Tema: A Importância do Registo Imobiliário no Contexto Económico

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INSCRIÇÃO DE IMÓVEIS

O registo de imóveis é efectudo por instituições públicas que regulam processos de constituição, modificação, transmissão e extinção de direitos reais sobre bens imóveis quer seja inter vivos quer mortis causa.

Antes do registo, os imóveis devem ser inscritos nas respectivas Repartções Fiscais da área de localização – Artº 3º do Código do Imposto Predial Urbano. Com aprovação da Lei nº 18/11 de 21 de Abril, passou a ser mais simples e directo, pois através de um novo modelo de formulário (Modelo 5) a ser usado para o registo de qualquer imóvel os interessados têm a faculdade de inscrever os seus respectivos prédios.

Com este procedimento terão também a capacidade de cumprir com as suas obrigações fiscais, nomeadamente o pagamento do IPU (Imposto Predial Urbano) – imposto sobre o património que incide aos rendimentos de todos os prédios urbanos situados em Angola, quando estejam arrendados, ou na detenção do cidadão quando não arrendados.

Os prédios são inscritos em nome dos titulares do direito ao rendimento, normalmente os proprietários ou os usufrutuários. A Repartição Fiscal pode promover a inscrição oficiosa do imóvel.

Assim, tais imóveis terão carácter permanente, farão parte do património de uma pessoa singular ou colectiva tributável e em circunstâncias normais serão susceptíveis de gerar rendimentos para o Estado.

REGISTO DE IMÓVEIS

O registo predial só recentemente logrou despertar o interesse da sociedade em geral e do ensino Universitário em particular. Hoje mesmo, aliás, não há nenhuma disciplina que lhe seja dedicada. Só é precisamente motivo de atenção quando é versada a matéria de Direitos Reais.

A actitude intelectual perante o registo vai-se modificando e tem compreendido a importância do registo predial, que surge como condicionante da própria situação Jurídica.

FINS DO REGISTO PREDIAL O registo predial tem como principal finalidade dar publicidade aos direitos inerentes aos bens imóveis – cfr. artigo 1º do Código do Registo Predial (CRP). Esta publicidade registral constitui o meio mais eficaz de conferir segurança jurídica à constituição, modificação ou extinção dos direitos reais sobre imóveis.

PRINCÍPIOS REGISTRAIS

O sistema normativo do registo predial angolano é hoje fundado numa pluralidade de princípios que expressamente se enunciam e dão a chave para compreensão do sistema vigente. Essenciais a qualquer sistema registral – os princípios constituem, por assim dizer, como que a sua espinha dorsal. O sistema registral não poderá nunca ser um conjunto desgarrado de normas adjectivas, porque todas elas se articulam com um conjunto de princípios que têm por fim garantir a segurança e a certeza do comércio jurídico imobiliário.

Todavia, podemos realçar alguns princípios considerados essenciais para o registo imobiliário, nomeadamente:

Princípio da Instância

Este princípio, a que se refere o artigo 4º do CRP, sendo que a Lei nº 1/97, de 17 de Janeiro, o formulou no artigo 90º, com uma outra redacção, nos termos da qual o pedido deve ser formulado num impresso- requisição, de modelo aprovado, salvo tratando-se de registo oficioso.

Significa que, salvo nos casos especialmente previstos na lei, o registo predial não é efectuado oficiosamente, mas sim a requerimento dos interessados.

Essa iniciativa mantém–se embora paulatinamente tenda a ser obrigatório, e essa obrigatoriedade e reforçada pela aplicação de sanções – particularmente multas - do titular inadimplente – artigos 14º-A, 15º-A e 15º-B da Lei nº11/11 de 16 de Fevereiro – Lei de Alteração aos Códigos de Registo Predial e do Notariado .

Trata-se de um princípio basilar, que se traduz na necessidade de o interessado desencadear o impulso processual, tendo a actividade registral de se desenvolver em conformidade com o pedido formulado pelos interessados, não podendo o Conservador tomar a iniciativa.

Princípio da Legalidade

Trata-se de um dos mais importantes princípios registrais consagrados no artigo 5º do CRP. Uma vez feita à apresentação ao conservador incumbe qualificar o pedido de registo (examinar e apreciar os documentos).

A viabilidade do pedido de registo terá de ser aferida em função do que a própria lei estabelece; haverá necessidade de o conservador verificar se o pedido é procedente, se existe ou não alguma norma ( no todo do ordenamento jurídico, de um modo transversal) que impeça que o registo requerido venha a ser executado de acordo com o solicitado.

Este princípio leva a que o conservador exerça uma depuração relativamente aos actos que seja chamado a inscrever.

De acordo com referido artigo 5.º , o conservador deve atender especialmente:

A regularidade formal dos actos requeridos- pois nos termos do artigo 95º do CRP só poderão ser admitidos a registo os documentos que segundo a lei, constituem prova bastante do facto que se pretende registar, sobre pena de nulidade.

A legitimidade dos requerentes- trata-se de elemento formal, e não da legitimidade substantiva; a falta de legitimidade para requerer não afecta o acto, mas somente o pedido, e, como tal, conduz á provisoriedade por dúvidas, salvo casos em que esta é impossivel e que pela natureza dos actos só podem ser recusados - artigos 243.º e 244.º do CRP. A legalidade dos títulos apresentados- esta apreciação incide sobre toda a espécie de títulos: notariais, judiciais e administrativos, etc.

A validade dos actos dispositivos nele contido – a par da legalidade dos títulos o conservador terá de verificar a legalidade dos próprios actos.

 A capacidade dos outorgantes em face dos títulos e dos registos anteriores- a capacidade faz parte das condições de validade dos actos, tanto a de gozo, como a de exercício. Temos. Pois, de dar ao termo capacidade um sentido amplo, de modo a abranger as indisponibilidades, sejam legais ou negociais.

A situação tabular- o conservador deve, ainda, confrontar o acto ou actos requeridos com os elementos de identificação constantes quer da descrição, quer das inscrições que subsistem sobre o prédio.

 Princípio da Tipicidade ou Numerus clausus.

Apenas estão sujeitos a registo os factos que a lei assim o determina, encontram-se alencados no artigo 2º do CRP, e em alguma legislação avulsa ( exemplo: direitos fundiários previstos na Lei nº 9/04 ( Lei de Terras).

Princípio da Prioriedade

A prioriedade do registo afere-se em função da data da apresentação do pedido de registo - artigo 9º CRP.

O direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os demais, relativamente ao mesmo prédio.

Em caso de recusa, o registo que vier a ser feito em virtude de reclamação atendida ou de recurso julagado procedente, conserva a propriedade correspondente ao registo recusado - artigo 79º da Lei nº 1/97 – Lei da Simplificação e Modernização dos Registos Predial Comercial e Serviço Notarial.

No concurso entre as diversas inscrições da mesma data, a prioridade dos direitos inscritos, é determinada pelo número de ordem das apresentações correspondentes, com excepção das hipotecas registadas na mesma data que concorrem entre si na proporção dos respectivos créditos.

O registo provisório quando convertido em definitivo conserva a prioridade.

Princípio do Trato Sucessivo Decorre dos artigos 13º do CRP e 86º da Lei nº1/97 a modalidade de Incrição Prévia – segundo qual, os negócios de transmissão ou onoração de direitos sobre imóveis, não podem ser admitidos a registo definitivo, sem que os mesmos, se encontrem definitivamente registados a favor do trasmitente ou do onerante. 

Princípio da Legitimação Registral O registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define – artº 8º do CRP.

Esta presunção admite prova em contrário ( exemplo: negócio simulado, apesar de registado pode ser impugnado);

Quem pretender contestar a verdade dos factos registados, tem também de pedir o cancelamento do registo - artigo 12º do CRP;

Princípio da Fé Pública Registral

Este princípio dirige-se ao terceiro subadquirente, a título oneroso e de boa fé, nos termos indicados no artigo 291º do Código Cívil, com registo de aquisição anterior ao registo, da acção de nulidade ou anulação, ou do acordo das partes sobre a sua invalidade;

Aquele que contrata com base no que o registo publicita, é protegido – o terceiro que efectue de boa fé um negócio oneroso, com base no que o registo declara, e registe a sua aquisição, passa a ter uma situação juridicamente inatacável;

A ele não podem ser opostos os vícios do acto que legitima o transmitente, se já tiverem decorrido três anos sobre a data da conclusão do negócio.

Nota: está de boa fé, o terceiro adquirente que no momento da aquisição desconhecia sem culpa o vício do negócio.

VANTAGENS DO REGISTO IMOBILIÁRIO NO CONTEXTO ACTUAL

É uma actividade que se considera imprescindivel, para que o

esforço de reconstrução e desenvolvimento da propriedade imobiliária seja efectivada.

Permite o desenvolvimento urbano e ordenado do território, levado a cabo pelo Executivo ao longo dos últimos anos, tendo sempre em consideração a melhoria das condições sociais e humanas, bem como o desenvolvimento sustentável da qualidade de vida dos cidadãos investidores nacionais e internacionais.

Pelo carácter permanente dos imóveis, permite fazer parte do património de uma pessoa singular ou colectiva tributável e em circunstâncias normais ser susceptível de gerar rendimentos para o Estado.

Proporciona a segurança e a certeza do comércio jurídico imobiliário que são os grandes sinais para o desenvolvimento nacional.

Propicia o acesso ao crédito e a habitação para maior promoção de produtos financeiros no país.

Anselmo Vasco– Fiscalidade Angolana, Fundamentos Teóricos e Casos Práticos, BC LIVITECJoaquim Freitas da Rocha– Lições de Procedimento e Processo Tributário , 5ª Edição, Coimbra EditoraAna Paula godinho, Elisa Alves e Joaquim Barata Lopes – Registos e Notariado de Angola, Escolar Editora

BIBLIOGRAFIA CONSULTADA

OBRIGADO