locacao comercial

8/7/2019 locacao comercial

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LOCAOCOMERCIAL

Introduo

As chamadas micro e pequenas empresas so responsveis por expressivaparcela da renda nacional e representam considervel parte do PIB brasilei-ro. Um exemplo de sua importncia, basta lembrar que de acordo com esta-tsticas recentes, 98,9% do total das empresas na rea do comrcio e 96,43%na rea da indstria do Pas so classificadas como micro e pequenas, o quemostra o forte desempenho que tm na gerao de empregos e na formaode nossa riqueza.

Embora muito significativos, esses nmeros tendem a aumentar ainda mais,uma vez que as grandes empresas, para suportar a crise com que se defronta oPas, tm dispensado seus funcionrios, que procuram outros meios de sobre-vivncia estabelecendo-se por conta prpria, freqentemente com a partici-pao dos prprios familiares.

Esses novos pequenos empresrios, que saem a campo para se estabelece-rem numa pequena fbrica ou loja de comrcio, em geral, no possuem im-veis apropriados para suas instalaes e procuram um imvel para locao.

Surgem, ento, as mais diversas dvidas em relao s inevitveis negocia-es de um contrato de locao, com suas inmeras clusulas que iro docu-mentar os direitos e obrigaes das partes com base na Lei do Inquilinato.

Esse trabalho, embora incipiente, destina-se queles que desejam alugarum imvel e necessitam de informaes bsicas e fundamentais, para que nosejam surpreendidos com prejuzos e decepes oriundas de um contrato malelaborado por falta de conhecimentos elementares.

As informaes e recomendaes aqui contidas foram compiladas a partirdas questes mais importantes, trazidas por empresrios de todo o Estado deSo Paulo, que buscaram esclarecimentos e aconselhamento junto Consultoria

Jurdica do Sebrae.


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O Sebrae de So Paulo fornece todas as informaes complementares quevenham atender s necessidades e interesses especficos do locatrio ou pre-tendente a locatrio e coloca-se sua disposio.

Fonte da pesquisa: Relao Anual de Informaes Sociais (RAIS)de 1997, do Ministrio do Trabalho e Emprego.

Dicas para alugar um imvel comercial(Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991)

ANTES DE ALUGAR UM IMVEL PARAO EXERCCIO DE SUAS ATIVIDADES SIGAESTAS INSTRUES E CONHEA AS PRIN-CIPAIS REGRAS APLICVEIS S LOCAESCOMERCIAIS. CASO PERMANEAM D-VIDAS, INFORME-SE NA CONSULTORIA JURDI-CA DO SEBRAE/SP.

1. Escolha do imvel

Certifique-se de que o imvel em questo atende ssuas necessidades operacionais, quanto localizao, capacidade de alojar seu neg-cio, caractersticas da vizinhana, se atendido por servios de gua, luz, fora, esgoto,telefone, etc. Veja, ainda, se tem acessos convenientes, estacionamentos para veculos,local para carga e descarga de mercadorias e se possui servios de transporte coletivo.


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Cuidado com imveis situados em locais sujeitos a inundaes ou prximoss zonas de risco. Consulte a vizinhana a respeito.

Verifique se o imvel est legalizado e regularizado junto aos rgos p-

blicos federais, estaduais e municipais que possam interferir ou impedir suafutura atividade.Confira a planta do imvel aprovada pela Prefeitura, e veja se no houve

nenhuma obra posterior, aumentando, modificando ou diminuindo a reaprimitiva, que dever estar devidamente regularizada. Pea o habite-se everifique a lei do zoneamento.

2. Documentao

Exija do locador ou de seu representante a documentao atualizadacomprobatria de propriedade do imvel, expedida pelo cartrio de registro deimveis.

Nem sempre voc tratar diretamente com o proprietrio. Caso a locaoseja feita por um procurador, exija documentao que o autorize alugar oimvel. O mesmo dever ocorrer quando se tratar de uma sublocao: verifi-que se o contrato de locao contm clusula expressa que autorize o locat-rio sublocar parte do imvel, ou pea autorizao prvia e por escrito do loca-

dor para tal fim.

3. Laudo de vistoria prvia

Verifique o estado de conservao do imvel, tire fotos e faa um relatriode vistoria juntamente com o locador e assinem. No deixe de relacionar tudoo que se encontra no imvel: aparelho de telefne, torneiras, chaves, portas,

janelas, luminrias, mesas, vazos, armrios etc.

O laudo de vistoria prvia dever fazer parte integrante do contrato delocao.

4. Contrato de locao

Contrato de Locao o instrumento jurdico celebrado entre locador elocatrio que estabelece regras claras e objetivas no sentido de que o locatrioreceba e utilize o imvel cedido pelo locador, sob determinadas condies,

mediante o pagamento de um aluguel.


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Escolhido o imvel ideal para exercer suas atividades, exija que a contrataose d por meio de contrato de locao por escrito, o qual dever constar: aqualificao das partes, o objeto, o valor do aluguel, ndice de reajuste, duraoda locao, forma e local de pagamento do aluguel e outras clusulas que abor-daremos a seguir. O contrato escrito d maior segurana s partes. Ao final, leia-o atentamente.

O contrato dever ser elaborado em, pelo menos, duas vias idnticas, umapara o locatrio e a outra para o locador. Ambas as partes tambm assinam asvias do contrato de locao no mesmo momento, ou seja, deve-se evitar queuma das partes assine as vias e remeta-as a outra parte para assinatura e poste-rior devoluo.

5. Despesas de contrato

A Lei do Inquilinato estabelece que as despesas decorrentes de intermediaoimobiliria, taxa de administrao imobiliria, despesas de elaborao do con-trato, servios de aferio de capacidade econmica do locatrio e fiador soresponsabilidade exclusiva do locador, pois foi ele quem contratou tais servios.

6. Partes contratantes

No contrato de locao temos de um lado o locador e do outro o locatrio:Locador: o proprietrio ou o representante do proprietrio que d o

imvel em locao.Locatrio: tambm conhecido como inquilino, a pessoa que recebe o

imvel em locao.As partes devero estar devidamente qualificadas no prembulo do contra-

to, ou seja: se pessoa fsica, precisar constar o nome completo, profisso,estado civil, espcie e nmero do documento, endereo completo; se pessoa

jurdica, denominao ou razo social da empresa, nmero do CNPJ (antigoCGC/MF), endereo e dados do representante legal para firmar a locao.

7. Objeto do contrato

O objeto do contrato nada mais que a individualizao do imvel, suadescrio e caractersticas. Normalmente, a individualizao do imvel se d

com a meno da localizao (endereo completo) do imvel.


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Essa clusula poder contemplar o laudo de vistoria prvia como parte inte-grante do contrato, j que se refere ao estado geral do prprio imvel, objetodo contrato. Veja a clusula 1a do modelo de contrato de locao comercial(item 36).

8. Finalidade da locao

A finalidade da locao refere-se ao destino que ser dado utilizao doimvel, ou seja, a atividade a ser explorada pelo locatrio.

Havendo disposio contratual que determine a finalidade do imvel parafins de locao, no poder o locatrio alterar o seu destino sem o consenti-mento prvio e por escrito do locador.

Se no houver previso quanto finalidade da locao, presume-se que ouso do imvel deva obedecer aos padres normais e tradicionais de acordocom suas caractersticas.

9. Prazo da locao

Na locao comercial, as partes podero contratar livremente o perodo dedurao da locao, ou seja, o prazo livre, no havendo perodo mnimo

nem mximo. Diferentemente ocorre com a locao residencial, cujo prazomnimo de locao de 30 (trinta) meses.Procure fazer um contrato por prazo razovel sua atividade, e no se

esquea de que, ao final do perodo estipulado contratualmente, o locadorpoder reaver o imvel atravs de ao judicial denominada Denncia Vazia.

Denncia Vazia uma ao judicial que o locador move contra o locatriopara reaver o imvel, tendo em vista o trmino do prazo previsto em contrato.

Lembre-se de que o imvel alugado por um determinado prazo e a lei

estipula que obrigao do locatrio restituir o imvel ao final da locao nasmesmas condies em que o recebera.Nada obsta, entretanto, que as partes faam acordo para a prorrogao da

referida locao, que poder ser de duas maneiras:Verbal ou consensual a simples permanncia do locatrio no imvel

aps 30 dias do prazo final previsto em contrato e sem oposio do locador,tornar o contrato por prazo indeterminado.

Contratual se d com a elaborao de um novo contrato ou aditamento

ao contrato primitivo estipulando novo prazo para o trmino da locao.


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A prorrogao contratual por meio de instrumento escrito, estipulando novoprazo para o trmino da locao, mais segura para as partes, j que se ocontrato estiver por prazo indeterminado, basta que uma das partes notifiquea outra para rescindir a locao em 30 (trinta) dias.

10. Aluguel e reajustes

O valor do aluguel poder ser convencionado livremente pelas partes, en-tretanto no permitido sua estipulao em moeda estrangeira (dlar, lira,pessetas etc.) e a sua vinculao a variao cambial (em dlar, por exemplo) ouao salrio mnimo.

Os reajustes contratuais no podero ser por periodicidade inferior a 1(um) ano, de acordo com o ndice estipulado no contrato, como IGP-M; INPC;IGP; IPCA; IPC, de acordo com a legislao federal que instituiu o Plano Reale a desindexao da moeda, sendo nula qualquer clusula que venha ilidir talordenamento legal.

Portanto, muita ateno s seguintes expresses que podem constar emalguns contratos, j que contrariam a legislao vigente:a) Descontos para os primeiros meses de aluguel;

b) Se a inflao ultrapassar x por cento, haver reajuste;c) Desconto no valor do aluguel para pagamentos at a data x de cada ms, ereajuste sobre o montante (aluguel sem desconto), para pagamentos nadata Y de cada ms.Logo em seguida promulgao do Plano Real, em 1994, quando a oferta

de imveis comerciais era bastante escassa, muitos contratos foram feitos porprazo muito exguo, ou seja, por 1 (um) ano ou at menos, e, ao final doperodo estipulado, o locador pedia aumentos superiores aos ndices de rea-

justes contratuais, o que forava o locatrio a eceitar o valor pedido, sob penade o locador retomar o imvel ocasionando alto custo ao locatrio, notadamentecom a mudana de estabelecimento, suas instalaes e clientela formada nalocalidade.

O locatrio no tinha muito o que negociar, pois, caso no aceitasse ascondies impostas, no conseguia alugar um imvel para sua empresa ou nopodia permanecer no local em que j estava exercendo suas atividades.

Do ponto de vista do locatrio, felizmente esta situao no existe mais.Atualmente, podemos afirmar que este quadro se inverteu. H muitas ofertas


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de imveis comerciais e os preos dos aluguis encontram-se acessveis, per-manecendo estveis. Os reajustes contratuais deixaram de ser um transtornopara os locatrios que, atualmente, conseguem, at mesmo, reduzir o valor doaluguel mediante um simples acordo verbal com os locadores.

11. Cobrana antecipada do aluguel

No havendo garantia da locao, o locador poder cobrar o aluguel antecipa-damente. Trata-se de hiptese remota, entretanto, nos contratos de locao emvigor, muito utilizado pelos locadores durante o perodo que compreende asubstituio de fiador ou a renovao do seguro fiana, ou seja, at orestabelecimento da garantia locatcia.

Para os contratos de locao comercial expressamente proibida outraforma de cobrana antecipada do aluguel, constituindo contraveno penalprevista na lei do Inquilinato.

12. Impostos, taxas e seguro

No havendo previso contrria prevista no contrato, os impostos e taxas inci-dentes sobre o imvel, assim como o seguro contra incndio, so de responsabili-

dade do locador.Ocorre, porm, que a maioria dos contratos estabelecem a inverso destas

obrigaes, atribuindo ao locatrio a responsabilidade por tais pagamentos.Neste caso, a falta de pagamento destas obrigaes por parte do locatrio,poder ensejar a infrao contratual e, consequentemente, sua resciso.

13. Garantias

A garantia o meio pelo qual o locador se previne contra o locatrio dequaisquer ricos inerentes da locao do imvel. Ex.: falta de pagamento doaluguel, estrago no imvel causado pelo locatrio etc.

Comogarantia da locaoo locador poder exigir apenas uma das moda-lidades de garantia (num mesmo contrato de locao), sob pena de nulidade.

As garantias previstas na lei do inquilinato so: Cauo: Consiste na entrega de alguma coisa para garantir a locao. Se

em dinheiro, no poder exceder o equivalente a 3 (trs) meses de aluguel

que dever ser depositado em caderneta de poupana. Se o locatrio hon-


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rar com os compromissos assumidos, dever receber de volta o depsito aofinal da locao com todas as vantagens dela decorrentes.D olho neste mercado, algumas companhias de seguro esto oferecendo

uma modalidade de cauo na forma de ttulo de capitalizao. O locatriodever dispor de reserva financeira para comprar o papel e deixar o capitalimobilizado por todo o tempo que durar a locao, com o devido cumpri-mento contratual. O valor aplicado ser corrigido, acrescido com juros anu-ais e concorrer a prmios peridicos no valor do ttulo.

Seguro de fiana locatcia: realizado por seguradora devidamente autori-zada pela Superintendncia de Seguros Privados (SUSEP).Trata-se de uma boa opo para o locatrio que no quer depender defavor de parente ou amigo que se disponha a ser seu fiador ou no temrecursos disponvel para a cauo.Devido s exigncias feitas pelos locadores para ampla cobertura do segu-ro, tais como, aluguel, condomnio, impostos, taxas, danos ao imvel etc.,torna o valor do seguro-fiana muito alto para o locatrio.

Fiana: Pelo contrato de fiana, uma pessoa garante satisfazer ao credoruma obrigao assumida pelo devedor, caso este no a cumpra. novoCdigo Civil, artigo 818.Dentre as garantias existentes esta a mais comum, sendo a preferida peloslocadores. Devido a grande responsabilidade assumida pelo fiador, est cadavez mais difcil encontrar algum que se disponha a prestar esta garantia.Caso o locatrio deixe de pagar o aluguel e os encargos assumidos, o fiadorestar sujeito a ter seus bens leiloados para pagar a dvida, ainda que seja onico bem imvel onde reside.

14. Benfeitorias

Benfeitorias so obras que visam conservar, embelezar ou adaptar o imvelpara melhor servir s necessidades dos usurios.

Existem 3 (trs) tipos de benfeitorias previstas na lei do inquilinato, a saber: Necessrias: obras que se destinam conservao do imvel, evitando-se

a sua deteriorao. Ex. Troca da calha, da fiao eltrica, do telhado etc. teis: obras que ampliam as aptides do imvel, ou seja, aumenta ou facilita o

seu uso. Ex.: Construo de uma garagem, de um banheiro, de uma edcola etc.


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Volupturias: tornam o imvel mais atraente e de fcil remoo. Ex.:Instalao de antena parablica, colocao de carpetes ou divisrias, etc.Importante salientar que para se fazer certas benfeitorias no imvel ne-

cessrio a autorizao expressa e por escrito do proprietrio, e sua falta poderensejar a resciso motivada do contrato de locao, trazendo transtornos aolocatrio como ter de deix-lo no estado anterior e ainda arcar com a multacontratual.

Salvo expressa disposio contratual em contrrio, as benfeitorias neces-sriasrealizadas pelo locatrio, ainda que no autorizadas pelo locador, bemcomo as benfeitorias teis, estas desde que autorizadas pelo locador, seroindenizveis e permitem o exerccio do direito de reteno do imvel porparte do locatrio. Significa dizer que o locatrio poder ficar na posse do

imvel at que o locador pague as benfeitorias realizadas.Quanto as benfeitorias volupturias, estas no so indenizveis, podendo o

locatrio retir-las do imvel finda a locao, desde que no afete a estrutura e asubstncia do imvel.

Ocorre, porm, que a grande maioria dos contratos estabelecem que todae qualquer benfeitoria introduzida no imvel fica fazendo parte integrante domesmo, sem direito a reteno do imvel ou indenizao por parte do locat-rio. Trata-se de renncia do locatria das indenizaes referentes as benfeitoriasrealizadas.

Neste caso, as benfeitorias necessrias e teisrealizadas pelo locatrio serevertero em favor do locador e ficaro incorporadas no imvel. Quanto asbenfeitorias volupturias, o locatrio poder retir-las e lev-las consigo, sem,contudo, causar danos ao imvel.

Com a renncia s benfeitorias e, havendo necessidade de adequar o im-vel s necessidades do negcio, o locatrio no poder pleitear indenizaopelos gastos decorrentes. Portanto, verifique se os investimentos lhe traro oretorno desejvel durante o prazo da locao, inclusive para cobrir tais despe-

sas, pois, ao final, dever devolver o imvel ao locador, sem qualquer com-pensao financeira.

15. Obrigaes do locador

Pela Lei do Inquilinato o locador obrigado: Entregar o imvel em estado de servir ao uso. Garantir o uso pacfico do imvel durante a locao.

Manter, durante a locao, a forma e o destino do imvel.


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Responder pelos vcios ou defeitos materiais locao. Fornecer ao locatrio descrio minuciosa do estado do imvel. Fornecer recibo discriminado das importncias pagas.

Pagar as taxas de administrao imobiliria e de intermediao. Pagar os impostos e taxas, e ainda o prmio de seguro contra fogo, salvodisposio expressa em contrrio, (expressa no contrato).

Exigir do inquilino, quando solicitado, os comprovantes relativos s parce-las que estejam sendo exigidas.

Pagar as despesas extraordinrias de condomnio.

16. Obrigaes do locatrio

Pela Lei do Inquilinato o locatrio obrigado: Pagar pontualmente o aluguel no prazo estipulado, ou, em sua falta, at o

sexto dia til do ms ao vencimento. Servir-se do imvel para o uso convencionado, devendo trat-lo como se

fosse seu. Restituir o imvel no fim da locao no estado em que recebeu, salvo as

deterioraes decorrentes do seu uso normal, (desgaste pelo tempo da pin-

tura, por exemplo voc no obrigado a pagar). Levar imediatamente ao conhecimento do locador surgimento de qualquer

dano ou defeito, bem como as eventuais turbaes de terceiros. Realizar reparaes de danos que der causa (locatrio, seus dependentes,

empregados, etc.). No modificar a forma do imvel sem o consentimento do locador. Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrana de tri-

butos e encargos etc. Pagar as despesas de telefone e de consumo. Permitir que o proprietrio vistorie o imvel (com hora marcada) para veri-

ficar o seu estado. Cumprir com as obrigaes do condomnio. Pagar o prmio de seguro fiana. Pagaras despesas ordinrias de condomnio.


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17. Cesso, sublocao e emprstimo do imvel

Outro importante aspecto a ser considerado quanto a possibilidade dolocatrio ceder, emprestar ou sublocar o imvel.

A cessosignifica a transferncia da locao a uma terceira pessoa estranhaa relao contratual. Ocorre quando o locatrio entrega o imvel alugado auma outra pessoa, mediante pagamento ou no pelo ponto comercial, paraque este utilize o imvel como se fosse o novo locatrio.

O emprstimocaracteriza-se pela simples entrega gratuita do imvel loca-do a uma terceira pessoa estranha a relao contratual, sem inteno em subs-tituir a figura do locatrio.

A sublocaoocorre quando o locatrio aluga parte do imvel a uma ter-

ceira pessoa. Neste caso ser considerado sublocador.A lei do inquilinato muito clara ao dispor sobre estes institutos, s admi-

tindo a cesso, emprstimo ou sublocao do imvel por parte do locatrio, sehouver consentimento prvio e escrito do locador. No obstante haver expres-sa previso na lei do inquilinato nesse sentido, a grande maioria dos contratostambm estabelecem tal vedao, portanto muito cuidado ao vender/transfe-rir ou ceder ponto comercialaleatoriamente, pois as conseqncias so gra-ves, no s para o locatrio como tambm para o fiador e adquirente.

18. Resciso antecipada do contrato

Como vimos o locador deve respeitar o prazo convencionado na loca-o, no podendo rescind-lo antes do seu trmino, mesmo que se com-prometa indenizar o locatrio.

Esta regra, porm, admite excees, como nas hipteses de reparaes ur-gentes no imvel determinadas pelo Poder Pblico; prtica de infraocontratual ou legal por parte do locatrio; para uso prprio do proprietrio, deseu cnjuge ou companheiro ou para uso residencial de ascendente ou des-cendente que no disponha de imvel prprio (aplica-se locao comercialdesde que o imvel possa ser usado como residncia).

O locatrio por sua vez, poder rescindir o contrato de locao antes dotrmino avenado. Neste caso dever pagar ao locador a multa prevista con-tratualmente. Observe que a multa no devida por inteiro, mas proporcio-nalmente ao tempo restante do contrato.


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Para que o locatrio possa beneficiar-se da Renovatria, dever propor aao judicial no interregno de 1 ano a 6 meses antes do trmino do contratoem vigor que, consequentemente, dever estar por prazo determinado.

22. Ao revisional

o direito que assiste ao locador ou ao locatrio, aps 3 anos de vignciado contrato sem reajuste, exceto aquele previsto em contrato para correo doaluguel, em pedir reviso judicial do aluguel, a fim de ajust-lo ao preo demercado que ser realizado atravs de percia tcnica. Portanto, a reviso podeaumentar ou diminuir o valor do aluguel. Trata-se de medida extrema a serutilizada pela parte, caso tenha sua pretenso frustrada em adequar o valor do

aluguel de forma amigvel.

23. Direito de preferncia

Havendo interesse do proprietrio em vender o imvel locado, dever ne-cessariamente comunicar de forma inequvoca o locatrio de sua inteno,para que este manifeste interesse em exercer a preferncia na aquisio (com-pra) do imvel, nas mesmas condies concedidas a terceiros. O locador de-

ver informar o locatrio sobre todas as condies do negcio, especialmentepreo, condies de pagamento, existncia de nus reais, bem como tempo elocal onde possam ser examinados os documentos relativos a propriedade.

Para tanto, o locatrio ter 30 dias da notificao ou do aviso do locadorpara manifestar seu interesse em comprar o imvel, devendo faz-lo de ma-neira inequvoca por escrito, a qual aconselha-se responder atravs de cartacom aviso de recebimento pelo correio, ou mediante protocolo.

O no cumprimento deste dispositivo legal por parte do proprietrio e, des-

de que haja interesse do locatrio em adquirir o imvel, este poder pleitearindenizao por perdas e danos ou requerer a adjudicao do imvel (requerero imvel para si) desde que, nessa ltima hiptese, satisfaa alguns requisitos:a) Estar o contrato de locao averbado na matrcula do imvel, pelo menos

trinta dias antes da alienao.b) Requerer a adjudicao at seis meses depois do registro da alienao

que lhe prejudicou.c) Depositar o preo por que foi alienado.


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24. Venda do imvel locado a terceiros

Caso o locatrio no exera o direito de preferncia e o imvel venha a servendido a uma terceira pessoa durante o prazo de locao, o novo proprietriopoder rescindir o contrato, concedendo ao locatrio prazo de 90 (noventa) diaspara a desocupao.

O adquirente do imvel s ser obrigado a respeitar o contrato diante daocorrncia cumulativa de 3 (trs) requisitos:a) Estar o contrato por prazo determinado e estar em vigor.b) Conter clusula contratual que obrigue o adquirente a respeitar o contrato.c) Estar o contrato de locao averbado na matrcula do imvel.

25. Reajuste do aluguel fora do prazo

Caso o locador pretenda elevar o valor do aluguel fora do prazo legal oucontratual, acima dos ndices de inflao, o locatrio no est obrigado a acei-tar, porm poder negociar o aumento subordinando-o prorrogao do pra-

zo da locao, caso seja do seu interesse.Caso o locatrio no concorde com o aumento fora do prazo, dever pagar

o valor previsto no contrato como sempre o fez. Se houver recusa do locadorem receber o aluguel, importante que o locatrio junte prova da recusaatravs de testemunhas (duas pessoas maiores de 18 anos, preferencialmenteque no tenham vnculo de parentesco com o locatrio) para que se procedaao depsito judicial ou extrajudicial (veja item 7.5).

26. Recusa em receber o aluguel

Havendo recusa do locador em receber o aluguel e encargos devidos, o loca-trio poder depositar extrajudicialmente o valor devido. Trata-se de um proce-dimento econmico e rpido que dispensa a ao judicial e a contratao deadvogado.

Procedimento para o Depsito Extrajudicial:a) O devedor (locatrio) deposita a quantia devida em estabelecimento bancrio

oficial, onde houver, situado no lugar do pagamento, em conta com correomonetria, cientificando-se o credor (locador) por carta com aviso de recebi-mento, assinado o prazo de 10 (dez) dias para a manifestao de recusa.


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b) Decorrido o prazo sem a manifestao de recusa, reputar-se- o devedorliberado da obrigao, ficando disposio do credor a quantia depositada.

c) Ocorrendo a recusa, manifestada por escrito ao estabelecimento bancrio,

o devedor poder propor ao judicial de consignao, dentro de trintadias, com a prova do depsito e da recusa.d) No proposta a ao no prazo acima, ficar sem efeito o depsito, poden-

do levant-lo o depositante.

27. Recibo de aluguel

O locatrio deve exigir recibo discriminado todas as vezes que for pagar o

aluguel, sob risco de ter de pagar novamente j que no possui comprovante.Como vimos acima, o locador obrigado a fornecer recibo discriminado doaluguel e encargos locatcio, sob pena de prtica de contraveno penal.

28. Multa por atraso no pagamento de aluguis

Recuse clusula contratual que estabelea multa superior a 10% (dez porcento) pelo atraso no pagamento de aluguis e encargos, pois estaria em totaldesconformidade com a atual realidade vivida pelo Plano Real.

29. Juros de mora

A Constituio Federal estabelece que os juros no podero ser superioresa 12% (doze por cento) ao ano, ou seja, 1% (um por cento) ao ms.

30. Multa por infrao contratual

A lei do inquilinato no estabelece valor mximo ou mnimo da multa emrazo de infrao contratual. A maioria dos contratos de locao estabelecem,como praxe, o valor correspondente a 3 (trs) aluguis vigentes poca da infra-o. Como j analisamos acima, a multa a ser aplicada dever ser proporcionalao tempo restante do contrato.

Portanto, havendo previso contratual, o locador poder acrescer ao valordo aluguel pago em atraso: multa de 10% + juros de 1% ao ms + correomonetria do perodo (ndice previsto no contrato).


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31. Cdigo de defesa do consumidor

Devemos lembrar que o Cdigo de Defesa do Consumidor no se aplica aoscontratos de locao em geral por inexistir relao de consumo entre as partes.

Para que haja uma relao de consumo, mister coexistir as figuras do fornece-dor e a do consumidor, relacionando-se em razo de um produto ou servio.

Portanto, locador e locatrio no tero o abrigo da legislao mencionada,sendo seus direitos e obrigaes regulados pela Lei n 8.245/91 (Lei do Inquilinato),Cdigo Civil Brasileiro e pelas clusulas previstas no contrato de locao.

32. Hospitais, escolas, asilos...

Nas locaes de imveis utilizados por hospitais, unidades sanitrias ofici-ais, asilos, estabelecimentos de sade e de ensino autorizados e fiscalizadospelo Poder Pblico, bem como por entidades religiosas devidamente registradas,o contrato somente poder ser rescindido:a) Por mtuo acordo.b) Em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual.c) Em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos.

d) Para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico,que no possam ser normalmente executadas com a permanencia do loca-trio no imvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

e) Se o proprietrio, promissionrio comprador ou promissionrio cessionrio,em carter irrevogvel e imitido na posse, com ttulo registrado, que hajaquitado o preo da promessa ou que, no o tendo feito, seja autorizado peloproprietrio a pedir o imvel para demolio, edificao licenciada ou refor-ma que venha a resultar em aumento mnimo de cinqenta por cento da

rea til.

33. Locao em shopping center

Os contratos de locao em Shopping Center possuem algumas peculiari-dades, sendo comum a ocorrncia dos seguintes fatos:

Os locatrios do Shopping se organizam em Associao de Lojistas, cujaatribuio a de informar os prprios lojistas sobre os regulamentos inter-

nos, represent-los perante a Administrao do Shopping, arrecadar recur-


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sos para um fundo promocional a fim de atrair compradores ao centrocomercial, entre outras funes.

usual a adoo de clusula contratual que estabelece um valor fixo a

ttulo de aluguel mnimo e um percentual sobre o movimento de vendas oufaturamento das empresas. Assim, nos meses em que o percentual sobre asvendas superar o valor do aluguel mnimo, o locatrio pagar o aluguel corres-pondente a aplicao do percentual sobre o movimento das vendas. Caso asvendas sejam baixas e o valor do percentual ficar abaixo do aluguel mnimopreestabelecido, o locatrio dever pagar o valor do aluguel exigido.

Comumente o empreendedor-locador cobra do locatrio uma determina-da importncia inicial denominada LUVAS e concede ao lojista um contratode locao pelo prazo de 5 (cinco) anos, garantindo ao comerciante a conti-nuidade do fundo de comrcio por um longo perodo (ver Ao Renovatria).

34. Imposto de renda na fonte

Os rendimentos mensais decorrentes de aluguis pagos pelo locatrio, naqualidade de empresa (pessoa jurdica), ao locador (pessoa fsica) esto sujeitos incidncia do imposto de renda na fonte (IRF), calculado mediante a aplicaoda tabela progressiva vigente no ms do pagamento.

Sero includos no valor recebido a ttulo de aluguel os juros de mora,multas por resciso de contrato de locao, e quaisquer outras compensaespelo atraso no pagamento, inclusive atualizao monetria.

Na hiptese de pagamento de aluguel entre pessoas jurdicas (locadora elocatria), no h tributao do imposto de renda na fonte (IRF) em face daausncia de previso legal. Vale observar que esta regra tambm valida quandohouver na locao a intermediao da imobiliria.


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35. Jurisprudncias

Transcrevemos a seguir algumas ementas jurisprudenciais (decises proferi-das por nossos Tribunais) que ilustram melhor o assunto tratado neste manual:

DESPEJO - falta de pagamento - aluguel - pagamento ao locador pelo seguro-fiana- quitao - ocorrncia - descabimento.O pagamento feito pelo seguro-fiana ao locador vale como quitao deste ao locatrio e,portanto, com adimplemento da obrigao. Por isso que, recebendo os alugueres do segu-rador, falta ao locador condio essencial para a ao de despejo por falta de pagamentocontra o locatrio.

(2 TACIVIL - Ap. s/ Rev. 459.683 - 6a Cm. - Rel. Juiz Carlos Stroppa - J.07.08.1996)

DESPEJO - mtuo acordo - descumprimento - ajuizamento da ao aps 30 diasseguintes ao trmino do prazo pactuado - irrelevncia - admissibilidade.No h na lei inquilinria a exigncia de que a ao de despejo fundada emdistrato tenha de ser ajuizada dentro dos 30 dias seguintes ao trmino doprazo pactuado para a desocupao voluntria.(2 TACIVIL - Ap. s/ Rev. 454.060 - 1a Cm. - Rel. Juiz Morato de Andrade - J.29.04.1996)

DESPEJO - infrao contratual e legal - sublocao - ausncia de consentimentoexpresso - caracterizado - exegese do artigo 13 da Lei 8.245/91.

Inafastvel a procedncia da ao de despejo por infrao contratual e legal,porque destituda de verossimilhana e de relevncia jurdica a alegao deacordo verbal para sublocao se h exigncia contratual e legal (artigo 13 daLei 8.245/91) de consentimento prvio e escrito do locador para a cesso dalocao, sublocao ou emprstimo do imvel.(2o TACIVIL - Ap. s/ Rev. 454.385 - 7a Cm. - Rel. Juiz Luiz Henrique - J.30.04.1996)

LOCAO - aluguel - pagamento - depsito extrajudicial - admissibilidade.Embora o depsito extrajudicial venha previsto em norma de natureza proces-sual, ele um instrumento de direito material, apto extino de obrigaesde natureza pecuniria, dele podendo lanar mo, consequentemente, tam-bm o inquilino.(2o TACIVIL - Ap. s/ Rev. 451.221 - 7a Cm. - Rel. Juiz Antonio Marcato - J.

09.04.96)


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DESPEJO - falta de pagamento - aluguel majorado unilateralmente pelo locador -Coao caracterizada - descabimento.

A presso do locador contra o inquilino para obter majorao do aluguel

hiptese de coao, caracterizando abuso de direito.(2o TACIVIL - Ap. c/ Rev. 453.080 - 1a Cm. - Rel. Juiz Magno Arajo - J.15.04.1996)

LOCAO - encargos - nus do locador (taxas de administrao imobiliaria) - Nor-ma de ordem pblica - estipulao diversa pelos contratantes - inadmissibilidade.

O artigo 22, VII, da Lei no 8.245/91 norma de ordem pblica que no podeser alterada pela conveno entre os particulares.

(2o TACIVIL - Ap. c/ Rev. 452.835 - 1a Cm. - Rel. Juiz Souza Aranha - J.08.04.1996)

LOCAO - indenizao - danos no imvel - responsabilidade do locatrio - apli-cao do artigo 23, inciso III, da Lei no 8.245/91.

Se est provado que no incio da locao o imvel foi recebido em bom estadode conservao, no pode ser restitudo deteriorado, no sendo essa deteriora-o decorrente do uso normal.(2o TACIVIL - Ap. s/ Rev. 448.838 - 12a Cm. - Rel. Juiz Luis de Carvalho - J. 01.02/1996)

LOCAO - encargos - manuteno da forma e destino do imvel - obrigao dolocador - exegese do artigo 22, III da Lei 8.245/91.

obrigao do locador manter, durante a locao, a forma e o destino doimvel.(2o TACIVIL - Ap. c/ Rev. 439.305 - 3a Cm. - Rel. Juiz Francisco Barros - J.07.11.1995)

* As ementas acima foram extradas do Boletim da Associao dos Advogados de So Paulo.


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36. Modelo de contrato de locao de imvel comercial

Os signatrios deste instrumento, de um lado o sr. ........................................, brasileiro,solteiro, engenheiro, portador do CPF/MF ......................... e do RG no ..............................,residente e domiciliado Rua ..............................................., daqui por diante designadosimplesmente como locador e, de outro a empresa .................., inscrita no CNPJ sob o no

..............., domiciliada Rua ................., nesse ato representada pelo seu scio gerente sr....................., portador do CPF/MF ......................... e do RG no .............................., daquipor diante designado simplesmente como locatrio, tm justo e contratado, por este instru-mento e na melhor forma de direito, o seguinte:Clusula 1a DO OBJETOLocao do imvel situado Rua Japo n 328 CEP 02532-000 Bairro de Mirandpolis So Paulo. Faz parte integrante deste contrato, o laudo de vistoria prvia realizado eassinado pelas partes contratantes.Clusula 2a DO PRAZO

O prazo de locao de ........................... meses, tendo incio em ......./....../..... e trminoprevisto para o dia ......./......./......Clusula 3a DA FINALIDADEO imvel locado para uso exclusivamente comercial para explorao de bar e res-taurante.Clusula 4a VALOR E LOCAL DO PAGAMENTOO aluguel mensal de R$ ............... (...................................................), que o locatrio secompromete a pagar pontualmente at o dia ..... subsequente ao vencimento de cada msno endereo do locador, ou em outro local que lhe venha a ser informado previamente e

por escrito.Clusula 5a REAJUSTE DO ALUGUELO aluguel pactuado na clusula anterior sofrer reajustes anuais com base na variao dondice Geral de Preos divulgado pela Faculdade Getlio Vargas (IGP-FGV).Clusula 6a ATRASO NO PAGAMENTOO no pagamento do aluguel no prazo ajustado na clusula 4 implicar em multa de 10%(dez por cento), juros de 1% ao ms e correo monetria.Clusula 7a USO DO IMVELO locatrio obriga-se a manter o imvel locado em boas condies de higiene, limpeza econservao, mantendo em perfeito estado as suas instalaes eltricas e hidrulicas, afimde restitu-lo no estado em que recebeu, salvo as deterioraes decorrentes do uso normal.Clusula 8a BENFEITORIASEventuais reformas ou adaptaes que o locatrio pretender executar no imvel, s pode-ro ser realizadas mediante autorizao prvia e expressa do locador.Clusula 9a EXIGNCIAS DOS PODERES PBLICOSObriga-se o locatrio a satisfazer a todas as exigncias dos poderes pblicos a que der causa.Clusula 10a CESSO, SUBLOCAO E EMPRSTIMO

O locatrio no poder transferir este contrato, ou sublocar o imvel no todo ou em parte,sem prvia autorizao escrita do locador.Clusula 11a DESPESAS DE CONDOMNIO, CONSUMO E TAXAS


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Todas as despesas decorrentes da locao, ou seja, consumo de gua, luz, telefone, gs,bem como as ordinrias de condomnio ficam a cargo do locatrio, cabendo-lhe efetuardiretamente esses pagamentos nas devidas pocas.Clusula 12a VISTORIAO locatrio desde j faculta ao locador examinar ou vistoriar o prdio, sempre que o segun-do entender conveniente, desde que previamente acordado dia e hora.

Clusula 13a DESAPROPRIAONo caso de desapropriao do imvel locado, o presente contrato estar automaticamenterescindido, ficando as partes, da por diante, desobrigados por todas as clusulas destecontrato.Clusula 14a SUBSTITUIO DA GARANTIANo caso de morte, falncia ou insolvncia do(s) fiador(es), o locatrio ser obrigado, dentrode 30 (trinta) dias, a substituir a garantia locatcia.Clusula 15a FIANA

Assina(m) tambm este contrato, solidariamente com o locatrio por todas obrigaes fir-madas, o(s) fiador(es) sr.(a)(s) ..........................................................RG ................ CIC ................... RG ........................... CIC ................ residentes, respecti-vamente na ........................................ e na ........................................ cuja responsabili-dade subsistir at a entrega efetiva das chaves do prdio locado.OUClusula 15a DEPSITONeste ato, o locatrio deixa depositada a quantia de R$ .................. (no mximo 3aluguis) a ttulo de cauo, devendo ser colocada em caderneta de poupana, emconta conjunta, no solidria, que lhe ser devolvida integralmente, com seus rendi-mentos e correo, quando do trmino da locao, desde que cumpridas as obrigaesassumidas neste instrumento. (se houver fiador fica sem efeito esta clusula)Clusula 16a TELEFONEGuarnece o imvel a linha telefnica nmero ................ que dever permanecer at aefetiva entrega das chaves.Clusula 17a PRORROGAO DO CONTRATOSe prorrogado este contrato por tempo indeterminado, o locador e locatrio podero rescind-lo, desde que notifiquem por escrito a outra parte, no mnimo 30 (trinta) dias de antecedncia.

Clusula 18a

INFRAO CONTRATUALA parte que infringir o presente contrato pagar parte inocente o valor correspon-dente a 3 (trs) aluguis vigentes poca da infrao, sem prejuzo de arcar comeventuais perdas e danos que ocasionar e determinar a imediata resciso do contrato.Clusula 19a FOROPara todas as questes decorrentes deste contrato, ser competente o foro da situao doimvel, seja qual for o domiclio dos contratantes;E, por estarem, assim, ajustados, assinam o presente contrato em 3 (trs) vias, juntamentecom duas testemunhas que a tudo assistiram, para que possa surtir seus efeitos legais.

Data LocadorTestemunhas LocatrioFiador(a)(es)


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