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Engenharia Civil e de Segurança do Trabalho

LAUDO DE AVALIAÇÃO

VALOR DE MERCADO: R$ 46.580.000,00 (quarenta e seis mil quinhentos e oitenta mil reais)

SOLICITANTE: ALEXANDRE GERBER KOERICH PROPRIETÁRIO: EUGÊNIO RAULINO KOERICH S/A COM E INDÚSTRIA FINALIDADE: AVALIAÇÃO DE MERCADO DO TERRENO OBJETO: AVALIAÇÃO DE TERRENO URBANO ENDEREÇO: RUA BOCAIÚVA, 2070 – CENTRO – FLORIANÓPOLIS - SC CEP: 88015-530





SUMÁRIO

1. IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL 3

2. DOCUMENTAÇÃO APRESENTADA 4

3. OBJETIVO DO TRABALHO 4

4. PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL 4

5. SOLICITANTE DO LAUDO 4

6. DATA DA VISTORIA DO IMÓVEL 4

7. PRESSUPOSTOS E RESSALVAS 5

8. VISTORIA DA REGIÃO GEOECONÔMICA 6

9. VISTORIA DO TERRENO AVALIANDO 6

10. VERIFICAÇÃO DA LEGISLAÇÃO DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO 8

11. METODOLOGIA APLICADA 8

12. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO ADOTADO 9

13. CARACTERIZAÇÃO DO HIPOTÉTICO EMPPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO 12

14. ESTIMATIVA DO VALOR DE MERCADO DA UNIDADE AUTÔNOMA 23

15. ESTIMATIVA DO VALOR DO TERRENO – ARM – ÁREA RESIDENCIAL MISTA 25

16. ESTIMATIVA DO VALOR DE MERCADO DO TERRENO 26

17. ENCERRAMENTO 28

ANEXOS





1. Identificação do Imóvel:

Referencia: Escritura Pública 1º Ofício de Registro de Imóveis comarca e município de Florianópolis – SC. Matrícula n° 73.092 - Livro nº 2 – Registro Geral - de 20 de maio de 2009 – atualizada em 23 de outubro de 2015 Endereço do Imóvel quer consta na Matrícula nº 73.092: Terreno situado na Rua Bocaiúva - Centro – Florianópolis – SC, com área de 6.637,85 m². Endereço Verificado “in Loco”: Levantamento Planialtimétrico – Topografia & Geoprocessamento S/C - Terreno com área total de 6.304,601 m² situado na Rua Bocaiúvas, 2070 – Centro – Florianópolis -SC. (Planta em Anexo)

Coordenadas Geográficas: Latitude: -27°35’12,39”S – Longitude: -48° 32’ 51,55”O





TIPOLOGIA DO TERRENO: URBANO

Formato: Irregular Área: 6.304,601 m² Fração Ideal: 100 % Situação: Frente para a Rua Boacaiuva, 2070 – Centro – Florianópolis - SC Testada: Nível da Rua Topografia: plano. Característica do solo: Baixa Consistência

LOCALIZAÇÃO: Rua Bocaiúva, 2070 – Centro – Florianópolis -SC

ÁREA TOTAL: 6.304,60 m²

2. Documentação apresentada: Escritura Pública de Registro de Imóveis, matrícula nº 73,092, 1º ofício de Registro de Imóveis da Comarca e Município de Florianópolis - SC (doc. anexo) Inscrição Imobiliária nº 52.03.096.0853.002673

3. Objetivo do Trabalho: Avaliação do valor de mercado do referido Imóvel. Definição Valor de Mercado: Quantia mais provável pela qual um bem seria negociado em uma data de referência, entre vendedor e comprador prudentes e interessados no negócio, com conhecimento de mercado, mas sem compulsão, dentro das condições mercadológicas.

4. Proprietário Imóvel:

Eugênio Raulino Koerich S/A Com. E Ind. CNPJ Nº: 86.184.074/0001-40

5. Solicitante Laudo: Alexandre Gerber Koerich

6. Data de vistoria no imóvel:

A vistoria foi realizada em 26/06/2017





7. Pressupostos e Ressalvas Este Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas técnicas da ABNT, Avaliação de Bens, registradas como NBR 14653 – Parte 1 (Procedimentos Gerais) e Parte 2 (Imóveis Urbanos), e baseia-se:

Na documentação fornecida, constituída pela escritura do imóvel e seus anexos;

Na qualidade da amostra, na qual está assegurado quanto à idoneidade das fontes de informação, sua atualidade, o número de elementos efetivamente utilizados;

Na Norma Brasileira NBR 14653 – Parte 2 - conforme esta norma o método involutivo compreende as etapas descritas nos subitens 8.2.2.1 a 8.2.2.10 e que abrangem: Vistoria, Projeto Hipotético; Pesquisa de Valores; Previsão de receitas; Levantamento do custo de produção de projeto hipotético; Previsão das despesas adicionais; Margem do lucro do incorporador; prazos; taxas e modelo.

Não foi previsto a valor da outorga onerosa no custo do empreendimento, uma vez que, por tratar-se de um projeto hipotético, não foi fornecido pela Prefeitura Municipal de Florianópolis, o valor de outorga onerosa.

Não foi calculado o valor das edificações existentes sobre o terreno, por não ser objeto da avaliação deste imóvel.

Em informações constatadas "in loco" quando da vistoria ao imóvel, realizada em 26/06/2017;

No Levantamento Planialtimétrico Cadastral, realizado pela Empresa Geofáceis - Topografia & Geoprocessamento S/C, e em documentos apresentados pelo proprietário do imóvel.

Para avaliação das unidades hipotéticas e cálculo do valor total do empreendimento foi utilizado um aplicativo de inferência estatística TS – SISREG.





8. Vistoria da região geoeconômica na qual se encontra inserido o terreno

avaliando.

8.1 Caracterização da região:

A região de localização do imóvel está inserida no Bairro Centro, da cidade de Florianópolis, a uma quadra da Av. Rubens de Arruda Ramos (Av. Beira Mar), a cerca de 100 metros do mar, dividindo-se entre áreas comerciais e residenciais. O imóvel localiza-se ao longo da Rua Bocaiúva, trata-se de uma rua altamente valorizada, não só por sua forte vocação comercial e residencial, e consequente especulação imobiliária de empresas interessadas na compra de áreas para construções e incorporações imobiliárias, mas também em razão das edificações existentes no entorno do imóvel, tais como: Shopping Beira Mar; Instituições Bancárias; Clínicas Médicas; Hospitais; Correios. Nas proximidades do imóvel a infraestrutura disponível é completa. A topografia observada na região é predominantemente plana. O acesso ao imóvel se dá através da Av. Beira Mar e da própria Rua Bocaiúva. Próximos ao imóvel estão situados Shopping, lojas comerciais, restaurantes diversos, além de Supermercados. A região possui pavimentação asfáltica, e qualificação dos acessos secundários, contando com rede de energia elétrica em alta e baixa tensão e rede de tratamento de esgoto e galerias pluviais implantada no local. Há eficiência nas telecomunicações, em sinais digitais, na segurança pública, no transporte coletivo e coleta de lixo. A região possui atividade predominantemente mista: Residencial/Comercial

9. Vistoria do terreno avaliando

9.1 Caracterização do Terreno:

Trata-se de 1 (um) terreno urbano situado na Rua Bocaiúva, 2070 – Centro – Florianópolis -SC. De acordo com a matrícula nº 73.092, o terreno tem área de 6.637,85 m², com as seguintes medidas e confrontações: Frente a oeste numa extensão de 44,85 m², em dois lances, o primeiro lance medindo 30,45 confrontando com a referida rua, e o segundo lance medindo 14,40 metros, confrontando com propriedade do Cond. Ed. Pas de Calais Residence; Fundos a leste, numa extensãode 44,40 metros em três lances, o 1º lance medindo 15,20 metros, o 2º lance com 14,80 metros, confrontando parte com propriedade do Conjunto Residnecial Alves de Brito, parte com propriedade do Condomínio Califórnia, o 3º lance medindo 14,40 com propriedade de herdeiros de Josefina Pagani Nappi e Francisco Nappi. Lateral Direita ao Norte, numa extensão de 172, 88, confrontando em parte com propriedade da Solar da Bocaiúva, e parte com propriedade do curso e colégio solução Ltda. Lateral





Esquerda ao Sul, numa extensão de 163,60 metros em três lances, o 1º lance medindo 33,00 metros, confronta com Condomínio Ed. Pas de Calais Residence, 2º lance numa extensão de 100,00 metros confrontando com propriedade de Elmar Heinek e outros, e o 3º lance, mede 30,60 metros. O Terreno é irregular com topografia plana e solo com baixa consistência. Sobre o terreno existem edificações que não serão objeto de avaliação no presente trabalho.

9.2 Conferência da área objeto da avaliação

Em levantamento planialtimétrico cadastral apresentado pelo proprietário constatamos que existe uma diferença na área quadrada da matrícula/ registro imobiliário comparado com a área real “in loco”, conforme dados técnicos (topográficos) realizados pela empresa Geofáceis – Topógrafia & Geoprocessamento S/C. Os levantamentos encontraram uma área total do terreno pertencente a Eugênio Raulino Koerich S/A Com e Ind de 6.304,601 m², com uma diferença de área de 333,25 m², com relação a área que consta na matrícula de nº 73.092, sendo a área adotada neste trabalho, para realização dos cálculos, a mesma do levantamento realizado “in Loco”, ou seja, 6.304,60 m².

9.3 Descrição da área objeto da avaliação

De acordo com o acima exposto á área do terreno da Empresa proprietária do imóvel Eugênio Raulino Koerich S/A Com e Ind adotada foi de 6.304,60 (seis mil trezentos e quatro metros quadrados e sessenta centímetros quadrados).

Localização: Rua Bocaiúva nº 2070 – Centros – Florianópolis -SC.

Topografia: A topografia do terreno é plana.

Superfície: Em razão da superfície do terreno estar localizado próximo a áreas de marinha, a natureza do subsolo é de baixa consistência, que será determinante na escolha do sistema de rebaixamento freático. Para a construção das fundações do projeto hipotético, haverá necessidade de aplicação de métodos de controle de água subterrânea e rebaixamento do lençol d’àgua.

Acesso ao Imóvel: O local do imóvel, sito a Rua Bocaiúva 2070 - Centro –

Florianópolis – SC pode ser acessado via Avenida Beira Mar Norte ou pela própria Rua Bocaiúva. O local onde se situa o imóvel, situa-se no polígono central a cerca de 5 (cinco) minutos da Rua Felipe Schmidt .

Vocação: Residencial/Comercial.





Aproveitamento e Ocupação do Terreno: Trata-se de uma área tipicamente

urbana, que pode ser aproveitada para construção de Torres de prédios residenciais multifamiliares de luxo.

10. Verificação da legislação do uso e ocupação do solo

De acordo com as exigências legais da Prefeitura Municipal de Florianópolis –

SC, Lei Complementar 482 de 17 de janeiro de 2014 – Plano Diretor na região, o terreno possui viabilidade para edificações, com o seguinte enquadramento:

RUA BOCAIÚVA 2070 – CENTRO – FLORIANÓPOLIS - SC

ZONEAMENTO GABARITO ÍNDICE DE APROVEITAMENTO

AMC: Área Mista Comercial (frente do Terreno) – até

12,00 pavimentos

Taxa de Ocupação: 80%

5,8

ARM – Área Residencial Mista

(Fundos do Terreno)

12,00 Pavimentos

Taxa de Ocupação: 80%

5,2

ÁREA TOTAL DO TERRENO: 6.304,60 m²

11. Metodologia aplicada

A Norma para avaliação de imóveis Urbanos IBAPE / SP (2005), especifica que o método involutivo deve ser empregado quando não houver mínimas condições de utilização do método comparativo direto. Trata-se de um critério direto de valoração que indica a viabilidade de incorporação de uma gleba ou terreno de grandes dimensões para transformá-los em outro empreendimento.

Na presente avaliação utilizamos o método involutivo, uma vez que, o centro de

Florianópolis não possui imóveis com as mesmas características e semelhante suficiente para adotarmos a metodologia de comparação de dados amostrais tanto de oferta como de transação. O método involutivo tem-se mostrado excelente ferramenta para avaliação de terrenos urbanos, ou lotes conforme definidos na NBR 14653-2 (item 3.34 = porção de terreno resultante de parcelamento do solo urbano) e na antiga NBR 5676 (item 3.15: porção de terreno com frente para vias públicas ou





particulares em condições de ser aproveitado de imediato para fins urbanos), na ocorrência de pequenas amostragens, com número insuficiente de dados coletados e efetivamente utilizados. O referido método aplica-se também na avaliação de terrenos situados em áreas de expansão urbana, à exceção de loteamentos e sempre que a região demonstrar vocação para empreendimentos verticalizados residenciais e/ou comerciais. No presente caso, como foi impossível ou incabível a aplicação do método comparativo por falta de elementos assemelhados, quer por suas dimensões e área, quer pelo seu aproveitamento, utilizamos o método involutivo vertical.

12. Caracterização do Empreendimento Adotado (Estudo Preliminar)

O projeto hipotético desenvolvido para se chegar ao valor de mercado do imóvel possui três torres com 13 pavimentos, sendo dividido em 01 subsolo, 01 pavimento térreo e 11 pavimentos tipo. As torres do empreendimento possuem as seguintes características:





PROJETO HIPOTÉTICO – PLANILHA EM ANEXO

Área Construída Permitida 35.147,92 m²

Área Construída computável adotada 35.147,92 m²

Coeficiente de Aproveitamento AMC - 5,8 E ARM – 5,2

Área de Projeção Permitida 5.043,68 m²

Área de Projeção Adotada 2.703,68 m²

Taxa de Ocupação 43,00%

Número de Blocos 3,0

Pavimentos (subsolo + térreo+tipo) 13

Número de Unidades 165

Número de Vagas de Garagem por apartamento

2,0

13. Caracterização do hipotético empreendimento imobiliário, considerando o aproveitamento eficiente do terreno, legalmente permitido pela legislação e com unidades assemelhadas às da região analisada.

13.1 Cálculo do projeto hipotético – Custo de Construção do Empreendimento.

Método da quantificação de custos: Utilizado para identificar o custo de

reedição de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou por orçamento detalhado, com identificação das fontes consultadas.

Para apuração do custo de construção, pode ser aplicado o modelo previsto na ABNT NBR 14653-2, representado a seguir: O orçamento final por m² (OF) da edificação, incluindo todos os custos, é calculado pela seguinte modelo matemático: C = {CUB + [OE + OI + (OFe –OFd)/S ] (1 + A)(1+F)(1+L) Onde: C = é o custo unitário de construção por metro quadrado de área equivalente de construção CUB – Custo Unitário Básico desonerado: R$ 1.771,90/m² – Prédio de Padrão Alto





Custo Unitário Básico, fornecido pelo Sinduscom-SC, prédio residencial de alto padrão, que melhor se assemelha a edificação a ser erguida sobre o terreno. Os preços dos materiais de construção foram coletados entre vários fornecedores da Grande Florianópolis e os valores da mão de obra pesquisados por sindicatos regionais conveniados.

CUB (Custo Unitário Básico) de prédio residencial de alto padrão, para junho/ 2017: R$ 1.771,90/m².

OE = Orçamento para elevadores quando existentes: 2( dois) elevadores por Bloco: 6(seis) Elevadores: R$ 720.000,00 (consulta em revendedores autorizados) OI = Orçamento de instalações especiais: R$ 2.000.000,00 (bombas de recalque, ar condicionado, ventilação, exaustão, mobiliário, urbanização, recreação, ajardinamento, instalação de regulamentação do condomínio, etc..) OFe = Orçamento de fundações especiais: R$ 5.000.000,00 (controle de águas subterrânea e rebaixamento do lençol freático, paredes diafragma, tirantes, estaqueamentos com utilização de equipamentos hélice contínuas, etc..) OFd = Orçamento de fundações diretas: R$ 0,00 S = 35.147,92 m² F = Percentual aos custos financeiros durante o período da construção: considerando a duração da obra em 36 meses a 10,00% ao ano A = Taxa de administração da Obra = 10,00% L = Percentual correspondente ou remuneração da construtora = 10,00 % ASSIM TEMOS: Onde: CUB = R$ 1.771,90/m² - Prédio Residencial OE = Orçamento para elevadores (1) = R$ 720.000,00 OI = Orçamento de instalações especiais = R$ 2.000.000,00 (OFe – Ofd) =R$ 0,00 S = Área Construída = 35.147,92 m² (área total hipotética do empreendimento) EDIFICAÇÃO: SEGUNDO PROJETO HIPOTÉTICO S Total = 35.147,92 m² C = {CUB + [OE + OI + (OFe –OFd)/S ] (1 + A)(1+F)(1+L)





C = {1.771,90 + [720.000,00 + 2.000.000,00 +(5.000.000,00 -0,00)/35.147,92] x 1,3 C = {1.771,90 + [7.720.000,00/35.147,92] x 1,3 C: (1.771,90 + 219,64) x 1,3 C = R$ 2.589,00/m² Custo da Construção do empreendimento = R$ 2.589,00 x 35.147,92 m² = R$ 90.998.179,28

CUSTO DE CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO = R$ 90.998.179,28

13.2 Cálculo do Valor de Mercado da Unidade Hipotética - Apartamento

13.2.1 Diagnóstico do Mercado

O desempenho de mercado de terrenos no centro de Florianópolis - SC

encontra-se aparentemente recessivo, em razão da atual conjuntura econômica que atingiu o mercado imobiliário. Em função das características do terreno, área quadrada, com excelente potencial construtivo, situado em local de alta valorização, no centro, a uma quadra da Avenida Beira Mar Norte, a cerca de 50 metros do mar, na rua Bocaiúva, próximo à restaurantes, shopping, clínicas, hospital, supermercado, considera – se que o imóvel apresenta alta liquidez, a quantidade de ofertas de bens similares é baixa, e a absorção pelo mercado pode ser considerada a curto prazo..

13.2.2 Programa utilizado

Para avaliação do valor venal do terreno, utilizamos para tratamento dos dados um “software” denominado TS-Sisreg, no qual os dados são lançados em uma planilha e recebem tratamento matemático – estatístico a fim de formar um modelo matemático que relacione aquelas informações segundo as técnicas convencional e científica adotadas pela engenharia de avaliações.

13.2.3 Coleta de Dados

Para conclusão dos cálculos avaliatórios, utilizamos como metodologia para avaliação do valor de mercado de terrenos na região, o Método Comparativo de Dados do Mercado. A avaliação foi efetuada de acordo com as Normas Brasileiras de Perícias e Avaliações (NBR 14653 – 2: 2011). O problema, que se apresenta, conforme já dito, é





o de calcular o valor do metro quadrado para venda a vista de um apartamento de alto padrão com área hipotética calculada de 126,09 m², referente a junho de 2017, localizado no centro do Município de Florianópolis, realizamos pesquisa na região, para obtenção de eventos do mercado semelhantes aos imóveis avaliando, foram consultados jornais/classificados locais, imobiliárias e corretores independentes. Ressaltamos que foram coletados, 60 (sessenta) amostras em oferta e transação na região, para a análise do valor de venda, portanto, descreveremos a seguir no rol de amostragem, os elementos pesquisados.

Formou-se rol de elementos que se encontram descritos em anexo.

13.2.4 Tratamento Estatístico

MEMÓRIA DE CÁLCULO EM ANEXO

13.2.5 Verificação dos pressupostos do modelo

Após os tratamentos, homogeneizações e testes através de estatística inferencial, obteve-se o modelo de regressão, onde as seguintes variáveis mostraram-se consistentes e significativas.

Valor Unitário (R$/m²): Variável dependente, representando o valor unitário de cada elemento, ou seja, a relação entre o valor venal total e sua respectiva área. Amplitude da amostra aproveitada: R$ 7.464,64/m² a R$ 16.729,69/m²

Área Privativa: variável independente quantitativa se espera que à medida

que aumenta a área diminua o preço unitário. Amplitude da amostra: Amplitude: 47,95 m² a 329,00 m²





Renda Bairro: Variável proxy explicada através da renda média dos bairros fornecidos pelo IBGE : R$ 4.237,00 á R$ 16.482,00, impacto esperado positivo





Idade: Variável quantitativa variando com a idade real do imóvel, 0,00 para

imóvel novo até 20 anos de idade.

Andar: Variável quantitativa, variando com o andar que o imóvel está inserido, no mínimo 0,00 para andar térreo e 16,00 para o 16º pavimento, se espera que à medida que aumenta o andar, aumenta o preço unitário do imóvel.





Padrão: Variável qualitativa, explicada através de um código alocado, a qual indica que quanto melhor o padrão do prédio, maior é o preço unitário do imóvel. Amplitude da amostra: 4,00 a 6,00

Número de Banheiros: Variável quantitativa, explicada através da número de banheiros existente no imóvel, quanto maior o número de banheiros maior é o preço unitário.





Garagem Coberta: Variável quantitativa, variando com o número de garagens cobertas. Amplitude da Amostra: 1,0 à 4,0 Garagens Cobertas

O modelo inferencial que mostrou melhor ajuste aos pontos da amostra encontra-se detalhadamente e apresentado memória de cálculo em anexo, resumidamente é apresentado a seguir:

Modelo da Regressão

Moda Preço Unitário =1 / ( 0,00019239125 +-7,109987e-10 * Renda +-0,0025491631 * 1/Áreaprivativa +1,7859664e-06 * Idade½+-3,1351516e-06 * Andar½+-1,1149302e-06 * Padrão²+-2,2718908e-05 * ln(nº debwc) +-7,10744e-06 * GaragemCoberta½ )

Correlação do Modelo

Coeficiente de correlação (r) : 0,777306 Coeficiente de determinação (r²) : 0,604204 Coeficiente de determinação (r²) ajustado: 0,613290 Classificação : Correlação Forte





O modelo explicitado acima apresentou coeficiente de correlação forte (R = 0,777306) e coeficiente de determinação ajustado (R2 ajustado = 0,613290). Num modelo de regressão múltipla, como é o caso, é desejável que o módulo do coeficiente de correlação entre a variável dependente e as variáveis independentes seja próximo da unidade. O quadrado do coeficiente de correlação ajustado resulta no coeficiente de determinação, que indica o poder de explicação do modelo em função das variáveis independentes consideradas. No presente caso, o coeficiente de determinação encontrado (R2 ajustado = 0,613290), indica que 61,3290 % da variabilidade dos preços observados são explicadas pelas variáveis utilizadas (área, renda bairro, gabarito, vocação) e que a diferença para a unidade (100%) é decorrente de variáveis não utilizadas e possíveis imperfeições da amostra.

a) Linearidade A linearidade do modelo é realizada pela análise dos valores observados para a variável dependente versus cada variável independente, analisando o comportamento gráfico da variável dependente em relação a cada variável independente, ou seja, pela análise do comportamento do mercado com o comportamento atribuído para cada variável. O presente laudo atende a este pressuposto, o que pode ser verificado através dos gráficos de comportamento das variáveis que integram o Tratamento Estatísitico.

b) Normalidade A verificação da normalidade foi realizada pelos seguintes instrumentos:

Análise do gráfico de resíduos padronizados versus valores ajustados, com os pontos dispostos aleatoriamente.

Comparação das frequências relativas dos resíduos amostrais nos intervalos de [-1;+1], [-1,64;+1,64], [-1,96;+1,96], com as probabilidades de distribuição normal padrão nos mesmos intervalos, ou seja, 71,0 %, 90,0 % e 98,0 %.

Exame do gráfico dos resíduos ordenados padronizados versus quantis

da distribuição normal padronizada, que deve se aproximar da bissetriz do primeiro quadrante.





c) Homocedasticidade

A verificação da homocedasticidade pode ser feita graficamente, plotando os

resíduos contra os valores estimados pela reta de regressão, a ausência da mesma pode levar muitas vezes, o avaliador a desprezar variáveis fundamentais no modelo, sendo que a presença da heterocedasticidade não permite a construção de intervalos de confiança válidos para o parâmetro da equação. O modelo adotado apresentou a variância constante dos resíduos.

d) Autocorrelação

O resíduo de uma observação não é correlacionado com os resíduos de outra

observação. Foi efetuada a análise visual dos resíduos, observando-se que são

independentes e não correlacionado.

e) Multicolinearidade

A verificação da multcolinearidade é realizada pela análise da matriz das correlações que retrata as dependências lineares de primeira ordem entre as variáveis independentes, com atenção especial para resultados superiores a 0,80. No presente laudo não há resultados superiores a 0,80 na correlação entre as variáveis independentes, indicando ausência de multicolinearidade.





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iáv

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Fo

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Id

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Co

ber

ta

Pre

ço U

nit

ário

X1 x 29 8 1 6 13 14 25

X2 1/x -32 3 17 51 87 22 51

X3 x½ 5 -22 36 15 7 6 22

X4 x½ 10 -11 39 25 13 19 32

X5 x² 10 16 -48 -22 54 21 66

X6 ln(x) 24 -88 26 12 -32 6 47

X6 x½ 8 -52 12 -3 -17 56 29

Y 1/y -19 -11 37 -3 -59 3 -10

13.2.6 Especificação da Avaliação De acordo com a Norma NBR 14653-2: 2011, as avaliações devem ser especificadas de acordo com a fundamentação e a precisão. A fundamentação é função do trabalho avaliatório com o envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais. A precisão depende da natureza do bem, do objetivo da avaliação, da conjuntura de mercado, da abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza), da metodologia e dos instrumentos utilizados. Na presente avaliação, conforme a tabela que integra o Tratamento estatístico das amostras, a pontuação obtida para o método utilizado (comparativo direto de dados de mercado), permite enquadrar a especificação do laudo, de acordo com mencionada norma, no grau de fundamentação II e precisão II. Dados do imóvel avaliado:

Renda R$ 16.482,00

Área privativa 141,87 e 131,83 m²

Idade 0,00

Andar 7,00

Padrão 6,00 - Luxo

nº de bwc 3,00

Garagem Coberta 2,00





Valores da Moda para 80 % de confiança para área de 141,87

Preço Unitário Médio: R$ 12.616,51/ m²

Preço Unitário Mínimo: R$ 11.991,02/m²

Preço Unitário Máximo: R$ 13.310,84/m² Valores da Moda para 80 % de confiança para área de 131,83

Preço Unitário Médio: R$ 12.838,16/ m²

Preço Unitário Mínimo: R$ 12.192,50/m²

Preço Unitário Máximo: R$ 13.556,02/m² 13.2.7 Grau de fundamentação

PANILHA EM ANEXO

14. Estimativa do valor de mercado da unidade autônoma Por determinação da Norma ABNT NBR – 14653 – 2: 2011, o valor final da

avaliação determinado através de inferência estatística – COM UTILIZAÇÃO DE MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR, tem que estar contido em um intervalo de confiança fechado de no máximo 80%. O modelo adotado foi linearizado e a variável dependente foi transformada para escala logarítmica, sendo que a estimativa central utilizada foi a mediana, fidelizando assim o fenômeno explicado e apresentando coerência com as crenças estabelecidas a priori Por este signatário. O exposto acima reflete a valorização de apartamentos de alto padrão na região onde está inserido o bem avaliando. Os limites mínimo, máximo e médio, que podem ser adotados estão descritos no item 14 – Tratamento Estatístico das amostras – item Formação de Valores.





Justificativa: Qualquer um dos valores acima tem a mesma probabilidade de integrar o intervalo de confiança de 80%, podendo ser aceito como estimativa do valor de mercado de venda do imóvel. No presente trabalho adotamos o valor médio por entendermos ser o valor que melhor se assemelha as atuais condições do mercado.

Valor Médio Adotado para área de 141,87: R$ 12.616,51/m² Valor Médio Adotado para área de 131,83: R$ 12.838,16/m²

ESTIMATIVA DO VALOR MÉDIO DE MERCADO DA UNIDADE: R$ 13.000,00/m²(treze mil reais metro quadrado) em valores arredondados





15. Estimativa do Valor do Terreno – ARM – Área Residencial Mista

Neste método, considera-se a compra do terreno por um terceiro que viabilize e

incorpore um empreendimento de apartamentos residenciais, contrate uma pessoa para construir e administrar a obra, uma empresa para vender unidades e especialmente assuma os riscos associados ao empreendimento.

15.1 – Planilha de cálculo do valor do terreno – ARM

Item unidade Valor

Área Construída (1) m² 12295,92

Área privativa (Vendas) m² 7803,18

Cub (2) R$/m² 1771,9

Instalações especiais (3) R$/m² 219,64

Custo Unitário R$/m² R$ 1.991,54

Custo parcial da obra R$ R$ 24.487.816,52

BDI empreiteira 30 % (4) R$ R$ 7.346.344,96

Custo da construção R$ R$ 31.834.161,47

Custo financeiro (0,83% am) (5) R$ R$ 11.030.536,95

Valor presente do custo financeiro (6) R$ R$ 8.192.006,65

Custo do empreendimento R$ R$ 40.026.168,12

Unitário de vendas R$/m² R$ 13.000,00

Valor de venda total R$ R$ 101.441.340,00

Corretagem, publicidade 7% R$ R$ 7.100.893,80

Lucro bruto da incorporação (7) R$ R$ 54.314.278,08

Pagamento ao incorporador (70%) (8) R$ R$ 38.019.994,66

Pagamento ao proprietário (30%) (9) R$ R$ 16.294.283,42

(1) Considerando área edificável de 3940,00 x IA (5,8)

(2) Residencial. Padrão alto de acabamento. Cub junho 2017

(3) Fundações especiais, elevadores, ar condicionado e demolições.

(4) Projetos, encargos sociais e administração da obra

(5) Empréstimo do valor do custo da construção a ser obtido no mercado financeiro a juros compostos

de 10% ao ano (0,83 ao mês) ou empate de capital equivalente durante 36 meses;

Calculado segundo a seguinte fórmula Vf = Vi x (i + 1)^36

(6) Valor presente à taxa de 0,83% am. Calculado segundo a seguinte formula Vp = Vf (i + 1)^36

(7) Trata-se do valor de venda total menos a corretagem e publicidade e o custo do empreendimento;

(8) Este percentual é variável, em função do tipo de empreendimento, da facilidade de vendas e,

especialmente, da suas viabilidade e dos riscos envolvidos.

Método Involutivo - ARM

(9) Pagamento ao proprietário do terreno





15.2 – Planilha de cálculo do valor do terreno – AMC





16. ESTIMATIVA DO VALOR DE MERCADO DO TERRENO.

Na estimativa do valor de mercado do terreno calculado, foram consideradas todas as vantagens advindas de seu melhor e mais eficiente aproveitamento, desmerecendo, assim, toda e qualquer correção em relação aos fatores de forma, topografia e situação. Consideramos para cálculo do valor de mercado do imóvel, o terreno livre e desimpedido e apto a receber, fisicamente o empreendimento adotado. Não foram considerados neste trabalho há possibilidade de outorga onerosa (construção além do coeficiente de aproveitamento básico mediante contrapartida financeira). Cabe aqui salientar que o valor de mercado estimado do terreno apresentado, é para pagamento a vista, sem a possibilidade de permuta por área construída. Segue a seguir o valor total calculado do terreno: Estimativa do Valor de Mercado do Terreno = Estimativa do valor de Mercado (ARM) + Estimativa do valor de mercado (AMC) Estimativa do Valor de Mercado do Terreno = R$ 16.294.283,42 + R$ 30.282.966,26

ESTIMATIVA DO VALOR DE MERCADO DO TERRENO: R$ 46.577.249,69 (quarenta e seis milhões quinhentos e setenta e sete mil duzentos e

quarenta e nove reais)





17. ENCERRAMENTO

Márcio Antônio Lunardelli Cavallazzi, Engenheiro Civil, registrado no CREA/SC sob o nº 17036-4, especialista em Perícias e Avaliações de imóveis, credenciado no Banco do Brasil, contrato nº 2013/0001(7419), e Caixa Econômica Federal, contrato nº 3226/2014 responsável técnico pela elaboração do presente Laudo de Avaliação, em 27(vinte e sete) folhas de papel A4, 8 (oito) fotografias digitadas e impressas; mapas da região, dados amostrais, planta do estudo volumétrico do potencial construtivo do terreno, escritura pública de compra e venda do terreno; anotação de responsabilidade técnica.

Florianópolis, 29 de junho de 2017

Márcio A. L. Cavallazzi CREA – SC 017036-4

Pravaliar Engenharia Ltda





ANEXOS





ANEXO - 1

RELATÓRIO FOTOGRÁFICO





DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA

FOLHA Nº 01


OBJETO: AVALIAÇÃO DE TERRENO URBANO ENDEREÇO: RUA BOCAIÚVA, 2070 – CENTRO – FLORIANÓPOLIS - SC CEP: 88015-530 ÁREA REAL DO TERRENO: 6.304,60 m²

DATA: JUNHO/2017 LEGENDA: Vista frontal do terreno avaliando – Rua Bocaiúva, 2070






FOLHA Nº 02



DATA: JUNH0/2017 LEGENDA: Vista em elevação do terreno avaliando






FOLHA Nº 03



DATA: JUNHO/2017 LEGENDA: Vista lateral esquerda






FOLHA Nº 04



DATA: JUNHO/2017 LEGENDA: Vista de prédio vizinho (Ed. Solar da Bocaiuva – Rua Bocaiúva 2086) locado na lateral esquerda.






FOLHA Nº 05



DATA: JUNHO/2017 LEGENDA: Vista Geral do Terreno Avaliando






FOLHA Nº 06



DATA: JUNHO/2017 LEGENDA: Vista interna dos fundos do terreno avaliando






FOLHA Nº 07



DATA: JUNHO/2017 LEGENDA: Vista dos Condomínios vizinhos locados na Lateral Direita do Terreno (Ed. Pas de Calais Residence – Rua Bocaiúva 2045; Ed. Trompowsky Class – Rua Trompowsky 420; Ed. Mussi – Rua Trompowsky - em construção)






FOLHA Nº 08



DATA: JUNHO/2017 LEGENDA: Logradouro - Rua Bocaiúva.





ANEXO - 2

ELEMENTOS DAS AMOSTRAS DA UNIDADE HIPOTÉTICA





ANEXO - 3

TRATAMENTO ESTATÍSTICO





ANEXO - 4

PLANILHAS DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO





ANEXO - 5

MAPA DA REGIÃO





ANEXO - 6

ESTUDO VOLUMÉTRICO POTENCIAL CONSTRUTIVO DO TERRENO





ANEXO - 7

CONSULTA DE VIABILIDADE DO TERRENO





ANEXO - 8

MATRÍCULA DE REGISTRO DE IMÓVEIS





ANEXO - 8

ART – ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA

engenharia civil e de segurança do trabalho laudo de ......rede de energia elétrica em alta e...

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