JOSÉ LUIZ TOSCANO Perito-Avaliador Judicial
Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI nº 104005 Membro da Associação dos Peritos Avaliadores do Estado de São Paulo - APEJESP
Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140 Telefones (11) 2965.3272/ (11) 99906.8442 – Emails. [email protected] e
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FÓRUM CENTRAL JOÃO MENDES JÚNIOR
Processo Digital nº 1005643-94-2015.8.26.0100
JOSÉ LUIZ TOSCANO, CRECI nº 104005/SP, APEJESP nº 1636, RG nº 19.247.254-9, CPF nº 128.156.718-32, Perito-Avaliador nomeado nos autos do processo em epígrafe que WILLIAM CESAR CARDOSO CARVALHO E OUTRO move em face de SELMA APARECIDA ROXO E OUTROS vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, honrado com a nomeação, tendo vistoriado o imóvel objeto da avaliação e coligido os elementos que entendeu necessários para tal finalidade, apresentar as conclusões a que chegou, consubstanciadas no presente
L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O
1.0 – CONSIDERAÇÕES INICIAIS
O signatário foi honrado com a nomeação de fl. 94 para avaliar o imóvel descrito na matrícula nº 242.200, do 15º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que transcrevemos: “Casa nº 6, integrante de condomínio sem denominação especial, situado na Rua Francisca Maria de Souza, nº 305, na Vila Pedrosa, 22º subdistrito, Tucuruvi, com área privativa de 84,780m²; a área comum de 31,623m², e área total de 116,403m²; equivalente a uma fração ideal de 0,71313 no terreno e nas partes de propriedade e uso comum do condomínio, o coeficiente de proporcionalidade de 0,71313 e a área de terreno exclusivo de 30,760m² ”.
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Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI nº 104005 Membro da Associação dos Peritos Avaliadores do Estado de São Paulo - APEJESP
2 Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140
Telefones (11) 2965.3272/ (11) 99906.8442 / Emails. [email protected] e [email protected]
1.1 - ASSISTENTES TÉCNICOS Não houve indicação de assistentes técnicos.
2.0 - QUADRO RESUMO DA AVALIAÇÃO
TIPO DO IMÓVEL
Casa / Sobrado
LOCAL
Rua Francisca Maria de Souza, nº 305, casa 6- Bairro Vila Pedrosa - Tucuruvi - São Paulo/SP - CEP 02248-050
MATRÍCULA
242.200 – 15º ORI
CONTRIBUINTE
068.375.0055-4
QUADRO DE ÁREAS
Frente: m Fundos: m Área Total Terreno: m² Área Construída: 160,00m² NOTA: Áreas extraídas da respectiva Matrícula e Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel- IPTU 2014
VALOR DE MERCADO: R$ 640.000,00
DATA DA AVALIAÇÃO: 06/12/2016
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3 Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140
Telefones (11) 2965.3272/ (11) 99906.8442 / Emails. [email protected] e [email protected]
3.0 – OBJETIVO
O objetivo do presente laudo será a determinação do valor atual de mercado do imóvel nesta data, não sendo considerados aspectos jurídicos, tais como ônus, litígios, desapropriações, etc.
4.0 - METODOLOGIA — DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL
Para determinação do valor do apartamento pertinente à vaga, será adotado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que é a metodologia mais adequada ao presente caso e que define o valor de forma imediata através da comparação com dados de elementos assemelhados, ou seja, consiste basicamente na determinação do valor de um imóvel por comparação direta com outros imóveis semelhantes. . 5.0 – MAPA DE LOCALIZAÇÃO
5.1 – VISTORIA DO IMÓVEL Dirigindo-se ao endereço supra descrito, em dias e horários diferentes, o signatário não obteve êxito quanto a vistoria devido ausência da moradora , razão pela qual foi
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4 Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140
Telefones (11) 2965.3272/ (11) 99906.8442 / Emails. [email protected] e [email protected]
realizada apenas a vistoria externa do imóvel, sendo tirada 01 fotografia de sua fachada, apresentada a seguir.
FOTO Nº 01
Vista parcial da fachada do imóvel avaliando
5.2 – CARACTERÍSTICAS DAS IMEDIAÇÕES
A Rua Francisca Maria de Souza, no trecho em consideração, tem perfil levemente inclinado, dotada de todos os melhoramentos públicos usuais, serviços urbanos, além da proximidade às áreas comerciais, institucionais e de transporte coletivo, situando-se no bairro do Tucuruvi.
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Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI nº 104005 Membro da Associação dos Peritos Avaliadores do Estado de São Paulo - APEJESP
5 Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140
Telefones (11) 2965.3272/ (11) 99906.8442 / Emails. [email protected] e [email protected]
5.3– CARACTERÍSTICAS DO IMOVEL
IDADE ESTIMADA 02 anos
TIPO Casa / sobrado residencial
ESTADO DE CONSERVAÇÃO Bom
5.4 – CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO
Trata-se de Casa / Sobrado situada na Rua Francisca Maria de Souza, nº 305, casa 6, (casa de condomínio fechado), no bairro do Tucuruvi, com Área construída de 160m², sendo composto por três dormitórios, 3 Suítes, um com sacada, sala, um banheiro, cozinha, área de serviço, quintal e três vagas de garagem.
6.0 – VALOR MÉDIO DO METRO QUADRADO
O Índice FIPE/ZAP é um indicador de preços de imóveis que, com base nos anúncios de imóveis à venda publicados em seu site, calcula o preço do metro quadrado (preço de venda/área útil), levando em conta a localização (bairro), o número de dormitórios e a área útil, que não será utilizado como comparativo, mas apenas como referência.
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Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI nº 104005 Membro da Associação dos Peritos Avaliadores do Estado de São Paulo - APEJESP
6 Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140
Telefones (11) 2965.3272/ (11) 99906.8442 / Emails. [email protected] e [email protected]
O valor médio do metro quadrado no TUCURUVI, com base em 451 ofertas de Casas com 3 dormitórios, segundo Índice FIPE/ZAP - Novembro/2016 é de
7.0 – ELEMENTOS COMPARATIVOS — REFERENCIAIS
R1
Data: 06/12/2016 Tipo: CASA Estado: SP Município: SAO PAULO Endereço: R FRANCISCA MARIA DE SOUZA, 305 (O MESMO DO AVALIANDO) Nº 11 Empreendimento: CASA Edifício:
Bairro: TUCURUVI Distrito: TUCURUVI Zona de Valor : Setor:
Quadra:
IF:
Zoneamento Atual:
Antigo:
Tipo de via: Melhoramento Urbano:
Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Gás, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto,
Dados Econômicos:
Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ 650.000,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno:
Área: 160 m² Frente: m Prof. Equiv.: m Formato: Regular Situação:
Topografia:
Fração Ideal: N/F
Dados da Construção :
Padrão: PADRAO Idade Estimada: 2 ANOS Conservação: OTIMA Área da Construção: 160,00 m²
Descrição do Imóvel: CASA SOBRADO COM 3 SUITES, ARMARIOS, COZINHA PLANEJADA, VARANDA GOURMET,
CHURRASQUEIRA. 3 VAGAS Fonte de Informação:
Contato: SR. GLAUCO (PROPRIETARIO) Site: Imobiliária:
Fone: 94727-4727
Endereço:
VV M² CM²
R$ 650.000,00 160,00M R$ 4.062,5
R$ 4.580,00/m²
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Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI nº 104005 Membro da Associação dos Peritos Avaliadores do Estado de São Paulo - APEJESP
7 Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140
Telefones (11) 2965.3272/ (11) 99906.8442 / Emails. [email protected] e [email protected]
R2
Data: 06/12/2016 Tipo: CASA Estado: SP Município: SAO PAULO Endereço: R FRANCISCA MARIA DE SOUZA, 305,(O MESMO DO AVALIANDO) Empreendimento: CASA TERREA Edifício:
Bairro: TUCURUVI Distrito:
Zona de Valor : Setor:
Quadra:
IF:
Zoneamento Atual:
Antigo:
Tipo de via: N/F Melhoramento Urbano:
Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Gás, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto,
Dados Econômicos:
Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ 600.000,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno:
Área: m² Frente: m Prof. Equiv.: m Formato: Regular Situação:
Topografia: Fração Ideal: N/F Dados da Construção :
Padrão:
Idade Estimada: 2 ANOS Conservação: s Área da Construção: 160,00 m²
Descrição do Imóvel: CASA SOBRADO COM 3 SUITES, NOVASEM ARMARIOS. Fonte de Informação:
Contato:
Site: Imobiliária: IMOBILIARIA ZN Fone: 99856.2382 Endereço: COD. 1001
VV M² CM²
R$ 600.000,00 160,00 R$ 3.750,00
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Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI nº 104005 Membro da Associação dos Peritos Avaliadores do Estado de São Paulo - APEJESP
8 Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140
Telefones (11) 2965.3272/ (11) 99906.8442 / Emails. [email protected] e [email protected]
R3
Data: 06/12/2016 Tipo: CASA Estado: SP Município: SAO PAULO Endereço: R FRANCISCA MARIA DE SOUZA, 305, (O MESMO DO AVALIANDO) Nº 14 Empreendimento: CASA / SOBRADO Edifício:
Bairro: TUCURUVI Distrito: TUCURUVI Zona de Valor : Setor:
Quadra:
IF:
Zoneamento Atual:
Antigo:
Tipo de via: N/F Melhoramento Urbano:
Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Gás, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto,
Dados Econômicos:
Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ 580.000,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno:
Área: 160m² Frente: 5 m Prof. Equiv.: 30 m Formato: Regular Situação:
Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção :
Padrão: PADRAO ECONOMICO Idade Estimada: 20 Conservação: Reparos Simples
Área da Construção: 160 m² Descrição do Imóvel: CASA COM 3 SUITES, SALA COZ, WC, QUINTAL E 3 VAGAS.
Fonte de Informação:
Contato: SR. CELÇO PROPRIETARIO Site: Imobiliária:
Fone: 19- 99723.6505
Endereço:
VV M² CM²
R$ 580.000,00 160,00 R$ 3.625,00
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JOSÉ LUIZ TOSCANO Perito-Avaliador Judicial
Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI nº 104005 Membro da Associação dos Peritos Avaliadores do Estado de São Paulo - APEJESP
9 Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140
Telefones (11) 2965.3272/ (11) 99906.8442 / Emails. [email protected] e [email protected]
R4 Data: 06/12/2016 Tipo: CASA Estado: SP Município: SAO PAULO Endereço: R RIO DOCE, 64 – A 450M DO AVALIANDO Empreendimento: CASA / SOBRADO Edifício:
Bairro: TUCURUVI Distrito: TUCURUVI Zona de Valor : Setor:
Quadra:
IF:
Zoneamento Atual:
Antigo:
Tipo de via: N/F Melhoramento Urbano:
Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Gás, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto,
Dados Econômicos:
Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ 850.000,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno:
Área: 185,00 m² Frente: 8 m Prof. Equiv.: 30 m Formato: Regular Situação:
Topografia: Caído para os fundos até 5% Fração Ideal: N/F Dados da Construção :
Padrão: PADRAO SIMPLES Idade Estimada: 20 ANOS Conservação: REFORMADA
Área da Construção: 185,00 m²
Descrição do Imóvel: CASA SOBRADO COM 3 SUITES, SALA, COZ, LAVABO, CHURRASQUEIRA, ARMARIOS, E 2 VAGAS.
Fonte de Informação:
Contato: SR. WILSON (PROPRIETARIO) Site: Imobiliária:
Fone: 2201-3709 / 97380.7635
Endereço:
VV M² CM²
R$ 850.000,00 185,00 R$ 4.594,59
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Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI nº 104005 Membro da Associação dos Peritos Avaliadores do Estado de São Paulo - APEJESP
10 Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140
Telefones (11) 2965.3272/ (11) 99906.8442 / Emails. [email protected] e [email protected]
8.0 – METODOLOGIA DE CÁLCULO Para determinação do valor de venda do imóvel avaliando, foi utilizado como base o Programa Censum, indicado e reconhecido pelo CRECI/SP, considerando as ofertas coletadas no mercado que serviram de referenciais, chamadas de R1. A homogeneização dos dados para conclusão do valor do imóvel avaliando (IA) deu-se pela média por metro quadrado dos imóveis referenciais, pela área total construída (ATC), conforme abaixo segue:
9.0 – RESULTADO DAS COLETAS
R1
VALOR ÁREA CONSTRUIDA
VALOR POR M²
R$ 650.000,00
160,00
R$ 4.062,50
R2
VALOR
ÁREA CONSTRUIDA
VALOR POR M²
R$ 600.000,00
160,00
R$ 3.750,00
R3
VALOR
ÁREA CONSTRUIDA
VALOR POR M²
R$ 580.000,00
160,00
R$ 3.625,00
R4
VALOR
ÁREA CONSTRUIDA
VALOR POR M²
R$ 850.000,00
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JOSÉ LUIZ TOSCANO Perito-Avaliador Judicial
Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI nº 104005 Membro da Associação dos Peritos Avaliadores do Estado de São Paulo - APEJESP
11 Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140
Telefones (11) 2965.3272/ (11) 99906.8442 / Emails. [email protected] e [email protected]
SOMATORIO
VGV – VALOR GLOBAL VENDA
AREA TOTAL DOS REFERENCIAIS
R$ 2.680.000,00
665,00 Metros quadrados
10.0 – CALCULO DO IA (IMÓVEL AVALIANDO)
Soma R1 = VGL/V ÷ pela área total dos referenciais ÷ 1 = VM × área total da edificação do IA = conclusão do laudo de valoração
R1 = R$ 2.680.000,00 ÷ 665,00m² ÷ 1 = R$ 4.030,07/m²
ESTIMATIVA DO VALOR MEDIANO DE OFERTA
VO = R$ 4.030,07
VALOR MEDIANO DE COMPRA E VENDA
VC = R$ 4.030,07m²
MEDIA ÁREA IA CUSTO IA
R$ 4.030,07 160,00m² R$ 644.811,20
IA = R$ 4.030,07 × 160,00m² = R$ 644.811,20
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JOSÉ LUIZ TOSCANO Perito-Avaliador Judicial
Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI nº 104005 Membro da Associação dos Peritos Avaliadores do Estado de São Paulo - APEJESP
12 Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140
Telefones (11) 2965.3272/ (11) 99906.8442 / Emails. [email protected] e [email protected]
11.0 – VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO
Assim, tendo em vista os fatores e elementos apontados e considerando que a avaliação é matéria que não exprime exatidão científica, o signatário fará o arredondamento, avaliando Casa / Sobrado, na Rua Francisca Maria de Souza, 305, casa nº 06, Tucuruvi, São Paulo/SP, em
R$ 640.000,00
(Seiscentos e quarenta Mil Reais)
12.0 – ENCERRAMENTO
Laudo impresso em 12 (doze) folhas somente no anverso, contendo 01(uma) fotografia digital.
São Paulo, 06 de Dezembro de 2016
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