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LIMITAÇÕES DO DIREITO

DE PROPRIEDADE

Introdução

• Propriedade - direito absoluto que confere

ao titular o direito de usar, gozar e dispor

da coisa, além de poder reavê-la das

mãos de quem injustamente a possua.

• É mesmo absoluto?

Fundamentos da limitação

• Código Civil de 2002 – prestigia função

social de seus institutos.

• Limita-se a propriedade - busca pelo

sentido coletivo à sua tutela.

• Lealdade e Boa-fé

Modalidades de Limitações

– limitações decorrentes de interesse social• a)Limitações Constitucionais: desapropriações por necessidade ou

utilidade públicas e interesse social (art. 5º, XXV, da CF);

• b) Restrições administrativas: proteção ao patrimônio histórico e artístico nacional; leis edilícias que limitam o direito à construção; leis de zoneamento;

• c) Restrições de natureza militar: requisição de bens móveis e imóveis necessários às forças armadas e à defesa da população (Decreto – lei nº 5.451/43

• d) Restrições destinadas a proteger a lavoura, comércio ou a indústria; e) Limitações decorrentes das leis eleitorais, tais como: requisições de prédios para locais de votação

– limitações baseadas no interesse privado• a) direitos de vizinhança

• b) restrições quanto ao uso da propriedade (arts. 186 e 188 do Código Civil)

• c) limitações similares às servidões; passagem forçada; passagem de cabos e tubulações (art. 1.286 do Código Civil); águas; limites entre prédios; direito de tapagem (art. 1.297 do Código Civil) e; direito de construir.

DIREITOS DE VIZINHANÇA.

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Capítulo V do Livro do Direito das Coisas

a) Do uso anormal da propriedade (arts. 1.277

a 1.281 do CC);

b) Das árvores limítrofes (arts. 1.282 a 1.284

do CC);

c) Da passagem forçada (art. 1.285 do CC);

d) Da passagem de cabos e tubulações (arts.

1.286 e 1.286 do CC);

e) Das águas (arts. 1.288 a 1.296 do CC);

f) Dos limites entre prédios e do direito de

tapagem (arts. 1.297 a 1.298 do CC);

g) Do direito do construir (arts. 1.299 a 1.313

do CC).

DIREITOS DE VIZINHANÇA - conceito

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Ramo do Direito das Coisas que regulamenta as relações jurídicas existentes entre prédios que mantém, diante de uma razão material ou imaterial, laços entre si.

As normas relativas ao direito da vizinhança constituem claras limitações ao direito de propriedade, em prol do bem comum e da paz social.

As obrigações que surgem dos institutos de vizinhança constituem obrigações ambulatórias ou propter rem, que acompanham a coisa onde quer que ela esteja, em um sentido ambulatório (TARTUCE, Flávio. SIMÃO, José Fernando. Direito Civil. Volume 4. Direito das Coisas. São Paulo: Método).

Uso anormal da propriedade

• Assegurar os 3 “s”s

• “fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança,

ao sossego e à saúde, dos que habitam, provocadas

pela utilização de propriedade vizinha”.

• Proteção do uso indevido de propriedade

• Vizinho – conceito mais amplo X lindeiro

• Enunciado n. 319 CJF/STJ. “A condução e a solução

das causas envolvendo conflitos de vizinhança devem

guardar estreita sintonia com os princípios

constitucionais da intimidade, da inviolabilidade da vida

privada e da proteção do meio ambiente”


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USO ANORMAL DA PROPRIEDADE.

“Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança”.

DIREITOS DE VIZINHANÇA

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DIREITO DE VIZINHANÇA – Pretensões cominatória e indenizatória julgadasprocedentes – Insurgência recursal restrita a condenação aopagamento da indenização de dano moral – Presença deaproximadamente sessenta animais (cães e gatos) em propriedadeurbana – Perturbação à paz e sossego do vizinho – Uso anormal dapropriedade – Dano moral caracterizado – Indenização reduzida de R$20.000,00 para R$ 10.000,00 – Apelação da assistente não conhecida,eis que deserta, parcialmente provida a do réu.

(TJSP; Apelação Cível 1002172-92.2016.8.26.0047; Relator (a): SáDuarte; Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado; Foro de Assis -3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/09/2017; Data de Registro:

27/09/2017)

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• DIREITO DE VIZINHANÇA – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE

NÃO FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS –

Imóveis lindeiros (residência e bar) – Barulhos vindos do bar

em período noturno, que perturbam o sossego da autora –

Comprovação de ruído excessivo – Tutela inibitória mantida –

Danos morais configurados – Montante indenizatório mantido

- Ação parcialmente procedente – Recurso desprovido.

(TJSP; Apelação Cível 1000792-87.2016.8.26.0579; Relator

(a): Melo Bueno; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito

Privado; Foro de São Luiz do Paraitinga - Vara Única; Data do

Julgamento: 06/08/2018; Data de Registro: 06/08/2018)


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“Art. 1.278. O direito a que se refere o artigo antecedente não prevalece quando as interferências forem justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, causador delas, pagará ao vizinho indenização cabal”

Passagem de rede elétrica

“Art. 1.279. Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis”.


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MEDIDAS PROCESSUAIS.

“Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente”.

Demolição – Ação demolitória. Mais gravosa

Reparação –Ação de Obrigação de Fazer e Não Fazer (art. 497 do CPC)

Caução

“Art. 1.281. O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual.

Árvores limítrofes

• 3 Situações

• as árvores nascem nos confins entre dois

prédios

• há a invasão de um prédio pelos ramos e

raízes de árvore pertencente ao prédio

contíguo

• propriedade dos frutos caídos de árvore

situada em terreno confinante

Árvore comum• árvore-meia

• a cada proprietário pertence metade da

coisa

• somente podem ser cortadas ou

arrancadas de comum acordo, devendo

ser repartida entre os donos

• os gastos com sua conservação e colheita

devem ser comportados igualmente, e

cada companheiro deve indenizar o outro

por eventuais prejuízos que der causa.

Galhos e Ramos

• proprietário do terreno invadido pode

cortar os ramos e raízes da árvore

invasora, até o plano divisório

• Há posição na na jurisprudência se esse

corte só poderá ocorrer quando os ramos

e raízes estiverem causando moléstia ao

vizinho

Frutos caídos

• os frutos pertencem ao dono da árvore

• a queda natural dos frutos em terreno

confinante permite que o proprietário

deste adquira os frutos

• se este provoca a queda, comete ilícito,

por se apropriar do que não é seu.


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ÁRVORES LIMÍTROFES. LIMITES ENTRE PRÉDIOS.

“Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória,presume-se pertencer em comum aos donos dos prédiosconfinantes”. CONDOMÍNIO NECESSÁRIO.

“Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido”.

“Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular”.

Exceção ao princípio de que o acessório segue o principal

Não justificar invasões desautorizadas a pretexto de apanhar o fruto caído

Passagem forçada

• Baseia se:

– No princípio da solidariedade social

– No princípio da função econômica-social das

propriedades.

Condições para exigir a

passagem forçada• imóvel encravado absolutamente

– efetivamente, sem acesso a via pública, nascente ou porto.

• encravamento natura - não pode ter sido provocado,

nem ao menos culposamente, pelo seu proprietário

• indenização do proprietário do prédio que sofre a

passagem, fixada judicialmente ou por convenção;

• direito seja exercido por seu titular legítimo: o

proprietário, usufrutuário ou enfiteuta.

PASSAGEM FORÇADA.

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“Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.

§ 1o Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.

§ 2o Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.

§ 3o Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra”.

DIFERENÇAS ENTRE PASSAGEM FORÇADA E

SERVIDÃO PREDIAL (SERVIDÃO DE PASSAGEM).

Passagem Forçada Servidão Predial

Instituto de Direito de Vizinhança.

Imóvel encravado e imóvel serviente.

Direito real sobre coisa alheia de gozo ou fruição.

Imóvel dominante e imóvel serviente.

Obrigatória Não é obrigatória (facultativa)

Há pagamento obrigatório de indenização ao imóvel serviente.

Não há pagamento obrigatório de indenização ao imóvel serviente.

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Encravamento total X parcialRecurso Especial nº: 316.336 - STJ - 3ª Turma - Relator: Ministro Ari Pargendler.

“CIVIL. DIREITOS DE VIZINHANÇA. PASSAGEM FORÇADA (CÓDIGO CIVIL, ARTIGO 559). IMÓVEL ENCRAVADO. Numa era em que a técnica da engenharia dominou a natureza, a noção de imóvel encravado já não existe em termos absolutos e deve ser inspirada pela motivação do instituto da passagem forçada, que deita raízes na supremacia do interesse público; juridicamente, encravado é o imóvel cujo acesso por meios terrestres exige do respectivo proprietário despesas excessivas para que cumpra a função social sem inutilizar o terreno do vizinho, que em qualquer caso será indenizado pela só limitação do domínio. Recurso especial conhecido e provido em parte”.

Enunciado n. 88 CJF/STJ: “O direito de passagem forçada, previsto no art. 1.285 do CC, também é garantido nos casos em que o acesso à via pública for insuficiente ou inadequado, consideradas inclusive as necessidades de exploração econômica”

Passagem de Cabos e Tubulações

• Art. 1.286. Mediante recebimento de indenização que atenda,

também, à desvalorização da área remanescente, o

proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu

imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos

de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários

vizinhos, quando de outro modo for impossível ou

excessivamente onerosa.

• Parágrafo único. O proprietário prejudicado pode exigir que a

instalação seja feita de modo menos gravoso ao prédio

onerado, bem como, depois, seja removida, à sua custa, para

outro local do imóvel.

• Art. 1.287. Se as instalações oferecerem grave risco, será

facultado ao proprietário do prédio onerado exigir a realização

de obras de segurança.

Limites entre prédios e direito de tapagem

• Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de

qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu

confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a

aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados,

repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas

despesas.

• § 1o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes

vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se,

até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes,

sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a

concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e

conservação. (Trata-se de condomínio necessário)

• § 2o As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de

marco divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo

entre proprietários.

• § 3o A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de

animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem

provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a

concorrer para as despesas.

Limites entre prédios e direito de tapagem

Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinarão de conformidade com a posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro”.

Possibilidade de Ação Demarcatória. Art. 569, inc. I, do CPC, “para obrigar o seu confinante a estremar os respectivos prédios, fixando-se novos limites entre eles ou aviventando-se os já apagados”.

A ação demarcatória segue rito especial, nos termos das regras

constantes entre os arts. 569 a 582 do CPC.

Das águasArt. 1.288. O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a

receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo

realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e

anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo

dono ou possuidor do prédio superior”.

“Art. 1.289. Quando as águas, artificialmente levadas ao prédio

superior, ou aí colhidas, correrem dele para o inferior, poderá o dono

deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o prejuízo que

sofrer. Parágrafo único. Da indenização será deduzido o valor do

benefício obtido”.

“Art. 1.290. O proprietário de nascente, ou do solo onde caem águas

pluviais, satisfeitas as necessidades de seu consumo, não pode

impedir, ou desviar o curso natural das águas remanescentes pelos

prédios inferiores”.

Das águasArt. 1.291. O possuidor do imóvel superior não poderá poluir as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imóveis inferiores; as demais, que poluir, deverá recuperar, ressarcindo os danos que estes sofrerem, se não for possível a recuperação ou o desvio do curso artificial das águas”.

ARTIGO INCONSTITUCIONAL, PARA PARTE DA DOUTRINA (Luiz Edson Fachin).

Enunciado n. 244 CJF/STJ, prevendo que “O art. 1.291 deve ser interpretado conforme a Constituição, não sendo facultado a poluição das águas, quer seja essenciais ou não às primeiras necessidades da vida”

Direito de Construir

• O direito de construir representa uma das

faculdades essenciais do proprietário.

• Não pode ser exercido sem que se

respeite uma série de limitações previstas

na legislação.

Limitações Privadas ao Direito de

Construir

• Limitações privadas ao direito de construir

• Marco Aurélio Bezerra de Melo cita as seguintes

limitações privadas ao

• direito de construir:

• i) estilicídio;

• ii) preservação do direito à privacidade;

• iii) desfazimento de obra;

• iv) direito de travejamento;

• v) parede divisória e parede-meia; e

• vi) alteamento.

Estilicídio

• “Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho”.

Preservação do direito à privacidade: art. 1301

do Código Civil

Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.

§ 1o As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros.

§ 2o As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.

• súmula 120 do STF, que determina que “parede de tijolos de vidro

translúcido pode ser levantada a menos de metro e meio do prédio

vizinho, não importando servidão sobre ele”.

Desfazimento de Obra

Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.

Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade

TRAVEJAMENTO OU MADEIRAMENTO

• Direito de colocar uma trave, viga ou madeira no prédio vizinho nos casos em que há o alinhamento da parede-meia.

• Requisitos:– i) ser a área urbana;

– ii) área submetida a alinhamento;

– iii) não colocar em risco a construção do prédio vizinho.

• “Art. 1.304. Nas cidades, vilas e povoados cuja edificação estiver adstrita a alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede divisória do prédio contíguo, se ela suportar a nova construção; mas terá de embolsar ao vizinho metade do valor da parede e do chão correspondentes

Alteamento

• O alteamento é o aumento de parede divisória, previsto

pelo art. 1307 do CC. O alteador deve arcar com as

despesas do aumento, inclusive com as relativas á

conservação. Contudo, se o vizinho também utilizar o

acrescido, deve ratear as despesas.

• Art. 1.307. Qualquer dos confinantes pode altear a

parede divisória, se necessário reconstruindo-a, para

suportar o alteamento; arcará com todas as despesas,

inclusive de conservação, ou com metade, se o vizinho

adquirir meação também na parte aumentada.

Parede meia e parede divisória

• Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode

assentar a parede divisória até meia espessura no

terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver

meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o

primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce.

• Parágrafo único. Se a parede divisória pertencer a um

dos vizinhos, e não tiver capacidade para ser travejada

pelo outro, não poderá este fazer-lhe alicerce ao pé sem

prestar caução àquele, pelo risco a que expõe a

construção anterior.

DIREITO DE PENETRAÇÃO

O art. 1.313 do atual Código Civil, em decorrência da realização de obras, reconhece que o proprietário ou ocupante é obrigado a tolerar que o vizinho adentre no seu imóvel, desde que haja prévio aviso, nas seguintes hipóteses:

a) Se o vizinho, temporariamente, dele for usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório. Ex.: o proprietário deve tolerar a entrada do vizinho para reparos em paredes ou corte de galhos de árvores. Esse direito de tolerância é aplicado aos casos de limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de cerca viva (art. 1.313, § 1.º, do CC).

b) Para o vizinho apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que ali se encontrem casualmente. Ex.: o vizinho entra no imóvel de outrem para pegar uma bola de futebol ou um animal perdido. Uma vez sendo entregue a coisa buscada pelo vizinho, o proprietário pode impedir novas entradas no imóvel (art. 1.313, § 2.º, do CC).

limitaÇÕes do direito de propriedaderamo do direito das coisas que regulamenta as relações...

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