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SOLANGE APARECIDA BROSCO CONTÓ HELME ENGENHEIRA CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHO

CREA/SP 0600975231

Av. Moreira César 134, cj.12, Centro, Sorocaba-SP, CEP 18010-010

Fone (015) 98137-7522 e-mail - [email protected]

EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL

DA COMARCA DE MAIRINQUE/SP.

PROCESSO Nº 1000784-60.2016.8.26.0337

SOLANGE APARECIDA BROSCO CONTÓ

HELME, na qualidade de Perita Judicial nomeada nos autos da AÇÃO DE

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – CONTRATOS BANCÁRIOS em que o

BANCO MERCANTIL DO BRASIL S/A, move em face de FERPLAST INDÚSTRIA E

COMÉRCIO DE PEÇAS PLÁSTICAS E FERRAMENTAS E OUTROS, em trâmite

por esse digno Juízo e Cartório, vem à presença de Vossa Excelência após ter

procedido aos estudos necessários, bem como a vistoria “in loco”, apresentar o

LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO.

Nestes termos,

Aguarda deferimento.

Mairinque, 22 de maio de 2017.

SOLANGE APARECIDA BROSCO CONTÓ HELME Engenheira Civil e Segurança do Trabalho

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ÍNDICE

1. PRESSUPOSTO

1.1. OBJETIVO DO TRABALHO

1.2. DOS DOCUMENTOS

2. METODOLOGIA DA ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES

2.1. AVALIAÇÃO DO TERRENO

2.2. AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS

2.3. VALOR TOTAL DO IMÓVEL

2.4. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

3. VISTORIA

3.1. LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL MATRÍCULA Nº. 11874

3.1.1. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL MATRÍCULA Nº. 11874

3.2. LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL MATRÍCULA Nº. 16698

3.2.1. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL MATRÍCULA Nº. 16698

4. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

4.1. VALOR DO TERRENO

4.1.1. VALOR DO TERRENO - MATRÍCULA Nº. 11874

4.1.2. VALOR DO TERRENO - MATRÍCULA Nº. 16698

4.2. VALOR DAS BENFEITORIAS NO IMÓVEL - MATRÍCULA Nº. 16698

4.3. VALOR TOTAL DO IMÓVEL - MATRÍCULA Nº. 16698

5. CONCLUSÃO TÉCNICA

6. ENCERRAMENTO

ANEXO

ANEXO I PESQUISA IMOBILIÁRIA

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1. INFORMAÇÕES GERAIS – SÍNTESE

1.1. Identificação: 1ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE MAIRINQUE–SP

Processo Digital nº: 1000784-60.2016.8.26.0337

Exequente: BANCO MERCANTIL DO BRASIL S/A

Executado: FERPLAST INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE PEÇAS

PLÁSTICAS E FERRAMENTAIS EIRELI E OUTROS

A perícia determinada nos autos consiste na avaliação dos bens indicados a fls.

160/178 dos autos, a seguir:

- MATRÍCULA nº. 16698 Cartório de Registro de Imóveis de São Roque - Imóvel

rural com área de 4,5403 hectares, situado no Bairro do Setúbal, município de

Mairinque-SP, denominado Sítio Primavera I - Proprietário: Rene Bourquin e Helga

Bourquin, fls. 175/177.

- MATRÍCULA nº. 11874 Cartório de Registro de Imóveis de São Roque - Lote de

terreno nº 2 com área de 5.642,00 m² situado no loteamento denominado Bosques

das Alamedas, Bairro de Sebandilha, Mairinque - SP - Proprietário Marco Antonio

Galves e Verônica Renne Bourquin Galves, fls. 162/163.

Objetivo da Avaliação:

O objetivo do presente Laudo Técnico de Avaliação é determinar o valor de mercado

dos imóveis representados pelas Matrículas nº. 16698 do Cartório de Registro de

Imóveis de São Roque/SP e nº. 11874 Cartório de Registro de Imóveis de São

Roque/SP.

O trabalho pericial baseou-se nos procedimentos e especificações prescritos pela

Norma Brasileira NBR 14653-2/11, da ABNT – Associação Brasileira de Normas

Técnicas, e Norma de Avaliações recomendada pelo IBAPE – Instituto Brasileiro de

Avaliações e Perícias de Engenharia.

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O desenvolvimento do trabalho avaliatório compreendeu a vistoria “in loco” para

constatação das características do imóvel penhorado; pesquisa imobiliária; análise de

mercado da região e elaboração das avaliações do terreno e das benfeitoras.

1.2. DOS DOCUMENTOS

No intuito de optar pela adequada postura técnica a perícia nos estudos aos autos

destaca as seguintes peças:

- Fls. 175/177 – Certidão da Matrícula nº. 16698, expedida pelo Cartório de Registro de

Imóveis de São Roque referente ao Imóvel rural com área de 4,5403 hectares, situado

no Bairro do Setúbal, município de Mairinque-SP, denominado Sítio Primavera I -

Proprietário: Rene Bourquin e Helga Bourquin,

- Fls. 162/163 – Certidão da Matrícula nº. 11874 expedida pelo Cartório de Registro de

Imóveis de São Roque referente ao Lote de terreno nº 2 com área de 5.642,00 m²

situado no loteamento denominado Bosques das Alamedas, Bairro de Sebandilha,

Mairinque - SP - Proprietário Marco Antonio Galves e Verônica Renne Bourquin Galves,

2. METODOLOGIA DA ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES

2.1. AVALIAÇÃO DO TERRENO

O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, utilizado para o cálculo do valor

unitário de terreno, é aplicado através da coleta de elementos que compõem a amostra

com características similares às do imóvel avaliando, que se localizem na mesma

região, empregando, quando necessário, tratamento técnico nos elementos divergentes.

Neste caso, seguindo o critério devidamente recomendado pelas normas, inclusive a

Norma de Avaliações do IBAPE, existindo elementos divergentes aplica-se o tratamento

por fatores, prescrito no Anexo B da NBR 14.653-2, visando à homogeneização,

obtendo uma amostra segura e passível de comparação.

As amostras compostas de elementos válidos encontram-se relacionadas no Anexo,

salientando as características dos imóveis à venda.

Para a análise estatística de eliminação dos dados discrepantes e saneamento da

amostra, será empregado o software INFER 32, aplicando-se a Análise pela Média,

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com limite de ±30 % em torno da média e intervalo de confiança de 80 % em torno do

valor estimado.

2.2. AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS

No caso das benfeitorias existentes, o valor total será formado adotando-se o Método

dos Preços de Venda aplicado através de índices da construção civil que possibilita a

obtenção dos custos unitários das edificações, classificadas de acordo com os

diversos padrões especificados no “Estudo Edificações – Valores de Venda”,

publicado pelo IBAPE.

Para o valor unitário da construção emprega-se o CUB – Custos Unitários Básicos,

publicado mensalmente pelo Sinduscon/SP, com índice de parâmetro para R8N.

As benfeitorias serão também depreciadas em função dos aspectos físicos

apresentados quanto à vida útil, idade aparente e estado de conservação,

considerando estrutura, alvenaria, cobertura, acabamentos, instalações e esquadrias

para cada uma das categorias definidas na classificação.

O percentual da depreciação é obtido através da aplicação do Foc – fator de

adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação definido a partir do K –

coeficiente de Ross/Heideck, encontrados no caderno de Valores de Edificação de

Imóveis Urbanos, do IBAPE.

2.3. VALOR TOTAL DO IMÓVEL

Para a composição do valor final do imóvel o fator de comercialização – FC, é

aplicado quando as construções são avaliadas pelo seu custo, considerando a

situação do mercado na época da avaliação.

Neste caso, a obtenção do valor de mercado para o imóvel segue a expressão

abaixo:

Vi = (Vt + Vb) . FC

Sendo: Vi - valor total do imóvel Vt - valor do terreno Vb - valor da benfeitoria FC - fator de comercialização Considerando que as benfeitorias serão avaliadas seguindo o “Estudo Edificações –

Valores de Venda”, publicado pelo IBAPE, o fator de comercialização – FC não será

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aplicado por já estar intrínseco nos coeficientes de construção constantes no citado

estudo. Então, o cálculo do valor do imóvel seguirá a expressão seguinte:

Vi = (Vt + Vb)

Sendo: Vi - valor total do imóvel Vt - valor do terreno Vb - valor da benfeitoria

2.4. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

Além dos métodos de avaliação, a norma dita ainda à especificação das avaliações

que está relacionada com o grau de fundamentação e o grau de precisão, em função

do mercado e das informações que dele possam ser extraídas.

As tabelas a seguir especificam os graus de precisão e fundamentação conforme os

métodos utilizados e informações apresentadas no presente trabalho, seguindo a

NBR 14.653/11, Parte 2.

- Tratamento por fatores

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Método Evolutivo

Após estudo dos autos, vistoria do imóvel para cadastro de suas características e

relatório fotográfico, houve verificação do mercado imobiliário na região para a coleta

de dados imprescindíveis ao embasamento técnico do trabalho.

A avaliação tem como base uma pesquisa imobiliária de elementos à venda, situados

nas imediações do imóvel avaliando, compondo amostra passível de comparação,

sendo o cálculo do valor unitário obtido através de análise estatística com auxílio de

software específico de engenharia de avaliações.

Para o trabalho desenvolvido considerou-se que os imóveis estão regularizados junto

aos órgãos municipais, livres e desmembrados de quaisquer gravames e em

condições ideais de comercialização instantânea.

Os valores de mercado obtidos tanto para o terreno seguem as especificações das

normas técnicas da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, NBR 14653-

2/2011 – Avaliação de Bens e do IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias

de Engenharia, Norma de Avaliações de Imóveis Urbanos.

Em função das particularidades do imóvel avaliando e do comportamento do mercado

imobiliário da região, e em conformidade com a NBR 14.653-2:2011, item 9.2.1 – Tabela

1 e Tabela 2, item 9.2.3 – Tabela 5, o presente laudo de avaliação possui Grau de

Fundamentação II e Grau de Precisão II.

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3.VISTORIA

Esta subscritora foi nomeada para o cargo de Perita Judicial às fls. 179 dos autos

onde o D. Juíza determinou a realização da avaliação dos bens indicados à fls.

160/178, igualmente, houve intimação para designar a data da perícia fls. 224 dos

autos e a mesma foi designada conforme consta às fls. 260/262 dos autos, ou seja:

- no dia 21 de março de 2017 às 10:00h, no imóvel de MATRÍCULA nº. 11874 Cartório de

Registro de Imóveis de São Roque - Lote de terreno nº 2 com área de 5.642,00 m² situada no

loteamento denominado Bosques das Alamedas, Bairro de Sebandilha, Mairinque - SP -

Proprietário Marco Antonio Galves e Verônica Renne Bourquin Galves, fls. 162/163 dos autos

- no dia 21 de março de 2017 às 14:00h, no imóvel de MATRÍCULA nº. 16698 Cartório de

Registro de Imóveis de São Roque - Imóvel rural com área de 4,5403 hectares, situado no

Bairro do Setúbal, município de Mairinque-SP, denominado Sítio Primavera I -

PROPRIETÁRIO: Rene Bourquin e Helga Bourquin, fls. 175/177 dos autos

Assim, a vistoria dos imóveis foi iniciada no dia 21 de Março de 2.017, sendo que:

- a partir das 10:00h no imóvel de MATRÍCULA 11874 Cartório de Registro de

Imóveis de São Roque - Lote de terreno nº 2 com área de 5.642,00 m² situada no

loteamento denominado Bosques das Alamedas, Bairro de Sebandilha Mairinque –

SP.

- a partir das 14:00h no imóvel de MATRÍCULA nº. 16.698 Cartório de Registro de

Imóveis de São Roque - Imóvel rural com área de 4,5403 hectares, situado no Bairro

do Setúbal, município de Mairinque-SP, denominado Sítio Primavera I.

A perícia foi complementada no local nos dias 28 de março e 10 de abril de 2017,

estando presente no local o Sr. Paulo Sérgio Yamamoto RG 19436859 - SSP-SP

representante da Executada.

Durante as visitas foram obtidos relatórios fotográficos das características dos

imóveis objetos da presente avaliação, medição das benfeitorias constatadas, além

de verificar o mercado imobiliário da região de situação do imóvel.

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Primeiramente será destacado o imóvel de MATRÍCULA nº. 11874 e a seguir o de

MATRÍCULA nº. 16698.

3.1. LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL MATRÍCULA 11874

O Lote de terreno nº 2 situado no loteamento denominado Bosques das Alamedas,

Bairro de Sebandilha, Mairinque - SP, tem acesso pela Estrada Municipal Mairinque

Ibiúna próximo ao número 9300 da mesma mas do lado oposto.

3.1.1. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL MATRÍCULA 11874

Na Matrícula n°. 11.874, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis e Anexos de

São Roque encartada às fls. 162/163 dos autos, é possível verificar a descrição do

imóvel, conforme transcrito a seguir:

“O LOTE DE TERRENO nº 2, Loteamento denominado “BOSQUE DAS

ALAMEDAS”, SITUADO NO Bairro de Sebandilha, do município de Mairinque, desta

comarca, com a área de 5.642,00 metros quadrados, dentro das seguintes

metragens e confrontações:- 58,00 metros de frente para a Estrada Municipal; 88,20

metros pelo lado direito de quem da Estrada olha para o terreno, confinando com a

Chácara ou Lote nº1; 77,60 metros pelo lado esquerdo, confinando com a Chácara

ou Lote nº 3; e, 81,00metros nos fundos, confinando com a Chácara ou Lote nº 6,

todos do mesmo loteamento “Bosque das Alamedas”.

Conforme descrito acima, a área do terreno do imóvel avaliando perfaz um total de:

5.642,00 m².

De acordo com as dimensões indicadas no título de domínio, o perímetro do terreno

é de formato irregular.

No local foi possível constatar que os aspectos físicos do terreno do imóvel são

representados por topografia pontos de aclive e consistência com superfície

predominantemente seca.

Na Certidão de Matrícula nº.11.874, o imóvel é descrito apenas como terreno sem

edificações, o que foi constatado no local

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FOTOS DO LOTEAMENTO BOSQUE DAS ALAMEDAS E LOTE Nº2

Vista do acesso ao Loteamento Bosque das Alamedas de ângulos diferentes

Vista do lote nº 2 do Loteamento Bosque das Alamedas de ângulos diferentes,

frente do lote para a Estrada Municipal Mairinque - Ibiúna

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Vista do lote 6, denominado Recanto Arara Azul, com o qual o

lote avaliando confronta nos fundos

Vista do lote nº 2 do Loteamento Bosque das Alamedas de ângulo diferente

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3.2. LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL MATRÍCULA Nº 16698

O acesso ao referido imóvel da Matrícula nº. 16698 Cartório de Registro de Imóveis

de São Roque - município de Mairinque-SP é feito pela rodovia Raposo Tavares Km

71.

3.2.1. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL MATRÍCULA Nº 16698

Na MATRÍCULA nº. 16698 emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis e Anexos de

São Roque encartada às fls. 175/177 dos autos, é possível verificar a descrição do

imóvel, conforme transcrito a seguir:

“UM IMÓVEL rural, com área de 4,5403 hectares, situado no Bairro do Setubal, do

município de Mairinque, desta comarca de São Roque, - Estado de São Paulo, cujas

divisas se iniciam em um marco cravado na margem direita do córrego Ariranhas, na

divisa com terras de Raquel Aparecida da Silva (marco n° 06 da descrição

respectiva), de onde segue com essa confrontação, com rumo de 23° 53’ 20’’ NW, na

distancia de 19,16 metros, até alcançar o marco nº2 (dois), cravado junto a uma

estrada de servidão; daí, o caminhamento vira à direita e com a mesma confrontação

segue com o rumo de 21° 07’ 50’’ NE, na distancia de 123,47 metros até alcançar o

marco nº03 (três) cravado junto a faixa de domínio da “Light”; daí vira novamente a

direita e confrontando com essa faixa de domínio da “Light”, segue com o rumo de

64° 29’ 30’’ NE, na distancia de 9,00 metros, até alcançar o marco de nº4 (quatro),

cravado na divisa/com terras da Cia. Brasileira de Alumínio; daí o caminhamento vira

a direita e confrontando com as terras da referida Cia. Brasileira de Alumínio, segue

com o rumo de 74° 33’ 40’’ SE, na distancia de 50,90 metros, até alcançar o marco

nº05 (cinco) cravado à margem esquerda do córrego Ariranhas; daí, o caminhamento

vira à direita e confrontando com terras de Marco Antônio Galves, segue pelo veio do

mencionado córrego Ariranhas acima, até alcançar o marco nº06 (seis) passando por

quatro marcos intermediários, com os seguintes rumos e metragens 28° 23’ SW –

13,95 metros; 53° 16’ 50’’ SW – 14,53 metros; 20° 40’ 40’’ SW – 4,29 metros; e 35°

59’ 55’’ SW – 66,43 metros; do marco nº06 (seis) o caminhamento segue ainda

confrontando com terras de Marco Antônio Galves e com o rumo de 25° 24’ 00’’ SE,

na distancia de 163,60 metros, até alcançar o marco nº07 (sete); daí vira a direita e

com a mesma confrontação segue o rumo de 51° 20’ 50’’ SW, na distancia de 316,35

metros, até alcançar o marco nº08 (oito) cravado, na divisa com terras de René

Bourquin; daí o caminhamento vira a direita e confrontando com as terras de René

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Bourquin, segue com o rumo de 06° 02’ 30’’ NW, na distancia de 75,53 metros, até

alcançar o marco nº09 (nove); dai o caminhamento vira a esquerda e com a mesma

confrontação segue com o rumo de 53° 47’ 30’’ NW, na distancia de 47,97 metros,

até alcançar o marco nº10 (dez), cravado junto à margem esquerda do córrego

Ariranhas, na divisa com terras de Raquel Aparecida Silva; daí finalmente o

caminhamento segue pelo veio do referido córrego Ariranhas acima, confrontando

com o quinhão de terras de Raquel Aparecida da Silva; até alcançar o marco

primordial destas divisas.

Conforme descrito acima, a área do terreno do imóvel avaliando perfaz um total de:

4,5403 hectares.

De acordo com as dimensões indicadas no título de domínio, o perímetro do terreno

é de formato irregular.

No local foi possível constatar que os aspectos físicos do terreno do imóvel são

representados por topografia plana, pontos de aclive e consistência com superfície

predominantemente seca.

Na Certidão de Matrícula nº. 16.698, o imóvel é descrito apenas como área sem

edificações.

Na Av. 1/16.698 do título referido consta a existência de uma faixa de servidão de

passagem, em favor da LIGHT- SERVIÇOS DE ELETRICIDADE, sobre uma faixa de

150,00 metros quadrados, conforme averbação número 5/12.109.

A perícia através das diligências de vistoria constatou no local as benfeitorias a

seguir destacadas nas fotos encartadas, descritas, verificada as áreas e avaliadas.

Além da verificação das áreas abrangidas pelas benfeitorias, foram constatados tipo,

destinação, idade e estado de conservação de cada uma delas.

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FOTOS DO IMÓVEL DE MATRÍCULA Nº. 16.698

Vista da estrada de acesso ao imóvel avaliando de ângulos diferentes

Vista da entrada do imóvel Estrada em frente ao imóvel avaliando

Vista da residência de ângulos diferentes

Vista da fachada da residência Vista do imóvel avaliando

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Vista do imóvel avaliando ângulos diferentes

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4. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

4.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO 4.1.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO DO BOSQUE DAS ALAMEDAS

Matrícula 11874 do Cartório de Registro de Imóveis de São Roque

Pesquisa imobiliária realizada junto ao mercado imobiliário de Mairinque na região do

Bairro Sebandilha, Loteamento Bosque das Alamedas, em maio de 2017 resultou a

amostra constituída de seis (06) elementos em oferta, conforme consta no Anexo 1

do corpo do laudo.

A amostra proporcionou aferição do valor unitário básico de terreno, calculado com

auxílio de software INFER 32 – Estatística para Engenharia de Avaliação, com Grau

de precisão II, conforme relatório:

Amostra

Nº Am. Fr Vu 1 0,95 17,05

2 0,95 13,65

3 0,80 50,00 4 0,80 35,00 5 0,80 50,00 6 0,90 42,85

Descrição das Variáveis

Valor a avaliar:

Vu - Valor Unitário

Equação: (([Vo]×[Ff])×[Fr])÷[At]

Valores e coeficientes de homogeneização:

• Fr - Fator Resultante .

Equação : ([Ft]-1,00)+1,00

Estatísticas Básicas

Nº de elementos da amostra : 6 Nº de graus de liberdade : 5

Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação Valor Homog. 29,29 12,2857 41,95%

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Dispersão dos elementos

Dispersão em Torno da Média

Estatísticas Gerais

Número de elementos .............. : 6 Graus de liberdade ................... : 5 Valor médio ............................. : 29,2883 Mediana .................................. : 30,9900 Moda ...................................... : 34,5940 Variância ................................ : 125,7826 Desvio padrão .......................... : 11,2152 Desvio médio ........................... : 10,2316 Variância (não tendenciosa) ...... : 150,9391 Desvio padrão (não tend.) ......... : 12,2857 Coef. de variação ..................... : 41,95% Valor mínimo ........................... : 12,9700 Valor máximo .......................... : 40,0000 Amplitude ............................... : 27,0300 Número de classes .................. : 3 Intervalo de classes ................. : 9,0100 Sob o aspecto do coeficiente de variação, a amostra é considerada razoável.

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Momentos Centrais

Momento central de 1ª ordem : 29,2883 Momento central de 2ª ordem : 125,7826 Momento central de 3ª ordem : -555,7446 Momento central de 4ª ordem : -92,6241

Coeficiente Amostral Normal t de Student Assimetria -0,3939 0 0 Curtose -3,0058 0 Indefinido

Distribuição assimétrica à esquerda e platicúrtica.

Intervalos de Classes

Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%) Média 1 12,9700 21,9800 2 33,33 14,5850 2 21,9800 30,9900 1 16,67 28,0000 3 30,9900 40,0000 3 50,00 39,5200

Histograma

Ogiva de Frequências

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Amostragens eliminadas

Todas as amostragens foram utilizadas.

Amostragens a serem saneadas Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo.

Gráfico de Representação do Saneamento

Distribuição dos Desvios Normalizados

Intervalo Distribuição de Gauss % de Amostragens no Intervalo

-1; +1 68,3 % 66,67 % -1,64; +1,64 89,9 % 100,00 % -1,96; +1,96 95,0 % 100,00 %

Teste de Kolmogorov-Smirnov

Amostr. Desvio F(z) G(z) Dif. esquerda Dif. Direita 2 12,9700 0,0921 0,1667 0,0920 0,0746 1 16,2000 0,1434 0,3333 0,0233 0,1899 4 28,0000 0,458 0,5000 0,1249 0,0417 6 38,5600 0,775 0,6667 0,2747 0,1081 5 40,0000 0,808 0,8333 0,1416 0,0249 3 40,0000 0,808 1,0000 0,0249 0,1916

Maior diferença obtida : 0,2747 Valor crítico : 0,4100 (para o nível de significância de 20 %) Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 20 %, aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade. Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.

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Gráfico de Kolmogorov-Smirnov

Teste de Sequências/Sinais

Número de elementos positivos .. : 3 Número de elementos negativos . : 3 Número de sequências ................. : 4 Média da distribuição de sinais .... : 3 Desvio padrão .................................. : 1,225

Teste de Sequências (desvios em torno da média)

Limite inferior .... : 0,4564 Limite superior . : -0,4564 Intervalo para a normalidade : [-0,8415 , 0,8415] (para o nível de significância de 20%) Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos desvios.

Teste de Sinais

(desvios em torno da média)

Valor z (calculado) ........... : 0,0000 Valor z (crítico) .................. : 0,8415 (para o nível de significância de 20%) Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser afirmado que a distribuição dos desvios em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss)

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Reta de Normalidade

Formação dos Valores

Vut= R$ 29,29/m²

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado: Mínimo : 21,89 Máximo : 36,69

- Para a determinação do valor total do terreno aplicaremos a fórmula abaixo:

Vt = Vut x At Vt = valor do terreno

Onde At = área do terreno

Vut = valor unitário do terreno

Vt = 29,29 x 5.642,00

Vt = R$ 165.254,18

O valor de mercado do lote de terreno nº. 2 do Loteamento denominado

“Bosque das Alamedas”, Bairro Sebandilha, Mairinque-SP,

Matrícula 11874 do Cartório de Registro de Imóveis de São Roque é de:

R$ 165.255,00 (cento e sessenta e cinco mil, duzentos e cinquenta e cinco reais)

para o mês de maio de 2017.

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4.1.2. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO DO IMÓVEL

Matrícula 16698 do Cartório de Registro de Imóveis de São Roque

Pesquisa imobiliária realizada junto ao mercado imobiliário de Mairinque na região do

Bairro Setúbal, em maio de 2017 resultou a amostra constituída de sete (07)

elementos em oferta, conforme consta no Anexo 2 do corpo do laudo.

A amostra proporcionou aferição do valor unitário básico de terreno, calculado com

auxílio de software INFER 32 – Estatística para Engenharia de Avaliação, com Grau

de precisão II, conforme relatório:

Amostra

Nº Am. Fr Vu Valor

Homog.

1 0,95 11,42 10,85 2 0,95 6,80 6,46 3 0,80 7,59 6,07 4 0,80 40,00 32,00 5 0,80 30,00 24,00 6 0,90 36,00 32,40 7 0,90 62,50 56,25

Descrição das Variáveis

Valor a avaliar:

Vu - Valor Unitário

Equação: (([Vo]×[Ff])×[Fr])÷[At]

Valores e coeficientes de homogeneização:

• Fr - Fator Resultante .

Equação : ([Ft]-1,00)+1,00

Estatísticas Básicas

Nº de elementos da amostra : 7 Nº de graus de liberdade : 6

Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação Valor Homog. 24,00 18,1506 75,61%

Número mínimo de amostragens : 4.

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Dispersão dos elementos

Dispersão em Torno da Média

Estatísticas Gerais

Número de elementos .............. : 7 Graus de liberdade ................... : 6 Valor médio ............................. : 24,0042 Mediana .................................. : 25,5844 Moda ...................................... : 22,7966 Variância ................................ : 282,3830 Desvio padrão .......................... : 16,8042 Desvio médio ........................... : 13,8963 Variância (não tendenciosa) ...... : 329,4468 Desvio padrão (não tend.) ......... : 18,1506 Coef. de variação ..................... : 75,61% Valor mínimo ........................... : 6,0700 Valor máximo .......................... : 56,2500 Amplitude ............................... : 50,1800 Número de classes .................. : 3 Intervalo de classes ................. : 16,7266 Sob o aspecto do coeficiente de variação, a amostra é considerada razoável.

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Momentos Centrais

Momento central de 1ª ordem : 24,0042 Momento central de 2ª ordem : 282,3830 Momento central de 3ª ordem : 3026,7058 Momento central de 4ª ordem : 432,3865

Coeficiente Amostral Normal t de Student Assimetria 0,6378 0 0 Curtose -2,9945 0 Indefinido

Distribuição assimétrica à direita e platicúrtica.

Intervalos de Classes

Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%) Média 1 6,0700 22,7966 3 42,86 7,7933 2 22,7966 39,5233 3 42,86 29,4666 3 39,5233 56,2500 1 14,29 56,2500

Histograma

Ogiva de Frequências

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Amostragens eliminadas

Todas as amostragens foram utilizadas.

Amostragens a serem saneadas

Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo.

Gráfico de Representação do Saneamento

Distribuição dos Desvios Normalizados

Intervalo Distribuição de Gauss % de Amostragens no Intervalo -1; +1 68,3 % 85,71 %

-1,64; +1,64 89,9 % 85,71 % -1,96; +1,96 95,0 % 100,00 %

Teste de Kolmogorov-Smirnov

Amostr. Desvio F(z) G(z) Dif. esquerda Dif. Direita

3 6,0700 0,1616 0,1429 0,1615 0,0187 2 6,4600 0,1669 0,2857 0,0240 0,1188 1 10,8500 0,2343 0,4286 0,0514 0,1942 5 24,0000 0,500 0,5714 0,0713 0,0715 4 32,0000 0,670 0,7143 0,0987 0,0440 6 32,4000 0,678 0,8571 0,0361 0,1789 7 56,2500 0,962 1,0000 0,1050 0,0378

Maior diferença obtida : 0,1942 Valor crítico : 0,4860 (para o nível de significância de 5 %)

Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 5 %, aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade. Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.

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Gráfico de Kolmogorov-Smirnov

Teste de Sequências/Sinais

Número de elementos positivos .. : 3 Número de elementos negativos . : 4 Número de sequências ................. : 4 Média da distribuição de sinais .... : 3,5 Desvio padrão .................................. : 1,323

Teste de Sequências (desvios em torno da média) :

Limite inferior .... : 0,0606 Limite superior . : -0,7882 Intervalo para a normalidade : [-1,6452 , 1,6452] (para o nível de significância de 5%) Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos desvios.

Teste de Sinais (desvios em torno da média)

Valor z (calculado) ........... : 0,3780 Valor z (crítico) .................. : 1,6452 (para o nível de significância de 5%) Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser afirmado que a distribuição dos desvios em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss).

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Reta de Normalidade

Formação dos Valores

Vu = R$ 24,00/m²

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado: Mínimo : 14,13 Máximo : 33,88

Conforme se verifica na Av. 1 da Matrícula nº.16.698 do CRI de São Roque consta a

existência de uma faixa de servidão de passagem, em favor da LIGHT - SERVIÇOS

DE ELETRICIDADE, sobre uma faixa de 150,00 metros quadrados, conforme

averbação número 5/12.109.

Portanto, como se trata de área non aedificandi, será considerado um

aproveitamento de 2/3 para a avaliação da área abrangida pela faixa, com base no

valor unitário homogeneizado calculado.

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Considerando a área da faixa e a do terreno o valor calculado para o mês de maio de

2.017 é de:

Vt = ( Vu x At ) + ( Vu x Af x 2/3 )

Vt = valor do terreno

Onde At = área do terreno descontando a faixa de servidão

Af = área da faixa de servidão

Vu = valor unitário básico

O valor do terreno do imóvel de Matrícula nº. 16.698 é de:

R$ 1.088.472,00

(um milhão oitenta e oito mil e quatrocentos e setenta e dois reais),

Data-Base da presente Avaliação maio de 2017.

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4.2. VALOR DAS BENFEITORIAS NO IMÓVEL MATRÍCULA Nº. 16698

O valor das benfeitorias edificadas será calculado seguindo o Método dos Preços de

Venda mediante a aplicação da seguinte expressão:

Com Foc = R + { 1 – [ 0,5 x ( Ir + Ir2 ) ] x ( 1 – d ) } x ( 1 – R )

Vb = Vub . Ab . FOC

Sendo:

Vb = valor total da benfeitoria edificadas em R$

Vub = valor unitário da benfeitoria em R$/m²

Ab = área da benfeitoria em m²

FOC = fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação

Desse modo, será adotado como valor unitário das construções o CUB – Custos

Unitários Básicos, do SindusCon/SP com índice de parâmetro para R8N, com valor

de R$ 1.295,56 para maio de 2.017.

Para a depreciação será aplicado o Foc – fator de adequação ao obsoletismo e ao

estado de conservação, Ross/Heideck, que considera os aspectos físicos em função

da idade aparente, da vida útil e do estado de conservação.

A tabela a seguir exibe as considerações de cálculo aplicadas às benfeitorias

edificadas, destacando a classe, padrão e índice multiplicativo correspondente.

Consta também a atribuição quanto à idade aparente e o índice para depreciação de

acordo com o estado de conservação, frente às condições observadas e com base

nas áreas construídas levantadas no local.

Em relação aos cálculos avaliatórios para o Valor das Benfeitorias erigidas no local,

serão consideradas as dimensões verificadas ‘in loco” com a trena de fita na data da

vistoria.

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Assim, foram encontradas as seguintes benfeitorias, conforme croqui sem escala, a

seguir:

RESIDÊNCIA

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FOTOS DA RESIDÊNCIA

Destaque sala Dormitório

Dormitório Corredor de acesso aos dormitórios

Vista dos dormitórios Vista do banheiro

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Vista da sala e cozinha

Edificação classificada como Residencial do tipo Casa com padrão construtivo

proletário, composta por sala de estar, 03 dormitórios, cozinha, banheiro.

Área construída da casa 69,00m², conforme levantamento das referidas

dimensões obtidas “in loco”.

Idade aparente – vinte (20) anos

Estado de conservação - classificada como necessitando de reparos importantes (g).

Intervalo de valores – 0,576

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PESQUEIRO

FOTOS DO PESQUEIRO

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Área Coberta

Edificações classificadas como Especial do tipo cobertura padrão construtivo simples.

Cobertura em telhas de barro sobre estrutura de madeira

Área construída da cobertura estábulo 8,30 m² conforme levantamento das medidas “in loco”

Idade aparente – 20 anos

Estado de conservação – como necessitando de reparos importantes a edificação sem valor (h).


Vista interna

Edificação classificada como Residencial do tipo Casa com padrão construtivo

Rústico, composta por 01 cômodo.




Estado de conservação - classificada como necessitando de reparos importantes a

edificação sem valor (h).


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DEPÓSITO

FOTOS DO DEPÓSITO

Edificação classificada como Residencial do tipo Barraco com padrão construtivo

Rústico, composta por 01 cômodo.




Estado de conservação - classificada como sem valor (i)


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A tabela a seguir apresenta às considerações de cálculo aplicadas às benfeitorias,

destacando a classe, grupo, padrão e índices multiplicativos correspondentes, bem

como, atribuição quanto à idade aparente, o índice para depreciação de acordo com o

estado de conservação, frente às condições observadas e com base nas áreas

construídas obtidas através de medição “in loco”:

Ref.

Benfeitoria Classe Grupo Padrão Área (m²)

Intervalo de

Valores

R8N (R$/m²)

Vub (R$/m²)

1

Residência

Residencial

Casa

Proletário

69,00

0,576

1.295,56

746,24

2

Pesqueiro

Casa

Residencial

Casa

Rústico

14,70

0,420

1.295,56

544,14 Área

Coberta

Especial Cobertura

Simples

8,30

0,180

1.295,56

233,20

3

Depósito

Residencial

Barraco

Rústico

5,80

0,090

1.295,56

116,60

Ref.

Benfeitoria Idade Aparente (anos)

Vida Referencial (anos)

Referência ao Estado de Conservação da Edificação

K Coeficiente

Ross/ Heideck

FOC Valor da benfeitoria no estado de

conservação em que se encontra

(R$) 1

Residência

20

60

Necessitando de

reparos importantes

0,366

0,4928

25.373,20

2

Pesqueiro

Casa

20

60

Necessitando de

reparos importantes

a edificação sem

valor

0,245

0,3960

3.167,55

Área Coberta

20

20

Necessitando de

reparos importantes

a edificação sem

0,245

0,3205

620,35

3

Depósito

20

5

Sem valor

0,000

0,000

Sem valor

O valor total das benfeitorias constatadas no imóvel

quando da vistoria perfaz um total de:

Vb = R$ 29.161,10

(Vinte e nove mil cento e sessenta e um real e dez centavos)

Data-Base da presente Avaliação: maio de 2017

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4.3. VALOR TOTAL DO IMÓVEL - MATRÍCULA Nº. 16698

O valor total de mercado do imóvel em questão será dado em função dos valores

calculados para o terreno e para as benfeitorias, segundo a expressão:

VI = Vt + Vb

VI = 1.117.633,10

O valor total de mercado do imóvel é de 1.117.633,10

(um milhão cento e dezessete mil seiscentos e trinta e três reais e dez centavos)


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5. CONCLUSÂO

O presente LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO apresenta as características dos

imóveis de Matrícula nº. 11874 e Matrícula nº. 16.698 do Cartório de

Registro de Imóveis de São Roque.

O presente trabalho está baseado nos procedimentos e especificações prescritos

pela Norma Brasileira NBR 14653-2/11, da ABNT – Associação Brasileira de

Normas Técnicas, e Norma de Avaliações recomendada pelo IBAPE – Instituto

Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, assim:

O valor de mercado do lote de terreno nº. 2 do Loteamento denominado

“Bosque das Alamedas”, Bairro Sebandilha, Mairinque-SP,

Matrícula nº. 11874 do Cartório de Registro de Imóveis de São Roque é de:

VT= R$ 165.255,00

(cento e sessenta e cinco mil, duzentos e cinquenta e cinco reais)

Data-Base da presente Avaliação: maio de 2017.

O valor de mercado do terreno do imóvel no Bairro Setúbal, Mairinque-SP,

Matrícula nº. 16.698 Cartório de Registro de Imóveis de São Roque é de:

R$ 1.088.472,00

(um milhão oitenta e oito mil e quatrocentos e setenta e dois reais),

Data-Base da presente Avaliação: maio de 2017.

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O valor total das benfeitorias constatadas no imóvel no Bairro Setúbal,

Mairinque-SP, Matrícula nº. 16.698 Cartório de Registro de Imóveis

de São Roque quando da vistoria perfaz um total de:

Vb = R$ 29.161,10

(Vinte e nove mil cento e sessenta e um real e dez centavos)


O Valor Total de mercado do imóvel no Bairro Setúbal, Mairinque-SP,

Matrícula nº. 16.698 Cartório de Registro de Imóveis de São Roque é de

R$ 1.117.633,10

(um milhão cento e dezessete mil seiscentos e trinta e três reais e dez centavos)


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6. ENCERRAMENTO

O presente Laudo de Avaliação consta de 41 (quarenta e uma) páginas impressas de

um só lado, todas rubricadas, exceto esta e a primeira que seguem datadas e

assinadas, e anexos.



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ANEXO I

PESQUISA IMOBILIÁRIA

Matrícula nº. 11874 do Cartório de Registro de Imóveis de São Roque

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Elemento Comparativo 1 Endereço: Bosque das Alamedas - Alameda do Contorno - lote 12 Tipo: Oferta

Bairro: Sebandilha Município: Mairinque/SP Fonte: Local Contato: Sr. Maurício de Campos Fone: 11-4246-4591

Data: maio/2017

Valor Ofertado (R$): 90.000,00 Área de Terreno (m²): 5.280 Topografia: aclive

Superfície do Solo: seca

Situação: Utilizado Valor Terreno (R$): 81.000,00 Fator Oferta: 0,90

Obs: Terreno sem construção

Elemento Comparativo 2 Endereço: Bosque das Alamedas – Alameda do Contorno - lote 43 Tipo: Oferta

Bairro: Sebandilha Município: Mairinque/SP Fonte: Local Contato: Sr. Maurício de Campos Fone: 11-4246-4591

Data: maio/2017

Valor Ofertado (R$): 70.000,00 Área de Terreno (m²): 5.128 Topografia: aclive




Elemento Comparativo 3

Tipo: Oferta

Bairro: Sebandilha Município: Mairinque/SP Fonte: Imobiliária Monteiro Contato: Sr.Junior Fone: 11-4708-4545

Data: maio/2017

Valor Ofertado (R$): 50.000,00 Área de Terreno (m²): 1000 Topografia: aclive




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Tipo: Oferta

Bairro: Sebandilha Município: Mairinque/SP Fonte: Bolela Imóveis Rurais e Industriais Contato: Sr.José Fone: 11-4708-3679

Data: maio/2017

Valor Ofertado (R$): 70.000,00 Área de Terreno (m²): 1000 Topografia: plano





Tipo: Oferta

Bairro: Sebandilha Município: Mairinque/SP Fonte: Imobiliária Casa Grande Contato: Sr.Vanderley Fone: 11-94375-6750

Data: maio/2017






Tipo: Oferta

Bairro: Sebandilha Município: Mairinque/SP Fonte: Imobiliária Casa Grande Contato: Sr.Wanderley Fone: 11-94375-6750

Data: maio/2017



Situação: Utilizado Fator Oferta: 0,90


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ANEXO II

PESQUISA IMOBILIÁRIA

Matrícula nº. 16.698 Cartório de Registro de Imóveis de São Roque

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Tipo: Oferta

Bairro: Jardim Arco Iris Município: Mairinque/SP Fonte: Imobiliária Casa Imobiliária Contato: Sr. Wanderley Fone: 11-4718-5095

Data: maio/2017


Superfície do Solo: seca Situação: Utilizado Fator Oferta: 0,90


Elemento Comparativo 2 Tipo: Oferta

Bairro: Jardim Arco Iris Município: Mairinque/SP Fonte: Particular Contato: Sr. Ana Fone: 19 -3249-0155

Data: maio/2017





Tipo: Oferta

Bairro: Jardim Arco Iris Município: Mairinque/SP Fonte: BRT Barreto Imóveis Contato: Sr. Junior Fone: 11-4784-2580

Data: maio/2017





Bairro: Jardim Vitória Município: Mairinque/SP Fonte: MM Assessoria Imobiliária S/C Ltda Contato: Sr. José Medeiros Fone: 11-4708-4574

Data: maio/2017

Valor Ofertado (R$):100.000,00 Área de Terreno (m²): 250 Topografia: aclive



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CREA/SP 0600975231




Tipo: Oferta

Bairro: Jardim Vitória Município: Mairinque/SP Fonte: Imobiliária Casa Imobiliária Contato: Sr.Antonio Fone: 11--4718-5095

Data: maio/2017





Bairro: Jardim Arco Iris Município: Mairinque/SP Fonte: MM Assessoria Imobiliária S/C Ltda Contato: Sr. José Medeiros Fone: 11-4718-5095

Data: maio/2017

Valor Ofertado (R$): 90.000,00 Área de Terreno (m²): 250 Topografia: declive




Tipo: Oferta

Bairro: Jardim Arco Iris Município: Mairinque/SP Fonte: Imobiliária Casa Imobiliária Contato: Sr. Wanderley Fone: 11--4718-5095

Data: maio/2017

Valor Ofertado (R$): 250.000,00 Área de Terreno (m²): 400 Topografia:



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EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA 1ª VARA

CÍVEL DA COMARCA DE MAIRINQUE/SP.

PROCESSO Nº 1000784-60.2016.8.26.0337

SOLANGE APARECIDA BROSCO CONTÓ

HELME, na qualidade de Perita Judicial nomeada nos autos da AÇÃO DE

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – CONTRATOS BANCÁRIOS em que

o BANCO MERCANTIL DO BRASIL S/A, move em face de FERPLAST

INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE PEÇAS PLÁSTICAS E FERRAMENTAS E

OUTROS, em trâmite por esse digno Juízo e Cartório, vem à presença de Vossa

Excelência, tendo em vista a conclusão e entrega do LAUDO TÉCNICO DE

AVALIAÇÃO nesta data, requerer o levantamento dos honorários periciais já

depositados conforme fls. 237 dos autos.

Nestes termos,

Aguarda deferimento.



CREA/SP 0600975231

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fls. 364

fls. 317 solange aparecida brosco contÓ helme · norma brasileira nbr 14653-2/11, da abnt –...

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