l a u d o t é c n i c o - files.zukerman.com.br · característica essencialmente residencial e...

IRINEU ROBERTO TARDELLI CREA 20.866/D – IBAPE 048

1

Rua Tabatinguera, 140 – 7º Andar – cj. 705 – cep 01020-901 – São Paulo – SP Fones: (11) 3107-9289 / 3105-3414 – Fax: (11) 3105-4586

E-MAIL: [email protected]

EXMO(A). SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA 2º VARA

CIVEL DO FORO DA COMARCA DE SÃO SEBASTIÃO/SP.

PROCESSO NO 1003301-35.2014.8.26.0587

IRINEU ROBERTO TARDELLI,

Perito Judicial nomeado e nos AUTOS NO 1003301-

35.2014.8.26.0587 da ação de ORDINÁRIO, que ELAINE

CRISTINA BAIA move, após as diligências e vistorias

necessárias, bem como circunstanciado exame da matéria em

debate, vem, mui respeitosamente a Vossa Excelência, para

apresentar o seguinte

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I – PRELIMINARES

Processo nO 1003301-35.2014.8.26.0587

2ª Vara Cível de São Sebastião

Ação de Extinção De Composse C.C. Tutela Antecipada

Autor:- Elaine Cristina Baia

Réus:- Uatila Ferreira dos Santos

Imóvel: - Rua Ernesto Tavolaro de Siqueira, nº 311

Bairro: - Varadouro

Assistente T. Autor:- Nada consta

Assistente T. Réus:- Nada consta

O objetivo do presente trabalho trata-se da avaliação do

imóvel situado na Rua Ernesto Tavolaro de Siqueira, nº 311 –

Bairro do Varadouro – Município e Comarca de São Sebastiao -

São Paulo

Contribuinte: 3134-143.3415.0292.0000

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II VISTORIA.

Das minuciosas vistorias e diligências efetuadas, e

como se verificam das fotografias apresentadas ao final do

presente laudo, que mostram todas as características e

condições locais, assim como o imóvel expropriado, tem-se:-

II.1 Localização.

O imóvel situa-se na Ernesto Tavolaro de Siqueira,

nº 311 – Bairro do Varadouro – Município e Comarca de São

Sebastiao, conforme relatório fotográfico em anexo.

II.2 Situação em Relação aos Mapas Fiscais.

Conforme a Planta Genérica de Valores da

Municipalidade de São Sebastiao, o imóvel em causa é

localizado na Quadra Fiscal nº 3415 do Setor Fiscal 143, para a

Rua Ernesto Tavolaro de Siqueira.

II.3- Melhoramentos e Características Locais.

O local, em uma via, é dotado de todos os

melhoramentos públicos, e a região apresenta-se com

característica essencialmente residencial e comercial, de

padrão médio e simples, enquadrando-se na 4ª zona do item

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5.3. das NORMAS PARA AVALIAÇÕES DE LOTES

URBANOS/2004 – da CAJUFA e das NORMAS/2004 do IBAPE,

com terreno padrão:

◭ r = testada de referência............... = 10,00m.

◭ Mi = profundidade mínima............... = 25,00m.

◭ Ma = profundidade máxima............... = 40,00m.

II.4- Do Imóvel.

Conforme dados Cadastrais do Município, o imóvel

é lançado mediante o contribuinte nº

3134.143.3415.0292.0000, registrado em nome de Uatila

Ferreira dos Santos.

Trata-se de terreno regular, plano, seco e ao nível

da via para a qual entesta.

“Sobre um terreno situado no bairro do Topovaradouro,

município e comarca de São Sebastiao, Est. De São Paulo, medindo 7,00m

(sete metros) de frente para a Rua da Figueira; 7,00m (sete metros) nos

fundos em divisa com o terreno de Cistina Tavolaro; por 20,00m (vinte metros)

de ambos os lados de frente aos fundos confrontando com o lado direito de

quem da frente olha para o terreno com Fatima de tal e do lado esquerdo com

o terreno de Valdomiro Mendes, encerrando área de 140,00 metros

quadrados; imóvel este não cadastrado junto a Prefeitura Municipal de São

Sebastiao, conforme declaração da cedente”

Cadastro Municipal: 3134.143.3415.0292.0000

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Da Edificação;

A parte pertencente ao requerente encontra-se

situada em aclive, ou seja, não se encontra edificada no

mesmo nível da rua possuindo as seguintes distribuições;

Cobertura na porção frontal do imóvel e nos

fundos edícula.

Acabamentos principais da edificação;

-Portões: Madeira.

-Portas e Gradis: Madeira e alumínio;

-Fachada: pintada a látex.

-Piso interno: cerâmico com rodapé no dormitório,

corredor interno de distribuição, cozinha e banheiro.

- Paredes: Pintadas a látex até o teto, no dormitório,

com exceção do banheiro e cozinha.

-Forro interno: Laje com pintura a látex nos

dormitórios, sala de estar, jantar, banheiros, cozinha.

-Cobertura: Estrutura em madeira com aplicação de

verniz.

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III. - AVALIAÇÃO.

III.1- Valor do Terreno.

CRITÉRIO: “Método Comparativo”

Para obtenção do preço unitário básico do terreno,

levou a efeito o Perito uma pesquisa com seis (06) elementos,

ANEXO I –, que tratados atendendo “in totum” as NORMAS

PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS do IBAPE e CAJUFA,

concluiu-se para o local, com o unitário de R$

890,42/m²/10mf./25-40mprof. para Setembro/2015, para a

Rua Ernesto Tavolaro de Siqueira.

q = R$ 890,42/m²/10mf/25-40mprof.

O valor do terreno será calculado, como

preconizado nas NORMAS, com a desvalorização da frente (=

10,00m.) igual à de referência (=10,00m.), e sem a correção

da profundidade entre (Mi) e superior (= 40,00m.), através da

expressão:

Vt = s x q x (r

a)0,25, onde:

Vt ........ = Valor do terreno........ = ?

s......... = Área do terreno........ = 124,10m²

q......... = Unitário ............................. = R$ 890,42/m²

a......... = Frente principal do lote. = 7,30m.

fr.......... = Frente de referencia = 10,00m.

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Substituindo e calculando, vem:

Vt = R$ 67.805,39

(Sessenta e Sete Mil, Oitocentos e Cinco Reais e Trinta e

Nove Centavos)

Válido para Setembro/2015.

III.2- Da Edificação – Residência;

Com fulcro no conhecido e consagrado estudo

“VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS –

IBAPE/2005”, a edificações ora objetivadas vêm classificadas

como “CASA PADRÃO SIMPLES”, termo médio, com idade

aproximada de 20 (Vinte) anos, estado de conservação “d”

(necessitando de reparos simples);

Topografia aclive acentuado

Consistência seco

Localização meio de quadra

Aplicação do Fator Frente

Frente Fator Diferença

7,3 0,938997794 -54,31743047

Aplicação do Fator Profundidade

Profundidade Fator Diferença

17 0,824621125 -156,1604159

Aplicação do Fator Topografia

Paradigma Fator Diferença

plano 0,85 -133,5626221

Aplicação do Fator Consistência


2ª zona 1 0


meio de quadra 1 0

VU CORRIGIDO 546,38

VALOR TOTAL DO AVALIANDO 67.805,39

IMÓVEL AVALIANDO

Área do Avaliando 124,10

VU Homogeneizado 890,4174805

Aplicação do Fator Frentes Múltiplas

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O valor das benfeitorias será dado pela seguinte

expressão apuradora:

VB = Sc x 0,88 x H82N x [R + K*(1-R)]

Onde:

VB = valor da construção = ?

Sc = área construída (aproximada) = 72,00m² (obs: esse valor

incorpora a área construída do imóvel existentes sobre o

terreno objetivado);

H82N = Valor unitário de edificações – SINDUSCON – publicado

pela revista “A CONSTRUÇÃO – MERCADO”, e estimado para

Setembro/2015 = R$ 1.169,53/m².

R = Coeficiente residual correspondente ao padrão da

edificação, obtido da tabela 1 do estudo Valores de Edificações

de Imóveis Urbanos = 0,20;

K = coeficiente de Ross-Heideck, encontrado na tabela 2 do

estudo do IBAPE = 0,797 (considerando-se estado “d” de

conservação e idade real de 20 anos);

Endereço:

Cidade: Bairro:

Setor : 0 Quadra : 0 IF : 0 Data:

Idade

20

3

Ic = 70 29

K = 0,747 R = 0,2

R$ 59.103,29 820,88 /m²

0,88

H82N: 1169,53

VALOR CONSTRUÇÃOà vista

VALOR UNITÁRIO

Topografia : terreno plano %vida:

Consistência do terreno : seco

Obs:

Foc: 0,797599983

Fator de ponderação do padrão:

Testada Secundária (m) : - Classe de Conservação d

Profundidade Equivalente (m) : #DIV/0! Termo médio

Área Total (m²) : 0,0 Padrões Área

Testada Principal (m) : 0,0 casa padrão simples 72,00

Edificação

Rua Ernesto Tavolaro de Soqueira, nº 311

São Sebastião Varadouro

set/15

DADOS DO ELEMENTO EDIFICAÇÕES

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IV. - QUESITOS DA REQUERENTE – FLS 83;

1) Qual o valor atual do imóvel para venda e locação?

RESPOSTA: Vide item conclusão.

2) Considerando que o requerido ocupa o imóvel desde 2011 (fls. 41),

apontador o valor da locação desde esta data, ano a ano?

RESPOSTA: Os valores referentes a locação do imóvel são:

Ano 2015: R$ 528,78/mês;

Ano 2014: R$ 493,02/mês;

Ano 2013: R$ 468,79/mês;

Ano 2012: R$ 452,08/mês;

Ano 2011: R$ 424,29/mês;

Os cálculos estão inseridos em anexo V deste trabalho técnico.

V – VALOR TOTAL DO IMÓVEL – VENDA

Corresponde à soma dos valores do terreno e das

benfeitorias, qual seja:-

Terreno .................................. R$ 67.805,39

+

Benfeitorias ............................ R$ 59.103,29

TOTAL .................................. R$ 126.908,68

(Cento e Vinte e Seis Mil, Novecentos e Oito Reais e Sessenta e

Oito Centavos)

Válido para o mês de Setembro/2015, data recomendada no corpo deste

laudo técnico.

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VI – VALOR TOTAL DO IMÓVEL – LOCAÇÃO

Corresponde à soma dos valores do terreno e das

benfeitorias, qual seja:-

Terreno .................................. R$ 282,52

+

Benfeitorias ............................ R$ 246,26

TOTAL .................................. R$ 528,78/mês

(Quinhentos e Vinte e Oito Reais e Setenta e Oito

Centavos/mês)

Válido para o mês de Setembro/2015, data recomendada

no corpo deste laudo técnico.

VII. ENCERRAMENTO.

Consta o presente laudo de 10 folhas, vindo esta

última datada e assinada.

Anexo I – Fotos Elucidativas

Anexo II – Pesquisa Imobiliária

Anexo III – Cálculos Homogeneizantes

Anexo IV – Cálculos Metodologia – Renda

Anexo V – Demonstrativo de Cálculos

S. Paulo, 08 de outubro de 2.015.

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ANEXO 01

TRABALHO DE AVALIAÇÃO

Imóvel Situado a Rua Ernesto Tavolaro de Siqueira, nº 311

Varadouro

Município de São Sebastiao

Estado de São Paulo

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ELEMENTO 01

1

Endereço: Ofertante:Souza & Lima Imoveis

Cidade: São Sebastião Bairro: Informante: Souza Tipo: oferta

Setor : Quadra : IF : Telefone: 2425-3368 Data:Setembro/2015

Acessibilidade:

Pólo de influência:

Obs:

Idade Sarjetas: x água: x

luz domiciliar: x Esgoto: x

Ilum. Pública: x Transp. x

3 Telefone: x Gás: x

Ic = 0 Pavimentação: x lixo: x

K = 0,000 R = nd

R$ 300.000,00 R$ 1.000,00 /m²

VALOR DA CONSTRUÇÃO VALOR DO TERRENO

R$ 0,00 R$ 300.000,00

VALOR TOTALà vista

VALOR UNITÁRIO

Foc: 0

Fator de ponderação do padrão: 0

H82N:

Classe de Conservação

Termo médio

%vida:

Benfeitorias Diversas/Culturas:

EDIFICAÇÕES MELHORAMENTOS PÚBLICOS

Padrões Área

sem construção 0,00

Topografia : terreno plano direta


Obs:

10,0

Testada Secundária (m) : -Uso predominante na região: urbana

Profundidade Equivalente (m) : 30,00

ELEMENTO :

RUa Emilio Orceli, s/nº

Varadouro

DADOS DO ELEMENTO DADOS DO LOCAL

Área Total (m²) : 300,0Zona de Ocupação: 2ª zona

Testada Principal (m) :

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ELEMENTO 02

2




Acessibilidade:


Obs:






K = 0,000 R = nd

R$ 300.000,00 R$ 1.000,00 /m²


R$ 0,00 R$ 300.000,00

VALOR TOTALà vista

VALOR UNITÁRIO

Foc: 0


H82N:


Termo médio

%vida:



Padrões Área




Obs:

10,0



ELEMENTO :


Varadouro




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ELEMENTO 03

3




Acessibilidade:


Obs:






K = 0,000 R = nd

R$ 350.000,00 R$ 972,22 /m²


R$ 0,00 R$ 350.000,00

VALOR TOTALà vista

VALOR UNITÁRIO

Foc: 0


H82N:


Termo médio

%vida:



Padrões Área




Obs:

12,0



ELEMENTO :


Varadouro




Par

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ir o

orig

inal

, ace

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ttps:

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form

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-35.

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BA

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C.

Est

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cum

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foi p

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cola

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m 1

6/10

/201

5 às

12:

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ia d

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ado

digi

talm

ente

por

NIV

ALD

O A

MA

NC

IO D

OS

SA

NT

OS

FIL

HO

.

fls. 113


15



ELEMENTO 04

4




Acessibilidade:


Obs:






K = 0,000 R = nd

R$ 300.000,00 R$ 1.000,00 /m²


R$ 0,00 R$ 300.000,00

VALOR TOTALà vista

VALOR UNITÁRIO

Foc: 0


H82N:


Termo médio

%vida:



Padrões Área




Obs:

10,0



ELEMENTO :


Varadouro




Par

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, ace

sse

o si

te h

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j.tjs

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j, in

form

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proc

esso

100

3301

-35.

2014

.8.2

6.05

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BA

C41

C.

Est

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6/10

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por

NIV

ALD

O A

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NC

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OS

SA

NT

OS

FIL

HO

.

fls. 114


16



ELEMENTO 05

5




Acessibilidade:


Obs:






K = 0,000 R = nd

R$ 300.000,00 R$ 1.000,00 /m²


R$ 0,00 R$ 300.000,00

VALOR TOTALà vista

VALOR UNITÁRIO

Foc: 0


H82N:


Termo médio

%vida:



Padrões Área




Obs:

10,0



ELEMENTO :


Varadouro




Par

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por

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FIL

HO

.

fls. 115


17



ELEMENTO 06

6




Acessibilidade:


Obs:






K = 0,000 R = nd

R$ 300.000,00 R$ 1.000,00 /m²


R$ 0,00 R$ 300.000,00

VALOR TOTALà vista

VALOR UNITÁRIO

Foc: 0


H82N:


Termo médio

%vida:



Padrões Área




Obs:

10,0



ELEMENTO :


Varadouro




Par

a co

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FIL

HO

.

fls. 116


18



ANEXO 02

RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

Vista da testada do imóvel objeto da lide, situado a Rua Ernesto Tavolaro de Siqueira, nº 311 – Varadouro - Município e Comarca de São Sebastiao.

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NIV

ALD

O A

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NC

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SA

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OS

FIL

HO

.

fls. 117


19



FOTO 1 e 2) – Vista dos confrontantes do imóvel avaliando.

Par

a co

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, ace

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3301

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2014

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ALD

O A

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FIL

HO

.

fls. 118


20



FOTO 03 e 04) – Vista da Rua Ernesto Tavolaro de Siqueira em ambos os

sentidos, onde podemos notar a existência de todos os principais

melhoramentos públicos.

Par

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FIL

HO

.

fls. 119


21



FOTO 05, 06, 07, 08, 09 e 10) – Vista do banheiro, corredor lateral, sacada e

dormitório do imóvel avaliando, notando seu atual estado de conservação.

Par

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ALD

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MA

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SA

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OS

FIL

HO

.

fls. 120


22



FOTO 11, 12, 13, 14 e 15) – Vista de outros cômodos do imóvel avaliando e

seus respectivos acabamentos.

Par

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.

fls. 121


23



FOTO 16) - Vista da sacada existente no imóvel avaliando.

Par

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HO

.

fls. 122


24



ANEXO 03

CAPÍTULO

CRITÉRIOS E METODOLOGIA PARA AVALIAÇÃO I.1

Método Comparativo I.2

Para a determinação do justo e real valor do imóvel ora

avaliando, o perito valeu-se dos métodos correntes adotados pela moderna

técnica avaliatória, bem como da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos

do Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícia de Engenharia de São Paulo –

IBAPE/SP e NBR 14.653-3.

Nas avaliações, temos como base método comparativo de

dados de mercado que consiste em se determinar o valor do imóvel pela

comparação com outros similares, pelo preço de venda, tendo em vista as

suas características semelhantes e admitindo-se que todos os que produzem

a mesma renda tem valor igual ou guardam proporcionalidade linear. No

processo comparativo entre o imóvel em exame e os pesquisados foi levado

em conta, às características intrínsecas de cada um e adaptando-se as

diversas condições de fórmulas próprias. Consideram-se também os

coeficientes de transposição, de melhoramentos públicos, de profundidade,

de testada, de topografia, de depreciação e outros.

Portanto a apuração do valor básico unitário do terreno foi

feita através do metro quadrado médio, aplicando-se os fatores de

valorização ou desvalorização, em consonância com a Norma de Avaliação e

Perícia de Engenharia do– IBAPE/SP e NBR 14.653-3. Para tanto se procedeu

Par

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NC

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SA

NT

OS

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HO

.

fls. 123


25



a uma cuidadosa pesquisa de elementos, colhida em imobiliárias dessa

região, cujo tratamento de homogeneização encontra-se no presente

trabalho.

A finalidade do presente trabalho é, pois, a de apresentar

solução para a lide em questão. Abaixo resumimos o método adotado de

avaliação dos lotes.

Para a avaliação do terreno em questão será utilizado o

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO, que consiste em uma ampla pesquisa de

valores junto ao mercado imobiliário local, para a determinação do valor

unitário médio por área.

A pesquisa, sempre que possível, deve compreender áreas de

dimensões equivalentes e próximas ao avaliando. Em havendo necessidade

os elementos de pesquisa serão homogeneizados, visando corrigir fatores

tais como localização, capacidade de uso, trafegabilidade, aproveitamento da

área permitida, diferentes grandezas de áreas, topografia, melhoramentos

públicos disponíveis, zona de ocupação, níveis econômicos da região, bem

como o potencial de crescimento, entre outros. Somente de posse disso é

que poderemos determinar o que se conhece por VALOR DE MERCADO para

uma unidade padrão (elemento paradigma).

Essa pesquisa serviu de base para o cálculo do valor unitário,

tudo como recomendam as Normas em vigor, adotando-se neste trabalho o

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OS

FIL

HO

.

fls. 124


26



MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, com tratamento

dos dados pela metodologia de TRATAMENTO POR FATORES.

Neste tratamento, devem ser utilizados fatores indicados

periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e revisados

em períodos máximos de dois anos, e devem especificar claramente a região

para a qual são aplicáveis. A norma permite, alternativamente, a adoção de

fatores de homogeneização medidos no mercado, desde que o estudo de

mercado específico que lhes deu origem seja anexado ao Laudo de Avaliação.

O tratamento por fatores corresponde à aplicação da teoria

cartesiana à engenharia de avaliações. Ou seja, nele é admitido que o

problema maior pode ser dividido em vários problemas menores (problema

da localização, problema da testada, problema da profundidade, etc.), que

são ajustados INDIVIDUALMENTE, perante uma situação de referência,

adotada como paradigma. Todos os fatores se referem a essa situação

paradigma, admitindo que são não-correlacionados. Portanto, devem ser

aplicados na forma de ajustes somatórios ou subtrativos.

A situação paradigma adotada no presente trabalho será a

seguinte:

- Área: paradigma à área erradicada (250,00m²);

- Frente: 10,00 m;

- Profundidade: entre 20 a 40 m;

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SA

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.

fls. 125


27



- Topografia: terreno plano;

- Consistência: Seco

I.2.i Verificação do Grau de Ajustamento

O grau de ajuste do tratamento é verificado através do

atendimento aos itens da tabela 4 da NBR 14653-2, sendo que pode-se

atingir Grau III, Grau II ou Grau I. A obtenção de um maior ou menor grau

depende sobretudo da qualidade da amostra obtida.

A atribuição do grau de ajuste leva em conta uma soma

relacionada ao atendimento total ou parcial à todos os itens e, além disso, ao

atendimento integral do itens considerados mais importantes, sem os quais,

mesmo com uma soma elevada, não se consegue atingir graus elevados.

I.2.ii Grau de precisão:

A normalização estabelece uma precisão em função da

amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do centróide amostral,

cujos valores encontram-se expostos na tabela 6 da norma.

Tal intervalo de confiança, em se tratando de amostra, deve ser

calculado com base na função densidade t-student, ilustrada abaixo:

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.

fls. 126


28



tt

tf ,1

2

2

1

)(2

)1(2

Os valores de t advindos da função densidade, para

probabilidades conhecidas, encontram-se tabelados, em função do nível de

significância adotada (que vai depender do grau de fundamentação que se

queira atingir) e do número de graus de liberdade.

O gráfico a seguir representa a função densidade de t-Student:

Uma vez obtida a estatística t-student (função do nível de

confiança e do número de graus de liberdade), pode-se calcular o intervalo

de confiança pela expressão apresentada a seguir:

n

tS X

n

tS - X

____

P

ara

conf

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site

http

s://e

saj.t

jsp.

jus.

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01-3

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0587

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ILH

O.

fls. 127


29



Onde:

__

X = centróide amostral;

S = desvio-padrão amostral;

t = estatística t-Student

n = número de elementos da amostra;

AVALIAÇÃO I.3

I.3.i Obtenção do valor metro quadrado do Terreno

I.3.ii Pesquisa de Campo:

Nesta importante fase do trabalho, o Jurisperito

pessoalmente percorreu diversas regiões contíguas à área do imóvel

avaliando, na busca de elementos em oferta ou efetivamente

transacionados, priorizando elementos que guardassem semelhança com o

imóvel avaliando e sempre que possível, se situassem na mesma região geo-

econômica do mesmo, com o fito de obter uma amostragem representativa e

sem qualquer viés.

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OS

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.

fls. 128


30



Como, aprioristicamente, não se sabia quais eram as variáveis

importantes na formação do preço no local do imóvel avaliando, o

signatário procedeu a minudente estudo, enfocando não somente a

área dos elementos amostra, mas também suas frentes, topografias,

posições nas quadras, situação dos Imóveis, existência de construções,

melhoramentos públicos e demais detalhes julgados importantes no

mercado imobiliário.

Foi possível obter, a princípio, 06 (Seis) elementos, os quais foram tratados posteriormente por

tratamento por fatores, como segue:-

I.3.iii Fatores homogeneizantes:

Como fatores de homogeneização, o jurisperito adotou os que

seguem:

Foi obtido através do Programa Statvalor um resumo dos

elementos pesquisados conforme segue;

Fator oferta: foi aplicada, para elementos em ofertas, uma depreciação de

10% de seu valor, a fim de vislumbrar a elasticidade do mercado imobiliário.

Tal fator encontra justificativa na prática profissional;

Ref. VUtot Nat At F Pe zona Ac Vc Vtot Vt VUterr IF Topografia Consistência

1 1.000,00 oferta 300,00 10,0 30,0 2ª zona 0,0 0,0 300.000,0 300.000,0 1.000,0 terreno plano seco


3 972,22 oferta 360,00 12,0 30,0 2ª zona 0,0 0,0 350.000,0 350.000,0 972,2 terreno plano seco




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.

fls. 129


31



A aplicação do fator fonte forneceu os seguintes

resultados (já descontados o valor da construção, quando for o caso):

PROFUNDIDADE - 20/40 : Calculado segundo recomendação

normativa, admitindo que o avaliando está situado em 2a Zona para a qual as

profundidades limites eficientes para aproveitamento máximo resultam nos

seguintes valores: 20,00m (Profundidade mínima) e 40,00m (Profundidade

máxima). O fator profundidade é calculado do seguinte modo:

A aplicação do fator profundidade forneceu o seguinte

resultado:

1,00 300.000,00 oferta 0,90 -30.000,00 -0,10 900,00

2,00 300.000,00 oferta 0,90 -30.000,00 -0,10 900,00

3,00 350.000,00 oferta 0,90 -35.000,00 -0,10 875,00

4,00 300.000,00 oferta 0,90 -30.000,00 -0,10 900,00

5,00 300.000,00 oferta 0,90 -30.000,00 -0,10 900,00

6,00 300.000,00 oferta 0,90 -30.000,00 -0,10 900,00

Fator Oferta: 0,9

Ref. Valor total

Oferta

Nat. Fator DiferençaEfeito do

fator

VU

Corrigido

Par

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orig

inal

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-35.

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NT

OS

FIL

HO

.

fls. 130


32



TESTADA : Calculado segundo recomendação do item 10.3.1-b da

NORMA IBAPE - 2005 admitindo 10,00m como testada de referência para o

local (aproveitamento eficiente), limitada a um mínimo de 7,5m e máximo de

16,25m, calculada do seguinte modo:

Desta forma obtendo as seguintes diferenças entre os fatores:

30,00 1,00 0,00 0,00 900,00

30,00 1,00 0,00 0,00 900,00

30,00 1,00 0,00 0,00 875,00

30,00 1,00 0,00 0,00 900,00

30,00 1,00 0,00 0,00 900,00

30,00 1,00 0,00 0,00 900,00

Expoente Fp = 0,5

Profundidade

comparativosFator Diferença

Efeito do

fatorVUcorr.

Profundidade

10,00 1,00 0,00 0,00 900,00

10,00 1,00 0,00 0,00 900,00

12,00 1,04 -32,50 -0,04 842,50

10,00 1,00 0,00 0,00 900,00

10,00 1,00 0,00 0,00 900,00

10,00 1,00 0,00 0,00 900,00

Frente

comparativosFator Diferença

Efeito do

fatorVUcorr.

Frente

Expoente de Ff = 0,2

Fo Ff Fp Fo Ff Fp

900 0,00 0,00 0,90 1,00 1,00

900 0,00 0,00 0,90 1,00 1,00

875 -32,50 0,00 0,90 1,04 1,00

900 0,00 0,00 0,90 1,00 1,00

900 0,00 0,00 0,90 1,00 1,00

900 0,00 0,00 0,90 1,00 1,00

Diferenças Fatores

Par

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NT

OS

FIL

HO

.

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33



ATUALIZAÇÃO : Todos os elementos são válidos para o mês de Setembro

de 2015;

LOCAL : A transposição de valores foi feita pelo signatário, uma vez

que foram coletados elementos situados na mesma região geo-econômica do

avaliando;

CONSTRUÇÕES : Os elementos com algum tipo de construção

sofreram a dedução correspondente ao valor da mesma, sempre que estas

edificações fossem representativas no preço do imóvel. Tal dedução se faz

necessária para que o valor unitário final represente valor de terreno-nú e foi

feita mediante o uso do MÉTODO RESIDUAL;

O grande diferencial da nova norma é que é preciso

proceder à combinação dos fatores supra a fim de selecionar uma que

represente o verdadeiro valor unitário de venda de lotes na região. As

combinações testadas seguem apresentadas abaixo:

Combinações Testadas

Para cada combinação supra, fez-se o cálculo do valor

médio, do desvio-padrão, do coeficiente de variação (CV) e dos limites de

Chauvenet, como mostram as tabelas a seguir:

Comb 1 Fo Ff

Comb 2 Fo Fp

Comb 3 Fo Ff Fp

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.

fls. 132


34



Após as iterações de praxe (feitas de forma automática

pelo software), elencou o jurisperito como combinação representativa da

formação do valor unitário do mercado local a “combinação 03”, exposta na

tabela supra. De fato, quaisquer uma das combinações supra expostas

resultariam no mesmo valor unitário de terreno, mas como a norma rege que

os fatores FRENTE E PROFUNDIDADE são fatores de uso obrigatório, o

signatário entende por adotar a combinação 03 onde são “utilizados” os dois

fatores.

Tal combinação fornece um valor unitário de R$

890,42/m².

I.3.iv – Grau de Precisão:

A nova norma estabelece que a combinação selecionada

deve ser classificada em um grau de precisão, função da amplitude do

intervalo de confiança de 80% para a média.

O intervalo de confiança é obtido por meio da seguinte

formulação:

n

S

n

S

p__

p__ t

Xt

X

Grau III de Precisão

PRECISÃO - NBR 14653

Erro-Padrão 15,49

IC(significância=20%) 874,9249 < VUmed < 905,91

Amplitude do IC 3%

Média Saneada 890,42

Desvio-Padrão 23,47

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35



O valor de tp, para um dado nível de significância, deve ser

obtido com base na distribuição t-student, aplicável em inferências para

pequenas amostras, cuja densidade segue representada a seguir:

Procedendo-se aos cálculos (automaticamente pelo programa), obtém-

se a tabela a seguir:

Da tabela supra, certifica o signatário que o modelo

proposto atingiu GRAU III DE PRECISÃO (a maior precisão possível).

I.3.v Grau de Fundamentação:

Conforme exposto na tabela 4 do item 9.2.2.1 da NBR

14653, há que se calcular o intervalo de ajuste para cada fator

individualmente e para o conjunto de fatores, com posterior classificação

segundo um grau de fundamentação.

O conjunto de fatores atingiu grau III

FUNDAMENTAÇÃO DOS FATORES - NBR 14653

O fator Fo atingiu grau III

O fator Ff atingiu grau III

O fator Fp atingiu grau III

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36



Como todos os fatores resultaram em valores dentro do

intervalo 0.9 a 1.0, todos os fatores individuais atingiram GRAU III DE

FUNDAMENTAÇÃO.

O conjunto de fatores também atingiu GRAU III DE

FUNDAMENTAÇÃO, como mostra a tabela a seguir:

Onde:

- Ref = elemento de referência;

- Vu = valores unitários não homogeneizados;

- Comb 03 = valores unitários homogeneizados;

- FG = fator de ajuste global;

Apresenta-se a seguir o gráfico da bissetriz:

Gráfico – Bissetriz dos quadrantes ímpares.

Ref. Vu Comb 3 FG

1 900,00 900,00 1,00

2 900,00 900,00 1,00

3 875,00 842,50 0,96

4 900,00 900,00 1,00

5 900,00 900,00 1,00

6 900,00 900,00 1,00

830,00

840,00

850,00

860,00

870,00

880,00

890,00

900,00

910,00

870,00 875,00 880,00 885,00 890,00 895,00 900,00 905,00

Esti

mad

o

Observado

BissetrizP

ara

conf

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cess

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site

http

s://e

saj.t

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0033

01-3

5.20

14.8

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ILH

O.

fls. 135


37



A) ELEMENTOS DISCREPANTES : Por não se afastarem da faixa supra.

Não houve valores discrepantes.

B) VALOR MÉDIO SANEADO OU UNITÁRIO PROPOSTO para TERRENO NO

BAIRRO DO VARADOURO

Q = R$ 890,42/ m²

(OITOCENTOS E NOVENTA REAIS E QUARENTA E DOIS

CENTAVOS POR METRO QUADRADO)

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38



ANEXO 04

CRITÉRIOS E METODOLOGIA PARA VENDA I.4

– Avaliação dos Alugueres

DESENVOLVIMENTO DO TRABALHO

METODOLOGIA

A apuração do valor locatício de um estacionamento,

como de qualquer outro tipo de edificação adaptada ou destinada para

fins comerciais, leva em conta a aplicação dos métodos elencados a seguir:

Método da Rentabilidade;

Método de Comparação das Rendas (Aluguéis);

Método de Comparação das Vendas;

O caso específico de um estacionamento se enquadra no item

“avaliações especiais”, sendo o MÉTODO DA RENTABILIDADE o mais

adequado, como ensina o festejado professor SÉRGIO ANTÔNIO

ABUNAHMAN em seu livro “Curso Básico de Engenharia Legal e de

Avaliações”, editora PINI, conforme segue:

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39



“O método de comparação das

rendas consiste em estabelecer amostragem correta

de valores locativos praticados e, após estudo

estatístico, definir o justo aluguel. Com a hiper-

inflação que o País atravessava e os inúmeros planos

econômicos que se refletiam de forma perniciosa no

mercado imobiliário (e por consequência no de

locações), além do pagamento de luvas, nem sempre

(ou quase nunca) reveladas, este método perdeu sua

confiabilidade, mas não deve ser desconsiderado”.

Ou ainda:

“O método da rentabilidade reside no

raciocínio simplista de se atribuir como valor do

imóvel aquele que represente a importância da qual

1% é o aluguel mensal, isto é, consiste em atribuir-se

como justa remuneração do capital empatado a taxa

de 12% ao ano, não capitalizados. Este percentual

não é rígido, mas cômodo aos peritos e avaliadores,

visto que os tribunais criaram um consenso sobre

esta taxa de 1% ao mês como tradutora do justo

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40



retorno do capital. É o mais adequado para as

chamadas avaliações especiais (cinemas, teatros,

hotéis, motéis, postos de serviço)”.

Além disso, a aplicação do método de comparação de rendas

(também conhecido como comparativo) pressupõe a existência de uma

amostra razoável de imóveis assemelhados ao avaliando, na mesma região

geoeconômica, o que, definitivamente, não é o caso.

O método da rentabilidade (ou método da renda) guarda em si a

vantagem de possibilitar uma grande amostragem de elementos pelos

seus valores de venda, com aplicação posterior de uma taxa de renda de

conhecimento notório para a região dos imóveis avaliandos, em torno de

0,5 a 1% ao mês.

O método da renda baseia-se na hipótese de que o imóvel

constitui um bem de produção, cujo valor surge em função de sua

capacidade de produzir renda, ou seja, a renda (aqui mais

apropriadamente denominada de “aluguel”) é o que determina o valor do

imóvel.

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41



Em termos matemáticos, pode-se dizer que existe uma relação

linear entre o aluguel (AL) e o valor do imóvel (VI), cuja constante de

proporcionalidade é conhecida como taxa de renda, conforme segue:

AL = i x VI

Onde:

AL = valor do aluguel;

i = taxa de renda;

VI = valor de venda do imóvel;

A grande questão desse método é a obtenção da taxa de renda,

já que o valor do imóvel é corretamente especificado (em tese) pelos

métodos atualmente disponíveis.

Estudiosos como o ilustre engenheiro José Carlos Pelegrino

recomendam a adoção de uma taxa de renda composta, levando em conta a

natural valorização dos terrenos e a depreciação das benfeitorias no decorrer

do tempo. Para tanto, consideram-se taxas parciais diferentes para o terreno

e para a construção, utilizadas inclusive pelo IBAPE – Instituto Brasileiro de

Avaliações e Perícias de Engenharia, conforme segue:

Taxas de Rendimento Líquido Anual

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42



Capital – Terreno

Taxa básica ou pura-------------------------------------------------- 1,50%

Não liquidez (non liquidity)---------------------------------------- 1,50%

Valorização natural do Imóvel ------------------------------ 2,00%

Taxafinal 5,00%

Capital – Benfeitorias

Taxa básica ou pura-------------------------------------------------- 2,0%

Não liquidez (non liquidity)----------------------------------------- 2,0%

Depreciação física média-------------------------------------------- 2,00%

Taxa de vacância------------------------------------------------------ 1,0%

Taxa final 5,0%

E, por fim, a taxa composta surgiria mediante a seguinte

formulação:

CT

CRCTRT

RV V

Vi Vi i

Onde:

IR = taxa composta;

VT = valor do terreno;

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43



VC = valor da construção;

IRT= taxa de renda aplicada ao terreno = 5,0%

IRC = taxa de renda aplicada à construção = 5,0%

Por outro lado, em exaustiva pesquisa junto à corretores

de imóveis atuantes nas regiões dos imóveis avaliandos, exímios

conhecedores da realidade imobiliária dos referidos locais, pode consignar

o signatário que a taxa de renda média aplicada é de 1% ao mês podendo

chegar a 0,6% ao mês para imóveis de tamanhos maiores.

Com isso, o problema passa a ser a estimativa do valor do

imóvel, para posterior aplicação da taxa de renda elencada como

representativa do justo aluguel, a ser efetuada nos itens que se seguem.

Valor do Terreno : R$ 67.805,39

R$ 67.805,39 x 6% / 12= R$ 282,52

Valor Locatício para Terreno R$ 282,52/mês

Valor da BENFEITORIA: R$ 59.103,29

R$ 59.103,29 x 5% / 12= R$ 5.000,11

Valor Locatício para Benfeitoria R$ 246,26/mês

Cálculo do valor da Locação do terreno e benfeitorias para Locação;

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44



Com fulcro no valor unitário do capital terreno e capital

benfeitoria calculado no item retro, pode-se calcular o valor total da área

erradicada, conforme segue (situação atual);

VI = R$ 528,78/Mês

(Quinhentos e Vinte e Oito Reais e Setenta e Oito

Centavos/Mês

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/esa

j, in

form

e o

proc

esso

100

3301

-35.

2014

.8.2

6.05

87 e

cód

igo

BA

C41

C.

Est

e do

cum

ento

foi p

roto

cola

do e

m 1

6/10

/201

5 às

12:

18, é

cóp

ia d

o or

igin

al a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

NIV

ALD

O A

MA

NC

IO D

OS

SA

NT

OS

FIL

HO

.

fls. 143


45



ANEXO 05

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/esa

j, in

form

e o

proc

esso

100

3301

-35.

2014

.8.2

6.05

87 e

cód

igo

BA

C41

C.

Est

e do

cum

ento

foi p

roto

cola

do e

m 1

6/10

/201

5 às

12:

18, é

cóp

ia d

o or

igin

al a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

NIV

ALD

O A

MA

NC

IO D

OS

SA

NT

OS

FIL

HO

.

fls. 144


46



Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/esa

j, in

form

e o

proc

esso

100

3301

-35.

2014

.8.2

6.05

87 e

cód

igo

BA

C41

C.

Est

e do

cum

ento

foi p

roto

cola

do e

m 1

6/10

/201

5 às

12:

18, é

cóp

ia d

o or

igin

al a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

NIV

ALD

O A

MA

NC

IO D

OS

SA

NT

OS

FIL

HO

.

fls. 145

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