espaço imóvel nº 36

Uma publicação direcionada, exclusivamente, para imobiliárias e síndicos de condomínios

Ano VI – N° 36 – Janeiro/Fevereiro 2010

A REVISTA DO MERCADO IMOBILIÁRIO GAÚCHO

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ESPAÇO IMÓVEL – SECOVI/RS-AGADEMI – JANEIRO/FEVEREIRO – 20102

ESPAÇO IMÓVEL – SECOVI/RS-AGADEMI – JANEIRO/FEVEREIRO – 2010 3

Revista Espaço Imóvel:Tiragem: 27 mil exemplares – Uma publicação institucional,de periodicidade bimestral, do SECOVI/RS e da AGADEMI.Travessa Francisco de Leonardo Truda, 98 - 9º andarPorto Alegre/RS - Telefone: (51) 3221 3700 - Fax (51) 3221 3818

Os artigos assinados são de responsabilidade de seus autores e não expressam, obrigatoriamente, posicionamento editorial daRevista Espaço Imóvel ou das diretorias do Secovi/RS e da Agademi

CONSELHO EDITORIALMoacyr Schukster, Simone Camargo, Helena Terezinhado Amaral Gomes e Maria Angélica S. Garcia

PRODUÇÃO EDITORIALProva ComunicaçãoJornalista Responsável:Joni Ferreira Neto- RMTb 7.144

Atendimento:Maurília Souza de LemosTel/Fax (51) 2111 7892Imagem da Capa:KauerEditoração eletrônica: TemáticaCtP e Impressão:Gráfica Pallotti

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MENSAGEM DO PRESIDENTEA natureza e a natureza do condomínio

REGISTROTomam posse as diretorias do Secovi/RS,

da Agademi e do Secovimed/RS

PESQUISADespesas com pessoal e água são as mais significativas

nos condomínios

PANORAMAEstudo mostra desempenho do setor imobiliário

PREVIDÊNCIA SOCIALCondomínios e síndicos devem contribuir sobre pró-

labore ou isenção

PRAGAS EM CONDOMÍNIOSSem comida e sem abrigo elas não têm porque ficar

BARATASDicas de controle, manejo e repelentes

MORCEGOSEles incomodam, mas eliminam insetos e auxiliam na

polinização

FORMIGASSociáveis e nem tão ruins como muita gente pensa

ROEDORESConheça as medidas para deixá-los longe do seu

condomínio

MOSQUITOSSinfonia desafinada e doenças pelo ar

CUPINSSaiba como proteger as estruturas de madeira

ADMINISTRAÇÃOCobrança da contribuição condominial

LOCAÇÕESComentários à Lei 12.112/09 que alterou a lei do inquilinato

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N E S T A E D I Ç Ã O

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M E N S A G E M D O P R E S I D E N T E

DIRETORIA EXECUTIVA DO SECOVI/RS E DA AGADEMI

Presidente: Moacyr Schukster1º Vice-presidente: Gaspar FioriniVice-presidente de Condomínios: Simone CamargoVice-presidente de Comercialização:Gilberto CabedaVice-presidente Financeiro: Flávio Roberto StefaniVice-presidente de Locações: Leandro Rossi deMoraes HilbkVice-presidente de Relações do Trabalho:Jane Simões PiresVice-presidente: Adão Alves de OliveiraVice-presidente: Marcelo Luiz Mignone CallegaroVice-presidente: Véra Lucia HahnVice-presidente: Walter Antônio Scuccimarra Marichal

SUPLENTESAlexandre Gilberto Cohen; Ary Costa de Souza; Hugo DelCarrir Euzébio; João Comerlato Neto; Mara RosaneArnhold; Rafael Padoin Nenê; Sileini SulzbachMossmann; Valdir Patrício Fin; Viviane Tomazelli eRicardo Brandalise

CONSELHO FISCAL EFETIVOSJosé Cezar Coimbra Sperinde Filho; Júlio César Soaresda Silva e Natálio Wulff

SUPLENTESIvar Balconi; Luiz Gustavo Tarrago deOliveira e Plínio Anele

DELEGADOS REPRESENTANTESJUNTO À FEDERAÇÃO EFETIVOSMoacyr Schukster e Flávio José Gomes

SUPLENTESJane Simões Pires e Simone Camargo

CONSELHO ADMINISTRATIVO EFETIVOSAlexandre Altenhofen Pazzini; Miriam Ferreira da SilvaSalvaterra; Ingo Luiz Voelcker;Paulo Fernando de Albuquerque Etzberger e VilsonPascoal Dalla Vecchia

SUPLENTESAttílio Stopassola; Ivan Bento Alves; Lucília Beck de Freitas;Manoela de Oliveira Freire eRudimar José Joner

CONSELHO CONSULTIVO(Ex-Presidentes; Membros Natos)Alfredo E. Mello; Aroni Becker; Avelino MirandaViana; Ederon Amaro Soares da Silva; FernandoSarmento Leite Barcellos; Flávio José Gomes;

Gaspar Fiorini; Moacyr Schukster; Natan Sandler e SandraThereza Nunes

DELEGADOS E SUBDELEGADOSNO INTERIOR DO ESTADOBento Gonçalves: Ildoíno Pauletto;Cachoeira do Sul: Erli Antão do Canto Calvett;Canela: Attílio Stopassola; Canoas: Ricardo Brandalise;Carazinho: Cláudio Paulo Hoffmann;Estrela: Sileini Sulzbach Mossmann;Farroupilha: Milton Carlos de Souzae Adriel Somacal; Gramado: Viviane Tomazelli;Gravataí: Luciane Pessato; Guaíba: Vilmar Silveirada Silva; Ijuí: Cícero Tremea dos Santos;Lajeado: Marco Aurélio Rozas Munhoz; Montenegro: KarlHeinz Kindel; Novo Hamburgo: Véra Lucia Hahn eLeonardo La Bradbury; Osório: Márcio Antônio VieiraMadalena; Passo Fundo: Mara Rosane Arnhold;São Leopoldo: Leandro Rossi de Moraes Hilbk;Santa Cruz do Sul: Roque Dick;Santo Ângelo: Alexandre Altenhofen Pazzini;Tramandaí/Imbé: Marcelo Luiz Mignone Callegaro;Uruguaiana: Jônatas Brazeiro Fernades; Viamão: JoséJanes da Silva Nunes

SUPERINTENDENTEHelena Terezinha do Amaral Gomes

A natureza e anatureza do condomínio

elo mundo inteiro, ocorrem manifestações em prolde práticas para a preservação do planeta. A sus-tentabilidade virou, nos dias de hoje, bandeira de

muita gente. A tal ponto que o cuidado com o que ofe-rece potencial perigo de produzir efeitos nocivos até setornou um grande negócio. Existem empresas especia-lizadas para as mais variadas formas de alteração ambi-ental e o comércio dos denominados créditos carbonoestá consagrado.

Nós começamos a poluir desde o nascimento e con-tinuamos fazendo-o até o fim da vida. Bichos poluemtambém. Mas, desde que o homem passou a criá-los emcativeiro, aquilo que fazia parte do ciclo da vida se tor-nou desordem ambiental. Enquanto dá uma garfada noseu suculento filé, o entendido reclama de que o Brasilpossui um rebanho bovino igual à população brasileira.Há alguns anos, alguém engordava crocodilos em nos-so Estado. O avestruz solta penas em nossas planícies enão nos surpreendamos se algum canguru aparecer sal-titando nossa sala adentro.

O comportamento que se deve ter em relação a tudoisso precisa obedecer ao bom senso. Nada de exagerospara um lado ou para o outro. Vivemos numa era de civi-lização onde conforto e bem-estar nem sempre seguemo mais ortodoxo caminho para a sua satisfação. Se olhar-mos as coisas com rigor, vamos ficar desalentados. É sóalgo escapar ao controle que o ambiente reage.

Os condomínios são lembrados amiúde como locaisonde a preservação ambiental pode ser bem exercitada. Ese observa que as respostas têm sido muito boas. Movi-mentos em prol da economia de gás, água e energia sãoclássicos. Agora, a sofisticação chega por lá. Aquecimentosolar para quem não se contenta em apenas desligar aluz e energia eólica para evitar o gasto com o óleo dosgeradores. Adubo natural para os jardins e reciclagem deágua servida. Acumulação da coletada das chuvas e pro-dutos de limpeza orgânicos. A lista felizmente é longa.

A defesa do ambiente perpassa o tecido condominial ese estende por toda a sociedade, onde a idéia deve se pro-pagar saudavelmente, sem excessos, mas sem displicência.

Convém lembrar ainda que não basta cuidar só doambiente físico. A convivência é uma planta delicada quecompete regar diuturnamente. Seu verdor viçoso garan-te qualidade de vida.

PMoacyr Schukster Presidente do Secovi/RS e da Agademi


R E G I S T R O S

Tomam posse asdiretorias do Secovi/RS, da

Agademi e do Secovimed/RS

m reunião de trabalho, realizada no dia 11 de fe-vereiro, da qual participaram representantes deimobiliárias, síndicos e condôminos, tomaram pos-

se as diretorias do Sindicato da Habitação e da Associa-ção Gaúcha de Empresas do Mercado Imobiliário, quedão continuidade aos propósitos de gestão conjunta, e,também, do Serviço Social da Habitação do Rio Grandedo Sul, para o triênio 2010/2014.

As diretorias executivas das entidades ficaram cons-tituídas da seguinte maneira:

Secovi/RS e AgademiPresidente: Moacyr Schukster; 1º vice-presidente:

Gaspar Fiorini; vice-presidente de Condomínios: Simo-ne Camargo; vice-presidente de Locações: Leandro Ros-si de Moraes Hilbk; vice-presidente de Comercialização:Gilberto Cabeda; vice-presidente Financeiro: Flávio Ro-berto Stefani; vice-presidente de Relações do Trabalho:Jane Zollin Simões Pires; vice-presidente: Adão Alves deOliveira; vice-presidente: Marcelo Luiz Mignone Calle-garo; vice-presidente: Véra Lucia Hahn; vice-presiden-te: Walter Antônio Scuccimarra Marichal

Secovimed/RSPresidente: Gaspar Fiorini; vice-presidente: Luiz Sér-

gio Pereira, primeira vice-presidente Financeira: Simo-ne Camargo.

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VISITE A HOME PAGE DOSecovi/RS e da Agademi

Acessando o site: http://www.secovi-rs-agademi.com.br/você vai conhecer um poucomais sobre o Sindicato daHabitação e a AssociaçãoGaúcha de Empresas doMercado Imobiliário. Saiba oque as entidades estão fazendo,por intermédio dos comunica-dos on line ou publicações

permanentes voltados para o mercado de imóveis. Consultetambém a agenda de eventos e outras orientações, bem como asrespostas para as perguntas mais frequentes nos segmentos delocação, compra e venda e administração condominial.Acesse e confira.

Fazem parte também das Diretorias Executivas, doSecovi/RS e da Agademi, na condição de suplentes, osseguintes integrantes: Alexandre Gilberto Cohen; AryCosta de Souza; Hugo Del Carrir Euzébio; João Comerla-to Neto; Mara Rosane Arnhold; Marco Aurélio Rozas Mu-nhoz; Rafael Padoin Nenê; Ricardo Brandalise; Sileini Sulz-bach Mossmann; Valdir Patrício Fin; Viviane Tomazelli.

Já o Conselho Fiscal conta com os seguintes mem-bros: José Cezar Coimbra Sperinde Filho; Julio César So-ares da Silva; Natálio Wulff, como titulares, e Ivar Balconi;Luiz Gustavo Tarrago Oliveira; Plínio Anele, na suplência.

O Conselho Administrativo tem como titulares, Ale-xandre Altenhofen Pazzini; Ingo Luiz Voelcker; Lucília deFreitas Beck; Miriam Ferreira da Silva Salvaterra; VilsonPascoal Dalla Vecchia. Na suplência estão: Attílio Stopas-sola; Ivan Bento Alves; Manoela de Oliveira Freire; NiltonMello Amaral; Rudimar José Joner.

A representação das entidades junto a Fecomércio/RS tem como titulares: Moacyr Schukster, que exerce a pre-sidência da Federação, e Flávio José Gomes. Jane ZollinSimões Pires e Simone Rita Xavier Camargo, são as su-plentes das entidades junto a Federação do Comérciode Bens e Serviços do RS.


R E G I S T R O S

Regularmente, o Departamento de Economia e Esta-tística do Secovi/RS e da Agademi elabora uma pesqui-sa que trata das despesas dos Condomínios em PortoAlegre. O trabalho que demonstra os gastos mensais,agrupados em 12 rubricas, serve de referência aos síndi-cos e administradores no planejamento e aplicação dosrecursos com mais precisão, tendo em vista que, normal-mente, os itens apurados apontam índices proporcionaiscom variações muito pequenas.

Na pesquisa referente ao mês de dezembro/09, perce-be-se que os seis itens mais expressivos, em termos dedespesas, são responsáveis por 80,27% dos gastos condo-miniais. São eles as despesas com pessoal, água, diversos,

Pesquisa mostra percentuaisde despesas condominiais

Os demais itens que complementam as despesas são:elevadores, gás/combustíveis, limpeza/higiene, luz/energia elétrica,seguros e taxa de administração.

segurança, obras e conservação. Veja os percentuais dosseis itens de despesas mais expressivas, no quadro abaixo:

Participação % em dezembro/09

31,53

12,38

10,47

10,42

8,96

6,51

80,27

19,73

100

RubricasPessoal

Água

Diversos

Segurança

Obras

Conservação

Sub Total

Demais Itens

Total

Cinco anos de informaçõesA Revista Espaço Imóvel completa, nes-

ta edição, seu quinto ano de circulação. Comtiragem de quase 28 mil exemplares, a publi-cação é direcionada para síndicos e represen-tantes de imobiliárias e de condomínios emmais de 80% dos municípios gaúchos e trata detemas mercadológicos, jurídicos, legislativos, tri-

Realizações e idealismo marcaram gestões de Sabbadini

butários e comportamentais nas áreas de comprae venda, locação e, prioritariamente, de adminis-tração condominial.

A distribuição é gratuita e síndicos que, even-tualmente, não estejam recebendo a Revistapodem atualizar o cadastro de seu condomí-nio, pelo telefone (51) 3221 3700.

À frente do Sistema Fecomércio/RS por três gestõesconsecutivas, Flávio Roberto Sabbadini, faleceu no dia15 de janeiro, em Porto Alegre. O líder empresarial tinha61 anos de idade e quase três décadas de atuação nosindicalismo, onde exercia, além da presidência da Fe-deração do Comércio de Bens e de Serviços do Rio Gran-de do Sul, os cargos de vice-presidente da Confedera-ção Nacional do Comércio (CNC) e conselheiro técnicoda CNC junto à delegação tripartite da Organização In-ternacional do Trabalho (OIT).

O presidente do Secovi/RS e da Agademi, MoacyrSchukster, que foi o 1° vice-presidente de Sabbadini, nos

últimos anos, e que o sucedeu,destaca como algumas das ca-racterísticas mais marcantes dodirigente “a capacidade de lide-rança e seu empenho na defe-sa de bandeiras do empresa-riado nacional”.

“Ao mesmo tempo, afirmaSchukster, a disseminação daidéia da excelência de gestão, da qualidade no trabalhoe do planejamento estratégico permanecerá como sen-do o grande legado de Flávio Roberto Sabbadini”.


Estudo mostra desempenhodo setor imobiliário

odos os anos o Secovi/RS e a Agademi elaboram oPanorama do Mercado Imobiliário. O trabalho con-siste na compilação de dados, análises e desdobra-

mentos sobre a evolução das principais variáveis do se-tor imobiliário na capital Gaúcha e, em alguns aspectos,na Região Metropolitana.

Na apresentação do mais recente Estudo, divulgado emfevereiro deste ano, o presidente do Secovi/RS e da Agade-mi, Moacyr Schukster, menciona que “o presente ‘Panora-ma’ mostra com abundância de números, gráficos e textoenxuto o que foi 2009, com um primeiro semestre impac-

tado pela retração imposta pela crise mundial, que teveorigem no mercado norte-americano, mas que trouxe, jáno segundo semestre, uma recuperação digna de nota”.

Destacam-se dentre os temas apresentados pelo Pano-rama do Mercado Imobiliário/2009, a representatividade dosetor imobiliário na economia do Rio Grande do Sul; as ofer-tas, distribuição por bairros, preços e rentabilidade nos seg-mentos de locação e compra e venda de imóveis; a produ-ção de unidades residenciais e comerciais em Porto Alegre;áreas e economias vistoriadas e licenciadas pela Prefeiturada Capital; os mais destacados aspectos da administraçãocondominial; bem como os cronogramas de despesas eatrasos de pagamentos; recursos oficiais para a aquisiçãode unidades e construção imobiliárias no Estado e no Paíse outros indicadores que influenciam o mercado imobiliá-rio, como o desemprego, a estrutura populacional e as con-dições de moradia na cidade.

ServiçoO Departamento de Economia e Estatística do Seco-

vi/RS e da Agademi, além do Panorama Setorial, tambémelabora uma série de pesquisas mensais nas áreas deadministração condominial, locação e comercializaçãode imóveis, e, ainda, outros trabalhos tais como levanta-mentos de dados e acompanhamento de informaçõese indicadores de interesse do mercado imobiliário.

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Imagens que lembram peculiaridades do Rio Grande do Sul foram escolhidas para ilustrar a 20 publicação do Panorama do Mercado Imobiliário

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Moinho Alemão – Picada Café Criação de gado – Pampa Gaúcho - ArambaréConjunto de pilões paracevar a erva-mate, Serra Gaúcha

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V A R I E D A D E S

Previdência Social

Os condomínios que remuneram seus síndicos, atra-vés de pró-labore ou isenção da taxa condominial, de-vem recolher o percentual de 20%, sobre tal remunera-ção, para a Previdência Social.

A contribuição é obrigatória tendo em vista que osíndico, nas situações acima, está classificado como con-tribuinte individual do Instituto Nacional de Segurida-de Social. A determinação está expressa na InstruçãoNormativa INSS n° 84/2002.

Desta forma, independente da contribuição que deveser feita pelo condomínio, também o síndico, que rece-be pró-labore ou isenção da taxa condominial, é obriga-

do a efetuar o recolhimento, observando o limite máxi-mo de contribuição.

Vale ressaltar que não basta aos condomínios recolhe-rem a contribuição. É necessário, ainda, que elas sejam re-lacionadas na GFIP e, para isso, é indispensável que seussíndicos estejam enquadrados em, pelo menos, uma dasseguintes alternativas: a) ser inscrito no INSS como con-tribuinte individual; b) ser inscrito no PIS ou no PASEP.

Caso não estejam enquadrados em nenhuma das con-dições acima, os síndicos devem se inscrever no INSS atra-vés do telefone 0800 780191, pelo site www.mps.gov.brou em uma agência da Previdência Social.

Condomínios e síndicos devem contribuir sobre pró-labore ou isenção

Planejamento Urbano

Em reunião realizada no último dia 09 de fevereiroos representantes das entidades não governamentais,indicaram, por unanimidade, o nome do advogado e di-retor da Agadie, José Euclésio do Santos, para o cargo device-presidente do Conselho Municipal de Desenvolvi-mento Urbano Ambiental (CMDUA) de Porto Alegre.

O Conselho, que é presidido pelo secretário do Pla-nejamento Municipal, Márcio Bins Ely, é formado por 27

conselheiros: nove representantes da comunidade, noverepresentantes de entidades não governamentais e noverepresentantes de órgãos técnicos do Município, do Es-tado e da União.

Os conselheiros do CMDUA analisam projetos espe-ciais que provocam impacto na cidade tais como shop-ping centers, hipermercados, loteamentos e assuntos re-lativos à regularização fundiária, dentre outros.

Representante da Agadie assume vice-presidência do Conselho do Plano Diretor

Jurídicas

Integrante da Terceira Turma e da Segunda Seção doSuperior Tribunal de Justiça (STJ), o ministro Massami Uye-da relatou, em 2009, diversos processos de relevância paraa sociedade, destacando dentre eles os que disseram res-peito a temas relacionados à adoção, condomínios, direitodo consumidor e contratos de compra e venda.

Na área condominial, o ministro enfatizou que é vedadaa ratificação posterior dos condôminos para se chegar aomínimo exigido para aprovação de matéria em assembleia.Para o ministro Massami Uyeda, a assembleia é um momentoessencial para alimentar o contraditório, um instrumento deuso comum, sendo ilegal a adesão posterior de moradorespara suprir falta de quorum verificada nas reuniões.

A questão foi decidida em um processo de Minas Ge-rais, em que lojistas de um edifício declararam-se prejudi-cados pelas decisões que foram tomadas em uma assem-bleia condominial. Obras foram feitas em áreas de acesso

comum, sem que os comerciantes tivessem anuído e te-riam causado prejuízo econômico para os imóveis comer-ciais, que perderam o fácil acesso que tinham com o hallque ligava à área aos imóveis residenciais.

Em outra decisão, baseada no voto do ministro MassamiUyeda, a Terceira Turma determinou o seguimento de umaação movida por um condomínio contra um grupo de con-dôminos que estaria impedindo o acesso a uma área comum.

De acordo com o ministro, tratando-se de um condo-mínio, formado por área comum e por unidades autôno-mas, a gestão é compartilhada por todos. No entanto, cadacondômino possui legitimidade para discutir judicialmentea propriedade de sua unidade, bem como o seu direito deusar, fruir e dispor da unidade. Sendo assim, tanto condô-mino quanto condomínio possuem legitimidade para liti-gar judicialmente em prol de área comum, na hipótese desua invasão por terceiro.

Ministro do STJ destaca algumas das decisões mais relevantes de 2009


P R A G A S E M C O N D O M Í N I O S

Sem comida e sem abrigoelas não têm porque ficar

o verão existe a tendência de que a proliferaçãode pragas em ambientes residenciais seja maior.A incidência costuma se propagar até o início do

outono e, se for controlada, diminui no inverno. Logo, es-tamos, ainda, numa época muito boa para executar pro-cedimentos de manejo que minimizem os problemas com“as pragas” ao longo do ano em nossos condomínios.

Como todos os seres vivos, as pragas dependem detrês fatores para sobreviver: água, alimento e abrigo, itensque, devido às proporções exigidas por elas, são encon-trados com grande facilidade em centros urbanos. Com aimpossibilidade de impedir o acesso à água, as alternati-

Nvas para afugentar estes pequenos animais, que tantosmalefícios causam aos seres humanos, passam a ser pro-vidências que dificultem sua alimentação e hospedagem.

De outra forma, experiências mostram que uma guer-ra contras as pragas urbanas seria desastrosa não ape-nas para as pessoas, de forma indireta, como tambémpara o meio ambiente, produtos, insumos e utensílios.Com isto, de acordo com especialistas, as iniciativas decombate as pragas passaram a ser substituídas por me-didas de controle e manejo que visam obter os mesmosresultados sem os prejuízos e os transtornos desenca-deados pela pura e simples tentativa de eliminação.

Animais que mais incomodam ou preocupam os moradoresReclamações em condomínios conforme a sazonalidade



Visitas indesejadase acordo com a síndica, Gilda Antunes Pinto, ges-tora do Condomínio Plaza Van Gogh, localizadono Bairro Teresópolis, em Porto Alegre, as gran-

des preocupações em termos de pragas no condomíniosão as baratas, os morcegos e os pombos. Estes últimos,com expressiva participação de cupins, motivaram, re-centemente, a troca dos telhados das quatro torres docondomínio. “Na verdade, as pombas deterioraram astelhas, as quais apodreceram, e os cupins danificaram asmadeiras, não sendo possível aproveitar absolutamentenada. Além disto, diz a síndica, a presença de pombosprovoca o entupimento de calhas e, por consequência,acaba sendo responsável por alguns tipos de infiltrações.Para que os danos provocados pelas pragas não sejammaiores, mantemos um sistema de manutenção preven-tiva, feita regularmente através de uma empresa contra-tada para este fim”.

Síndica do Edifício Açorianos II, que fica no bairro Jar-dim do Salso, na Capital, Lúcia da Silva Castro, tambémse esmera em evitar que baratas e ratos encontrem faci-lidades de proliferação em seu condomínio. Sempre quesurgem prováveis focos de incidência que possam pro-vocar eventuais reproduções de pragas, ela toma provi-dências imediatas. A síndica, alerta, porém, que não bas-ta apenas aos condomínios fazerem sua parte: “deveriahaver, por parte dos órgãos de saúde, procedimentosbem mais drásticos no controle de pragas nas ruas, buei-ros, praças e jardins da cidade. Isto ajudaria em termos

Dde saúde pública e facilitaria o controle destes animaispor parte da população”.

A apreensão, demonstrada pela grande maioria dossíndicos, confirma a veracidade da pesquisa realizadapela doutora em Zoologia, Susi Missel Pacheco, do Insti-tuto Sauver, quanto aos animais que mais incomodam osmoradores de prédios localizados em centros urbanos. Oestudo, realizado em 2004, demonstra que, no períodocompreendido entre os meses de dezembro e maio, asbaratas, morcegos e as formigas são mais frequentes, “por-que enquanto para os invertebrados, a disposição do lixoé, via de regra, o principal fator de atração, para os quiróp-teros a temperatura elevada da primavera-verão favore-ce a instalação de colônias maternidades em alguns tiposde telhados, pois coincide com o período reprodutivodas espécies.” Entre julho e agosto, a dianteira é assumi-da pelas formigas e, de setembro a novembro, a prima-zia passa a ser dos cupins, por ser a estação reprodutiva

do grupo que culminacom as revoadas.

Com o objetivo deorientar sobre as for-mas de prevenção,controle e manejodestes indesejáveis bi-chinhos, o Secovi/RS ea Agademi, promove-ram, nos meses de ja-neiro e fevereiro, duaspalestras sobre o te-ma. Ambas foram pro-feridas pela bióloga,

que também possui mestrado naárea de biociências, Susi Pacheco, eserviram de base para a quase tota-lidade da elaboração desta matéria.

Susi Missel Pacheco, com mestrado emBiociências e doutora em Zoologia,proferiu palestras para síndicos econdôminos nos meses de janeiro efevereiro e participou de alguns dosEncontros de Condomínios realizadospelo Secovi/RS e pela Agademi


urante algumas décadas, no final do século pas-sado, a expressão ‘um grande barato’ era enten-dida, por algumas pessoas, como sendo uma

coisa boa. Já a expressão ‘uma grande barata’ nunca tevea mesma conotação. Independente das dimensões, amilhares de anos, a presença de baratas sempre foi mo-tivo de repugnância e risco de transmissão de doenças.

Com a capacidade de viver até 15 dias sem água oualimento e 30 dias somente com a água proveniente da

evaporação obtida pela cocção dos alimentos, as bara-tas podem causar enfermidades como conjuntivites,gastroenterites, infecções urinárias, toxinfecções alimen-tares, alergias, verminoses, micoses, amebíase, giardíasee hepatite, entre outras.

Apesar de provocarem todos esses problemas, a bió-loga Susi Pacheco lembra, que “as baratas são importan-tes na cadeia alimentar e estão sendo empregadas aténa cura da AIDS, pois produzem polissacarídeos e ami-noácidos, cujos efeitos são similares ao AZT. Sabe-se, tam-bém, que elas auxiliam no combate a algumas enfermi-dades cardíacas.”

Em áreas urbanas uma das espécies mais comum é achamada ‘barata de esgoto’. Elas infestam cozinhas e ba-nheiros, devido à elevada temperatura e umidade, prin-cipalmente, em torno de equipamentos geradores decalor (geladeira, freezer, fogões) e sob pias, próximas aosencanamentos e fiação elétrica. Corriqueira também é adenominada baratinha de cozinha ou de madeira, fran-cesinha ou alemã, devido às faixas dorsais longitudinaisclaras e escuras. Esta é de difícil controle, convive com ohomem, próximo a sua fonte de alimento, e possui tole-rância a diversos inseticidas.

D

Um grande barato

Controle e manejo

A prevenção é o melhor remédiopara baratas. Por isto, a bióloga acon-selha que as pessoas fiquem aten-tas aos seguintes procedimentos:

Além da limpeza dos ambientes internos, eviteo acúmulo de madeira e matéria orgânica nasproximidades do prédio.

Vede ralos colocando telinha milimétrica ousacos plásticos.

Conserve as caixas de esgoto limpas e,preferencialmente, uma vez por semanacoloque água sanitária.

Mantenha o lixo em locais com tampa ou emsacos plásticos fechados.

Saiba que os aerossóis vendidos emsupermercados ou inseticidas tradicionais, abase de piretróides, funcionam. Apenas emcaso de infestação, contrate uma empresaespecializada para desinsetizar o ambiente.

Repelentes

Usar saches nos armários e guarda-roupas abase de louro e cravo da índia.

Usar óleos essenciais de eucalipto e alecrim,colocando-os a cada dois dias, com a utilizaçãode tecido ou buchinha de algodão.

Fazer uma mistura de bórax, chocolate em pó efarinha de trigo: duas colheres de sopa defarinha de trigo, duas colheres de sopa dechocolate em pó, quatro colheres de sopa debórax (que pode matar as baratas) e colocarnos locais próximos ao lixo, pias e ralos.


Asas prá que te querom época de calor, revoadas de morcegos ao finalda tarde, em locais de grande concentração popu-lacional são comuns. Com eles vêm ruídos estri-

dentes, a possibilidade de transmissão de doenças e asinconvenientes ocupações de forros, caixas de persianas,gabinetes de ar condicionado e vãos de dilatação dosprédios. Além disto, o bichinho é muito feio e sua ima-gem costuma estar associada a vampiros, o que não dei-xa de ser um exagero.

Afinal, das mais de 1.100 espécies de morcegos, ape-nas três, encontradas em áreas rurais no Brasil, são he-matófagas (se alimentam de sangue de aves e mamífe-ros), porém, apenas uma ocorre no Estado. Os quirópte-ros existentes nas regiões metropolitanas, por exemplo,se alimentam de insetos, frutas e néctar. Mas existem, ain-da, os que se alimentam de partes florais e folhas, depequenos vertebrados e de peixes. Ou seja, o morcegoé, no mínimo, um grande controlador de populações deinsetos e de pequenos vertebrados (roedores, anfíbios erépteis), agente de dispersão de sementes e polinizadorde espécies vegetais de interesse econômico. Também,por ser considerado um importante elo na cadeia ali-mentar, este mamífero - único com capacidade real devoar - é protegido pela Lei Federal 5.197, de janeiro de1967, que dispõe sobre a proteção da fauna e, portanto,não pode ser eliminado ou capturado.

Mas, então, o que fazer caso os morcegos invadam suacasa ou condomínio? Veja abaixo algumas sugestões quenos foram encaminhadas pela Assessoria de Imprensa daSecretaria Municipal do Meio Ambiente de Porto Alegre e,também, pela especialista em quirópteros, Susi Pacheco:

Caso os morcegos se instalem na caixa de persiana,é necessário desmontar o quadro e espantá-los, reti-rar as fezes, limpar com água sanitária e bloquear par-cialmente o orifício por onde os morcegos entram ea cortina passa. (Naftalina não dá certo, além disto éum produto cancerígeno).

No gabinete de condicionador de ar, deve-se retiraro aparelho da parede para espantá-los, retirar as fe-zes e limpar a caixa com amoníaco a 40% ou águasanitária. Vedar ao redor do local onde está instaladoo condicionador de ar de forma a evitar frestas ondeos morcegos possam se instalar.

E

Em vãos de dilatação de prédios, é sugerido espan-tar os morcegos com fumaça e colocar uma tela dearame para impedir a entrada de outros.

Em telhados, sótãos e caixas d’àgua é preciso obser-var por onde os morcegos saem ao anoitecer e vedartodos os pontos. Esse processo leva de um a três diasporque é necessário, antes de fechar completamen-te o telhado, que todos os morcegos tenham saído.Retirar o acúmulo de fezes e lavar posteriormentecom amoníaco a 40% ou água sanitária. Substituiralgumas telhas escuras por telhas brancas ou de vi-dro também surte efeito. Porém cada espécie requerexclusões distintas, de acordo com o tipo de telhado.

Em qualquer uma das operações acima utilize másca-ras e luvas e evite contato com as fezes de morcego. Aoretirar as fezes, umedeça-as antes para evitar a aspira-ção de poeira. Assim como acontece com as fezes dequalquer animal, quando acumuladas em ambientequente e úmido, há possibilidade para o desenvolvimen-to de fungos causadores de afecções respiratórias.

Em caso de mordida de morcegos ou outros animais,o ferimento deve ser lavado com água e sabão e apessoa deve procurar orientação médica.

Em Porto Alegre, caso necessário, solicite a vistoriade um técnico da Secretaria Municipal do Meio Am-biente (Smam) e da Secretaria Municipal da Saúde(SMS), pelo telefone 156. Na visitação os profissionaisanalisam o local e fornecem orientações sobre pro-cedimentos que podem acabar com o problema. Emoutras cidades informe-se nas prefeituras.



ertencentes ao mesmo grupo das vespas e abelhas,as formigas vivem em todos os continentes, excetonos pólos. Estima-se que existam, no mundo,cerca

de 18.000 espécies. No Brasil, onde há, aproximadamente,2.000 espécies, somente 20 a 30 são consideradas pragas.

As formigas domésticas são encontradas em residên-cias, hospitais, restaurantes e empresas de eletrodomés-ticos. Podem danificar medicamentos, alimentos, emba-lagens e equipamentos. Raramente atacam o homem,mas suas picadas podem ser dolorosas e se forem emgrande número podem matar por alergia.

Apesar destes inconvenientes, a bióloga Susi Pache-co, esclarece em suas palestras, que as formigas são muitoúteis, pois auxiliam no controle a outros insetos e aerifi-

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Sociáveis e nemtão ruins como

muita gente pensa

Métodos de Controle

1) Mecânico: somente é viável quando o formigueiro é jovem. Consiste na retirada do ninho escavando-se o local até encontrar a(s) panela(s) de fungo juntamente com a rainha. É um controle efetivoprincipalmente quando a área infestada é pequena.

2) Químico: pode ser efetuado por meio de iscas granuladas (a), pós secos (b), líquidostermonebulizáveis (c) ou gases liquefeitos (d).

a) Iscas Granuladas: de fácil utilização, consiste de substâncias atrativas às formigas impregnadascom um ingrediente ativo tóxico (inseticida). Sua eficiência depende da correta aplicação, da umidadedo solo e do ingrediente ativo nela contido.

As iscas mais eficientes são aquelas que possuem ingredientes ativos de ação lenta, pois não matam asformigas por contato, possibilitando que as carreguem para dentro do formigueiro sendo distribuída portodo o fungo. Oferecem segurança ao aplicador e permitem que o controle seja realizado em áreas dedifícil acesso. Durante a aplicação as iscas não devem ser manuseadas (usar luvas), pois as formigaspercebem o odor e as rejeitam. Não deve ser realizada em dias chuvosos e/ou solos úmidos.

b) Pós Secos: são aplicados no interior do formigueiro através de polvilhadeiras (bombas insufladorasde pó), preferencialmente em solo seco. Terrenos úmidos dificultam a penetração do pó. Emformigueiros antigos, com panelas profundas a eficiência é limitada.

c) Líquidos Termonebulizáveis: introduz o inseticida líquido diretamente nos olheiros doformigueiro por meio de aparelhos que produzem fumaça tóxica. Este método é oneroso devido aoequipamento e mão-de-obra especializada. Pode intoxicar os moradores.

d) Gases liquefeitos: gases comprimidos em embalagens apropriadas que serão liberados diretamenteno interior de olheiros por meio de mangueiras adaptadas a uma válvula de saída. É bem tóxico.

Das milhares de espécies de formigasexistentes apenas algumas dezenas são tidas

como sendo pragas

cam o solo e só se transformam em pragas quando inva-dem casas, jardins ou campos de cultivo e, eventualmen-te, sendo transmissoras de infecção hospitalar.

Repelentes

Hortelã seca, pimenta-de-caiena e bóraxajudam a deter as formigas: 7,5 g de folhassecas de hortelã, 35 g de pimenta-de-caienaem pó, 30 g de bórax;

Gergelim nos locais de passagem;

Borra de café;

Infusão de folhas de agave em água por doisdias (uma folha por litro de água);

Pão caseiro embebido em vinagre - mata ofungo - colocar próximo à trilha

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O rato roeu a roupa do rei...

m casal de ratos, na idade de seis a sete meses,gera em média 40 indivíduos, considerando-se osfatores limitantes como alimento disponível e

doenças. As perdas econômicas causadas pelos roedo-res são de grande relevância nas plantações, na armaze-nagem de grãos, em indústrias de transformação de ali-mento, locais de confinamento de animais, etc.

Além disto, os roedores, que nos condomínios estãorestritos a telhados, esgotos, área de disposição do lixo ejardins, podem transmitir diversos tipos de doenças, taiscomo: tifo, febre da mordida, leptospirose, triquinose, sal-monelose, hantavírose, entre outras.

O hantavírus (vírus letal) pode ser propagado, sim-plesmente pelo caminhar do indivíduo sobre superfíciecom poeira, inalando-a. A febre hemorrágica é o pior tipoda doença causada pelo vírus, provocando hemorragiapelos poros e olhos e, ainda, atingindo órgãos internoscom altíssimo grau de mortalidade. No entanto, o ratode telhado, a ratazana e o camundongo não apresenta-ram a doença, até o momento, sendo que a mesma émais frequente em roedores silvestres, encontrados emlocais como silos, de armazenamento de grãos, quandoo homem se contamina ao varrer o ambiente.

Medidas Preventivas e de Controle

1) Antirratização: faz-se com o acondicionamento cor-reto do lixo, dispondo-o na rua somente na hora que ocoletor recolher. Locais que possam servir de abrigo pararatos devem ser inspecionados periodicamente e, quandonecessário, deve ser feita a vedação de frestas ou vãos, coma colocação de telas, grelhas, ralos do tipo abre-fecha e sa-cos de areia. Acúmulo de materiais de refugo e restos decomida espalhadas pelo ambiente devem ser evitados.

2) Desratização: o uso de produtos químicos para con-trole de roedores deve ser realizado por pessoas capaci-tadas na manipulação dos mesmos e que conheçam astécnicas de aplicação, uma vez que, o uso descontrola-do pode contribuir para o aumento da população emvez de controlá-los.

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A propósito deste item, a bióloga Susi Pacheco expli-ca a possibilidade de ocorrência do efeito bumerangueou inversão de resultado, que é quando não se obtém adiminuição de ratos em uma área após um trabalho dedesratização e sim um aumento na população existen-te. “Se uma colônia tem dez ratos adultos, o surgimentodo décimo primeiro rato inicia o canibalismo. Os recém-nascidos são abandonados pelas mães e comidos pelosadultos; as fêmeas diminuem sua frequência de cio eparem ninhadas reduzidas, as quais são canibalizadas.Somente se ocorrer a morte de um dos dez ratos dessacolônia é que a vaga é preenchida por algum filhote,dessa forma a colônia se auto-regula.”

“Caso haja interferência externa, prossegue a espe-cialista, e se elimine, por exemplo, quatro indivíduos, asfêmeas gerarão vinte filhotes, que vão se alimentar daporção de comida dos quatro adultos eliminados. Essesvinte filhotes disputarão a vaga em aberto na colônia,recompondo o número original, onde os quatro maisfortes tentarão eliminar os dezesseis mais fracos, quefugirão para áreas contíguas, estabelecendo novas co-lônias. Assim, ao invés da colônia anterior de dez indiví-duos, têm-se, agora vinte e seis ratos.”

Se fosse só isto: azar do rei. Mas o pior é que não é

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Mosquitos: sinfonia desafinada e

doenças pelo ar

Medidas Preventivas

Para controlar as populações de mosquitos éimportante evitar os criadouros. Por istonunca deixe água parada, limpa ou suja,exposta em quaisquer recipientes tais comocaixas d’água, latas, garrafas, copos, pneus,pratos de vasos, tambores, fossas, valetas episcinas sem tratamento;

Lembre-se que o lixo não deve ser jogadoem córregos, obstruindo-os, pois a águaficará parada e servirá de criadouro paramosquitos que vivem neste ambiente;

Nos pratos de vasos de plantas coloque areiagrossa evitando que estes se transformemem criadouros;

Não se esqueça de acondicionar os alimen-tos em potes ou latas bem fechadas e vedartodos os acessos aos reservatórios de água.

Métodos de Controle

1) Método químico: consiste na utilização de inseticidas, inibidores de crescimento, feromônios, atrati-vos e repelentes. O uso requer cuidados, pois algumas destas substâncias são extremamente tóxicas,colocando em risco não só a saúde do ser humano e animais domésticos como potencializando gravesdistúrbios nas populações dos outros seres vivos. Tais inseticidas somente devem ser utilizados emsituações de surtos em áreas de risco, como em casos de Dengue, recentemente registrados no Estado.

2) Método biológico: baseia-se no estudo de organismos capazes de atacar e devorar as larvas dosmosquitos indesejáveis. Os agentes podem ser outros insetos, aves insetívoras, peixes, anuros, répteis,planárias, fungos, bactérias, vírus e morcegos. Há, também, a modificação genética que ocorre através daintrodução de machos estéreis, influindo na dispersão propositada em zonas afetadas. Este procedimen-to provoca o acasalamento de fêmeas férteis com estes machos e, consequentemente, levando a produ-ção de ovos inviáveis.

Repelentes

Extrato de Citronela. No entanto, para algumasespécies, como o borrachudo, ela não funciona.

Erva-Botão. Coloca-se folhas em um litro deálcool. Deixa-se em infusão por dois dias eaplica-se na picada.

O uso de mosquiteiros e telas ainda é o maisrecomendado.

Funciona, também, o emprego de complexoB. Usar dois dias antes de ir a campo e só pararquando não houver mais risco de picadas.

Espetar cravos da índia no limão é uma boa dica.

ão bastassem os insuportáveis tipos de zumbidoe as dolorosas e marcantes picadas, os mosqui-tos são, também, conhecidos transmissores de

doenças, destacando-se entre elas a febre amarela, den-gue, malária, alguns tipos de encefalite, filariose e outras.Motivos suficientes para batermos em retirada quandoeles invadem os locais onde gostaríamos de ficar. Logo,o conhecimento de algumas técnicas sobre como man-ter esses ‘péssimos músicos e atiradores de dardos en-venenados’ é extremamente útil para nossos ouvidos,pele e saúde. Então vamos a elas.

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Proteja as estruturas de madeirasxistindo na terra há mais tempo do que o própriohomem, a maioria das espécies de cupins tem exer-cido destacada função na natureza, decompondo

matéria orgânica, colaborando para a incorporação denutrientes e fertilidade do solo. Entretanto, algumas desuas espécies, adaptadas ao meio urbano, em especial,aquelas que possuem o hábito de se alimentar de madei-ra e de outros materiais celulósicos, como papéis e livros,são conhecidas pelos danos que causam às construções,habitações e, especialmente, às estruturas de madeira.

Em matéria publicada na edição de número 30, a Re-vista Espaço Imóvel realizou uma entrevista com o zoo-tecnista, Sergio Luis Batista Cancelli, a respeito do assun-to. Na ocasião, o especialista, que atua na área de manejointegrado de pragas desde 1998, fez algumas recomen-

Edações sobre ações preventivas que podem ser tomadaspara evitar a instalação de colônias de cupins. Confira:

Coloque telas nas janelas e portas para impedir a entradadas “revoadas” que ocorrem no período de reprodução.

Caso haja algum foco dentro de casa, elimine-o quantoantes. Do contrário as revoadas ocorrerão dentro de suacasa. Ao pousarem, os cupins já procuram um local parainiciar uma nova colônia e, rapidamente, infestam as de-mais estruturas.

Vale lembrar que realizar uma desinsetização antes daépoca das revoadas, não elimina as colônias já existen-tes, mas acaba com os insetos que pousam em busca defrestas para iniciar novas colônias.

Formas de Tratamento

Falando sobre as maneiras de combater o cupim,Cancelli afirma que existem tratamentos possíveis semo uso de produtos químicos, mas que eles são mais ca-ros e de execução bastante difícil. “Com isto, o controlequímico acaba sendo a escolha mais viável. Como sãoprodutos de considerável toxidade, cuidados como o usode máscara facial, com filtro apropriado, e luvas, são in-dispensáveis. Tendo em vista que o resultado obtido estámuito ligado a forma de aplicação do cupinicida, muitasvezes as tentativas domésticas não são bem sucedidas.Não raro móveis, telhados e outras estruturas acabamsendo substituídas, a preços elevados, quando poderiamter sido imunizadas por uma empresa especializada porum valor muito menor”.

sujeira decorrente da eliminação das fezes dospombos, em todos os lugares por onde eles pas-sam, poderia até ficar em segundo plano, não fos-

sem, elas, transmissoras de uma série de doenças. As en-fermidades trazidas pelos pombos vão desde alergias edermatites até graves ameaças aos sistemas respirató-rio e nervoso central.

Os pombos não ficamassim tão pertos da paz

Além disto, a bióloga, Susi Pacheco, explica que “comoas fezes dos pombos são ácido-corrosivas elas podemdanificar e contaminar equipamentos, veículos e produ-tos armazenados. Filhotes e ovos atraem roedores, for-migas e baratas. Ao mesmo tempo, penas, restos de ni-nhos e cadáveres dos pássaros provocam entupimen-tos de redes ou malhas pluviais superiores dos prédios.”

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Como se vê, onde existe pombo, a paz não costumaficar por perto.

Medidas Preventivas e de Controle

Não dê alimentos: com pouca oferta de alimentos, a po-pulação diminui naturalmente.

Remova ninhos e limpe locais que contenham fezes;umedeça as fezes antes da remoção com água sanitáriae utilize máscara para proteger a boca e nariz.

Construa barreiras físicas para dificultar a instalaçãode ninhos e abrigos - repelindo-as sem ferir, matar oucapturar, cumprindo as determinações legais - tornan-do as estruturas completamente desfavoráveis ao pou-so e a formação de ninhos. Por exemplo: espículas - pon-tas de metal ou plástico, não afiadas fixadas em umabase plástica – são adequadas para peitoris e beiraisde coberturas; fios de aço tensionados entre postes,com mola para causar instabilidade com baixa visibili-dade, podem ser utilizados em topos de prédios e emparapeitos de janelas; mola espiral em aço, lisa curvilí-nea e não polida, é o ideal para locais planos e longos,como parapeitos, beirais, lajes.

Recado Final

E depois de tantas ‘cobras e lagartos’ (ou qua-se isto) concluímos esta matéria com uma men-sagem da diretora-presidente do Instituto Sau-ver, Susi Pacheco, a respeito da importância dautilização de adequadas formas de prevenção,controle e manejo de pragas: “a responsabilida-de de cuidar de nosso meio ambiente inclui anecessidade de conduzirmos com harmonia aconvivência entre todos os seres vivos. Afinal,cada grupo de animais, seja ele considerado ‘bo-nitinho’, ‘nojento’ ou ‘horrível’, exerce significati-vo papel em nosso ecossistema, esteja ele emuma floresta ou em nosso jardim”.

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Preste atenção

O que síndicos e condôminos devem exigir deprestadores de serviços ou colaboradores no con-trole e manejo integrado de pragas?

Planejamento prévio das áreas que serãoalvo dos procedimentos.

Monitoramento semanal, em caso de infesta-ções, e quinzenal ou mensal, para avaliação emanejo dos animais.

Relatórios periódicos (após a primeira aplicaçãoe de acordo com monitoramento posterior).

Certificado de validade da aplicação (um, trêse seis meses).

Conhecimento dos produtos que serão aplicados.

Divulgação das dosagens e os nomes co-muns e químicos dos produtos utilizados,bem como as reações comuns dos mesmosem caso de intoxicação.

CADASTRE-SE E RECEBA POR e-mail o ‘conexão condomínio’O Secovi/RS e a Agademi enviam por e-mail, semanalmente, para todos os

síndicos cadastrados, notícias e informações que dizem respeito à área condo-minial. O cadastramento e envio do material são gratuitos e para recebê-lobasta informar seu endereço eletrônico mandando uma mensagem para

[email protected] .@


Cobrança dacontribuição

condominial

udou a lei. Através de dispositivo isolado, incer-to nas ‘disposições finais’ da Lei nº 11.977/09, mo-dificações foram introduzidas nos procedimen-

tos de cobrança das contribuições condominiais.Diz o citado dispositivo:“Art. 72 - Nas ações judiciais de cobrança ou exe-

cução de cotas de condomínio, de imposto sobre apropriedade predial e territorial urbana ou de outrasobrigações vinculadas ou decorrentes da posse doimóvel urbano, nas quais o responsável pelo paga-mento seja o possuidor investido nos respectivos di-reitos aquisitivos, assim como o usufrutuário ou ou-tros titulares de direito real de uso, posse ou fruição,será notificado o titular do domínio pleno ou útil, in-clusive o promitente vendedor ou fiduciário.”

A interpretação que imediatamente emerge dotipo legal aponta para o reconhecimento de que opossuidor do imóvel, nele imitido na posse em razãode algum título legítimo (v.g., o promitente compra-dor em contrato de promessa de compra e venda, ousufrutuário, o devedor fiduciante na alienação fidu-ciária em garantia) é o “responsável” pelo pagamentoda cota condominial.

Isto significaria, de certo modo, pôr fim ao enfren-tamento que grassava na jurisprudência, e ainda per-siste, a respeito do papel do titular do domínio nessasituação. Afinal, condomínio é conceito que tem ori-gem no direito das coisas, de modo que, apreciado norigor terminológico, só é condômino quem detém atitularidade do bem. A evolução negocial já relativi-zara o conceito, como bem atesta a jurisprudência quepassou a admitir o promitente comprador no pólopassivo da ação de cobrança.

Agora, no entanto, a lei, em face das figuras jurídi-cas acima referidas, parece agasalhar o entendimen-to de que o “possuidor do imóvel investido nos respec-tivos direitos aquisitivos” é o devedor das contribuiçõescondominiais.

Porém, ao mesmo tempo, exige peremptoriamen-te que o promitente vendedor e ainda detentor do do-mínio, o nu-proprietário no caso do usufruto, e o cre-

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O P I N I Ã O

Flor Edison da Silva Filho Advogado e Diretor da Agadie


dor fiduciário na alienação fiduciária, sejam formal-mente cientificados da demanda de cobrança das co-tas condominiais inadimplidas, visto que, ao fim e aocabo, é o próprio imóvel sobre os quais os mesmosdetêm direitos que responderá pelo débito. É, comcerteza, como resultado dessa peculiar circunstânciaque o tipo legal impõe, como exigência cogente, anotificação do titular do domínio.

A rigor, cada caso encontra a sua própria explica-ção: no caso do usufruto, para dar ciência ao nu-pro-prietário, em face de se tratar de dívida de naturezapropter rem, o que poderá, no futuro, atingir-lhe a ti-tularidade por via reflexa; no caso do credor fiduciá-rio, idêntico é o motivo e, além disso, para ensejar-lheiniciativas quanto a possibilidade de identificar já aíum inadimplemento contratual por parte do devedorfiduciante; e, por fim, no caso do promitente vende-dor, para assegurar, ainda que por via tecnicamentediscutível, a regularidade registral da penhora e doposterior praceamento do imóvel por ocasião do cum-primento de sentença, à vista de que aquele que é ti-tular do domínio – o promitente vendedor - não fi-gura na ação como demandado e a dívida, reitere-se,é de natureza propter rem. Além disso, neste últimocaso, se o contrato de promessa de compra e vendaainda não estiver quitado, pode, circunstancialmente,em face do inadimplemento das cotas condominiaisocorrer alguma infração contratual, servindo a notifi-cação, também, para alertar o promitente vendedor.

Aliás, a jurisprudência já havia afirmado que estacondição de propter rem do crédito condominial se

exibe como verdadeira garantia real sui generis, comdireito de sequela do imóvel em poder de quem eleesteja. Nesse sentido, há um esclarecedor acórdãode nosso Tribunal de Justiça da lavra do Desembarga-dor Marco Aurélio dos Santos Caminha (Apelação Cí-vel nº. 70021509625).

Em suma, embora não disciplinando a matéria coma recomendável clareza e precisão, tudo está a indicarque o novo dispositivo veio para encerrar as divergên-cias a respeito de quem deva responder em juízo pelacontribuição condominial e, ao mesmo tempo, assegu-rar a vinculação direta da dívida à unidade privativadevedora, pouco importando a respectiva titularidade.

Como a jurisprudência já se achava a meio cami-nho da solução agora preconizada, quer-se intuir quea correspondente pacificação da matéria será a con-sequência natural.

Por fim, é importante referir que o artigo 1345 doCódigo Civil - aquele que responsabiliza o adqui-rente pelas contribuições condominiais devidaspelo alienante - não foi atingido pela nova disposi-ção e continua em pleno vigor.

Deste modo, consolidando-se a propriedade ple-na sob a titularidade do credor fiduciário, ou extintoo usufruto passando o nu-proprietário a exercer to-dos os poderes sobre o imóvel, ou, enfim, resolvido ocontrato de promessa de compra e venda, retoman-do o promitente vendedor a posse direta do bem, to-dos esses titulares do domínio passam a responderpela dívida condominial existente, resguardado, evi-dentemente, o direito de regresso na forma da lei.

Definida a data de realização do próximoEncontro Gaúcho de Condomínios

O Secovi/RS e a Agademi já deram início aos preparativos para a realização de mais uma

edição do maior evento condominial do Sul do País.

Desenvolvido através da apresentação de palestras e debates sobre diversos temas de

interesse de síndicos e condôminos, o Encontro, em sua décima terceira edição, acontecerá dias

27 e 28 de setembro, no Centro de Eventos do Hotel Plaza São Rafael, em Porto Alegre.

AGENDE-SE


Comentários à Lei 12.112/09que alterou a lei do inquilinato

Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, indiscuti-velmente é considerada pelos especialistas umadas melhores legislações sobre inquilinato que

se tem notícia, e isso porque foi fruto da convergência deinteresses de locadores, locatários e governo, em decor-rência da crise habitacional que se instalara nos anos 90.

A Lei 12.112, de 09 de dezembro de 2009, por outrolado, surgiu com objetivo de modernizar as relações loca-tícias e atualizar a Lei 8.245/91, portanto, não estamos fren-te a uma nova Lei do Inquilinato, como muitos imaginam.

Neste espaço, discorreremos brevemente sobre asalterações, sem, contudo, esgotar o tema:

Art. 4º“Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração

do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alu-gado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando amulta pactuada, proporcionalmente ao período decumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que forjudicialmente estipulada.”

A mudança no “caput” do art. 4º, em verdade, apenasatualiza a legislação, pois o art. 924 mencionado era do

Código Civil de 1916, e o atual diploma reproduziu nor-ma assemelhada1, mas não idêntica.

Há que se ater, ainda, ao fato que a jurisprudência2 jáhavia se firmado no sentido de que a multa deve ser pro-porcional, ou seja, quanto maior for o tempo de cumpri-mento do contrato, menor deverá ser a multa, portanto,utilizando um sistema de proporcionalidade com apli-cação de uma regra de três simples.

Art. 12A redação estabelecida pela Lei 12.112/09 consta:“Art. 12. Em casos de separação de fato, separação

judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a loca-ção residencial prosseguirá automaticamente com ocônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11,a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador eao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.

§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas respon-sabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado dorecebimento da comunicação oferecida pelo sub-ro-gado, ficando responsável pelos efeitos da fiançadurante 120 (cento e vinte) dias após a notificaçãoao locador.” (NR)

A nova redação substituiu a expressão “sociedadeconcubinária” por “união estável”, adequando-a aos no-vos tempos e ao sistema do atual Código Civil Brasileiro.

O prosseguimento da locação com o cônjuge ou com-panheiro que permanecer no imóvel já era consagrado; oque se impõe agora é que a sub-rogação será obrigato-riamente comunicada por escrito ao locador e ao fiador,se esta for a modalidade de garantia prevista na locação.

O fiador, por sua vez, poderá exonerar-se das suasresponsabilidades, comunicando o locador de forma ine-

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L O C A Ç Õ E S

P R I M E I R A P A R T E*

* Devido a amplitude e importância do tema, o presente artigo foi dividido em duas partes, sendo quea conclusão deverá ser apresentada na próxima edição.

Gilberto Koenig Advogado professor deDireito Imobiliário da Unisinos, ex-vice-presidente doSecovi-RS e da Agademi e ex-presidente da Agadie


1 Art. 413 do Código Civil de 2002.2 AÇÃO DE COBRANÇA. MULTA COMPENSATÓRIA DECORRENTE DA ENTREGA ANTECIPADA DO IMÓVEL LOCADO. Aplicação do art.924 do Código Civil, reduzindo a multa à proporcionalidade do descumprimento da obrigação. JUROS LEGAIS E CORREÇÃOMONETÁRIA. Incidência desde a entrega das chaves, momento em que se verificou a mora. Apelação provida em parte. ApelaçãoCível nº70002009264 - 16ª Câmara Cível - TJRGS.3 Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações:

I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessáriose as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.

4 Lei nº 11.101/2005.

quívoca. A novel regra estabelece prazo decadencial de30 (trinta) dias, contados do recebimento da comunica-ção de sub-rogação, para que o fiador utilize a faculda-de de exonerar-se, independente do contrato estar vi-gendo a prazo determinado.

Comunicado o locador da intenção de exonerar-se, ofiador é liberto da obrigação, independente de qualqueroutra providência judicial ou extrajudicial, todavia, per-manece responsável por todas as obrigações assumidaspelo prazo de 120 (cento e vinte) dias.

Se o sub-rogado, por sua vez, não comunicar o loca-dor e o fiador do advento da alteração do locatário emface de uma das hipóteses prevista no “caput” do art. 12,permanecerá hígida a fiança, nos moldes do ajustado nocontrato, até a efetiva devolução do imóvel, pois a exo-neração do fiador não é automática, ao contrário, depen-de de comunicação expressa ao locador.

O legislador aproveitou e disciplinou de forma idên-tica a hipótese de sub-rogação por morte do locatárioprevista no art. 11 da Lei 8.245/913, o que significa que apartir da vigência da Lei 12.112/09, a morte do locatárionão exonera automaticamente o fiador, que, pretenden-do se livrar da obrigação, deverá comunicar de formainequívoca o locador de sua intenção de liberar-se, fi-cando, entretanto, responsável pelas obrigações assumi-das por 120 dias.

Art. 39A nova redação da Lei 12.112/09 é:Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário,

qualquer das garantias da locação se estende até a efe-tiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a lo-cação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

A partir de uma equivocada interpretação do Supe-rior Tribunal de Justiça quanto à Súmula 214, felizmentejá superada, se estabeleceu no cenário jurídico um conflitodo alcance da regra do primitivo art. 39 da Lei do Inquilina-to, no que diz respeito à manutenção da fiança quando alocação é prorrogada a prazo indeterminado, o que agoraficou superada, pois expressa a manutenção da garantia.

Art. 40, inciso II.O art. 40 da Lei 8.245/91 disciplina as hipóteses em

que o locador poderá exigir do locatário novo fiador oua substituição da garantia, sendo a nova redação do re-ferido inciso II, é:

II – ausência, interdição, recuperação judicial, falênciaou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

A regra acrescenta apenas a hipótese de recuperaçãojudicial4, figura nova no direito brasileiro, assemelhada a ex-tinta concordata, que possibilita ao empresário, para evitara falência, liquidar suas dívidas em determinado tempo.

Art. 40, inciso X.A redação primitiva da Lei do Inquilinato não previa a hi-

pótese do inciso X que é redação da Lei 12.112/09.X – prorrogação da locação por prazo indetermina-

do uma vez notificado o locador pelo fiador de sua in-tenção de desoneração, ficando obrigado por todos osefeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após anotificação ao locador.

Incluiu-se, portanto, entre as hipóteses em que o loca-dor pode exigir novo fiador ou outra modalidade de ga-rantia, a exoneração do fiador, no prazo indeterminado, pordesinteresse na manutenção da garantia prestada.

Ao fiador é assegurado o direito de exonerar-se da fi-ança quando a locação estiver prorrogada a prazo inde-terminado, bastando para tanto comunicar de forma ine-quívoca ao locador.

A responsabilidade do fiador, todavia, se estende por120 (cento e vinte) dias, contados da comunicação dodesinteresse em continuar como garantidor.

Art. 40, parágrafo único.Em contrapartida, acresceu o legislador, através da Lei

12.112/09, o parágrafo único, ao art. 40 da Lei das Loca-ções, com a seguinte redação:

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatá-rio para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30(trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

Se por um lado ficou cristalina a possibilidade do fia-dor se exonerar da fiança prestada, por outro, o legisla-


L O C A Ç Õ E S

dor deixou do mesmo modo claro o direito do locadorde exigir do locatário uma nova garantia no prazo de 30(trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação, am-pliando as hipóteses de despejo.

Art. 59O art. 59 da Lei das locações, no capítulo destinado a

disciplinar as ações de despejo, diz que essas ações terãorito ordinário, com as modificações constantes expressas.

O parágrafo primeiro do referido art. 59 trata das hi-póteses de liminares para a desocupação do imóvel em15 (quinze) dias, arrolando 5 (cinco) situações objetivas5.

A Lei 12.112/09 acrescenta ao rol mais 4 (quatro) hi-póteses de despejo liminar, que são:

VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a ne-cessidade de se produzir reparações urgentes no imó-vel, determinadas pelo poder público, que não possamser normalmente executadas com a permanência do lo-catário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

VII – o término do prazo notificatório previsto no pa-rágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova ga-rantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII – o término do prazo da locação não residencial,tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias dotermo ou do cumprimento de notificação comunican-do o intento de retomada;

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios dalocação no vencimento, estando o contrato desprovidode qualquer das garantias previstas no art. 37, por nãoter sido contratada ou em caso de extinção ou pedidode exoneração dela, independentemente de motivo.

O legislador incluiu dentre as hipóteses de despejoliminar para desocupação em 15 dias a situação em quehá necessidade de se fazer reparações urgentes no imó-

5 § 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde queprestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, noqual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada emaudiência prévia;III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendono imóvel pessoas não autorizadas por lei;V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

6 Art. 40, Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.” (NR)7 Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.8 Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;II - fiança;III - seguro de fiança locatícia.

vel, determinadas pelo poder público, que pelo seu vul-to ou periculosidade não possibilitam a realização com apermanência do locatário, ou, ainda que possa ser realiza-da com sua permanência, ele se recuse a consenti-las.

Como se observa, a nova hipótese de liminar visa aproteger o patrimônio do locador, mas também e, prin-cipalmente, a segurança do locatário e sua família.

A sétima hipótese de liminar é quando expirado oprazo de 30 (trinta) dias6 para o locatário oferecer novamodalidade de garantia sem apresentação de outra aptaa manter a segurança inaugural do contrato.

O art. 40 prevê extenso rol de situações que permi-tem ao locador exigir do locatário a substituição do fia-dor ou da modalidade de garantia.

Ao locador, entretanto, é facultado manter a locação semqualquer garantia, hipótese em que poderá passar a cobraro aluguel antecipadamente como previsto no art. 207 e, in-correndo o locatário em mora, usar da faculdade de des-pejo liminar prevista no inciso IX do §1º do art. 59.

Do novo rol de despejos liminares o que mais noschama a atenção é do inciso VIII, pois injustificadamentepermite o despejo do locatário não residencial quandodo término do prazo do contrato ou da notificação pre-monitória, desde que ajuizada ação desalijatória no pra-zo de 30 (trinta) dias.

A última hipótese de despejo liminar está prevista noinciso IX, e é, sem dúvida, a grande novidade, não obs-tante a considerarmos tímida.

Com efeito, o legislador possibilita o despejo liminarquando o locatário que não tenha qualquer das garantiasprevista no art. 378 da Lei do Inquilinato seja por que nuncafoi contratada ou mesmo por exoneração do fiador e estejaem mora com os aluguéis e/ou acessórios da locação.


Confira a conclusão deste artigo na próxima edição daRevista Espaço Imóvel

Como se observa, o despejo liminar na falta de pa-gamento de aluguel somente alcança aqueles locatá-rios que não tem garantia, portanto, mantendo o siste-ma tradicional da ordinariedade nas demais situações.

Pensamos que o melhor seria estender a todas açõesde despejo, por falta de pagamento, a medida liminar,independente de o locatário ter ou não garantia, poisaí sim haveria valorização do bom pagador e equilíbriona relação locatícia, inclusive com bem, ainda que resi-dencial,9 pela inadimplência do afiançado.

Art. 59, § 3º§ 3º No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, pode-

rá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a limi-nar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias con-cedidos para a desocupação do imóvel e independen-temente de cálculo, efetuar depósito judicial que con-temple a totalidade dos valores devidos, na forma pre-vista no inciso II do art. 62.” (NR)

Por outro lado, o legislador permitiu que o locatárioinadimplente e que não tenha garantias possa evitar arescisão da locação e, como consequência, elidir a limi-nar de desocupação, se dentro do prazo de 15 (quinze)

dias concedidos para a desocupação do imóvel, efetuaro depósito judicial da totalidade dos valores devidos,inclusive, custas, honorários advocatícios e demais co-minações legais, como previsto do inciso II do art. 62.

A regra, por certo, consagra o tradicional institutoda emenda da mora, todavia, o faz de forma a não per-mitir ao locatário procrastinar a solução do litígio.

Aquele inquilino que está em mora e de fato pre-tende purgá-la, poderá fazê-lo depositando integral-mente o valor devido, sem maiores rodeios, nem mes-mo de remessa dos autos ao contador judicial, pois cabea ele locatário a elaboração do cálculo do valor a partirda memória de débito constante na petição inicial.

9 Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processode execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outranatureza, salvo se movido:

...VII - por obrigação decorrente de fiança concedida emcontrato de locação. (Incluído pela Lei nº 8.245, de 1991)


ESPAÇO IMÓVEL


Respostas: Eliane Maria Virtuoso, advogada, integrante do Departamento Jurídico Secovi/RS-Agademi

Condômino se nega a pagar as despesas de condo-mínio com o calçamento das áreas comuns aprova-das em assembleia, com fundamento de que o con-domínio não possui convenção. Ele tem razão?

Ausente previsão convencional sobre o rateio de des-pesas, na vigência do Código Civil de 2002, as despesascondominiais devem ser rateadas proporcionalmente àcota de cada condômino em relação à parte comum.

A alegação do condômino não tem fundamento, poisa obrigação que se imputa a este é de concorrer nas des-pesas do condomínio, recolhendo a quota-parte que lhecouber em rateio, independe de sua vontade, mas de suaqualidade de titular de um direi-to real no momento da constitui-ção da obrigação, ou seja, a obri-gação é daquele que tem a facul-dade de usar, gozar e dispor dacoisa, e o direito de reavê-la do po-der de quem quer que injusta-mente a possua ou detenha.

Conforme manifestação doMin. Waldemar Zveiter, do Supe-rior Tribunal de Justiça, em Re-curso Especial nº 40774-RJ:

“Um condomínio, ainda que atí-pico, caracteriza uma comunhão enão se afigura justo, nem jurídico,em tal circunstância que um parti-cipante, aproveitando-se do “esfor-ço” dessa comunhão e benefician-do-se dos serviços e das benfeitoriasrealizadas e suportadas pelos ou-tros condôminos, dela não participe contributivamente”.

As obras de calçamento, localizadas nas partes co-muns, do condomínio objetivam facilitar o uso do bemcomum, caracterizando-se como obra útil, sujeita àaprovação da maioria simples (a metade mais um dospresentes na assembleia) dos condôminos, na forma doart. 1.341, II, do CC/02

Portanto, a obrigação de pagar os encargos condo-miniais decorre do fato de o condômino integrar o uni-verso condominial, sendo irrelevante, inclusive, a cir-cunstância do condomínio não ter convenção ou de ocondômino não tê-la assinado. O documento que fun-damenta, legalmente, a cobrança das despesas de con-

domínio é a ata que comprova a aprovação da despesapor assembleia.

É verdade que com a nova lei do inquilinato o loca-tário não precisa apresentar fiador?

Cumpre esclarecer que não há uma nova Lei do In-quilinato. A Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) perma-nece em vigor, mas agora com alterações efetuadas atra-vés da Lei nº 12. 112/2009.

No que tange a consulta formulada, cabe esclarecerque permanece inalterado o direito do locador exigiruma das seguintes modalidades de garantia: caução;

fiança; seguro de fiança locatícia ecessão fiduciária de quotas de fun-do de investimento, o que está am-parado na previsão expressa no art.37 da Lei 8.245/91.

Neste sentido, equivoca é a afirma-ção de que o locatário não mais pre-cisa apresentar fiador. Vale dizer, a Leiprevê a possibilidade de exigência deapenas um tipo de garantia, sendoproibido ao locador exigir mais deuma daquelas acima elencadas.

Por outro lado, exigir a fiança nãoé uma obrigação do locador e simuma faculdade, a qual é exercida,justamente para que a locação es-teja garantida, ou seja, o locadorentrega seu patrimônio para ser uti-lizado por um terceiro e, nada maisjusto, que em troca a lei lhe faculte

uma garantia de receber a remuneração ajustada.Por outro lado, se no curso da locação o fiador vem a

falecer ou a se exonerar da obrigação assumida, o loca-dor poderá notificar o locatário para que apresente umanova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias – quepoderá ser outro fiador ou outra modalidade de fiança -,sob pena de desfazimento da locação (art. 40, da Lei nº8.245/91, com a redação da Lei nº 12.112/09.12.2009).

Vencido o prazo de 30 dias, se o locatário não apre-sentar nova garantia idônea, o locador poderá buscardecisão judicial liminar, em ação de despejo, que garan-ta a desocupação no prazo de quinze dias (art. 59, da Leinº 8.245/91, com a redação da Lei nº 12.112/09.12.2009).


RESPONDEMeu prédio é misto e, no térreo, há uma loja que vemse beneficiando da área comum, em frente à mesma,para estacionamento de veículos de clientes que afrequentam, atrapalhando o passeio público e cau-sando problemas para o condomínio. Isto é certo?

É comum, em condomínios de natureza mista, ques-tionamento quanto à utilização de áreas comuns. O Có-digo Civil, artigo 1.335 estabelece que é direito do con-dômino utilizar a área comum, conforme a sua destina-ção, e contanto que não exclua a utilização dos demaiscondôminos. O artigo 1.331, § 2º, descreve algumas áre-as comuns, sem excluir as que estejam definidas na con-venção do condomínio.

Cabe, referir, ainda, que, as despesas relativas a par-tes comuns de uso exclusivo de um condômino, incum-bem a quem delas se serve. Desta forma, recomenda-mos consultar a convenção do condomínio a qual de-verá descrever a área em que o condômino utiliza comoestacionamento de clientes, para saber se é área co-mum do condomínio, ou se trata apenas de recuo daedificação. Em se tratando de área comum, a Lei prevêque deverá ser utilizada pelos condôminos, e aqueleque utilizar de maneira exclusiva é o responsável pelasdespesas desta área.

Assim, depois de identificada a área, é que será pos-sível ao condomínio resolver a questão, com base nos

dispositivos de lei, inclusive disciplinando a utilização daárea se for o caso, mediante a convenção do condomí-nio e do regimento interno.

Se em um condomínio comercial, ao ser lavado o chão,no andar superior, provavelmente com água em abun-dância, esta água escorre para a loja do andar inferior,de quem é a responsabilidade? Do condomínio, do lo-catário da sala superior ou da inferior? Que procedi-mento deve ser tomado?

Dispõe o Código Civil que aquele que, por ato ilícito(arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a re-pará-lo (art. 927). No mesmo sentido, aquele que, por açãoou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violardireito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamentemoral, comete ato ilícito (art. 186 do CC). Por fim, conformeo artigo 1.336, cabe ao condômino não utilizar a sua uni-dade de forma prejudicial.

A responsabilidade pelos danos é do imóvel (respon-sável) que lhe deu origem.

Sabendo a origem do problema ou seu responsávelcabe ao condômino prejudicado buscar, junto a aquele odevido ressarcimento.

Representantes de imobiliárias e síndicos de condomínios, em dia com a contribuição sindical, podem enviar seus questionamentos porcarta, fax ou e-mail. Confira detalhes no site: www.secovi-rs-agademi.com.br

Respostas: Tiago Strassburger, advogado, integrante doDepartamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi

E S P A Ç O S E C O V I M E D

Dermatoses ocupacionais

s dermatoses ocupacionais compreendem as altera-ções da pele, mucosas, unhas e pelos, direta ou indi-retamente causadas, mantidas ou agravadas

pela atividade profissional. Constituem doenças que tendema se tornar mais frequentes pelo crescente progresso indus-trial, com desenvolvimento de novos produtos, processosquímicos e expansão tecnológica. Cerca de dois terços dasdoenças ocupacionais são dermatoses, o que salienta a im-

A portância do reconhecimento dessas no campo da Medicinado Trabalho e como problema de Saúde Pública.

São determinadas pela interação de dois grupos de fatores:1. Predisponentes ou causas indiretas: idade, sexo,

etnia, antecedentes mórbidos e doenças concomitantes,estado cutâneo, distúrbios da sudorese, fatores ambientaiscomo o clima (temperatura, umidade, ambiente de traba-lho), hábitos e facilidades de higiene;

Leonardo Falci Cabeda Médico Dermatologista, Especialista pela AMB/CFM/SBD,integrante do quadro clínico do Secovimed/RS


E S P A Ç O S E C O V I M E D

2. Causas diretas constituídas pelos agentes biológicos(vírus, bactérias, fungos), físicos (calor, frio, traumas, radiaçãosolar), químicos (drogas ou qualquer produto químico) pre-sentes no trabalho que atuariam diretamente sobre a pele,produzindo ou agravando uma dermatose preexistente.

Cerca de 80% das dermatoses ocupacionais são produzi-das por agentes químicos, substâncias orgânicas e inorgâni-cas, irritantes e sensibilizantes. A maioria é de tipo irritativo eum menor número é de tipo sensibilizante (alérgico). As der-matites de contato são as dermatoses ocupacionais mais fre-quentes. Estima-se que, juntas, as dermatites alérgicas de con-tato e as dermatites de contato por irritantes representemcerca de 90% dos casos das dermatoses ocupacionais. Ape-sar de, na maioria dos casos, não produzirem quadros consi-derados graves, são, com frequência, responsáveis por des-conforto, coceira, ferimentos, traumas, alterações estéticas efuncionais que interferem na vida social e no trabalho. A lo-calização mais comum é nas mãos, como a encontrada nospedreiros por cimento e da dona-de-casa e serviços geraiscomumente causada por sabões, detergentes, produtos delimpeza ou no preparo de alguns alimentos.

As principais dermatoses relacionadas ao trabalho sãoas seguintes:

1. Dermatoses infecciosas: micoses, infecções bacterianas.2. Fitodermatoses: comum em jardineiros ou donas-de-

casa e causada por contato com algumas plantas (árvores,arbustos, plantas decorativas, heras e flores, frutos, sementese raízes, hortaliças, pólens e extratos vegetais).

3. Dermatite alérgica de contato: por sensibilização (con-tato repetitivo com determinada substância independenteda concentração). É um fenômeno imunológico.

4. Dermatites de contato por irritantes: relacionada a con-centração do produto. Não é fenômeno imunológico.

5. Urticária de contato: borracha natural (látex) nos usuá-rios de luvas desse material.

6. Alterações agudas da pele devidas à radiação ul-travioleta: queimadura solar, dermatite por fotoconta-to; urticária solar.

7. Alterações da pele devidas à exposição crônica à radia-ção ultravioleta: ceratose actínica (lesão pré-maligna); derma-tite solar, “pele de fazendeiro”, “pele de marinheiro”, algunscânceres de pele.

8. Radiodermatites: por exposição à radiação ionizante;9. Erupções acneiformes: cloracne (por hidrocarbonetos

clorados) e elaioconiose (por óleos e graxas).10. Discromias: alterações da cor da pele (hiperpigmen-

tação ou despigmentação – vitiligo ocupacional na fabri-cação da borracha).

11. Ceratose palmar e plantar adquirida: calos ecalosidades.

12. Úlcera crônica da pele: em trabalhadores da indústriade galvanização (pelo cromo).

13. Geladura (frostbite): úlceras e necrose de pele pelo frio.14. Eritema pérnio (frieira): inchaço, vermelhidão e coceira

nas extremidades pelo frio.As principais substâncias de uso industrial produtoras de

dermatoses ocupacionais são: metais (cromo, níquel e cobal-to), sabões, detergentes (germicidas e compostos de amônioquaternário) e solventes (acetona, álcoois, thinners), plásticose resinas sintéticas (monômeros), borracha, tintas, vernizes,corantes, petróleo e derivados, ácidos, álcalis e derivados.

O diagnóstico de uma dermatose ocupacional é semprefeito com base na história de contato com o agente no traba-lho capaz de ser reconhecido como a causa da dermatoseem questão e o exame físico evidenciando a localização daslesões em áreas expostas ao agente suspeito. A melhoradas lesões durante o afastamento do trabalho e a recidivapor ocasião da reexposição bem como quadros semelhan-tes em outros trabalhadores do mesmo setor reforçam odiagnóstico. Em caso de dúvidas ou de dificuldades para seisolar o agente causador, pode-se recorrer aos testes cutâ-neos de contato (patch-testes). Atenção deve ser dada aosquadros das chamadas dermatites factícias (simulações) porproblemas psiquiátricos ou visando afastamentos do tra-balho ou indenizações.

O tratamento de uma maneira geral segue os princípiosterapêuticos dermatológicos de acordo com cada caso emparticular observando-se ainda o seguinte:

1. Nas dermatites de contato alérgicas além da exclusãotenta-se a dessensibilização sempre que possível.

2. Descoberta e afastamento do(s) agente(s) causal(ais) edos fatores contribuintes.

3. Manter o tratamento e o afastamento do trabalho até acompleta recuperação.

4. Esclarecer sobre a causa e orientar os cuidados ne-cessários.

5. Em casos de falha de tratamentos pensar na possibi-lidade de tratar-se de simulação ou não adesão para gan-ho secundário.

6. Considerar a transferência para outra área com readap-tação profissional.

Em Dermatologia Ocupacional é importante a prevençãopara se evitarem recidivas e aparecimento de casos novos. Asmedidas coletivas são: exames médicos (admissional e perió-dicos), automatização dos processos, engenharia de seguran-ça ocupacional visando ambiente adequado e eliminação deagentes agressores, educação e escalas de rodízio para ativi-dades insalubres. As medidas individuais são: higiene pessoal,uso de Equipamentos de Proteção Individual adequados (EPI)bem como protetores solares e cremes de barreira.

espaço imóvel nº 36

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