laudo de avaliação imóvel situado na r. tupinambá, 617 – ·...
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Laudo de Avaliação
Imóvel situado na R. Tupinambá, 617 – Aqui Se Vive, Indaiatuba/SP.
Finalidade: Determinação do valor de venda
Data de referência: 11 de maio de 2015
08/05/2015
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SÍNTESE DO TRABALHO
Endereço: Imóvel situado na R. Tupinambá, 617 – Aqui Se
Vive, Indaiatuba/SP.
Finalidade: Determinação do Valor de venda
Especificações: Grau de Fundamentação II e Grau de Precisão II
Data: 11.05.2015
VALORES DE MERCADO PARA ALIENAÇÃO (R$) Valor de Venda Forçada (R$) Mínimo Médio
(adotado) Máximo
8.425.000,00 9.350.000,00 10.300.000,00 6.000.000,00
ÁREAS (m²)
VALORES UNITÁRIOS (R$/m²)
Área de Terreno 5.208,26 545,53
Edificações 4.065,00 (medido no
local) 1.603,87
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Í N D I C E
1. OBJETO DA AVALIAÇÃO.
2. FINALIDADE.
3. VISTORIA.
4. DIAGNÓSTICO DO MERCADO.
5. METODOLOGIAS EMPREGADAS.
6. TRATAMENTO DE DADOS.
7. GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO.
8. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO BEM.
9. CONCLUSÃO.
10. CONSIDERAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES.
11. ENCERRAMENTO.
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1. OBJETO DA AVALIAÇÃO.
1.1. O imóvel avaliando está classificado como sendo “Imóvel
industrial”. Trata-se de um imóvel comercial situado R. Tupinambá,
617 – Aqui Se Vive, Indaiatuba/SP..
1.2. O roteiro de trabalho a ser realizado no presente Laudo de
Avaliação pela empresa é o seguinte:
1.2.1. Vistoria do imóvel avaliando, bem como de suas
circunvizinhanças, colhendo os elementos e pesquisas
necessárias para a sua elaboração.
1.2.2. Avaliação do imóvel em estudo, determinando o seu valor
de venda mediante as aplicações da NBR 14653 – Avaliação de
bens – Parte 2 vigente até esta data, apresentando o resultado
através do presente Laudo Técnico.
1.3. A empresa efetuou o seu trabalho com minuciosa vistoria ao
imóvel avaliando, bem como procedeu às necessárias diligências e
estudos comparativos no sentido de apurar o seu justo valor.
1.4. Procurou-se justificar as conclusões, fornecendo-se as bases para
julgamento dos critérios e os elementos que pareceram
indispensáveis à perfeita compreensão dos números adotados,
embora se evitando fundamentação muito prolixa dos dados
coligidos e analisados.
1.5. Na presente avaliação, assume-se que as dimensões constantes da
documentação oferecida à empresa estão corretas, que os títulos
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de propriedade são bons e que as informações fornecidas por
terceiros são de boa fé e confiáveis.
1.6. A empresa não assume responsabilidade sobre a matéria legal ou
de engenharia, excluídas as implícitas para o exercício de suas
honrosas funções precipuamente estabelecido em lei, código ou
regulamento.
1.7. Não foram efetuadas investigações específicas no que concerne aos
defeitos em títulos, invasões, hipotecas, superposições de divisas e
outros que não são objetos desta avaliação.
1.8. Não faz parte do escopo do presente trabalho a realização de
estudos ou investigações relacionadas à existência de
contaminações do solo ou outros passivos ambientais.
2. FINALIDADE.
Segundo informações prestadas pelo interessado. Trata-se de uma
avaliação com a finalidade de “Valor de Venda”.
3. VISTORIA.
3.1. Ao signatário foi fornecida a seguinte documentação referente ao
imóvel avaliando:
- Certidão da matrícula nº 00089691 do CRI de
Indaiatuba/SP, onde consta informada área de terreno de
5.208,26m² e área construída de 2.441,80m² (medimos área
maior e utilizamos para efeito de cálculo).
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- Realizamos medição da área construída no local e
aferimos a área de 4.065,00m² (usado para efeito de
cálculo).
3.2. O imóvel objeto deste estudo e da presente avaliação foi vistoriado
em 08/05/15 e apresenta acesso pela Rua Tupinambá.
3.3. Trata-se de local dotado dos seguintes melhoramentos públicos:
redes de água e esgoto, rede pluvial, energia elétrica iluminação
pública, rede de telefone, pavimentação e coleta de lixo.
3.4. Identificação do imóvel:
Edificações (Galpões e loja) – (Medido no local):
Área Construída: 4.065,00m²
Idade aparente: 10 anos;
Estado de conservação: Bom;
Padrão de acabamento*: Galpão (“Galpão Padrão médio”)
IMÓVEL AVALIANDO
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* classificações de acordo com o estudo “Valores de Edificações de
Imóveis Urbanos – IBAPE/SP – versão 2006”
A edificação apresenta a seguinte distribuição:
Loja principal, banheiros, refeitório escritórios, mezanino, estoque
e coberturas de apoio.
Os principais acabamentos são:
Pisos: Cerâmico
Paredes: Massas;
Forro: Estrutura metálica e laje
4. DIAGNÓSTICO DO MERCADO.
4.1. O imóvel avaliando está localizado no bairro Aqui Se Vive, no
município de Indaiatuba, região de uso residencial. Constatamos
que na região existem diversas residências de médio padrão
IMÓVEL AVALIANDO
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construtivo. O imóvel avaliando dista aproximadamente 3 km do
centro de Indaiatuba / SP.
4.2. As principais vias de acesso do bairro são: Av. Bernadino Bonavita,
Av. Conceição e Av. Pres. Vargas.
4.3. Na região constatamos alto número de ofertas e média a
procura por imóveis. Some-se a isto atual conjuntura sócio-
econômica que assola o país, os primeiros sinais de recessão são
evidentes e os potenciais investidores e compradores estão
reticentes em promover novos investimentos e/ou adquirir
terrenos, desta forma há acentuada redução na velocidade de
venda e podemos aduzir que atualmente é baixa a liquidez de
imóveis no segmento do imóvel em tela, principalmente com o alto
valor de mercado do imóvel em estudo. Visto o exposto atribuímos
fator 0,65 para a liquidação forçada do imóvel.
5. METODOLOGIAS EMPREGADAS.
5.1. Para a determinação do justo, real e atual valor dos imóveis ora
avaliando, o perito valeu-se dos métodos correntes adotados pela
moderna técnica avaliatória, bem como das Normas para
Avaliações de Imóveis do Instituto Brasileiro de Avaliações e
Perícias de Engenharia – IBAPE.
5.2. Nas avaliações existem, fundamentalmente, três métodos básicos
de avaliação:
• o comparativo de dados de mercado.
• o do custo.
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• o da capitalização da renda.
5.3. O método comparativo de dados de mercado consiste em se
determinar o valor do imóvel pela comparação com outros
similares, pelo preço de venda, tendo em vista as suas
características semelhantes e admitindo-se que todos os que
produzem a mesma renda tem valor igual ou guardam
proporcionalidade linear. No processo comparativo, a comparação
entre o imóvel em exame e os pesquisados é feita levando-se em
conta as características intrínsecas de cada um e adaptando-se as
diversas condições de fórmulas próprias. Consideram-se também
os coeficientes de transposição, de profundidade, de testada, de
depreciação e outros.
5.4. O método do custo – substituição ou reprodução, baseia-se
essencialmente na manipulação de orçamentos sumários ou
pormenorizados visando à obtenção do preço da construção para o
terreno, lança mão dos métodos comparativos e da previsão de
encargos.
5.5. O método da capitalização da renda apura o valor do imóvel pela
capitalização da renda real ou prevista líquida, como se fosse
aplicada no mercado normal, mediante a utilização de taxas
convenientes de renda e de operação. Dada a sua grande
sensibilidade, posto que pequenas oscilações das taxas
empregadas apresentam grande variação dos valores obtidos, este
método é particularmente indicado para controle dos demais.
5.6. No caso vertente, o método mais recomendável, é:
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5.6.1. O comparativo de dados de mercado, para a apuração do
valor básico unitário de metro quadrado de terreno, cuja
avaliação foi feita segundo o critério do metro quadrado
médio, aplicando-se os fatores de valorização ou
desvalorização, em consonância com as Normas para
Avaliações de Imóveis do Instituto Brasileiro de Avaliações e
Perícias de Engenharia – IBAPE. Para tanto procedeu-se
uma cuidadosa pesquisa de elementos, colhida em
imobiliárias desta região.
5.6.2. O método do custo – substituição ou reprodução, baseia-se
essencialmente na manipulação de orçamentos sumários ou
pormenorizados visando à obtenção do preço da construção
constatada sobre o terreno, lança mão dos métodos
comparativos e da previsão de encargos.
5.7. As próprias peculiaridades do imóvel avaliando, desaconselham o
emprego de quaisquer outros métodos avaliatórios, ainda que só
a título de verificação.
6. TRATAMENTO DE DADOS.
6.1. A pesquisa abrangeu 05 elementos comparativos, sendo que os 05
participaram efetivamente do cálculo do valor do metro quadrado
de terreno, constantes da tabela do ANEXO 01, coletados no dia
08/05/2015.
7. GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO.
Especificações: Grau de Fundamentação II e Grau de Precisão II
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8. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO BEM.
8.1. A seguir procederemos à determinação dos valores de venda.
Determinaremos os valores a partir dos dados fornecidos pelo
contratante, informações obtidas na pesquisa de mercado e com
base em hipótese adotadas e justificadas.
8.2. Após esta homogeneização, utilizamos à média simples dos valores
dos comparativos e definimos o valor de venda do imóvel em
estudo.
No ANEXO 01 foram determinados os valores correspondentes ao
valor central aos limites do intervalo de confiança.
Na presente avaliação utilizaremos o valor central do intervalo de
confiança, ou seja, em números redondos:
Vm = R$9.361.009,28
(Nove milhões, trezentos e sessenta e um mil, nove reais e
vinte e oito centavos).
8.3. Valor de venda forçada dos imóveis:
Em se tratando de valor e, em face de atual conjuntura econômica
que atravessa o país, mesmo mostrando estabilidade, a liquidez de
um imóvel com estas características oferece um prazo maior, e
assim é oportuno caracterizar a diferença fundamental entre
VALOR DE VENDA FORÇADA E VALOR DE MERCADO.
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Quando falamos de valor de mercado, nos referimos à quantia mais
provável pela qual um determinado bem seria transacionado em
um mercado livre, dentro de um prazo plausível com concorrência
perfeita, tendo o vendedor e o comprador bons conhecimentos
acerca desse bem e desse mercado.
Já o valor de venda forçada é a quantia em dinheiro paga pela
propriedade sob condições imediatas e existentes numa
determinada data.
Portanto, atualmente o preço de venda é inferior ao valor de
mercado, podendo o signatário estimar em até 35% (trinta e cinco
por cento) menor, resultando para a avaliação em questão:
Vl = R$9.361.009,28 x 0,65 = R$ 6.084.656,03
Ou, em números redondos:
Vl = R$6.000.000,00
(Seis milhões de reais)
Lembrando que conforme indicado em itens anteriores
recomendamos que o imóvel seja aceito em garantia.
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9. CONCLUSÃO.
9.1. Face a todas as considerações expostas nos itens anteriores e as
características do imóvel avaliando, temos:
Vl = R$9.350.000,00
(Nove milhões e trezentos e cinquenta mil reais)
Valor válido para a data da presente avaliação – maio/15
10. CONSIDERAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES.
10.1. Na presente avaliação utilizaremos o valor central do intervalo de
confiança.
10.2. A empresa atesta que a presente avaliação obedeceu
criteriosamente, os seguintes princípios fundamentais:
10.2.1. O avaliador inspecionou pessoalmente o imóvel objeto do
presente trabalho.
10.2.2. Os honorários profissionais da empresa, não estão sujeitos
às conclusões deste Laudo de Avaliação.
10.2.3. A empresa não tem no presente, nem contempla para o
futuro, interesse algum ao bem objeto desta avaliação.
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10.2.4. A empresa não tem nenhum interesse ou inclinação
pessoal em relação à matéria envolvida neste Laudo de
Avaliação.
10.2.5. No melhor conhecimento e crédito da empresa, as
análises, opiniões e conclusões expressas no presente trabalho
são baseadas em dados, diligências, pesquisas e
levantamentos verdadeiros e corretos.
10.2.6. A presente avaliação e o respectivo Parecer Técnico foram
elaborados com a estrita observância dos postulados dos
Códigos de Ética Profissional do CONFEA – Conselho Federal de
Engenharia, Arquitetura e Agronomia e do IBAPE/SP
(Resolução 205 de 20 de setembro de 1.971).
10.2.7. O presente Laudo de Avaliação foi elaborado pelo
signatário e ninguém a não ser o próprio avaliador, preparou
as análises e conclusões.
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11. ENCERRAMENTO.
11.1. Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente Laudo
de Avaliação que é composto por 15 (quinze) folhas impressas por
computador apenas de um lado, todas numeradas e devidamente
rubricadas, sendo a última datada e assinada, mais 04 (quatro)
anexos, também rubricados pelo signatário.
11.2. A empresa coloca-se ao inteiro dispor de Vossa Senhoria para os
esclarecimentos que se fizerem necessários.
A N E X O S
1. Quadro de elementos comparativos e memória de cálculo. 2. Descrição fotográfica do imóvel avaliando. 3. Croqui de localização do imóvel avaliando. 4. Documentação do imóvel.
Santo André, 11 de maio de 2.015.
GALACHE ENGENHARIA LTDA.
CGC n.º 02.358.652/0001-28 CREA 1009817
ENG.º TALES R. SÁNCHEZ GALACHE Diretor-Técnico
CREA n.º 5060563873/D
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ANEXO 01
Quadro de elementos comparativos e memória de cálculo
QUADRO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS
N PREÇO ÍNDICE DATA
VIA No COMPL. FONTE FONE CONTATO (R$) FISCAL IDADE VIDA Conserv R ESIDUAL PADRÃO ÁREA (m²) ÁREA (m²)
1 R. Tupinambá Ao lado do n° 819 Kaaba Imóveis (19) 3834-8808 Sra. Adriana 700.000,00 1,00 800,00 08/05/15
2 Av. Coronel Antônio Estanislau do Amaral Ao lado do n° 657 Machado de Campos Imóveis (19) 2121-8074 - (19) 3032-5989 Sr. Zé Roberto 15.000.000,00 1,80 14.000,00 08/05/15
3 R. Três Marias Esquina com à R. Mato Grosso Provectum Imóveis (19) 3112-1511 Sra. Raquel 8.500.000,00 2,00 5.000,00 08/05/15
4 R. Nove de Julho Esquina com à R. Humaitá Versatile Imóveis (19) 2516-5517 - (19) 99747-6900 Sra. Iara 5.600.000,00 1,90 15 70 3,00 20% 1,206 1.800,00 2.213,00 08/05/15
5 R. Pedro de Tolêdo Altura do n° 788 Coelho de Souza Imóveis (19) 3202-7500 - (19) 3202-7600 Sra. Rosely 2.800.000,00 1,90 20 70 3,00 20% 0,960 680,00 1.139,00 08/05/15
TERRENOENDEREÇO DO IMÓVEL INFORMAÇÕES CONSTRUÇÃO
DADOS DOS ELEMENTOS DA AMOSTRA
N VALOR DO V. Unit. VALOR VALOR
IMÓVEL (R$) BENF (R$/m²) BENF (R$) TERRENO (R$) IF At
1 700.000,00 0,00 0,00 700.000,00 1,00 800,00
2 15.000.000,00 0,00 0,00 15.000.000,00 1,80 14.000,00
3 8.500.000,00 0,00 0,00 8.500.000,00 2,00 5.000,00
4 5.600.000,00 1.094,96 1.970.925,25 3.629.074,75 1,90 2.213,00
5 2.800.000,00 831,87 565.674,83 2.234.325,17 1,90 1.139,00
HOMOGENEIZAÇÃO DA AMOSTRA
N Vun
F. oferta F. frente F. profundidade F. Pavimentação do terreno F . Grandeza F. Topografia (R$)
1 0,80 1,000 1,000 1,00 0,70 1,00 490,00 490,00 490,00
2 0,80 1,000 1,000 1,00 1,05 1,00 500,00 500,00 500,00
3 0,80 1,000 1,000 1,00 1,00 1,00 680,00 680,00 680,00
4 0,80 1,000 1,000 1,00 0,80 1,00 477,38 477,38 477,38
5 0,80 1,000 1,000 1,00 0,75 1,00 580,26 580,26 580,26
SANEAMENTO DA AMOSTRA
TESTE ITERAÇÃO
II III
MÉDIA 545,53 545,53
+25 % 709,19 709,19
-25% 381,87 381,87
MÉDIA ADOTADA = R$ 545,53
QUADRO RESUMO
valor total (R$) valor total imóvel (R$)
AT (m²) Vu terr (R$/m²) 545,53 2.841.258,19
AC (m²) Vu constr (R$/m²) 1.603,87 6.519.751,09 9.361.009,284.065,00
0,50
0,53
0,53
I
545,53
709,19
F. localização
1,00
0,56
381,87
5.208,26
1.800,00 1.417,2361
680,00 1.837,4947
FATORES
0,00 875,0000
0,00 1.071,4286
0,00 1.700,0000
PLANTA GENÉRICA
A. Constr. (m²) V. unit. Não homog. (R$/²)
Ross & Heideck
Condições Físicas Est. Coef.
Não sofreu nem requer reparos 1 0,000%
1,5 0,032%
Requer/recebeu pequenos reparos 2 2,520%
2,5 8,090%
Requer reparacões simples 3 18,100%
3,5 33,200%
Requer reparações importantes 4 52,600%
4,5 75,200%
Valor de demolição (residual) 5 100,00% R8N 1.179,19
Item Endereço
Idad
e (a
nos)
Vid
a(an
os)
Est
ado
Res
idua
l
Área constr. (m²)
PadrãoUnitário
(R$)Valor Novo (R$)
Dep
reci
ação Valor
Depreciado (R$)
Valor unit. Depreciado
(R$/m²)
Avaliando R. Tupinambá, 617 10 70 2,5 20% 4.065,00 1,554 1.832,46 7.448.955,02 87,5% 6.519.751,09 1.603,87
comparativo 01 R. Tupinambá, Ao lado do n° 819
comparativo 02 Av. Coronel Antônio Estanislau do Amaral, Ao lado do n° 657
comparativo 03 R. Três Marias, Esquina com à R. Mato Grosso
comparativo 04 R. Nove de Julho, Esquina com à R. Humaitá 15 70 3,0 20% 1.800,00 1,206 1.422,10 2.559.785,65 77,0% 1.970.925,25 1.094,96
comparativo 05 R. Pedro de Tolêdo, Altura do n° 788 20 70 3,0 20% 680,00 0,960 1.132,02 769.775,23 73,5% 565.674,83 831,87
MAU
MUITO MAU
Classificação
ÓTIMO
MUITO BOM
BOM
INTERMÉDIO
REGULAR
DEMOLIÇÃO
DEFICIENTE
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ANEXO 02
Descrição fotográfica do imóvel avaliando.
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FOTO 01
VISTA PARCIAL DA TESTADA DO IMÓVEL EM ESTUDO.
FOTO 02
OUTRA VISTA PARCIAL DA TESTADA DO IMÓVEL EM ESTUDO.
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FOTO 03
VISTA PARCIAL INTERNA DA LOJA.
FOTO 04
OUTRA VISTA PARCIAL INTERNA DA LOJA.
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FOTO 05
MAIS UMA VISTA PARCIAL INTERNA DA LOJA.
FOTO 06
VISTA PARCIAL INTERNA DO ESTOQUE.
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FOTO 07
VISTA PARCIAL EXTERNA DA ÁREA DE CIRCULAÇÃO.
FOTO 08
VISTA PARCIAL INTERNA DO ESTOQUE.
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FOTO 09
VISTA PARCIAL INTERNA DE UMA DAS SALAS (ESCRITÓRIO) .
FOTO 10
VISTA PARCIAL INTERNA DE OUTRA SALA (ESCRITÓRIO).
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FOTO 11
VISTA PARCIAL INTERNA DO CORREDOR DE ACESSO AOS ESCRITÓRIOS.
FOTO 12
VISTA PARCIAL INTERNA DE UMA DAS SALAS.
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FOTO 13
VISTA PARCIAL INTERNA DA LOJA.
FOTO 14
OUTRA VISTA PARCIAL INTERNA DA LOJA.
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FOTO 15
VISTA PARCIAL INTERNA.
FOTO 16
VISTA PARCIAL INTERNA DE UM DOS BANHEIROS.
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FOTO 17
VISTA PARCIAL INTERNA DO ESTOQUE.
FOTO 18
VISTA PARCIAL DE UM DOS CORREDORES.
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FOTO 19
VISTA PARCIAL INTERNA DA COZINHA.
FOTO 20
OUTRA VISTA PARCIAL INTERNA DA COZINHA.
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FOTO 21
VISTA PARCIAL INTERNA DO ESTACIONAMENTO.
FOTO 22
VISTA PARCIAL DO ACESSO AO SUPERMERCADO.
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FOTO 23
VISTA PARCIAL EXTERNA DO IMÓVEL.
FOTO 24
OUTRA VISTA PARCIAL EXTERNA DO IMÓVEL.
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FOTO 25
VISTA PARCIAL DO LOGRADOURO ONDE SE SITUA O IMÓVEL AVALIANDO.
FOTO 26
VISTA PARCIAL EXTERNA DO ACESSO PARA FUNCIONÁRIOS.
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FOTO 27
VISTA PARCIAL INTERNA DO REFEITÓRIO.
FOTO 28
VISTA PARCIAL INTERNA DO VESTIÁRIO.
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FOTO 29
OUTRA VISTA PARCIAL INTERNA DO VESTIÁRIO.
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ANEXO 03
Croqui de localização do imóvel avaliando.
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MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL EM ESTUDO.
MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL EM ESTUDO (GOOGLE EARTH).
Imóvel IMÓVEL EM
ESTUDO
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ANEXO 04
Documentação do imóvel.