manual de avaliações de prédios urbanos

Manual de Avaliao de Prdios Urbanos

(verso 5.0)

Direco de Servios de Avaliaes (Maio de 2011)

DIRECO DE SERVIOS DE AVALIAES

Nota introdutria..3 Mapa sntese das actualizaes do Manual de Avaliao..........51. Conceito de prdio.6 1.1. Classificao de prdios..7 1.2. Avaliao de prdios (Tabela I Regras de Avaliao)................8 2. Determinao do valor patrimonial tributrio dos prdios urbanos edificados (Vt).10 2.1. Determinao do valor base dos prdios edificados.11 2.1.1. Determinao do valor mdio de construo..12 2.2. Determinao da rea bruta de construo (do edificio ou fraco) mais a rea excedente da implantao (A)....................................................................................................12 2.2.1. Coeficiente de ajustamento de reas (Caj) Tabla e frmula...14 2.3. Aplicao do coeficiente de afectao (Ca) (Tabela II - coeficiente de afectao)..16 2.4. Aplicao do coeficiente de localizao (Cl)...19 2.5. Aplicao do coeficiente de qualidade e conforto (Cq).20 Tabela III A Prdios urbanos destinados a habitao....21 Tabela III B Prdios urbanos destinados a comrcio, indstria e servios.....22

2.5.1. Directrizes relativas apreciao da qualidade construtiva, da localizao excepcional, da localizao e operacionalidade relativas e do estado deficiente de conservao.24 2.5.2. Aplicao de coeficientes majorativos s moradias unifamiliares (Tabela IV - coeficientes majorativos para as moradias unifamiliares).....25 2.6. Aplicao do coeficiente de vetustez (Cv) (Tabela V - coeficiente de vetustez)...25 3. Determinao do valor patrimonial tributrio dos terrenos para construo.28 3.1. Regra geral...28 3.2. Mtodo comparativo a que se refere o artigo 76. do CIMI ...............30 4. Determinao do valor patrimonial tributrio dos prdios da espcie outros (Tabela VI regras de avaliao de prdios tipo outros).........31 Regra geral com as adaptaes necessrias (n. 1 do artigo 467. do CIMI) Prdios urbanos destinados a habitao.....32 Mtodo de custo (n. 2 do artigo 46. do CIMI)....33 Avaliao de prdios da espcie outros sem capacidade construtiva (n. 3 do artigo 46. do CIMI).33 Avaliao de prdios em ruinas (n. 4 do artigo 46. do CIMI) ........34

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5. Outras questes ......37 5.1. Avaliao das fraces autnomas, ou partes susceptveis de utilizao independente, com a afectao estacionamento coberto e fechado com arrecadaes no seu interior........................................................37 5.2. Avaliao dos terrenos onde se encontram colocados contentores de mercadorias, que servem de apoio administrativo actividade de venda de veculos automveis ou outras mercadorias/servios (ex. venda de imveis).38 5.3. Avaliao de prdios urbanos (lotes de terreno para construo), cujo alvar refira que o mesmo tem como destino duas afectaes distintas.38

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A reforma da tributao do patrimnio visou, na sua essncia, introduzir uma maior equidade fiscal e transparncia no relacionamento do Estado com os demais cidados, bem como, conferir mais eficcia no combate to famigerada evaso fiscal. Ora, como sabido, uma das pedras basilares daquela reforma foi a criao do novo sistema de apuramento do valor patrimonial de prdios urbanos que permitiu assegurar uma metodologia de avaliao predial bem mais objectiva, eficaz e coerente do que a existente at ento. Nesse sentido, sublinha-se, entre outras, o facto da determinao deste valor patrimonial passar a ter por base nomeadamente o valor mdio de construo, as reas, a localizao, o tipo de construo, as caractersticas intrnsecas e as infra-estruturas das zonas onde se localizam os imveis a serem avaliados. Desta forma, foram criadas regras objectivas, simples e coerentes que se traduzem, por um lado, na reduo efectiva da subjectividade e discricionariedade muitas vezes associadas temtica em apreo e, por outro, na certeza de que o valor patrimonial dos prdios urbanos apurado para efeitos fiscais se aproxima do denominado valor normal de mercado. No entanto, o acervo normativo plasmado no Cdigo do Imposto Municipal Sobre Imveis (CIMI) no pode, nem sequer nos parece que isso poder algum dia ser objectivamente possvel, abarcar todas as questes prticas de ndole tcnico decorrente da aplicao do citado sistema de avaliao. Assim, mostrou-se necessrio criar um instrumento de cariz operacional, nomeadamente um manual, que pudesse auxiliar quer os peritos avaliadores encarregues de efectuarem as avaliaes dos prdios urbanos para efeitos fiscais, quer os funcionrios dos Servios e Direces de Finanas da DirecoGeral dos Impostos que tratam desta matria. A primeira verso do manual de avaliao de prdios urbanos, da autoria da Direco de Servios de Avaliaes, foi elaborado em Setembro de 2004, no entanto, o seu contedo j foi por diversas vezes alterado com vista sua actualizao (a ultima das quais ocorreu em Abril de 2009). Esta necessidade de quase permanente actualizao do mesmo surge, grosso modo, por fora das alteraes legislativas que directa ou indirectamente influenciam os procedimentos das avaliaes, quer pela dinmica de mercado imobilirio, quer ainda pelo acumular da experincia nas avaliaes de prdios urbanos para efeitos tributrios e pelo desenvolvimento de mecanismos de validao e controlo da qualidade das mesmas.

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Ora, como j se encontra referido anteriormente, a ultima reviso do manual de avaliao (verso 4.0) foi concretizada h quase dois anos e teve a sua gnese na alterao legislativa sofrida pelo CIMI, mediante a entrada em vigor da Lei n 64-A/2008, de 31/12, que aprovou o Oramento de Estado para 2009, bem como da experincia adquirida ao longo de mais de cinco anos de aplicao prtica dos normativos de avaliao, sendo por isso sancionada matria por diversas vezes em informaes, circulares e outros normativos, que foram divulgados a todos os intervenientes no perodo compreendido entre a aprovao da verso anterior e a actualidade. Desde aquela data, e at ao presente, muitas tm sido as matrias objecto de anlise nesta Direco de Servios que justifica, durante o ano de 2011, a elaborao da presente reviso do j referido Manual de Avaliao de Prdios Urbanos. Tratando-se de um manual de avaliao em que o objecto patrimnio imobilirio para fins fiscais uma realidade dinmica, no tem a Direco de Servios de Avaliaes (DSA) a pretenso de produzir um documento definitivo e abrangente, admitindo, naturalmente, futuros ajustamentos.

Lisboa, Maio de 2011.

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MAPA SNTESE DAS ACTUALIZAES DO MANUAL DE AVALIAO PARA A VERSO 5 VERSO 5 [actual] ASSUNTO: DESENVOLVIMENTO: ITEM N PG Processo n. 407/2010 da DSA (despacho proferido em 17.01.2011, pela Exmo. Senhor Subdirector-Geral substituto legal do Exm. Senhor Director-Geral dos Impostos. Processo n. 436/2010 da DSA (despacho proferido em 24.01.2011, pela Exma. Senhora Subdirectora-Geral. ENQUADRAMENTO:

Coeficiente de Vetustez

Regras aplicadas no apuramento do Coeficiente de Vetustez

2.6.

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Elementos a entregar pelos sujeitos passivos declarao Modelo. 1 de IMI

Documentao a ser exigida quando estejam em causa a avaliao de prdios urbanos no licenciados (clandestinos) Regras a aplicar na avaliao garagens individuais/colectivas que sejam fraces autnomas ou divises susceptveis de utilizao independente com arrecadaes no seu interior. Regras a aplicar na avaliao dos terrenos onde se encontrem colocados contentores de mercadorias, que servem de apoio administrativo actividade de venda de veculos automveis ou outras mercadorias/servios (ex. venda de imveis). Regras a aplicar na avaliao de prdios urbanos dos quais faam parte garagens individuais e colectivas ou piscinas individuais e colectivas.

1.2.

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Garagens individuais/colectivas com arrecadaes no seu interior

5.1.

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Entendimento da DSA tendo por base o prescrito no Parecer jurdico n. 521/2010 da DSJC

Terrenos onde se encontram colocados contentores de mercadorias

5.2.

38

Entendimento preconizado pela DSA.

Prdios dos quais faam parte garagens individuais e colectivas e/ou piscinas individuais e colectivas

2.5.

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Prdios urbanos (lotes de terreno para construo), cujo alvar refira que os Regras a aplicar nestas avaliaes mesmos tm como (critrio da dominncia). destino duas afectaes distintas

5.3.

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Estabelecimentos prisionais Valor base dos prdios edificados

Regras a aplicar nestas avaliaes (n. 2 do artigo 46. do CIMI). Em 2011 603,00 .

4. (regra n. 5) 2.1

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Entendimento preconizado pela DSA. Portaria n. 1330/2010, de 31.12.

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1. Conceito de prdio (artigos ns 1 a 7 do CIMI) Na metodologia de avaliao do patrimnio imobilirio com o objectivo tributrio, a definio de prdio e a sua tipificao constituem conceitos fundamentais, primeiro, pela razo bvia, de serem os objectos da avaliao, segundo, por existirem outras definies, designadamente no mbito do planeamento e ordenamento territorial e que no se enquadram, exactamente, na terminologia fiscal.

Assim, de acordo com o art. 2 do Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis (adiante designado por CIMI) um prdio ... toda a fraco de territrio, abrangendo as guas, plantaes, edifcios e construes de qualquer natureza nela incorporados ou assentes, com carcter de permanncia, desde que faa parte do patrimnio de uma pessoa singular ou colectiva, e em circunstncias normais, tenha valor econmico, bem como as guas, plantaes, edifcios ou construes nas circunstncias anteriores, dotados de autonomia econmica em relao ao terreno onde se encontrem implantados, embora situados numa fraco de territrio que constitua parte integrante de um patrimnio diverso ou no tenha natureza patrimonial...

Deste modo: ...Os edifcios ou construes, ainda que mveis por natureza, so havidos como tendo carcter de permanncia quando afectos a fins no transitrios....

Quanto ao carcter de permanncia, este considerado quando: ...os edifcios ou construes estiverem assentes no mesmo local por um perodo superior a um ano.

Finalmente, e para efeitos de aplicao do IMI: ...cada fraco autnoma, no regime de propriedade horizontal, havida como constituindo um prdio.

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Em sntese, para que determinada realidade territorial seja considerada como prdio tem de reunir os seguintes atributos:

[a] - o atributo fsico, ser uma fraco do territrio;

[b] - o atributo jurdico, que faa parte do patrimnio de uma pessoa singular ou colectiva ; [c] - o atributo econmico, que em circunstncias normais, tenha valor econmico.

Atento conjugao destes trs atributos, repare-se nos Terrenos Baldios que, por no fazerem parte do patrimnio de uma pessoa singular ou colectiva, no possuem o atributo jurdico, logo, no so considerados prdios.

1.1. Classificao de prdiosPara efeitos tributrios, os prdios so classificados em:

a) Prdios rsticos (artigo 3 do CIMI); b) Prdios urbanos (artigo 4 do CIMI); c) Prdios mistos (artigo 5 do CIMI).

Os prdios urbanos (vide a propsito o disposto no artigo 6 do CIMI) dividem-se em:

(a) Habitacionais;

(b) Comerciais, industriais ou para servios;

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(c)Terrenos para construo - Terrenos para os quais tenha sido emitido licena ou autorizao, admitida comunicao prvia1 ou emitida informao prvia2 favorvel de operao de loteamento ou construo e ainda aqueles que assim tenham sido declarados no ttulo aquisitivo;

(d) Outros - Terrenos situados dentro de um aglomerado urbano 3 para os quais:

As entidades competentes vedem qualquer licena ou autorizao de operao de loteamento ou de construo;

Edifcios e construes licenciados ou, na falta de licena, que tenham como destino normal outros fins que no a Habitao, Comrcio, Industria ou Servios).

1.2. Avaliao de prdios urbanosA iniciativa da primeira avaliao fiscal de um prdio urbano cabe ao Chefe de Finanas, com base na declarao Mod. 1 do IMI apresentada pelos sujeitos passivos num Servio de Finanas qual devem juntar os documentos/elementos necessrios para a eficaz avaliao, destacando-se:

Plantas de arquitectura das construes correspondentes s telas finais aprovadas pela Cmara Municipal (ou, no caso de construes no licenciadas, plantas da responsabilidade do contribuinte, escala 1/50, 1/100 ou 1/200 cotadas se possvel); Plantas das dependncias (garagens, parqueamentos, arrecadaes, etc.) com dados que permitam

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Comunicao Prvia Processo instrudo para comunicao Cmara Municipal sobre a realizao de determinadas operaes urbansticas (Portaria n. 232/2008, de 11/03). Por analogia com o determinado no art. 37 do CIMI, quando tenha sido feita comunicao prvia, os contribuintes devem entregar conjuntamente com a Declarao Mod 1 de IMI fotocpia da memria descritiva e das peas desenhadas (plantas) que instruram o processo de comunicao prvia. 2 Informao Prvia Documento emitido pela Cmara Municipal com indicao de que o requerente est ou no autorizado a realizar determinadas operaes de loteamento, obras de urbanizao, obras de edificao, obras de demolio, alteraes de utilizao e outras operaes urbansticas (Portaria 232/2008, de 11/03). 3 A propsito, transcreve-se o determinado no ponto 4 do art. 3 do CIMI, ...consideram-se aglomerados urbanos, alm dos situados dentro de permetros legalmente fixados, os ncleos com um mnimo de 10 fogos servidos por arruamentos de utilizao pblica, sendo o seu permetro delimitado por pontos distanciados 50 m do eixo dos arruamentos, no sentido transversal, e 20 m da ltima edificao, no sentido dos arruamentos.

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determinar as reas brutas dependentes; Plantas do edifcio, caso existam terrenos adjacentes implantao; Escritura de constituio de propriedade horizontal. Para o caso dos terrenos para construo: fotocpia do alvar de loteamento ou, no existindo loteamento, fotocpia do alvar de licena de construo, projecto aprovado ou documento comprovativo da viabilidade construtiva, comunicao prvia e informao prvia.

NOTA: No que respeita avaliao de prdios urbanos no licenciados (clandestinos), quando os sujeitos passivos alegam que no existem plantas de arquitectura para o prdio que pretendam ver avaliado, no lhes deve ser exigida a apresentao de declarao camarria a atestar essa situao (devem entregar planta da sua responsabilidade), incumbindo, nestes casos, aos Servios Locais de Finanas, em caso de dvida, a responsabilidade de comprovar essa ausncia junto das respectivas Cmaras Municipais.

Sendo a determinao do valor patrimonial tributrio dos prdios o objectivo da avaliao para fins fiscais, a Tabela I relaciona para os prdios urbanos e mistos o modo de aplicao das regras de avaliao com vista obteno daquele valor, em concordncia com o estabelecido no artigo 7 do CIMI. TABELA I Regras de Avaliao

Classificao dos prdios

Regras de avaliao

Prdios urbanos com partes enquadrveis em mais que uma utilizao

Uma parte principal (a de maior relevncia econmica) e outra (s) meramente acessria (s) exemplo de moradia com garagem no r/c e habitao no 1 andar.

Regras de avaliao da parte principal, tendo em ateno a valorizao resultante da existncia de partes acessrias

Diferentes partes economicamente independentes (exemplo: um prdio com dois pisos, um com comrcio ou servios e o outro com habitao)

Regras de avaliao correspondentes a cada parte, resultando o valor da soma das partes

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Vistoria

Antes de se abordar o mtodo de avaliao importa considerar a questo da vistoria prvia referida no art. 14 do CIMI, para salientar que, apesar desta no ter carcter de obrigatoriedade, no desobriga o avaliador da responsabilidade de conhecer, com rigor, o prdio em avaliao.

Para prdios cuja data de construo anterior a 7 de Agosto de 1951 e prdios a avaliar cujo motivo seja penhora nos termos do art. 250 do CPPT, obrigatria a vistoria;

Ateno especial deve ser tida quando o perito efectua a localizao geogrfica do prdio, para efeitos de seleco do Coeficiente de localizao (Cl) ou da percentagem do valor do terreno de implantao, uma vez que as coordenadas que o sistema assume so fundamentais para a identificao do prdio, no s em gesto corrente como tambm para efeitos de vendas resultantes de processos de penhora.

2. Determinao do valor patrimonial tributrio dos prdios urbanos edificados (Vt) (vide artigo 38 do CIMI) A determinao do valor patrimonial tributrio dos prdios urbanos, para os vrios tipos de afectao (habitao, comrcio, indstria e servios), resulta da aplicao da seguinte equao geral: Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

Sendo:

Vt Vc A Ca Cl

Valor patrimonial tributrio Valor base dos prdios edificados rea bruta de construo mais a rea excedente rea de implantao Coeficiente de afectao Coeficiente de localizao

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Cq Cv

Coeficiente de qualidade e conforto Coeficiente de vetustez

NOTAS:

1. Na avaliao de edificaes construdas temporria e precariamente em terrenos pblicos (camarrios e outros), semelhana do que acontece com a avaliao de prdios construdos em direito de superfcie, so observadas as regras previstas nos artigos 38 a 46 do CIMI;

2. O valor patrimonial tributrio apurado arredondado para a dezena de euros imediatamente superior.

2.1. Determinao do valor base dos prdios edificados (Vc) (vide artigo 39 do CIMI) O valor base dos prdios edificados [Vc] corresponde ao valor mdio de construo por m2 adicionado do valor do m2 do terreno de implantao, fixado em 25% daquele valor.

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2.1.1. Determinao do valor mdio de construo O valor mdio de construo por metro quadrado proposto anualmente, at 31 de Outubro, para vigorar no ano seguinte, pela Comisso Nacional de Avaliao de Prdios Urbanos (CNAPU), sendo aprovado por Portaria do Ministro das Finanas. O valor mdio de construo determinado tendo em conta, nomeadamente, os encargos directos e indirectos suportados na construo do edifcio, tais como os relativos a materiais,mo-de-obra, equipamentos, administrao, energia, comunicaes e outros consumveis. 4

2.2. Determinao da rea bruta de construo (do edifcio ou da fraco) mais a rea excedente da implantao (A) (vide artigo 40 - A do CIMI) A determinao da rea bruta de construo e rea excedente rea de implantao, resulta da seguinte expresso:

A= (Aa + Ab) x Caj + Ac + Ad

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Para o ano de 2011 o valor mdio de construo por metro quadrado foi fixado em 482,40 (vide Portaria n 1330/2010 de 31 de Dezembro do Ministro de Estado e das Finanas), o que conduz a que o valor base dos prdios edificados [Vc] seja de 603,00. Os valores atribudos para os anos anteriores so os da tabela seguinte:

Ano 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Valor mdio de construo /m2 [] 480,00 480,00 490,00 492,00 492,00 492,00 487,00 482,40

Valor base Prdios Edificados/m2 [] 600,00 600,00 612,50 615,00 615,00 615,00 609,00 603,00

Portaria 982/2004 982/2004 99/2005 90/2006 1433-C/2006 16-A/2008 1545/2008 1456/2009

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Em que: Aa - representa a rea bruta privativa a superfcie total, medida pelo permetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifcio ou da fraco, incluindo varandas privativas fechadas, caves e stos privativos com utilizao idntica do edifcio ou da fraco. Aplica-se o coeficiente 1,00.

Ab - representa as reas brutas dependentes

So as reas cobertas e fechadas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifcio ou da fraco, cujas utilizaes so acessrias relativamente ao uso a que se destina o edifcio ou fraco considerando-se, para esse efeito, locais acessrios as garagens os parqueamentos, as arrecadaes, as instalaes para animais, os stos ou caves acessveis e as varandas, desde que no integrados em Aa, e outros locais privativos de funo distinta das anteriores Aplica-se o coeficiente 0,30

Caj Coeficiente de ajustamento de reas

Coeficiente aplicado ao somatrio das reas brutas privativas e dependente ponderada, varivel em funo de escales de rea para as afectaes: Habitao, Comrcio, Servios, Indstria e Estacionamento Coberto, individual ou colectivo, fechado ou aberto.

Ac - representa a rea do terreno livre at ao limite de duas vezes a rea de implantao

A rea do terreno livre do edifcio ou da fraco ou a sua quota-parte resulta da diferena entre a rea total do terreno e a rea de implantao da construo ou construes. Integra jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintais e outros logradouros. Aplica-se o coeficiente 0,025, para o valor at ao limite de duas vezes a rea de implantao;

Ad - representa a rea do terreno livre que excede o limite de duas vezes a rea de implantao

Aplica-se o coeficiente 0,005, para a rea excedente ao limite de duas vezes a rea de implantao.

Nota:

Entende-se por rea de implantao a rea situada dentro do permetro de fixao do edifcio ao solo medida pela parte exterior, incluindo a rea ocupada por alpendres e telheiros com pilares fixos ao solo. As reas de telheiros e alpendres no integram todavia a Ab, visto no serem reas fechadas. Quando a rea de caves se prolonga para alm do corpo principal do edifcio e a cobertura desta estiver acima do nvel do solo, esta rea integra igualmente a rea de implantao.

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2.2.1. Coeficiente de ajustamento de reas (Caj) Tabelas e Frmula Na aplicao do Caj seguem-se, para as diferentes afectaes, os seguintes escales de rea:

HABITAO Aa+0,3 Ab 100 160 >160 220 > 220 caj 1,00 0,90 0,85 0,80

COMRCIO E SERVIOS Aa+0,3 Ab 100 - 500 >500 - 1000 > 1000 caj 1,00 0,90 0,85 0,80

ESTACIONAMENTO INDSTRIA COBERTO Aa+0,3 Ab 400 - 1000 >1000-3000 >3000 caj 1,00 0,90 0,85 0,80 Aa+0,3 Ab 100 - 500 >500-1000 >1000 caj 1,00 0,90 0,85 0,80

Deve-se ter em conta as diferentes tabelas e os respectivos escales de reas consoante as afectaes. Habitao (exemplo)Se Aa+0,3Ab

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