diÁrio econÓmico nº 5550 de 13 de novembro de 2012 e … · este suplemento faz parte integrante...
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ESTE SUPLEMENTO FAZ PARTE INTEGRANTE DO DIÁRIO ECONÓMICO Nº 5550 DE 13 DE NOVEMBRO DE 2012 E NÃO PODE SER VENDIDO SEPARADAMENTE
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Conheça os apoiosà recuperação de imóveis
◗ Reabilitação pesa 6,5% no sector da construção. Na Europa vale 36,5%.
◗ “Portugal investiu demais em construção nova”, VítorCóias, da Gecorpa.
◗ Reutilizar edifícios pode sairmais barato. Saiba como.
REABILITAÇÃOURBANAREABILITAÇÃOURBANA
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II Diário Económico Terça-feira 13 Novembro 2012
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REABIL ITAÇÃO URBANA A CARI Construtores, empresa do grupo DST, foi escolhidapara reabilitar o edifício ‘Aldeia de Juzo’, em Cascais, obraque arrancou em Outubro e que deverá estar finalizados emDezembro deste ano. A construtora tem ainda em carteira,as futuras instalações da sede das Águas de Cascais, onde aempresa irá remodelar todo o interior do edifício e umaparte dos arranjos exteriores.
Empréstimo de 200milhões para reabilitaralargado até 2016BEI deu luz verde à prorrogação do empréstimo de 200 milhões de euros, até2016. Prazo terminava este ano e Portugal apenas utilizou 70 milhões de euros.RAQUEL CARVALHO
Banco Europeu de Investi-mento (BEI) prorrogou oprazo do empréstimo de 200milhões de euros que tinhaconcedido a Portugal paraprojectos de reabilitação ur-bana, em Lisboa e Porto, até
final de 2016. Além do novo prazo, agora éaplicado a todo o País, apurou o Diário Econó-mico. O empréstimo tinha sido concedido em2007, por um período de cinco anos, e termi-nava a 15 de Dezembro deste ano.Do total disponibilizado, até à data, só foramutilizados 70 milhões de euros. Perante estarealidade, e de forma a evitar que se desperdi-çassem os 130 milhões de euros restantes, ecolocar em risco os projectos até agora reali-zados, a ministra da Agricultura, Ambiente,Mar e Ordenamento do Território, AssunçãoCristas decidiu contactar o Instituto de Habi-tação e Reabilitação Urbana (IHRU) e o BEIpara alargar o prazo do empréstimo, tendo re-cebido luz verde.Com o aval positivo por parte do Banco Euro-peu de Investimento, o Executivo conseguiuassim salvar o empréstimo, sendo a data limitepara os reembolsos o ano 2015, e para a finali-zação das obras 2016 .Mas ao renogociar a dívida, Assunção Cristasconseguiu não só recuperar o dinheiro comodeu início a um projecto nacional de reabilita-ção, uma vez que o anterior apenas incluía ascidades de Lisboa e Porto. Juntamente com oIHRU, o Governo analisou as verbas que, mes-mo com a prorrogação, dificilmente iriam serutilizadas para os fins iniciais e redireccionou-as para um novo plano, disponibilizando umnovo bolo de 50 milhões de euros para obras arealizar em todo o País. E todos os municípiosvão ser chamados a apresentar projectos.Neste âmbito, o IHRU vai abrir um concursonacional, com o objectivo de poder receber aspropostas. Mas há duas condições para a utili-zação do dinheiro: este só pode ser investidopor entidades públicas, municípios, empresasmunicipais e Sociedades de Reabilitação Ur-bana (SRU’s). Além disso, o edificado reabili-tado não se pode destinar a venda, mas sim aarrendamento com rendas condicionadas.Um dos objectivos é mesmo este. Estimular omercado de arrendamento. Portugal tem mui-
O to edificado novo, vazio, e o Executivo preten-de impedir a construção de mais casas novas,apostando sim, na reabilitação do edificado jáexistente, arrendando-o posteriormente.Apesar da prioridade ser habitação para ar-rendamento, o projecto não exclui a reabilita-ção de edifícios para hostels ou hotéis.
Prioridade é reabilitar centros históricosAo alargar a oferta, o Executivo e o IHRU acre-ditam que podem oferecer rendas mais acessí-veis. Com isto, e dando primazia a obras dereabilitação nos centros históricos das cidades- actualmente com fraca densidade popula-cional -, pretende-se atrair de novo a popula-ção para estes locais, dinamizando-os.A intervenção nas zonas históricas das cidadesvem obedecer a outro ponto fundamental queo Diário Económico apurou. É que as obras sópoderão ser feitas nas áreas definidas pelosmunicípios como áreas de reabilitação urbana,onde se incluem, precisamente, os centros dascidades.Esta medida vem no âmbito do Plano Nacionalde Reabilitação que está actualmente a sercriado, e que estipula que os municípios têmque definir as áreas de reabilitação urbana,sendo assim mais fácil, também, definir prio-ridades.Os 200 milhões de euros concedidos pelo BEIem 2007 visavam fazer face aos compromissosque o Estado tinha assumido em termos dereabilitação urbana e construção desde queinserida em área a reabilitar. Destes, 55 mi-lhões foram para o IHRU, 70 milhões para aSRU Porto Vivo e 75 milhões, para a SRU Lis-boa Ocidental, que, com o término do em-préstimo , viram-se obrigadas a parar as obrasjá em construção. De acordo com Teresa doPasso, presidente do conselho de administra-ção da Lisboa Ocidental, os financiamentos doBEI “têm sido fundamentais para a reabilita-ção da Área da Lisboa Ocidental, nomeada-mente, todas as obras de reabilitação do espa-ço público e de edifícios municipais”. A res-ponsável disse ao Diário Económico que atéagora “não está nenhuma obra parada e osprojectos estão todos em desenvolvimento”.De referir que 50% dos 200 milhões são para ocusto das operações, sendo os restantes 50%para ser investidos pelas entidades públicas. ■
Há um novo bolo de 50 milhões
de euros para obras a realizar
em todo o País. Todos os
municípios vão ser chamados
a apresentar projectos.
A maioria dos projectos daSRU Lisboa Ocidental, queengloba as freguesias deSanta Maria de Belém, Ajudae Alcântara, tem sidofinanciada pelos fundos doBEI, “através de umcontrato de financiamentocelebrado com o IHRU”,informa Teresa do Passo,presidente do conselho deadministração, que sublinha,“tem sido fundamental paratodas as obras dereabilitação”.De frisar que em 2011,entraram na SRU 750pedidos de licenciamentos.Até 31 de Agosto deste ano,tinham entrado 470.
470 pedidosde licenciamento
Através do Programa deRealojamento Difinitivo,financiado com recurso aoempréstimo IRHU/BEI, estãoa ser intervencionados noPorto, 29 edifícios, que vãocriar 71 fogos paraarrendamento e 19 espaçoscomerciais.Até ao momento, a PortoVivo, que engloba asfreguesias da Sé; Miragaia;S. Nicolau; Vitória;Massarelos; Bonfim;Cedofeita e Santo Ildefonso,analisou 58 processos delicenciamento.
29 edifíciosreabilitados
Terça-feira 13 Novembro 2012 Diário Económico III
OPINIÃO: ????????????????????????????????????????????????
O BAIRRO da Nossa Senhora da Conceição, em Guimarães,acaba de receber um novo sorriso com a assinatura Dyrup eAgatha Ruiz de la Prada, no âmbito do projecto derecuperação MAPa2012 da Câmara Municipal de Guimarães.Numa parceria que conta ainda com a Lameirinho Indústriatextil e o IHRUA, o barro tornou-se mais alegre com os íconesde la Prada, feitos com tintas e pintura oferecidas pela Dyrup.
A LUCIOS ultrapassou pela primeira vez, no primeirosemestre deste ano, os 50 milhões de euros de facturação,sendo que 60% está afectado à reabilitação. Entrealgumas obras emblemáticas na cidade do Porto, aempresa reabilitou o antigo Palácio das Cardosas, dandolugar ao Hotel Intercontinental e converteu o antigocinema Águia d’Ouro (Batalha), num Hotel lowcost.
O Programa Jessica foi lançado pela ComissãoEuropeia, pelo Banco Europeu de Investimen-to e pelo Banco de Desenvolvimento do Con-selho da Europa e visa apoiar os Estados-membro a utilizar mecanismos de engenhariafinanceira para financiar investimentos dereabilitação urbana alavancados pelos Fundosde Desenvolvimento Urbano.
1 A quem se destina o Jessica? Os destinatá-rios finais são as entidades, públicas ou priva-das, colectivas ou singulares, que promovamprojectos urbanos integrados em planos dedesenvolvimento urbano sustentável.
2 Como apresentar a candidatar aos fundos doJessica? As candidaturas devem ser feitas sem-pre através de Fundos de DesenvolvimentoUrbano, que são instrumentos de engenhariafinanceira. Em Portugal foram constituídostrês. As sociedades gestoras dos fundos são obanco BPI (que analisr propostas para as re-giões Norte e Alentejo), a CGD e o Instituto aHabitação e Reabilitação Urbana (propostaspara as regiões Norte, Centro e Alentejo) e oTurismo de Portugal (para Lisboa e Algarve).
3 Quais são os projectos elegíveis? A reabilita-ção e regeneração urbana, incluindo regene-ração de infraestruturas e equipamentos; efi-ciência energética e energias renováveis emáreas urbanas; revitalização económica urba-na, em especial o relacionamento com PME ouempresas inovadoras e tecnologias de infor-mação e comunicação, incluindo banda largae infraestrutura sem fio.
4 Quais são os critérios de selecção? A rentabi-lidade económica dos investimentos é um dosprincipais critérios.
5 O dinheiro é emprestado a fundo perdido?Não. O empréstimo é reembolsável. Trata-sede um instrumento financeiro que corespon-sabiliza o seu beneficiário. O prazo máximo dereembolso é de 15 anos. Os financiamentosatribuídos são depois reinjectados no Fundo,sendo por isso reinvestidos sucessivamente.
6 Qual o montante disponível? Os fundos têmdisponíveis 335 milhões de euros de financia-mento para apoiar a reabilitação urbana comuma orientação económica. Os recursos pú-blicos iniciais (130 milhões) subiram para 335milhões através das linhas de financiamentodos bancos e instituições gestoras dos FDU.
7 Qual o prazo máximo de capital? Quatroanos.
8 Qual a taxa de juro praticada? A taxa míni-ma é a Euribor mais a seis meses e a taxa má-xima é a Euribor a seis meses, acrescida de um‘spread’ de 2,5 pontos percentuais.
9 É possível acumular este financiamento comoutro tipo de apoios? Sim, é possível acumularo financiamento a fundo perdido (subsídios)com a mobilização de instrumentos de enge-nharia financeira. ■
Saiba como acederaos fundos JESSICAFundos Jessica dão apoios reembolsáveis paraprojectos de reabilitação urbana. E não só.
MÓNICA SILVARES
Câmara Municipal de Lisboa,Associação Portuguesa deBancos e a CGD, BCP, BES,BPI, BPP, Montepio,Santander e BANIFreuniram-se na semanapassada para apresentar oprograma “Reabilitaprimeiro, paga depois”, Oprograma vai disponibilizaruma bolsa de edifícios oufrações municipaisdevolutas para venda,ficando o compradorobrigado a reabilitar oureconstruir. A novidade éque o pagamento poderá serfeito apenas no final doprazo contratualizado.A autarquia disponibilizarátoda a informaçãourbanística existente sobreo imóvel, bem como aviabilidade de construção,agilizando com isso osprazos necessários para olicenciamento de obras.
Reabilitarprimeiro e pagardepois
IV Diário Económico Terça-feira 13Novembro2012
REABIL ITAÇÃO URBANA
Os números da reabilitaçãoOs licenciamentos para obras de reabilitação representaram 34,6% do total. Conheça este e outros números da reabilitação. RAQUEL CARVALHO
34,6%LICENCIAMENTONo primeiro trimestre de 2012, o licenciamento de edifíciosem obras de reabilitação representou 34,6% do total.Já os fogos licenciados para reabilitar correspondema 30,6% dos fogos licenciados em todos os tipos de obra.
8.500edifícios
INVESTIMENTO DE 600 MILHÕES DE EUROSNos últimos cinco anos foram intervencionados8.500 edifícios em Lisboa, entre obrasde conservação e reabilitação, e foram reabilitados8.200 fogos, que totalizam uma área de um milhãode metros quadrados, num investimento de cerca de600 milhões de euros.
93,9milhões de euros
REABILITAÇÃO FINANCIADA PELOJESSICAA maioria do projectos que procuramfinanciamento no âmbito do programaJESSICA são da área do Turismo (247,8milhões de euros). Os projectos da área dareabilitação somam 93,9 milhões de euros. Nototal, foram apresentados projectos no valor de611,2 milhões de euros. A maior parte dosprojectos estão na região Norte do País (73) evalem 421 milhões de euros. Lisboa conta com24 projectos no valor de 114,6 milhões deeuros.
15prédios
NOVA CARAA Santa Casa daMisericórdia de Lisboa estáa desenvolver o ProgramaReabilitar, para cuidare valorizar o seu patrimónioimobiliário.O investimento é de6,8 milhões de eurose a ideia é dar nova caraa 15 prédios por todaa cidade (um total de 80apartamentos, três ateliêse dez lojas).
-8,5%EDIFÍCIOS CONCLUÍDOSNo 1º trimestre de 2012, o númerototal de edifícios concluídos, ondese incluem reconstruções, no paísapresentou uma variação médiaanual de -8,5%, com os valoresanuais mais baixos a serregistados nas regiões do Algarve(-19,6%) e de Lisboa (-17,4%).
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25,4milhões de euros
254 PRÉDIOS REABILITADOSJá foram reabilitados 254edifícios, na zona de intervençãoda Lisboa Ocidental, sendo queo investimento privado já superouos 25,4 milhões de euros. A SRUjá investiu até à data cercade cinco milhões de euros, e prevêinvestir até ao final de 2014 mais19 milhões de euros,dos quais 10 milhõesem reabilitação de imóveis.
347milhões de euros
ENTRE 2005 E 2011Até ao final de 2011, a PortoVivo, SRU, já investiu 22,7milhões de euros em obrasde requalificação.Já o investimento públicototalizou 38,6 milhões de euros.Do lado do investimentoprivado, a fatia paraa reabilitação chegouaos 347 milhões de euros,entre 2005 e 2011.
14%EM MAU ESTADODe acordo com um estudoda autarquia de Lisboa, maisde 14% dos edifícios da capital,estão em mau ou muito mauestado de conservação.Este valor representa um totalde 8274 edifícios de entreos mais de 57 mil existentes.É no centro da cidade quese encontra o maior númerode prédios degradados,sendo que são as freguesiasde Campolide, S. José, CampoGrande e Anjos aquelasque concentram o maior númerode prédios a precisar de obras:2912, dos quais 238 estãoem muito mau estado.
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VI Diário Económico Terça-feira 13Novembro2012
REABIL ITAÇÃO URBANA
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“Portugal investiu demaisem construção nova”A importância da construção nova nas décadas de 90 e 2000 foi excessiva, acredita Vitor Cóias da Silva.
IRINA MARCELINO
ítor Cóias da Silva, presi-dente do Gecorpa (Grémiodo Património), afirma queos excessos cometidos nosector da construção na dé-cada de 90 e 2000 são a cau-sa para a falta de recursos
dos programas de reabilitação urbana.
Há 10 anos, falava-se do potencial da reabilita-ção urbana para as empresas de construção,quetinham aqui uma espécie de alternativa. O queaconteceu entretanto? Portugal investiu na rea-bilitação do seu parque urbanístico?O País investiu demais em construção novanos anos 90 e 2000, captando um grande vo-lume de recursos financeiros. Lembro-me de,já em 2008, um dirigente duma grande asso-ciação de empreiteiros, para pôr em evidênciaa importância do sector, escrevia que, do totaldos empréstimos concedidos pelo sector ban-cário naquele ano, 78% tinham sido direccio-nados para o “cluster” da construção... Emresultado desses excessos, o País, quer ao nívelda administração central, quer ao das autar-quias, não dispõe hoje de recursos para avan-çar com programas de reabilitação urbana. É ocaso da Câmara Municipal de Lisboa, que esti-ma em oito mil milhões de euros a verba ne-cessária para a reabilitação urbana, verba queela não possui nem, após o rebentamento da
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aV “bolha imobiliária”, consegue mobilizar junto
de investidores privados. O mesmo acontececom os proprietários de prédios mais antigos,descapitalizados por décadas de rendas con-geladas.Em que áreas específicas do sector da reabilita-ção acredita haver mais potencial?A estratégia da Comissão Europeia para o sec-tor da construção, publicada no Verão passa-do, aponta duas grandes áreas no que respeitaao mercado interno da construção: a reabili-tação energética dos edifícios e o aumento da“resiliência em caso de catástrofe”. No pri-meiro caso pretende-se lidar com o facto dosedifícios serem, presentemente, o local ondese consome a maior fatia de energia. A Europapretende, até 2050, reduzir em 80% o consu-mo energético dos edifícios. Isso vai obrigar ainvestimentos vultuosos em reabilitação. Nosegundo caso, pretende-se fazer face à vulne-rabilidade das cidades, da infraestrutura e, emparticular, do edificado às catástrofes, natu-rais ou desencadeadas pelo Homem. Em Por-tugal esta preocupação traduz-se, em parti-cular no caso de Lisboa e Vale do Tejo e Algar-ve, na de lançar a reabilitação sísmica do edi-ficado. É um objetivo pelo qual o GECoRPA setem batido, em colaboração com a SociedadePortuguesa de Engenharia Sísmica.A crise atingiu também as empresas ligadas aeste sector? De que forma?
Devido ao facilitismo no acesso à actividade deconstrução e do imobiliário, o sector da cons-trução era largamente excedentário em em-presas vocacionadas, sobretudo, para a cons-trução de raiz. Era evidente que, aos primeirossinais de crise, muitas empresas iriam desapa-recer. Não espanta, por isso, que tantas este-jam, neste momento, a fechar. Isso acontecesobretudo entre as que se dedicavam predomi-nantemente à construção nova. No entanto, acrise está a atingir, também, as empresas quese dedicam à reabilitação devido à grande que-bra no investimento, quer público quer priva-do. No investimento público devido aos gran-des cortes que o programa de ajustamento im-põe. No investimento privado devido à prolon-gada degradação do mercado imobiliário.Que casos de sucesso dentro desta área pode re-ferir?Várias autarquias têm posto em prática na úl-tima década programas abrangentes de reabi-litação urbana bem sucedidos. Também nodomínio das aldeias históricas é possível refe-renciar casos de sucesso, que constituem umexcelente contraponto aos ‘resorts’ de luxo ede grande impacto ecológico que têm surgidosobretudo na metade sul do País. Vale a penareferir também algumas intervenções, embo-ra com reduzida expressão numérica, ao nívelda reabilitação energética e ambiental de edi-fícios. ■
A CâmaraMunicipalde Lisboa estimaem oito milmilhões de eurosa verbanecessária paraa reabilitaçãourbana, verbaque ela nãopossui nem, apóso rebentamentoda “bolhaimobiliária”,conseguemobilizar juntode investidoresprivados.
ENTREVISTA VÍTOR CÓIAS DA SILVA, PRESIDENTE DO GECORPA (GRÉMIO DO PATRIMÓNIO)
OGecorpa existe há 15 anos e reune 30 empresas
da área da reabilitação do património.
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VIII Diário Económico Terça-feira 13Novembro2012
REABIL ITAÇÃO URBANA
Ricardo Pedrosa Gomes, presidente da AECOPS, defende
que é necessária uma mudançade abordagem. “Consideramos
fundamental a existência de uma visão integrada e estratégica de cada
processo e das várias intervenções de reabilitação, que permita
mobilizar a sociedade e os vários agentes económicos em torno
de projetos estruturantes que atraiam e maximizem os investimentos
e os recursos públicos e privados”.
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Manuel Reis Campos, presidente da CPCI,
afirma que “a dinamização da reabilitação
passa pela adopção de uma estratégia
global, capaz de abordar factores críticos
deste mercado, como é o quadro de
incentivos, do acesso ao financiamento,
especialmente relevante num momento
em que a Banca não está a financiar,
da simplificação e desburocratização
dos procedimentos de licenciamento,
de um adequado aproveitamento
dos fundos do QREN e da revitalização
do arrendamento”.
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Construtores admitem que potencial nareabilitação não está a ser aproveitadoO peso da reabilitação no total do sector da construção em Portugal atinge os 6,5%.
IRINA MARCELINO
s números não deixammargem para dúvidas: en-quanto na Europa a reabili-tação representa 36,8% detoda a produção da cons-trução, em Portugal o pesoda reabilitação no total do
sector é de 6,5%. Os números são referidos porManuel Reis Campos, presidente da Confedera-ção Portuguesa da Construção e do Imobiliário(CPCI). Que completa a informação dizendoque o peso da reabilitação equivale “a poucomais de um sexto do que se produz em termosde habitação”. “Sabendo que o nosso parquehabitacional apresenta índices de conservaçãomuito baixos, com 1,9 milhões de fogos a ne-cessitar de intervenção, é notória a importân-cia da reabilitação, não só para a construção e,consequentemente, para a indústria dos mate-riais de construção, como, de igual modo, paratoda a economia, uma vez que estão em causaoutras atividades como o comércio e o turis-mo”. Para o responsável, a reabilitação permi-tria envolver a generalidade das empresas dosector da construção, independentemente dasua dimensão ou especialidade e apresentamum “grau de intensidade de mão-de-obra queascende aos 60% do valor total dos trabalhosrealizados. Este é um domínio que pode gerar130 mil empregos e assegurar a disponibiliza-ção das 60 mil habitações para arrendar de que
O o mercado necessita no curto prazo, ao mesmotempo que constitui um instrumento privile-giado para a captação do investimento privadoe para a preservação do vasto património imo-biliário nacional”.O potencial, porém, não está a ser aproveitado.“O peso da reabilitação não aumentou signifi-cativamente no total da produção da constru-ção e não contribuiu para atingir níveis que in-vertessem a actual curva descendente de umsector que está em crise profunda”, consideraRicardo Pedrosa Gomes, presidente da Asso-ciação das Empresas de Construção, Obras Pú-blicas e Serviços (AECOPS).O momento é sensível para as empresas desonctrução civil. Nos últimos 12 meses, as in-solvências de empresas pesam 22,3% no total eaumentam a passos largos (mais 49% de insol-vências no último ano).Mas por que razão não avançou o mercado dareabilitação, em tempos referido como a t+abuade salvação de um sector que se sabia estar nolimite e muito dependente de obras públicas?Para Ricardo Pedrosa Gomes, a reabilitação,numa perspetiva “micro” “ tem sido uma al-ternativa para um número reduzido de empre-sas especializadas nesta atcividade, com algunsresultados positivos nalguns casos. Refiro-memais concrectamente a intervenções pontuaisno parque habitacional desocupado e ou degra-dado, decorrentes da ação micro dos proprietá-
rios dos fogos ou edifícios”. Mas daí até haveruma dinâmica “sustentada” da actividade vaium longo caminho. “As pequenas obras habi-tualmente feitas no segmento habitacional fo-ram circunscritas e, “na maioria das cidadesportuguesas, não gerou mudança nem a valori-zação do tecido urbano”, considera. ManuelReis Campos, presidente da Confederação Por-tuguesa da Construção e do Imobiliário (CPCI)concorda. “Apesar das promessas de sucessivosGovernos, a reabilitação nunca chegou efecti-vamente a arrancar com a dimensão que se im-punha”. As “medidas avulsas, sem enfrentar osverdadeiros constrangimentos do mercado”foram uma das razões. “O exemplo mais para-digmático é a inexistência de um verdadeiromercado do arrendamento em Portugal, situa-ção que levou, não só, a uma profunda degra-dação do parque habitacional existente, espe-cialmente nos centros das cidades, como afas-tou os investidores, já que, ao contrário do queacontece na generalidade dos países europeus,a lei não garantia nem a rentabilidade, nem aconfiança e a segurança necessárias”, explicaManuel Reis Campos.E “nem as alterações na legislação nem os in-
centivos fiscais foram instrumentos suficientespara promover um volume de investimento su-ficiente para alimentar um processo de reabili-tação sustentada, com dimensão regional e na-cional”, considera Ricardo Pedrosa Gomes. ■
Na Europaa reabilitaçãorepresenta36,8% de todaa produçãoda construção.Em Portugal,o peso dareabilitação nototal é de 6,5%.
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X Diário Económico Terça-feira 13Novembro2012
REABIL ITAÇÃO URBANA
“O patrimónioé uma excelenteaplicaçãofinanceira”O arquitecto Joaquim Massena acredita quereabilitar é um exercício de diálogo entre todos.RAQUEL CARVALHO
arquitectura é um exercíciogeneralista, deve abranger ourbanismo, a reabilitação, aobra de raíz. Deve ser pen-sada como um todo, como avida”. Quem o diz é JoaquimMassena, arquitecto e mes-
tre em Restauro e Reabilitação do Património.Polémico nas suas declarações sobre a políticade reabilitação seguida em Portugal, JoaquimMassena é conhecido pelas suas irreverentes efrontais considerações sobre a arquitectura, eque já motivaram a sua participação em diver-sas acções cívicas e pedagógicas em várias es-colas, conferências, seminários e meios de co-municação social.O Diário Económico falou com ele e tentarperceber o que pensa da reabilitação e comoprevê que seja o seu futuro. E não foi difícilperceber a sua linha de pensamento. O arqui-tecto acredita num “projecto participado” edefende que a arquitectura deve estar “ao ser-viço das pessoas”. Joaquim Massena crê quecada projecto de reabilitação “deve ser pensa-do tendo em conta o crescimento e desenvol-vimento da cidade”. Acredita que “a reabili-tação passa por pensar a cidade e o patrimóniocomo um bem de todos”, e está convicto deque “o bom senso e as boas práticas devemimperar”, quando se reabilita um espaço.“Deve ter-se a preocupação de não mumificara cidade, pois ela tem valores e morfologiapróprios”. Só desta forma nos podemos dife-renciar, acredita.Outro ponto essencial é ouvir a opinião de to-dos os intervenientes. “As pessoas envolvidasno projecto devem dar ouvidos àquilo que aspessoas pensam”, destaca, frisando ser es-sencial, antes de se começar um projecto, “fa-zer-se um trabalho de diagnóstico exaustivo einvestigar o espaço e tempo do edifício, e paraque fim é ou vai ser utilizado”.Joaquim Massena afirma que não se pode“matar o espaço” e fazer com que perca a suaidentidade. Antes pelo contrário. O arquitectocritica mesmo os projectos onde se faz a de-molição total do espaço, mantendo-se apenasa fachada. O arquitecto, que tem o seu atelierem plenas muralhas Fernandinas, no centrohistórico do Porto, acredita que as boas práti-cas na arquitectura e reabilitação “passammuito pelo diálogo, pela preocupação passadapelas pessoas que coabitam e partilham o es-paço, sem haver a preocupação se é caro oubarato”. Isto porque, diz, “quando o custo é
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ponderado, torna-se acessível, pois o custoestá sempre associado às opções”. Sobre isto,vai mais longe: “o património é uma excelenteaplicação financeira e é um produto muito se-guro”, garante.O arquitecto sublinha ainda que os projectosdevem ser feitos em parcerias “entre municí-pios, arquitectos e munícipes, para que o pro-jecto fique do agrado de todos”, e sublinhaque “os municípios não devem ser vistos ape-nas como agentes fiscalizadores”. No fundo,acredita que o futuro da reabilitação passa poruma mudança de mentalidades que tem porbase o diálogo. “Estabelecer diálogo com to-
dos os intervenientes, mesmo nos novos edi-ficados. Só assim se poderá evitar que os cen-tros das cidades percam habitantes e fiquemvazios”, diz.Quanto à actuação das Sociedades de Reabili-tação Urbana (SRU), diz serem “extensões dosmunicípios e trabalham para o melhoramentodo património, mas falta-lhes ir para o terre-no”. Admite que “têm atitude, mas são muitonormativas”. Sublinha a qualificação das pes-soas que lá trabalham, mas critica a sua passi-vidade, defendendo que deviam ir para o ter-reno e ser “mais dialogantes e activas, maisparceiras”. ■
Oprojecto de reabilitação do mercado do Bolhão,
no Porto, ficou na gaveta por razões políticas,
mas está pronto para avançar.
Joaquim Massena
fundou a cooperativa artística
Árvore, no Porto.
Oatelier no centro histórico do Porto .
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O projecto de conservaçãoe restauro das fachadase torres da igreja da Lapa,a reabilitação de váriosedificíos no interiordas muralhas Fernandinas,estando alguns no mercadoturístico do Porto, sãoapenas alguns dos projectoscom o cunho de JoaquimMassena. Por fazerestá ainda o projectode Reabilitação do Mercadodo Bolhão, cujo concursovenceu em 1996. O impassedo início das obras deveu-sea um braço de ferro com RuiRio, que nunca quis avançarcom o projecto. JoaquimMassena ofereceu-oentretanto simbolicamenteà cidade do Porto em 2008,depois de 50 mil pessoasterem assinado uma petiçãocontra a destruiçãodo Bolhão. Massena previa oseu funcionamento 24 horaspor dia, com comércioe iniciativas artísticas.
Obrasemblemáticas
>> Joaquim Massenanasceu no Porto em 1953.Licenciado emArquitectura e Mestre emRestauro e Reabilitaçãodo Património pelaUniversidade de Alcalá deHenares, Madrid, integrouos departamentos deUrbanismo das Câmarasdo Porto e Gaia. É, desde1992, professorconvidado na EscolaSuperior Artística doPorto e lecciona noInstituto SuperiorPolitécnico de Gaia.
Perfil“
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XII Diário Económico Terça-feira 13Novembro2012
REABIL ITAÇÃO URBANA
DR
‘Franchisings’ portuguesesvoam para novos mercadosA crise está a ser uma oportunidade para as empresas de franchising.
ANTÓNIO DE ALBUQUERQUE
sector da construção temsido um dos mais afectadospela crise financeira e eco-nómica que atravessou opaís. Mas as crises tambémpodem apresentar oportu-nidades para muitas novas
empresas. Isto é o que pensam pelo menos osempresários de duas novas empresas que selançaram no sector da construção, concreta-mente na reabilitação, a Casa Viva e a Clínicada Casa, que apostaram no franchising. Os ar-gumentos para avançar nesta altura são facil-mente perceptíveis: limitações de crédito paraaquisição de habitação nova, excesso de ofer-ta, seja de habitações ou escritórios, o queobriga a obras para valorização dos imóveis e opor fim o facto da reabilitação ter que con-quistar espaço em termos sectoriais.Guilherme Pinto, director geral de Casa VivaPortugal e Espanha, invoca o facto do “acessoao crédito estar mais limitado”, o que “impli-ca que as empresas e as famílias tenham depermanecer por mais tempo nas suas instala-ções e casas”. Também para Sérgio Dias Fer-reira, director geral da Clínica da Casa, o cres-cimento da reabilitação será uma realidade. “Areabilitação passou a ter lugar cimeiro depoisda transformação que está a viver o sector daconstrução”, salienta o empresário. Guilher-me Pinto acrescenta que a actual situação demercado com excesso de oferta nos váriossegmentos “fez aumentar o grau de exigência
O dos arrendatários ou compradores, o queobriga a uma necessidade de fazer reparaçõese remodelações com vista a garantir o confor-to e também a valorização do imóvel”.Razões que permitem aos empresários olha-rem para o futuro com optimismo. Sérgio DiasFerreira afirma mesmo que nos “próximosanos serão com certeza de consolidação donegócio quer pelo aumento de unidades fran-chisadas a nível nacional quer pelo aumentoda notoriedade da marca”. Guilherme Pintoquantifica a ambição da empresa para Portu-gal: “para 2013 temos o objectivo de alcançar12 unidades distribuídas por todo o país”.Questionado sobre a estratégia para a interna-cionalização revela que na vizinha Espanhapretende a “expansão da marca de forma con-trolada através de um modelo de franchising,como em Portugal”, isto depois da primeiraloja em Madrid ter sido inaugurada este ano.Não deixa, porém, de enfatizar um outro mer-cado em que a empresa está muito empenha-da: o Brasil, onde pretendem entrar em 2013.Sérgio Ferreira, responsável pela Clínica daCasa, é peremptório quanto à estratégia de in-ternacionalização da empresa. “A internacio-nalização será um veículo prioritário de cres-cimento e consolidação”.Para o sucesso, ambos os responsáveis referema importância dos seus parceiros de negócio eSérgio Ferreira salienta mesmo a ajuda dosfranchisados no reforço da empresa através aacordos em outros sub-sectores. ■
A reabilitação em quatro pontosessenciais:
1. A reabilitação de edifíciosExistem bons e maus exemplos,destacando-se como piores os projectosque propõem a demolição indiscriminadadas estruturas interiores dos edifícios,preservando apenas as suas fachadas.Este tipo de intervenção é poucosustentável, lesivo do património e, emmuitos casos, evitável. Felizmente, anoção de que a reabilitação deve envolvera totalidade do edifício e basear-se emacções de inspecção e diagnóstico quesustentem a intervenção, começa a sermais comum, permitindo que o número debons exemplos aumente.
2. Os erros mais comunsO principal erro consiste na desadequaçãodos projectos de arquitectura e deengenharia às características dosedifícios, resultando em intervençõesdemasiado intrusivas.
3. E se houvesse um sismocomo o de 1755 em Portugal?As consequências seriam graves. Emboraa regulamentação nacional preveja desde1958, e na continuação dos trabalhos pós-sismo de 1755, a segurança dasconstruções contra os sismos, a nãogarantia do cumprimento dessaregulamentação, resultado por vezes deuma fiscalização pouco eficaz poderáimplicar que um considerável número deedifícios não esteja preparado para aocorrência de um sismo dessa magnitude.É urgente realizar campanhas deinspecção e avaliações de segurançasísmica ao parque edificado que permitamdetectar as construções mais vulneráveise apontar as necessidades maisprementes de reforço estrutural.
4.O que falta fazer?É fundamental sensibilizar os agentespara o interesse económico e cultural dareabilitação do património edificado. Éessencial aumentar a formação de todosos intervenientes neste sector, mostrandoque uma reabilitação apoiada em acçõesde inspecção e diagnóstico resulta emintervenções de melhor qualidade quepotenciam o seu valor. Por outro lado éimportante rever a regulamentaçãonacional, que actualmente se dedica deforma quase exclusiva à construção nova,apresentando níveis de exigência que sãoincompatíveis com as características daspré-existências. ■
A reabilitaçãoem quatro pontos
OPINIÃO TIAGO ILHARCO,NCREP - CONSULTORIAEM REABILITAÇÃO DO EDIFICADOE PATRIMÓNIO
Sérgio Dias Ferreira, director geral da Clínica da Casa,
considera que o crescimento do mercado
de reabilitação é uma realidade.
DR
Guilherme Pinto, director geral
da Casa Viva Portugal e
Espanha, considera que a
construção é um dos sectores
mais atingidos pela crise.
8 mil €
Valor necessáriopara abrir o franchiseda Casa Viva
CASA VIVA
3 mil €
Valor necessáriopara abrir o franchiseda Clínica da Casa
CLÍNICA DA CASA
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XIV Diário Económico Terça-feira 13 Novembro 2012
REABIL ITAÇÃO URBANA O MUNICIPIO DE ARCOS DE VALDEVEZ vai organizarum Colóquio Internacional sobre Arquitectura Popular,ente os dias 3 e 6 de Abril de 2013, tendo convidado para esseefeito investigadores de diferentes áreas científicas a reflectirsobre este tema nas suas vertentes arquitectónicas,urbanísticas e culturais. A data limite para o envio de propostasé já no próximo dia 16 de novembro.
Reutilizar: fazer muito com poucoNuma altura em que há pouco dinheiro, reutilizar um edifício pode ser uma opção que sai mais barata.
IRINA MARCELINO
reabilitação custa dinheiro.Mas que opções poderão ha-ver quando se quer usar umespaço que precisa de obrasmas não se tem dinheiropara as fazer? A respostapode ser simples: reutilizar.
Fernando Vasco Costa, ‘Strategic Consultancy’da consultora imobiliária Jones Lang LaSalle,não tem dúvidas ao afirmar que esta á cada vezmais uma opção “atendendo ao actual mo-mento do mercado imobiliário, em que assisti-mos à queda dos níveis das rendas em todos ossectores, às dificuldades de financiamento,bem como ao aumento previsto no custo depropriedade de imóveis, nomeadamente como IMI”. Mais. É mais barato pelo menos em20% do que arrendar um espaço remodelado.Mas o que é exactamente a reutilização de edi-fícios?A reutilização consiste em “usar de novo”, emaproveitar “ao máximo o que já existe nos edi-fícios e, com muito pouco investimento, pro-curar arrendar espaços, quartos ou até casaspara gerar rendimento”, explica o especialistada Jones Lang LaSalle.Conhecer profundamente um edifício, co-nhecer bem o mercado e as suas tendências eter criatividade q.b. são essenciais para para“a melhor reutilização possível de um edifí-cio”, explica Fernando Vasco Costa. “Apenas
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oA com conhecimento do mercado e do activo é
que é possível ter criatividade, de modo a queesta seja aplicável e reprodutiva. Mas é essacriatividade que nos permite fazer muito compouco. Esta intervenção criativa com custosmínimos é essencial, sendo necessário evitarlicenciamentos, principalmente de segurançae de térmica que por vezes exigem investi-mentos mais avultados na reabilitação”.Em Portugal já existem exemplos de reutiliza-ção de espaços usados e, por vezes, degrada-dos. É o caso do LX Factory, na zona de Alcân-tara, em Lisboa. Antiga fábrica de têxteis e(ainda) gráfica, a LX Factory passou de edifí-cio degradado a espaço onde empresários,empreendedores, lojas, livrarias, restaurantese outros mais têm hoje o seu ponto de encon-tro. Na área dos escritórios, há opções para to-dos os gostos: grandes, pequenos, partilhadosem ‘open space’ com pessoas que nem se co-nhece. O ambiente é singular. Não houveobras de reabilitação. Houve, sim, várias for-mas de se adequação ao espaço existente.Mas o espaço LX Factory já não é o único a tersido reutilizado. Ainda em Lisboa, FernandoVasco Costa exemplifica com outros edifíciosque, apesar de não estarem num estado tãodegradado como o espaço onde se encontra oLX Factory, são também exemplos de reutili-zação. É o caso de um palacete utilizado comoresidência de estudantes Erasmus na rua Mar-
quês da Fronteira, um palacete no PríncipeReal que foi em tempos habitação e, depois,reitoria de uma universidade e que se vaitransformar num espaço para lojas ‘pop-up’.Neste caso específico, a ideia é “criar um es-paço comercial alternativo e ‘trendy’ bem nocentro mais cosmopolita de Lisboa”.Na zona do Cais do Sodré está também previs-ta a reutilização de um grande edifício que foideixado livre por “uma grande empresa pú-blica”. Agora, vai para o mercado como espa-ços para escritórios e ateliers, destinados es-pecialmente a empresas de publicidade, ar-quitectos, indústrias criativas, ‘call centers’ eempreendedores. O objectivo, refere Fernan-do Vasco Costa, é “criar um centro de criativi-dade e empreendedorismo aproveitando asboas condições do edifício existente que seencontra devoluto há cerca de dois anos”.As oportunidades podem ser imensas. “Exis-tem em Lisboa e Porto e em todas as outras ci-dades portuguesas que conheço inúmerasoportunidades para aplicar este conceito noimediato – edifícios de escritórios, conventos,edifícios de habitação e até fábricas”. “É umcontributo muito importante que o mercadoimobiliário pode dar à recuperação económicado país, disponibilizando espaços a custo maisbaixo, promovendo o empreendedorismo e aadaptação da sociedade à nova realidade eco-nómica”, conclui. ■
No LX Factory a criatividade ajudou a dinamizar um, edifício
degradado. Hoje, é espaço de encontro para empresas,
empreendedores, empresários em nome individual e lojas.
A reutilização de edifíciosnão deve ser encarada comouma solução de longo-prazo,mas sim como uma solução“para o momento actual,para criar algum rendimentoimediato, que permite“ganhar tempo” até tudo serum pouco mais claro e,nessa altura, poder tomardecisões mais estratégicas”,defende Fernando VastoCosta, da Jones LangLaSalle. No entanto, avisa,“as soluções de curto-prazotêm, por vezes, excelentesresultados que se prolongamno tempo”. “A reutilizaçãoé um primeiro passo paraa reabilitação das nossascidades, procurando de novoatrair para os centrosas populações e asempresas, dinamizandozonas e bairros”.
Ganhar tempoaté tudoser mais claro
Terça-feira 13 Novembro 2012 Diário Económico XV
A ESPÍRITO SANTO RECONVERSÃO URBANA já tem em fasede comercialização o Palácio Contador-Mor, dos arquitecosManuel Aires Mateus e Frederico Valsassina. São seis moradiascom tipologias T2 a T5 na zona histórica do castelo, no Largodo Contador-Mor. No Chiado, a ESPART, também do grupoEspírito Santo, está a comercializar o Edifício Ivens 31 (na foto).40% dos seus apartamentos já estão vendidos.
EM 2011, a filial portuguesa da multinacional suíça Sika facturou33,3 milhões de euros, dos quais 11,8 milhões, referentesa tecnologias envolvidas no segmento da reabilitação. Nosúltimos dois anos, a Sika Portugal desenvolveu 130 projectosde reabilitação tendo, até ao momento, mais 90 em carteira.A empresa prevê que o segmento da reabilitação urbana sejaresponsável por 50% da sua facturação até 2015.
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OPINIÃO
nova legislação do ordenamentodo território, composta pela Leide Bases do Solo e doOrdenamento do Território e pelonovo Regime Jurídico dosInstrumentos de GestãoTerritorial deverá ter como eixo
fundamental o incentivo à reabilitação urbana.O novo paradigma do urbanismo obrigará a umrecentramento do espaço urbano. Os custos dedeslocação e de infraestruturação serãonaturalmente incorporados na fórmula decisóriado investimento imobiliário, tornando a operaçãode reabilitação como a mais adequada, quer naóptica da eficiência, quer na óptica daeconomicidade.Além disso, o novo quadro comunitário de apoio2014-2020 assentará num desígnio decompetitividade das cidades… e nenhumacidade será competitiva se não for equilibrada noseu eixo fundamental. O legislador nacional jáfez parte do seu papel ao nível dos incentivos àreabilitação urbana: quer o regime dareabilitação urbana quer os benefícios fiscais
Ordenamento do território de nova geração
CARLOS LOBO
Tax Partner
Ernst & Young
Os imperativosregulatórios ao níveldas acessibilidades,da certificaçãoenergética, entre outros,são totalmentedesadequados.
A perequação como um dos mecanismos de financiamento da reabilitação urbana.
A susceptiveis de aplicação em àreas dereabilitação urbana são adequados às reaisnecessidades; por sua vez, a nova lei doarrendamento urbano veio eliminar um dosobstáculos mais brutais ao desenvolvimento deum verdadeiro mercado, eliminando as barreirasjurídicas e permitindo a fluidez necessária àcriação de fluxos financeiros estáveis esustentáveis. O que falta? Falta, em primeirolugar, que os requisitos técnicos para aconstrução imobiliária sejam efectivamenteadequados às operações de reabilitação urbana.Os imperativos regulatórios ao nível dasacessibilidades, da certificação energética, entreoutros, são totalmente desadequados,impedindo, muitas vezes, a realização daoperação. Ora, estes requisitos devem sernecessariamente aligeirados: não se podeutilizar normativos reguladores de habitaçõesnovas em imóveis centenários… Em segundolugar, é necessário garantir a transferência defluxos financeiros decorrentes de construçãonova para o financiamento da reabilitação deàreas antigas. ’
Tendencialmente, nos centros históricos e noscastros antigos, os constrangimentosconstrutivos são mais intensos que os queresultam do nível de edificabilidade médiadecorrente dos PDM, pelo que faz todo o sentidoestabelecer mecanismos de perequaçãoeficientes, onde áreas com maior intensidadeconstrutiva compensem efetivamente as zonascom menor capacidade de edificação. Taismecanismos deverão ser conciliados com umaefetiva retração das áreas de (nova) expansãourbana, no âmbito da Revisão do PDM. Estasopções públicas de ordenamento territorialdevem, no entanto, ser justificadas eproporcionadas, salvaguardando-se as posiçõesrelativas entre proprietários, o que implicará onecessário desencadeamento de mecanismosperequativos de compensação. É, pois, na ópticado princípio da igualdade que se devementender os mecanismos perequativos. Aperequação de benefícios e encargos em planosurbanísticos constitui um mandamentofundamental decorrente do princípioconstitucional da igualdade. ■
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