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ESCOLA SUPERIOR DE ADMI�ISTRAÇÃO, DIREITO E

ECO�OMIA - CURSO DE PÓS-GRADUAÇÃO EM DIREITO

IMOBILIÁRIO

Sérgio Augusto �euwald

CO�TRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBA�OS – CLÁUSULA

DE VIGÊ�CIA E O DIREITO DE PREFERÊ�CIA

Profª Orientadora: Sandra Gadret

Porto Alegre

2010

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ESCOLA SUPERIOR DE ADMI�ISTRAÇÃO, DIREITO E

ECO�OMIA

CO�TRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBA�OS – CLÁUSULA DE

VIGÊ�CIA E O DIREITO DE PREFERÊ�CIA


Porto Alegre

2010

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CO�TRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBA�OS – CLÁUSULA

DE VIGÊ�CIA E O DIREITO DE PREFERÊ�CIA

Projeto de pesquisa apresentado em cumprimento

parcial às exigências do Curso de Pós-Graduação

em Direito Imobiliário da Escola Superior de

Administração, Direito e Economia – ESADE, para

a obtenção do diploma de pós-graduação.

Orientadora: Profª Sandra Gadret

Porto Alegre

2010

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CO�TRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBA�OS –

CLÁUSULA DE VIGÊ�CIA E O DIREITO DE

PREFERÊ�CIA

Projeto de pesquisa apresentado em cumprimento parcial às exigências do Curso de Pós-

Graduação em Direito Imobiliário da Escola Superior de Administração, Direito e Economia

– ESADE, para a obtenção do diploma de pós-graduação.

_____________________________

Profª Orientadora: Sandra Gadret

_____________________________

Professor:

_____________________________

Professor:

5

Dedico este trabalho a minha família, esposa e

filhos amados, norte de minha vida, por quem luto e

lutarei sempre.

6

A Deus, fonte de fé, amor e motivação para

alcançar meus objetivos.

7

Embora ninguém possa voltar e fazer um novo

começo, qualquer um pode começar agora e fazer

um novo fim. (Chico Xavier)

8

RESUMO

Esta monografia trata de identificar o que são a cláusula de vigência e o direito de

preferência nos contratos de locação urbana que estão dispostos na lei nº 8.245/1991 que trata

da locação de imóveis. O texto apresenta primeiramente conceitos de contratos de locações

de imóveis, suas características e elementos essenciais. Em um segundo plano, apresenta a

cláusula de vigência, parte legal e condições dos usuários. Por fim, a terceira parte sobre o

direito de preferência nas locações, quais são os direitos e deveres tanto do locador como do

locatário.

Palavras-chave:

Contrato de Locação. Cláusula de vigência. Direito de preferência.

9

SUMÁRIO

1 I�TRODUÇÃO...................................................................................................................11

2 CO�CEITO DE CO�TRATO DE LOCAÇÃO..............................................................13

2.1 CARACTERÍSTICAS GERAIS DAS LOCAÇÕES DE IMÓVEIS................................14

2.2 ELEMENTOS ESSENCIAIS DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO...............................14

3 CLÁUSULA DE VIGÊ�CIA............................................................................................19

3.1 CONDIÇÕES DO LOCATÁRIO.....................................................................................22

3.2 JURISPRUDÊNCIA.........................................................................................................

4 DIREITO DE PREFERÊ�CIA.........................................................................................25

4.1 EFICÁCIA DA ALIENAÇÃO..........................................................................................28

4.2 DESISTÊNCIA POR PARTE DO LOCADOR................................................................30

4.3 DIREITO DE PREFERÊNCIA NA SUBLOCAÇÃO......................................................33

4.4 DIREITO DE PREFERÊNCIA DE MAIS DE UMA UNIDADE IMOBILIÁRIA..........34

4.5 EXCEÇÃO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA...............................................................35

4.6 DA NÃO NOTIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO/SUBLOCATÁRIO PELO LOCADOR..38

4.7 AÇÕES POR PARTE DO LOCATÁRIO.........................................................................38

4.7.1 Ação Pessoal Reclamando Perdas e Danos.................................................................38

4.7.2 Ação Adjudicatória.......................................................................................................39

4.8 DIREITO DE PREFERÊNCIA DO CONDOMÍNIO SOBRE O LOCATÁRIO.............41

4.9 JURISPRUDÊNCIA.........................................................................................................

10

5 CO�CLUSÃO.....................................................................................................................43

6 REFERÊ�CIAS..................................................................................................................45

11

1 I�TRODUÇÃO

No trato do dia-a-dia das operações com imóveis, há um desconhecimento geral sobre

o direito dos locatários nos contratos de locação. Tanto para locação de estabelecimentos

comerciais ou residenciais, o locatário fica a mercê de profissionais que não informam quais

são seus direitos e como acessá-los.

De outra banda, mesmo na busca de profissionais que auxiliem na confecção ou

revisão dos contratos de locação, muitos desconhecem ou não estão acostumados com as

características do ramo imobiliário.

A cláusula de vigência e o direito de preferência são institutos que estão presentes na

lei do inquilinato e servem para preservar aos locatários algumas garantias perante a ação do

locador.

Este trabalho quer estabelecer quais as diferenças existentes entre a cláusula de

vigência e o direito de preferência nos contratos de locação urbana e suas finalidades.

Antes de adentrar especificamente nestes dois institutos, em um primeiro momento,

trato do contrato de locação, conceitos e elementos essenciais dos contratos. As suas

características como cessão, forma de remuneração, contrato, partes intervenientes e

elementos essenciais.

Após relata sobre a cláusula de vigência, características e condições do usuário. Da

necessidade de registro (ou averbação) no Cartório devido. Os direitos do locatário, do

locador e do terceiro interessado no imóvel locado e quais os prazos legais.

12

Por derradeiro, o direito de preferência, quais garantias têm o locatário na aquisição

do bem locado. Dos deveres do locador de notificação do locatário e/ou sublocatários e

quando da existência de mais de uma unidade imobiliária e as exceções ao direito de

preferência.

13

2 CO�CEITO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

A locação de imóveis urbanos está regida pela Lei nº 8.245, de 18 de outubro de

1991, conceitua contrato de locação como sendo aquele pelo qual uma das partes,

denominada locador, recebe mediante remuneração paga pela parte contrária denominada

locatária, comprometendo-se a fornecer, durante determinado espaço de tempo, o uso e gozo

de imóvel destinado à habitação, temporada ou à atividade empresarial.1

Na mesma linha, temos o conceito de Clóvis Bevilaqua:2

“É o contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração paga pela outra, se compromete a fornecer-lhe, durante certo lapso de tempo, o uso e gozo de uma coisa infungível, a prestação de um serviço apreciável economicamente ou a execução de determinada obra”

Segundo Sílvio Rodrigues é o contrato em que uma das partes, por determinada

remuneração pré-estipulada, fornece o uso e o gozo de determinada coisa, serviço ou

trabalho, a outrem, por determinado período de tempo.3

Assim, temos que o conceito de locação de imóveis como o contrato estabelecido

pelas partes, comprometendo, mediante determinada remuneração, à entrega do imóvel

destinado à habitação ou à atividade empresarial, por determinado período de tempo, onde o

locatário terá direito ao uso e gozo do referido imóvel.

1 Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada: Lei n.8.245 de 18-10-1991, Maria Helena Diniz, 2ª ed., São Paulo, Saraiva, 1992, pág.3. 2 Código Civil Comentado, Clóvis Bevilaqua. V.4, 1946. 3 Contrato de Locação, Enciclopédia Saraiva de Direito. Silvio Rodrigues. v.19, pág. 395.

14

2.1 CARACTERÍSTICAS GERAIS DAS LOCAÇÕES DE IMÓVEIS

Das definições anteriormente explanadas, observam-se as principais características

gerais das locações de imóveis:4

a) Cessão temporária de uso e gozo

Cessão temporária do uso e gozo do prédio sem a transferência de sua propriedade. O

locador não está cedendo ou transferindo o seu imóvel à outra parte, mas sim estabelecendo

condições que ante uma contrapartida (aluguel), o locatário exerça o domínio sobre o imóvel

objetivo da locação, estando assim, temporariamente com o uso e o gozo do objeto locado.

b) Remuneração

Normalmente nomeada de aluguel, é estabelecido entre as partes, sendo proporcional

ao tempo de vigência contratual e às características do imóvel a ser locado.

c) Contratualidade

A locação do imóvel em natureza contratual, tendo como características a

bilateralidade, onerosidade, comutatividade, consensualidade e de execução contínua.

d) Presença das partes intervenientes

Presença das partes intervenientes, ou seja, os contratantes (locador e locatário).

2.2 ELEMENTOS ESSENCIAIS DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO

4 Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada: Lei n.8.245 de 18-10-1991, Maria Helena Diniz, 2ª ed., São Paulo, Saraiva, 1992, pág.4-5.

15

Como em qualquer contrato, é necessário verificar as formalidades que são definidas

ou até impostas pela lei para sua confecção.

Assim, deve se atentar que estejam contidos os elementos essenciais dos contratos:

a) Consentimento Válido

A manifestação recíproca dos contratantes com o objetivo de obrigarem-se entre si, a

fim de garantir determinada prestação um em relação ao outro. Nesta relação, o

consentimento das partes rege-se pelos princípios gerais dos contratos, estando sujeito a

invalidações se apresentarem vícios.5 O consentimento deverá ser inequívoco, não se

exigindo que obrigatoriamente seja expresso, podendo a manifestação da vontade das partes

ser se forma tácita. Assim, nada impede que alguém permita que se faça o uso e gozo de

determinado imóvel, desde que o possível ocupante dê a contraprestação devida.

“É de fundamental importância que os contratantes (locador e locatário) dêem seu assentimento; o primeiro, de ceder o uso e o gozo do imóvel locado, e o segundo, de pagar o aluguel como contraprestação daquele uso e gozo temporariamente obtidos.” 6

b) As partes definidas na locação

Em relação às partes, há possibilidade da existência de mais de um integrante em cada

pólo, ou seja, a presença de mais de um locador ou mais de um locatário. A própria lei de

locações permite tal possibilidade.7 Assim, haverá obrigação solidária entre locadores e

locatários tendo em vista o comando normativo expresso na lei, salvo se houver estipulação

contrária manifestada pelas partes em contrato.

5 Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada: Lei n.8.245 de 18-10-1991, Maria Helena Diniz, 2ª ed., São Paulo, Saraiva, 1992, pág.5. A Doutrinadora Maria Helena Diniz enumera os vícios de sentimento e vícios sociais: “O consentimento das partes, na locação, rege-se pelos princípios gerais inerentes a todo o contrato, estando sujeito a ser invalidado se apresentar os vícios de consentimento: erro, dolo, lesão, estado de perigo e coação, ou os vícios sociais: simulação e fraude contra credores” 6 Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada: Lei n.8.245 de 18-10-1991, Maria Helena Diniz, 2ª ed., São Paulo, Saraiva, 1992, pág.5-6. 7 Art. 2º e § único da Lei nº 8.245/91: “Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrato não estipulou. Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem-se locatários ou sublocatários”

16

c) Capacidade dos Contratantes

Uma das principais condições da validade para a contratação entre as partes é que

ambos tenham consciência do ato praticado e que pratique de livre e espontânea vontade. O

contrato de locação, por se tratar de ato de administração de bens, não será tão rigoroso nas

restrições quanto à capacidade dos envolvidos como em um contrato de compra e venda.

Analisando a Lei de Locações e o próprio Código Civil, pode-se analisar a capacidade para

figurar como locador ou como locatário:

(i) A pessoa casada não precisará de autorização do seu cônjuge para locar o imóvel,

salvo se o contrato de locação urbana for de prazo igual ou superior a 10 (dez)

anos. Mesmo o parágrafo único do art. 3º da Lei de Locações resguarda a não

obrigação do segundo cônjuge quando o prazo for superior a dez anos nos

contratos de locação, entendo que ambos devam assinar como locadores, tendo a

locação qualquer prazo.

(ii) Que qualquer dos cônjuges, sendo locatário, poderá contratar, continuar ou

suceder na locação após a morte do primeiro, pois há a presunção de que quem

contratou o fez como sendo administrador daquele núcleo familiar. Há idéia é da

necessidade da assinatura de ambos os cônjuges na assinatura do contrato de

locação. Aqui, para preservação do cônjuge locatário, mas principalmente para

garantir eventual direito dos locadores quando do falecimento do locatário que

assinou o contrato de locação. Quanto a outras pessoas que vivam na dependência

econômica do locatário, vejo da desnecessidade, prevalecendo o determinado nos

incisos I e II do art. 11;8

8 Art. 11 da Lei 9.245/91: “Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações: I – nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujos, desde que residentes no imóvel; II – nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio”

17

(iii)A possibilidade do tutor ou do curador arrendar imóvel de pessoa incapaz que

estiver sob sua guarda. Aqui se trata da responsabilidade do tutor, em relação a

seu tutelado, e do curador, quando ao curatelado, por se tratar pessoas

relativamente ou absolutamente incapazes de direitos e deveres perante a ordem

civil;9

(iv) No exercício do poder familiar, o pai ou a mãe podem arrendar imóveis sem

qualquer formalidade;10 Para que alguém possa ceder o uso do imóvel, terá de ser

capaz para os atos da vida civil e que também tenha a livre disposição de dar o

uso e gozo do imóvel, e não apenas de transferi-la. Portanto, temos que aquele

que tem poder de administrar determinado bem, poderá locá-lo.

d) Remuneração

É o aluguel ou o preço que deverá ser pago periodicamente ao locador como forma de

contraprestação da utilização do imóvel locado. Nesta linha de raciocínio, o aluguel é a forma

de remuneração onde o locatário paga ao locador, determinada quantia como forma de

contrapartida à utilização deste imóvel.

O valor do aluguel é livremente estipulado entre as partes, ou seja, será determinado

conforme convenção entre as partes. Este valor deverá espelhar o real valor do imóvel

locado. Não há determinação legal quanto ao valor máximo do aluguel.

Porém, este deve ser medido em conformidade ao estado do bem, os acessórios

disponibilizados e a particularidade. É bem comum a oscilação dos valores conforme a

9 Art. 1.747 inciso V do Código Civil/02: “Compete mais ao tutor: (...)V - promover-lhe, mediante preço conveniente, o arrendamento de bens de raiz”; e art. 1.774 do Código Civil/2002: “Aplicam-se à curatela as disposições concernentes à tutela, com as modificações dos artigos seguintes”. 10 Arts. 1.689 inciso II: “O pai e a mãe, enquanto no exercício do poder familiar: (...) II - têm a administração dos bens dos filhos menores sob sua autoridade”; 1.690 § único: “(...) Os pais devem decidir em comum as questões relativas aos filhos e a seus bens(...)”; e 1.691: “Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz.”

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operacionalidade e oscilações do mercado. É admitido pela Lei de Locações, apenas, critérios

de reajuste do aluguel como forma de correção inflacionária, estipulada por lei através de

índices de variação oficiais visando impedir a especulação do mercado imobiliário.

A única limitação legal é quanto à vedação dos aluguéis em moeda estrangeira ou

vinculado à variação cambial ou ao salário mínimo, conforme determina a Lei de Locações.11

e) Estipulação de tempo de locação

É o tempo convencionado pelas partes para a duração do contrato de locação,

dependendo o caráter da locação, desde que seja por tempo determinado. Não há estipulação

de qualquer limite na locação ante o princípio da autonomia de vontade entre as partes,

exceto quando da locação de imóveis das pessoas jurídicas de direito público interno.

Em se tratando de locação de imóvel para fins urbanos com prazo igual ou superior a

10 (dez) anos, deve-se atentar quanto da vênia conjugal, se um dos consortes for locador.

Especificamente em contratos urbanos, a duração do contrato de locação de imóveis, então,

poderá ser por estipulada pelas partes por tempo determinado. Se não for indicado em

contrato o prazo, esta locação será por prazo indeterminado. Se estipulado, terá prazo certo

ou determinado.

f) Forma livre

A princípio, a lei não exige uma forma específica para confecção do contrato de

locação. Portanto, uma vez que há a manifestação da vontade das partes, poderá o contrato

ser por escrito ou verbal, a não ser em casos específicos onde haverá a necessidade da forma

escrita em instrumento público ou particular e para fins de averbação no Registro de Imóveis.

11 Art. 17 da Lei de Locações nº 8.245/91: “É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustes previstos na legislação específica”.

19

3 CLÁUSULA DE VIGÊ�CIA

Então, estando o imóvel locado, poderá o proprietário locador aliená-lo, importando

na transferência do bem imóvel a terceiro interessado, tendo este o domínio sobre o bem.

Quando a lei fala em alienação, ela se refere a qualquer espécie de transferência de

domínio, seja ela gratuita ou onerosa, como a permuta, a doação, a execução forçada, o

estabelecimento do usufruto, entre outros.

O adquirente será aquele que substituirá o locador na relação contratual. Tendo direito

de propriedade sobre o bem, sendo este terceiro alheio a relação contratual existente entre o

antigo proprietário e o locatário do imóvel.

Com isso, o novo proprietário poderá denunciar a locação. Não há dever do novo

proprietário em respeitar o contrato de locação firmado anteriormente.

A denúncia deverá ser exercitada em 90 dias do registro da venda ou do

compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância pelo novo proprietário a

manutenção da locação.

A denúncia será imotivada, dando ao locatário prazo de 90 dias para a desocupação

do imóvel.

No entanto, se o contrato de locação contiver a cláusula de vigência, nesta situação,

há garantia ao locatário do cumprimento integral do contrato de locação, mesmo com a

alienação do imóvel locado.

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A Cláusula de vigência está presente no art. 8º da Lei de Locações e garante, ao

locatário, que a locação ficará “invulnerável” durante o prazo estabelecido para sua duração

de eventual alienação do bem locado:

“Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver com cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.” 12

Não se está falando em garantir ao locatário o direito de primeiramente de comprar o

imóvel antes de terceiros. Este direito também está resguardado ao locatário pela lei de

locação (ver art. e nota). A cláusula de vigência garantirá que o prazo contratado seja

cumprido pelas partes e terá efeitos contra terceiros.

O direito brasileiro, no artigo 8º da Lei 8245, acolheu em parte a linha de pensamento

em que a alienação não supera a locação do imóvel locado. A regra do emptio toleit locatio

não é absoluta.

A primeira vista no contrato de locação há obrigações recíprocas, consistindo em uma

relação jurídica obrigacional, com eficácia inter partes, sendo um direito pessoal.

Porém, terá eficácia contra terceiros se no corpo do contrato houver disposta a

cláusula de vigência e, obrigatoriamente, o devido registro no Cartório de Registro

Imobiliário, na matrícula do referido imóvel objeto da locação (livro dois), como

determinado na lei de locações e lei dos registros públicos:

“Art.167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: I – o registro: (...) 3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada; (...) “13

12 Art. 8º caput, Lei nº 8.245/1991. 13 Alínea 3, inciso I, Lei nº 6015/1973 – Lei dos Registros Públicos.

21

Assim, tem o locatário a garantia do cumprimento fiel do contrato de locação perante

terceiros.

Aqui podemos fazer uma diferenciação quanto ao registro do contrato no Registro de

Títulos e Documentos e no Registro de Imóveis do imóvel objeto da locação. A princípio as

duas formas de registro darão a devida publicidade ao contrato de locação firmado,

produzindo efeitos erga omnes.

Com o registro no Registro de Títulos e Documentos, a publicidade será de todas as

cláusulas constantes no contrato de locação. Seria necessário o registro da cláusula de

vigência no Cartório de Registro de Imóveis, pois esta cláusula está ligada a disponibilidade

do bem.

Porém o Supremo Tribunal Federal emitiu súmula que dispensa o registro do contrato

de locação no Cartório de Títulos e Documentos quando já efetuado registro no Cartório de

Registro de Imóveis.14

Como referência diz a doutrinadora Maria Helena Diniz:

“Com o assentamento do contrato, o locatário poderá opô-lo a terceiros, gerando um direito real e obrigando o possível adquirente a respeitá-lo. Essa averbação, que poderá ser requerida a qualquer tempo pelo interessado, desde que o contrato esteja em vigor, emprestará ao direito pessoal os atributos do direito real, dentre eles a oponibilidade erga omnes.” 15

Registra-se, também, a citação constante na obra da digníssima doutrinadora:

“Fácil é explicar a razão de ficar o adquirente obrigado a respeitar o contrato de locação, no caso de cláusula expressa nesse sentido, devidamente registrada. É que tendo a locação cadastrada com tal cláusula, esta vale por restrição condicionada de propriedade, transmitindo-se com a coisa alugada: nemo plus juris in aliens transfere potest, quanti ipu habet. O alienante transferiu coisa com encargo que o acompanhava e o

14 Súmula 442 STF: “A inscrição do contrato de locação no registro de imóveis, para a validade da cláusula de vigência contra adquirente do imóvel, ou perante terceiros, dispensa a transcrição no registro de títulos e documentos” 15 Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada: Lei n.8.245 de 18-10-1991, Maria Helena Diniz, 2ª ed., São Paulo, Saraiva, 1992, pág.66.

22

adquirente não pode ter em melhores condições do que tinha o alienante.” 16

O art. 576 do Código Civil de 2002, também faz menção ao fato do adquirente da

coisa locada não ficar obrigado a respeitar o contrato caso não contiver no corpo do contrato

a referida cláusula de vigência e não houver o devido registro.17

3.1 CONDIÇÕES DO LOCATÁRIO

A condição necessária para o locatário opor seu direito a possíveis futuros adquirentes

do imóvel locado são:

1) Que o contrato de locação seja por tempo determinado;

2) Que no contrato esteja inclusa a cláusula de vigência em caso de alienação;

3) O contrato de locação esteja devidamente registrado no Cartório de Registro

Imobiliário, na matrícula do imóvel objeto da locação.

A falta de qualquer desses requisitos, possibilitará ao futuro adquirente do imóvel

denunciar a locação. Não há necessidade que a denúncia da locação seja motivada pelo

alienante.

Portanto, não haverá prosseguimento da locação, pois não estará, alienante, obrigado

a respeitar aquele contrato anteriormente celebrado com o antigo proprietário do imóvel.

No caso de contrato de locação com prazo acima de 10 anos e o locador for casado, o

registro somente poderá ser efetuado com a autorização expressa do cônjuge.

16 Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada: Lei n.8.245 de 18-10-1991, Maria Helena Diniz, 2ª ed., São Paulo, Saraiva, 1992, pág.66, Nota nº 78. Carvalho Santos, Código Civil, cit., v.17, p.117, comentário ao art. 1.197 do Código Civil de 1916 (correspondente ao art. 576 no novo CC). 17 Art.576 do Código Civil de 2002: “Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula de sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.”

23

Na falta de alguma das condições anteriormente mencionada, o adquirente, então,

poderá denunciar a locação. Terá 90 dias após o registro da alienação no RI, e nesse prazo

notifica o locatário dando 90 dias para a desocupação do imóvel.

Observe-se que o registro da cláusula no Registro de Imóveis deverá ser assentada no

livro dois, contendo a cláusula de vigência, o seu valor, renda, prazo, tempo e lugar do

pagamento, bem como a pena convencionada.18

Este prazo de 90 dias é de suma importância, pois é o prazo legal para a denúncia,

direito este reservado ao novo proprietário.

Na hipótese do novo proprietário deixar transcorrer o prazo do registro da alienação,

pressume-se a aceitação e a continuidade da locação, devendo, então, respeitar o contrato até

o termo final.

Há discussão quanto ao tipo de ação para a retomada do imóvel. Isto porque o novo

proprietário não está presente na relação contratual. Assim, alguns autores entendem que a

ação correta para a retirada do locatário do imóvel seria a imissão na posse do bem.

Contudo, o grande entendimento é que a ação apropriada para essa situação é a ação

de despejo, visto que alguém possui o imóvel a título de locação. A posse do locatário deu-se

pela locação. Logo, a ação apropriada para a retirada do locatário é a ação de despejo.

“O adquirente do imóvel locado é parte legítima para propor a ação de despejo por duplo fundamento, pois tem o direito de denunciar a locação qualquer que seja a sua natureza nos termos do art.8º, ora comutado, desde que não haja prazo determinado para a duração da locação avençada, nem contrato averbado, que contenha cláusula de obrigando o respeito à relação jurídica ex locato.” 19

Deve- se ter em mente que a alienação não rompeu com a relação locatícia que

continuará existindo apesar de ter perdido a eficácia. E, também, decorrido o prazo legal para

18 Art.242 Lei dos registros Públicos nº 6.015/1973: “O contrato de locação, com cláusula expressa de vigência no caso de alienação do imóvel, registrado no Livro nº 2, consignará, também, o seu valor, a renda, o prazo, o tempo e o lugar do pagamento, bem como pena convencionada.” 19 Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada: Lei n.8.245 de 18-10-1991, Maria Helena Diniz, 2ª ed., São Paulo, Saraiva, 1992, pág.68.

24

a denúncia do contrato de locação, o novo proprietário se sub-roga nos direitos e deveres do

locador.

Portanto, podemos dizer que o contrato de locação não perde a sua existência, pois a

alienação do bem locado não acarreta a rescisão do contrato. Se o novo proprietário não

denunciar a locação, despejando o inquilino, dar-se-á continuidade na locação.

3.2 JURISPRUDÊNCIA

1) BRASIL. Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, Primeira Turma Recursal

Cível dos Juizados Especiais Cíveis do Estado do Rio Grande do Sul, Direito Cível. Cuida-se

de ação de reparação de danos, em que a parte autora fundamentou o seu pleito o fato de ter

sido solicitado o imóvel em que residia, devido à venda do mesmo. Ausente cláusula de

vigência do contrato em caso de alienação, bem como não averbado o contrato junto à

matrícula do imóvel. Recurso Inominado nº 71002312841. Relator: Dr. Heleno Tregnago

Saraiva. Recorrente: Marla Parlow Brum. Recorrida: Jucieli Kathiane Flores. Porto Alegre,

12/08/2010. Publicado no Diário da Justiça Eletrônico em 19/08/2010.

2) BRASIL. Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, Décima Quinta Câmara Cível,

Direito Privado. Dúvida inversa suscitada, referente à negativa de registro do contrato de

locação firmado entre a suscitante e a empresa Touring Club do Brasil. Registro de contrato

de locação com cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada. Apelação Cível nº

70024140105. Relator: Des. Otávio Augusto de Freitas Barcellos. Apelante: C.J. Teixeira e

Cia Ltda. Apelado: Oficial do Registro de Imóveis da Segunda Zona de Porto Alegre. Porto

Alegre: 03/12/2008. Publicado no Diário da Justiça Eletrônico em 16/01/2009.


Direito Privado. Alienado o imóvel durante a vigência do contrato de locação, vigorando este

25

por prazo indeterminado e inexistindo cláusula de vigência, pode o adquirente, uma vez

notificado o locatário para desocupar o imóvel no prazo de noventa dias e não o fazendo,

promover a ação de despejo para retomá-lo.Tratando-se de contrato verbal de locação, não

averbado no registro de matrícula do imóvel, eventual direito à indenização pelas benfeitorias

realizadas antes da arrematação do imóvel deve ser dirigido ao anterior proprietário e não ao

arrematante. Art. 8º da Lei nº 8.245/91. Apelação Cível nº 70023364805. Relator: Des.

Angelo Maraninchi Giannakos. Apelante: Ricardo Pereira Rieth ME. Apelado: Alfeu

Reichert. Porto Alegre: 28/05/2008. Publicado no Diário da Justiça Eletrônico em

06/06/2008.


Direito Privado. Aquisição de propriedade em hasta pública autoriza a denúncia do contrato

de locação firmado sem cláusula de vigência em caso de alienação e sem que tenha sido

levado a averbação junto ao ofício imobiliário. Agravo de Instrumento nº 70025220476.

Relator: Des. Angelo Maraninchi Giannakos. Agravante: Maria Catarina Nene da Silva.

Agravada: Ledi Helena Garske Pereira. Porto Alegre: 08/07/2008. Publicado no Diário da

Justiça Eletrônico em 17/07/2008.

5) BRASIL. Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, Décima Sexta Câmara Cível,

Direito Privado. Em sendo o autor notificado para desocupar o imóvel, no prazo de 90 dias

(art. 8º da Lei 8245/91) e não constando do contrato de locação firmado entre as partes

cláusula impeditiva de venda do imóvel ou dação em pagamento, tampouco cláusula de

vigência em caso de alienação do bem e averbação do contrato junto à matrícula do bem, não

faz jus à continuidade da locação, não havendo que se falar em multa no valor de três meses

de aluguel, pois não configurada infração contratual por parte da ré no contrato celebrado

entre as partes. Apelação nº 70015151855. Relator: Des. Paulo Augusto Monte Lopes.

26

Apelante: Luís Carlos Yuk. Apelada: Marcenaria Marsul Ltda. Porto Alegre: 14/06/2006.

Publicado no Diário da Justiça Eletrônico em 21/06/2006.


Direito Privado. Desocupação de imóvel locado em decorrência de alienação judicial.

Contrato de locação com prazo determinado, contendo cláusula de vigência em caso de

alienação e devidamente averbado no Registro de Imóveis. Agravo de Instrumento nº

70014019772. Relator: Des. Pedro Luiz Rodrigues Bossle. Agravante: Profissional Gym

Administração Fitness Ltda. Agravado: Massa Falida de Silva Chaves Projetos e Construções

Ltda e Outros. Porto Alegre: 21/06/2006. Publicado no Diário da Justiça Eletrônico em

17/07/2006.


Direito Privado. O adquirente do imóvel alugado pode denunciar o contrato de locação, com

o prazo de noventa dias à desocupação a contar do registro da venda, salvo se a locação for

por prazo determinado, o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e

estiver averbado junto à matrícula do imóvel. O decurso do prazo decadencial sem denúncia

do novo proprietário apenas faz presumir que este tenha concordado com a locação.

Apelação nº 70010012953. Relator: Des. Ricardo Raupp Ruschel. Apelante: João Ricardo

Pinto Costa. Apelado: Paulo Roberto Dos Santos Machado. Porto Alegre: 03/11/2004.

Publicado no Diário da Justiça Eletrônico.

27

4 DIREITO DE PREFERÊ�CIA

O direito de preferência, ou direito de prelação, é direito pessoal do locatário,

garantido pelos artigos 27 e seguintes da lei de locações nº 8.245/91. O locatário terá

preferência de aquisição do bem imóvel objeto da locação em caso de alienação à terceiros:

“Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.”

O locador tem o dever de oferecer o imóvel ao locatário, diante de oferta de terceiros.

Haverá, na relação locatícia, garantia, assegurando direito de preferência na aquisição do

bem, tanto por tanto, nos casos de venda20 e de dação em pagamento21.

Tem o locatário, então, por força legal, direito de preferência ou de prelação do bem

em igualdade de condições com os terceiros interessados. O direito de preferência é ex lege,

portanto, diferentemente da cláusula de vigência, não há necessidade de cláusula contratual

expressa.

O locador tem o dever de dar ciência ao locatário, cientificando-o que tem a intenção

de alienar o bem locado, em igual nível de condições em relação à outros interessados, tanto

no que se refere ao preço da venda, quanto nas vantagens e condições da proposta.

20 Art.481 do Código Civil de 2002: “Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”. 21 Art. 356 do Código Civil de 2002: “O credor pode consentir em receber prestação diversa da que lhe é devida”

28

Então, primeiramente, é de suma importância a ciência do locatário. Esta ciência

poderá ser por meio de notificação, judicial, extrajudicial ou por qualquer outro meio hábil e

idôneo para comprovar o cumprimento desta exigência.

Sendo a notificação realizada através de Cartório de Registro de Títulos e

Documentos ou por carta, deverá conter contrafé assinada pelo locatário para ciência

inequívoca do cumprimento deste quesito.22

A notificação enviada ao locatário deverá estar perfeita e completa, ou seja, deverá

conter todas as condições do negócio que será objeto da alienação, bem como possibilitar ao

locatário examinar a documentação do futuro negócio, com fixação de local e horário para

tanto.

Assim, a proposta apresentada pelo locador mencionará os seguintes itens, entre

outros: qual será o preço, as forma de pagamento, a documentação necessária para formalizar

o negócio, tempo de entrega.

Devem estar presentes todos os itens necessários a viabilizar a alienação do imóvel ao

locatário, nas mesmas condições da proposta que será oferecida posteriormente à terceiros.

Em suma, a proposta deverá ser igual a todos.

Na hipótese do imóvel estar sublocado, deve o locador dar preferência na aquisição

do imóvel para o locatário e para o sublocatário, pois ambos tem direito.23

Com relação à notificação a ser efetuada pelo proprietário do imóvel estando o imóvel

sublocado, esta poderá ser extrajudicial ou judicial, como mencionado anteriormente.

Evidentemente que cada um terá seu prazo diferenciado.

22 Art. 167, inciso II, nº 16, da Lei nº 6.015/73: “No registro de imóveis, além da matrícula, serão feitos: II – a averbação: nº 16) do contrato de locação, para fins de exercício de direito de preferência”. 23 Art.30 e parágrafo único, ambos da Lei nº 8.245/91: “Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado. Parágrafo único: Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso”.

29

Quanto a forma de notificação judicial, demandará do locador a contratação de um

advogado e, naturalmente de tempo, uma vez que a lentidão do Judiciário poderá fazer que

esta notificação se arraste por um bom tempo.

Assim, a notificação por carta registrada ou através de Cartório de Registro,

possibilitará uma maior agilidade na ciência do locatário e/ou sublocatários, flexibilizando ao

locador o processo de venda do imóvel preterido.

Na hipótese do locatário não exercer o seu direito de preferência dentro do prazo de

30 dias, seja por não ter respondido a notificação no prazo legal, ou o locador não ter

aceitado uma contraproposta ou diante da negativa na aquisição do imóvel, restará findo o

prazo para aceitação da proposta. Fica, assim, o locador livre para alienar o bem à terceiros,

naquelas condições arroladas na notificação. Observa-se que, deve o locador oferecer o bem

nas mesmas condições propostas anteriormente ao locatário.

Caso o locador venha a oferecer o imóvel em condições diferentes da proposta inicial,

responderá este por perdas e danos no caso de não estar averbado no Registro de Imóveis. Se

estiver, cabe a adjudicação.

Cabe aqui destacar que o direito de preferência, art. 27 da lei de locações, é direito

pessoal do locador para com o locatário, que se resolve, caso haja mudança nas condições da

proposta, em perdas e danos. Observa-se que esta situação não pode ser confundida com o

direito de preferência estabelecido no art. 33 da referida lei. Este artigo exige que o contrato

de locação esteja devidamente averbado no Cartório de Registro de Imóveis.

O direito de preferência estabelecido no art. 33 o locatário tem direito a perdas e

danos e/ou promover a adjudicação do imóvel locado, inviabilizando, assim, a alienação

30

feita. Porém, é imprescindível que o contrato de locação esteja devidamente averbado no

Cartório de Imobiliário do referido imóvel.24

4.1 EFICÁCIA DA ALIENAÇÃO

Como mencionado anteriormente, é necessário que o locador notifique o locatário

acerca da futura alienação do imóvel, sob pena de tornar ineficaz a alienação. Aqui pode

estender a alienação no sentido de venda do imóvel, promessa de venda, concessão ou

promessa de concessão de direitos, ou de dação em pagamento.

Pode-se dizer que para eficácia da alienação é necessária a prova da notificação/

comunicação do locatário em tempo hábil e o transcurso do prazo por negativa do locatário,

por contraproposta não aceita pelo locador ou não havendo resposta no tempo devido.

Assim, decorrido o prazo sem que o locatário demonstre efetivo interesse na

aquisição do bem, estará o locador livre para alienar o bem.

O prazo para o aceite da proposta por parte do locatário é de 30 dias a partir da

notificação registrada. Ou seja, o prazo é prescricional e peremptório. Após, sem a resposta

do locatário, estará livre o locador.

É peremptório e não comporta dilação ou prorrogação. Se não for assim, poderá o

locatário de má-fé procrastinar eternamente e indefinidamente.

O fato do locador não observar o direito de preferência do locatário, por si só, não

gera direito a indenização. É necessário, nestes casos, para garantir direito a perdas e danos,

24 Art. 33 e parágrafo único da Lei 8.245/91: “O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas”.

31

que o locatário demonstre que tem capacidade financeira para a compra do bem. E ter sofrido

prejuízo financeiro e econômico efetivo.

Tendo interesse o locatário em adquirir o bem locado, deve este responder por escrito

a notificação do locador. Diante disso, combinar dia e hora para comparecer em Cartório de

Notas para efetivar o referido ato e apresentar a documentação devida.

Obrigatoriamente a comunicação deverá ser feita por escrito (e recomenda-se agir

desta forma), bem como o aceite por parte do locador. É uma forma de controle e de

segurança ao locatário.

Portanto, aceitando a proposta, o locatário ficará adstrito a todas as condições

impostas pelo locador. Aqui, também, não comporta flexibilidade ao locatário. Não sendo

desta forma, alterando-se as condições já impostas, estaria caracterizada uma nova proposta

ou contraproposta.25

O locatário, ao aquiescer a proposta, preencherá com seu ato volitivo todos os termos

do contrato, abrangendo não só os elementos principais, mas os secundários da proposta,

suplantando os pontos que estiverem vagos. Se por ventura a oferta for alterada, o inquilino

deverá indicar na proposta sua opção, pois, do contrário, o ofertante poderá entender que

consentiu em qualquer delas.

Como se vê, a resposta do locatário deverá ser por escrito, como acima mencionado, e

informando os pontos em que haja concordância, descrevendo, de preferência, cada ponto da

proposta para evitar algum mal entendido.

Podemos falar, então, que o locatário deve dar aceitação total ao pedido proposto.

Caso haja alguma alteração, esta deve ser apontada para informação do locador, para evitar

prejuízos ou dúvidas dos pontos da proposta.

25 Art. 431 do Código Civil de 2002: “A aceitação fora do prazo, com adições, restrições, ou modificações, importará nova proposta”.

32

Por fim, finalizado o prazo, acertam as partes a venda do imóvel. Ao contrário, não

ocorrendo o consentimento e transcorrido o prazo prescricional, liberado está o locador para

negociar o imóvel com outros interessados, observando, contudo, que a proposta deverá ser

idêntica a oferecida ao locatário da relação locatícia.

Caso, o locador de má-fé, tente mudar as condições da proposta anteriormente

oferecida, poderá o locatário ingressar com ação declaratória judicial de nulidade do negócio

realizado caso haja algum prejuízo do locatário.

A única exceção na possibilidade de mudança das condições da proposta estará na

renúncia do direito de preferência a qualquer proposta, pois não há interesse na aquisição do

imóvel. Assim, a proposta poderá ser alterada.

4.2 DESISTÊNCIA POR PARTE DO LOCADOR

O locador que pretende alienar o bem locado tem o dever, imposto pela lei de

locações, de notificar o locatário para este exercer ou não seu direito de preferência na

aquisição do bem locado. O locatário aceitando as condições propostas pelo locador,

responderá afirmativamente a aceitação, preferencialmente por escrito.

“Todo o contrato requer acordo de vontades dos contratantes, o que não constitui somente um requisito de validade, mas também um pressuposto da sua existência, de tal sorte que sem o mútuo consenso, expresso ou tácito, não haverá vínculo contratual.”26

O locador por algum motivo venha a desistir do negócio, arcará com os prejuízos

ocasionados ao locatário, bem como a possibilidade de lucros cessantes.

Podemos apartar esta situação em duas partes: o oferecimento da proposta pelo

locador e a aceitação do negócio pelo locatário.

26 Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada: Lei n.8.245 de 18-10-1991, Maria Helena Diniz, 2ª ed., São Paulo, Saraiva, 1992, pág.132.

33

Como vimos, o locador tem o dever de notificar o locatário, indicando sua intenção de

alienar o bem e oferecendo as condições para isso. Esta proposta deve ser séria, completa e

precisa, ser clara e inequívoca. A proposta tem a força de vincular a vontade de uma parte

(locador) a declaração da vontade de outra (locatário) no caso de aceitação.

A partir desta comunhão de vontades, não poderá o locador alterá-la.

Temos aqui a primeira constituição de vínculo entre as partes que preenche o

requisito da validade da proposta (contrato). Há um acordo, uma vontade de ambas as partes

em acordar o negócio, mas ainda não há a sua existência. Havendo um consentimento,

expresso ou tácito, decorre a existência contratual.

Assim, quando o locador ofertar sua proposta estará declarando sua vontade em

celebrar um acordo informando os elementos da negociação.

Passo seguinte, a segunda parte desta negociação estará no ato do locatário em aceitar

sua proposta, consentindo positivamente. Acontecendo isso, forma-se o vínculo entre locador

e locatário, não podendo mais o locador remover a proposta aceita.

A idéia é garantir e resguardar as relações, assegurar a estabilidade nas relações

sociais. Se por acaso, houvesse a possibilidade do locador alterar os elementos da proposta de

forma unilateral, teríamos a insegurança das relações.

O locador deve manter sua oferta não podendo mais alterá-la, sob pena de

ressarcimento de perdas e danos ao locatário e possíveis lucros cessantes.

A oferta cria um sentimento ao locatário de perspectiva de fechamento do negócio

entre as partes. Com isso, pressupõem que o locatário dispôs de tempo e de despesas pagas

viabilizar o negócio.

Como se percebe acima, a aceitação do negócio por parte do locatário vincula as

vontades de ambos, uma via de mão dupla. Tanto o locador não poderá alterar as condições

do negócio, quanto o locatário fica adstrito nos mesmos termos.

34

A aceitação da proposta deverá ser feita dentro de um prazo previamente delimitado

pela lei de locações. Logo, a resposta do locatário dentro do prazo vinculará as partes.

Decorrido o prazo sem a aceitação, temos que houve a decadência do direito do

locatário, não produzindo efeitos jurídicos, liberado está o locador para alienar do bem à

terceiros.

Se por acaso a aceitação chegar tardiamente ao locador, deverá este comunicar o fato

ao locatário, se não pretender que a negociação siga adiante, sob pena de perdas e danos.27

Com a aceitação do locatário e a posterior desistência do locador do negócio, deverá

este pagar perdas e danos e possíveis lucros cessantes.

Para que haja esta indenização, deverá ter ocorrido e comprovado os danos com a

desistência do negocio. O dano é um pressuposto da responsabilidade civil contratual. Só

haverá responsabilidade civil do locador se houver o correspondente fato danoso a ser

ressarcido.28

Não só a lesão em concreto que afete o interesse relativo de seu patrimônio (dano

emergente), mas também que possa impedir-lhe de auferir lucro (lucro cessante). Assim,

poderá pleitear por perdas e danos.

No dano emergente, a indenização possibilitará a reestruturação do patrimônio lesado

ao que se encontrava anteriormente. Por outro lado, nos lucros cessantes, o pensamento ideal

é que possa imaginar-se a possível situação objetiva no futuro se houvesse o

desenvolvimento dos fatos.

27 Art. 430 do Código Civil: “Se a aceitação, por circunstância imprevista, chegar tarde ao conhecimento do proponente, este comunicá-lo-á imediatamente ao aceitante, sob pena de responder por perdas e danos”. 28 Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada: Lei n.8.245 de 18-10-1991, Maria Helena Diniz, 2ª ed., São Paulo, Saraiva, 1992, pág.134: “Não poderá haver responsabilidade civil sem a existência de um dano a um bem jurídico, sendo imprescindível a prova real e conduta desta lesão”.

35

Assim, a indenização ressarcirá o dano causado cobrindo o prejuízo encontrado pelo

locatário. Este deverá ser transformado em pecúnia para restabelecer o equilíbrio patrimonial

financeiro dos danos sofridos.

A remuneração do dano, o aporte financeiro para restituí-lo, normalmente, será fixada

pelo Juiz. Ele estabelecerá e identificará o conteúdo do dano, qual o significado do valor

atual correspondente, fixando o quanto indenizatório em sentença.

4.3 DIREITO DE PREFERÊNCIA NA SUBLOCAÇÃO

A lei de locações em seu art.30 menciona a possibilidade do direito de preferência aos

sublocatários do imóvel. O dispositivo propicia ao locatário e ao sublocatário resguardar a

preferência na aquisição do bem locado, distinguindo, entre eles, determinada ordem a ser

seguida.29

Estando o imóvel sublocado totalmente, o direito de preferência caberá primeiramente

ao sublocatário e, após, ao locatário. Esta diferenciação se faz tendo em vista que o

sublocatário é o detentor direto da posse do imóvel, tendo como sua moradia.

Observa-se, aqui, que não há concorrência na escolha da alguma das partes

envolvidas. A lei é clara e define primeiramente ao sublocatário e, após, ao locatário.

Na hipótese que haja várias sublocações, estes terão em conjunto a possibilidade do

direito de preleção. O direito de preferência alcança a todos os sublocatários, de uma única

vez e como o mesmo prazo. Deverá ser exercida a preferência em relação à coisa em seu

todo, sem a possibilidade de fragmentação do bem locado.

29 Art.30 da Lei nº 8.245/91: “Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado”.

36

Portanto, o locador deverá informar todos os sublocatários sobre a seu interesse em

alienar o bem, notificando-os com as condições e critérios do negócio oferecido. Eles terão

que exercer seu direito de aceitação com prazo comum entre ambos, na totalidade da oferta.

Havendo o interesse de todos ou de alguns na oferta de aquisição do bem, teremos a

comunhão entre os interessados, se não for possível a divisão do bem.

Daqueles que não possuam interesse na oferta, ocorrerá o acréscimo patrimonial aos

outros que formaram o conjunto na aquisição do bem locado.

Interessante mencionar o parágrafo único do art. 30 da lei de locações quanto a

pluralidade de pretendentes locatários. Recairá ao locatário mais antigo o direito de

preferência. Na hipótese de terem o mesmo tempo de locação, será o inquilino mais idoso

(idade).30

Assim, temos que este parágrafo estabelece critério de prioridade entre locatários que

esteja ocupando o mesmo imóvel.

4.4 DIREITO DE PREFERÊNCIA DE MAIS DE UMA UNIDADE IMOBILIÁRIA

Tratando-se de mais de uma unidade imobiliária, o sublocatário ou o locatário deverá

aceitar a proposta oferecida na sua integralidade. Isto porque a coisa ofertada alcança mais de

uma unidade imobiliária, considerando-se que há somente uma proposta de alienação.31

Portanto, se houver a intenção do locador em alienar várias unidades imobiliárias na

mesma oferta, o direito de preferência deverá ser exercido sobre a totalidade por força legal.

30 Parágrafo único do art. 30 da Lei nº 8.245/91: “Parágrafo único: Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso”. 31 Art. 31 da Lei nº 8.245/91: “Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação”.

37

Não seria lógico o locador, com a intenção de vender um conjunto de unidades

imobiliárias, na sua totalidade, oferecer individualmente cada bem para cada locatário.

Deverá, sim, notificá-los da oferta inteira, pois a sua vontade é a venda global dos imóveis.

E justamente a lei de locações é clara quanto a esse aspecto, assegurando esta

possibilidade ao locador.

Nessa situação, todos os locatários e sublocatários serão notificados sobre a venda de

bens para que cada possa exercer seu direito de preferência, não somente do imóvel que

ocupa, mas da totalidade dos bens em questão. Não havendo aceitação, o locatário estará

liberado para negociar com terceiros.

Aqui cabe lembrar a hipótese anterior da locação por mais de um inquilino. Se algum

deles se manifestar tendo o interesse na aquisição dos bens, somente poderá exercê-la após

decorrer o prazo do primeiro ou mais antigo na locação. Se a locação for do mesmo período,

será o locatário mais idoso.32

4.5 EXCEÇÃO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA

Como visto o direito de preferência garante ao locatário possibilidade de aquisição do

bem em caso de alienação do bem locado. Porém, em alguns casos, a própria lei de locações

excetua esta possibilidade.

São nos casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta doação,

integralização de capital, cisão fusão e incorporação.

O parágrafo único do artigo 32 da lei de locações remete que o direito de preferência

não alcança a constituição de propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por

quaisquer da formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial,

32 Vide nota 26.

38

devendo esta condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando

as demais por sua apresentação gráfica.33

A possibilidade de utilização deste direito por parte do locatário somente pode ocorrer

nos casos de alienação onerosa dos imóveis, não podendo ser exercido quando for o caso de

alienação de forma forçada e nos atos de liberalidade.

Então, por determinação legal, não terá como exercer o direito de preferência o

locatário nos seguintes casos:

1) Venda judicial ou arrematação caracterizado pelo ato judicial. Assim, o

locatário não poderá exercer seu direito de preferência oferecendo importância igual

ao lance quando a arrematação encerrar;

2) Permuta. Caracteriza no contrato, onde as partes se obrigam a dar coisa por

outra, sem que haja onerosidade nesta relação. Há a transferência de determinado bem

de sua propriedade para outra pessoa. Pode ser objeto da permuta móvel por móvel,

imóvel por imóvel ou móvel por imóvel.

3) Doação. Contrato em que o proprietário por sua vontade transfere seu

patrimônio para outra pessoa que o aceita. Não poderá o locatário exercer seu direito

uma vez que não se trata de alienação onerosa.34

4) Integralização de Capital. Na criação de uma empresa, as parte celebram

contrato onde se obrigam a contribuir com bens ou serviços para constituição deste

33 Art. 32 e parágrafo único da Lei nº 8.245/91: “O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica”. 34 Art. 538. Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra.

39

ente jurídico. Pois são bens primários para o funcionamento da sociedade. Se o

locador acionista da futura empresa poderá transferir suas propriedades para formação

do capital, suporte financeiro e patrimonial para empresa. Aqui, também não há

onerosidade, não podendo, o locatário exercer seu direito.

5) Cisão: Vem a ser o desmembramento de determinada empresa com a

transferência de seus bens patrimoniais para oura ou outras sociedades constituídas

ara este fim, ou de sociedade já existente. Com isso, os bens não são alienados, mas

sim transferida a sua propriedade para outra sociedade.

6) Fusão: quando uma ou mais empresas se unem em uma sociedade única. Não

há caracterização de onerosidade também.35

7) Incorporação: ato onde uma ou mais empresas são absorvidas por outra

empresa, sucedendo, assim, em todos os seus direitos e obrigações.36

A impossibilidade do direito de preferência nas situações anteriores se caracteriza,

então, pela transferência não onerosa dos bens do locador para terceiros. Isto porque não

existem condições ou propostas para aquisição dos bens, apenas a transferência de

propriedade.

Portanto, poderá o locador praticar os atos nos casos descritos sem a necessidade ou

obrigação de notificar os locatários.

35 Art.1.119 do Código Civil de 2002: “A fusão determina a extinção das sociedades que se unem, para forma sociedade nova, que a elas sucederá nos direitos e obrigações”. 36 Art. 1.116 do Código Civil de 2002: “Na incorporação, uma ou várias sociedades são absorvidas por outra, que lhes sucede em todos os direitos e obrigações, devendo todas aprová-las, na forma estabelecida para os respectivos tipos”.

40

Não são apenas as hipóteses do art. 33 e do parágrafo único que excluem o locatário

de exercer seu direito de preferência. Segundo a doutrinadora Maria Helena Diniz, há outras

possibilidades:

“a) se houver acordo do inquilino com o adquirente, de quem recebeu a indenização, abrindo mão de seu direito de prelação e deixando espontaneamente o prédio locado (RT, 387:187); assim se o locatário se retirar do imóvel, em razão de composição amigável, não poderá exercer a preferência; b) se houver adjudicação compulsória do imóvel compromissado ou se der a adjudicação no processo de inventário; c) se advier a remição do imóvel gravado com direito real sobre a coisa alheia; d) se ocorrer a hipótese do art.701 do Código de Processo Civil; e) se houver desapropriação do imóvel locado, pois resolver-se-á a locação, donde não ser ilegal o ato de juiz concedendo ao expropriante a imissão de posse a ser executada contra o locatário (RF, 166:227; Lei n. 8.245/91, art. 5.º, parágrafo único).”37

4.6 DA NÃO NOTIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO/SUBLOCATÁRIO PELO LOCADOR

Como citado anteriormente, o locador tem o dever, por força de lei, de notificar o

locatário ou sublocatário para que exerça o direito de preferência ou preleção.

Porém poderá acontecer que o locador por má-fé ou desconhecimento da lei, não

proceda a notificação do inquilino sobre sua intenção de alienar o imóvel locado.

Estando o locatário preterido em seu direito de preferência e estando o contrato de

locação devidamente averbado junto à matrícula do imóvel, pelo mínimo 30 dias antes da

alienação, poderá o locatário reclamar do alienante as perdas e danos ou haver para si o

imóvel alienado, pagando seu preço e as despesas do ato de transferência.

37 Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada: Lei n.8.245 de 18-10-1991, Maria Helena Diniz, 2ª ed., São Paulo, Saraiva, 1992, pág.141.

41

4.7 AÇÕES POR PARTE DO LOCATÁRIO

4.7.1 Ação Pessoal Reclamando Perdas e Danos

O locatário preterido em seu direito de preferência poderá ajuizar ação reclamando

perdas e danos, desde que comprovado o efetivo prejuízo econômico existente. Nesta

situação, é necessário que o contrato da locação esteja registrado na matrícula do referido

imóvel.

Do contrário, não estando o contrato de locação devidamente registrado, não terá o

locatário o direito a ação de indenização ou a adjudicação do bem alienado. Nesta situação a

lei é clara e resguarda somente o direito a perdas e danos.

O terceiro adquirente do imóvel estará resguardado quanto a sua aquisição, pois

indevida será a ação anulatória da alienação ou ação de adjudicação.

4.7.2 Ação Adjudicatória

Trata-se de ação com o fim de invalidar o negócio jurídico realizado. O inquilino

pedirá a adjudicação do imóvel alienado em sentença do órgão judiciário pela adjudicação.

Pedirá, ainda, que se efetive na matrícula do imóvel, o registro do bem em seu nome, desde

que tenha sido realizado o depósito do pagamento integral da alienação, mais as despesas

referente a custas e despesas de transferência.

O locatário deverá depositar o preço e as despesas, independente da comissão. O

depósito deve ser feito em um prazo de seis meses a contar do registro na matrícula do

imóvel objeto da alienação. O depósito, então, é premissa obrigatória do locatário para reaver

o imóvel.

42

O depósito será providenciado com a devida ação cautelar de depósito preparatória do

preço, e realizada antes do ajuizamento da ação de adjudicação. Se por acaso o negócio entre

o locador e o terceiro estabelecer que a forma de pagamento seja em prestação, basta somente

que o locatário deposite a primeira parcela, consignando, posteriormente, as futuras parcelas.

A ação adjudicatória proposta pelo locatário, dependerá de prévio registro na

matrícula do imóvel do contrato de locação. Importante frisar que, se o contrato for realizado

de forma verbal, o locatário estará impedido de propor a ação de adjudicação, pois não há o

registro prévio do contrato de locação. Resta, somente, a possibilidade de reparação em

perdas e danos, se devidamente comprovado.

O locatário, portanto, na hipótese de ser preterido na compra do imóvel locado, além

do interesse de agir, ou seja, da necessidade de recorrer ao Judiciário para resguardar o seu

direito, e de legitimatio ad causam, isto é, titularidade do direito disputado na ação, precisará

preencher determinadas condições de lege data da ação de preferência.

Para possibilitar, então, que o locatário ajuíze a ação, é necessário o preenchimento de

algumas condições que seguem:

a) Reclamação dentro de seis meses. O prazo que o locatário possui para reclamar

seu direito é de seis meses com início do prazo do registro do ato de alienação do

imóvel locado;

b) Depósito Judicial Prévio. É o depósito com o valor igual ao preço quer foi pago

pelo terceiro adquirente. Tem-se que seria o valor justo a ser depositado pelo

locatário. Com isso, o locatário faz prova de sua idoneidade financeiro-econômica

que existiria a aquisição do bem.38

38 Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada: Lei n.8.245 de 18-10-1991, Maria Helena Diniz, 2ª ed., São Paulo, Saraiva, 1992, pág.144: “Com o real depósito do preço, o locatário afirma ter direito a preferência e reivindica o de comprar para si o imóvel locado, Poe ele legitimamente ocupado, alienado a estranho”.

43

c) Averbação do Contrato no Registro de Imóveis. Imprescindível a averbação do

contrato no registro de imóveis do contrato de locação, desde que subscrito por

duas testemunhas para que o locatário tenha direito a propor a ação de

preferência. E deverá estar registrado há pelo menos há trinta dias antes da

alienação junto à matrícula do imóvel. Caso contrário, o locatário perderá o

interesse em agir na ação de preferência.

A ação será ajuizada no foro da situação do imóvel.39

O direito de preferência do locatário que tenha registrado seu contrato no Registro de

Imóveis, é um direito real e tem eficácia erga omnes, bastando o depósito do valor da

alienação judicialmente.

Caberá ao locador, para sua defesa, que o locatário esteja devidamente notificado, no

tempo certo, decorrido o prazo sem manifestação do locatário ou que este não tenha a

intenção de adquirir o bem locado.

O Juiz, conhecendo da legitimidade do locatário e da procedência do pedido,

determinará após o trânsito em julgado da sentença, o registro na matrícula do imóvel em

mora do locatário.

4.8 DIREITO DE PREFERÊNCIA DO CONDOMÍNIO SOBRE O LOCATÁRIO

O contrato de locação devidamente averbado na matrícula do imóvel, possibilita, ao

locatário, o direito de preferência sobre o imóvel locado.

39 Art. 95 do Código de Processo Civil: “Nas ações fundadas em direito real sobre bens imóveis é competente o foro da situação da coisa. Pode o autor, no entanto, optar pelo foro do domicílio ou de eleição, não recaindo o litígio sobre direito de propriedade, de vizinhança, servidão, posse, divisão e demarcação de terras e nunciação de obra nova”.

44

O art.34 da Lei de Locações propicia ao Condomínio prioridade sobre o locatário.40

Ambos tem reservado para si o direito de preferência.41

Caso haja a vontade de um dos condôminos repassará a sua parte ideal a terceiro

externo, deverá notificar previamente aos demais condôminos. O direito de preferência é

sobre a coisa própria.

Portanto, havendo formação de condomínio, deverá previamente acontecer à

preferência deste sobre a do locatário.

O co-proprietário após a notificação terá o prazo decadencial de 30 dias para exercer

o seu direito de preferência. Havendo desinteresse, terá o inquilino o direito de preleção.

Interessante registrar que o direito de exercer a preferência pelo locatário será quando

a alienação se der por terceiros à relação locatícia. O art. 504 remete este direito ao co-

proprietário.42

O condomínio não sendo notificado da vontade de alienação por parte de um dos

condôminos e efetivada a venda, poderá haver para si a parte vendida depositando o valor

referente à alienação. O prazo para requerer é de 180 dias

Sendo muitos os condôminos, recairá o direito de preferência aquele que houver com

mais benfeitorias. 40 Art. 34 da Lei nº 8.245/91: “Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condomínio terá prioridade sobre a do locatário”. 41 Art. 504 e parágrafo único do Código Civil de 2002: “Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência. Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço”. Art. 1.322 o Código Civil de 2002: “Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior. Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho”. 42 Vide nota 36.

45

4.9 JURISPRUDÊNCIA


Direito Privado. Agravo de Instrumento interposto em face da decisão do MM. Juízo de

primeiro grau que determinou a suspensão do cumprimento de sentença até o julgamento de

ação anulatória de compra e venda proposto, visto que era locatária do referido imóvel e não

foi devidamente observado o seu direito de preferência.

Agravo de Instrumento nº 70037584844. Relator: Des. Otávio Augusto de Freitas Barcellos.

Agravante: Equipe de Ensino Juca Travesso. Agravada: Katia Elizabeth Fonini do Amaral.

Porto Alegre: 26/07/2010. Publicado no Diário da Justiça Eletrônico em 09/08/2010.

2) BRASIL. Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, Vigésima Câmara Cível,

Direito Privado. O direito de preferência exerce-se segundo o valor da compra e venda, não

segundo o valor que o condômino bem entende, unilateralmente e muito aquém do preço da

escritura pública, em que fundamenta a respectiva pretensão. Ação de preferência entre

condôminos. Apelação Cível nº 70037310430. Relator: Des. Carlos Cini Marchionatti.

Apelante: Espólio de Jappe Boesel. Apelado: Nilvo Boness e Outros. Porto Alegre:



Direito Privado. Direito de preferência do locatário. Necessidade de registro do contrato de

locação junto à matrícula do imóvel. O registro do contrato de locação junto a matricula do

imóvel locado é pressuposto indispensável ao exercício da preferência do locatário na

aquisição do imóvel locado. Apelação Cível nº 70036445914. Relator: Des. Otávio Augusto

de Freitas Barcellos. Apelante: Walter Nunes de Oliveira. Apelada: Andrea Camozzato.

Porto Alegre: 30/06/2010. Publicado no Diário da Justiça Eletrônico em 06/07/2010.


Direito Privado. A apelação interposta de sentença que julgou ação de despejo deve ser

46

recebida somente no efeito devolutivo (art. 58, V da Lei n. 8.245/91). Alegação de

necessidade de notificação da locatária para o exercício do direito de preferência na aquisição

do bem locado. Apelação Cível nº 70035000355. Relator: Des. Otávio Augusto de Freitas

Barcellos. Apelante: Associação das Empresas de Transporte de Passageiros – ATP.

Apelado: Condor Empreendimentos Imobiliários S.A. Porto Alegre: 30/06/2010. Publicado

no Diário da Justiça Eletrônico em 05/07/2010.


Direito Privado. Para o exercício do direito de preferência do locatário é requisito essencial a

prévia averbação do contrato de locação no registro de imóveis. Apelação Cível nº

70029811304. Relator: Des. Paulo Roberto Félix. Apelante: Luis Carlos Trevisan. Apelado:

Richard Luchtemberg. Porto Alegre: 30/06/2010. Publicado no Diário da Justiça Eletrônico

em 06/07/2010.


Direito Privado. Agravo de Instrumento interposto pela agravante contra decisão que, nos

autos da ação ordinária que move em face da Agravada, indeferiu o pedido liminar de

manutenção da posse do imóvel objeto dos autos. A ação ordinária visa a retenção e o direito

de preferência sobre o imóvel objeto de locação.

Agravo de Instrumento nº 70035735786. Relator: Des. Otávio Augusto de Freitas Barcellos.

Agravante: Thais Sanguiné da Silva. Agravada: Melissa de Cássia Cardoso. Porto Alegre:



Direito Privado. O registro do contrato de locação junto a matricula do imóvel locado é

pressuposto indispensável ao exercício da preferência do locatário na aquisição do imóvel

locado. Não fosse apenas isso, verifica-se ter havido notificação extrajudicial do locatário

para desocupação do imóvel, concedendo-lhe o prazo de 90 dias, consoante art. 8º da Lei n.

47

8.245/91. Apelação Cível nº 70032278830. Relator: Des. Ângelo Maraninchi Giannakos.

Apelante: Domingos Bitencourt Pereira. Apelado: Richard Luchtemberg. Porto Alegre:



Direito Privado. Para o exercício do direito de preferência do locatário à aquisição do imóvel

é requisito essencial a prévia averbação do contrato de locação no registro de imóveis.

Apelação Cível nº 70029359692. Relator: Des. Paulo Roberto Félix. Apelante: Mauro

Zambiasi. Apelada: Maria Cecília Leiria Barcelos. Porto Alegre: 19/05/2010. Publicado no

Diário da Justiça Eletrônico em 24/05/2010.


Direito Privado. Para que o locatário possa haver para si o imóvel, quando preterido em seu

direito de preferência, deve depositar o preço e demais despesas do ato de transferência, no

prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato

de locação esteja averbado, pelo menos trinta dias antes da alienação, junto à matrícula do

imóvel (art. 33 da Lei nº 8. 245/91). No caso, não foi procedido o competente registro da

cessão de direitos, pactuado entre os apelantes, não ocorrendo o implemento da condição

legal. Apelação Cível nº 70030046999. Relator: Des. Marco Aurélio Dos Santos Caminha.

Apelante: ICDRS – Instituto da Criança com Diabetes do Rio Grande do Sul e Outros.

Apelada: Jader da Silva Antunes. Porto Alegre: 29/04/2010. Publicado no Diário da Justiça

Eletrônico em 05/05/2010.

48

5 CO�CLUSÃO

A lei de locações de imóveis urbanos, Lei nº 8245/91, em seu artigo 8º, trás a

possibilidade de utilização da cláusula de vigência nos contratos de locação e em que tipo de

situação. A Lei dos Registros Públicos (nº 6.015/73) em seu artigo 167, I, 3, atribui ao oficial

registrador, o registro dos contratos de locação de prédios que possuam cláusula de vigência.

Com relação ao direito de preferência, a lei de locações do seu artigo 27 ao 34,

concede, ao locatário a preferência na aquisição do imóvel locado. Na Lei dos Registros

Públicos consta não o registro, mas a averbação dos contratos de locação para fins de

exercício do direito de preferência (art.167, II, 16). No âmbito dos contratos de arrendamento

de imóveis rurais, o direito de preferência está expresso no art.92, §§ 3º e 4º do Estatuto da

Terra, e no art. 45 do Decreto nº 59566/66.

A locação é uma forma de contrato onde determinada pessoa compromete-se a

fornecer a outra, coisa fungível mediante determinada contraprestação ou remuneração, por

um determinado período de tempo.

O contrato de locação, a que se refere a Lei do Inquilinato, alguém, denominado

locador, cede a outrem, o locatário ou inquilino, por tempo determinado, ou não, e mediante

remuneração, o uso e gozo de um imóvel urbano.

Para a maioria dos doutrinadores, temos como características dos contratos de

locações: o tempo ou cessão temporária; alguma forma de remuneração por parte do

49

locatário; a contratualidade; a bilateralidade – as partes se obrigam reciprocamente; e a

onerosidade.

A cláusula de vigência nos contratos de locação tem previsão legal no art. 8º da Lei de

Locações. Propicia ao locatário denunciar o contrato, em situações específicas determinadas

pela Lei, com o seu devido registro conforme Lei dos registros Públicos.

Se o contrato estiver vigorando por prazo determinado e contiver cláusula de

vigência, em caso de alienação, averbada junto à matrícula do imóvel, ficará o adquirente

inibido de denunciar a locação, tendo que aguardar o vencimento do prazo, quando, então,

poderá exercitá-la.

O contrato de locação com a cláusula de vigência devidamente registrado no Registro

de Imóveis, resguarda, acautela e garante ao locatário até o final da locação.

O direito de preferência (ou direito de perempção) está revisto nos art. 27 à 34 da Lei

de Locações Urbanas, onde proporciona ao locatário a preferência na aquisição do imóvel

locado no caso de alienação.

Conserva, portanto, o locador, a propriedade e a sua disponibilidade. O que a lei exige

é que, pretendendo o locador alienar a coisa locada, ofereça-a, primeiro, ao locatário, que terá

preferência para a aquisição, em igualdade de condições com terceiros.

Este artigo confere em favor do locatário o direito pessoal de preferência na aquisição

do imóvel locado, destinados a fins residenciais ou não, com o que o locatário do imóvel

utilizado para atender a fins comerciais ou industriais, terá também protegido seu fundo de

comércio.

O locador também deverá respeitar situações de locação e sublocação e quando

houver mais de uma unidade locada. Tanto locatários como sublocatários tem direito à

preferência na aquisição do imóvel e ordens distintas para sua oposição.

50

6 REFERÊ�CIAS

- Bevilaqua, Clóvis. Código Civil Comentado, 1946.

- Ceneviva, Walter, Lei dos Registros Públicos Comentada, 18ª ed., São Paulo, Saraiva,

2008.

- Diniz, Maria Helena, Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada: Lei n.8.245

de 18-10-1991, 2ª ed., São Paulo, Saraiva, 1992.

- Ferreira, Pinto, Comentário à Lei do Inquilinato: Lei nº 8245/1991, São Paulo,

Saraiva, 1992.

- França, R. Limongi, Enciclopédia Saraiva do Direito, São Paulo, Saraiva, 1977.

- Gómez, J. Miguel Lobato, Direito de Preempção e Política Urbana, Revista de Direito

Imobiliário, nº56, Ed. Revista dos Tribunais, Ano 27, 2004.

- Optiz, Silvia C. B., e Oswaldo, Curso Completo de Direito Agrário, 2ª Ed., São

Paulo, Saraiva, 2007.

- Rodrigues, Silvio. Contrato de Locação, Enciclopédia Saraiva de Direito.

- Silva, José Afonso da, Direito Urbanístico Brasileiro, São Paulo, Malheiros Editores

Ltda, 2008.

- Souza, Sylvio Capanema, Da locação do Imóvel Urbano: Direito e Processo, Rio de

Janeiro, Revista Forense, 2001.

escola superior de admi istraÇÃo, direito e eco...

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