laudo de avaliação avenida rio branco, nº 174 rio de ... · pdf...

Laudo de Avaliação Avenida Rio Branco, nº 174

Rio de Janeiro - RJ

Preparado para:

BRAZILIAN MORTGAGES

Preparado por: Paula Casarini

Andre Jesus

Laudo 104RJ/10 Junho de 2010

2

Mostrar área de t rabalho.scf

1. Introdução

1.1. Solicitante Brazilian Mortgages

1.2. Finalidade Determinação do valor de locação.

1.3. Objeto

Endereço: Avenida Rio Branco, 174 – Centro – Rio de Janeiro, RJ.

Área de Terreno: 5.784,00 m² Área Construída: 83.611,00 m²

1.4. Datas

Vistoria: 31/5/2010 – acompanhado pelo funcionário da Caixa Econômica, Sr.º Welligton Pister.

Referência: Junho de 2010

1.5. Valor de Locação

Valor de Locação R$ 3.630.000,00

(Junho de 2010) (três milhões, seiscentos e trinta mil reais)

3


2. Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes Os trabalhos técnicos envolvendo vistoria ao local, contatos, levantamento de dados e cálculos foram realizados no mês de Junho de 2010. Os dados obtidos no mercado imobiliário local foram fornecidos por proprietários de imóveis, corretores, imobiliárias e profissionais habilitados, portanto, são premissas aceitas como válidas corretas e fornecidas de “boa fé”. O imóvel foi avaliado na suposição de que esteja livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos ou gravames de qualquer natureza que possam afetar o seu valor, pressupondo-se que as medidas do terreno e de construção, bem como seus respectivos títulos estejam corretos e registrados em cartório e que a documentação enviada para consulta seja a vigente. O signatário não assume responsabilidade sobre matéria legal ou de engenharia fornecidos pelo interessado, excluindo as necessárias para o exercício de suas funções. Não foram efetuadas análises jurídicas da documentação do imóvel, ou seja, de investigações específicas relativas a defeitos em títulos, invasões, hipotecas, desapropriações, superposição de divisas, usufrutos, sub-rogação de vínculos e outros por não se integrarem ao escopo desta avaliação. Não foram consultados os órgãos públicos de âmbito Municipal, Estadual ou Federal, quanto à situação legal e fiscal do imóvel, como existência de dívidas tributárias, execução fiscal, ações judiciais de execução ou de reintegração de posse, ou outras ações judiciais que não tenham o imóvel por objeto mas que possam vir a incidir sobre ele como, por exemplo, execução por dívidas (trabalhistas, previdenciárias, etc.) dentre outras. Ressalte-se que não foram levantados eventuais passivos ambientais relativos ao imóvel avaliando, tendo a análise se restringido aos aspectos das exigências da legislação relativa ao meio ambiente aplicável ao imóvel. Não foram efetuadas medições de campo e, para lastrear o processo avaliatório, foram consultados os seguintes documentos:

Relatório com as Características Físicas do imóvel.

Contrato de locação do imóvel – 14/11/2002. Foram analisadas ainda informações complementares de apoio obtidas durante a visita ao local, que serviram de base para os cálculos e apropriação final de valor.

4


Esta avaliação não pode ser utilizada para fins contábeis, como reavaliação de ativo imobilizado, nem para proposição de ações judiciais, uma vez que os laudos elaborados para tais finalidades possuem características diversas deste. Esta avaliação é independente e livre de quaisquer vantagens ou envolvimento das pessoas que realizaram os serviços.

3. Caracterização

3.1. Aspectos de Localização

Endereço : Avenida Rio Branco, 174

Bairro : Centro

Município – Estado : Rio de Janeiro – RJ

Densidade de Ocupação : Alta

Padrão Econômico : Médio-Alto

Categoria de Uso Predominante : Comercial

Valorização Imobiliária : Em valorização

Vocação : Comercial

Acessibilidade : Ótima

Intensidade do Tráfego : Intenso

Fotografias

Fachada do imóvel para Avenida

Almirante Barroso Avenida Almirante Barroso, com imóvel

à direita

5


Avenida Almirante Barroso, com imóvel

à esquerda Fachada do imóvel para Avenida Rio

Branco

Avenida Rio Branco, com imóvel à

esquerda Avenida Rio Branco, com imóvel à

direita

Fachada do imóvel para Rua Bitencourt

da Silva Fachada do imóvel para o Largo da

Carioca

6


Mapa da região Vista aérea do imóvel

3.2. Equipamentos Urbanos e Comunitários Melhoramentos

Rede de Água : Existente

Coleta de Lixo : Existente

Energia Elétrica : Existente

Esgoto Pluvial : Existente

Esgoto Sanitário : Existente

Arborização : Existente

Iluminação Pública : Existente

Pavimentação : Existente

Telefone : Existente

7


3.3. Atividades Existentes no Entorno Serviços

Comércio : Até 100m

Escola : Até 100m

Serviços Médicos : Até 100m

Recreação e Lazer : Até 100m

Correio : Até 100m

Agências Bancárias : Até 100m

Transporte : Até 100m

3.4. Entorno Imediato

Ocupação da Região : Homogênea

Ocupação Residencial : Inexistente

Ocupação Comercial : Expressiva de Padrão Médio-Alto

Ocupação Industrial : Inexistente

Distância do Centro : Imóvel situado no centro da cidade

Principais Vias Comerciais : Avenida Rio Branco e Rua Uruguaiana

Principais Vias de Acesso : Avenida Presidente Vargas e Aterro do Flamengo

Pontos de Destaque: : Catedral Metropolitana, Sede da Petrobrás e Metrô Carioca.

8


4. Descrição da Propriedade

4.1. Terreno

O terreno possui área total de 5.784,00 m², segundo Relatório com as Características Físicas do imóvel.

Superfície: Seca

Topografia: Plana

Frente: No nível do logradouro.

Zoneamento: O imóvel enquadra-se em AC2 – Área Central 2.

4.2. Construções Sobre o terreno descrito, encontra-se erigida edificação composta por embasamento e lâmina de escritórios. A base, de dois pavimentos, abriga a agência bancária, Centro Cultural e dois acessos de pedestres à torre de escritórios de forma independente. O auditório, que se encontra no 1º subsolo, também tem um acesso independente pelo nível da rua. Os níveis de subsolo abrigam, além das 126 vagas de veículos cobertas, a tesouraria e o cofre da agência, os setores de manutenção, administração predial, segurança e os equipamentos de infraestrutura básica do edifício, como casa de bombas, subestação e geradores. A torre de escritórios de 29 pavimentos apresenta uma seção transversal de 2.100m² revestida externamente de mármore branco e placas de alumínio. Seguindo os princípios da arquitetura modernista do século 20, os andares são de pavimento livre, dispondo de bom espaço entre os pilares, possibilitando diferentes composições de layout. O 30º pavimento apresenta configuração diferenciada por ser o último andar com acesso pelos elevadores e por ser utilizado como centro de treinamento. No 31º pavimento, metade do andar abriga a associação dos funcionários e a outra metade abriga a área técnica do edifício.

9


O edifício apresenta o seguinte quadro de áreas:

PavimentoÁrea Construída

(m²)Área Útil (m²)

31º 2.100,00 799,00

30º 2.100,00 1.465,00

29º 2.100,00 1.671,00

28º 2.100,00 1.671,00

27º 2.100,00 1.671,00

26º 2.100,00 1.671,00

25º 2.100,00 1.671,00

24º 2.100,00 1.671,00

23º 2.100,00 1.671,00

22º 2.100,00 1.671,00

21º 2.100,00 1.671,00

20º 2.100,00 1.671,00

19º 2.100,00 1.580,00

18º 2.100,00 1.671,00

17º 2.100,00 1.671,00

16º 2.100,00 1.671,00

15º 2.100,00 1.671,00

14º 2.100,00 1.671,00

13º 2.100,00 1.671,00

12º 2.100,00 1.671,00

11º 2.100,00 1.671,00

10º 2.100,00 1.671,00

9º 2.100,00 1.671,00

8º 2.100,00 1.580,00

7º 2.100,00 1.671,00

6º 2.100,00 1.671,00

5º 2.100,00 1.671,00

4º 2.100,00 1.671,00

3º 1.905,00 1.415,00

Mezanino 5.060,00 3.402,00

Térreo 5.741,00 3.946,00

SS1 5.580,00 2.040,00

SS2 5.580,00

SS3 945,00

TOTAL 83.611,00 56.331,00

10


O edifício, construído nos anos 70, dispõe dos seguintes equipamentos:

Dois grupos de motor-gerador de 500KVA, situados no 2º Subsolo e destinados à emergência do prédio;

Dois grupos de motor-gerador de 325 KVA, situados no 2º Subsolo e destinados à emergência do Centro de Processamento de Dados;

Dez transformadores a seco (7 de 500KVA, 1 de 750 KVA e 2 de 1000KVA), todos situados no 2º Subsolo e com tensão nominal de 13.200 / 220V;

Dois transformadores a seco de 750 KVA, situados no 31º pavimento;

Sistema de ar-condicionado com central frigorífica utilizando 2 unidades centrífugas para refrigeração de água, situados no 2º subsolo, cada qual com capacidade de 1.000TR, destinado à refrigeração da maior parte do prédio;

Sistema de ar-condicionado próprio para o auditório do 1º Subsolo;

Vinte e dois elevadores e quatro escadas rolantes;

Quatro colunas de escadas, sendo duas com portas corta-fogo;

Sistema de sprinklers;

Sistema de detectores de fumaça.

Características Principais

Estrutura: Concreto;

Fechamento: Alvenaria;

Fachada: Mármore e placas de alumínio;

Idade: 30 anos;

Estado de Conservação: Necessitando de reparos simples a importante (F)

Área Construída Total: 83.611,00 m²

11


Divisão Interna:

Subsolo 3: Cisterna, casa de bombas e escadas.

Subsolo 2: Estacionamento, subestação, geradores, casa de bombas, sanitários e escadas.

Subsolo 1: Hall dos elevadores, estacionamento, auditório, administração predial, manutenção, segurança, tesouraria, cofre, embarque/desembarque de carro forte, malote, copa, vestiários, sanitários, circulação e escadas.

Térreo: Recepção, foyer, centro cultural (administração, sala multiuso, depósito técnico) agência bancária, hall dos elevadores, escadas rolantes, escadas e acesso veículos.

Mezanino: Foyer, centro cultural (teatro, cinema com 90 lugares, cinema com 100 lugares, sala de exposições, sala de exposições especiais, galeria, salas multiuso, atelier, livraria, acervo técnico, sanitários), central telefônica, sanitários, copa, circulação, hall dos elevadores e escadas.

3º ao 7º Pavimentos: Recepção, área de trabalho, circulação, copa, sanitários, ar condicionado, hall dos elevadores e escadas.

8º Pavimento: Recepção, área de trabalho, circulação, copa, sanitários, ar condicionado, caixa d’água, manutenção caixa d’água, hall dos elevadores e escadas.


19º Pavimento: Recepção, área de trabalho, circulação, copa, sanitários, ar condicionado, caixa d’água, manutenção da caixa d’água, hall dos elevadores e escadas.


30º Pavimento: Salas de treinamento, sala de equipamentos, laboratório, circulação, sanitários, caixa d’água, hall dos elevadores e escadas.

31º Pavimento: Hall, jardim, bar, associação de funcionários (salão, assistência social, secretaria, jurídico), casa de máquinas, subestação, caixa d’água, torre de resfriamento, sanitários e escadas.

12


Acabamentos:

Piso: Cerâmica, carpete, piso elevado, granito, granilite, mármore, cimentado com pintura epóxi, vinílico, plurigoma e taco de madeira;

Paredes: Látex sobre massa corrida, fórmica, porcelanato, azulejo até o teto, cerâmica até o teto, lambris de madeira, placas de madeira e pastilhas;

Forro: Látex sobre laje, rebaixado de gesso, placa metálica, forro mineral, aglomerado e colméia;

Esquadrias: Madeira, ferro e alumínio.

Fotografias:

Fachada Fachada – Acesso principal

Hall 31º andar 31º andar -Jardim

13


31º andar – Associação dos funcionários Pavimento Tipo - Sanitários

Hall 30º andar 30º andar – acesso às salas de

treinamento

Presidência Presidência - Banheiro privativo

14


Vista da sala da presidência Presidência – elevador privativo

Hall dos elevadores – acabamento

original Hall dos elevadores reformado

Pavimento Tipo – acabamento original Pavimento Tipo - reformado

15


Pavimento Tipo - Sanitários Pavimento Tipo - Escada

Mezanino - Saguão Mezanino – Vista do Foyer

Térreo - Recepção Térreo – Foyer

16


Térreo – Acesso Auditório Subsolo – Foyer Auditório

Subsolo – Foyer Auditório Subsolo – Auditório

Subsolo 1 – Acesso veículos Subsolo 1

17


Subsolo 2 - Estacionamento Subsolo 2 - Subestação

Subsolo 2 - Gerador Subsolo 2 - Subestação

Subsolo 2 – Central Ar Condicionado Subsolo 2 – Casa de bombas

18


5. Diagnóstico

Analisando-se o imóvel sob a ótica do mercado imobiliário local podem ser destacados:

PONTOS FORTES ASPECTOS DESAFIADORES

- Avenida mais importante e valorizada da cidade. - Edifício precisa de modernização e manutenção.

- Boa oferta de transporte público.

S W

OPORTUNIDADES O T AMEAÇAS

- Localiza-se em ponto nobre do centro.

- Escassez de ofertas no mercado.

CENÁRIO DE LIQUIDEZ: Média-Alta

- A região concentra a maioria das sedes de

empresas do estado.

- Apesar do edifício dispor de vagas de

estacionamento, seu número é insuficiente.

- Apresenta pavimentos de grandes dimensões

e com facilidade para alterações de layout.

- Concorrência de novos edifícios que estão

sendo contruídos na região e daqueles que

passam por "retrofit".

19


6. Avaliação do Imóvel 6.1. Referências Normativas

A metodologia básica aplicada no trabalho fundamenta-se na NBR-14653 - Norma Brasileira para Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), em suas partes 1: Procedimentos Gerais e 2: Imóveis Urbanos.

Foi utilizada também a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – versão 2005, publicada pelo IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, Departamento de São Paulo.

6.2. Valor de Venda

6.2.1. Metodologia

Tendo em vista as características específicas da propriedade e da região, para a determinação do valor de venda foi adotado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.

Através desse método o valor da propriedade é obtido pela comparação direta com outros imóveis semelhantes situados na mesma região geoeconômica.

6.2.2. Elementos Comparativos Foram realizadas pesquisas na região onde está implantado o imóvel em análise, com a finalidade de investigar imóveis similares disponíveis para venda. O campo amostral utilizado para a determinação do valor do imóvel é composto por 8 (oito) elementos comparativos que podem ser observados junto ao Anexo 1 – Elementos Comparativos. Os imóveis pesquisados apresentam diferentes características como localização, padrão construtivo, idade, estado de conservação, área e número de vagas de garagem, e outras que impossibilitam uma comparação direta apenas de seus preços unitários, motivo pelo qual foi empregado o Tratamento por Fatores para a determinação do valor unitário.

20


6.2.3. Tratamento por Fatores

No presente trabalho foram utilizados os seguintes fatores de homogeneização:

Fator de Fonte

Com a finalidade de isolar a eventual existência da elasticidade das ofertas, os preços unitários pedidos nos elementos comparativos relativos a ofertas foram abatidos em 10%, para posterior consideração dos dados nos cálculos estatísticos.

Fator de Transposição

Para a transposição de valores do local onde se encontram os elementos comparativos para o local de referência, eleito como o de situação do imóvel, foram utilizados índices determinados e aferidos no local. Os índices utilizados para aferição foram baseados na seguinte escala de valores:

I. Equipamentos Urbanos

Variáveis Sim Não

Trafegabilidade 20 0

Luz Domiciliar 13 0

Rede de Água 11 0

Luz Pública 7 0

Guias e Sarjetas 5 0

Rede de Esgoto 4 0

Telefonia 2 0

Gás 1 0

Pavimentação Distância ao Transporte

Coletivo Largura da Via

Asfalto 17 Até 100m 15 Praças 5

Paralelepípedo 16 De 100 a 300m 10 Acima de 20m 5

Cascalho ou Pedra 8 De 300 a 500m 5 De 10 a 20m 3

Terra 5 Acima de 500m 0 Até 10m 1

21


II. Características da Região

Densidade de Ocupação Nível Econômico Fator Comercial

Classe Alta 1,50 a 2,00 Alto 1,00

De 100% a 70% 1,00 Classe Média-Alta 1,25 a 1,50 Médio-Alto 0,95

De 70% a 40% 0,95 Classe Média 1,00 a 1,25 Médio 0,90

Abaixo de 40% 0,90 Classe Média-Baixa 0,85 a 1,00 Médio-Baixo 0,85

Classe Baixa 0,70 a 0,85 Baixo 0,80

Como o fator transposição refere-se à variação do preço dos imóveis em função da localização, sua aplicação ocorre apenas na parcela referente à cota-parte terreno e será considerado de acordo com a seguinte fórmula:

Ftr = 1 + (((ILAVA – ILCOMP) / ILCOMP)) x pt) Onde: Ftr : Fator Transposição ILAVA: Índice de Local correspondente ao Imóvel Avaliando ILCOMP: Índice de Local correspondente ao Elemento Comparativo pt: Participação do valor do terreno no valor total dos imóveis

Fator Padrão Construtivo

Para a transformação do padrão construtivo de todos os elementos em uma situação comum, eleita como a do imóvel avaliando, foi utilizado o estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP - Versão 2002, concebido a partir de estudos anteriores realizados pela Comissão de Peritos nomeada pelo Provimento nº 02/86 dos MM. Juizes de Direito das Varas da Fazenda Municipal da Capital de São Paulo. Como o fator padrão construtivo refere-se à variação do preço dos imóveis em função do padrão da construção, sua aplicação ocorre apenas na parcela referente à cota-parte construção e será considerado de acordo com a seguinte fórmula:

Fpc = 1 + (((PdAVA – PdCOMP) / PdCOMP)) x pc)

Onde: Fpc: Fator Padrão Construtivo PdAVA: Padrão Construtivo correspondente ao Imóvel Avaliando PdCOMP: Padrão Construtivo correspondente ao Elemento Comparativo pc: Participação do valor da construção no valor total dos imóveis

22


Fator Depreciação

Conforme preconizações do estudo supramencionado o critério especificado para a transformação do estado de conservação de todos os elementos é uma adequação do método Ross/Heidecke que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda. O Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação (FOC) é determinado pela expressão:

FOC = R + K x (1-R) Onde: R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal. K = coeficiente de Ross/Heideck O fator de depreciação física k é obtido através de uma tabela de dupla entrada, na qual se encontra, nas linhas a relação percentual entre a idade da edificação na época de sua avaliação e a vida referencial relativa ao padrão dessa construção. Nas colunas utiliza-se a letra correspondente ao estado de conservação da edificação, fixado segundo as faixas especificadas. Levando-se em conta que o estado de conservação somente irá influir na parcela-construção, este fator será ponderado a partir da porcentagem referente ao valor da construção, verificada, de forma geral, no valor de venda de imóveis comerciais.

Fdep = 1 + (((FdepAVA – FdepCOMP) / FdepCOMP)) x pc) Onde: Fdep: Fator Depreciação FdepAVA: Fator de Depreciação correspondente ao Imóvel Avaliando FdepCOMP: Fator de Depreciação correspondente ao Elemento Comparativo pc: Participação do valor da construção no valor total dos imóveis

23


Fator Área

Para homogeneização dos elementos comparativos no que se refere à área que apresentam foi utilizado o fator de área em conformidade com as prescrições do “Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações”, de autoria de Sérgio Antônio Abunahman, publicado pela Editora Pini:

Fa = (área de elemento pesquisado)1/8

=> quando a diferença for inferior a 30% (área de elemento avaliando)

ou,

Fa = (área de elemento pesquisado)1/16

=> quando a diferença for superior a 30% (área de elemento avaliando)

6.2.4. Situação Paradigma

A situação paradigma considerada, que possibilitará a homogeneização dos valores é a seguinte:

Área Útil Média do Pavimento-tipo = 1.671,00 m²

Índice de Local = 125,00

Cota-Parte Terreno = 65%

Cota-Parte Construção = 35%

Valor da Vaga (por mês) = R$ 400,00

Padrão = 2,05

Idade = 30 anos

Vida Útil Referencial = 60 anos

Estado de Conservação = F

Fator de Depreciação = 0,420

Área de Terreno = 5.784,00 m²

SITUAÇÃO PARADIGMA

24


6.2.5. Valor Unitário de Locação Homogeneizados os elementos que compõem o campo amostral através de fatores de fonte, localização, padrão construtivo, idade, estado de conservação e área, conforme Anexo 2 – Tratamento por Fatores, obteve-se o seguinte valor unitário básico:

. Valor Unitário Básico R$ 62,45/m²/mês

6.2.6. Valor de Locação O valor locativo total do empreendimento corresponde ao produto do valor unitário pelo peso de rendimento de cada área útil dos pavimentos, somando-se este subtotal ao valor das vagas de garagem, obtido através da multiplicação de seu valor unitário pelo número de vagas, conforme exemplificado na tabela a seguir:

25


PavimentoÁrea Útil

(m²)

Valor Unitário

(R$/m²)Peso

Valor

Homogeneizado

(R$/m²)

Locativo (R$/mês)

31º 799,00 62,45 1,00 62,45 49.900,00

30º 1.465,00 62,45 1,00 62,45 91.500,00

29º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00

28º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00

27º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00

26º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00

25º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00

24º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00

23º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00

22º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00

21º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00

20º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00

19º 1.580,00 62,45 1,00 62,45 98.700,00

18º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00

17º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00

16º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00

15º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00

14º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00

13º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00

12º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00

11º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00

10º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00

9º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00

8º 1.580,00 62,45 1,00 62,45 98.700,00

7º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00

6º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00

5º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00

4º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00

3º 1.415,00 62,45 1,00 62,45 88.400,00

Mezanino 3.402,00 62,45 1,00 62,45 212.400,00

Térreo 3.946,00 62,45 1,50 93,67 369.600,00

SS1 2.040,00 62,45 0,50 31,22 63.700,00

SS2

SS3

SUBTOTAL 56.331,00 3.578.500,00

Vagas 126 400,00 50.400,00

TOTAL 3.628.900,00 Em números redondos:

Valor de Locação = R$ 3.630.000,00 (três milhões, seiscentos e trinta mil reais)

Junho/2010

26


7. Termo de Encerramento

Este trabalho foi realizado com isenção de ânimos, é independente e totalmente livre de quaisquer vantagens ou envolvimento do profissional responsável.

Este laudo é composto por 26 (vinte e seis) folhas e 4 (quatro) anexos.

Rio de Janeiro, 7 de Julho de 2010.

COLLIERS INTERNATIONAL DO BRASIL

Paula Cristina Alonso Casarini

Engenheira Civil CREA 5.060.339.429

ANEXOS

ANEXO 1

ELEMENTOS COMPARATIVOS

Endereço: Rua Lauro Muller, 116 Fonte: Eliete - (21) 2230-1311

O/T: O Municipio Rio de Janeiro, RJ Preço (R$): 21.600,87

V/L: L Área de Terreno (m²): 5.000,00 Área de Construção (m²): 197,27

ACH (m²): 197,27 Fator de elasticidade: 0,90

A.P.T. (m²): 197,27 A.M. (m²): 0,00

A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00

Idade (anos): 30 Padrão: 3,07

Estado de Conservação: C Fator de Depreciação: 0,510

Número de Vagas: 4 Preço Pedido (R$): 21.600,87

Valor, sem Ff e Vagas (R$): 17.840,78 Valor Unitário Homogenizado: R$ 56,89 /m²

1

ÁREAS

Mês:

6

Ano:

2010

Endereço: Praia de Botafogo, 440 Fonte: Prop. - (21) 2226-5866




A.P.T. (m²): 400,00 A.M. (m²): 0,00

A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00





6

2

ÁREAS

Mês:

Ano:

2010

Endereço: Rua Humaitá, 275 Fonte: Cushman - Gustavo - (21) 2546-1818




A.P.T. (m²): 911,00 A.M. (m²): 0,00

A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00


Estado de Conservação: A Fator de Depreciação: 1,000


Valor, sem Ff e Vagas (R$): 111.566,10 Valor Unitário Homogenizado: R$ 58,66 /m²2010

3

ÁREAS

Mês:

6

Ano:

Endereço: Rua Voluntários da Pátria, 113 Fonte: Cushman - Gustavo - (21) 2546-1818

O/T: T Municipio Rio de Janeiro, RJ Preço (R$): 61.891,50



A.P.T. (m²): 605,00 A.M. (m²): 0,00

A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00





Mês:

6

Ano:

4

ÁREAS

2010


Endereço: Avenida Rio Branco, 138 Fonte: Marcelo (adm.) - (21) 2507-1770




A.P.T. (m²): 253,00 A.M. (m²): 0,00

A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00





5

ÁREAS

Mês:

6

Ano:

2010

Endereço: Praça Floriano, 19 - 2302 Fonte: Centrus - Jonatas (21) 2509-1997




A.P.T. (m²): 100,00 A.M. (m²): 0,00

A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00





6

ÁREAS

Mês:

6

2010

Ano:

Endereço: Avenida Rodrigues Alves, 261/269 Fonte: Colliers International


V/L: L Área de Terreno (m²): 5.000,00 Área de Construção (m²): 2.496,39

ACH (m²): 2.496,39 Fator de elasticidade: 0,90

A.P.T. (m²): 2.496,39 A.M. (m²): 0,00

A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00




Valor, sem Ff e Vagas (R$): 130.005,06 Valor Unitário Homogenizado: R$ 66,35 /m²2010

6

7

ÁREAS

Ano:

Mês:

Endereço: Avenida Rio Branco, 115 Fonte: Colliers International

O/T: T Municipio Rio de Janeiro, RJ Preço (R$): 151.146,00

V/L: L Área de Terreno (m²): 5.000,00 Área de Construção (m²): 1.679,40

ACH (m²): 1.679,40 Fator de elasticidade: 1,00

A.P.T. (m²): 1.679,40 A.M. (m²): 0,00

A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00





8

ÁREAS

Mês:

6

Ano:

2010


ANEXO 2

TRATAMENTO POR FATORES

VALOR UNITÁRIO DO TERRENO


1 90,44 0,8840 0,9380 0,9320 0,8750 0,629 56,89

2 89,00 1,0400 0,9030 0,8920 0,9150 0,750 66,75

3 122,47 0,9630 0,7970 0,7560 0,9630 0,479 58,66

4 98,99 1,0010 0,8030 0,9030 0,9380 0,645 63,85

5 73,12 1,0010 0,8910 1,0000 0,8890 0,781 57,11

6 77,00 1,0010 0,9270 1,0340 0,8390 0,801 61,68

7 52,08 1,0400 0,8430 1,3660 1,0250 1,274 66,35

8 89,76 0,9630 0,7970 1,0000 1,0010 0,761 68,31

F AreaFator

Final

q

(R$/m²)Elemento

Valor Unitário

(R$/m²) descontados fator

oferta

F Pd F depF

Transp

Legenda: Unitário: Valor unitário em R$/m2; Vu: Valor Unitário, descontadas vagas e

o fator de fonte, em R$/m2; F Pd: Fator padrão construtivo; F dep: Fator

depreciação; F Transp: Fator transposição; F área: Fator Área; Fator Final = ∑Fi – n

+ 1 (onde n é o número de fatores utilizados); q: Valor Unitário Homogeneizado.

IMÓVEL EM AVALIAÇÃO

Soma = R$ 499,59 / m²

Número de Elementos = 8

Valor Médio = R$ 62,45 / m²

Limite Inferior = R$ 43,71 / m²

Limite Superior = R$ 81,18 / m²

Soma = R$ 499,59 / m²

Número de Elementos = 8

Valor Médio = R$ 62,45 / m²

Média Saneada

VALOR UNITÁRIO BÁSICO

Intervalo para Saneamento


Número de Amostras: 8

Número de Graus de Liberdade: 7

tc (tabelado): 1,415

Desvio Padrão = 4,54







INTERVALO DE CONFIANÇA

CAMPO DE ARBÍTRIO

Elementos Efetivamente Utilizados

Campo de Arbítrio

TEORIA DAS PEQUENAS AMOSTRAS


ANEXO 3

DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL


ANEXO 4

ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO


De acordo com o item “Especificação das Avaliações” da NBR 14653-2: 2004

(ABNT) - Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas – Parte

2: Imóveis Urbanos, o presente trabalho avaliatório apresentou os Graus de

Fundamentação e de Precisão a seguir descritos:

Grau de Fundamentação

Valor Determinado Método

Grau de Fundamentação

Valor de Locação Comparativo I

Grau de Precisão

Valor Determinado Método

Grau de Precisão

Valor de Locação Comparativo III

laudo de avaliação avenida rio branco, nº 174 rio de ... · pdf...

Documents