Locação

Conceito:

Um contrato que destina a proporcionar a alguém uso e gozo temporários de uma coisa infungível, , mediante a contraprestação pecuniária

O art. 565 do CC, é o contrato pelo qual “uma das partes se obriga a ceder a outra, por determinado tempo ou não , o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição”.

Elementos dos contratos de locação:

Objeto

Preço

Consentimento

O objeto:

Pode ele ser móvel ou imóvel, deve ser infungível; se ele for fungível será um contrato mutuo. Uma coisa ela pode ser alugada em frações ou por inteiro, em um prédio urbano por exemplo pode-se alugar um andar , uma loja , um pedaço da parede para a fixação de cartazes de propaganda, uma garagem etc.

Preço:

O preço é denominado aluguel ou remuneração, é essencial para a sua configuração pois caso não tivesse essa troca de bens materiais haveria comodato e não locação

Consentimento

Nada mais é do que estarem ambos de acordo e assim deixarem certo o que iram ceder para uso e para receber em troca. O próprio locatário poderá sublocar com o consentimento prévio e escrito do locador ( lei n.8245/91, art 13).

Obrigações do locador:

a) Entregar ao locatário a coisa alugada, “em estado de servir ao uso a quem destina”. Se a entrega for feita sem qualquer reclamação, irá presumir-se que a coisa foi recebida em ordem pelo locatário. A entrega deve ser em tempo útil, conforme as circunstancias que envolvem espécie.

b) Manter a coisa no mesmo estado, pelo tempo do contrato, compete ao locador realizar os reparos para que a coisa seja mantida em condições de uso; se por a caso o imóvel vir em virtude de fortes tempestades ser destelhada , apresentar inúmeros vazamentos cabe ao locador reparações ou obras para possibilitar ao inquilino a utilização do imóvel.

c) Garantir no uso pacifico da coisa : deve o locador abster-se da pratica de qualquer ato que possa perturbar ousoe gozo da coisa,como também o locatário contra embaraços e turbações de terceiros( CC,art 568 ).

O art. 569 “ o locatário é obrigado : a servir-se da coisa para usos convencionados ou presumidos, tratando com o mesmo cuidado como se fosse sua; a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados ; a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros; a restituir a coisa do mesmo estado que recebeu. Seundo a lei n 8.245/91 , art22, é obrigatório o fornecimento de recibo de quitação com especificação das parcelas do aluguel e demais encargos

Obrigações do locatário:

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Saiba mais :

E permitido ao locador reaver a coisa alugada antes do vencimento do prazo, dede que seja ressarcido o locatário das perdas e danos resultantes.Admite-se também, que a coisa seja devolvida ao locador, desde que o locatário pague “proporcionalmente , a multa prevista no contrato”. Essa norma é supletiva, podendo ser alterada pela votade das partes, e não se aplica a locação de prédios urbanos.

LOCAÇÃO DE PRÉDIOS

Entenda-se que locação de prédio urbano seja expressão idêntica à locação de imóvel urbano, mesmo porque imóvel é expressão que pode ser tomada como sinônima de prédio.

 No seu Livro Complementar, sobre as

disposições finais e transitórias, o Código Civil de 2002 apresenta importante disposição que merece interpretação adequada por sua função social e econômica, pois trata sobre os milhões de prédios submetidos à locação de prédio urbano.

CÓDIGO CIVIL

Eis a disposição legal que ora se comenta: “Art. 2.036. A locação do prédio urbano, que esteja sujeita a lei especial, por esta continua a ser regida”. 

Desde logo, é necessário delimitar a inteligência do trecho a locação de prédio urbano que esteja sujeita a lei especial, como está no transcrito artigo. 

A Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, sob a ementa dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, declara no seu art. 1º, caput, que a locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta Lei.

Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais

a) as locações:

1 – de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;2 – de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; 3 – de espaços destinados à publicidade;4 – em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar.

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

LOGO A SEGUIR, O PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 1º DA LEI Nº 8.245/91 ENUNCIA:

Quanto à locação de prédios públicos urbanos, observa-se que a Constituição de 1988 conferiu às entidades federativas (União, Estados-membros, Municípios e Distrito Federal – embora este não tenha sido mencionado no referido parágrafo único) o poder de dispor sobre o regime jurídico de seus bens inclusive imóveis, o que se pode verificar pela ausência de previsão de legislação privativa ou complementar da União nos arts. 22 e 24 da Carta Magna.

Mas a Constituição brasileira − instituindo o nosso peculiar Pacto Federativo, que compreende três esferas governamentais, União, Estados e Municípios − limita a autonomia legislativa das entidades federativas, pois declara, por exemplo, que os bens públicos não podem ser usucapidos (art. 183, § 3º, art. 191, parágrafo único) e que as contratações realizadas pelo Poder Público devem obedecer ao procedimento licitatório (art. 37, XXI).

No aspecto de previsão das entidades federativas, a disposição do art. 98 do Código Civil de 2002 se mostra muito mais superior – mesmo porque correspondeu à lenta evolução da compreensão do papel do Poder Público –, ao que estava no art. 65 do Código Civil de 1916, porque agora se declara que são públicos os bens do domínio nacional pertencentes às pessoas jurídicas de direito público interno; todos os outros são particulares, seja qual for à pessoa a que pertencerem.

Na locação de espaços destinados à publicidade, submetida ao regime da locação de coisas do Código Civil, locador e inquilino estão vinculados pelo que contrataram, mas deverão estar submetidos às regras do poder de polícia que e a ordem jurídica, nos arts. 29 e 30 da Constituição, mediante lei votada pelo corpo legislativo, concede às Autoridades Municipais na regulação do interesse local.

LOCAÇÃO DE ESPAÇOS DESTINADOS A PUBLICIDADE

O arrendatário é possuidor direto da coisa, a qual recebeu pelo contrato, em que reconhece a posse indireta do arrendador; em sendo indireta a posse do arrendador, poderá este também se socorrer dos remédios possessórios, inclusive a liminar de reintegração de posse em caso de inadimplemento do arrendatário.

ARRENDAMENTO

Bibliografia:

Maria Helena, 23 edição, teoria geral das obrigações Contratuais e Extracontratuais

Internet: http://www.secovipr.com.br/03-emp-int-1-loc-codcivil.html, acessado dia 15 de maio de 2010.

Carlos Roberto Gonçalves, 6 edição, Contratos e atos unilaterais

Direito Civil: contratos em espécies / Silvio de Salvo Venosa. – 7. ed. – São Paulo, Atlas 2007. – (Coleção direito civil; v. 3)

Gonçalves, Calos Roberto. Direito das obrigações, parte especial: tomo I, contratos / Carlos Roberto Gonçalves. – 9. ed. Ver. E atual, - São Paulo: Saraiva, 2007. (Coleções sinopses juridicas; v. 6)

FIM.