laudo de avaliaÇÃo - pravaliar engenharia · energia elétrica em alta e baixa tensão e rede de...

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Rua Osmar Cunha , 183 – Ed. Ceisa Center – Bl. B – S. 108 Florianópolis – Santa Catarina / Fones: 0(xx)48 99980 9377 – 3223 6363

e-mail: [email protected] www.pravaliarengenharia.com.br

LAUDO DE AVALIAÇÃO

VALOR AVALIADO: 104.270.000,00 (cento e quatro milhões duzentos e setenta mil reais)

ORDEM DE SERVIÇO Nº 376/2018 SOLICITANTE: TRIBUNAL DE CONTAS DO ESTADO DE SANTA CATARINA PROPRIETÁRIO: TRIBUNAL DE CONTAS DO ESTADO DE SANTA CATARINA CNPJ Nº 83.279.448/0001-13 FINALIDADE: CONSULTORIA PATRIMONIAL PARA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL OBJETO: AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO – PRÉDIO COMERCIAL ENDEREÇO: RUA BULCÃO VIANA, 90 – CENTRO – FLORIANÓPOLIS -SC CEP: 88.020-160 CONTATO: Tel: 48 3221.3696 - ELAINE MARIA ZANELLATO CEP: 88.047-010

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1. Identificação do Imóvel: LOCALIZAÇÃO Edificação de 22.487,71 m² não averbada, erguida sobre terreno com área total de 5.913,24 m², com endereço à Rua Bulcão Viana, 90 – Centro – Florianópolis –SC. CEP: 88020-160. Demais informações sobre a localização, nos documentos e mapas em anexo ao presente Laudo de Avaliação.

COORDENADAS: LATITUDE: -27º 36’ 01,36” – LONGITUDE: -48º 32’ 51,79”

QUADRO DE ÁREAS

EDIFICAÇÃO ANTIGA – TRIBUNAL DE CONTAS DO ESTADO DE SANTA CATARINA

EDIFICAÇÃO NOVA - TRIBUNAL DE CONTAS DO ESTADO DE SANTA CATARINA

Bloco A : 2.451,95 m² Bloco B: 3.523,61 m²

Área Bloco A + Bloco B = 5.975,56 m²

Área Prédio Novo: 16.512,15 m²

ÁREA TOTAL EDIFICADA: 22.487,71 m²

ÁREA DO TERRENO TOTAL - DOCUMENTO PREFEITURA: 6.386,99 m²

ÁREA DO TERRENO TOTAL REAL: 5.639,89 m²

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TERRENO: TIPOLOGIA DO TERRENO: URBANO

Formato: Irregular Área Total Real: 5.639,89 m² Fração Ideal: 100 % Situação: Esquina Testada: Nível da Rua Topografia: plano/semiplano

Característica do solo: Seco – Sem Indícios de Contaminação.

ÁREA TOTAL DO TERRENO ADOTADA: 5.639,89 m²

COORDENADAS: LATITUDE: -27º 36’ 01,36” – LONGITUDE: -48º 32’ 51,79”

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EDIFICAÇÃO

Tipo de Edificação: Edificação Comercial Área do original Prédio Antigo: 5.975,56 m² Área Ampliada Prédio Novo: 16.512,15 m² Área Total: 22.487,71 m² Estado de Conservação Edificação Nova: Muito Bom - Novo não teve e nem

precisa de reparos. Estado de Conservação Edificação Antiga: Muito Bom - Novo não teve e nem

precisa reparos. Padrão de Construção: Padrão Alto

ÁREA TOTAL EDIFICADA: 22.487,71 m² Observação: A área total construída foi conferida no quadro de áreas e projetos arquitetônico de implantação apresentado

2. Documentação apresentada: Projeto Arquitetônico de implantação do Empreendimento com seus respectivos Quadros de Áreas. Inscrições imobiliárias do imóvel para fins de pagamento do TCRS – Taxa de Coleta de Resíduos Sólidos. Inscrição Imobiliária 1 TCE : Nº 52.39.092.0120.002- 832 Inscrição Imobiliária 2 TCE: Nº 52.39.092.0120-001-003

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TRIBUNAL DE CONTAS DO ESTADO DE SANTA CATARINA

ESPECIFICAÇÕES TIPO DE IMÓVEL ENDEREÇO CARACTERÍSTICAS

DO IMÓVEL DOCUMENTAÇÃO

APRESENTADA

Tribunal de Contas do Estado de Santa Catarina

Rua Bulcão Viana, 90 – Centro – Florianópolis –SC CEP: 88020-160 Telefone: (48) 3221 3600

Tratam-se de 2 (duas) edificações distintas a considerar:

Edificação Antiga Edificação Nova

Projetos Arquitetônicos de implantação com seu respectivo quadro de áreas Inscrição Imobiliária para pagamento TCRS – Taxa de Coleta de Resíduos Sólidos. Inscrição Imobiliária nº 52.39.092.0120.002-832 Inscrição Imobiliária nº : 52.39.092.0120.001-003

EDIFICAÇÃO ANTIGA

BLOCO A + BLOCO B


Estruturada em concreto armado possuem fundações profundas, com fechamento das paredes em alvenaria e esquadrias de alumínio.

Área do Terreno: 5.639,89 Área Edificada do Prédio Antigo: 5.975,56 m²

EDIFICAÇÃO

NOVA


Estruturada em concreto armado possuem fundações profundas, com fechamento das paredes em alvenaria e esquadrias de alumínio.

Área do Terreno: 5.639,89 Área Edificada do Prédio Novo: 16.512.15 m²

Área Total Edificada

- - 22.487,71 m²

Foram também fornecidos pelo Tribunal de Contas do Estado de Santa Catarina, projetos, memoriais, que se encontram em anexo ao presente Laudo de Avaliação.

3. Objetivo e finalidade do Trabalho: Objetivo: Avaliação do valor de mercado do Imóvel: Edificação do Tribunal de Contas do Estado de Santa Catarina. Finalidade: Avaliação Patrimonial do Imóvel para fins contáveis.

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4. Proprietário Imóvel:

Proprietário: Tribunal de Contas do Estado de Santa Catarina CNPJ Nº : 83.279.448/0001-13 Ocupação: Serviço Público

5. Solicitante Laudo: Tribunal de Contas do Estado de Santa Catarina - Diretoria de Administração e Finanças – Divisão de Contratos.

6. Data da Vistoria no Imóvel:

A vistoria foi realizada em 03/09/2018

7. Pressupostos e Ressalvas Este Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas técnicas da ABNT, Avaliação de Bens, registradas como NBR 14653 – Parte 1 (Procedimentos Gerais) e Parte 2 (Imóveis Urbanos), e baseia-se:

Na documentação fornecida, constituída pela escritura do imóvel e seus anexos;

Na qualidade da amostra, na qual está assegurado quanto à idoneidade das fontes de informação, sua atualidade, o número de elementos efetivamente utilizados;

Na Norma Brasileira NBR 14653 – Parte 2 - conforme esta norma o método involutivo compreende as etapas descritas nos subitens 8.2.2.1 a 8.2.2.10 e que abrangem: Vistoria, Projeto Hipotético; Pesquisa de Valores; Previsão de receitas; Levantamento do custo de produção de projeto hipotético; Previsão das despesas adicionais; Margem do lucro do incorporador; prazos; taxas e modelo.

Não foi previsto a valor da outorga onerosa no custo do empreendimento, uma vez que, por tratar-se de um projeto hipotético,

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não foi fornecido pela Prefeitura Municipal de Florianópolis, o valor de outorga onerosa.

Em informações constatadas "in loco" quando da vistoria ao imóvel, realizada em 03/09/2018;

Tipo e Uso de ocupação do solo, restrições físicas e limitações legais, conforme previstos na Prefeitura Municipal de Florianópolis – SC, Lei Complementar 482 de 17 de janeiro de 2014 – Plano Diretor na Região.

Para avaliação das unidades hipotéticas e cálculo do valor total do empreendimento foi utilizado um aplicativo de inferência estatística TS – SISREG.

Na presente avaliação considerou-se que toda a documentação pertinente

encontrava-se correta e devidamente regularizada, e que o imóvel objeto da avaliação esta livre e desembaraçado de quaisquer ônus, em condição de ser imediatamente comercializado.

Não foram efetuadas investigações quanto à correção dos documentos fornecidos;

as observações “in loco” foram feitas sem instrumentos de medição e as informações disponibilizadas foram tomadas como de boa fé.

8. Vistoria da Região Geoeconômica na qual se encontra inserido o Empreendimento Avaliando.

A região de localização do imóvel está inserida no Bairro Centro, da cidade de Florianópolis, a cerca de 10 minutos da Rua Felipe Schmidt, O imóvel está situado na esquina da Av Hercilio Luz com Rua Bulcão Viana, trata-se de uma região importante e valorizada, não só por sua forte vocação institucional, comercial e residencial, e pelo fato da região possuir um zoneamento para uma Área Mista de Central, bem como, para ACI - Área Comunitária Institucional, e consequente forte especulação imobiliária de empresas interessadas na compra de áreas para construções e incorporações imobiliárias, mas também em razão das edificações existentes no entorno do imóvel, tais como: Assembleia Legislativa do Estado de Santa Catarina, Tribunal de justiça de Santa Catarina; Forum da cidade de Florianópolis - SC; Instituições Bancárias; Clínicas Médicas; Hospitais; Correios. Nas proximidades do imóvel a infraestrutura disponível é completa. A topografia observada na região é predominantemente plana.

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O acesso ao imóvel se dá através da Av. Hercílio Luz, Rua Bulcão Viana e da Rua Engº Newton Valente da Costa, conforme figura demonstrada acima. A região possui pavimentação asfáltica, e qualificação dos acessos secundários, contando com rede de energia elétrica em alta e baixa tensão e rede de tratamento de esgoto e galerias pluviais implantada no local. Há eficiência nas telecomunicações, em internet de alta velocidade, sinais digitais, na segurança pública, no transporte coletivo e coleta de lixo. A região possui atividade predominantemente Institucional Comunitária e Mista Central.

9. Vistoria do Empreendimento Avaliando

9.1. Caracterização do Terreno

Trata-se de 1 (um) terreno urbano situado na Rua Bulcão Viana, 90 – Centro – Florianópolis -SC. De acordo com as informações obtidas no Tribunal de Contas do Estado de Santa Catarina, projetos arquitetônicos, memoriais de construção, entre outros documentos fornecidos, o terreno tem área de real de projeto de 5.639,89 m². O Terreno é irregular com topografia plana e solo com baixa consistência. Sobre o terreno existem edificações que serão objeto de avaliação no presente trabalho.

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9.2. Descrição da área do terreno objeto da avaliação

De acordo com o acima exposto á área do terreno do imóvel pertencente ao Tribunal de Contas do Estado de Santa Catarina é de 5.639,89 (cinco mil seiscentos e trinta e nove mil metros quadrados e oitenta e nove decímetros quadrados). Localização: Rua Bulcão Viana, 90 – Centro – Florianópolis -SC.

Topografia: A topografia do terreno é plana.

Superfície: Em razão da superfície do terreno estar localizado próximo a áreas

de marinha, a natureza do subsolo é de baixa consistência, que será determinante na escolha do sistema de rebaixamento freático. Para a construção das fundações do projeto hipotético, houve necessidade de aplicação de métodos de controle de água subterrânea e rebaixamento do lençol d’àgua.

Acesso ao Imóvel: O local do imóvel, sito a Rua Bulcão Viana, 90 - Centro –

Florianópolis – SC pode ser acessado pela Rua Hercílio Luz ou pela própria Rua Bulcão Viana. O imóvel situa-se em Área Comunitária Institucional – ACI, no polígono central a cerca de 5 (cinco) minutos da Rua Felipe Schmidt .

Vocação: Institucional

Aproveitamento e Ocupação do Terreno: Trata-se de uma área tipicamente urbana, que pode ser aproveitada para construção de Torres de salas comerciais.

9.3. Caracterização da Edificação

O imóvel possui uma área edificada total de 22.487,71 m², constante no projeto

arquitetônico do imóvel (planta em anexo), erguida sobre terreno com área total real de 5.639,89 m², situado na Rua Bulcão Viana – Centro – Florianópolis - SC .

Sobre o terreno foram construídas duas edificações, denominadas aqui no presente trabalho, de edificações antigas, construídas em 1976 (Bloco A) e 1983 (Bloco B) e o prédio novo inaugurado em 2012. Os prédios possuem 6,0 (seis) elevadores que acessam os diversos pavimentos das edificações. Os pavimentos são compostos por áreas de recepção, subsolos garagem, áreas de estacionamento, refeitórios, auditórios, salas de reuniões e escritórios onde funcionam entre outras áreas, os setores

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administrativo, financeiro e contábil. Na reforma recente realizada em ambas as edificações, destacamos a execução dos seguintes projetos complementares: Climatização de toda edificação, cabeamento estruturado, subestação de energia de alta tensão, sonorização, CVTV, entre outros. As edificações possuem fundações profundas, encontrando-se em bom estado de conservação, sendo estruturadas em concreto armado com fechamento das paredes em alvenaria. O piso das áreas internas foi executado em placas cerâmicas removíveis para acessar facilmente ao cabeamento estruturado existente, teto rebaixado em PVC com iluminação em calhas com luminárias.

10. Verificação da legislação do uso e ocupação do solo De acordo com as exigências legais da Prefeitura Municipal de Florianópolis –

SC, Lei Complementar 482 de 17 de janeiro de 2014 – Plano Diretor na região, o terreno possui viabilidade para edificações, com o seguinte enquadramento:

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RUA BULCÃO VIANA, 90 – CENTRO – FLORIANÓPOLIS – SC

ZONEAMENTO GABARITO ÍNDICE DE APROVEITAMENTO

ÁREA DO IMÓVEL

Área Comunitária Institucional (ACI) - são aquelas destinadas a todos os equipamentos comunitários ou aos usos institucionais, necessários à garantia do funcionamento satisfatório dos demais usos urbanos e ao bem estar da população;

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-

ÁREA NO ENTORNO DO IMÓVEL

AMC: Área Mista Comercial – área situada na frente do imóvel

avaliando (para fins de cálculo do terreno método involutivo)

10,0 pavimentos

Taxa de Ocupação: 50%

4,8

ÁREA TOTAL DO TERRENO: 5.639,89 m²

11. Metodologia aplicada No presente Laudo de avaliação foi aplicado o método evolutivo. Este método

permite a identificação do valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes.

A aplicação do método exige que:

O valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de mercado ou, na impossibilidade deste, pelo método involutivo.

Diante da natureza do bem avaliando e da não disponibilidade de elementos com o mesmo porte e padrão para utilização do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o imóvel como um todo, optamos pelo Método Evolutivo, conforme descrito abaixo:

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MCDDM – Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para avaliação de salas comerciais do projeto hipotético.

MQTCT – Método da Quantificação dos Custos para as benfeitorias

existentes.

As benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou pelo método da quantificação do custo;

O fator de comercialização é a Razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição. O fator de comercialização deve ser considerado toda vez que a finalidade da avaliação for o valor de mercado do bem na utilização do método evolutivo (que identifica o valor do bem através do somatório de seus componentes)

A expressão matemática que permite a apropriação do valor do imóvel pelo método citado é a seguinte:

VI = ( VT + CB ) x FC,onde:

VI = Valor do Imóvel

VT = Valor do Terreno

CB = Custos das Benfeitorias

FC = Fator de Comercialização

Para cálculo do terreno foi utilizado o método involutivo:

A Norma para avaliação de imóveis Urbanos IBAPE / SP (2005), especifica que o método involutivo deve ser empregado quando não houver mínimas condições de utilização do método comparativo direto. Trata-se de um critério direto de valoração que indica a viabilidade de incorporação de uma gleba ou terreno de grandes dimensões para transformá-los em outro empreendimento.

Na presente avaliação utilizamos o método involutivo para cálculo do terreno, uma vez que, o centro de Florianópolis não possui terrenos com as mesmas características e semelhante suficiente para adotarmos a metodologia de comparação de dados amostrais tanto de oferta como de transação. O método involutivo tem-se mostrado excelente ferramenta para avaliação de terrenos urbanos, ou lotes conforme definidos

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na NBR 14653-2 (item 3.34 = porção de terreno resultante de parcelamento do solo urbano) e na antiga NBR 5676 (item 3.15: porção de terreno com frente para vias públicas ou particulares em condições de ser aproveitado de imediato para fins urbanos), na ocorrência de pequenas amostragens, com número insuficiente de dados coletados e efetivamente utilizados. O referido método aplica-se também na avaliação de terrenos situados em áreas de expansão urbana, à exceção de loteamentos e sempre que a região demonstrar vocação para empreendimentos verticalizados residenciais e/ou comerciais. No presente caso, como foi impossível ou incabível a aplicação do método comparativo para o cálculo do terreno por falta de elementos assemelhados, quer por suas dimensões e área, quer pelo seu aproveitamento, utilizamos o método involutivo vertical.

12. Diagnóstico do Mercado:

O desempenho de mercado para imóveis da natureza do avaliando, encontra-se aparentemente recessivo, em razão da atual conjuntura econômica que atingiu o mercado imobiliário. A construção civil encontra-se estagnada, em função das incertezas da política econômica do governo federal, na região poucos negócios vêm se realizando, portanto, consideramos que o imóvel como um todo, possui baixa absorção no mercado e baixa liquidez.

13. Cálculo do terreno com a utilização do método involutivo

Após o estudo de mercado concluiu-se que o melhor aproveitamento para este terreno é a construção de um prédio comercial. Considerando o máximo de aproveitamento possível, pode se construir 390 (trezentos e noventa salas comerciais) de 55,00 m² de área privativa, num prédio de 10 pavimentos. O preço de venda das unidades, inferido estatisticamente e praticado pelo mercado é de R$ 10.500,00 por m² de área construída privativa (calculado no item 14 do presente Laudo de Avaliação)

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Com base na legislação municipal vigente, segue abaixo os parâmetros

construtivos, bem como as características físicas do projeto hipotético projetado.

Terreno e Edificação:

Área do terreno: 5.639,89

Número de pavimentos: 10

Índice de Aproveitamento: 4,80

Taxa de ocupação: 50%

Área privativa por pavimento (m²): 2.165,71

Área construída (m²): 27.071,47

Número de salas por andar: 39

Número de salas comerciais: 390

Área privativa das salas (m²): 55,00

A tabela abaixo apresenta o custo de produção do projeto hipotético, BDI do construtor, BDI do incorporador e ainda a taxa de corretagem praticada no mercado em estudo, bem como os equipamentos especiais que não estão contemplados na composição do CUB.

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Os valores apresentados abaixo foram inferidos estatisticamente e apresentados no item 14.1 do presente, sendo utilizado o método comparativo direto de dados de mercado (salas comerciais).

Valor Unitário (R$/m²): 10.500,00

Preço sala (R$): 577.500,00

VGV (R$): 225.225.000,00

20 sala/bimestre: 11.550.000,00

10 sala/bimestre: 5.775.000,00

25 sala/bimestre: 14.437.500,00

5 salas/bimestre 2.887.500,00

Para realização do empreendimento considerou-se que o empreendedor utilizou capital próprio e consequentemente implica-se na utilização da taxa mínima de atratividade ou taxa de desconto, no qual é considerado o risco de investimento no mercado atual e a respectiva valorização esperada para o capital da empresa. Segue abaixo a TMA utilizada no fluxo de caixa do empreendimento hipotético.

Financeiro:

TMA sem risco: 1,20%

Taxa de risco 0,70%

TMA ajustada ao risco: 1,91%

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A planilha abaixo apresenta os custos diretos e indiretos apurados de cada item do empreendimento, inclusive a elaboração e aprovação de projetos, necessários a transformação do imóvel para as condições de um projeto hipotético. Orçamento:

SERVIÇO % R$

Projetos e Serviços preliminares 4,5% 3.221.762,65

Infraestrutura 5,1% 3.651.331,00

Supraestrutura 26,0% 18.614.628,65

Alvenaria 7,5% 5.369.604,42

Instalações elétricas 5,1% 3.651.331,00

Instalações hidro-sanitárias (inclui incêndio) 4,5% 3.221.762,65

Outras Instalações (gás, telefone, etc.) 2,0% 1.431.894,51

Revestimentos 12,5% 8.949.340,70

Esquadrias 8,5% 6.085.551,67

Cobertura e impermeabilização 1,4% 1.002.326,16

Pisos 6,5% 4.653.657,16

Pintura 5,2% 3.722.925,73

Vidros 1,3% 930.731,43

Elevadores 5,5% 3.937.709,91

Área de lazer, ajardinamento, etc. 3,0% 2.147.841,77

Limpeza 0,4% 286.378,90

Serviços complementares 1,0% 715.947,26

Sub-Total 100,0% 71.594.725,56

Sub-Total unitário 2.644,66

BDI 38,85% 27.814.550,88

Total 99.409.276,45

PLANILHA COM O CRONOGRAMA FINANCEIRO BIMESTRAL DO EMPREENDIMENTO EM ANEXO.

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Com base nos cálculos anteriores, a tabela abaixo apresenta o fluxo de caixa do empreendimento, bem como o seu VPL (Valor presente líquido), considerado como valor de mercado do terreno na presente data.

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14. Cálculo das Salas Comercais Utilizadas no Projeto Hipotético do Método Involutivo.

14.1. Cálculo das Salas Comerciais por inferência Estatística:

A determinação do valor do terreno pelo método comparativo direto de dados do mercado, previsto no subitem 8.2.4 da NBR 14653-2: 2011, baseado no processo de inferência estatística, com adoção de modelo de regressão múltipla, pelo fato de existir elementos assemelhados na região, quer por suas dimensões e área, como por seu aproveitamento. Foram realizadas pesquisas de mercado nos bairros da cidade de Biguaçu - SC, para composição de uma amostra representativa de dados de mercado com características, semelhantes às do avaliando. Na estrutura da pesquisa foram eleitas variáveis relevantes para formar um modelo, e explicar a formação de valor, estabelecendo as relações entre si com a variável dependente. O fator de comercialização deve ser tomado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor que a unidade em razão do comportamento do mercado na época da avaliação do bem.

No presente trabalho seguimos as recomendações da NBR-14653-2, com atenção para os seguintes pontos:

Aplicação de modelos de regressão que utilizem variáveis que

considerem as diferenças entre os imóveis;

A definição do valor deve ser obtida através da comparação com dados de mercado assemelhados;

Sempre que possível, conforme o grau de precisão da avaliação, visitar

os imóveis tomados como referência, para verificar a veracidade das informações;

15. Programa utilizado

Para avaliação do valor venal do terreno, utilizamos para tratamento dos dados um

“software” denominado TS-Sisreg, no qual os dados são lançados em uma planilha e recebem tratamento matemático – estatístico a fim de formar um modelo matemático que relacione aquelas informações segundo as técnicas convencional e científica adotadas pela engenharia de avaliações.

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16. Coleta de Dados

Para conclusão dos cálculos avaliatórios, utilizamos como metodologia para

avaliação do valor de mercado de terrenos na região, o Método Comparativo de Dados do Mercado. A avaliação foi efetuada de acordo com as Normas Brasileiras de Perícias e Avaliações (NBR 14653 – 2: 2011). O problema, que se apresenta, conforme já dito, é o de avaliar para venda à vista, referente a setembro 2018, 1 (um) terreno + edificações pertencente ao Tribunal de Contas do Estado de Santa Catarina, localizado no município de Florianópolis, Bairro Centro em Santa Catarina, realizamos pesquisa na região, para obtenção de eventos do mercado semelhantes aos imóveis avaliando, utilizamos banco de dados da Caixa Econômica Federal (Sistema SIMIL), consultados jornais/classificados locais, imobiliárias e corretores independentes. Ressaltamos que foram coletados 37 (trinta e sete) amostras, em oferta na região para inferir o valor de mercado sobre uma amostra homogênea, com análise do valor de venda, portanto, descreveremos a seguir no rol de amostragem, os elementos pesquisados. Formou-se rol de elementos com 37 amostras que se encontram descritos com fotos em anexo.

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17. Tratamento Estatístico 17.1. Especificação da Avaliação

De acordo com a Norma NBR 14653-2: 2011, as avaliações devem ser especificadas de acordo com a fundamentação e a precisão. A fundamentação é função do trabalho avaliatório com o envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais. A precisão depende da natureza do bem, do objetivo da avaliação, da conjuntura de mercado, da abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza), da metodologia e dos instrumentos utilizados. Na presente avaliação, conforme a tabela que integra o Tratamento estatístico das amostras, a pontuação obtida para o método utilizado (comparativo direto de dados de mercado), permite enquadrar a especificação do laudo, de acordo com mencionada norma, no grau de fundamentação II e precisão III. 17.2. Memória de Cálculo

MEMORIA DE CÁLCULO EM ANEXO

18. Verificação dos pressupostos do modelo

Após os tratamentos, homogeneizações e testes através de estatística inferencial, obteve-se o modelo de regressão, onde as seguintes variáveis mostraram-se consistentes e significativas.

Preço Unitário (R$/m²): Variável dependente, representando o valor unitário de cada elemento, ou seja, a relação entre o valor venal total e sua respectiva área. Amplitude da amostra aproveitada: R$ 2.750,00/m² a R$ 16.341,50/m²

Área privativa: variável independente numérica, é esperado que a medida

que aumenta a área diminui o preço unitário. Amplitude da amostra: 22,00 m² a 200,00 m²

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Localização (Atratividade Local): Variável qualitativa explicada através de uma dicotomia, no qual foi adotado o valor 01 para que imóveis que estão posicionados numa região com alto fluxo de pessoas e o valor 00 para os imóveis localizados numa região com um fluxo um pouco mais baixo e um pouco mais afastado dois principais pólos do centro de Florianópolis.

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Padrão Construtivo: Variável qualitativa explicada através de um código alocado, na qual foi atribuído aos elementos amostrais os seguintes valores:

Padrão Construtivo

Normal Normal/Alto Alto

4 5 6

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Idade estimada: Variável quantitativa no indica que quanto maior a idade do

imóvel menor é o seu preço unitário. Esse regressor se mostrou importante e foi utilizado no modelo matemático.

O modelo inferencial que mostrou melhor ajuste aos pontos da amostra encontra-se detalhadamente e apresentado memória de cálculo em anexo, resumidamente é apresentado a seguir:

Modelo da Regressão Preço unitário =( -2,3153815e+08 +6,1442353e+08 * 1/Áreaprivativa +29431571 * Fluxo depessoas +68482448 * Padrãoconstrutivo +-8144285,4 * Idadeestimada½ ) ^ 0,5

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Correlação do Modelo Classificação : Correlação Fortíssima

O modelo explicitado acima apresentou coeficiente de correlação forte (R = 0,926496) e coeficiente de determinação ajustado (R2 ajustado = 0,858396). Num modelo de regressão múltipla, como é o caso, é desejável que o módulo do coeficiente de correlação entre a variável dependente e as variáveis independentes seja próximo da unidade. O quadrado do coeficiente de correlação ajustado resulta no coeficiente de determinação, que indica o poder de explicação do modelo em função das variáveis independentes consideradas. No presente caso, o coeficiente de determinação encontrado (R2 ajustado = 0,858396), indica que 85,83 % da variabilidade dos preços observados são explicadas pelas variáveis utilizadas (área, distância ao centro e vocação) e que a diferença para a unidade (100%) é decorrente de variáveis não utilizadas e possíveis imperfeições da amostra. 16.1 Linearidade A linearidade do modelo é realizada pela análise dos valores observados para a variável dependente versus cada variável independente, analisando o comportamento gráfico da variável dependente em relação a cada variável independente, ou seja, pela análise do comportamento do mercado com o comportamento atribuído para cada variável. O presente laudo atende a este pressuposto, o que pode ser verificado através dos gráficos de comportamento das variáveis que integram o Tratamento Estatísitico. 16.2 Normalidade A verificação da normalidade foi realizada pelos seguintes instrumentos:

a) Análise do gráfico de resíduos padronizados versus valores ajustados, com os pontos dispostos aleatoriamente.

b) Comparação das frequências relativas dos resíduos amostrais nos

intervalos de [-1;+1], [-1,64;+1,64], [-1,96;+1,96], com as probabilidades de distribuição normal padrão nos mesmos intervalos, ou seja, 72,0 %, 89,0 % e 97,0 %.

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c) Exame do gráfico dos resíduos ordenados padronizados versus quantis da distribuição normal padronizada, que deve se aproximar da bissetriz do primeiro quadrante.

16.3 Homocedasticidade

A verificação da homocedasticidade pode ser feita graficamente, plotando os

resíduos contra os valores estimados pela reta de regressão, a ausência da mesma pode levar muitas vezes, o avaliador a desprezar variáveis fundamentais no modelo, sendo que a presença da heterocedasticidade não permite a construção de intervalos de confiança válidos para o parâmetro da equação. O modelo adotado apresentou a variância constante dos resíduos.

16.4 Autocorrelação

O resíduo de uma observação não é correlacionado com os resíduos de outra observação. Foi efetuada a análise visual dos resíduos, observando-se que são independentes e não correlacionado. 16.5 Multicolinearidade A verificação da multcolinearidade é realizada pela análise da matriz das correlações que retrata as dependências lineares de primeira ordem entre as variáveis independentes, com atenção especial para resultados superiores a 0,80.

26



No presente laudo não há resultados superiores a 0,80 na correlação entre as variáveis independentes, indicando ausência de multicolinearidade.

Var

iável

Form

a L

inea

r

Áre

a pri

vat

iva

Flu

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e pes

soas

Pad

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vo

Idad

e es

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ada

Pre

ço u

nit

ário

X1 1/x 7 20 7 21

X2 x 11 7 56 38

X3 x 8 -8 49 62

X4 x½ -

10

31 -

87

29

Y y² 19 5 91 -

81

19. Cálculos Avaliatórios

19.1. Cálculo do Valor do metro quadrado das Salas Comerciais

Por determinação da Norma ABNT NBR – 14653 – 2 : 2011, o valor final da

avaliação determinado através de inferência estatística – COM UTILIZAÇÃO DE MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR, tem que estar contido em um intervalo de confiança fechado de no máximo 80%. O modelo adotado foi linearizado e a variável dependente na escala normal, sendo que a estimativa central utilizada foi à moda, fidelizando assim o fenômeno explicado e apresentando coerência com as crenças estabelecidas a priori Por este signatário. Os limites mínimo, máximo e médio, que podem ser adotados estão descritos no item 16 – Tratamento Estatístico das amostras. CAMPO DE ARBÍTRIO: O campo de arbítrio corresponde a semi-amplitude de 15% em torno da estimativa pontual adotada. Caso não seja adotada a estimativa pontual, o Engenheiro de avaliações deve justificar sua escolha.

27



O modelo utilizado foi : Preço unitário =( -2,3153815e+08 +6,1442353e+08 * 1/Área privativa +29431571 * Fluxo de pessoas +68482448 * Padrão construtivo +-8144285,4 * Idade estimada½ ) ^ 0,5

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado : LIMITE MÍNIMO: R$ 9.882,92 VALOR MÉDIO: R$ 10.513, 12 LIMITE MÁXIMO: R$ 11.107,80

Justificativa: Qualquer um dos valores acima tem a mesma probabilidade de integrar o intervalo de confiança de 80%, podendo ser aceito como valor de mercado de venda do imóvel. No presente trabalho adotamos o valor médio como valor de mercado de uma sala comercial de alto padrão localizada no centro de Florianópolis –SC.

MEMÓRIAS DE CÁLCULOS EM ANEXO

20. Custos de Reedição das Benfeitorias Existentes

20.1. Cálculo das edificações Existentes sobre o Terreno.

Tipo de Edificação: Edificação Institucional (ACI) Área do original Prédio Antigo: 5.975,56 m² Área Ampliada Prédio Novo: 16.512,15 m² Área Total: 22.487,71 m² Idade Real: Prédio Antigo: 30 anos Idade Real: Prédio Novo: 5 anos Estado de Conservação Edificação Nova: Novo sofreu e não precisa reparos Estado de Conservação Edificação Antiga: Novo sofreu e não precisa reparos. Padrão de Construção: Padrão Alto

ÁREA TOTAL EDIFICADA: 22.487,71 m² Observação: A área total construída foi conferida no quadro de áreas e projetos arquitetônico de implantação apresentado.

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A edificação foi avaliada pelo método de quantificação de custos, utilizado para identificar o custo de reedição das benfeitorias. Este método consiste na apropriação do valor das benfeitorias, através da reprodução do seu custo. A composição dos custos é feita a partir do CUB – Custo Unitário Básico de Construção, considerando a idade e padrão construtivo. Neste método devem ser justificados e quantificados os efeitos do desgaste físico e/ou obsoletismo funcional das benfeitorias. Para apuração do custo de construção, foi aplicado o modelo previsto na ABNT NBR 14653-2, representado a seguir: O orçamento final por m² (OF) da edificação, incluindo todos os custos, é calculado pela seguinte modelo matemático: C = {CUB + [OE + OI + (OFe –OFd)/S ] x (1 + A)(1+F)(1+L) Onde: C = É o custo unitário de construção por metro quadrado de área equivalente de construção Custo Unitário Básico, fornecido pelo Sinduscom-SC, comercial de padrão normal, que melhor se assemelha a edificação sobre o terreno. Os preços dos materiais de construção foram coletados entre vários fornecedores da Grande Florianópolis e os valores da mão de obra pesquisados por sindicatos regionais conveniados. CUB – Custo Unitário Básico para área do prédio Comercial: R$ 2.203,88/m² – Projeto Padrão ALTO Comercial - CSL (comercial salas e lojas ) dados de setembro de 2018. OE = Orçamento para elevadores quando existentes OI = Orçamento de instalações especiais OFe = Orçamento de fundações especiais Ofd = Orçamento de fundações diretas

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S = área equivalente de construção: Admitida com área real privativa.

Por tratar-se de um prédio que contempla áreas cobertas padrão, e outras áreas comuns cobertas e descobertas, destinadas a garagens, heliponto, barrilete, com padrão diferente deve-se calcular á área equivalente de construção com dimensões estimadas, conforme disposto na Norma 12.721/2006 item 4.1.2.2 – Área equivalente de construção:

a) 25% das correspondentes áreas reais descobertas, tais como terraços, mezanino, etc..)

b) 50% das correspondentes áreas reais cobertas de padrão diferente, tais como garagens, pilotis, depósitos, etc.. EDIFICAÇÃO: Segundo quadro de áreas apresentado pelo Tribunal de Contas do Estado de Santa Catarina Bloco A + Bloco B = Área dos Prédios antigos previamente existentes: 5.975,56 m² Edificação Nova construída recentemente: 16.512,15 m²

S Total dos Blocos A + Bloco B + Prédio Novo = 22.487,71 m² S Total Prédio Novo: 16.512,15 m²

Área Equivalente para o Prédio Novo

Área do Pavimento Subsolo Garagem: 1.703,80 m² x 0,5 = 851,90 m² Área Térreo Descoberta: 324,70 x 0,25 = 81,18 m² Área no 2º Pavimento 1º Garagem: 1.438,08 m² x 0,5 = 719,04 m² Área do 3º Pavimento Pilotis: 1.013,84 m² x 0,5 + 424,24 x 0,25 = 612,98 m² Área do 4º Pavimento 2º Garagem: 792,56 x 0,5 + 191,96 x 0,25 = 434,67 m² Área Descoberta 13º Pav: 65,34 x 0,25 = 16,34 Ático Descoberto: 339,26 x 0,25 = 84,82 m² Área de Barrilete: 169,86 x 0,50 + 216,27 m² x 0,25 = 138,99m² Área de Casa de Máquinas Reservatório: 195,58 x 0,5 = 97,80 m² Resgate (Heliponto): 195,58 x 0,25 = 48,90 m²

S = Construção Equivalente para o Prédio Novo: 3.086,62 m²

S Total para Prédio Novo: 13.425,53 m²

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BDI – BENEFICIOS DE DESPESAS INDIRETAS

A = Taxa de administração da obra F = Percentual aos custos financeiros durante o período da construção L = Percentual correspondente ou remuneração da construtora

DEPRECIAÇÃO D = Fator de depreciação de Ross – Heidecke, que levam em conta a idade aparente e o estado de conservação.

EQUIPAMENTOS ESPECIAIS INSTALADOS A CONSIDERAR: EQUIPAMENTO VALOR

R$

Elevadores (6) 998.000,00

Climatização 6.122.575,00

Fundações Profundas + Rebaixamento Lençol Freático + Paredes Diafragma

2.460.000,00

Cabeamento Estruturado + Sonorização + Subestação

900.000,00

Valor Total 10.480.575,00 Observação: Os valores dos equipamentos especiais foram pesquisados na documentação apresentada (edital, projetos, memoriais, entre outros), além de outros pesquisa realizadas no mercado local, e nos valores estabelecidos pelo SINAPI – Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e índices da Construção Civil.

VALOR DA EDIFICAÇÃO: VALORES CALCULADOS NA PLANILHA EXCEL MÉTODO EVOLUTIVO EM ANEXO.

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VALOR DA EDIFICAÇÃO = R$ 52.453.589,68 + R$ 10.480.575,00

VALOR DA EDIFICAÇÃO = R$ 62.934.164,68

21. Valor Global do Imóvel

Segundo a NBR 14653-2 – 2011 - A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados os custos de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização. Assim:

VGI = (VT + CB).FC

VG = (R$ 46.826.174,47 + R$ 62.934.164,68 ). FC

32



FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO

O fator de comercialização é a Razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição. O fator de comercialização deve ser considerado toda vez que a finalidade da avaliação for o valor de mercado do bem na utilização do método evolutivo (que identifica o valor do bem através do somatório de seus componentes).

No caso ora abordado, por tratar-se de uma avaliação atípica de uma área comunitária institucional, não foi possível calcular o fator de comercialização por não existir imóveis similares em oferta ou transação ao bem avaliando, em função disto levamos em conta o item 9.3 – c, da NBR 14653-2:2011 – IBAPE /SP, que preconiza a utilização do fator de comercialização, admitindo-se que pode ser maior ou menor que a unidade. No caso ora abordado arbitramos o valor de 0,95 para o imóvel em questão, em razão do subaproveitamento da área do terreno onde está erguida a edificação antiga, e a obrigatoriedade da mudança de zoneamento em caso de comercialização. Portanto, FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO = 0,95

VGI = R$ 109.760.339,15 X 0,95

VGI = R$ 104.272.322,20 Em números redondos:

VGI = 104.270.000,00 (cento e quatro milhões duzentos e setenta mil

reais

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22. Grau de Fundamentação do Laudo (terreno + Benfeitorias)

rsnssarsnssa

Item Descrição

3 Fator de Comercialização 2 Grau II

Graus III II I pts

Pontos Mínimos 8 5 3 Pontos Obtidos Totais 6

Itens Obrigatórios no grau correspondente 1 e 2 1 e 2 todos Pontos de itens obrigatórios 2,6,7 e 8 demais

Pontos Mínimos 6 4 3 III 4 2

demais itens grau II grau I II 4 2

Pontos Mínimos 2 1 I 6

Pontos Máximos possíveis 9 6 3 6 Grau II

a Grau III

Grau obtido

no MQCII

II

Grau obtido

no MCDM ou

Involutivo

Vlr do Terreno é

< 15% do Vlt.

Total do Imóvel

Vlr da Benfeitoria

é < 15% do Vlr.

Total do Imóvel

Estimativa do Valor do TerrenoGrau II - de fundamentação no Método

Comparativo ou no Involutivo2

9.5.1 - Para atingir o Grau III, são obrigatórias:

apresentação do laudo na modalidade completa (em todos os itens de a a m ); atendeu

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO FINAL: atendimento simultâneo a Tabela 9 e Item 9.5.1 da NBR 14653-2

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO FINAL DO LAUDO Grau II

Grau de Fundamentação após

Enquadramento da Tabela 7

ENQUADRAMENTO SEGUNDO O GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO: Item 9.5.1 da NBR 14653-2

ENQUADRAMENTO SEGUNDO O GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - Método Evolutivo: Tabela 11

Tabela 11 - Enquadramento do Laudo segundo seu Grau de FundamentaçãoVerificação da Tabela 10 x Tabela 11

ENQUADRAMENTO de acordo com Tabela 11

Enquadramento Tabela 7 Grau

Grau Possível = II

Grau Possível = II

Grau II - Justificado

1 Grau II

não

não

2 Estimativa do Custo de ReediçãoGrau II - de fundamentação no Quantificação

de Custos2 Grau II

Determinação do Grau de Fundamentação

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - IMÓVEIS URBANOS

MÉTODO EVOLUTIVO - NBR-14.653-2

Tabela 10 - Grau de Fundamentação no caso de utilização de Método Evolutivo

LOGO DA EMPRESA

Especificação do Laudo nº TRIBUNAL DE CONTAS DO ESTADO DE SANTA CATARINA 20/09/2018

Imóvel EDIFICAÇÃO COMERCIAL INSTITUCIONAL

Endereço RUA BULCÃO VIANA, 90 - CENTRO - FLORIANÓPOLIS - SC

34



23. Resultado da Avaliação e Data de Referência Valor de Mercado: R$ 104.270.000,00 (cento e quatro milhões duzentos e setenta mil reai)

Data de Referência: 03/10/2018

24. Responsável Técnico Responsável Técnico: Márcio Antônio Lunardelli Cavallazzi, Engenheiro Civil Registrado no CREA/SC sob o nº 017036-4, CPF nº 416.353.029-00.

25. Encerramento

Laudo de Avaliação, em 34 (trinta e quatro) folhas de papel A4, 10 (dez) fotografias digitadas e impressas; mapas da região, projetos; anotação de responsabilidade técnica, outros anexos.

Florianópolis, 03 de outubro de 2018

Engº Márcio A. L. Cavallazzi CREA/SC 17936-4

Pravaliar Engenharia Ltda

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ANEXOS

ANEXO - 1

DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA

36



FOLHA Nº 01


DATA: 09/2018 LEGENDA: VISTA FRONTAL AO IMÓVEL AVALIANDO – EDIFICAÇÃO NOVA

ORDEM DE SERVIÇO Nº 376/2018 SOLICITANTE: TRIBUNAL DE CONTAS DO ESTADO DE SANTA CATARINA PROPRIETÁRIO: TRIBUNAL DE CONTAS DO ESTADO DE SANTA CATARINA CNPJ Nº 83.279.448/0001-13 FINALIDADE: CONSULTORIA PATRIMONIAL PARA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL OBJETO: AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO – PRÉDIO COMERCIAL ENDEREÇO: RUA BULCÃO VIANA, 90 – CENTRO – FLORIANÓPOLIS -SC CEP: 88.020-160

37



FOLHA Nº 02


DATA: 09/2018 LEGENDA: VISTA DO IMÓVEL AVALIANDO – EDIFICAÇÃO ANTIGA


38



FOLHA Nº 03


DATA: 09/2018 LEGENDA: VISTA DO IMÓVEL AVALIANDO – EDIFICAÇÕES ANTIGA E NOVA


39



FOLHA Nº 04


DATA: 09/2018 LEGENDA: VISTA DA RECPÇÃO SITUADA NO ACESSO DA EDIFICAÇÃO ANTIGA


40



FOLHA Nº 05



DATA: 09/2018 LEGENDA: VISTA SALAS DE ESCRITÓRIOS

41



FOLHA Nº 06


DATA: 09/2018 LEGENDA: VISTA DA ÁREA DE ACESSO DO PRÉDIO NOVO


42



FOLHA Nº 07


DATA: 09/2018 LEGENDA: SALAS DE ESCRITÓRIO


43



FOLHA Nº 08 DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA

CLIMATIZAÇÃO EXAUTORES - CLIMATIZAÇÃO

SUBESTAÇÃO DE ENERGIA

DATA: 09/2018 LEGENDA: EQUIPAMENTOS ESPECIAIS


44



ANEXOS – 10

ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA

laudo de avaliaÇÃo - pravaliar engenharia · energia elétrica em alta e baixa tensão e rede de...

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