estudo de impacto de...
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AMRB ADMINISTRADORA E INCORPORADORA
DE BENS LTDA
CNPJ 07.965.854/0001-51
________________________________________________
ESTUDO DE IMPACTO
DE VIZINHANÇA
________________________________________________
LIFE GARDEN DOMINGAS ROCCO CONDOMÍNIO EDILÍCIO HORIZONTAL
352 UNIDADES RESIDENCIAIS
INDICAÇÃO FISCAL: 11.062.0040.0000
RUA MANOEL MARTINS, N.°905, COSTEIRA
SÃO JOSÉ DOS PINHAIS - PARANÁ
MARÇO/2019
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Estudo elaborado pela Arquiteta e Urbanista Eliane Cristina Ferreira dos Santos, sob registro do CAU A40.150-1, para análise e avaliação do CMPDU (Conselho Municipal de Planejamento e Desenvolvimento Urbano) deste Município de São José dos Pinhais
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Sumário
1. INTRODUÇÃO.............................................................................................5
2. CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL ............................................................. 7
2.1 Situação e Localização ........................................................................... 7
2.2 Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo ................................................. 9
2.3 Características Naturais ....................................................................... 12
3. CARACTERÍSTICAS DO EMPREENDIMENTO ....................................... 15
3.1 Informações Gerais .............................................................................. 15
3.2 Área das Edificações ........................................................................... 16
3.3 Altura das Edificações ......................................................................... 18
3.4 Vagas para Veículos de Pequeno Porte .............................................. 19
3.5 Vagas para Veículos de Grande Porte ................................................. 20
3.6 Sistemas Viários e Acessos ................................................................. 20
3.7 Número de Funcionários ..................................................................... 23
3.8 Horário de Funcionamento .................................................................. 24
3.9 Impermeabilização do Solo ................................................................. 24
3.10 Drenagem ............................................................................................. 25
3.11 Demandas por Serviços e Equipamentos Públicos ........................ 25
3.12 ........ Redes de Abastecimento de Água e de Energia Elétrica e Rede Coletora de Esgoto Sanitário ..................................................................... 31
3.13 Resíduos Sólidos ............................................................................... 33
4 INFLUÊNCIA NO ENTORNO .................................................................... 34
4.1 Vocação da Região............................................................................... 34
4.2 Atividades e Uso do Entorno .............................................................. 35
4.3 Raios de Influência Direta e Indireta ................................................... 40
4.4 Sistema Viário ....................................................................................... 42
4.5 Transporte Coletivo.............................................................................. 46
5. IMPACTOS NA VIZINHANÇA .................................................................. 48
5.1 Impactos Positivos ................................................................................ 48
4
5.2 Impactos Negativos.............................................................................. 50
6. MEDIDAS MITIGADORAS E COMPENSATÓRIAS ................................. 51
7. CONCLUSÃO ........................................................................................... 54
ANEXOS
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1. INTRODUÇÃO
Com o objetivo de ordenar os usos e as ocupações do solo e visando
atender as funções sociais das cidades, priorizando a qualidade de vida de seus
cidadãos, inicialmente foram instituídos os zoneamentos urbanos, definidos em Leis
de Uso e Ocupação do Solo, as quais compõem parte dos Planos Diretores
Municipais e que estabelecem critérios democráticos de apropriação dos espaços
públicos e privados a serem observados, tanto pelos proprietários quanto pelo poder
público em benefício da coletividade.
Contudo, mesmo com o estabelecimento dos parâmetros urbanísticos para
a ordenação das cidades, muitas vezes não é o suficiente para amenizar ou até
mesmo coibir alguns conflitos gerados na vizinhança, decorrentes da implantação do
zoneamento sobre uma realidade de ocupação passada e presente, cuja adequação
nem sempre se dá de forma compatível aos critérios estabelecidos. Sendo assim,
tendo visto a dinâmica das cidades, faz-se necessário buscar soluções para mitigar
as áreas consolidadas, realizando as implementações a médio e longo prazos,
assim como definir medidas para adequar e prevenir a implantação dos novos usos
em áreas passíveis de ocupação.
Portanto, para atender essas necessidades, determinou-se à elaboração
de Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), cujo estudo é um instrumento de
planejamento e gestão urbana, instituído pelo Estatuto da Cidade (Lei Federal
N.°10.257/2001), que tem por objetivo adequar os critérios para a apropriação dos
espaços públicos e privados, visando uma adequada ordenação do uso e da
ocupação do solo para atender as funções sociais das cidades, sendo observados
tanto pelo poder público assim como pelo proprietário, em prol da qualidade de vida
de seus cidadãos, da proteção ao meio ambiente, do desenvolvimento
socioeconômico e a garantia de sustentabilidade nas áreas onde se pretendam
instalar empreendimentos.
Em suma, o Estudo de Impacto de Vizinhança visa à avaliação de impactos
ambientais e urbanísticos, assim como a proposição de medidas mitigadoras e
compensatórias, de modo a minimizar riscos futuros, equacionando eventuais
conflitos com a vizinhança da área a sofrer a interferência urbanística e colaborando
com a viabilidade de implantação do novo empreendimento.
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Portanto, em atendimento a citada Lei Federal, assim como a Lei Municipal
Complementar N.°107/2016, Artigo 22, § 8°, apresenta-se este Estudo de Impacto
de Vizinhança para análise desta Prefeitura Municipal de São José dos Pinhais,
representada pelo Conselho Municipal de Planejamento e Desenvolvimento Urbano,
cujo objeto deste estudo é a APROVAÇÃO E LICENCIAMENTO DO CONDOMÍNIO
EDILÍCIO HORIZONTAL DE 352 UNIDADES RESIDENCIAIS, o qual será
denominado de LIFE GARDEN DOMINGAS ROCCO.
Atualmente, de acordo com dados do Instituto Brasileiro de Geografia e
Estatística (IBGE/2018), a Cidade de São José dos Pinhais apresenta uma
População estimada de 317.476 pessoas e uma Densidade Demográfica (2010) de
279,16 habitantes/km².
Este condomínio será implantado pela empresa AMRB
ADMINISTRADORA E INCORPORADORA DE BENS LTDA, com CNPJ
07.965.854/0001-51, a qual pretende construir este empreendimento sobre o imóvel
com Indicação Fiscal N.° 11.062.0040.0000, matriculado sob N.°63.088 da 1.ᵃ
Circunscrição deste Município, com área igual à 119.359,70m² de terreno sito a Rua
Manoel Martins, N.°905 (conforme Figura 1), Bairro Costeira, neste Município de São
José dos Pinhais, Estado do Paraná.
Figura 1: Situação do Imóvel onde será implantado o Condomínio Life Garden Domingas Rocco. (Fonte: Google /2018)
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Conforme consta na Matrícula N.°63.088 do 1.°Oficio, os atuais
proprietários deste referido imóvel sâo: Ariclê Maria Rocco Bassa, João Alaor
Claudino, José Astor Claudino, Joacir Antonio Claudino, Joseli Aparecida Claudino e
Arujá Participações Ltda, cujos proprietários estão cientes do pleiteado
empreendimento, assim como da necessidade de autorização dos mesmos, para
que a empresa AMRB ADMINISTRADORA E INCORPORADORA DE BENS LTDA
possa aprovar e construir o citado condomínio sobre este imóvel.
Este Condomínio será composto por 352 frações de sublotes com áreas
privativas que variam de 140,00m² a 160,00m², contendo uma unidade residencial
de 32,00m² a ser construída sobre cada sublote. Este empreendimento possuirá
ainda as construções das áreas comuns como Salão de Festas, Espaço Gourmet,
Espaço Kids, Espaço Fitness, Quiosques com churrasqueira, Piscina e Portaria,
totalizando assim a área a ser construída igual a 11.515,00m².
Tendo visto que o referido imóvel esta inserido no zoneamento
denominado ZR2 (Zona Residencial 2), AMRB ADMINISTRADORA E
INCORPORADORA DE BENS LTDA está requerendo o uso de Permissível para
PERMITIDO CONDOMÍNIO EDILÍCIO HORIZONTAL contendo 352 UNIDADES
RESIDENCIAIS, conforme classificação de Usos especificados pela Lei
Complementar Municipal N.°107/2016 (Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do
Solo) e demais alterações, a qual solicita anuência deste CMPDU (Conselho
Municipal de Planejamento e Desenvolvimento Urbano) para viabilizar a implantação
deste pleiteado uso.
2. CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
2.1 Situação e Localização
O Condomínio LIFE GARDEN DOMINGAS ROCCO em questão
será implantado sobre uma área de terras com área igual à 119.359,70m²,
registrada sob matriculada sob N.°63.088 da 1.ᵃ Circunscrição deste Município, com
Indicação Fiscal N.°11.062.0040.0000, originária de uma subdivisão de terreno no
Bairro Costeira, Município de São José dos Pinhais, Estado do Paraná.
O imóvel em estudo está localizado à Rua Manoel Martins N.°905, cuja rua
situa-se entre a Alameda Bom Pastor e a Rua Antônio Molleta Filho, com localização
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à sudeste da Cidade de São José dos Pinhais, apresentando as Coordenadas
Geográficas conforme Latitude: -25.57442711997 e Longitude: -49.16495334006.
O requerido Condomínio ficará próximo do Loteamento Jardim São
Francisco e do Loteamento, recentemente aprovado, denominado Nutrimental, o
qual está sendo implantado bem na frente deste Empreendimento.
Vale salientar ainda que este pleiteado imóvel localiza-se próximo às duas
importantes Rodovias Federais que cruzam a Cidade, sendo a Rodovia BR376, a
qual está a uma distância de aproximadamente 2,2km do referido terreno e, a
Rodovia BR116 (CONTORNO SUL / LESTE), a qual está distante 1,35km do
presente imóvel, considerado a partir das alças de acesso desta BR 116 no
cruzamento com a Alameda Bom Pastor, conforme pode ser visto na Figura 2 a
seguir.
Figura 2: Localização do Empreendimento a ser implantado e as principais vias de acesso.
(Fonte: Google / 2018)
Conforme descrição da matrícula N.°63.088, o imóvel em questão possui
área total de terras igual a 119.359,70m² ou 11,93 hectares e apresenta um
perímetro de formato irregular, com as seguintes medidas e confrontações: Faz
frente para a Rua Manoel Martins, da Estaca 0PP, azimute de 317°05 e 70,43
metros até a Estaca 01. Lado esquerdo de quem da Rua Manoel Martins olha o
imóvel, divide primeiro pelo muro e depois por cerca de arame com terras de Manoel
Alves de Bastos, azimute 31°20 e 192,25 metros até a Estaca 02; Atualmente nesta
divisa lateral existem ocupações irregulares sobre a área de propriedade de Manoel
Alves de Bastos, caracterizada por vários lotes que passaram a utilizar como acesso
uma parte de área dentro deste imóvel do condomínio, onde informalmente
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denominaram de “Rua Monte Sião”. Esta área de acesso se estende até a Estaca 2,
terminando na nova divisa com este terreno do citado condomínio, conforme pode
ser verificado no Levantamento Planimétrico Georreferenciado em anexo, no qual já
está sendo previsto a adequação desta área de acesso às ocupações irregulares, e
posterior regularização fundiária sob a responsabilidade deste Município. Sendo
assim, da Estaca 02 segue por deflexão à esquerda, azimute 306°26 e 155,61
metros até a Estaca 03, cujo confrontante ainda continuam sendo as ocupações
irregulares; a partir da Estaca 03 e deflexão à direita, passa a dividir com terras de
Brasílio Pires da Silva, azimute 25°23 e extensão de 318,00 metros até a Estaca 04,
cravada junto a um córrego. Fundos, confronta pelo córrego, a montante, dividindo
com terras de Expresso Adorno Ltda, Trans-Word Transportes Especiais Ltda,
Formiguieri Indústria de Implementos Rodoviários Ltda, novamente Expresso Adorno
Ltda e Moacir Piovezan, azimute 80°28, aos 44,00 metros cruza o eixo de alta
tensão e chega com extensão de 79,88 metros até a Estaca 05; 155°27 e 152,48
metros até a Estaca 06; 171°20, aos 45,00 metros cruza o eixo de alta tensão e
chega com extensão de 223,80 metros até a s Estaca 07; 174°43 e extensão de
110,79 metros até a Estaca 08. Lado direito, deixa o córrego e passa a dividir
primeiro por linha seca e depois pela cerca de arame, com terras de Afonso
Antonio Moleta, azimute 240°56 e 285,04 metros até a Estaca 09 = 0PP inicial,
fechando desta forma o perímetro do terreno em estudo.
2.2 Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo
O Município de São José dos Pinhais é regido pela Lei Complementar
Municipal N.°100/2015, a qual trata do Plano Diretor deste Município, que é o
instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana, destinado a
ordenar, promover e controlar o desenvolvimento territorial do Município, baseado
nas condições socioeconômicas locais e sua integração com os demais Municípios
da Região Metropolitana de Curitiba – RMC.
Dentre as diretrizes de ordenamento territorial mencionadas neste Plano
Diretor, verifica-se os Macrozoneamentos, que têm por finalidade ordenar o território
e orientar o planejamento das políticas públicas, especialmente aquelas definidoras
e/ou indutoras do processo de ocupação e gestão do território, a partir da
compreensão das diferentes realidades das regiões do Município.
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Este imóvel do proposto Empreendimento está inserido na denominada
Macrozona de Consolidação Urbana, a qual é composta por áreas de uso
predominantemente industrial, comercial e de serviços de grande porte,
entremeados por loteamentos residenciais esparsos e terrenos vazios ou
subutilizados, com infraestrutura deficiente e sob dependência do sistema rodoviário
estadual e federal para acesso.
De acordo com todas as informações que serão analisadas neste estudo,
pode-se verificar que as características desta Macrozona de Consolidação Urbana
poderá sofrer intervenções positivas com a implantação deste Condomínio, tendo
visto a adequada ocupação de áreas vazias ou subutilizadas, garantindo um Baixo
Adensamento populacional na região, além da melhoria em relação à infraestrutura
básica, como rede de abastecimento de água e energia elétrica, e a implantação de
rede inexistente como a rede coletora de esgoto naquela região.
Dentre outros parâmetros urbanísticos, destaca-se também a Lei
Complementar Municipal N.°107/2016 e demais alterações, a qual define os
Zoneamentos, os Usos e os Parâmetros Urbanísticos para a Ocupação do Solo.
O imóvel onde será implantado o Condomínio, encontra-se localizado na
ZR2 (Zona Residencial 2) conforme Figura 3, apresentando parâmetros
urbanísticos específicos para este zoneamento, conforme descrição a seguir:
Figura 3: Imóvel onde será implantado o Condomínio Life Garden Domingas Rocco, localizado em ZR2. (Fonte: PMSJP /2018)
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Os parâmetros urbanísticos vigentes no zoneamento ZR2, conforme Lei
Complementar Municipal N.°107/2016, estão apresentados na Tabela 1 a seguir:
PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA ZONEAMENTO ZR2 (Lei Complementar N.°107/2016)
TAXA DE OCUPAÇÃO MÁXIMA 50,00%
TAXA DE PERMEABILIDADE MÍNIMA 40,00%
COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO 1,00
ALTURA MÁXIMA DA CONSTRUÇÃO 2 PAVIMENTOS
RECUO FRONTAL MÍN. P/ RUA MANOEL MARTINS
(INCLUINDO ALARGAMENTO DE RUA p/ 30m)
(5,00m p/ recuo e
9,00m p/ alarg. rua)
Recuo Mín. = 9,00m
DENSIDADE RESIDENCIAL BAIXA 56 UN / HECTARE =
(Máx.668 UNIDADES)
Tabela 1: Parâmetros Construtivos para ZR2 de acordo com a Lei Complementar n.107/2016.
Importante salientar que o Condomínio está inserido em ZR2, onde a
Densidade Residencial é classificada como BAIXA DENSIDADE sendo 56 Unidades
Residenciais / hectare, permitindo assim o número de 668 residências sobre este
terreno em questão. Porém, este Empreendimento propõe um número total de 352
unidades residenciais apresentando uma Densidade Baixa equivalente a 29,5
unidades residenciais / hectare sobre o terreno em questão, ou seja, este pretendido
Condomínio adensará 47,30% a menos da Densidade permitida por lei, atenuando
assim possíveis impactos ambientais e de vizinhança decorrentes da ocupação.
Esta prevista em lei a diretriz de alargamento para a Rua Manoel Martins
com caixa de rua igual 30,00m, considerando 15,00m a partir do eixo da via, a qual
possui atualmente uma caixa de arruamento com apenas 12,00m (ver Figuras 18 e
19). Portanto na elaboração do projeto deste Condomínio, já está sendo respeitado o
recuo frontal com 9,00 m, sendo esta a maior dimensão a ser respeitada, conforme
Art.46 da Lei Complementar 124/2018, de modo a atender o recuo e a diretriz de
alargamento viário para a Rua Manoel Martins.
Além da baixa densidade residencial (ver Tabela 2), este Condomínio ainda
respeitará a Faixa Não Edificável com largura de 30,00 metros a partir da margem
do córrego existente nos fundos do lote, assegurando um considerável percentual de
terreno a ser mantido como Área de Preservação Permanente (APP), conforme
legislação ambiental vigente. E ainda, o condomínio manterá a faixa de domínio da
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COPEL ao longo da linha de Alta Tensão, que tem passagem sobre parte do terreno
em questão, conforme averbação no Registro de Imóveis.
ÁREAS E PARÂMETROS CONSTRUTIVOS PARA O CONDOMÍNIO LIFE GARDEN DOMINGAS ROCCO
ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA 11.515,00m²
ÁREA DO TERRENO 119.359,70m²
TAXA DE OCUPAÇÃO 9,65%
TAXA DE PERMEABILIDADE 75,00%
COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO 0,10
ALTURA MÁXIMA DA CONSTRUÇÃO 9,00m
RECUO EFETIVO MÍN. P/ RUA MANOEL MARTINS
(DEVIDO ALARGAMENTO DE RUA)
9,00m
DENSIDADE RESIDENCIAL A SER IMPLANTADA 29,5 UN / HECTARE
= 352 UNIDADES
Tabela 2: Áreas e Parâmetros Construtivos do Condomínio Life Garden Domingas Rocco.
Portanto, considerando que o empreendimento trata-se da implantação de
um Condomínio com 352 Unidades Residenciais com área total a ser construída
igual a 11.515,00m², considerando que o referido imóvel está inserido no
zoneamento ZR2 (Zona Residencial 2) e, pelo fato de que o pretendido Condomínio
apresenta uma proposta de uso que atende à legislação e à vocação do
zoneamento em questão, esta Empresa AMRB ADMINISTRADORA E
INCORPORADORA DE BENS LTDA vem requerer a este CMPDU (Conselho
Municipal de Planejamento e Desenvolvimento Urbano), através deste Estudo de
Impacto de Vizinhança, o uso de Permissível para PERMITIDO o CONDOMÍNIO
EDILÍCIO HORIZONTAL com 352 UNIDADES RESIDENCIAIS, conforme
classificação de Usos especificados pela Lei Complementar Municipal N.°107/2016 e
demais alterações, de modo a viabilizar a aprovação dos projetos e o devido
Licenciamento do Condomínio LIFE GARDEN DOMINGAS ROCCO.
2.3 Características Naturais
De acordo com o Levantamento Planialtimétrico Georreferenciado (em
anexo) realizado sobre o imóvel e vistoria “in loco”, verifica-se que o terreno em
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questão apresenta cotas de níveis que variam de 0,00 metros a -19,50 metros de
altitude, ao longo da profundidade total do lote em questão.
Ao observar o referido lote da Rua Manoel Martins a partir da testada
frontal, junto ao alinhamento predial, até o centro do terreno, há uma variação de
cotas de níveis entorno de 0,00m a -7,00m, distribuídos em aproximadamente
350,00m longitudinais, sendo aparentemente a porção mais planificada do imóvel.
(ver Figura 4 e 5).
Esta declividade se acentua do centro para os fundos do lote, com cotas de
níveis que variam de -7,00m a -19,50m, aumentando o declive próximo ao córrego
existente, formando algumas áreas de banhado.
Figura 4: Vista frontal do Imóvel onde será implantado o Condomínio Life Garden Domingas Rocco.
Figura 5: Vista frontal do Imóvel onde é possivel ver parte da arborização existente sobre o lote.
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De acordo com o Mapa de Uso do Solo (ver Figura 6 a seguir), podem-se
observar as áreas de bosques e de banhados, assim como o percurso do córrego
existente. Nos bosques existem algumas espécies nativas de grande porte que
deverão ser preservadas como Araucárias, Aroeiras e Canelas, as quais já foram
catalogadas no inventário florestal do imóvel.
Figura 6: Mapa de Uso e Ocupação do Solo do Imóvel onde será implantado o
Condomínio Life Garden Domingas Rocco. (ver nos anexos).
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Existem também outras espécies exóticas como Pinus, Cerejeira, Butiá,
Gerivá, Guabiroba, Guaçatunga, Guamirim e Buriti, as quais serão mantidas em sua
maioria no terreno, sendo avaliada a necessidade de eventual supressão de alguma
dessas espécies exóticas para fins de adequação da implantação do Condomínio.
No caso de haver a necessidade de supressão de alguma espécie, será
solicitada a devida licença ambiental para o corte da árvore.
No restante do terreno, verifica-se a presença de vegetação rasteira, sendo
utilizada atualmente como pasto para alguns animais.
Portanto, nas Áreas de Preservação Permanente (APP) a serem
preservadas junto ao córrego, com largura de 30,00 metros a partir da margem do
córrego, e também as áreas de bosques que contém as espécies nativas e algumas
exóticas, serão mantidas e preservadas todas as características naturais da
topografia do terreno.
No restante do lote, será necessário executar a terraplanagem do solo para
a implantação do Condomínio, planificando as áreas com pouca declividade e
aterrando as porções mais úmidas de banhado, após a obtenção do devido
licenciamento ambiental junto ao IAP (Instituto Ambiental do Paraná), para os
serviços de terraplanagem, corte e aterro de solo sobre o imóvel em questão.
3. CARACTERÍSTICAS DO EMPREENDIMENTO
3.1 Informações Gerais
Conforme Registro de Imóveis em anexo, a propriedade do imóvel sob
Indicação Fiscal N.° 11.062.0040.0000 e Matrícula sob N.°63.088 (1.ᵃ Circunscrição)
deste Município, sito a Rua Manoel Martins N.°905, onde se deseja implantar o
Condomínio LIFE GARDEN DOMINGAS ROCCO, atualmente pertence aos
proprietários: Ariclê Maria Rocco Bassa, João Alaor Claudino, José Astor Claudino,
Joacir Antonio Claudino, Joseli Aparecida Claudino e Arujá Participações Ltda.
Porém, a Empresa AMRB ADMINISTRADORA E INCORPORADORA DE
BENS LTDA é a requerente responsável pela análise deste Estudo de Impacto de
Vizinhança e demais licenciamentos necessários para a obtenção do Alvará de
Licenciamento deste pleiteado Condomínio.
Sendo assim, seguem os dados desta requerente em específico:
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Razão Social: AMRB ADMINISTRADORA E INCORPORADORA DE BENS
LTDA
CNPJ: 07.965.854/0001-51
Administradores: Julio Cesar Bassa, Carlos Alberto Bassa,
Lucimeri Bassa Vaccari e Aricle Maria Rocco Bassa
Endereço Empresa: Rua Barão do Cerro Azul, N.°1.530,
Centro, São José dos Pinhais – Paraná
3.2 Área das Edificações
Como já mencionado anteriormente, esta Empresa AMRB
ADMINISTRADORA E INCORPORADORA DE BENS LTDA está solicitando a
análise e aprovação deste Condomínio Edilício Horizontal com 352 Unidades
Residenciais a ser implantado sobre o imóvel de Indicação Fiscal N.°
11.062.0040.0000, matriculado sob N.°63.088 (1.ᵃ Circunscrição) deste Município.
De acordo com a Planta de Implantação a seguir (Figura 7 em anexo),
pode-se verificar a distribuição dos 352 sublotes, e das áreas comuns do
Condomínio destinadas ao arruamento interno para acesso e circulação, às áreas de
lazer e convivência, assim como as áreas dos Bosques e as Áreas de Preservação
Permanente (APP) ao longo do córrego existente.
Como já mencionado, este Empreendimento será composto por 352
frações de sublotes, sendo que as unidades terão áreas privativas médias que
variam de 140,00m² a 160,00m², considerando as dimensões de 7,00m ou 8,00m
(testada) x 20,00m (profundidade). Também haverá alguns sublotes com área
superior em torno de 260,00m², porém na maioria dos casos será considerada a
testada mínima de 8,00m para cada sublote.
Cada fração privativa deste Condomínio possuirá uma unidade residencial
a ser construída com área igual a 32,00m². Este empreendimento também oferecerá
aos condôminos áreas construídas de uso comum como Salão de Festas, Espaço
Gourmet, Espaço Kids, Espaço Fitness, Quadra Poliesportiva, Quiosques com
churrasqueira, uma Piscina e uma Portaria, totalizando assim a área a ser construída
igual a 11.515,00m², além das áreas comuns descobertas destinadas para
Playground, espaço de Lazer e de Convivência, passeios, ruas internas,
estacionamento para visitantes, além dos bosques e Áreas de Preservação
Permanente (APP).
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Figura 7: Implantação do Condomínio Life Garden Domingas Rocco. (ver nos anexos).
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As 352 Residências, assim como a portaria e os quiosques, serão
compostos por um pavimento (térreo), executadas em alvenaria convencional,
podendo também ser construídas com estruturas pré-fabricadas em concreto ou
estruturas metálicas. Já as áreas comuns como o Salão de Festas, o Espaço
Gourmet, o Espaço Kids e o Espaço Fitness, serão construídos em dois pavimentos,
permitindo assim mais áreas livres para Condomínio.
A seguir, na Tabela 3, encontra-se o quadro das edificações e suas
respectivas áreas que serão construídas para a implantação do requerido
Condomínio LIFE GARDEN DOMINGAS ROCCO:
EDIFICAÇÕES A CONSTRUIR
ÁREA (m²)
RESIDÊNCIA (32,00m2 x 352) 11.264,00m²
SALÃO DE FESTA + ESPAÇOS( GOURMET / FITNESS / KIDS) 180,00m²
QUIOSQUES (16,00m2 x 4) 64,00m²
PORTARIA 7,00m²
ÁREA TOTAL A CONSTRUIR 11.515,00m²
Tabela 3: Quadro de áreas das edificações a serem construídas no Condomínio.
3.3 Altura das Edificações
As edificações do Condomínio que serão construídas sobre o imóvel
apresentarão alturas totais que atendem a altura máxima permitida pelo zoneamento
em questão (ZR2), ficando também com altura equivalente as demais áreas
residenciais do entorno.
As 352 Residências serão inicialmente unidades térreas, sendo assim terão
altura máxima de 4,50m, assim como a portaria e os quatro quiosques. Já a
edificação que comportará o Salão de Festas e os Espaços Gourmet, Fitness e Kids,
será construída em dois pavimentos com altura máxima de 9,00m, de modo a
melhor distribuir espaços e otimizar as áreas livres.
Importante salientar, que devido à distância deste imóvel ao Aeroporto
Internacional Afonso Pena, este terreno do Condomínio não está inserido na área de
projeção do gabarito do Cone de Aproximação da Pista de Pousos e Decolagens
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deste Aeroporto. Portanto, este Empreendimento não apresenta restrições em
relação à altura das suas edificações, não existindo assim nenhum óbice por parte
do DECEA em relação a instalação deste Condomínio.
3.4 Vagas para Veículos de Pequeno Porte
De acordo com a legislação vigente, Código de Obras N.°105/2016 e
Alterações, a proporção de vagas necessárias para veículos leves (de pequeno
porte) para o uso habitacional de Condomínio Edilício Horizontal, será no mínimo de
1 (uma) vaga de 2,40m x 4,50m para cada Unidade Residencial. Portanto, serão
atendidas as 352 vagas, sendo considerado o espaço para cada vaga dentro dos
limites de cada sublote. Lembrando ainda, que conforme o Art. 185 da Lei
Complementar 105/2016, deverá ser atendido à proporção de 3% desse total das
residências como unidades adptáveis. Portanto, serão atendidas 11 unidades
adaptáveis com vagas especiais nas dimensões de 3,50m x 5,00m e 341 unidades
com vagas nas dimensões de 2,40m x 5,00m, totalizando assim as 352 vagas
necessárias as Residências deste empreendimento.
No caso de Condomínios com mais de 20 unidades, como é o caso deste
Empreendimento, também serão necessárias vagas para visitantes, na proporção de
1 (uma) vaga de 2,40m x 5,00m para cada 20 unidades residenciais. Também desse
total de vagas deverá ser atendido 2% destas para Pessoas Portadoras de
Necessidades Especiais (P.P.N.E.) e ainda, a proporção de 5% de vagas destinadas
aos idosos.
Sendo assim, em função das 352 unidades habitacionais, serão
necessárias no mínimo 18 vagas para visitantes. Mas para melhor atender os
condôminos e suas visitas, este Condomínio estará oferecendo um total de 35 vagas
destinadas a visitantes. Logo deste total, será prevista no mínimo 2 vagas especiais
para P.P.N.E. com dimensões de 3,50m x 5,00m, assim como 2 vagas destinadas a
Idosos, nas dimensões de 2,40m x 5,00m.
Lembrando ainda que todas as vagas de estacionamento para visitantes
deverão permanecer fora do recuo frontal obrigatório.
20
3.5 Vagas para Veículos de Grande Porte
Em relação às vagas para veículos de grande porte (caminhões), o Código
de Obras vigente (Lei Municipal Complementar 105/2016 e Alterações) não
especifica nenhuma proporção de vaga para carga e descarga para uso habitacional
em condomínios.
Porém, devido a importância de oferecer e de garantir o acesso de veículos
de porte, utilizados por prestadores de serviços de rede de energia elétrica (COPEL)
e do Corpo de Bombeiros, para eventuais infortúnios que possam ocorrer, este
Empreendimento está propondo uma Portaria com portão de acesso com altura
mínima livre de 4,50m, de modo que veículos de grande porte possam adentrar o
Condomínio para a realização e manutenção de serviços afins.
Com isso, além de garantir segurança ao futuro morador nos casos de
eventuais emergências, também poderá oferecer mais comodidade nos serviços de
transporte de mudanças de mobiliários.
3.6 Sistemas Viários e Acessos
Para acessar o imóvel onde será implantado o Condomínio em questão,
podem ser utilizadas várias rotas de acesso, tanto por Rodovias Federais como por
vias municipais. Destaca-se o acesso principal através das Rodovias Federais BR
116 (Contorno Sul/Leste) e a BR 376, as quais permitem acesso mais rápido ao
condomínio, não havendo a necessidade de passar por dentro dos bairros, conforme
pode ser verificado na Figura 8 a seguir.
Para quem utiliza a BR 376, tanto no sentido Curitiba - Bairro ou como no
sentido Santa Catarina – Bairro, ambos permitem o acesso através da BR376 até
sua confluência com a BR116, onde ocorre o cruzamento dessas rodovias. A partir
deste ponto segue-se pela Rodovia BR116 no sentido São Paulo cerca de 860,00m
e acessa pela direita a alça da trincheira que dará acesso a Alameda Bom Pastor,
cuja via cruza perpendicularmente sob a BR116. Mantendo-se ainda à direita,
segue-se por esta Alameda por mais uns 660,00m até encontrar o início da Rua
Manoel Martins no lado esquerdo, cuja rua faz frente ao referido Condomínio, segue-
se por aproximadamente 700,00m e à sua esquerda encontrará o Empreendimento
em questão.
21
Figura 8: Rotas de acesso ao Condomínio Life Garden Domingas Rocco.
22
No caso do acesso ocorrer diretamente pela BR116, tanto sentido Bairro -
São Paulo como sentido Curitiba - Bairro, segue-se até seu cruzamento com a
trincheira da Alameda Bom Pastor, que está sob esta BR116, onde deverá acessar
as alças à direita, para ambos os sentidos, para então acessar a Alameda Bom
Pastor no sentido Bairro, pela qual seguem 660,00m até encontrar a Rua Manoel
Martins a sua esquerda, seguindo pela mesma, conforme mencionado para o acesso
pela BR376.
Também é possível acessar o Empreendimento através das vias
municipais provenientes de três direções diferentes em relação à localização do
Imóvel. Por exemplo, para quem vem sentido Centro de São José dos Pinhais (SJP)
– Bairro, poderá acessar diretamente através da Alameda Bom Pastor, a qual inicia
na BR376, cruza com a BR116 e auxilia o acesso dessas rodovias federais como já
mencionado. Outra rota, para quem vem do Centro SJP se faz através da Alameda
Arpo, cuja via começa junto a BR376 e termina junto à Rua João Zarpelon. A partir
desse trecho a via recebe a denominação de Rua Dr. Murici, pela qual segue por
aproximadamente 1.385,00m onde encontrará uma rótula e, fazendo a conversão à
sua direita permite acessar a Rua Antonio Molleta Filho, pela qual segue por
1.065,00m até chegar a Rua Manoel Martins, sendo este ponto a outra extremidade
desta via, que levará ao Condomínio após percorrer a distância de 640,00m.
Para quem vem pela BR376 sentido Santa Catarina – Bairro, no lugar
denominado Barro Preto, poderá também acessar pela Alameda Bom Pastor, cuja
via tem o término de seu trecho (extremidade sul) junto a esta Rodovia. Neste
sentido, segue-se por aproximadamente uns 1.132,00m até chegar ao início da
referida Rua Manoel Martins e, em seguida, no citado imóvel. Ou então, ao acessar
a Alameda Bom Pastor, num trecho de 150,00m, é possível acessar à direita a Rua
Antonio Molleta Filho, pela qual após 1.138,00m levará junto à via do Condomínio
denominada Rua Manoel Martins.
Para quem desejar acessar o imóvel pela região da Colônia Mergulhão
(sentido Paranaguá – Bairro), pode fazer através da Rua Julio Cesar Setenareski,
pela qual segue até encontrar a Rua Dr. Murici, que junto à rótula, permite acessar a
Rua Antonio Molleta Filho e que após 1.650,00m levará até a Rua Manoel Martins.
Ainda para quem vem da região da Colônia Murici, basta percorrer pela Rua Dr.
Murici que ao contornar a rótula, também dará o acesso a Rua Antonio Molleta Filho
e consequentemente, à via do empreendimento Rua Manoel Martins.
23
Vale lembrar que todas as vias que permitem o acesso ao referido
Condomínio apresentam pavimentação com paralelepípedo ou com asfalto, estando
essas em bom estado de conservação, porém essas vias não apresentam passeio
destinado aos pedestres em nenhum dos lados, o que as tornam vias perigosas,
uma vez que não atendem uma circulação segura para os transeuntes pedonais.
Em relação ao acesso ao condomínio, de modo a garantir que não haverá
acúmulo de veículos na Rua Manoel Martins, será previsto uma pista de
desaceleração que se iniciará na Rua Manoel Martins, até o acesso propriamente
dito do empreendimento, que será implantado na área utilizada irregularmente pelas
ocupações irregulares como via de acesso, conforme pode ser observado na
implantação do Condomínio (Figura 7) anteriormente apresentada. Esta mesma
área, além de servir como acesso às ocupações irregulares vizinhas, também servirá
como pista de acumulação e aceleração dos veículos que saem do condomínio,
garantindo maior visibilidade para ambos os lados da Rua Manoel Martins.
Lembrando que será executado passeio público para os pedestres no lado da
testada deste empreendimento para a Rua Manoel Martins e também na via de
acesso, hoje denominada informalmente de “Rua Monte Sião”.
Portanto, o presente sistema viário da Cidade de São José dos Pinhais
atenderá com tranquilidade o modal rodoviário para esta região onde será
implantado este Empreendimento em questão, assegurando um trânsito de veículos
com baixa interferência no atual fluxo de tráfego no entorno do imóvel, tendo visto as
várias opções de acesso e também, devido a vizinhança direta do Condomínio ser
composta em sua maioria por edificações habitacionais, não havendo muito trânsito
de caminhões das empresas que estão localizadas em outras vias. Porém em
relação ao modal pedonal, as vias necessitam de adaptação de passeios públicos
para garantir a livre circulação de pedestres nesta região.
3.7 Número de Funcionários
Para atender adequadamente as atividades administrativas do
Empreendimento pleiteado, incluindo serviços de portaria, vigilância, paisagismo,
limpeza e manutenção das áreas comuns do Condomínio, a AMRB
ADMINISTRADORA E INCORPORADORA DE BENS LTDA contabilizará um
número de 7 funcionários para atender ao condomínio (porteiro, jardineiro, síndico,
técnico de manutenção e diaristas), que estarão trabalhando diariamente no
empreendimento.
24
3.8 Horário de Funcionamento
O Condomínio LIFE GARDEN DOMINGAS ROCCO contará com serviço
de portaria e vigilância com cobertura ininterrupta de 24h, para maior segurança de
seus condôminos. Em relação aos serviços técnicos de manutenção de redes
elétricas, telefônicas, hidro-sanitárias, transporte de mudança, entre outros, será
estipulado um horário de funcionamento das 8:00h às 18:00h, de segunda a sexta-
feira e, aos sábados, das 8:00 h às 12:00 h, de modo a não causar transtornos aos
moradores do Condomínio.
3.9 Impermeabilização do Solo
Por este Empreendimento se tratar de um Condomínio com 352 unidades
residenciais em uma Zona Residencial 2, que condiciona uma Densidade Baixa, com
a Taxa de Permeabilidade mínima igual 40%, além de apresentar uma considerável
Área de Preservação Permanente (APP) e área de bosques sobre o terreno, esta
empresa AMRB ADMINISTRADORA E INCORPORADORA DE BENS LTDA propõe
soluções construtivas que contribuirão para a permeabilidade do solo ,como por
exemplo, o uso de material permeável (tipo paver ou piso drenante) para o
revestimento dos passeios das ruas internas do Condomínio, assim como no
passeio junto à via pública em frente ao imóvel, assegurando um bom percentual de
permeabilidade.
Nas áreas comuns destinadas a playground descoberto, praça de
convivência e jardins, serão revestidas por leivas de grama ou com areia que
possibilitam 100% de permeabilidade nestas áreas.
Apenas os arruamentos internos do Condomínio que serão pavimentados
com asfalto e a projeção das edificações que irão impermeabilizar em torno de 25%
da área total do terreno, atendendo com folga o limite legalmente permitido. Mesmo
assim, será aprovado o Projeto de Drenagem e Contenção de Cheias junto à
Secretaria Municipal de Viação e Obras Públicas (SMVOP), a qual fará as
exigências necessárias em projeto e na conclusão das obras, de forma a garantir
uma permeabilidade adequada e efetiva ao Condomínio.
25
3.10 Drenagem
Considerando as Áreas de Preservação Permanente (APP) e as áreas dos
bosques, além da faixa de domínio da Copel, as quais são áreas naturalmente
drenantes e que serão conservadas sobre o imóvel, como já comentado no item
anterior 3.9, serão adotadas algumas medidas construtivas que ajudarão na
permeabilidade do solo.
Tais medidas incluem o uso de materiais com alto percentual de
permeabilidade para o revestimento das áreas comuns como os passeios dentro do
Condomínio. Outras áreas comuns descobertas como jardins, playground e áreas de
convivência, serão pavimentadas com areia ou grama, garantindo 100% de
drenagem nessas áreas.
Contudo, devido à impermeabilização resultante dos arruamentos internos
e das edificações do Condomínio, será implantado um sistema de drenagem para
coletar a demanda de águas pluviais do Condomínio, cujo sistema ficará sujeito à
análise e aprovação pela Secretaria competente.
Dessa forma, o referido Empreendimento atenderá uma Taxa de
Permeabilidade superior à taxa mínima legalmente solicitada, ou seja, este
Condomínio atenderá uma Taxa de Permeabilidade em torno de 75%, assegurando
desta forma uma ótima drenagem do terreno.
3.11 Demandas por Serviços e Equipamentos Públicos
EQUIPAMENTOS DE SERVIÇOS PÚBLICOS E DE LAZER
Ao analisar o entorno do imóvel num raio de 1.000,00m, verificou-se a
existência de Serviços e Equipamentos Públicos próximos às áreas de influências
Diretas e Indiretas do Empreendimento, conforme pode ser observado nas Figuras 9
e 10 a seguir:
Verificou-se a existência de equipamentos de lazer que o Município
dispõe como quadras de areia e academia ao ar livre localizada ao lado da Escola
Municipal Julia Wanderlei na Alameda Bom Pastor (Figura 9) e outra academia ao
ar livre na rótula do “Caminho do Vinho”, porém bem mais distante deste
Condomínio.
26
Outro equipamento de serviço público é o Cemitério Municipal Costeira
(Figura 9), o qual fica localizado a uma distância de uns 250,00m do proposto
Condomínio, e tem acesso por uma via denominada de Travessa do Cemitério,
localizada ao lado do novo loteamento Nutrimental que está sendo implantado.
Também outro equipamento público importante, o Centro Municipal de
Vigilância e Zoonoses, está localizado na quadra ao lado da Escola Municipal Emílio
de Menezes, na Rua José Nogueira, e distante de 1.200,00m do proposto
Condomínio (Figura 9).
EQUIPAMENTOS DA ÁREA EDUCACIONAL
Em relação aos equipamentos que atendem a área educacional da região,
constatou-se que existem três Centros Municipais de Educação Infantil (CMEI) em
regiões próximas ao novo Empreendimento (Figura 9).
Figura 9: Raio de Influência Direta do Empreendimento sobre Equipamentos Públicos Educacionais,
de serviços e de lazer. (Fonte: Google / 2018)
27
Um dos centros é o CMEI João-de-Barro-Preto, localizado na Rua Antonio
Molleta Filho, N.°2078, no Bairro Barro Preto, a uma distância equivalente a uns
1.770,00m do referido Condomínio. Nesta mesma região do Barro Preto, também foi
verificado o CMEI O Reino das Delícias, sito a Alameda Bom Pastor, N.°31, distante
aproximadamente 1.675,00m do Empreendimento em questão. E o terceiro CMEI
denominado Recanto de Gente Miúda está localizado na Rua Dr. Murici,
N.° 3421, junto ao CAIC e distante 3.090,00m do citado Condomínio, conforme
Figura 9.
Em relação a escolas municipais, constatou-se nas proximidades a Escola
Municipal Emílio de Menezes, localizada no Jardim São Francisco, sito a Rua
Henrique Bortolan, N.°298, no Bairro Costeira, distante uns 1.200,00m do
Empreendimento em questão. Outra escola encontra-se no Bairro Barro Preto, a
Escola Municipal Julia Wanderlei, sito a Alameda Bom Pastor, N.°3000, distante uns
1.675,00m do referido imóvel. Ao lado dessa escola, verificou-se ainda a existência
da Escola Estadual Barro Preto (Figura 9).
Novamente junto a Rua Dr. Murici, nas estruturas do CAIC, encontra-se a
Escola Municipal Rosi Machado Marchesini, que conforme já citado está distante
3.090,00m do Condomínio. Ainda neste mesmo local, também existe a Escola
Estadual Professora Angelina Ana Maria Consolo do Prado.
Visto que o Empreendimento se trata de Condomínio residencial com 352
unidades, naturalmente ocorrerá um adensamento populacional e questiona-se o
aumento na demanda nas áreas educacionais e de saúde. Dessa forma, verifica-se
que de acordo com o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), conforme
sua pesquisa nacional por amostras de domicílios, realizada no ano de 2015, a
Síntese de Indicadores Sociais de 2016, a tabela que contempla número de
pessoas em domicílios particulares de grandes regiões e as metropolitanas, foi
verificado a média de 2,8 pessoas por domicílio em áreas urbanas. Sendo assim,
considerando as 352 unidades residenciais deste empreendimento, calcula-se uma
previsão de adensamento populacional com 986 pessoas, as quais estarão
distribuídas territorialmente sobre os 119.359,70m² de terreno deste condomínio em
estudo, ou seja, 0,0083 pessoas por metro quadrado do terreno, ou ainda,
considerando que um hectare equivale a 10.000,00m², resultará em 83 pessoas por
hectare. Assim sendo, conforme já mencionado no item 2.2 deste EIV, este
Empreendimento propõe um adensamento de 352 unidades residenciais
apresentando uma BAIXA DENSIDADE equivalente a 29,5 unidades
28
residenciais/hectare sobre o terreno em questão, estando assim de acordo com a
legislação vigente que permite até 56 Unidades Residenciais / hectare.
Pode-se concluir que este empreendimento estará contribuindo com menor
adensamento na região na proporção de 47,30% a menos que a atual legislação
permite, atenuando assim possíveis impactos ambientais e de vizinhança
decorrentes da ocupação e garantindo uma melhor qualidade habitacional para os
novos moradores deste condomínio.
Portanto, com este novo adensamento de 986 moradores previsto para
este condomínio, consequentemente haverá um aumento nas demandas de alunos
na área educacional e consequentemente, na área de saúde.
Por isso, com base em pesquisa realizada pelo IBGE/2016, em sua
Síntese de Indicadores Sociais, verifica-se a média de 5,8% da população total da
Região Metropolitana de Curitiba está classificada na Faixa de 0 a 4 anos de idade e
13,7% desta população total, está na Faixa de 5 a 14 anos. Portanto considerando
as 986 pessoas que ocuparão este novo condomínio, estima-se que haverá o
equivalente a 58 pessoas dentro da Faixa de 0 a 4 anos e 136 pessoas na Faixa de
5 a 14 anos.
Utilizando de referência os dados estatísticos de Educação Básica,
realizado pelo Instituto de Estudos e Pesquisas Educacionais Anísio Teixeira (INEP),
nas matrículas realizadas no ano de 2016, na área urbana do Município de São José
dos Pinhais, na área de Educação Infantil (CMEI) constatou-se que 77% dos alunos
estavam matriculados na rede pública de ensino infantil municipal. Enquanto que
86% dos alunos estavam matriculados no Ensino Fundamental da rede pública de
ensino municipal estadual.
Portanto, com base nestes percentuais acima mencionados, estima-se
que este condomínio irá gerar uma demanda sobre os equipamentos e
serviços públicos de educação, na ordem de 45 alunos na área de Educação
Infantil (CMEI) e 117 alunos no Ensino Fundamental.
Segundo informações da Secretaria Municipal de Educação desta
Prefeitura Municipal de São José dos Pinhais, o Plano Municipal de Educação (2015
- 2015) conforme a Lei N.° 2.585/2015, prevê a meta de atendimento igual a 50% na
etapa Educação Infantil (Creche para crianças de 0 a 3 anos).
Ainda conforme a Resolução do Conselho Municipal de Educação sob
N.°02/2015 e Resolução SESA N.°162/2005, a metragem necessária por aluno de
29
0 – 3 anos é na ordem de 2,20 metros quadrados (m²), de 4 – 5 anos é de 1,50
m²/aluno e de 6 -10 anos é de 1,20m²/aluno.
Portanto, considerando a nova demanda prevista para este Condomínio,
de 45 alunos na área de Educação Infantil (CMEI), e considerando que 50% desses
alunos tenham a idade entre 0 a 3 anos e os demais entre 4 - 5 anos, de acordo
com estimativa de referência acima indicadas pela Secretaria de Educação desta
Cidade, teremos a previsão de atendimento de 22,5 alunos (0 a 3 anos) em
49,50m² de sala de aula e os demais 22,5 alunos ( 4 - 5 anos), tem-se a previsão
de 33,75m² de sala. Já em relação aos 117 alunos do Ensino Fundamental,
considerando a estimativa de 1,20m²/aluno, verifica-se a previsão de 140,40m²
de salas de aula.
Ainda com base nos dados estatísticos de Educação Básica, realizado
pelo INEP/2016, tanto para CMEI (creche) quanto para o ensino fundamental,
verificou-se através do número de creches e de turmas de alunos, o valor médio de
19 alunos por sala de aula para o ensino infantil e de 30 alunos por sala de aula para
ensino fundamental.
Logo, ao considerar uma sala de aula com área ideal aproximada de
45,00m² para atender até 19 alunos por sala de ensino infantil, verifica-se que para
atender a nova demanda deste condomínio será necessário no mínimo 2 (duas)
salas de 45,00m² para atender as crianças de 0 a 3 anos e 2 (duas) salas de
45,00m² para atender os alunos entre 4 - 5 anos do Ensino infantil. Já para a
demanda sobre o Ensino fundamental, será necessário 4 (quatro) salas de aula com
45,00m² cada uma.
Logo, aplicando os dados anteriormente calculados, conclui-se que
para atender a nova demanda deste condomínio será necessário 180,00m² de
área a ser construída para 4 salas de aula para os alunos do Ensino Infantil e
180,00m² de área para 4 salas de aula para o Ensino Fundamental.
Porém, vale considerar ainda que este referido Condomínio possa ser
ocupado na sua maioria por moradores com condições socioeconômicas
pertencentes à Classe B, cuja classe apresenta renda média de R$4.427,36,
conforme fonte da Associação Brasileira de Empresas de Pesquisa (ABEP/2015) e
desta forma, muitos dos condôminos deste novo Empreendimento poderão optar
30
pelo ensino particular a seus filhos, não gerando assim elevado acréscimo na atual
demanda na área educacional desta região.
EQUIPAMENTOS DA ÁREA DE SÁUDE
Em relação aos serviços e equipamentos públicos na área de saúde,
verifica-se à existência da Unidade Básica de Saúde (UBS) CAIC, localizada na Rua
Dr.Murici, N.° 3421, porém distante 3.090,00m do citado Condomínio, conforme
Figura 10 apresentada a seguir.
Outras UBS existentes como a UBS Xingu e a UBS Riacho Doce ficam
bem mais distantes do referido empreendimento, com distância superior a
5.000,00m, estando fora da área de influência.
Figura 10: Raio de Influência Indireta do Condomínio sobre Equipamentos/Serviços Públicos de Saúde. (Fonte: Google / 2018)
31
Em relação à demanda sobre os equipamentos e serviços de saúde que
este proposto empreendimento irá gerar, vale mencionar que de acordo com a
Portaria N° 1.631/2015 do Ministério de Saúde, que estabelece parâmetros de
planejamento e ações para os serviços de Sistema Único de Saúde, é necessário
uma equipe do Programa de Saúde da Família para atender uma média de 3.000
pessoas. Porém, segundo dados do ano de 2015 fornecidos pela Secretaria
Municipal de Saúde de São José dos Pinhais, a capacidade de atendimento em
cada Unidade Básica de Saúde (UBS) está em torno de 4.583 pessoas atendidas
por equipe.
Considerando que em média as Unidades Básicas de Saúde apresentam
pelo menos uma equipe do Programa de Saúde da Família, para trabalhar em uma
UBS com área construída de aproximadamente 415,00m², verifica-se então uma
proporção de 0,09m² por pessoa atendida pelo serviço de saúde pública.
Desta forma, estima-se que a demanda que o proposto condomínio
poderá gerar será em torno de 88,74m² da Unidade Básica de Saúde da região.
Contudo, estimando ainda que boa parte dos novos condôminos tenham
condições financeiras para manter planos de saúde particulares de acordo com sua
classe socioeconômica ou ainda, considerando que muitos moradores terão a
cobertura de assistência médica oferecida pelos seus agentes empregatícios,
considera-se que haverá uma distribuição de atendimentos e serviços nesta área de
saúde, permitindo que os novos moradores possam usufruir de outros locais de
saúde particulares existentes nesta cidade, reduzindo assim a demanda de
atendimento nesta Unidade Básica de Saúde pública do entorno deste
empreendimento. Lembrando que os casos que necessitarem de atendimento de
urgência, deverão ser encaminhados diretamente aos serviços do Pronto Socorro e
Maternidade São José dos Pinhais, localizado no centro desta Cidade.
3.12 Redes de Abastecimento de Água e de Energia Elétrica e
Rede Coletora de Esgoto Sanitário
Segundo informações da SANEPAR (Companhia de Saneamento do
Paraná), na área de influência direta do empreendimento atualmente não há rede
32
pública de abastecimento de água e nem a rede pública coletora de esgoto, para
atender o imóvel em questão. Apenas as áreas residenciais ocupadas do entorno,
são servidas por rede de abastecimento de água via SANEPAR, mas não são
atendidas ainda pela rede pública coletora de esgoto.
Porém, existe a previsão de ampliação das redes de abastecimento de
água, de acordo com Carta de Viabilidade Técnica emitida pela SANEPAR para este
Condomínio. Esta mesma informação foi emitida na anuência de viabilidade técnica
para a aprovação do novo Loteamento Nutrimental, o qual está sendo implantado na
Rua Manoel Martins, em frente a este referido Condomínio.
Devido ausência de rede implantada para a coleta de esgoto, a SANEPAR
orienta que seja utilizado sistemas independentes, devidamente aprovado nos
órgãos responsáveis, e que permita a futura interligação com a rede pública.
Tem-se o conhecimento de que já foi aprovado o projeto de ampliação
dessas respectivas redes e já estão sendo iniciadas as obras de implantação das
redes internas de abastecimento de água e de coleta de esgoto do novo loteamento
Nutrimental. Portanto, caso o novo loteamento realize as obras de ampliação das
redes antes da implantação deste Empreendimento, será necessário apenas a
solicitação para a adequada ligação do ramal do Condomínio junto às redes
ampliadas da SANEPAR na Rua Manoel Martins.
Mas independente da implantação do loteamento vizinho, este
Condomínio também poderá solicitar a ampliação das redes de abastecimento de
água e coleta de esgoto na Rua Manoel Martins até o referido imóvel, o qual fará a
adequada ligação do ramal da rede interna (de água e de esgoto) deste
Condomínio, ficando todos os custos das ampliações por conta do empreendedor
em questão. Ou no caso de haver um interesse público de realizar as regularizações
fundiárias das ocupações irregulares vizinhas a este empreendimento, poderá ser
discutida a possibilidade de uma parceria entre Empreendedor e Município, para
custear as obras de ampliação destas redes de modo a atender a toda população
local.
Esta empresa também solicitará a aprovação dos projetos hidrosanitários
junto à SANEPAR, de modo a viabilizar o licenciamento para a implantação das
redes internas ao Empreendimento, assim como para a ligação final nas futuras
redes de abastecimento de água e coleta de esgoto junto à via pública.
33
Em relação ao abastecimento de energia elétrica, o entorno do referido
Empreendimento já usufrui do abastecimento de energia elétrica, fornecido pela
Companhia local de Energia denominada COPEL.
Mesmo assim, esta Empresa AMRB ADMINISTRADORA E
INCORPORADORA DE BENS LTDA já solicitou Carta de Viabilidade Técnica junto a
Concessionária de Energia (COPEL), e a viabilidade aguarda retorno de projeto, pois
todas as redes de energia, inclusive, a rede de lógica (internet) estão sendo
quantificadas a fim de realizar todas as redes de maneira aterrada, sem o uso de
cabeamentos aéreos, preservando assim a paisagem urbana.
3.13 Resíduos Sólidos
Em relação a resíduos sólidos gerados devido à construção das obras
deste Condomínio, será aprovado o Plano de Gerenciamento de Resíduos Sólidos
da Construção Civil junto a Secretaria Municipal de Meio Ambiente, a qual irá
analisar e fiscalizar os resíduos e entulhos decorrentes deste novo Empreendimento.
Portanto, caberá à empresa responsável pela execução das obras deste
Condomínio, separar e armazenar adequadamente os materiais residuais e contratar
empresas devidamente licenciadas pelo IAP (Instituto Ambiental do Paraná), para
que estas façam a coleta do material, o transporte e o adequado descarte desses
resíduos em locais licenciados pelo órgão ambiental responsável.
Em relação aos resíduos de materiais recicláveis como plásticos e papelão
de embalagens, os mesmos deverão ser destinados à empresas competentes e
também devidamente licenciadas pelo órgão ambiental responsável.
Quanto ao lixo doméstico que será gerado diariamente no funcionamento
do Condomínio, o mesmo será devidamente armazenado em local próprio definido
pelo Condomínio, de modo que as lixeiras tenham acesso facilitado para a coleta e
descarte final pelo serviço municipal de coleta pública, cujo serviço já atende os
loteamentos vizinhos ao Empreendimento em questão.
34
4 INFLUÊNCIA NO ENTORNO
4.1 Vocação da Região
O Imóvel em questão, assim como outras glebas vizinhas de áreas
semelhantes estão inseridos em ZR2 (Zona Residencial 2) conforme mapa de
zoneamento demonstrado na figura 2.
Este zoneamento ZR2 classifica como ADEQUADO os usos para fins de
Residência Unifamiliar, Habitação Institucional, Comunitário 1, Comércio 1, Serviços
1 e Indústria 1. Os Usos CONDICIONADOS incluem apenas as atividades para
Comércio 2 e Serviços 2. E quanto aos usos PERMISSÍVEIS, os quais necessitam
de análise deste CMPDU, estão mencionadas as atividades para Condomínio de
Sub-lotes e Condomínio Edilício Horizontal, como é o caso deste
Empreendimento. São ainda permissíveis os usos para Comunitário 3 e 5,
Comércio e Serviço Específicos, Serviços 3, Industrial 2 e atividades Extrativistas.
Estes usos são permissíveis porque demandam uma análise mais
criteriosa em função de suas atividades e de seu porte, porém são passíveis de
deferimento, principalmente quando atendem a vocação do zoneamento ZR2,
priorizando as atividades para uso residencial.
Portanto, como já mencionado no início deste estudo, este
Empreendimento necessita da análise deste CMPDU, e consequentemente de seu
deferimento para tornar o uso de permissível para PERMITIDO CONDOMÍNIO
EDILÍCIO HORIZONTAL COM 352 UNIDADES RESIDENCIAIS.
Além de anuência do CMPDU, este uso será passível de atendimento à
outras exigências que se façam necessárias, como por exemplo, parecer técnico das
Secretarias Municipais de Urbanismo, de Meio Ambiente, de Viação e Obras
Públicas, e de Transporte e Trânsito, viabilizando assim um adequado licenciamento
para a região.
Importante salientar que atualmente este zoneamento ZR2 já apresenta
algumas unidades residenciais nas proximidades deste imóvel em questão, sendo
algumas residências consolidadas há bom tempo, outras mais recentemente.
Também está sendo implantado nesta Rua Manoel Martins, em frente a
este pleiteado Condomínio, um loteamento novo denominado Nutrimental, o qual
possui um porte em relação ao numero de lotes, semelhante ao porte deste
Empreendimento.
35
Ainda nas proximidades deste imóvel, está inserido outro zoneamento
denominado ZOC (Zona de Ocupação Consolidada), o qual basicamente é
caracterizado por loteamentos existentes ou lotes com situações consolidadas, e
que apresentam uso predominantemente residencial e de comércios de pequeno
porte.
Já mais afastado da área deste Empreendimento, e próximo as Rodovias
Federais BR116 e BR376 está inserido o zoneamento ZIS (Zona de Indústria e
Serviços), cuja zona apresenta algumas empresas de grande porte já implantadas
na região, assim como também apresenta algumas glebas ainda ociosas.
Portanto, analisando o entorno deste Imóvel em estudo e a vocação da
região, assim como o uso e o porte do empreendimento pleiteado, o qual se
assemelha com alguns empreendimentos existente neste zoneamento, constata-se
que este CONDOMÍNIO EDILÍCIO HORIZONTAL COM 352 UNIDADES
RESIDENCIAIS, denominado por LIFE GARDEN DOMINGAS ROCCO,
apresenta uso e parâmetros urbanísticos compatíveis com o Zoneamento ZR2,
de modo que a sua implantação neste imóvel em questão não causará
divergência de usos com o entorno, principalmente na Rua Manoel Martins, a
qual apresenta o uso predominantemente habitacional.
4.2 Atividades e Uso do Entorno
Como já comentado anteriormente, próximo ao requerido Empreendimento,
existem outras áreas residenciais já consolidadas ao longo das vias municipais como
na Alameda Bom Pastor, na Rua Antonio Molleta Filho e na própria Rua Manoel
Martins, onde se localiza o imóvel em estudo.
Dentro de um raio imaginário de 1.000,00 metros, verifica-se na Rua
Manoel Martins, ao lado esquerdo deste proposto Condomínio, que existem
ocupações irregulares (Figura 11) dentro da Região 6 que já foram diagnosticadas
na revisão do Plano Local de Habitação de Interesse Social (PLHIS), realizado pela
Secretaria Municipal de Habitação em 2016, onde verificou-se a mudança das
regiões urbanas, causando a necessidade de execução de grandes projetos de
drenagem para o reassentamentos de famílias ocupantes de áreas de risco e de
proteção ambiental, assim como verificou-se a necessidade de ação de
36
regularização fundiária desses imóveis ocupados indevidamente e sua legalização
no que diz respeito aos aspectos administrativos, jurídicos, urbanísticos e
ambientais.
Figura 11: Raio de Influência Direta e Indireta das áreas de Ocupação Irregulares do PLHIS/2016 sobre imóvel do Condomínio. (Fonte: PMSJP / 2018)
Também existe outra ocupação irregular constante no PLHIS/2016,
localizada ao norte deste empreendimento, situada na Rua Francisco Alves de Lima,
também dentro da chamada Região 6, conforme mostra a figura 11.
Além das ocupações irregulares, verificam-se várias unidades habitacionais
existentes no entorno do imóvel deste Condomínio, que apresentam na sua maioria
edificações que não atendem a todos os parâmetros urbanísticos destas zonas ZR2
e ZOC em relação à recuo frontal, taxa de ocupação e taxa de permeabilidade,
atendendo basicamente a vocação residencial destes zoneamentos, conforme pode
ser observado nas Figuras 12 , 13, 14 , 15, 16, 17 e 18 a seguir.
37
Figura 12: Vista das edificações residenciais inseridas em ZOC na Rua Manoel Martins.
Figura 13: Residências na Rua Manoel Martins, inseridas em ZOC, próximo à esquina com a Alameda Bom Pastor. Nos fundos pode-se observar as empresas na zona ZIS.
38
Figura 14: Vista das edificações residenciais na Rua Manoel Martins, inseridas em ZR2 e próximas à esquina com a Rua Antonio Molleta Filho.
Figura 15: Vista de outras residências em ZR2 , na Rua Manoel Martins.
39
Figura 16: Vista das edificações residenciais na Rua Antonio Molleta Filho, próximo a esquina com a Rua Manoel Martins.
Figura 17: Fachada de Empresas de grande porte localizadas na Alameda Bom Pastor
e Inseridas no zoneamento ZIS.
40
Figura 18: Empresa localizada na Alameda Bom Pastor, próximo a trincheira e à BR116.
Assim como as residências, muitas empresas e indústrias existentes ao
longo da BR116 (Contorno Sul/Leste) também atendem a vocação de seu
zoneamento ZIS, que predomina o uso para atividades industriais e de serviços
afins.
Portanto, assim como as atividades existentes no entorno atendem as
respectivas vocações de suas zonas (ZOC e ZIS), este requerido Condomínio
Edilício Horizontal denominado LIFE GARDEN DOMINGAS ROCCO também está
em conformidade com a vocação da respectiva zona ZR2, a qual prioriza a finalidade
residencial.
4.3 Raios de Influência Direta e Indireta
Para analisar a influência direta deste mencionado Empreendimento na
vizinhança, utilizou-se como referência uma circunferência imaginária de raio igual a
1.000,00 metros considerados a partir do centro do imóvel em questão.
41
Sendo assim, conclui-se que a atual implantação deste Condomínio poderá
apresentar algumas influências diretas, de maior e de menor intensidade, no que
tange aos seguintes itens:
1 - Sistema Viário: Ao considerar a implantação deste Condomínio com
352 unidades nesta região em estudo, verifica-se que ocorrerá um aumento na
demanda de tráfego sobre a rede viária local que dá acesso ao empreendimento.
Porém, tendo visto as várias possibilidades de rotas que a malha viária local permite
como acesso ao referido Condomínio (conforme demonstrado anteriormente na
figura 6), este fluxo que será acrescentado no tráfego diário, poderá ser distribuído
entre as vias que possibilitam as várias opções de rotas de acesso, conforme a
necessidade de deslocamento dos novos moradores deste Condomínio, de modo
que o aumento na demanda de tráfego será insignificante, porque que não ocorrerá
sobrecarga de demanda sobre uma única via de acesso. Porém algumas ruas,
principalmente a Rua Manoel Martins não possui passeio para pedestre em nenhum
dos lados, o que causa insegurança aos pedestres que necessitam transitar por esta
rua.
2 – Infraestrutura Urbana: Atualmente a região é atendida apenas pela
rede de abastecimento de água e de energia elétrica, a qual deve estar
dimensionada para atender esta área residencial. Porém, tendo visto que esta região
está recebendo vários empreendimentos residenciais, existe a urgente necessidade
de ampliar tanto a rede pública de abastecimento de água, assim como a rede
coletora de esgoto, de modo a atender toda a demanda, seja ela já consolidada ou a
ser implantada. Estas novas demandas, como é o caso deste solicitado
Empreendimento e do novo loteamento Nutrimental, localizado em frente a este
Condomínio em estudo, proporcionam diretamente uma influência relevante sobre os
órgãos responsáveis pela ampliação dessas infraestruturas básicas; Mediante tal
situação, a SANEPAR já informou que essas redes de abastecimento de água e
coleta de esgoto, são passíveis de ampliações junto a Rua Manoel Martins, de modo
a atender as edificações existentes, o novo loteamento Nutrimental e
consequentemente, este requerido Condomínio.
3 – Corpos Hídricos: Como este Imóvel em estudo apresenta um córrego
sobre sua área, deverá ser mantida uma faixa de 30,00 metros ao longo do córrego
42
como sendo Área de Preservação Permanente (APP), além das reservas legais de
bosques que contém algumas espécies nativas. Portanto, para assegurar que não
ocorram problemas ambientais de modo a poluir as APP´s, reforça-se a necessidade
de ampliação das redes de coleta de esgoto para este Condomínio, assim como
para outros futuros empreendimentos.
4 – Demanda nas Áreas de educação e de Saúde: Como já comentado
no Item 3.11, devido o Empreendimento se tratar de Condomínio residencial com
352 unidades, é considerado que ocorrerá um aumento nas demandas, tanto na
área educacional, assim como na área de saúde pública, conforme já demonstrado
nos cálculos realizados no Item 3.11. Esta nova demanda, principalmente na área
de educação infantil, poderá ser atendida pelo novo CMEI que está sendo proposto
como contrapartida por este empreendimento, a ser construído nas proximidades
deste condomínio com área igual a 280,00m², sendo exclusivamente 180,00m²
destinados a 2 salas de aula para crianças de 0 a 3 anos e 2 salas de aula para
crianças de 4 a 5 anos, com capacidade para até 76 crianças. Já a demanda gerada
sobre o ensino fundamental poderá ser atendida pelos equipamentos existentes
mencionados na Região do Barro Preto e da Costeira. Assim como a demanda na
área de saúde que deverá ser absorvida pela UBS CAIC na Costeira.
Em relação às influências indiretas deste empreendimento, é importante
salientar que a implantação de um Condomínio Residencial deste porte, poderá
despertar interesses socioeconômicos locais e regionais, atraindo novos
investimentos e fomentando assim o mercado mobiliário e a arrecadação tributária
municipal.
Assim sendo, haverá positivamente uma elevada influência indireta na
economia deste Município decorrente da implantação deste novo Empreendimento
em estudo.
4.4 Sistema Viário
As principais vias que dão acesso ao empreendimento, conforme já
mencionado, são as Rodovias Federais BR 376 e BR 116 (Contorno Sul/Leste) e as
vias municipais como a Alameda Bom Pastor, Alameda Arpo, Rua Dr. Murici, Rua
Antonio Molleta Filho e a Rua Manoel Martins, cuja via faz frente ao imóvel em
questão.
43
Salientamos que todas as vias que possibilitam o acesso ao referido
Condomínio apresentam a pavimentação com revestimento em blocos de
paralelepípedos ou com asfalto, estando todas essas vias atualmente em bom
estado de conservação. Dessa forma, o sistema viário local atenderá com
tranquilidade esta região onde será implantado este novo Empreendimento. Porém
algumas vias não apresentam passeio destinado aos pedestres em nenhum dos
lados, como é o caso da Rua Manoel Martins, o que torna uma via perigosa par a
circulação dos transeuntes pedonais.
Porém a Rua Manoel Martins, que é uma via Arterial, apesar de ter sido
pavimentada recentemente com paralelepípedos, possui uma diretriz de
alargamento da caixa da via prevista para 30,00m, de acordo com a legislação
vigente, considerando 15,00m para cada lado de seu eixo. Atualmente a Rua Manoel
Martins possui uma caixa de arruamento com apenas 12,00m (ver Figuras 19 e 20).
Portanto na elaboração do projeto deste Condomínio, já está sendo respeitado o
recuo frontal com 9,00 m, de modo a atender a diretriz de alargamento viário de
15,00m a partir do eixo da Rua Manoel Martins. Com esse alargamento de caixa de
via, também viabiliza a implantação de passeio para pedestre ao longo da rua,
Figura 19: Vista da Rua Manoel Martins, em frente ao Imóvel que será implantado o Condomínio. Nesta imagem também é possível verificar a edificações residências vizinhas ao empreendimento.
44
Figura 20: Vista da Rua Manoel Martins, onde do seu lado esquerdo está localizado o imóvel destinado ao Condomínio e ao lado direito, está a área do novo loteamento Nutrimental.
Conforme se observa na Figura 21, a Rua Manoel Martins foi
pavimentada recentemente com paralelepípedos, recebendo também a galeria de
coleta de águas pluviais, conforme pode ser observado pela existência de caixas
de visita, ou popularmente denominadas de “bocas de lobo”. Porém esta Rua
Manoel Martins não recebeu passeio em nenhum dos lados para o pedestre
transitar com segurança.
Figura 21: Detalhe da boca de lobo na Rua Manoel Martins, em frente ao lote do Condomínio.
45
Em relação ao acesso do condomínio, será previsto uma pista de
desaceleração que se iniciará na Rua Manoel Martins, até o acesso propriamente
dito do empreendimento, onde será implantada a portaria para controle de entrada e
saída de veículos e pedestres, na via de acesso hoje utilizada pelas ocupações
irregulares, denominada informalmente de “Rua Monte Sião”, de modo a garantir que
não haverá acúmulo de veículos na Rua Manoel Martins.
Importante salientar que essas ocupações irregulares existentes, já
diagnosticadas pelo (PLHIS/2016), sobre a área de propriedade de Manoel Alves de
Bastos que faz divisa com o terreno deste condomínio, passaram a utilizar como
acesso uma parte de área dentro deste imóvel do condomínio, onde informalmente
denominaram de “Rua Monte Sião” (Figura 22). Esta área de acesso se estende a
nova divisa com este mesmo terreno do citado condomínio, conforme pode ser
verificado no Levantamento Planimétrico Georreferenciado em anexo, no qual já
está sendo previsto a adequação desta área de acesso às ocupações irregulares, e
posterior regularização fundiária sob a responsabilidade deste Município.
Figura 22: Vista da área particular deste Condomínio, utilizada como área de acesso das Ocupações
Irregulares na “Rua Monte Sião”, onde será implantado o acesso ao Empreendimento.
46
Esta mesma área, além de servir como acesso às ocupações irregulares
vizinhas, também servirá como pista de acumulação e aceleração dos veículos que
saem do condomínio, garantindo maior visibilidade para quem acessar de ambos os
lados a Rua Manoel Martins. Também será executado passeio público para os
pedestres no lado da testada deste empreendimento junto a Rua Manoel Martins e
também na via de acesso chamada “Rua Monte Sião”, a qual receberá melhorias no
quesito pavimentação e passeio público.
Tendo visto a necessidade de manter essa área como área de acesso as
ocupações irregulares existentes, verifica-se que a mesma está em estado precário
em relação à sua pavimentação e ausência de passeio, conforme verifica-se na
Figura 22 .
Em relação ao estacionamento de veículos dos moradores, o mesmo será
atendido dentro dos sublotes. E as vagas de estacionamento destinadas aos
visitantes, terão área reservada especificamente para este fim dentro do perímetro
do imóvel, porém fora do recuo frontal legal, o qual inclui a diretriz de alargamento
da Rua Manoel Martins.
Portanto, apesar da demanda de veículos que circularão diariamente
nestas vias próximas a este Condomínio, o tráfego do sistema viário local deverá ser
razoavelmente tranquilo, devido à possibilidade de distribuir a demanda entre as
ruas que dão acesso ao Empreendimento, de acordo com a necessidade de
deslocamento dos moradores.
4.5 Transporte Coletivo
Em relação aos meios de transporte, verificou-se a existência de apenas
uma linha de transporte coletivo, sendo a Linha Terminal Central / Barro Preto / Del
Rey, a qual atende especialmente aos Loteamentos do Barro Preto e do Jardim Del
Rey.
Porém esta linha só atende a população da Rua Manoel Martins, conforme
figura 23, quando o itinerário saí do bairro e segue sentido Terminal Central. Por
isso, existe apenas paradas de ônibus em um dos lados da Rua Manoel Martins, ou
seja, no lado direito da Rua Manoel Martins, para quem vem da Rua Antonio Moleta
sentido Alameda Bom Pastor.
47
Inclusive existe uma parada de ônibus a 50,00m deste referido condomínio,
porém sem estrutura coberta que identifica ponto de ônibus. As demais paradas de
ônibus, apresentam afastamentos de aproximadamente 70,00m entre elas, ao longo
da Rua Manoel Martins.
Figura 23: Linha de Transporte coletivo existente na Rua Manoel Martins, em frente ao lote do
Condomínio.
Existem outras linhas de transporte coletivo que atendem a demanda do
Jardim São Francisco e outras localidades, mas acabam ficando consideravelmente
distante deste imóvel.
Portanto, devido ser uma única linha de transporte coletivo a circular nesta
Rua Manoel Martins, a mesma poderá não absorver a demanda gerada após a
implantação deste Empreendimento assim como do novo loteamento Nutrimental.
Assim sendo, estima-se que com o aumento desta demanda dependente de
transporte coletivo, venha justificar a necessidade de acrescentar mais linhas que
possam circular na Rua Manoel Martins, atendendo com mais comodidade os
futuros moradores.
48
5. IMPACTOS NA VIZINHANÇA
5.1 Impactos Positivos
A implantação deste Condomínio LIFE GARDEN DOMINGAS ROCCO
neste Município de São José dos Pinhais, poderá ocasionar alguns benefícios tanto
para o entorno do imóvel em estudo, quanto para este Município de São José dos
Pinhais, como pode ser verificado através das justificativas a seguir:
- Baixa Densidade Populacional: Visto que o Empreendimento apresenta
densidade mais baixa que o permitido pela legislação vigente, este Condomínio
contribuirá positivamente com o Município na manutenção da baixa densidade
populacional local, com a responsabilidade de conservação das Áreas de
Preservação Permanente e na manutenção da qualidade das áreas comuns
pertencentes ao Condomínio;
- Implantação e Ampliação da Infraestrutura Básica: Considerando que
esta região ainda não possui infraestrutura básica em relação a rede de coleta de
esgoto, mas que oferece viabilidades de ocupação em função da atividade e da
vocação de acordo com o zoneamento, a solicitação de viabilização e implantação
deste Condomínio de porte, vem reforçar a necessidade e urgência da ampliação
das redes de infraestrutura básica de abastecimento de água e de coleta de esgoto
na região, de modo a atender não somente o empreendimento em questão, mas
toda a vizinhança do entorno.
Portanto, esta Empresa está verificando a viabilidade junto a SANEPAR,
em relação á possibilidade e aos custos para a ampliação dessas redes, cujo valor
poderá ser analisado em parceria com esta com novos empreendedores, e até
mesmo com esta municipalidade, uma vez que estaria também solucionando a
questão das ocupações irregulares.
- Ocupação e Otimização de Áreas Ociosas: A implantação deste
Condomínio nesta região que apresenta muitas glebas vazias e passíveis de
ocupação, além de contribuir de forma positiva em relação a uma ocupação com
baixa densidade e de maneira ordenada sobre áreas desocupadas do quadro
49
urbano, também ajuda a coibir as ocupações irregulares como as invasões em
áreas ociosas;
- Adensamento x Criminalidade: A presença de novos Empreendimentos
em áreas pouco adensadas, naturalmente aumenta a circulação de pessoas e de
veículos, auxiliando na redução dos índices de criminalidade nas áreas desocupadas
e de pouca circulação de pessoas, oferecendo também maior segurança aos
vizinhos e ou moradores da região;
- Geração de Empregos Diretos e Indiretos: O empreendimento poderá
gerar vagas diretas de emprego e outras oportunidades indiretas de trabalho para os
moradores daquela região, favorecendo assim o aspecto sócioeconômico local;
- Majoração na Arrecadação de Tributos Municipais: Com a instalação
deste Condomínio nesta Cidade, além do Município de São José dos Pinhais obter
aumento na sua arrecadação tributária, permitirá também fomentar o pólo comercial
e de serviços no entorno, gerando um aquecimento no comércio local como
restaurantes e lanchonetes;
- Valorização Imobiliária: A implantação de Empreendimentos de porte
como este Condomínio na região, causará efeito atrativo para outros
empreendimentos, ocasionando um impacto positivo à região, devido a valorização
imobiliária local;
- Transporte Coletivo: Tendo visto a existência de apenas uma linha de
transporte coletivo que atende atualmente os moradores da Rua Manoel Martins,
devido a baixa demanda de carregamento atual, com implantação deste Condomínio
haverá o aumento do número de moradores que dependem de transporte coletivo
para seus deslocamentos e portanto, estima-se que haverá demanda necessária
para justificar o acréscimo de linhas de transporte coletivo para esta Rua Manoel
Martins.
50
5.2 Impactos Negativos
Com o objetivo de esclarecer e ponderar algumas situações que podem
causar preocupações aos órgãos municipais devido a implantação deste
Condomínio, é necessário comentar sobre ações mitigadoras para minimizar
possíveis impactos negativos, evitando assim situações desagradáveis. Portanto,
faz-se necessário as seguintes ponderações:
- Fluxo de Veículos: Por tratar-se de um Condomínio de porte,
naturalmente haverá um aumento na demanda de veículos circulando nas vias de
acesso do sistema viário local. Porém, como já comentado, existem várias
alternativas de rotas de acesso ao Empreendimento, de forma a distribuir o
acréscimo desta nova demanda. Assim, não haverá intensificação de fluxo em
apenas uma única via, e nem ocasionará um sobrecarregando no sistema viário
local.
- Equipamentos e Serviços Públicos de Educação e de Saúde: Pelo
fato deste Empreendimento tratar-se de Condomínio residencial com 352 unidades,
consequentemente ocorrerá um aumento nas demandas que se utilizam dos
equipamentos e dos serviços públicos, tanto na área de saúde, quanto e
principalmente na área educacional.
Conforme já demonstrado no Item 3,11, verifica-se com a implantação
deste condomínio, a atual demanda que utiliza os equipamentos e serviços na área
de educação pública aumentará em 45 alunos na área de Educação Infantil (CMEI) e
117 alunos no Ensino Fundamental. Assim, será necessário 180m² de sala de aula
para os alunos do ensino infantil e 180,00m² de sala de aula para o ensino
fundamental. Em relação à demanda que utilizará os serviços na área de saúde
pública, verifica-se uma população estimada de 986 pessoas que irão morar neste
novo condomínio, sendo o equivalente de 88,74m² de área de uma Unidade Básica
de Saúde da região.
Portanto, de modo a mitigar este aumento na demanda que poderá fazer
uso dos serviços e equipamentos públicos locais, esta Empresa AMRB
ADMINISTRADORA E INCORPORADORA DE BENS LTDA vem apresentar uma
possível alternativa para minimizar os impactos decorrentes desta nova demanda,
considerando ainda que a viabilização deste Condomínio neste Município, irá
51
impactar positivamente de várias formas na região, conforme mencionado
anteriormente no Item 5.1, compensando assim os aspectos negativos decorrentes
da implantação e funcionamento deste empreendimento.
6. MEDIDAS MITIGADORAS E COMPENSATÓRIAS
Com o objetivo de viabilizar o licenciamento, assim como a implantação
deste CONDOMÍNIO LIFE GARDEN DOMINGAS ROCCO com as 352 Unidades
Residenciais aqui nesta Cidade de São José dos Pinhais, esta Empresa vem
apresentar algumas medidas compensatórias, de modo a mitigar os impactos
negativos que poderão ser causados a este Município, decorrentes desse aumento
na demanda da população que poderá ser atendida pelos equipamentos e serviços
públicos nas áreas de saúde e de educação.
Portanto, considerando as 352 novas unidades residenciais propostas
neste Empreendimento e, tendo visto que o uso habitacional implicará diretamente
no aumento de população que irá procurar por serviços e equipamentos na área de
ensino público e conforme já mencionado, haverá um aumento de demanda na área
educacional de 45 alunos na área de Educação Infantil (CMEI) e 117 alunos no
Ensino Fundamental, necessitando de 180,00m² de sala de aula para os alunos do
ensino infantil e 180,00m² de sala de aula para o ensino fundamental.
Portanto, esta Empresa AMRB ADMINISTRADORA E INCORPORADORA
DE BENS LTDA vem propor a esta Prefeitura o compromisso de executar um
CMEI (Centro Municipal de Ensino Infantil) com área aproximada de 280,00m²,
a ser construído em área pública edificável nas proximidades deste
Empreendimento. Tendo visto que para atender a demanda estimada deste
condomínio no ensino infantil de 45 alunos (sendo 50% de alunos de 0-3 anos e
50% de alunos de 4-5 anos), será necessário o equivalente a 83,25m² de sala de
aula. Porém para adequar o número de 19 alunos por sala, serão necessários no
mínimo 4 salas de 45,00m² para o Ensino Infantil.
Portanto, esta Empresa propõe a construção do CMEI com área igual
a 280,00m², incluindo 4 salas de aulas, sanitários, área administrativa e
recreativa, com capacidade para 76 novos alunos do Ensino Infantil, incluindo
52
todos os alunos estimados deste condomínio e das habitações vizinhas do
entorno desta região.
Importante lembrar que o novo Loteamento Nutrimental que está em fase
de implantação na área vizinha frontal a este requerido Condomínio, e legalmente já
reservou o percentual de área edificável a ser doada ao Município, tendo visto se
tratar de um loteamento.
Portanto, sugere-se a análise da possibilidade de se utilizar futuramente
esta área a ser doada pelo Loteamento Nutrimental como área pública edificável,
para a construção do CMEI que esta Empresa AMRB ADMINISTRADORA E
INCORPORADORA DE BENS LTDA vem respeitosamente propor como uma
medida compensatória à nova demanda populacional que este Condomínio irá gerar
nesta localidade, especialmente na área educacional.
Ressalta-se ainda que este CMEI a ser construído e doado ao Município
poderá também atender a demanda proveniente deste novo Loteamento
Nutrimental, assim como das ocupações irregulares existentes ao lado deste
condomínio, amortizando assim os investimentos municipais na área educacional
infantil desta região. Porém a proposta compreende apenas a construção do CMEI
com área equivalente a 280,00m², de acordo com projeto a ser definido junto a esta
Prefeitura, não estando incluso a doação dos equipamentos e mobiliários
necessários ao funcionamento das atividades.
Mas caso não seja viável a construção deste CMEI sobre a área que será
doada ao município pelo Loteamento Nutrimental, esta Empresa se propõe a
verificar junto a esta Prefeitura outras possíveis áreas públicas edificáveis nas
proximidades deste imóvel, que viabilizem a construção deste CMEI como medida
mitigadora pela implantação deste Empreendimento.
Além da construção deste CMEI, esta Empresa AMRB ADMINISTRADORA
E INCORPORADORA DE BENS LTDA ainda irá executar passeio público com
revestimento em paver em frente a testada do terreno deste Condomínio na Rua
Manoel Martins, de acordo com o padrão municipal.
Em relação a atual situação da área particular deste imóvel que está
sendo utilizada pelas ocupações irregulares como via de acesso, a qual recebeu
informalmente o nome de “Rua Monte Sião”, conforme explicado anteriormente, esta
53
área está sendo utilizada irregularmente dentro dos perímetros do terreno deste
proposto condomínio.
Segundo a Secretaria Municipal de Habitação, essas ocupações irregulares
vizinhas ao empreendimento já estão incluídas no Plano Local de Habitação de
Interesse Social de 2016, necessitando portanto, da regularização fundiária dessas
ocupações indevidas.
De acordo com Estatuto da Cidade, que trata das diretrizes fundamentais
sobre questões que envolvem política urbana e o direito à moradia, o Município tem
a responsabilidade sobre a função social da propriedade privada, podendo redefinir
novas tendências da gestão urbanística, sendo assim responsável pela política de
desenvolvimento urbano.
Portanto, esta Empresa tem o entendimento que a regularização fundiária é
de competência do Município a regularização e a legalização dos terrenos e das
edificações irregulares, zelando pelo patrimônio de terceiros.
Mesmo assim, além de permitir que as ocupações irregulares continuem
utilizando esta área particular como via de acesso as mesmas, esta Empresa se
compromete a executar melhorias no entorno como passeio para pedestres e
pavimentação da via com CBUQ.
Importante salientar que o acesso deste condomínio será implantado nesta
mesma área, com o objetivo de zelar e buscar a recuperação desta paisagem
urbana, degradada pela ausência de zelo de autoridades públicas que permitiu que
essas ocupações irregulares se consolidassem, assim como pela ausência de uma
política de desenvolvimento urbano eficaz e de proibição de assentamentos
irregulares.
Com sorte e com a implantação deste Condomínio, essas ocupações
irregulares também serão beneficiadas, pois poderão usufruir das ampliações das
redes de abastecimento de água, de coleta de esgoto e de iluminação pública, da
recuperação da paisagem local, além da melhoria na área educacional de ensino
infantil com a construção do CMEI, sendo atendido também boa parte de ações da
política de desenvolvimento urbano previsto no Estatuto da Cidade.
Dessa forma, espera-se que através dessas medidas mitigadoras
propostas ao Município, possam ser compensados os possíveis impactos
decorrentes deste Empreendimento.
54
7. CONCLUSÃO
Considerando todas as informações apresentadas e diagnosticadas neste
Estudo, além da análise do entorno do Imóvel, da avaliação dos impactos positivos e
dos aspectos negativos decorrentes da implantação deste Empreendimento,
solicita-se o deferimento deste Conselho Municipal de Planejamento e
Desenvolvimento Urbano, assim como desta Equipe Técnica da Secretaria
Municipal de Urbanismo, sendo favoráveis ao Licenciamento e à Implantação
deste CONDOMÍNIO denominado LIFE GARDEN DOMINGAS ROCCO, com 352
Unidades Residenciais.
Portanto, confiantes da possibilidade de aceitação da Construção do
CMEI com 280,00m² como Medida Compensatória de Contrapartida a este
Município de São José dos Pinhais, para fins de Licenciamento e de Implantação
das obras deste Condomínio, esta Empresa AMRB ADMINISTRADORA E
INCORPORADORA DE BENS LTDA estará à disposição para analisar e discutir
junto ao CMPDU e à Equipe Técnica desta Prefeitura, essas medidas mitigadoras
apresentadas como formas de compensação, para viabilizar este requerido
Empreendimento neste Município, e permitir que esta Empresa possa continuar
contribuindo tributariamente e socialmente com esta Cidade de São José dos
Pinhais.
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ANEXOS
56
Elaboração do Estudo de Impacto de Vizinhança – EIV para a Empresa
AMRB ADMINISTRADORA E INCORPORADORA DE BENS LTDA, com CNPJ
07.965.854/0001-51, para o Licenciamento de Condomínio Edilício Horizontal com
352 Unidades Residenciais denominado LIFE GARDEN DOMINGAS ROCCO
sobre o imóvel com Indicação Fiscal N.°11.062.0040.0000, matriculado sob
N.°63.088 da 1.ᵃ Circunscrição deste Município, sito a Rua Manoel Martins,
N.°905, Costeira, Município de São José dos Pinhais, Estado do Paraná.
15 de Março de 2019, São José dos Pinhais.
__________________________________________
ELIANE CRISTINA FERREIRA DOS SANTOS Arquiteta & Urbanista - CAU A 40.150-1