1) A nova lei de inquilinato aplicada em quais espcies de locao?

Vem tratar da locaes dos imveis urbanos tendo como espcieis as Locaes de imveis residenciais (Art. 46 a 47), Locaes por Temporada (Art. 48 a 50) e Locao no residencial (Art. 51 a 57), nas quais NO COMPREENDE EM SUA REGULAMENTAO a locao de imveis:- pblicos ou bens que integram o patrimnio pblico: uma vez que so regidos pelo Decreto-Lei 9.760/1946 e a Lei 8.666/1993 (lei de Licitaes);- vagas autonomas de garagem ou espaos destinados a veculos: j nesse caso dever ser regido pelo Cdigo Civil e eventualmente se forem locados apartamentos e vaga de garagem ser aplicada a Lei de Locao.;- Espaos publicitrios ou outdoors: sobre eles incidem as regras do Cdigo Civil;- Locao de espaos em apart-hotis, hotis residncia ou equiparados (flats): sobre eles incidem as regras do Cdigo Civil;- Arrendamento Mercantil ou Lesing: aplica-se a Lei 6.099/1974.

2) Qual a funo do Cdigo Civil aplicado a locao de servios?

Locao de servios (locatio operarum) o negcio jurdico em que uma das partes (locador) obriga-se a prestar uma atividade a outrem (locatrio), mediante o pagamento de remunerao e sem subordinao. o que ocorre em servios de profissionais liberais, como advogado, mdico, contador, engenheiro, economista, administrador etc.A prestao de servio que no estiver sujeita s leis trabalhistas (ex.: CLT) ou a lei especial (Cdigo de Defesa do Consumidor), rege-se pelos arts. 593 a 609 do Cdigo Civil. O Cdigo Civil de 2002 denomina a locao de servios prestao de servios.

3) Quais os elementos que devem constar num contrato de locao?

Para que um contrato de locao seja constitudo necessria a juno de determinados elementos, tais como o objeto (bem mvel ou imvel), o consenso (acordo entre as partes), alm do preo. Uma vez reunidos esses elementos, estar formado o contrato de locao.

O bem, objeto da locao deve ser coisa infungvel, ou seja, um bem particularizado, que no pode ser substitudo por outro da mesma espcie, quantidade e qualidade.

4) Diferencie locao residencial e no residencial?

Locao comercial (no residencial) aquela destinada para instalao de escritrios, comrcio, indstria ou qualquer outra atividade que no seja residencial. Findo o prazo do contrato, o locador tem direito retomada pela denncia vazia (artigo 57 da Lei 8.245/91, Lei do Inquilinato). No h limite de prazo para contratos de locao comercial (ou no residencial), que poder ser at verbal, mas naturalmente o inquilino vai querer um prazo longo, pois ele vai investir em adaptaes para o seu negcio, bem como fazer construes, ou querer ter o direito ao renovatria, quando dever ter 5 anos de contrato, ou vrios contratos ininterruptos que resultem em 5 anos.

Locao residencial aquela destinada moradia do locatrio ou da famlia. Findo o prazo do contrato, o locador s tem direito retomada: a) nos contratos verbais ou escritos com menos de 30 meses, o imvel poder ser retomado somente por denncia cheia ou motivada (para uso prprio, de descendente) ou denncia vazia se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos (art. 47, I a V da Lei 8.245/91); b) nos contratos com o prazo de 30 meses ou mais o imvel poder ser retomado pela denncia vazia (sem precisar alegar qualquer motivo) (art. 46 da Lei 8.245/91).

5) O administrador de imoveis responsvel pelos danos a ttulo de dolo que vier a causar a seu cliente? Explique.

SIM. Tem ele total responsabilidade tendo em vista o que dispe o art. 667 do Cdigo Civil em que a IMOBILIRIA atua como procuradora do dono Imvel, e caso o LOCADOR tenha conhecimento da ilegalidade ele tambm responde pelo dano causado ao cliente.A responsabilidade doadministrador maior quea do Locador, vezque os administradores, ao contrrio dossimples Locadores,tm obrigao legal de conhecer a sua atividade. Por isso as penalidades, respeitados os limites legais, devero ser mais severaspara estes.Vejamos o que diz o artigo:Art. 667. O mandatrio obrigado a aplicar toda sua diligencia habitual na execuo do mandato, e a indenizar qualquer prejuzo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorizao, poderes que devia exercer pessoalmente.O proprietrio de imvel, quando procura uma imobiliria para administrar a locao, ele firma uma contrato, e lhe outorga uma procurao com poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses, mediante o pagamento de uma taxa pela prestao de servios, e portanto ele passa a figurar como mandatrio do proprietrio.Dai advm a responsabilidade prevista no art.667 do Codigo Civil, obrigando-se a indenizar o proprietrio (mandante) por quaisquer prejuzos advindos de sua conduta culposa.Por outro lado, no cabe a imobiliria que agiu diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de alugueis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatrio-- ressalvadas as hipteses de previso contratual nesse sentido-- porquanto ausente sua culpa, elemento imprescindvel em sede de responsabilidade Civil subjetiva.Ao revez, configura-se a responsabilizao da imobiliria, quando no age com diligncia na aprovao do cadastro do locatrio e do fiador, no exigindo qualquer comprovao da capacidade econmica para cumprir o contrato nem fazendo uma acurada pesquisa sobre a sua situao de solvncia.ATENO: APLICA-SE TAMBM OS PRECEITOS DO CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NO QUE SE TRATA DA RELAO ENTRE IMOBILIRIA E LOCADOR E LOCATRIO.

6) Como deve ser feita a vistoria de entrada em um imvel colocado para alugar e no momento da locao?

O procedimento de vistoria na entrada no imvel no est previsto em lei, nem obrigatrio. Contudo, uma demonstrao de boa-f que se conceda ao futuro locatrio a oportunidade de conhecer o imvel e elencar no contrato as possveis situaes de irregularidade para que no futuro no sejam colocadas como culpa do locatrio. Antes de assinar o contrato de locao, necessrio fazer uma vistoria no imvel e criar um documento sobre o estado em que ele se encontra. Esse documento ser usado quando o inquilino entregar as chaves e servir de base para avaliar reparos a serem feitos se o imvel tiver sido danificado.Quem detectar problemas como rachaduras, manchas, vazamentos ou problemas eltricos poder fazer novo anexo ao contrato e exigir a assinatura do locador. Se o locador se negar a assinar o documento, ele dever ser registrado em cartrio para ser futuramente usado como prova das condies originais do bem.No que se trata do imvel que j est locado a vistoria deve ser feita da seguinte forma:O locatrio obrigado a: permitir a vistoria do imvel pelo locador ou por seu mandatrio, mediante combinao prvia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hiptese prevista no art. 27;

7) O reajuste do aluguel somente poder ser realizado mediante interferncia judicial? Explique.

NO. Podem as partes convencionarem acerca do reajuste do aluguel. O reajuste de aluguel o ato pelo qual as partes fixam, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserem ou modificam clusula de reajuste. Se no houver acordo, o locador ou o locatrio, aps trs anos de vigncia do contrato ou do acordo realizado, podero pedir reviso judicial do aluguel, a fim de ajust-lo ao preo de mercado.Em contratos de aluguel, conforme o artigo 18 da Lei do Inquilinato (Lei n.8.245/91), lcita a clusula que prev o reajuste do valor pago. O Art. 19 prev que no havendo acordo, o locador ou locatrio, aps trs anos de vigncia do contrato ou do acordo anteriormente realizado, podero pedir reviso judicial do aluguel, a fim de ajust-lo ao preo de mercado. Portanto, se aps o reajuste o valor do aluguel se tornar invivel para o locatrio, poder ser feita negociao consensual com o locador e, em ltimo caso, possvel a propositura de ao revisional de aluguel

8) A locao residencial por perodo superior a 30 meses poder ser usado a denncia vazia?

SIM. A Lei de Inquilinato prev a possibilidade da denncia vazia ao locador se fizer contrato de locao por prazo mais longo. A chamada denncia vazia se constitui da possibilidade do locador de denunciar - resilir unilateralmente - o contrato, e retomar o imvel, sem necessidade de dar uma justificativa para tanto.Com isso, nos casos dos contratos residenciais de 30 meses ou mais, a locao encerra findo esse prazo e, aps, se o locatrio permanecer por mais de trinta dias no imvel sem oposio do locador, prorroga-se por prazo indeterminado, quando ento o locador pode, a qualquer tempo, exercer o direito da denncia vazia, concedendo ao locatrio 30 dias para desocupar.Esse direito est previsto no Artigo 46, 2 da Lei 8.245/91.9) As locaes com prazo indeterminado podero ser retomadas?

SIM.Nos casos dos contratos residenciais de 30 meses ou mais, os contratos com prazo indeterminado o imvel poder ser retomado pelo LOCADOR a qualquer tempo, onde ser exercido o direito da denncia vazia, concedendo ao locatrio 30 dias para desocupar. J nas locaes residenciais contratadas por prazo inferior a trinta meses, geralmente 12 meses, o LOCADOR pode retomar o imvel com prazo indeterminado, somente mediante denncia motivada, ou seja, dever justificar o pedido de desocupao com alguma das hipteses previstas na lei, especificamente no Artigo 47 da Lei 8.245/91, como uso prprio, de ascendente ou descendente; para realizao de obras determinadas pelo Poder Pblico, ou se j se passaram cinco anos do prazo inicial contratado.J nos contratos de locaes no residenciais, ou comerciais se locao ficar prorrogada por prazo indeterminado, pode o locador, a qualquer tempo, retomar o imvel mediante denncia vazia, dando ao locatrio prazo de 30 dias para desocupar.

10) As locaes com prazos inferiores a 30 meses, prorrogadas automaticamente, podero ser rescindidas por denncia vazia?

NO. Somente mediante denncia motivada, ou seja, dever justificar o pedido de desocupao com alguma das hipteses previstas na lei, especificamente no Artigo 47 da Lei 8.245/91.

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locao prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imvel:I - Nos casos do art. 9;II - em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do imvel pelo locatrio relacionada com o seu emprego;III - se for pedido para uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que no disponha, assim como seu cnjuge ou companheiro, de imvel residencial prprio;IV - se for pedido para demolio e edificao licenciada ou para a realizao de obras aprovadas pelo Poder Pblico, que aumentem a rea construda, em, no mnimo, vinte por cento ou, se o imvel for destinado a explorao de hotel ou penso, em cinqenta por cento;V - se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos. 1 Na hiptese do inciso III, a necessidade dever ser judicialmente demonstrada, se:a) O retomante, alegando necessidade de usar o imvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imvel alheio, j tiver retomado o imvel anteriormente;b) o ascendente ou descendente, beneficirio da retomada, residir em imvel prprio. 2 Nas hipteses dos incisos III e IV, o retomante dever comprovar ser proprietrio, promissrio comprador ou promissrio cessionrio, em carter irrevogvel, com imisso na posse do imvel e ttulo registrado junto matrcula do mesmo

11) Conceitue a locao no residencial?Locao comercial (no residencial) aquela destinada para instalao de escritrios, comrcio, indstria ou qualquer outra atividade que no seja residencial.12) Quem pode realizar a locao no residencial?

Quem tem por finalidade instalar de comrcio, indstria, escritrios, depsitos, ou qualquer outra atividade que no seja residencial.

13) Como a locao por temporada?

A locao de temporada aquela destinada residncia temporria do locatrio, geralmente em perodo de frias escolares ou feriados prolongados na praia ou no campo, para prtica do lazer.O prazo mximo dessa locao de noventa dias. Aps esse prazo se locatrio permanecer no imvel e no havendo oposio do proprietrio a locao considerada por prazo determinado, por isso as locaes anuais de imveis utilizados para lazer no se enquadram na locao de temporada e a legislao aplicada da locao comum.Findo o prazo da locao e o inquilino permanecer no imvel o proprietrio tem o prazo de trinta dias, aps o vencimento do prazo, para ajuizar Ao de Despejo com pedido liminar para desocupao.A locao de temporada uma exceo da legislao, por isso o aluguel pode ser cobrado de forma antecipada. E, sendo um contrato atpico, somente poder somente existir se for escrito no cabendo o verbal.

14) Hospital e escolas, na locao, tem tratamento especial? Justifique.

SIM. Como prev o art. 53, vejamos:Art. 53 - Nas locaes de imveis utilizados por hospitais, unidades sanitrias oficiais, asilos, estabelecimentos de sade e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poder ser rescindido. I - nas hipteses do art. 9;II - se o proprietrio, promissrio comprador ou promissrio cessionrio, em carter irrevogvel e imitido na posse, com ttulo registrado, que haja quitado o preo da promessa ou que, no o tendo feito, seja autorizado pelo proprietrio, pedir o imvel para demolio, edificao, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mnimo de cinqenta por cento da rea til.

15) Quais as vantagens que os hospitais tm por ser uma locao no residencial?

A vantagem est no fato de que o contrato de aluguel somente poder ser rescindido nas hipteses do art.9 e se o proprietrio, promissrio comprador ou promissrio cessionrio, em carter irrevogvel e imitido na posse, com ttulo registrado, que haja quitado o preo da promessa ou que, no o tendo feito, seja autorizado pelo proprietrio, pedir o imvel para demolio, edificao, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mnimo de cinqenta por cento da rea til. Alm disso, no que se refere a ao de despejo, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9 ou no inciso II do art. 53, o prazo ser de um ano, exceto no caso em que entre a citao e a sentena de primeira instncia houver decorrido mais de um ano, hiptese em que o prazo ser de seis meses

16) A locao no residencial pode ser realizada tanto por pessoa fsica como pela pessoa jurdica?

As locaes no residenciais podero ser contratadas por Locatrio pessoa fsica ou jurdica, sem distino. Todavia, quando uma locao residencial contratada por pessoa jurdica, com a finalidade de residncia de seus titulares, diretores, scios, gerentes, executivos ou empregados, ser equiparada locao no residencial (art. 55).

17) Quando pode ser admitida a cobrana antecipada dos locativos e dos encargos da locao?

Poder ser cobrado apenas no caso da locao por temporada como prev o Art. 20:

Salvo as hipteses do art. 42 e da locao para temporada, o locador no poder exigir o pagamento antecipado do aluguel.

O artigo art. 42 prev a possibilidade do exigir do locatrio o pagamento do aluguel e encargos at o sexto dia til do ms vincendo quando o contrato no estiver garantido por nenhuma das modalidades de garantia.

S lembrando que constitui contraveno penal, punvel com priso simples de cinco dias a seis meses ou multa de trs a doze meses do valor do ltimo aluguel atualizado, revertida em favor do locatrio, cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hiptese do art. 42 e da locao para temporada. (art. Art. 43.).

18) Quando ocorre a resciso da locao?

A resciso do contrato de locao ocorre quando uma das partes no cumpre o que est estabelecido em contrato (Por exemplo: no pagamento de aluguel, IPTU ou encargos do condomnio). A resciso do contrato de locao pressupe descumprimento do mesmo.H possibilidade de se impor a resilio contratual, no contrato de locao, por parte do locatrio, quando o locador infringe as condies do contrato e da lei, no momento em que o imvel, por culpa de seu proprietrio, locador, no mais rene as necessrias e pressupostas condies de habitabilidade, sendo, ainda vivel se pleitear a indenizao civil nos termos do artigo 186 do Cdigo Civil, quando por dolo (m-f objetiva) ou culpa (em senso lato) o locador, neste ensejo, d causa resciso do contrato e ocasiona prejuzo ao locatrio.

19) Em quais hipteses a denncia vazia poder ser aplicada?Nas locaes, que a partir de 20/12/1991, foram contratadas por escrito e cujo prazo inicial de locao seja igual ou superior a 30 meses;Nas locaes ajustadas verbalmente ou por escrito, com prazo inferior a 30 meses, se o locatrio tiver permanecido no imvel por mais de 5 anos ininterruptos;A qualquer tempo, se o locatrio permanecer no imvel aps o prazo estabelecido no contrato.

Para todos os casos, sero concedidos 30 dias para a desocupao.

Nos contratos no residenciais o locador tem direito retomada pela denncia vazia com base no artigo 57 da Lei 8.245/91, Lei do Inquilinato.