do fÓrum central joÃo mendes jÚnior · tipo casa / sobrado residencial estado de conservaÇÃo...

JOSÉ LUIZ TOSCANO Perito-Avaliador Judicial

Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI nº 104005 Membro da Associação dos Peritos Avaliadores do Estado de São Paulo - APEJESP

Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140 Telefones (11) 2965.3272/ (11) 99906.8442 – Emails. [email protected] e

[email protected]

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FÓRUM CENTRAL JOÃO MENDES JÚNIOR

Processo Digital nº 1005643-94-2015.8.26.0100

JOSÉ LUIZ TOSCANO, CRECI nº 104005/SP, APEJESP nº 1636, RG nº 19.247.254-9, CPF nº 128.156.718-32, Perito-Avaliador nomeado nos autos do processo em epígrafe que WILLIAM CESAR CARDOSO CARVALHO E OUTRO move em face de SELMA APARECIDA ROXO E OUTROS vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, honrado com a nomeação, tendo vistoriado o imóvel objeto da avaliação e coligido os elementos que entendeu necessários para tal finalidade, apresentar as conclusões a que chegou, consubstanciadas no presente

L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O

1.0 – CONSIDERAÇÕES INICIAIS

O signatário foi honrado com a nomeação de fl. 94 para avaliar o imóvel descrito na matrícula nº 242.200, do 15º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que transcrevemos: “Casa nº 6, integrante de condomínio sem denominação especial, situado na Rua Francisca Maria de Souza, nº 305, na Vila Pedrosa, 22º subdistrito, Tucuruvi, com área privativa de 84,780m²; a área comum de 31,623m², e área total de 116,403m²; equivalente a uma fração ideal de 0,71313 no terreno e nas partes de propriedade e uso comum do condomínio, o coeficiente de proporcionalidade de 0,71313 e a área de terreno exclusivo de 30,760m² ”.

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2 Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140

Telefones (11) 2965.3272/ (11) 99906.8442 / Emails. [email protected] e [email protected]

1.1 - ASSISTENTES TÉCNICOS Não houve indicação de assistentes técnicos.

2.0 - QUADRO RESUMO DA AVALIAÇÃO

TIPO DO IMÓVEL

Casa / Sobrado

LOCAL

Rua Francisca Maria de Souza, nº 305, casa 6- Bairro Vila Pedrosa - Tucuruvi - São Paulo/SP - CEP 02248-050

MATRÍCULA

242.200 – 15º ORI

CONTRIBUINTE

068.375.0055-4

QUADRO DE ÁREAS

Frente: m Fundos: m Área Total Terreno: m² Área Construída: 160,00m² NOTA: Áreas extraídas da respectiva Matrícula e Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel- IPTU 2014

VALOR DE MERCADO: R$ 640.000,00

DATA DA AVALIAÇÃO: 06/12/2016

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3.0 – OBJETIVO

O objetivo do presente laudo será a determinação do valor atual de mercado do imóvel nesta data, não sendo considerados aspectos jurídicos, tais como ônus, litígios, desapropriações, etc.

4.0 - METODOLOGIA — DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL

Para determinação do valor do apartamento pertinente à vaga, será adotado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que é a metodologia mais adequada ao presente caso e que define o valor de forma imediata através da comparação com dados de elementos assemelhados, ou seja, consiste basicamente na determinação do valor de um imóvel por comparação direta com outros imóveis semelhantes. . 5.0 – MAPA DE LOCALIZAÇÃO

5.1 – VISTORIA DO IMÓVEL Dirigindo-se ao endereço supra descrito, em dias e horários diferentes, o signatário não obteve êxito quanto a vistoria devido ausência da moradora , razão pela qual foi

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realizada apenas a vistoria externa do imóvel, sendo tirada 01 fotografia de sua fachada, apresentada a seguir.

FOTO Nº 01

Vista parcial da fachada do imóvel avaliando

5.2 – CARACTERÍSTICAS DAS IMEDIAÇÕES

A Rua Francisca Maria de Souza, no trecho em consideração, tem perfil levemente inclinado, dotada de todos os melhoramentos públicos usuais, serviços urbanos, além da proximidade às áreas comerciais, institucionais e de transporte coletivo, situando-se no bairro do Tucuruvi.

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5.3– CARACTERÍSTICAS DO IMOVEL

IDADE ESTIMADA 02 anos

TIPO Casa / sobrado residencial

ESTADO DE CONSERVAÇÃO Bom

5.4 – CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO

Trata-se de Casa / Sobrado situada na Rua Francisca Maria de Souza, nº 305, casa 6, (casa de condomínio fechado), no bairro do Tucuruvi, com Área construída de 160m², sendo composto por três dormitórios, 3 Suítes, um com sacada, sala, um banheiro, cozinha, área de serviço, quintal e três vagas de garagem.

6.0 – VALOR MÉDIO DO METRO QUADRADO

O Índice FIPE/ZAP é um indicador de preços de imóveis que, com base nos anúncios de imóveis à venda publicados em seu site, calcula o preço do metro quadrado (preço de venda/área útil), levando em conta a localização (bairro), o número de dormitórios e a área útil, que não será utilizado como comparativo, mas apenas como referência.

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O valor médio do metro quadrado no TUCURUVI, com base em 451 ofertas de Casas com 3 dormitórios, segundo Índice FIPE/ZAP - Novembro/2016 é de

7.0 – ELEMENTOS COMPARATIVOS — REFERENCIAIS

R1

Data: 06/12/2016 Tipo: CASA Estado: SP Município: SAO PAULO Endereço: R FRANCISCA MARIA DE SOUZA, 305 (O MESMO DO AVALIANDO) Nº 11 Empreendimento: CASA Edifício:

Bairro: TUCURUVI Distrito: TUCURUVI Zona de Valor : Setor:

Quadra:

IF:

Zoneamento Atual:

Antigo:

Tipo de via: Melhoramento Urbano:

Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Gás, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto,

Dados Econômicos:

Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ 650.000,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno:

Área: 160 m² Frente: m Prof. Equiv.: m Formato: Regular Situação:

Topografia:

Fração Ideal: N/F

Dados da Construção :

Padrão: PADRAO Idade Estimada: 2 ANOS Conservação: OTIMA Área da Construção: 160,00 m²

Descrição do Imóvel: CASA SOBRADO COM 3 SUITES, ARMARIOS, COZINHA PLANEJADA, VARANDA GOURMET,

CHURRASQUEIRA. 3 VAGAS Fonte de Informação:

Contato: SR. GLAUCO (PROPRIETARIO) Site: Imobiliária:

Fone: 94727-4727

Endereço:

VV M² CM²

R$ 650.000,00 160,00M R$ 4.062,5

R$ 4.580,00/m²

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R2

Data: 06/12/2016 Tipo: CASA Estado: SP Município: SAO PAULO Endereço: R FRANCISCA MARIA DE SOUZA, 305,(O MESMO DO AVALIANDO) Empreendimento: CASA TERREA Edifício:

Bairro: TUCURUVI Distrito:

Zona de Valor : Setor:

Quadra:

IF:

Zoneamento Atual:

Antigo:

Tipo de via: N/F Melhoramento Urbano:


Dados Econômicos:


Área: m² Frente: m Prof. Equiv.: m Formato: Regular Situação:

Topografia: Fração Ideal: N/F Dados da Construção :

Padrão:

Idade Estimada: 2 ANOS Conservação: s Área da Construção: 160,00 m²

Descrição do Imóvel: CASA SOBRADO COM 3 SUITES, NOVASEM ARMARIOS. Fonte de Informação:

Contato:

Site: Imobiliária: IMOBILIARIA ZN Fone: 99856.2382 Endereço: COD. 1001

VV M² CM²

R$ 600.000,00 160,00 R$ 3.750,00

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R3

Data: 06/12/2016 Tipo: CASA Estado: SP Município: SAO PAULO Endereço: R FRANCISCA MARIA DE SOUZA, 305, (O MESMO DO AVALIANDO) Nº 14 Empreendimento: CASA / SOBRADO Edifício:


Quadra:

IF:

Zoneamento Atual:

Antigo:



Dados Econômicos:


Área: 160m² Frente: 5 m Prof. Equiv.: 30 m Formato: Regular Situação:

Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção :

Padrão: PADRAO ECONOMICO Idade Estimada: 20 Conservação: Reparos Simples

Área da Construção: 160 m² Descrição do Imóvel: CASA COM 3 SUITES, SALA COZ, WC, QUINTAL E 3 VAGAS.

Fonte de Informação:

Contato: SR. CELÇO PROPRIETARIO Site: Imobiliária:

Fone: 19- 99723.6505

Endereço:

VV M² CM²

R$ 580.000,00 160,00 R$ 3.625,00

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R4 Data: 06/12/2016 Tipo: CASA Estado: SP Município: SAO PAULO Endereço: R RIO DOCE, 64 – A 450M DO AVALIANDO Empreendimento: CASA / SOBRADO Edifício:


Quadra:

IF:

Zoneamento Atual:

Antigo:



Dados Econômicos:


Área: 185,00 m² Frente: 8 m Prof. Equiv.: 30 m Formato: Regular Situação:

Topografia: Caído para os fundos até 5% Fração Ideal: N/F Dados da Construção :

Padrão: PADRAO SIMPLES Idade Estimada: 20 ANOS Conservação: REFORMADA

Área da Construção: 185,00 m²

Descrição do Imóvel: CASA SOBRADO COM 3 SUITES, SALA, COZ, LAVABO, CHURRASQUEIRA, ARMARIOS, E 2 VAGAS.

Fonte de Informação:

Contato: SR. WILSON (PROPRIETARIO) Site: Imobiliária:

Fone: 2201-3709 / 97380.7635

Endereço:

VV M² CM²

R$ 850.000,00 185,00 R$ 4.594,59

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8.0 – METODOLOGIA DE CÁLCULO Para determinação do valor de venda do imóvel avaliando, foi utilizado como base o Programa Censum, indicado e reconhecido pelo CRECI/SP, considerando as ofertas coletadas no mercado que serviram de referenciais, chamadas de R1. A homogeneização dos dados para conclusão do valor do imóvel avaliando (IA) deu-se pela média por metro quadrado dos imóveis referenciais, pela área total construída (ATC), conforme abaixo segue:

9.0 – RESULTADO DAS COLETAS

R1

VALOR ÁREA CONSTRUIDA

VALOR POR M²

R$ 650.000,00

160,00

R$ 4.062,50

R2

VALOR

ÁREA CONSTRUIDA

VALOR POR M²

R$ 600.000,00

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R$ 3.750,00

R3

VALOR

ÁREA CONSTRUIDA

VALOR POR M²

R$ 580.000,00

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R$ 3.625,00

R4

VALOR

ÁREA CONSTRUIDA

VALOR POR M²

R$ 850.000,00

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R$ 4.594,59

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SOMATORIO

VGV – VALOR GLOBAL VENDA

AREA TOTAL DOS REFERENCIAIS

R$ 2.680.000,00

665,00 Metros quadrados

10.0 – CALCULO DO IA (IMÓVEL AVALIANDO)

Soma R1 = VGL/V ÷ pela área total dos referenciais ÷ 1 = VM × área total da edificação do IA = conclusão do laudo de valoração

R1 = R$ 2.680.000,00 ÷ 665,00m² ÷ 1 = R$ 4.030,07/m²

ESTIMATIVA DO VALOR MEDIANO DE OFERTA

VO = R$ 4.030,07

VALOR MEDIANO DE COMPRA E VENDA

VC = R$ 4.030,07m²

MEDIA ÁREA IA CUSTO IA

R$ 4.030,07 160,00m² R$ 644.811,20

IA = R$ 4.030,07 × 160,00m² = R$ 644.811,20

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11.0 – VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO

Assim, tendo em vista os fatores e elementos apontados e considerando que a avaliação é matéria que não exprime exatidão científica, o signatário fará o arredondamento, avaliando Casa / Sobrado, na Rua Francisca Maria de Souza, 305, casa nº 06, Tucuruvi, São Paulo/SP, em

R$ 640.000,00

(Seiscentos e quarenta Mil Reais)

12.0 – ENCERRAMENTO

Laudo impresso em 12 (doze) folhas somente no anverso, contendo 01(uma) fotografia digital.

São Paulo, 06 de Dezembro de 2016

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