ESCRITURAS PÚBLICAS

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DOUGLAS DE CAMPOS GAVAZZIDOUGLAS DE CAMPOS GAVAZZIemail: gavazzi@gavazzi.ccemail: gavazzi@gavazzi.cc

PRINCÍPIOS GERAIS DO

DIREITO

Os princípios gerais de direito são proclamados como fonte subsidiária do direito pela legislação civil de quase todos os países latinos inspirados no Código de Napoleão.

Essa isolada função supletiva, porém, não tem encontrado eco na teoria contemporânea acerca da caracterização dos princípios, neles se reconhecendo a feição de normatividade, de sorte a autorizar afirmar-se que os princípios gerais, ao lado das regras, são verdadeiras normas jurídicas, independente de estarem positivados ou não.

A palavra princípio, segundo Miguel Reale, possui duas acepções: a primeira, de ordem moral, e a segunda, de ordem lógica. A de ordem moral, se enquadra o sentido ético, para significar as virtudes, a boa formação e as razões morais do homem. A acepção lógica, por sua vez, deve partir da escorreita compreensão de juízo, ou seja, a apreciação qualitativa de algo, até a formulação de uma proposição, nascendo dessa combinação o raciocínio.

Após enfatizar a impossibilidade da existência de ciência sem que haja esse trabalho de emitir e combinar juízos entre si, ordenados, não conflitantes, coerentes e válidos, Miguel Reale assevera ainda, que princípios são "verdades ou juízos fundamentais, que servem de alicerce ou de garantia de certeza a um conjunto de juízos, ordenados em um sistema de conceitos relativos a dada porção da realidade". E acresce: "Às vezes também se denominam princípios certas proposições que, apesar de não serem evidentes ou resultantes de evidências, são assumidas como fundantes da validez de um sistema particular de conhecimentos, como seus pressupostos necessários.

O Direito acha-se fundamentado, então, em princípios universais ou restritos à sua área de estudo, os quais são relevantes para a lógica normativa e aplicação aos casos concretos. Importante salientar que os princípios podem ser válidos apenas para o mundo do Direito (princípios monovalentes), como também o podem ser para toda e qualquer forma de conhecimento, especialmente as ciências sociais, os quais se denominam princípios omnivalentes.

Os princípios gerais de direito se apresentam, inicialmente, com a função de importante fonte subsidiária do Direito.

QUESTÃO: Alguém poderia me sugerir dois exemplos de princípio jurídico omnivalente?

Levando-se em conta o direito notário-registral que estudaremos nos slides subsequentes, poderia dar-lhes como exemplo de princípio ominivalente que além de outros ramos do Direito também contempla o Direito notarial e registral:

• O princípio da isonomia das partes que significa dar as mesmas oportunidades e os mesmos instrumentos para que ambos os lados possam fazer valer suas pretensões;e• O princípio da segurança jurídica (pacificação social).

QUESTÃO: Em que momentos da legislação pátria podemos identificar os princípios como fonte subsidiária do Direito?

Pelo menos em dois momentos: O primeiro, na Lei de Introdução ao Código Civil (Decreto-Lei nº 4.657, de 04-9-1942), que, no artigo 4º, determina ao juiz, que em havendo omissão na lei, decida o caso conforme a analogia, os costumes e os princípios.

O segundo se acha insculpido no artigo 8º da Consolidação das Leis do Trabalho, ao dispor que, na ausência de disposições legais ou contratuais, as autoridades administrativas e judiciárias se socorram, para decidir, também dos princípios gerais de Direito.

QUESTÃO: Ao Direito notário-registral é conferida a possibilidade de aplicação de princípios basilares face a ausência de norma reguladoras?

O direito registral é extremamente engessado, devendo o oficial fazer cumprir a taxatividade da Lei 6015/73. Face à ausência de regramento, a via correta é o procedimento de dúvida. Nesse momento, se conveniente, o juiz aplica ao caso a concepção dos princípios. Embora já tenha presenciado registrador imobiliário solicitando certidão de nascimento atualizada com fundamento no princípio da segurança jurídica. O direito registral é impreterivelmente dogmático, expressa verdades certas, indubitáveis e não sujeitas a qualquer tipo de revisão ou crítica. Cumpre a lei reguladora.

Continuação...

Já o direito notarial, admite um certo juízo de valor por parte do notário. Pode-se dizer, com cautela, que o direito notarial é zetético, ou seja, o notário ocupa-se do direito como instrumento que atua socialmente dentro de certas condições sociais. É o caso, por exemplo da ata notarial para resolver determinado problema do solicitante (embora não haja juízo de valor de quem a lavra). Também é o caso da escritura de declaração de união estável.O notário atua também na concepção do documento, geralmente, é ele que absorve a necessidade do requerente e instrui se será feita uma escritura de divisão amigável ou permuta de partes ideais, por exemplo .

Os princípios gerais de direito têm, basicamente, três funções:

• informadora, ou seja, a que serve de inspiração ao legislador e de fundamento para o ordenamento jurídico; • normativa, atuando como fonte supletiva, na ausência da lei, nesse caso constituindo meio de integração do direito; e • interpretadora, para orientar o intérprete ou o julgador.

A conseqüência imediata dessa tríplice função é que alguns mais servem como inspiradores do legislador, do criador da lei, e outros melhor são aproveitados pelo intérprete, evidenciando a utilidade e a eficácia dos princípios.

QUESTÃO: Poderão as três funções dos princípios gerais serem aplicadas no direito notário-registral?

As funções informadora e interpretadora poderão serem utilizadas no direito notário-registral, sempre como meio integrativo de direito entre a norma existente e a realidade social.

Porém, a função normativa não pode ser diretamente aplicada, pois as fontes do direito notário-registral são a Lei 8935/94, a lei 6015/73, alguns dispositivos do código civil, a CF e as decisões judiciais normativas.

PRINCÍPIOS ATÍPICOS DO

DIREITO NOTARIAL

PRINCÍPIO DA LEGALIDADE

O princípio da legalidade para o tabelião significa agir conforme a lei, fiscalizar rigorosamente o cumprimento da lei nos atos que instrumentaliza. É freqüente na atividade, o tabelião enfrentar situações em que a lei está descumprida e os usuários buscam o ato notarial para sanar a ilegalidade ou a irregularidade, no todo ou em parte. A forma dos atos é de responsabilidade do tabelião, profissional do direito com competência e autonomia (art. 3º) para escolher o instrumento adequado dentre aqueles previstos no art. 7º da lei 8935/94. Mesmo vinculado ao princípio da legalidade, o tabelião tem ampla discricionariedade para a escolha da forma mais adequada para instrumentalizar o ato.

QUESTÃO: Alguém poderia me dar um exemplo de situação paradoxal do princípio da legalidade na atividade notarial?

Ocorre quando o tabelião ao proceder a verificação de um fato através da ata notarial, depara-se com a prática de um ilícito pelo usuário ou por terceiro. Nada impede que a ata notarial contenha a descrição de um ilícito presenciado pelo tabelião. Realizada infração perante o notário, esta deve necessariamente integrar o ato notarial, posto que a ata é instrumento pré-constitutivo de prova e servirá como tal para a imposição legal.

PRINCÍPIO DA IMPESSOALIDADE

O princípio da impessoalidade está previsto no artigo 27 da LNR. O tabelião não poderá praticar pessoalmente qualquer ato de seu interesse, ou de interesse de seu cônjuge ou de parentes na linha reta ou na colateral, consangüíneos ou afins até o terceiro grau.

QUESTÃO: Pode o preposto notarial lavrar ato de interesse do tabelião já que a lei proíbe apenas a pratica de atos de forma pessoal dele notário?

O vocábulo pessoalmente causa confusão. A fé pública delegada ao tabelião que por sua vez subdelega a seus funcionários é a mesma fé outorgada pelo poder público. Dessa forma a prática corrente de alguns tabeliães realizarem atos em que eles próprios são parte, através de funcionários, ofende o princípio da impessoalidade e da moralidade.

PRINCÍPIO DA MORALIDADE

O notário e o registrador devem buscar além da própria lei, fundamentos morais éticos para a sua atuação. Devem agir e demonstrar a boa-fé de sua conduta em relação aos próprios atos. É inaceitável e contrário ao princípio da moralidade a atuação em atos de interesse próprio, mesmo através de preposto que está obviamente a seu mando.O princípio da moralidade tem outros reflexos na atividade, desde a postura pessoal e profissional, até o dever de resguardo e respeito à intimidade dos fatos e coisas que ouve dos usuários. Conforme art. 30 da LNR é dever do tabelião proceder de forma a dignificar a função exercida.

QUESTÃO: Fere os princípios da impessoalidade e da moralidade registrador imobiliário que registra em sua serventia imóvel que pertence à sua circunscrição?

Neste caso não há violação destes princípios. Trata-se de uma exceção à violação dos princípios basilares, uma vez que há uma vinculação de circunscrição e o registrador, ainda que pretendesse, não pode esquivar-se, o fato é necessário e seus efeitos não são passíveis de se evitar ou impedir.

PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE

Este princípio indica que todo ato realizado no serviço notarial-registral deve ser de conhecimento geral, deve ser público. A publicidade não é ilimitada, o Estado tem seus segredos e estes não devem ser revelados. O tabelião, em sua atividade ouve e recepciona informações e documentos de natureza reservada dos usuários. Essas informações não podem ser públicas, ainda que formalizadas por instrumento público. Há que se distinguir forma pública da publicidade.A forma pública é a solenidade que a lei exige para garantir a segurança jurídica dos atos.A publicidade é efeito da lavratura do ato. Ela pode ser mitigada quando envolva a intimidade do usuário ou para proteger sua família. A restrição da publicidade do ato notarial é exceção e deverá ser solicitada pelo usuário.

QUESTÃO: Pode, então, o usuário de serviço notarial solicitar restrição ao ato lavrado? Qual fundamento para isso?

Segundo nova corrente doutrinária, é possível que o usuário solicite tal restrição com fundamento no artigo 30, VI da LNR:

Art. 30. São deveres dos notários e dos oficiais de registro: (...)VI - guardar sigilo sobre a documentação e os assuntos de natureza reservada de que tenham conhecimento em razão do exercício de sua profissão;

PRINCÍPIO DA EFICÁCIA

Somente com atos eficazes juridicamente é que se obterá a pretendida segurança jurídica.O ato notarial poderá ser apenas válido, com sua eficácia pendente de outra providência para sua plena eficácia.O princípio da eficácia significa ainda, buscar a via mais econômica para todos os envolvidos na lavratura do ato.

PRINCÍPIO DA AUTONOMIA DA VONTADE

Este princípio está constitucionalmente previsto e é um dos pilares do Estado Democrático de Direito. Segundo o art. 5º , II, ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei. O tabelião poderá recepcionar a vontade da parte, redigindo os instrumentos adequados. Esses contratos podem ser típicos ou atípicos.

PRINCÍPIO DA PACTA SUNT SERVANDA

Princípio da Força Obrigatória, segundo o qual o contrato obriga as partes nos limites da lei. É uma regra que versa sobre a vinculação das partes ao contrato, como se norma legal fosse, tangenciando a imutabilidade. A expressão significa “os pactos devem ser cumpridos”.

QUESTÃO: Alguém poderia me propor um exemplo do cumprimento da pacta sunt servanda com relação no direito notarial?

O time sharing ou propriedade compartilhada, que teve origem na Europa do Pós Segunda Guerra, consiste num sistema de multipropriedade limitada no tempo, segundo o qual, vários são os proprietários de um único bem, que o utilizam de forma compartilhada, mas com exclusividade em um determinado período. Noutras palavras, com base nesse sistema, vários são os titulares e possuidores indiretos do mesmo bem, e cada um, num determinado momento (exemplo: uma semana por ano), exercem a posse direta do bem.

PRINCÍPIO DA SUPREMACIA DA ORDEM PÚBLICA

Quanto aos serviços notariais, a supremacia da ordem pública impõe também uma limitação: ao delegado do serviço é vedado negar-se o serviço. A doutrina denomina esta situação como contrato coativo, pois o tabelião é obrigado a prestar o serviço quando a parte apresentar-se com condições legais para tanto.O tabelião de notas não pode, por capricho, negar-se a prestar o serviço, situação que poderá configurar até mesmo crime de prevaricação.

QUESTÃO: Atualmente, há alguma exceção ao Tabelião negar-se à lavratura de determinado ato, ainda que dentro dos preceitos legais?

Sim. A Resolução 35 do CNJ veio trazer essa exceção que no seu artigo 46 rezou:

“Art. 46 O tabelião poderá se negar a lavrar a escritura de separação ou divórcio se houver fundados indícios de prejuízo a um dos cônjuges ou em caso de dúvidas sobre a declaração de vontade, fundamentando a recusa por escrito.”

PRINCÍPIO DA PROBIDADE E BOA- FÉ

O ato notarial recepciona declarações das partes e portanto a formação do título está sujeita à boa-fé dos declarantes. Eles tem, neste momento, o dever de probidade não somente entre si, mas também em relação à sociedade, posto que a escritura pública se destina também à publicidade registral.As declarações das partes recepcionadas pelo tabelião e lançadas no título, fazem a verdade notarial.

PRINCÍPIO DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO

O princípio da função social do contrato, insculpido no artigo 421 do CC é um ‘mandado de otimização’, sendo certo que a função social do contrato é um fator limitativo da liberdade de contratar, inclusive no que se refere ao próprio conteúdo contratual. Ao tabelião de notas não é dado impor cláusulas ou condições contratuais, porém deve ele antecipar-se buscando estabelecer limites, na busca efetiva da função social do contrato.

PRINCÍPIOS TÍPICOS DO

DIREITO NOTARIAL

PRINCÍPIO DA SEGURANÇA JURÍDICA

O notário existe para a segurança jurídica. Seja pelo ângulo privado das partes, como também para a proteção da sociedade. Os instrumentos redigidos pelo notário e com respeito à lei, permitem a executividade dos direitos e impedem os litígios judiciais.A segurança jurídica é meta do tabelião na formação do ato, nas técnicas notariais, no atendimento, na relação pessoal com as partes, na redação instrumental e na guarda dos documentos.Assim, o notário deve agir como um conselheiro da partes sobre o negócio que pretendem formalizar e seus efeitos conseqüentes.

QUESTÃO: É possível que um ato seja lavrado ainda que haja elementos suscitadores de dúvida?

A doutrina moderna admite que sim. Como exceção e confirmação do princípio da segurança jurídica, poderá ocorrer que as partes desejem sacramentar negócio quando falte algum elemento material ou formal. São exceções que devem ser tratadas com extrema cautela, porém admissíveis também sob o princípio da segurança jurídica.

PRINCÍPIO DA ECONOMIA

A atividade notarial deve buscar a opção mais econômica para as partes. Desde a escolha do ato a realizar, conformando-o às necessidades e às condições das partes, inclusive quanto aos aspectos tributários.Não se trata de burlar a lei, mas de oferecer às partes alternativas quando existir. É o caso por exemplo do pagamento do ITCMD do usufruto na doação, ou quando de sua extinção.

QUESTÃO: Escritura de venda e compra bi-partida. ITBI recolhido por ocasião do negócio jurídico. Com o falecimento do usufrutuário, recolhe-se o ITCMD?USUFRUTO – ÓBITO – EXTINÇÃO – CANCELAMENTO. IMPOSTO. ITCMD. Registro de Imóveis – Cancelamento de usufruto - Apresentação de guia comprobatória do recolhimento do ITCMD - Desnecessidade - Usufruto extinto em virtude do falecimento da usufrutuária - Ausência de transmissão de bem ou direito ao nu-proprietário - Não incidência do ITCMD reconhecida na Decisão Normativa CAT - 10, de 22.06.2009 - Averbação do cancelamento do usufruto que se impõe (art. 1.410, caput, do CC) - Recurso provido. PROCESSO CGJ: 2009/38005  DATA: 17/8/2009  DATA DO: 19/8/2009  LOCALIDADE: UBATUBA Cartório: Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Ubatuba Relator: Luiz Elias Tâmbara Legislação: Lei Estadual10.705/2000 - Lei Estadual 10.992/2001.

PRINCÍPIO DA FORMA

A forma é inerente a todo fato ou ato jurídico. A lei determina a forma exigida para o ato e a forma que atende a segurança do ato notarial é a escrita.Deve-se então atender a forma que a lei determina para a configuração do que se pretende.

QUESTÃO: O artigo 541 do código civil prescreve que a doação far-se-á por escritura pública ou instrumento particular. A doação de bem imóvel poderá atender essa faculdade?

Somente poderá atender essa faculdade se o imóvel for de valor inferior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país. Caso contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis.

PRINCÍPIO DA IMEDIAÇÃO

Imediação significa proximidade. A imediação é a garantia do adequado e correto fluxo de idéias, de que o notário compreenderá a vontade das partes e poderá oferecer o aconselhamento e instrumento adequados.O contato, a imediação, não implica a presença física. As partes e os notários podem se relacionar por telefone, correio eletrônico e pela internet.A imediação ocorre também por intermédio dos prepostos.

PRINCÍPIO DA ROGAÇÃO

O tabelião não atua de ofício. A prestação do serviço notarial, depende sempre de um pedido. A rogação pode ser verbal, mas em alguns casos o tabelião deve pensar em solicitar um pedido formal, assinado.A rogação pode ser um ato complexo, quando as partes compareçam para aconselhamento e postulações que podem não se conformar com a lei.

QUESTÃO: Em que situação é conveniente ao notário, solicitar à parte rogação formal com pedido assinado pelo requerente?

Conveniente solicitar requerimento da parte nos casos de atas notariais. Ocorre que a ata, uma vez solicitada e feita, prevalece ao mundo jurídico, permanecendo válida ainda que o solicitante se recuse a assinar, em razão da fé pública notarial. Neste caso, o tabelião deve completá-la com a declaração de recusa e seu motivo, e assiná-la sozinho.

PRINCÍPIO DO CONSENTIMENTO

O princípio do consentimento não diz respeito ao requisito essencial do contrato, mas à faculdade de concordar com a outorga do ato notarial. Não se admite ato notarial sem consentimento, salvo à exceção feita à ata notarial como dito no exercício anterior. O consentimento se aperfeiçoa com a assinatura da parte abaixo de todo o texto do ato notarial.

PRINCÍPIO DA UNIDADE FORMAL DO ATO

O mais controvertido dos princípios notariais. Por ele, o ato notarial deve ter uma unicidade de contexto, de tempo e de lugar. O atendimento do tabelião se inicia com a audiência notarial e prossegue com um encadeamento de procedimentos visando o fim jurídico proposto. A realidade a atividade notarial demonstra justamente o oposto da unidade do ato. Após a lavratura, a atribulação da vida cotidiana tem imposto limitações para a assinatura.

PRINCÍPIO DA NOTORIEDADE OU DA FÉ PÚBLICA

Implica em reconhecer que os fatos que o tabelião presencia e também os que não presencia, mas pela cognição indireta decide declarar no ato notarial como verdadeiros, têm então, presunção de veracidade. Este princípio está declarado nos artigos 334 e 364 do CPC.

QUESTÃO: Há uma prática reiterada dos registradores exigirem a apresentação de documentos já recebidos e qualificados no ato notarial. Esse procedimento ofende algum princípio notarial?Esse procedimento resulta em ofensa aos princípios da notoriedade e da economia, ignorando a fé pública notarial e a existência do sistema de segurança jurídica composto por notários e registradores. Já há previsão normativa nas NSCGJ/SP no artigo 118.

PRINCÍPIO DA MATRICIDADE

Indica que todo ato notarial é conservado em livros (protocolos notariais). Os livros de papel que forem armazenados em outra mídia poderão ser levados ao arquivo público, ficando o tabelião responsável pela guarda, conservação, autenticidade e integridade dos bancos de dados.

QUESTÃO: Existe alguma exceção ao princípio da matricidade notarial?

Há duas exceções:• a autenticação de documentos e • o reconhecimento de firmas por semelhança.

PRINCÍPIO DA JURIDICIDADE

A tarefa típica desempenhada pelo notário é voltada a atingir fins jurídicos. Sua atividade principal refere-se ao âmbito jurídico da vida social. O notário molda juridicamente o desígnio das partes, devendo adequá-lo ao direito.

PRINCÍPIO DA CAUTELARIDADE

A cautelaridade da função notarial está intimamente ligada ao fundamento da existência do direito notarial e da própria função notarial, que é a intervenção estatal, por meio de um agente delegado’, na esfera de desenvolvimento voluntário do direito, proporcionando o cumprimento adequado deste e evitando o surgimento de interesses.

O artigo 108 do Código Civil encerra a regra geral da forma instrumentária essencial à validade dos negócios imobiliários, ao dizer:

"Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País".

LEI Nº 7.433, DE 18 DE DEZEMBRO DE 1985.        O PRESIDENTE DA REPÚBLICA , faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:         Art 1º - Na lavratura de atos notariais, inclusive os relativos a imóveis, além dos documentos de identificação das partes, somente serão apresentados os documentos expressamente determinados nesta Lei.         § 1º - O disposto nesta Lei se estende, onde couber, ao instrumento particular a que se refere o art. 61, da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, modificada pela Lei nº 5.049, de 29 de Junho de 1966.         § 2º - O Tabelião consignará no ato notarial, a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais, feitos ajuizados, e ônus reais, ficando dispensada sua transcrição.         § 3º - Obriga-se o Tabelião a manter, em Cartório, os documentos e certidões de que trata o parágrafo anterior, no original ou em cópias autenticadas.         Art 2º - Ficam dispensados, na escritura pública de imóveis urbanos, sua descrição e caracterização, desde que constem, estes elementos, da certidão do Cartório do Registro de Imóveis.         § 1º - Na hipótese prevista neste artigo, o instrumento consignará exclusivamente o número do registro ou matrícula no Registro de Imóveis, sua completa localização, logradouro, número, bairro, cidade, Estado e os documentos e certidões constantes do § 2º do art. 1º desta mesma Lei.         § 2º - Para os fins do disposto no parágrafo único do art. 4º da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, modificada pela Lei nº 7.182, de 27 de março de 1984, considerar-se-á prova de quitação a declaração feita pelo alienante ou seu procurador, sob as penas da Lei, a ser expressamente consignada nos instrumentos de alienação ou de transferência de direitos.         Art 3º - Esta Lei será aplicada, no que couber, aos casos em que o instrumento público recair sobre coisas ou bens cuja aquisição haja sido feita através de documento não sujeito a matrícula no Registro de Imóveis.

É bastante utilizado o benefício dos “30 salários mínimos” para a alienação de imóveis deste valor?

Quem negocia imóvel de tão baixo valor, em regra não tem a menor idéia que existe essa previsão legal. Quem sabe dessa previsão, raramente, mas muito raramente, conhece o Direito o suficiente para elaborar um documento particular de forma que possa ter ingresso no Registro de Imóveis, levando-se em consideração que esses contratos devem ser elaborados em sintonia com as disposições dos artigos 222 e 225 da Lei nº 6.015/73; com as normas concernentes à capacidade e representação das partes, nos termos do Código Civil, e demais legislação (lei, em sentido material e formal, provimentos, instruções normativas, etc) no que diz respeito aos documentos (pessoais e do imóvel) e aos tributos indispensáveis à prática do ato. Ou seja: um universo infinitamente reduzido de pessoas faz uso dessa previsão legal.

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, no uso das atribuições que lhe confere o artigo 81, item III, da Constituição,         DECRETA:        Art 1º Para a lavratura de atos notariais, relativos a imóveis, serão apresentados os seguintes documentos e certidões:         I - os documentos de identificação das partes e das demais pessoas que comparecerem na escritura pública, quando julgados necessários pelo Tabelião;         II - o comprovante do pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles relativos, quando incidente sobre o ato, ressalvadas as hipóteses em que a lei autorize a efetivação do pagamento após a sua lavratura;

III - as certidões fiscais, assim entendidas:         a) em relação aos imóveis urbanos, as certidões referentes aos tributos que incidam sobre o imóvel, observado o disposto no § 2º, deste artigo;         b) em relação aos imóveis rurais, o Certificado de Cadastro emitido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - INCRA, com a prova de quitação do último Imposto Territorial Rural lançado ou, quando o prazo para o seu pagamento ainda não tenha vencido, do Imposto Territorial Rural correspondente ao exercício imediatamente anterior;         IV - a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e a de ônus reais, expedidas pelo Registro de Imóveis competente, cujo prazo de validade, para este fim, será de 30 (trinta) dias;         V - os demais documentos e certidões, cuja apresentação seja exigida por lei.         § 1º O Tabelião consignará na escritura pública a apresentação dos documentos e das certidões mencionadas nos incisos II, III, IV e V, deste artigo.        

É Obrigatória a apresentação de certidão da Justiça do Trabalho para a alienação imobiliária, caso seja exigida pelo comprador?

Não consta do rol da lei 7433/85 e decreto 93240/96. Porém há recomendação da Corregedoria Geral da Justiça para sua apresentação.

§ 2º As certidões referidas na letra a , do inciso III, deste artigo, somente serão exigidas para a lavratura das escrituras públicas que impliquem a transferência de domínio e a sua apresentação poderá ser dispensada pelo adquirente que, neste caso, responderá, nos termos da lei, pelo pagamento dos débitos fiscais existentes.         § 3º A apresentação das certidões previstas no inciso IV, deste artigo, não eximirá o outorgante da obrigação de declararar na escritura pública, sob pena de responsabilidade civil e penal, a existência de outras ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e de outros ônus reais incidentes sobre o mesmo.         Art 2º O Tabelião fica desobrigado de manter, em cartório, o original ou cópias autenticadas das certidões mencionadas nos incisos III e IV, do artigo 1º, desde que transcreva na escritura pública os elementos necessários à sua identificação, devendo, neste caso, as certidões acompanharem o traslado da escritura.       

É conveniente pedir para transações imobiliárias, a certidão de feitos criminais em nome do alienante?

Também não consta do rol da lei 7433/85 e decreto 93240/96. Raramente se exige. Porém é conveniente pois o alienante pode ser réu em ação penal com condenação pecuniária, tornando-se, portanto devedor.

  Art 3º Na escritura pública relativa a imóvel urbano cuja descrição e caracterização conste da certidão do Registro de Imóveis, o instrumento poderá consignar, a critério do Tabelião, exclusivamente o número do registro ou matrícula no Registro de Imóveis, sua completa localização, logradouro, número, bairro, cidade, Estado e os documentos e certidões mencionados nos incisos II, III, IV e V, do artigo 1º.

Art 4º As disposições deste decreto aplicam-se, no que couberem, ao instrumento particular previsto no artigo 61, da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, modificada pela Lei nº 5.049, de 29 de junho de 1966, ao qual se anexarão os documentos e as certidões apresentadas.

Os atos notariais serão manuscritos,

datilografados ou impressos, em livros de

folhas soltas, confeccionados em papel

de segurança e especialmente fabricado

para a sua lavratura.

Se qualquer dos comparecentes não souber o idioma nacional e o tabelião não entender aquele em que se expressa, deverá comparecer tradutor público para servir de intérprete ou, não o havendo na localidade, outra pessoa capaz que, a juízo do tabelião, tenha idoneidade e conhecimento suficiente. A participação do tradutor será sempre mencionada no corpo do ato, com a devida identificação do tradutor e seu registro na Junta Comercial, na hipótese de tradutor público, bem como o devido compromisso, na hipótese de tradutor indicado pelo tabelião.

Os tabeliães remeterão a todos os cartórios de Notas e Registros de Imóveis do Estado cartões com seus autógrafos e os dos seus substitutos, autorizados a subscrever traslados e certidões, reconhecer firmas e autenticar cópias reprográficas, para o fim de confronto com as assinaturas lançadas nos instrumentos que forem apresentados.

Existe algum lugar em que se possa fazer consultas de sinal público ou somente através do envio físico do cartão de assinaturas do delegado do serviço e seus prepostos?

Existe a central brasileira de sinal público. O serviço é pago, só pode ser utilizado por titulares ou responsáveis de serviços extrajudiciais e ainda muito pouco utilizado.

Os documentos de outras localidades, públicos ou particulares, referidos nos atos notariais, deverão ter suas firmas reconhecidas na comarca de origem ou naquela em que irão produzir seus efeitos, salvo os provenientes do foro judicial, em que será suficiente a autenticação da assinatura do Juiz pelo escrivão-diretor do feito.

O tabelião e escrevente devidamente autorizado, antes da lavratura de quaisquer atos deverão:

a)verificar se as partes e demais interessados acham-se munidos dos documentos necessários de identificação, nos respectivos originais, em especial cédula de identidade, vedada a apresentação destes documentos replastificados;

b) exigir, caso se trate de pessoas jurídicas que vão figurar como partes outorgantes, os documentos comprobatórios da representação;

c) conferir as procurações para verificar se obedecem à forma pública ou particular correspondente ao ato a ser praticado, se outorgam os poderes competentes e se os nomes das partes coincidem com os correspondentes ao ato a ser lavrado; sendo procuração por instrumento público lavrado em outro Cartório, se a firma de quem subscreveu o traslado ou certidão está reconhecida na comarca onde está produzindo efeitos e se, passada no estrangeiro, atende a todas as exigências legais;

Há alguma hipótese em que a parte não poderá ser identificada pelo seu próprio RG?

Há determinação da Corregedoria Geral da Justiça à todas as serventias extrajudiciais de que a cédula de identidade não poderá estar replastificada. Nestes casos, a parte poderá ser identificada por outro documento oficial ou terá que providenciar novo registro geral.

d) examinar os documentos de propriedade do imóvel, obrigando a apresentação de certidão atualizada do Registro de Imóveis competente, bem como a de ações reais e pessoais reipersecutórias e de ônus reais, com prazo de validade de 30 (trinta) dias;

e) exigir os respectivos alvarás, observando se a firma do juiz está autenticada pelo escrivão-diretor do feito ou reconhecida por tabelião, quando se tratar de partes, espólio, massa falida, herança jacente ou vacante, empresário ou sociedade empresária em recuperação judicial, incapazes e outros que dependem de autorização judicial para dispor ou adquirir imóveis ou direitos a eles relativos, bem assim nas hipóteses de sub-rogação de gravames;

f) exigir, se não dispensadas pelo adquirente, certidões referentes aos tributos municipais que incidam sobre imóvel urbano, no caso de escritura que implique na transferência de domínio;3 comprovantes do pagamento de laudêmio e prova do pagamento do imposto de transmissão devidos;

Há alguma hipótese em que a certidão da matrícula ou certidão de propriedade possa ser aceita com prazo de validade superior a 30 dias?

Nos casos compreendidos pela lei 11.441/07, a Resolução 35 não previu tal atualização. No entanto, é cabível e cauteloso se exigir a sua nova emissão.

g) exigir sempre, nos atos que tenham por objeto imóveis rurais, o certificado de cadastro do INCRA com a prova de quitação do último Imposto Territorial Rural lançado, ou relativo ao exercício imediatamente anterior, se o prazo para o pagamento daquele ainda não tenha vencido;

h) verificar, nos atos que tenham por objeto imóveis rurais, os Certificados de Cadastro, acompanhados das provas de quitação do imposto territorial rural, relativo ao último lançamento expedido pelo INCRA;

i) a aquisição de imóveis rurais por pessoas estrangeiras, se necessário, exigir a autorização das autoridades competentes.

É vedado o uso de instrumentos particulares de mandato ou substabelecimentos, para lavratura de atos que exijam a escritura pública.

O Certificado de Cadastro de Imóvel Rural é somente emitido pelo INCRA ou há outro órgão responsável por sua emissão?

Somente o INCRA poderá emitir esse documento. Porém, sua emissão, a partir deste ano pode ser feita via internet , através do site:

www.incra.gov.br

A responsabilidade da redação dos atos notariais é exclusiva do tabelião, não devendo constar no instrumento a afirmação de ter sido feito sob minuta.

Os alvarás, certidões expedidas pelo INSS, traslados de procurações, substabelecimentos de procurações outorgados em notas públicas, certidões de propriedade e cópia dos atos constitutivos das pessoas jurídicas, estas quando registradas em comarca diversa, deverão ser arquivados em cartório, em pastas distintas e numeradas, cujas folhas, igualmente numeradas, serão constituídas pelos próprios documentos.

Mencionar-se-ão no corpo do instrumento do ato notarial o número da pasta e a folha em que arquivado o documento referido, com remissões recíprocas.

As escrituras, para sua validade e solenidade, devem conter:

a)a data do ato com indicação do local, do dia, mês e ano;

b) o lugar onde foi lida e assinada, com endereço completo e se não se tratar da sede do cartório;

c) o nome e qualificação completa (nacionalidade, profissão, domicílio, residência, estado civil, regime de bens, número do documento de identidade, repartição expedidora e número de inscrição no CPF ou CGC, quando caso) das partes e respectivos cônjuges, ainda que não comparecentes, assim como de outros intervenientes, com expressa referência a eventual representação por procurador;

d) menção à data, livro e folha do cartório em que foi lavrada a procuração, e data da expedição da certidão, quando exibida por esta forma;

e) quando se tratar de pessoa jurídica, a data do contrato social ou outro ato constitutivo, seu número na Junta Comercial ou no Registro competente, artigo do contrato ou dos estatutos sociais que delega a representação legal, autorização para a prática do ato, se exigível, e ata da assembléia geral que elegeu a diretoria;

f) nas escrituras de doação, o grau de parentesco entre doadores e donatários;

g) se de interesse de menores ou incapazes, menção expressa à idade e por quem assistidos ou representados, ressalvada a faculdade contida no art. 1.166 do CC;

h) indicação clara e precisa da natureza do negócio jurídico e seu objeto;

i)a declaração, quando for o caso, da forma do pagamento, se em dinheiro ou cheque, este identificado pelo seu número e nome do banco sacado, ou outra forma estipulada pelas partes;

j) declaração de que é dada quitação da quantia recebida, quando for o caso;

l) indicação dos documentos apresentados, nos respectivos originais, entre os quais, obrigatoriamente em relação às pessoas físicas, cédulas de identidade, cartões de identificação do contribuinte (CPF), certidões de casamento.

m) as ressalvas de entrelinhas e emendas, antes das assinaturas e subscrição;

n) declaração de que a escritura foi lida em voz alta, perante as partes e testemunhas presentes, que a aceitaram como está redigida;

o) cota-recibo das custas e emolumentos devidos pela prática do ato;

p) termo de encerramento;

q) assinatura das partes, do escrevente que a lavrou e do Tabelião ou de seu substituto especialmente designado para tanto, encerrando o ato e, se algumadas partes não puder ou souber assinar, outra pessoa capaz assinará por ela, a seu rogo, devendo ser colhida a impressão digital, exclusivamente com autilização de coletores de impressões digitais, vedado o emprego de tinta para carimbo.

As escrituras relativas a imóveis e direitos a eles relativos devem conter, ainda:a localização completa do imóvel com indicação de denominação se rural ou logradouro, número, bairro e cidade se urbano, e, ainda, quando se tratar só de terreno se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, bem como, com precisão, os característicos e as confrontações, exceto se se tratar de imóveis urbanos, desde que esses elementos constem da certidão do Registro de Imóveis, podendo, a critério do tabelião, ser consignado apenas o número do registro ou matrícula no Registro de Imóveis.

b) título de aquisição do alienante, mencionando-se a natureza do negócio, o instrumento, matrícula e registro anterior, seu número e cartório;

c) menção, por certidão em breve relatório, com todas minúcias que permitam identificá-los, dos alvarás, nas escrituras lavradas em decorrência de autorização judicial;

d) declaração de que o imóvel encontra-se livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, judiciais ou extrajudiciais, e sob pena de responsabilidade civil e penal sobre a existência de outras ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e de outros ônus reais incidentes sobre o mesmo;

e) declaração, sob as penas da lei, de quitação relativa a débitos de condomínio,bem como de que não há débito relativo a impostos, taxas e semelhantes,especificando-os, se houver, exceto quanto àquelas dispensadas expressamente pelo adquirente, conforme disposto no item 12, letra "f" deste Capítulo;

f) quando se tratar de imóvel rural, menção dos dados do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR, elencados no parágrafo 6º do artigo 22 da Lei n° 4.947, de 06 de abril de 1966, com a redação dada pela Lei nº 10.267, de 28 de agosto de 2001;

g) inteiro teor da autorização emitida pelo INCRA para fins de desmembramento de imóvel rural;

h) número, data e local de expedição da certidão negativa de débito (CND) do INSS, quando exigida, nas hipóteses previstas no Decreto-lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991, com as modificações introduzidas pela Lei nº 9.032, de 28 de abril de 1995. Se as partes não estiverem sujeitas a contribuições devidas à Seguridade Social, será, sob as penas da lei, indispensável a declaração dessa circunstância;

i)indicação da guia de recolhimento do imposto de transmissão, ou de imunidade e isenção, ressalvadas as hipóteses em que a lei autorize a efetivação do pagamento após a sua lavratura;9 e bem assim do valor venal se o declarado dele divergir;

j) nas escrituras relativas a transferência de domínio útil, menção aocomprovante de pagamento do laudêmio e, no caso de aforamento, ao respectivo contrato com eventuais averbações e termos de transferência, se houver; ou no caso de ocupação, a certidão de inscrição, fazendo remissão aos diplomas legais: Decreto-lei nº 2.398/87, art. 3º e Decreto Federal nº 95.760/88, art. 2º;

l) número de contribuinte dado ao imóvel pela Prefeitura Municipal ou INCRA, se houver sido feito o lançamento; inexistindo este, será consignado no ato o respectivo comprovante;

m) expressa referência ao pacto antenupcial e seus ajustes, número de seu registro e cartório do Registro de Imóveis, quando o ato disser respeito a objeto de convenção antenupcial.

Na escrituração dos livros, os números relativos à data da escritura, preço e metragem deverão ser escritos por extenso.

Quando os contratos forem exeqüíveis no Brasil não poderão estipular pagamento em ouro, em moeda estrangeira ou por outra forma que venha restringir ou recusar seus efeitos, o curso legal da moeda nacional.

Os erros constantes em atos notariais podem ser corrigidos das seguintes formas: 1)Por ressalva final; 2)Pela cláusula “em tempo”, também ao final;3)Por aditamento; e 4)Por rerratificação.

A forma mais freqüente de corrigir erros é por ressalva final. Feita a leitura, o tabelião percebe ou é alertado pelas partes sobre erros, rasuras, borrões ou riscaduras no ato. É possível também que haja omissões ou imprecisões. Assim, antes das assinaturas, o tabelião escreve as emendas, fazendo as correções (também conhecidas por declaros e ressalvos). A ressalva indicará o local e a natureza do erro e será feita sempre antes da finalização do ato e, por óbvio, das assinaturas, das partes e do tabelião.

A cláusula “em tempo” é inserida ao final do ato, quando o defeito ou omissão for verificado após as assinaturas das partes, sem que o ato tenha sido finalizado pela assinatura do tabelião. Logo abaixo da última assinatura, em havendo espaço, ou na página subseqüente, é inserida a expressão em tempo, e declaradas as correções ou mudanças indispensáveis ao ato. Feito o acréscimo, deve ser lido às partes para aprovação e, acordes quanto ao seu conteúdo, devem novamente assinar todos os participantes do ato, que será encerrado pelo tabelião com a sua assinatura.

Em caso de erro na data da escritura, tal correção poderá ser feita por ressalva do tabelião?

As entrelinhas, em que tratem sobre data, preço e objeto são absolutamente reprováveis nos termos da NSCGJ/SP.

Em tese, não há limite para as correções feitas por ressalva final ou pela cláusula em tempo. Tudo pode ser corrigido ou alterado antes da assinatura final do tabelião. Na prática, porém, quando haja alteração da natureza do ato, substituição das partes ou do objeto do negócio, parece-nos mais adequado e consentâneo com o princípio da adequação formal e eficácia do ato notarial, o abandono da redação imprópria em favor de um novo ato.

Os atos notariais também podem ser corrigidos por aditamento. Neste caso, em ato distinto e subscrito apenas pelo tabelião (ou seu substituto), sem necessidade da presença e assinatura das partes, erros e omissões podem ser sanados. A pedido das partes ou de ofício, pela mera constatação do erro ou omissão pelo tabelião, ou a vista de documentos oficiais, o ato será corrigido. Quando houver retificação, o ato será um aditamento retificativo. Quando suprir omissão, o ato será simples aditamento.

O aditamento tem limites. As correções, acréscimos ou supressões devem restringir-se a elementos acessórios das partes ou do ato. Exemplificando, temos a qualificação das partes, omissões ou correções quanto ao objeto (desde que não se o substitua), declarações feitas ou documentos apresentados e omitidos, etc.

Em nenhuma hipótese, as correções feitas por aditamento poderão alterar a substância do ato.

Somente com a assinatura das partes poderá ser alterada a respectiva vontade.

Finalmente, os atos notariais podem ser corrigidos por rerratificação. Neste caso, temos uma nova escritura, a própria de rerratificação, para suprir ou corrigir elemento substancial, indispensável à eficácia plena do ato, em vista de haver faltado, apesar das assinaturas das partes e do tabelião.Esta escritura deverá conter a assinatura de todos quantos compareceram ao ato, permitida a substituição em caso de falecimento, cessão de direitos ou, claro, mandato.Não há limite temporal para a correção por rerratificação. É possível, por exemplo, a correção de uma escritura lavrada há décadas

Erros comunsA experiência permite listar alguns erros freqüentes, aqui lembrados para comunhão dos infortúnios e, portanto, para prevenir sua repetição.Quanto às partes, erro na grafia dos nomes, erro na qualificação (divorciada, se declarou casada, p. ex.), erro nos números de CPF e carteiras de identidade, etc. Evidentemente, estas situações todas devem ser consideradas em relação ao tempo do ato e, principalmente, documentadas.

Quanto aos imóveis, erro na grafia do nome ou numeração da rua, número ou data da certidão, de metragens evidentemente erradas, desde que a diferença seja pequena (“terreno 21x50,5, somando 1.060,60 m2” quando é evidente, a luz da certidão, que é 1060,50m2), erro na confrontação e todos os demais erros descritivos do imóvel e que, a vista da certidão arquivada para a lavratura do ato, estejam em desacordo com as declarações da escritura.

Foi a ata notarial instituída pela Lei 8.935/94 para corrigir erros materiais em escrituras?

Parece-nos que a lei pretendeu muito mais e a doutrina já se encarrega de rechear as infindáveis possibilidades da ata como atividade notarial a serviço das necessidades da cidadania e da sociedade.A ata notarial, contudo, não é a forma, a roupa feita sob medida para a correção de erros, ainda que em alguns notariados da América Latina seja, por vezes, utilizada.Vemos alguns óbices que tornam a correção de erros por ata notarial incompatível com a natureza deste ato.Em primeiro lugar, a ata deve ter um solicitante. Se o tabelião perceber o erro ou se a parte se recusar a solicitar a correção, faltará elemento essencial ao ato. E não se pense que o tabelião deverá agir como solicitante, lavrando o próprio ato corretivo, pois esta solução representa infração ao princípio da impessoalidade, e obstado expressamente pelo artigo 27 da lei 8.935/94.Em segundo lugar, a ata notarial tem natureza de pré-constituição probatória, instrumento a disposição da sociedade. Utilizá-la para corrigir erros ou omissões parece-nos um desvio de finalidade que constitui infração ao artigo 6°, inciso II, da referida lei 8.935/94.

Referências Bibliográficas

BRANDELLI, Leonardo. Teoria geral do Direito Notarial. 3. ed. Porto Alegre: Saraiva, 2009. CENEVIVA, Walter.  Lei dos Registros Públicos Comentada. 13. ed. São Paulo: Saraiva, 1999._________. Lei dos Notários e dos Registradores Comentada (Lei 8.935/94). 3. ed. São Paulo: Saraiva, 2000.CAHALI, Francisco José. Escrituras Públicas. 1 ed. São Paulo, SP: RT, 2007.

Referências Digitais

http://www.direitonet.com.br/artigos/exibir/543/Um-estudo-sobre-os-principios-do-Direito-do-Trabalhohttp://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=8262http://www.boletimjuridico.com.br/doutrina/texto.asp?id=688