e doação: Ferrocarriles para Estado de Aguascalientes
Estado de Aguascalientes
Remediação ambiental – 1ª fase: US$ 4 milhões
Compañía Fundidora de Fierro y Acero de Monterrey → Paseo Santa Lucía• Monterrey, Nuevo León
28 Falência da Compañía Fundidora de Fierro y Acero de Monterrey → Estado assume
Governo Estadual, Governo Municipal
Remediação e novo uso: € 15,6 milhões
Fundidora Ávalos → Parque Temático Ávalos• Chihuahua, Chihuahua
466 Fundidora Ávalos → Estado de Chihuahua
BID e Estado de Nuevo León; empresas privadas
Remediação ambiental: US$ 21 milhões (previsto)
Metales & Derivados• Tijuana, Baja California
1,4 Expropriação da empresa americana New Frontier pelo Governo Estadual da Baja California
Governo Federal do México; Governo Federal dos EUA
Projeto de remediação: US$ 1 milhão
Tabela 5.2 - Exemplos de projetos e sites de revitalização no México16, 17
BID = Banco Interamericano de Desenvolvimento; SEMARNAT = Secretaria de Meio Ambiente e Recursos Naturais do México; PEMEX = Petróleos Mexicanos;
Figura 5.1 - Modelo de arrecadação de recursos no âmbito de Operação Urbana para financiar a revitalização de brownfields e valorização urbanística7
Terrenos lucrativospor meio de instrumentos
econômicos; por exemplo, CEPACs
Brownfields com altos custos de revitalização
Operação Urbana
Apoio e finanças
Valor agregado para a Operação Urbana
CEPACs: Certificados de Potencial Adicional de Construção
Outros modelos, sobretudo na esfera de parcerias público-privadas quando existem interesses convergentes no sentido de promover transformações urbanas, são possíveis, mas também não são específicos para a recuperação de brownfields. Para mais informação, ver também o item 5.4.
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5.3. Modelo de Habitação de Interesse Social (HIS) e revitalização de brownfields
Programas de Habitação de Interesse Social têm grande importância na América Latina. Sobretudo nas cidades grandes, áreas livres para esse segmento de habitação estão sendo muito procuradas e se observa que, para a implantação de HIS nos centros urbanos, cada vez mais são destinados brownfields ou até áreas contaminadas, respeitadas as intervenções ambientais necessárias. Apesar de não haver uma política explícita que vise ao aprovei-tamento de áreas degradadas e contaminadas para a HIS, o banco público de habitação do Brasil, a Caixa Econômica Federal (CEF), se capacitou na avaliação de riscos ambientais e econômico-legais relacionados ao crédito cedido para empreendimentos imobiliários em terrenos com potencial de contaminação8. Deste modo, a CEF garante a sustentabilidade dos seus negócios no que se refere à reutilização de terrenos para a HIS, sobretudo em regiões do Brasil onde ainda não existe um controle institucional sobre áreas contaminadas e mecanismos que garantam sua ocupação segura.
O pedido de crédito para a construção da HIS percorre várias etapas de avaliação de contaminação de terrenos, exigidas pela própria CEF antes de começar a negociação com o investidor e o órgão ambiental, como mostra a Figura 5.2. A CEF considera adequado, uma vez comprovada a contaminação no terreno em questão, que o órgão ambiental assuma o gerenciamento da área e se manifeste em relação a medidas subsequentes como investigações ou intervenções. Assim, obriga o empreendedor privado a tomar as medidas necessárias de adequação ambiental com anuência do órgão ambiental (intervenções técnicas no solo, água subterrânea), dando assim segurança na ocupação do imóvel a ser construído. Este pode ser considerado um processo motivador de revitalização adequada de brownfields, uma vez que este tipo de terreno é muito utilizado neste segmento de desenvolvimento imobiliário. O procedimento é apoiado pelo Guia CAIXA de Sustentabilidade.8
Ainda não existem fontes específicas de recursos para as investigações necessárias à confirmação da contami-nação, sendo elas de reponsabilidade do empreendedor. Entretanto, as medidas mitigadoras podem receber apoio financeiro da CEF. Através do Programa Minha Casa Minha Vida, por exemplo, municípios podem obter recursos para o desenvolvimento de HIS, atendendo suas próprias prioridades de desenvolvimento urbano e social. O município entra com o terreno e faz a avaliação da área em relação à sua aptidão para receber o empreendimento e o crédito. A CEF financia (crédito ou fundo perdido, dependendo do programa) a implementação do projeto imobiliário, execu-tado por empresa privada. Nesse modelo, o município é o iniciador, o banco o financiador que participa no controle de qualidade (área contaminada) e a empresa privada desenvolve o terreno e empreende a HIS.
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Vistoria do terreno
Levantamento básico
Investigação confirmatória
Desenvolvimento imobiliário
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Sem indícios
Suspeita descartada
Contaminação confirmada
Investigação detalhadaAvaliação de risco
Medidas de intervenção
Medidas atendem as exigências do órgão ambiental = não há risco para uso imobiliário pretendido
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Figura 5.2 - Procedimento atual de avaliação de crédito para empreendimentos em terrenos com potencial de contaminação, adaptado da CEF 8
Gerenciamento e decisão do órgão
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Público PrivadoPPP
5.4. Modelos na esfera público-privada
Na Europa e nos Estados Unidos, como também em boa parte da América Latina, os investimentos privados po-dem ser considerados o motor principal para a implementação de projetos de transformações urbanísticas e também da revitalização de brownfields.
No entanto, os governos municipais têm papel essencial em promover e guiar o processo de desenvolvimento urbano, dirigindo e motivando os investimentos privados de acordo com as diretrizes estabelecidas por um plane-jamento integrado da área urbana. O município pode participar diretamente na compra e venda de terrenos, em processos de desapropriação e como regulador no uso e ocupação do solo. O papel regulador e de planejamento da administração municipal é amplamente descrito no material produzido no âmbito do Projeto INTEGRATION1,4,7.
As sinergias entre setor público e privado somente se realizam com uma cooperação construtiva entre ambos com o objetivo de criar situações de ganho mútuo (win-win). Como mostra a Figura 5.3, cada setor tem seus enfo-ques específicos. É indispensável ter assessores com expertise tanto na questão de desenvolvimento urbano como na revitalização ambiental de terrenos acompanhando essas parcerias.
Figura 5.3 - Contribuições e enfoques dos parceiros em uma PPP
Entra com• Atribuições legais• Viabilização de financiamentos públicos• Flexibilização e concentração dos trâmites burocrático-legais• Às vezes, terrenos
Entra com• Tecnologia/know-how• Gerenciamento• Recursos financeiros• Flexibilidade executiva/comercial
Enfoques• Desenvolvimento urbano sustentável• Emprego• Preservação ambiental• Equilíbrio social• Redução do consumo de espaços
Enfoques• Interesses empresariais• Lucro comercial• Alta qualidade do produto• Emprego
Revitalização do antigo incinerador de lixo de Pinheiros (Sumidouro – Praça Victor Civita)Como mostra esse exemplo de PPP (descrito no Capítulo 4.2), o projeto partiu da convergência entre município
e investidor privado para assumir obrigações em direção a um alvo em comum: a instalação de uma praça pública no terreno degradado do antigo incinerador de lixo de Pinheiros, São Paulo (Tabela 5.3).
Município Investidor
Terreno Disponibiliza um terreno de alto valor imobiliário em bairro valorizado para uso particular por 20 anos
Usa o terreno em conjunto com a população
Processos institucionais
• Prioriza o processo de licenciamento ambiental e obra (priorização)
• SVMA gerencia a interlocução entre vários órgãos públicos
Realiza os trâmites de licenciamento e arca com os custos
Remediação • Realiza a primeira investigação financiada através de Termo de Compensação Ambiental (TCA)
• Viabiliza as investigações através de parceria com órgão ambiental estadual e instituição de cooperação internacional – GIZ
Arca com custos de investigação e de medidas de remoção, remediação e contenção/confinamento
Obra Assegura a inserção do projeto no tecido urbano de acessos da região via EMURB e Subprefeitura
Contrata o plano-mestre arquitetônico, executa a obra civil e viabiliza a instalação do parque e retrofit do prédio
Manutenção Sem envolvimento Paga manutenção do parque e centro cultural (cerca de US$ 500 mil/ano) e se responsabiliza, através de parcerias, pela programação cultural
Tabela 5.3 - Divisão de responsabilidades e deveres na parceria público-privada para implantação de uma praça em brownfield (Projeto Praça Victor Civita – Sumidouro)
Os resultados do projeto de revitalização são positivos para ambos os lados. O município ganhou uma praça e sua manutenção está garantida pelo parceiro privado. Com a obra, foi remediada e controlada uma contaminação ambiental. O bairro como um todo experimentou uma valorização urbanística, cultural e social. O investidor privado assegurou um espaço privilegiado na frente de seu edifício administrativo principal, que proporciona lazer para seus funcionários e melhoramento da sua imagem ecológico-social.
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Uma PPP pode se desenvolver de maneira pontual, como mostra o exemplo acima, ou também ancorada em políticas públicas e em seus instrumentos. Na legislação brasileira existem vários mecanismos que proporcionam a interação com o privado, seja com investidor ou proprietário de uma área, dos quais, segundo SEPE et al.7, são os instrumentos mais importantes a Concessão Urbanística, o Consórcio Imobiliário, a Requisição Urbanística, o Direito de Preempção e Decreto de Utilidade Pública, a Outorga Onerosa, a Transferência de Direito de Construir e as Ope-rações Urbanas e seus instrumentos (ver também o item 5.1).
A revitalização do Porto da Cidade do Rio de Janeiro, um megaprojeto de desenvolvimento interno daquela cidade, com visibilidade mundial e bastante discutido pela população e na mídia, está sendo implementada por meio de Con-cessão Urbanística no âmbito da Operação Urbana Consorciada da Área de Especial Interesse Urbanístico da Região Portuária do Rio de Janeiro. Sua finalidade é promover a reestruturação local, sendo financiada parcialmente pela venda de CEPACs adquiridos na sua totalidade pela Caixa Econômica Federal (CEF) para fins de revenda a construtoras. Assim, a CEF atua como administrador público dos recursos financeiros arrematados pela parte privada, a Concessio-nária Porto Novo S.A., que está encarregada de realizar as obras de reordenamento urbano, inclusive assumindo a realização de serviços públicos como limpeza urbana, arruamento, etc. Sendo executado por um consórcio privado (e não pelo poder público), com início imediato de obras, a iniciativa emite sinais claros de confiança para os futuros investidores e compradores de CEPACs no que se refere ao êxito da operação. O município do Rio de Janeiro, por intermédio da Companhia de Desenvolvimento Ur-bano da Região do Porto do Rio de Janeiro (CDURP), é o gestor público da medida que controla a Concessionaria*.
5.5. Identificação dos mecanismos mais apropriados de viabilização econômica
A revitalização de brownfields, em tese, pode se beneficiar de uma variedade grande de programas de fomento, mecanismos e incentivos econômicos e instrumentos de parcerias público-privadas. Cada projeto exige uma ava-liação individual dos fatores que podem positivamente influenciar sua implementação e que representam riscos. A administração municipal deve, depois de ter percorrido as etapas de identificação regional, avaliação local e prog-nóstico de custos de um brownfield (ver Capítulos 2 a 4), identificar e selecionar os instrumentos econômicos mais apropriados para a revitalização de suas áreas e brownfields de interesse.
De modo geral, as seguintes opções podem ser avaliadas (Tabela 5.4):• O caminho mais direto para viabilizar a revitalização, sobretudo de brownfields de alto valor urbanístico,
mas muitas vezes em situação econômica e ambiental complicada, é a decisão do governo de apor tar re-cursos públicos diretamente para sua reinserção no tecido urbano e econômico. Fora isso, há incentivos públicos capazes de motivar a revitalização, como a isenção de impostos prediais e outros incentivos fiscais não tratados aqui.
*Mais informações disponíveis em: http://por tomaravilha.com.br/web/sup/OperUrbanaApresent.aspx
• Uma alternativa que explora de maneira sistemática a convergência entre interesse público e privado no de-senvolvimento urbano, em nível municipal, é o investimento público (ou público-privado) no desenvolvimento urbano a favor do interesse coletivo através de instrumentos urbanísticos requerendo PPP. Criando novas situações urbanísticas atraentes para investimentos privados é possível gerar uma situação de ganho mútuo e, sobretudo, potencializam-se os investimentos públicos. Os recursos aqui gerados podem subsidiar a revi-talização de brownfields em grande escala.
• A PPP para áreas individuais é um instrumento interessante quando existe grande convergência de interesses específicos sobre um local.
• Como mostrou o Projeto INTEGRATION, a implementação de medidas inovadoras, de uma gestão pública moderna e de revitalizações piloto, é altamente vantajosa para os atores municipais, mas precisa ser apoiada por programas específicos voltados ao objetivo da revitalização de brownfields, como acontece na Europa e nos Estados Unidos.
Salienta-se que a viabilização da revitalização de um brownfield depende sobretudo do fator “localização”. Cabe ao município tornar a localização de brownfields atraente por medidas de valorização urbanística, por transparência sobre o passivo ambiental eventualmente existente e pela remediação mais adequada ao objetivo. Assim, os terre-nos tipo B da Figura 1 ganham em sua relação custo-benefício e se tornam terrenos tipo A.
Mecanismos Apoio e financiamento da revitalização
1. Instrumentos urbanísticos e de PPP para gerar recursos de revitalização
Utilização de recursos obtidos do setor privado no âmbito da valorização urbanís-tica (CEPAC, Outorga Onerosa, Concessão Urbanística – Brasil; Bono de Densidad – México) para a revitalização de brownfields numa determinada região da cidade (Capítulo 5.1)
2. Programas de fomento público
Aporte direto de recursos federais, estaduais ou municipais para terrenos de pro-priedade ou interesse público para pagar a revitalização (Capítulo 5.2)
Sinergias com projetos de habitação de interesse social apoiados ou implementa-dos por agentes públicos (Capítulo 5.3)
Incentivos fiscais
3. PPP em projetos específicos de revitalização
Compartilhamento de deveres e ganhos entre interessado privado e município em relação a projetos específicos (Capítulo 5.4)
4. Programas inovadores voltados ao objetivo
Apoio do município na elaboração de instrumentos técnicos (cadastros, prognósticos de custos), de gestão e cooperação, para projetos-piloto, etc. (Ver também Capítulo 6).
Tabela 5.4 - Checklist: Mecanismos apropriados para financiar ou apoiar a revitalização de brownfields
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É essencial identificar e envolver os principais grupos interes-sados no processo de revitalização de brownfields. O desenvolvi-mento urbano e a revitalização de áreas degradadas e contamina-das abrangem campos de ação bem variados, como planejamento urbano, habitação, licenciamento, meio ambiente, economia e par-ticipação civil, sendo portanto variado o perfil dos stakeholders envolvidos no processo. Os principais grupos de stakeholders são identificados na Figura 6.1.
Stakeholders são as partes interessadas, atores, grupos ou in-divíduos que tem algum tipo de envolvimento direto no tema, que podem afetar ou ser afetados pelos objetivos de uma organização pública ou privada19. Portanto, são essenciais para promover ou viabilizar a revitalização de brownfields.
Conforme colocado pelo Projeto INTEGRATION1, na esfera pú-blica os stakeholders mais importantes são as secretarias muni-cipais de planejamento, de meio ambiente e fomento econômico. Outros stakeholders públicos são instituições de fomento à HIS, bancos públicos de desenvolvimento e habitação e ministérios fe-derais e estaduais que atuam nos temas de meio ambiente, desen-volvimento urbano e habitação.
Stakeholders em geral Stakeholders que promovem a ação – fundamentais para promover e implementar a revitalização de brownfields
Sociedade Civil Setor privado
Setor público
Bancos públicos de desenvolvimento
Instituições de fomento à HIS
Ministérios da Habitação, Cidades,
e Meio Ambiente
Secretaria Municipal de Planejamento
Secretaria Municipal de Meio Ambiente
Secretaria Municipal de Habitação
Sociedades público-privadas de desenvolvimento
Secretaria Municipal de Ação Social
Sindicatos e representações profissionais
Universidades
Bancos privados
ONGs, comunidades
Consultoras e empresas especializadas, arquitetos
Construtoras, incorporadorasProprietários e
usuários de terrenos
Figura 6.1 - Principais grupos de stakeholders envolvidos na revitalização de brownfields
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Stakeholders do setor privado são investidores, construtoras e incorporadoras, bancos privados, especialistas e em-presas no ramo de planejamento, arquitetura, gerenciamento de projetos e recuperação ambiental, além de proprietários, compradores e usuários de terrenos. A população, com suas organizações, forma um outro grupo de stakeholders.
Sobretudo na Europa e nos Estados Unidos, stakeholders importantes são as sociedades público-privadas, as chamadas sociedades de desenvolvimento de brownfields, figura organizacional ainda não conhecida na América Latina (veja abaixo).
Instituições de fomento direto de revitalização, como a Agência de Proteção Ambiental (USEPA) e seu Programa de Brownfields nos Estados Unidos*, e governos federal e estadual com programas de desenvolvimento e renovação urbana e remediação de áreas contaminadas na Alemanha – alguns deles vinculados a Programas de Desenvolvimento Regional Europeu – são atores muito relevantes, estimuladores e promotores do tema naqueles países (ver Capítulo 5).
A seguir, daremos ênfase aos stakeholders considerados mais relevantes na América Latina, abordando seus papéis e sua interação.
6.1. Papel e atribuições dos principais stakeholders
Com base nas experiências do Projeto INTEGRATION, podemos identificar como principais stakeholders no pro-cesso da revitalização de brownfields os governos municipais (secretarias de planejamento, habitação, meio am-biente) e outras instituições públicas de desenvolvimento urbano e habitação em nível municipal, estadual e federal (público), os investidores e construtoras (privado) e a população. A Figura 6.2 apresenta o universo dos stakehol-ders e sua interação. As atribuições de cada grupo são específicas, mas juntas promovem a necessária sinergia para a recuperação dessas áreas.
*Mais informações disponíveis em: http://www.epa.gov/brownfields
Governo municipal –Secretarias
Instituições de fomento à HIS e de desenvolvimento
Investidores, construtoras,
incorporadoras
Consultoras e empresas especializadas,
arquitetos
Proprietários e usuários de terrenos
População
Sociedade civil Setor privado
Setor público
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Stakeholders fundamentais para promover a ação
Figura 6.2 - A interação entre os principais stakeholders na revitalização de brownfields
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Responsáveis pelo planejamento, apoio e controle: É atribuição da administração municipal identificar o potencial urbanístico de brownfields, implementar políticas
ou ações que apoiem seu redesenvolvimento urbanístico e ambiental através de planejamento e bases normativas, e controlar os executores, garantindo que os processos sejam urbanisticamente integrados, atendendo aos objetivos sociais da população e tratando de maneira adequada os passivos ambientais. O apoio financeiro pode também vir de instituições públicas em nível federal e estadual através de programas de habitação, desenvolvimento regional e fomento da economia, articulado por ou em cooperação com o poder municipal. Os órgãos públicos devem asse-gurar um desenvolvimento urbano ordenado, socialmente justo e economicamente equilibrado.
Responsáveis pela implementação/execução:Os investidores e construtoras assumem dois papéis cruciais: a viabilização financeiro-econômica e a execução
da revitalização em si. Eles geralmente envolvem ou buscam a contribuição de outros atores, como empreiteiras e arquitetos para a implantação do projeto imobiliário propriamente dito, e empresas de remediação do solo e águas subterrâneas para tratar do passivo ambiental, através de subcontratação. Também buscam financiamento com bancos de crédito imobiliário públicos e privados e mantêm uma relação comercial de compra/venda com o proprietário original do terreno. Os investidores buscam lucro comercial e asseguram postos de emprego.
Responsáveis pela participação civil e afetados: A população e a vizinhança do terreno ou seus usuários anteriores devem ter opinião e influência direta sobre
o uso e ocupação do solo, mas geralmente pouco influem no processo da revitalização, parcialmente por falta de envolvimento ativo, parcialmente por falta de entendimento/conhecimento da questão ambiental de brownfields. Por outro lado, um projeto exitoso de revitalização depende da participação de representantes da sociedade civil no processo de planejamento da conversão do uso e ocupação de um terreno e na transparência de decisões ur-banísticas, arquitetônicas e de remediação ambiental (ver Capítulo 7). Afinal, eles serão afetados pelas mudanças urbanísticas, econômicas e sociais implicadas pela revitalização de áreas anteriormente ociosas, sobretudo quando as populações afetadas são antigas, porém usuárias informais destas áreas, como no caso de favelas, ocupação de depósitos de resíduos ou de áreas abandonadas industriais.
Assumir atribuições:Não só a atuação destes stakeholders em seus respectivos nichos, assumindo firmemente suas atribuições, mas
também a cooperação e transparência entre eles é o que torna o processo de revitalização exitoso. Quando não há planejamento e liderança proativa dos órgãos municipais, a revitalização de brownfields tende a seguir critérios de mercado, visando a maximização de lucro sem considerar critérios urbanísticos e sociais – a cidade pode crescer de maneira desordenada e a ocupação das áreas pode implicar riscos para futuros moradores. Sem a iniciativa privada,
não há recursos nem dinâmica, e os brownfields ficam ociosos. Sem a participação civil, os projetos carecem de apropriação e aceitação pelos usuários finais, e distorções econômicas (valor imobiliário) e sociais podem ocorrer.
Cooperação:As experiências internacionais e do Projeto INTEGRATION demonstram que, quanto mais cedo se inicia o proces-
so cooperativo e participativo entre os grupos principais, maiores as chances de êxito. Isso se aplica, sobretudo, à cooperação interdisciplinar e interdepartamental. Secretarias de planejamento e de meio ambiente, por exemplo, devem acordar um objetivo comum e alinhar critérios urbanísticos (uso e ocupação do solo) e metas ambientais (metas de remediação, restrições de uso, etc.). Ver Capítulo 7.
6.2. Stakeholders executivos e apoiadores
Como já mencionado acima, os investidores, como motores da revitalização, interagem com vários outros stakeholders importantes. Cabe a eles contratar os prestadores de serviço e consultores competentes e experientes na revitalização de brownfields se articular com o setor público e as instituições de fomento financeiro (Figura 6.2).
No círculo interno dos stakeholders do setor privado se destaca o grupo dos consultores, arquitetos e constru-toras, que devem aportar expertise em:
• Arquitetura e construção civil com enfoque em empreendimentos adaptados à revitalização;• Geologia e engenharia ambiental com enfoque em implantação de alternativas de intervenção (remediação e contenção);• Gestão de custos com enfoque em estabelecer prognósticos de custos e balanços de custo-benefício;• Economia, com enfoque em busca para instrumentos e fontes de financiamento;• Comunicação e processos de participação.No âmbito da América Latina, esse tipo de expertise reunida em uma pessoa ou entidade (Brownfield Manager)
é pouco conhecido e disponível. Como mencionado na Tabela 5.1, o estabelecimento dessa expertise, detalhada na Tabela 7, deve ser apoiado por programas específicos de capacitação e apoio à revitalização.
Organizações de programas de fomento: Diferente da Alemanha e dos Estados Unidos, na América Latina não existem organizações que diretamente
fomentam e financiam a revitalização e remediação de brownfields e áreas contaminadas ou seus responsáveis (exceções: remediação de sites prioritários no México pelo orçamento público – Capítulo 5.2; fundos de remediação previstos na Lei nº 13.577/09 do Estado de São Paulo, regulamentada pelo Decreto nº 59.263/13).
Indiretamente, o fomento de HIS por programas de crédito pode beneficiar a revitalização de brownfields, como descrito no Capítulo 5.3, tornando os bancos e agências de fomento à HIS promotores importantes no tema, uma
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vez que eles teoricamente podem vincular programas com o aproveitamento do potencial de áreas ociosas internas nas cidades. Primeiros passos nesse sentido já existem em São Paulo6.
Organizações de PPPs: Como descrito no Capítulo 5.4, as parcerias público-privadas representam modelos de gestão de revitalização de
brownfields nas quais metas são alcançadas de maneira mais rápida e riscos são compartilhados entre público e pri-vado. Modelos organizacionais de PPP são, por exemplo, Concessionárias e Consórcios Urbanísticos (Capítulo 5.4) ou sociedades de desenvolvimento de brownfields, que agregam dentro de uma estrutura todas as competências necessárias para a revitalização ambiental e urbanística. O exemplo dado na Figura 6.3 trata-se de uma sociedade majoritariamente municipal de direito privado que centraliza as tarefas de marketing, comercialização e articulação com as secretarias em relação a licenças e aprovações.
Figura 6.3 - Sociedade de desenvolvimento de revitalização de brownfields. Exemplo: Cidade de Saarbruecken, Alemanha14
Desenvolvedor de Projeto
Sociedade de inovação e fomento empresarial e gerenciamento de áreas
(Sociedade municipal de direito
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Secretaria do Governo
(Hauptdezernat)
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marketing“new economy”
comercialização
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6.3. Identificação dos principais stakeholders e sua interação
Cada realidade e cada situação requerem um arranjo específico dos stakeholders voltado ao objetivo e baseado na realidade administrativa do local. O ideal é a viabilização da revitalização de brownfields num arranjo colabo-rativo de stakeholders, o que significa ganho para todas as partes. Devido a eventuais conflitos de interesse, isso nem sempre é possível. Os quatro grupos principais de stakeholders devem fazer uma análise em relação ao que deles é esperado:
• O governo municipal deve agir como promotor do desenvolvimento urbano adequado, assegurando o bem-estar e a segurança da população;
• O investidor privado (e seus atores) é o executor da revitalização e deve ser capacitado, apto e responsável pela implantação impecável, técnica e financeira do projeto;
• O gestor da fonte de financiamento ou apoio deve criar mecanismos para poder aportar os recursos necessá-rios para transformar um brownfield economicamente pouco atraente em um projeto de revitalização susten-tável (programas de fomento à HIS, instrumentos de PPP em nível municipal e recursos públicos);
• A população deve se convencer das vantagens do projeto no que se refere à sua qualidade de vida, integri-dade econômica e coesão social, assim criando aceitação e apropriação para o mesmo.
A Figura 6.4 mostra o papel e a interação dos principais stakeholders públicos e privados em duas alternativas de implementação de projeto de revitalização. São destacados dois caminhos distintos de implementação e viabili-zação financeira de revitalização.
O caminho A é a implementação através de instrumentos urbanísticos usando PPP para arrecadar recursos para a revitalização. Com objetivo de financiar a revitalização de brownfields que não se viabiliza pelo valor do mercado ou cuja remediação é complexa (brownfields tipo B e C na Figura 1), o município como incentivador pode motivar o investidor através de instrumentos urbanísticos e no âmbito da PPP a aportar recursos que serão usados para financiar intervenções de interesse público em brownfields. Os modelos de financiamento baseados em mecanismos compensatórios e de concessão urbanística, ambos existentes na legislação brasileira e parcialmente na mexicana, darão um retorno positivo para o investidor através da valorização imobiliária. Uma sociedade publica privada de desenvolvimento urbanistico e/ou de brownfields poderia atuar como gestora deste processo.
Outra opção de arranjo de stakeholders (caminho B) é a cooperação entre o município como elemento incen-tivador e o gestor de programas estaduais ou federais de fomento à habitação ou desenvolvimento urbano como cofinanciador. O investidor privado pode se beneficiar desses programas públicos para tornar a revitalização de brownfields lucrativa, mesmo para habitação social, seguindo as regras do financiador, e enfocar o uso social e público. Os modelos financeiros correspondentes são descritos no Capítulo 5.3.
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Stakeholders fundamentais para promover a ação
Figura 6.4 – Principais stakeholders na revitalização de brownfields e caminhos de implementação
Governo municipal –Secretarias
Instituições de fomento à HISe de desenvolvimento
Investidores, construtoras,
incorporadoras
Consultoras e empresas especializadas,
arquitetos
Proprietários e usuários de terrenos
Sociedade civil Setor privado
Setor público
Objetivo Urbanístico Revitalização de brownfield(s)
PPP; Sociedades público-privadas de
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Caminhos da implementação
População
Para mais opções de viabilização financeira, ver Capítulo 5.Por fim, a população é de importância central para a validação, aceitação e apropriação das medidas de revitali-
zação. Se esse grupo não compreender os potenciais de melhora na qualidade de vida (transporte, infraestrutura, etc.), estabilidade ou aumento no valor da sua propriedade e integração social, os projetos de revitalização urba-nística estão condenados a falir.
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7. fORMaS dE GEStãO E COMUnICaçãO na REvItaLIzaçãO dE bROwnfIELdS
A gestão do processo de revitalização de brownfields é com-plexa e abrange a coordenação dos stakeholders, a implementação dos mecanismos de avaliação de viabilidade (investigações am-bientais e prognósticos de custos) e as formas de financiamento da revitalização (PPP, programas de fomento), os processos admi-nistrativos (licenciamentos) e de comunicação, e o planejamento e a implementação do projeto executivo em si. Como já mencionado nos capítulos anteriores, é um processo multistakeholder, geral-mente público-privado e interdisciplinar. O modelo de gestão tem que levar essas características em consideração.
7.1. Formas de gestão e gerenciamento de projetos de revitalização
Em relação aos processos e modelos de gestão e às unidades organizacionais, o Projeto INTEGRATION recomenda, na sua Decla-ração de Guadalajara7, o fortalecimento da capacidade institucional, sobretudo por uma cooperação interdisciplinar e interinstitucional,
além do fortalecimento das unidades organizacionais descentralizadas e sua melhor cooperação em nível munici-pal4. Para os projetos-piloto de revitalização, propôs designar interlocutores centrais (municipais) que garantam a coordenação de todos envolvidos e acompanhem o processo de planejamento e implementação. Assim, são trans-versais às hierarquias normalmente existentes em administrações municipais da região. Tanto as experiências-piloto do Projeto INTEGRATION como as estruturas organizacionais e de gestão conhecidas em nível internacional sublinham esta tese.
Existem vários níveis de integração e formas de organização na gestão do processo de revitalização:• Nível 1: formação de grupos ou comissões (municipais) interdepartamentais (secretarias de urbanismo, pla-
nejamento e meio ambiente) que entre outras ações alinham metas urbanísticas e ambientais (caso existam contaminações ou outras questões ambientais relacionadas ao brownfield), com poder de interlocução e recomendação.
• Nível 2: constituição de unidades ou gerentes (municipais) específicos para facilitar a cooperação interde-partamental e com outros órgãos (programas federais, etc.) tanto quanto com o setor privado, com mandato institucional, orçamento próprio, e poder de comunicação e de influenciar as condições estruturais (para o desenvolvimento de áreas).
• Nível 3: sociedades de desenvolvimento com mandato e constituídas tanto pelo lado público como pelo lado privado, organizadas como empresa privada.
O Nivel 1 se concretizou no âmbito do Projeto INTEGRATION e comprovou sua eficiência, apesar de ser uma novidade no modus operandi de muitas administrações municipais4:
• Em Guadalajara, foi criado um modelo de gestão pública de aproximação interdepartamental, composto por doze secretarias com o intuito de integrar as estratégias setoriais em torno de um só objetivo de desenvol-vimento urbano e revitalização da “Zona Industrial Fresno-Ferrocarril”.
• Em Bogotá, houve uma integração da Secretaria Distrital de Ambiente com a Secretaria do Planejamento para incorporar a figura de área contaminada e brownfield no Plano de Ordenamento Territorial. Além disso, foi elaborado um convênio entre vários atores municipais para levar a cabo o projeto de revitalização da antiga usina de asfalto para o Parque Zonal Veraguas.
• Em São Paulo, técnicos da Secretaria do Verde e do Meio Ambiente e da Secretaria de Desenvolvimento Ur-bano construíram uma agenda de reuniões bilaterais para aportar os resultados do cadastro de áreas com potencial de revitalização na região piloto Mooca-Vila Carioca no Plano Urbanístico em elaboração.
• Em Quito e Chihuahua, também se formaram as chamadas “mesas redondas INTEGRATION” interdepartamen-tais para apoiar os projetos locais, reunindo diversas secretarias.
O Nível 2 já requer mudanças organizacionais – de hierarquia, recursos humanos e financeiros – mais profun-das dentro da administração municipal. Bastante difundido nos Estados Unidos*, trata-se de um modelo de gestão moderno e proativo. No modelo de Stuttgart (em fase de experimentação), as tarefas do brownfield development
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manager (gestor de revitalização de brownfields) abrangem marketing, identificação e viabilização de programas de apoio e fomento, comunicação com o público e grupos de tarefa, questões ligadas à contaminação do solo, prognóstico de custos e de custo-benefí-cio e planejamento do novo uso. Um Checklist das tarefas de um brownfield manager se encontra na Tabela 7.
Temas Tarefas
Informação de/para stakeholders
• Obtenção de informação relevante para orientar grupos-alvo• Identificação e envolvimento de stakeholders da comunidade, vizinhança e
outros atores relevantes
Comunicação e gestão na administração municipal
• Comunicação interna no município e estabelecimento de interlocutores diretos de comunicação
• Estabelecimento de grupo de trabalho interdisciplinar e específico ao projeto em questão
Planejamento, preparação e parcerias
• Elaboração de visões e planos de desenvolvimento sob consideração de políticas, demandas e expectativas locais
• Preparação de decisões políticas e do quadro institucional e financeiro• Identificação dos parceiros potenciais visando um modelo interdisciplinar de cooperação
Acompanhamento e coordenação da implementação
• Facilitação da eficiência da implementação do projeto e entrega de produtos• Coordenação do processo de revitalização, inclusive cronograma e gestão de
custos (financeira)• Gestão da qualidade e dos riscos• Coordenação de todos os trabalhos e serviços necessários
Imagem e marketing • Criação de imagem positiva para o brownfield em fase de revitalização• Marketing – iniciar atividades que visam atingir determinados grupos-alvo/
interessados/investidores
Tabela 7 - Checklist: Tarefas do brownfield manager (gestor de revitalização de brownfields), adaptado de COBRAMAN 18
*Para mais informações acesse: USEPA - The Brownfields and Land Revitalization Technology Support Center, disponível em http://www.bro-wnfieldstsc.org/
As sociedades de desenvolvimento (Nível 3) são atores e promotores relevantes na revitalização urbanística. Na Alemanha, as Sociedades Estaduais de Desenvolvimento (Landesentwicklungsgesellschaft) foram criadas como organi-zações público-privadas independentes de direito privado, decretadas por lei e controladas pelos governos estaduais. Sendo tanto organizações que fomentaram a revitalização de brownfields por recursos do orçamento do estado como também promotoras e gestoras do desenvolvimento urbano e da habitação, elas atuaram como corretoras imobiliárias, comercializando áreas e empreendimentos com lucro comercial, porém sob critérios de interesse público. Agregados às sociedades existiam fundos imobiliários alimentados por recursos públicos com o objetivo de revitalizar e devolver brownfields para o ciclo econômico. No Estado de Nordrhein-Westfalen, o fundo investiu um equivalente a US$ 1,16 bilhões durante 17 anos para a revitalização de áreas degradadas e contaminadas de interesse urbanístico ou de-senvolvimento regional. As sociedades foram privatizadas em decorrência da crise econômica de 2008 e se tornaram empresas imobiliárias do mercado14.
7.2. A gestão da comunicação
No âmbito da revitalização de brownfields, a comunicação com os stakeholders externos e internos deve seguir regras claras apoiadas por uma gestão profissional. Uma abordagem detalhada do tema se encontra no “Manual: Pro-movendo a comunicação e a participação social e institucional no planejamento urbano”19. A gestão da comunicação sobre riscos inerentes à revitalização deve seguir os determinados passos:
Identificar os stakeholders: Conforme a Figura 7, os atores encarregados de implementar a comunicação são os órgãos públicos competentes na
questão ambiental. Os receptores principais (em caixas verde escuro e claro conforme grau de afetação na Figura 7) são sobretudo os moradores e os órgãos de desenvolvimento urbano e habitação e de licenciamento de obras, responsá-veis por planejar, supervisionar e controlar medidas de construção e desenvolvimento urbanístico. Outros representan-tes do poder público, da esfera executiva, legislativa e jurídica, podem entrar no círculo de comunicação, conforme as necessidades específicas (Figura 7).
Fixar conteúdos de comunicação: No caso da revitalização de brownfields é crucial comunicar questões relacionadas ao risco ambiental e de saúde
pública, caso eles contenham passivos ambientais. É indispensável assegurar transparência:
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• Sobre restrições eventuais na reutilização do terreno frente aos órgãos de licenciamento de obras, saneamento, planejamento e eventualmente à promotoria;
• Sobre emissões e eventuais incômodos relacionados à obra e remediação frente aos contingentes populacionais afetados e aos moradores, ONGs e imprensa;
• Sobre decisões urbanísticas e integração social frente ao público em geral através da imprensa e frente aos investidores (veja abaixo).
Criar instrumentos e meios de comunicação e implementá-los:Para gerar transparência sobre a situação ambiental e sobre o potencial urbanístico de determinados brownfields,
cadastros e inventários de áreas para consulta pública ou para grupos interessados são instrumentos inovadores e adequados conforme o Capítulo 2.
Para comunicar propostas de revitalização no âmbito de bairro ou de lote individual, oficinas informativas e parti-cipativas e cursos de capacitação de conselheiros (líderes comunitários) são medidas adequadas que também favore-cem e institucionalizam a participação19.
Gestor de revitalização de brownfields (brownfield manager): Seu papel como centralizador da comunicação interna e externa e iniciador de processos de participação é descrito
na Tabela 7. Apesar do papel crucial de uma entidade ou pessoa centralizadora do processo de revitalização na admi-nistração pública, ainda não se conhecem exemplos na América Latina. No que se refere à comunicação e manutenção de relações com todos os stakeholders externos e internos, sua necessidade é inquestionável para otimizar, tornar mais rápidos, inequívocos, direcionados e confiáveis os processos de comunicação. Ele tem que ter a confiança e a representatividade de todos os atores principais envolvidos e por isso – pelo menos nos países mencionados acima no âmbito internacional – geralmente é subordinado diretamente ao prefeito.
Situação de risco relacionada a um brownfield a ser
revitalizado
Órgãos ambientais
Relações públicasParticipação civil
Secretaria de Desenvolvimento
Urbano
Secretaria da Habitação, licenciamento de obras
Órgão da saúde pública Órgãos de água
e saneamento
Promotoria pública
Câmara municipal
Imprensa
ONG – sociedade civil
Universidade
Setor financeiro
Investidores Construção civil/setor imobiliário
Moradores e afetados
Figura 7 - Círculo dos stakeholders envolvidos na comunicação de risco e ambiental na revitalização de brownfields
Em amarelo: stakeholders que implementam a comunicação; Em verde: principais alvos da comunicação
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8. COnCLUSãO – REvItaLIzaçãO dE bROwnfIELdS: UM dESafIO pROpULSIOnadO pELO pOdER LOCaL
Os elementos cruciais para tornar o processo de revitaliza-ção de brownfields um fator decisivo para o desenvolvimento urbano dependem da participação de stakeholders de várias áreas e campos de ação na esfera pública e privada e, sobre-tudo, da sua integração e cooperação entre si, num movimento liderado e coordenado pela autoridade responsável pelo uso e ocupação do solo urbano – o poder municipal.
Diferente da gestão de áreas contaminadas, que enfoca a recuperação ambiental e a proteção da população de danos à saúde e meio ambiente, a revitalização de brownfields tem como objetivo o uso sustentável do solo, observando os ob-jetivos de integridade e recuperação ambiental e da saúde pública, mas sobretudo criando oportunidades econômicas e fortalecendo a coesão social para que essas áreas voltem a ser integradas no tecido urbano. Brownfields precisam de incenti-vos adicionais para retornar ao ciclo econômico, seja por causa
da existência de contaminações, seja em função de sua degradação urbanística, social e econômica. Afinal se trata de uma questão do uso diligente e econô-mico do recurso “área” ou “terras” (em inglês, land), evitando seu desperdício, reciclando-o e assim contribuindo para uma gestão mais eficiente do espaço fí-sico que, por sinal, está ficando escasso em áreas urbanas na América Latina.
Como recomendado pelos integran-tes latino-americanos e europeus do Projeto INTEGRATION e resumido na sua Declaração de Guadalajara7, a revitaliza-ção de brownfields deve ser promovida como um elemento central do desen-volvimento urbano interno, apoiado e validado por processos participativos envolvendo a sociedade civil e sendo internalizado nas políticas e legislações de planejamento e desenvolvimento ur-bano e gestão ambiental. A revitalização de brownfields é parte integral do de-senvolvimento inteligente de cidades e beneficia a economia, a comunidade e o meio ambiente.
O Manual aqui apresentado foca em temas e campos de ação sobre os quais o município potencialmente tem gover-nabilidade ou poder de influenciar. Eles podem ser executados em sequência (►) ou em paralelo (+,=) como repre-sentado na Figura 8.
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O levantamento espacial e geográfico e o reconhecimento do potencial urbanístico de brownfields são os primeiros passos para gerar consciência sobre esse “recurso natural” no âmbito da cidade, sendo assim possível influenciar as políticas do desenvolvimento urbano na direção de aproveitar esse potencial para fins sobretudo de interesse público.
A partir deste momento o ator municipal, possivelmente junto com o setor privado, deve avaliar o site individual e prognosticar o custo-benefício da revitalização de cada brownfield identificado ou priorizado, elaborando um planejamento e alternativas de uso e ocupação do solo para esses terrenos e seu entorno.
Expertise técnica ajuda a selecionar e posteriormente implementar técnicas e tecnologias adequadas para o pro-cesso da revitalização e para o plano-mestre arquitetônico-urbanístico de cada área.
Esta informação subsidia os prognósticos de custos, retornos e a identificação e mobilização de fontes de financiamento, acompanhada ou seguida pela identificação e envolvimento dos stakeholders principais.
A implantação de modelos e unidades de gestão para administrar e gerenciar o processo de maneira mais efi-ciente seria o último passo antes de implementar a revitalização do brownfield.
O resultado deste processo deve sempre ser uma condição melhor para o terreno em questão, no que se refere à situação ambiental, integração arquitetônico-urbanística, eficiência e retorno econômico e social do seu uso, e principalmente no que se refere a contentamento, segurança e qualidade de vida, tanto como a integração social dos seus futuros usuários.
Fica claro que neste sistema existem desafios no que se refere aos interesses dos envolvidos, que nem sem-pre estão alinhados. Brownfields são ou serão uma última opção na caça pelo espaço interno urbano edificável: investidores privados buscam suas oportunidades econômicas, bancos públicos de habitação procuram espaços para construção de moradia para a população de baixa renda e a população demanda espaços verdes e de lazer, cada vez mais escassos nas cidades. Nesse fogo cruzado, o município tem que assumir a liderança, tomar as decisões, planejar o processo e torná-lo transparente e aceitável por todos os envolvidos. O Manual se entende como uma contribuição para a tomada de decisões, encaminhamento de planejamento e busca de soluções para a revitalização de áreas urbanas degradadas e contaminadas na América Latina. Figura 8 - Road Map – Etapas do processo de
revitalização de brownfields
Implementação da revitalização do brownfield
Implantação de modelos e unidades de gestão e comunicação
Avaliação de brownfields em relação a riscos ambientais e custos para intervenções
Seleção e implementação de tecnologias de revitalização e seus custos
Identificação e agregação dos stakeholders principais
Levantamento espacial regional de brownfields e do espaço urbano ocioso, abandonado
Identificação e mobilização de fontes financeiras
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FERRAMENTA 1: Passo a passo para elaborar um Modelo Conceitual em área contaminada e brownfield, com
exemplo de indústria abandonada
A metodologia empregada para elaborar este Modelo Conceitual consiste na elaboração sequencial de resultados, orientando o leitor por tabelas, figuras e mapas.
Baseia-se no procedimento sequencial de Avaliação Preliminar, que deve seguir as etapas abaixo:• Identificar fontes primárias – as causas da contaminação – Tabelas 1 e 2;• Caracterizar focos/fontes secundárias – qualificando a contaminação – Tabela 3;• Identificar vias e rotas de exposição e receptores – propagação dos contaminantes até os bens a proteger =
estimando o risco – Tabela 4;• Elaborar o Modelo Conceitual Preliminar para uso atual e uso pretendido, caso o brownfield receba um novo uso –
Tabela 4, Figuras 1 e 2.Para a obtenção de informação, pode ser usado o modelo de questionário que segue ao final desta FERRAMENTA.
Devem ser utilizadas as fontes de informação listadas no Capítulo 3.1.Abaixo segue a aplicação desta FERRAMENTA em uma situação de contaminação de brownfield. No exemplo abor-
dado, as informações e os dados, apesar de serem virtuais, baseiam-se em situação real. Trata-se de uma ruína industrial localizada na proximidade de casas e um rio. A unidade de processo usada no exemplo é uma antiga fábrica de pesticidas, tendo vários eventos ambientalmente relevantes no passado (Tabela 1), e na qual foram detectados e sistematicamente listados, através de estudo de documentos da própria empresa e do órgão licenciador, diversas matérias-primas e insumos para sua produção (Tabela 2). A fábrica foi desativada cerca de 20 anos atrás, restando apenas ruínas e restos de prédios tomados pelo mato, como mostra a Figura 2.
Na Tabela 3 são identificadas as Fontes Secundárias ou Focos criados pela atividade industrial e há manifestação em relação à probabilidade da sua existência (nível de evidência), que também é constatada em função da confiabili-dade da informação obtida.
O preenchimento desta Tabela 3 exige certo grau de expertise do técnico no que se refere à ponderação dos re-sultados. Para a identificação e determinação da probabilidade da existência do foco de contaminação, muitas vezes é de grande ajuda a realização de entrevistas com ex-funcionários da empresa (ver questionário).
Ao final é elaborado o Modelo Conceitual Preliminar através de uma descrição na Tabela 4 e da apresentação em perfil e mapa. Ele representa a visão do técnico sobre a existência das contaminações em solo e água subterrânea e sua interação com possíveis receptores.
Procedimento sequencial da investigação de terrenos contaminados e brownfields Avaliação Preliminar
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Histórico do uso e ocupação
Tabela 1
Fontes primárias
Focos e substâncias de interesse
Vias e rotas de exposição
Modelo Conceitual
Mapa de focos potenciaisFigura 2
Focos potenciais e substâncias relevantes
Tabela 3
Modelo Conceitual Preliminar
Tabela 4, Figuras 1 e 2
Detectando possíveis fontes: unidades de
produção, etc.Tabela 2
Tabela 1: Lista de eventos importantes
AnoEvento importante ao longo do desenvolvimento das atividades industriais, com relevância para a contaminação de solo/águas subterrâneas
Documento de referência
1968 Ampliação das caldeiras Licenciamento
1972 Vazamentos acidentais de tanque de benzeno com perda de cerca de 300 l
Multa pelo órgão licenciador em de-corrência de uma denúncia anônima
1974 Desativação do tanque e retirada do equipamento Entrevista com ex-funcionário
1975 ................. ....................
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Tabela 2: Resumo das informações sobre a produção (simplificado por unidade de processo)Unidades de processo principais
Matéria-prima
Produtos e subprodutos Insumos e combustível
Resíduos
Fábrica de pesticidas: unidade de cloração de benzeno por fotossínte-se; extração de γ-HCH com metanol
Benzeno e cloro
γ-HCH (pesticida linda-no), HCH (hexaclorociclo-hexano) e gás cloro
Metanol e energia
HCH (isômeros α, β e δ)
Unidade de..... ..... ...... ...... .....
Tabela 3: Caracterização dos focos potenciaisNo mapa Foco potencial Substância de interesse
mais relevanteNível de evidência (confirmado, provável, possível, sem evidência)
1 Antigo tanque de benzeno (removido)
Benzeno Existência da fonte confirmada por identificação de tanques no local
2 Antigo local de disposição/aterramento de resíduos de HCH
Isômeros de HCH Existência da fonte apenas provável, por entrevistas com funcionários; resíduos não evidentes, cobertos
n ..... ......
Tabela 4: Modelo Conceitual Preliminar (números de locais, ver Figura 1)
Fonte Foco Via/rota de propagação (até receptor – ser humano)
Receptor e vias de exposição potenciais
1 Tanque de benzeno
3 Pluma de benzeno na água subterrânea
6 Via água subterrânea;7 Via volatilização e inalação a partir da água subterrânea
• Ingestão de águas pelo ser humano na área e fora dela
• Inalação de gases pelo ser humano na área (ambiente externo) e nas casas (ambiente interno)
4 Corpo de solo contaminado por benzeno
8 Via contato direto/dermal/ingestão;9 Via volatilização e inalação
• Ingestão e contato dérmico com solo na área• Inalação de gases na fonte
2 Aterra-mento com resíduos
5 Solo contami-nado por HCH
10 Via contato direto/der-mal/ingestão; via aérea
• Contato direto e ingestão por usuários da área e fora dela (aporte por poeira contaminada)
11 Via lixiviação para o len-çol freático e propagação via água subterrânea
• Ingestão de água subterrânea na área e fora dela
Fonte 1: tanque de benzeno
Fonte 2: resíduos de HCH no solo
Zona não saturada
Unidade de produção de
lindanoPoço
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Benzeno volátil Rio
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Zona saturada
Foco potencial – HCH como resíduo e no solo
Foco potencial – benzeno no solo e como pluma da água subterrânea
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Via água subterrânea Figura 1: Modelo Conceitual Preliminar – apresentação visual em forma de perfil Legenda e números: ver Tabela 4
Figura 2: Modelo Conceitual Preliminar – apresentação visual em forma de mapa delimitando os focos potenciais
Casas
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Fonte: tanque de benzeno
Fonte: resíduos de HCH no solo
Unidade de produção de
lindano
Vapores ascendentes
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1. Dados e informações sobre o local e seu histórico de uso – pode ser um brownfield industrial com prédios ou ruínas industriais ou um terreno baldio ou abandonado sem edificações:
1.1. Histórico da propriedade: pesquisar e listar os proprietários conhecidos, escrituras e registros imobiliários.
1.2. Processos institucionais: pesquisar licenciamento de obras, de ocupação, de funcionamento (indús-tria), licenciamentos ambientais, multas ambientais e outras.
1.3. Uso e ocupação atual e passado: pesquisar e listar atividades industriais/comerciais atuais e rea-lizadas no terreno no passado, com duração de cada uma e com o número aproximado de empregados ou ocupantes no passado.
1.4. Informações com relevância quanto ao estado físico do terreno: pesquisar e listar informações
sobre eventos de descarte de resíduos, acidentes, incêndios, escavações e tudo que se refere ao estado físico do terreno.
2. Informações técnicas e ambientais específicas:
2.1 Informações ambientais gerais sobre a indústria/terreno:a) Observaram-se doenças ocupacionais durante o funcionamento e ocupação?b) Há indícios de vegetação atrofiada?c) Existe cheiro ou emanação de fumaça e gases?d) Existem problemas ambientais listados no entorno do terreno (-100 m)?
2.2. Informações sobre a produção, as matérias-primas e os insumos e combustíveis, em caso de indústria (ver Tabela 2):
a) Quais foram os produtos que saíram da indústria? Por exemplo: dobradiças, maçanetas, pregos, autopeças de metal, tintas, têxteis tingidos, etc.
b) Peças de metal continham acabamento com pinturas ou superfícies galvanizadas?c) Havia fornos, fundição, tratamento com calor, caldeiras? Se sim, indicar a localização e anexar fotografia.d) Emissões atmosféricas: havia chaminé? Exaustor? Saía fumaça da fábrica?e) Líquidos/combustíveis: há/havia recipientes, como tanques, bacias e banhos? Há/havia bomba e
tanque de combustível? Indicar a localização, discriminando cada recipiente/tanque e conteúdo (substância/líquido).
f) Casa de força elétrica/cabine primária: existe/existia transformador? Se sim, indicar a localização, anexar fotografia, descrever estado de conservação e manchas eventuais no piso.
g) Gerador: existe/existia gerador com tanque de combustível? Se sim, indicar a localização, anexar fotografia, descrever estado de conservação e eventuais manchas no piso.
2.3 Informações sobre resíduos, efluentes e acidentes:a) O que foi feito com os efluentes e sobras líquidas da produção? Indicar a localização no croqui e
anexar fotografia.b) Como foram manejados os resíduos, sobras de produção, produtos com defeito e embalagens?c) Acidentes: aconteceram vazamentos acidentais de líquidos, incêndios e explosões? Onde?d) Existem buracos ou cavidades preenchidos com resíduos sólidos, líquidos e pastosos? Tambores?e) Existem aterramentos com material desconhecido, resíduos ou entulho?
2.4. Observações sobre indícios de contaminação no terreno, edifícios, pisos e lajes:a) Existem manchas no piso em áreas diferentes das descritas acima? Foram observadas poças, re-
cipientes, ralos, esgotos, bacias, canaletas, tubulações com presença de líquidos nocivos, óleos ou cheiro químico?
b) Existem poços, cacimbas e/ou cisternas no terreno? Observam-se neles contaminações visíveis ou emanação de cheiros?
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FERRAMENTA 2: Prognóstico de custos
Esta ferramenta, desenvolvida no âmbito do Projeto PROSIDE (Promoting Sustainable Inner Urban Development) com financiamento do Programa INTERREG IIB CADSES, da União Europeia, com participação do grupo de trabalho da associação de engenheiros de áreas contaminadas da Alemanha (ITVA), é um importante passo em direção à previ-sibilidade de custos de remediação de um brownfield *. A ferramenta, que consiste em um software baseado em tabelas Excel, estima todos os custos envolvidos na preparação de um terreno contaminado (site industrial/comercial desativado) para um novo uso em função de uso (industrial) anterior, edificação existente, contaminantes potenciais e existentes no solo e água subterrânea, características do entorno e tipo do uso e ocupação do solo futuro e edificação planejada.
O resultado do prognóstico é uma estimativa de custos diferenciados em:• custos para investigações adicionais;• custos de demolição de fundações e construções subterrâneas (porões e lajes);• custos de medidas de segurança ocupacional e proteção da vizinhança contra emissões de obra;• custos de escavação de solo;• custos de disposição ou tratamento do solo escavado;• custos de tratamento de água subterrânea.A ferramenta também auxilia na estimativa da precisão/exatidão dos resultados. Quanto melhores e mais precisos
os dados de input, mais estreita é a faixa de variação dos resultados e mais exata a estimativa dos custos.Salienta-se que a ferramenta trabalha com dados empíricos obtidos de um grande número de remediações execu-
tadas na Alemanha, contidas na tabela de Dados-Base, que reúne padronizações de valores em função das caracterís-ticas dos sites para facilitar os cálculos. Em relação ao uso industrial anterior, eles estabelecem, por ramo de atividade, o tamanho e a profundidade típica da contaminação em um site ou brownfield contaminado. Estabelecem, por exemplo, para um pré-uso de indústria de galvanização, a área média do site industrial, considerado de 1000 m², e a profundi-dade da contaminação, que geralmente atinge até 3 m. Estes valores variam conforme o ramo da indústria.
Seguindo neste exemplo, os custos de remediação do solo para esta tipologia de contaminação são estimados e fixados entre € 15 e € 60 por tonelada, dependendo da quantidade de solo a ser tratada e da disponibilidade de pres-
*Autores da ferramenta Kostenprognose: Dr. Tho-mas Ertel, Dipl.-Ing. GüntherSchug, Dipl.-Ing. Ber-nhard Bischoff, Dipl.-Biol. Karin, Kemal, Reinhard Unger, OBR Frieder Kern, Dr. Hagen Hilse, Dipl.-Ing. (FH) NadjaIrmscher, Dr. Michael Kerth, Dipl.-Ing. Dipl.-Kaufm. Uwe Lauerwald, Dipl.-Geoökol. Mat-thias Morgenstern
tadores de serviço especializados. Seria mais barato caso houvesse muito material a ser tratado e diversas empresas interessadas na concorrência.
Os custos de remediação são definidos por custos médios por tonelada ou metro cúbico em função da tecnologia (por exemplo, tratamento de solo por extração de gases voláteis = € 10-30/t; bombeamento de água subterrânea e tratamento por carvão ativado = € 30.000-180.000/m3/h).
Fica claro que para poder aplicar esta ferramenta é indispensável adequar estes valores prefixados à realidade de cada país.Os Custos Normais são outro elemento de cálculo que entra no software na base dos preços praticados em cada
região para investigações ambientais, demolição de prédios e remoção de construções subterrâneas, medidas de segurança ocupacional e do canteiro de obra, e de remediação de solo e águas subterrâneas na base dos serviços específicos divididos em escavação, tecnologia de tratamento, disposição final, etc. Estes custos também teriam que ser estabelecidos ou padronizados para cada país ou cada região, sendo que, diferentemente dos Dados-Base, o software permite o seu cálculo através da inserção de dados específicos para esse elemento (veja Exemplo de cálculo de Custos Normais no final).
Seguem exemplos simplificados das Fichas de entrada dos dados, do uso e inserção dos elementos Dados-Base – dados e valores obtidos das longas experiências e avaliações sistemáticas de um grande número de investigações e remediações de áreas contaminadas e brownfields – e Custos Normais com a finalidade de explicar o conceito, fun-cionamento e parâmetros de entrada desta ferramenta. A partir disso, ferramentas de estimativa de custos adaptadas à realidade latino-americana poderiam ser desenvolvidas, sempre tendo em vista que a geração de informação e es-timativas sobre custos de remediação significa uma ajuda muito grande, sobretudo na fase inicial da revitalização de um brownfield.
Ficha 1 – Entrada de Dados: a Ficha exige, de maneira simples, fazer a Manifestação escolhendo entre três opções propostas (elas correspondem às três colunas finais na Ficha 1). Em relação ao tamanho de áreas (área afetada, construída, etc. e suas percentagens), permite a inserção de valores exatos que podem ser medidos em campo ou com fotos aéreas.
Alguns dados precisam ser consultados na Tabela Dados-Base (não apresentada nessa descrição da fer-ramenta), como profundidade média de contaminação, que é preestabelecida e varia dependendo do ramo produtivo do uso anterior, ou seja, para cada tipologia industrial existe um valor empírico de profundidade média da contaminação.
Como fica evidente, a opção pela coluna da esquerda sempre vai implicar em menos custos finais que a opção à di-reita (como, por exemplo, grande terreno com mais de 50% de construção e água contaminada a 2 m de profundidade vai implicar em mais custos de demolição e remediação de águas subterrâneas do que pequenos terrenos com pouca construção e um lençol freático profundo).
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Tema Ficha 1 – Entrada de dados Manifestação em relação de ordem de grandeza atra-vés da escolha de uma das opções
1. Características gerais do terreno
Tamanho (aqui se consulta “Dados-Base”)
Pequeno Médio Grande
2. Existência de edificações
% da área edificada
Tipo de edificação
Pequena (< 10%)
Térrea, sem porões
Média (±30%)
-
(> 50%)Vários andares, porões e alicerces
3. Contaminantes na área – solo
Probabilidade de risco por existência de contaminantes
Baixo Médio Alto
Nível de evidência Alto, existem dados Médio Não existem dados
% da área afetada com contaminantes
Pequena (< 20%) Médio (±50%) Grande (> 80% ou desconhecido)
Profundidade dos contaminantes (con-sultar Dados-Base)
Pouca Média Grande
4. Contaminantes – água subterrânea
Probabilidade de risco por existência de contaminantes
Baixo Médio Alto
Nível de evidência Alto, existe dados Médio Não existem dados
Nível do lençol freáticoProfundo (> 10 m)
Médio (±5 m) Raso (< 2 m)
Vazão (m3/h) Baixo (< 1) Médio (±10) Alto (> 50)
Propagação dos contaminantes Apenas no terrenoUltrapassa limites do terreno
Regional
5. Entorno do terreno
Tipo de ocupação Sem ocupação Comércio/indústria Residências
6. Uso planejado no terreno
Prazo de implantação Sem uso Uso imediato
Tipo de uso planejado Comércio/indústria - Residências
% do terreno a receber construções Baixo (< 20%) Médio (±50%) Alto (> 70%)
Ficha 2 – Ponderação e Avaliação de Dados: neste passo é feita uma estimativa bruta das quantidades e volumes em questão (por exemplo, material a ser escavado, demolido e tratado) e das exigências relacionadas à eliminação/controle dos contaminantes. Para isso, são determinados fatores específicos para o local. Eles são fatores aditivos/subtrativos e podem ser deduzidos das premissas (dados default da própria Ficha de Ponderação) ou estabelecidos pelo responsável. A Ficha 2 explica a função destes fatores. Além disso, devem ser transferidas para esta Ficha as informações quantitativas já levantadas na Ficha anterior.
Com as estimativas estabelecidas, entramos no cálculo dos custos (prognóstico). Antes disso, porém, o programa exige uma avaliação da confiabilidade e da margem de erro, considerando que os dados apenas são, na sua maioria, semiquantitativos ou qualitativos.
Tema Ficha 2 – Ponderação e avaliação dos dados através de fatores específicos para o local
1. Características gerais do terreno
Historicamente, aqui pode ser definido um fator adicional dependendo do período de funcionamento. Quando o período de funcionamento da indústria desativada coincidir com o período relevante da maior geração de con-taminações (informação disponível na tabela “Dados-Base”), o fator será mais alto. Assim, um terreno onde se desenvolveu a atividade durante o período que é considerado como o de maior probabilidade de contaminação (a galvanoplastia, historicamente na Alemanha, contaminou mais entre 1970 e 1980), se usa um fator adicional (expertise específica alemã).
2. Existência de edificações
Aqui, os dados alimentados na Ficha 1 são convertidos em quantidade (volume) de material de construção a ser demolido (prédios, edificações) ou escavado (alicerces, fundamentos, subsolos), fornecendo assim uma base para futuros cálculos de custos.
3. Contaminantes na área – solo
Aqui é definido o fator aditivo respectivamente subtrativo, que leva em consideração os preços de tratamento de solo – mais altos para solos mais contaminados. Caso os contaminantes, em qualidade e quantidade, sejam considerados menos importantes, o fator será 0,5; caso muito relevantes, o fator será 1,5. Aqui entra certa subje-tividade e expertise no assunto.
Por meio da combinação da informação alimentada na Ficha 1 sobre a porcentagem da área potencialmente conta-minada e a profundidade da contaminação, calcula-se a quantidade esperada de solo a ser tratada (em toneladas).
4. Contaminantes – água subterrânea
O fator aditivo ou subtrativo que leva em consideração os preços de tratamento de água subterrânea é constituído por dois subfatores que são estabelecidos em função (a) da estimativa da probabilidade de risco por contaminação da água subterrânea (0,3, 1 (médio) e 3) e (b) do nível do lençol freático (fator: 0,5, 1, e 2, último para nível < 2 m – ver Ficha anterior). O subfator 1 multiplicado pelo subfator 2 dará o fator ad/subtrativo para calcular os custos de tratamento que seria mais alto no caso de água subterrânea com probabilidade de risco alto (estimado) e lençol freático raso (observado).
Através do fator de correção da quantidade de água subterrânea afetada (fator: 1 para retenção no terreno, 3 para ultrapassagem dos limites e 5 para propagação regional – ver Ficha anterior), o programa calcula a quantidade aproximada de água a ser tratada.
5. Entorno do terreno O fator aditivo ou subtrativo que leva em consideração o tipo de uso e ocupação do solo no entorno e a distância é sobretudo importante para calcular os investimentos em medidas de controle de emissões da remediação e obra em si. Quanto mais sensível a ocupação do entorno e quanto mais perto, maior o fator, que varia entre 0,8, 1 e 1,2.
6. Uso planejado no terreno
Em função do uso futuro, se decide entre dois fatores de ocupação futura: 0,9 para uso comercial/industrial ou nenhum uso e fator 1,1 para usos residencial ou desconhecidos.
Na realidade específica alemã, é possível haver redução de custos por estabelecimento de fator de redução de 0,9, caso o uso futuro preveja construção de subsolos (garagem, etc.). Neste caso, a remoção de contaminantes de solo fará parte da obra civil.
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Ficha 3 – Avaliação da Confiabilidade e da Margem de Erro: antes do cálculo final é necessário ponderar os resul-tados obtidos em relação a sua confiabilidade e exatidão para depois poder fazer uma estimativa de erro e estabelecer faixas de custos (máximo e mínimo). Para isso, são gerados, para quase todos os temas, fatores de confiabilidade como mostra a Ficha 3.
Tema Ficha 3 – Avaliação da confiabilidade dos dados e da margem de erro
Influencia…
1. Características gerais do terreno
Fator estabelecido para avaliar o tamanho real do terreno: conhe-cido = 1; estimado = 1,2.
…os custos de in-vestigações ambien-tais subsequentes.
2. Existência de edificações
Fator estabelecido para avaliar a real existência de construções subterrâneas, subsolos, porões, alicerces, etc.: conhecido = 1; estimado = 1,25. Explicação: fator 1,25 significa que existe uma incerteza de 25% em relação às quantidades reais e sua disposi-ção/tratamento/eliminação.
…os custos de reti-rada e demolição de alicerces, etc.
3. Contaminantes na área – solo
Fator 3 a, estabelecido para avaliar a distribuição e ocorrência de contaminantes: confirmado = 1,25; conhecido = 1,5 (ambos de investigações preliminares); presumido = 2; desconhecido = 3.
…os custos para medidas de prote-ção e segurança do canteiro, escavação e tratamento do solo.Fator 3 b, estabelecido para avaliar os custos reais de disposição e
tratamento do solo: conhecido = 1; estimado = 1,33.
O produto dos dois fatores calcula o Fator de Confiabilidade Solo.
4. Contaminantes – água subterrânea
Fator 4 a, estabelecido para avaliar a ocorrência de contaminantes na água subterrânea e seu volume: confirmado = 1,25; conhecido = 1,5 (ambos de investigações preliminares); presumido = 2; desconhecido = 3.
…os custo de tratamento de água subterrânea.
Fator 4 b, estabelecido para avaliar os custos reais de tratamento da água subterrânea: conhecido = ; estimado = 1,33.
O produto dos dois fatores calcula o Fator de Confiabilidade Água Subterrânea.
5. Entorno do terreno
Sempre conhecido.
6. Uso planejado no terreno
Fator estabelecido para avaliar a probabilidade de se realizar o novo uso: conhecido e planejado = 1; estimado = 1,2.
…a soma de todos os custos.
Ficha 4 – Cálculo para o Prognóstico de custos: todos os dados acima levantados e determinados serão compu-tados nesta última Ficha. Para isso, os resultados das Fichas anteriores são relacionados (campos em azul) com os custos padronizados de serviços (campos em verde). Para a obtenção dos últimos se utiliza a Tabela Custos Normais, como no exemplo da Ficha Cálculo Custos Normais (ver abaixo). Salienta-se que estes cálculos usados no software baseiam-se em custos de serviços na Alemanha (em Euros). Porém, eles podem tecnicamente ser adaptados a outras realidades, uma vez que se consegue estabelecer custos padronizados para os serviços.
Como mostra a Ficha 4, o cálculo dos custos totais consiste na computação dos dados quantificáveis das Fichas 1 e 2 com os Custos Normais por unidade (m², m³, tonelada e m³/h) – adicionalmente e com a utilização dos fatores de confiabilidade. Quanto maior a confiabilidade (menor a incerteza), mais estreita é a faixa dos custos (diferença entre custo máximo e mínimo).
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Ficha 4 - Prognóstico de custos para remediação de solo e água subterrânea utilizando custos normatizados para serviços padronizadosNº Tema
Características do terreno
1.1 Área real
1.2 Custos específicos de investigação
1.3 Custos totais para investigações detalhadas e subsequentes
1.4 Fator de confiabilidade 1
0 m2
1,00
0
0
€/m² ► €
pequeno/médio
de: bis:
valor padrão: 40 €/m²
grande/dados disponíveis
valor padrão: 20 €/m²
Edificações (custos para demolição de construções subterrâneas, alicerces, etc. sem desmobilização)
2.1 Volume de construção subterrânea
2.2 Custos específicos para demolição subterrânea
2.3 Custos totais para demolição subterrânea
2.4 Fator de confiabilidade 2
0 m3
1,00
0
0
€/m3 ► €
porão/alicerce
de: até:
valor padrão: 30 €/m3
fundação profunda
valor padrão: 50 €/m²
3.1 Contaminantes do solo (custos = soma de medidas de intervenção, escavação e tratamento do solo on/off site)
3.2 Área contaminada
3.3 Custos específicos de segurança do canteiro
3.4 Custos totais de medidas de segurança (segurança ocupacional, vizinhança)
0 m2
0€/m2 ] €
pequeno/médio
valor padrão: 10 €/m²
grande
valor padrão: 20 €/m²
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Conclusão: o prognóstico de custos é uma ferramenta útil na determinação de custos em fases incipientes de uma remediação, apenas baseado em evidências semiquantitativas e cálculos simples. Experiências na Alemanha com-provaram a utilidade desta ferramenta. Para sua utilização na América Latina, é necessário, sobretudo, estabelecer Custos Normais e padronizar cenários de contaminação conforme os Dados-Base. Para fins de teste e adaptação, num primeiro momento seria possível utilizar os Dados-Base e Custos Normais da Alemanha para rodar o software e avaliar sua aptidão para outras realidades e países.
Ainda não existe uma tradução completa do programa para o português e o espanhol. A versão em alemão será disponibilizada em breve para download no site da Cidade de Stuttgart. Mais informações disponíveis em: http://www.stuttgart.de/item/show/335193/1/publ/5565?language=en.
Exemplo de cálculo para Custos Normais – medidas de segurança do canteiro Cálculo de Custos Normais na base de custos de serviços padronizados para implantação de medidas de segurança
do canteiro (item 3.4 da tabela anterior – base: Alemanha). Estes custos teriam que ser adaptados à realidade de cada país ou região.
Contaminantes (custos de remediação, tratamento e destinação/deposição de solos contaminados
Tamanho da área afetada
Tamanho típico (dados empíricos da Alemanha)
Descrição Unidade Custos unitários Quantidade Custos totais Quantidade Custos totais
Custos típicos para medidas de segurança
Segurança ocupacional e planejamento da segurança
global 2.000 1 2.000 1 2.000
Instalação de canteiro para remediação (simples) global 1.000 1 1.000 0 0
Instalação de canteiro com reclusas de descontaminação
global 10.000 0 0 1 10.000
Operação no canteiro semana 500 2 1.000 10 5.000
Instalações de controle de emissões semana 500 2 1.000 10 5.000
Gerente do projeto global 1.000 1 1.000 1 1.000
Soma dos custos de segurança 23.000
Calculado por metro quadrado do brownfield global 20 23
Custos específicos de segurança para o canteiro
Custos totais para medidas de segurança 0€/m3/h ► €
Pequeno/médio
300 m2 1.000 m2
Grande
Valor presumido Valor total presumido
3.9 Massa de solo contaminado
3.10 Custos específicos de tratamento e destinação do solo
3.11 Custos totais de tratamento e destinação do solo
3.12 Soma de 3.4 + 3.8 + 3.11
3.13 Fator adicional 1 para site abandonado
3.14 Fator adicional 2 para solo
3.15 Fator 1 vezes Fator 2 multiplicado com soma parcial 1 custos solo
3.16 Fator de confiabilidade 3 solo
0 t
0,0
∑ ←
1,0
1,00
0
0
€/t ► €
€
0 €
barato
soma parcial 1 custos solo:
Custos finais solo
período de funcionamento com relevância à contaminação
relevância da concentração de contaminantes
valores padrão: ver Tabela Dados-Base por ramo industrial
caro
de: até:
5.1 Prognóstico dos custos finais de remediação e preparação do terreno
5.1 Soma parcial 2 de custos de investigação, demolição subterrânea e remediação de solo e AS
5.2 Fator adicional 5 para o entorno
5.3 Fator adicional 6a para o uso futuro
5.4 Fator adicional 6b para o uso futuro
5.5 Fator 3 vezes Fator 4 multiplicado com Fator 5 multiplicado com soma parcial 2:
5.6
5.7 Fator de confiabilidade 5 para uso futuro
de:
de:
0,0
0,0
1,00
1,00
€
€
Custos prognosticados totais:
entorno sensível ou menos sensível
sensível ou menos sensível
custos implícitos no uso futuro
até:
até:
4.1 Água subterrânea (AS) - (custos de tratamento ou destinação de água subterrânea contaminada)
4.2 AS total (taxa de produção)
4.3 Custos específicos de tratamento/destinação de AS
4.4 Custos totais de tratamento/remediação de AS
4.5 Fator adicional 4 para AS
4.6 Fator de confiabilidade 4 AS
€Custos finais AS
0 m3/h
0
0
0
0
€/m3/h ► €
barato
valores padrão: ver Tabela Dados-Base por ramo industrial
caro
de: até:1,00
0,00
3.5 Profundidade de contaminação do solo
3.6 Custos específicos de excavação/trabalho subterrâneo
3.7 Volume de solo contaminado
3.8 Custos totais de excavação/trabalho subterrâneo
0 m
0 m3
0€/m3 ► €
pequeno/médio (< 4 m)
valor padrão: 5 €/m²
grande (> 8 m)
valor padrão: 10 €/m²
0
0
0
0
0
0
0
0
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FERRAMENTA 3: Fichas Técnicas Sucintas sobre tecnologias e técnicas de remediação usadas em processos de
revitalização de brownfields e outros sites
1. Objetivos das medidas de remediação:• proteger a saúde humana (o meio ambiente em geral, ecossistemas e a água subterrânea);• tornar viável a revitalização de áreas abandonadas e degradadas (brownfields), devolvê-las ao ciclo econô-
mico e dar novos usos;• controlar possíveis responsabilidades; por exemplo, para melhorar balanços corporativos (eliminar os passi-
vos ambientais que também são financeiros);• possibilitar a venda e transferência de propriedade;• recuperar o meio ambiente (as funções naturais do solo e da água subterrânea).
2. Observações gerais:• as Fichas Técnicas Sucintas abaixo informam apenas, de modo geral e resumido, sobre as técnicas e tecno-
logias com maior probabilidade de estarem disponíveis para remediação de contaminações de solo e água subterrânea e a revitalização de brownfields na América Latina; os custos não podem ser definidos com exa-tidão. Sobretudo, eles podem variar de país a país;
• no caso da revitalização de brownfields, em especial vale o princípio de viabilizar um novo uso geralmente mais nobre em terreno previamente degradado e contaminado, estabelecendo metas que assegurem seu futuro uso sem risco. Muitas vezes, isso se realiza sem eliminar totalmente a contaminação por tratamento ou descontaminação, apenas por confinamento dos contaminantes no local de maneira controlada e segura por técnicas de contenção física;
• importante é o fato de que a concentração dos contaminantes nos possíveis pontos de exposição aos usu-ários (pontos de conformidade) e cenários de uso não ultrapasse um valor estabelecido ou calculado como seguro, isto é, sem risco para a saúde humana no determinado cenário de uso. Isso pode ser alcançado por várias medidas técnicas de eliminação, mitigação e contenção de contaminantes no solo, água subterrânea e ar ambiente, como poderá ser conferido no material a seguir.
Confinamento e contenção de contaminações no solo e água subterrânea por barreiras físicas
Aplicação para Solo e água subterrânea contaminados por qualquer substância
Restrições Ver observação abaixo
Princípio técnico/tecnológico de ação e ataque
Instalação de barreiras físicas (paredes, diafragmas, coberturas, solidificação de solo para paredes) para impedir a propagação de contaminantes via ar ou água subterrânea, ou im-pedir o contato com os mesmos (coberturas superficiais, encapsulamento e confinamento, mantas de PEAD – polietileno de alta densidade)
Resíduos gerados Na colocação de paredes verticais, podem ser gerados resíduos a partir de solos escava-dos e contaminados
Custos de tecnologia e disponibilidade
Custos baixos e médios; tecnologia geralmente disponível e mundialmente aplicada; pode ser combinada com projeto arquitetônico (lajes reforçadas, drenagem de gases)
Observação • Não elimina os contaminantes; precisa de monitoramento contínuo da eficácia do sistema (estanqueidade);
• Quando combinado com medidas de engenharia (reforço de lajes, pisos, paredes) na obra em si, pode chegar a redução significativa de custos.
Escavação de solo contaminado seguido por processos de tratamento off site/on site
Aplicação para Solos contaminados por hidrocarbonetos(HC)derivados de petróleo, hidrocarbonetos aro-máticos policíclicos (HAP), HC clorados, pesticidas, cianetos e Hg
Restrições Dependendo do processo de tratamento, não há restrições
Princípio técnico/tecnológico de ação e ataque
• Processos térmicos de três fases: incineração (+O2) ou pirólise (-O2), pós-queima oxida-tiva dos gases e limpeza de emissões
• Lavagem do solo: separação granulométrica e dessorção dos contaminantes por tensioati-vos, vapor e alta pressão
• Disposição em aterros controlados de resíduos especiais
Resíduos gerados Cinzas no caso de tratamento térmico; frações residuais e efluentes no caso de lavagem de solo
Custos de tecnologia e disponibilidade
• Custos altos; disponibilidade geograficamente reduzida no caso de tratamento térmico e lavagem de solo
• Custos variáveis no caso da disposição final em aterros
Observação Processos de escavação são ainda muito difundidos; porém, implicam em balanços ecoló-gicos muitas vezes negativos por causa do transporte do material; incineração é a solução definitiva para a destruição de pesticidas e defensivos agrícolas
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Remediação do solo por processos microbiológicos off site/on site
Aplicação para Solos contaminados por derivados de petróleo, HC aromáticos como BTEX (+ volatilização); por HAP (hidrocarbonetos aromáticos policíclicos) < 4 anéis de benzeno, como naftaleno e antraceno; por fenóis
Restrições Metais, hidrocarbonetos clorados; solo: granulometria fina, matéria orgânica
Princípio técnico/tecnológico de ação e ataque
Degradação (mineralização) de substâncias orgânicas e para H2O e CO2; os contaminantes devem ser biodisponíveis
Resíduos gerados Solo tratado e biologicamente ativo
Custos de tecnologia e disponibilidade
Custos baixos quando existe disponibilidade de biopilhas on site e off site; muito difundido no mundo; observar legislação sobre aplicação de bactérias alóctones
Observação Processos in situ são possíveis em solo, mas heterogeneidades do substrato podem dificul-tar sua aplicação
Remediação do aquífero por bombeamento e tratamento (pump and treat) in situ/on site
Aplicação para Águas subterrâneas (AS) contaminadas por quase todos os contaminantes orgânicos como hidrocarbonetos clorados, HC aromáticos (BTEX), hidrocarbonetos aromáticos policíclicos (HAP) e inorgânicos (+ metais) solúveis em água e com determinada volatilidade (Hg)
Restrições Ver observação abaixo
Princípio técnico/tecnológico de ação e ataque
Processo de bombeamento de AS para a superfície e tratamento subsequente: adsorção em carvão ativado, stripping, biodegradação, oxidação com UV ou oxidantes (H2O2, ozônio), precipitação/floculação (metais); pode ser acompanhado por reinjeção de água tratada e ativada (doadores de oxigênio para biorremediação)
Resíduos gerados Contaminantes residuais do tratamento (exemplos: carvão ativado, emissões gasosas)
Custos de tecnologia e disponibilidade
Muito bem testado e aplicado por custos relativamente baixos e grande espectro de aplicabilidade; geralmente disponível
Observação Eficiência depende da partição entre fases dissolvida e retida (saturação residual); Kf > 10-4 m/s; precipitação de óxidos de ferro dificulta o processo
Remediação do aquífero por extração de gases do solo (soil vapor extraction)/air sparging in situ/on site
Aplicação para Águas subterrâneas contaminadas por hidrocarbonetos voláteis com ponto de ebulição < 150° C (solventes: diclorometano, 1,1,1-tricloroetano, tricloroeteno, tetracloroetano), BTEX, derivados de petróleo
Restrições Granulometria fina e Kf < 10-4 dificultam; volume de poros efetivo > 15%; máximo de 30% de água nos poros
Princípio técnico/tecnológico de ação e ataque
Geração de pressão negativa na zona não saturada e sucção dos gases de solo com trata-mento subsequente (filtro de carvão ativado, queima catalítica)
Resíduos gerados Carvão ativado
Custos de tecnologia e disponibilidade
Custos relativamente baixos; desde 1984 em operação no mundo
Observação Depende muito das estruturas geológicas, especialmente da existência de camadas de argila que têm alto potencial de retenção; até 25 m de profundidade; tecnologia usada para solos também
Remediação do aquífero por processos de oxidação química (In Situ Chemical Oxidation - ISCO)
Aplicação para Águas subterrâneas contaminadas por contaminantes orgânicos recalcitrantes (HPA, bifenilos policlorados - PCB, pesticidas, solventes - HC clorados)
Restrições Ver observações abaixo e observações finais
Princípio técnico/tecnológico de ação e ataque
Processos de oxidação de contaminantes, decloração e mineralização final de HC; oxidan-tes: recebem elétrons dos contaminantes que, por sua vez, são reduzidos, oxidando os contaminantes; exemplos de reativos oxidantes: reagente de Fenton (peróxido de hidrogê-nio H2O2 com Fe2+), mistura com Fe0, permanganatos (KMnO4 ou NaMnO4) e ozônio (O3); novo: persulfato (Na2S2O8)
Resíduos gerados -
Custos de tecnologia e disponibilidade
Custos médios; disponíveis porque somente dependem dos reativos e poços de injeção; tecnologia em ascensão
Observação Processo eficiente quando aplicado perto da fonte ou diretamente na pluma
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Remediação por processos microbiológicos in situ
Aplicação para Solos e águas subterrâneas contaminados por derivados de petróleo como HC aromati-cos (BTEX)
Restrições Granulometria fina
Princípio técnico/tecnológico de ação e ataque
Modificação das condições físico-químicas no solo/AS para proporcionar um incremento da ação de microrganismos, por injeção dos mesmos ou de nutrientes ou ar/O2 (bioaera-ção); degradação (mineralização) de substâncias orgânicas biodisponíveis
Resíduos gerados Não são produzidos
Custos de tecnologia e disponibilidade
Custos relativamente baixos; muito utilizado no mundo; observar legislação nacional sobre a aplicação de bactérias alóctones
Observação Processo lento e susceptível aos efeitos da heterogeneidade do meio (estratificação)
OBSERVAÇÕES FINAISAlguns critérios de seleção de medidas e tecnologias de intervenção:
• A eficiência da intervenção na fonte geralmente está entre 35 e 60% dos contaminantes eliminados em zonas de fontes; a eliminação total, independente da tecnologia aplicada, é quase impossível, mesmo se o teste-piloto em escala de laboratório a comprove.
• Sua eficiência depende de excelente base de dados sobre a distribuição das plumas e sobretudo da localiza-ção exata das fontes no subsolo, tornando necessários métodos avançados de investigação.
• Tecnologias, como oxidação química, redução química, dessorção térmica (as últimas duas não foram tratadas aqui) e todas as que dependem de um ataque muito preciso/exato dos contaminantes, devem ser aplicadas muito perto do alvo (fonte ou hot spot), porque os agentes (calor, reatividade dos doadores de elétrons) têm raio limitado de alcance.
• Todo processo de injeção pode causar a dispersão ou difusão dos contaminantes (pluma).• A combinação de processos físicos, químicos e biológicos (treatment train) muitas vezes é mais eficiente.
Exemplos: bioslurping em MFE (extração multifásica), bioventing e flushing com surfactantes.
Alguns critérios de seleção de medidas e tecnologias de intervenção
Eficiência e eficácia Medida deve ser adequada para reparar ou minimizar o dano de maneira eficiente
Melhor solução técnica
Checar se o objetivo da intervenção não pode ser alcançado mediante outra solução menos custosa; por exemplo, pela adequação do projeto de ocupação no caso de brownfields com reúso
Viabilidade financeira
Medida deve ser razoável e viável do ponto de vista dos custos envolvidos (princípio de proporcionalidade financeira)
Impactos secundários
Medida deve ser sustentável (não criar impactos ambientais secundários, energia, CO2, etc.)
Bibliografia usada para esta FERRAMENTA Federal Remediation Technologies Roundtable (FRTR): www.frtr.govKiefer, K.W. (ed.): Altlastensanierung – Sicherung Sanierung Folgenutzung, 1994; Springer Verlg; 202 p.LUA-NRW: Arbeitshilfe fuer flaechendeckende Erhebungen ueber Altstandorte und Altablagerungen – Materialien zur Altlastensanierung und Bodenschutz, Band 15, Essen 2001, 296 p.LUBW – Agencia Ambiental del Estado de Baden – Wuerttemberg, Alemania: Fach-dokumentendienst FADO – Al-tlasten. http://www.fachdokumente.lubw.baden-wuerttemberg.de/servlet/is/161/Merkel, A. (Author), W. Fresenius et al. (editor)-Altlasten: Erkennen, Bewerten, Sanieren. 1996, 519 p.Swartjes, Frank A. National Institute of Public Health and the Environment (RIVM), Bilthoven, The Netherlands (Edi-tor) - Dealing with Contaminated Sites. From Theory towards Practical Application: Netherlands 2011.
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GLOSSÁRIO
Área contaminada: terreno, instalação ou edificação onde, após a realização de Investigação Detalhada e avaliação de risco, foi constatado perigo ou risco inaceitável ao meio ambiente, à saúde humana ou a outro bem relevante a ser protegido, requerendo intervenção para que seja reabilitada para um uso seguro.
Área potencialmente contaminada: terreno, instalação ou edificação onde são ou foram desenvolvidas atividades que, por suas características, acumulam substâncias químicas que podem tornar a área contaminada.
Área suspeita de contaminação: terreno, instalação ou edificação onde, após a realização de uma Avaliação Preliminar, foram observados indícios de contaminação.
Avaliação Preliminar (Brasil): etapa inicial do processo de identificação de áreas contaminadas que objetiva constatar evidências, indícios ou fatos que causem suspeita sobre a existência de contaminação na área sob avaliação, realizada por meio do levantamento de informações disponíveis a partir de levantamento histórico, entrevistas, imagens, fotos e inspeções em campo.
Brownfields: propriedades abandonadas ou subutilizadas cuja reutilização é dificultada pela presença real ou potencial de substâncias perigosas poluentes ou contaminantes.
CEPAC (Brasil): Certificado de Potencial Adicional de Construção. É a contrapartida gerada pela outorga onerosa de direitos superiores àqueles previstos na legislação de uso e ocupação do solo. Os CEPACs são adquiridos previamente em ambiente de bolsa de valores, cujo resultado financeiro de sua aquisição é depositado em conta vinculada à Ope-ração Urbana e destinado a implantar, exclusivamente, o programa de intervenções previsto na lei.
Coesão social: uma comunidade socialmente coesa – seja local, regional ou nacional – se caracteriza por uma situação global na qual os cidadãos compartilham um sentido de pertencimento e inclusão, participam ativamente nos assuntos públicos, reconhecem e toleram as diferenças, e têm equidade relativa no acesso aos bens e serviços públicos no que se refere à distribuição e ingresso da riqueza. Tudo isso num ambiente onde as instituições geram confiança e legitimidade.
Consumo de áreas (Alemanha): transformação de áreas livres naturais (agricultura, campos, florestas, etc.) em áreas de assentamentos urbanos e infraestrutura (habitação, parques, comércio, vias, etc.). É considerado um problema ambiental, uma vez que a área (espaço, solo; Fläche em alemão, land em inglês) é considerada um recurso natural não renovável que merece ser protegido.
Concessão Urbanística (Brasil): autoriza ao poder executivo delegar ao setor privado, mediante licitação, a realização de obras de reordenamento urbano em área delimitada no território para implementação de plano urbanístico, em consonância com as diretrizes do Plano Diretor Estratégico, pelas quais se obrigará, sendo-lhe permitido explorá-la financeiramente por tempo determinado.
Fonte primária: local/instalação onde foi gerada a contaminação ou onde funciona/funcionou uma atividade potencial-mente contaminadora.
Fonte secundária/foco: local ou ponto, em uma área contaminada, onde são detectadas as maiores concentrações do(s) contaminante(s), na maioria das vezes relacionado(s) à fonte primária de contaminação, localizado(s) no solo e na água subterrânea.
Gerenciamento de riscos (em empreendimentos imobiliários): processo que abrange a utilização de procedimentos e instrumentos que levam a um controle da probabilidade de ocorrência de efeitos negativos (riscos) para a realização e o êxito do empreendimento. Os riscos são compostos de risco ambiental, que significa a probabilidade de ocorrência de um efeito negativo à saúde humana e aos organismos presentes nos ecossistemas; risco legal, que é a probabilida-de de ocorrerem sanções legais e penais contra o empreendedor e outros envolvidos e beneficiários (empreendedo-res, investidores e financiadores) do empreendimento; e risco financeiro, que é a probabilidade de perdas econômicas para os envolvidos e beneficiários no decorrer e depois da realização do empreendimento imobiliário. Obviamente, os riscos são inter-relacionados. O risco ambiental não gerenciado pode implicar em sanções legais, implicando em riscos legais. Estes últimos podem causar prejuízos financeiros (multa, indenizações) ou inviabilizar legalmente o empreen-dimento e sua função produtiva, assim causando riscos financeiros.
Investigação Confirmatória: etapa do processo de identificação de áreas contaminadas em que são feitos estudos e investigações utilizando infraestrutura técnica como sondas, amostragens de solo e águas subterrâneas, análises físico-químicas, entre outros, com o intuito de comprovar a existência de contaminação em uma área com potencial de contaminação ou suspeita de contaminação.
Investigação Detalhada: etapa do processo de gerenciamento de áreas contaminadas em que são caracterizados, qualitativa e quantitativamente, a fonte de contaminação, o meio físico, a contaminação e os bens a proteger, utilizando infraestrutura técnica como sondas, amostragens de solo e águas subterrâneas, análises físico-químicas, entre outros. São avaliadas as características da fonte de contaminação e do meio afetado por meio da determinação das dimensões da área afetada, dos tipos e concentração dos contaminantes presentes e da pluma de contaminação, visando obter dados suficientes para a realização da avaliação de risco e tomada de decisão quanto à reabilitação da área.
Medidas de intervenção: conjunto de ações a serem adotadas visando a reabilitação de uma área para o uso declara-do, a saber: medidas emergenciais, de remediação, de controle institucional e de controle de engenharia.
Medidas de controle de engenharia: compreendem a adoção de técnicas utilizadas normalmente pelo setor da cons-trução civil, voltadas adicionalmente à interrupção da exposição dos receptores aos contaminantes presentes em uma área contaminada. Dentre essas medidas pode ser citada a impermeabilização da superfície do solo, de modo a evitar
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o contato de receptores com o meio contaminado. Estas medidas poderão ser implementadas em substituição ou com-plementarmente à aplicação das técnicas de remediação.
Medidas de controle institucional: podem ser citadas, como exemplos, restrição ao uso do solo, restrição ao uso de água subterrânea, restrição ao uso de água superficial, restrição ao consumo de alimentos e restrição ao uso de edificações.
Modelo Conceitual Preliminar: resumo das características ambientais mais relevantes sobre a fonte de contaminação, as vias e mecanismos de difusão e propagação dos contaminantes em solo, água e ar, e os receptores atingidos, inclusive as vias e rotas de exposição dos mesmos, realizado após a Avaliação Preliminar, sendo a primeira etapa de gerenciamento de áreas contaminadas. Serve para elaboração de plano de amostragem e subsidia primeiros prognós-ticos em relação aos custos de ações subsequentes, como investigações e remediação.
Operação Urbana Consorciada (Brasil): idealizada para promover intervenções de requalificação em áreas com algum tipo de disfunção urbana mediante parceria público-privada, é lei específica que permite flexibilizar o ordenamento de uso e ocupação do solo e estabelece as regras da operação, como delimitação do perímetro de abrangência, índices e parâmetros urbanísticos, programa de intervenções, engenharia financeira e demais direitos e obrigações tanto do público quanto do privado.
Outorga Onerosa de Direitos Adicionais de Construção (São Paulo, Brasil): a legislação de uso e ocupação do solo estabelece para cada zona de uso um Coeficiente de Aproveitamento (CA). O CA Mínimo, quando não atingido, torna o lote suscetível às ações pertinentes ao não-cumprimento da função social da propriedade. O CA Básico corresponde ao coeficiente definido em lei que pode ser adotado no lote sem ônus ao proprietário. O CA Máximo corresponde, em tese, à capacidade-limite da infraestrutura urbana instalada. O CA Básico é inerente ao lote e confere ao proprietário urbano um direito que lhe permite construir área correspondente de forma não onerosa, diferentemente da área construída resultante da diferença entre o CA Máximo e o CA Básico, configurada como adicional de construção, outorgada de forma onerosa pela municipalidade ao particular. A autorização de pedidos de Outorga Onerosa de Direitos Adicionais de Construção está condicionada à existência de estoque construtivo no Distrito onde se localiza o lote. Os recursos provenientes da Outorga Onerosa de Direitos Adicionais de Construção são depositados no Fundo de Desenvolvimento Urbano (FUNDURB). A Outorga Onerosa de direitos superiores àqueles previstos na legislação de uso e ocupação do solo gera contrapartida a ser paga em Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs), adquiridos previa-mente em bolsas de valores, cujo resultado financeiro de sua aquisição é depositado em conta vinculada à operação urbana e destinado a implantar, exclusivamente, o programa de intervenções previsto na lei.
Passivo ambiental: termo usado para definir os danos causados por contaminação do solo, águas subterrâneas, edifi-cações ou instalações em uma determinada propriedade, vindo de uma atividade passada já encerrada e significando um ônus econômico para o proprietário ou para a sociedade como um todo, não sendo comerciável e tendo valor eco-nômico. Esta definição se aproxima do conceito de Altlast da legislação alemã (contaminação velha), que são velhos depósitos ou descartes de resíduos de qualquer natureza, ou empreendimentos industriais e comerciais desativados e abandonados com potencial contaminador, cujo controle e remediação não são sujeitos às leis que regulamentam o funcionamento atual destes empreendimentos.
Plano urbanístico (Brasil): conjunto de documentos resultantes do processo de planejamento, expresso em metas e obje-tivos para curto e médio prazos, preferencialmente elaborado de forma participativa com a população, e sujeito à aprova-ção das autoridades. Geralmente tem caráter provisório e demonstra as intervenções previstas no plano, indicando quais áreas serão transformadas, a qualificação dos espaços públicos e o tipo de ocupação planejada para o espaço privado.
Perigo: situação em que esteja ameaçada a vida de indivíduos ou populações, ou a segurança do patrimônio público ou privado, compreendendo, dentre outras, a possibilidade de ocorrer as seguintes situações: incêndios; explosões; episódios de exposição aguda a agentes tóxicos, reativos ou corrosivos; migração de gases para ambientes confinados e semiconfinados cujas concentrações possam causar explosão; comprometimento de estruturas em geral; contami-nação de águas superficiais ou subterrâneas utilizadas para abastecimento público ou dessedentação de animais; e contaminação de alimentos.
Reabilitação: ações de intervenção realizadas em uma área contaminada visando atingir um risco tolerável para o uso declarado ou futuro da área.
Reciclagem de terrenos (Alemanha): termo técnico usado para definir o processo de reintegrar terrenos tipo brown-fields ao ciclo econômico dentro do conceito da gestão de resíduos em circuito fechado (Kreislaufwirtschaft).
Receptor: pessoas, estruturas, utilidades, ou compartimentos ambientais que estejam ou possam estar sujeito a riscos pela exposição a substâncias químicas presentes em uma área contaminada.
Remediação: aplicação de processos técnicos e tecnologias em uma área contaminada para eliminação ou redução do risco a níveis toleráveis por meio da remoção, contenção ou redução das concentrações dos contaminantes.
Revitalização de brownfields: a reutilização de imóveis, ou brownfields, de maneira ambientalmente adequada (avalia-ção do potencial de contaminação e realização de medidas que asseguram o uso seguro do terreno), economicamente viável e sob critérios de sustentabilidade.
Risco: probabilidade de ocorrência de efeito(s) adverso(s) em receptores expostos a contaminantes.
Sociedade de desenvolvimento (de brownfields) (Alemanha): entidade público-privada formada com a finalidade de implementar projetos de revitalização; o parceiro público pode ser do nível municipal, estadual e pode solicitar financiamentos públicos; o parceiro privado pode ser representado pelo proprietário de um ter-reno ou uma empresa especializada de engenharia, urbanismo, etc.
Vias de exposição/ingresso: maneira pela qual uma substância quí-mica de interesse entra em contato com um organismo (por exem-plo, ingestão, inalação e contato dermal).
Vias e rotas de exposição/propagação: meios pelos quais a conta-minação se propaga a partir de uma fonte de contaminação: solo, ar, águas superficiais e águas subterrâneas.
*Fontes:
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