estudo de viabilidade econômica e financeira de...

Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo

Lucy Mari Tsunematsu

Estudo de viabilidade econômica e financeira de empreendimentos imobiliários em áreas contaminadas na

cidade de São Paulo - Postos de combustíveis

São Paulo

2012


Estudo de viabilidade econômica e financeira de empreendimentos imobiliários em áreas contaminadas na cidade de São Paulo - Postos de combustíveis

Dissertação de Mestrado apresentada ao Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo - IPT, como parte dos requisitos para a obtenção do título de Mestre em Tecnologia Ambiental. Data da aprovação ____/_____/_______

___________________________________

Prof. Dr. Nestor Kenji Yoshikawa (Orientador)

IPT – Instituto de Pesquisas Tecnológicas do

Estado de São Paulo

Membros da Banca Examinadora: Prof. Dr. Nestor Kenji Yoshikawa (Orientador) IPT – Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo

Prof. Dr. Luiz Carlos Rusilo (Membro) PUC - Pontifícia Universidade Católica de São Paulo Prof. Dr. Abraham Sin Oih Yu (Membro) IPT – Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo


Estudo de viabilidade econômica e financeira de empreendimentos

imobiliários em áreas contaminadas na cidade de São Paulo - Postos de

combustíveis

Dissertação de Mestrado apresentada ao Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo - IPT, como parte dos requisitos para a obtenção do título de Mestre em Tecnologia Ambiental.

Área de Concentração: Gestão Ambiental.

Orientador: Prof. Dr. Nestor Kenji Yoshikawa

São Paulo Outubro/2012

Ficha Catalográfica Elaborada pelo Departamento de Acervo e Informação Tecnológica – DAIT

do Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo – IPT

T882e Tsunematsu, Lucy Mari

Estudo de viabilidade econômica e financeira de empreendimentos imobiliários em áreas contaminadas na cidade de São Paulo - Postos de combustíveis. / Lucy Mari Tsunematsu. São Paulo, 2012. 156p. Dissertação (Mestrado em Tecnologia Ambiental) - Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo. Área de concentração: Gestão Ambiental. Orientador: Prof. Dr. Nestor Kenji Yoshikawa

1. Empreendimento imobiliário 2. Viabilidade econômica 3. Solo contaminado 4. Posto de combustível 5. Remediação do solo 6. São Paulo (cidade) 7. Tese I. Yoshikawa, Nestor Kenji, orient. II. IPT. Coordenadoria de Ensino Tecnológico III. Título

12-97 CDU 628.5:332.36(043)

Toda conquista é sempre acompanhada de fontes inspiradoras, sonhos, oportunidades, escolhas e lutas compartilhadas.

Dedico este trabalho aos meus filhos, Teiti e Kenji, que me inspiram, me fazem crescer, adquirir conhecimento, acreditar que nunca é tarde para aprender.

Ao Akinori Horie por acreditar em mim, pelo suporte, pela compreensão e incentivo.

Aos meus pais que lutaram para me proporcionar condições melhores de vida, acreditando que o caminho passava pelo estudo, pela dedicação, pela ética e pelo amor.

Agradecimentos

Ao Prof. Dr. Nestor Kenji Yoshikawa, à sua disposição e orientação que

nortearam esse trabalho.

Ao Prof. Dr. Abraham Sin Oih Yu por sua paciência inesgotável e por

transformar as ideias em informações fundamentadas com orientações importantes

na formulação das questões matemáticas.

À equipe de apoio e professores do IPT, sempre prestativos e gentis.

À Eng. Ambiental Silvana Nunes Ferreira, da empresa Multigeo, pelo

fornecimento dos dados necessários à formatação do modelo.

Aos colegas da turma 16 do curso de Tecnologia Ambiental do IPT, pelo

incentivo, pelos momentos inesquecíveis que passamos juntos e pela amizade

sincera.

Aos meus filhos, Teiti e Kenji, pelo incentivo e por compartilhar todos os

momentos da minha vida.

Ao Akinori, pela paciência, compreensão, companheirismo, dedicação e amor.

Por fim, agradeço a benção de ter saúde e recursos para realizar este

trabalho.

Resumo

RESUMO

O crescimento dos investimentos no setor imobiliário, observado nos últimos anos, principalmente na cidade de São Paulo, levou as incorporadoras a adquirirem terrenos em áreas industriais ou outras áreas que tiveram usos e ocupações diversas das pretendidas, muitas delas contaminadas. A dificuldade de aprovação legal dos empreendimentos e as exigências dos órgãos ambientais têm impactado nos custos e prazos dos empreendimentos, muitas vezes inviabilizando-os.

Em uma pesquisa realizada por MOLITERNO (2006), entre as empresas do setor imobiliário, sobre o grau de conhecimento do “Guia de Avaliação do Potencial de Contaminação em Imóveis”, demonstrou-se que 70% desconhecem os procedimentos de verificação de contaminação para aquisição de áreas para novos empreendimentos. O impacto no custo do empreendimento ainda é desconhecido e algumas empresas estimam que este custo possa chegar a 4% do valor total do empreendimento, sem considerar os custos marginais, como paralisação da obra, advogados e consultores.

Os objetivos deste trabalho foram: propor uma forma de avaliar a viabilidade de um empreendimento em área contaminada, auxiliar na decisão de compra de um terreno e estimular a ocupação de áreas previamente ocupadas por postos de combustíveis, que representam 79% das áreas cadastradas pela CETESB.

O resultado dos estudos realizados demonstrou que os custos do processo relativos à adequação ambiental, no caso de postos de combustível, não são os fatores impeditivos para viabilizar o empreendimento, e sim os prazos, a forma de pagamento do terreno e a saída dos recursos do caixa.

Os níveis de contaminação do solo e da água, a localização das plumas, as concentrações e as técnicas adotadas no projeto de remediação constantes na “Investigação Detalhada” e no “Plano de Intervenção” ajudam a prever os riscos e os prazos de liberação das licenças e determinam a viabilidade ou não do empreendimento imobiliário.

Palavras-chave: Viabilidade Econômico-Financeira; Áreas Contaminadas; Empreendimento Imobiliário na Cidade de São Paulo; Postos de Combustíveis.

Abstract

ABSTRACT

Study for economic and financial feasibility of real estate ventures in contaminated areas in the city of São Paulo - Filling Stations

The growth of investment in real estate, observed in recent years, especially in the city of São Paulo, led real estate development companies to acquire land in either industrial areas or other areas that have had uses and occupations different from the intended by them, many of which were contaminated. The difficulty of legal approval of projects and the requirements of environmental agencies have impacted the costs and deadlines of projects, often rendering them unfeasible.

In a survey conducted by MOLITERNO (2006), among the real estate companies, on the degree of knowledge of the “Guidebook for Evaluation of the Potential Contamination in Real Estate”, it was shown that 70% are unaware of the procedures for checking the contamination of areas for acquisition for new ventures. The impact on the cost of the project is still unknown, yet some companies estimate that this cost may reach 4% of the total value of the project, without considering the marginal costs, as construction work stoppage, lawyers, and consultants.

The objectives of this work were: to propose a way to assess the viability of a venture in a contaminated area, to assist in the decision process to purchase land and to encourage the use of areas previously occupied by filling stations, which represent 79% of CETESB’s registered areas.

The result of the studies demonstrated that the costs of the process related to environmental compliance, in the case of filling stations, are not impediments to enable the venture, but the deadlines, the payment method of the land and the cash outflow are.

The levels of contamination of soil and water, the location of the plumes, the concentrations and the techniques used in the remediation project listed in the "Detailed Investigation" and in the "Intervention Plan" help predict risks and timing of release of licenses and determine the viability of the real estate venture.

Key Words: Economic and Financial Feasibility; Contaminated Areas; Real Estate Enterprise in the City of São Paulo; Filling Stations.

Lista de Ilustrações

Lista de ilustrações

Figura 1 – Primeira Planta Imperial da Cidade de São Paulo................................... 26

Figura 2 – Área Urbanizada de 1872 a 1881. ........................................................... 26

Figura 3 – Área Urbanizada de 1895. ....................................................................... 27

Figura 4 – Área Urbanizada de 1915 a 1929. ........................................................... 27

Figura 5 – Área urbanizada 1930 a 1949 ................................................................. 28

Figura 6 – Área urbanizada 1950 a 1962 ................................................................. 28

Figura 7 – Área urbanizada 1963 a 1974. ................................................................ 29

Figura 8 – Área Urbanizada 1975 a 1985. ................................................................ 29

Figura 9 – Área Urbanizada 1986 a 1992. ................................................................ 30

Figura 10 – Área Urbanizada 1993 a 2002. .............................................................. 30

Figura 11 – Mapa das Subprefeituras e Distritos do Município de São Paulo .......... 31

Figura 12 – Fluxograma para Avaliação Ambiental de um Imóvel ............................ 40

Quadro 1 – Tabela de Prováveis Contaminantes por Tipo de Indústria. .................. 42

Quadro 2 – Principais Aplicações dos Métodos Geofísicos em Áreas Contaminadas

.................................................................................................................................. 43

Quadro 3 – Estratégias de Amostragem de Solo e Águas Subterrâneas na Etapa de

Investigação Confirmatória. ....................................................................................... 44

Figura 13 – Etapa de Investigação Confirmatória. .................................................... 45

Figura 14 – Fluxograma para Investigação Detalhada ............................................. 46

Quadro 4 – Distribuição das áreas contaminadas por tipo de atividade e por regiões

no Estado de São Paulo ............................................................................................ 51

Quadro 5 – Principais contaminantes e a aplicação do método de Biorremediação 55

Quadro 6 – Reatividade dos oxidantes com CVOCs ................................................ 58

Quadro 7 – Reatividade dos oxidantes com outros compostos orgânicos ............... 59

Quadro 8 – Custos para viabilidade estática ............................................................ 62

Figura 15 – Procedimento para gerenciamento de áreas contaminadas relacionadas

a postos e sistemas retalhistas de combustíveis. ...................................................... 74

Figura 16 – Ações a serem adotadas no gerenciamento de risco ............................ 75

Quadro 9 – Premissas de Lançamento Tradicional .................................................. 76

Quadro 10 – Resumo dos Prazos e Custos Considerados nas Viabilidades ........... 78

Figura 17 – Árvore de Decisão Proposta .................................................................. 86

Lista de Ilustrações

Gráfico 1 – Valor Esperado para o VPL ................................................................... 88

Gráfico 2 – Valor Esperado para o Prazo ................................................................. 89

Gráfico 3 – Valor Esperado para a Lucratividade ..................................................... 90

Gráfico 4 – Valor Esperado para a TIR .................................................................... 91

Figura 18 – Fluxograma para licenciamento ambiental ............................................ 95

Lista de Tabelas

Lista de tabelas

Tabela 1 – Tabela Comparativa dos Resultados das Viabilidades ........................... 81

Tabela 2 – Probabilidade de Resultado para o VPL ................................................. 88

Tabela 3 – Valor Esperado para o Prazo de “payback” ............................................ 89

Tabela 4 – Valor Esperado para a Lucratividade ...................................................... 90

Tabela 5 – Valor Esperado para a TIR ..................................................................... 91

Tabela 6 – Classificação dos Parâmetros da Viabilidade ......................................... 93

Tabela 7 – Classificação dos Parâmetros em Relação ao Risco Ambiental ............. 94

Lista de Abreviaturas e Siglas

Lista de abreviaturas e siglas

ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas

AC Área Contaminada

AESAS Associação Brasileira das Empresas de Consultoria e Engenharia Ambiental

AP Área Potencialmente contaminada

AS Área Suspeita de contaminação

BDT Boletim de Dados Técnicos

CBIC Câmara Brasileira da Indústria da Construção

CEF Caixa Econômica Federal

CETESB Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental

CFC Conselho Federal de Contabilidade

COGEP Coordenadoria Geral de Planejamento

CONAMA Conselho Nacional do Meio Ambiente

CP Custo Periódico

DECONT Departamento de Controle da Qualidade Ambiental

EPA United States Environmental Protection Agency

GTAC Grupo Técnico Permanente de Áreas Contaminadas

GTZ Deutsche Gesellschaft für Technische Zusammenarbeit

IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística

IL Índice de Lucratividade

IPT Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo

MPE Extração Multifásica, do inglês Multiphase Extraction

NRC Conselho Nacional de Pesquisa Americano

ONGs Organização Não Governamental

PCB Bifenilpoliclorado, do inglês Polychlorinated Biphenyl

PDDI Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado

PIB Produto Interno Bruto

PMSP Prefeitura do Município de São Paulo

RBCA Ação Corretiva Baseada no Risco, do inglês Risk Based Corrective Action

RELASC Rede Latino Americana de Prevenção e Gestão de Sítios Contaminados

SEHAB Secretaria da Habitação do Município de São Paulo

SEMPLA Secretaria Municipal de Planejamento

SENAC Serviço Nacional de Aprendizagem Comercial

SISNAMA Sistema Nacional do Meio Ambiente

SMDU Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano

TAC Termo de Compromisso de Ajustamento de Conduta Ambiental

TIR Taxa Interna de Retorno

USP Universidade de São Paulo

VGV Valor Geral de Vendas

VOC Composto Orgânico Volátil (do inglês Volatile Organic Compound)

VPL Valor Presente Líquido

http://www.ipt.br/

Sumário

1 INTRODUÇÃO ....................................................................................................... 17

2 OBJETIVOS ........................................................................................................... 20

2.1 Geral.................................................................................................................... 20

2.2 Específicos .......................................................................................................... 20

3 MÉTODOS E PROCEDIMENTOS ......................................................................... 21

4 HISTÓRICO DA OCUPAÇÃO DO SOLO NA CIDADE DE SÃO PAULO E OS

PLANOS DIRETORES ............................................................................................. 22

5 A EXPANSÃO IMOBILIÁRIA E A URBANIZAÇÃO DA CIDADE DE SÃO PAULO

.................................................................................................................................. 25

6 ÓRGÃOS AMBIENTAIS, AVALIAÇÃO E LICENCIAMENTO PARA OCUPAÇÃO

DAS ÁREAS CONTAMINADAS ............................................................................... 33

6.1 CONAMA/IBAMA ................................................................................................ 33

6.2 CETESB/CONSEMA ........................................................................................... 35

6.3 DECONT/CADES ................................................................................................ 37

6.4 SEHAB - Secretaria da Habitação do Município de São Paulo. .......................... 37

7 ROTEIROS E MANUAIS DESENVOLVIDOS PARA ORIENTAR EMPRESAS NA

AVALIAÇÃO DE ÁREAS POTENCIALMENTE CONTAMINADAS ......................... 39

7.1 Guia para Avaliação do Potencial de Contaminação em Imóveis ....................... 39

7.2 Manual de Gerenciamento de Áreas Contaminadas ........................................... 41

7.3 Avaliação ambiental de terrenos com potencial de contaminação ...................... 47

8 CASOS SOBRE PASSIVOS AMBIENTAIS EM EMPRESAS E OPINIÕES DE

PROFISSIONAIS ...................................................................................................... 48

9 ÁREAS CADASTRADAS PELOS ÓRGAOS PÚBLICOS ..................................... 51

10 TÉCNICAS DE REMEDIAÇÃO ............................................................................ 53

10.1 Remoção e redisposição de solo ...................................................................... 53

10.2 Bombeamento e tratamento de águas subterrâneas ........................................ 53

10.3 Extração de vapores do solo ............................................................................. 54

10.4 Air sparging ....................................................................................................... 54

10.5 Biorremediação ................................................................................................. 54

10.6 Bioventing .......................................................................................................... 56

10.7 Atenuação natural monitorada .......................................................................... 57

10.8 Tratamento térmico ........................................................................................... 57

10.8.1 Método de tratamento “in situ” ........................................................................ 57

10.8.2 Método de tratamento “on site” ou “ex situ” .................................................... 57

10.9 Oxidação/redução química ................................................................................ 58

10.10 Extração por solventes .................................................................................... 59

10.11 Fitorremediação .............................................................................................. 59

10.12 Barreira física .................................................................................................. 60

10.13 Barreira hidráulica ........................................................................................... 60

10.14 Barreiras reativas ............................................................................................ 60

11 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DE EMPREENDIMENTOS

IMOBILIÁRIOS ......................................................................................................... 61

12 PRAZOS E CUSTOS PARA REMEDIAÇÃO DE UM POSTO DE COMBUSTÍVEL

.................................................................................................................................. 67

13 COMPARATIVO ENTRE VIABILIDADES ECONÔMICO-FINANCEIRAS

TRADICIONAL E COM INCLUSÃO DA INVESTIGAÇÃO AMBIENTAL ................. 70

13.1 Cenário 1 - padrão ............................................................................................ 70

13.2 Cenário 2 - terreno sem contaminação com lançamento tradicional - com

investigação - com permuta de 100% do terreno ...................................................... 72

14 PRINCIPAIS CENÁRIOS PARA VIABILIDADE IMOBILIÁRIA EM TERRENOS

COM POSTOS DE COMBUSTÍVEIS ........................................................................ 73

14.1 Critérios para a elaboração dos cenários com terreno contaminado ................ 73

14.2 Cenários ............................................................................................................ 78

14.2.1 Cenário 0: não comprar .................................................................................. 79

14.2.2 Cenário 1: terreno sem contaminação com lançamento tradicional - com

pagamento do terreno + permuta, não seguindo as recomendações do Guia da

CETESB .................................................................................................................... 79

14.2.3 Cenário 2: terreno sem contaminação com lançamento tradicional - com


14.2.4 Cenário 3: terreno contaminado - restrição pequena com lançamento

tradicional - com investigação - com permuta de 100% do terreno ........................... 79

14.2.5 Cenário 4: terreno contaminado - restrição grande com lançamento tradicional

- com investigação - com permuta de 100% do terreno ............................................ 80

14.2.6 Cenário 5: terreno contaminado - restrição pequena - remediar antes - com


14.2.7 Cenário 6: terreno contaminado- restrição grande - remediar antes - com


14.3 Resultados obtidos ............................................................................................ 80

15 FERRAMENTAS PARA A TOMADA DE DECISÃO ........................................... 82

15.1 Abordagem subjetiva ......................................................................................... 83

15.2 Equivalentes à certeza ...................................................................................... 83

15.3 Análise de sensibilidade .................................................................................... 83

15.4 Análise de cenários ........................................................................................... 83

15.5 Taxas de desconto ajustada .............................................................................. 83

15.6 Árvore de decisão ............................................................................................. 83

15.7 Simulação .......................................................................................................... 84

15.8 Método adotado ................................................................................................ 84

15.9 Árvore de decisão proposta ............................................................................... 84

15.10 Análise de sensibilidade dos cenários ............................................................. 86

15.11 Classificação dos parâmetros ......................................................................... 92

15.12 Classificação dos parâmetros de viabilidade em função do risco ambiental ... 93

15.13 Fluxograma proposto....................................................................................... 94

16 CONCLUSÃO ...................................................................................................... 96

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ......................................................................... 99

Apêndices .............................................................................................................. 105

Apêndice 1 – Grupo de contaminantes ................................................................... 106

Apêndice 2 – Distribuição das áreas contaminadas por distrito de São Paulo ........ 109

Apêndice 3 – Relação de áreas contaminadas cadastradas pela SVMA por

subprefeitura ........................................................................................................... 111

Apêndice 4 – Contaminantes mais comuns encontrados nas áreas cadastradas pela

SVMA ...................................................................................................................... 112

Apêndice 5 – Cenário 0 - Viabilidade estática ......................................................... 117

Apêndice 6 – Cenário 0 - Gráfico ............................................................................ 121

Apêndice 7 – Cenário 0 - Cronograma .................................................................... 122

Apêndice 8 – Cenário 2 – Viabilidade estática ........................................................ 123

Apêndice 9 – Cenário 2 - Gráfico ............................................................................ 128

Apêndice 10 – Cenário 2 - Cronograma .................................................................. 129

Apêndice 11 – Cenário 3 – Viabilidade estática ...................................................... 130

Apêndice 12 – Cenário 3 - Gráfico .......................................................................... 135

Apêndice 13 – Cenário 3 – Cronograma ................................................................. 136










Introdução 17

INTRODUÇÃO

O crescimento da construção civil sempre representou um importante vetor da

economia brasileira. No entanto, de 2006 aos dias de hoje, não se viu tão intensa

atividade desde a década de 70. Em 2010, o setor fechou o ano com 1.758.000

trabalhadores na construção civil, medidas nas seis regiões metropolitanas do Brasil:

Recife, Salvador, Belo Horizonte, Rio de Janeiro, São Paulo e Porto Alegre, de

acordo com os dados consolidados do IBGE pela Câmara Brasileira da Indústria da

Construção (CBIC, 2011).

Segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), o Produto

Interno Bruto (PIB) da Construção Civil representa 5,3% do PIB do Brasil, que em

2009 representou R$ 171 bilhões. O Brasil é um dos países que mais cresce na

economia mundial. De 2003 a 2010, a economia cresceu em 24,3%. Para 2010 o

crescimento do PIB foi 6,5%, ficando atrás da China e da Índia, que cresceram 9,9%

e 8%, respectivamente (Ministério da Fazenda, 2012).

Atualmente, o processo de desconcentração industrial dos grandes centros

urbanos aumentou e o interesse nessas áreas para a ocupação comercial e

residencial pelas incorporadoras também. Pelo lado do setor industrial, a saída dos

grandes centros urbanos é motivada pela deficiência da infraestrutura local

(congestionamentos, rodízio para carros e caminhões, dificuldades de escoamento

da produção), altos impostos, movimentos da população local pelo término das

atividades na região, entre outros.

No sentido oposto, a geração de áreas vagas pela desmobilização de

indústrias vai de encontro à crescente demanda do mercado por locais para novos

empreendimentos imobiliários. Porém, entre as partes interessadas, muitas vezes

existe o impasse associado à existência de passivos ambientais decorrente das

atividades industriais desenvolvidas anteriormente. Estas áreas, chamadas de

brownfields, permanecerão ociosas ou subutilizadas até que sejam tomadas as

medidas necessárias para que o passivo ambiental ali existente não represente

riscos à população e ao meio ambiente, frente às novas atividades propostas para o

local.

No Brasil, até 2001, não havia um inventário de áreas contaminadas ou

potencialmente contaminadas, com exceção do trabalho da CETESB iniciado em

1992 para a Região Metropolitana de São Paulo (SÁNCHEZ, 2001). Atualmente o

Introdução 18

quadro está mais evoluído, porém é na Região Metropolitana de São Paulo que se

concentra a evolução das pesquisas. No restante do país ainda podemos dizer que

está num patamar inferior.

Apesar dos órgãos estaduais terem competência sobre a gestão de áreas

contaminadas, são nos municípios de São Paulo, Santo André, Rio de Janeiro e

Porto Alegre que efetivamente atuam na gestão, estruturadamente (RELASC, 2011).

Há ainda entidades como AESAS e ABAS, associações de empresas

especializadas em áreas contaminadas e ONGs como o Instituto EKOS, instituições

de ensino, como o SENAC, que atuam no apoio normativo brasileiro, comunicação,

congressos, ensino e capacitação voltada especificamente para a gestão de áreas

contaminadas.

Diferentemente do que Sánchez (2001) afirma (na página 138, onde consta

que “a única iniciativa no sentido de regulamentar as mudanças de uso do solo é a

Lei Estadual 9.999, de 9 de julho de 1998, aplicada à Região Metropolitana de São

Paulo”), a Companhia Ambiental do Estado de São Paulo (CETESB), em parceria

com o Departamento de Controle da Qualidade Ambiental do Município de São

Paulo (DECONT), tem exigido providências por parte dos proprietários no

gerenciamento dos passivos para a ocupação dessas áreas.

Essas exigências dos órgãos ambientais têm impactado nos custos e prazos

de viabilidade dos empreendimentos em terrenos adquiridos, muitas vezes,

inviabilizando-os. Em uma pesquisa realizada por MOLITERNO (2006) entre as

empresas do setor imobiliário sobre o grau de conhecimento do “Guia de Avaliação

do Potencial de Contaminação em Imóveis”, demonstrou-se que 70% desconhecem

os procedimentos do “Guia” para a aquisição de áreas para novos empreendimentos.

O impacto no custo do empreendimento, quando se descobre que há algum

problema a ser mitigado, ainda é desconhecido, e algumas empresas estimam que

esse custo possa chegar a 4% do valor total do empreendimento, sem considerar os

custos marginais, como paralisação da obra, advogados e consultores.

Os custos de descontaminação ou remediação de terrenos contaminados ou

suspeitos de contaminação são desconhecidos pelas empresas imobiliárias e

atingem diretamente o valor de mercado do imóvel. Esses custos, segundo Sánchez

(2001), podem ultrapassar o valor da terra. As empresas incorporadoras utilizam

softwares específicos, como o Viabil, Versato, Totvs, etc., para análise de viabilidade

econômico-financeira, ou possuem programas próprios; porém, há uma dificuldade

Introdução 19

na avaliação do custo de uma área considerada suspeita ou contaminada, podendo

até ser, inadvertidamente, desconsiderado no orçamento.

Este trabalho visa verificar as tecnologias existentes, prazos e custos

disponíveis para a remediação de áreas contaminadas e propor uma matriz com a

finalidade de auxiliar na decisão de investimento em terrenos contaminados na

cidade de São Paulo. Nas seções seguintes são apresentados o histórico da

evolução da mancha urbana no município de São Paulo, demonstrando que as

áreas para empreendimentos imobiliários, em crescimento acelerado, obrigam a

verticalização devido à valorização do terreno; e justificativas para a necessidade de

revitalizar as áreas atualmente impróprias por meio da recuperação ambiental

desses terrenos, utilizando técnicas de remediação conforme a legislação vigente.

Objetivos 20

OBJETIVOS

Os objetivos da pesquisa foram divididos em geral e específicos.

1.1 Geral

O objetivo geral foi apresentar um estudo, incorporando as variáveis de custo

e tempo nas viabilidades econômico-financeiras, para a aquisição de terrenos

contaminados no município de São Paulo e sistematizar a forma de aquisição de

terrenos.

1.2 Específicos

No tocante aos objetivos específicos, almejou-se:

Verificar a existência de previsão de custos e riscos associados às

questões de contaminação nas viabilidades econômico-financeiras de

terrenos a serem adquiridos;

Fazer um levantamento das áreas passíveis de serem revitalizadas na

cidade de São Paulo que são estatisticamente representativas; e

Verificar as alternativas para se viabilizar um terreno, com características

semelhantes aos casos representativos de área contaminada ou suspeita.

Métodos e Procedimentos 21

MÉTODOS E PROCEDIMENTOS

Os procedimentos adotados para esta pesquisa estão organizados da

seguinte forma:

Levantamento do histórico da ocupação do solo na cidade de São Paulo

através dos planos diretores até os dias atuais e a relação com as áreas

contaminadas;

Levantamento dos órgãos responsáveis pelo licenciamento e aprovação

de empreendimento imobiliário na cidade de São Paulo;

Levantamento dos roteiros e manuais disponíveis para orientar as

empresas na aquisição ou avaliação de áreas potencialmente

contaminadas;

Levantamento de como são tratadas as áreas contaminadas nas

empresas;

Levantamento das áreas contaminadas cadastradas pelos órgãos públicos

e identificação dos contaminantes comumente encontrados;

Verificação das técnicas de remediação existentes mais utilizadas;

Levantamento dos métodos existentes de viabilidade econômico-

financeira utilizados pelas empresas incorporadoras da cidade de São

Paulo;

Levantamento dos prazos e custos para remediação de um posto de

combustível;

Apresentação de um estudo comparativo de incorporação entre um

terreno seguindo as estratégias tradicionais das empresas incorporadoras,

e outro fazendo a “Avaliação Preliminar”, “Investigação Confirmatória”,

“Investigação Detalhada” e “Avaliação de Risco”; e

Elaboração de uma árvore de decisão para compra ou não de áreas com

postos de combustível para realização de empreendimento imobiliário.

Histórico da Ocupação do Solo na Cidade de São Paulo e os Planos Diretores 22

HISTÓRICO DA OCUPAÇÃO DO SOLO NA CIDADE DE SÃO PAULO E OS PLANOS DIRETORES

Nesta seção foi levantado o histórico das leis ou posturas de uso e ocupação

do solo através dos tempos na cidade de São Paulo.

Desde a Independência, as municipalidades foram regidas pelas Câmaras,

que estabeleciam posturas, fixavam os tributos e realizavam obras e serviços

públicos, previstos nos art. 15 e 36 da Constituição Imperial de 25 de março de 1824

(BRASIL, 1824).

No século XIX, a economia cafeeira estava no auge e começaram as

transformações nas estruturas urbanas com a industrialização, começando pela

têxtil, alimentação e química.

Em todas as cidades, as fábricas ficavam à beira das ferrovias para ter

acesso ao carvão. Esse vetor de ocupação e expansão das cidades ao longo das

ferrovias e das rodovias se observa também na cidade de São Paulo, tanto nos

planos diretores como também na ocupação dita como “irregular” ou clandestina. A

cidade de São Paulo, por ser passagem da produção e por interligar o interior com o

Porto de Santos, canalizou o rio Tamanduateí para drenar as áreas encharcadas por

onde iria passar a São Paulo Railway. A partir daí a cidade começou a crescer em

atividades e em população, atraindo habitantes de municípios vizinhos e um grande

número de imigrantes estrangeiros.

Nas primeiras décadas do século XX, não havia legislação ou diretrizes

urbanísticas que determinassem a ocupação do solo e a iniciativa privada construía

loteamentos isolados, sem interligação, nenhuma infraestrutura básica de

saneamento, sem previsão de áreas de lazer ou equipamentos sociais e sistema

viário descontínuo. Ao mesmo tempo, surgiram também loteamentos residenciais de

alto padrão, planejados pelas empresas de capital estrangeiro que já instalavam a

infraestrutura e saneamento básico.

Com a mecanização da indústria, havia mais investimentos em equipamentos

do que em mão de obra e foi preciso grandes áreas para instalar as indústrias que

tinham grandes equipamentos e não necessitavam mais de carvão, e sim de

eletricidade. Essa dispersão industrial gerou bairros operários assentados ao redor

da área central, gerando as áreas metropolitanas. Em 1930 foi implantado o Plano


de Avenidas que consistia em criar anéis viários ao redor do centro da cidade e

integrar os setores segregados por meios de artérias radiais.

O primeiro plano diretor foi elaborado em 1950 e publicado em 1961,

denominando-se Plano Diretor 1960, na gestão do então prefeito Adhemar de Barros.

Neste plano, apesar de conter a legislação de “uso e aproveitamento do solo”, a

ênfase maior foi dada à infraestrutura de transporte e reorganização dos serviços

municipais, ainda na tentativa de implantar o “Plano de Avenidas” pelo Sr. Prestes

Maia. Os recursos para a implantação do Plano de Avenidas foi obtido através de

uma modificação na legislação tributária que possibilitou até a implantação do Metrô

em 1968.

Em 1971, com a nomeação do prefeito Figueiredo Ferraz, instituiu-se o Plano

Diretor de Desenvolvimento Integrado – PDDI, que serviu de base para a primeira lei

de zoneamento, a Lei 7805/72, e, para gerir as grandes diretrizes de planejamento,

foi criada a COGEP- Coordenadoria Geral de Planejamento. A COGEP fez novas

proposições para o plano diretor com estudos técnicos realizados através de dados

demográficos, demandas e carências sociais, transporte e equipamentos, que não

chegaram a se concretizar e a base utilizada foi o PDDI que, por sua vez, dependia

de várias obras e muitas delas não foram realizadas.

Em 1982 a COGEP se transforma em Secretaria Municipal do Planejamento

(SEMPLA) e em 2010 em Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SMDU).

Em 1988, foi aprovado o novo Plano Diretor de São Paulo, criado na gestão do

prefeito Jânio Quadros. Atualmente o Plano Diretor Estratégico do Município de São

Paulo é regido pela Lei Nº 13.430 de 13 de setembro de 2002, aprovada na gestão

Marta Suplicy.

Como todo movimento de ocupação e desocupação do solo gera

transformação no ambiente, causando impactos, no plano da ocupação do solo atual

prevê-se o seguinte:

Art. 155 – A Macroárea de Reestruturação e Requalificação Urbana inclui o centro metropolitano, a orla ferroviária, antigos distritos industriais e áreas no entorno das marginais e de grandes equipamentos a serem desativados, foi urbanizada e consolidada há mais de meio século, período em que desempenhou adequadamente atividades secundárias e terciárias, e passa atualmente por processos de esvaziamento populacional e desocupação dos imóveis, embora seja bem dotada de infraestrutura e acessibilidade e apresente alta taxa de emprego. (SÃO PAULO, 2002).


E define os distritos que terão mais incentivos em seu Parágrafo 1º do

Capítulo II:

1º – A Macroárea de Reestruturação e Requalificação Urbana é formada pelos distritos da Barra Funda, Bela Vista, Bom Retiro, Brás, Cambuci, Liberdade, Mooca, Pari, República, Santa Cecília, Sé, Vila Leopoldina, pelas áreas das Operações Urbanas existentes e propostas, pelas atuais zonas de uso industrial Z6 e Z7 e ZUPI criadas por Lei Estadual, pelas áreas de Projetos Estratégicos e pelas Áreas de Intervenção Urbana ao longo das linhas de transportes de alta capacidade. (SÃO PAULO, 2002).

E os instrumentos de gestão ambiental:

Art. 252 – Para o cumprimento do disposto nesta lei fica o órgão ambiental municipal autorizado a celebrar, com força de título executivo extrajudicial, Termo de Compromisso de Ajustamento de Conduta Ambiental - TAC com pessoas físicas ou jurídicas responsáveis pela construção, instalação, ampliação e funcionamento de estabelecimentos e atividades utilizadores de recursos ambientais, considerados, efetiva ou potencialmente, poluidores. Parágrafo único – O TAC tem por objetivo precípuo a recuperação do meio ambiente degradado, mediante a fixação de obrigações e condicionantes técnicos que deverão ser rigorosamente cumpridas pelo infrator em relação à atividade degradadora a que deu causa, de modo a cessar, adaptar, recompor, corrigir ou minimizar seus efeitos negativos sobre o meio ambiente. (SÃO PAULO, 2002).

A Expansão Imobiliária e a Urbanização da Cidade de São Paulo 25

A EXPANSÃO IMOBILIÁRIA E A URBANIZAÇÃO DA CIDADE DE SÃO PAULO

Entre os anos de 1872 a 2010 a cidade de São Paulo passou de 31.385

habitantes, 4 km2 de área e dividida em 9 “parochias” (Figura 1) para 11.253.503

habitantes, 1.522,986 km2 de área e dividida em 96 distritos e 31 subprefeituras

(Figura 11).

A ocupação e expansão das áreas urbanas foram se consolidando ao longo

dos anos conforme mostram os mapas das Figuras 2 a 10, inicialmente no centro,

limitado pelos Rios Tamanduateí e Anhangabaú, se expandindo ao longo das

ferrovias, configurando a situação atual. Nota-se que a expansão urbana ainda não

se estabilizou, extrapolando os limites reservados para mananciais e áreas verdes

da cidade. João Teodoro Xavier, presidente da Província de 1872 a 1875, promoveu

diversos melhoramentos viários, interligando áreas entre as principais estações

ferroviárias (ZIMITROWICZ, W; BORGHETTI, G., 2009).

Com a implantação dos melhoramentos públicos e notória melhoria da

qualidade de vida, os abastados fazendeiros de café foram atraídos para fixar a

residência na cidade de São Paulo. É também o período em que surgiram as

empresas privadas de saneamento e infraestrutura, levando os melhoramentos para

as áreas estimuladas pela classe mais abastada da cidade (ZIMITROWICZ, W;

BORGHETTI, G., 2009). Nessa época, a configuração da área urbana se

concentrava na área central e parte oeste do mapa, conforme mostra a Figura 02.


Figura 1 – Primeira Planta Imperial da Cidade de São Paulo.

Fonte: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano da Cidade de São Paulo (2008).

Figura 2 – Área Urbanizada de 1872 a 1881.

Fonte: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano da Cidade de São Paulo (2008).


Figura 3 – Área Urbanizada de 1895.

Fonte: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano da Cidade de São Paulo (2008)

Figura 4 – Área Urbanizada de 1915 a 1929.



Figura 5 – Área urbanizada 1930 a 1949


Figura 6 – Área urbanizada 1950 a 1962



Figura 7 – Área urbanizada 1963 a 1974.


Figura 8 – Área Urbanizada 1975 a 1985.



Figura 11 – Mapa das Subprefeituras e Distritos do Município de São Paulo



A dinâmica industrial, segundo Sánchez (2001), requer investimentos

contínuos em pesquisa e desenvolvimento de processos de produção cada vez mais

eficientes e produtivos para atender os anseios de consumo e se manterem

competitivos. Essa dinâmica, associada ao processo de globalização, desencadeou

um processo obsolescência de todos os setores produtivos, resultando em áreas

industriais desativadas ou relocalizadas. No Brasil, mais especificamente em São

Paulo, as fábricas situadas ao longo da ferrovia foram desativadas.

O fechamento das indústrias ou deslocamentos das atividades industriais

urbanas para outras regiões economicamente atrativas geraram áreas degradadas,

subutilizadas ou abandonadas. A revitalização e reutilização dessas áreas

degradadas se faz necessária para a renovação ecológica, diminuindo riscos

ambientais através de medidas de remediação e contenção de passivos ambientais

existentes. Para isso, é necessária uma estratégia de ocupação do solo que estimule

a ocupação residencial e comercial com políticas ambientais municipais, estaduais e

federais conscientes em conjunto com a conscientização das empresas privadas e

custos compatíveis.

Órgãos Ambientais, Avaliação e Licenciamento para Ocupação das Áreas Contaminadas

33

ÓRGÃOS AMBIENTAIS, AVALIAÇÃO E LICENCIAMENTO PARA OCUPAÇÃO DAS ÁREAS CONTAMINADAS

A Constituição Federal de 1988 é a Carta Magna Brasileira que estabelece

todos os princípios básicos da Política Nacional.

A Lei 6.938, de 31 de agosto de 1981, com nova redação dada pela Lei

8.0828 de 1990, dispõe sobre a Política Nacional do Meio Ambiente, seus fins e

mecanismos de formulação e aplicação, e dá outras providências. A Lei

Complementar 140 de 8 de dezembro de 2011, fixa normas, nos termos dos incisos

III, VI e VII do caput e do parágrafo único do art. 23 da Constituição Federal, para a

cooperação entre a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios nas ações

administrativas decorrentes do exercício da competência comum relativas à proteção

das paisagens naturais notáveis, à proteção do meio ambiente, ao combate à

poluição em qualquer de suas formas e à preservação das florestas, da fauna e da

flora; e altera a Lei no 6.938, de 31 de agosto de 1981.

A Lei Complementar define em seu artigo 2º, inciso I, o “Licenciamento

ambiental” como: o procedimento administrativo destinado a licenciar atividades ou

empreendimentos utilizadores de recursos ambientais, efetiva ou potencialmente

poluidores ou capazes, sob qualquer forma, de causar degradação ambiental

(BRASIL, 2011).

O Decreto 99.274, de 6 de junho de 1990, define os tipos de licenças a serem

expedidos pelo Poder Público:

I - Licença Prévia (LP), na fase preliminar do planejamento de atividade, contendo requisitos básicos a serem atendidos nas fases de localização, instalação e operação, observados os planos municipais, estaduais ou federais de uso do solo; II - Licença de Instalação (LI), autorizando o início da implantação, de acordo com as especificações constantes do Projeto Executivo aprovado; e III - Licença de Operação (LO), autorizando, após as verificações necessárias, o início da atividade licenciada e o funcionamento de seus equipamentos de controle de poluição, de acordo com o previsto nas Licenças Prévia e de Instalação. (BRASIL,1990).

1.3 CONAMA/IBAMA

A Constituição Federal, no Capítulo VI, específico do Meio Ambiente, artigo

225, define que:


34

Todos têm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida, impondo-se ao Poder Público e à coletividade o dever de defendê-lo e preservá-lo para as presentes e futuras gerações. (BRASIL, 1988).

Para assegurar esse direito a Política Nacional do Meio Ambiente, aprovada

pela Lei nº 6.938, de 31 de agosto de 1981, e que, em seu art. 2º, define os

seguintes objetivos e princípios:

A Política Nacional do Meio Ambiente tem por objetivo a preservação, melhoria e recuperação da qualidade ambiental propícia à vida, visando assegurar, no País, condições ao desenvolvimento socioeconômico, aos interesses da segurança nacional e à proteção da dignidade da vida humana, atendidos os seguintes princípios: I - ação governamental na manutenção do equilíbrio ecológico, considerando o meio ambiente como um patrimônio público a ser necessariamente assegurado e protegido, tendo em vista o uso coletivo; II - racionalização do uso do solo, do subsolo, da água e do ar; III - planejamento e fiscalização do uso dos recursos ambientais; IV - proteção dos ecossistemas, com a preservação de áreas representativas; V - controle e zoneamento das atividades potencial ou efetivamente poluidoras; VI - incentivos ao estudo e à pesquisa de tecnologias orientadas para o uso racional e a proteção dos recursos ambientais; VII - acompanhamento do estado da qualidade ambiental; VIII - recuperação de áreas degradadas; IX - proteção de áreas ameaçadas de degradação; X - educação ambiental a todos os níveis do ensino, inclusive a educação da comunidade, objetivando capacitá-la para participação ativa na defesa do meio ambiente. (BRASIL, 1989)

O item VIII foi regulamentado pelo decreto nº 97.632 de 10 de abril de 1989.

O Sistema Nacional do Meio Ambiente, no art. 6º da mesma Lei nº 6.938, de

31 de agosto de 1981, estabelece a hierarquia e as competências de cada órgão e

entidades:

I - órgão superior: o Conselho de Governo, com a função de assessorar o Presidente da República na formulação da política nacional e nas diretrizes governamentais para o meio ambiente e os recursos ambientais (Redação dada pela Lei nº 8.028, de 1990); II - órgão consultivo e deliberativo: o Conselho Nacional do Meio Ambiente (CONAMA), com a finalidade de assessorar, estudar e propor ao Conselho de Governo, diretrizes de políticas governamentais para o meio ambiente e os recursos naturais e deliberar, no âmbito de sua competência, sobre normas e padrões compatíveis com o meio ambiente ecologicamente equilibrado e


35

essencial à sadia qualidade de vida (Redação dada pela Lei nº 8.028, de 1990); III - órgão central: a Secretaria do Meio Ambiente da Presidência da República, com a finalidade de planejar, coordenar, supervisionar e controlar, como órgão federal, a política nacional e as diretrizes governamentais fixadas para o meio ambiente (Redação dada pela Lei nº 8.028, de 1990); IV - órgão executor: o Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis, com a finalidade de executar e fazer executar, como órgão federal, a política e diretrizes governamentais fixadas para o meio ambiente (Redação dada pela Lei nº 8.028, de 1990); V - Órgãos Seccionais: os órgãos ou entidades estaduais responsáveis pela execução de programas, projetos e pelo controle e fiscalização de atividades capazes de provocar a degradação ambiental (Redação dada pela Lei nº 7.804, de 1989); VI - Órgãos Locais: os órgãos ou entidades municipais, responsáveis pelo controle e fiscalização dessas atividades, nas suas respectivas jurisdições (Incluído pela Lei nº 7.804, de 1989). (BRASIL,1990).

Em seu Art. 8º:

Compete ao CONAMA (Redação dada pela Lei nº 8.028, de 1990): I - estabelecer, mediante proposta do IBAMA, normas e critérios para o licenciamento de atividades efetiva ou potencialmente poluidoras, a ser concedido pelos Estados e supervisionado pelo IBAMA (Redação dada pela Lei nº 7.804, de 1989). (BRASIL, 1990).

1.4 CETESB/CONSEMA

No Estado de São Paulo, a Secretaria do Meio Ambiente do Estado de São

Paulo – SMA, é responsável pela elaboração da Política Estadual de Meio Ambiente

e a CETESB - Companhia Ambiental do Estado de São Paulo, subordinada à SMA é

a agência responsável pelo controle, fiscalização, monitoramento e licenciamento

(SMA, 2012).

Criada pelo Decreto n° 50.079, de 24 de julho de 1968, inicialmente como

Centro Tecnológico de Saneamento Básico, alterada duas vezes: pelo Decreto n°

5.993, de 16 de abril de 1975 para Companhia Estadual de Tecnologia de

Saneamento Básico e de Defesa do Meio Ambiente, e novamente pela Lei nº 13.542,

de 8 de maio de 2009 (conservando a sigla CETESB), tem como atribuição:

I - proceder ao licenciamento ambiental de estabelecimentos e atividades utilizadoras de recursos ambientais, considerados efetiva e potencialmente poluidores, bem como capazes, sob qualquer forma, de causar degradação ambiental;


36

II - autorizar a supressão de vegetação e intervenções em áreas consideradas de Preservação Permanente e demais áreas ambientalmente protegidas; III - emitir alvarás e licenças relativas ao uso e ocupação do solo em áreas de proteção de mananciais; IV - emitir licenças de localização relativas ao zoneamento industrial metropolitano; V - fiscalizar e impor penalidades: a) a quem instale ou opere as atividades de que trata o inciso I deste artigo, sem licença ou autorização ambiental ou descumpra as exigências e condições nelas impostas; b) a quem cause poluição ou degradação do meio ambiente; c) aos infratores da legislação sobre o uso e ocupação do solo em áreas de proteção de mananciais; d) aos infratores da legislação sobre o zoneamento industrial metropolitano; VI - executar o monitoramento ambiental, em especial da qualidade dos recursos hídricos superficiais e subterrâneos, do ar e do solo; VII - efetuar exames e análises necessários ao exercício das atividades de licenciamento, fiscalização e monitoramento ambiental; VIII - desenvolver estudos e pesquisas de interesse de seu campo de atuação; IX - promover treinamento e aperfeiçoamento de pessoal para as atividades relacionadas com seu campo de atuação; X - prestar serviços técnicos especializados a terceiros no âmbito de seu campo de atuação; XI - explorar direta ou indiretamente os resultados das pesquisas realizadas; XII - promover o intercâmbio de informações e transferência de tecnologia com entidades nacionais e internacionais no âmbito de seu campo de atuação. XIII - expedir normas técnicas específicas e suplementares no âmbito de suas atribuições. (SÃO PAULO, 2009).

As diretrizes e procedimentos de que trata a Lei 13.577 de 8 de julho de 2009

(SÃO PAULO, 2009) referentes às atribuições da CETESB, estão disponíveis em

seu “site”, detalhados passo a passo (CETESB, 2011).

O Conselho Estadual do Meio Ambiente – CONSEMA, integrante do Sistema

Estadual de Qualidade Ambiental, Proteção, Controle e Desenvolvimento do Meio

Ambiente e Uso Adequado dos Recursos Naturais – SEAQUA, é responsável pela

normatização relativa à avaliação, ao controle, à manutenção, à recuperação e à

melhoria ambiental, entre outras atribuições, criada pela Lei 13.507 de 23 de abril de

2009 (SÃO PAULO, 2009), e também é um fórum de discussão de problemas

ambientais e apreciam os Estudos de Impacto Ambiental – EIA e os respectivos

Relatórios de Impacto sobre o Meio Ambiente – RIMA, mediante requerimento de um

de seus membros.


37

1.5 DECONT/CADES

No Município de São Paulo, a Secretaria Municipal do Verde e Meio Ambiente

- SVMA é responsável pela observação das normas e dos padrões federais e

estaduais; também pode elaborar as normas, conforme prevê a legislação federal no

item IV art. 6º da Lei 6938/81.

O Conselho Municipal do Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável –

CADES é um órgão consultivo em questões referentes à preservação, defesa,

recuperação do meio ambiente e o Departamento de Controle da Qualidade

Ambiental - DECONT, é o departamento que estuda, avalia e faz cumprir as normas

relativas às questões ambientais (SÃO PAULO, 1993). As Legislações seguidas pelo

órgão municipal são:

Lei nº 13.430/02 - Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo,

que considera as áreas contaminadas ou suspeitas de contaminação

como de interesse ambiental, podendo ser utilizadas após investigação e

análise de risco;

O Decreto nº 42.319/02 - Dispõe sobre diretrizes e procedimentos relativos

ao gerenciamento de áreas contaminadas;

A Lei Municipal nº 13.564/03 - Dispõe sobre a aprovação do parcelamento

de solo, edificação ou instalação de equipamentos em terrenos

contaminados ou suspeitos de contaminação por materiais nocivos ao

meio ambiente e à saúde pública;

A Lei Municipal nº 13.885/04 - Planos Regionais Estratégicos das

Subprefeituras – Exige a investigação e a avaliação de risco específico

para a revitalização de áreas suspeitas e contaminadas.

1.6 SEHAB - Secretaria da Habitação do Município de São Paulo.

A Secretaria da Habitação, apesar de não ser um órgão ambiental, é a que

aprova e emite os alvarás de construção e, juntamente com a Secretaria do Verde e

Meio Ambiente do Município de São Paulo, através do GTAC, Grupo Técnico

Permanente de Áreas Contaminadas, adota os seguintes procedimentos para

aprovação de empreendimentos:


38

Os Órgãos de Aprovação (Secretaria Municipal da Habitação - SEHAB e

as Subprefeituras) do Município consultam o Boletim de Dados Técnicos

(BDT), banco de dados gerido pela SEHAB;

Verificado a classificação da área como Potencialmente Contaminada,

Suspeita de Contaminação ou Contaminada, os Órgãos de Aprovação

encaminham os processos para análise do GTAC;

Solicita-se a Avaliação Preliminar e a Investigação Confirmatória das

áreas classificadas como potencialmente contaminadas que abrigaram as

atividades listadas no Art. 201 da Lei 13.885/04;

Caso seja constatada a contaminação da área, o interessado é orientado a

dar prosseguimento ao gerenciamento da área com o desenvolvimento de

investigação detalhada, avaliação de risco e apresentação de plano de

intervenção da obra;

Após a aprovação do plano de intervenção, pode-se definir pelo

prosseguimento do alvará requerido. No entanto, são grafadas neste as

ressalvas necessárias para mitigação da contaminação, as quais deverão

ser comprovadas quando da emissão de Alvará de Conclusão da Obra;

Para acompanhamento do gerenciamento da contaminação identificada é

autuado Processo Administrativo específico na SVMA;

Quando a área em estudo está sendo acompanhada pela CETESB, é

requerido ao interessado Parecer Técnico conclusivo do Órgão Ambiental

Estadual;

Quando não há indícios de contaminação, os processos são

encaminhados aos Órgãos de Aprovação para dar continuidade aos

procedimentos de aprovação e/ou regularização.

Roteiros e Manuais Desenvolvidos para Orientar Empresas na Avaliação de Áreas Potencialmente Contaminadas

39

ROTEIROS E MANUAIS DESENVOLVIDOS PARA ORIENTAR EMPRESAS NA AVALIAÇÃO DE ÁREAS POTENCIALMENTE CONTAMINADAS

A preocupação dos órgãos ambientais, bem como das empresas ligadas à

construção e ao financiamento de empreendimentos imobiliários, com o

licenciamento ambiental fizeram com que grupos e associações se unissem e

publicassem manuais e roteiros de orientação. São citados abaixo os mais

relevantes.

1.7 Guia para Avaliação do Potencial de Contaminação em Imóveis

Este Guia foi elaborado pelo Governo do Estado de São Paulo, através da

CETESB, Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental, publicado em 2003,

disponível para consulta no “site” da CETESB (SILVA, 2008).

O objetivo deste guia é

orientar os interessados (empreendedores imobiliários, profissionais e empresas afins) quanto às precauções que devem ser tomadas e aos procedimentos que devem ser adotados, antes da realização de uma transação imobiliária, ou antes do início da implantação de um empreendimento, para verificar se a área a ser ocupada apresenta contaminação que coloque em risco a saúde humana (trabalhadores, usuários e vizinhos do empreendimento, dentre outros) e o meio ambiente. (SÃO PAULO, 2003).

A orientação da CETESB para aquisição de terrenos para incorporação, em

seu Guia para Avaliação do Potencial de Contaminação em Imóveis (SILVA, 2008),

em resumo, é de que se faça uma avaliação preliminar levantando os dados

históricos do local seguindo um roteiro e um questionário que podem dar indícios de

contaminação ou não; caso haja indícios, orienta-se que se faça uma Investigação

Confirmatória. Esse procedimento é o mesmo que o DECONT adota.

O fluxograma abaixo (Figura 12) ilustra os passos a serem seguidos:


40

Figura 12 – Fluxograma para Avaliação Ambiental de um Imóvel

Fonte: CETESB (2003)

Quando se confirma a suspeita de contaminação, o guia recomenda seguir os

procedimentos contidos no Manual de Gerenciamento de Áreas Contaminadas da

CETESB.


41

1.8 Manual de Gerenciamento de Áreas Contaminadas

Este Manual também foi elaborado pelo Governo do Estado de São Paulo,

pela CETESB, Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental, publicado em

novembro de 1999 e atualizado em outubro de 2001, disponível para consulta no

“site” da CETESB.

Foi criado em conjunto com o governo da Alemanha através da Sociedade de

Cooperação Técnica (Deutsche Gesellschaft für Technische Zusammenarbeit, GTZ)

com o intuito de informar, conceituar, uniformizar e estabelecer a metodologia

adotada para as questões de áreas contaminadas.

Segundo esse manual, na fase de Investigação Confirmatória, lança-se mão

do método “Screenig” para confirmar a existência e definir a lista de contaminantes

suspeitos.

Para direcionar a investigação, algumas atividades, que possuem grande

probabilidade de contaminação por compostos comumente encontrados, estão

relacionadas no Quadro 1.


42

Quadro 1 – Tabela de Prováveis Contaminantes por Tipo de Indústria.


As técnicas geofísicas também são utilizadas nesta etapa, segundo a

CETESB:

Na etapa de investigação confirmatória, as técnicas geofísicas são utilizadas para localizar os pontos de amostragem mais adequados, através da determinação de anomalias que representam os locais com maiores concentrações de contaminantes (hot spots). (CETESB).


43

O Quadro 2 relaciona as principais técnicas geofísicas e a aplicação em áreas

contaminadas.

Quadro 2 – Principais Aplicações dos Métodos Geofísicos em Áreas

Contaminadas


As estratégias para determinar os pontos de amostragem são orientadas pela

CETESB no Quadro 3.


44

Quadro 3 – Estratégias de Amostragem de Solo e Águas Subterrâneas na Etapa de Investigação Confirmatória.


Para a fase de Investigação Confirmatória, segue-se o fluxograma abaixo

(Figura 13):


45

Figura 13 – Etapa de Investigação Confirmatória.


Quando confirmada a contaminação, o detalhamento proposto para a etapa

de investigação detalhada é a demonstrada na Figura 14.


46

Figura 14 – Fluxograma para Investigação Detalhada


A investigação detalhada subsidiará a avaliação de risco, com base nas

concentrações de contaminantes observadas no local, contendo as variáveis reais,

as condições de contorno condizentes com a problemática, os receptores potenciais,

as taxas de emissão e fatores de atenuação pertinentes e padrões aceitáveis, sob


47

os pontos de vista ambiental e de saúde pública, em função do uso pretendido para

a área e a tomada de decisão sobre técnicas e cenários de remediação. CETESB

(2004).

É também o instrumento que norteará os prazos e custos a serem adotados

nas viabilidades para a decisão de compra para incorporação imobiliária.

Seguindo todas essas orientações, o empreendedor tem o mapeamento

completo das características ambientais do terreno.

1.9 Avaliação ambiental de terrenos com potencial de contaminação

Este Guia foi publicado pela Caixa Econômica Federal com a colaboração da

GTZ (Deutsche Gesellschaft für Technische Zusammenarbeit) com o objetivo de

estabelecer a metodologia de avaliação de potencial de contaminação em terrenos

de empreendimentos a serem financiados pela Caixa (MARKER, 2008).

Para empreendimentos que necessitam de financiamento bancário, as

empresas oferecem o imóvel como garantia. Neste momento, a instituição financeira

busca garantias que reduzam os riscos e fazem uma análise criteriosa dos passivos

ambientais também.

Casos sobre Passivos Ambientais em Empresas e Opiniões de Profissionais 48

CASOS SOBRE PASSIVOS AMBIENTAIS EM EMPRESAS E OPINIÕES DE PROFISSIONAIS

O desconhecimento da existência de passivos ambientais levou à construção

e comercialização de empreendimentos imobiliários que resultou em vários casos de

interdição, multas ou paralisação das atividades, com remoção da população até se

provar a inexistência de riscos. Os casos mais críticos estão listados no “site” da

CETESB, destacando-se os do Condomínio Residencial Barão de Mauá no

município de Mauá, o das Mansões Santo Antônio no município de Campinas, o do

Shopping Center Norte no município de São Paulo. Em todos eles, além dos riscos à

saúde e ao ambiente, os prejuízos financeiros podem se tornar incalculáveis,

quando não detectados e gerenciados.

No Brasil, apesar do Conselho Federal de Contabilidade aprovar a NBC T 15-

Informações de Natureza Social e Ambiental através da Resolução 1003/04 (CFC,

2011), as empresas do setor imobiliário ainda não contabilizam essas informações

em seus balanços, como se pode verificar no Relatório de Sustentabilidade

divulgado pela incorporadora Cyrela, uma das empresas mais expressivas na cidade

de São Paulo (CYRELA, 2011).

As empresas com experiência e conhecimento de que os passivos ambientais

também devem ser contabilizados nas transações comerciais contratam serviços de

especialistas em avaliação antes da concretização do negócio. Um exemplo de

empresa globalizada que mantém um procedimento e registros de informações

imobiliárias é a Bayer CropScience que, segundo Moeri, Rodrigues e Nieters (2007),

segue sistematicamente os seguintes passos:

Conhecer e documentar os detalhes do histórico;

Incorporar os detalhes da estratégia de remediação;

Planejar e executar projetos de remediação;

Auxiliar o despojamento de sítios para limitar futuros passivos.

Para catalogar, localizar e gerenciar mais de 200 plantas da empresa, a Bayer

estabeleceu uma Biblioteca de Informações Imobiliárias. Essa sistemática permite

que a empresa desenvolva estratégias, estabeleça orçamentos e previsões futuras

de gastos, revisar estratégias e outras aquisições ou fusões, bem como vendas.

Como consequência, a Bayer CropScience tem conseguido:

Proteger os futuros trabalhadores dos sítios vendidos;


Proteger o público em geral;

Otimizar seus esforços de remediação;

Satisfazer as autoridades;

Evitar atenção negativa da mídia; e

Revelar valores através da venda de sítios que já não são necessários.

Essa situação seria a ideal para todas as empresas e proprietários de

terrenos, independente do setor de atuação; porém, a grande maioria não pratica

essa conduta, muitas delas por desconhecimento, e outras pelo custo. Há exemplos

de avaliação de terrenos por especialistas antes da negociação, quando o

comprador tem a consciência do alto custo do passivo ambiental. Esse custo é

incorporado na negociação de venda e compra.

Para investimentos em empreendimentos comerciais e corporativos, em que

os custos de manutenção e operação são do empreendedor, o cuidado de investigar

os possíveis custos com problemas ambientais é maior. Observa-se que empresas

como a Vale do Rio Doce desenvolveram um banco de dados georreferenciado

denominado Geodatabase, onde são cadastradas todas as informações das áreas,

desde a distribuição geográfica dos passivos ambientais considerados de alto risco,

ao montante de recursos necessários à investigação de passivos ambientais.(EKOS

BRASIL, 2011).

Na área jurídica, o advogado Luis Celso Cecílio Leite Ribeiro, da empresa

Pinheiro Neto Advogados (EKOS BRASIL, 2011), expõe os aspectos jurídicos da

remediação de áreas contaminadas nas três esferas: administrativa, civil e penal e

alerta que a “auto-denúncia” ou comunicação espontânea da contaminação aos

órgãos ambientais, prévia ou concomitante ao início da implementação do projeto de

revitalização, é um dos instrumentos jurídicos que permitem conferir maior

segurança ao responsável pela revitalização da área contaminada.

A comunicação espontânea estabelece o marco temporal da ocorrência da contaminação, evitando, assim a atribuição de responsabilidade administrativa e penal ao responsável pela revitalização e, ao mesmo tempo, proporciona um compartilhamento com as autoridades da responsabilidade pela eficácia das medidas de remediação que permitirão o uso futuro pretendido para a área. (EKOS BRASIL, 2011).

Para determinar os valores a serem despendidos são necessárias

investigações para se conhecer os níveis de contaminação, os usos, a extensão e


as técnicas a serem empregadas. Essas avaliações são feitas por empresas

especializadas e atualmente elas recomendam uma ação integrada para uma

possível recuperação dos valores despendidos.

É o caso da Hexion Indústria e Comércio Ltda, que elaborou o projeto 4D

(Descomissionamento + Descontaminação + Demolição + Desenvolvimento) e,

paralelamente ao processo de remediação, a Hexion comercializou a propriedade.

Segundo André Rebouças, consultor da empresa ARCADIS Hidro Ambiente S.A.

(EKOS BRASIL, 2011), os efeitos positivos da remediação, associados ao

aquecimento do mercado e a economia na valorização da propriedade, foram

significativos. O valor do metro quadrado evoluiu 100% no período, permitindo a

Hexion recuperar o valor despendido na remediação. Essa prática tem sido a peça

chave das empresas de avaliação de áreas contaminadas para a minimização dos

impactos financeiros dos passivos ambientais nas empresas ou nas negociações de

terrenos.

Áreas Cadastradas pelos Órgaos Públicos 51

ÁREAS CADASTRADAS PELOS ÓRGAOS PÚBLICOS

Para se obter informações iniciais sobre contaminação de uma área, a

CETESB e a Secretaria Municipal do Verde e do Meio Ambiente da Cidade de São

Paulo disponibilizam uma lista em seus “sites”.

Na relação de áreas contaminadas divulgada pela CETESB em 2010, foram

registradas 3.675 áreas no Estado de São Paulo. Deste total, 1.190 estão na cidade

de São Paulo, classificadas segundo a atividade: 39 Comerciais, 114 Industriais, 28

Resíduos, 1.004 Postos de Combustíveis, 5 Acidentes ou desconhecida (Quadro 4)

(CETESB,2011).

Os principais grupos de contaminantes encontrados no Estado de São Paulo

foram: combustíveis líquidos, solventes aromáticos, hidrocarbonetos policíclicos

aromáticos (PAHs), metais e solventes halogenados.

A classificação dos contaminantes é estabelecida pela CETESB (Apêndice 1).

Quadro 4 – Distribuição das áreas contaminadas por tipo de atividade e por regiões no Estado de São Paulo

RMSP: Região Metropolitana de São Paulo. Fonte: CETESB (2010)

Observa-se que os postos de combustíveis são em maior número em todas

as regiões, perfazendo 2.922 áreas cadastradas, representando 79% dos registros.

Em abril de 2011, a Secretaria Municipal do Verde e do Meio Ambiente da Cidade de

São Paulo publicou um Relatório de Áreas Contaminadas que totalizavam 207 áreas

identificadas e classificadas como: contaminada, contaminada sob intervenção, em

processo de reabilitação ou reabilitada, indicando também o contaminante, a

restrição e o endereço.

Áreas Cadastradas pelos Órgaos Públicos 52

Este relatório foi atualizado em outubro de 2011 e o número de áreas

aumentou para 228, sendo 203 de propriedade de particulares e 25 áreas públicas

(PMSP).

Para melhor compreensão e classificação, classificaram-se as áreas pelo

número do contribuinte, que totalizaram 333, sendo 308 particulares e 25 públicas,

auxiliando na localização dessas áreas por distritos (Apêndice 2) e por subprefeitura

(Apêndice 3).

A partir desse relatório, constatou-se que um grande número concentra-se

nas áreas que foram ocupadas anteriormente por indústrias. Os distritos com maior

número de casos são: Santo Amaro, Mooca, Campo Grande, Ipiranga, Barra Funda,

Água Rasa, Belém, Jaguaré, Vila Leopoldina, Lapa e Vila Prudente.

Quanto aos contaminantes, os mais comuns nas áreas cadastradas pela

Prefeitura foram os metais, solventes halogenados, solventes aromáticos e PAHs

(Apêndice 4), diferentemente dos elementos esperados conforme cadastro da

CETESB, tais como combustíveis líquidos, solventes aromáticos, hidrocarbonetos

policíclicos aromáticos (PAHs), metais e solventes halogenados, que são os

elementos mais comuns encontrados em Postos de Combustíveis.

A partir dessa constatação, em entrevista concedida em 19 de março de 2012,

MOTTA, M.T. e PINTO, C (2012) (comunicação pessoal)1, da Secretaria do Verde e

do Meio Ambiente, responsáveis pela divulgação da relação de áreas cadastradas,

informaram que, diferentemente do que ocorre com os índices da CETESB (que

apresentam 79% das áreas contaminadas como sendo de Postos de Combustíveis),

no DECONT, registra-se as áreas que estão em processo de mudança de uso. Os

postos de combustíveis são licenciados diretamente na CETESB e não entram na

estatística do DECONT quando não há solicitação de mudança de uso.

No cruzamento das listas da CETESB e do DECONT, as áreas contaminadas

identificadas mais significativas, quanto ao número, são as dos Postos de

Combustíveis, que representam 1004 locais identificados até 2010 pela CETESB,

perante um total geral de 228 da lista do DECONT.

1 Entrevista concedida por MOTTA, M. T.; PINTO, C., sobre a lista de áreas contaminadas

no DECONT, em São Paulo, em março de 2012.

Técnicas de Remediação 53

TÉCNICAS DE REMEDIAÇÃO

As técnicas de remediação consagradas pela CETESB, relacionadas no

Capítulo X - Investigação para Remediação do Manual de Gerenciamento de Áreas

Contaminadas (CETESB, 2001) e descritas sucintamente a seguir, podem ser

associadas a outros métodos e técnicas para aumentar sua eficácia em relação ao

prazo para se atingir os níveis satisfatórios recomendados pela CETESB.

1.10 Remoção e redisposição de solo

É uma das praticas mais tradicionais empregadas em solos contaminados.

Consiste em remover o solo contaminado, classificá-lo, armazená-lo, transportá-lo e

dispô-lo em condições e locais estabelecidos pela ABNT.

Para a execução desta técnica é necessário seguir um plano de medidas de

proteção aos trabalhadores, transporte, armazenamento, tratamento e disposição

final e todas as medidas de segurança na operação e controle da operação. O custo

desta técnica depende da quantidade do material removido e local de disposição

final. Além dos riscos de exposição dos trabalhadores, pode ocorrer a propagação

da contaminação para outros meios durante a operação e outros locais durante o

transporte.

Existe a opção do tratamento “on site” do solo escavado, que pode apresentar

custos menores, porém o prazo da restrição de uso e ocupação pode ser longo.

1.11 Bombeamento e tratamento de águas subterrâneas

As águas contaminadas são removidas através de bombas instaladas em

poços de extração para ser tratada e ter o descarte adequado. É também utilizada

para contenção hidráulica de plumas de contaminação. O vapor extraído também

deve ser tratado. Os custos envolvidos são o consumo de energia elétrica, o

consumo de materiais para tratamento de águas e vapores e análises químicas.

Esses custos podem se tornar elevados, dependendo do tempo de operação

e manutenção do sistema. A vantagem desse método é ser muito eficiente na

remoção de grandes volumes de contaminantes do aquífero, para interromper a


migração de plumas e criar cones de depressão no auxilio da remoção de fases

livres leves não aquosas - LNAPLs (do inglês, Light Non-Aqueous Phase Liquid).

A desvantagem é que esse método deve ser sempre empregado com outro,

por não atingir os objetivos de remediação, em avaliação feita pelo Conselho

Nacional de Pesquisa Americano - NRC (National Research Council).

1.12 Extração de vapores do solo

Esse método de remediação “in situ” consiste em extrair os vapores do solo

por aplicação de vácuo, prevenindo a migração para as edificações. É utilizado para

tratar compostos orgânicos voláteis (VOCs, do inglês Volatile Organic Compound) e

também remove alguns hidrocarbonetos por biodegradação: o ar introduzido fornece

oxigênio para a biodegradação aeróbica. A volatilização varia de mais de 90% para

a gasolina e de menos de 10% para o óleo cru. Esse método é usado em

combinação com o sistema “Air Sparging” para tratamentos em solos saturados e na

água subterrânea e também com o sistema Bioventilação.

1.13 Air sparging

Esse método, também conhecido como Injeção de Ar na Zona Saturada, é

utilizado para remediação de águas subterrâneas em aquíferos não confinados por

injeção de ar comprimido, em volumes e pressões controlados. Pode ser utilizado

em conjunto com o método de extração de vapores (SVE, do inglês Soil Vapor

Extraction) para aumentar a remoção dos contaminantes voláteis na zona vadosa ou

saturada.

1.14 Biorremediação

Esse método consiste em destruir os contaminantes orgânicos por

decomposição biológica, pela ação de micro-organismos de ocorrência natural do

solo. As duas técnicas utilizadas nestes métodos são: bioestimulação e

bioaumentação.

A bioestimulação, como o próprio nome diz, estimula o crescimento dos

microrganismos existentes através de introdução de oxigênio, nutrientes,


substâncias para correção de pH e receptores de elétrons específicos para a

degradação da contaminação. A bioaumentação é a aplicação de produtos

biotecnológicos para acelerar a biodegradação do contaminante. Um resumo dos

principais contaminantes e a aplicação do método de Biorremediação demonstra a

frequência, evidências de sucesso e as limitações por classe de contaminantes,

conforme demonstrado no Quadro 5:

Quadro 5 – Principais contaminantes e a aplicação do método de Biorremediação


As vantagens apresentadas pela CETESB para esse método são as

seguintes:


Habilidade dos microrganismos de biodegradar substâncias perigosas ao

invés de meramente transferir o contaminante de um meio para outro;

Eficiente em meios homogêneos e de textura arenosa;

Baixo custo;

A tecnologia pode ser considerada destrutiva dos contaminantes;

Permite atingir concentrações alvo ambientalmente aceitáveis para o solo

(destruindo a maior parte dos compostos biodisponiveis).

E as desvantagens apontadas são:

Para compartimentos água e ar, maior dificuldade de aclimatação dos

microrganismos;

Limitações de escala para aplicação “in situ”;

Biodisponibilidade da zona saturada;

Limitações em função de heterogeneidades em superfícies;

Possibilidade de colmatação do meio poroso devido ao crescimento de

biomassa;

Inibição por compostos competidores;

Possibilidade de formação de subprodutos tóxicos.

1.15 Bioventing

Esta técnica, também chamada de Bioventilação, é eficiente no tratamento de

qualquer contaminante degradável, em meio aeróbico, na remediação de solos

contaminados por hidrocarbonetos de petróleo. Trata-se da injeção de oxigênio por

meio de poços, adicionando-se macronutrientes ao meio.

As vantagens apresentadas pelo método são:

Utilização de equipamentos de fácil aquisição e instalação;

Minimização de extração de vapores, com redução dos custos de seu

tratamento;

Pode ser implantado sem causar grande impacto na operação e

Atua em áreas de difícil acesso.

A desvantagem apontada é a não aplicabilidade onde as concentrações de

contaminantes impedem a biodegradação ou em solos com baixa permeabilidade.


1.16 Atenuação natural monitorada

Essa técnica consiste na atenuação natural monitorada das concentrações

dos contaminantes, toxidade, massa e/ou volume até os níveis adequados à

proteção da saúde humana e ao meio ambiente, dentro de um período razoável.

Comumente são utilizadas em áreas com vazamentos de tanques de

armazenamento subterrâneo para alguns tipos de contaminantes, como benzeno,

tolueno, etilbenzeno e xileno. A literatura internacional alerta para que não seja

utilizada como justificativa para não se fazer nada na área.

Essa técnica não destrói metais; pode, em alguns casos, imobilizá-los. Para

alguns compostos, esse método pode formar subprodutos perigosos; o cloreto de

vinila, como subproduto de PCE (percloroeteno), é um exemplo. A maior vantagem

do uso da atenuação natural monitorada é o custo, que, em geral, é mais baixo que

o dos outros métodos.

1.17 Tratamento térmico

Esse processo consiste no aquecimento do solo para separar os

contaminantes orgânicos pela volatilização ou destruição e pode ser realizada de

duas formas: “in situ” ou “on site” (ou “ex situ”).

1.17.1 Método de tratamento “in situ”

Esse método consiste na remoção de compostos químicos do solo e águas

subterrâneas por meio de aquecimento desses meios com a injeção de vapor,

resistência elétrica, radiofrequência ou condução térmica, para destruir ou evaporar

os compostos voláteis e semivoláteis. Esses gases são bombeados para a superfície,

onde são tratados.

1.17.2 Método de tratamento “on site” ou “ex situ”

Esse método necessita de instalações específicas licenciadas previamente

para promover a desorção térmica a altas temperaturas, superiores a 500°C para

solos e a 1000°C para gases. O solo tratado é disposto em locais definidos após


atender aos padrões pré-estabelecidos para a função e os gases são tratados antes

de se lançá-los na atmosfera.

1.18 Oxidação/redução química

Esse tratamento de solo é empregado para decompor, reduzir ou eliminar a

toxidade dos contaminantes presentes, misturando-se produtos químicos, como o

ozônio, peróxidos, permanganatos, persulfatos. Essa oxidação transforma os

compostos químicos perigosos em compostos menos nocivos, como água, dióxido

de carbono.

O Quadro 6, elaborado pela CETESB, apresenta a reatividade dos oxidantes

para os compostos orgânicos clorados (CVOCs) e o Quadro 7, para outros tipos de

compostos orgânicos.

Quadro 6 – Reatividade dos oxidantes com CVOCs .



Quadro 7 – Reatividade dos oxidantes com outros compostos orgânicos


Como para qualquer método, é necessário ter um plano de ação e controle do

processo para garantir a eficácia do processo.

1.19 Extração por solventes

Essa técnica envolve a utilização de um solvente capaz de promover a

dissolução de contaminantes pouco solúveis em água. Usualmente utiliza-se em

instalações “on site” com escavação e remoção do solo. Evita-se, dessa forma, a

propagação do solvente para outras partes da área que pode não estar contaminada.

Esse processo é empregado para tratamento de lodos ou sedimentos contaminados

por óleos minerais, solventes halogenados, hidrocarbonetos policíclicos aromáticos e

pesticidas.

1.20 Fitorremediação

Trata-se de um conjunto de tecnologias que utilizam plantas para degradar,

extrair, conter ou imobilizar contaminantes do solo e da água subterrânea. Aplicado

tanto para compostos inorgânicos como para orgânicos. Algumas plantas, chamadas

hiperacumuladoras, absorvem grandes quantidades de contaminantes, notadamente

metais, em comparação com outras. A fitorremediação pode ser usada em


combinação com outras técnicas de remediação, como uma etapa de finalização ou

polimento. Entretanto, algumas aplicações de fitoremediação são mais demoradas

do que os métodos mecânicos e são limitadas às profundidades em que as raízes

das plantas alcançam.

1.21 Barreira física

As barreiras físicas são constituídas por camadas impermeabilizantes de

argila ou outro material, empregadas nos casos em que não existe a possibilidade

de contato entre o solo contaminado e o aquífero freático.

1.22 Barreira hidráulica

As barreiras hidráulicas são semelhantes às barreiras físicas; são, no entanto,

empregadas nos casos em que existe a possibilidade de contato entre o solo

contaminado e o lençol freático.

1.23 Barreiras reativas

Consistem na passagem da água subterrânea contaminada através de uma

barreira permeável instalada em subsuperfície transversalmente ao sentido de

escoamento, interceptando essa pluma. O objetivo dessa técnica é reduzir a

concentração de contaminantes a níveis aceitáveis com a utilização de ferro zero

valente, metais reduzidos, pares de metais, calcáreo, agentes de sorção, agentes

redutores e receptores biológicos de elétrons nas barreiras. As barreiras reativas são

utilizadas para remediar halocarbonos, metais passíveis de redução, metais totais,

compostos orgânicos e hidrocarbonetos de petróleo.

Viabilidade Econômico-Financeira de Empreendimentos Imobiliários 61

VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

A decisão da compra de um terreno pelas empresas incorporadoras e/ou

construtoras é um processo que exige muita cautela e avaliação criteriosa; trata-se

de um investimento de grande porte com riscos elevados. Lima Junior (1998, p.12)

recomenda:

Decide-se por empreender analisando a qualidade do investimento. Sistemas de planejamento devem, então, operar análises da qualidade, que concluem pela medida daqueles indicadores que darão, ao empreendedor, a base de informação, que ele entende suficiente para decidir. O conjunto de indicadores, por seu lado, deve ser estabelecido com apoio em técnicas ajustadas aos procedimentos de simulação nos quais se apoiam, de sorte que o princípio da segurança esteja presente nos métodos para cálculo destas medidas (LIMA JUNIOR, 1998, p. 12).

A estrutura básica do desenvolvimento imobiliário é dinâmica e tem oito fases

distintas, desde a prospecção do terreno até a entrega do empreendimento ao

consumidor final, definidas por Portas, Gonçalves e Bernardes (2010):

Fase 1- Prospecção e análise;

Fase 2- Viabilidade;

Fase 3- Aquisição do ativo;

Fase 4- Montagem;

Fase 5- Planejamento;

Fase 6- Campanhas de venda;

Fase 7- Avaliação de resultados;

Fase 8- Entrega do empreendimento.

Para qualquer investimento, a análise da viabilidade econômica e financeira

dos recursos deve garantir a taxa interna de retorno (TIR) e o valor presente líquido

(VPL). Emprega-se também o custo periódico (CP), período de retorno do

investimento (payback) e o índice de lucratividade (IL). Geralmente, a análise busca

identificar o lucro ou se a taxa de retorno é maior do que a taxa de atratividade.

Outro fator é a análise de riscos baseado em cenários relativos à conjuntura política

social e macroeconômica. As considerações de custos nas planilhas de estudo de

viabilidade estática para empreendimentos imobiliários são basicamente os

relacionados no Quadro 8.


Quadro 8 – Custos para viabilidade estática

Fonte: NETO,J.A.L.C; JUNIOR, J.V.B; AMORIM, P.H.M. (2003)

A viabilidade econômica de um empreendimento também é obtida pela

equação, segundo Portas, Gonçalves e Bernardes (2010):

R(VGV) = T+C+DV+DF+DI+L

Onde:

R (VGV) = receita total de venda;

T = custo total de aquisição do ativo - terreno;

C = custo total de construção do empreendimento;

V = despesas de corretagem e publicidade;

F = despesas financeiras/recursos/empréstimos;

I = despesas de montagem/legalização/jurídicas/projeto legal;

L = lucro estático da incorporação; e

Os limites inferiores são como segue: para a relação L/T = 100%; e para a

relação L/R = 20%.


Para o estudo de viabilidade dinâmica, são considerados os indicadores

econômicos no tempo das receitas e despesas e os indicadores analisados, são:

A taxa interna de retorno do investimento TIR/MTIR;

O VGV disponível dinâmico;

A maior exposição no fluxo de caixa;

A data do “payback” do investimento;

O valor presente líquido;

O saldo acumulado;

A frequência de venda;

O ritmo de venda; e

O índice de lucratividade.

Portas, Gonçalves e Bernardes (2010) resumem que “o preço da viabilidade,

estático ou dinâmico, é aquele que otimiza os indicadores de viabilidade, colocando-

os dentro dos parâmetros esperados pelo empreendedor.” O estudo dinâmico é o

estudo indicado para a tomada de decisão; dessa forma, o fluxo de caixa

descontado deve ser feito de forma detalhada a fim de permitir uma visão geral do

empreendimento, a análise da taxa interna de retorno (TIR), o valor presente liquido

(VPL), a maior exposição do fluxo de caixa, o “payback” e o saldo acumulado.

Tradicionalmente, os custos de investigação e remediação não são previstos nas

planilhas.

É nessa questão que os empreendimentos podem não suportar a carga de

investimentos ou custos de tratamento ou remediação para o uso pretendido, muitas

vezes, inviabilizando o negócio. Para a aquisição do terreno leva-se em

consideração a localização, um estudo minucioso da vocação do bairro, vizinhança,

infraestrutura, etc. A maioria dos empreendedores cadastram os terrenos

prospectados com um nível de detalhe bem extenso, alguns consideram as

legislações ambientais e seguem recomendações dos manuais.

Há recomendações de nunca comprar um terreno sem antes realizar uma

detalhada pesquisa local e jamais assumir compromissos sem antes fazer o projeto

de viabilidade econômico-financeira e aprovar em órgãos legais.

Com o aquecimento do mercado imobiliário e a escassez de terrenos para a

realização de negócios na cidade de São Paulo, o proprietário do terreno e

corretores pressionam as empresas a realizar a compra ou o compromisso de venda


e compra o mais breve possível. A forma que as incorporadoras encontraram para

não perder o terreno e ter a opção de desistir, caso não se viabilize o negócio, foi a

de assinar o “Termo de Opção de Compra”.

Quando há a necessidade de se investigar um terreno com suspeita de

contaminação e avaliar o custo, os prazos das opções de compra de contratos são

insuficientes. Muitos proprietários desistem de vender antes de se confirmar

qualquer problema ambiental para não desvalorizar o bem e o vendem aos

desavisados, ofertando a valores atrativos para concretizar a venda rapidamente.

A recomendação do Engenheiro Alfredo Rocca, gerente da Divisão de

Resíduos Sólidos e Áreas Contaminadas da CETESB (Companhia Ambiental do

Estado de São Paulo), EGLE (2010), é de que, antes de se adquirir um terreno, se

faça a investigação das atividades desenvolvidas anteriormente no local, consultas à

prefeitura, junta comercial e aos órgãos ambientais e, se houver qualquer suspeita,

que se faça a avaliação preliminar e investigação. Caso seja confirmada a

contaminação, imediatamente o órgão ambiental deve ser comunicado.

Um exemplo de caso bem sucedido é o da WTorre Empreendimentos: um

terreno de 23 mil m2 localizado na Marginal Pinheiros, no município de São Paulo,

adquirido em 2007, que abrigava uma indústria metalúrgica, onde se detectou a

contaminação do solo por PCB (Bifenilpoliclorado, do inglês Polychlorinated Biphenyl)

e a técnica utilizada foi remoção do solo e incineração em usina localizada no estado

da Bahia. Nesse exemplo, houve a desativação formal junto à CETESB, embora, até

a publicação da matéria em 2010, as aprovações legais não houvessem sido

concluídas (TÉCHNE, 2010).

Num seminário realizado pelo SECOVI - Sindicato das Empresas de Compra,

Venda, Locação e Administração de Imóveis - no dia 28/09/2011, o Engenheiro da

Área de Desenvolvimento Tecnológico da Tecnisa, empresa de incorporação e

construção com 34 anos de atuação no mercado nacional, Manetti (2011),

apresentou dois casos de áreas contaminadas com resultados opostos, ambos

seguindo todos os procedimentos legais dos órgãos públicos referente às áreas

contaminadas:

O primeiro caso é de uma área situada no bairro de Santana, na Rua Cônego

Amaral Mello, no 25, com um empreendimento denominado “Boulevard Santana”,

num terreno de 20.000 m²; com área construída de 50 mil m², distribuída em 4 torres,


totalizando 152 unidades habitacionais de 186 a 555 m2. Após as investigações,

confirmou-se a contaminação por solventes orgânicos e que o fluxo de água

subterrânea carreava contaminantes do vizinho para o terreno.

Para a remediação foi utilizada uma composição de técnicas:

A barreira física para conter o fluxo, uma a montante e outra a jusante;

A extração multifásica para o tratamento da água;

Após um ano de tratamento, constatou-se que a contaminação continuava a

vir do terreno vizinho. Adotou-se a construção da parede diafragma estrutural. O

resultado foi de sucesso, tanto na recuperação do terreno como no resultado do

empreendimento.

O gasto estimado com a reabilitação do terreno variava de R$ 1 a 3 milhões e,

efetivamente, foi de R$ 1,25 milhão. O VGV foi de R$ 156 milhões e 98% das

unidades foram vendidas em uma semana. Uma das considerações foi de que,

apesar de terem feito tudo conforme as leis e técnicas indicadas, a morosidade da

aceitação pela CETESB de nove meses resultou num custo de obra parada de

R$ 14 milhões, valor muito acima do custo da reabilitação e que impactou na

viabilidade do empreendimento, não só em custo como no prazo.

Outro caso apresentado foi de um empreendimento denominado “Grand

Maia”, situado na Avenida Tiradentes, nº 1.070, na cidade de Guarulhos, Estado de

São Paulo, num terreno de 10.195 m2 de área, 2 torres de apartamentos de 200 a

230 m2, totalizando 208 unidades. O VGV estimado era de R$133,7 milhões em

2007.

Este caso, não muito detalhado, resultou num prejuízo de mais de R$ 126

milhões, tendo 126 unidades vendidas e devolvidas. Segundo a empresa, o

insucesso foi devido à alegação do Ministério Público de que a sombra produzida

pelos edifícios do empreendimento no Parque Maia era prejudicial. Em entrevista

concedida em 18 de abril de 2012, Takada (comunicação pessoal)2, responsável

pelo gerenciamento ambiental da Tecnisa, informou que a empresa tem como

procedimento para compra de novos terrenos os seguintes passos:

O departamento de Novos Negócios (DNN) apresenta os terrenos para um

comitê interno para aprovar os que se alinham às metas da empresa.

2 Entrevista concedida por TAKADA, E., sobre os procedimentos de aquisição de terrenos na Tecnisa, em São Paulo, em abril de 2012.


Aprovado o terreno, a empresa assina um compromisso de Venda e

Compra com várias cláusulas resolutivas; dentre elas, o de fazer a

avaliação preliminar e confirmatória para se certificar que não há passivos

ambientais. Este prazo, previsto em contrato, é de 90 (noventa) a 180

(cento e oitenta) dias.

Caso seja confirmada a contaminação, passa-se à fase de investigação

detalhada para se dimensionar os prazos e custos de descontaminação

para o uso pretendido.

Nesse momento é refeita a viabilidade para avaliar se o resultado do

investimento ainda é satisfatório.

O custo estimado para a fase de investigação preliminar e confirmatória varia

entre R$ 10.000,00 e R$ 50.000,00, e o tempo estimado é de aproximadamente 45

(quarenta e cinco) dias. Os custos das fases de investigação detalhada e proposta

de reabilitação são mais difíceis de estimar, pois dependem de muitas variáveis; por

exemplo: o tipo de contaminante, a extensão da contaminação, a técnica a ser

utilizada e o tempo necessário para a reabilitação do terreno para o uso pretendido.

Apesar de o tempo e os custos das fases de investigação detalhada e de

reabilitação serem mais complexos para se estimar, as variáveis que mais impactam

o resultado de investimento em terrenos contaminados, segundo Takada, é a forma

de pagamento do terreno e o tempo para se obter as licenças e aprovações legais

pelos órgão competentes.

Os prazos para cada etapa do processo de estruturação são determinantes

para a viabilidade econômica do negócio.

Os passos recomendados para a revitalização de uma área contaminada

preveem os seguintes prazos, EGLE (2010):

Para a implantação do plano de intervenção o tempo previsto pode ser de

um mês a um ano.

Para o plano de monitoramento, até dois anos.

Os trabalhos de reabilitação podem ser concomitantes à execução da

construção.

Prazos e Custos para Remediação de um Posto de Combustível 67

PRAZOS E CUSTOS PARA REMEDIAÇÃO DE UM POSTO DE COMBUSTÍVEL

Com base nos relatórios do DECONT e da CETESB, constatou-se que as

áreas onde existem postos de combustíveis não representam interesse pelas

incorporadoras devido à certeza de que haverá necessidade de se passar por todas

as fases de investigação e descontaminação até estarem aptas para o uso. No

entanto, por representar 79% das áreas contaminadas cadastradas pela CETESB,

os postos de combustíveis podem ser uma alternativa de estudo para que os

investimentos das incorporadoras e construtoras possam viabilizar a reabilitação e

descontaminação dessas áreas.

Para se considerar as técnicas mais utilizadas para a remediação de postos

de combustíveis, ressalta-se que a gasolina brasileira, segundo Hoshino (2006), é

bastante diferenciada da de outros países por ser misturada ao etanol. Em função

dessa especificidade, a contaminação de aquíferos por misturas de álcool e gasolina

é mais complexa do que a produzida pela gasolina pura. No entanto, numa análise

feita em 2006, em 54 postos de gasolina do Estado de São Paulo, Trindade (2006)

constata que a gasolina representou o principal contaminante encontrado e a técnica

mais utilizada por ser mais rápida e mais barata foi a de bombeamento de fase livre

em 75% dos casos, apesar de não ter sido analisada a eficiência desse método.

Ultimamente, a oxidação química tem se mostrado como uma técnica eficaz,

apesar do custo ser superior ao do bombeamento e tratamento.

Para a determinação do prazo para a remediação de solo e água

contaminados de posto combustível, verificamos os valores obtidos por Farina

(2011), num estudo de caso realizado no Posto Débora, de bandeira “Ipiranga”,

localizado no município de Porangaba, no Estado de São Paulo, com uma área de

2.170,00 m2.

Nesse posto, foram realizadas dez amostragens de solo e foram detectados

níveis de concentração de VOCs, pireno e criseno acima dos limites estabelecidos

pela CETESB/05; na campanha de amostragem de água subterrânea, foram

encontrados: níveis de benzeno, etilbenzeno, p-xileno, naftaleno, acenafteno,

fluoreno, antraceno, fluoranteno, pireno, benzo(a)antraceno, criseno,

benzo(b)fluoranteno, benzo(k)fluoranteno, benzo(a)pireno e benzo(g,h,i)perileno

acima dos limites estabelecidos pela CETESB/05; e plumas de contaminação total

da


fase dissolvida dos compostos BTEX (Benzeno, Tolueno, Etilbenzeno e Xileno) e

PAHs (hidrocarbonetos poliaromáticos).

Esse estudo iniciou-se em maio de 2006, tendo como restrição o consumo de

água subterrânea por apresentar risco de câncer no contato dermal e inalação de

vapores para os trabalhadores do local e receptores fora do local.

No relatório de remediação apresentado em abril de 2007, previa-se um

cronograma de 18 meses para a remoção de fase livre, fase gasosa e tratamento da

fase dissolvida por meio de Extração Multifásica, barreira hidráulica e a meta, após

alguns ajustes no plano de intervenção, era até dezembro de 2010, com reabilitação

completa estimada para julho de 2012. Em fevereiro de 2011, o prazo estendeu-se

por mais dezoito meses, previsto para julho de 2014, para a reabilitação completa,

totalizando sete anos e três meses e, até fevereiro de 2011, foram enviados nove

relatórios à CETESB. Nesse estudo, Farina (2011) afirma que haveria um impacto

positivo sobre o mercado imobiliário caso a metodologia RBCA (ação corretiva

baseada no risco, do inglês Risk Based Corrective Action) fosse aplicada com base

em parâmetros determinados experimentalmente com o objetivo de atingir níveis

aceitáveis de risco à saúde humana para o uso declarado, diferentemente dos níveis

de risco para qualquer finalidade dos valores de referência da CETESB. Dessa

forma, os prazos seriam reduzidos criando-se uma classificação: “Área Remediada

para o Uso Pretendido”. Os custos do estudo de caso citado não foram revelados, e

não haveria meios para consegui-los, segundo depoimento de Farina (2011), em

contato eletrônico realizado no dia 17 de maio de 2012.

Em entrevista concedida pela Engenheira Ambiental Ferreira (2012)

(comunicação pessoal)3, em 2 de maio de 2012, foi possível estimar os custos para

investigação em postos de combustíveis na cidade de São Paulo, seguindo o roteiro

da CETESB. Para a avaliação preliminar e investigação confirmatória, os custos

variam entre R$ 30 mil e R$ 60 mil e o prazo de 40 (quarenta) a 120 (cento e vinte)

dias. Se houver a confirmação da contaminação, deve-se elaborar a investigação

detalhada e o plano de intervenção. Nessa fase, é um pouco mais difícil estimar os

custos e prazos; porém, complementa-se com o número de poços para se delimitar

a pluma e os custos variam entre R$ 30 mil e R$ 100 mil e o prazo de 60 (sessenta)

a 120 (cento e vinte) dias a mais.

3 Entrevista concedida por FERREIRA, S.N., sobre custos e prazos para avaliação de postos

de combustíveis, em São Paulo, em maio de 2012.


Para a reabilitação ou remediação, os custos são referentes às técnicas mais

utilizadas para os casos de postos de combustíveis, que são a MPE (extração

multifásica, do inglês Multi-Phase Extraction) e a Oxidação Química, que estão entre

R$ 150 mil e R$ 800 mil.

Para o encerramento, deve-se apresentar o relatório de quatro campanhas e

monitoramentos, com um custo estimado entre R$150 mil e R$ 360 mil e o prazo em

torno de dois anos.

O custo estimado para todo o processo varia entre R$ 380 mil e R$ 1370 mil e

os prazos, entre 5 (cinco) e 6 (seis) anos; em alguns casos, a anuência dos órgãos

ambientais pode demorar de 8 (oito) a 10 (dez) anos. Para terrenos diversos, os

prazos e custos da avaliação preliminar e investigação confirmatória são os mesmos

dos postos de combustíveis.

A fase de reabilitação pode custar até R$ 850 mil num prazo de 5 (cinco) anos;

além disso, o monitoramento de 4 campanhas, que totalizam 2 anos, pode custar até

R$ 360 mil, numa média de R$ 15 mil mensais. A engenheira ambiental Cruto (2012),

especialista em gerenciamento de áreas contaminadas, forneceu os custos médios

praticados no mercado, confirmando as informações de Ferreira (2012).

Comparativo entre Viabilidades Econômico-Financeiras Tradicional e com Inclusão da Investigação Ambiental

70

COMPARATIVO ENTRE VIABILIDADES ECONÔMICO-FINANCEIRAS TRADICIONAL E COM INCLUSÃO DA INVESTIGAÇÃO AMBIENTAL

O desconhecimento do “Guia para Avaliação do Potencial de Contaminação

em Imóveis” (SILVA, 2003) por 70% das empresas incorporadoras no Estado de São

Paulo, constatado por MOLITERNO (2006), fez com que, dentre elas, 11% tivessem

problemas com terrenos contaminados. Esses problemas chegaram a custar até 4%

do custo do empreendimento e 2 (dois) anos de atraso na entrega das obras. Além

disso, o estudo de MOLITERNO (2006) sugere que se incluam os pressupostos do

“Guia” no processo de licenciamento municipal e que se modifique o processo de

aquisição de áreas para novos empreendimentos pelas empresas incorporadoras.

Com essa constatação, compararam-se os efeitos da inclusão dos custos e

prazos de investigação ambiental nos cálculos de viabilidade econômica e financeira

de empreendimentos antes da aquisição de terrenos.

A partir de um terreno existente na região do bairro da Mooca, na cidade de

São Paulo, simulou-se a aplicação das viabilidades: tradicional, com as variáveis

adotadas comumente pelas incorporadoras, denominado Cenário 1 - Padrão; e com

inclusão da investigação ambiental, denominado Cenário 2 - Terreno sem

contaminação com lançamento tradicional - com investigação - com permuta de 100%

do terreno.

1.24 Cenário 1 - padrão

Os dados considerados para este cenário são baseados no que ocorre no

mercado imobiliário, sem considerar o roteiro do Guia Para Avaliação do Potencial

de Contaminação em Imóveis (SILVA, 2003), considerando um terreno sem

contaminação com lançamento tradicional e o pagamento do terreno, parte em

dinheiro e parte em permuta por unidades no local, conforme demonstrativo abaixo:

Área do terreno: 4.417,85 m²

Preço do terreno: R$ 11.844.000 (R$ 2.680,9/m²), pagamento de

R$ 5.000.000 em dinheiro em 12 vezes e o restante em permuta física no

local em apartamentos.

CA (Coeficiente de Aproveitamento do Terreno): 3,187 (com pagamento

de outorga onerosa)


71

Taxa de Ocupação 14,56% = 643,46 m2.

Área total de construção = 22.106,46 m2.

Área computável = 15.680,00 m2.

Área não computável = 6.426,46 m2.

Área privativa: 15.680 m² (224 unidades x 70 m²)

Preço de venda: R$ 5.850/m².

VGV: R$ 91.728.000,00

Custo de obra: R$ 2.680/m² de área privativa = R$ 46.170.412,29

Custo de obra TOTAL + administração: R$ 51.710.861,76

Obra em 24 meses

Impostos: 6,15% = R$ 4.502.467,27

Comissão: 4,0% VGV = R$ 3.669.120,00

Propaganda: 4,0% = R$ 3.669.120,00

Lucro líquido = R$ 21.391.468,58 (considerando o valor do terreno

R$ 5.000.000,00)

Venda: 12 meses

Lançamento: 6 meses.

Com esses dados, a viabilidade estática indica os seguintes índices:

Relação do preço total do terreno e VGV disponível estático = 12,91%

Relação do custo total de construção e VGV estático = 56,37%

Relação do lucro líquido e VGV estático (L/R) = 23,32%

Relação do lucro líquido e preço total do terreno (L/T) = 180,61%

Como a relação L/T e a relação L/R resultaram superiores a 100% e 20%,

respectivamente, segundo Portas (2010), o empreendimento é viável.

Na viabilidade dinâmica, os resultados apurados no cenário 1 foram:

Taxa de desconto = 12%

VPL dinâmico = R$ 15.000.000,00

Taxa interna de retorno do investimento TIR = 31,97% a.a.

Data do “payback” do investimento = mês 46

Margem de lucro (valor presente liquido/receita) = 25,61%

Portanto, o empreendimento é viável também na viabilidade dinâmica.


72

1.25 Cenário 2 - terreno sem contaminação com lançamento tradicional - com investigação - com permuta de 100% do terreno

Os dados considerados foram os mesmos da viabilidade tradicional, porém

considerando o roteiro do Guia Para Avaliação do Potencial de Contaminação em

Imóveis da CETESB (SILVA, 2003).

Os custos ambientais considerados na viabilidade foram as seguintes:

Avaliação Preliminar = R$ 10.000,00

Investigação Confirmatória = R$ 50.000,00

Avaliação Detalhada/ Avaliação de Risco = R$ 100.000,00

Nesse estudo foi considerada a permuta do terreno por unidades no local e os

seguintes indicadores foram obtidos:

Taxa de desconto = 12%

VPL dinâmico = R$ 13.733.372,32

Taxa interna de retorno do investimento TIR = 42,75% a.a.

Data do “payback” do investimento = mês 60

Margem de lucro (valor presente liquido/receita) = 28,03%

A inclusão dos custos e prazos ambientais acrescentou R$ 160.000,00, que

representou 0,17% do VGV e 14 meses no prazo de entrega da obra e “payback”, o

que resultou numa TIR de 42,75 % a.a. e lucratividade de 28,03%, superior à

viabilidade inicial. O beneficio maior da inclusão da Avaliação Preliminar,

Investigação Detalhada e Avaliação de Risco é justamente diminuir o risco e ter

margens de negociação junto ao proprietário do terreno, além de permitir visualizar

os custos e prazos finais em casos de contaminação.

Principais Cenários para Viabilidade Imobiliária em Terrenos com Postos de Combustíveis

73

PRINCIPAIS CENÁRIOS PARA VIABILIDADE IMOBILIÁRIA EM TERRENOS COM POSTOS DE COMBUSTÍVEIS

Como a proposta do presente trabalho é propor um método de decisão para a

aquisição de um terreno contaminado por BTEX e PAH, demonstraremos as

diferenças entre os resultados obtidos para um terreno sem contaminação e o

mesmo terreno como se houvesse contaminação, simulando a viabilidade de outros

cenários.

1.26 Critérios para a elaboração dos cenários com terreno contaminado

Para a montagem das viabilidades econômico-financeira foram levados em

conta os seguintes fatores:

Área ocupada por posto de combustível;

Mudança de uso para empreendimento residencial;

Dados dos cenários 1 e 2, descritos nos itens 13.1 e 13.2,

respectivamente; e

Para o pagamento do valor do terreno foi considerado integramente

permutado por unidades no empreendimento.

Os cenários foram elaborados seguindo os Procedimentos para o

Licenciamento de Postos e Sistemas Retalhistas de Combustíveis da Decisão de

Diretoria No 010/2006/C de 26 de janeiro de 2006 e Decisão de Diretoria No

263/2009/P de 20 de outubro de 2009 - Roteiro para a Execução de Investigação

Detalhada e Elaboração de Plano de Intervenção em Postos e Sistemas Retalhistas

de Combustíveis, ambas da CETESB. O fluxograma das etapas do gerenciamento

de ACs da CETESB, Figura 15, elucida a sequência adotada. Cabe lembrar que a

Avaliação Preliminar não é necessária, uma vez que todo terreno ocupado por Posto

de Combustível é classificado como AS pela CETESB.

O processo de gerenciamento de risco da CETESB, ilustrado na Figura 16,

demonstra as medidas de intervenção baseadas no gerenciamento de risco à saúde

e ao ambiente. Essas medidas são mitigadas e contidas no Plano de Intervenção

que o interessado apresenta à CETESB para reabilitação do local ao uso pretendido

e aprovação legal.


74

Figura 15 – Procedimento para gerenciamento de áreas contaminadas relacionadas a postos e sistemas retalhistas de combustíveis.



75

Figura 16 – Ações a serem adotadas no gerenciamento de risco


Já a partir da Investigação Confirmatória, se o resultado não indicar

contaminação ou riscos ao uso pretendido, pode-se decidir comprar ou não o terreno

para a realização do empreendimento imobiliário. Caso o resultado indicar indícios

de contaminação, deve-se fazer a Investigação Detalhada definindo as plumas e o

Plano de Intervenção de acordo com os riscos apresentados.

Com o Plano de Intervenção, que contém as medidas de intervenções

necessárias, já se consegue estimar os custos da remediação e os prazos

necessários com a técnica adotada.

Com as estimativas de prazo e custo, calcula-se a viabilidade econômico-

financeira dos cenários possíveis.

Se o incorporador optar por comprar o terreno, as incertezas ainda existem

em relação ao lançamento do empreendimento. Como o tempo decorrido entre o


76

inicio do processo de aquisição e a decisão de compra do terreno é longa e a

pressão por lançar o empreendimento é grande, pode-se optar por lançar o

empreendimento de forma tradicional ou remediar primeiro, de forma a coincidir a

entrega do empreendimento com a finalização do monitoramento para a obtenção

da Licença de Operação.

Caso se opte por lançar de forma tradicional, ou seja, iniciar o processo de

lançamento imediatamente após a decisão de compra/permuta do terreno e

realização do negócio, os prazos e custos tradicionais adotados são os descritos no

Quadro 9:

Quadro 9 – Premissas de Lançamento Tradicional

PREMISSAS DE LANÇAMENTO

ATIVIDADE QUANDO DURAÇÃO (MESES)

INÍCIO FIM

COMPRA TERRENO

APÓS REPASSE/PERMUTA 1 59 60

DESPESAS AMBIENTAIS

ATÉ DESCONTAMINAÇÃO 69 1 70

MONITORAMENTO 24 70 94

CONSTRUÇÃO 12 MESES APÓS INÍCIO

DAS VENDAS 24 32 56

INCORPORAÇÃO

APÓS DECISAO DE COMPRA

18 1 19

OUTORGA ONEROSA: NO FINAL DA APROVAÇÃO

LEGAL 1 19 20

ESTANDE/CORRETORES 3 19 22

MANUTENÇÃO APÓS REPASSE

1 59 60

LANÇAMENTO APÓS INCORPORAÇÃO 12 20 32

REPASSES APÓS DESCONTAMINAÇÃO E TÉRMINO DA OBRA/70%

DE FINANCIAMENTO 3 56 59

VENDAS PARCELAMENTO ATÉ AS CHAVES

APÓS LANÇAMENTO COM 30% DE ENTRADA E 70%

REPASSE/FINANCIAMENTO 36 20 56

Fonte: Elaborado pela Autora

As medidas de intervenção podem ser a adoção de medidas emergenciais, a

aplicação de técnicas de remediação, o estabelecimento de medidas de controle


77

institucional ou de engenharia que podem ser, dependendo do caso, adotadas em

conjunto ou isoladamente.

As medidas emergenciais deverão ser executadas durante qualquer etapa do

processo, sempre que ocorrer situação de perigo. Para ilustrar as medidas

emergenciais, a CETESB cita alguns exemplos:

Isolamento da área (proibição de acesso à área);

Ventilação/exaustão de espaços confinados;

Monitoramento do índice de explosividade;

Monitoramento ambiental;

Remoção de materiais (produtos, resíduos, etc.);

Fechamento/interdição de poços de abastecimento;

Interdição de edificações;

Proibição de escavações;

Proibição de consumo de alimentos; e

Contenção do avanço das plumas de contaminação.

Para a construção dos cenários, considerou-se que a situação de perigo

poderia ocorrer, gerando as incertezas durante o processo de remediação, que

podem resultar em paralisação ou interdição da construção.

Em qualquer situação, a liberação do crédito pelos agentes de financiamento

bancário só é feita após a comprovação de não haver contaminação e riscos para o

uso declarado e a liberação pelos órgãos ambientais competentes, conforme

Conclusão Final do Guia Caixa (MARKER, 2008): “caso a suspeita de contaminação

não se confirme, o terreno retornará à análise técnica da CAIXA para continuidade

do pedido de financiamento”.

Nos cenários simulados, a entrada dos recursos do financiamento imobiliário

ocorre com a entrega das chaves. Essa entrega de chaves está condicionada à

liberação das licenças de operação dos empreendimentos pelos órgãos ambientais

(no caso, a CETESB), e outros itens legais para se obter o Certificado de Conclusão

da Obra, mais conhecido como “habite-se”.

Os custos e prazos considerados em todos os cenários foram os obtidos com

as engenheiras Silvana Nunes Ferreira e Ana Gabriela Martins Cruto, e estão

resumidos no Quadro 10, abaixo:


78

Quadro 10 – Resumo dos Prazos e Custos Considerados nas Viabilidades


1.27 Cenários

Os cenários elaborados, considerando o custo do terreno como 100% de

permuta em imóvel no local, foram os seguintes:

Cenário 0: Não comprar a área;

Cenário 1: Terreno sem contaminação com lançamento tradicional - com

pagamento do terreno + permuta, não seguindo as recomendações do

Guia da CETESB;

Cenário 2: Terreno sem contaminação com lançamento tradicional - com

investigação - com permuta de 100% do terreno;

Cenário 3: Terreno contaminado - restrição pequena com lançamento

tradicional - com investigação - com permuta de 100% do terreno;

Cenário 4: Terreno contaminado - restrição grande com lançamento

tradicional - com investigação - com permuta de 100% do terreno;

EMPRESA Multigeo

RESPONSÁVEL:Eng. Silvana Nunes

Ferreira

Eng. Ana Gabriela M.

Cruto

DATA: 02/05/2012 14/09/2012

MÍNIMO MÁXIMO MÍNIMO MÁXIMO

Avaliação

Preliminar15 dias 30 dias 10 mil 30 mil

Os postos de

combustíveis são

classificado como

Área Suspeita de

Contaminação (A.S.)

Investigação

Confirmatória45 dias 120 dias 20 mil 30 mil

Investigação

Detalhada + Plano

de Intervenção

90 dias 120 dias 30 mil 100 mil

Reabilitação

1. Fase Livre 180 dias 270 dias 20 mil 50 mil

2. Solo e Água 2 anos 3 anos 150 mil 800 mil

Encerramento 2 anos 2 anos 150 mil 360 mil

TOTAL 5 anos 6,5 anos 380 mil 1.370 mil

adotados esses

valores para os

cenários e

viabilidades

PRAZOETAPA

CUSTO (R$)OBS.

QUADRO DE PRAZOS E CUSTOS PESQUISADOS


79

Cenário 5: Terreno contaminado - restrição pequena- remediar antes -

com investigação - com permuta de 100% do terreno;

Cenário 6: Terreno contaminado - restrição grande - remediar antes - com

investigação - com permuta de 100% do terreno.

1.27.1 Cenário 0: não comprar

Este cenário pode ocorrer quando o empreendedor não quer correr risco

algum quanto a questões ambientais, ou ainda pelo estigma de ser uma área

potencialmente contaminada e a percepção do mercado imobiliário de que uma área

potencialmente contaminada desvaloriza o imóvel ou expõe a imagem da empresa

negativamente. Nesse caso, não se calcularam os valores da viabilidade por não ser

útil ao estudo, no sentido de apurar e comparar resultados.

1.27.2 Cenário 1: terreno sem contaminação com lançamento tradicional - com pagamento do terreno + permuta, não seguindo as recomendações do Guia da CETESB

Este cenário foi demonstrado na seção 13.1 e foi adicionado para comparar

os resultados com os demais cenários e não consta na árvore de decisão, por não

se tratar de opção.

1.27.3 Cenário 2: terreno sem contaminação com lançamento tradicional - com investigação - com permuta de 100% do terreno

Esta situação ocorre quando, após a investigação confirmatória, os níveis de

contaminantes encontrados não caracterizaram riscos à saúde e foram consideradas

áreas não contaminadas. Com esse documento, pode-se solicitar a exclusão do

cadastro de áreas contaminadas da CETESB, se houver.

1.27.4 Cenário 3: terreno contaminado - restrição pequena com lançamento tradicional - com investigação - com permuta de 100% do terreno

Neste cenário, foi confirmado que o terreno é contaminado e procedeu-se à

investigação detalhada e ao plano de intervenção para restrição de uso, prevendo-

se a execução de obra concomitantemente à descontaminação. O fluxo de caixa


80

adotado foi o do lançamento tradicional, conforme demonstrado no Quadro 9:

Premissas de lançamento tradicional.

1.27.5 Cenário 4: terreno contaminado - restrição grande com lançamento tradicional - com investigação - com permuta de 100% do terreno

Este cenário é semelhante ao Cenário 3; porém, considerou-se que, durante a

execução da obra, ocorreu a paralisação da construção por intervenção inadequada,

riscos não previstos, ineficácia da técnica adotada, emergência ou outros que

atrasaram a entrega do empreendimento e que, consequentemente, impactaram no

fluxo de caixa.

1.27.6 Cenário 5: terreno contaminado - restrição pequena - remediar antes - com investigação - com permuta de 100% do terreno

Essa situação é a recomendada por minimizar os riscos decorrentes da fase

de remediação e início dos trabalhos somente após a liberação do local para o uso

pretendido, mesmo que a restrição seja apenas de uso de água ou do solo. Nesse

caso, todos os fluxos de desembolso e entrada de caixa relativo ao lançamento

foram postergados.

1.27.7 Cenário 6: terreno contaminado- restrição grande - remediar antes - com investigação - com permuta de 100% do terreno

Este cenário é semelhante ao Cenário 5, porém simulou-se que na fase de

remediação houve intervenção inadequada, riscos não previstos, ineficácia da

técnica adotada ou outros que atrasaram o inicio da construção e que,

consequentemente, impactaram no fluxo de caixa.

1.28 Resultados obtidos

Para cada cenário, foi feito um estudo de viabilidade econômico-financeiro

com taxa de desconto de 12% a.a. e os resultados estão demonstrados na Tabela 1:

Tabela Comparativa dos Resultados das Viabilidades.

As planilhas demonstrativas podem ser conferidas nos Apêndices 5 a 22.


81

Tabela 1 – Tabela Comparativa dos Resultados das Viabilidades


TAXA

A.A. A.M. A.A.

1

TERRENO SEM CONTAMINAÇÃO

COM LANÇAMENTO TRADICIONAL-

COM PAGAMENTO DO TERRENO +

PERMUTA

NÃO 12% 2,34% 31,97% 25,61% 46 R$ 14.999.594,46

0 NÃO COMPRAR

2

TERRENO SEM CONTAMINAÇÃO

COM LANÇAMENTO TRADICIONAL-

COM INVESTIGAÇÃO-COM

PERMUTA 100% DO TERRENO

SIM 12% 3,01% 42,75% 28,03% 60 R$ 13.733.372,32

3

TERRENO CONTAMINADO-

RESTRIÇÃO PEQUENA COM

LANÇAMENTO TRADICIONAL-


PERMUTA 100% DO TERRENO-

TAXA 12%

SIM 12% 2,60% 36,00% 25,72% 64 R$ 12.112.551,12

4


RESTRIÇÃO GRANDE COM

LANÇAMENTO TRADICIONAL-



TAXA 12%

SIM 12% -0,14% -1,69% -7,09% 1000 -R$ 2.415.575,25

5


RESTRIÇÃO PEQUENA- REMEDIAR

ANTES-COM INVESTIGAÇÃO-COM


TAXA 12%

SIM 12% 2,61% 36,15% 27,10% 93 R$ 9.545.616,30

6


RESTRIÇÃO GRANDE- REMEDIAR

ANTES-COM INVESTIGAÇÃO-COM


TAXA 12%

SIM 12% 1,41% 18,23% 24,99% 154 R$ 4.964.764,09

TABELA COMPARATIVA DOS RESULTADOS DAS VIABILIDADES

CENÁRIOSEGUINDO O

GUIA

TIRL/R PRAZO VPL ( R$)

Ferramentas para a Tomada de Decisão 82

FERRAMENTAS PARA A TOMADA DE DECISÃO

A abordagem para a tomada de decisão envolve critérios e métodos, tanto

para decisões simples quanto para as complexas.

O processo decisório envolve, basicamente, oito elementos: o problema, os

objetivos, as alternativas, as consequências, as trocas, as incertezas, a tolerância a

riscos e as decisões interligadas (HAMMOND; KEENEY; RAIFFA, 2004).

Para qualquer decisão, o problema deve ser definido de forma clara,

reconhecendo-se as complexidades e evitando-se suposições equivocadas.

Estabelecer objetivos direciona o processo de decisão e as alternativas representam

os diferentes cursos de ação, resultando numa consequência a ser analisada.

Quando as consequências resultam em objetivos conflitantes com os

inicialmente formulados, é necessário chegar a um equilíbrio com sacrifício de

alguma das partes.

As incertezas tornam as decisões mais difíceis e, para se minimizar a

insegurança, pondera-se a probabilidade de ocorrência dos resultados ou

consequências e os riscos envolvidos em cada cenário ou alternativa. O grau de

tolerância ao risco, que é variável de acordo com a pessoa, empresa, cultura ou

situação, será definido caso a caso, no momento da tomada de decisão; porém, é

necessário apresentar o nível correto de risco de cada situação.

As decisões interligadas, citadas por Hammond, Kenney e Raiffa (2004), são

decisões que influenciam outras escolhas no futuro; dessa forma, deve-se analisar

considerando-se que uma decisão tomada hoje como a melhor alternativa possa

influenciar negativamente em outra no futuro.

Os empreendimentos imobiliários são projetos que têm uma duração longa e

envolvem várias incertezas. Os fluxos de caixa, os custos e os prazos, muitas vezes,

são desconhecidos e, para evitar abordagens subjetivas, julgamentos informais ou

análises estatísticas e prospectivas sofisticadas, Rêgo et al. (2010) propõem um dos

métodos de análise de projetos:

Abordagem subjetiva;

Equivalentes à certeza;

Análise de sensibilidade;

Análise de cenários;

Taxa de desconto ajustada ao risco;


Árvore de decisão; e

Simulação.

1.29 Abordagem subjetiva

Consiste em utilizar um dos métodos de avaliação de um projeto e tomar a

decisão de investimento com base na avaliação subjetiva do risco, feita pelo

responsável pelo projeto; geralmente, o gerente do projeto é um profissional

altamente qualificado. (RÊGO et al. 2010, p.114).

1.30 Equivalentes à certeza

Por esse método, o projeto é ajustado ao risco convertendo-se as entradas de

caixa esperadas como equivalente à certeza, descontando-se uma porcentagem do

fluxo de caixa como uma taxa livre de risco (RÊGO et al., 2010).

1.31 Análise de sensibilidade

Esse método visa verificar a elasticidade dos resultados do projeto à variação

hipotética dos fatores críticos (RÊGO et al., 2010).

1.32 Análise de cenários

Esse método consiste em análise de risco isolado de um projeto que leva em

consideração a sensibilidade do VPL a mudanças em suas principais variáveis de

decisão (RÊGO et al., 2010).

1.33 Taxas de desconto ajustada

Esse método consiste em ajustar as taxas de desconto ao risco para

remunerar adequadamente os proprietários ou investidores da empresa perante o

risco assumido (RÊGO et al., 2010).

1.34 Árvore de decisão


As árvores de decisão ou Decision tree, segundo Rêgo et al. (2010), são

diagramas que permitem mapear de maneira clara as alternativas e recompensas de

várias decisões. Com base nas diversas alternativas e probabilidades de ocorrência,

é possível calcular o valor esperado para o projeto.

A forma gráfica de visualizar as consequências de decisões atuais e futuras

permite o controle do número de problemas sujeitos a riscos calculados e facilita a

tomada de decisão final. No gráfico da árvore de decisão a figura de um quadrado

representa a decisão e os nós redondos, a incerteza. No final dos ramos, os retornos

de cada um dos cenários analisados. Existem softwares desenvolvidos para essa

técnica, sistematizando a inserção dos dados e variáveis no processo de decisão

dos cenários apresentados.

1.35 Simulação

É uma técnica de análise de risco em que os acontecimentos futuros são

simulados em computador, gerando taxas de retorno e índices de risco estimados. É

uma abordagem sofisticada baseada em estatística para tratar a incerteza (RÊGO et

al., 2010).

1.36 Método adotado

Para o estudo deste trabalho foram combinadas a análise de cenários, a

árvore de decisão e a análise de sensibilidade.

1.37 Árvore de decisão proposta

Para mapear o diagrama da árvore de decisão, foram definidos os itens

essenciais para qualquer tomada de decisão:

O problema: comprar ou não comprar um terreno para incorporação

imobiliária;

Os objetivos: garantir a taxa de retorno mínimo do investimento, o VPL

descontando-se a taxa de atratividade, a margem de lucro e o prazo do

retorno do investimento (“payback”);


As alternativas: comprar e lançar o empreendimento tradicionalmente, ou

seguir o Guia de Avaliação do Potencial de Contaminação em Imóveis;

As consequências: o terreno poderá estar contaminado;

As trocas: negociar com o proprietário do terreno a compra com condições

mais favoráveis; no caso, uma permuta total em unidades no local;

As incertezas: o grau de contaminação, remediar primeiro ou lançar o

empreendimento tradicionalmente;

Tolerância ao risco: condições mínimas para investir em terreno

contaminado. Qual o impacto nas vendas e na imagem da empresa;

Decisão interligada: o impacto de comprar ou não comprar o terreno nos

negócios da empresa e nos negócios futuros.

As alternativas e as incertezas apresentadas resultaram na árvore de decisão

da Figura 17.


Figura 17 – Árvore de Decisão Proposta


1.38 Análise de sensibilidade dos cenários

Definidos os cenários para cada decisão, no caso da compra do terreno,

ainda restam dúvidas entre lançar tradicionalmente ou remediar antes; a diferença

dos resultados entre restrição de uso e paralisação da obra é significativa.

A Análise de Sensibilidade é importante para os estudos de novos cenários.

Definidas as soluções mais adequadas, variam-se alguns parâmetros para se

analisar o comportamento do modelo. Para cada resultado obtido nos cenários para

“lançamento tradicional” e “remediar primeiro”, associamos a probabilidade de

ocorrência de restrição de uso, e obtivemos o valor esperado de resultado para cada

TAXA VPL CENÁRIOS

Ignorar CENÁRIO 1

IndÍcio de

contaminação -

seguindo o

GUIA

Comprar

por 100%

permuta

VPL A

12%AAR$ 13,733,372.32

MÊS

PAYBACK60 CENÁRIO 2

TIR 42.75%

Área não

contaminadaL/R 28.03%

Investigação

Confirmatória

Não

comprarCENÁRIO 0

Restrição de

uso

VPL A

12%AAR$ 12,112,551.12

MÊS


Área

Contaminada

Lançamento

tradicionalTIR 36.00%

Investigação

detalhada/

Plano de

intervenção

L/R 25.72%

Paralisação

da obra

VPL A

12%AA-R$ 2,415,575.25

MÊS

PAYBACKNÃO HOUVE CENÁRIO 4

Comprar

por 100%

permuta

TIR -1.69%

L/R -7.09%

Restrição de

uso

VPL A

12%AAR$ 9,545,616.30

MÊS


Remediar

primeiroTIR 36.15%

L/R 27.10%

LEGENDAParalisação

da obra

VPL A

12%AAR$ 4,964,764.09

MÊS


TIR 18.23%

DECISÃO L/R 24.99%

INCERTEZA

ÁRVORE DE DECISÃO RESULTADOSOUTROS

INDICADORES


indicador de decisão, que denominamos indicadores ou objetivos, demonstrados nas

tabelas 2, 3, 4 e 5 e gráficos 1, 2, 3 e 4.

No caso do prazo de “payback”, o cenário 4 não apresentou retorno;

entretanto, para o cálculo e comparação de cenários intermediários, adotou-se o

prazo de quinhentos meses.

A fórmula do valor esperado para as probabilidades de ocorrência nos

cenários propostos é descrita a seguir:

VE lançamento tradicional=Q x (resultado da restrição de uso)+ (1-Q) x (resultado da

paralisação da obra)

VE remediar antes = Q x (resultado da restrição de uso)+ (1-Q) x (resultado da

paralisação da obra)

VE: Valor esperado da decisão.

Q = probabilidade de ocorrência de restrição de uso

Q = 1: restrição de uso.

Q = 0: paralisação da obra (restrição grande).

= Melhor opção de V.E. para a mesma probabilidade de restrição de uso.


Tabela 2 – Probabilidade de Resultado para o VPL

DECISÃO PELO VPL

TX VPL A 12%AA

VE= VALOR ESPERADO DE DECISÃO

Q=1 RESTRIÇÃO PEQUENA AO USO DE SOLO E/OU ÁGUA

Q=0 RESTRIÇÃO GRANDE-PARALISAÇÃO DA OBRA

1-Q VARIAÇÃO DA PROBABILIDADE DA RESTRIÇÃO

PROBABILIDADE DECISÃO POR VPL

Q TRADICIONAL REMEDIAR ANTES NÃO COMPRAR

0 -R$ 2.415.575,25 R$ 4.964.764,09 R$ 0,00

0,25 R$ 1.216.456,34 R$ 6.109.977,14 R$ 0,00

0,5 R$ 4.848.487,94 R$ 7.255.190,19 R$ 0,00

0,75 R$ 8.480.519,53 R$ 8.400.403,24 R$ 0,00

1 R$ 12.112.551,12 R$ 9.545.616,30 R$ 0,00


Gráfico 1 – Valor Esperado para o VPL


-R$ 4.000.000,00

-R$ 2.000.000,00

R$ 0,00

R$ 2.000.000,00

R$ 4.000.000,00

R$ 6.000.000,00

R$ 8.000.000,00

R$ 10.000.000,00

R$ 12.000.000,00

R$ 14.000.000,00

0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1 1,1

LU

CR

O A

VA

LO

R P

RE

SE

NT

E L

ÍQU

IDO

(V

PL

)-R

$

PROBABILIDADE DE RESTRIÇÃO PEQUENA TRADICIONAL REMEDIAR ANTES NÃO COMPRAR


Tabela 3 – Valor Esperado para o Prazo de “payback”

DECISÃO PELO PRAZO

TX VPL A 12%AA VE= VALOR ESPERADO DE DECISÃO




PROBABILIDADE DECISÃO POR PRAZO EM MESES


0 500 154 0

0,25 391 139 0

0,5 282 124 0

0,75 173 108 0

1 64 93 0


Gráfico 2 – Valor Esperado para o Prazo


0

100

200

300

400

500

600

0,00 0,10 0,20 0,30 0,40 0,50 0,60 0,70 0,80 0,90 1,00 1,10

PR

AZ

O E

M M

ES

ES

PROBABILIDADE DE RESTRIÇÃO PEQUENA TRADICIONAL REMEDIAR ANTES NÃO COMPRAR


Tabela 4 – Valor Esperado para a Lucratividade

DECISÃO PELA LUCRATIVIDADE

TX VPL A 12%AA VE= VALOR ESPERADO DE DECISÃO




PROBABILIDADE DECISÃO PELA LUCRATIVIDADE


0 -7,09% 24,99% R$ 0,00

0,25 1,11% 25,52% R$ 0,00

0,5 9,32% 26,05% R$ 0,00

0,75 17,52% 26,57% R$ 0,00

1 25,72% 27,10% R$ 0,00


Gráfico 3 – Valor Esperado para a Lucratividade


-10,00%

-5,00%

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1 1,1

LU

RA

TIV

IDA

DE

PROBABILIDADE DE RESTRIÇÃO PEQUENA

TRADICIONAL REMEDIAR ANTES NÃO COMPRAR


Tabela 5 – Valor Esperado para a TIR

DECISÃO PELA TIR

TX VPL A 12%AA

VE= VALOR ESPERADO DE DECISÃO




PROBABILIDADE DECISÃO PELA TIR


0 -1,69% 18,23% R$ 0,00

0,25 7,73% 22,71% R$ 0,00

0,5 17,15% 27,19% R$ 0,00

0,75 26,58% 31,67% R$ 0,00

1 36,00% 36,15% R$ 0,00


Gráfico 4 – Valor Esperado para a TIR


-5,00%

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

35,00%

40,00%

0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1 1,1 TA

XA

IN

TE

RN

A D

E R

ET

OR

NO

(T

IR)

A.

A.

PROBABILIDADE DE RESTRIÇÃO PEQUENA

TRADICIONAL REMEDIAR ANTES NÃO COMPRAR


1.39 Classificação dos parâmetros

Verificando os resultados pelos valores esperados para cada indicador, a que

indica a melhor opção de sucesso é de remediar o terreno antes. Entretanto, se

compararmos com os valores aceitáveis de investimento para o setor imobiliário,

algumas opções se tornam viáveis.

A partir dos parâmetros para análise de viabilidade econômico-financeira e os

resultados obtidos com os cenários desenvolvidos, elaborou-se uma tabela de

indicadores, ilustrados na Tabela 6, com a “Classificação dos Parâmetros para os

Indicadores da Viabilidade”. A classificação foi adotada seguindo-se os seguintes

critérios:

Para o prazo de “payback”, consideraram-se os prazos para uma obra de

uma torre e prazo de construção de 24 meses. Normalmente, o prazo

considerado é de 60 meses, com prorrogação de mais 6 meses de atraso,

previsto na lei de incorporação, totalizando 66 meses. Esse prazo foi

considerado como médio, com variação de mais ou menos 10%,

resultando numa faixa de 54 a 72 meses. Os prazos abaixo dessa faixa

foram considerados curtos e, acima disso, longos.

Para a lucratividade, considerou-se o ideal como 20% e a variação de

mais ou menos 10% como sendo a faixa média; abaixo desse limite, como

baixa; e acima, alta.

Para a TIR, considerou-se como média a taxa interna de retorno, adotada

comumente pelo mercado, entre 22% e 27%. Abaixo disso, consideramos

como baixa no limite inferior de 15% e, acima disso, alta. Lembrando que,

se for acima de 0 (zero), o investimento já seria considerado viável.


Tabela 6 – Classificação dos Parâmetros da Viabilidade


1.40 Classificação dos parâmetros de viabilidade em função do risco ambiental

Adotando-se a classificação dos parâmetros para a viabilidade econômico-

financeira e aplicando-a nas tabelas de análise de sensibilidade em função do risco

ambiental, obtivemos uma gama maior de opções viáveis, conforme ilustra a Tabela

7.

Os resultados demonstram que, quanto menor o risco de se ter a obra

paralisada, melhor será o resultado do negócio.

O instrumento que norteia a dimensão dos riscos ambientais e à saúde é a

elaboração consistente e completa da “Investigação Detalhada” e do “Plano de

Intervenção” com todos os riscos mitigados, com cronograma de acompanhamento

e monitoramento seguidos à risca.

CURTO MÉDIO LONGO

PRAZO DE "PAYBACK" ATÉ 53 DE 54 A 72 ACIMA DE 72

BAIXA MÉDIA ALTA

LUCRATIVIDADE (L/R) ATÉ 18% DE 18% A 22% ACIMA DE 22%

BAIXA MÉDIA ALTA

TIR DE 0 A 17% DE 17,1% A 25% ACIMA DE 25%

INDICADORTAXA INTERNA DE RETORNO AO ANO

CLASSIFICAÇÃO DOS PARÂMETROS PARA OS INDICADORES DA VIABILIDADE

ECONÔMICO-FINANCEIRA

INDICADORPRAZO (MESES)

INDICADORL/R


Tabela 7 – Classificação dos Parâmetros em Relação ao Risco Ambiental


1.41 Fluxograma proposto

O fluxograma apresentado na Figura 18 é uma compilação feita a partir do

fluxograma da CETESB, para conduzir o processo de aquisição de qualquer terreno

para incorporação imobiliária e, principalmente, em casos de terrenos contaminados

de postos de combustíveis.

PROBABILIDADE

Q TRADICIONALREMEDIAR

ANTESTRADICIONAL

REMEDIAR

ANTESTRADICIONAL

REMEDIAR

ANTESTRADICIONAL

REMEDIAR

ANTES

0 - 2.415.575,25 4.964.764,09 500 154 -7,09% 24,99% -1,69% 18,23%

0,25 1.216.456,34 6.109.977,14 391 138,75 1,11% 25,52% 7,73% 22,71%

0,5 4.848.487,94 7.255.190,19 282 123,5 9,32% 26,05% 17,15% 27,19%

0,75 8.480.519,53 8.400.403,24 173 108,25 17,52% 26,57% 26,58% 31,67%

1 12.112.551,12 9.545.616,30 64 93 25,72% 27,10% 36,00% 36,15%

LEGENDA

RESULTADO BOM- DENTRO DOS PARÂMETROS ESTABELECIDOS PARA A VIABILIDADE DO INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO.

RESULTADO ACEITÁVEL- ABAIXO DOS PARÂMETROS ESTABELECIDOS PARA A VIABILIDADE DO INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO.

RESULTADO PÉSSIMO- INVIÁVEL PELOS PARÂMETROS ESTABELECIDOS PARA A VIABILIDADE DO INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO.

TIR (%)

CLASSIFICAÇÃO DOS VALORES ESPERADOS PARA OS INDICADORES EM RELAÇÃO À PROBABILIDADE DE OCORRÊNCIA DE Q

VPL (R$) PRAZO (MESES) LUCRATIVIDADE (%)

RESULTADO ÓTIMO- ACIMA DOS PARÂMETROS ESTABELECIDOS PARA A VIABILIDADE DO INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO.


Figura 18 – Fluxograma para licenciamento ambiental


Conclusão 96

CONCLUSÃO

O resultado da viabilidade econômico-financeira de um empreendimento

imobiliário num terreno, situado na região da Mooca, de aproximadamente 4.420,00

m2, indicou uma lucratividade de 25,61%, descontando-se a taxa de desconto para o

valor presente de 12% a.a., resultando numa TIR de 31,97% a.a. e payback em 46

meses; portanto, viável. Essa viabilidade é comumente praticada por empresas do

mercado imobiliário, ajustando-se os prazos, velocidade de vendas e desembolsos,

simulando cenários para minimizar os riscos financeiros.

O desconhecimento do “Guia para Avaliação do Potencial de Contaminação

em Imóveis” (SILVA, 2008), por 70% das empresas do setor é preocupante (FARINA,

2011), e o riscos de se adquirir áreas com passivos ambientais é alto. Para o mesmo

caso, simulou-se a existência de um posto de combustível e aplicaram-se as

recomendações do Guia, chegando-se a resultados satisfatórios, porém com o risco

ambiental minimizado.

Os resultados positivos para a viabilidade econômico-financeira mostraram

que os custos de investigação preliminar, confirmatória, avaliação de risco e plano

de intervenção são relativamente baixos perante o risco de se ter a obra paralisada

ou até inexequível, dependendo das medidas de remediação requeridas. As áreas

onde existem instalados postos de combustíveis representam, segundo o relatório

da CETESB, 79% dos terrenos contaminados, e são classificados como área

suspeita de contaminação. Por essa razão, as incorporadoras não se interessam ou

evitam realizar negócios imobiliários nesses locais, e muitos donos de postos não

têm recursos para remediar as áreas que se confirmaram contaminadas.

A CETESB, através da Decisão de Diretoria No 10/2006/C, de 26 de janeiro

de 2006, e da Decisão de Diretoria No 263/2009/P, de 20 de outubro de 2009,

sistematizou os procedimentos e prazos para Licenciamento de Postos e Sistemas

Retalhistas de Combustíveis, tornando-os mais claros e ágeis, facilitando o processo

de análise dos projetos pelos órgãos de aprovações legais.

Neste mesmo caso, simulou-se que a área estivesse contaminada por BTEX

e PAH, considerando os custos e prazos de investigação detalhada, remediação e

lançamento do empreendimento com os prazos tradicionalmente adotados, ou seja,

lançar o mais breve possível, com 30% de entrada até a entrega das chaves e 70%

com recursos do financiamento bancário.

Conclusão 97

Para se determinar a melhor alternativa, a construção da árvore de decisão

indicou os principais cenários e os resultados de cada alternativa, que se resumiram

em: não comprar o terreno, comprar e lançar tradicionalmente ou comprar e

remediar o terreno antes.

O estudo mostrou ainda que, entre as alternativas de se comprar lançando

tradicionalmente ou remediando antes, existem situações de risco que passam de

empreendimento viável a inviável.

A probabilidade de ocorrência de intervenção pequena com restrições de uso

de solo ou água que não impeçam a construção do edifício, ou a paralisação

completa da obra, ou a impossibilidade de se licenciar o local para o uso pretendido,

determinam a viabilidade do empreendimento, conforme demonstrado na Análise de

Sensibilidade.

Os níveis de contaminação do solo e da água, a localização das plumas, as

concentrações e as técnicas adotadas no projeto de remediação devem constar

consistentemente na “Investigação Detalhada” e no “Plano de Intervenção”, com

todos os riscos mitigados, cronograma de acompanhamento e monitoramento. São

esses planos que, seguidos à risca, determinam os prazos de liberação das licenças

e, consequentemente, a liberação dos recursos de financiamento e parcela das

chaves.

Os custos de todo processo ambiental, no caso de posto de combustível, não

são o fator impeditivo para viabilizar o empreendimento, e sim, os prazos que o

processo requer, a forma de pagamento do terreno e o desembolso dos recursos no

fluxo de caixa.

É evidente que, se a empresa investir num terreno contaminado e tiver

recursos para descontaminá-lo antes de optar por qualquer lançamento, o risco

ambiental de paralisação será quase nulo, e ainda poderá contar com a valorização

do imóvel no futuro.

Dessa forma, conclui-se que o ajuste inicial do projeto, do fluxo de caixa e,

principalmente, a detecção da situação de contaminação real, as técnicas adotadas

e os custos apurados de forma consistente são os fatores determinantes para a

viabilidade do negócio imobiliário.

A sistematização dos procedimentos de análise da CETESB para Postos de

Combustíveis e as técnicas existentes, com custos relativamente baixos para a

Conclusão 98

remediação, podem viabilizar a revitalização de 79% das áreas contaminadas na

cidade de São Paulo para usos diversos e atrair o interesse das incorporadoras para

realizar empreendimentos imobiliários.

A dinâmica de ocupação e urbanização do solo na cidade de São Paulo

chegou a limites territoriais extremos, como se pode observar nos mapas da cidade,

obrigando a verticalização e consequente valorização dos terrenos em toda a cidade.

Ao mesmo tempo, apresentam-se áreas desvalorizadas, em locais dotados de

infraestrutura mas subutilizadas por serem consideradas contaminadas ou suspeitas

de contaminação, que outrora foram ocupadas por indústrias, como os bairros de

Santo Amaro, Mooca, Campo Grande, Ipiranga, Barra Funda, Água Rasa, Belém,

Jaguaré, Vila Leopoldina, Lapa e Vila Prudente, entre outros.

A revitalização e reutilização dessas áreas degradadas se faz necessária

para a renovação ecológica, diminuindo riscos ambientais através de medidas de

remediação e contenção de passivos ambientais existentes. Para isso, é necessária

uma estratégia de ocupação do solo que estimule a ocupação residencial e

comercial, com políticas ambientais municipais, estaduais e federais consistentes,

em conjunto com a conscientização das empresas privadas e custos compatíveis.

Uma proposta para novos trabalhos seria propor uma sistematização de

procedimentos para avaliação e aprovação dos órgãos ambientais, fixando prazos e

métodos para os casos cadastrados pela Prefeitura, como os procedimentos

existentes para Postos de Combustíveis.

Referências Bibliográficas

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

BORDEAUX, R.R; GORET, P.P; SPRITZER, I, M, P, A; ZOTES, L.P. Viabilidade Econômico-Financeira de Projetos. 3. Rio de Janeiro: Editora FGV, 2010. 164p. BRASIL. Constituição (1824). Constituição Política do Império do Brasil de 25 de março de 1824. Brasília: Senado Federal, 1824. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constitui%C3%A7ao24.htm>. Acesso em: 8 set. 2011. BRASIL, Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Brasília, 1988. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm>. Acesso em: 8 set. 2011. BRASIL. Decreto no. 99.274, de 6 de junho de 1990. Regulamenta a Lei no 6.902, de 27 de abril de 1981, e a Lei no 6.938, de 31 de agosto de 1981, que dispõem, respectivamente sobre a criação de Estações Ecológicas e Áreas de Proteção Ambiental e sobre a Política Nacional do meio Ambiente, e dá outras providências. Brasília, em 6 de junho de 1990. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/Antigos/D99274.htm>. Acesso em: 25 jul. 2012. BRASIL. Lei Complementar no 140, de 8 de dezembro de 2011. Fixa normas, nos termos dos incisos III, VI E VII do caput e do parágrafo único do art. 23 da Constituição Federal, para a cooperação entre a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios nas ações administrativas decorrentes do exercício da competência comum relativas à proteção das paisagens naturais notáveis, à proteção do meio ambiente, ao combate à poluição em qualquer de suas formas e à preservação das florestas, da fauna e da flora; e altera a Lei no 6.938, de 31 de agosto de 1981. Brasília, em 8 de dezembro de 2011. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/LCP/Lcp140.htm>. Acesso em: 25 jul. 2012. BRASIL. Lei nº 6766, de 19 de dezembro de 1979. Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras providências. Brasília, em 19 de dezembro de 1979. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6766.htm>. Acesso em: 25 jul. 2012. BRASIL. Lei nº 6938, de 31 de agosto de 1981. Dispõe sobre a Política Nacional do Meio Ambiente, seus fins e mecanismos de formulação e aplicação e dá outras providências. Brasília, em 31 de agosto de 1981. Disponível em: <http://www.itapira.sp.gov.br/agricultura/conselho_defesa_meio_ambiente/legislacao/politica_nacional_meio_ambiente.pdf>. Acesso em: 22 abr. 2012. BRASIL. Lei nº 7804, de 18 de julho de 1989. Dispõe sobre a Política Nacional do Meio Ambiente, seus fins e mecanismos de formulação e aplicação, a Lei nº 7735, de 22 de fevereiro de 1989, a Lei nº 6803, de 2 de julho de 1980, e dá outras providências. Brasília, em 18 de julho de 1989. Disponível em:

http://www.itapira.sp.gov.br/agricultura/conselho_defesa_meio_ambiente/legislacao/politica_nacional_meio_ambiente.pdf

http://www.itapira.sp.gov.br/agricultura/conselho_defesa_meio_ambiente/legislacao/politica_nacional_meio_ambiente.pdf


<http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/128117/lei-7804-89>. Acesso em: 24 abr. 2012. BRASIL. Lei nº 8028, de 12 de abril de 1990. Dispõe sobre a organização da Presidência da República e dos Ministérios e dá outras providências. Brasília, em 12 de abril de 1990. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8028.htm>. Acesso em: 22 abr. 2012. CBIC - Banco de dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção. Disponível em: <http://www.cbicdados.com.br/files/textos/Sala%20de%20Imprensa_13.pdf> e <http://www.cbicdados.com.br/files/textos/Sala%20de%20Imprensa_23.pdf>. Acesso em: 28 fev. 2011. CETESB. Consulta geral a home Page oficial. Disponível em: <http://www.CETESBsp.gov.br/areas-contaminadas>. Acesso em: 7 set. 2011. CFC. Norma de Contabilidade. Disponível em: <http://www.cfc.org.br/sisweb/sre/detalhes_sre.aspx?Codigo=2004/001003>. Acesso em: 15 nov. 2011. CYRELA. Consulta geral a home Page oficial. Disponível em: <http://ri.brazilrealty.com.br/port/download/20110328_DFs_Complet_122010_CBR..pdf-pag 23/98>. Acesso em: 3 jul. 2011. EGLE, T. Área Limpa: Com técnicas corretas de remediação e rigoroso processo de aprovação, áreas contaminadas no passado podem receber empreendimentos. Revista Téchne, São Paulo: Pini, ed. 156, ano 18, p.40-48. 2010. EKOS BRASIL. Caso Hexion. Disponível em: <http://www.ekosbrasil.org/seminario/default.asp?site_Acao=mostraPagina&paginaId=317>. Acesso em: 15 nov. 2011. EKOS BRASIL. Exemplos de gerenciamento de passivo ambiental. Caso Vale do Rio doce. Disponível em: <http://www.ekosbrasil.org/seminario/default.asp?site_Acao=mostraPagina&paginaId=310>. Acesso em: 15 nov. 2011. FARINA, M. Impactos da evolução dos procedimentos normativos sobre a remediação de área contaminada por hidrocarbonetos-Estudo de caso: Posto de combustível no Estado de São Paulo. Mauro Farina. São Paulo, 2011. 141f. Dissertação (Mestrado em Tecnologia Ambiental). Coordenadoria de Ensino Tecnológico - Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo, São Paulo, 2011. HAMMOND, J.S.; KEENEY, R.L; RAIFFA, H. Tradução de Ferreira, M. F. F. Decisões Inteligentes: Somos Movidos a Decisões: Como Avaliar Alternativas e Tomar a Melhor Decisão. Rio de Janeiro: Campus, 2004. HOSHINO, R.A. Contaminação por combustíveis e óleos lubrificantes oriundos de postos de combustíveis no estado de São Paulo. 2006.55f. Curso de

http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/128117/lei-7804-89

http://www.cbicdados.com.br/files/textos/Sala%20de%20Imprensa_13.pdf


Especialização (Gestão Estratégica em Meio ambiente). Trabalho de Conclusão de Curso. Coordenadoria de Ensino Tecnológico, Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo, São Paulo, 2006. LIMA JUNIOR, J.R. Decidir sobre Investimentos no Setor da Construção Civil. 1998, 74p. Boletim Técnico da Escola Politécnica da USP, Departamento de Engenharia de Construção Civil. São Paulo, 1998. MANETTI, L.H. Setor imobiliário: a importância da recuperação de áreas industriais: cases Tecnisa. In: Seminário Secovi 2011, 2011. São Paulo: SECOVI. 2011. MARKER, A. Avaliação Ambiental de Terrenos com Potencial de Contaminação: Gerenciamento de Riscos em Empreendimentos Imobiliários. Brasília: Caixa, 2008, 164p. MINISTÉRIO DA FAZENDA. Disponível em: <http://www.fazenda.gov.br/portugues/docs/perspectiva-economia-brasileira/edicoes/Economia-Brasileira-Em-Perspectiva-14Ed.EspecialFev2012.pdf>. Acesso em: 28 fev. 2011. MOERI, E.; RODRIGUES, D.;NIETERS, A. Áreas Contaminadas: remediação e revitalização – estudos de caso nacionais e internacionais. São Paulo: Signus, 2007, 204p. MOLITERNO, M. Áreas Contaminadas e o Setor Imobiliário: análise da aplicação do guia de avaliação do potencial de contaminação em imóveis. São Paulo, 2006. 100f. Dissertação (Mestrado em Tecnologia Ambiental). Coordenadoria de Ensino Tecnológico. Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo, São Paulo, 2006. NETO, J.A.L. C; JUNIOR, J.V. B; AMORIM, P.H.M. Estudo de um Modelo para Análise Prévia de Viabilidade Econômico-Financeira de Empreendimentos Imobiliários em Salvador - Ba. 2003. 47f. Curso de Especialização (Gerenciamento de Obras). Universidade Federal da Bahia, Bahia, 2003. PORTAS, C.B; GONÇALVES, M.P. BERNARDES, M.R. Estruturação Imobiliária Aplicada - Fundamentos. Rio de Janeiro: Renovar, 2010. 360p. PUOLI, J.C.B. Setor imobiliário: a importância da recuperação de áreas industriais: aspectos jurídicos. In: Seminário Secovi 2011, 2011. São Paulo: SECOVI. 2011. RÊGO, B.R.; PAULO, G.P.; SPRITZER, I.M.P.A; ZOTES, L.P. Viabilidade Econômico-Financeira de Projetos. 3.ed. Rio de Janeiro: Editora FGV, 2010, 164p. RELASC. Rede Latino Americana de Prevenção e Gestão de Áreas Contaminadas. Consulta geral a homepage. Disponível em: <http://www.relasc.org/>. Acesso em: 03 mar. 2011.

http://www.fazenda.gov.br/portugues/docs/perspectiva-economia-brasileira/edicoes/Economia-Brasileira-Em-Perspectiva-14Ed.EspecialFev2012.pdf

http://www.fazenda.gov.br/portugues/docs/perspectiva-economia-brasileira/edicoes/Economia-Brasileira-Em-Perspectiva-14Ed.EspecialFev2012.pdf


SÁNCHEZ, L. E. Desengenharia: O Passivo Ambiental na Desativação de Empreendimentos Industriais. São Paulo: Editora da Universidade de São Paulo, 2001. SÃO PAULO (CETESB). Decreto nº 50.079, de 24 de julho de 1968. Criação do Centro Tecnológico de Saneamento Básico, CETESB, integrado ao FESB. São Paulo, em 24 de julho de 1968. SÃO PAULO (CETESB). Lei nº 13542, de 8 de maio de 2009. Altera a denominação da CETESB – Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental em dá nova redação aos artigos 2º e 10 da Lei nº 118, de 29 de junho de 1973. São Paulo, em 8 de maio de 1989. Disponível em: <http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/231481/lei-13542-09-sao-paulo-sp>. Acesso em: 24 abr. 2012. SÃO PAULO (CETESB). Manual de gerenciamento de áreas contaminadas. São Paulo, outubro de 2001. Disponível em: <http://www.CETESB.sp.gov.br/areas-contaminadas/manual-de-gerenciamento-de-areas-contaminadas/7-manual-de-gerenciamento-das--acs>. Acesso em: 24 abr. 2012. SÃO PAULO (Cidade). Decreto nº 42.319, de 21 de agosto de 2002. Dispõe sobre diretrizes e procedimentos relativos ao gerenciamento de áreas contaminadas no Município de São Paulo. São Paulo, em 21 de agosto de 2002. Disponível em: <http://www.leismunicipais.com.br/cgi-local/showinglaw.pl>. Acesso em: 26 abr. 2012. SÃO PAULO (Cidade). Disponível em: <http://www.capital.sp.gov.br/portalpmsp/homec.jsp>. Acesso em: 3 jul. 2011. SÃO PAULO (Cidade). Lei nº 11.426, de 18 de outubro de 1993. Cria a Secretaria do Verde e do Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável- CADES e dá outras providências. São Paulo, em 15 de abril de 1994. Disponível em: <http://www.mma.gov.br/port/conama/doc/LeiCADES.pdf>. Acesso em: 24 abr. 2012. SÃO PAULO (Cidade). Lei nº 13.430, de 13 de setembro de 2002. Plano Diretor Estratégico, revoga a Lei nº 10.676/88 e dispositivos das leis nº s 13.260/01, 9.049/80, 9.411/81. Projeto de Lei nº 290/02, do Executivo. São Paulo, em 13 de setembro de 2002. Disponível em: <http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/813196/lei-13430-02-sao-paulo-sp>. Acesso em: 27 abr. 2012. SÃO PAULO (Cidade). Lei nº 13.564, de 24 de abril de 2003. Dispõe sobre a aprovação de parcelamento de solo, edificação ou instalação de equipamentos em terrenos contaminados ou suspeitos de contaminação por materiais nocivos ao meio ambiente e a saúde pública, e da outras providências. São Paulo, em 24 de abril de 2003. Disponível em: <http://www.leismunicipais.com.br/cgi-local/showinglaw.pl>. Acesso em: 27 abr. 2012. SÃO PAULO (Cidade). Lei nº 13.885, de 25 de agosto de 2004. Estabelece normas complementares ao Plano Diretor Estratégico, institui os planos regionais estratégicos das subprefeituras, dispõe sobre o parcelamento, disciplina e ordena o uso e ocupação do solo do município de São Paulo. São Paulo, em 25 de agosto de

http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/231481/lei-13542-09-sao-paulo-sp

http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/231481/lei-13542-09-sao-paulo-sp


2004. Disponível em: <http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/807888/lei-13885-04-sao-paulo-0>. Acesso em: 28 abr. 2012. SÃO PAULO (Cidade), Secretaria do Verde e Meio Ambiente. Disponível em: <http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/meio_ambiente/servicos/areas_contaminadas/index.php?p=3386>. Acesso em: 3 jul. 2011. SÃO PAULO (Cidade). Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano da Cidade de São Paulo. Disponível em: <http://smdu.prefeitura.sp.gov.br/historico_demografico/img/mapas/1810.jpg>. Acesso em: 3 jul 2011. SÃO PAULO (Estado). Decreto nº 5.993, de 16 de abril de 1975. Altera a denominação e as atribuições da CETESB - Companhia Estadual de Tecnologia de Saneamento Básico e de Controle de Poluição das Águas e dá providências correlatas. São Paulo, em 16 de abril de 1975. Disponível em: <http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/216627/decreto-5993-75-sao-paulo-sp>. Acesso em: 24 abr. 2012. SÃO PAULO (Estado). Decreto nº 97.632, de 10 de abril de 1989. Dispõe sobre a regulamentação do Artigo 2º, inciso VIII, da Lei nº 6.938, de 31 de agosto de 1981, e dá outras providências. São Paulo, em 10 de abril de 1989. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/1980-1989/D97632.htm>. Acesso em: 24 mai. 2012. SÃO PAULO (Estado). Guia para avaliação do potencial de contaminação em imóveis. CETESB, 2003. Disponível em: < http://books.google.co.jp/books?id=jUL2HAAACAAJ >. Acessado em: 08 dez. 2012. SÃO PAULO (Estado). Lei n. 13.507, de 23 de abril de 2009. Dispões sobre o Conselho Estadual do Meio Ambiente – CONSEMA, e dá providências correlatas. São Paulo, em 23 de abril de 2009. Disponível em: <http://www.al.sp.gov.br/repositorio/legislacao/lei/2009/lei%20n.13.507,%20de%2023.04.2009.htm>. Acesso em: 24 abr. 2012. SÃO PAULO (Estado). Lei n. 13.577, de 8 de julho de 2009. Dispões sobre diretrizes e procedimentos para a proteção da qualidade do solo e gerenciamento de áreas contaminadas, e dá outras providências correlatas. São Paulo, em 8 de julho de 2009. Disponível em: <http://www.al.sp.gov.br/repositorio/legislacao/lei/2009/lei%20n.13.577,%20de%2008.07.2009.htm>. Acesso em: 24 abr. 2012. SECRETARIA DO MEIO AMBIENTE DO ESTADO DE SÃO PAULO – SMA. Consulta geral a homepage. Disponível em: <http://www.ambiente.sp.gov.br/o-que-fazemos/licenciamentos/>. Acesso em: 24 Abr. 2012. SILVA, A.C.M.A.; MARKER, A.; PIRES, M.C. Guia para Avaliação do Potencial de Contaminação em Imóveis - São Paulo: CETESB: GTZ, 2003, 80p.

http://smdu.prefeitura.sp.gov.br/historico_demografico/img/mapas/1810.jpg

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/1980-1989/D97632.htm


TRINDADE, L. B. Estudo da Contaminação por combustível (óleo diesel e gasolina) em postos de serviço no Estado de São Paulo e suas devidas técnicas de remediação. São Paulo, 2006. 90 f. Trabalho de Conclusão de Curso (Especialização em Perícia e Auditoria Ambiental). Coordenadoria de Ensino Tecnológico. Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo, São Paulo, 2006. ZIMITROWICZ, W.; BORGHETTI,G. Avenidas 1950-2000: 50 anos de Planejamento da Cidade de São Paulo- São Paulo: Editora da Universidade de São Paulo, 2009, pag. 15.

Apêndices

Apêndices

Apêndices

Apêndice 1 – Grupo de contaminantes

A classificação dos elementos e os níveis de concentração obedecem a uma

lista da CETESB, divulgada em 2005, que contém 84 substâncias que interferem na

qualidade do solo e água subterrânea, de acordo com sua concentração.

Essas 84 substâncias são classificadas em grupos, conforme a tabela a

seguir, retirada do site da CETESB.

Inorgânicos

Alumínio

Antimônio

Arsênio

Bário

Boro

Cádmio

Chumbo

Cobalto

Cobre

Cromo

Ferro

Manganês

Mercúrio

Molibdênio

Níquel

Nitrato (como N)

Prata

Selênio

Vanádio

Zinco

Hidrocarbonetos aromáticos voláteis

Benzeno

Estireno

Etilbenzeno

Tolueno

Xilenos

Hidrocarbonetos policíclicos aromáticos (2)

Antraceno

Benzo(a)antraceno

Benzo(k)fluoranteno

Benzo(g,h,i)perileno

Benzo(a)pireno

Criseno

Apêndices

Dibenzo(a,h)antraceno

Fenantreno

Indeno(1,2,3-c,d)pireno

Naftaleno

Benzenos clorados (2)

Clorobenzeno (Mono)

1,2-Diclorobenzeno

1,3-Diclorobenzeno

1,4-Diclorobenzeno

1,2,3-Triclorobenzeno



1,2,3,4-Tetraclorobenzeno



Hexaclorobenzeno

Etanos clorados

1,1-Dicloroetano

1,2-Dicloroetano

1,1,1-Tricloroetano

Etenos clorados

Cloreto de vinila

1,1-Dicloroeteno

1,2-Dicloroeteno - cis

1,2-Dicloroeteno - trans

Tricloroeteno - TCE

Tetracloroeteno - PCE

Metanos clorados

Cloreto de Metileno

Clorofórmio

Tetracloreto de carbono

2-Clorofenol (o)

2,4-Diclorofenol

3,4-Diclorofenol

2,4,5-Triclorofenol

2,4,6-Triclorofenol

2,3,4,5-Tetraclorofenol


Pentaclorofenol (PCP)

Fenóis clorados

2-Clorofenol (o)

2,4-Diclorofenol

3,4-Diclorofenol

2,4,5-Triclorofenol

2,4,6-Triclorofenol

Apêndices



Pentaclorofenol (PCP)

Fenóis não clorados

Cresóis

Fenol

Ésteres ftálicos

Dietilexil ftalato (DEHP)

Dimetil ftalato

Di-n-butil ftalato

Pesticidas organoclorados

Aldrin (2)

Dieldrin (2)

Endrin

DDT (2)

DDD (2)

DDE (2)

HCH beta

HCH – gama (Lindano)

PCBs


Apêndices

Apêndice 2 – Distribuição das áreas contaminadas por distrito de São Paulo

DISTRITO NUMERO DE ÁREAS PARTICULARES

ÁREAS PUBLICAS

Santo Amaro 34

Mooca 30

Campo Grande

17 1

Ipiranga 17 1

Barra Funda 16

Água Rasa 15

Belém 11

Jaguaré 10

Vila Leopoldina

10 1

Lapa 9

Vila Prudente 9

Liberdade 8

Sacomã 8

Vila Sônia 8

Vila Mariana 6

Santa Cecilia 5

Saúde 5

Campo Belo 4

Limão 4

Pari 4

Perdizes 4

Raposo Tavares

4

Vila Andrade 4 1

Butantã 3

Carrão 3 1

Cidade Dutra 3

Cursino 3

Itaim Bibi 3

Mandaqui 3

Parque São Lucas

3

Pinheiros 3 1

Socorro 3

Brasilândia 2 1

Casa Verde 2

Cidade Líder 2

Jardim Helena

2

Apêndices

Lajeado 2

Moema 2

Pedreira 2 1

Rio Pequeno 2

Tatuapé 2

Artur Alvim 1

Bom Retiro 1 2

Brás 1

Cachoeirinha 1 2

Cambuci 1

Ermelino Matarazzo

1

Itaquera 1

Jabaquara 1

Jaraguá 1

Jardim Ângela

1

Jardim Paulista

1

Jardim São Luís

1

Morumbi 1

Parelheiros 1 1

Penha 1 1

Pirituba 1

Tremembé 1 2

Vila Curuçá 1

Vila Guilherme

1 1

Vila Maria 1

Vila Medeiros 1

Aricanduva 1

Capão Redondo

1

Parque do Carmo

1

Perus 1

Ponte Rasa 1

São Rafael 2

Vila Jacuí 1

Fonte: Elaborado pela autora a partir dos dados da PMSP (2011)

Apêndices

Apêndice 3 – Relação de áreas contaminadas cadastradas pela SVMA por subprefeitura

SUB-PREFEITURA ÁREAS

PARTICULARES ÁREAS

PÚBLICAS

Mooca - SPMO 63 0

Santo Amaro - SPSA 55 1

Lapa - SPLA 50 1

Ipiranga - SPIP 28 1

Butantã - SPBT 18 0

Sé - SPSE 15 2

Vila Mariana - SPVM 13 0

Vila Prudente/Sapopemba - SPVP 12 0

Casa Verde/Cachoeirinha - SPCV 7 2

Pinheiros - SPPI 7 1

Capela do Socorro - SPCS 6 0

Campo Limpo - SPCL 4 2

Aricanduva/Formosa/Carrão - SPAF 3 2

Itaquera - SPIQ 3 1

Santana/Tucuruvi - SPST 3 0

Vila Maria/Vila Guilherme - SPMG 3 1

Cidade Ademar - CPAD 2 1

Freguesia do Ó/Brasilândia - SPFO 2 1

Guaianases - SPG 2 0

M'Boi Mirim - SPMB 2

Penha - SPPE 2 1

São Miguel Paulista - SPMP 2

Ermelino Matarazzo - SPEM 1 1

Itaim Paulista - SPIT 1 0

Jabaquara - SPJA 1 0

Jaçanã/Tremembé - SPJT 1 2

Parelheiros - SPPA 1 1

Pirituba/Jaraguá - SPPJ 1 0

Perus - SPPR 1

São Mateus - SPSM 3

TOTAL 308 25


Apêndices

Apêndice 4 – Contaminantes mais comuns encontrados nas áreas cadastradas pela SVMA

CONTAMINANTE ÁREAS PARTICULARES ÁREAS PÚBLICAS

Metais 60 10

Metais Solventes Halogenados

26 1

Solventes Aromáticos 23

PAHs Solventes Aromáticos

19

Metais Solventes Halogenados

15

Ftalatos,Metais, PAHs e Combustiveis Líquidos

8

Combustíveis Líquidos e Solventes Aromáticos

7

Metais PAHs TPH

7

Metais Solventes Aromáticos Solventes Halogenados TPH

7

Solventes Aromáticos TPH

7

Solventes Halogenados 7

TPH 7

PAHs 6

PAHS, Combustíveis líquidos e solventes aromáticos

6

Metais e combustiveis Líquidos

5

Metais Solventes Aromáticos

5

Metais e outros Inorgânicos 4

Metais, solventes Halogenados e combustíveis Líquidos

4

Outros PAHs Solventes Aromáticos TPH

4

Combustíveis Líquidos 3

Apêndices

Gases Metais Solventes Halogenados

3

Metais e PAHs 3

Metais PAHs

3

Metais PAHs PCBs

3

Metais TPH

3

Metais, PAHS, Combustíveis líquidos e solventes aromáticos

3

PAHs e Solventes Aromáticos

3

PAHs PCBs TPH

3

PCBs 3

Combustíveis Líquidos, Metais, PAHs, PCBs, Solventes Aromáticos e Solventes Halogenados

2

Fenóis Metais Outros Inorgânicos

2

Fenóis Metais PAHs Solventes Aromáticos

2

Ftalatos Metais

2

Ftalatos Metais Solventes Halogenado

2

Ftalatos,PAH e Metais 2

Metais Outros

2

Metais PAHs Solventes Aromáticos TPH

2

Metais Solventes Aromáticos Solventes Halogenados

2

Apêndices

Metais, PAHs e Solventes Halogenados

2

Biocidas 1

Biocidas Ftalatos Metais PAHs

1

Biocidas Metais

1

Biocidas Metais PAHs Solventes Aromáticos

1

Combustiveis Líquidos, Metais, PAHs, PCBs, Solventes Halogenados

1

Fenóis Gases Metais Outros Inorgânicos PAHs Solventes Aromáticos

1

Ftalatos, Metais, Solventes Aromáticos e Combustíveis Líquidos

1

Gases 1 1

Gases Solventes Aromáticos

1

Metais e solventes aromáticos

1

Metais Outros Inorgânicos PAHs Solventes Aromáticos

1

Metais Outros Inorgânicos PAHs Solventes Aromáticos Solventes Halogenado

1

Metais Outros Inorgânicos Solventes Halogenados

1

Metais Outros Solventes Aromáticos Solventes Halogenados

1

Apêndices

Metais PAHs PCBs Solventes Aromáticos Halogenados

1

Metais PCBs

1

Metais PCBs Solventes Halogenados TPH

1

Metais Solvente Clorados Solventes Aromáticos

1

Metais Solventes Halogenados TPH

1

Metais, PAHs, Solventes Aromáticos e Solventes Halogenados

1

Metais, PCBS e Combustiveis Líquidos

1

Outros Outros Inorgânicos

1

PAHs Solventes Aromáticos TPH

1 1

PAHs TPH

1

PAHs, PCBs, Solventes Aromáticos, Solventes Halogenados e Combustíveis Líquidos

1

PCBs Solventes Halogenados

1

Dioxinas e Furanos PAHs TPH

1

Fenóis Gases Metais

1

Fenóis Gases Metais Solventes Aromáticos Halogenados

1

Apêndices

Gases Metais

6

Gases Metais PAHs Solventes Aromático

1

Metais e PAHs

1

Metais PAHs Solventes Aromáticos

1


Apêndices

Apêndice 5 – Cenário 0 - Viabilidade estática

TERRENO SEM CONTAMINAÇÃO COM LANÇAMENTO TRADICIONAL-COM PAGAMENTO DO TERRENO + PERMUTA

INFORMAÇÕES SOBRE O EMPREENDIMENTO

TERRENO/DATA MOOCA MÊS/ANO BASE

jan/12 jan/12 TAXA DE

DESCONTO TAXA DE

DESCONTO

ESTUDO/DATA LUCY TSUNEMATSU

ÍNDICE BASE

INCC CUB A.M. A.A.

LOCAL MOOCA SÃO PAULO-SP

R$ BASE 1.705,14 956,00 0,949% 12%

LUCRO/RECEITA:

PREMISSAS DE LANÇAMENTO

APROVEITAMENTO CONSTRUTIVO MÁXIMO: 4


INÍCIO FIM

APROVEITAMENTO CONSTRUTIVO PROJETADO: 3,187

COMPRA DO TERRENO

APÓS REPASSE/PERMUTA

1 46 47

DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO:

DESPESAS AMBIENTAIS

APÓS DECISÃO DE COMPRA

0

NÚMERO DE TORRES: 2 CONSTRUÇÃO

12 MESES APÓS INÍCIO DAS VENDAS

24 19 43

UNIDADES/ PAV: 4

INCORPORAÇÃO


6 1 7

PAVIMENTOS: 28

OUTORGA ONEROSA: NO FINAL DA APROVAÇÃO LEGAL

1 7 8

TOTAL DE UNIDADES: 224 MANUTENÇÃO APÓS REPASSE

1 46 47

TOTAL DE VAGAS: 224 LANÇAMENTO

APÓS INCORPORAÇÃO

12 8 20

ÁREA COMPUTÁVEL MÁXIMA PERMITIDA

17.671,40

REPASSES DO FINANCIAMENTO

APÓS DESCONTAMINAÇÃO E TÉRMINO DA OBRA/70% DE FINANCIAMENTO

3 43 46

ÁREA COMPUTÁVEL PROJETADA:

14.079,69


APÓS LANÇAMENTO COM 30% DE ENTRADA E 70% DE FINANCIAMENTO

35 8 43

ÁREA PRIVATIVA/UNIDADE:

70,00

ÁREA PRIVATIVA TOTAL:

15.680,00

Apêndices

ÁREA DO TERRENO: 4.417,85

CUSTO DO TERRENO/M2 (R$): 2.680,90

CUSTO TOTAL DO TERRENO (R$): 11.843.814,07

ÁREA TOTAL DA CONSTRUÇÃO (M2): 22.106,46

CUSTO/M2 EM CUB 2,80

CUSTO DA CONSTRUÇÃO/M2: DE ÁREA PRIVATIVA (R$): 2.676,80

CUSTO DA CONSTRUÇÃO (R$): 41.972.224,00

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO: 10%

CUSTO DA ADMINSTRAÇÃO (R$): 4.197.222,40

CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO (R$): 46.169.446,40

RECEITA FORMA DE PAGAMENTO

PREÇO DE VENDA R$/M2:

5.850,00

À VISTA ATÉ AS CHAVES

NÚMERO DE PARCELAS

REPASSE

VGV TOTAL

91.728.000,00 0 30% 35 70%

PERMUTA TERRENO

6.843.814,07

-

2.053.144,22

58.661,26

4.790.669,85

VGV REAL

84.884.185,94

-

25.465.255,78

727.578,74

59.418.930,15

TERRENO

PERMUTA % 58%

VALOR DO TERRENO: 11.843.814,07

VALOR A PERMUTAR: 6.843.814,07

VALOR DA UNIDADE PERMUTADA: 409.500,00

UNIDADES PERMUTADAS: 16,71261066

DINHEIRO R$: 5.000.000,00

FORMA DE PAGAMENTO 12

DESPESAS :

CUSTO DO TERRENO 11.843.814,07

TERRENO: % R$ OBS % DO VGV

ITBI: 2,00% 236.876,28 SOBRE TERRENO PAGO À VISTA 0,26%

IPTU: VALOR 0,00%

DESPESAS JURÍDICAS: VALOR 0,00%

DIVERSOS: 0,50% 59.219,07 SOBRE TERRENO 0,06%

ITBI PERMUTA: 2,00% 236.876,28 SOBRE PERMUTA 0,26%

TOTAL 12.376.785,70 13,49%

Apêndices

TERRENO/DESPESAS AMBIENTAIS/DESCONTAMINAÇÃO % R$

OBS % DO VGV

AVALIAÇÃO PRELIMINAR: VALOR 0,00%

INVESTIGAÇÃO CONFIRMATÓRIA: VALOR 0,00%

AVALIAÇÃO DETALHADA/AVALIAÇÃO DE RISCO: VALOR 0,00%

REABILITAÇÃO/REMEDIAÇÃO ~5 ANOS: VALOR 0,00%

MONITORAMENTO 2 ANOS: VALOR 0,00%

TOTAL - 0,00%

CUSTO DA CONSTRUÇÃO 46.169.446,40

CONSTRUÇÃO: % R$ OBS

CONTENÇÃO/MOVIMENTO DE TERRA:

-

PROJETO LEGAL: 2,00% 923.388,93

LICENÇAS DIVERSAS: -

GERENCIAMENTO TÉCNICO

-

SEGURO -

TOTAL 47.092.835,33 51,34%

INCORPORAÇÃO: % R$ OBS

DIVERSOS INCORPORAÇÃO: 0,50% 458.640,00 SOBRE VGV

VIGIAS/CONCESSIONÁRIAS: 0,50% 458.640,00 SOBRE VGV

DESPESAS JURÍDICAS - VALOR

TOTAL PARCIAL 917.280,00

MANUTENÇÃO 1,50% 692.541,70 SOBRE CUSTO CONSTRUÇÃO

SOLO CRIADO/OUTORGA ONEROSA/CEPACS 175.126,20 FÓRMULA PMSP

TOTAL 1.784.947,90

LANÇAMENTO: % R$ OBS

PUBLICIDADE: 4,00% 3.669.120,00 SOBRE/VGV

CORRETAGEM: 4,00% 3.669.120,00 SOBRE/VGV

TOTAL 7.338.240,00

TOTAL SEM IMPOSTOS 68.592.808,92

IMPOSTOS: % R$ OBS

PIS 0,65% 551.747,21

COFINS 3,00% 2.546.525,58

IR 1,50% 1.273.262,79

CSLL 1,00% 848.841,86

-

TOTAL 6,15% 5.220.377,44

Apêndices

RESUMO:

RECEITAS:

VGV TOTAL: 91.728.000,00 VGV PERMUTA: 6.843.814,07 VGV INCORPORADO: 84.884.185,94

DESPESAS:

ITEM CUSTO %/VGV VALORES A VP %/VGV

TERRENO: 5.000.000,00 5,45%

CONSTRUÇÃO: 47.092.835,33 51,34%

INCORPORAÇÃO: 1.784.947,90 1,95%

VENDAS: 7.338.240,00 8,00%

IMPOSTOS: 5.220.377,44 5,69%

TOTAL 1 66.436.400,66 72,43% -R$ 43.561.165,62 74,39%

RESULTADO

ESTÁTICO %/VGV VALORES A VP %/VGV

RETORNO 25.291.599,34 27,57% R$ 14.999.594,46 25,61%

VGV 91.728.000,00 100,00% R$ 58.560.760,08 100,00%

PRAZO EM MESES 46

PRAZO EM ANOS 4

TIR A.M. 2,34%

TIR A.A. 31,97%


Apêndices

Apêndice 6 – Cenário 0 - Gráfico


Apêndices

Apêndice 7 – Cenário 0 - Cronograma


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

pesquisa de mercado

pré definição de produto

Prospecção de ativo (terreno)

Estudo de aproveitamento preliminar

Estudo de viabilidade estático

Anteprojeto

Estudo de viabilidade dinâmico

Opção de compra

Projeto legal

Licenças ambientais

Outras licenças

Montagem Jurídica

Agente financeiro e demais participantes

Desenvolvimento de projetos

Campanha publicitária

Corretores

Estande de vendas

Lançamento

Vendas

Construção

Final da obra

Análise de resultados

Legalização total/parcial

Vistoria para Habite-se

Registro da Convenção do condomínio

Repasse do financiamento bancário

Vistoria de clientes/entrega das chavesInstalação do condomínio

Prazo de 5 anos após a entrega das chaves

ESTRUTURAÇÃO IMOBILIÁRIA TRADICIONAL-

CENÁRIO 0

APÊNDICE 7- CRONOGRAMA- CENÁRIO 0

Manutenção

PRAZO EM MESES

Prospecção e análise

Viabilidade

Aquisição do ativo

Montagem Imobiliária

Planejamento estratégico

Campanha de Vendas

Reavaliação de resultados

Entrega do empreendimento

Apêndices

Apêndice 8 – Cenário 2 – Viabilidade estática

TERRENO SEM CONTAMINAÇÃO COM LANÇAMENTO TRADICIONAL-COM

INVESTIGAÇÃO-COM PERMUTA 100% DO TERRENO- TAXA 12%




DESCONTO TAXA DE

DESCONTO


ÍNDICE BASE

INCC CUB A.M. A.A.


R$ BASE 1.705,14 956,00 0,949% 12%

LUCRO/RECEITA: PREMISSAS DE LANÇAMENTO

APROVEITAMENTO CONSTRUTIVO MÁXIMO: 4


INÍCIO FIM


COMPRA TERRENO APÓS REPASSE/PERMUTA

1 58 59


DESPESAS AMBIENTAIS


6 1 7

NÚMERO DE TORRES: 2

CONSTRUÇÃO 12 MESES APÓS INÍCIO DAS VENDAS

24 31 55

UNIDADES/ PAV: 4

INCORPORAÇÃO


18 1 19

PAVIMENTOS: 28


1 19 20

TOTAL DE UNIDADES: 224


1 58 59

TOTAL DE VAGAS: 224 LANÇAMENTO APÓS INCORPORAÇÃO 12 20 32


17.671,40

REPASSES DO FINANCIAMENTO

APÓS DESCONTAMINAÇÃO E TÉRMINO DA OBRA/70% DE FINANCIAMENTO

3 55 58


14.079,69


APÓS LANÇAMENTO COM 30% DE ENTRADA E 70% DE FINANCIAMENTO

35 20 55


70,00


15.680,00

Apêndices






CUSTO DA CONSTRUÇÃO/M2: DE ÁREA PRIVATIVA

(R$): 2.676,80





QUADRO DE ÁREA PRIVATIVA VALOR DE VENDA

TIPO QUANTIDADE PADRÃO VARANDA JIRAU/TERRAÇO TOTAL PREÇO/ UNIDADE TOTAL

PADRÃO 70 M

2 224 70 0 0

70,00

409.500,00

91.728.000,00

-

- -

TOTAL 224 70,00

409.500,00

91.728.000,00


PREÇO DE VENDA R$/M

2:

5.850,00

À VISTA ATÉ AS CHAVES NÚMERO

DE PARCELAS

REPASSE

VGV TOTAL

91.728.000,00 0 30% 35 70%

PERMUTA TERRENO

11.843.814,07

-

3.553.144,22

101.518,41

8.290.669,85

VGV REAL

79.884.185,94

-

23.965.255,78

684.721,59

55.918.930,15

TERRENO

PERMUTA % 100%





Apêndices

DESPESAS :

CUSTO DO TERRENO

11.843.814,07

TERRENO: % R$

OBS % DO VGV

ITBI: 2,00%

236.876,28 SOBRE TERRENO PAGO À VISTA 0,26%

IPTU: VALOR 0,00%


DIVERSOS: 0,50%

59.219,07 SOBRE TERRENO 0,06%

ITBI PERMUTA: 2,00%

236.876,28 SOBRE PERMUTA 0,26%

TOTAL

12.376.785,70 13,49%


OBS % DO VGV

AVALIAÇÃO PRELIMINAR: 10.000,00 VALOR 0,01%

INVESTIGAÇÃO CONFIRMATÓRIA: 50.000,00 VALOR 0,05%

AVALIAÇÃO DETALHADA/AVALIAÇÃO DE RISCO:

100.000,00 VALOR 0,11%

REABILITAÇÃO/REMEDIAÇÃO ~5 ANOS: VALOR 0,00%

MONITORAMENTO 2 ANOS: VALOR 0,00%

0,00%

TOTAL 160.000,00 0,17%



CONTENÇÃO/MOVIMENTO DE TERRA:

-

PROJETO LEGAL: 2,00%

923.388,93

LICENÇAS DIVERSAS:

-

GERENCIAMENTO TÉCNICO

-

SEGURO

-

TOTAL

47.092.835,33

Apêndices






MANUTENÇÃO 1,50% 692.541,70

SOBRE CUSTO CONSTRUÇÃO

SOLO CRIADO/OUTORGA ONEROSA/CEPACS

175.126,20 FORMULA PMSP

TOTAL 1.784.947,90




TOTAL 7.338.240,00


IMPOSTOS: % R$ OBS

PIS 0,65%

519.247,21

COFINS 3,00%

2.396.525,58

IR 1,50%

1.198.262,79

CSLL 1,00%

798.841,86

-

TOTAL 6,15%

4.912.877,44

Apêndices

RESUMO:

RECEITAS:

VGV TOTAL: 91.728.000,00

VGV PERMUTA: 11.843.814,07

VGV INCORPORADO: 79.884.185,94

DESPESAS:

ÍTEM CUSTO %/VGV VALORES A VP %/VGV

TERRENO: - -

CONSTRUÇÃO: 47.092.835,33 58,95%

INCORPORAÇÃO: 1.784.947,90 2,23%

VENDAS: 7.338.240,00 9,19%

IMPOSTOS: 4.912.877,44 6,15%

TOTAL 1 61.128.900,66 76,52%

-R$ 35.259.218,36 71,97%

RESULTADO


RETORNO 18.755.285,27 23,48% R$ 13.733.372,32 28,03%

VGV 79.884.185,94 100,00% R$ 48.992.590,68 100,00%

PRAZO EM MESES 60

PRAZO EM ANOS 5

TIR A.M. 3,01%

TIR A.A. 42,75%


Apêndices



Apêndices

Apêndice 10 – Cenário 2 - Cronograma


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60

pesquisa de mercado





Ante-projeto


Opção de compra

Projeto legal


Avaliação preliminar

Investigação Confirmatória

Investigação Detalhada/Plano de Intervenção

Reabilitação/Remediação

Fase livre

Solo e água

Monitoramento

Decont

Cetesb

Outras licenças

Montagem Jurídica




Corretores

Estande de vendas

Lançamento

Vendas

Construção

Final da obra






Vistoria de clientes/entrega das chaves

Instalação do condomínio

Prazo de 5 anos após entrega das chaves



Manutenção

PRAZO EM MESES




Campanha de Vendas



Viabilidade

ESTRUTURAÇÃO IMOBILIÁRIA TRADICIONAL -

CENÁRIO 2

Apêndices


TERRENO CONTAMINADO- RESTRIÇÃO PEQUENA COM LANÇAMENTO TRADICIONAL-COM INVESTIGAÇÃO-COM PERMUTA 100% DO TERRENO-TAXA 12%




DESCONTO TAXA DE

DESCONTO


ÍNDICE BASE

INCC CUB A.M. A.A.


R$ BASE 1.705,14 956,00 0,949% 12%


APROVEITAMENTO CONSTRUTIVO MÁXIMO: 4 ATIVIDADE QUANDO

DURAÇÃO (MESES)

INÍCIO FIM


COMPRA TERRENO


DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO: DESPESAS

AMBIENTAIS


NÚMERO DE TORRES: 2 MONITORAMENTO 24 70 94

UNIDADES/ PAV: 4 CONSTRUÇÃO


24 32 56

PAVIMENTOS: 28

INCORPORAÇÃO

APÓS DECISAO DE COMPRA

18 1 19



1 19 20

TOTAL DE VAGAS: 224 ESTANDE/CORRETORES 3 19 22


17.671,40


1 59 60


14.079,69



70,00

REPASSES APÓS DESCONTAMINAÇÃO E TÉRMINO DA OBRA/70% DE FINANCIAMENTO

3 56 59


15.680,00


APÓS LANÇAMENTO COM 30% DE ENTRADA E 70% REPASSE/FINANCIAMENTO

36 20 56

Apêndices











QUADRO DE ÁREA PRIVATIVA

VALOR DE

VENDA


PADRÃO 70 M2 224 70 0 0 70,00

409.500,00

91.728.000,00

70,00

409.500,00

-

TOTAL 224 140,00

819.000,00

91.728.000,00


PREÇO DE VENDA R$/M2:

5.850,00


DE PARCELAS

REPASSE

VGV TOTAL 91.728.000,00 0 30% 36 70%

PERMUTA TERRENO

11.843.814,07

-

3.553.144,22

98.698,45

8.290.669,85

VGV REAL 79.884.185,94

-

23.965.255,78

665.701,55

55.918.930,15

TERRENO

PERMUTA % 100%





Apêndices

DESPESAS :


TERRENO: % R$

OBS % DO VGV

ITBI: 2,00% 236.876,28

SOBRE TERRENO PAGO À VISTA 0,26%

IPTU: VALOR 0,00%


DIVERSOS: 0,50% 59.219,07

SOBRE TERRENO 0,06%

ITBI PERMUTA: 2,00% 236.876,28

SOBRE PERMUTA 0,26%

TOTAL 12.376.785,70 13,49%


OBS % DO VGV



AVALIAÇÃO DETALHADA/ AVALIAÇÃO DE RISCO:

100.000,00 VALOR 0,11%

REABILITAÇÃO/REMEDIAÇÃO ~3 ANOS:

850.000,00 VALOR 0,93%

MONITORAMENTO 2 ANOS: 350.000,00 VALOR 0,38%

0,00%

TOTAL 1.360.000,00 1,48%


CONSTRUÇÃO: % R$ OBS CONTENÇÃO/MOVIMENTO DE

TERRA:

- PROJETO LEGAL: 2,00% 923.388,93 LICENÇAS DIVERSAS: - GERENCIAMENTO TÉCNICO - SEGURO - TOTAL 47.092.835,33

Apêndices



VIGIAS/CONCESSIONARIAS: 0,50% 458.640,00 SOBRE VGV



MANUTENÇÃO 1,50% 692.541,70



175.126,20 FÓRMULA PMSP

TOTAL 1.784.947,90




TOTAL 7.338.240,00


IMPOSTOS: % R$ OBS

PIS 0,65%

519.247,21

COFINS 3,00%

2.396.525,58

IR 1,50%

1.198.262,79

CSLL 1,00%

798.841,86

-

TOTAL 6,15%

4.912.877,44

Apêndices

RESUMO:

RECEITAS:

VGV TOTAL: 91.728.000,00

VGV PERMUTA: 11.843.814,07


DESPESAS:


TERRENO: - -

CONSTRUÇÃO: 47.092.835,33 58,95%

INCORPORAÇÃO: 1.784.947,90 2,23%

VENDAS: 7.338.240,00 9,19%

IMPOSTOS: 4.912.877,44 6,15%

TOTAL 1 61.128.900,66 76,52% -R$ 34.974.766,77 74,28%

RESULTADO


RETORNO 18.755.285,27 23,48% R$ 12.112.551,12 25,72%

VGV 79.884.185,94 100,00% R$ 47.087.317,89 100,00%

PRAZO EM MESES 64

PRAZO EM ANOS 5,3

TIR A.M. 2,60%

TIR A.A. 36,00%


Apêndices



Apêndices

Apêndice 13 – Cenário 3 – Cronograma


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70

pesquisa de mercado





Ante-projeto


Opção de compra

Projeto legal






Fase livre

Solo e água

Monitoramento

Decont

Cetesb

Outras licenças

Montagem Jurídica




Corretores

Estande de vendas

Lançamento

Vendas

Construção

Final da obra









Manutenção

ESTRUTURAÇÃO IMOBILIÁRIA TRADICIONAL-

CENÁRIO 3



Viabilidade



PRAZO EM MESES


Campanha de Vendas



Apêndices


TERRENO CONTAMINADO- RESTRIÇÃO GRANDE COM LANÇAMENTO

TRADICIONAL-COM INVESTIGAÇÃO-COM PERMUTA 100% DO TERRENO-TAXA 12%




DESCONTO TAXA DE

DESCONTO


ÍNDICE BASE

INCC CUB A.M. A.A.


R$ BASE 1.705,14 956,00 0,949% 12%



DURAÇÃO (MESES)

INÍCIO FIM


COMPRA TERRENO



AMBIENTAIS






24 32 56

PAVIMENTOS: 28

INCORPORAÇÃO


18 1 19



1 19 20



17.671,40


1 106 107


14.079,69



70,00


3 103 106


15.680,00



87 20 107

Apêndices







(R$): 2.676,80





QUADRO DE ÁREA PRIVATIVA

VALOR

DE VENDA

TIPO QUANTIDADE PADRÃO VARANDA JIRAU/TERRAÇO TOTAL PREÇO/ UNIDADE

PADRÃO 70 M2 224 70 0 0

70,00

409.500,00

70,00

409.500,00

TOTAL 224 140,00

819.000,00



2:

5.850,00

À VISTA

ATÉ AS CHAVES NÚMERO

DE PARCELAS

REPASSE

VGV TOTAL 91.728.000,00 0 30% 87 70%

PERMUTA TERRENO 11.843.814,07

-

3.553.144,22

40.840,74

8.290.669,85

VGV REAL 79.884.185,94

-

23.965.255,78

275.462,71

55.918.930,15

TERRENO

PERMUTA % 100%





Apêndices

DESPESAS :



ITBI: 2,00% 236.876,28


IPTU: VALOR 0,00%




TOTAL 12.376.785,70 13,49%


OBS % DO VGV




100.000,00 VALOR 0,11%


850.000,00 VALOR 0,93%


0,00%

TOTAL 1.360.000,00 1,48%



TERRA: -

PROJETO LEGAL: 2,00% 923.388,93


GERENCIAMENTO TÉCNICO -

SEGURO -

-

TOTAL 47.092.835,33

Apêndices




DESPESAS JURÍDICAS: - VALOR


MANUTENÇÃO 1,50% 692.541,70




TOTAL 1.784.947,90




TOTAL 7.338.240,00


IMPOSTOS: % R$ OBS

PIS 0,65%

519.247,21

COFINS 3,00%

2.396.525,58

IR 1,50%

1.198.262,79

CSLL 1,00%

798.841,86

-

TOTAL 6,15%

4.912.877,44

Apêndices

RESUMO:

RECEITAS:

VGV TOTAL: 91.728.000,00

VGV PERMUTA: 11.843.814,07


DESPESAS:


TERRENO: - -

CONSTRUÇÃO: 47.092.835,33 58,95%

INCORPORAÇÃO: 1.784.947,90 2,23%

VENDAS: 7.338.240,00 9,19%

IMPOSTOS: 4.912.877,44 6,15%

TOTAL 1 61.128.900,66 76,52% -R$ 36.486.822,72 107,09%

RESULTADO


RETORNO 18.755.285,27 23,48% -R$ 2.415.575,25 -7,09%

VGV 79.884.185,94 100,00% R$ 34.071.247,47 100,00%

PRAZO EM MESES 1000

PRAZO EM ANOS 83

TIR A.M. -0,14%

TIR A.A. -1,69%


Apêndices



Apêndices



1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108

pesquisa de mercado





Ante-projeto


Opção de compra

Projeto legal






Fase livre

Solo e água

Monitoramento

Decont

Cetesb

Outras licenças

Montagem Jurídica




Corretores

Estande de vendas

Lançamento

Vendas

Construção

Final da obra









PRAZO EM MESES


Manutenção


Campanha de Vendas





Viabilidade


ESTRUTURAÇÃO IMOBILIÁRIA

TRADICIONAL-

Apêndices


TERRENO CONTAMINADO- RESTRIÇÃO PEQUENA-

DESCONTAMINADO-COM PERMUTA 100% DO TERRENO-

TAXA 12%




DESCONTO TAXA DE

DESCONTO


ÍNDICE BASE

INCC CUB A.M. A.A.


R$ BASE 1.705,14 956,00 0,949% 12%



DURAÇÃO (MESES)

INÍCIO FIM


COMPRA TERRENO



AMBIENTAIS





12 MESES APÓS INÍCIO DO LANÇAMENTO

24 68 92

PAVIMENTOS: 28

INCORPORAÇÃO

APÓS DESCONTAMINAÇÃO 18 48 66


OUTORGA ONEROSA: NO FINAL DA APROVAÇÃO LEGAL=6 MESES APÓS INÍCIO INCORPORAÇÃO

6 48 54



17.671,40


1 92 93


14.079,69



70,00


3 92 95


15.680,00



36 56 92

Apêndices

ÁREA DO TERRENO:

4.417,85

CUSTO DO TERRENO/M2 (R$):

2.680,90

CUSTO TOTAL DO TERRENO (R$):

11.843.814,07

ÁREA TOTAL DA CONSTRUÇÃO (M2):

22.106,46

CUSTO/M2 EM CUB

2,80


(R$):

2.676,80

CUSTO DA CONSTRUÇÃO (R$):

41.972.224,00


CUSTO DA ADMINSTRAÇÃO (R$):

4.197.222,40

CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO (R$):

46.169.446,40

QUADRO DE ÁREA

PRIVATIVA

VALOR DE

VENDA


PADRÃO 70 M2 224 70 0 0

70,00

409.500,00

91.728.000,00

-

-

-

TOTAL 224 70,00

409.500,00

91.728.000,00



2:

5.850,00 À VISTA ATÉ CHAVES

NÚMERO DE PARCELAS REPASSE

VGV TOTAL 91.728.000,00 0 30% 36 70%

PERMUTA TERRENO

11.843.814,07

-

3.553.144,22

98.698,45

8.290.669,85

VGV REAL 79.884.185,94

-

23.965.255,78

665.701,55

55.918.930,15

TERRENO

PERMUTA % 100%





Apêndices

DESPESAS :



ITBI: 2,00% 236.876,28


IPTU: VALOR 0,00%




TOTAL 12.376.785,70 13,49%


OBS % DO VGV

AVALIAÇÃO PRELIMINAR: VALOR 0,00%



100.000,00 VALOR 0,11%


850.000,00 VALOR 0,93%


0,00%

TOTAL 1.360.000,00 1,48%



TERRA: -

PROJETO LEGAL: 2,00% 923.388,93



SEGURO -

-

TOTAL 47.092.835,33

Apêndices






MANUTENÇÃO 1,50% 692.541,70




TOTAL 1.784.947,90




TOTAL 7.338.240,00


IMPOSTOS: % R$ OBS

PIS 0,65%

519.247,21

COFINS 3,00%

2.396.525,58

IR 1,50%

1.198.262,79

CSLL 1,00%

798.841,86

-

TOTAL 6,15%

4.912.877,44

Apêndices

RESUMO:

RECEITAS:

VGV TOTAL: 91.728.000,00

VGV PERMUTA: 11.843.814,07


DESPESAS:


TERRENO: - -

CONSTRUÇÃO: 47.092.835,33 58,95%

INCORPORAÇÃO: 1.784.947,90 2,23%

VENDAS: 7.338.240,00 9,19%

IMPOSTOS: 4.912.877,44 6,15%

TOTAL 1 61.128.900,66 76,52% -R$ 25.680.898,21 72,90%

RESULTADO


RETORNO 18.755.285,27 23,48% R$ 9.545.616,30 27,10%

VGV 79.884.185,94 100,00% R$ 35.226.514,51 100,00%

PRAZO EM MESES 93

PRAZO EM ANOS 8

TIR A.M. 2,61%

TIR A.A. 36,15%


Apêndices



Apêndices



1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96

pesquisa de mercado





Ante-projeto


Opção de compra

Projeto legal






Fase livre

Solo e água

Monitoramento

Decont

Cetesb

Outras licenças

Montagem Jurídica




Corretores

Estande de vendas

Lançamento

Vendas

Construção

Final da obra









Manutenção



Viabilidade



ESTRUTURAÇÃO IMOBILIÁRIA

INTERMEDIÁRIA - CENÁRIO 5


PRAZO EM MESES

Campanha de Vendas



Apêndices


TERRENO CONTAMINADO- RESTRIÇÃO GRANDE- DESCONTAMINADO-COM

INVESTIGAÇÃO-COM PERMUTA 100% DO TERRENO-TAXA 12%




DESCONTO TAXA DE

DESCONTO


ÍNDICE BASE

INCC CUB A.M. A.A.


R$ BASE 1.705,14 956,00 0,949% 12%


APROVEITAMENTO CONSTRUTIVO MAXIMO: 4 ATIVIDADE QUANDO

DURAÇÃO (MESES)

INÍCIO FIM


COMPRA TERRENO



DESPESAS AMBIENTAIS


102 1 103

NUMERO DE TORRES: 2 CONSTRUÇÃO


24 127 151

UNIDADES/ PAV: 4

INCORPORAÇÃO

APÓS DESCONTAMINAÇÃO 12 103 115

PAVIMENTOS: 28


1 115 116

TOTAL DE UNIDADES: 224 MANUTENÇÃO APÓS REPASSE

1 154 155

TOTAL DE VAGAS: 224 LANÇAMENTO APÓS INCORPORAÇÃO 12 116 128

AREA COMPUTAVEL MÁXIMA PERMITIDA

17.671,40


3 151 154

ÁREA COMPUTAVEL PROJETADA:

14.079,69

VENDAS PARCELAMENTO ATE AS CHAVES


36 116 152


70,00


15.680,00

Apêndices











QUADRO DE ÁREA PRIVATIVA VALOR DE VENDA


PADRÃO 70 M

2 224 70 0 0

70,00

409.500,00

91.728.000,00

-

- -

TOTAL 224 70,00

409.500,00

91.728.000,00



2:

5.850,00


DE PARCELAS

REPASSE

VGV TOTAL

91.728.000,00 0 30% 36 70%

PERMUTA TERRENO

11.843.814,07

-

3.553.144,22

98.698,45

8.290.669,85

VGV REAL

79.884.185,94

-

23.965.255,78

665.701,55

55.918.930,15

TERRENO

PERMUTA % 100%





DESPESAS :


TERRENO: % R$

OBS % DO VGV

ITBI: 2,00% 236.876,28 SOBRE TERRENO PAGO À VISTA 0,26%

IPTU: VALOR 0,00%




TOTAL 12.376.785,70 13,49%

Apêndices


OBS % DO VGV



AVALIAÇÃO DETALHADA/AVALIAÇÃO DE RISCO: 100.000,00 VALOR 0,11%

REABILITAÇÃO/REMEDIAÇÃO ~5 ANOS: 850.000,00 VALOR 0,93%

MONITORAMENTO 2 ANOS SEM LIBERAÇÃO: 360.000,00 VALOR 0,39%

TOTAL 1.370.000,00 1,49%



CONTENÇÃO/MOVIMENTO DE TERRA: -

PROJETO LEGAL: 2,00% 923.388,93



SEGURO -

TOTAL 47.092.835,33






MANUTENÇÃO 1,50% 692.541,70


SOLO CRIADO/OUTORGA ONEROSA/CEPACS 175.126,20 FORMULA PMSP

TOTAL 1.784.947,90




TOTAL 7.338.240,00


IMPOSTOS: % R$ OBS

PIS 0,65% 519.247,21

COFINS 3,00% 2.396.525,58

IR 1,50% 1.198.262,79

CSLL 1,00% 798.841,86

-

TOTAL 6,15% 4.912.877,44

Apêndices

RESUMO:

RECEITAS:

VGV TOTAL:

91.728.000,00

VGV PERMUTA:

11.843.814,07

VGV INCORPORADO:

79.884.185,94

DESPESAS:


TERRENO: - -

CONSTRUÇÃO:

47.092.835,33 58,95%

INCORPORAÇÃO:

1.784.947,90 2,23%

VENDAS:

7.338.240,00 9,19%

IMPOSTOS:

4.912.877,44 6,15%

TOTAL 1

61.128.900,66 76,52% -R$ 14.899.534,87 75,01%

RESULTADO


RETORNO

18.755.285,27 23,48% R$ 4.964.764,09 24,99%

VGV

79.884.185,94 100,00% R$ 19.864.298,96 100,00%

PRAZO EM MESES 154

PRAZO EM ANOS 13

TIR A.M. 1,41%

TIR A.A. 18,23%


Apêndices



Apêndices



1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155

pesquisa de mercado





Ante-projeto


Opção de compra

Projeto legal






Fase livre

Solo e água

Monitoramento

Decont

Cetesb

Outras licenças

Montagem Jurídica




Corretores

Estande de vendas

Lançamento

Vendas

Construção

Final da obra










Campanha de Vendas



Manutenção


PRAZO EM MESES


Viabilidade


APÊNDICE 22- CRONOGRAMA- CENÁRIO 6ESTRUTURAÇÃO IMOBILIÁRIA-

DESCONTAMINAÇÃO-CENÁRIO 6

estudo de viabilidade econômica e financeira de...

Documents